家戶購屋比是由房屋買賣移轉件數除以家庭戶數而得，比值愈高可判斷買氣愈好。台灣房屋智庫統計近1年家戶購屋比，六都今年買氣都下滑，以歷年「買氣王」桃園下滑0.7個百分點最多。

年衰退0.7個百分點
今年上半年桃園以2.4%蟬聯「買氣王」，平均每百戶有2.4戶購屋，依次是台中2.2%、新北市1.6%，不過桃園年衰退0.7個百分點也最多。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰分析，隨上半年房市延續去年紛擾，北市買氣疲弱不堪，桃園、新北又是從北市「溢出」的居住人口，買氣走低速度也較其他都會快，稅改明朗後下半年買氣應可回溫。

群義房屋總經理潘家成分析，桃園在選擇性信用管制措施後，納入五股、泰山、八里、鶯歌與桃園的蘆竹、中壢與龜山等區，投資客大減。


工商時報
房市冷 六都家戶購屋比 全面下滑

今年上半年六都買賣移轉棟數年減2成，六都家戶購屋比也全面下滑，從去年上半年的2.14％下滑至今年的1.69％，表示今年上半年六都平均每百戶家庭僅1.69戶購屋，相較去年同期少了0.45戶，其中，北市每百戶家庭僅1.3戶購屋最為冷清，僅剩「純自住」的基本買盤撐盤。

今年上半年六都買賣移轉棟數為10萬225棟、年減幅達2成，但光從房市的買賣移轉棟數不容易比較區域的交易熱度，因此以區域的建物買賣移轉棟數和家戶數做比較，更可客觀判別區域的房市交易溫度。

台灣房屋智庫統計六都家戶購屋比，受房市交易量縮影響，今年上半年六都平均家戶購屋比為1.69％，較去年同期的2.14％、下滑0.45％，顯示今年上半年六都平均每百戶家庭僅1.69戶購屋。

進一步觀察六都狀況，台北市今年上半年家戶購屋比由去年同期的1.6％，持續滑落至1.3％左右，等於每百戶家庭只有1.3戶家庭購屋，在六都購屋行為中表現最為冷清。新北市今年上半年家戶購屋比也滑落至1.6％，與去年同期的2.1％相較，每百戶家庭少了0.5戶家庭購屋。

六都之中，桃園仍是今年上半年相對熱絡區域，每百家戶家庭有2.4戶購屋，但與去年同期相較減少了0.7戶，衰退幅度也是六都中最大的。另外，今年上半年家戶購屋比與去年同期相較，減幅最少的是台南市，僅下滑0.2％，每百戶家庭有1.4戶家庭購屋。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，今年上半年購屋家數減少較多的桃園市及新北市，由於當初這兩地房市的起漲，來自北市溢出的居住人口，看準地域臨近性，輔以捷運機能性強，以及房價相對較低等因素，但隨著整體市場的弱化，若在區域建設上不足以支撐該地段房市，民眾觀望程度也會較高，讓家戶購屋比走低。

陳炳辰表示，六都家戶購屋表現全面下滑，主要仍是上半年房市延續去年紛擾，買氣不見明朗，六都移轉量能還紛紛創近年低點，惟在房地合一實價課稅底定，政策穩定情況下，預料下半年可望有所回溫。

房市交易量縮，新屋交易供給比重卻逐年攀升，太平洋房屋統計，2010年建物買賣移轉棟數新屋占比僅22％，但到了今年前5月，新屋占比已拉升至4成，近6年來新屋供給量明顯增加，而六都當中，又以桃園市、台南市新屋供給超過4成比重最高。

太平洋房屋統計建物第一次登記棟數發現，2010年建物第一次登記棟數約9萬棟，當年全年建物買賣移轉棟數約40.6萬棟，新屋交易供給占比約22％，此後逐年向上攀升，至今年前5月，建物第一次登記棟數約4.5萬棟，占建物移轉棟數比重已來到4成之多。

進一步觀察六都交易狀況，今年前5月，六都建物第一次登記棟數約3萬棟，新屋占移轉棟數比重由去年同期的31％，提高至今年的37％；其中又以桃園市6,988棟最多，新屋占移轉棟數比重高達47％居六都之冠，較去年同期增加9％。

台南市雖建物第一次登記棟數僅3,412棟，但占移轉棟數比重也高達45％，同樣較去年同期增加9％；反倒是雙北市今年新屋交易供給占比變化不大，與去年同期相較在正負1％之內。

太平洋房屋總經理蕭朝陽表示，「建物第一次登記」指第一次向地政機關辦理所有權登記，最常見的就是建商在取得使用執照後，為建物辦理的第一次登記，是觀察新成屋供給量的重要指標。

蕭朝陽指出，在2003年SARS之前，新屋占移轉棟數比重平均都超過6成以上，近幾年雖新屋供給陸續增加，但占移轉棟數比重仍在3~4成左右，且雙北市建物第一次登記棟數與買賣移轉棟數的差距擴大到3.6倍~4.6倍下，未來房價不至於泡沫化，得以平緩的軟著陸修正。

不少房產業者都發現，房地合一稅確定後，民眾看屋意願雖有回溫，第一線的成交狀況卻沒有明顯反彈，專家認為，癥結仍在於價格，現在只降開價未降底價的賣方，不足以讓買方點頭，唯有拉大底價差距才有助成交，率先從冷清市況中離場。

在戴德梁行董事總經理顏炳立的眼中，房市已如奄奄一息的鳥，這樣的市場仍可看見一些來自銀行的不良資產經過整理後，透過金融服務公司銷售，由於價格相對市價便宜兩至三成，部分甚至造成民眾搶購；他也以金融海嘯時期為例，當時戴德梁行承受一些銀行法拍物件，用喊價方式拍賣，結果創造了市場價格，也幫銀行解決問題，讓民眾自由決定價格。

顏炳立還提到，最近有業主委託銷售台北市市民大道、八德路四段附近的電梯大樓，16坪的房子底價每坪40萬，還附帶一些車位，最終吸引自用、投資的民眾蜂擁而至，在市場不景氣下仍賣力搶價，可見「問題出在價格」，只要回檔價格夠吸引人就有賣相。

直至上月，全台六都的建物買賣移轉數量才終於止跌回穩。房仲認為，房地合一稅至少會替今年底之前的房市帶來一波購屋潮，但目前對買方來說，更在乎的是房價是否已經下修到合理水準，這才是激勵民眾進場的關鍵因子。

金管會又「間接」打了房市一把？根據金管會7/7的宣布，保險業辦理不動產貸款，其備抵呆帳提存率應至少達1.5%，並於2016年底前提足，不僅代表保險業這兩年獲利要被吃掉近40億元，也相對讓民眾的貸款難度「增加」了不少，對於官員強調這是「晴天存糧」的概念，專家反認為，這應該算是對房市的雨天收傘吧！

其實觀察金管會的政策，依照金管會保險局副局長施瓊華的說法，近日將比照銀行業不動產貸款增提備抵呆帳措施，依相關規定要求保險業辦理購置住宅加計修繕貸款及建築貸款，備抵呆帳提存比率應至少達1.5%，並在2016年底前提足，以目前目前整體保險業提存率為1.0%，若要達到目標這也代表，保險業這兩年獲利要被吃掉近40億元，也難怪被房市專家認為這反而間接增加民眾貸款的難度。

主管機關的風向導致下游的銀行業者相對緊縮，其中三大行庫全面緊縮房貸寬限期，其中，台銀對給予寬限期的新申貸戶，把關措施就祭出貸款成數至少減0.5成，土銀、合庫今年以來更是明顯可見，房貸新申貸戶沒有寬限期的貸款案，所占比重更已超過一半，舉例來說，即使是最優惠的青年安心成家優惠專案，有寬限期的客戶最高成數仍只有7成5，這對於想要買房的人而言，準備的現金又得提高！

據了解，內政部將推動的青年生活住宅方案，營建署已研議修改住宅法，將只賣建物所有權不賣土地所有權，及政府附買回機制等入法，預訂年底報院，交由立院新會期新立委審議。

行政院長毛治國昨（8）日聽取「因應高房價政策」簡報，總統府財經月報本月主題也將聽取內政部就此議題提出報告。

內政部昨天就租金補貼、興建社會住宅及興建青年生活住宅等供給端提出三大策略，因應高房價，毛揆指示從健全房市方案作完整論述。

內政部官員表示，由於為保住公有地的稀有資源，未來興建各種住宅政策，都不再出售土地所有權，因此青年生活住宅是以出售地上權為主，必須在法律中規範，以免日後產生爭議。

此外，設定地上權要給青年居住幾年也應入法，官員說，一般是設定50∼70年。至於青年購入生活住宅後，若要出售，政府有優先買回的機制，也必須明訂在法律中。

因此，內政部著手研修住宅法，將針對青年族群提供的青年生活住宅入法，預計年底提出修法，給明年2月1日的新立院審議。

打破迷思
以往離捷運愈近愈好，或捷運旁才是金店面迷思，要被打破了。據最新實價登錄資料顯示，北市內湖區康寧路一段的24.99坪店面，位於捷運文德站與內湖站中間，步行到捷運站至少7~10分鐘，竟能以總價6500萬元成交，單價高達260.1萬元，創下2012年實價登錄上路後的內湖店面單價王。

該店面屬於內湖知名的湖光市場範圍，商業活動熱絡，21世紀不動產內湖捷運碧湖加盟店主任周伯勳分析，該店面現由鮮芋仙承租，月租金約10.5萬元，含前方騎樓攤販約可達13萬元，每年有約156萬元租金收入，換算租金報酬率高達2.4%，在北市普遍低報酬率下，相對具誘因。

租金報酬率達2.4%
住商不動產內湖加盟店專案經理李常生表示，該區店面租金每坪3000~5000元行情，該店面租金單價約4200元符合行情。
該店面不在大馬路上，也非距捷運500公尺內的黃金位置，「店面購買方針」要洗牌了嗎？周伯勳說：「店面講求人潮，社區型店面如果幾乎24小時都能有人潮，捷運近不近就沒差。」該店面旁有24小時經營的水果行，巷口有超商，早上有市場人潮，晚上則靠居民外食，支撐租金力道足夠。

24小時都有人潮
「很意外！」民眾張媽媽說，原本以為店面最高單價應該都是在捷運站旁，以後如果要投資店面，只要商圈有人潮，會考慮把捷運順位往後延。
此外，一般店面議價空間1~2成，周伯勳表示，該店面當初開價8500萬元，銷售半年後，才以約77折的6500萬元成交，買方是新北市來的外地客。顯示買方有耐心還是能買到好價錢，精選地點，不見得捷運旁的店面才是王道！
據了解，賣方當初買進價4000多萬元，持有2年多轉手省下奢侈稅金，還獲利5成，在鮮芋仙承租前，由藥局承租多年月租約7萬元，1年半前鮮芋仙承租後，租金上漲，目前仍有至少1年半的租期。該店面能一直有2.4%租金報酬率？業者表示「租金應該是回不去了。」
第一太平戴維斯資深經理丁玟甄表示，湖光市場屬在地型商圈，鄰近以前的日湖百貨，以往就是內湖相對熱鬧的區域。

民眾有感中古屋房價下修，但何種產品價跌最多？房仲比較北市中古屋近1年各坪數產品單價，以15坪以下產品跌2.36%最多，各行政區以松山區套房價跌超過1成最嚴重。

供過於求掀拋售潮
住商不動產比較台北市去年、今年上半年的中古屋各坪數房價，15坪以下產品去年平均單價71.46萬元，今年跌至69.77萬元，衰退2.36%最多，而30∼50坪也價跌1.35%，但15∼30坪反漲1.51%。松山區15坪以下產品從92.38萬元跌至82.83萬元，跌幅10.3%最深，其次為信義區跌幅9.71%、士林6.3%。

住商不動產北市區經理錢思明分析，小套房低總價優勢受投資客青睞，但近年供給量增加不少，加上政策打壓投資，小坪數貸款不易，加上不少區域利多已發酵，價跌幅度大，而30坪以上產品雖單價較低，但總價過高，價格也下修，「15~30坪物件的總價、格局較合乎目前的自住需求，所以價格還能漲。」

至於松山區套房價跌超過1成，21世紀不動產敦北民生加盟店店長林文泉分析，敦化國小、松山火車站及民生圓環周邊套房很多，供過於求加上投資者拋售，房價波動大。

台灣房屋智庫根據六都民政局公布2015年上半年家庭戶數，進一步統計六大都會區的家戶購屋比狀態，發現2015年上半年每百戶家庭購屋買氣熱絡排名，依序為桃園最高，台中居次，新北以0.1個百分點小贏高雄，排在第三位。而與2014年同期相較，六都家戶購屋表現全面下滑，台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，原因不脫2015上半年房市延續2014年紛擾，買氣不見明朗，六都移轉量能還紛紛創近年低點，惟在房地合一實價課稅底定，政策穩定情況下，預料下半年可望有所回溫。

陳炳辰指出，上半年房市政策搖擺，加上六都新市長上任，對於都市建設走向看法不一，且美國升息風雨欲來、台股匯市起伏不定、中國大陸經濟放緩等總經因素干擾，都讓市場多空詭譎，消費者購屋信心趨向保守，致使上半年民眾購屋興致缺缺，六都每月房屋移轉棟數屢創低點紀錄，同步弱化的家戶購屋比成績。

尤其是台北市2015上半年的家戶購屋比敬陪末座，僅1.3％，等於每百戶幾乎可說只買一件房產，比起20132年上半年2％的家戶購屋比，買氣疲弱不言可喻！所幸房地合一實價課稅底定，一方面有助於穩定市場不安氣氛，另一方面則因日出條款訂在2016年，部分民眾對持有年限與稅率上的衡量，傾向趁早入市，都有機會讓下半年房市回溫。

而桃園升格為直轄市後，2015年上半年家庭購屋比仍為六都之冠，每百戶就有2.4戶購屋，陳炳辰提及，桃園在選擇性信用管制措施後，短線投資客早已紛紛退場，加上房地合一實價課稅即將進場，自住型買盤以及長期置產型買家結構更為穩固，特別是不動產的投資與自用並行的保值型資產特質，讓房價基期相對低、機能發展後勢看好的地區，吸引消費者青睞度不減。

另外，2015年上半年家戶購屋比與2014年同期相較，減幅最少的是台南市，僅下滑0.2個百分點，而為1.4％，陳炳辰說台南買賣移轉及家庭戶數基期相對為低，且投資氛圍不若其他直轄市來的強，讓數據走勢較為平穩。

房市進入轉折點，但哪類產品價格修正幅度最大呢？房仲業者比較台北市2014年及2015年上半年度，中古屋市場各坪數單價後發現，15坪以下房屋平均單價下跌2.37％，成為領降一群，而30至50坪也小跌1.35％，但15至30坪不跌反小幅上漲1.51％。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，現階段在政策與籌碼面不穩定的狀況下，不少產品出現盤整，15坪以下產品因總價低，在都會區好出租，一直以來都是熱門標的，但因政策打壓投資性需求，銀行貸款持續緊縮，加上未來價格上攻不易，許多業主寧可及早獲利了結，也造成投資比重較高的產品出現價格修正。

住商不動產北市區經理錢思明分析，小套房受惠低總價優勢，向來為投資客所愛，但近年供給量增加不少，加上小坪數貸款不易，在這波不景氣中首先價格下修；而坪數稍大的產品雖然單價較低，但總價過高，至於15至30坪房屋，除了總價優勢，房屋格局較能滿足自用戶需求，在剛性需求支持下，這類房型在市場上價格波動較小。

在各行政區表現上，各行政區多以15坪以下單價最高，但跌價也最多，除大同、南港、萬華及文山表現平穩，其他行政區價格皆下修，徐佳馨分析，從各區價格變動來看，小坪數價格下修儼然已成趨勢，因房屋稅稅基調整，持有成本提高，未來漲價空間又有限，投資客陸續拋出房屋變現，而小坪數貸款不易，不少區域利多又已經發酵，可預期未來價格還有下修的空間。

新北市政府地政局考量地政資訊查詢管道日趨多樣化，於2015年7月8日起整合現行網頁上提供民眾查詢各項地政資訊之功能，以「單一入口、一次顯示」的構想展現，新增「地政資訊易找查」服務，更貼近民眾使用上的習慣。

地政局表示，目前民眾可以在網頁上查詢到許多地政資訊，例如公告現值、公告地價、重測前後地建號、分割合併地建號、使用分區查詢等，惟查詢上述資料時，民眾需逐項尋找相對應的服務選項，並重複輸入相同的條件，造成地政機關雖公開許多資訊，民眾卻需多次查詢，才能獲得所需資訊。

為解決上述困擾，地政局整合現行網頁上提供民眾查詢各項地政資訊之功能，以「單一入口、一次顯示」的構想展現，民眾僅須輸入欲查詢之土地建物之地建號，即可取得面積、使用分區、使用地類別、公告現值、公告地價、重測前後地建號及分割合併地建號等相關資訊，同時也增加了 容許使用項目、公私有地類別及google地圖定位功能，使民眾在網頁瀏覽上更加地直覺，拉近機關與民眾間的距離，資訊共享更便利。

本次服務內容可參考新北市政府地政局服務網址，於首頁的快捷功能區或是想要找查區都能找到本項目服務，歡迎民眾多加利用。

台北市都市更新處2015年7月8日澄清表示，為推動南機場整宅公辦都市更新，保障社區弱勢租賃戶於都更期間之居住權益，達成「先安置後改建」的政策目標，基於學校資源的有效利用，將於2015年底前整併忠義國小，第一階段興建中繼住宅，第二階段以南機場二、三期及一期1、2、3棟辦理公辦都更改建，第三階段則以南機場一期其餘棟辦理公辦都更改建，循序完成各階段都市更新。

都市更新處強調，市府過去六個多月對於南機場整宅公辦都更的討論，皆承襲201100年起迄今之政策方向，相關內容分述如下：2011年1月間忠勤里於區里座談區提案將忠義國小現有學區改納至國語實小學區範圍，並將原校舍改為公立幼稚園或老人日照中心；2012年市府裁示請教育局俟選定校長後，再與里長溝通；201403年9月前市府裁示規劃忠義國小停辦，併入新和國小；2015年4月10日市府拜訪忠勤里長備忘錄結論：「不堅決反對忠義國小併校，於三個月內，現地調查更新範圍內有中繼安置意願戶數」；2015年4月20日市府與忠勤里長達成之忠義國小規劃討論會議共識結論：「中繼住宅數量應以全區最大需求容量做考慮，若調查南機場全區中繼住宅需求超過200戶，即進行忠義國小併校，但會保障忠義國小學生受教權」；2015年5月13日市府拜訪忠勤里長結論：「里長建議儘快區分身份進行中繼需求調查，再談租金水準。」上述會議記錄均屬公開資訊。

都市更新處表示依上述各次會議結論，於6月全力動員於南機場全區進行訪調，經訪調現住所有權戶三輪以上，共取得有效問卷618份，當中有429戶具中繼安置需求，另初步比對社區中低收入戶、身心障礙、原住民及65歲以上之老人資料，至少有249戶符合「台北市社會住宅出租辦法」第四條及「住宅法」第四條之之中繼安置資格，合計共678戶具中繼安置需求，已超過結論需求200戶，故將啟動忠義國小整併程序興建中繼住宅。

南機場整宅公辦都更為市府全力推動之政策，經全區調查確有必要興建中繼住宅因應各階段都市更新中繼安置需求，而南機場忠義國小及地區居民共識的凝聚是公辦都更能否順利推動的關鍵，為讓地區民眾瞭解市府推動南機場整宅公辦都更之決心及政策內容，都市更新處將於7月成立駐地工作站，積極與社區溝通，透過模型、模擬圖說等，作為意見溝通平台，在地社區的居民可以隨時到駐點表達自己對於南機場未來推動都市更新的想法，也可以隨時了解都更推動進度，而市府也可在地聆聽及瞭解居民的想法，提出未來公辦都更的權益分配等具體內容，同時對於公辦都更過程中相關問題結合各局處辦理法令規定解說、住屋貸款條件、租屋說明、社區保母、青創申請、托老事項等，協助地區匯聚共識，爭取支持，讓地區居民與市府早日共創南機場風華再現。

為打造南台灣最大生活創意產業整合平台，中央與地方聯手打造「R7南部時尚創新基地」2015年7月8日正式開幕。高雄市長陳菊指出，傳統產業升級及新興產業發展皆需要中央協助扶植，市府則會致力於營造友善優質、適合投資的環境，中央地方共同合作，促使石化產業高值化，創新、創意的高雄將指日可待。

R7南部時尚創新基地啟用典禮由陳菊、經濟部長鄧振中及產官學代表等300多人共同揭幕，陳菊並參觀創新基地所提供產業服務現況與青年創藝成果，展現對所有進駐單位的關注與支持。陳菊指出，五大單位進駐創新基地是高雄的機會與喜事，期待能整合產業界、政府、學校及研發單位的能量，引導業者投入新產品開發、提昇產品附加價值，並提供更多工作機會，展現高雄全新活力。

R7南部時尚創新基地，繼2014年4月委由財團法人鞋類暨運動與休閒科技研發中心經營後，在市府與中央共同合作下，促成經濟部所屬四大研發團隊，包括中華民國紡織業拓展會、財團法人印刷工業技術研究中心、財團法人塑膠工業技術發展中心以及經濟部石化產業高值化推動辦公室等共五大法人攜手進駐市府勞工教育生活中心，期待藉由提供多元的產業及設備服務，整合在地產業、創意青年，賦予高雄文創美學新活力。

據經濟之聲《天下財經》報導，從北京大興區最近成交的多宗土地看，北京五環外區域樓面價集中突破3萬元。分析人士認為，這種情況表明了未來房企對樓市的信心，按照這一樓面價，未來區域內的住宅價格可能將突破5萬/平方米。

公司上半年的銷售已完成年初計畫的107%，此前該公司定下的2015年全年銷售目標是180億元。


7月7日，綠地香港控股有限公司宣佈，2015首6個月內，公司、子公司及聯屬公司的合約銷售約為70.24億元，同比增加11.53億元，增幅為20%；已售合約總建築面積則約為88.36萬平方米，同比增加69551平方米，增幅為9%；平均售價為每平方米7949元。

綠地香港表示，公司上半年的銷售已完成年初計畫的107%，此前該公司定下的2015年全年銷售目標是180億元。

作為綠地集團的互聯網金融平臺，綠地香港旗下互聯網金融公司“綠地金服”5月27日開業，並與平安保險旗下陸金所、眾安保險及中國東方資產管理公司簽署戰略合作協定。

花旗集團發表研究報告指出，由於業務夥伴強大，加上綠地就有關業務委任具備專業技術的新管理團隊，令該行對其業務取得成功有更大信心。長遠而言，綠地香港或引入更多戰略股東，亦有可能會將新業務分拆。

保利地產7月8日晚間發佈2015年半年度業績快報：營業總收入425億元，同比增長25%；淨利潤50億元，同比增長30.88%；基本每股收益0.47元。

公司表示，報告期公司營業收入同比增長的主要原因是房地產項目竣工和結算面積增加；利潤總額同比增長39.45%，增幅高於營業總收入的增幅，主要原因是利潤率較高的項目結算金額比重較大；淨利潤增幅低於利潤總額的增幅，主要原因是非全資房地產項目結轉比重同比提高。

今年上半年上海商品住宅成交面積同比上漲48%，成交均價30853元/平方米，10萬元/平方米以上的天價豪宅成交量出現暴漲。但由於上半年已經消化了一大批購房需求，加上近期股市行情走低，購房者消費實力普遍下降，因此下半年會進入短暫回檔。

在降准降息、普宅標準調整、330新政等“救市”政策影響下，上海樓市3月份以後開始發力，二季度樓市成交量出現了“小高峰”。綜合多家仲介機構資料可見，今年上半年 （截至6月29日，下同） 上海商品住宅成交面積595.09萬平方米，同比上漲48%，成交均價30853元/平方米，同比上漲17%。

在這一波小高潮中，上海10萬元/平方米以上的天價豪宅行情順勢翻紅，成交量出現暴漲。

高力國際7月7日發佈資料：2015年上半年，上海新建商品住宅成交547萬平方米，同比（比上年同期）增加34.8%。其中，豪宅成交71.48萬平方米，同比上升122%。高力國際中國區研究部董事謝靖宇透露，近階段，上海一些優質專案已開始出現“日光碟”，購房者支付意向金和首付之間的時間由此前的一個月縮短至一周，這種情況下開發商自然不會降價，加價可能成為開發商未來的選項之一。

德佑鏈家研究部總監陸騎麟表示，4月-6月上海市一手商品住宅成交均價穩穩站上了3萬元/平方米，價格邁入“三時代”；二手房5月成交量達到了3.88萬套，達到歷史高點。“所有的數字都表明了2015年的市場特別活躍。”

然而，佑威房地產研究中心主任、佑威機構執行董事黃志堅對於豪宅的火爆行情略顯擔憂。他認為，異常火爆的背後必有原因，在實體經濟總體難做之下，如果目前政策引導使得資金過度流向房地產和股市，投機風盛行，則可能導致實體經濟進一步失血。上海等一線城市的房地產過血，而實體經濟失血，對整體經濟並不利。“助長投機的結果是投機盤最終還是會獲利了結，加大下一步樓市運行的風險，人為推高的房價終將會如股市般暴跌，市場各方需要警惕而不能光沾沾自喜”。

豪宅量價齊升三大原因

同策諮詢研究部資料顯示，2015年上半年，上海市單價10萬元/平方米天價豪宅累計成交194套，同比2014年有大幅上漲。

同策諮詢研究總監張宏偉指出，近年上半年豪宅市場的狂飆可以歸結為三大因素。

首先是政策原因。在歷經 2014年的低迷後，由於今年已頒佈包括降低首付比例以及貸款基準利率的三次下調等政策調整，上海住宅物業市場於2015年上半年出現回暖。

這些政策被大部分購房者視為政府試圖刺激住宅市場的徵兆，這一情緒推升了高端住宅及豪宅物業銷售量。在高端住宅市場，銷售量同比上升77%至128萬平方米（7656套）；同時，豪宅物業市場銷售量則同比攀升122%至714842平方米（3894套）。

謝靖宇預計，下半年上海房價將環比上漲兩成，因下半年政策利好效應將進一步見效，且近期購房主力為改善性需求，中高端房產受追捧，將推動上海房價繼續上漲。“豪宅市場買家大多數需要進行資產整合和配置，下半年成交量可能會有改變，但豪宅價格會穩中有升，因此，結構性因素所導致，下半年豪宅還會被進一步拉升。”

其次，今年高端市場的活躍必然是個亮點。近15%的房源成交均價超過了50000元/平方米，而2010年僅有5%。據德佑鏈家研究部資料顯示：2015年6月，上海市高端商品住宅（成交均價5萬元/平方米以上）成交26.9萬平方米（共計1398套），環比上漲32.3%，同比上漲4.5倍；成交均價為71651元/平方米，環比上漲2.0%，同比上漲6.0%。

上半年上海市高端商品住宅共成交82萬方（共計4429套），較去年上半年大幅上漲155%，創下有史以來最高紀錄。上半年高端商品住宅成交均價為70144元/平方米，較去年上半年上漲7%。

二季度以來，高端商品住宅交易高燒不退，單月銷售套數一直保持在800套以上，5、6月份單月成交套數均突破千套。大寧金茂府的熱銷令其問鼎上半年成交金額冠軍寶座，今年以來吸金近25億元。

頂級豪宅市場交易表現也是屢創新高。德佑鏈家研究部資料顯示，自2月以來，今年豪宅市場成交量每月幾乎以成倍的速度在增長。

其中，上半年上海市單套成交總價超過1億的房源共計7套，單套面積均超過600平方米，主要位於浦東和閔行，以高端獨立別墅為主。

最後，高端住宅銷售量的攀升異常明顯。截至上半年末，上海市新建商品住宅銷售均價為人民幣 31615 元/平方米，半年環比增長10.7%、同比增長19.0%。得益于中高端住宅市場銷售量的攀升，第二季度銷售均價環比漲幅達10.9%，為 2009年以來的最高水準。主要由於多個高端專案交易量在第二季度大幅攀升，高端住宅市場銷售均價半年環比增加6.9%、同比增加8.4%， 至人民幣59528元/平方米。按區域分析，內環內銷售均價錄得環比最高漲幅，達 17.5%，高於全市銷售均價漲幅 6.6 個百分點。內中環間銷售均價環比漲幅以11.5%位居其後。

值得關注的是，房價走高同時，上海地價也突破歷史新高。高力國際資料顯示，2015年上半年，上海市成交土地平均樓板價24052元/平方米。而新建商品住宅銷售均價為人民幣 31615 元/平方米。德佑鏈家資料顯示，從土地成交來看，2015年的土地出讓相對不足，尤其是4月份甚至出現了零供應的狀況。隨著市場的逐步回暖，下半年土地市場地王將會比上半年更多。

下半年承接力不足

同策諮詢研究部資料顯示，上海市單價10萬元/平方米以上天價豪宅總計成交158套，也證明330等政策面確實給天價豪宅提供了市場放量的“視窗期”。

2015年下半年，市場對政府或將再次出臺刺激政策的預期有望進一步提振購買情緒。年內，發展商仍將以去庫存為主，新增供應量預計將與 2014 年下半年基本持平。

易居（中國）控股有限公司執行總裁丁祖昱指出，下半年豪宅承接力不足，由於上半年已經消化了一大批購房需求，加上近期股市行情走低，購房者消費實力普遍下降，因此下半年會進入短暫回檔。丁祖昱認為，豪宅不會降價，但漲價空間非常有限。與之觀點一致的是，戴德梁行華東區綜合住宅服務助理董事忻麗蓉指出，下半年豪宅價格漲幅大約在5%左右。


與此同時，高力國際預計，下半年上海的開發商仍將以去庫存為主，推向市場的新項目總體不多，估計與上半年持平。

一個很明顯的案例是，一份來自新聚仁的資料顯示，住宅市場3、4、5月成交面積和金額環比均表現為平穩增長。而在上海，一二手市場是聯動的，消息很開放，因此陸騎麟指出，經過堪稱瘋狂的2015年上半年，二手市場在6月中下旬已經顯露出了調整的跡象，即便是6月的再度降息也未能起到立竿見影的效果。預計未來的7、8月份，將是樓市轉入進一步調整的時間段，在成交方面會有一定的滑坡，不過依然還是要好於往年同期的水準。

　　7月7日，雅居樂地產控股有限公司公佈了6月份銷售業績報告。報告顯示，雅居樂6月預售金額為人民幣56.7億元，環比上月43.4億元增長31%，已連續兩月增長超3成，預售面積57.7萬平方米，預售均價為9825元/平方米，環比增長20%，同比增長22%。

　　截至2015年6月30日，雅居樂上半年累計銷售208.1億元，占全年銷售目標450億元的46.3%，累計銷售面積225.5萬平方米，預售均價為9231元/平方米。

　　據瞭解，雅居樂海南、廣州和南京等成熟地區業績尤佳。其中，旅遊地產版塊貢獻卓越。

　　雅居樂清水灣上半年實現累計銷售近50億元，6月單月12億元，成為集團增勢強勁的引擎。再次以單盤銷冠身份，領跑海南樓市成交榜。並創下國際旅遊島以來海南樓市半年度和單月成交額的歷史新高。而廣州劍橋郡、富春山居兩項目則單月銷售超12億，上半年累計超33億。

　　據業內人士介紹，房地產行業的“黃金銷售”期通常集中在下半年，而雅居樂上半年取得的成績，充分反映了市場和使用者對雅居樂產品的認可，也是此前公司大刀闊斧改革的顯著成果。

　　雅居樂此次取得的業績得益於公司契合市場的產品結構和品牌口碑。隨著下半年雅居樂在西安、杭州、長沙、南寧、佛山、惠州和馬來西亞等新項目的面市，將更有利於雅居樂完成全年銷售任務並促使銷售額攀升。

2015年1-6月，首開股份共實現簽約面積79.3萬平方米，同比上升15.1%；簽約金額127.2億元，同比上升25.1%，銷售回款122億元。
觀點地產網訊：7月8日，北京首都開發股份有限公司宣佈，2015年6月份，公司共實現簽約面21.4萬平方米，簽約金額30.9億元，銷售回款40.8億元。

其中，首開股份及控股子公司共實現簽約面積19.7萬平方米(含地下車庫等)，簽約金額28.4億元，銷售回款37.3億元。此外，公司合作項目共實現簽約面積1.7萬平方米(含地下車庫等)，簽約金額2.5億元，銷售回款3.5億元。

至此，2015年1-6月，首開股份共實現簽約面積79.3萬平方米，同比上升15.1%；簽約金額127.2億元，同比上升25.1%，銷售回款122億元。

值得一提的是，首開股份表示，自2015年5月以來，公司新增三宗土地儲備，主要是，公司與北京龍湖中佰置業有限公司聯合體，以總價25.95億元競得北京市大興區瀛海鎮區DX08-0002-0301地塊(原瀛海鎮西區C5組團土地一級開發專案部分地塊)F1住宅混合公建用地(配建“限價商品住房”)國有建設用地使用權。該宗地塊總建設用地面積61030.67平方米，規劃建築面積15.26萬平方米。其中配建限價商品住房面積89900平方米。

同時，首開股份通過增資獲得龍湖地產下屬兩家項目公司50%股權，間接獲得廣州天河區華美牛奶廠AT1003039和AT1004026&AT1004004兩宗土地的開發權。兩宗用地位於廣州市天河區東部，總占地面積約為18.56萬平方米，地上總建築面積約為25.62萬平方米。

近日，首開股份的首個高端豪宅產品首開•琅樾獲得了預售審批。根據北京市住建委官網資訊，首開•琅樾此次合共69套房源獲得預售證。其中20#住宅樓的20套房源均價最低，為50033元/平方米；1#、2#住宅樓的9套房源獲批均價最高，分別為76764元/平方米、74809元/平方米。其餘房源均價均在52000元/平方米左右。

觀點地產新媒體根據查閱預售資訊發現，本次獲批房源中單價最高的1#號組團106號房源，建面544平方米，按建築面積擬售單價91196元/平方米，按套內面積擬售單價為97295元/平方米。套總價約為5000萬元。

首開股份董秘王怡對觀點地產新媒體介紹稱，首開•琅樾是首開樾系列的首個產品，也是首開股份第一個純高端樓盤。該人士坦言，因為是第一次做該類型產品，因此首開股份此次更多的是希望借此同高端產品客戶進行接觸，瞭解客戶需求，並未在銷售任務上有太多規劃。

造價高達35億美元的巴哈馬（BAHA MAR）度假村，本應成為中國最大房地產建築商「中國建築」向世界展示自己實力的機會，如今卻成為經濟學家眼中中國建築業在海外遭遇到的最大問題。

原定於2014年12月完工開業的巴哈馬度假村，是中國在海外打造的最大房地產項目，若按計畫完工，度假村將擁有4家各自超過2300間客房的飯店、一座占地面積逾2800坪的賭場、一座18洞的高爾夫球場、豪華公寓，以及由美國知名歌手Lenny Kravitz設計的夜總會。原訂去年12月開業卻未能如期完工，延遲到今年3月開業又因未獲足夠融資，導致工期延誤，並積欠中國員工薪水，幾個月來均在停工狀態。

外媒稱，以巴哈馬商人Sarkis Izmirlian為首的開發商，上周已在美國德拉瓦州法院申請破產保護，申請雖已初步批准，最多將可提供 8000萬美元融資，但巴哈馬最高法院必須要認可美國的破產法律程序，該公司才能獲得融資，因此在20日舉行聽證會前，仍舊發不出高達數百萬美元的員工欠薪。

針對破產及工期拖延的原因，至今已成羅生門。Sarkis Izmirlia n將責任歸咎中國建築公司，指該公司一再延後工期，還虛報發票，而中國建築也不甘示弱，反擊巴哈馬度假村之所以破產，主因為開發商管理不善。

康樂園美孚新屯低市價脫手

港股跌勢未止，昨天更勁插水1458點，個別業主擔心股市下跌影響經濟，決定減價沽貨。大埔康樂園、荔枝角美孚新邨及青衣海欣花園均錄得低市價成交，市場更有業主早前見股市大升，向財務公司抵押物業炒股，現時股市逆轉，即時急需賣樓套現，例子包括天水圍嘉湖山莊一個高層戶，但叫價仍較市價高約6%。

股市下挫令個別業主願意減價出售單位，涉及的物業由豪宅至中小型單位。中原地產分行經理張家俊表示，康樂園第7街單號屋，實用面積2520方呎，附有不俗裝修及單邊大花園，以3680萬元成交，呎價1.46萬元。

代理表示，原業主放盤約半年，一直堅持不減價，但受近日股市大跌影響，決定減價出貨，同類單位成交價約4000萬元，今次成交較市價低約8%。

另外，港置首席分區董事谷學祖表示，美孚新邨3期百老滙街68號高層C室，實用面積848方呎，以900萬元成交，呎價1.06萬元。原業主4月開價960萬元，叫價企硬，但見股市下跌，開始接受議價，最終減價60萬元成交，較市價低約3%。

利嘉閣地產聯席董事何振榮透露，青衣海欣花園5座中層，實用面積471方呎，原開價600萬元，昨日減價約25萬元以575萬元成交，低市價4.2%。

有代理指出，目前不少業主叫價不變，但議價空間增加，由之前的不足1%，增至最多約3%。不過準買家以觀望為主，睇樓量減少。

有業主於股票市場損手，急需賣樓套現。市場消息指出，嘉湖山莊美湖居一個高層單位，近半年向三間財務公司借貸，並曾承造三按，因股票失利而急需賣樓套現，昨天突然放售單位，開價455萬元。

另外，中原地產副分區營業經理馮子峰表示，沙田中心D座中低層B室，實用面積347方呎，原叫價490萬元，昨日大減50萬元至440萬元，減幅10.2%，若以此叫價售出，將較市價低約6%。

新居屋尚翠苑再錄撻訂

另外，新居屋計劃連續第二日有撻訂個案，房委會資料顯示，荃灣尚翠苑C座35樓2室，原在上月12日獲申請人以277.45萬元認購，惟有關買賣協議在昨天撤銷。

二手樓價持續上升，差餉物業估價署昨天公布最新數據，今年5月整體私人住宅樓價繼續上升，最新報298.4，連升14個月。

差估署資料指出，5月整體住宅樓價指數按月上升0.37%，雖然再創新高，但升幅較4月的1.92%明顯放緩，按年則升20.6%。5月各類型住宅樓價指數升幅均跑輸4月，其中以屬於上車盤，即實用面積431方呎以下的A類單位升幅最高，按月升0.52%，最新報327.7，再創新高。其次則為實用面積大於1722方呎的E類單位，按月上升0.49%，最新報285.2。

至於5月整體租金升幅，最新報172.6，按月升0.82%，連升15個月，以及連續12個月破頂，按年亦升約一成。其中A類型住宅同樣跑贏大市，按月升0.92%，最新報187.3，連續14個月創新高，按年升11%，升幅不及樓價高。其次為實用面積431至752方呎的B類單位，按月升0.88%，最新報172.9。


5月樓價指數升0.37% 再創新高
(經濟)

住宅樓價浪接浪。5月私樓樓價按月升0.37%，連升14個月，再創歷史新高，但升幅已見放緩，業界料市場受股市下瀉拖累，短期觀望氣氛濃厚，樓價將在高位整固。

細單位領跑 按年飈23.7%

政府2月份推出樓價加辣措施後，樓價僅於3月橫行，隨即再向上衝。差餉物業估價署公布最新樓價指數指出，5月份整體住宅樓價指數298.4點，較4月份297.3點，按月升0.37%，連續14個月上升，但較對上一個月錄得單月升1.92%，升幅已見放緩。而統計過去一年，樓價累積升幅達21.8%。

而細單位（面積430平方呎或以下）升幅繼續跑贏大市，5月份按月升0.52%，而按年更飈升23.7%。另大型單位（面積1,722平方呎以上）升幅亦較顯著，5月份按月升0.49%。

至於住宅租金方面，差餉物業估價署資料指，5月份整體住宅租金指數為172.6點，較4月份171.2點，按月上升0.82%，連升15個月，而按年則上升10.64%。

業界料 樓價在高位整固

然而，受近日股市急挫拖累，業界料樓價將在高位整固。中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，港股急挫，短期對投資者造成心理影響，若果股市跌勢持續，最壞會影響金融體系，屆時樓價亦少不免被波及，但因有「辣招」措施，樓市沒有炒風及過度借貸，料樓價跌幅有限，不排除會引發棄股換樓潮，但成交量則會按月下跌50%。

美聯住宅部行政總裁布少明則指出，巿場觀望氣氛轉濃，料未來2至3個月的成交量會跌破4,000宗，但受惠息口低企，故業主持貨力依然強勁，相信不會有大量割價求售的放盤，樓價將會橫行發展或有1%至2%跌幅，一旦股市跌勢持續，本港豪宅會最受影響，屆時會將下半年豪宅樓價升幅預測，由原來的10%至15%，收窄至約5%。

每呎4541元 落成後呎售料過萬

發展商搶地態度保持積極，近月不時有高價地皮成交個案，上周五截標的屯門掃管笏路住宅用地，由首度入標區內用地的中資萬科置業（香港）一擊即中，以約38.22億元投得，超越?地（00012）上月中旬投得的管翠路用地，再創區內地價新高，用地每方呎樓面地價則約4541元。萬科計劃以90億元發展用地，最快2017年以樓花形式銷售，測量師估計，日後住宅實用呎價動輒逾1.1萬元。

萬科置業（香港）業務部助理董事（地產發展）林力山表示，掃管笏一帶屬於新住宅區，市場對該區有需求，目前仍考慮用地具體發展方案，但傾向興建包括低密度分層住宅和獨立屋，總投資約90億元。他預期，項目最快2017年可推出預售，2019年入伙。

近日股市大瀉，林力山認為，房地產項目發展需時，主要考慮長線樓市發展，股市短期波動對有關方面的影響有限，集團未來會繼續積極參與競投其他土地項目。

中資高價搶地 爭市佔率

2013年起，掃管笏一帶已先後有至少6幅住宅地推出市場，是次批出的掃管笏路用地，佔地約29萬方呎，可建樓面約84.17萬方呎，用地造價較?地上月投得管翠路用地的約36.29億元高約5%，成為新一代屯門地王，惟掃管笏路的樓面地價約4541元，則較管翠路用地低約1.7%。

萬科置業香港自2013年和新世界發展（00017）合組財團奪得西鐵荃灣西站6區用地後，積極循多方面搶地，先後競投多幅官地和鐵路物業發展項目，最終成功投得掃管笏路地皮；在私人市場方面，集團去年則以約8.6億元，向金朝陽（00878）購入灣仔聯發街12至24號舊樓地盤。

是次乃繼中信泰富地產在今年5月奪得馬鞍山落禾沙路用地後，再有中資以獨資形式投得用地。事實上，近年中資機構取地態度愈趨進取，保利置業（00119）、世茂房地產（00813）和明發集團（00846）等都先後成功進駐香港土地市場。

測量師陳東岳認為，萬科是大型中資發展商，為在港取得市場佔有率，故要以較高價爭奪，令地皮造價創新高。他估計，住宅單位的實用呎價至少1.1萬元。

韋堅信測量師行估值及諮詢服務董事林晉超更預計，住宅單位的呎價可達1.5萬元。近年區內已有多幅土地批出，賣地表亦尚有住宅地未招標，區內新供應逐步增加，惟林晉超認為，掃管笏一帶接近黃金海岸，相信項目質素配合發展商品牌的效果會不俗，發展商的入標意欲仍屬審慎樂觀，估計發展商在區內仍保持積極搶地的態度。


萬科逾38億首奪官地 中標掃管笏地 總投資額90億
文匯報

內地房企龍頭萬科深耕香港多年後，昨日終於在香港投得首塊官地自行發展。地政總署公布，上周五截標的屯門掃管笏路地皮，由萬科以38.22億元中標，樓面地價約4,541元，符合市場預期。該地規模極大，可建樓面逾84萬方呎，萬科方面表示，項目總投資額約90億元，又指房地產屬長期投資，故投地策略未受昨日股市大跌影響。

萬科置業（香港）業務部助理董事（地產發展）林力山表示，屯門地價格合理，連同建築費等，預計總投資額將高達90億元，由於項目規模龐大，可作獨立屋及分層住宅等發展，故暫時仍未決定具體發展方向。問到昨日股市大跌，林力山指並不擔心，因房地產屬一項長線投資，不會受股市短期波動影響，強調公司會繼續留意之後推出的各類地皮。

樓面84萬呎 上季最大

屯門掃管笏路地皮毗鄰大型屋苑星堤及黃金海岸等，佔地約290,628方呎，指定作私人住宅及幼稚園用途，地積比率約2.9倍，最多可建841,745方呎樓面，為上季度推出的最大規模地皮。地皮早前收到10份標書，由於項目投資額高昂，多間發展商都選擇合資競投，最終萬科擊敗9個對手獨資中標，除顯示其財力雄厚之外，今趟更為萬科於香港投地的「頭炮」。

值得留意的是，今次中標價38.22021036億元，其尾數剛好是萬科在香港兩間上市公司的股票編號，分別為萬科企業(2202)、萬科置業海外(1036)，是事有湊巧還是刻意為之呢？林力山笑說，這個地價是計數計出來，未有正面回應是否刻意加上尾數。問到之後投地是否亦會加入這串尾數時，他則未有作出回應。

事實上，萬科近年一直銳意「走出去」，在香港及海外買地，但市場競爭大，公司過往多次在港投地都不成功，目前公司在香港的土儲除剛買入的屯門地，就只得兩個項目，分別為2013年初夥拍新世界以34億元投得的荃灣西站地皮，以及去年4月則以8.6億港元買入灣仔聯發街重建地盤。

A股回購 重申無壓力

林力山指，荃灣西地皮擬明年開賣，灣仔則未決定推售時間。而屯門掃管笏路地皮預計2017年尾或2018年可以發售樓花，2019年左右落成。另外，就近日A股暴跌，萬科企業最近公布回購公司上限100億元人民幣A股股份，以穩定股價，但同時間又要斥90億元發展屯門地皮。林力山昨表示，公司未有財政壓力。

第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國表示，內地房地產企業近年經常來港投地，如保利、中國城市建設及世茂等等，這類內地公司開首一般會夥拍本地財團合資競投，摸熟市場運作後再扎根香港投地，而萬科明顯走到第二步。

他相信內房企獨資投地日後將成趨勢。陳超國續說，按照萬科買入價計算，日後住宅落成預測每呎實用面積呎價約1.5萬元至1.6萬元不等。中原測量師行執行董事張競達表示，是次掃管笏地皮每呎樓面地價與早前毗鄰的管翠路地皮每呎樓面地價4,621元相若，價錢合理。但亦有測量師指，地皮綠化山景比例較多，海景較少，相較之前管翠路用地質素較遜。

消費者信心有改善，今年首季，全球核心區零售舖租普遍呈穩定或輕微向上，並以歐元區表現最好，巴黎租金按季回升16.7%，打入全球最貴租3甲。

據世邦魏理仕發表的「2015年第一季全球零售舖租研究報告」指出，今年首季，全球核心區的租金表現皆呈穩定或輕微向上。縱然個別地區受經濟復甦帶來的變化影響，排名有調動，但整體向好，尤其歐元區零售表現不俗。

10大最貴租金 巴黎升至第3

報告又指，相比去年第四季，全球10大最貴租金的排名錄得輕微變動，其中，巴黎由第4名上升一級，取代倫敦獲得第3名，平均呎租錄1,320美元。報告指，歐元貶值，吸引高消費旅客、尤其中國旅客前往，令巴黎的奢侈品零售商受惠，對舖位需求增加，刺激租金按季回升16.7%。

惟巴黎與位列第2名的紐約的平均呎租3,617美元，仍有一段距離。另墨爾本則升至第7位，平均呎租710美元。10大內的其餘排名不變，如香港保持第一名，平均呎租371美元（2,880港元），惟受旅客消費模式改變及訪港旅客數字下降，舖位租賃見放緩。

受惠零售業續擴張，旅客數字上升，支持東京租金，穩守第5名。報告又指出個別值得留意的地區，如胡志明市的舖租按季大升38.9%，令越南的排名拉高15位至第34名；而波士頓亦按季錄得12.5%的租金升幅，令排名躍升7位至第43名。美國12個核心地區的租金均呈持平或向上。

石油為經濟基礎地區 仍衰退

然而，以石油為經濟基礎的地區，仍處於衰退期，如莫斯科租金按季錄4.29%跌幅，排名倒退兩位；聖彼德堡租金下跌15.2%，排名下跌5位。

市區地供應罕缺，即使股災殺埋身亦未受影響。市建局筲箕灣西灣河街項目昨日截收意向，收到破紀錄的38份意向書，入意向財團包括大中小型發展商。測量師指，昨日仍只屬截意向階段，就樓市前景來說，該地反應好可以預期，但若股災持續，地皮招標反應肯定受影響，「發展商仲有時間睇定?」。

第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國表示，股市昨日雖然大跌，但只屬短期波動，加上該項目昨日只屬截收意向書階段，距離日後招標仍有一段時間，故截意向的反應未受股市大跌影響，意向書數量可以創出新高。

一太：發展商留意後市

不過，他估計，發展商將留意後市走勢，若股市持續下跌，地皮日後的招標情況一定受影響。

筲箕灣西灣河街昨日收到38份意向書，成為市建局史上最多意向書的項目，較前紀錄、即今年5月才截意向的馬頭角北帝街/新山道項目32份再多6份。分析指，項目投資額細，加上位處市區，屬優質地皮，而且市區細單位亦受到追捧，令地皮潛力更被看高一?。由於入意向財團眾多，估計日後標書數量將可能破紀錄，發展商隨時「爭崩頭」。

綜合市場資訊，港島東區有多年發展經驗的協成行今趟有入意向。同樣有份入意向的遠東發展余浩宏表示，項目相對簡單、容易發展，故對地皮感興趣，若投得將興建商住項目。至於其他有份入意向財團包括新世界、南豐、會德豐地產、遠東發展，莊士機構、英皇、中海外、宏安、大鴻輝、泛海、寶聲、萬科、百利保及富豪聯營等。

項目現址為協成工廠大廈，毗鄰新成中心，地盤面積約7,642方呎，按地積比率約8.4倍計算，日後可提供約64,153方呎樓面，其中住宅樓面約57,695方呎，提供約120伙，商業樓面則約6,458方呎。市場預測地皮樓面地價約9,723元，估值約6.24億元，住宅日後每呎實用面積售價約18,500元，商舖每呎逾3.55萬元。

旺角彌敦道726號全新銀座式商廈8樓及21樓昨日以公開拍賣形式推售，疑受股市影響，投資者出價未見進取。兩物業經10口及9口競逐後，叫價至4,450萬元及4,400萬元，惟仍未達業主底價，最終被收回。

競標者稱股市有影響

兩層物業為酒樓及商舖契，面積均為約2,200方呎，以現狀交吉形式出售，業主各開價約4,000萬元，呎價約1.82萬元。現場所見有兩組客競投，其到一位投資者藍先生表示，本希望用作投資收租，惟價錢與其預期有出入，故4,400萬元後就沒有再出價。他又指，近日股市波動對其出價有一定影響。

中原測量師行執行董事張競達表示，21樓項目「差少少就賣出」，是次收回後，要再待業主因應市況而再決定會否再次拍賣，至於減價與否仍要視乎市況而定。

至於市場工商舖成交，萊斯物業陳凌英梅表示，市場最近成交觀塘萬兆豐中心中層單位，面積約2,475方呎，成交價3,200萬元，折合呎價12,929元。原業主於2012年以2,430.4萬購入，持貨2年賬面獲利769.6萬元離場。

工廈方面，美聯陳柳媚表示，葵涌宏達工業大廈低層3個相連戶，面積合共約15,659方呎，附設13,116方呎平台，以6,263萬元放售，每呎叫價約4,000元。

中渝置地（1224）昨公布，集團上半年累積合約銷售金額約為27.98億元（人民幣，下同），已售建築面積約44.1萬平米。雖然累積合約銷售金額跟去年同期比較下跌約4%，但已售建築面積則上升約31%。

於6月期間，集團錄得合約銷售金額約為5.04億元，已售建築面積約7萬平米，兩者跟去年同期比較分別錄得增長約26%及59%，與5月比較則分別下跌約20%及26%。於6月底，尚未轉入合約銷售之認購銷售金額約為18.57億元，5月則為17.01億元。

奧園銷售正增長

奧園(3883)昨日公布，今年首六個月累計實現未經審核合同銷售金額約60.7億元，合同銷售面積約82.2萬平方米，同比分別增長約18%和53%；平均售價每平方米7,383元。至於6月單月合同銷售金額則約18.3億元，同比增長6%；合同銷售面積約27.1萬平方米，同比增長約47%。

瑞普萊坊2015年7月8日表示，大中華地區投資人過去12個月投資美國不動產，投資總金額便達到約美元286億(新台幣約8,866億元)，占了總海外人士投資美國不動產總金額的約27.5％，為海外投資者中投資金額最高的一群。投資人除了投資出租外，也不乏是購買用來做移民美國的住所或將子女送往美國留學居住使用。道格拉斯艾麗曼(Douglas Elliman)是美國紐約市第一的豪宅仲介，為瑞普萊坊的全球合作夥伴之一，上週來台，為客戶說明紐約市房地產投資市場。

近年海外投資人紛紛進入美國住宅市場，在2013年海外投資人投入美國住宅市場金額約在680億美金(新台幣約2.11兆)，到了2014年跳升到約920億美金(新台幣約2.85兆)，在2015年更是突破千億美金，來到約1,040美金(新台幣約3.2兆)，二年來投資金額上漲了約53％。

瑞普萊坊副總經理蘇銳強表示，投資海外不動產需考量全球資金流向、匯率風險、市場趨勢與都市規劃等因素。美國為全球資金聚集之處，且匯率風險穩定，不動產市場在經過2008年金融危機之後已經重新竄起，其中紐約市在金融危機之後，不動產市場只花了一年多的時間便開始回溫，而且後市持續看好，顯示紐約市的不動產市場發展穩定。

統計海外投資人平均購買美國不動產總價，大中華地區投資者平均每戶花費約83萬元美金(約新台幣2,573萬)，是所有海外投資人的第一名，較整體海外投資者平均購房金額為每戶約50萬美金(約新台幣1,550萬)高出許多。大中華區投資人投資美國不動產的總資金中，有35％投資於加州，華盛頓DC及紐約則分別是8％及7％。

依照萊坊「財富報告2015」報告中之國際豪宅指數100的首二十位，有六個是美國城市，而豪宅指數的首位為紐約市，全年房價上升18.8％，這說明為何美國在全球不動產投資者眼中最吸睛的市場。

蘇銳強表示，紐約市是全美最大投資城市，也是世界二大金融中心之一。若以人口數量分析，預估到了2030年，紐約市的總人口數將由原本的約849萬人上升至912萬人，成長約63萬人，人口成長率達約7.4％。在海外投資人持續入場，本地人口不斷增加的預期下，未來紐約市住宅將持續提升。

同時投資人投資海外不動產時也要注意當地的政府的不動產政策變化，例如台灣發布對於大陸人士購屋的限制。至於美國紐約市政府由於歡迎海外資金進入，沒有出現針對海外投資人而定的制度，這也助長了高資產淨值人士往紐約聚集。

道格拉斯艾麗曼(Douglas Ellima)的研究報告指出，紐約市曼哈頓住宅空置率僅1.07％，邁阿密為3.5％，洛杉磯則是3.2％，住宅需求高，空置率低。而且美金為世界主要通行貨幣，是全球主要避險貨幣，美金兌新台幣向來穩定，投資者投資於美國不動產，容易控制滙率風險。

但美國各州的不動產稅制不同，投資人若要投資美國不動產，建議透過專業的仲介及顧問，以了解該區的稅法制度。蘇銳強表示，美國紐約市住宅轉手快速，不只出售速度快，出租率也很高，其中曼哈頓區、皇后區等都是相當不錯的投資熱點，而紐約市住宅扣除成本後的淨租金資本化率達到3％，對於不動產投資人來說是相當好的投資機會。

根據東方日報訊息，馬來西亞政府近年推行的各項打房措施，雖然有效遏制炒樓現象，然而卻讓原本看準外國投資者的公寓發展項目，面臨供過於求的現象，導致公寓價格下調15％至20％。

政府為了抑制產業市場過熱及避免投機活動，先後調高了產業盈利稅及提高外國人購屋門檻等。有關措施實行後，柔南產業市場交易確實已開始放緩，然而卻也讓發展商擔心，許多預計在2016年建竣的公寓項目會出現過剩的情況。

產業買氣低迷

「無論是購屋自住抑或投資者，目前都抱持著觀望的態度，大家都在等待屋價更進一步下跌。馬勞則是等待令吉兌新元的兌換率更高時，才選擇重新進場，這些因素都使產業市場買氣越來越低迷。」

他透露，政府的打房政策，確實影響了外國投資者的購買力。此外，他分析，這將使得原本鎖定外國投資者的一些公寓項目發展商，由於擔心出現過剩情況，或將把目標轉移至本地購屋者身上，同時將公寓價格下調15％至20％。

五福城市署理總經理許木興受詢時指出，現在的房產市場放緩的現象有很多因素，除了政府實施的緊縮政策外，公寓的興建數量不斷攀高，也是導致房屋市場放緩的因素。

有地住宅需求大

「柔南一帶的住戶對有地住宅的需求量遠超過對於公寓的需求，但近年來的發展商卻傾向於興建公寓大樓，使得房產市場開始放緩。」經濟學家白文春指出，政府的打房政策已開始奏效，縱觀房產價格在2013年時上漲了12％。但在2014年已開始放緩並下降了7％，今年下半年房產價格也開始持續放緩，情況可能會延續到2016年。