空頭總司令張金鶚回來了，預測未來5~7年房價將持續下跌，每年下跌幅度至少5~10%，最快明年中，民眾就可全面有感降價。昨日公布的國泰第2季房地產指數報告，台南新案價漲7%，房市北冷南熱。

國泰建設、政大房地產研究中心昨發布第2季房地產指數報告，就整體市況而言，德明財經科技大學副教授花敬群表示，在房地合一稅拍板定案的背景下，各建商以擴大推案尋求成交量增的情況明顯，六都當中，以桃竹地區可能成交價、30天銷售率及成交量指數大幅下滑，市況最為慘烈；台南市及高雄市相較上季價量均穩，甚至台南市出現可能成交價上揚的局面，表現最佳。

高市市況呈現兩極
花敬群指出，桃竹地區為六都中表現最差的區塊，雖推案規模較去年同季減少，但銷售率萎縮幅度明顯，市場短期反轉壓力不輕，長期積累的餘屋問題持續延燒，後市發展壓力擴大。
根據該季報，高雄市況呈現極端局面，中高價產品成交相較上季有5成到近7成的增加，低價區成交則較上季下滑約4成7。值得注意的是，高雄過去議價空間一向為全台之冠，上季則由台北市取而代之。

「連跌7年每年10%」
台南市第2季可能成交價，較第1季成長逾7%，全台表現最佳，但花敬群認為，主因在於第1季台南市新推案區位，地理位置較差，上季則回歸到市中心區塊，所以價格上漲明顯，主要是反映在區位的差異。
前2年因擔任台北市副市長而少針對房市公開發聲的張金鶚，昨在該季報發表會上，維持一貫個人語不驚人死不休的作風，張金鶚說：「建商降價潮都只是開端，未來5到7年房價會持續向下，每年修正幅度在5至10%左右。」

恐從建材削減成本
張金鶚指出，從第2季國泰房地產指數可見，市場已朝向「量先價行」的態勢，「不論建商或是民眾，都有一個初步共識，就是『市況不好』，接下來必然會產生『降價』的共識，只是降多少的問題而已。」
國泰建設協理林清樑則表示，建商是單純的動物，成本加上合理利潤就是售價，「如果建案降價是趨勢，而土地、工資成本降不了，從建材著手是最快的方式。估計未來1、2年，民眾將看不到華麗建材堆砌的建案。」

前台北市副市長、政大地政系教授張金鶚在久違2年之後，昨（30）日首度重返講台，擔任2015年第2季國泰房地產指數發布會的計畫顧問。張金鶚表示，基本上這一波房市景氣循環，收縮期至少5?7年，房價會連跌5?7年。

張金鶚擔任台北市副市長期間，由於有官員的身份、不便直言解析房市。卸下首都副市長的官職身份之後，張金鶚日前才受邀赴美國華盛頓，應「國際房地產學會」（IRES）年會之邀，授贈頒發「服務貢獻獎」（Service Award）。如今重返國泰房地產指數的講台，神清氣爽，他一開場就直言：「兩年前，和兩年後，市況差很多！」

素有房市「空頭總司令」封號的張金鶚表示，很多人關心，現在究竟入市好？還是避市好？其實要看個人對於市場的預期和資金週轉成本的壓力。基本上這一波房市景氣循環，大漲了10幾年，現在進入收縮期，至少5?7年。

至於這一波景氣收縮期，會持續多久才「觸底」？張金鶚坦言：「會多久？會多深？沒有人知道。」也不容易看到「底部」在哪裡；不過不動產稅制結構已成熟完整，估計房市至少會「連跌5年起跳」，甚至跌7年、也算保守，這一波怎麼飆上來的、就怎麼收縮下去。估計明年公告地價調高一波、2016年總統大選之後新執政團隊磨合期過後，下半年才會明朗，但若政府出手救市，那又另當別論。

大家高度關注，這一波房價會修正多少？張金鶚不諱言，現在台北市的高價區，2015年第2季新案價格就下跌9.43％，單季就降了近1成，這是很可怕的，估計未來每年房價會下修約5％、10％。

最近房市買氣疲弱，又有建商主動宣布降價，這個時機剛好張金鶚可以學者身份對外暢所欲言、公開評論房市，外界「虧」他說：最近戴德梁行董事總經理顏炳立也說出下跌7年的言論，這下子兩人終於有機會不再對摃交鋒，甚至可以達成共識了。

張金鶚說，現在國泰房地產指數第2季數字、只是數字，實際上有些建商開始降價，但並未開始在市場醱酵，後續還可能擴大效應。比較特別的是，這一波是從台北市蛋黃區豪宅開始降價，大家究竟要入市？或避市？如果短期會好，就有人會撐，如果要長期才會好，也可能有人會死在沙灘上，因為這一波要撐多久？要跌多深？還不知道，而且下半年還有總統選舉等不確定性因素的影響，相信觀望的人還是有，這是市場最大的致命傷。

張金鶚表示，現在有些建商個案降價，只是建商認為未來房市不好，所以先賣先贏；但等到市場一直保守，有人籌措資金週轉壓力變大的時候，降價的趨勢會更清楚。所以，在業者互相競價下，價格破壞效應恐怕才要剛剛醱酵。預期明年，降價效應才會進而反應到整體市場。

稅，恐怕是終結這一波房市景氣大多頭的最大一根稻草。昨（30）日最新揭曉的2015年第2季國泰房地產指數顯示，全台六大都會區30天銷售率已剩下10％大關。

國泰房地產指數計畫主持人花敬群教授直指，台北市面臨高房價、房屋稅高額稅負的雙重壓力下，正面臨反轉；半世紀以來最大的稅改-房地合一實價課稅，也立法過關，加上各區累積的供給，預期未來5年，房市恐將陷入收縮期。

2015年第2季國泰房地產指數昨天公布，由德明財經科技大學副教授花敬群主持。花敬群表示，受到房地合一實價課稅正式立法完成，加上持續一年的北冷南溫、各區許多正待銷售的新案，市場趁著新制上路前半年，大舉推案，使得推案量增加，但市況表現是盤整結構，市場仍屬於冷清，6大都會區的30天銷售率，只有10％左右，顯示第2季持續低檔。

花敬群分析，現在台北市有高價、高稅的雙重壓力，已面臨反轉，至於房地合一實價課稅，也將在2016年生效，房市追價動能不再，反轉趨勢更確立。花敬群表示，本季國泰房地產指數也顯示，台北市面臨高額房屋稅的壓力，新推預售案紛紛透過擴大議價空間來突破，但只有相對低價的個案，表現較佳，市場面臨流動性的壓力，單季小跌0.45％、每坪達80.99萬元；至於新北市，價格、成交量穩定擴大，暫時hold住反轉的壓力。

永慶房仲網統計，今年7月全台有2成的網路委售住宅物件開價下修，且近2個月降價物件增加22％，而六都中，又以高雄市、台中市增加約3成最多，雙北市則是降價屋比例最高分別為31％及28％，顯示全台物件降價潮逐漸擴大。

根據永慶房仲網統計，全台今年7月開價下修的降價屋占整體網路待售物件2成，其中，雙北市降價屋的比例最高，北市高達31％，而新北市占比也有28％，等於每3間待售房屋中，就有1件的開價向下調整。進一步觀察房地合一立法前、後的降價物件成長變化，短短2個月的時間，全台降價屋激增22％，其中，高雄降價屋增加34％最多，台中市也新增29％，桃園市增加22％，均高於雙北市。

永慶房產集團經理黃舒衛表示，全台房市買氣不振，雙北外都會區的屋主也不得不積極調降開價，以求順利出場，未來降價潮擴大，降價的比例恐怕直追雙北市。在產品的型態部分，北市公寓產品價格下修占比35％最高，30年以上的住宅產品價格修正物件也高達36％，顯示北市屋齡老舊的公寓產品價格修正氣氛最濃。此外，南部買方還是比較中意獨棟的透天厝，以及實際使用面積較實在的公寓產品。

黃舒衛表示，房地合一上路之後，短期炒作行為將絕跡，未來房價上漲空間有限，使屋主目前降價獲利了結的心態趨於濃厚，另外，財政部近期發函要求全台地方政府應在2019年前，大幅提高標準單價，老屋加稅也蠢蠢欲動。

近年政府積極調整不動產的持有與交易稅，2016年1月1號又適逢三年一次的公告地價調整(影響地價稅)，而過去三年國內公告土地現值(影響土增稅)調幅高達38％，調整幅度相當驚人，預料此次三年一調的公告地價，反映過去三年的地價漲幅與拉高持有稅的政策目標下，調漲幅度恐怕會寫下1994年後的新高，直接影響就是屋主每年繳交的地價稅將會增加。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，近年政府積極調高不動產的持有與交易稅負，包括大幅拉高公告土地現值，2014年又祭出囤房稅與部分地方政府大幅調升新房屋的標準單價，還有北市針對豪宅倍數調高的房屋評定現值，加上2015年通過的房地合一稅，不僅短期交易稅負甚高，一般交易稅負也可能高於舊的申報制度，而2015年又恰逢三年一次的公告地價調整，未來地價稅勢必明顯增加，對於舊公寓、透天、土地與大型商業設施等高土地持分產品，影響最為明顯。

信義房屋統計，過去三年土地公告現值調高幅度高達38％，調升幅度相當高，若對應過去兩次公告地價調幅，大約是近三年公告土地現值累計調幅的45％左右，加上政府應傾向拉高公告地價的態度來看，2015年公告地價調幅有可能寫下1994年後的新高。

曾敬德表示，若公告地價大幅調整，受影響程度最大的仍是土地持分較高且精華路段的房產，包括精華區的舊公寓、透天與純土地產品，另外像是北市的豪宅、新開通的捷運線如松山線與信義線周邊，都更地區等，都是過去三年公告土地現值大幅調漲的區塊，預料調整幅度不會太小，不過因為公告地價比公告土地現值更低，預料即使調整後，一般自住客增加的稅金也是相對有限。

以信義路四段土地持分5坪的中古大樓為例，2013年公告地價每坪60.33萬元，申報地價48.26萬(公告地價的8成)，以自用住宅用地優惠稅率千分之二計算，地價稅也不到5千元，即使調漲3成影響也相當有限。

地價稅為每年11月屋(地)主須繳納，因為一般集合住宅土地持分面積不大，加上稅基採用遠低於土地市價的公告地價(一般不到市價兩成)，加上自用住宅用地有所優惠，因此地價稅負擔普遍較輕。

提醒：雖然現行地價稅稅額不高，不過自用住宅用地優惠稅率僅千分之二，是一般稅率的五分之一。如果符合下列條件，記得在每年9月22日之前提出申請，當年度就可開始適用優惠稅率。
1.辦竣戶籍登記：本人、配偶或直系親屬要在該地辦竣戶籍登記
2.没有出租或營業：地上房屋没有出租或營業使用
3.地上房屋必須為本人、配偶或直系親屬所有
4.面積限制：都市土地面積不超過300平方公尺(90.75坪)，非都市土地面積不超過700平方公尺(211.75坪)
5.以一處為限：本人與配偶及未成年受扶養親屬的自用住宅只限於一處。(如供已成年直系親屬設籍則不受一處限制)

2015年7月30日正式公布第2季「國泰全國房地產指數」，整體研究報告的結論則是「房地產市場持續呈現盤整調整結構」。整體而言，2015年第2季市況仍屬於冷清，六大都會區的30天銷售率均在10％上下的低檔結構。後市發展仍偏向反轉，金融機構對不動產放款政策、國內外政經波動與房市賣壓程度，將成為影響後市的重大變數。

根據國泰建設與政治大學台灣房地產研究中心共同調查製作的「國泰全國房地產指數」指出，2015年第2季在房地合一稅拍板定案下展開，加上延續近一年的北冷南溫市況與各地區累積許多待推案建照的環境下，市場趁著新稅制上路前，以擴大推案尋求成交量增加。

2015年第2季各地區市況表現落差極大，台北市以擴大議價空間創造銷售率，桃竹雖擴大議價空間卻未能提升銷售率；新北市與台中市則透過較大幅推案來取得成交量，高雄市則以穩定開價模式維繫市場氛圍，台南市則在擴大議價空間下，維繫價量俱增的結構。

2015年第2季台北市新推個案市場在房屋稅調高壓力下，透過擴大議價空間尋求突破，但僅相對較低總價個案表現較佳，顯示台北市在高房價與高稅負的雙重壓力下，市場流動性的壓力也逐漸形成。

2015年第2季新北市價格與成交量雖持穩與擴大，暫時穩住市場反轉壓力，但擴大推案與銷售率難以突破所衍生的市場餘屋累積問題，仍是市場最主要變數。

2015年第2季桃竹地區房市面臨明顯的反轉風險，加上長期累積餘屋問題未見舒緩，後市發展壓力相對較大。

2015年第2季台中市房市仍存在相當數量買盤，但主要仍依賴較大的推案規模所支撐，成交價與銷售率未能繼續突破，後續價格走勢為短期觀察重點。

台南市房市相對上季屬於各地區表現較佳，市場仍維持一定的需求能量，但仍應注意長期餘屋累積問題。

高雄市持續維持上季的穩定結構，但過剩的餘屋仍是後市發展的最大隱憂。

為防範都市計畫工業區土地變相使用，內政部於2015年7月30日部務會報通過「都市計畫法台灣省施行細則」修正草案，修正乙種工業區作非工業使用的面積比率，並限縮容許使用項目，將「一般商業設施」刪除，以避免產業用地流失，防堵目前工業區土地貫以一般商業設施的名義申請卻變相使用的情事，但為服務工業區周邊廠商，與工業發展有關設施或公共服務設施，例如金融機構、大型會展中心及旅館等有其必要性，面積在不超過工業區總面積20％仍可設立。內政部指出，本修正草案將依法制作業程序，報行政院備案後發布施行。

內政部表示，這次「都市計畫法台灣省施行細則」共修正12條，主要是配合相關政策及實務執行需求，因應各直轄市都市計畫法施行細則或自治條例的制定，以及配合經濟部產業用地政策革新方案，重新檢討本細則相關規定。

本次修正重點，除檢討產業用地作非工業使用的面積比率及容許使用項目，刪除「一般商業設施」，外，為避免影響層面過大，仍保留「大型展示中心或商務中心」、「運動設施」、「銀行、信用合作社、農、漁會信用部及保險公司等分支機構」、「倉儲批發業」與「旅館」等使用，並移列至工業發展有關設施或公共服務設施，其設立面積不可超過各該工業區總面積20％，在不影響原產業用地使用的原則下，服務工業區周邊廠商。

另為落實政府資料開放強化網路公民參與機制，將都市計畫公開展覽及舉辦說明會資訊刊登方式，新增一項網際網路的公告服務。另為使都市計畫整體開發具體可行，擬定或變更主要計畫或細部計畫附帶決議，以市地重劃、區段徵收或都市更新方式辦理者，修正均應檢附當地主管機關認可的可行性評估相關證明文件。

此外，配合「申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法」修訂，於保護區及農業區的使用項目增訂自然保育設施及綠能設施；並配合農業產銷需要，放寬農業區經目的事業主管機關核准工廠登記的農業產銷必要設施，可作為農產加工廠使用。另將保護區建蔽率從20％調降為10％，以減輕對環境的衝擊。

時機歹歹，仍有建商勇於挑戰，開出區段新高價建案。根據市調業者統計，北台灣5~7月出現23個創新高價建案，雙北地區就有16個，新竹市更首度出現單價百萬元的建案。
北市松山區有4個創新高價建案，單價皆在3位數。《住展》雜誌企研室經理何世昌指出，主要是松山區過去推案極少，例如民生社區內的「筑丰築」，開價每坪145萬元，創下民生東路五段新高價。

幾乎不在正市中心
筑丰興業業務部經理朱瀅縈表示，民生社區近30年來沒出現小宅新案，6月進場至今，周來人30~50組，銷售已逾3成。此外，中山區「華山33」，基地位於巷弄中，仍開出單價150萬元，創該「巷」最高價，勇氣可嘉。
新北市創新高價建案分散在各行政區，幾乎不在正市中心地段，如位在新莊迴龍、新店安坑、泰山與汐止都有個案創高價。新竹市第1個破百萬元建案「晶鑽NO.3」，為透天厝，因位在東區商圈內，具店面效益，平均開價每坪高達105萬元，至於消費者買不買單、有待市場考驗。

品牌強仍有人埋單
嘉磐建設董事長魏嘉銘認為，部分個案喊出降價，很多都是代銷玩的花招，「定價下調、底價沒動，誤導消費者的後果，會使市場更加紊亂。」何世昌分析，開高價建案如果建商品牌度強、地段菁華，依然有人埋單；但若相關條件不足，芭樂卻想賣榴槤價，銷售恐怕會很辛苦。


工商時報
北台灣23筆新案 挑戰區域天價

房市買氣疲弱，有建商以「打七五折不二價」吸引買氣，但也有建商逆勢挑戰喊出區域天價，如新竹最近首度出現每坪破100萬大關的新案，北市中山區也出現每坪150萬元的新案，挑戰市場接受度。

住展雜誌昨（30）日公布最新統計指出，5到7月北台灣都會區持續出現創區域新高的指標案，至少有23筆新案開價創新高紀錄。其中以台北市達10個最多，另新北市6個、桃園4個、新竹縣市2個，宜蘭也有1個。

住展雜誌企研室經理何世昌分析，新案開價續創新高，主因不外有三個：首先，部分路段供給量少、太久沒新建案，一有新案就易創高價；第二，建商近兩、三年所買進的土地成本高昂，頭已經洗下去、沒有降價本錢，只好硬著頭皮開高價。

第三，部分建商認為市場再壞也有個極限，不願把辛苦開發的建案賤賣，因此開出高價慢慢跟客戶磨。何世昌指出，開高價建案如果建商品牌強、地段精華，依然有人買單；但若條件不足，「芭樂卻想賣榴槤價」，銷售上恐會很辛苦。

住展最新調查指出，北市松山區創新高價的新案高達4個，民生社區內的「筑丰築」開價每坪145萬元，因重劃區歷年建案屈指可數，所以一公開就創下民生東路五段新高價。

此外，中山區「華山33」以每坪150萬開價創區段新高。另內湖創高價有2筆，包括「碧湖君鄰」開價每坪105萬元，位於內湖路二段非湖景第一排，是第一件單價破百萬的建案；以及「森濤苑」以每坪98萬，改寫四期重劃區新高。

令人吃驚的是，新竹也首度出現衝破百萬大關的新案。新竹市東區透天厝「晶鑽NO.3」，由於位在商圈內，店面效益被看好，平均開價高達每坪105萬元，為新竹縣市第一筆開價破百萬大關的指標案，大坪數為56坪，估1戶要價5千多萬。

此外，新北市方面，汐止別墅大案「基泰都鐸薔薇」開價每坪50萬元，為汐萬路新高；樹林唯一位在市中心地段的「京站一品」，開價每坪45萬元，改寫樹林歷史新高。

中信銀繼日前取得段內湖預售廠辦大樓後，2015年7月、29日再度公告處分了位於信義計畫區的統一國際大樓17樓整層辦公室，買方為英屬維京群島商正大置地企業，總成交金額約10.68億元，交易範圍包括建物670.66坪及10個車位，換算建物單價約每坪152萬元，相較2010年同棟大樓成交行情約133萬元，價格小幅上升，為2015年以來罕見商辦指標成交案件。

細數統一國際大樓的成交紀錄，自大樓於2004年完工後，一直到2010年才有對外出售的紀錄，也是信義計畫區內少數有單層買賣移轉的頂級辦公大樓，2010年當時以環泥建設及坤慶國際為首的所有權人，對外釋出了28、29、30樓的辦公室，當時成交約每坪130~133萬元不等，其中附有泳池的頂樓，更傳出以每坪170萬元出售給兆隆投資，創下商辦大樓的新高行情，而這個紀錄也一直到2013年才被遠雄金融中心10樓的每坪185萬元成交行情所打破。

信義全球資產經理王維宏表示，從這次的成交行情來看，辦公大樓若是產品夠好，價格仍具有支撐性，並沒有受到整體房市的下滑而出現大幅降價，推斷買方應是看好其獨特的地段條件以及頂級的辦公規格，因此以每坪152萬元出手買下。2015年以來辦公大樓的交易量明顯萎縮，而此筆交易不但成交價格上揚，總金額規模也達10億元以上，可說是2015年商辦市場最令人振奮的成交案件之一。

統一國際大樓當初為台南幫統一企業等公司合資興建，因此包括統一擁有該大樓的五層半、太子擁有三層、南紡也有三層，而中國信託商業銀行所持有的樓層則是過去併購萬通商業銀行所間接取得的資產，過去中信銀總部仍在信義區時，也曾在此處設立辦公室，但由於搬遷至南港區後，辦公處所也重新整併，因此決定處分閒置自有資產。

台北市政府代辦「林口國宅暨2017世界大學運動會選手村統包工程」，秉持「永續綠建築、智慧生活家」的理念，打造健康社區。全區開放空間系統從街角廣場(點)、沿街步道(線)、社區中庭(面)，緊密串連，再結合林口國中、高中校園空間、林口運動公園、婦幼公園，建構優質、生物多樣性的居住環境，將完整照顧住民的身、心、靈。沿街的林蔭空間，融入林口區的自行車道路網、人行步道及商店街，塑造社區鄰里交誼空間。

林口國宅暨2017世大運選手村第3標立面透視圖(圖：台北市政府)一般高層建築常有阻礙氣流現象，導致氣流向下捲揚，形成沿街地面的「掀裙風」，設計單位細心觀察這種微氣候的改變，於是在地面層外牆延伸水平雨遮或裙樓頂蓋，遮蔽向下氣流，改善行走空間品質。

另外本工程建築群之間，保持適當間距，誘導夏季季風進入社區中庭降低整體環境溫度；同時針對季風通過建築立面邊緣的風切效應，也仔細調整方位，有效緩和氣流衝擊。

有關公民團體就「南港瓶蓋工廠」提出全區保留主張，並期許瓶蓋工廠結合「北部流行音樂中心」發展一事，台北市政府地政局表示，本案自2013年8月起即接獲民眾提報要求保留南港瓶蓋工廠，經文化資產價值審議專案小組於2013年10月4日會勘後，初步認定該廠具文化資產保存價值，嗣經台北市文化局於2013年11月至2015年3月間提送第53、54、55、56、58、64、66、67次台北市文資審議委員會審議，已於2015年4月29日公告南港瓶蓋工廠文資保存範圍，並登錄A2、B、F、G、I、M棟建物、崗哨及防空洞等8項地上物為歷史建築(如黃色區塊所示)。

台北市政府地政局表示，G棟建物雖橫跨計畫道路二側，但因文資委員認定該建物較有價值部分為日據時期之建築構造，目前所見橫跨計畫道路部分建物係於光復後陸續擴建而成，不屬歷史建築之範圍；另崗哨則採「異地重組」方式遷至廠區保存範圍內，因此計畫道路開闢並不影響歷史建築保存。

瓶蓋工廠內10公尺計畫道路，係於2008至2012年間經內政部、台北市兩級都市計畫委員會審議確定其有開闢之必要性。

台北市政府地政局表示，瓶蓋工廠位於台北市南港區第三期市地重劃區(D區)範圍內，該區都市計畫早於2012年5月公告實施，重劃案亦於2012年8月公告期滿且無人異議確定，重劃區內除瓶蓋工廠外，其餘地上物均已完成自行拆遷作業。如計畫道路不開闢，雖滿足瓶蓋工廠全區保留訴求，惟將導致重劃C區公園用地土地所有權人無法調整分配至瓶蓋工廠可建地，被迫領取現金補償，恐引發地主抗爭，進而使重劃無法執行。

台北市府為扶植台灣的流行音樂及獨立音樂創作，受文化部委託推動「台北流行音樂中心」計畫，除設有音樂中心、表演空間外，於北部流行音樂中心「南基地」內規劃音樂產業區，作為流行音樂的教育、製作及交流場所，形成流行音樂產業相關新產業。

為使南港地區脫離過去黑鄉意象，改善生活環境品質，台北市府以東區門戶計畫進行南港區域之升級改造，其中以創意經濟廊帶為發展目標，帶動南港地區再生之目的，即藉由南港瓶蓋工廠位於南港車站三鐵共構及緊鄰台北流行音樂中心之區位優勢，運用該歷史建築保留之契機與工廠遺跡的特色，由台北市府向中央國產署爭取園區之使用權，並延續瓶蓋工廠生產、製造之意象，以Pre-startup & Startup創業空間為方針，提供跨界多元交流與創意發想空間，並與北部流行音樂中心相互配合，將南港瓶蓋工廠打造成為與國際軌之「自造者工廠」，規劃引進新創產業、文化產業與在地特色之結合，籌立跨域(多元產業)交流為主要元素之創業聚落，以帶動週邊相關產業發展。

市長柯文哲表示，確實曾有瓶蓋工廠全區保留之承諾，但依然要考量實際需求，選擇一個最適當的方式處理，如果時空環境改變，要做改變還是可以，市府不是那麼僵硬的。南港瓶蓋工廠歷史建築將妥善予以保存，未來會引進新創產業、文化產業與在地特色結合，期能達到文資保存及產業發展之雙贏局面。

新北市前副市長許志堅涉嫌收賄，協助建商加速通過都更案審議，遭到聲押禁見。專家指出，都更案取得建照不易，但獲利較高，建商希望建案能快速動工，才會送錢打通關係。

許志堅涉嫌在2筆都更案中收賄，根據聯合報報導，建商送上超過400萬元，以及價值數十萬的蕭邦名表和金條。檢方29日搜索許志堅和建商總部，並將相關人等聲押。

根據新北市政府都市更新處最新統計，新北市都更案件有147件，興建中的有40件。而一般都更容積獎勵上限是150％，簡易都更則為120％，獲利空間和一般建案相比，可望高出許多。

好房網雜誌社長倪子仁分析，都更案的審理時間長、不好處理，有時候又牽扯到黑白道，所以獲利會比較高。一般建案毛利率約3?4成，至於都更案，毛利率高達50％都有這個可能。

台北市都市更新整合發展協會副理事長林育全接受蘋果日報訪問時指出，雙北市房價高，發展都更較其他縣市熱絡，但民眾主動意願低，建商想從中獲利，當然就得積極爭取。

台中市政府推動1萬戶社會住宅，昨（30）日舉辦首場徵求民間投資招商說明會，市長林佳龍表示，社會住宅是台中許多青年勞工引領期盼的政策，「只准成功不許失敗」。

台中市都發局也首度提出較具開發潛力的七處基地，包括西屯惠來厝段、東區尚武段、太平育賢段、北屯太原段、北屯太祥段、北屯同榮段與豐原豐南段等，邀請業者就屬意地點，評估適宜興辦模式、相關成本與可回收利潤。

昨天的投資說明會在台中林酒店舉行，由林佳龍與副市長林陵三、都發局長王俊傑及地政局長張治祥等人共同主持。

民間業者有太子建設、總太地產、龍寶建設等知名建商出席。

林佳龍指出，台中市推出1萬戶社會住宅，秉持「三好一公道」原則興辦，包括地段好、建物好、機能好且價格公道，興建期間並計劃推出「1萬戶租金補貼」配套措施。

針對社會住宅的興辦方式，林佳龍說，市府透過投資招商興辦1萬戶社會住宅，除有直接興建，也有合建分屋、聯合開發、設定地上權、BOT等多元興辦方式。

龍寶建設董事長張麗莉表示，坊間要求居住正義，台中市政府推出的社會住宅政策很好，確實可以解決民怨，加上市府提出都是很好的土地，提供業者很大誘因。

中南部為北市3倍 預售中古都跌

房地合一稅通過後，屋主紛紛降價求成交，房仲網統計，7月全台網路降價屋高達2成，雙北市降價比例約3成，若與6月相比，高雄市降價物件激增34%，稱霸全台。

老屋未來恐加稅
永慶房仲網統計，7月降價屋佔所有網路物件20%，台北市房屋降價比例高達31%，等於每3間待售物件，就有1件開價下修，其次為新北市28%、高雄市20%，顯示政府接連打房，全台屋主在市況冷清下，盼求降價出場。
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛說，稅改上路後未來房價上漲有限，屋主多降價獲利了結心態濃，加以財政部發函要求全台地方政府應在2019年前提高標準單價，老屋加稅蠢蠢欲動，更加深屋主降價決心。

比較房地合一稅通過前、後的降價物件變化，全台近2個月降價屋增加22%，以高雄市降價屋激增34%最多，台中市、桃園市分別增29%、22%，幾乎是台北市2、3倍，顯示全台房價走疲，降價潮更已提早在中南部擴大發酵。
全國不動產資深經理林于欣說，台中市重劃區推案量大，不僅預售屋價格修正，連帶中古屋隨之降價，多數高雄民眾對稅改不瞭解，但多有預期價跌心理，因此降價求售物件多。

郊區降幅逾15%
住商不動產鳳山文山加盟店店長鄭啟峰則指出，從去年開始，每個月交易量皆萎縮，稅改通過後，觀察高雄屋主開價下修還不明顯，但7月成交價明顯都有5~10%修正，尤其像仁武、楠梓等郊區價跌更超過15%，提升不少自住買氣。

從廣州到北京、轉戰到上海，李超人旗下位於內地一二線的商業資產或正在逐步清空。今日，市場再度傳出李嘉誠旗下長實地產位於上海浦東在建的世紀匯綜合體，或以高達200億價格進行轉手，單價或超7萬元/方。

雖然目前公司並未正面回應專案出售情況，但也不排除未來賣出。事實上，粗略梳理從2013年到今年，李家將業務重點放到歐洲以來，旗下在內地商業資產正逐一清空，若此次出售成為事實的話，其僅地產方面出售收益高達400多億元。

在瑞鉑商業集團葛嶺看來，出售內地項目並非不看好，更多是出於企業戰略發展的考慮。近年來內地商業地產的投資回報率逐漸減少是事實，香港樓市目前總體也較為低迷。相比而言，歐洲的商業投資環境優於內地和香港，這是很平常的戰略投資佈局。

頻繁轉手內地資產 200億或賣上海項目

2013年起，香港地產大鱷李嘉誠的旗下內地資產正在逐一清空，從廣州到北京、再到上海、南京等地，當內地商業競爭激烈、招商艱難時候，李超人的內地商業資產正在成功實現變現升值。

由於李超人的投資轉場，引起市場一片恐慌，指其不看好內地市場。事實上，李家方面在內地多次發聲力挺看好內地經濟。近期，市場再次傳出長實地產位於上海浦東陸家嘴在建綜合體世紀匯或將轉手，報價高達200億元人民幣，折合單價達7萬元/平方。

事實上，這個項目是李家在2004年以1.2萬元/平方米的樓面價拿下，總建築面積約36萬平方米，其中商場面積約14萬平方米，2幢辦公樓面積約13萬平方米。目前正處於在建過程中。

對於高達200億報價，雖然處於一線核心商務區但仍是在建尚未帶來現金流的項目中，這個價格另不少機構望而卻步。葛嶺認為，陸家嘴作為上海核心商務區，甲級寫字樓售價一直處於較高的水準，尤其是世紀大道附近的甲級寫字樓，基本都在單價6萬元/平方米左右，比如陸家嘴濱江銀城商務廣場，2015年上半年成交均價就在6.8萬元/平米。

“而此次世紀匯廣場憑藉四條地鐵線交匯的交通優勢，單價7萬元/平方米也不足為奇了。”葛嶺說，從市場整體來看，內地商業地產的投資回報率逐漸減少。

一位上海商業地產圈人士坦言，雖然市場傳出要賣，但目前還沒有更新的出售動作。從近幾年李嘉誠的投資動向看，更多投資集中在歐洲，通過對不同地區、領域的投資收益進行比較、規劃，進而調整旗下公司投資結構，也是很正常的情況。

去化高壓 存銷比達74個月

網易財經粗略梳理發現，李家將業務重點放到歐洲以來，從2013年開始到目前，旗下在內地資產正逐一清空，若此次出售成為事實的話，其僅地產方面出售業務涉及總金額恐高達超417億元。

2013年8月底，長地前身的和記黃埔、長江實業雙雙公告顯示，以作家30.3億港幣出售持有廣州西城都薈廣場各50%股權；

同年9月，上述公告確定作價90億港元出售還在建設中的陸家嘴東方匯經中心

2014年1月，李嘉誠旗下原長實旗下持有的ARA基金，分別以30億、15.4億價格出售南京國際金融中心和上海盛邦國際大廈。雖然李家出面澄清，只是持7.84%權益，屬於公司少數股東，依然難以消除市場對其撤離內地質疑。

近幾年，國內商業項目遍地開花，持續維持著供大於求的局面。而在一線城市上海，這樣情況亦顯得更為嚴重。

瑞鉑商業市場資料顯示，今年上半年上海商辦市場成交量為167.15萬平米，環比下滑6%，同比上揚18%。商辦合計新增供應量為335.39萬平米，環比下滑6%，同比上揚71%。

從價格上來看，上半年商辦均價24456元/平米，環比、同比分別上揚2%和3%，價格基本保持穩定。儘管二季度末供求比下降明顯，但上半年整體仍明顯呈現供大於求局面。

葛嶺說，雖然二季度商業市場有所回暖，辦公樓方面近3個月的平均去化速度，目前辦公市場的存銷比環比減少9個月至38個月；但按照近三個月的平均去化速度，整體市場來看當前商業存銷比達74個月，仍處於高位。尤其外郊環區域庫存仍偏高，眾多商鋪空臵，商業市場過度膨脹的態勢仍需調整和梳理。

險資肆無忌憚的進入房地產行業，被指向養老領域佈局，顯然當前國內養老產業市場日益龐大。從機構養老到社區養老，再到社區居家養老，保利地產旗下的養老戰略正初具規模。近期網易財經獲悉，保利地產旗下以居家養老為基礎，社區養老為依託，機構養老為支撐”的三位一體中國式養老服務體系已全面落地。保利在全國首個社區居家養老服務中心和熹健康生活館正式落地廣州。

在保利地產副總經理胡在新看來， 居家養老的模式將瞄向保利地產較為成熟的社區試點。養老產業將會是一個朝陽產業，隨著國內老齡化人群增加，毫無疑問未來是一個龐大藍色市場。而地產是養老產業的載體，利用市場化運作機制，將政府、醫療機構、民間資本等多方主體結合起來，為養老產業的醫養提供支撐。

社區養老落地

今年4月份，保利地產董事長宋廣菊高調的在其微博上放了“P”的煙霧彈，此後對外宣佈保利的5P戰略，其中第一個P 的涵義就是Peiban（陪伴），即指旗下養老地產。其次則是全生命週期綠色建築、社區O2O、保利地產APP、海外地產五個方面。

事實上，從2012年保利地產就正式進軍的養老產業，2013年正式對外透露旗下養老戰略發展，即以居家養老為基礎，社區養老為依託，機構養老為支撐”的三位一體中國式養老服務體系。 在機構養老方面，其中北京、上海、廣州、成都、三亞等城市設有六個養老地產專案，其中北京、上海的機構養老模式和熹會早已進入市場。

據保利方面介紹，目前北京的養老機構已投入運營現入住近200人，其中自理老人占總數的32.1%；其運營模式仍處於微利。此次在廣州保利花園落地的社區養老項目，作為保利地產全國首家“和熹健康生活館”旗艦店，面積達600平方。

胡在新坦言，當前中國社會已經毫無疑問進入的老齡化階段，養老業存在巨大的需求。繼北京機構養老運營之後，剛剛過去的6月，上海西塘和熹會也已順利開業。

他透露，在未來三年，保利地產將在包括北京、上海、成都、武漢等在內的30個大中城市，對原有社區進行適老化改造，在新建社區統一適老化設施標準，向所有保利社區提供居家養老服務，並會陸續建成30個社區和熹健康生活館旗艦店、270個社區和熹健康生活館體驗店。

加速5P戰略融合

事實上，保利地產提出的“5P”戰略中，全生命週期的綠色建築開發理念、養老地產、海外地產、社區O2O、保利APP等戰略雖獨立但各方也相互支撐。

據悉，在保俐落地居家養老項目上，整個生活館將結合互聯網模式，線上下服務的基礎上，打造線上服務網路，並融入保利社區物業管理O2O服務體系，建立居家養老健康管理和服務管理的雲平臺。

在養老戰略社區適老化改造規劃中，後期運營提出的“全年齡段關懷”是保利地產的綠色戰略中關鍵。

在保利地產綠色技術研發中心總經理唐翔看來，保利地產的適老化標準滲透於機構養老、居家養老、社區養老“三位一體”的養老戰略之中，未來將成為全產業鏈的資源整合者。然而綠色建築的本質人性化和可持續，比如讓無障礙設計毫無違和感地融入普通社區、讓適老化、無障礙設計嵌入普通住宅精裝修交付標準之中等。

據悉，截至目前保利地產已累計申報綠色建築面積1394萬平方米，並已有675萬平方米的建築面積獲得綠色標識。2015年上半年，公司營業收入425億元，同比增長25%，主要原因是房地產項目竣工和結算面積增加；歸屬于上市公司股東的淨利潤50.03億元，同比增長39.45%；平均每股收益0.47元。

浦發銀行已對佳兆業在上海項目——佳兆業8號、佳兆業1號給予放行，這兩個項目有望在8月中旬後恢復正常銷售。

7月29日，有市場消息傳出，稱佳兆業上海區域的債務談判已獲得突破。其中，浦發銀行已對佳兆業在上海項目——佳兆業8號、佳兆業1號給予放行，這兩個項目有望在8月中旬後恢復正常銷售。

據瞭解，此前因受“鎖盤危機”影響，浦發銀行上調了佳兆業項目風險，拒絕再向購房人發放按揭貸款，專案停售已超過半年。

與此同時，中國銀行在繼降低佳兆業杭州項目風險之後，同意將佳兆業債務展期。雙方談判結果顯示，中國銀行允許佳兆業分期償清債務。目前，佳兆業只要按時將第一筆分期債務償清，中國銀行就會對佳兆業多個區域專案給予放行。

公開信息顯示，中國銀行是佳兆業在內地最大的債權人，目前佳兆業涉及中國銀行的債務總額達100億元。同意展期或說明金融機構已降低對佳兆業的風險預期，但這種諒解也是附加了相關條件的。

雙方談判的條件之一，即是債務利率有可能上浮，同時，這筆需要佳兆業近期就要償清的首期欠款額度並不小。佳兆業華東公司一內部人士稱，公司總部傳達給分公司的口徑是，最快1到2個月可以籌集足夠的資金償清首期欠款。

早親7月23日，佳兆業再次宣佈，公司股份已自2015年3月31日上午9時起在聯交所暫停買賣，公司股份還將繼續暫停買賣，直至另行通知為止。

佳兆業表示，就恢復公司股份在聯交所買賣而言，須達成下列條件，包括根據上市規則刊發所有未刊發財務業績及處理任何審核保留意見；有充足營運資金以供其預計複牌日起計最少十二個月營運之用；同時，證明公司有足夠財務申報程式及內部監控系統，以符合上市規則的責任。

同時，佳兆業複牌的前提還包括，就公司核數師於審核過程中提出的事宜進行調查、披露調查結果、評估對公司財務及經營狀況的影響及採取適當補救行動；及披露所有對於股東及投資者而言屬重大的資料，以評估集團狀況。

高緯環球7月30日發佈了2015年第二季度上海投資行情市場報告。報告表明，上海市2015年上半年全市生產總值比2014年同期增長7.0%。2015年1~6月，上海寫字樓與零售項目的開發投資總量同比分別增長37.4%和21.5%，遠高於增長率僅為7.8%的住宅投資。海外投資者主導上海商業地產市場，其中，兒童業態頗受市場追捧。

海外投資者主導

在上半年的上海整售市場中，海外投資者表現活躍，占上半年交易總額近60%。2014年，上海整售市場內資約占總額的70%，而2015年上半年，海外投資者明顯增多。其中，主要海外投資者包括，美國黑石集團、新加坡豐樹大中華商業信託（MGCCT）等。

高緯環球華東區資本市場部董事蘇金茂指出，上海寫字樓市場出現租金回暖的趨勢引起了投資者關注，是驅動這一現象的主要原因。同時，海外資金普遍成本較低，相對競爭能力更強，也使得海外投資者能夠承擔較高的價格。

與2014年同期相比，在2015年上半年，針對成熟物業的投資總額相對於在建項目明顯增多。譬如，在第二季度，美國的私募股權投資公司黑石集團收購了位於虹橋中心商務區的尚嘉中心，及豐樹大中華商業信託收購張江的地標性項目展想廣場。鑒於近期中心商務區市場租金逐步回暖，以及產業園區市場中租金持續強勁增長的趨勢，地理位置優良的項目在這些市場中將尤其受到投資者的青睞。

“下半年投資市場，將仍為外資主導，內資收購則以自用為主。房地產投資信託基金(REITs)在中國的出現將會為國內企業在減輕資產負擔和緩解現金流壓力中提供新的管道。”高緯環球研究諮詢部大中華區執行董事林榮傑表示，隨著越來越多的海外知名投資方開始看好上海商業地產市場，以及其與國內投資者相比更低的融資成本，預計外資投資增長的趨勢在上海穩定的商業地產大環境下將繼續保持。此外，2015年6月，萬科得到政府授權在深圳證券交易所發行了內地首只公募REITs“鵬華前海萬科REITs”。投資者對其的熱情也超出了預期。然而，國內對REITs的稅收政策依然不如發達國家寬鬆，預計，國內REITs產品的逐步發展將最終為中國開發商提供的一個全新的融資管道。

《第一財經日報》記者注意到，隨著大虹橋板塊日益成為上海城市發展的風向標，該區域的住宅產品，特別是別墅更是成為境內外買家爭相購買的熱點。據DTZ戴德梁行華東區綜合住宅服務部7月份資料統計，上海主要的別墅板塊成交排名中(張江、閔行〈顓橋馬橋〉、佘山、趙巷等別墅板塊)，徐涇板塊以月成交38套居首位，成交均價人民幣44817元/平方米居前三位。

戴德梁行華東區綜合住宅服務部主管伍惠敏認為，大虹橋規劃廣闊的前景是引發徐涇別墅區成交踴躍和價格攀升的主要原因之一。以英庭名墅項目為例，其月成交10套成交單價62399元/平方米，而之前虹橋板塊的均價在4萬/平方米左右。“著眼於大虹橋的潛力優勢，該區域早已吸引了境外企業競相入駐，特別是境外發展商。”她表示。

兒童業態處活躍期

另據上海統計局公報2015年1~5月份，上海社消零售總額為4006億元，反超北京，同比增長8.0%；第一季度，上海專業店和專賣店實現零售額 251.18億元和444.23億元，同比增長3.9%和9.4%；然而，大型超市、百貨實現零售額134.17億元和166.44億元，同比下降7.5%和2.7%。

高緯環球指出，二季度眾多品牌紛紛選擇在滬開設旗艦店。如位於西段的東方商廈上季度停業調整後，二季度新簽約MUJI並將在此開設全球最大旗艦店；另外，UNDER ARMOUR旗艦店、單向空間書店等品牌也將落戶其中。Links of London新店面選定于淮海中路158號，與位於東段的Hermès、Dunhill等奢侈品單體精品店形成串聯效應，進一步鞏固淮海中路的品牌形象展示定位。

5月在上海陸家嘴開業的迪士尼旗艦店吸引了大批家長和孩子的眼球，同時也標誌著兒童中心業態迎來活躍高潮期。除了迪士尼，未來將還有元祖夢世界和新明KID MALL兩個大型全兒童集中型體驗購物中心開業，分別位於青浦趙港商圈和嘉定南翔商圈。與迪士尼樂園一樣，這兩個兒童商業中心均毗鄰大型奧特萊斯。

“鑒於本季度奧特萊斯銷售表現強勁, 非核心商圈‘兒童+奧特萊斯’兩大集中型商業形態的佈局呼之欲出，趨向形成互補的商業鏈。”高緯環球亞太區零售商租戶代表部董事甯孝言表示。

繼東京銀座的Gucci Cafe, 和臺北文華東方的Dior Café Un Deux Trois，第二季度Vivienne Westwood於K11購物中心開設了全球首家Vivienne Westwood Café。時尚奢侈品牌相繼試水跨界行銷。在近來奢侈品銷售普降的背景下，奢侈品跨界進入餐飲業成為各大品牌多元化行銷的策略之一。


“堅實的購買力和成熟的零售物業環境使得上海成為奢侈品跨界行銷的主要陣地之一。”林榮傑認為。

此外，政府計畫整體升級徐家匯商圈。近日公示的徐家匯空中連廊建造規劃檔中展示了未來將港匯、美羅、上海六百、太平洋數碼等10餘幢商業體連成一片的空中連廊。連廊將完善徐家匯商圈外部步行系統，並進一步優化地面及地下外部動線，使城市公共空間的商業效應最大化激發。除了已公佈的基礎設施升級，徐家匯商圈將全面升級WiFi系統，成為上海免費WiFi覆蓋面積最大商圈。值得注意的是，徐家匯商圈的數碼業態比例將大幅縮減，未來將添加更多休閒娛樂元素。

今年60歲的碧桂園董事局主席楊國強年初拜會小米雷軍之行，促使他為碧桂園這艘20多歲的戰船設定了一個新的目標：擁抱互聯網，掘金社區服務。

自從彩生活分拆在港上市，並獲得投資者追捧後，物業服務成為大型房企眼中的香餑餑。萬科與中海地產已經在籌畫物業板塊分拆上市。坐擁200萬業主的碧桂園於2013年12月發佈報告稱，未來5年碧桂園物業服務經營收入目標是100億元。《每日經濟新聞》記者瞭解到，碧桂園也在考慮將物業板塊分拆上市。

對於目前物業管理收入不足10億元的碧桂園而言，實現百億目標的路徑有哪些？又該如何克服二三線城市人口密度不足等先天性障礙？

掘金社區服務

2014年報顯示，碧桂園物業管理業務覆蓋205個項目，管理面積約為7149萬平方米，服務的業主數量達到35.4萬戶。儘管公司的物業管理面積低於彩生活的2億平方米，也不如萬科物業所管理的1.03億平方米，但高於中海地產的4550萬平方米。論管理規模，其在業內位居前列。然而，碧桂園的物業管理收入僅為9.64億元，營收規模是萬科物業的1/2，也低於中海物業，離實現百億收入目標還非常遙遠。

在碧桂園物業服務有限公司總經理李長江的設想裡，物業管理70%的利潤應該來源於物業費以外的服務，如何發展社區服務是關鍵。

為此，碧桂園在今年初確立以社區為核心，打造全生命產業鏈的資源整合平臺，即整合資源提供業主所需要的各類服務，滿足業主各個生命階段的主導需求。

什麼是各生命階段的主導需求？李長江對《每日經濟新聞》記者解釋稱，人在不同的年齡階段，會基於當下情況，產生一些主要需求，比如年輕時的旅遊留學、中年時的理財投資、老年時的養老醫療等。

碧桂園相關負責人對記者表示，目前公司已經整合內外部資源，為社區業主提供房屋代管維修、家政衛生、養老醫療、線上訂餐、網上購物、生鮮配送、洗衣洗車、房屋租售、車位元銷售等服務，未來還會有旅遊留學、保險理財、牛奶特供、居家健康、生活照料、居家代辦、臨終關懷等系列服務。

據上述人士介紹，自去年以來，碧桂園物業致力於研究、開發O2O業務平臺，實現線下業務向線上引流。

今年4月，碧桂園“e當家”APP已經在順德碧桂園社區上線，這款手機軟體涵蓋物業服務和社區商業等功能，成為碧桂園在社區O2O領域的首次探索。

按照李長江的設想，未來3年，O2O平臺業務將實現經營收入超億元。

對外輸出物業服務，是碧桂園物業實現百億收入的另一條路徑。

繼萬科物業高調宣稱對外輸出“睿服務”之後，記者瞭解到，碧桂園物業服務有限公司在今年成立了市場拓展部，負責碧桂園物業的專案外接工作。碧桂園物業目前在順德市與部分非碧桂園專案正在進行合作洽談，物業服務輸出有望在今年內實現。

項目集中於二三線城市

碧桂園在社區領域的野心毋容置疑，但要在廣闊的物業服務市場分一杯羹並非易事。

一位房企高管向《每日經濟新聞》記者表示，由於碧桂園的專案集中在二三線城市，且離市中心較遠，人口密度較低且常住率不高，這給公司從物業服務獲取收益帶來較大障礙。

2014年萬科物業每平方米物業管理收入為19.3元，主要佈局在一二線城市的中海地產，每平方米物業管理收入高達35元。與之相對，碧桂園去年每平方米物業管理收入僅為13.5元。

碧桂園聯席總裁吳建斌在3月初的業績會上曾表示，碧桂園正在打造社區經濟，如果社區文化、社區理財、社區保險等能相繼落地，社區會做得更好。

“一線城市的社區業主消費力更強、對O2O等新型消費模式接受度也更高，進軍一線城市不僅有助於擴大碧桂園的社區版圖，未來物業公司還可以借此向更多一線城市的非碧桂園專案輸出物業服務。”上述房企高管對《每日經濟新聞》記者說。

據瞭解，今年4月成為碧桂園第二大股東的中國平安，最看重的就是前者的社區資源，目前中國平安正在力推其社區金融業務。

但是至今，雙方在社區領域尚未有實質性的合作。

朱一鳴認為，在拓展養老服務方面，平安手中掌握了一批老年客戶，或提前計畫養老的客戶，雙方能夠在原有經驗的基礎上探索適合的社區養老服務模式。此外，平安擁有豐富的保險理財產品資源，如果能在碧桂園龐大的業主群體中獲得滲透銷售，雙方都能從中獲利。


近日，一款名為“鳳凰寶”的理財產品在碧桂園的物業服務中心悄然上線。這款理財產品投資門檻低至1000元，卻提供高達9%的回報率，它的銷售物件只限于碧桂園的員工與業主。

克而瑞地產研究中心指出，“鳳凰寶”的操作模式，實質上是旗下專案公司先借款，債權方再通過互聯網平臺將債權的收益權拆分轉讓，包裝成理財產品出售。這一模式並非碧桂園首創，在一些小型房企對單個項目的融資中比較常見。

克而瑞稱，“鳳凰寶”用於發佈的APP平臺“安信俱富”只是深圳一家小金融機構，作擔保的也是一家名不見經傳的投資管理公司，這不免令人擔憂資金安全問題。

“黃金十年”飛逝而去，房地產行業天花板觸手可及。隨著“互聯網+”之風呼呼灌入，房企擁抱互聯網已蔚然成風。

京派開發企業方興地產擁抱互聯網尤為積極。從“雙11光碟節”到“上帝淘金季”活動，再到聯手騰訊發佈“智慧家”戰略，方興的“網事”玩得不亦樂乎。

從行銷端到智能社區

方興的“網事情緣”要追溯到去年11月，當時，方興與新浪樂居合作推出“雙11光碟節”，據方興方面提供的資料，活動當天實現了42.68億元銷售成績，僅北京四個項目在“雙11”當天就貢獻了5.77億元。

今年3月，方興多項目與淘寶、支付寶等阿裡系產品合作，發起“上帝淘金季”活動。

5月20日，方興又聯手騰訊發佈“智慧家”戰略，觸及產品端和服務端的互聯網結合，推出“2+X”，即“硬實力+軟實力+雲服務”，創立“智慧社區”產品，並將在北京亦莊區域的一個未開發地塊上試點。

方興地產相關人士對《每日經濟新聞》記者表示，方興與互聯網的三次擁抱，主要差異在於“房地產+互聯網”的三個不同結合點，這也體現了方興對互聯網發展與合作的思考不斷演進。

智慧社區兩大瓶頸

按照方興的理解，社區消費就是要發展社區商業，按照便民、利民的原則，整合社區服務資源，向居民提供購物、餐飲、洗衣、維修、理髮、寄存、快遞、家政、養老等綜合服務。區別於大型的城市商業綜合體，社區消費是從差異化的角度出發，並打通線上線下。

方興地產相關人士表示，方興開發了“金茂薈”APP，並在北京專案上推廣，通過這個移動服務平臺，業主能夠查詢到社區周邊的商戶資訊，同時方興也專門為業主提供社區周邊商戶的優惠券。社區消費市場的開拓，有助於方興更好地瞭解客戶需求、打通智慧住區與社區消費的結合。

新城控股高級副總裁歐陽捷表示，社區居民基數很大，潛在的價值超過想像。不僅方興看到了智慧社區這塊市場，幾乎所有開發企業都看到了，但是如何運作，目前仍然有瓶頸。開發企業把視角瞄準智慧家居，但智慧家居遇到了兩個大問題：一是智慧家居是否需要付費？按照互聯網思維，應該免費，但開發商的盈利點在哪兒？如果是付費原則，智慧家居的使用空間就沒有想像中那麼大；二是安全隱患，通常業主是在手機上操作智慧家居，如果有人掌握了住戶的手機資訊，就會涉及資訊安全問題。

整合供應商仍需時間

方興地產方面表示，與騰訊聯手推出的“智慧家”戰略，實際上是互聯網與房地產深度結合的開始，通過這次合作，方興得以把視野擴大到整個社區和整個設計建造流程中。


方興地產相關人士表示，方興通過對居住環境資訊的即時收集和分析優化，以雲端互聯為物聯平臺，以智慧環境檢測和控制為策略，結合智慧單元式溫濕度系統的硬體部署，為住戶打造可定制的綠色、健康、智慧、便捷、節能的居住體驗。這是方興對於“互聯網+”時代背景下打造“智慧住區”的構想。

按上述說法，方興以智慧工程為切入點，進一步輻射到方興現有的綠色科技控制系統，這也是業內首例。據瞭解，方興與合作單位已經組建了專業事業群進行整套方案的規劃。

歐陽捷分析稱，“互聯網+社區”的出現，確實會帶來更多基於“懶人經濟”的增值，“但房地產行業能不能通過一家企業，帶來這種行業的轉變？現在看來，仍然非常困難。因為要跟上下游的工程配套起來，而要將這些供應商整合起來，還需要相當長的時間。”

貼市價發售 513萬入場

房協上周六開售長沙灣喜薈近乎「一炮沽清」後，隨即火速推出同區毗鄰「喜字系」項目壓軸樓盤喜漾，昨天正式開價，首批80伙，平均呎價1.45萬元，折實平均呎價1.31萬元，仍屬貼市價，下周六揀樓。喜漾昨天單日錄得800張入票，超額9倍，業界預期同區二手物業成交勢將被凍結。

收800票 下周六揀樓

喜漾為房協於長沙灣最後一個推售的「喜字系」物業項目，同樣採取一人一票制，並採用「港人港地」方式，只限本港永久居民入市及謝絕公司票，首張價單推出80伙，平均呎價1.45萬元，房協沿用喜薈全套付款方法，90天即供最高獲10%折扣，二按計劃亦可減價8%，首批單位實用面積由397至664方呎，包括1至3房，定價570.1萬至989.4萬元，單位九折後入場費為513.1萬元，為1座6樓E室1房戶，實用397方呎，呎價1.29萬元。

至於項目主打的兩房戶，折實入場費552萬元，該單位為1座6樓B室，實用482方呎，呎價1.14萬元。發展商昨天同步發出銷售安排，於下周六（8月8日）發售。

房協不足一周推售壓軸項目喜漾，雖然該樓盤首批折實平均呎價1.3萬元，與毗鄰喜薈整體成交呎價相若，但與喜薈首批折實平均呎價1.24萬元相比，則高出5.5%；由於喜薈與喜漾只有一街之隔，比對個別單位加幅更為明顯，以喜漾1座6樓A室與喜薈1座6樓A室，兩伙坐向相同，並以街景為主，前者折實平均呎價為1.13萬元，較喜薈平均呎價1.01萬元，足足高出11.8%；而同座同室9樓單位呎價相差4%，1座8樓B室，呎價則相差1.7%。

此外，喜漾首批呎價最貴單位為1座33樓E室，實用面積397方呎，折實604.17萬元，實呎1.52萬元，超越喜薈，並貴絕房協5個「喜字系」物業項目。

房協總經理（市場事務）黃錦勝以「合理市場價」來形容喜漾首批80伙售價，以定價計算，平均呎價約1.45萬元，與喜薈相若，由於喜薈有不少向隅客，相信喜漾將錄得不俗的登記數字，並會視乎登記反應再決定加推；雖然近期股市不穩，但他表示推盤按既定計劃進行，不會考慮其他因素。

昨天位於長沙灣東景大廈的房協售樓處依然人龍不絕，不斷有市民排隊退票及辦理入票手續，參觀示範單位的人潮相對較少，房協不足一周加價半成推售喜漾，但仍無阻市民入票認購；市場消息指出，昨天首日登記，入票已爆升至800張，超額9倍，凍資1.2億元，下周六揀樓，較喜薈首天入票約300張急增逾一倍。

同區二手成交勢凍結

共有350伙的喜薈，共接獲6699票，反應熱烈，向隅客眾多。中原地產亞太區總裁陳永傑表示，喜漾景觀較喜薈為佳，售價有所調高已屬意料中事，但整體仍貼近同區二手市場，其中兩房折實價約552萬元，較喜薈兩房折實約500萬元為高，但仍平絕九龍市區新盤，預期同區二手樓成交勢將被凍結。除了喜漾外，相信8月份仍有多個焦點樓盤部署推售，一手物業成交將重上1000宗。

長沙灣區貨尾不足百伙
房協長沙灣五個「喜字系」新盤在過去3年內連環推出，隨着喜漾剛開價後，同系在區內暫再沒有全新項目，目前可供銷售的一手物業貨尾數量也不算多，粗略估算僅餘不足100伙。至於未來全新盤供應，預料要移師至深水埗區，其中市區重建局（市建局）順寧道項目可望明年首季率先推售，提供約155伙。

鄰近新盤明年應市

綜合各發展商網站和銷監局資料，長沙灣區內可銷售貨尾樓盤中，尚待推出或者發售的單位不算多，主要集中?地（00012）旗下樓盤。至於房協已開售的4個「喜字系」項目，則僅餘4個貨尾單位，其中3個為喜薈本月中旬開售當天曾獲揀選而最終未有成交的單位。至於餘下的一個則屬於頭炮樓盤喜雅，是1座35樓1個實用面積1442方呎複式單位，單位曾於今年5月推出招標，惟暫未售出。

展望未來，長沙灣一帶暫未有矚目的新住宅物業供應，焦點料移向深水埗一帶，市建局旗下的4個樓盤，提供逾1160伙，可望陸續登場，其中市建局與百利保（00617）和富豪酒店（00078）合作的順寧道69至83號項目，預計提供155伙，可望2017年落成。發展商上月曾表示，最快可在明年第一季末預售樓花。

此外，長實地產（01113）去年底投得深水埗海壇街、桂林街及北河街市區重建計劃，預計可提供877個單位。

再有內地房企進軍本港，香港興業國際（00480）昨天收市後宣布，其持有約48.6%股權的興勝創建（00896），出售持有多幅元朗流浮山劃界區第129號土地的聰勁發展公司，給綠景中國地產（00095），並轉讓銷售貸款，總代價7.1億元，樓面地價約每平方呎2700元。

買方為景邁公司，是綠景中國地產的一家附屬公司。有關地皮目前作為農業用途，興勝正向政府申請原址換地。綠景擬把物業用途改為住宅，代價是經考慮物業位置及增長潛力後釐定。

已獲批建洋房

原屬於興勝的上述流浮山洋房項目已於2009年10月獲屋宇署批出建築圖則，地皮佔地逾88萬平方呎，可建總樓面約25萬平方呎，原構思建122幢3層高別墅，另建1幢住客會所。

興勝表示，出售原因是當前市況為變現的良機，並將有助興勝把資本重新投放於未來投資機遇，以及尋求其他增長機會。出售將錄除稅前收益3.79億元，擬把出售所得淨額用作償還銀行貸款、一般營運資金及/或投資任何可能的物業或其他業務投資。香港興業將分攤約1.84億元除稅前收益。

購買力聚焦新盤，美聯物業一項研究報告指出，今年首7個月，新盤市場註冊金額達1,003億元，是歷來最快衝破千億元大關的年份。

美聯：貼二手價推奏效

美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，截至7月29日為止，年內一手私樓註冊量錄9,807宗，涉及金額達1,003億元，相比去年首7個月分別增加約4.1%及約8.5%。主要是有較多的大額一手豪宅推出市場，因此令一手金額於7個月內衝破千億元水平。

截至7月29日為止，年內迄今一手註冊金額最高的項目為將軍澳日出康城緻藍天，期內超過百億元，而東涌東環、將軍澳峻瀅II、帝景灣、沙田玖瓏山等。

美聯認為，今年新盤吸金力特強，主因發展商定價貼二手市場，而且又夠提供靈活的按揭計劃，吸納二手市場購買力，帶動一手金額有出色表現。

展望未來，美聯物業住宅部行政總裁布少明認為，下半年樓市仍由一手樓盤主導，多個大型超豪宅項目例如山頂Mount Nicholson會陸續登場，而且中小型項目數量也不少，故預期下半年註冊金額仍可以突破千億元關口。而全年一手新盤成交量有望突破2萬宗。至於樓價方面，布少明認為豪宅單位供應始終有限，估計發展商有條件惜售，但中小型單位則由於供應愈來愈多，相信發展商難免要以貼市價推盤。

花旗銀行上季訪問了超過500名市民，近60%人認為本港樓價，在未來12個月會上升，比今年首季錄得的46%增加。

該行估計，情況或反映政府收緊按揭的措施已被市場消化。

花旗銀行委託香港大學社會科學研究中心，於今年6月底就本港的樓市前景及置業興趣等問題，以隨機抽樣電話訪問形式訪問了超過500名市民。

年輕受訪者 較看好後市

調查結果顯示，受訪者對樓市的信心有回升，有57%被訪者認為本港樓價，在未來12個月會繼續上升，比今年第一季錄得的46%，上升約11個百分點，其中年齡介乎21至29歲的年輕受訪者，預期樓價會繼續攀升的比例更高達67%，比其他年齡組別為高。

而認為樓價會下跌的只佔16%，比對上一季錄得的22%，減少約6個百分點，而認為樓價會平穩發展的則約26%。

花旗：反映收緊按揭漸消化

花旗銀行指出，多了市民對樓價看升，這種情況可能反映金管局今年2月收緊按揭的措施，已經被市場逐步消化。

當金管局宣布收緊按揭時，今年第一季的調渣結果顯示，認為樓價會上升的受訪者比例只有約46%，按季下跌約8個百分點。

不過，雖然大部分受訪者認為樓價會繼續上升，但有72%人認為現時是差或極差的置業時機，亦有68%人士表示現時沒有興趣置業，按季上升約2個百分點。

華潤置地(1109)昨公佈，公司作為借款人就總數為人民幣5億元定期貸款融資與一家銀行訂立了一份貸款融資協議。貸款融資自該貸款融資日期起計為期兩年。

根據該融資協議，倘若華潤集團不再為公司之最大單一股東，彼持有35%以上公司之已發行股本(不論直接或間接持有)；或華潤集團實際上失去透過公司股東任命公司董事之權利，將構成違反該融資協議之事項。於公告日期，華潤集團持有公司已發行股本中約61.27%之權益。

內企湧港插旗需求大 業界料核心區租售價增兩成

本港商廈歷來供應稀缺，在需求殷切下造就新高成交價，而本港寫字樓呎價頭三甲僅3個月便徹底洗牌。業界人士指，隨?不少內資企業或金融機構持續湧入香港開設分公司，對港島區核心地段商廈有更大需求，並預料未來本港核心地段的商廈物業成交價及租金會有兩成以上的升幅。

據美聯工商舖資料顯示，今年6月本港商廈物業登記金額突破40億元，數值屬一年內最高紀錄；而及至7月份，全幢商廈交投表現更見活躍，當中包括放售多時的灣仔軒尼詩道244至250號卓能廣場，以約7.99億元連25個車位易手，而由燈芯絨大王江達可持有的長沙灣百佳商業中心，亦以約9.98億元獲承接。

6月商廈登記金額破40億

而全港寫字樓呎價於今年徹底刷新，先有5月時中環皇后大道中9號33樓全層以4.8億元易手，呎價直逼3.5萬元一舉登上「樓王」。而7月初，永光地產向港交所購入其中環環球大廈17樓全層，呎價達3.05萬元；及至同月底，灣仔會展廣場辦公大樓40樓10至12室，以呎價3.2萬元成交，成交價約9,613萬元。短短3個月間刷新本港寫字樓呎價排名頭3位。

美聯商業區域營業董事麥世強表示，近期商廈市場接連錄得全幢物業成交，與中央政府有意把人民幣打造成國際性貨幣有關。早前推出的「滬港通」、基金互認，以至即將推出的「深港通」等皆屬推行這個國策的方法。不少從事金融服務業的內地公司為求配合國策走出舞台，皆視香港為面向世界的窗口，首先必須在本港商廈增設辦公室。

股市波動 「磚頭」穩陣

股市波動也成為投資者的考量之一，麥世強表示，不少早前在股市牛市時獲利甚豐的實力投資者，近期把目光轉移至更為穩健的「磚頭」市場作長線投資之用。近日本港零售業市道不景，以致舖位市場的投資回報減少。

麥世強續指，相對而言，港島區核心地段商廈租戶需求持續增加，投資者衡量地價、建築成本等因素後，認為現時入市有利可圖，加上全幢物業能有更大自主性及變化，促使這類物業近期接連出現大額成交。隨?各種利好因素刺激下，料未來本港商廈物業的成交量將會平穩向上，尤其港島區核心地段的商廈樓價及租金更有兩成以上的升幅。

利嘉閣地產研究部最新公佈資料所得，6月全港35項指標豪宅累錄263宗租賃成交，較5月的247宗續增近7%，締造「四連升」及近5年（58個月）最高。至於今年首6個月該行35指標豪宅加權平均租金指數累積升幅亦達3.4%。

利嘉閣:暑期旺季提早

利嘉閣地產董事張偉文解釋指，暑期租賃旺季提早來臨，家長為子女物色鄰近名校網的租盤，加上公司客新租及轉租活動頻繁，帶動豪宅租賃交投步入高峰期。

按地區分析，港島、九龍及新界三區的租賃成交全線增加，以港島區增幅較顯著，該區16項豪宅物業上月共錄117宗租賃個案，較5月的105宗增加11%，其中浪琴園、陽明山莊及曉峰閣分別錄得10宗、7宗及9宗成交，按月大增介乎2.5倍至4倍，表現突出。

至於九龍區13項指標豪宅上月累錄110宗租賃成交，按月略增1%，當中君頤峰租賃交投大增6倍，上月共錄7宗個案；一號銀海及畢架山一號亦分別錄得12宗及7宗租賃，較前月增加3倍及逾1.3倍。

新界區方面，6項豪宅物業上月共錄36宗租賃個案，較5月的33宗增加9%，其中康樂園上月共錄2宗租賃個案，按月增加1倍；御龍山上月租賃交投續旺，累錄19宗成交，較前月增加46%。

張偉文續指，由於正值傳統轉租高峰期，料第三季租賃成交可大致保持活躍。不過，經過早前大量消化需求及盤源後，今月35項指標豪宅租賃交投預期將稍見放緩，租金則料持續穩步向上。

李嘉誠頻頻從大陸房市撤資的同時，許多重量級的香港業者早已聞風跟進。新鴻基、?隆、瑞安等港資業者不僅出售在中國大陸的房產，也降低在大陸內地的投資比例，被視為港資建商在中國大陸轉換投資標的前兆。

華爾街見聞報導指出，香港建商瑞安日前就出售上海黃浦區的兩棟高級商辦，總額達到66億元人民幣，引發業界關注。另一家業者新鴻基也在本月以18.6億港元的價格，出售廣東佛山大建案30％股權，且新鴻基馴也已2年未在大陸購買土地。

另不久前，香港富豪劉鑾雄旗下的華人置業集團也宣布，將成都的3個住商項目出售給大陸本地的?大地產，價格65億港元。

對於港資建商頻頻出售在中國的資產，觀點地產網引述分析指出，這是因為地產的投資回報率沒有以前好，這些建商將資金撤出後，如果投資一些高新行業，回報率可能更高。

投資上總是「先行一步」的李嘉誠，則是大舉將資金投向高科技與生技產業初創公司，包含Skype、Facebook、Summly、Siri、Waze和Misfits等。且李嘉誠與旗下的維港對初創公司的投資額達到3.5億美元，投資回報報酬都是數以倍計。

港資建商撤退，則被大陸本地業者視為擴張良機。?大地產就表示，接手華人置業的成都項目，是公司擴張西部版圖的一條捷徑，而且大陸內地的融資環境與貨幣政策都在放寬，企業併購優質項目的資金成本大大降低。

波士頓紅襪隊的表現或許很糟糕，不過該地房市卻不是如此─波士頓的房市，可是全美最健全的。

此乃根據財經網站《WalletHub》近來的報告，該報告將全美 25 個都會區的相對健康狀況，做出排名。研究員藉由幾個因素判定，包括房貸因素，以及誰付出的利息最低等。

《TIME》報導，在該份報告中奧克拉荷馬市排名第二、聖安東尼奧排名第三。四個佛羅里達城市，則排在最後 10 名之列，它們分別是邁阿密、傑克森維爾、奧蘭多、坦帕；拉斯維加斯則排在最後一名。

波士頓的屋主，在房屋上的資產價值達到 43%，意味著貸款的價值，僅些微超過房價的一半，排在全美第二，僅次紐約市。

波士頓也有著全美第二少的「低於水面(underwater)」貸款，即貸款超過房價的情形。波士頓僅有 6.7% 的貸款「低於水面」，僅次於紐約州的羅徹斯特；相較之下，拉斯維加斯有 39% 的貸款「低於水面」。

不過波士頓勇奪房屋市場健全第一名，並不代表人們就能住得起。該地房價中位數來到 45 萬美元，較房市危機時的 32.6 萬美元大幅上揚。

《波士頓環球報》指出，當地房市成功的原因，包括吸引人的房屋庫存、強大的科技及生活科技產業─這吸引了投資，也對教育有益。

根據新快網引述《每日電訊報》報導，在2014-­2015財年，悉尼內城總共有3350套期房公寓被售，這是15年來的最高數據。

BIS Shrapnel今日發佈的悉尼內城公寓市場簡報顯示，悉尼內城的大規模高層開發地區銷售增長飛快，如Circular Quay，Pyrmont，Ultimo, Surry Hills及悉尼的北部和東部地區。

投資者更是買下了悉尼內城55%的期房公寓。

自住業主則買下了38%。

BIS Shrapnel 的高級經理Angie Zigomanis說，期房火爆的原因有三。「一來是受海外學生增長的驅動；第二是因為年輕的從業人員，白領都喜歡住在靠近上班，設施便利的地方；第三是因為一些空巢人士想買個小一點的房子。」

他還說，這裡的房租市場也很火爆。

而簡報則認為低利率造成了投資者的強烈需求。

在2017­2018年的前3年，South Dowling地區將會是悉尼內城新公寓的源地，可提供49%的新供應量，而悉尼北則提供23%。

Mortgage Choice的企業事務負責人Jessica Darnbrough說，現在期房公寓銷售火爆，但買家一定要留意房產估值、投資借貸和貸款對資產比率。密切留意市場變化，所帶來的影響。