7月跌9.8% 僅新北與高雄市月增逾7%

再度降溫
下半年首月的建物買賣移轉棟數出爐，6都7月份移轉量都比去年差，除了台南市年衰退7.4%，其餘5都皆衰退10%以上，最慘的仍是台北市，跌幅近2成。月增率來看，僅新北市與高雄市增加逾7%，略有起色。學者認為，整體而言，南部房市自住客撐場，價格溫漲，房市狀況相對好一些。

房地產有季節性，台北大學不動產與城鄉環境學系教授彭建文表示，拿去年同期數據來看較準確，各縣市去年總成交32萬戶，已是相對少，「去年夠冷了，今年又再降溫。」信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，今年全國上半年買賣移轉棟數剩13.5萬棟，年減約18%，若下半年房市未回溫，則全年恐怕面臨29萬棟保衛戰，寫下2002年以來新低。

全年臨29萬棟保衛戰
直轄市地政局數據顯示，7月建物買賣移轉棟數台北市2208棟、新北市4430棟、桃園市3196棟、台中市3665棟、台南市1688棟及高雄市3039棟，買氣南北冷熱不一。
北市交易量較6月跌9.8%，中山區仍是交易冠軍，松山、信義、南港3區則量縮明顯。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，衰退較多的區域，上月有交屋潮帶動數據，本月打回原形。
徐佳馨認為，未來地方政府因財政困窘，必從屬地方稅的持有稅下手，持續調高稅基，加上財政部囤屋稅規定，不只多戶持有人，自用客戶也會愈來愈辛苦，台北市調整幅度又凶又猛，未來價格將明顯修正。

台南高雄交易量有撐
新北市7月量增7.2%，移轉4430棟，前三名依序為新莊區、新店區、三重區，全國不動產新莊頭前加盟店店長陳珮心指出，近期價格約調降5~10%，不過多數買方仍希望成交價格比實價登錄低，造成部分屋主惜售，由售改租。
桃園市3196棟月減4.85%，交易最多由桃園區拿下，達687棟；台中市3665棟月減4%。台南市1688棟月減1.1%、年跌7.4%，是6都唯一年跌幅低於10%的區域。高雄市交易量為3039棟，月成長率7.7%，全國不動產企研室主任張勻指出，台南、高雄交易量幾乎是維持平盤，房價基期低，交易量有撐。

稅改通過後，近2個月來買方多觀望，房仲民調顯示，超過5成民眾觀望房價跌2成以上才願意進場。

東森房屋針對1432位民眾做下半年購屋民調，逾4.5成民眾認為稅改通過並不影響買屋意願，僅3.5成認為有增加購屋意願。東森房屋業務部總經理吳駿杰表示，稅改拍案後，物件詢問度增溫，但實際仍難有成交，多數買方仍是期待房價調降。

實價登錄85折喊價
據民調顯示超過5成民眾認為房價要下修20%以上、2成民眾認為房價低於1~2成才會購屋；民眾接受低總價產品比率達7成，22.33%期望以500萬元以下的價格買到房子，達51.16%民眾接受總價帶500~1000萬元。

永慶房產集團董事長孫慶餘建議，自住客可「貨比十家」，先以實價登錄85折價格喊價，有換屋需求者可趁機從蛋白區跳到蛋黃區。

一向很少對外發表房市看法的永慶房產集團董事長孫慶餘昨（3）日表示，由於稅制趨向嚴謹，國內房地產出現結構性破壞，目前房市量縮價跌只是初跌段，預估至少還要盤跌3?5年，若建商缺現金流，明、後年有機會看到「倒店貨」在市場拋出，而奢侈稅落日後，明年恐有一波拋售潮。

永慶慈善基金會昨天舉辦2015「人間」公益影展開幕記者會，副總統吳敦義、台北市長柯文哲也親自蒞臨出席。孫慶餘在會後，罕見針對國內目前房市狀況指出，雖然以往房地產還有比現在更差的情況，但在各項稅制不斷調整，以及房地合一政策上路後，國內房地產出現結構性破壞，目前房市量縮價跌的情況只是初跌段，在正常情況下，保守預估至少還要盤跌3?5年。

他指出，現在房市量縮價跌，對剛性自住需求者是好機會，可貨比10家，從蛋殼區換到蛋白區，蛋白區換到蛋黃區，且目前購屋較好議價，通常出價為實價8?8.5折，最後大都可以實價的9折成交。

孫慶餘表示，奢侈稅落日後，明年恐有一波拋售潮，供給量會變大，若有建商缺現金流，明、後年有機會看到「倒店貨」在市場拋出。

六都7月買賣移轉棟數出爐，僅新北市、高雄市月增7％以上，其餘各都小幅下滑1.1％?9.8％；上半年全台移轉棟數僅13.5萬棟，六都7月合計又年減13.5％，接下來幾個月若不能緩步回升，全年移轉棟數不僅30萬大關不守，甚至面臨29萬棟的保衛戰。

六都7月買賣移轉棟數大致與6月持平，新北市為4,430棟、月增7.2％；高雄市3,039棟、月增7.7％，是表現較為突出的兩都，但與去年同期相比，仍分別有13.4％及11.2％衰退幅度。

表現較為疲弱的區域，台北市7月買賣移轉棟數為2,208棟、月減約9.8％，仍是六都中月衰退最大的都會區、年衰退18.3％。

桃園、台中移轉棟數分別為3,196棟及3,665棟，月減4.9％及4％％，年減10.2％及17.5％；台南市則表現穩定，7月移轉棟數1,688棟，月減1.1％％，且年減幅7.4％是六都之中最穩定的區域。

太平洋房屋副總章克勤表示，房地合一稅制的確定雖減少了部分觀望的買方，但在市場濃厚的修正氛圍下，自住客開價多低於實價登錄，拉長議價時間，才讓交易量依舊難有起色。

信義房屋企研室專案經理曾敬德指出，今年上半年全台買賣移轉棟數約13.5萬棟，且7月六都合計移轉量約1.8萬棟，低於去年同期13.5％，而去年下半年移轉量為15.6萬棟，今年恐怕就面臨29萬棟的保衛戰。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰認為，除高雄外，其餘五都均創下自95年以來歷年同期新低，顯見六都房市「價盤量縮」成局。

北市買房 要不吃不喝16年

營建署發布最新的第一季房價負擔能力指標統計，除桃園市外，其他五都房價所得比、房貸負擔率等兩項購屋痛苦指標均創調查以來的十四年新高。北市房價所得比達十六．一六倍，等於要不吃不喝超過十六年才能在北市買得起房；北市貸款負擔率達六十八．六三％，也就是說若在北市買房，家戶所得中近七成得用來繳房貸。

根據這項統計，全國平均房價所得比及貸款負擔率各為八．四六倍、卅五．九四％，依然陷於「房價負擔能力略低」情況，這兩項指標均較前一季加重○．○五倍、○．三三個百分點；對比歷史數據，首季全國房價所得比與房貸負擔率均是調查以來第三高，僅次於二○一三年第二季和第三季的八．九五倍及卅七．八五％。

至於六都統計結果，北市房價所得比、貸款負擔率各達十六．一六倍、六十八．六三％，均較前一季加重。對比貸款購屋「三三法則」，即家庭月收入三分之一繳付房貸、三分之一是日常生活支出、三分之一為儲蓄以備不時之需；但在北市購屋，光房貸就占家庭可支配所得近七成，購屋痛苦程度為全國最高。

新北市分為十三．○二倍、五十五．二七％，也較上季加重，在新北貸款購屋家庭平均可支配所得超過一半要拿來付房貸。

除雙北購屋痛苦指標創調查新高外，台中市、台南市與高雄市也創新高。其中台中市為八．五三倍、卅六．二二％；台南市為六．六九倍、廿八．四二％；高雄市為七．八八倍、卅三．四六％；除台南市屬房價負擔能力合理程度外，其餘兩都都屬於房價負擔能力略低。

六都中唯一未創新高的桃園市，本季為七．一七倍、卅．四四％，但桃園市第一季房價所得比是調查以來第四高，貸款負擔率為調查以來第三高，也屬於房價負擔能力略低程度。

營建署表示，本季調查廿個縣市中，除澎湖縣樣本不足外，房價負擔能力最高為屏東縣與基隆市，貸款負擔率各為廿．○五％與廿三．二％，房價所得比各為四．七二倍與五．四六倍，是房價負擔能力相對最高地區。

家戶月入6萬 可負擔509萬房價

若以家戶月所得六萬元為例，廿年期本利均等攤還方式、貸款成數七成、固定利率一．九九％及貸款負擔率卅％等條件設定下，約可合理負擔的房屋總價是五○九萬元以下。

而今年第一季中位數房價低於五○九萬元的縣市，包含台南市、宜蘭縣、苗栗縣、彰化縣、南投縣、雲林縣、嘉義縣、屏東縣、台東縣、花蓮縣、澎湖縣、基隆市、嘉義市等十三個縣市。

雖然房仲業者統計台北市房價已回跌，但今年第一季北市房價所得比與貸款負擔率卻創高。政治大學地政系教授張金鶚分析，除近五年房價飆漲外，最大的問題出在台灣實質薪資倒退，導致家戶可支配年所得無法成長，與房價差距愈來愈大，自然購屋痛苦指數也跟著愈加沉重。

此外，張金鶚指出，因房價所得比「分子」取的是實價資訊中位數房價，可能因樣本數與樣本產品地點出現落差；換句話說，當調查當季剛好出現總價較高或是購買相較精華區住宅較多，恐造成中位數房價偏向高價那一端，最後出現數據結果再往上攀高，這些變異因素都須考量進去。

房價飆漲 加重購屋痛苦指數

但他也直言，依主計總處資料，近幾年家戶可支配所得沒有太大起伏，相較房價卻是一路飆漲，才是造成購屋痛苦指數愈加沉重的主因。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，實價的房價資料可能只包含部分交屋資料，加上目前交易量萎縮，有可能中位數會向總價較高那端偏差，建議搭配指數等資料多方參考，才較為客觀。

房仲業︰養房痛苦指數也升高

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨說，這波房市景氣已走到末段，預估在支撐無力下，購屋痛苦指數應會逐漸縮小；但她也警告，隨著未來持有稅不斷增加，不只買屋痛苦指數高，養房痛苦指數恐也會讓買方承受不了。

被視為2015年下半年的2大商用不動產指標大案－捷四「宏盛國際金融中心」、中信銀「信義總部大樓」買家出現了。甫對外公告招標文件「中信銀信義總部大樓」，底價可能是200億元「有找」，迄今公告3個工作天，購買標單投資人已逾10組，成交機率大增。

第一太平戴維斯總經理高銘頂表示，下半年2大指標案「宏盛國際金融中心」、中信銀「信義總部大樓」，是國內房地產史上唯二挑戰最高總價的辦公大樓，2棟本來都開價在200億元以上；惟歷經「金八條」、房市觀望所衝擊效應，2棟銷售腳步放緩，直到最近終於有雲破天開的契機。

其中「宏盛國際金融中心」操作彈性擴大，可整棟賣、或分層賣，好東西就會吸引買家進場；「中信銀信義總部大樓」是1000％肯定會有人要！只要價錢可以談。

據悉，「宏盛國際金融中心」去年5月委託戴德梁行以整棟200億元對外求售，迄今未成交，但價格還可再談。宏盛建設經理李宗平表示，潛在買家一直在和宏盛洽談，外資法人和本地客戶都有，宏盛是以整棟處分為優先；目前已洽詢的潛在客戶，有些是想整棟自用、或作為觀光旅館、或作銀行總部大樓。

中信銀「信義總部大樓」因「新舞台」爭議解套後，7月30日再度委託戴德梁行重啟標售並對外公告徵選合建廠商案。據悉，截至昨（3）日，3個工作天已售出10份標單，反應出乎預期，成交機率大增。

中信銀信義總部大樓，原本開價可能落在220?250億元；目前底價不公布，但據悉應有2成的降價空間，不到200億元。

戴德梁行協理賴一毅表示，第一階段資格標訂9月1日截止，9月16日審查完成，符合資格者並進入第二階段價格標。

內政部最新實價揭露，北市破億宅共計13筆，主要為預售新屋交屋，最高總價2.88億為「敦南樞苑」2樓，面積227.5坪，扣除車位後，101年10月交易的預售每坪單價為146.8萬，此為「敦南樞苑」交屋後第8筆揭露的實價資訊，單價迄今未躋身北市10大豪宅排行榜。

優美地產企研室召集人葉立敏表示，「敦南樞苑」樓高22樓，地下6層，1層1戶，僅21戶，昨（3）日揭露的2樓移轉總面積227.5坪，總價2.88億，含3個坡平車位，車位總價1,170萬，扣除車位面積後，每坪單價146.8萬元。

葉立敏指出，「敦南樞苑」101年預售每坪開價220萬元，實價揭露已有8筆交易，至今單價最高仍為101年9月交易17樓的169.1萬，最低單價為101年10月交易的3樓142.9萬元。

此外，本次北市揭露破億宅高達13筆，其中有10筆為中山區大直的「大直豐匯」，建築完成日為104年3月10日，總樓高11樓，共計82戶，此次揭露均為商辦與店面，單價最高為102年11月交易的1樓店面，預售單價248.6萬元，移轉面積87.8坪，總價1.64億元。

另外1筆破億宅為信義計畫區「冠德遠見」，本次揭露是25層，總價1億1,488萬元，扣除車位每坪150.1萬，本次交易價較1月的每坪166.4萬，行情下修約1成左右。

北市地政局2015年8月3日公布7月份買賣移轉資料，整體較上月量縮9.8％，年衰退幅度達18.3％，其中以松山、信義、南港三區量縮明顯，中正與大安表現穩健。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，衰退較多的區域主要為上月交屋潮造成成交大增，本月表現自然差強人意，反觀中正與大安表現穩健，應和目前價格出現修正，置產者積極進場有關。

綜觀主要都會，松山、南港、信義三區平均衰退均達4成以上，推論上月表現應為交屋所致，本月缺乏話題應為實際市場交易狀況，反觀中正與大安表現穩健，量增分別為31.3％與28.7％，住商不動產北市區經理錢思明認為，市場修正過中，不少優質個案逐漸釋出，也讓買方願意逢低買入，不過，從本月表現來看，應是逐漸打底之勢，政策確定後應緩步回春。

綜觀未來，徐佳馨認為，未來地方政府在財政困窘下，必然得從屬於地方稅的持有稅下手，持續調高稅基，加上財政部囤屋稅的規定，不只多戶持有人，自用客戶也會越來越辛苦，其中台北市為首善之區，調整幅度又凶又猛，未來價格將明顯修正，賣方不可不注意。

眾捷運系統是台北城市進步的表徵，也改變台北城市原有的結構與內涵，從2014年底松山線通車，捷運路網營運里程共129.2公里、車站共116個。未來後續捷運全路網更可達270公里以上。這意味著在台北市主、次要道路下方，將充滿星羅棋布的捷運隧道與場站工程結構體，加上台北市目前正全力進行都市更新，各種新建大樓與住宅工程將陸續開挖。為避免大巨蛋工程影響捷運板南線安全疑慮重演，環保局表示，將針對北市臨近捷運系統相關建案，率全國之先另行公告增列敏感區位調查，以維護捷運系統結構與行車安全。

環保局說，近日環評委員會於審查中正區臨沂段某住宅新建工程規劃地上24層、地下6層大樓，該建案離捷運設施最近距離約10公尺，地下層預計開挖約22公尺(擋土牆壁體約40公尺)，環評委員認為工地位置臨近捷運，施工開挖恐如大巨蛋工程造成捷運行車安全影響，會議要求開發單位提出施工計畫是否有經捷運主管機關核准之相關文件，因會中無法提出具體說明，決議請開發單位補充資料後再審。

依「大眾捷運系統兩側禁建限建辦法」第七條規定，大眾捷運系統兩側限建範圍包括：
一、特殊軟弱地段：水平淨距離100公尺以內之範圍，但不得超過該軟弱粘土地層之最大厚度。
二、特殊堅硬地段：水平淨距離30公尺以內之範圍。
三、過河段：水平淨距離500公尺以內之範圍。
四、其他地段：水平淨距離50公尺以內之範圍。

未來台北市的開發案，在進行環境影響評估時，除了依照環保署所訂定「環境敏感區位及特定目的區位限制調查表」進行調查之外，也要調查是否位在上述大眾捷運系統兩側禁限建範圍；如是，開發單位必須提出因應對策，並檢附捷運主管機關審查同意文件，一併送環評委員會審查。

環保局表示，大巨蛋工程因為鄰接捷運板南線，為避免類似案件重演，且考量本市市民交通通勤網絡係以五大捷運路網為主，沿線相關建案亦會緊鄰捷運系統進行開發，有必要透過環境影響評估過程，在開發案申請規劃階段就進行調查、評估、分析，以嚴格把關建案施工及營運期間對於捷運系統行車安全。

2015年度逾期未辦繼承登記不動產將於8月1日起開始列冊管理。新北市淡水地政事務所在此特別呼籲民眾，如有未辦繼承登記之不動產者，請儘速辦理繼承登記，以保障自身權益。

該所陳素霞主任表示，依土地法73條之1規定，土地或建物自繼承開始之日起逾1年未辦理繼承登記者，應公告3個月並通知繼承人儘速辦理繼承登記；逾期仍未聲請者，得由地政機關列冊管理期間為15年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關移請財政部國有財產署公開標售，所得價款保存10年，仍無人申領者歸屬國庫。本年度該所列冊管理之逾期未辦繼承登記共計168人、土地3,475筆、建物 57棟，為維護個人財產權益，請繼承人儘速辦理繼承登記，列管清冊資料可至該所網站最新公告/未辦繼承專區下查詢。

陳素霞進一步表示，由於現代工商社會民眾親屬間疏於聯繫，很可能忽略而導致繼承權利睡著，或後代子孫不知有未辦繼承不動產而遭受損失，或繼承人因分散各地、人數眾多難以會同辦理繼承登記，故為避免被繼承人之不動產因未辦繼承登記而遭列管，相關繼承人可參酌土地登記規則及民法繼承編相關規定，由其中1人或數人為全體繼承人之利益，就被繼承人之土地，申請為公同共有繼承之登記。為協助 繼承人儘速申辦繼承登記，該所另將相關申辦流程及所需書表置於本所網站首頁/快選服務站/登記案件流程及表單裡供民眾下載使用，如仍有任何登記疑問，本所服務中心設有專人竭誠服務，歡迎民眾多加利用。

品牌已成為房市銷售利器！房市以往開案就秒殺的盛況雖已不再，不過，台中品牌建商如龍寶、陸府、精銳、惠宇等，上半年進場的預售案紛紛開出紅盤，銷售氣勢打敗目前預售市場的不景氣，逆勢衝出5至9成的銷售佳績。

台中市建築經理協會理事長林正昇表示，隨著投資客退場，房市正現在盤整中，惟自住、換屋等剛性需求仍在，市場愈冷，建商長期耕耘的品牌形象與口碑，此時反而成為銷售利器，「市場愈是不景氣，愈能凸顯品牌的耕耘成效」！

其中，精銳建設於台中市單元2推出的「精銳博」新案，不僅強打體驗行銷、8％綠覆率，還陸續有長島咖啡、主廚進駐等話題，強化品牌能見度，該案規劃每戶50坪及100坪、每坪均價45萬元的3至4房產品，目前熱銷逾9成。

單元2另一熱銷案「陸府植森」，是陸府建設在台中的第2棟大樓案，規劃63至68坪、每坪單價55至65萬元，該案規畫私人原生森林、生機餐廚、都市農耕、療癒的生態水域等公設，目前銷售率已逾8成。

陸府建設品牌總監張容瑩表示，陸府以綠海、生機建築在業界頗負盛名，獨立的客戶服務系統擁有40項售後服務，還有多項是陸府獨有的特殊規格。

另一熱銷建案位於7期黎明路、市政北二路的「龍寶四季臻邸」。龍寶建設向是台中「好宅」的指標建商，新建案位於7期西側，坪數規劃69與78坪，每坪均價66萬元，目前銷售已逾6成。

龍寶建設董事長張麗莉表示，在地價不跌、稅收調漲、容積限縮之下，建商成本提高，相較於以往一開案就秒殺的盛況，目前市況真的不好，但「龍寶四季臻邸」銷售逾6成仍屬難得，7月中旬已正式動工興建。

此外，惠宇建設在台中市北屯區中清路、北平路上的新案「清朗」，7月底正式進場銷售，產品規劃45至55坪、每坪單價33至36萬元，同地段雖有其他預售新案，但因品牌力加持，甫進場一周即創下5成的銷售成績，羨煞其他同業。

太子建設（2511）昨公告以總價約8.29億元，取得高雄市仁武區霞海重劃區近4千坪住宅區土地，太子建設已總共在此區擁有3萬坪土地，為該區第一大地主。

太子建設是從子公司金義興手上取得土地，面積一共3955.45坪，近仁武工業區旁、位於霞海東路，取得土地單價約新台幣20.96萬元、總價約8.29億元。太子建設總經理謝明汎表示，目前公司在霞海重劃區一共有3萬坪土地，首推案「太子雲」目前潛銷中，預計11月取得建築執照再公開，而太子建設在該區預計分8期推案，視市場狀況訂推案時程。

躍該區第一大地主
除太子建設外，京城建設（2524）董事長蔡天贊在該區也以私人名義持有約3千坪土地，是該區第二大地主。

住商不動產仁武店店長殷珀煌指出，霞海重劃區開發面積超過8萬坪，首案「太子雲」每坪開價接近20萬元，該區周圍物件以大樓為主，成交單價在16.5~17萬元間，「霞海重劃區接近高雄榮總、鄰近高雄最大的鼎金系統交流道，交通位置是最大優勢。」

3日，有外媒援引兩名知情人士的消息稱，香港富豪李嘉誠麾下房地產開發商長江實業地產有限公司打算出售位於上海的一處辦公樓和零售地產項目。


3日，有外媒援引兩名知情人士的消息稱，香港富豪李嘉誠麾下房地產開發商長江實業地產有限公司打算出售位於上海的一處辦公樓和零售地產項目。

據《華爾街日報》3日報導，該交易將標誌著李嘉誠再次拋售中國內地地產專案。

據知情人士稱，6月份長實地產將浦東陸家嘴目前正在建設之中的世紀匯廣場專案進行出售。長實地產發言人上周日未回應記者的置評請求。

上述知情人士稱，該項目的要價為每平米人民幣6萬元左右。據長實地產網站上顯示，這處購物中心和辦公樓項目總建築面積約26.9萬平方米，以此計算，該項目總要價超過人民幣160億元(合26億美元)。

北京市住建委主任徐賤雲今日做客北京城市管理廣播“市民對話一把手”節目時表示，北京房價今年穩中有升實際上是恢復性上漲，未來將保持相對平穩，不會有大起大落。另外，對於近期北京通州副中心概念令區域價格上漲、捂盤惜售的現象，北京市住建委已經採取五項措施加以嚴厲打擊。

徐賤雲表示，從總體來看，北京現在房屋成交量比較多，但房價還是基本穩定的，雖然和去年相比是穩中有升，但去年北京總體房價是下降的，所以今年穩中有升實際上是一個恢復性的上漲。“我們認為房價在經歷了恢復性的上漲以後，將會保持相對穩定的狀態，不會有大起大落。”他說。


針對近期北京通州區房地產市場熱炒城市副中心概念，區域價格上漲，出現捂盤惜售現象，徐賤雲表示，北京市住建委已經採取了相應的措施：一是在通州區執行現有的各項房地產調控措施，特別是對商品住房限購政策、個人轉讓非滿五唯一住房徵收20%所得稅政策； 二是加強土地市場的秩序管理；三是加強房地產市場的監測分析，會同屬地部門密切檢測通州區的房屋成交情況和價格的情況；四是加大執法查出的力度，加強再售專案的檢查，和對房地產經濟機構的監管。重點對媒體負面消息比較多，投訴比較多的專案實行綜合的執法，嚴厲打擊捂盤惜售、虛假宣傳、惡意哄抬房價的行為，有效維護市場的秩序；五是加強輿論宣傳和引導，及時解讀市場，讓老百姓瞭解市場的實際情況，謹慎決策。

備受市場關注的招商地產重組，在經歷4個月的停牌期後，今日(8月4日）發佈重大資產重組進展公告。公告顯示，“目前擬定的方案為招商局蛇口換股吸收合併本公司並向深圳證券交易所申請上市”。至此，招商局擬通過蛇口工業區整體上市整合做強做大旗下地產板塊的思路已逐漸浮出水面。

分析人士指出，近年來招商地產規模與行業領先企業差距一直難縮小，面對不進則退的局面，招商局下定決心整合旗下地產資源，重新做大地產板塊。重組後，新上市公司平臺的規模實力將會呈數量級放大，優質土地儲備及綜合發展能力也將大幅提升，公司市值也有望躋身行業前列。據悉，蛇口工業區作為前海蛇口自貿區最大的建設主體，市場人士猜測公司必將順應自貿區政策，結合強大的城市發展經驗，背靠招商局在金融、航運方面的傳統優勢，在跨境電商、郵輪母港、離岸金融等產業方面大展拳腳。

原本該在2013年12月31日前交房的熱銷樓盤，竟難逃爛尾命運。面對當下日趨火熱的杭州樓市，“中鐵田逸之星”樓盤的數百位業主心裡五味雜陳：先是開發商資不抵債、人去樓空，而後發現銀行違規劃轉預售款，再到後來抵押變賣停車位元及商鋪籌集工程資金，兜兜轉轉到最後仍差千萬元工程款。

爛尾樓背後是預售資金監管一連串的漏洞。《經濟參考報》記者調查發現，“中鐵田逸之星”這個曾經的“日光碟”有近3億元的預售資金，足可保證房屋建好並按期交付，然而本該專款專用的預售資金從一開始就遭遇“連環違規”——首付款被堂而皇之地打進開發商自設的帳戶，資金監管銀行和房貸銀行無視相關規定違規劃轉預售資金。

業主慌了

“交房日期是2013年12月31日，但是當年8月份我們就發現該專案停工了，我們去找開發商才發現，該專案的開發商浙江中鐵房地產集團已經嚴重資不抵債、資產都被凍結了。”業主代表王進說，開發商剛開始還說會想辦法，承諾延長一段時間想辦法籌錢完成後續工程，到後來便久拖不決，一直沒有進展。

記者日前來到位於杭州城北華豐路的“中鐵田逸之星”專案現場發現，該樓盤的五幢建築都已封頂，外立面也已完工。但園區道路坑坑窪窪，施工器材到處散落，除了幾位維權的業主代表看守著大門外，這裡再無施工人員。“如果有錢，還有一個月就可以完工了。”業主代表王進說，現在就差通水通電和園區綠化了，匡算還需2000多萬元。

哪裡去找這2000萬元呢？該專案的開發商浙江中鐵房地產集團有限公司已名存實亡，“中鐵田逸之星”專案部也人去樓空，其法人代表張偉強所有資產都被凍結。開發商已經跑路，業主可找尋的只有銀行和政府(銀行監管預售資金，政府部門核發預售證)。“找政府上訪，政府也不可能拿錢出來，我們業主真的是走投無路了。”有業主邊說邊流淚，後悔自己買了這裡的房子。

業主張勝利連說“倒楣”。他貸款買了“中鐵田逸之星”一套房，現在不光房子拿不到，而且每個月還要為銀行支付按揭和利息幾千元。“辛辛苦苦半輩子，好不容易買套房，結果交了錢房子拿不到。”張勝利說，購房合同注明的交房日期為2013年12月31日，可是一年半過去了，房子還在那裡爛著，都不敢跟老家的父母講。

據多位業主介紹，2011年“中鐵田逸之星”首次開盤均價12800元/平方米，由於價格明顯比周邊樓盤優惠，該項目銷售火爆成為“日光碟”，300多套住宅和200多套商住房“一搶而空”，預售款有近3億元。業主們無論如何也想不到，這樣一個“日光碟”會爛尾。

房子爛尾，開發商當然是第一責任方，眼看交房日期一拖再拖，500多位業主只能一次次找開發商理論。自2013年下半年開始，業主便每星期找開發商，但是他們很快發現，這個“浙江中鐵”就是杭州一民營企業涉足房地產而註冊的公司，因為快速擴張拿地剛好碰上樓市調控期，資金鏈斷裂。“後來沒有辦法，只能去找核發預售證的房管部門和監管預售資金的銀行。”王進說。

《經濟參考報》記者多次聯繫張偉強均未果，在網路搜索“浙江中鐵房地產集團有限公司”或者“張偉強”，便彈出該公司已被列入國家失信被執行人名單的提示，該提示顯示浙江中鐵、張偉強有6個生效判決未執行，涉及到數億元債務，時間跨度從2013年底到今年初。

現在距離購房合同上約定的交房日期已經過去一年半，業主們只能看著房子爛尾而焦急等待。時間一天天過去，業主心頭愈加沉重。後續工程如何繼續？房子建好後怎麼通過幾十道驗收手續。更大的難題是，因為該樓盤的土地使用權抵押給了銀行，房屋的產權證怎麼辦？

蹊蹺操作

隨著維權的深入，“中鐵田逸之星”業主的疑問越來越大，根據《浙江省商品房預售資金監管暫行辦法》和《杭州市商品房預售資金監管實施細則》，“中鐵田逸之星”專案近3億元的預售資金都應該進入專門的資金監管帳戶，由監管銀行和銀監、房管部門通過支出審核等方式確保專款專用。那麼，這些足以保障房屋完工的預售款去哪兒了？

在確認開發商無法建成並交付房屋後，業主們開始了漫長的維權之路，他們找政府、找銀行，希望能以專款專用的預售資金來完成後續工程。

在預售制下，經房管部門批准，開發商將正在建設中的房屋預先出售給購房者。由於付款與交房之間存在一兩年的時間差，如何監管保證開發商不違反誠信義務，將房屋建好交付購房者便十分關鍵。為此，各地都專門出臺了商品房預售資金監管辦法，以資金監管帳戶、專款專用、支出審核等方式約束開發商，以保障購房者利益。

《浙江省商品房預售資金監管暫行辦法》明確，監管專案的預售資金應當直接存入資金帳戶。購房人按揭貸款購買商品房的，其按揭貸款由貸款銀行直接劃入資金帳戶。而且預售資金實行封閉管理，必須用於有關的工程建設。監管銀行根據專案進度和開發商申請給其支付資金。

“?豐銀行杭州分行是這個項目的資金監管銀行，當時進入監管帳戶的資金一共有1.6億元，其中1.1億元用於工程建設，但看到浙江中鐵資金鏈出現問題後，?豐銀行便將監管帳戶的5000萬元擅自劃轉用來償還開發商在該行的貸款。”王進說，隨著事情發酵，銀行方面不得不將資金往來清單提交給地方政府，加之開發商也告訴他們銀行劃轉預售款的事實，他們才知道，“正是?豐銀行的這一違規行為，導致項目資金虧空樓盤爛尾”。

《經濟參考報》記者就此聯繫?豐銀行杭州分行，該行負責此事的鐘姓副行長拒絕採訪，也拒絕提供資金監管帳戶的詳細資訊，只是說原本該進入監管帳戶的資金並未全部進入。根據業主提供的資訊，除了?豐銀行違規劃轉預售款外，該專案的房貸銀行華夏銀行、工商銀行、中國銀行、交通銀行都未按規定將房屋預售款打入監管帳戶。

記者從上述幾家銀行核實瞭解到：華夏銀行杭州解放路支行有7000多萬元預售款未劃入監管帳戶；工商銀行杭州之江支行有2500多萬元預售款未按規定打入監管帳戶；中國銀行杭州慶春支行有1700多萬元未打入監管帳戶；交通銀行杭州武林支行有100多萬元未打入監管帳戶。這些資金都違規劃轉到了開發商的其他帳戶或其指定的帳戶，在預售資金監管帳戶“體外迴圈”。

“中鐵田逸之星”原銷售經理劉佳告訴記者，樓盤“爛尾”的主要責任在開發商，但銀行違規劃轉則使得專款專用的預售資金“兜底”作用被擊穿。“該樓盤當時銷售回籠資金近3億元，已經遠高於建造樓盤的總成本，如果專款專用，房子肯定可以交付。”劉佳說，除了銀行違規違法操作，相關監管部門不作為也是專案遲遲不能完工的重要原因。

“預售證是政府發的，所以相關部門有責任監管好預售資金。”王進和許多業主認為，現在開發商已經沒有能力保證房屋交付，“兜底”的預售資金被銀行違規劃轉，銀行應該承擔相應的責任，他們多次到相關銀行維權，目前地方政府牽頭，各家銀行與房管、銀監等多個部門展開了的協商。

監管漏洞

“關鍵是銀監部門沒有處理銀行違規的問題，這樣銀行就不可能真正解決我們業主的訴求。”王進說，面對銀行明顯的違規行為，他們多次向銀監部門舉報、上訪，但都沒有得到明確的回復，只是說會調查。

記者採訪瞭解到，面對當前的狀況，業主一次次找政府、找銀行，由於牽涉面廣，事情解決推進緩慢。在5月初的一次協調會上，幾家房貸銀行承認資金沒有劃入監管帳戶，願意想辦法解決“中鐵田逸之星”專案最後的工程款，但希望?豐銀行杭州分行牽頭，且能夠給出經測算後的確切金額。

據瞭解，去年底預售資金監管銀行?豐銀行杭州分行曾以該項目的百余個車位作抵給業主發放貸款2000萬元。“後續工程量太大，而且業主代表也缺少施工管理經驗，錢很快就用完了，工程還剩下不少。”王進說。

隨著業主維權影響面擴大，事情再次出現了轉機。王進告訴記者，7月6日，杭州市下城區人民調解委員會出具調解協議書，該專案尚缺的2000萬元工程款由上述5家銀行按比例發放貸款，業主則以該項目的8個商鋪作為抵押。協議書還明確，一旦5家銀行發放貸款，業主便要罷訴息訪，“並不再追究銀行的相關法律責任”。

“業主盼星星盼月亮已經等了一年多，只要能把房子交付到手中，銀行違規的責任我們也就顧不上追究了。”王進說。然而，要想拿到銀行的貸款並不容易，因為500多個業主只有300多位簽字，其他業主聯繫不上無法簽字，銀行再次拒絕放款，剛看到希望的業主再次洩氣。

王進說，業主們舉報了多次，銀監部門並沒告訴他們銀行到底違規不違規。按照相關規定，銀行違規的事實清楚不過，連銀行自己都承認自己的做法有瑕疵，否則他們會來跟你協商解決辦法？但是作為監管部門的浙江省銀監局給出的答覆一直是“正在調查中”。

記者就此聯繫浙江省銀監局進行採訪，一位工作人員表示，處理此事的負責人不便接受採訪。記者詢問5家銀行違反商品房預售資金監管辦法的情況，她表示，銀監部門有規定，不對具體的案例進行置評，在此案中，銀行是否違規、怎麼處置，都不對外公開，只有利益相關方業主通過上訪，可將具體監管措施回饋給他們。

根據《浙江省商品房預售資金監管暫行辦法》，除了銀監部門，負責核發預售證的房管部門，應監管預售資金的收繳、使用。然而一些業主提供的首付款刷卡小票卻顯示，應該進入監管帳戶的資金卻打入了開發商的其他帳戶，不少資金從一開始就被開發商“騰挪”了。

資金難以到位，爛尾還在繼續。事情似乎陷入了無解的“閉環”：唯有監管部門確認銀行違規，銀行才可能真正想辦法解決後續資金，要想得到銀行貸款，代價便是業主放棄追究其違規行為的權利。心急火燎的業主自然願意獲得貸款趕緊拿到房子，所以對銀行違規行為的追究只是一種獲得後續資金的無奈之舉，本該監管銀行的銀監部門仍在調查之中。

記者注意到，不管是《浙江省商品房預售資金監管暫行辦法》還是《杭州市商品房預售資金監管實施細則》，其中既有對銀行違規行為的處罰，也有對監管部門失職的相應懲處，不過具體到實際，鮮有銀行因此被處罰、監管部門被追責的案例。

　　北京“商改住”房庫存逾4萬套創新高 通州區現投資客一人購多套房現象

　　“近期，多個‘商改住’(即商業立項項目被分割成住宅來銷售的樓盤，以下簡稱商住)專案銷售火爆，部分專案出現去化率超過90%的現象。”某知名房企行銷負責人向《證券日報》記者透露，多個商住專案出現一個客戶一口氣買好幾套，甚至將近20套的交易行為，其中包括通州區的個別商住項目。

　　實際上，限購政策將大量購房者阻擋在買房門檻之外時，北京商住公寓曾一度非常火爆。但當市場“冷靜”下來，供需變化後，近兩年商住產品一直難以突圍，尤其隨著產權年限越來越少，商住市場庫存更加難以消化。

　　不過，6月份以來，北京商住市場出現明顯變化，個別項目開始熱銷，投資客隨之開始活躍。

　　商住房成交現小高峰

　　“通州區個別專案有一個客戶買好幾套的，在其它區域最近也出現了一人買10多套房的現象。”有市場人士向本報記者透露，這種市場現象曾在限購剛剛取消後出現過，但近兩年已經極為少見。

　　無獨有偶，據中國指數研究院[微博]監測資料顯示，7月下旬，位於昌平的商住LOFT項目水晶嶼去化率高達92%，推出64套，認購59套，而且其均價環比周邊價格上漲19%，達22000元/平方米；另外，位於大興區的北京城建(18.79, -0.20, -1.05%)•北京密碼專案去化率也達到60%，不過其銷售均價為18000元/平方米，環比周邊均價下降16.3%。

　　目前來看，通州核心區的商住專案也正在加入商住市場的戰局。7月18日，通州富力中心首次開盤，推出兩棟濱河公寓A3、A5，當日上午銷售額破13.8億元，300多套房源基本售罄，最高成交均價超過4.1萬元/平方米。

　　“富力中心的公寓成交價格超過了開發商的預期，連專案本身的銷售人員都表示非常意外。”某熟悉該項目人士向《證券日報》記者透露，在同一區域內產品性價比更高的保利大都會將在8月中旬入市，其銷售均價預計在3萬元-3.5萬元之間，這一定價可能更接當前市場的“地氣”。

　　“我們的定價與預期一致，整個專案商住公寓體量並不大，目前蓄客情況很好。”保利大都會相關負責人向《證券日報》記者表示，從近三個月通州樓市的表現來看，商住公寓的庫存有所降低，成交量呈上升趨勢。

　　據亞豪機構提供給《證券日報》記者的統計資料顯示，今年6月份和7月份兩個月，北京商住房分別成交了1463套、1731套，而今年前5個月，無任何一個月份單月成交量超過1000套。由此可見，商住市場成交量在不斷攀升。

　　商改住市場存庫仍巨大

　　事實上，鑒於通州運河核心商務區由於“政府搬遷”傳言的預期，目前大量投資客對該區域商住公寓較為關注。上述市場人士向本報記者透露，通州運河商務區的個別項目投資客占比超過50%。而且從未來供應量來看，該地區過去兩年出讓的地塊多為金融用地，因此未來商住公寓將集中供應釋放，預計近幾年其供應量約達100萬平方米。

　　而從北京整個商住市場來看，據《證券日報》從亞豪機構獲得統計資料顯示，截至2015年7月底，北京“商改住”市場的庫存量高達4.09萬套，而2014年北京新建商品住宅供應量為9.6萬套，這意味著目前北京商住市場的庫存相當於去年普通新建商品住宅供應量的42.6%，創自2006年以來的近10年新高。

　　“造成整個上述市場庫存過高的背後，銷售遇冷是一方面原因，但更重的是前兩年出讓的土地多為F3公建性質用地，涉及產品業態主要為商業、寫字樓、酒店等，自然滋生很多“商改住”產品。

　　亞豪機構市場總監郭毅曾向《證券日報》記者表示，五環以外的區域往往因為居住人口的密度小，導致商業及寫字樓的經營難度大，回報週期長，對於注重周轉率的開發房來說，為了回籠資金，只能將這些地塊開發為散售型產品，這樣可以讓購房用途更綜合，即可自住，也能辦公，從而加速專案銷售。不過，同類產品供應規模過大，且在同一區域的供應過度集中，造成嚴重的去化壓力，庫存居高不下。

　　從成交量走勢來看，北京商住市場成交量連續兩年出現大幅下挫。亞豪機構統計資料顯示，2013年商住產品的月均成交套數為2198套，2014年降至1112套，同比大降五成；截至2015年7月底，月成交套數為1035套。

　　郭毅稱，目前來看，扣除自住房，新建商品住宅在部分區域供應較少，鑒於此，未來商住項目用於自住需求的將越來越多，但儘管近期成交量所有回升，但商住市場的庫存去化週期仍然較為漫長。

內地樓市自第二季開始回暖，帶動一線城市樓價持續回升，中國指數研究院數據顯示，7月百城住宅均價按月上升0.54%，連續第三個月上升，惟漲幅較6月收窄0.02個百分點，指數值為每方米均價10685元（人民幣．下同）；其中深圳樓價升幅驚人，樓價均價達每方米37821元，按月上升9.73%，為連續第11個月錄得升幅，較去年7月上升25.24%，蟬聯內地最貴樓價城市。

百城樓價46升53跌

7月樓價按月上升及下跌的城市，分別46個及53個，持平城市1個。中指院報告預計，市場成交將延續回暖趨勢，供求平衡不斷改善，樓價將整體回升；但因不同城市清理庫存壓力各異，各地樓價趨勢將會繼續分化，一線及重點二線城市樓市暢旺，樓價有上漲壓力。

深圳樓價暴升，易居智庫研究總監嚴躍進認為，不少深圳置業者預期樓價持續上漲，引發恐慌性買樓，後市需要警惕政策風險，例如信貸收緊或者深圳政府作出實質樓價干預。其他一線城市樓價升幅溫和，上海樓價均價每方米34118元，按月升1.16%；北京每方米33205元，升1.49%；廣州跌0.23%，每方米17112元。

萬科富力售樓增

另一方面，萬科企業（02202）及富力地產（02777）公布7月銷售情況，萬科銷售金額238.5億元，按年增長79%，首7個月報1338.1億元，增長17.1%。富力銷售金額46.3億元，增長33.8%；首7個月253.7億元，下跌13.2%。

7月股市下挫，不少投資者損手離場，但對樓市影響不大。美聯物業一項問卷調查顯示，雖然28%受訪者透露今年投資股票錄得虧蝕，平手亦有22%，但有45%受訪者直言股市波動不影響其置業計劃及趁機「鋤價」入市。

42%估下半年樓價升

調查於7月下旬展開，透過電話、電郵、網上問卷及手機應用程式等方法，成功訪問1286位本地市民。調查結果顯示，能在股市獲利的受訪者比例僅得23%。

被問到股市波動對入市置業的影響，有三成表示本身無計劃入市，26%指出無受影響，有19%表明會「鋤價」入市，只有25%受訪者表示會暫緩入市。而認為物業作為投資產品吸引力最大的受訪者比例達47%，股市則佔30%。

對於今年下半年樓價走勢，31%的受訪者認為持平，42%認為向上，只有27%認為會下跌。

不過，今年大碼物業的交投則較活躍。美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，今年首7個月2000萬至1億元的成交有716宗，已為去年全年772宗的92.7%。今年首7個月1億元以上成交有28宗，去年全年則有41宗。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，近期股市回穩，資金回流物業市場，加上有不少豪宅新盤推出，帶動豪宅可追落後，預料全年豪宅樓價升10%至15%，本年至今已升約5%。

較2012年批價低2成 3年來最大額個案

南豐剛接納筲箕灣藹寧園項目補地價30億元，樓面地價約7,953元，較3年前首度批出金額低兩成，屬3年來最大額私人補地價，最快明年推售樓花，料開售呎價1.8萬元。

南豐董事總經理蔡宏興證實，剛接納筲箕灣藹寧園重建項目補地價金額，項目地基工程接近完成，即將展開上蓋工程，並向屋宇署申請建築圖則，將會提供大型單位為主，攻換樓客市場，預計最快明年可以樓花形式推售。

最快明年可售樓花

他指出，由於該地位置優越，後面向郊野公園，高層部分會擁有海景景觀，屬港島區罕有供應。對於港島東續有新盤供應，他認為增加供應對市場屬好事，可以供買家有更多選擇。

柴灣道31至69號藹寧園屬於公務員合作社重建項目，須分階段兩次補地價，其中首階段補地價在2011年收購時以約5億元支付，其後發展商將地盤由原本地積比率1.4倍放寬至8倍重建，須進行第二次補地價。據悉，地政總署曾在2012年曾批出每平方呎近萬元的補地價要求。

據了解，發展商在上月接納政府批出的30億元補地價金額，按可建樓面約45.76萬平方呎計算，樓面地價約6,561元，如果扣除地段原本可重建樓面，以額外增加的37.75萬平方呎樓面計算，每平方呎地價約7,953元，較政府在2012年批出近萬元的補地價要求約低兩成。

如果計及發展商收購價6億元，以及首次補地價約5億元，總地價成本約41億元，每平方呎地價成本8,966元，稍低於永泰地產（00369）於去年投得的筲箕灣愛勤街地皮（每呎地價9,396元）稍低4.6%，相信是反映地皮景觀質素。

今次藹寧園補地價30億元，屬新世界（00017）等在2012年為北角新東方臺（即現時柏傲山）補地價37億元後，3年來最大額私人補地價個案（撇除港鐵（00066）項目）。

將建4幢464伙 攻大戶

粗略估計，若連發水1成樓面，以及4,000元建築及利息等成本後，該項目的總投資額約每平方呎1.22萬元，即約55.6億元，計及兩成利潤、8成實用率後，預計日後開售實用呎價1.82萬元（建築呎價約1.46萬元），將會較鄰近房協新樓樂融軒（呎價15,906元）高出約15%，較27年樓齡的峻峰花園（呎價13,129元）高出39%。

資料顯示，柴灣道項目佔地約5.72萬平方呎，將會興建4幢25至26層高住宅物業，提供合共464伙，主攻大單位，平均面積近1,000平方呎。

越秀房產基金（00405）公布以近26.3億元（人民幣，下同）收購上海浦東的宏嘉大廈。公司指，收購價較物業估值折讓5.2%，將由現金及債務融資支付。

當中境外債務融資共3.94億美元，首年利率介乎倫敦銀行同業拆息LIBOR加1.7至1.88%之間。境內將銀行融資人民幣3億元，以償還項目現有銀行貸款。

集團主席劉永杰指，收購是基金擴展廣州以外地區的一步，將擴大基金投資組合約11.5%。該物業為浦東區甲級寫字樓，總建築面積約6.2萬平方米，包括寫字樓約4萬平方米及零售面積約6,200平方米等，截至6月底的寫字樓出租率達100%，零售出租率為95%。

綠城9.2億 購兩物業開發管理商

綠城（03900）則公布以總共近9.2億元收購兩間物業開發管理公司。同時公司完成債務交換要約下的新美元債已發行完成，並進一步提升額度至5億美元，最終年利率及收益率訂為5.875%。

銷售數據方面，萬科（02202）公布7月份銷售額238.5億元，按年增79%，按月則跌5%。首7個月銷售額1,338.1億元，按年增17%。7月份新增加物業項目6個。

富力（02777）7月份合約銷售額為46.3億元，按年則增34%，按月升9%。累計首7個月總合約銷售為253.7億元，只完成全年目標的42.3%。

萬科企業(2202)昨公佈，7月份公司銷售面積181.5萬平方米，銷售金額238.5億元（人民幣，下同）。今年首7個月累計實現銷售面積1,084.1萬平方米，銷售金額達1,338.1億元。

富力地產(2777)昨公佈，7月份合約銷售總金額約為46.3億元，而月內已出售的合約銷售總面積約為34.6萬平方米。與6月相比，銷售收入和銷售面積分別增加9%和下降1%；與去年同月相比，銷售收入和銷售面積分別增加34%和7%。今年首7個月總合約銷售金額約253.7億元，合約銷售總面積約204.69萬平方米。

市區地罕有，位於港島就更買少見少。市建局昨日公佈推出筲箕灣西灣河街項目招標，9月8日中午12時截標（過往為下午5時截標）。項目早前吸引38個財團遞交意向，打破市建局歷來紀錄，市場預料招標反應亦理想。至於招標條款，消息指，日後賣樓收益達12.7億元或以上就需要分紅。

項目現址為協成工廠大廈，毗鄰新成中心，地盤面積約7,642方呎，按地積比率約8.4倍計算，日後可提供約64,153方呎商住樓面，其中住宅樓面約57,695方呎，提供約120伙，商業樓面則約6,458方呎。市場預測地皮樓面地價約9,723元，估值約6.24億元，預計住宅日後每呎實用面積售價約1.85萬元，商舖每方呎逾3.55萬元。

賣樓收益12.7億需分紅

招標條款中列明，賣樓收益一達12.7億元或以上就需要分紅，按照商住總樓面64,153方呎計算，即每方呎售價約19,796元以上 。首個3,000萬元分紅20%；第2個3,000萬元分紅30%；第3個3,000萬元分紅40%，若超過9,000萬元，即賣樓收益達13.6億元以上，分紅就達50%。

項目早前收到破紀錄的38份意向書，全部符合資格獲邀入標。據市建局資料，早前入意向的財團除本地財團外，亦包括不少內房企，如保利、世茂、萬科、中國海外。而其他較少見入意向的發展商，還包括華懋、興勝創建、鷹君、有利集團、大鴻輝、寶聲集團、協成行等。市場估計，項目日後截標反應亦相當理想，估計標書數量或者有10份以上。

麗新：投標機會甚大

分析指，項目投資額細，加上位處市區，屬優質地皮，而且市區細單位亦受到追捧，令地皮潛力更被看高一?。有份獲邀入標的麗新發展，公司高級副總裁潘銳民表示，地皮位於香港島，本身已有其一定價值，而該區住宅區發展成熟，發展有潛力，雖然公司仍未研究相關招標條款細節，但強調會認真考慮，亦甚大機會投標。

專家：港新買家離岸公司 影響較大

盡管內地反貪腐，香港經濟陰晴不定，但兩地人民繼續熱衷買外國物業。英國倫敦和美國紐約發展商直言，不覺得少了中國買家，他們亦繼續積極吸引這批市場主力。本報將以系列報道倫敦和紐約的最新市況。

英國是港人置業的熱門地，早前保守黨勝出大選，籠罩地產市場的不確定因素，可謂已然散盡。

然而，英國近兩年新增或調整了地產稅項，影響外國買家，包括今年4月6日起需付資本增值稅（Capital Gains Tax），稅務專家明言對新買家或以離岸公司買賣的港人影響較大。

2009年，陳太因女兒在倫敦讀書，加上2012年倫敦奧運，於是買了金絲雀碼頭（Canary Wharf）的一個樓花用作女兒居所，就算將來不再自用，也可將單位出租，惟女兒畢業後在倫敦工作，單位因而一直自用。

像陳太這類香港買家，比比皆是，加上近年英國地產價格顯著上升，亦吸引了不少投資者。

需付增值稅 居90日可寬免

以往外國賣家出售英國住宅，毋須繳資本增值稅，但自今年4月6日或之後出售，不管是個人、還是以離岸公司、信託持有，均要繳交資本增值稅，非英國居民和非英國居民受託人的適用稅率最高為28%，非英國居民企業的稅率最高為20%。

會計顧問公司Buzzacott合夥人兼香港辦事處主管Carlo Gray稱，對於持有英國住宅多年的業主，資本增值稅影響相對不大，因為以倫敦物業來說，已升值不少，他建議有關業主為物業估值，盡量以接近4月6日為佳，作為日後出售時計算增值的基礎。

幸資本增值稅可獲寬免，有關人士只需於課稅年度內在相關住宅居留90日，就可獲界定為唯一或主要住所（Principal Private Residence，簡稱PPR），Gray稱，毋須連續居住90日，業主可以機票、登機證、護照出入境蓋章等作證明。但他提醒，業主若在英國逗留90日，要留意會否危及其非英國戶籍，以致有更廣泛的英國稅務影響，故必須留意各個細節，善用新稅制下的豁免渠道。

開徵年度物業稅 防避稅

以往很多港人透過離岸公司買英國住宅，因為這不但可避稅，亦可保密身份，但2013年起，此調難奏，因為英國開徵年度住宅物業稅（Annual Tax on Enveloped Dwellings，簡稱ATED），防止個人買家透過企業工具如離岸公司買賣而避開各種英國稅項，起初規定200萬英鎊（約2,422萬港元）或以上的住宅才需繳交，但本年4月1日起，降低至100萬英鎊（約1,211萬港元）便須繳交，而到明年4月1日起，進一步降低至50萬英鎊（約605萬港元）。如果沒有取得寬免，需根據住宅價值按比例交年費，目前徵稅額在3,500英鎊（約42,374萬港元）至218,200英鎊（約264萬港元）之間。

Gray直言，若用離岸公司來買價值50萬英鎊（約605萬港元）或以下的住宅，從而免繳ATED，並不划算，因為離岸公司運作都要成本。

他指出，一系列的稅務改動對新買家影響最大，有意在英國置業的港人宜同時考慮稅務安排。「很難說用個人或（離岸）公司買樓較好，視乎物業的價值、用途、想達到甚麼目的。有些人想保存機密（Confidentiality），會繼續透過離岸公司買，不在乎交ATED。」他亦不察覺香港人業主因稅項變化而急於放售。他客戶的物業全在倫敦，價值通常不低於100萬英鎊。

子女留學 家長宜個人名義買

被問及很多香港家長是因為子女在英國讀書而買住宅，當子女畢業後就賣掉，在新稅制下，香港家長應怎安排才減省最多稅項？

他認為，若住宅是買來自用，香港家長應以個人名義購買。

他又提醒打算買樓收租的港人，上月的財政預算案宣布，由2017年至2018年度起，業主可得到的財務成本稅務減免會逐步減少，到2020年至2021年度起，業主所有財務成本更只可獲20%稅務減免。此外，由2017年4月起，透過離岸公司、合夥或信託擁有英國住宅將要交遺產稅（Inheritance Tax）。

《彭博社》報導，據房地產數據公司 CoreLogic 周一指出，自去年七月至今年七月，澳洲知名大城市雪梨的房價，已大幅暴漲了 18.4%，而澳洲第二大城墨爾本的房價也飆漲了 11.5%。

更引人注目的是，墨爾本自六月份至七月份，房價更是創下歷史最大單月漲幅 4.9%。雪梨七月份房價的漲幅，也創了 2002 年以來之最。這些因素正使澳洲主管機關嚴正的收緊澳洲銀行業的房貸業務。

房價的大幅飆漲的因素，一般歸責於澳洲央行為刺激澳洲經濟，在今年年度兩次降息所致。目前澳洲央行的基準利率：隔夜現金利率 (O/N Cash) 處在歷史最低水平 2%。而房地產的泡沫已經引起澳洲主管機關的擔憂，正對銀行業進行房屋貸款成本的提高。

研究機構 Digital Finance Analytics 分析師 Martin North 表示：「根據調查，市場上的購屋需求依然強勁，主要擔心的是房貸的收緊，可能將使銀行業的獲利受損。」North並表示，房價以雪梨為例，雪梨的房價與當地收入呈現高度正相關，在薪資成長停滯的情況下，雪梨的高房價一般人能否負擔的了，這將是個問號。North 認為，明年雪梨房價的漲幅，將約在 5% 至 8% 的區間緩漲。

澳洲主管機關在上個月，已強迫澳洲國內最大的四家房貸銀行業者進行增資，以應對隨著房市泡沫風險加劇，房貸業務的收入可能短少的風險，這四家銀行分別是：澳盛銀行 (ANZ)、澳洲聯邦銀行 (Commonwealth)、澳洲國民銀行 (NAB)、西太平洋銀行 (Westpac)。四大行均於七月份拉高房貸利率 27 個基點至 29 個基點不等。

而諷刺的是，反觀澳洲製造業重鎮的房價，例如位於南澳的阿德雷德 (Adelaide) 的工業中心，七月份房價較六月份已下跌了 1.1%。而西澳的礦業大城伯斯 (Perth)，七月份房價與去年同期相比也下跌了 0.3%。

越南 4 年前資產市場泡沫化，使得經濟一度蕭條。現在越南積極建設胡志明市基礎建設與興建全球最高的摩天大樓，加上市場買主進駐，讓越南經濟開始走向復甦之路。

越南 2015 年的資產交易數量比 2014 年成長 2 倍。2013 年至今，尚未出售的資產庫存也出清一半以上，尚未出清的物件總市場價值約 30 億美元。

河內市的自由資產仲介 Dung 表示，比起以往 1 年買出 3 到 5 單位的資產，她可以現在一個月就可以達成。

越南政府希望所有產業都能記取先前資產泡沫的教訓。

先前的資產泡沫，就是資產買家與開發者放任銀行利息的雪球不斷越滾越大。造成越南許多住宅與辦公室都被迫強制拍賣，但又沒人接手，使得空屋率激增。

為了解決先前資產泡沫的問題，越南政府著手整理高達 80 億美元且先前無法處理的房地產資產。

越南政府正在重整金融體系。2013 年，越南政府斥資 14 億美元推出房地產促進方案，使得整體房地產金融再度活絡。

2015 年 7 月，越南政府放寬外國企業、外國自然人、越南華僑的投資規定。這樣的政策使得 2015 年 1 月以來，越南的外國投資金額明顯提升。

海外投資人

放寬外國投資的政策，著實有明顯成效。越南 Vingroup 集團在胡志明市與河內市已舉辦 2 場為外國投資人與越南華僑歸國投資的說明會。並且表示在短短 2 小時的說明會當中，已售出 112 套房。

根據越南與南韓業者共同經營的房地產業公司 The Eastern 表示，70% 的房市交易量都集中在 5 月到 7 月。買主大多都是外國人，或是西貢高科技園區的外國老闆買給員工當宿舍使用。

此外，比起以往，現在越南中產階級增加速度較快，2015 年上半年經濟成長 6.28%，也是 2008 年以來成長最快的一次。

比起國內經濟，國外資金的湧入，還是造就越南經濟復甦的最大動力。[NT:PAGE=$]

越南房地產協會主席 Le Hoang Chau 告訴《路透社》說，越南有 420 萬名海外人口與 3 萬名外國人在越南境內工作。這些人口也是帶動將來越南房地產的主力之一。

根據越南全球商業房地產公司 CBRE 數據顯示，與 2014 年上半年相比，胡志明市 2015 年上半年推出房屋的比率成長 174%，河內市成長 91%。

南方商業區的高級住宅，一平方米大約要價 1800 美元，市中心則要價 1600 美元，已接近金融海嘯前的水準。

越南總理阮晉勇 (Nguyen Tan Dung) 努力平穩越南房價，防止資產泡沫再次發生。

官方規定，房地產公司資本額必須超過 100 萬美元，並且必須存 1% 至 3% 的營業保證金。

摩天大樓

胡志明市的房地產開發商，預計蓋兩棟世界級的摩天大樓。

2015 年 7 月已經在打地基，預計蓋 461 公尺高的地標，另外還有 86 層樓的帝國城市大樓。這兩大地標的完工，就宣示著越南此新興國家蓬勃發展的榮景。

美國研究機構 JLL 數據顯示，胡志明市為全球 120 個高發展的城市之一。

美國研究機構 JLL 越南研究部組長 Stephen Wyatt 表示，他們發現不只外國投資人投入資金，越南本地投資人與房地產開發商也都在大興土木。

野村綜合研究所 (Nomura Research Institute) 2014 年估計越南房地產市場價值為 210 億美元、泰國 890 億美元、新加坡 2410 億美元。