續亮黃藍燈 惟來客及成交組數創近1年新高

反彈訊號
沒有谷底哪來的反彈，隨著6月房市風向球幾乎觸及衰退谷底的藍燈邊緣，7月房市風向球總分略較6月彈升，但仍拿下今年以來第5盞象徵衰退注意的黃藍燈號，惟來客及成交組數，創下近1年新高，顯然為冰封已久的市況，注入一點暖意。

根據《住展》雜誌6大指標評分中，除來客及成交組數，創下近1年來新高點，預售供給量亦略攀升，達到與329檔期當月相同推案量水平。
《住展》雜誌企研室經理何世昌指出，7月看屋人數上升的原因，除平價指標案帶頭衝外，受到台股重挫影響，慢慢有投資人把資金部位轉到房市的跡象，「成交表現則集中在新北市板橋、土城、樹林、五股等區，及桃園、新竹部分區塊。」

台股資金轉入房市
日前傳出單日銷售30餘戶的桃園區預售案「昭揚越」，公開8周即告完銷，專案經理葉家瑋表示，此案單價28萬元左右，除價格符合消費者期待，「公司品牌力，加上是中路重劃區首案，所以銷售速度快。」該公司另一案「昭揚飛」，基地位於經國重劃區，公開3個月銷售亦達7成，是區域中難得「報佳音」的個案。
《住展》6大房市觀察指標中，僅成屋推案量下滑，打破業界本預期在房地合一稅上路前，購屋族將掌握黃金輕稅期進場的想像。

何世昌說，從5到7月北台灣新建案銷售狀況來看，預售屋約是新成屋銷售額的3倍，使得成屋推案後繼無力，7月進場的指標新成屋案，也僅有案量15億元以上的「太子國際企業總部」，其餘多中小型建案。

建商代銷看緊荷包
縱使來客與成交上揚，建商與代銷仍看緊荷包，房產廣告批數持續低迷。《好房網》雜誌社長倪子仁認為，主因是受到股市重挫的影響，業者的信心不足，而紛紛削減廣告量，「尤其是高資產族群鎖定的豪宅產品，7月底更是全面抽稿。」
嘉磐建設董事長魏嘉銘樂觀認為，房市最壞的情況將慢慢脫離，「總統大選過後的3月，應會有一波小高潮。」近期在中永和區看屋的吳先生說：「感受得到價格鬆動，代銷還會主動call客，但是有些喊降價的，感覺只是降開價。應會再等2~3個月，視價格調整幅度再出手。」


工商時報
7月房市風向球 10個月次高

台股近來仆街，房市悶了好久，終於走出陰霾。住展雜誌昨（6）日公布最新的2015年7月房市風向球，結果顯示6大指標中的預售供給量、來客組數與成交組數等3項分數，同步上揚，至於廣告量、議價率則持平，只有成屋供給量1項下滑，總分上揚到33.5分，回彈到最近10個月以來的次高紀錄。

其中，成交組數衝上5.63分，重返最近19個月以來的新高點。惟對應燈號，仍是代表衰退注意的「黃藍燈」。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，7月預售屋供給量止跌回升，新推案量超過450億元；成屋案量方面，相對走低，單月釋出1,300戶，單項分數大減1.4分。

住展雜誌企研室經理何世昌分析，主因是成屋銷售未如預期暢旺。業者本來預期下半年會有一波房地合一實價課稅之前的黃金購屋期，避稅買氣可望出籠，但從5到7月北台灣都會區新案銷售成績來看，預售屋銷售額與新成屋銷售額比例，約為74：26，顯示近月成屋市場，未因訴求黃金購屋期而得利。

何世昌分析，預售屋賣得相對比新成屋好的原因，在於建商紛紛祭出優惠付款專案，例如：低首付、工程期０付款、延長工期等好康，房地合一放寬短期房產買賣負稅，也吸引少量短期投資買盤回歸。反觀新成屋，卻因近期房貸成數下滑到僅剩下7成，自備款負擔不小、讓自住客卻步，因此越來越多新成屋案，加入「成屋付款預售化」的行列，目的就是要化解自備款門檻過高的難題。

另在廣告量、議價率方面，7月份維持6月份水準，未明顯放大。

至於銷售方面，7月不少訴求平價的指標案帶動，平均每週看屋組數大幅上升，甚至出現未辦活動、但週來客破100組以上的新案。何世昌分析，受台股重挫影響，有些觀望已久的游資也把資金轉到房市，使得看屋人潮增加，近期到接待中心詢問「降價了沒？」的客戶增加不少。顯示買方雖不想追價，但逢低承接的意願仍舊很高。

至於7月成交組數也略有好轉，銷售成績較好的區域包括板橋、土城、樹林、桃園、新豐與觀音，以及新加入價格戰的五股洲子洋重劃區，買氣都已揚升；甚至有桃園預售案號稱1天內就簽了30幾戶，公開不到2個星期就幾近完銷。但7月買氣微增，到底是房市真的回溫，還是曇花一現？還需更多時間觀察。

反觀台北市，在重稅狙擊下，不僅市況沒有起色，來人量與成交量竟明顯下滑，平均減幅2到5成不等，幾乎只剩自住型買盤，主要需求產品多為2、3房。

根據《好房網不動產週報》統計6月及7月的各週報紙廣告量體發現，六大日報的報廣量從6月的週平均80~85批(20全)下挫至7月的週平均70~75批，7月的最後一週更創下6、7月單週報廣的最低量、僅有62批，顯見房市表不佳狀況下，建商與代銷業者紛紛減量打廣告。

7月最後一週的報廣數量僅剩62批，北台灣有39個建案曝光，較6、7月週平均曝光建案50~55個，少了約4分之1的建案曝光，台中市的指標辦公大樓案「國家商貿中心」，高雄市的豪宅新成屋案「雄崗花園美術館」、「京城鉅誕」、「國家1號院」等案陸續暫停了廣告。統計亦發現，新成屋建案已成為現階段的銷售主軸，不只在北台灣，在台中與高雄地區也都是以新成屋的報廣曝光為主。

來人與成交市況以台北市文山區為例，文山區一直以來都是自住買盤為主的區域市場，惟受到市場氛圍影響，多數自住客觀望心態仍是濃厚。《好房網不動產週報》調查了文山區近期各案場的來人狀況，僅有持續釋出報廣的「忠順大院」、別墅成屋案「樹下˙墅上」、複層式小宅「靜心集」以及捷運辛亥站聯開案「敦南捷境」有稍許的行銷反應。

捷運辛亥站的聯合開發案「敦南捷境」，近期媒體釋出量逐步減少，開案初期周來人20餘組，目前單週來人降至15?20組。價格方面，業者是希望成交在每坪7字頭，但現場客戶出價多為6字頭，成交價格的認知差距大，讓成交量遲遲無法放大。

再以新北市淡水區的房市來看，淡水區銷售中的新屋建案多達60幾個，區內房市因供給量過大，房市久久未見有起色。儘管輕軌捷運已全面開工，宏泰人壽所開發的影城商圈也舉行開工動土典禮，基礎建設已實質可見，然卻未對該區建案的來人帶來增加，區內建案週來人數平均在10~13組，少數個案近20組，與去年每週動輒30~40組以上來人的榮景相去甚遠。

由海悅廣告銷售的「宏普有逸天」、「美麗境」與「新潤峰采」三案推出聯合賞屋活動，預約至其中兩案賞屋即可獲得仟元商品提貨券，活動期間民眾詢問度增加，來人組數略有提升。然據了解，前往參觀的民眾皆因商品提貨券而來，並未帶動銷售成交。

此外，由勝旺建設投資興建的「領海」，直接打出每坪19.6萬元見1字頭房價吸引買方；「佳昂晴海」更是訴求每坪省10萬元來吸引目光，然實際上則是與開價近5字頭的「天藝」價格相較，並非實質降價。指標新案方面，2015年4月進駐的「吉美雲門」，規劃37?47坪產品，近期推出999萬元起買4房的方案吸引來人，週來人數約20餘組。

與淡水一橋之隔的八里區，2015年5月由丰河建設推出的預售新案「左岸天玥」，規劃28?60坪2?4房產品，開價每坪高達42萬元，開賣3個多月上演『曲高和寡』市況，目前銷售中心已悄悄的吹熄燈號。

好房網雜誌社長倪子仁表示，6月初房地合一稅制定案後，原本預期下半年新成屋有奢侈稅落日條款的利多加持，惟大部份建案仍未見明顯的讓利(降價)動作，於是出現買賣雙方持續僵持的低成交市況。倪子仁認為，股市、房市低迷，民眾對房市的信心度仍薄弱，房市中儘管有愈來愈多建案價格已下修並增加議價空間，然買賣雙方所認知的成交價格尚有段差距，他說，若說要有刺激成交的特效藥，降價換成交量將是建商、代銷與購屋者創造三贏的不二法則。

為了吸引自住客掏口袋，建商無所不用其極力拚「有感降價」，不少廣告戶優惠成為案件主打，成功吸引民眾目光。不過專家表示，現在部分地區的頭期款只要10萬元，「比車子還便宜」，但事實是「以後都要還的」，民眾出手前一定要看清楚合約。

「每坪省10萬」的廣告十分吸引人，廣告戶挾帶低價優勢，總能成功佔據媒體版面，房產雜誌企研室經理何世昌更在《蘋果掀房事》中透露，現在市況不佳，在青埔周圍更有「頭期款只要10萬元」的案件，現在「買房子比車子還容易」，不過民眾一定要看清楚合約規範，以免物件與預期有落差。

因應房市冷清的交易氣氛，不少建商為了加速去化，紛紛調降進場門檻，祭出送機票、抽家電、附裝潢，連車位、賓士名車都成為促銷手段，不過好房網雜誌社長倪子仁認為，「大部分都是噱頭」，很有可能「羊毛出在羊身上」，因此民眾若看上廣告戶，不要以為不可以殺價，「照殺不誤」，以雙北市為例，大約可以從15?20％砍起。

房屋專家SWAY則在東森財經台《57新聞王》中提醒民眾，建商降低門檻，並不是「佛心來的」，只是單純吸引消費者上門的手段而已，無論送名車、送車位，或是低利貸款，倘若最終整體金額沒有下修，還是別輕易出手為佳。

不少民眾買屋前，都會參考「實價登錄」作為出價依據，但近來卻發現，實價登錄也會「擺烏龍」，在新竹地區竟然出現每坪破百萬的資料，完全與當地行情不符，讓業者啼笑皆非。

中天新聞報導，近來在內政部實價登錄網站中，赫見一筆位於新竹縣竹北地區的房屋，每坪單價破百萬，讓當地業者直呼不可思議。

當地建商向中天新聞說明，有可能是內政部網站，誤將總坪數與單價「填反了」，因為當地就連一樓店面，都沒有出現過這樣的價格，此筆登錄令人咋舌。

不過這樣離譜的「大烏龍」，究竟是如何發生的？新竹縣政府地政處長鄭福生認為，這樣預售屋登記錯誤的原因，還需當事人才能解釋，政府只是根據當事人提供的資料，進行登記而已。

對此，業者則提醒購屋買方，除了參考實價登錄網站之外，也可直接上網鍵入「社區名稱」，就可以直接獲得該案的「社區行情」資料，與實價登錄交叉比對，才不會讓自己的出價失準鬧笑話。

今年因政府打房及市場成交量衰退，不少投資客選擇拋售出清，先跑先贏，只是仍有投資客急售物件無法出清，淪落法拍市場。房市多頭時期，好宅、壞宅任何產品都能雞犬升天享受增值，但當海水退潮時，誰在沙灘上裸泳，便一目瞭然，屋況條件不佳的產品，自然跌價空間也大。

未來有4種產品不僅跌價空間大，且更不容易轉手。

1、附近有嫌惡設施

房價全盤上漲時期，連「福地宅」都能沾光，更不用說是臨近有電塔、資源回收場、公廟等，即便是這類附近有嫌惡設施的產品，仍是有人願意買。不過，一旦房市轉空頭，有嫌惡設施條件的住宅則首當其衝。

天時地利不動產總經理張欣民表示，一般來說像福地、電塔等產品，房價可能從實價登錄的8折開始下跌，至於條件比較差的，包括位於紅燈區、鄰近公廟等，則有10％下跌空間。民眾也要留意，上述這些產品在目前銀行緊縮房貸之下，都不利於鑑價、審核貸款，因此可能出現不易轉手的窘境。

2、地點偏遠

房市轉空頭，當市中心房價已經出現破壞性價格時，郊區的房價也難有支撐點，換句話說，交通地點便捷、住宅環境不錯的產品，勢必會勝過半山腰的別墅。也因此早有不少專家提醒，別碰「高大深遠」（樓層高、量體大、地點遠）的產品。

3、屋況不佳

除了外在環境之外，房市空頭來襲，住宅本身條件不佳，也不容易轉手。在房市多頭期，只要是北市蛋黃區物件，管他屋況好壞，總有投資客進場短炒，即便二工外推嚴重造成房屋動線畸形，也能喊高價，但如今屋況有瑕疵的住宅，甚至可能乏人問津。

4、公設比高

有些屋齡年輕的住宅大樓，建商規劃產品時為了分配公設比，可能將公設比灌入特定戶別，甚至有些社區如工業宅，本身公設比就比較高，而這類產品也可能變成燙手山芋。例如，近期台北市內湖區就有1棟工業宅落入法拍市場，仔細一看，原來是公設比高達60％，即便當初屋主降價急售，但消費者要花百萬元買不能用的「空氣」，如此心酸，誰會願意買單？

睽違1年多，北市豪宅「台北信義」再傳出成交訊息！這次出售戶別為太子建設（2511）持有的高樓層保留戶，位21樓、面積135坪，另含2個停車位，實價登錄網站尚未揭露，太子建設透露，該戶成交價每坪逾170萬元。若和目前該社區最高價、扣除車位後195.8萬元相較，價差10~12%。業者說：「這個成交價合理。」

《蘋果》調閱謄本，該戶在今年5月底簽約，6月底過戶，購買人為董小姐，貸款金額約1.1億元。太子建設回應，確實出售1戶21樓保留戶，135坪，另含2個車位，「這戶的成交單價至少170萬元。」換算總價逾2.3億元。

每坪逾170萬元
據了解，太子當初開價每坪210萬元，若以170萬元估算，議價空間近2成。大師房屋董事長陳建慶認為，「台北信義」仍有單價180~200萬元的實力，只不過，以現在的市況而言，這樣的成交價是合理的，「該戶議價空間還在正常範圍，但和以往最高單價195.8萬元有落差，這就是有感的數字，可是不代表豪宅價格從此就會下跌。」

第一太平戴維斯資深經理丁玟甄則說，「台北信義」最高價在2013年，此後都在單價170~180萬元徘徊，195.8萬元那個成交價是偏高，和當時市況較佳有關。她提到，目前豪宅自備款非常高，除長期持有，豪宅客仍希望有獲利空間，之後要追高也不容易，加上未來適用房地合一，稅制成本提高，買方會把成本反映在議價空間、預留下一手買方殺價。

配合台北市政府打造「台北西區門戶計劃」，台北市副市長林欽榮昨（6）日表示，西區門戶計畫以台北車站為核心，市府將和台鐵合作，以台鐵D1西半、E1、E2街廓都市計畫變更案等三大主軸為優先。

而台北雙子星大樓計畫，因有官司仍待處理、加上尚未訂出新的聯開SOP，已經決議暫緩執行。

「西區門戶計畫」整體規畫，是以台北車站及C1、D1聯開大樓街廓為核心，西起環河北路，東至中山北路，北至市民大道，南至忠孝西路的區域。包括公路總局、台北郵局、市議會舊址都涵蓋在內。

林欽榮指出，雙子星案因廢標，正進行官司處理，另須訂出捷運聯合開發案新的SOP，包括未來國際銀行的認證等，需要2、3年時間，現在只是先調整時序，雙子星案並不是不開發，只是暫緩。

林欽榮表示，對於雙子星案，北市府要重新處理備標的準備工作，也要進行國際財務徵詢，因此將暫緩實施，但不會影響西區門戶計畫的推行。

西區門戶計畫三大開發主軸，包括台鐵D1西半、E1、E2街廓都市計畫變更案、北門城地景廣場都市計畫變更案，以及洛陽停車場及玉泉公園南側都市計畫變更案。

林欽榮指出，西區門戶計畫將先對北門前的忠孝橋引道拆除工程，預計2016年除夕至初7動工。

為了遏止非農民興建農舍並炒作農地價格，之前傳出農委會將著手修正「農業用地興建農舍辦法」，未來僅具有農民資格的方能購買及蓋農舍，這項消息直接衝擊宜蘭縣的房地產交易市場。內政部日前公布全國2015年上半年買賣移轉棟數資料顯示，宜蘭縣6月買賣移轉棟數較5月下跌23.32％，與2014年同期相比下滑25.88％。

此外，宜蘭縣2015年上半年買賣移轉棟數為3,196件，與2014年同期的3,748件相比，同樣下跌14.73％。中信房屋副總經理劉天仁指出，2015年5月中旬傳出農委會擬修法規範農民資格，明確定義「何謂農民」，且新辦法可能最快在6月底上路後，被視為農舍「最大聚集地」的宜蘭房市氣氛便籠罩一片烏雲。在各地出現反彈聲浪後，行政院又於6月初表示將「暫緩」推動，但在農委會主委陳保基強調只是「暫緩」，而不是「不修」的態度下，衝擊直接反映在宜蘭的房地產市場，5月買賣移轉棟數應聲下跌。

劉天仁表示，在修法限制農民資格消息尚未完全發酵時，2015年5月宜蘭縣的買賣移轉棟數已較4月下跌10.15％，隨著事件持續發展，加上許多學者表態支持，情況從「該不該修」轉變為「何時修」，因而導致6月的跌幅加劇。

2000年「農業發展條例」解禁，開放非農民可買賣農地，各地農舍如雨後春筍不斷冒出，其中又以宜蘭的興建速度最快。統計資料顯示，農發條例修正前，宜蘭農舍共有1,754棟，修正後截至2014年，新增核發使用執照農舍達7,612棟。未來修法後，將只有投保農保的農民、投保健保第三類畜牧漁業業者，或實際從事農業經營者才算農民，才有資格買、蓋農舍。

內政部日前公布2015年上半年全國的買賣移轉棟數資料，與2014年同期相比下滑約18％，僅13萬4,961萬棟。劉天仁指出，一旦「農業用地興建農舍辦法」修正通過，除了宜蘭縣首當其衝外，其它縣市的房地產市場也將連帶受到波及，對於目前已十分低迷的台灣房市無疑是雪上加霜。

劉天仁認為，以農民資格來限制農地買賣的政策是走錯誤回頭路，過去限制自耕農購買農地的政策，證實只能製造出一堆假農民的錯誤，不應重蹈覆轍。政府應該做的是加強農地管理，如給予官員農舍建造的行政裁量權，嚴格執行農用耕地必須耕種，確保糧食政策，而不是在農地農舍上做文章，搞的農地價格大跌，傷害農民資產。

劉天仁說，在考量台灣的糧食安全之餘，也需衡量農村現代化的必要，讓農地釋出並開放，鄉村不應永遠停留在竹造木造的時代，而是該朝鄉村住宅現代化、優質化的方向發展，只要能在糧食和居住品質之間取得平衡，就能創造雙贏的局面。

桃園市政府與香港經濟貿易文化辦事處2015年8月6日於台北諾富特華航桃園機場飯店合作舉辦「2015香港?桃園城市交流論壇」，廣邀桃園市投資廠商及雙方城市之產官學界代表共同與會，針對桃園、香港同為機場城市，並同樣蓬勃發展物流、會展產業，以論壇形式深入探討交流，現場討論熱絡，廣受熱烈回響。

桃園市政府鄭文燦市長表示，桃園與香港無論在地理位置及產業發展都有相似之處，同樣皆為著名機場城市，亦身為東亞重要交通樞紐，光是桃園機場每天往返香港的班次就超過140班，每年互訪旅客人次亦超過340萬人。桃園到香港，香港到桃園，已然成為亞洲城市間最短的距離，交流可謂十分頻繁！桃園舉辦此論壇別具意義，代表桃園與香港的交流，不只是觀光、文化，還要擴展到更實質的產業、經貿合作，以及城市整體發展經驗的交流，希望透過本座談會之互動交流，雙方得以吸取寶貴經驗及分享未來產業走向，期待能開啟二城市更緊密的經貿合作，來共創亞洲區域的成長與繁榮！

本次交流論壇以「機場?城市 產業創新機」為題，首先桃園由經濟發展局張昌財局長主講「桃園航空城計畫介紹」，簡介該台灣史上最大型的國家級旗艦計畫之產業、招商等相關規劃；香港則由運輸及房屋局局長張炳良局長以「從啟德到大嶼山：香港航空樞紐港對經濟發展和全球連結起的作用」為題進行主講。可以看出桃園及香港近年均以機場為核心，積極規劃推動各項重大交通建設，包括都在擴建機場跑道，香港有高鐵香港段即將完工，桃園則有機場捷運預計明年開通，及航空城計畫等。雙方城市基礎建設的發展經驗均十分寶貴，也希望未來能多交流分享並加強合作。

論壇另一高潮，則是邀請到桃港雙方在會展及物流產業的專家進行關鍵對談，包括桃園方面有中華國際會議協會葉泰民理事長、台灣物流協會陳立武理事長、艾利得國際會議顧問(股)公司吳菁正總經理；香港方面則有香港貿易發展局國際及內地關係事務徐耀霖總監、國泰航空服務有限公司高繼維行政總裁、香港經濟貿易文化辦事處梁志仁主任等人，以會展及物流產業為主軸廣為討論。

由於桃園正規劃於青埔地區設置航空城世貿中心，積極引進國際會議中心及展覽館進駐，因此會展產業成為近期相當受關切之議題。另一議題則為桃園憑藉先天地理環境優勢與全國近80％物流產業群聚於桃園之堅強實力，許多國內外物流廠商皆陸續看好桃園紛紛落腳於此，未來物流產業將如何發展，亦吸引近百名企業代表參與並踴躍提問、熱烈討論。

論壇最後由桃園市王明德副市長與香港政制及內地事務局譚志源局長共同主持閉幕式，雙方針對桃港雙城未來有無限可能的合作機會表達共識，將就文化、觀光、產業、經貿及城市發展等多元面向廣泛加強實質合作。

為完善新北市三峽國光段社會住宅周邊公共設施及交通路網，提供優質生活機能，新北市政府辦理變更三峽都市計畫案，強化本區與捷運站及台北大學社區特定區之連繫，併同檢討周邊公共設施及道路系統之配套，自2015年7月24日起公開展覽至2015年8月22日，並將於2015年8月12日在三峽區公所舉行說明會，歡迎市民踴躍提供意見！

新北市政府為協助青年及弱勢家戶解決居住之迫切需求，預計於新北市三峽區國光段土地興辦社會住宅，優先採行與中央協力方式，活化既有閒置公有土地轉作社會住宅，預計2019年完工，提供1,500戶社會住宅。為提供土地整體利用效益，重新界定道路功能定位與層級，並因應未來捷運三鶯線路廊通過及捷運設站，新設道路連接捷運場站，以及南北向連通台北大學社區特定區之道路系統，辦理三峽都市計畫案變更配合調整土地使用計畫與整體路網。

城鄉發展局周繼祖科長表示，本次為「變更三峽都市計畫(配合三峽國光段社會住宅計畫)主要計畫」案暨「擬定三峽都市計畫(三峽國光段社會住宅計畫)細部計畫」案都市計畫變更公開展覽，公開展覽書圖內容均可至三峽區公所現場查詢，或至新北市政府城鄉發展局網站下載。若民眾有任何意見或建議，可以書面提出意見提供都市計畫委員會審議參考。本計畫案將於公開展覽程序結束後，續提送新北市都市計畫委員會進行審議作業。

機場捷運預計將在明年2月通車，預料通車後林口新市鎮捷運A9站附近將成為重要商業區，不過，先前在地人士就質疑，為何佔地超過9.8公頃的「林口司法園區」遲遲未開發，且司法園區的定位可能有點突兀，近期便傳出內政部已經同意變更為產業區。

林口新市鎮近5年有明顯的變化，尤其隨著機場捷運通車時程逼近，過往A9站尚未興建時，附近幾乎只有住宅大樓，環境稍閒空蕩、冷清，現在則是許多商家已經摩拳擦掌，期待開啟林口商圈的新頁，包括亞昕老爺酒店、冠德共構大樓都在林口站旁蓄勢待發，而最受矚目的三井Outlet Park商場，也配合機場捷運通車，遞延開幕時間至明年總統大選後。

換句話說，Outlet Park開幕後，將強化A9站的商業機能，但相形之下，位置介於Outlet Park與A9站之間的「林口司法園區」，似乎定位略顯得突兀，加上法務部、檔案局遲遲未表態是否要遷入林口，也讓該片素地遲遲未開發。

內政部日前同意辦理都市計畫變更，司法園區將變成產業區，預計明年初公告招商，其中規劃包括國際媒體區、交通轉運站等。預料這樣的轉型，也將更強化A9站周邊的商圈聚集經濟，也讓Outlet Park未來不至於成為區域斷層、孤立的商場。

台中市政府積極推動八大轉運中心，繼水湳、台中火車站兩處，豐原成為第3個轉運中心；市長林佳龍2015年8月6日前往預定地豐原段停五(廣五)用地視察，由於豐原是山城地區主要進出門戶，轉運中心將兼具轉運及停車場功能，並與鐵路高架化後的新豐原火車站整合，他期待未來可成為山城通往台中各地區的重要轉運樞紐。

台中市政府推動各項交通路網的同時，也積極推動八大轉運中心，計畫在水湳、烏日、沙鹿、豐原、大甲、台中、霧峰等地區設置八個大型轉運中心，做為大台中交通路網各地區彼此串聯的樞紐，打造一小時交通圈。

在交通局長王義川、都發局王俊傑等人陪同下，林佳龍前往豐原轉運店預定地視察，市議員翁美春、陳清龍、謝志忠、張瀞分等人也到場關心，並聽取王局長簡報，說明目前規劃情形與開發方向。

林佳龍表示，大台中123政見實現中，豐原身為三大副都心之一，必須有配合條件，一定要以交通為摳紐，年底鐵路高架化完工後，新的豐原火車站將啟用，這就是一個關鍵的機會；繼水湳、台中火車站轉運中心之後，第三個在豐原，將配合鐵路高架化，發展成為轉運中心，50萬人口將從此處出入、生活。

他指出，以豐原火車站為市中心交通機能作一個重要突破，配合都市更新，打破火車站前站後站的隔籬，翻轉後火車代表落後觀念，也是市府打造豐原成為副都心的策略；目前市府與國產署正在洽談附近鄰地，腹地夠大，交通、商業與生活機能就會形成，車潮、人潮將帶來錢潮，而停車問題解決，葫蘆墩圳才有掀蓋的可能性，豐原水岸花都計劃才能推動。

市府後續如何推動豐原轉運中心？林佳龍表示，目前採BOT方式，相關開發計劃經過詢問調查，民間投資意願相當高，並可發揮投資效益，未來轉運中心完成後，山城地區及搭乘火車南來北往的民眾可藉由國道客運、市區公車、台鐵、計程車及iBike轉乘，往來南北的民眾在轉運中心快速轉乘到台中各區域，享受空間及時間「無縫轉乘」的公共運輸服務品質。

王局長指出，豐原位於台中市山城地區交通要衝，有良好的地理優勢，具備集散及整合山城地區公共運輸廊帶的條件。因此市府在豐原規劃轉運中心，除希望作為山城地區主要進出門戶外，也可帶動豐原火車站東站地區的商業發展，創造預估年產值5億元的商業活動及300人次就業機會。

王局長指出，豐原區「停五」基地面積約1公頃，位於豐原高架後火車站東方出口，原本僅能以停車場方式開發，但透過公共設施用地多目標使用的辦法，可將轉運中心結合商業及停車場一起開發。

王局長表示，交通局計畫依促進民間參與公共建設法吸引民間企業參與豐原轉運中心開發計畫，目前提出二個方案，方案一容積率480％，總投資金額約15億元，為地上13層地下2層建築物，可提供汽車停車格800個、機車停車格800個，創造4300坪商業空間；方案二將則將都市計劃容積率調整為900％，總投資金額約29億元，為地上19層地下5層建築，可提供汽車停車格1400個、機車1000個，創造8600坪商業空間。相關計劃預計2016年初進行公告，歡迎各界投資，市府將視投資意見進行評選，選擇最後方案。

市議員翁美春、陳清龍、謝志忠、張瀞分對完成時程相當關心。林佳龍強調，這是配合再造豐原山城的重要策略，市府一定會加速進行，期盼在2018花博前完成。

有關如何解決停五用地容積率由480％變更為900％？都發局長王俊傑表示，豐原正進行第三次通盤檢討，將利用這個機會把週邊相關士地進行整理，更有效利用。

國防部昨（6）日委託高雄地政局標售3筆中都土地，底價從每坪75萬到105萬元，都因乏人問津而流標。由於中都特區是繼美術館特區、農16特區、亞洲新灣區之後的明日之星，加上日前國產署標售21筆小地坪土地也只脫標一筆，顯見高雄房地產市場恐怕還要繼續吹冷風。

市場認為，未來1年除特定條件的土地，價格恐將下修15％到20％，另也將影響預售市場的銷售。

高雄房地產市場的指標之一中都特區，昨日由國防部委託高雄市政府地政局標售，3標總計底價21.25億元，其中一筆最大面積土地1,305.27坪、每坪底價104.96萬，最小土地則是425.35坪、每坪底價84.96萬元，因無人投標，3標都摃龜。

高雄市代銷公會常務監事黃永清說，中都特區昨日全部流標，顯示市場已進入觀望，建商不再追買土地，連帶的，高雄房市也將正式進入盤整，房價步入修正階段。

其實，不只中大坪數土地交易鈍化，連小坪數土地也乏人問津。國有財產署8月4日標售一批國有非公用不動產，範圍涵蓋苓雅、左營、楠梓、三民、鼓山、鳳山及仁武區等不同行政區域，結果21標中只有1筆脫標。

該筆位於苓雅區的「住四」土地約68.1坪，底價每坪15.56萬元，最後由一位黃姓人士，以每坪16.18萬元得標，溢價率只有3.86％。一位業界資深人士直言，21個標案只脫標1標，「這是歷年罕見」，顯示現階段建商最不需要的就是土地，因此他斷言未來一年高雄土地價格，恐將下修15％到20％。

農21特區 將變更為住宅區

位於高雄農16特區南側的農21特區都市計劃，主要計畫已經內政部都委會專案小組審查通過，為鼓勵區內小地主辦理意願，高雄市政府地政局主動釋出善意，將增配土地至最小建築單位面積，並減輕應繳差額地價，「開發區外」的小面積地主得選擇配領土地，並以原共有持分型態參加「合併使用」配地。

地政局代理局長黃進雄昨（6）日表示，農21面積16.7公頃目前正辦理都市計畫變更，規畫以區段徵收方式，將農業區變更為住宅區及公共設施用地。

在主要計畫經內政部都委員審議通過後，即能辦理區段徵收，進行開發。

黃進雄指出，對於開發區內多達52％、119位無法單獨配領土地的小面積地主，地政局將釋出善意，凡是合法建物的小面積地主，現已實際設籍居住「開發區內」，並有一年以上居住事實，且開發後持有土地面積達「最小建築單位面積」50％以上者，得增配土地至最小建築單位面積，增加面積部分，並減輕應繳差額地價，以保障居住權益。

黃進雄指出，對於設籍居住「開發區外」小面積地主，除了依法得領取區段徵收現金補償外，得由小面積地主選擇配領土地者，鼓勵以原共有持分型態參加「合併使用」配地，以增加配地的可能性。

標準普爾評級服務6日發佈報告《中國國內債券市場向房地產開發商開放將產生什麼影響？》指出，中國房地產開發商正轉向國內債券市場融資。

標準普爾信用分析師葉翱行表示：“儘管在發債資格和審批方面存在障礙，但今年境內債券市場很快獲得了房地產開發商的青睞，尤其是評級為投機級的小型開發商更是如此。”

中國開發商在國內發債融資的好處包括較低的融資成本。

葉翱行表示：“我們認為，整體而言在國內發債融資對開發商的信用狀況將產生正面影響。中小型開發商由於融資成本高，從銀行和境外債券市場獲得融資的難度更大，因此境內發債對它們的影響最為顯著。”

中國債券市場成為另一個融資管道，且不存在匯率風險。境內發債融資將逐步改善開發商的資本結構和債券結構保護。

葉翱行還表示：“銀行貸款通常要求專案層面的資產抵押，貸款償還也與建設完工進度相掛鉤，與之相比債券無需抵押，期限也較長，因此增加了靈活性。此外，只要國內發債成本維持在較低的水準，國內較小的開發商可能會繼續在國內發債融資，尤其在預期美國利率上升的背景下更是如此。”

儘管中國債券市場規模全球排名第三，但在發行結構和法律框架方面仍不太成熟。此外，中國的清算和破產框架基本未經過考驗，公開債券市場違約案例屈指可數。

葉翱行表示：“一些較為重要的困難企業由政府通過國有金融機構和其他途徑實施救助。很多投資者依舊認為存在較高水準的政府隱性支持，這體現在信用評級和定價差異區間較窄上。”

目前，標準普爾認為近期國內發債融資未對獲評級開發商的資本結構產生顯著影響。大部分債券發行是對境內的銀行開發貸款和高成本信託融資的再融資，並有效延長了債務期限，降低了平均借款成本。境內債務的比重未發生明顯變化。

長期而言，標準普爾預期國內債券不會替代境外債券發行。年內迄今約12家開發商在國內兩個債券市場總計發債融資約700億元人民幣。但開發商能否在國內發債取決於政府政策，同時需經歷較長且不太確定的監管批准程式，發行規模也存在限制。

雷聲大 雨點小

豪宅競爭進入膠著期

2015年被不少人士稱之為“豪宅元年”，有資料顯示，北京今年預計將有25個單價過10萬元的頂級豪宅將在北京集中上市銷售。無論是老盤還是純新盤頻頻釋放出即將入市的資訊，但據北京市住建委網站顯示，自6月至今，入市單價在10萬元/平方米以上的豪宅卻僅有4個項目。而在7月，甚至是“0”項目入市。

7月豪宅“0入市”

北京市住建委網站顯示，在6月1日—8月1日，2個月內，入市單價在10萬元/平方米的豪宅項目僅有紫禁壹號院、琨禦府、東山墅、西宸原著這四個項目。而這4個項目的入市時間幾乎都集中在了6月中下旬，而在7月，整整一個月的時間並未出現單價超10萬元/平方米的項目入市。

儘管豪宅入市的項目與市場傳出聲音相比有些“雷聲大、雨點小”，但事實上，單價10萬元/平方米的豪宅入市量與前幾年相比已經有了大幅度的提升。CRIC研究中心楊科偉則認為，兩個月內取得預售證的單價在10萬元以上的超級豪宅項目供應量相當於往年1年的去化量。

而除去入市量的增加，單價在10萬元以上的頂級豪宅成交量一路飄紅，據中原資料統計顯示，截至7月31日，今年，北京10萬+頂豪成交爆發，整體簽約套數達到了創造歷史紀錄的147套。此外，中原地產研究部統計資料顯示，截至日前，北京今年簽約的總價5000萬以上豪宅總成交量已經達到了128套，創造歷史紀錄，半年已經是2014年全年的2倍。

中原地產首席分析師張大偉認為，2015年北京樓市新建商品房市場進入豪宅化，雖然成交量大幅上漲，但是因為供給量也大幅上漲，整體市場競爭將越來越激烈。

除去10萬元/平方米以上的豪宅外，北京實際在2個月內的時間還入市了多個單價8萬元/平方米的項目，而相比10萬元的豪宅，單價8萬元的豪宅已經成為了市場中的主力軍。

“老盤加推”成為主流

在豪宅入市減緩的背景下，北京卻依然擁有眾多的豪宅專案待入市。

根據亞豪資料機構統計，2015-2016年初北京預期上市還能夠銷售的新“10萬+”的項目接近15個，包括萬柳書院、香河園3號、首開琅樾、中糧瑞府、北京壹號院、保利東壩、恆大華府、佳兆業廣場、東山墅、駿豪中央公園廣場、萬科北河沿、龍湖西宸原著、北平府等，再加上此前在售的10萬元單價以上的盤古大觀、霄雲路八號、運河岸上的院子等10個左右存量專案。

此外，在已經入市的豪宅專案中，老盤佔據了絕對的地位。據中原地產的資料統計，北京1—8月有6個項目的預售均價超過10萬元/平方米，合計供應房源達到612套。這6個項目包括西宸原著、東山墅、中糧瑞府、琨禦府、合景映月臺、紫禁壹號院。其中，只有西宸原著和中糧瑞府是今年的新盤項目，其他均為老盤加推。

豪宅的雲集讓北京的市場變得異常火熱，北京市場未來將保持常態化的豪宅入市。

“現房銷售”更受歡迎

在豪宅不斷傳出聲音的同時，已經入市的豪宅專案出現了現房趨勢。而令人意想不到的是，豪宅賣現房卻有著更加不俗的銷量。

據一些老盤的項目負責人表示，新盤壓力較大，更多可能是由於拿地時間、財務成本不同，而一些老牌項目則在本輪市場轉暖中快速收穫現金流。而在他們看來，豪宅一套房動輒兩三千萬，現房才能最好體現出裝修、園林、會所、服務的品質，使客戶眼見為實。

目前，北京在售的現房高端物業尤其是千萬級物業供量有所增加，包括遠洋萬和公館、望京金茂府、西山壹號院、當代MOMA、太陽西元等一批知名項目均有所放量，有力拉升了頂級物業現房的成交上揚。

同時，亞豪機構副總經理高姍分析，對於豪宅項目而言，現房銷售具有實景呈現、隨時入住的優勢，更利於為提價增加籌碼。相比來講，購房者也願意選擇建築品質、園林環境、裝修標準一目了然的現房豪宅。受調控因素及高端人群對於現房的需求導向的影響，預計未來一段時間，現房豪宅的入市量還將有所增加。

無論是國際體育大賽，還是世博會等文化盛會，都會涉及城市的更新與拓展。這一過程與基礎設施建設和房地產開發密切相關。回顧歷史，2008年北京奧運會、2010年上海世博會、2011年廣州亞運會、2011年深圳大運會，舉辦城市在場館建設和城市改造等方面進行了大量的投入。這些投入，對當地房地產投資與銷售，影響幾何？

無論是在參觀人次上，還是在籌備投入上，2010年的上海世博會都是載入史冊的一屆盛會。據記者瞭解，上海世博會截至閉幕，累計參展人數超過7300萬，帶來了巨大的門票收益。對於上海，世博或有更大的意義——促進上海城市產業轉型。

這樣的盛會除了園區內的直接投入，與世博會相適應的交通、航運等基礎設施建設，也是投資的重要方面。隨著交通及基建的投入，帶來的成熟配套也提升了周邊商業中心的形成和房價的上漲；而世博會後續項目的在開發，更顯示出可持續開發的發展後勁。

浦東三林受益良多

上海世博會的投資，除了基建投入外，體現在房地產市場上，便是房價的上升。據統計，屬於世博購房圈的樓盤，浦東加浦西共達12個，其中以浦東上南和三林地區最多，浦西只有2個。到世博會開幕前，這12個樓盤的均價都已超過2萬元/平方米，而且多數樓盤均已售罄。

在世博會申辦成功之前的2002年初，位於世博板塊的中星雪野家園和上南花城房屋單價在5000元/平方米上下；到了2002年末，兩樓盤均價直接翻了一番；而到了世博會開幕前，兩個樓盤只有二手房出售，90平方米左右兩室兩廳的房源，市場掛牌價格都達200萬元上下。

佔據世博園區四分之三面積的浦東三林，可以說是世博會建設階段最大的受益板塊。一位曾經生活在浦東三林海陽路附近的上海市民這樣形容世博之前的三林，“那裡（三林）曾經就是鄉下，要購物沒超市；要買菜沒菜場；要出門沒地鐵，公交線路又少，連的士的影子都看不到……”

如今，世博板塊內的商業配套與周邊幾個板塊相比，已凸顯成熟的優勢，主要以昌裡路為中心軸向外輻射，與耀華路、長清路、上南路、東明路、浦三路等形成了橫縱交匯的商業格局。

有業內人士分析，隨著世博建設的推進、陸家嘴金融中心地位的確立和東擴，已使三林在實質上成為中心城區的一部分，它也將成為上海市最具競爭力的高檔居住區之一。三林成為繼聯洋、碧雲之後浦東第三個國際化高端社區的前景已沒有懸念。

軌交建設放大世博效應

自從上海獲得2010年世博會舉辦權後，上海市政府為了服務世博會期間的往來交通，加快了建設軌道交通的步伐和投入。

資料顯示，截至2010年4月，上海軌道交通總里程達到420公里，是2008年底里程數的兩倍。

由於新軌交的投入使用，上海各區域之間的人員流動更為頻繁，進而促使了城市建設投資由中心城區向四周擴散，從而促使新的商業中心誕生、非中央商務區的增長，以及上海市郊區衛星城鎮的形成。

在新商業中心的形成過程中，展現出了沿著軌道交通線路形成戰略要點的特徵。這些戰略要點進一步吸引投資、聚合人氣，衍生成為新興的CBD，為寫字樓租戶和零售商提供了更具吸引力的選擇。

截至2009年12月31日，世紀大道站是上海唯一擁有四條地鐵線路的網站；以此為據點，發展形成的浦東竹園CBD就是反映世博建設輻射效應的一個很好個案。

陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司與和記黃埔瞄準了這個交通節點所顯現出來的機會，分別在此購買了土地以開發寫字樓、商鋪和酒店。

除了新型CBD的形成，軌道交通還促進了常住人口向衛星城鎮擴散。開發商也瞄準了郊外地鐵站旁的地塊以建設住宅項目。2007年12月，軌道交通9號線開始運營，為松江九亭板塊的住宅市場注入了活力。位於九亭板塊的九城湖濱國際公寓和綠庭尚城兩個項目，在2007年後三個季度平均房價上升了66.7%，而上海的普通住宅平均價格同期只上漲了6.78%。

世博板塊仍有潛力

世博會對上海樓市的影響以世博會的舉辦為界，分成兩個階段。開園之前可以概括為第一階段，利好主要集中於世博投資對周邊軌道交通、生活基礎設施的完善上；而第二個階段則是世博園區板塊的再規劃和再開發。

上海市市長楊雄曾表示，“作為上海 十二五 規劃的重點和亮點，世博會地區的後續開發將是上海未來發展的強大引擎。”

根據中國指數研究院提供的資料顯示，世博板塊在前灘“第二個陸家嘴”規劃的庇蔭之下，近年來房價漲幅驚人，2014年板塊內成交面積1.82萬平方米，同比大漲83.84%，成交均價為46238元/每平方米，同比上漲43%。

據瞭解，上海世博會閉幕後，保留的場館將轉型成為一流的會議中心和文化交流中心；同時，在世博會期間催生的生物醫藥、資訊技術、物流服務等各類新興產業也將繼續保留。新產業的注入，將擴大版塊內對寫字樓、酒店的需求量。依託城市公共文化活動中心，還將規劃建設新興都市商業中心，因而商業地產的投資也將會成為一個熱點。

“世博園區的發展方向十分清晰，就是要打造新的城市商業中心。”中原地產研究部總監宋會雍告訴《每日經濟新聞》記者，隨著世博園區內不同功能片區的相繼出讓和開發，世博園區又將迎來一次快速建設期，待到區域內的建設專案基本完成，它又將給周邊的房價上漲形成新一輪的支撐點。

昨日，國土部公佈了《關於做好不動產登記資訊管理基礎平臺建設工作的通知》（以下簡稱《通知》），明確資訊平臺將實現對國家、省、市、縣四級登記資訊即時共用。而且，《通知》披露了我國建立不動產登記資訊平臺的時間表，即各地要在下半年將資訊平臺上線試運行，2017年，我國要基本建成覆蓋全國的不動產登記資訊平臺的總體部署。

至此，不動產登記技術層面的基礎工作已經全面展開。

不動產登記，近年這個詞被重新提起後，就引發了全社會的高度關注，而其中最牽動購房者心的，就是業界廣為流傳的，實現統一登記後的不動產資訊將實現全國聯網的消息了。

在業內看來，房地產資訊是不動產統一登記中的重要內容，而這些資料資訊實現了全國統一聯網後，每個人擁有的房地產產權數量、佈局等具體情況將“無所遁形”。

具體而言，《通知》要求，我國要對各級各類不動產登記資料、資訊平臺、軟體系統及網路資源進行整合集成，確保國家、省、市、縣四級登記資訊的即時共用，實現與相關部門審批、交易資訊的即時互通共用，加強與公安、民政、財政、稅務等部門間不動產登記有關資訊的互通共用，提供不動產登記資料的依法查詢。

各地要按照今年下半年資訊平臺上線試運行、2016年基本完成各級不動產登記資料整合建庫、2017年基本建成覆蓋全國的不動產登記資訊平臺的總體部署，上下聯動，協調配合，加快推進資訊平臺建設。要充分運用雲計算技術，把資訊平臺搭建在國土部統一建設的“國土資源雲”上。

在中央財經大學財經研究院院長王雍君看來，不動產資訊統一登記且實現聯網、部分人可查詢是開徵房產稅最重要的前提之一，令房產稅的稅基被有效掌控，逐漸擺脫以前各地政府和相關部門無法掌握跨區域擁有不動產的情況，“這相當於以前一直難以推進的房地產稅的開徵向前邁出了一大步”。

王雍君表示，隨著登記制度的落地，房地產稅未來要解決產權估值、糾紛仲裁方面制度的問題，以及對於房地產使用權、所有權如何界定、徵稅法理依據的缺乏等。

由中信銀行和國泰君安聯合承銷的宜昌市房地產投資開發有限公司非公開定向債務融資工具日前成功發行，共為宜昌市保障性住房建設籌集資金10億元，實現湖北省保障房私募債零的突破。

據瞭解，這一私募債於2014年10月申報，2015年6月18日通過中國銀行間交易商協會審批正式註冊，由國泰君安證券股份有限公司和中信銀行股份有限公司聯席主承銷，註冊金額10億元。發行情況公告顯示，此筆保障房私募債期限為3＋2(年)，年利率為6.38%，所募集資金將專項用於宜昌保障房項目建設。該私募債於8月3日正式發行，8月4日起息到賬。

宜昌市房地產投資開發有限公司相關負責人介紹，資金需求巨大、融資難問題一直是制約保障房項目建設的主要因素，此次保障房私募債的成功發行，將有效緩解保障房建設資金壓力。(記者王自宸)

美國加息步伐愈來愈近，但發展商搶地依然異常進取，其中昨天開標的西鐵元朗站上蓋發展項目，由區內大地主新鴻基地產（00016）以遠高於市場預計上限的93.2億元投得，每方呎樓面地價約6350元，消息即時震撼整個元朗區，觸發區內近年罕見的一手及二手樓封盤潮，同區新盤尚悅率先封盤，元朗站一帶樓盤多達20%二手業主暫時封盤觀望，而個別則加價逾一成。

高預期上限25% 投資200億

新地副董事總經理雷霆接受查詢時表示，非常高興投得西鐵元朗站上蓋發展項目，認為地價合理，該集團在區內有豐富的發展經驗，而元朗站的位置亦處於主要的交通總滙，預計投放200億元發展用地。

元朗站為西鐵物業發展項目，上月獲得23家發展商提交意向書，港鐵（00066）作為代理人及後進行招標，在周三（5日）截標時收到6份標書，最終由區內已建成新元朗中心和YOHO Town等多個物業項目的發展商新地投得，中標項目樓面地價創出區內分層住宅用地新高外，超過93億元的成交金額，也屬於新地投得西鐵南昌站項目後最大手筆發展的單一地皮。有分析員形容，是次新地的出手，屬於「非贏不可」價。

落成後料呎售1.6萬

事實上，目前元朗站一帶的屋苑，二手實用呎價為1萬至1.3萬元，日後元朗站單位呎價有機會進一步高。高緯環球大中華區評值及專業顧問部主管及執行總監張翹楚指出，新地以高價搶地，估計看中投得用地後可以把區內多個發展地盤連接，享有極大的協同效應，其商場價值屬關鍵，住宅部分的實用呎價則料逾1.3萬元。中原地產測量師黎堅輝更預期，日後呎價動輒1.5萬至1.6萬元。

新盤尚悅18伙即停售

當元朗站上蓋發展項目地皮以超高價由新地投得的消息一傳出，市場震驚之餘，即時癱瘓同區住宅市場。?地（00012）和新世界發展（00017）等發展的元朗尚悅隨即封盤，昨天傍晚突然發出銷售安排，宣布即時起停售18伙，定價計實用面積呎價1.1萬至1.9萬元，業界估計有關單位將會提價發售。

另外，元朗區二手樓也即時湧現封盤及加價個案，美聯區域營業董事林振華說，區內有約兩成業主即晚封盤，其中YOHO Midtown 5座高層G室，實用面積475方呎，業主原叫價逾600萬元，並答應周末供準買家睇樓，惟新地高價搶地消息一出，業主立刻決定封盤。林振華解釋，不少業主均持貨逾3年，打算鎖定利潤換樓，但因地價遠高預期，令業主轉趨觀望，決定封盤。

新元朗中心3房加價10%

利嘉閣地產分行經理莫家進指出，新元朗中心5座中層A室3房單位，實用面積870方呎，業主本身以950萬元放盤，昨天突然大幅加價100萬元，以1050萬元放售，加幅達10.5%。他估計，區內業主將陸續加價，預計新元朗中心和YOHO系列樓盤價格今年內仍可升10%至15%。

不過，中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑認為，股市尚未明朗，加上未來幾個月可能開始加息，估計封盤只屬短期個別情況，難以成為市場常態。

谷起二手價 助新盤去貨
西鐵元朗站項目雖然有環保團體計劃提出司法覆核阻止其發展，但新地無懼發展風險，以大出市場意料的93.2億元高價奪地，較市場預期上限高逾25%，出價之狠，有誓要「一擊即中」的決心。以項目發展總成本達200億元計，日後賣樓，每方呎至少要1.35萬元才能平手，高於現時同區二手價，新地如此看好元朗樓市，原來背後大有文章。

新地今年區內推3盤

新地對元朗站項目志在必得，其實是因為集團於元朗的布局發展有着關鍵性的影響。新地單是在毗鄰已持有大型住宅發展Grand YOHO Development，涉及逾2500伙，首期1114伙更已申請預售，連同同區峻巒的1007伙及東頭德業街映御的523伙均申請預售中，今次高價投得元朗站項目，除刺激區內二手樓價向上外，勢令區內將開賣的新盤即時受惠，開售價錢都可以「水漲船高」。況且，計及元朗站項目，集團在元朗區擁有多個大型住宅發展計劃，單位數目逾萬伙，隨着樓價上升，賣樓利潤自然大幅增加。

同時，元朗站項目正位於新地的新元朗中心商場，與YOHO Midtown及Grand YOHO Development商場之間，新地覷準區內消閒購物群龐大商機，早前宣布合併旗下多個商場成為新界西北規模最大商場YOHO MALL形點，商場面積共約110萬方呎。今次投得元朗站地皮，其基座設商場，將來連貫毗鄰大型商場，剛好有「打通經脈」作用，令集團在元朗的住宅及商業王國得以鞏固。新地雖然高價奪地，但效果「一石二鳥」，非常划算。

年半取11幅地 大小通吃
新地（00016）買地態度進取，在政府、鐵路項目和市建局招標等均有進賬，同時也積極推展舊樓併購，實行全方位「大小通吃」。有分析員認為新地正調整土地儲備組合，由過往針對豪宅市場，改為採取「貨如輪轉」的策略。

自2014年起，新地先後取得至少11幅用地，可建樓面接近850萬方呎，提供至少1.13萬個住宅單位，是次奪得西鐵元朗站地皮，更是繼上月底投得市建局馬頭角北帝街項目後，該集團在半個月內取得的第二個發展計劃。

綜觀新地過去一年多新增的土地儲備極為多元化，由提供僅160伙的馬頭角蚊型重建地盤，以至單位數目2200伙的將軍澳日出康城4期，範圍由東面的將軍澳到西面的屯門，另外元朗及天水圍的4幅地皮均為矚目大型住宅項目。

此外，新地在港島也有多個併購項目，其中筲箕灣教堂里項目正在施工，發展商預計今年內推售，提供650伙。至於近年推展的多個低密度住宅項目，則突然向城規會申請改作中密度發展。交銀國際研究部聯席董事劉雅瀚說，政府近年連番推出辣招，新地希望調整土儲結構，由過去偏重豪宅，改為增加上車盤比例，採取貨如輪轉策略。

維港．星岸原價加推54三房戶

美國經濟數據持續向好，9月加息機會升溫，發展商瞄準房協長沙灣喜漾本周六開售後，將有大批向隅客，爭相推盤搶客，熱鬧情況為今年首見。因此，本月多達8個新盤揚言推售，涉及3355伙。其中剛開價的長實（01113）紅磡維港．星岸，昨天隨即原價加推54伙，折實平均呎價2.32萬元；百利保（00617）元朗彩虹軒10伙貨尾單位亦開價，折實平均呎價6919元。有業界表示，本月多逾3000伙爆發搶客戰，在現時用家需求強烈下，市場具足夠購買力去消化，下半年料更多新盤登場，搶奪二手市場購買力，「一手旺、二手靜」的情況續現。

喜漾21人爭購1伙

房協喜漾昨天結束8天入票，但未有公布登記結果，市場指出項目昨天單日新增約670票，累收5951張，超購20.6倍，凍資近9億元，以周六發售的275伙計算，即約21人爭購1伙，項目今日進行抽籤決定揀樓次序。

多家發展商瞄準喜漾向隅客，紛紛推盤，長實地產投資董事郭子威表示，維港．星岸開價後，市場有不俗的迴響，為使有更多單位供買家選擇，故以原價加推54伙，推出單位增至120伙，項目亦落實分3組進行揀樓，購買全層3伙可優先揀樓，其後為選購A、B相鄰單位買家，獨立單位買家則安排在第3組揀樓。項目昨天加推單位仍集中1及2座，折實平均呎價2.32萬元，沒有明顯加幅，折實售價由1535.3萬至3821.7萬元，呎價未有再創新高，但個別呎價則低見1.89萬元。

彩虹軒呎售6919元

百利保亦加入搶客，旗下元朗彩虹軒昨天公布10伙複式單位價單，平均呎價8457元，包括4個下複式（地下及1樓）及6個上複式（地下至3樓）單位，實用由1220至1571方呎，售價由1125.4萬至1378.9萬元，計算折扣及回贈後，買家最高享約18.2%折扣優惠，折實平均呎價6919元，並贈送價值70萬元車位。其中入場單位為上複式7B單位，實用1543方呎，連車位價單售價約1125.4萬元，扣除即供等優惠，合共最高扣減樓價約18.2%，折實售價約921萬元。百利保執行董事兼首席營運官范統以「向下震撼價」形容開價，項目交吉放售，成交期至今年12月，最快下周末發售。

利嘉閣地產總裁廖偉強表示，以現時市況仍有足夠購買力消化3000多伙，新盤持續主導樓市，一手市場繼續搶佔二手購買力，令二手淡靜情況繼續出現，形成「一手旺、二手靜」局面持續，一手成交今年有機會再創新高。

恆地（00012）積極併購舊樓，其中北角馬寶道1號的收購再有新進展，集團在過去9個月以逾2億元先後購入當中3個舖位。

土地註冊處資料顯示，馬寶道1號的1A、1B及1J號舖，分別以1.2億元、5150萬及7600萬元成交，買家為利雄發展公司，公司董事包括恆地副主席李家誠等相關人士。

已購逾10住宅單位

翻查資料，利雄發展於2011年已購入馬寶道1號的1E、F及L號等十多個住宅單位，在2012年以2500萬元買1L號地舖。現時馬寶道1A至1M號範圍內，恆地收購的物業不斷增加。

另外，馬寶道為民生街道，在道路兩旁擺滿小販攤檔。該街段亦鄰近新光戲院。

碧桂園（02007）7月份單月合同銷售為70.8億元（人民幣，下同），按年增7%，累計首7個月合同銷售為615.5億元，較去年同期的650.3億元跌逾5%，完成全年1,350億元的銷售目標近46%。

融創（01918）7月合同銷售額為53.1億元，按年微增1.5%。累計首7個月實現合同銷售為350.2億元，按年微增1.3%。

　　一手市場成焦點，屋苑交投量稍放緩，但中價樓紛錄新高成交個案，並由換樓及投資者主導。其中，鰂魚涌逸樺園錄同類新高價易手個案，呎價約一萬六千九百八十九元，至於奧運站柏景灣及東涌海堤灣畔亦錄同類新高價承接。

　　香港置業首席高級營業經理楊振耀表示，鰂魚涌逸樺園昨錄得一宗高價成交，為二座中層D室，單位面積六百一十一方呎，屬兩房間隔，外望園景，業主放盤原叫價一千零八十萬元，經買賣雙方議價後，稍減四十二萬元易手，由投資者斥一千零三十八萬元購入，呎價約一萬六千九百八十九元，屬同類兩房戶高價紀錄。

　　中原分行經理陳焯偉表示，奧運站柏景灣最新錄得十座高層H室高價成交，單位面積四百六十五方呎，屬兩房間隔，擁大單邊市區景，以及遠望港島景等，成交價九百五十萬元，呎價約二萬零四百三十元，據悉，新買家為換樓客，鍾情該單位擁開揚景致，故不惜以高價入市，該單位創屋苑同類單位新高。

　　利嘉閣地產助理分區經理鄭運就稱，奧運站君?港五座中高層H室成交，為兩房間隔，面積為四百八十二方呎，外望獅子山景觀，以市價七百九十萬元易主，呎價一萬六千三百九十元。

　　美聯物業首席高級營業經理李錦榮表示，東涌映灣園錄十二座低層F室成交，面積約為五百六十三方呎，為兩房間隔，外望山景，成交價約五百五十八萬元，呎價約九千七百六十九元，新買家為上車客。

　　中原分行經理蔡華航表示，東涌海堤灣畔新錄高價成交，單位為高層D室，面積五百一十六方呎，屬兩房間隔，擁單邊開揚景，獲投資客以五百九十五萬元承接，呎價一萬一千五百三十一元，新買家感股市走勢難測，把資金投入樓市較穩健保值，故以高價入市收租，料可穩收三厘三回報，交易價創同類單位新高水平。

不久前，網上一則“中國人推高日本房價”的新聞，引起廣泛關注。儘管，近兩年日本房價的迅速回升與中國買家並無太大關係，但日本的確正在成為中國投資客的新目的地。

日本成中國人新投資目的地：公寓酒店物業成首選

與熱衷投資美國、英國、澳大利亞房產的“土豪”相比，意向投資日本房產的中國買家以中產階層為主——日元貶值、購房門檻相對較低、較高的租金回報，成為吸引內地中產階層圓海外購房夢的重要因素。公寓、酒店等高租金回報率的物業類型，成為中國買家的首選。

仲量聯行資料顯示，2014年中國房地產海外投資達到165億美元，比2013年增長了46%。今年，中國購房者投資海外市場的熱情還在不斷高漲。繼澳大利亞、美國之後，購房者的目標開始轉移到亞洲，日本成為中國投資者一個新的購房目的地。

為國內購房者提供海外置業服務的居外網統計發現，今年第二季度中國人對日本房地產的購買意願指數為2086，比第一季度激增了54%，而2014年第二季度，這個指數僅為100。

《第一財經日報》記者通過多方採訪瞭解到，北京、上海越來越多的投資客開始通過不同管道進入日本房地產市場，相比澳大利亞、美國已經是比較成熟的國外市場，日本市場比較低門檻的投入和未來的前景正不斷被中國人看好。

走，去日本買房

2015年發佈的胡潤百富榜中，中國超高淨值人群約17000人，總資產規模約31萬億元人民幣，平均資產規模18.2億元人民幣。而這些超高淨值人群超過80%有海外投資需求，這裡面的市場還在不斷加大。

《第一財經日報》記者瞭解到，北京一家房地產公司每月組織兩次資產投資旅行團，這個為期三天、每次40人的旅行團前往日本東京和大阪的目的是為了在海外尋求安全的投資目的地。上海的類似投資旅行團也將于近期啟程赴日。

搜房網統計的資料發現，目前中國人諮詢日本房產的人數正在快速增長，中國人2015年上半年購買日本房產的成交金額是2014年下半年的3倍。搜房網駐日本大阪公司的週一楠表示，來自中國的購房者比去年同期增加了20%左右。

“我每天利用微信和QQ與來自中國各地的潛在購買者聯絡，達成購買意向後買家會直接過來交錢，目前的交易量是過去的3倍。”日本東京房產經紀人張豔(化名)告訴《第一財經日報》記者。在接受本報記者採訪的時候，已經晚上9點，他正在帶一位中國買家去看一套房屋。

世邦魏理仕發佈2015年第一季度海外赴日本房產投資報告顯示，在今年1月至3月期間，海外投資者購買日本房產共花費1580 億日元(約127億美元)，占日本房產投資總價值的14%。對此，世邦魏理仕認為儘管日本房產投資仍以國內投資客為主(86%)，但海外投資對日本房產市場的影響正在擴大。

上述報告進一步指出，在日本，大東京地區(包括東京23個區在內的所有地區)是最受海外買家歡迎的房產投資地區。從東京各地區來看，“中心五區”是最受海外歡迎的投資地區。值得注意的是，名古屋與大阪地區在房產投資市場“異軍突起”，兩地在2015年第一季度房產投資總額同比增長48%，達到2260億日元，正在逐漸拉近與東京市場的距離。

公寓、酒店物業成首選

搜房網通過統計發現，中國人赴日投資最喜歡的標的是50萬~100萬元人民幣的單身公寓。此外，還有一大批客戶投資200 萬~500 萬元人民幣的住宅。同時，還有少量客戶是購買土地進行投資，金額一般在500萬人民幣以上。

日本當地多位元房地產業內人士告訴記者，單身公寓的興起主要是東京龐大的需求。據搜房資料，在過去3年內其人口增長量超過10萬，日本國內新興高科技企業與學生人流逐漸向東京搬遷，租賃市場擴張兇猛。而在20世紀90年代，日本曾面對了老齡化嚴重問題，其65歲人口占比一度增至16.68%。

而日本的酒店也逐漸受到熱捧。

公開資料顯示，2014年日本最大酒店交易單花落HulicCo.，該集團收購了共有703間房的東京灣舞濱酒店俱樂部度假村，該度假村是東京迪士尼度假區的公認酒店，總值約350億日元。此外GreenOakInvestmentManagementK.K。其在去年6月已購置了377間房的沖繩島萬麗度假酒店以及一家較小的酒店，兩座房產總共耗資125億日元。

但是也有觀點認為酒店並不適合投資，因為當前日本的旅遊業並不那麼發達，尤其是在福島核電站發生核洩漏之後，中國遊客更是減少了對日本的觀光。

儘管如此，不少國內買家仍然持看多態度，日本酒店地產回報相對較高也是主因。搜房網給《第一財經日報》記者的一份報告顯示，日本酒店地產2014年回報率已經升至10.4%，過去三年來，日本酒店單間回報每年上漲約10%，領先於如美國、英國、澳大利亞、新加坡等主要市場。此外，日本酒店收費低於其他主要經濟體。日均消費為123美元，而新加坡和法國則分別達到236美元和220美元。

事實上，亞洲國家日本、韓國一直受到中國的機構和個人投資者的偏好，包括綠地集團、連合地產都選擇在韓國濟州島進行了房地產投資。“國內越來越多開發商將面臨下行的市場，亞洲將成為國內開發商海外投資的新的地點。”連合地產CEO許仰東認為。

賺錢的機會與風險

《第一財經日報》記者採訪國內、日本業內和購房者獲悉，日元貶值促使了不少中國人去日本買房。目前日元處於匯率最低點，而人民幣貶值的預期也在不斷上升，那麼現在去日本購房則是一個最佳時期。

搜房網資料顯示，目前東京中心六區的公寓價格正在不斷上漲，同比去年增長13.4%，70平方米公寓平均要價已經達到6492萬日元(約330萬人民幣)。作為日本的政治與經濟中心區域——千代田區(日本國會、最高法院及中央省廳等在該區)，70平方米公寓平均要價接近9000萬日元(約456萬人民幣)。

正是由於日本東京房價的上漲，而其首都圈中心區域的房屋供應量又十分有限，因此業內預計至2016年東京中心區房價將進一步上漲。

也有日本房產投資顧問表示，日本租賃市場成熟，人口密度高，房屋入住率始終維持在90%以上，因此投資日本房產後的租賃回報率較為可觀，高達10%左右，而中國的房屋租賃回報率只有約2%~3%。

雖然有如此好的前景，但是東京房價仍低於全球其他主要城市。也有媒體曾報導，2013年中國買家以近400萬人民幣的價格在日本東京投資購買了一套房子，目前估值420萬人民幣，而每個月收入約9300元。但是當時1元人民幣可兌14日元，現在已經變成將近20日元了，日元貶值約40%，如果這樣計算中國買家不賺反賠。

此外，由於缺乏對日本房產項目以及當地法律的瞭解，中國投資者可能會面臨種種風險，如，日本的租賃政策保護房客利益，房客不主動搬走，房東不能趕走房客。有媒體報導，在日本，曾發生房客不搬走導致房主賣房交易失敗的情況。




臺灣信義房屋日本東京分公司總經理KennyHo曾表示，一些開發商只願意將樓盤中不超過20%的房子賣給外國人，日本人本身也不喜歡周圍太多外國人。

其他風險還包括房屋的高折舊率、地震等自然災害高發、不動產各種稅費保險等。

還有媒體報導，由於日本住房自有率較高，且日本老齡化問題嚴重，房屋過剩的問題將會在2020 年奧運會後變得更加嚴重，這會降低所投資房產的利用率。

但野村證券認為，東京的房地產價格便宜且投資回報相對較高，不同於在新加坡或香港投資房產會受到限制，東京的房屋投資機會充足。

根據泰國中華網報導，泰國低端公寓市場現「泡沫」。另外售價100-500萬公寓降幅超過20%。而明年執行的新版土地價格估價，將平均上漲25%。

財政廳廳長Mr.Chakkrit Parapuntakul透露稱，明年即將執行的15/19年度，新一輪土地估價表將平均上調25%。土地價格評估將根據地理位置和附屬性差異較大。

Mr.Chakkrit說，土地估價上漲25%只是一個平均值，不代表全部。比如地段好、黃金地塊的土地，在估價時可能漲幅可能超過100%。而地段差，又遠離市區和主幹道的地塊價格就會更便宜，甚至低於25％的平均數。

如果按照財政廳發佈的12∕15年度土地估價指導意見平均目前的曼谷市內Wattana區、Khlong Toei區、Phra khanong區以及Bangna區地價飆升39%。而地價上漲應該與BTS已經通車有關。

曼谷地區地價漲幅位居第二的，有Bangkok Noi區，Bang Phlat區，Taling Chan區，Thawiwattana區，漲幅33.06%。

Bang Khun Thian區，Bang Bon區、Chom Thong區等地價上漲29%。而曼谷內環地價變化比較小，如Chaducha區僅上漲0.6%，LatPhao區上漲0.7%，Prawat區上漲1.5%。

另外曼谷轄區土地價格最低的區域則在Bang khun thian區的靠近海邊的區域，每哇僅500銖。

而曼谷地價標王則位於是隆路，每哇高達85萬銖。另外，外府土地價格上漲前3甲分別為，最高府有陶公府，價格漲幅141.09%；其次為武裡喃府，上漲81.27%以及桐艾府上漲74.42%。

根據澳洲日報報導，億萬富翁 James Packer 以 7000 萬元的價格賣掉了佔地廣闊的Vaucluse豪宅，創下澳洲有史以來的最高房產交易價格記錄。

據《每日電訊報》報導，這棟名叫La Mer的六層豪宅坐落於Wentworth Road，通過獨家代理佳士得國際（Christie's International）出售給了一名本地買家。

雖然銷售細節依然保密，但消息人士證實雙方已經交換了合約，並表示，基於該房產的估價，實際銷售價可能更加接近8000萬元。

由於買家據悉為澳洲人，這筆交易將不必提交外國投資審查委員會（FIRB）審查。

這筆交易輕而易舉地超越了2013年悉尼Point Piper豪宅Altona 5200萬元的記錄。

Packer 將與前妻艾瑞卡?巴克斯特（Erica Baxter）共同分享售房收益。這棟房子經歷了三年多的建設，原本打算作為夫妻倆的共有房產，然而夫婦倆和他們的三個孩子只在這棟大宅裡共度了幾個月的時光，隨後夫妻倆便在2013年分居，而後離婚。

艾瑞卡住進了她價值1350萬美元（約合1830萬澳元）的洛杉磯住所，Packer 則搬進了Bondi Beach的頂層豪華公寓。這棟豪宅自那時起便一直空無人住。

據悉，艾瑞卡對豪宅並不著迷，她在這棟超級豪宅裡居住的時間和逛購物中心一樣短。此次銷售是 Packer 與她離婚協議的一部分。

根據新快網引述澳洲金融評論報報導，澳洲各大銀行紛紛採取措施降低房產投資借貸後，又向按揭經紀發出利好消息，鼓勵低風險住房買家的借貸。

隸屬西太銀行的墨爾本銀行（Bank of Melbourne）和聖喬治銀行（St Georges Bank），對向自住業主借貸降低固定利率的貸方的按揭保險增加償還額，達2000澳元。

墨爾本銀行一發言人在對經紀商的信中講到：「我們關注幫助自住業主。」

Capital Home Loans的總經理Chris Foster­Ramsay稱，「隨著借貸政策的改變，市場將更趨向於自住業主。」

一些較小的貸款商，如Perth­based Bluebay Home Loans就向經紀商寫到，將繼續保持最大90%的貸款對價值比率，也會保持一個較有競爭性的利率。

其他的貸款商，如總資產為35億的Liberty Financial也在尋求其他的貸款方式，來代替銀行加緊的投資貸款。

澳大利亞按揭和金融協會（Mortgage and Finance Association of Australia） 的主席Tim Brown說，「較小的借貸商很可能會繼續增加借貸，但遲早，大部分會停止貸款對價值比率為80%以上的貸款。」