危樓、海砂屋，或建商倒了的「爛尾樓」有救了！金管會將大舉鬆綁金控或銀行旗下資產管理公司（AMC）的業務，包括都更、價購畸零地提高不動產加值利用、改建危樓和海砂屋及介入處理爛尾樓4業務。
目前金控或銀行旗下共17家資產管理公司（AMC），依新規定，AMC能以淨值7倍做為墊付款項，協助改建危樓或海砂屋等不動產，估有近3000億元銀彈可以投入。

首要AMC「挺都更」

金管會銀行局長詹庭禎昨說，有鑑於銀行業資產品質提升、呆帳減少，且要求各銀行債權都得「自催」後，AMC業務大減，AMC也面臨轉型。
為拯救AMC，金管會昨宣布增加4大項業務。首先是要AMC「挺都更」，可就自有及集團內不動產，擔任都市更新實施者，但禁止挹注資金。

其次，為提高AMC持有不動產加值利用，為取得通道、建築線、鄰近畸零地或持分地，允許AMC可價購原土地1倍的面積，如持有20坪、可再買20坪，但價購後，最終仍以出售為原則。
第3是「救危樓」。AMC可接受委託或居間，依都更條例重建，或改建危樓、海砂屋等不動產，協助債權整合及墊款，墊款總額以AMC淨值7倍為限，估算17家AMC共有2639億元資金可介入。

第4則是「救爛尾樓」。詹庭禎說，有些預售屋沒蓋好、建商卻倒了跑路，這些爛尾樓，允許銀行可公開標售債權，賣給AMC，AMC可找資金、新建商、承包商介入完工，讓AMC案源增加，對承購戶、地主和銀行也是多贏。
詹庭禎說，AMC需至少每半年向母公司董事會，提財業務及經營狀況，且從明年起，須按季向金管會申報。


工商時報
助金融AMC轉型 金管會開4路

替金融AMC尋新出路，金管會開放其協助危樓或海砂屋改建、都更重建、承受爛尾樓等，其中對重建與改建工程可提供墊付款項，最高不逾AMC淨值的7倍，若以目前14家金控或銀行轉投資有17家AMC來看，去年底淨值363億元，最大墊付能量達2,542億元。

當年為了降低逾放，許多銀行或金控都成立資產管理公司（AMC），專門用來承受不良資產、進行後續債務管理及催收等工作，但隨著銀行逾放比降到0.5％以下，幾乎已沒有銀行可以將不良資產賣給AMC，而目前金融機構下AMC還有17家，有400多位從業人員，金管會原則鼓勵這些AMC清算或結束營業，但這些AMC從業人員擁有多年處理抵押品、債權整合等經驗，金管會也另給新路，協助AMC轉型。

先前銀行局今年初發布函令，只要是金控或銀行旗下的AMC，原則上只能經營三大項業務，一是與原先不良債權（NPL）相關的業務；二是可接受金控、銀行及集團 內相關子公司委託，辦理出租、出售或管理維護不動產；三是承受不良債權擔保品、投資取得法院拍賣不動產等，原則以出售為目的，但未及出售前可先出租。

銀行局長詹庭禎11日表示，經過多次與業者開會討論後，決定增加金融AMC可承作業務項目，且修正「金融機構出售不良債權應注意事項」，增加銀行逾放比雖未高於3％，但對於因建商未能履約，為協助承購戶交屋，經協調未果，經銀行董事會通過可出售這筆不良債權，但買受人要盡力協助爭取承購戶權益。

詹庭禎說，這就是所謂「爛尾樓」，建商欠缺資金繼續完成建案，銀行可公開拍賣此債權，由金融AMC競標，未來可引進資金、尋找新建商等繼續完成建案。

第二，若是依都市更新條例重建、危樓或海砂屋改建案，也開放金融AMC介入，詹庭禎表示，AMC可接受委託或居間，甚至出資買下不同意重建的部分戶數，推動都更或改建，協助債權整合及墊付款項，最高以AMC淨值7倍為限，同時住宅及企業建築信用曝險案要與母銀行或同金控下銀行合併計入銀行法72-2條的限額。

第三則是金融AMC可就自有及集團內不動產擔任都更實施者，但對集團內不動產，不得挹助資金；第四是AMC持有的不動產加值利用顯有困難者，如要取得通道、建築線等，可在持有土地面積內加購，例如原持有20坪，可在20坪內增購臨路土地等。

詹庭禎表示，金融AMC成果要按季向銀行局報告營運情況，若對社會有益未來可再考慮擴大開放，但若背離，恐再緊縮業務。

營建股表現不妙 「恐續向下探底」

市場關注
台股持續震盪，10日營建類股單日跌幅1.7%，創下波段低點。攤開營建類股前7月營收報告，累計營收超過百億元的建商僅有遠雄（5522）、欣陸控股（3703）及興富發（2542），遠雄累計今年前7月總營收167.9億元，稱霸營建類股。

遠雄建設副總經理黃志鴻表示，遠雄至7月為止，大部分認列個案來自新北市汐止「U-TOWN」，及新莊的「中央公園」、中和左岸系列，「每個月平均都有銷售收入，因此造就營收數字看來不錯。」

欣陸興富發逾百億
遠雄下半年預計新完工個案將落在第4季，包括林口A7合宜住宅、桃園龍岡案。黃志鴻指出，合宜宅總案量100億元，預計交屋時間會落在12月，因此應僅有部分認列；龍岡案總銷25億元，預計交屋時間是10~11月左右。
欣陸控股旗下包括大陸工程、大陸建設，今年累計至7月營收為137.44億元，相較去年同期成長近1成。欣陸控股發言人丁文傑指出，公司入帳最多的月份落在1月，單月營收就超過50億元，主要來自依完工比例法認列之台中市惠中路商業大樓收入，另外有「民生大樓」部分樓層、出售成屋「謙量」、依完工比例法認列之寶慶路商業大樓及出租商辦大樓之租賃收入，其餘土木及建築專案收入，均依進度認列。

基本面表現不太好
興富發累計至7月營收為112.77億元，較去年同期下降31.19%。興富發副總經理廖昭雄表示，今年7月前入帳的個案，包括「台北一號院」、高雄「國王城堡」等；下半年預計有高雄「華人匯」、台中「CBD時代廣場」、台南「成大城」、台北市「台北時代廣場」與「圓山一號院」等個案陸續完工。

法人下修類股獲利
大展投顧策略長李政諺指出，營建類股表現至10日為止仍在破底，指數最低已達到245.32點，「在房市持續萎靡的情況下，大部分營建股都在吃去年或是前年的老本，基本面看來不會太好，股價指數恐持續向下探底。」
就遠雄表現來看，李政諺認為，營收月減率已超過3成，脫離3~5月的營收高峰期；而興富發手上成屋去化速度，影響未來營收認列數字，就近期房市交易量來看，接下來各月表現，皆有待觀察。
法人指出，由於看不到房市政策面的曙光跟轉機，加上交屋恐無法如預期順利，建商今年獲利應會產生遞延狀況，法人圈因此陸續下修營建股獲利。

財政部表示，7月共有六大稅目創新高，而與資本市場息息相關的證交稅仍持續衰退，年減24.7％，但是土增稅收為89億元，稅收金額連續三個月回升，財政部官員認為，近期房市交易量已有回溫。

財政部統計處副處長許瑞琳指出，今年以來的土增稅收表現均不佳，從2月至6月均為負成長，7月則因台北市有法人進行換地交易，有高達5.77億元的單筆稅收入帳，讓土增稅在連續5個月衰退後首度轉正。

許瑞琳指出，近一年多來國內房市交易量低迷，但今年5月至7月，各月土增稅稅收分別為75億、80億及89億元，已是連續三個月回升，且年增率減幅已縮至個位數衰退，顯示近期房市交易量逐漸回穩。

不過，據財政部統計，7月土增稅徵起件數僅5萬9,304件，與去年同月相比減少2,878件，年減4.6％，連16月衰退。

另外，台股跌跌不休，受到股市交易量萎靡影響，證交稅稅收持續衰退。財政部指出，證交稅7月稅收為72億元，與去年同月相比，大幅衰退24.7％，累計今年前7月證交稅收為473億元，年減12.7％。

許瑞琳表示，台股量能不振，今年以來證交稅收已連續7個月負成長。依據統計，今年前7月台股集中與店頭市場每日成交量僅1,097億元，但若要達成今年度證交稅預算目標940億元，集中與店頭市場每日成交量需達1,258億元，由此觀之，今年證交稅短徵的機會很大。

在國際景氣復甦緩步、國內經濟成長率面臨下修等利空下，財政部預估，今年證交稅、土地增值稅恐難達成預算目標，將成唯二稅收短徵的稅目。

建商：仍爛到底

土增稅連3個月回升，建商對房市交易量是否回溫的看法保守，北部建商認為，土增稅增加是因為公告現值年年調漲，加上目前為預售屋完工交屋潮所致，全台房市交易仍是「爛到底」，沒有回溫的感覺。

興富發副總廖昭雄表示，在移轉棟數仍較去年下滑的情況下，土增稅的增加應來自於公告現值的調漲，目前房市沒有回溫的感覺，中、南部情況可能稍好，但北部幾乎不會成交。

新潤機構協理賴嘉鴻表示，前2年推出的預售屋，近期到年底開始進入交屋旺季，土增稅增加是先前賣的房子所帶動，目前房市交易仍然冷清，北市更是房市重災區。

不願具名的建商表示，目前房市狀況可說「爛到底」，投資客消失、置產客跑去買國外不動產，連剛性需求的自住客，一個案子都要來回看4?5次才能成交，較以往多出1倍的銷售期。房價方面，個案底價已是表價的88折，買方還從底價打7折開始談，且口袋愈淺的買方考慮愈多，在房市氣氛偏空下也不敢下手，低單價、低總價個案銷售也不如預期。

不過，鄉林集團董事長賴正鎰則認為房市最壞情況已過，賴正鎰指出，從建物買賣移轉棟數來看，每月衰退幅度已逐漸縮小，房市最差的時候在房地合一稅通過前1?2個月，新稅制通過後，鄉林旗下6、7個工地買氣逐漸回溫，但買方看屋一定會殺價，真正要成交平均要讓利約底價的5％。

甲山林機構董事長祝文宇對於房市發展一向有他獨到的見解，他指出，目前房地產處於「僵在那裡」的狀態，買方等待「大降價才願意進場」，但是，賣方卻不可能、也不願意大幅降價。他建議消費者，現在是最佳的買房時機，因為賣方不敢漲價，大多數願意平價賣，甚至稍微低一點賣，這就是最好的購屋時機，現階段要往區域外圍低價區買房，選生活環境佳、有公共建設增值的區域。

祝文宇表示，現在市場大家都說「房地產幾乎是停滯狀況」，消費者被消息面教育著認為房市還會降價，所以，幾乎都不看房子，在等著降價。消費者的等待，其實還必須(1)房地產業者以及(2)擁有房產想要出售者的配合才行。首先，房地產業者的房子會不會降？就要看看房地產業者有沒有財務壓力，逼得他必須降價賣屋，據了解，這樣的業者不多，也不足以影響市場，「寧願留資產、也不賤價賣」是目前房地產業者普遍的認知。

其實，消費者手中的成屋、新成屋、老房子，才是市場銷售量的大宗，消費者知道房價可能會下跌，但是，他自己的房子願不願意便宜三成出售呢？房地合一稅制已經確定，2015年底是分界點，12月之前買賣按照舊制，對於已置產的人而言，以後出售房屋都適用舊制，沒什麼差別，那麼，期待這些屋主這個時候便宜賣房子，似乎也不切實際。

祝文宇表示，這10年房地產上漲期間，因為利率低，讓持有房產的負擔大幅降低，在這樣的環境下，一路拉拔著房地產景氣與價格上揚。「目前全球利息持續走低，就算加個幾碼，還是很便宜，所以，除非有特殊情況，不會有人把房子便宜10％、15％、30％出售。」換句話說，一般屋主不願意降價，房價要下跌的機率當然也不能夠太奢望。不過，「一旦利息很重，那房地產不用談了，如果利息依舊很便宜，那誰會便宜賣呢？」祝文宇做出這樣的說明。

「如果建商及擁有房產者不願意特別便宜賣，市場買家又一股腦的癡癡等待房價下跌，整個市場就會僵在那裡。因為你想買便宜、買不到，貴你又不甘心，所以，台北地區就處在這種環境裡。」祝文宇說：「我一直跟消費者建議，現在台北地區要買房子正是時候，因為賣方房價不敢漲，大多數願意平價賣，甚至稍微低一點賣，這時買房正是時機，你叫賣家打三折賣，那是不可能的。」

那該買什麼產品呢？祝文宇指出，「台北市大坪數豪宅的持有成本變得很高，大概根本不要想。我建議要走到低單價的地方去。」祝文宇舉例說道，新北市淡水區雙薪家庭越住越多，淡水的公共建設(淡江大橋、捷運，輕軌)都開始做，這部分遲早會發展完成。建議現在應該去淡水看房子，買單價低的，可以接受的環境、可以增值的個案。

祝文宇說：「長久來看，房地產仍然是非常有利，我認為台灣氣候、環境、條件都很好，以後一定是有錢華人住的環境。這是我一直看多的原因。」現在房地產「僵在那裡」，接下來，馬上要選舉了，結果不管怎麼樣，祝文宇表示：「新任總統一定要救經濟，現在我們的經濟、外貿一直在降，股市、房地產也不景氣，這都是新總統必須面對的課題。救經濟要靠什麼，我認為除了房市沒有別的。」

祝文宇指出，台灣金融機構幾乎都是國有的，你跟銀行貸款大概七成、八成，等於大部分房地產都變成金融機構的，你敢讓房地產跌三成？到時候，民眾就把房子全部都交給銀行就算了，那造成的金融危機，恐怕是政府另一個恐怖的經濟問題。所以，台灣房市也許會小跌整理，但是要期待大跌撿便宜，恐怕有點難！

台灣多個火車站將進行改建，包括桃園、台中、台南、高雄，都已朝向鐵路地下化、高架化發展，重新整頓區域交通機能。對此，知名投資客帥過頭認為，「選後站就對了」，因為鐵路改建後將打通前後站交通，屆時可望「房價乘以3」。

全台多處鐵路將進行改建工程，其中爭論已久的桃園鐵路，更是在市長鄭文燦的推動之下，廢除原有的高架計畫，改為鐵路地下化，就盼能平衡當地區域發展。

但無論是地下化、高架化，對於熟稔房地產的投資客而言，都意味著無限商機。知名投資客帥過頭在東森財經台《57新聞王》中分析，過去許多火車站阻擋前後站的生活圈，導致房價落差很大，但只要地下化、高架化之後，後站的房價就會「補漲」，力道十分驚人。

帥過頭認為，鐵路地下化可望重新整頓市容、引進新型商場，因此即使是本來就已高價的「前站」，也會直接漲一倍，「全台都適用」，但後勁最強的當屬「後站」，補漲加持之下房價一躍「直接乘以3」。

不過鐵路施工期，也將影響周圍居住品質，除了台中將於今年12月進行第一階段通車外，高雄須等到2017年底才可望完工，桃園也還在專案討論計畫中，且台南地區還有嚴重的土地徵收問題懸而未解，是民眾投資時必須考量的成本風險。

今年房地合一稅通過，未來房屋稅、地價稅也將調升，政府更是緊盯不動產交易查稅，顯然房地產早已經「留校察看」，而隨著交易量銳減、民眾進場意願持續觀望，熱絡交易的時光已逝去，現在更因上半年經濟景氣數據衰退，恐怕大多人還是會認為「現金為王」，保本最重要。

財政部最新公布7月出口年增率，下滑11.7％，今年出口連續6個月衰退，創金融海嘯以來最差表現。不僅台灣表現不佳，今年前5個月，像是新加坡出口衰退13.1％、大打匯率貶值戰的日本也衰退7.8％，歐洲的德國、法國都有逾10％衰退。這波全球性衰退，被許多專家視為是「QE強效藥之後的副作用」，更代表是全球性的不景氣前兆。

許多人早已嗅到市場景氣轉差，因此提高手邊現金，根據行政院主計處預測，今年超額儲蓄率將升至15.52％，創下民國77年以來新高。出口衰退、市場投資誘因不足之下，影響民眾的消費力，今年第1季包括中山北路晶華酒店商圈、東區明曜百貨附近，都出現了精品商家罕見多家撤櫃的關店現象。

出售不動產兌現，掌握現金，乃至海外置產熱潮，都是2014年至現今，資金抽離不動產與台灣本島的隱憂，也難怪不少建商開始發行公司債，更從3年前開始推出免頭期款的優惠，刺激買氣，到現在有建商要消費者掏出現金200萬元，就能成為台北市建案起造人「合建地主」，目的就是要綁住買方，降低建商本身的成本過冬。

房地產在2009年初開始，因美國施行QE救市，加上利率創下史上新低，促使國際游資竄入新興市場及房市基期低的國家，更締造全台不少都會區「超漲現象」，當時的「該跌為跌」極有可能在目前全球性出口衰退、貨幣大戰中出現回跌危機。

加上目前房地合一將在明年上路，北市已經執行豪宅「超級房屋稅」，全台各行政區也要落實囤房稅，目前中央也希望提高地價稅紓解財政問題，政策、景氣都不佳的情況下，房市也面臨嚴峻考驗。

房市交易盤整，投資買盤退散，土地交易規模也陷入急縮。今(104)年1~5月交易總額僅剩2,677億元，年縮46%，比房屋移轉棟數衰退還嚴重。不過若從使用執照核發量觀察，上半年卻創下98年以來的新高量4.16萬戶，6月建照量也寫下近18個月以來最大量，房仲業者推估主因為獎勵容積上限管制。

　　土地交易金額隨著房市震盪進入低檔，以實價登錄資料統計，102年全台土地交易總額約1.6億元，103年縮減至1.2兆元，而今年1~5月累積僅有2,677億元，比103年同期大減46%，高於房屋移轉棟數量縮19%。根據過往情況，下半年成交金額會比上半年增加5成，但在市場觀望態度濃厚下，全年交易量並不樂觀。

　　永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，因房市交易量能下挫，儘管預售與新成屋供給增加，但去化緩慢，建商不再購地。同時，公告現值每年調整，公告地價也向上調升，擁有大面積土地的地主，地價總額愈高，採累進稅率課徵下，等於是「雙重加稅」，以致於土地交易趨緩、有行無市。

　　不過，觀察建築使用執照核發情形，則呈現完全不同的市況。統計上半年使照核發戶數達3.16萬戶，創下98年以來的新高，顯見進入近年預售推案的交屋高峰期。其中有7成集中在6都中，又以新北市核發量最大，而台北市最少；在建照數量上，上半年核發為近3年低量，不過6月卻衝上1萬3,897戶，創下18個月以來的大量。

　　信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德解釋，過去因奢侈稅限制，導致新成屋交易受到壓抑，不過明(105)年元旦後停徵奢侈稅，使照爆出大量，預期新成屋出售可能增加；另外，由於建商已提前反應獎勵容積上限管制措施，加上預售屋推案不理想，因此造成上半年建照數下滑。

買方持續觀望，究竟房價跌了沒？優美地產統計台北市近1年實價登錄資料，上半年住宅只較去年同期微跌1.9%，僅套房跌4.2%較多，松山區跌幅近2成最有感！

據統計，台北市住宅以套房年跌4.2%最多，其次為公寓跌幅1.6%，上半年套房平均單價從去年每坪70.9萬元跌至今年67.9萬元，房價回到6字頭，其中，北市又以松山區套房年跌18%最深，去年每坪98.4萬元，今年已下滑至每坪80.7萬元，每坪跌17.7萬元，套房產品下跌有感。

優美地產企研室召集人葉立敏表示，去年松山區因捷運通車，另有「翔譽101」126戶交屋，每坪成交92~127萬元，拉高均價，若扣除該棟交易，去年套房每坪達87.4萬元，仍較今年80.7萬元高出7.7%。

投資客縮手影響成交
投資客縮手，導致套房成交單價慘跌，葉立敏以松山區單價最高的「阿曼生活」為例，2013年最高每坪133.4萬元，今年已降至每坪124.8萬元；南京三民站捷運共構宅「台北摩根」近期出現拋售潮，去年最高為4樓每坪成交110.2萬元，今年5月卻出現6樓每坪88萬元成交，1年間價差達22.2萬元。
南港區套房價跌也達12.4%，從去年單坪65.5萬元跌到57.4萬元，平均每坪跌8萬元，信義區年跌8.9%，原本將近百萬行情也跌到87.1萬元。群義房屋總經理潘家成分析，南港區不少投資客進場，信義區多由置產型買盤支撐，打房影響套房買氣而價跌。

為改善中港抽水站站體老舊並提升防洪、排洪功能，新北市政府決定在中港抽水站基地西側的大窠坑溪舊河道進行滯洪池新建工程(含抽水站擴建)，2015年8月11日舉行開工動土典禮，市長朱立倫前往主持時指出，新的抽水機組每秒可抽水60立方公尺，也有50,000立方公尺的滯洪池，讓新五泰地區防洪功能向上提升，確保民眾安全。

朱立倫表示，所有防洪措施都是為了保障民眾安全，平常就要投資抽水、排水等設備，以因應颱風天帶來的強風豪雨，這幾年大新莊、泰山地區防洪設施提升許多，讓民眾有好的生活環境。

此外，朱立倫特別感謝水利局同仁以及志工們於上周蘇迪勒颱風期間，不眠不休的努力，讓疏洪道、重新堤道在48小時內就可以通車。接下來還會陸續清理自行車道，儘快恢復環境，還給市民整潔市容。

水利局表示，「大窠坑溪舊河道滯洪池新建工程(含抽水站擴建)」預計2016年12月發揮排洪功能，擴建之後中港抽水站有每秒60立方公尺抽水機組，可改善新莊及泰山低漥地區的排水問題。且完工後與新莊、泰山、五股貴子坑排水系統3座抽水站總抽水量將達10年保護標準，為新北市目前最高之防洪標準。

水利局進一步說明，本工程也將一併做舊河道改善工程，建置成滯洪池，提供約50,000立方公尺的滯洪空間，滯洪池也將設置步道，提供市民更多的休憩空間。

抽水站完工後，貴子坑溪排水出口處之總抽水量，可達每秒202立方公尺。有別於以往傳統抽水站型式，本工程將舊河道建置成滯洪池與抽水站前池串連，將可提供滯洪空間約50,000立方公尺增加防洪能量。原本環境凌亂、景觀不佳的舊河道，藉由本工程建置成滯洪池後，整體景觀將一併提升，展現城市新風貌。此外，本工程於滯洪池設置步道，可提供市民多一處的休憩空間。

貴子坑排水系統集水面積達1,582公頃，包含了泰山區、新莊區及五股區。含蓋精華區域，居民約30餘萬人，區內含有諸多重要建設，如新北產業園區、新莊副都心、新北知識產業園區、新莊泰山塭仔圳地區市地重劃區、台65線及捷運機場線等等，本工程之重要性自不在話下。

關於社子島長期限禁建開發案，台北市長柯文哲除了在2015年6月27日率市府團隊赴社子島進行戶外開講，傾聽居民聲音，上任以來也結合了社會局、環保局、教育局和衛生局等局處陸續贈送物資並提供多項整合服務方案，2015年8月11日柯文哲也與社子島兩位里長、議員共同出席社子島專案辦公室揭牌活動，用實際行動和決行展現社子島的開發又更進一步了。

台北市政府為加速推動社子島開發案，11日成立專案辦公室，由副市長林欽榮擔任召集人，執行長則為地政局副局長易立民。專案辦公室將統整市府社子島開發各項專案工作並追蹤管考工作進度，並結合市府先前於6/15在坤天亭設立之專案工作站，1小時內即可取得當地回報的資訊，有效推動社子島開發。同時，市政會議也通過本案先期規劃費用1億9,921萬5,160元。

專案辦公室由市長柯文哲、副市長林欽榮、福安里長謝文加、富洲里長李賜福、市議員何志偉、地政局長李得全及都市發展局長林洲民共同揭牌。隨後，林欽榮引導記者參觀專案辦公室，表示6/27柯P率市府團隊到社子島戶外開講，宣告市府社子島開發全面啟動，接著從7/16起，市府已投入7局處、108位同仁從早上九點到晚上九點，就建築物、接水接電、門牌編訂、中低收入、廟宇、工商產業等現況，展開調查，目前總體完成率約25％，預計9月底前完成；同時市府並已訂定發布「台北市社子島地區違建修繕暫行作業要點」及「台北市社子島地區接水接電作業要點」，作為後續將啟動的接水接電及房屋修繕作業準據。

專案辦公室執行長易立民說明，辦公室初期成員由地政局及都發局同仁進駐，這段期間辦公室將統合協調各局處作業，持續建構調查資料庫，年底前開發方案可望確定。

自2010年迄2015年，全國已建構91處社區成為環保署低碳永續示範社區，基隆市安樂區壯觀里、六合里、長樂里及信義區東明里即為基隆市低碳永續示範社區之楷模。為持續規劃低碳營造願景開發潛力社區，安樂區永康里代表基隆市參與2015年度低碳永續示範社區遴選，冀望以該里多元及多面向的推動成果營造示範性質，複製成功經驗擴展至鄰近生活圈，由點至面逐步將基隆市各社區低碳潛力激發，讓基隆市朝低碳城市藍圖邁進。

永康里在里長與永康社區發展協會理事長積極帶領下，整合里內幹部、環保志工、巡守隊及里民，並結合相關政府機關及企業資源，相輔相成發揮社區最大推廣效益，近年來除了將里內髒亂點及空地，植栽綠化整理為口袋花圃，並定期巡迴收取資源回收物，整理分類組裝再生利用，用作二手跳蚤市場義賣，培養里民垃圾分類及資源回收的習慣，變賣所得供給社區活動基金，或回饋社區頒發學童獎學金、重陽敬老金等；針對節能減碳定期辦理宣導活動，提昇生活品質，曾榮獲村里推動節能減碳績效評比第一名與2014年度節能減碳行動標章之殊榮，以上種種努力均顯示永康里深具低碳潛力與示範效果。

基隆市長林右昌表示，低碳永續社區的建構，是借重節能減碳最基層的力量，降低資源的耗用，提升整體生活品質，期望由社區紮根民眾對低碳的環保意識，以村里最小的行政單位進行推動，建構單點低碳示範社區，由點發散到面，最後發展成低碳永續家園。

新北市政府2015年8月11日表示，板橋浮洲地區福安里、龍安里、聚安里等3里集水區係屬湳仔溝抽水站，故土城抽水站機組故障與板橋區浮洲附近的淹水無關。房地產人士指出，浮洲地區地勢低窪，本來遇到瞬間降雨量過大，就容易產生積水，對於區域內不動產來說，都是一個負面的條件。

新北市政府表示，湳仔溝抽水站自2015年8月8日1時30分開始抽水，3時30分起湳仔溝抽水站全部抽水機均滿載抽水，惟湳仔溝水位仍持續上漲，至8時30分才出現路面有積淹現象，但抽水機組仍滿載抽水至12時30分水位下降，才逐漸減少抽水機運轉，故浮洲地區積水係因降雨過大導致抽排不及所致。

土城抽水站於2015年8月8日3時30分開始抽水，約8時因發電機配電盤線路進水導致故障，新北市府水利局主管即赴現場指揮，當時即調派5台0.3CMS、6台0.15CMS移動式抽水機、及協調十河局調派3台0.3CMS及7台0.15CMS抽水機，經由移動式抽水機協助抽排後，約於當日11時環河西路路面淹水情形已逐漸下降，12時路面積淹水情形已消退；未造成水淹進民宅請求補償的情事發生，另抽水站機組業於當日18時完成修復。

新北市政府為改善機組老舊問題，已向中央申請補助，目前湳仔溝抽水站部份機組更新已上網發包招商辦理中，另土城抽水站機組更新已進行設計中，預期改善後可提昇抽水能量降低市區淹水機率，確保民眾財產安全。

房市反轉，根據統計新北市成屋行情只剩永和4字頭獨撐大局，新店、板橋等一級戰區3字頭，其餘新北蛋白區不乏1、2字頭房價。蛋黃區房價下挫，房市蛋花湯越來越混濁，專家建議看房區域不妨大膽向蛋黃靠攏。

房仲統計新北各行政區域房價，永和去(2014)年5字頭曇花一現，今年到6月底為止均價降到46.7萬元，年跌幅6.6%，但仍是新北唯一一個撐住4字頭行政區。板橋從去年47.8萬元/坪，今年跌為32.3萬元。

查詢永慶房仲網最新7月成交行情(以近3個月平均單價之移動平均計算)，板橋、永和、新店、中和等一級戰區的房價仍維持在46.7萬、46萬、43.5萬、40.8萬元的4字頭行情，但共通點為都較6月下跌，幅度在0.2~2.8%，其中又以永和2.8%、板橋2.5%為最。

蛋黃區房價跌幅相對深，買房該有甚麼新思維？財經專家蔡明憲在《57新聞王》節目中分析，以往買房礙於房價，只能從蛋白看起，如今蛋黃房價下修，小資族不妨大膽往蛋黃挺進，買房版圖向精華區靠攏。蔡明憲認為，如今「蛋花湯」越打越混濁，改變思維想一想「蛋花湯還蠻好喝」。

好房專欄作家賴淑惠也認為，歸納過去的房價週期，平均每12年會遇到1次低點，以30?65歲的買房年齡區間，人一生大概只能遇到3次低點機會，而這次的房價下修，正是其中1次。

新光金控 (2888) 子公司新光人壽董事會決議擬出售不動產，據傳標的為台北市信義計畫區內的新光三越百貨A8館、曼哈頓大樓，但新光金不願透露標的為何，據了解，新壽大舉賣樓被視為積極擺脫新壽投資宏達電等虧損陰影的實際展現。

新光金表示，新壽賣樓是希望活化不動產投資，台灣的租金太低、商用不動產投資報酬率也低，賣了之後可以到海外尋找報酬率更好的不動產標的。

據傳，新壽擬賣新光百貨A8館，以及位於台北市信義路與莊敬路口的曼哈頓大樓，但新光金不願透露標的為何，強調出售不動產是因為「有國際仲介公司，手上有幾個客戶想買不動產，因此主動找上我們」。

雖然新壽表示為活化不動產投資，不過外界認為，因為投資宏達電慘賠，截至今年3月底，備供出售項下的金融資產未實現損失，仍有230幾億元，也是讓新壽忍痛賣樓原因，希望一次彌補帳上未實現虧損。

中部科學工業園區后里園區西向聯外道路后科路三段至眉山路工程即將開工，包含跨越高速公路橋梁段，由原15公尺路寬拓寬至40公尺，全長900公尺，預計2017年完工，可將中科后里園區與后里、大甲串聯。市長林佳龍2015年8月11日主持動土典禮，他表示，為了迎接2018國際花博，現在整個大台中的交通建設幾乎以后里為中心開闢，期待透過花博及興建周邊建設，促進以后里為中心的北台中發展。

林佳龍表示，中科后里園區西向聯外道路開闢工程后科路三段工程已於2014年6月完工，橋梁段工程接著展開，這也是在地民意代表極力促成的結果，由原15公尺路寬拓寬至40公尺，完工後整個中科后里園區西向聯外道路可串連后里到大甲，也能迎接2018國際花博。

不過，工程完工後，從高速公路下來的車流可能會阻塞，林佳龍也因此將計畫加碼，要求建設局再與高公局協調，爭取再做拓寬甲后路接近眉山路口交叉口聯外道路，約100公尺，讓下高速公路的車流更暢通。

此外，林佳龍也說，為了花博，市府在后里區的交通建設編列將近100億經費，包含公路及興建火車站等，除了這條中科后里園區西向聯外道路，國道神岡系統交流道跨越大甲溪至月眉西側南向連絡段工程已經開始施作，中科南向三合一聯絡道路也開始在做，打通甲后路延伸至外埔的計畫現在也已列入生活圈道路，現在大台中的交通建設幾乎以后里為中心，期待透過花博及興建周邊建設，促進以后里為中心的北台中發展。

建設局長黃玉霖指出，中科后里園區西向聯外道路開闢工程后科路三段已於2014年6月完工，接著施作后科路三段至眉山路，包含跨越高速公路橋梁段的拓寬工程，由原15公尺路寬拓寬至40公尺，道路全長900公尺，工程總經費1億9,180萬元，其中中央補助9,765萬，地方負擔9,415萬，工程預計2017年1月底完工。

立委楊瓊瓔也到場表達支持，她說，這條中科西向聯絡道路地方期待很久，中央從2009年正式核定總經費4.7億至今，其中2.8億的道路已經完成，現在又做了1.9億的跨橋，可以連接后里到大甲，希望2017年如期完成，讓后里交通更多元，也可因應2018花博的舉行。

市議員翁美春表示，地方要發展，道路就要開闢，希望后里以後發展會更好；市議員陳本添也說，居民期盼這條路好久，希望工程如期完成。

台南市政府2015年8月11日宣布啟動台南4G智慧城市旗艦計畫，融合文化首都與4G智慧科技，以智慧交通、智慧健康、智慧防災、智慧教育及智慧觀光等五大項目同步進行，預計2015下半年啟動，三年內將20多項應用陸續建置上線，打造台南市成為全台首座全方位智慧城市。

台南市長賴清德感謝經濟部工業局及遠傳電信對台南發展4G智慧城市旗艦計畫的大力支持，為文化古都台南開創新文明、蛻變發展、開創新里程碑。賴清德說明本計畫特色包含：第一，在中央政策支持下，首度以公私協力方式完成市政目標；第二，本案規模全國最大，超過10億經費投入、一年多來台南市府七局處與遠傳歷經數十場次會勘、200多場次會議規劃，將完成六個全台第一，率先跟隨全球趨勢、值得各界及市民期待。

此計畫是由經濟部工業局提出補助，鼓勵業者與地方政府結合，推動全台建構4G智慧寬頻應用城市，遠傳電信將台南市政府做為其計畫重心，總提案金額超過十億，預計三年內累計服務使用將達到50萬人次。因計畫提案規劃完整，獲得工業局的肯定與補助，促進台南城市的生活品質及產業經濟。

遠傳依「ICF(Intelligent Community Forum)智慧城市論壇」訂出的五大指標：寬頻連結、知識工作力、數位內涵、創新、及行銷推廣等構面為目標，與七局處規劃六大領域智慧城市應用：與研考會打造台首創智慧城市營運管理中心，開放政府資訊共享；與交通局合作實現道路設施傳輸全面4G化，建立全方位智慧交通中心；與衛生局推動結合台南市民卡及社區關懷據點，拓展自主健康管理服務；與水利局建立4G行動式水文資訊收集平台，促進跨縣市合作防災；與教育局合作藉由M化及優化台南市區及偏鄉校園無線網路，推廣行動教學平台與載具普及化；與觀旅局及經發局共同建立O2O(Online to Offline)虛實整合的4G行動富媒體(Rich Media)電商生態圈，帶動在地觀光與商機。

該計畫創下六項全國第一，包含台灣首座智慧城市營運中心、第一個全市公車100％搭載智慧公車影像及資訊整合分析系統、第一台4G全頻TTIA車機、唯一市民卡整合公共服務系統、水利系統100％完整4G監控平台建設及多重IoT(Internet of Things 物聯網，縮寫為IoT)系統整合政府建設及服務。

在智慧交通方面，將打造最先進的大眾運輸資訊整合與監控系統，建置智慧公車，提供Wi-Fi上網及公車派遣資訊；建置交通資訊偵測及分析平台，運用RFID偵測市區主要道路上行駛車輛上的eTag，計算交通流量及車速，經由4G網路將資訊回傳平台，作為塞車時車流的疏導分析之用。

在智慧健康方面，將在全市鄉鎮市區100％配置社區健康管理據點，打造完善社區健康關懷網；智慧防災方面，結合穿戴式裝置提供4G即時影像傳輸，將全市抽水站100％建置4G行動式資訊收集與監控平台，提升防洪防災效率，也有利於推動跨縣市合作防災。

與教育局合作的發展4G智慧校園方面，將全市271所中小學100％納入行動教學平台，協助老師開創行動教案，推廣行動載具普及化，縮短城鄉的數位落差。智慧觀光部分，包括在古蹟安裝超過二萬個Beacon(採用低功耗藍芽技術的微定位訊號發射器，像不停發射無線電訊號的燈塔)，只要遊客抵達古蹟就會自動推送訊息內容，不同以往死板的導覽資訊，推送有趣的古蹟小故事內容加深遊客的印象。

2015年4月推出的「台南市市民卡」記名式電子智慧票卡，目前已可用於繳納行政規費、停車費、搭乘公車/火車、作為借書證以及小額消費等，與T-bike公共自行車租借系統整合也已進入試營運階段，預計2015今年內可望完成第一階段4個租借站，未來更將陸續整合市民健康資料庫等公共服務系統，讓市民一卡在手，盡享多元便利的行動智慧生活。

7月一手住宅成交均價接近歷史最高值

上個週末，廣州多樓盤再現久違的千人搶房景象

剛剛過去的週末，由於“8月8日”太“吉利”，廣州多樓盤週末再現搶房盛況，延續了二季度以來的樓市暢旺的勢頭，量價齊升。

同時，其他一線城市也演繹了上揚行情，易居房地產研究院針對北上廣深等30個典型城市監測統計發現，今年第二季度30個典型城市樓市成交量和成交價均大幅上漲。其中，四大一線城市樓市成交量、成交均價創下近五年新高。

“廣州兩個月房價就上漲13%，很大可能是受成交結構性因素影響。”廣東省房協理事趙卓文認為，下半年隨著牛市結束，資金回流樓市，“330新政”的效應會更加明顯。

現場 火爆搶房景象再現羊城

8月的第二個週末恰逢“8月8日”的好意頭，廣州18個全新樓盤在週末開盤、推新貨，多個樓盤銷售中心有近千人湧入。記者週末採訪時，感受到買家購房熱情高漲。

8日開盤的廣鋼首盤，某“巨無霸”高端綜合體專案一大早便有近4000買家頂著烈日排隊參觀板房；位於增城的某知名開發商樓盤吸引了近7000人到場參觀購房；金融街廣州首盤有近千人擠爆銷售中心……霍英東集團在南沙的首個住宅項目也在週末開放接待中心，當日，霍震霆、霍震寰、霍啟剛、郭晶晶等亮相，明顯是來“撐場”蓄客。

記者注意到，在市場成交逐漸回暖的情況下，不少開發商也減少了優惠讓利幅度。搜房網資料顯示，8月廣州預計推出優惠的樓盤項目160個，占比為38%，連續兩個月下降。優惠力度也略顯不足，9折以下優惠的樓盤已很罕見。

升溫 一線城市量價創近五年新高

在剛剛過去的7月份，廣州新建商品住宅一手網簽均價16196元/平方米，連續三個月上漲，創下年內新高。這也是廣州一手樓價時隔一年重新回到均價1.6萬元/平方米。

業內人士分析，今年以來，房地產市場成交逐步回暖，此前高企的庫存得以逐步消化，在國家穩定房地產市場消費的政策下，市場信心也在不斷提升，下半年樓市將向好發展。

事實上，二季度全國樓市均呈現量價齊漲。易居房地產研究院針對北上廣深等30個典型城市監測統計發現，二季度30個典型城市樓市成交量和成交價均大幅上漲。其中，四大一線城市樓市成交量、成交均價創下近五年新高。

逆襲 廣州七月樓價逼近歷史最高

7月向來是傳統樓市淡季，儘管廣州該月成交量從五六月份的高峰下滑，但成交均價卻刷新今年最高紀錄，甚至逼近廣州歷史最高。據網易房產監控陽光家緣資料顯示，7月全市一手住宅成交7430套，與6月相比環比下跌24%。儘管7月份沒能延續網簽9000套的火熱場面，但是7430套的成績在歷年的淡季當中表現搶眼，相比去年大漲65%。

此外，房價保持強勁的上升態勢，統計資料顯示，今年1月至5月，廣州一手住宅成交均價在1.5萬元水準上下波動。5月份廣州一手住宅成交均價為14406元/平方米，而7月成交均價上漲至16314元/平方米，距離歷史最高的16814元/平方米僅一步之遙。

預測 最佳購房時機已開始消逝

“目前廣州樓市整體庫存低於12個月，個別板塊價格已經在微漲，在經歷結構性供應不足、7月傳統淡季等因素後，8月市場將重新加熱，傳統銷售旺季的 金九銀十 將是成交高潮。”方圓地產首席市場分析師鄧浩志分析，隨著廣州樓市去庫存週期縮短，他預計在10月份之後，房價將迎來快速上漲期。

“對於三季度市場的預判依然應持樂觀態度。目前全國房價已經步入環比小幅上漲的態勢，使得最佳購房時機開始消逝。但是，房價的同比增幅依然處於負增長態勢，所以三季度依然可以認為是一個次佳購房時機。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴羊城晚報記者。

中國指數研究院也預測，因各城市庫存去化壓力不同，各線城市房價走勢將繼續分化，一線及熱點二線城市需求旺盛，價格仍面臨上漲壓力；多數供應規模較大城市仍將積極促進庫存去化，房價走勢趨於穩定。

　　“‘投資帶動承包’模式在目前資金成本高的環境下的確可成為建築企業的有利籌碼，但該模式也有薄弱之處。一方面中建作為總承包商，投資是其獲取項目的手段，因此往往會忽略對項目投資風險的評估；另一方面，通過聯絡銀行，中建與銀行無形中形成了捆綁關係，業主對銀行的要求往往會轉移到中建頭上，因此其承擔了雙重風險”

　　因巴哈•瑪度假村項目(以下簡稱巴哈•瑪項目)的大股東巴哈•瑪股份有限公司(以下簡稱巴哈•瑪公司)申請破產保護，中國建築(7.64, -0.20, -2.55%)股份有限公司(以下簡稱中建)最大海外項目陷入僵局。

　　據瞭解，總投資35億美元的巴哈•瑪項目，位於巴哈馬首都拿索，包括一個拉斯維加斯式的賭場、18洞的傑克•尼克勞斯高爾夫球場以及豪華品牌酒店等。

　　關於事件的詳細情況，法治週末記者嘗試聯繫中建瞭解具體情況，但截至發稿前尚未得到回復。

　　睿信諮詢資深顧問陳雪在接受法治週末記者採訪時表示，巴哈•瑪度假村專案是中建以投資和貸款換取建築承包合同的“成功嘗試”，然而目前出現的情況卻顯示著這一模式的薄弱之處。

　　根據巴哈•瑪公司、中建美國巴哈馬有限公司(以下簡稱中建巴哈馬)和中國進出口銀行在2010年5月31日簽訂合作協定，中建對專案進行了1.5億美元的股權投資。巴哈•瑪公司則以土地、現金等資產注資，合計8.5億美元。剩餘的24.5億美元全部來自中國進出口銀行的貸款。

　　“投資帶動承包”模式弊端初顯

　　資料顯示，巴哈•瑪項目於2011年2月21日正式動工，但之後卻錯過了原定在2014年12月的開業日期，並將開業日期推遲至2015年3月27日。

　　然而，該開業日期又再一次被延遲。

　　6月29日，巴哈•瑪項目的大股東巴哈•瑪公司在美國特拉華州法院申請破產保護。

　　巴哈•瑪項目的大股東遞交給法院的材料顯示：其將專案施工的延遲歸咎於中建美國子公司，並稱中建已經停止一切實質性工作。同時還認為“中建涉嫌欺詐、蓄意破壞”。

　　7月7日，中建美國(中建在美國的全資分公司)發佈公告稱，巴哈•瑪公司申請破產保護是由於該公司設計專案開工後更換專案主建築師，延遲交付和不完整交付設計方案，提出至少1300多項施工更改指令等。

　　此後不久，巴哈馬總理佩里•克利斯蒂發表全國電視講話，稱巴哈馬政府決定將該專案置於巴哈馬高等法院的控制和監督下，向高等法院提起對巴哈•瑪專案的清算申請，試圖收回專案的控制權。

　　7月22日，巴哈馬高等法院作出判決，巴哈•瑪公司6月29日向美國特拉華州法院提出的破產保護申請在巴哈馬當地無效。

　　在宣判結果出臺後，巴哈馬政府發表聲明稱，從7月26日至28日，巴哈•瑪公司、中建、中國進出口銀行和巴哈馬政府代表團在京繼續第二次談判。

　　巴哈•瑪專案能否儘快復工，尚未可知。

　　其實，在中建和巴哈馬公司“聯姻”之前，該項目在2008年時就一度陷入困境，由於金融危機原投資商撤出了該專案。

　　根據巴哈•瑪公司總裁湯瑪斯•鄧洛普向美國法院提交的檔資訊顯示，伊茲米爾利安在2009年初找到了中建美國。2009年3月9日，雙方簽署了項目建造合同，合同中約定中建美國即是項目的投資方，又是項目的承包方。

　　“巴哈•瑪度假村項目曾以《開創融投資帶動總承包全新模式》為題，在其官網顯著位置介紹巴哈•瑪項目。以投資和貸款換取建築承包合同，是中建探索的一種新模式，是其海外戰略的重要手段，資金優勢為中建贏得項目中的主動地位。這一模式，還入選了央企海外業務拓展的經典案例名錄。”陳雪對法治週末記者表示。

　　但如陳雪所說，這一模式的弊端也在逐漸呈現。

　　“一方面，中建作為總承包商，投資是其獲取項目的手段，因此往往會忽略對項目投資風險的評估；另一方面，通過聯絡銀行，中建與銀行無形中形成了捆綁關係，業主對銀行的要求往往會轉移到中建頭上，因此其承擔了雙重風險。”陳雪對法治週末記者表示。

　　陳雪向法治週末記者分析，以投資帶動承包在目前資金成本高的環境下的確可成為建築企業的有利籌碼，然而也很可能轉化為羈絆。在項目出現資金需求變化時，中建與銀行間的密切關係，反倒會成為中建被攻擊的主要原因，巴哈•瑪公司可能是希望借此逼迫銀行做出某些退讓。

　　有分析曾指出，巴哈•瑪公司這麼做或許是希望中國進出口銀行可以延緩還款期限。

　　“申請破產或為增加談判籌碼”

　　巴哈•瑪公司與中建的合作原本該是好事一樁，緣何發展至今天的地步？

　　上海易居房地產研究院智庫中心研究總監嚴躍進向法治週末記者介紹，此事發生的根本原因是多頭管理的問題。

　　“對於中建而言，在這個項目中，其不僅是承包商的角色，也帶有項目投資人的角色，使得其對專案的把控權比較大。但由於其非大股東，所以中間的利益協調會比較困難。”嚴躍進對法治週末記者表示。

　　而陳雪認為，項目擱淺目前來看主要是由於業主申請破產保護而引起的，但申請破產保護必然對專案聲譽造成不良影響，不符合業主自身利益。一般來說，已投入近10億美元的業主不會主動要求啟動破產保護程式。

　　“因此業主申請破產保護很可能只是為了以破產為要脅來增加談判籌碼，要求債權人放棄部分權益。因為啟動破產保護程式企業的管理層可向債權人提出重組方案，包括延期歸還債務、削減無擔保債權等。”陳雪對法治週末記者解釋。

　　陳雪接著對法治週末記者指出，債權人為避免企業走上破產清算程式引起更大損失，往往會做出一定讓步。這一點從中建美國發表的評論中即可看出：“業主(巴哈•瑪公司)提出了‘將我方(中建)在BML股權投資的帳面價值降低50%(7500萬美元)和同時還要求將我方在BML的投資利率降為零’的要求。”

　　除了以上兩個原因，嚴躍進認為，巴哈•瑪公司申請破產還可能與合作夥伴之間的協調機制有關係。中建此前拿下這個專案，可能比較心切，所以在合作方面存在失誤。當然，由於該項目體量大、耗費資金多，所以一旦資金出現斷裂，則很容易造成項目誤工，甚至引發連鎖反應，引發投資中斷的問題。

　　中建也在公開信中稱，同樣位於巴哈馬拿索的天堂島•亞特蘭蒂斯度假村的體量與巴哈•瑪度假村幾乎等同，歷時11年完工，也就是說巴哈•瑪度假村的開發週期應該在10年左右。中建在綜合了以往的專案開發速度後允諾2014年12月8日開業(總工期約4年)，現在看來是有些激進了。

　　海外投資法律風險多

　　此次中建和巴哈•瑪公司合作的結果，也讓不少業內人士直指法律風險將會是中國企業在未來走出去的過程中必然會碰到的問題。


　　“首先是法律環境調研風險，然後是專案可行性論證風險。”上海樂邦律師事務所首席合夥人王厚忠向法治周週末記者介紹。

　　而在中國企業走出國門時，原有在國內所熟悉的法律環境和自身的各項資源優勢都發生了變化。因此，王厚忠認為在合同條款方面，應當充分重視以下幾個方面的約定：

　　“首先是規避工期風險，為防止巨額工期索賠的發生，在合同中對工期及其順延和索賠作出詳細具體的約定，還應重視有關工期證據的收集。”王厚忠對法治週末記者表示。

　　王厚忠對法治週末記者指出，其次是在合同索賠方面。在合同中要對業主方的遲延付款等行為約定違約責任，同時，要提示建築企業特別注意合同中對於索賠有著嚴格的時間和內容的要求。

　　“再次是爭議解決的管轄機構方面，因為是海外工程，業主方在當地的司法資源顯然比國內的建築企業有優勢。所以，建議在合同中約定就爭議提交雙方均認可的仲裁機構進行仲裁。”王厚忠對法治週末記者建議。

“目前上海的甲級寫字樓只有幾十棟，但是上海的乙級寫字樓有幾百棟，大部分中小企業都只能夠租賃乙級寫字樓。但是目前乙級寫字樓內部品質並不高，這樣一來租金也不可觀。”柯羅尼資本亞太區董事總經理劉彥燊告訴《第一財經日報》記者。

現在劉彥燊還有一個新的身份：WE+首席執行官，他希望通過聯合辦公的模式提高乙級寫字樓的租金。

劉彥燊給記者舉了一個例子，其在北京酒仙橋的一個乙級寫字樓裡面運營了WE+的辦公室，其樓上是普通的租戶，租金是4元~4.5元/天•平方米，而WE+的租金標準是7.5元~8元/天•平方米。這意味著，同一棟寫字樓通過改造，租金最大溢價可以提高100%。

劉彥燊認為租金溢價是通過幾個方面來完成的。首先，通過設計和裝修來提高空間本身的舒適度，這就像精裝修房和清水房的租金價格存在很大差異一樣。再者，由於租賃的空間本身是“零售”性質，這個和整租相比自然價格就提高不少。同時，WE+可以通過匹配中小企業更多的服務來增加產品溢價提高租金。比如這些租賃WE+的企業在出差的時候可以享受WE+在其他地方的辦公空間，同時這些企業可以通過預訂WE+的協議酒店而節約住宿成本。

但是改造空間產生的成本呢?多位元業內人士告訴記者，做這一類的升級每平方米的裝修成本大概在2000元。

翌成資產創始人沈敏愷認為，通過每平方米2000元~3000元的改造成本，可以吸引到很多從事創意文化等產業的中小企業，這一類人對租金不敏感，因此可以提高租金溢價。

而這個2000元的改造成本帶給人的愉悅感可能有4000元。之前有酒店人士向記者舉例，一個做工精緻的茶壺淘寶買只要20元，但是放在房間裡面立馬提升了房間的情調。此外，如果裝修的時候燈管埋在牆內，可以製造暖光效果，但是燈管本身可能只要10元。通過設計感，可以讓更多人為這個空間買單。

仲量聯行資料顯示，預計在2017年，北京、上海寫字樓的存量規模將突破2000萬平方米，成都、廣州、深圳將突破1000萬平方米。寫字樓市場的競爭將更加激烈，中信證券的一份研究報告認為，做聯合辦公共可以消解寫字樓空置率高的問題。

對此，劉彥燊認為聯合辦公更加順應目前80後、90後對於工作環境的認識：共用和移動。

“如果你有100個辦公空間，那麼這些人可以選擇在任何一個空間進行辦公，這個辦公就移動化了。此外提供一些共用的空間，80後、90後會更加喜歡。”劉彥燊認為。


德必集團總裁賈波此前在接受記者採訪時表示，在2001年的時候，全球的移動辦公者的人數是3.75億，到了今天全球移動辦公者的人數是6.45億。這意味著傳統的辦公室需要被改良，基於容納員工和高效溝通的需求，未來將有更多的共用空間。

“目前的幾種盈利模式，一部分只是租，從租金獲取收益，另外一部分是孵化器，模式是租金較為低廉，空間提供方可能通過股權來獲取收益，這些收益是不可以通過短期租金來計算的。”高緯環球北京研究及顧問部高級經理陸明告訴本報記者。

克而瑞諮詢總監黃甜則認為，聯合辦公提供的不只是辦公場所，還應該提供作為平臺的交流和空間。wework模式給了劉彥燊啟示，他認為未來這些辦公空間可以接入很多圍繞辦公的服務，比如給辦公者提供生病掛號服務等，解決辦公痛點，圍繞辦公進行服務，那麼這些服務都產生了增值。

儘管中國大陸6月經濟數據顯現出更多穩定跡象，第2季經濟增長亦優於預期。

但是宏利中國點心高收益債券基金經理人陳培倫指出，希臘債務危機、中國大陸股市暴跌，造成全球市場的動盪，加上CCS（換匯換利）利率上升，影響點心債券的價格表現，使得投資情緒不佳，高收益債跌幅較投資等級大。離岸人民幣因為聯準會升息以及匯率波幅擴大的預期升溫，7月小幅貶值。

展望未來，陳培倫指出，隨著央行引導境內貨幣市場利率下降，加上離岸人民幣流動性改善，預期CCS利率仍有下行空間，近期利率彈升反而提供買進機會。

陳培倫仍然看好中國大陸房地產點心債，以中大型房地產企業為投資標的。

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2.9萬/平方米，北京截至目前單價最高的自住房——豐台區白盆窯自住房專案，將於本月14日啟動網上購房申請登記。白盆窯自住房以及同日啟動申購的朝陽區東壩一自住房，首次在申購時公示購房合同。

　　朝陽一項目也14日起申購

　　自入市以來，白盆窯自住房就因其最高的自住房單價而備受關注。市住建委昨日公佈的資訊顯示，位於花鄉白盆窯村的首開華潤•花香四季自住房專案，將於本月14日上午10點啟動網上購房申請登記，接受申請時間為30天，至9月13日上午10點截止。

　　該項目可提供的自住房總套數約1436套，套型主要約為44-70平方米的一居7套，約78-88平方米的二居888套，約87-88平方米的三居541套。

　　該專案的銷售均價為29000元/平方米，可以根據具體樓層、朝向在±5%的範圍內調整銷售價格。這意味著，一些樓層、朝向較好的戶型，單價有可能突破3萬元/平米，這在北京的自住房中還是首次。

　　同時，另一處位於朝陽區東壩的自住房項目——學府苑專案也將於8月14日啟動申購，該專案位於朝陽區東壩鄉東壩南區中部，套型主要為約85-90平方米的兩居室，約237套，銷售均價為22000元/平方米。

　　違約條款進行平等約定

　　近期，個別自住房項目被反映購房合同中出現有利於開發商的霸王條款，市住建委隨後約談了相關開發商，並要求今後開發商要在自住房項目申購時，公示購房合同。

　　昨日這兩個項目的申購公告中，首次多了一句話：“項目《北京市商品房預售合同》已在我公司網站公示”。記者登錄連結的網址，網址中可以下載WORD文檔的購房合同電子版。

　　這是市住建委將自住房合同納入政府重點監管之後，首批在申購登記就將公示合同的項目。市住建委相關負責人表示，提前讓老百姓看到合同，能讓購房人有充分的時間琢磨合同條款，督促開發商和購房者在權利責任方面的平衡。

　　記者查閱了這兩個項目的購房合同，合同以及各附件、補充協定等均完全進行了公示。其中對於開發商逾期交房的責任和購房人逾期付款的責任，都進行了平等的約定。如逾期時間和違約金比率相等。

　　市住建委這位負責人表示，除了實行開發商提前公示合同，市住建委還在儘快制定專屬於自住房的合同示範文本，預計兩到三個月內推出。

多間內房昨天公布中期業績，其中首創置業（02868）表現遜色，上半年純利5.03億元（人民幣•下同），按年下跌23.9%。每股盈利0.25元；維持不派中期息。總裁唐軍表示，上半年合約銷售121億元，增長79%，達成全年350億元銷售目標的35%，下半年可售貨值168億元，加上新推貨源226億元，銷售比率達58%便可完成餘下的229億元目標，將會集中在9月和10月推出新盤。

負債大增 毛利率趨降

截至6月底，首創置業債務總額460.61億元，淨負債比率高達155.3%，較去年底大增68.3個百分點，財務總監羅俊表示，控股股東首都創業集團認購公司內資股後，公司淨負債比率將降至123.3%，並有利降低融資成本，估計每年節省利息開支2億至3億元。預期2至3年後淨負債比率可望降至100%以下。

公司期內毛利率13.57%，較去年同期大跌9.65個百分點，羅俊指出，公司正進行戰略轉型，上半年毛利率下降，是由於今年較少高毛利率項目入賬，加上毛利率較低的三四線城市項目入賬較多所致，預期下半年毛利率可較上半年改善，但全年毛利率仍會出現下跌。

唐軍表示，公司將會陸續把3個奧特萊斯商業項目（特賣場）注入首創鉅大（01329），最快9月注入首個特賣場，目標2至3年內首創鉅大的特賣場增至15個；未來特賣場項目由首創鉅大買地發展，相關資產增值計入首創置業。首創置業昨天收報3.76港元，跌1.05%；首創鉅大收報3.59港元，升12.19%。

三家內房表現較佳

另外，三家同日公布業績的內房表現較佳，其中奧園（03883）多賺74%，至5.38億元，並派發特別息每股1.8仙。招商局置地（00978）純利1.31億元，大增1.1倍。由於期內竣工並交付的總建築面積減少，營業額下跌60.11%，至13.95億元，該公司預計下半年將有更多竣工交付。

荃灣鴨脷洲14.6公頃改商貿用途

近年政府大舉增加房屋土地供應，工業地亦是來源之一，規劃署於2009年曾建議將29.5公頃的工業地改為住宅用途；惟隨着住宅動工量逐步增加，而工廈空置率則不斷下跌，規劃署新近提出5大措施力保工業和商貿用地供應，包括將荃灣和鴨脷洲共約14.6公頃工業地改為商貿用地，並叫停沙田小瀝源用地改作住宅發展，至少縮減2000個住宅單位供應。

規劃署昨天公布《2014年全港工業用途分區研究》結果，在署方調查的1448座工廈中，整體空置率約5.3%，其中工業地內的工廈空置率僅3.5%，較2009年同類研究所錄得的6.5%低。報告亦指出，目前約有49.6%樓面仍屬工業用途，主要作貨倉/貯存用途，並估計涉及的勞動人口逾40萬人。

規劃署並提出多項建議，包括荃灣柴灣角和南區鴨脷洲西面共約14.6公頃用地，建議由工業改為商貿用途，其中柴灣角一區毗鄰的海盛路一帶，早已劃作商貿用地，料可有協同效應；鴨脷洲西一帶的用地，則可配合南港島線通車和利南道駕駛學院用地作住宅發展。

叫停小瀝源改劃住宅

為增加工業地供應，規劃署決定叫停於2009年提出的沙田小瀝源和火炭兩區改劃建議，其中小瀝源一帶7.5公頃用地，原擬改為住宅發展，惟至今未能推展，其中單計源順圍巴士廠用地，市場本預計可提供約2000個住宅單位。

另外，近月屢錄得工業地成交的粉嶺安樂村一帶，該區地積比率僅5倍，高限亦只有25米，規劃署建議放寬有關限制，以鼓勵地皮業主重建，亦可物色合適的官地作倉貯或商業用途。至於現有工業地中對非工業用途的限制，也應考慮放寬。

規劃署發言人指出，工廈空置率下跌，市場對工廈樓面需求持續增加；加上有需要提供足夠的工業樓面作食品製造廠、印刷和貯存等與公眾日常生活有關的用途，故決定「停一停、諗一諗」，保留工廈樓面以應付未來市場的需要。署方表示，前述仍須由相關部門作進一步研究，亦可能涉及技術評估。

高緯環球大中華區評值及專業顧問部主管及執行總監張翹楚指出，不少工業物業的呎租過去數年升幅逾三成，而有見近年倉貯樓面需求殷切，政府應該考慮未來推出的用地，部分特定作倉貯用途。至於個別用地不再改劃作住宅用途，他相信對住宅供應影響有限。

另外，就有報道指出，政府計劃在將軍澳第137區公眾填料庫建住宅，發展局表示，若要將用地改作房屋等用途，當局須覓地重置已預留的設施，考慮附近堆填區的運作，並要就交通和環境等進行可行性評估，研究工作需時動輒逾3年；如落實建屋，土地開發和建屋隨時需要11年或以上。

綠城（03900）7月份當月銷售金額約49億元（人民幣，下同），按年增約6%，銷售均價每平方米按年跌15%至17,526元。首7個月累計合同銷售額按年增14%至363億元，當中歸屬集團權益金額為186億元，已完成全年銷售目標600億元的60.5%。

另外，越秀地產（00123）公布獲得銀團貸款最多27.5億元，貸款期為36個月。

政府增加供應的措施漸見成效，今年上半年私樓動工量達8,887伙，已超出去年全年近5成。業界預期，全年動工量有望達1.8萬伙，挑戰15年新高紀錄，有助遏抑樓價升勢。

根據屋宇署最新樓宇數據顯示，6月份合共有5個私樓項目動工（按屋宇署接獲上蓋建築工程動工通知為準），所涉及的單位約1,099伙，較5月份的416伙大升1.6倍，創近3個月新高水平，大部分供應集中在將軍澳及沙田。

超去年全年近5成

其中供應最多的是將軍澳65C1區住宅項目，涉及約803伙，其次則是沙田九肚山56A區（沙田市地段第567號），涉及158伙，分別已佔期內的供應約73%及14%。

回顧今年上半年，全港合共有31個私樓項目動工，所涉及的單位達8,887伙，比去年同期錄得的3,053伙，大幅增加約1.91倍，而且更超出去年全年動工量6,257伙，幅度更達42%。

在全港各區之中，單位供應量最多的地區仍然是新界區，上半年動工的私樓涉及約9個，單位數目達4,576伙，佔期內總供應約51.5%。其次則為九龍區，有11個項目動工，涉及約3,157伙，比例亦達35.5%，而港島區的動工量則最少，雖然有11個項目動工，但礙於規模細小，可建單位只有約1,154伙，比例僅13%。

全年或1.8萬伙動工

利嘉閣地產研究部認為，發展商的動工步伐有明顯加快，下半年亦有不少大型項目可望動工，包括西鐵南昌站（3,410伙），以及何文田常樂街與常盛街交界項目（1,425伙）等，估計全年私宅動工量可達至1.5萬伙，甚至1.8萬伙，挑戰15年新高紀錄。

另外，6月落成量回升5.63倍至2,712伙，但上半年累計落成量僅6,058伙，比去年同期下跌近20%，亦只是政府全年預測的38%。

而屋宇署6月份批出的建築圖則約11份，屬近1年來的新低，包括合和（00054）早年投得的灣仔捷船街項目，批建1幢11層住宅，樓面面積約1.45萬平方呎，有望跟鄰近已收購的妙鏡臺及南固臺等，合組為大型的發展項目，總樓面面積約13.56萬平方呎，其中南固臺則計劃原址保留，並修繕為證婚場所。

好運中心呎租41.5 高市價18%

去年度來港升學的內地生將近2萬人，對個別地區租盤需求殷切。美聯今年再度與內地教育中介公司合作，提供本地單位予內地生租住，其中好運中心呎租達41.5元，高出市價約17.9%。

一次收一年租 兼有溢價

近年來港升讀大專或以上程度課程的內地學生持續上升，自2010年起至2014年5年間已增加約94%，刺激本地租賃市場。美聯自2013年起與教育後續服務機構新港大國際文化交流有限公司（新港大）合作，為學生提供租盤。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，將單位分租予內地學生，除了可以一次過交收一年租金，租金較市價平均約有5%至10%溢價，個別沙田區屋苑，例如好運中心溢價高出市價約17.9%，呎租達約41.5元，吸引個別業主將單位分租。

第一城受歡迎 租務增33%

另外一個最受歡迎屋苑沙田第一城，該公司今年轉介租務成交宗數，較去年增加約33.3%。另外，將軍澳區轉介租務成交更錄得約37.5%增長。

新港大CEO暨創辦人林偉帆表示，其客戶約3,000人，佔內地來港留學生15.8%，其中約95%攻讀碩士課程，為合租單位學生配對僅是其中一項服務。

學生趨「住大啲」 需求持續

林偉帆續說，根據其客戶的合租數據顯示，兩房及三房單位合租的平均人數自去年3.5及4.4人略減至3.3及4.2人，反映學生趨向更大的居住環境，料對本地租盤需求仍會持續。他續預測，因香港學費漸與英美等國拉近，本年度的內地學生人數將自2003年以來錄得首次下跌，跌幅約3%。

青島郵輪母港開發建設有限公司昨日正式成立。該公司由青島港（6198）母公司青島港集團、華潤置地（1109）、招商地產三方共同出資設立，擬聯手建設青島市繼地鐵、膠州新機場之後的第三個千億級項目郵輪母港城。

總投資千億元人民幣

青島郵輪母港城位於青島港大港老港區及周邊區域，佔地面積約4.3平方公里，建築面積約600萬平米，規劃包括郵輪碼頭、客運中心及配套設施、住宅、寫字樓、酒店、公寓、零售服務及各類休閒娛樂設施等，預計總投資超過1,000億元（人民幣，下同）。是繼青島地鐵、膠州新機場之後的第三個千億級項目。其中啟動區位於青島港六號、一號、二號碼頭及腹地區域，佔地面積約77公頃，建築面積約140萬平米，規劃業態包括郵輪碼頭、郵輪母港客運中心、交通樞紐、住宅、辦公、酒店、購物中心、室內主題公園、水族館、青島港史博物館等。

根據由華潤置地、招商地產聯合體中選的設計方案，該項目將塑造成為東北亞郵輪旅遊首選目的地、中國沿海第四大金融中心重要節點、中日韓自貿區試點示範，項目範圍內規劃建設中國首個海洋主題娛樂綜合體、東北亞國際地標建築群、中國最大的鐵路歷史文化博物館、中國首個海上運動綜合體、首個東北亞國際休療中心。

今年5月，作為郵輪母港城首個項目的青島國際郵輪母港客運中心正式啟用。預計2015年出入境郵輪達到80艘次，出入境郵輪遊客16萬人次以上。