今（14）日開始進入農曆「鬼月」，也是房市交易清淡的月分，房仲業者統計，自2011年來鬼月前後六都買賣移轉棟數資料顯示，北市、桃園市最不受傳統習俗影響，4年來鬼月期間買賣移轉棟數僅1年下滑；另其他四都則相反，4年來都僅1年上升，顯示「鬼月」對中南部民眾買房意願影響大於北部。

中信房屋統計近4年來鬼月買賣移轉棟數變化發現，2013、2014年，北市與桃園市鬼月期間買賣移轉不減反增，且增幅分別逾12％及7％；但同樣位處北部的新北市，近3年鬼月期間的買賣移轉下滑2.4％~10.5％，僅2011年成長6.6％。

至於台中、台南、高雄3大都會區近4年鬼月的買賣移轉棟數，期間僅有1年逆勢成長，其餘3年皆下滑，呈現跌多漲少的現象。

《好房網》也統計近2年北市墓地周邊宅的住宅成交均價，受房市由翻多轉空影響，福地周邊住宅房價出現18.5~3％的跌幅。其中，大安區臥龍街單坪64.7萬，是全台北最貴的福地宅，但相較去年住宅均價單坪76.7萬元，年減幅高達18.5％，也是價跌最多的福地宅。

而辛亥路四段周邊福地宅，因政府遷葬政策，當地公墓陸續遷移，房價不跌反漲、年增幅達5.6％。

中信房屋副總劉天仁表示，中南部民眾受「鬼月不適合買房」的傳統印象較為深刻，對鬼月的敏感程度遠高於北部，不過隨著時代越來越進步，未來鬼月對於房市的影響效果將會越來越小，購屋者出手與否，主要還是在於有沒有看到喜愛的物件，以及價格是否合理。

受到房市轉向空頭且房地合一未定案前，民眾不敢貿然購屋，根據內政部地政司統計顯示，今年上半年全台房地產消費糾紛總共808件，房屋漏水問題有80件，而緊追在後終止委售或買賣契約佔66件，且在第2季與房屋漏水問題並列第1，專家分析，房地合一拍板定案前，因買賣雙方對價格游移，才造成違約狀況略增。

面對目前買賣糾紛有增加的情形，東森房屋研究中心媒體公關主任郭寶懃觀察，往年房地產買賣交易糾紛多集中在北台灣，近3年開始，中台灣大量推出預售屋建案，因量體大相對影響交屋的品質，交易糾紛有增加趨勢，但隨著政府打房，成交量減少，買賣糾紛應該也會降低。

至於仍居糾紛首位的漏水糾紛，法務專家建議，民眾看屋時及簽約前須留意不動產說明書所記載屋況重要交易資訊，若有漏水的問題，可在簽約前與賣方商議修繕方式或減少價金等方式。

但若是簽約後又或交屋前，才發現漏水的問題，則可根據民法等規定，向賣方請求修繕或減少價金方式處理，依《民法》規定，房屋至交付起5年內若有發現瑕疵，皆可向賣方請求，不過自發現起半年內沒有向賣方提出請求，就不得再請求。

房市呈現交易量縮、價格微幅調整局面，甲山林機構、愛山林建設董事長祝文宇10日指出，股市房市現在都不景氣，明年新任的總統會很難做，救經濟是當務之急，除了活絡房市別無他法，中國厲行打房後回頭救市，就是因為市場有自由機制，「把它打越低，以後只會反彈越高」，官員卻仍不明白。

祝文宇說，很多人說房價會大跌，這是沒有根據的臆測，新稅制、打房措施已讓房市停滯，買方都在等價跌不願看屋，賣方也很擔憂，但今年底前交易適用舊稅制，賣方不受影響，建商賣屋也必須有財務需求才會急售，問題是房市走十多年的景氣，是因銀行貸款利息低、購屋負擔輕，有錢的人根本不會存放銀行，在全球持續降息之下，也就不會有人願意大幅降價求售。

雖然房市買氣凍結，但祝文宇認為，房價難再大漲，部分已有小跌，台北地區現在買房正是時候，建議小資族購屋可看低單價地段、可負擔的區域，而不是「非住台北市不可」，像是新北市淡水建設已逐步到位，基隆市平實的房價都吸引很多購屋客。

此外針對近來台北市長柯文哲推動社會住宅，卻因租金太貴未獲民眾青睞，祝文宇說，全國仍有一成多的無房者，建議政府比照新加坡作法提供大量國宅，讓弱勢族群人人有房住，要注意避免只讓少數人得利才是真正公平。

全台上半季使用執照爆大量，創下自2009年以來新高，意味著即將進入推案交屋高峰期，不過由於近來房價下跌、貸款條件愈趨嚴苛，不少民眾「資金卡卡」，只能向建商借錢調頭寸，不過建商也因餘屋銷售速度緩慢，短期周轉壓力大，轉而向票券商籌資。業界預估，這波預售屋轉成屋的過渡期，可能會引爆一波「解約潮」。

蘋果日報報導，今年上半年度，全台建築物使用執照核發數量創下2009年以來新高，其中以新北市最多，台中、桃園次之，但大量推案交屋期，卻也使得不少口袋較淺的投資客現出原形。

預售案交屋，使得不少購屋者出現資金缺口，轉而向開發商借錢。蘋果日報報導，台北市南港、松江路建案，都紛紛傳出有數十位屋主向建商借錢，以減緩資金壓力。

不過建商自己的壓力也不小，由於近來房市交易冷清、去化速度緩慢，經濟日報報導，目前已開始有建商以「餘屋」作為擔保品，透過發行商業本票的方式，尋求短期週轉資金。票券主管向經濟日報說明，由於過去建商的存貨太多、現在房子不好賣，所以有不少建商只能以此方式籌資，今年以來，規模已超過200億元。

對此，房屋專家SWAY在東森財經台《57新聞王》中表示，現在建商會願意借錢給民眾，就是為了避免民眾退戶、斷頭，建商就承擔高額房屋稅的風險。但針對部分房市緊繃的區域，京城建設發言人周敬恆向蘋果日報說明，市場中已有不少預售轉成屋案件，出現「解約潮」、「斷頭潮」，小型的建商、口袋淺的投資客開始被掃出市場。

央行昨（13）日無預警宣佈，放寬房市選擇性信用管制；建商猛按讚，認為這是房市近年來政府首度採取的罕見救市措施，央行此時鬆手，對於穩定房市健全發展、刺激內需，將有很大的幫助。

不過，政大地政系教授張金鶚則大嘆，房市尚未打底完成，央行憑什麼突然鬆綁救市，鼓勵擁有第3戶以上或豪宅，到這些投資客炒作區域比較集中的地方買房子？更陷放款銀行、真的去買房子的人於不公不義。

不動產開發商業公會全國聯合會理事長、麗寶建設機構董事長吳寶田表示，央行放鬆不動產選擇性管制，對於房市健全發展、金融穩定，都有直接正面助益，尤其在總體經濟面臨嚴峻考驗的此時，央行主動採取積極性作為，對於改善投資環境、刺激內需市場，都將有很大的幫助。

台北市商業會理事長、北橋建設董事長王應傑表示，預期央行鬆手後，房市買氣會提升，有助首購和換屋者進場；不過，建議建商還是要適度降價，才能喚回消費者信心、消化餘屋。

長虹建設財務長陳茂慶表示，央行適度放手，讓房市回歸基本面、不要用政策著墨太多，才能讓房市回到正軌，是一件好事。

對於央行鬆綁，張金鶚感到相當「錯愕」！他痛批，房市好不容易朝向正軌；未料央行突然出手救市，沒有政策的正當性和必要性，更無助讓房市回到應有的底部、讓金融機構適度作到風控，反而鼓勵擁有第3戶以上的人、或豪宅戶，到這些投資客炒作區域比較集中的地方買房子？這顯然是陷放款銀行、真的去買房子的人於不公不義，央行憑什麼這樣作？

張金鶚表示，央行在此時房市正在整理階段，反而鼓勵銀行提高貸款成數1成給這些炒作區域的投資客，無異讓銀行面臨更大的放款風險，因為這些區域還沒探底完成、房價還在跌。央行不幫自住客、反而去幫助投機客和豪宅？「這很奇怪耶！」這樣的政策，說不通嘛！

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央行救景氣 第二戶免受6成管制

主計總處今將公布經濟成長率，恐面臨保2危機，央行昨參與拯救景氣大作戰，宣布鬆綁房市部分管制措施，且罕見以書面（Paper Meeting）方式召開常務理事會議，由央行副總裁楊金龍舉行記者會宣布，新北市八里、鶯歌與桃園市桃園、蘆竹、中壢、龜山四區不再列入管制，且第二戶貸款成數不受6成規定。

此外，豪宅貸款、公司購買住宅、民眾第3戶購屋貸款成數，均從現行5成放寬至6成，首波鬆綁措施今起上路。以購買新北市1億元豪宅為例，自備款可從5千萬元降至4千萬元。

「已沒建商敢碰」
住商不動產總經理陳錫琮說，央行本次局部鬆綁，對市場打下強心劑，預估能讓自住換屋族買氣回流，至於豪宅、公司法人購屋等，因價格已到高點，且多戶持有者的囤屋稅及豪宅稅等重稅影響，即使鬆綁1成，影響有限，但能避免市場短期硬著陸。
至於鬆綁桃園等管制區域，璟都建設總經理鄭明哲則說，已少有建商敢再碰這些區塊的土地了，鬆不鬆綁，對建商來說沒有意義。
央行自2010年6月宣布房市謹慎管制措施，持續打擊炒房，去年6月還新增新北市五股、泰山、八里與鶯歌，及桃園市的桃園、蘆竹、中壢與龜山八區域納入管制，且規定民眾買第3戶購屋貸款成數、豪宅貸款成數及企業購買住宅成數等項目，一律不得超過5成。

否認是選舉考量
央行昨天先把去年6月才施行的措施取消，不過新北市五股與泰山仍在管制範圍。對央行無預警召開書面理監事會議且宣布鬆綁部分房市管制，外界質疑是選舉考量，楊金龍說：「沒有。」
楊金龍提到，取消新北與桃園6區域管制，主要是房價漲幅減緩、建物移轉棟數減少、區域房價較低且價格滑落等因素，而提高貸款成數部分，則是考量銀行的新增房貸撥款及平均成數下降，且移轉棟數也減少。此外，實行5年多的管制措施已有成效，加上房地合一稅今年三讀通過、明年上路，炒房投機需求減弱，整體房市需求已轉向自住。

銀行訝異突鬆綁
但令人好奇的是，央行下月就要召開第3季理監事會議，為何急於此時宣布鬆綁？楊金龍說，央行隨時觀察房市動態，有些地區確實有向央行反映，甚至陳情與建議不必要（納入管制），才會在昨天開會，「包括財政部長張盛和在內7位常務理事均一致通過。」
對央行突鬆綁部分地區房屋貸款成數，銀行多表訝異。土銀個金部經理賴靖元表示，由於央行此次僅小範圍、局部性放寬，對房貸業務影響還需要觀察。

學者：激勵心理大於實質

看法分歧
中央銀行鬆綁打房政策，學者看法不同調。德明財經科技大學副教授花敬群指出，央行已經嗅到房市反轉趨勢以及國際金融情勢不穩對經濟層面帶來壓力，才會在昨天突宣布實質面效益極度輕微、但可帶來心理激勵效果的鬆綁措施。
花敬群分析，央行這種短期效益的措施，屬於扭曲調整，目的在於避免市場風險持續擴大，但鬆綁只會「輕放」不可能「大放」，一旦大幅放寬，會讓銀行對房市曝險過度增加。

張金鶚批不應該
他認為央行是想讓市場信心回穩，不致潰散、恐慌，預期未來幾個月可能再看到央行這種小幅度放寬。
政大地政系教授張金鶚則批央行舉措「非常不應該、嚴重扭曲市場機制」，他表示，高房價讓市場認為不合理，沒有人願意買房，房市因此買氣量縮價格下跌，是屬於市場正常反應，但房市反轉才剛要開始，央行卻突然要救市，「讓大家都很錯愕！」
張金鶚說，房市下滑，銀行更應自保，緊縮相關貸款，但央行反而是要增加貸款成數，會讓銀行業務推展上陷入兩難，且政府一手打房、一手護房，兩手策略讓市場無所適從。


自由時報
鬆綁房市 學者︰抱柴救火 反添風險

針對央行放寬部分地區房市選擇性信用管制，多數建商認為是宣示大於實質意義，央行本來就應該尊重市場機制，等到經濟糟透後，才想到要收拾之前所做的多餘事情；學者則痛批央行此舉無異是抱柴救火，反造成經濟及購屋者風險增加。

長虹建設財務長陳茂慶直言，央行這措施只是證明之前做了很多多餘的事，現在是在收拾之前做過多餘的事；麗寶建設副總經理何昭宏認為，放寬區域並非現在主要推案區，桃園最主要推案區是八德及青埔，並沒有在先前管制範圍內，推測應是房地合一上路促使稅制健全，央行也在進行調整。

業者︰推案量不大 宣示大於實質意義

住展雜誌企研室經理何世昌分析，央行此舉是宣示大於實質意義，放寬的六個行政區，其實今年推案量不大，買盤多是區域自住民眾，鮮少有一人多戶的投資客，預估未來這些區域成交仍難轉熱，但有助於建商推案信心。

不動產企研室專案經理曾敬德認為，今年買賣移轉棟數恐掉到卅萬棟以下新低，或許央行已評估投資客退出市場，才放鬆部分選擇性管制措施，可解讀是釋出善意，但不會造成房價飆風再起。

政治大學地政系教授張金鶚十分不認同，他批評，目前整體房市都往下走，這時候央行放寬管制，只會造成風險提高，除更難解決房市泡沫難題，造成未來經濟風險增加外，甚至會引起民眾誤解，貿然投資房地產，央行必須清楚解釋放寬理由，才能夠說服社會大眾。

27年前只須9年 薪資跟不上房價

兩代購屋運大不同，尤其身處寸土寸金的台北市，想購入1戶45坪、3房的新房，27年前雙薪夫妻得不吃不喝9年；但現今雙薪夫妻卻得不吃不喝45年，才能擁有相同物件。專家說薪資漲幅遠落後於房價漲幅，是一大主因。

實薪僅增18.3%
《住展》雜誌以行政院主計總處所公布的每人每月實質經常性薪資收入、與北市新屋平均單價為基準，統計自1988年至今，一般雙薪家庭到底要花多久的時間不吃不喝，才能在北市買到1間房。
據數據顯示，1988年時新建案平均房價每坪16.4萬元，每人每月實質薪資約3萬1690元，只要夫妻兩人9.7年不吃不喝，就能買到45坪的房子；但以現今新建案平均房價約每坪90.1萬元、每人每月實質薪資約3萬7489元換算，夫妻兩人得不吃不喝45年，才可購入45坪新房，且房屋室內面積，更因公設比升高變得更小。
《住展》雜誌企研室經理何世昌分析，購屋痛苦指數居高不下主因是薪資漲幅遠落後於房價漲幅，「27年來北市新屋平均房價大漲約4.5倍，實質薪資卻只增約18.3%。」

利率也有影響
政治大學財務管理系教授陳明吉認為，以全國國民平均實質薪資來計算北市購屋痛苦指數略為失真，「且27年前利率在20%左右、現在僅有2%，民眾負擔也不同。」但陳明吉說，北市房價偏高是事實，資產不夠的人自然摸著鼻子往外圍購屋去。

名模洪曉蕾與夫婿王世均所居住的大安區仁愛路三段「禾康世家」樓中樓豪宅，昨（13）日台北地院進行法拍，法拍底價2億4,695萬元，總坪數139.96坪，2個升降機械車位共7.78坪，法拍底價含車位每坪約176.44萬，一拍結果，無人投標以流標收場。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，此次名人豪宅法拍，拆算法拍底標單價為176萬，現為房市盤整期，市場行情約在150萬左右，一拍價格高於買家期待，因此流標，預計二拍8折後的價格拍出機率較大。

張旭嵐分析，「禾康世家」位於台北市仁愛林蔭官道，距捷運忠孝復興站與大安站約800公尺，走路約10分鐘，離知名的豪宅「仁愛帝寶」僅500公尺，與「仁愛吾疆」隔仁愛路相望。

根據實價資訊，該社區102年6月出現一筆交易，移轉樓層亦為6、7樓中樓，交易總價為1.4億元，總坪數139.96坪，車位總坪數7.78坪，含車位每坪單價100萬元，因此若該筆名人豪宅以二拍每坪底價約140萬元，吸引置產族進場意願較高。

國民黨6月將淡水區民眾服務社「回贈」新北市政府，消息一出，現址成了「兵家必爭之地」，消防、里長等多單位爭搶。新北市財政局13日現勘，同意接受捐贈，後續進行產權移轉，未來用途將在2個月內定案。

淡水區民眾服務社位於淡水老街尾端，1984年由台北縣淡水鎮民代表會無償贈與，作為淡水區黨部、民眾服務社使用，但過去31年間，產權取得正當性飽受質疑，地方要求把空間還給市民的聲音始終不斷。

國民黨新北市黨部主委林新欽指出，過去黨內一直有返回聲音，今年初報請黨中央同意，6月社員大會通過後，已搬遷完畢。

國民黨新北市黨部5月同意將2層樓建物「回贈」市府，淡水區黨部另尋辦公地點。財政局昨確認建物現況與產權無虞，同意接受捐贈，依程序辦理產權移轉，最快2個月內完成，再評估用途。

淡水新生里長洪正宗昨帶著10多位里民前往現場「聲援」，爭取作為活動中心，他說，里內老人多，卻苦無適合大型活動場所，民眾服務社可提供辦理共餐及看報紙等用途。

新北市第三救災救護大隊長程昌興指出，滬尾救生分隊緊臨淡水河口，是新北唯一專責救生的消防分隊，現有廳舍空間不足，盼能爭取作為車輛、船艇停放空間，未來可望增設中隊，擴編人力。

另外，淡水區清潔隊、新北市高灘處也表達爭取意願，希望作為人員安置場所；社會局也提議作為公托中心。

財政局表示，考量各單位皆有需求，匯集意見並要求2周內提出使用計畫，並一併檢討將於10月遷移的淡水地政、戶政事務所、清潔隊現址共3棟建物，審核後合理分配。

新北市政府交通局表示，淡海輕軌採統包模式進行，設計與施工併行，2014年開工以來，工程團隊即進行土建、軌道及機電系統相關設計，並配合設計進度接續展開土建工程施工及機電設備製造。

新北市政府交通局再次澄清表示，為縮短淡海輕軌施工期程，2014年8月於濱海路展開第一階段人行道削減及植栽移植工程，另2013年10月於淡金路(坪頂路至中正東路)進行高架橋基礎工程，目前進度已達97％，可於預定期程2015年10月前完工。

主體工程部份亦配合設計成果於2015年3月起除於濱海路一段中山北路口架設圍籬，進行高架橋基樁基礎及平面路段人行道削減施工，2015年8月起又陸續於濱海路及沙崙路架設施工圍籬，進行中央分隔島、人行道、植栽、路燈等設施移除及高架橋與軌道路基工程之施工。

另有媒體報導淡海輕軌進度緩慢，進度只有2％，交通局表示，目前實際進度依管制計畫期程如期持續推動，並無進度嚴重落後之狀況，預定至2015年底進度可達8.83％，2016年底進度可達34.25％，2017年底進度可達81.06％，2018年底工程可全部完工。

有關媒體及網路報導淡金路部分路段(坪頂路至中正東路)淡海輕軌施工什麼都沒有一事，新北市政府交通局說明：高架橋施作前須進行地下結構物基樁及基礎施作，因該位置鄰近交通繁忙之中正東路路口，係採長跨距橋梁跨越，以降低交通衝擊，其基樁及基礎尺寸亦須配置較一般高架路段為大，施工時間較長。又在施作基樁及基礎前，必須先進行地下既有結構物及電力、電信、自來水、瓦斯等民生必需管線之障礙排除，並在施工期間以轉供及替代管線方式維持民眾對於水電瓦斯之需求。也由於上述工程大多於地下施工，因此地面上不易察覺工程進度，目前進行地上結構設計及施工前整備工作，以利進行地上結構物工程，目前民眾及媒體拍攝的畫面，是基樁基礎工程施作完成道路回填後的狀況。

新北市政府交通局表示淡海輕軌為捷運三環三線指標路線，亦為北台灣及本市第一條輕軌工程，定將戮力要求工程加速進行，以達成2018年底完工之目標，讓市民盡早享受更便利的捷運路網服務。

桃園市長鄭文燦2015年8月12日出席「財訊2015智慧城市x市長論壇」中表示，航空城計畫目前在正確的軌道上，2015年10月到2016年4月，「全區聽證」完成後，航空城計畫將有基本的定案。市府也將逐步推動智慧城市，加快腳步推動桃園的基礎建設，如：建設捷運路網、加強污水下水道系統、設置美術館、航空城會議展覽中心等重大建設，提升桃園的競爭力，讓桃園更進步、繁榮。

鄭文燦說，桃園是六都中最後升格的直轄市，但桃園預計每年人口成長5萬人，是全台人口成長最快的城市，桃園也是全台產業重鎮，工業產值連續12年全國第一，擁有許多高科技、傳統產業、大型及中小型企業，有29處工業區，面積高達6000多公頃。桃園的工業投資不斷成長，桃園同時也是年輕的城市，平均年齡37歲，因此在推動智慧城市方面，不論交通、醫療、防災、環保生態等，市府都會積極的推動。

鄭文燦強調，桃園智慧城市將朝智慧交通、智慧生活、智慧政府、智慧環境、智慧防災等五方向推動。智慧交通方面，透過E-TAG蒐集資訊反映交通路況，機場捷運線全線提供Wi-Fi；智慧生活方面，將發行市民卡，擁有乘車、借書、門禁、會員、信用卡等多功能用途，將發行78萬張，並推動雲端書庫、雲端美術館，方便偏鄉使用；智慧政府方面，將1999、市政信箱、市民陳情等整合成一個處理系統，建立智慧村里行動里長系統；智慧環境方面，利用智慧派遣系統，環保稽查人員接獲申訴後，4小時內抵達污染地點，推動房舍屋頂設置太陽光電發電設施，利用電子腳鐐監控工廠偷排廢水等，希望桃園成為智慧電網示範城市；智慧防災方面，利用歷史資料建立水情系統及防災系統，讓地方政府不只掌握資訊，還能有效的實際運作。

鄭文燦表示，過去航空城計劃存在內線交易與炒地皮的陰影，新市府團隊上任後，不分一般農業區、特定農業區，全部都要經過聽證程序，在市府的積極溝通下，交通部也採納市府意見進行「全區聽證」。另外，他也建議交通部，由第三方學者專家主持聽證會議，讓支持與反對的意見公開討論，預計2016年4月完成「全區聽證」後，航空城計劃將有基本定案。

鄭文燦提到，市府也建立航空城土地交易透明化平台，減少人為炒作的弊端，並進行航空城計劃範圍內的文化資產調查，譬如舊埔心海軍基地，過去是黑貓中隊駐地，保留了二戰與冷戰時期的軍事文化資產。同時，市府將保留航空城範圍內20口埤塘，作為滯洪池及生態公園等規劃，作為韌性城市及海綿城市的願景。

鄭文燦指出，在航空城計畫中，除了發展物流經貿園區，也規劃綠色創新產業園區，如生技、綠能、雲端等產業，其他還有旅運及產銷園區、行政及商業服務區，另外在樂活優質住宅區方面，採取的策略是「先產業，後住宅」，鄭市長強調，沒有產業及投資廠商的進入，航空城就不會成功。

鄭文燦提及，航空城計畫持續地推動，而且是在正確的軌道上進行，明年4月全區聽證完成後，將有基本的定案，再逐步實現智慧城市、產專區等目標，希望航空城計畫成為台灣智慧城市的典範。鄭文燦表示，過去航空城計劃爭議不斷，但他不希望航空城變成紙上計劃，希望航空城帶動產業的成長，成為未來智慧城市發展的模範。

鄭文燦還說，機場捷運全長51公里，共有22站，是全台最長的捷運，目前正進行系統測試(IST)階段，測試完成後進入營運前運轉測試。未來旅客可以在捷運台北站(A1)預辦登機及托運行李，旅客只要帶著護照就可搭乘捷運到機場，相當方便，從捷運台北站(A1)到機場，搭乘直達車只需35分鐘，北北桃將成為一日生活圈。桃園是國家大門，也是旅客進入台灣的第一站，桃園也應進行各種建設，展現國門之都的水準。

鄭文燦重申，台北市及新北市20年來已完成許多基礎建設，而桃園的基礎建設正加緊腳步，如機場捷運將通車，其他捷運線也積極進行建設，另外也加強污水下水道系統的接管率，積極規劃一座市立美術館，並在航空城計畫中於青埔建設會議展覽中心等，推動智慧城市，提升桃園的競爭力，讓城市的基礎建設順利轉型成功。

農曆七月鬼門開，福地(墓地)周邊住宅再度成為討論話題。根據好房網以地址搜尋並統計近兩年台北市內墓地周邊宅的住宅成交均價發現，福地周邊住宅房價竟有高達18.5~3％的跌幅，僅文山區辛亥路四段周邊一枝獨秀，不僅有5.6％的漲幅，更高於文山區均價。其中南港區研究院路三段，不僅低於行政區均價達40％，更是北市罕見的「3」房價字頭。好房網總編輯吳光中表示，墳墓、殯儀館一般都被視為嫌惡設施，周邊房價往往比同行政區的其他地段便宜，但隨著時代變遷，加上高房價時代，福地宅反而可成為較無民俗禁忌，想撿便宜的消費者的購屋好選擇。

大安區臥龍街年跌18.5％最多，與行政區價差27.5％
受惠遷葬政策、捷運比價效應 辛亥路四段年漲5.6％

根據好房網2015年統計資料顯示，大安區臥龍街單坪64.7萬，是全台北最貴的福地宅，但相較2014年住宅均價單坪76.7萬元，年減幅高達18.5％，也是價跌最多的福地宅。有趣的是，北市所有福地宅僅臥龍街及辛亥路四段具捷運宅優勢，兩者皆位於捷運文湖線，且僅差一站，臥龍街福地宅單坪房價64.7萬元，辛亥路四段單坪房價48.4萬元，不到5分鐘的車程，每坪價差竟達16.3萬之多。有巢氏房屋發言人劉炳耀顧問說明，兩站會有較大價差，主要是因為臥龍街位於大安區，而辛亥路四段為文山區，辛亥路四段周邊住宅，因近年政府遷葬政策，辛亥路四段一帶的公墓已開始陸續遷移，並規劃為公園綠地，吸引不少算盤打得精的購屋族，進而推升當地房價。

「3」字頭輕鬆買房，文山區福興路、南港區研究院路三段
文山區福興路年跌一成，土石流淹沒房價，搶便宜趁現在

好房網進一步統計北市福地宅發現，文山區福興路及南港區研究院路三段，住宅均價僅37.9~36.7萬元，如以購買20坪來看，總價不到千萬，輕鬆入住台北市。

吳光中表示，位於文山區的福興路住宅房價，每坪37.9萬元，近一年更有高達10.6％的跌幅，反觀興隆路二段，單坪房價51.1萬元，福興路僅是轉個彎，單坪價差逾10萬，吳光中分析興隆路二段則生活機能完善，並有靜心中小學學區，而福興路周邊有許多福地且位於巷弄內，新成屋較多，因近山坡地，如遇瞬間大雨，部分地區曾淹水或土石流，間接影響房價，但靠興隆路二段仍有不少物件可供挑選，建議預算有限，想撿便宜的消費者，不妨多走幾步路，多看多比較，也可用較低的預算，買到理想物件。

吳光中提醒，由於國人對福地多多少少仍有所忌諱，認為陰氣較重，加上福地大多靠山，除了濕氣也令人不舒服，如遇颱風，也有土石流的顧慮，建議民眾購屋時多加留意。不過周邊住宅房價相對親民許多，尤其市區內的福地周邊住宅交通方便，距離捷運站不是很遠，加上政府政策，福地會陸續遷出，自然較容易為百無禁忌的年輕人所接受。

台中車站特區在政府砸下372億元保存舊建物並建造新站，朝更國際化、現代化地標商圈發展下，搭配鐵路高架化年底通車、大型都市計畫陸續完成等利多加持下，台中房仲業者認為，位於車站特區周邊的東區，目前房價還在「1」字頭，與南區，甚至是大里市區、太平市區出現2至3成的價差，因此，東區房價可望掀起落後補漲行情。

台中房仲業者以南區的登陽建設「聽河」個案為例，目前每坪開價平均在29至32萬元；再看大里區聚合發建設「君大院」案，每坪開價平均25至33萬元；另太平區惠宇建設「新觀」，每坪開價也達22至26萬元。

房仲業者強調，從台中市南區的中興大學到東區的東門路，直線距離還不到2公里，東區搭上台中車站特區大翻轉的順風車，地理條件跟著水漲船高，房價卻還遠遠落後周邊其他區域，近年來吸引許多建商卡位推案。

包括麗寶集團旗下名軒開發推出「美好莊園」案、林維建設的「湖濱雙星」案；其中，「湖濱雙星」案每坪開價28至36萬元，反觀「美好莊園」案每坪房價還在「1」字頭，單價遠較其他新案親民許多，近期就吸引許多來自周邊的區域人口湧入購買。

名軒開發總經理李木鐸表示，「美好莊園」案每坪房價從19萬元起，可說是東區最親民的新建案，不僅吸引東區的在地客源，更受到南區客戶力捧、占了總來客數的3成；另來自大里區、太平區的客源也不少，就是看準東區未來的發展潛力，相繼湧入購屋置產。

甲桂林廣告副董事長曹瑞濱表示，全球先進國家的主要車站皆扮演觀光行銷的重要角色。例如東京車站，是新舊歷史交融的城市典範，2012年進行都市更新，擴建30多座月台，每天逾200萬搭乘人次，周邊的新丸大廈、東京車站大飯店、KITTE等皆成為復甦後的嶄新地標，原本商業重鎮成為「居遊賞憩」的觀光景點，每年超過2,000萬觀光人潮。

曹瑞濱強調，台中車站極具戰略地位，尤其隨著斥資80億元打造的國際「艾美酒店」的進駐、秀泰影城與南山人壽攜手合作的「陽光」與「勝利」雙商場，以及「台糖湖濱生態城」、建國市場遷建、康橋計畫、新盛綠川水岸廊道計畫等重大建設，匯聚超過600億元的龐大投資，東區明珠即將大翻轉，但「東區的房價卻還在1字頭，真的太委曲了！」

台中房仲業者表示，台中市長林佳龍喊出「生活首都」目標，車站特區成為居住首選的關鍵，在於後站變前站，而附近的台糖湖濱生態園區以「都市叢林」概念規劃公園、綠地、綠園道；全球豪宅皆因「綠」而貴，台中車站特區放射帶中，擁有22.25公頃打造台糖湖濱生態、旱溪與東光自行車道，將成為優於秋紅谷的新休閒人文空間。

不僅如此，台中市政府7月啟動「綠空鐵道軸線計劃」，在政府與民間齊力推動下，將活化高架鐵路下的空間，串聯沿線的干城、台糖湖濱生態園區、車站鐵道園區、中區再生計畫區、文創園區及邢務所日式宿舍園區，讓商業文化活動進駐，打造全台第1條「紐約High Line鐵道空中花園」。台中建商認為，東區已匯聚所有發展條件，房價補漲行情可期。

旗下上海穎軒將通過銀行向旭達房地產提供3.91億元，相當於約4.79億港元的委託貸款，年利率為7.9%，為期六個月。


綠地香港控股有限公司8月13日公告，公司旗下上海穎軒與旭達房地產、天津旭科房地產開發有限公司及旭海房地產訂立了一項融資框架協議。

根據協定，上海穎軒將通過銀行向旭達房地產提供3.91億元，相當於約4.79億港元的委託貸款，年利率為7.9%，為期六個月。旭達房地產須於委託貸款到期時一次性償還整筆委託貸款。委託貸款須按季支付利息。

據瞭解，委託貸款將以旭達房地產提供的天津旭科房地產50%股權質押、旭海房地產提供的旭達房地產的10%股權質押、以及天津旭科房地產提供的土地使用權抵押以及旭輝中國及天津旭科房地產的保證作為還款擔保。

此外，上海穎軒將繼續為該項目提供進一步900萬人民幣融資，以此取得旭達房地產的90%股權。由於綠地香港對旭達房地產的營運並無控制權，此次股份收購將不會導致旭達房地產入帳作為綠地香港的子公司，而會入帳作為“其他可供出售金融資產”。

另據公告，天津旭科房地產還將委聘綠地金服按專案融資框架協議所述為其提供融資安排服務及相關的實施工作，並向其支付336萬元，相當於412萬港幣的費用。天津旭科房地產須於專案融資框架協議訂明的日期及委託貸款的最終還款日期前以人民幣形式向綠地金服支付有關費用。

央企地產公司的重組、整合和土地等資產注入，催生了一批批“巨無霸”公司。近期最引人關注的就是“招商系”和“中交系”兩大央企集團的房地產業務重組，如何有效整合公司業務、人力、文化，避免新平臺落入“大而不強”的陷阱，在樓市進入“白銀時代”的當下，顯得尤為重要。

曾幾何時，“招保萬金”，被稱為中國房地產上市公司“四強”，素有“最瞭解招商地產的不是他的員工，而是經常玩股票的股民”之說。

如今，因增長緩慢，招商地產已明顯滑出第一梯隊。背倚大樹的招商地產緣何掉隊，是管理漏洞還是戰略失誤，亦或是人為因素？

去年銷售額僅510億

據其官網介紹，招商地產成立於1984年，是中國最早的房地產公司之一，是央企招商局集團三大核心產業中房地產板塊的旗艦公司，國家一級房地產綜合開發企業，是集開發銷售、租賃經營、物業管理於一體，物業品種齊全的大型房地產開發集團。

這樣一家有著深厚背景的地產企業，卻在地產“黃金十年”中逐漸掉隊。

2010年的數字不得不提。這一年，招商地產錄得146億元的合同銷售額，較2004年增幅僅為4.1倍。而其競爭對手萬科、保利、金地分別錄得1026億元、660億元和280億元，較2004年分別增長12.4倍、13.7倍和7.8倍。招商地產銷售額僅為金地280億元的一半。

這一年，招商局集團加速對招商地產的組織結構、業務模式、管理體制等進行調整。2010年因此成為招商地產的轉折之年。

但重歸第一梯隊，並非一路坦途。2014年，招商地產的銷售金額為510億元，僅為萬科、保利同年銷售金額的23%與37%，且被碧桂園、龍湖地產、融創中國等後起之秀超越。

一位上市房企高管向《每日經濟新聞》記者透露，類似招商、大華等老牌國企，整體的企業文化不夠激進並偏於保守，企業發展速度就慢了下來。管理體制調整後，招商地產的精神面貌有所改善，但已經錯過了“黃金十年”。

重回第一梯隊並非易事

早在1990年，招商地產就確立了“立足蛇口，依託內地，面向海外”的發展方針。20多年間，雖然全國化佈局穩步發展，但由於受制於一些因素，招商地產難以稱得上實現了最好的發展速度和狀態。

2011年，招商局集團發生了一些人事變動，原招商地產董事長孫承銘升任招商局集團副總裁，分管集團地產業務。原公司董事總經理林少斌新任為董事長，同時擔任招商局總裁助理，公司原副總經理賀建亞接任總經理，楊天平當選為公司副董事長。

與此同時，招商地產也升級為集團一級公司，直接接受集團總部的戰略規劃部署。

當年，新任招商地產董事長林少斌在2011年度股東大會上明確提出，公司要在專案開發的管理上進一步以各城市公司為中心，提高城市經理開發專案的自主性和積極性。

這種變化被外界認為是總部管控方式的轉變，有助於從現實層面縮短招商地產的決策鏈，優化其決策能力，也因為管理架構的精簡，可以更快地實現上傳下達，提升運作效率。

然而，時隔兩年，招商地產人事變動再起。2013年7月，招商地產發佈通知，董事長林少斌將不再擔任招商地產行政總裁和招商地產黨委書記、委員職務，招商地產總經理賀建亞成為招商地產第一責任人。

2013年9月，剛剛就任“第一責任人”不久的賀建亞就拋出了總額達64.87億元的增發方案。但這距離招商地產上一次增發方案獲批已經過去了5年時間。2008年，招商地產增發募集近60億元獲批。

優淘城總裁、資深地產專家薛建雄表示，最近幾年，開發商的機制比較靈活，但招商地產的機制管理比較嚴格。對風控要求很高，難免束縛了發展的腳步。

2011年，時任招商地產總經理的賀建亞在接受《南方都市報》採訪時表示，將繼續採取相對均衡的拿地策略，注重以下原則：“一是量入而出，永遠是在保證基本現金流穩定的情況下尋求擴張，當然我們會適當地增大一些杠杆。之前招商地產在負債方面偏保守，融資成本和負債率都是全行業最低，這在某些階段是合適的，但這兩年處在一個加息和縮緊流動性的時期，需要調整思路。”

前述上市房企高管表示，由於招商地產的擴張戰略不夠激進，土地儲備偏少、高速規模擴張也沒有開展起來。


2014年，招商地產開始在土地市場上發力。其2014年報指出，在公司成立30周年之際實現“30年30城”的戰略佈局，成功布點全國30個城市。一二線城市的佈局得到顯著鞏固與加強，年內在上海、廣州、深圳、南京等核心城市通過招拍掛、收購等多種方式，新增專案資源610.74萬平方米，其中公司權益面積466.23萬平方米。

但上述報告同時指出，近年來，公司區域銷售及產品結構逐年變化，二、三、四線城市項目占比逐漸增加。2014年，毛利率相對較低的地區及產品結轉收入比例同比上升，導致公司房地產開發業務毛利率同比下降。

上述房企高管告訴記者，招商地產錯過了房地產市場發展的“黃金十年”，重回第一梯隊並非易事。

成都ICC（環貿廣場）坐落于成都商業金融核心區域東大街，地理位置得天獨厚。但《每日經濟新聞》記者調查發現，在拿地8年之後，成都ICC僅建了1/3的住宅用地，商業主體還在整治地基，而周邊的許多樓盤大多已經竣工。這樣的現象難免讓人覺得不可思議，但結合近來港資房企不斷拋售內地物業我們可以發現，港資房企在內地房產市場回暖的背景下，仍不看好未來的行情，他們更看重利潤，緩慢開發和拋售行為或許只是為了保存實力。

“天府門廊，怎麼走？”日前，一個從香港來的旅行團領隊拿著成都市地圖，不停地問路人，但很多路人都搖搖頭，就走開了。

在香港，“維港門廊”有口皆碑，遠遠望去，屹立於維多利亞港入口，早已成為香港獨特的城市地標，其背後的謀劃者就是新鴻基地產。但是《每日經濟新聞》記者注意到，在成都天府門廊並不為人熟知。

8年前，新鴻基在成都輕鬆拿下“東調”戰略推出的259畝大盤，意欲打造世界第五座ICC項目。如今8年過去了，成都ICC僅建了1/3的住宅用地，作為主體的商業還在整治地基，另有1/3用地荒蕪。那麼，拿地多年卻開發緩慢，新鴻基地產意欲何為？

拿地樓面價僅為2769元

這一切都要從14年前的成都“東調”戰略說起。當時政府對東郊工業企業實施搬遷，被劃入搬遷名單的攀成鋼片區騰出了3000畝土地，且地處東二環與東大街東沿線交叉位置上，因此備受市場關注。

成都ICC所在的259畝地塊，號稱是攀成鋼的頭號巨幅地塊，2007年底公開“出嫁”。成都市國土局土地出讓公告顯示，上述宗地編號具體為“JJ46(211/212/252)：2007-092”，其中規定B1及C1地塊為商業金融業用地，主體建築高度均為280米。

一位參與過當時土地競拍會的成都地產人士回憶說，“當時以為這塊地爭奪會很激烈，但現場只有新鴻基一家舉牌，最後底價成交，樓面價為2769元/平方米。”

實際上，新鴻基地產的野心是複製“維港門廊”，打造“天府門廊”成都ICC。按其設計，上述B1與C1地塊的主體建築就是“天府門廊”的兩根擎天門柱。

新鴻基地產介紹說，成都ICC將以商業、購物及金融為核心，發展高端商業、銀行、保險、證券、基金、信託等金融業務以及與之相關的法律、評估、審計、會計、諮詢策劃等專業服務。

從公開內容看，引入成都ICC是攀成鋼板塊走向高端服務業的關鍵起點。日前，坊間傳言成都多個商業項目陷入停工或半停工，這讓仍未顯山露水的成都ICC備受關注。《每日經濟新聞》記者在現場看到，成都ICC的A地塊是“天曜”豪宅，被圍欄圈起來的是B地塊，正在做地下工程，有塔吊旋轉，C地塊為一片荒地，成都ICC銷售中心就掩映在這片荒地東頭的樹林中，除2~3名置業顧問值班外，停車場車輛稀少，少有看房者。

成都ICC銷售中心一位置業顧問介紹說，A地塊純住宅項目“天曜”共有928戶，已進入尾盤，剩下100餘套大戶型去化難度較大，售價約11000元/平方米。權威資料顯示，天曜首次開盤時曾賣到14000元/平方米。

記者以購房者的身份登上天曜一棟清水房，從陽臺上遠眺，整個攀成鋼片區一覽無餘，ICC項目的B、C地塊盡收眼底。一個拿地8年的高端綜合體項目，至今不是空地就是工地，讓人對新鴻基地產的操盤思路頗為費解。

記者查閱新鴻基地產各財年的年報發現，新鴻基地產香港環貿廣場開發週期並不長，於2005/06年財年內動土，至2009/10年財年落成，動工到租戶入駐僅4年。

周邊樓盤多已竣工

一位成都地產資深媒體人回憶說，2011年5月，成都二環內房價每平方米首次突破一萬元，樓市調控升級，攀成鋼板塊除了成都婦女兒童中心大樓，也只有華潤二十四城等幾個在建樓盤，但大片土地並不是沒人要，而是早已成了各房企巨頭的“囊中物”。

如今，群龍聚首的攀成鋼開發速度一直很慢。2011年11月，綠地集團打破沉寂，宣佈即將推出綠地錦天府，意味著該板塊首次從概念進入落地。

值得一提的是，吉寶淩雲峰閣與環球匯天譽分別於2012年4月與5月開工，分別於去年6月和年底竣工。與之相比，成都ICC純住宅“天曜”雖與綠地錦天府於2011年9月底一起開工，但記者看到其至今仍在施工，而綠地錦天府早已於2013年6月完工。

截至目前，拿地稍晚的通用時代國際社區、伊泰天驕、樂天聖苑、中洲中央城邦、中糧鴻雲等多個中高端項目已處於現房銷售或准現房銷售階段。中糧地產去年8月拿下“中糧鴻雲”剛需地塊之後，僅隔1個月即啟動開工，記者近日現場踩盤時看到多棟樓盤均已建起了10多層。

除了成都ICC之外，在片區內環球匯天譽拿地成本最低，其樓面價為4200元/平方米，而售價達1.5萬元/平方米。這足以看出港資房企比內地房企具有較大的銷售毛利率彈性空間。

當前，攀成鋼板塊的問題顯而易見。今年4月份，中糧鴻雲與樂天聖苑在同一節點首次開盤，同台對壘。成都某地產機構負責人表示，該板塊同質化嚴重，缺少高端商業配套。

如今，攀成鋼板塊內住宅樓盤林立，業內期待成都ICC早日面市，並將之與仁?置地廣場及IFS相提並論。但新鴻基拿地8年來，僅開發了1/3的住宅地塊。新鴻基地產2013/14財年年報透露，成都ICC剩餘部分將於2017/18財年或以後完工。

在成都某房企行銷高層看來，港資房企喜歡慢開發造精品，對市場判斷很謹慎。他們拿地時片區不成熟，但肯定不是資金問題。成都天坤地產副總經理賴翰林告訴記者，“根據國家相關規定，土地拍賣後兩年內必須開發，否則無償收回。”

日前，記者向新鴻基地產、九龍倉與?基地產總部分別發去了採訪提綱，截至發稿時仍未收到回復。

針對相關問題，記者近日採訪了成都市國土局，該局土地利用管理處副處長韓軍解釋說，“法律上，沒有 囤地 概念，只有閒置土地。根據國土部53號檔界定，也需經過調查界定。沒有經過調查程式，只能說涉嫌。是否閒置土地，要按照合同簽訂時的宗地調查，而不是按宗地劃分的地塊。”

上個月下旬，國土部成都督察局督促成都市加大閒置土地處置整改力度。那麼，新鴻基成都ICC地塊是否會被處置整改呢？業內人士認為，“原則”之外還有特例，這一政策非剛性。成都一位不願具名的房地產律師指出，港資房企有錢，地方為了招商引資對其很照顧，他們一拿就是數百畝上千畝，雖然早期規定了單宗不超200畝等，但現行政策對他們約束仍不夠。

或與母公司變動有關

一位接近新鴻基成都高層的某知情人士透露，新鴻基用香港ICC國際化概念設計方案，迎合國際金融機構入駐需求，方案設計及建造標準很複雜，在對接成都ICC項目中，卻遲遲難以落地，期間歷經多次博弈。而新鴻基地產官方於2008年7月份曾雄心勃勃地說，他們要把成都ICC打造成國際級綜合項目典範，品質可媲美香港“維港門廊”。“現在挖地基的是B地塊 凱旋門 ，設計太複雜了。裙樓的商業很複雜，技術是其一，他們請的是香港凱達環球和嘉博建築事務所，國際規範與國內規範有衝突，調了很久。以香港看法，調出來的商業結構太痛苦了，達不到他們的商業要求，就擱置了。”上述成都某知情人士說。

某國際地產服務機構成都分部相關人士透露，他們去年開始介入成都ICC商業部分招商代理，還負責與專案相關建築事務所協調如何優化建築設計，儘早落地。

上述知情人士補充說，新鴻基正準備論證C地塊，研究住宅需求，現在大戶型普遍不好賣，他們想改成小戶型，市場調研快半年了。“先做住宅，不牽連裙樓商業設計。說慢肯定慢，開發商沒必要這時讓建築單位進場。”

現在看來，新鴻基似乎有些騎虎難下。目前，攀成鋼內絕大多數專案為迎合市場做成了“首改”或“再改”的中小戶型產品，區域競爭白熱化。那麼，新鴻基地產為何不早推1號和3號住宅用地？實際上，像綠地錦天府彼時借助快銷模式，通過高端活動配合圈層行銷，已基本去化完畢。


某國際地產機構成都分公司負責人說，“內地樓市的黃金時期，這個年份卻在香港很糟糕。香港戴德梁行當年被兼併時，在內地和香港是盈利的，在亞洲卻是虧損的，被賣出去就是母公司出了問題。如果出現這種節點不搶的話，肯定是母公司出了問題。”“李嘉誠拿下成都南城都匯，也是囤積了很多年。他們很聰明，不會幹虧本生意。”上述機構負責人補充說，一定要站在母公司角度去觀察。

公開資料顯示，新鴻基地產決策層的郭氏三兄弟郭炳湘、郭炳江與郭炳聯，近些年沒少捲入輿論漩渦。先是郭炳湘因郭氏家族風波2008年被免去公司主席兼行政總裁，2011年郭炳江和郭炳聯上位，從公司聯席副主席兼董事總經理升為主席兼董事總經理，不料1年後兩人集中涉案，後被保釋複職。不過，記者仔細查閱新鴻基定期報告發現，2014~2015年中期報告透露，郭炳江已不在公司董事局之列，僅有郭炳聯為公司主席兼董事總經理。

　過去近兩個月的股市行情為去年下半年以來的牛市行情按下了停止鍵，也讓無數股民的心情為之低落。在股民們重新認識股市、調整倉位元的同時，一部分投資者已將眼光重新投向了固定資產投資領域，而具有口碑的核心地段高端物業，也成為此輪不動產投資的首要選擇。

　　股市震盪加劇資金回流樓市 半年房貸紀錄首破萬億

　　中國股市剛剛經歷一場股災的“洗禮”。6月中旬股市暴跌之前的兩周，中國股市新增開戶數高達290多萬，暴跌之後兩周環比下降近五成。進入7月，新增股市開戶數並未有明顯增高，市場進入觀望狀態。“在股市暴漲中受益的股民，將會陸續選擇高位套現，並很可能用來買房，大量的股市資金可能在四季度流入樓市。”前華遠地產董事長任志強直言。

　　而實際上，不少獲利較多的投資者早已開始考慮回歸樓市。他們表示：投資有其客觀的週期及規律，2008 年股市大漲之後，便是房地產市場的蒸蒸日上，儘管歷史不會按部就班，但對投資者而言仍有較強的參照作用。眼下，京城房產的漲幅已經完全超乎人們想像，房價也在政策利好之下明顯回升，將股市中的贏利取出回歸樓市稱為不錯的選擇。

　　業內也指出，下半年股市資金流向樓市也是必然選擇。其一，最近股市波動明顯，但樓市卻是利好不斷，事實上，截止至7月初，投資房產依舊比股市更穩健;其二，投資優勢和居住優勢兼備的優尚產品越來越多，儘管在調控期一線城市的品牌產品依舊有小幅上揚的空間。因此，前期在股市賺了錢的投資者下半年回歸樓市恰逢其時。

　　風險低回報穩政策預期向好 京城樓市投資吸引力倍增

　　“牛市辛辛苦苦賺了幾個月的錢，一周就全虧完了。”上週末，股民張女士正在某樓盤看房，她介紹，從去年底開始入市，她投入了約200萬元，在股指節節高漲的背景下，到今年5月份，她已經賺到了將近100萬元。然而，讓張女士沒想到的是，前不久在大盤暴跌之下，僅僅一周多時間，她賺的錢就全部虧完了。張女士說，自己是“新股民”，沒經驗，手上的余錢幾乎全砸在股市裡，經過這番股災，至今心有餘悸。

　　近期，記者走訪多家樓盤行銷中心瞭解到，不少股民都正在看房。“有相當一部分買房人認為股市近期波動巨大，風險增加，投資不動產讓他們覺得心裡更踏實。”一位行銷負責人介紹。

　　有研究機構發佈報告，今年一季度持股家庭與未持股家庭購房比例相當，但是到二季度，炒股家庭的購房比例由一季度的2.3%大幅上升至3.7%。總體來看，股市資金撤出流向房市的跡象已經顯現，或將成為助推房市發展的又一動力。

　　中原地產首席分析師張大偉表示，購房者對市場的預期將明顯向好，7月房地產市場升溫延續。今年上半年，在多輪貨幣信貸政策和房地產調控政策的鬆動下，北京樓市已經出現成交量的明顯提振，預計下半年北京樓市的成交量還將保持穩定增長勢頭。

　　高端物業價量齊升 核心地段珍品仍是首選

　　“實際上，從上半年開始，已經有一部分先知先覺的高端投資者開始分批次地抽調資金進入樓市了，其投資標的多是位於京城核心地段的知名物業。”在前不久舉辦的一次房地產峰會上，有房企高管透露了這樣的秘密。據瞭解，上半年，北京3000萬元以上的高端物業的成交量遠超去年同期的成交量，北京高端物業市場量價齊升，也因此真正迎來“豪宅元年”。

　　據建委網簽資料顯示，6月，北京市7萬元/平方米以上高端物業成交明顯上漲,單月累計簽約已達63套,其中，地處CBD核心區域的廣渠•金茂府6月份成交14套，總金額5.24億，登頂北京市單價7萬以上豪宅銷冠。亞豪機構市場總監郭毅分析，朝陽區冠領高端物業市場，一方面在於朝陽區固有的地域、資源優勢對於高端客群形成的有力吸引，另一方面由於包括廣渠•金茂府、紅璽台、泛海國際在內的10余個高端項目紮堆于此，高性價比成為促進成交的有力賣點。

　　據瞭解，上半年表現不俗的廣渠•金茂府目前已進入收官倒計時。該項目自2010年入市至今，已連續兩年取得北京市單盤銷冠，不僅均價翻了數倍，而且不論市場環境如何，該專案每次開盤必熱銷。業內人士稱，此類熱銷有其必然性，“處於‘惜售’階段的豪宅因其絕版地段、現房優勢，在投資、居住的綜合屬性上往往優於新入市豪宅，加之賣一套少一套，稀缺性是決定價值的關鍵，包括廣渠•金茂府在內的典藏級豪宅，是現有市場行情下保值增值抗通脹的最優選擇。”

　　資產配置特徵顯現 高淨值人群青睞穩健型投資

　　廣渠•金茂府之所以取得搶眼的半年銷售業績，除去住宅產品，稀缺的商鋪產品也廣受關注。上半年，廣渠•金茂府商街成交一套7000萬商鋪，成為北京市當月底商成交最大單，這與當下高淨值人群的投資趨勢密不可分，據福布斯2015年富豪榜資料顯示，高淨值人群正在加大不動產資產配置。報告中指出，高淨值人群思考的不是如何抄底，因為市場波動是常態，更值得關注的是‘保險指數’，即如何找到好地段的，運營良好的資產。

　　“核心區域寫字樓、商鋪市場空置率較低、租金穩定，能夠為業主帶來持續穩定的現金流。再加上有關部門此前宣佈將不再在東、西、北五環內、南四環內新批商業用地，長期來看，核心區域的供應受限將支撐其物業價值持續堅挺，北京商業地產市場依然具備優質投資價值。”高緯環球資本市場部中國區董事李健表示。

　　目前，廣渠•金茂府商街在售商鋪均為帶租約銷售，投資者即買即享受穩定的租金收益。除此之外，去年已開通的地鐵7號線和14號線，為該區域商業的快速發展彙聚了巨大人流。“業主購買商鋪後可以享受到資產升值和租金收益的雙重投資保證，並且從長線投資角度來看，一鋪養三代，給了業主和下一代旱澇保收的投資收益，是家族傳承的黃金資產，買了就不會輕易賣出去。”業內人士認為。

　　無論是商業還是住宅，廣渠•金茂府由於佔據CBD核心地段稀缺板塊，同時秉承方興地產“綠色科技，金茂品質”的發展理念，開發德系精工產品、保證健康生活品質，使得項目能夠一直樹立京城高端物業標杆形象，引領市場地位，這就是其能一直抓住市場、購房者眼光的深層次原因。

萬科、保利、恆大等大型房企試水了金融、零售、農業等方向後，又開始向智慧家居、教育以至物流等領域進發。萬達則繼續做大文化旅遊及金融板塊……轉型已經成房企共同的選擇。房地產行業進入“白銀時代”，處於調整期的房企也在不斷地探索新的發展方向，多元化、服務化或將成為房企在白熱化競爭下新的“出路”。

開發商紛紛謀“轉型”

面對住房市場銷量的下滑，為了突破增長瓶頸，中國陷入困境的房地產開發商停下了推土機，轉而把目光投向各種新業務，許多標杆房企開始轉型，如萬達集團憑藉線上下積累的商業資源，正重力打造萬達電商；星河灣做起高檔酒店、高端白酒生意，世茂集團則計畫做更多的商業廣場和酒店……甚至還有房企開辦養豬場、生產太陽能電池等。

實際上，自去年起，房企轉型的聲音就不絕於耳。萬達、萬科等大型房企先後試水互聯網，並涉足投資金融、智慧家居等行業。而華業地產、宜華地產、華麗家族等中小型房企則乾脆是“斷臂式”轉型。

今年6月，萬科、SOHO中國宣佈與UBER在多個城市開展合作，遠洋地產與京東金融敲定深度合作。此前，奧園、方興，華遠與360，正榮集團與小米，景瑞與YOU＋公寓，都已經簽下了不同模式的合作。

萬達集團則與互聯網巨頭百度和騰訊聯手成立萬達電子商務公司，計畫在大型購物中心和商場之外，再建一個從線上到線下的零售平臺。此外，萬達還攜手快錢公司打造了中國首個商業地產眾籌項目“穩賺1號”。

萬科則推出了第一款針對業主的手機APP——“住這兒”，通過接入各個社區商鋪和服務專案搜集業主的生活開支資料，調整服務內容和社區商業業態。此外，萬科更在自己開發的社區內建造食堂，為不願意在家做飯的上班族提供飯食。2012年6月，萬科“第五食堂”率先在深圳萬科城開業，緊接著北京、杭州、上海等地的“第五食堂”相繼開業。

成功打造上海新天地的里安房地產，過去一直以“舊城改造”聞名，如今已開始由開發轉型為服務為主。里安開發的“虹橋天地”，正打造包括地鐵、高鐵、飛機航站樓、電影院、演藝中心和酒店等在內的一站式商業綜合體。

“走的最遠”的房企當屬?大。6月18日，恆大健康互聯網社區醫院首個項目開業，“互聯網＋醫療”戰略正式啟動。此戰略構建基於“互聯網＋”的健康管理實體、雲體、醫院聯合體和健康生態綜合體“四體聯動”健康管理體系，打造新型O2O社區服務模型。

恆大還希望建造自己的食品供應鏈。繼恆大冰泉之後，恆大糧油、恆大嬰幼兒奶粉等也已經或即將面市。恆大集團董事局主席許家印公開表示，恆大將進行多元化戰略轉型，利用品牌優勢，進軍農業、畜牧業。目前，恆大已經投資近70億建設、和並購了22個生產基地，總共計畫投資超過1000億，啟動恆大糧油、恆大乳業，全面佈局大興安嶺生態圈。

“針對單一領域的產品開發已難以滿足房企業績與規模的雙擴容。”克而瑞研究中心分析師楊晶晶認為，進入調整期後，房地產戰略轉型的方式也更為多元化。多數房企正在通過將地產與其他產業結合，尋找新的利潤增長點。面對房地產行業日益激增的競爭壓力，行業之外佔據資源優勢的領域，成為房企爭相涉足之地。

跨界發展合作開發並購重組 房企“去地產化”？

有些房企則乾脆宣佈“去房地產化”。去年11月，上市房企華麗家族刊發公告，宣佈公司要“去房地產化”，轉行專注於投資領域。泛海建設則選擇了金融業，持股民生證券、民生信託等金融企業……根據愛建證券統計資料顯示，截至今年4月，A股上市房企中約有19家宣佈徹底去地產化，其中大多是中小型房企。

不過，記者調研發現，更多的房企轉型是從開發模式入手，不再局限單專案開發，而是向區域綜合開發轉型。

複星集團CEO梁信軍也表示，複星集團正努力要把地產商業模式徹底轉型成蜂巢社區模式，以此跟傳統的地產開發模式拉開距離。“蜂巢社區模式就是整個地產專案要為城市提供功能，不是簡單的居住功能、辦公功能，而是要成為城市的核心功能，如醫療、健康、消費等。”

對此，朗匯控股市場總監梅水雄表示，房企積極搭建互聯網平臺，通過與互聯網企業的合作，能夠降低傳統業務的行銷和運營成本。同時，圍繞互聯網技術開展新的業務，如社區增值服務、房地產金融等，這也符合房企的轉型思路。

“幾乎所有的開發商都在想，下一個10年，自己將扮演什麼樣的角色？”世茂集團原副總裁蔡雪梅稱，隨著中國經濟增長進入“新常態”，中國房地產市場歷經十年“黃金時代”，也開始步入“白銀時代”。面對高增長紅利的縮減，中國的房地產企業也正走向十字路口，在“白銀時代”的來臨之際進行更加激烈的角逐。

中國房地產協會市場委員會副秘書長陳嘯天分析說，在房地產“白銀時代”，行業已經開始進入從開發為主到服務為主的階段，開發商需要注重打造產業鏈的延伸產品。

早在2011年底，萬科總裁郁亮便提出“城市配套商”的新定位，彼時萬科已經開始梳理商業地產業務，並著手準備進入物流地產、旅遊地產、社區服務等。鬱亮對轉型的理解是，一個城市，無論是住宿，辦公，還是吃喝玩樂，都需要有房地產的載體，而萬科的物業開發和服務就是圍繞這些來做。在這個新定位下，萬科可為的事情很多，萬科集團高級副總裁、萬科物業首席執行官朱保全說，“目前萬科在全國已交付的社區接近500個，業主超過50萬戶。我們正以存量市場的業主為核心客戶，做好服務社區的生意。”

房地產行業擬重建“生態系統”

那麼中國開發商這種轉型究竟是良性的，還是非理性地“廣鋪攤子”？轉型之路是否會一帆風順？

正如法國巴黎銀行的一位分析師所說，開發商的最終目標是打造一種可以帶來持續收入的“生態系統”。業內人士認為，房地產開發商的轉型同時也反映出，政府正努力使中國經濟由依靠投資和建設拉動增長向依賴消費和服務轉型。

但就目前而言，房企轉型還在試水階段，尚未形成成熟的盈利模式。英國《金融時報》評論稱，儘管從規模來看，中國房地產開發商占了按銷售額排名世界前10開發商中的7個席位，但幾乎是完全依賴於銷售實物財產，單位銷售通常占收入的80％－90％，因而突出了多元化的吸引力。

法國巴黎銀行董事總經理陳銳彬認為，房地產行業在未來還將繼續存在，如在歐美，房地產領域均有持續存在的企業，房企轉型的本質並非要離開這個行業，而是在行業中找到細分市場，在細分市場中找到自己的優勢。

但轉型也有陣痛，一些中小企業坦言，不像標杆房企一樣實力雄厚，它們常常面臨資金不足的困境，因此，他們在跨界轉型時面臨很大風險。

“行業風險越來越大，大公司瘋狂跑馬圈地，中小企業生存空間受到擠壓。在白銀時代，一定會有大批房企退出房地產舞臺，很多企業在未來三到五年，大家不會再見到。”蔡雪梅說，“房地產市場的調整，必然會帶來房企的重新洗牌。實力不夠的中小企業面臨淘汰風險，一線房企面臨轉型關卡，紛紛各出奇招以求自保或地位穩固。”

蔡雪梅認為，雖然房地產進入“白銀時代”，但中高端人群消費其實才剛開始，中國的房產佔有率已經到達了90％，“如果我們開發商還只賣房子，那肯定是賣不動的。我們需要跨越式創新，只有進入質變型的創新，才有機會在未來贏得全新的白金時代。”

“未來還將有更多房企加入到轉型潮中。”中國指數研究院華中市場總監李國政認為，“三五年之後，是檢驗這些‘互聯網＋房地產’企業模式成功與否的關鍵。”當“互聯網＋”概念過了這兩年的風口，市場將回歸理性，企業的好與壞很容易浮出水面，屆時“互聯網＋房地產”企業大洗牌的階段也就會來臨。

泓富產業信託（00808）截至6月底止半年，可分派收入約1.25億元，按年增加8.2%；每基金單位分派0.0871元（每手派87.1元），上升6.9%，相當於年度分派收益率6.3%。

該公司上半年物業收入淨額1.71億元，按年增加約10%，增長主要因為整體物業組合錄得16.8%的租金調升率，以及去年收購創業街9號在租用率及租金收入方面均表現出色，成本對收益比率為20.9%。

全年租金料雙位增長

泓富主席趙國雄於中期業績發布會表示，預計旗下物業下半年及全年租金可錄得雙位數增長。他披露，過往一般每年租金加幅約15%。

截至6月底，旗下物業租用率為98.5%。上半年續租30萬方呎，下半年仍有20萬方呎要續租。

被問及人民幣貶值可否視作收購內地物業機會，趙國雄說：「今天去內地買物業，股東反而會擔心人民幣繼續貶值。」他強調，不會因貨幣滙率變動決定去何處收購物業，關鍵準則是併購有助提升股東回報。

他認為，在全球非美元貨幣貶值趨勢下，美國今年就算因「面子問題」加息，預料最多加息一次，以防引發大量熱錢流入，形成資產泡沫。

零售市道未見明朗，但仍有租客逆市搶租舖位， 以本地民生消費為主的元朗教育路，其中樂成大廈兩個地舖，剛獲大型電器連鎖店百老滙以91.5萬元承租，較舊租金搶貴逾五成。有區內代理指出，以單一個案來看，該租金似乎偏高，但百老滙因可與租用的毗鄰舖位產生協同效應，所以出價亦屬合理。

較舊租金多逾五成

市場消息指出，樂成大廈地下B及C舖，建築面積約2300方呎，剛由百老滙以月租91.4萬元承租，呎價397元。該舖位現租戶為大型零售連鎖店萬寧，月租約60萬元，而今次百老滙搶租，將租金推高52.3%。據土地註冊處資料顯示，萬寧已租用該舖位近10年。

資料顯示，百老滙由2010年起，已租用樂成大廈的A、D舖及1至2樓合共建築面積約1.85萬方呎， 現時月租約58.6萬元，今次以高價搶租後，令到舖位變成一個2.08萬方呎的巨舖，月租共約158萬元。

消息稱，其實萬寧早已有放棄續租的打算，並已預租鄰近的教育路26至34號A及B舖，建築面積約1600方呎，月租49.5萬元，呎租309元，較現時月租60萬元，可節省約17.5%。

西半山瀚然特色戶招標 目標呎價4.6萬

東涌東環II開售在即，第1期的2號住宅大樓5伙突全幢以5,510萬元售出，呎價17,096元創項目新高；另西半山瀚然推特色戶招標，目標呎價4.6萬元挑戰該盤新高。

5伙售5510萬 面積共3223呎

成交紀錄冊顯示，新地（00016）東涌東環1期2號住宅大樓5個單位，以單一合約售出，成交價5,510萬元，總實用面積共3,223平方呎，附設花園、平台及天台。花園總面積2,055平方呎，平台及天台面積則為668及864平方呎，樓高兩層，平均實用呎價17,096元，較項目原有的呎價紀錄1.4萬元高出2成，亦為區內最大額的分層單位交易。

新地副董事總經理雷霆回覆查詢時表示，買家為本地家族，購入單位作自住用途。至於會否提高即將招標的3號住宅大樓目標價，雷霆未有回應。

促成交易的Q房網營業經理韓智?指，買家為廣東商人，持有香港永久居民身份，自今年初項目推出以來已留意3幢低座大樓，一直有意購入供家族換樓自用，惟未決定會否數代人一同遷入。

銷監局強調，由於今次整幢住宅以單一合約成交，將不會被視為已訂立買賣合約，日後單位若分拆出售，會被視為出售一手住宅物業，須跟從一手例要求。

瀚然2伙特色戶 叫6500萬起

另外，再有發展商挑戰造價高位，太古地產（01972）西半山瀚然昨天推出兩個特色戶，以招標形式發售，指引呎價最高達4.6萬元，挑戰項目新高。今次推出單位為項目49樓A室及B室，面積1,774及1,421平方呎，屬4房雙套及3房雙套間隔。

發展商表示，A室及B室指引價分別為8,200萬元及6,500萬元，呎價46,223及45,742元，招標期本月17至24日。瀚然至今已售出108伙，佔全數127伙85%，銷售總額32億元。

元朗蔚林 周六賣2花園洋房

其他新盤方面，新世界（00017）元朗蔚林公布新銷售安排，推售兩幢花園洋房H8及H9，面積2,030及1,621平方呎，於下周一（17日）以抽籤形式發售。發展商發言人表示，自開放洋房兩天以來，錄得逾40組客參觀，反應理想。

華懋、信置（00083）等持有的大潭紅山半島亦推兩伙2房單位，下周一以先到先得形式發售。遠展（00035）鑽石山鑽嶺市傳下周三（19日）同步公布樓書及價單，周四（20日）對外開放示範單位。

零售市道轉淡，加上網購加入競爭搶客，零售業面臨嚴峻考驗，退租潮由奢侈品市場蔓延至主攻民生市道的零食店，有銅鑼灣零食店租約尚有年半，已經決定退租。

銅鑼灣地舖 提前年半撤離

市場消息透露，銅鑼灣軒尼詩道396至416號地下1、2號舖，面積約2,632平方呎，由主攻優質零食市場的松坂庫承租，去年4月初起租，月租約36.8萬元，租約至2017年3月，尚有逾1年半時間。惟業主近日已把舖位推出市場招租，初期叫價每月40萬元，近日減至34萬元。有代理透露，租客與大業主達成協議，只要找到新租客承租，可以隨時退租。

有代理指出，松坂庫走高檔零食路綫，近年才加入市場競爭，但租舖出手闊綽，例如荃灣青山公路123至133號地下A、B舖，由松坂庫20.5萬元承租，租約同樣至17年初，近日已落實轉租予咖啡店，月租約13.9萬元，較舊租平約32%。

業界人士指出，近兩年零食店擴充速度過急，令毛利下降，面對零售市道轉淡，個別高租個案被迫提早退租。

資深商舖投資者林子峰經營多個零售品牌，包括近期急速擴充優品360。林氏昨日表示，不便評論行家退租個案，但他承認旗下零食連鎖店生意有所回落。但他強調旗下租務不會提早退租，公司目前有28間分店，仍部署增加10間分店，目標在農曆新年前增至35間。

業界：舖租年內續跌10%

名成（店舖）代理執行董事鄺鋩指出，整體零售業收縮，零食店退租只是很細的規模。藥房、珠寶店等行業退租潮愈來愈猛烈，料市場有20至30間藥房舖位租約期滿便會撤離，以尖沙咀彌敦道36至44號地下2號舖為例，面積1,050平方呎，藥房去年中才起租，月租90萬元。現時業主已把舖位推出市場，月租叫價100萬元。鄺氏指出，上半年零售舖租已跌20%至30%，預期年內仍有10%回落空間。

另一方面，美聯旺舖營業董事倫銘智表示，旺角登打士街53至55號地下1號舖，獲意大利雪糕乳酪以每月15萬元承租。該舖舊租金19萬元，新租金回落21%。

內地大型代理行進駐香港，本港地產代理行業競爭加劇。為應對不同挑戰，有消息指，本港龍頭代理行之一中原地產將部署上市，中原集團創辦人施永青近日回應，只要大股東王文彥(中原集團主要股東為施永青、王文彥、黃偉雄三人)同意，中原集團就可以啟動上市程序。中原目前上市地未定，若於內地A股上市，以目前中原中國的盈利能力及市佔率，有信心市場估值達600億元人民幣(約750億港元)。

過江龍Q房網加劇競爭

香港現時地產代理行業，基本上由兩間龍頭代理行瓜分，分別為中原集團、美聯集團（1200），但當中只有美聯有上市。據了解，美聯集團於1995年6月8日在港上市，成為香港首間、亦是唯一一間上市的物業代理。以昨日3.43元股收市價計算，美聯的市值為24.63億元。

其實在20年過去，有不少投行游說中原上市，但由於股東王文彥反對，創辦人之一的施永青本身亦不熱衷於改變公司營運模式，故中原集團一直未有上市，長久以來，美聯集團一直與中原之間維持雙雄爭霸的局面。但隨?中原集團宣佈部署上市，再加上今年初內地大型地產代理Q房網的進駐，「楚漢之爭」隨時變成「三國鼎立」。

事實上，除中原外，Q房網亦一直盛傳部署上市，更有傳阿里巴巴主席馬雲有意入股，早前Q房網董事副總裁花蘊就坦言，公司的確有意在內地上市，但不回應馬雲是否注資，現時集團仍處於融資階段，故詳情不會透露。

近年本港樓市由一手新盤主導，主打一手市場的中原及美聯直接受惠。美聯集團年初公佈去年的業績，銷售收益創1995年以來的新高，錄41.18億元，純利6,397.5萬元，對比前年虧損2.04億元有明顯改善，主要為香港一手住宅物業於去年銷售交易呈現增長。

美聯半年增聘千人備戰

公司早前更發出盈喜，預期截至6月底止中期轉虧為盈，期內權益持有人應佔綜合淨溢利將介乎2,000萬元至3,000萬元左右，而去年同期虧損約3,600萬元。面對行業競爭白熱化，美聯物業亦積極備戰，上半年人手增加1,100人，分行加了15間。目前，美聯分行數目約228間，前線人手超過3,000人。

中原方面，去年香港表現亦理想，住宅部佣金去年錄7.87億元，全年累計達28.83億元，打破歷年紀錄。中原亞太區住宅部總裁陳永傑近日指，今年上半年中原地產佣金收入高近17億元，成績理想，公司預計投放逾5,000萬元，將分行由現時350間增至390間，人手則由5,000人增至6,000人。

中原年內上A料難成事

中原集團的分行現時遍佈大陸及港台等37個城市，員工約5.6萬人，地舖及辦公室約2,400間，去年全年佣金收入約148億元。其中單計內地約4.5萬人，1,600間分店，去年佣金收入約75億元。據中原方面估計，若於內地A股上市，以目前中原中國的盈利能力及市佔率，有信心市場估值可達600億元人民幣。不過，由於內地股災後已暫停IPO，暫未知何時重啟，中原如希望在內地上市，相信今年內不易做到。

至於「過江龍」Q房網，自3 月來港發展後已開設逾40 間分行，聘請約500名代理。據悉，公司以高底薪作招徠，再以高於同行1倍的拆佣比例吸引人才，期望兩年內開設200 間分行及僱用7,000名員工。內地公司的來勢洶洶，直接激發兩間本地龍頭代理行的競爭。

房企半年報數據堪憂，從機構發佈數據顯示，已經公佈中報的房企中多數出現淨利潤下滑、銷售總額下降等現象，特別是中小房企失血嚴重。

據Wind諮詢統計，截至8月11日共有21家房企公佈了2015年的中期業績，12家出現淨利潤下滑，7家淨利潤跌幅超過50，另有5家出現虧損。其中最慘還屬萊茵置業，據其半年報顯示，公司上半年歸屬於上市公司股東的虧損額為2,592萬元（人民幣，下同），按年下跌203.74%。

此外，作為下半年開頭的7月，多數房企同樣面臨銷售下降的困境。中原地產研究部統計顯示，7月30家房企銷售總額為1,134.9億元，環比上月的1,724.19億元出現了34.18%的降幅。特別是一些中小房企，降幅最高超過60%。

國內房市持續低迷，國人對國內投資環境失望，連外資也撤守，海外地產投資順勢而起，東森房屋國際不動產中心訂15日下午1點30分，在台中金典酒店舉辦日本東京說明會，現場將請到知名財經主播精闢分析目前東京置產優勢，為國人提供最佳投資管道。

根據第一太平戴維斯統計，去年台灣赴海外投資不動產金額高達740億元，投資國家從馬來西亞、日本一直到歐、美、英、澳等地，都可以看到台灣投資人的身影，其中又以高租金投報的東京二手房最受國人青睞。

東森房屋國際不動產中心執行長廖麟鑫表示，台灣人不但愛到日本旅遊，連買房也要買在日本，近幾年更在日圓貶值推波助瀾下，國人到日本買房者有增無減，據國內多家房產業者統計，去（2014）年國人購買日本房地產金額達新台幣143億元，預估今（2015）年將持續成長一倍以上。

另外，東日本不動產流通機構公布資料顯示，首都圈今年7月份中古屋成交件數與去年同月相比成長10.9％，其中東京都成長高達14.5％。在成交單價方面，首都圈從2014年7月至2015年7月成長幅度從3.7至10.9％不等，東京都更有10個月成長幅度超過5％，其中有5個月超過10％以上，顯見目前交投熱絡的東京房市，在日圓貶值、東京奧運，以及日政府調降法人稅等多重因素帶動下，早已是海外投資人眼中閃亮的星星，而總價不到台幣千萬，租金收益高達6＆的東京二手房，更是吸引國內小資族實現包租公婆夢想的入門物件。

廖麟鑫指出，現在國內銷售海外房產的公司已達上百家，連旅行社都來參一腳，東森房屋雖不是銷售海外物件的先驅，但從公司每個月安排3至5團海外參訪團且團團爆滿的情況，即可看出客戶對東森房屋品牌的高度信任。

據《澳大利亞時報》報導，從今年中以來，澳大利亞各大銀行紛紛收緊了對投資型房貸的利率，他們同時也要求開發商在申請建房立項貸款時準備更多的資金，以及投資者購房時需要更多的儲蓄。

報導指出，這些變化都是在澳大利亞審慎管理局（APRA）的要求下做出的反應。同時，這些也反應了澳大利亞銀行自身在住房市場上的風險評估。

在這一波市場變化中，銀行們試圖做好自身保護。他們計劃在房地產週期下跌的階段，能夠全身而退，免受損失。

此間眾多媒體報導，銀行們對開發商的商業貸款開始縮緊意味著市場條件的向下預判以及週期性下滑。

本週二，Fairfax報導，聯邦銀行將限制新樓盤的融資，直到樓盤計劃週期的最後階段和可以正式開工建設，才發放貸款給開發商。這就意味著房地產開發商需要在前期開工階段有一定的資金能力，其涵蓋樓盤地基施工、周邊公路鋪設等先期施工條件。

根據細節透露，聯邦銀行貸款給開發商的比例從80%下降到75%。

與此同時，聯邦銀行和其它各大銀行也對那些購買新房的投資者們擔憂不已，因為近年的趨勢是這些投資者經常盡最大的可能利用槓桿，用最小的存款來購買投資房。

如果房價出現大幅下跌，這些投資型房產將出現資不抵產的現象。並且現在APRA也要求各大銀行提高警惕，以減緩資金湧向這一領域。

事實上，近期逐漸浮出水面的這些措施將可以令樓市溫度下降一些，而且開始收緊對開發商的貸款可以讓房屋供應量減緩。

銀行們的策略是如果房地產市場出現轉折，也不會對融資市場產生過於猛烈的衝擊。

對此，澳大利亞城市發展研究院院長David Payes表示，如果澳大利亞的眾多銀行逐漸實施對房地產開發商的商業貸款縮緊政策，那麼可以肯定的是房屋的供應量將出現下滑現象，那麼房價的火爆局面將趨穩。

但是，澳大利亞房屋業協會首席經濟學家卻表達，限制給開發商的商業融資將導致房屋供應短缺，首次購房者更難購買物業。然而在另外一方面，這些政策的改變將會穩定火熱的房市，在這一領域價格暴跌的擔憂將會緩解。