高雄微幅上揚 6都以北市跌最慘
近期由圖書館學會發起的「2015台灣10大非去不可圖書館」網路票選，吸引全台68所圖書館角逐，累計投票數逼近百萬。房仲業者趁勢調查近3年6都指標圖書館生活圈，僅桃園市、台中市、高雄市周圍房價有上漲趨勢，台北市則淪為下跌幅度最大的縣市。

21世紀不動統計近3年實價登錄資料，比較全台6都指標圖書館周邊住宅房價，桃園市圖總館周邊漲幅46.7％，為全台之冠；其次為台中市國資圖總館上漲31％、高雄市圖總館則小幅上漲1.2％；而台北市圖總館、台南市圖總館及新北市圖總館新館，則呈下跌趨勢，其跌幅各為7.5％、7.2％及1.3％。
21世紀不動產副總經理曹若琪分析，桃園市圖總館位處桃園市府特區，屬早期發展聚落，居住環境佳，住戶結構以公務人員為主，近年住宅釋出量少，從而拉抬周邊房價。

鄰近大學交通利多

今年因北部房市相對冷清，不少購屋資金往中南部流走，房價漲幅尤其明顯。2012年遷址至南區五權南路的台中國資圖總館，因鄰近中興大學及中山醫學大學，文教氣息濃，加上鐵路高架化帶來交通利多，近3年房價漲幅約3成。有巢氏房屋台中南區復興加盟店長楊加立分析，區域新推案以3房為主，單價約21~22萬元，包括櫻花建設、鼎泰鑫建設等都有新案，「建地趨少，和交通綠地等優勢，此區行情持續看俏。」

港都規劃百坪豪宅

位處亞洲新灣區的高雄市圖書館總館，是高雄國際級重大建設，周邊住宅因區段話題不斷，產品保值抗跌，今年房價小幅上漲1.2％。該區包括遠東、遠雄及京城3大集團皆有精華土地，遠雄已規劃64層飯店加百坪豪宅案，最快今年可正式公開。
住商不動產亞洲新灣區加盟店東陳志遠指，新圖書館周邊住家，雖因話題及機能豐富性略漲，部分號稱「圖書館第1排」，甚至單坪喊漲5萬元，但交易量並無顯著增加，顯示圖書館並非萬靈丹。




高雄亞洲新灣區不僅有新圖書館（圖），另吸引遠東、遠雄及京城3大集團投資推案。黃競鋒攝


北市價高自住卻步

而台北市圖總館位於大安森林公園旁，現平均房價每坪75.07萬元，隨著該區房價偏高，一般自住客望之卻步，加上北市是政府打房重災區，房價近3年出現下滑現象，跌幅約7.5％，為6都圖書館宅表現最慘烈的區塊。

上半年全國建物買賣移轉棟數統計僅13.5萬棟，與去年同期相比衰退約18%。但根據內政部地政司不動產經紀業資訊系統統計，7月全台房仲家數已達4987間，創歷史新高，高雄也增加至526間，顯示不畏房市轉冷，房仲仍一家接著一家開。

住商不動產今年在高雄持續展店。住商不動產提供

自住購屋需求仍在

統計發現，去年全台7月共有4769家房仲經營，今年已增至4987間，創歷年新高，年增幅度約4.57%，雖不及2013至2014年增加15.2%之多，但仍可見房仲拓點的意願不減。高雄也從496家增加到526家，雖然今年高雄業者均感受到買氣不如前2年熱絡，甚至有不少房仲店頭有意盤讓，但今年2~7月每月仍有2~8間開店，甚至在今年6月創下528間歷史新高。
目前正籌劃開幕的住商不動產中華青海加盟店店東陳志遠指出，即便房市買氣不如過往，但自住購屋需求仍在，公司原本就計劃選在此時拓點，「不景氣更該有魄力開店，挖角其他店家優秀幹部加入。」

10萬元起即可加盟

永慶不動產南區協理陸志宏指出，目前同集團內的永慶、有巢氏與台慶加盟店，在高雄共121店，以台慶為例，加盟金10萬元起、月費每月5000元，低門檻吸引不少房仲人員加入創業。
高雄單一品牌家數最多的是住商不動產、已達95家，住商高屏澎東區協理林祺博表示，與去年相比仍呈正成長，品牌效應已從市區蔓延到郊區，吸引不少原自營品牌加入。

信義房屋（14）日指出，房市交易量底部浮現，預估今年買賣移轉約28萬件，較去年32萬件約減少12.5%，是SARS以來新低。

央行宣布鬆綁部分地區信用管制，有機會促使「換屋族」重回市場，台北市以外高總價市場限貸壓力也將紓解，但對台北市幫助不大。

信義房屋企研室經理蘇啟榮表示，今年上半年買賣移轉件數為13.5萬件，在房地合一稅制明朗與央行鬆綁桃園、新北部分地區及高總價產品信用管制，將使下半年交易量跌幅收歛，信用管制鬆綁對市場信心具正面鼓勵作用，過去購買預售屋遭銀行降低貸款成數，會影響到房市交易量。

蘇啟榮表示，高總價第三戶房貸由五成鬆綁至六成，台北市以外高總價產品買氣停滯現象有機會解凍，但台北市受高房屋稅壓抑，仍無助高總價市場買盤增溫。

實施近5年的房市選擇性信用管制首度鬆綁後，建商喊話要求再放寬，中央銀行決策官員亮出底牌「蛋黃區免談！」包括台北市、新北市升格前的10個縣轄市「想都別想」，讓房市鬆綁陷入拉鋸戰。

央行上周四無預警宣布，高價住宅、公司法人與自然人第3套房貸成數，由現行最高5成調升為6成；並將新北市八里、鶯歌，及桃園市桃園、蘆竹、中壢、龜山等4區，從第2套房貸最多貸6成的管制區中除名。

由於這是央行自2010年6月首度祭出選擇性信用管制後，首度鬆綁房市管控措施，市場正反意見兩極。建商猛按讚，但包括政大地政系教授張金鶚的學界則抨擊是向財團低頭，對真的去買房子的人不公不義。

對於學界炮火，央行副總裁楊金龍說，此次剔除的6個行政區，都有區域的房價漲幅已明顯減緩、區內建物移轉棟數大減，以及平均單價比較低等3大條件。言下之意就是其他地區若要鬆綁，要先符合這三項條件再說。

權威人士透露，央行在鬆綁之前曾深入瞭解各建商在各行政區的推案情況，根據行庫轉達訊息，桃園市全區、新北市八里、鶯歌，都是去年房市新增的納管區塊，「意義不大，說真的是多管的」，才解管。

至於是否持續解管，行庫高層轉述央行決策官員說法，總統大選當前，央行任何鬆綁措施都會被放大檢視，加上高房價為民怨之首，貿然解管將掀起「政治海嘯」，因此若要央行解除房市管制，勢必要能說服外界。

行庫主管轉述，央行決策官員挑明：「蛋黃區免談！」包括台北市、新北市10個行政區除了是首波房貸管制區，有央行制衡高房價的戰略意義，目前「沒有一項條件符合！」完全不在央行鬆綁的考慮範圍。

行庫主管透露，五股、泰山、三峽、林口及淡水等5區，都在考慮鬆綁之列，畢竟央行要穩住房價，逼到建商走投無路絕非央行所見，但要央行全部繳械投降絕不可能。

景氣差，明年房地合一稅上路，政經局勢混沌，衝擊房市，嘉義市部分建商不再進場，但地政事務所調查第2季買賣實價登錄案件全部760件，較上季增加80件，增幅11.8%，不論住宅、商業、工業區，房地平均價格都微幅上揚。

但嘉義市不動產仲介公會理事長陳文祥及地政士公會理事長何俊寬不看好明年房市。

「明年房市不會好！」陳文祥說，政府打房，明年房地合一稅上路，加上持有稅，增加建商成本，增稅會轉嫁給客戶，增加購屋支出。賣房者眾、但需求者減少，政府將把土地公告現值調高接近市價、課重稅，投資將大幅縮減，房地產不再是投資首選，目前轉移國外投資資金至少5000億元。

陳文祥說，建商房地不願降價求售，嘉義縣市共110家不動產仲介公司，約千名以上從業員工，明年房地合一稅及持有稅上路，衝擊房市及不動產仲介從業人員，資本不雄厚的小規模仲介公司，可能被迫關門。

何俊寬說，最近感受房地成交萎縮，可能要等明年總統大選結束才會轉好，但今年底前買賣房地不適用房地合一稅新制，倒是進場好時機。陳姓建商說，股市直直落，台幣貶值，又將舉行總統立委大選，投資風險高，出清購地建案後不進場。

雖然房仲業和建商不看好房市，但嘉義市地政事務所說，第2季買賣實價登錄共760件，較上季增加80件；住宅區土地買賣93件，平均每坪15.4萬元，較上季上漲；房地買賣550件，平均每坪12.9萬元，較上季微幅下跌；商業區土地買賣11件，平均價每坪32.5萬元，較上季上漲，房地買賣56件，平均價每坪13.4萬元，較上季下跌。

新北三峽離機場近 「陸資恐整棟收購」

商機龐大
陸客觀光人數去年已逼近400萬人次，不少業者看在雙北物色舊商辦、飯店改造旅館搶商機，甚至直接向建商買大樓經營飯店，如新北三峽「遠雄悅來II」被三景飯店買下改造為商務飯店，也有專做陸團或陸資背景的旅行社，在三峽尋覓整棟大樓作為旅館，搶攻陸客市場。

三峽北大特區的「遠雄悅來II」社區，主打飯店式出租套房，去年7月已整棟轉手，總金額高達5.1億元，共88戶、面積達1688坪，換算單價30.2萬元，由「三景飯店」買下，目前正改裝為「熊旅飯店三峽館」。
長年經營旅店的三景飯店董事長焦治國，去年初就在三峽尋覓投資標的，焦治國說，台北市房價太高，三峽相對房價低，而且有陸客熱愛的老街景點、福隆飯店，通往市區觀光景點也方便，尋覓半年，向建商遠雄買下整棟大樓。斥資2000萬元裝修後將作為旗下「熊旅連鎖飯店」的第1站，標榜平價2000元，預計9月開幕。

遠雄賣樓變飯店
近年陸資「入侵」國內飯店業者、旅行社，不時有合作或收購傳聞，三峽北大特區近來消息隆隆。位於大觀路的「達人生活菁英館」、大德路「日內瓦花園會館」，皆是學生套房出租型社區，今年初開始，有多家專做陸團或陸資背景的旅行社來洽談，欲租下整棟大樓作為旅館。
「達人生活菁英館」住戶黃小姐說，今年5月管委會通知，「中國海峽旅行社」希望能與住戶協商以比原本月租1.7萬元較高的行情，租下整棟大樓，多數住戶有興趣，但後來對方無法接受住戶開出「3個月保證金、裝潢期間得付租金」等條件，近期已破局。
中國海峽旅行社登記在台北市民生東路，記者詢問中國海峽旅行社，對方僅低調回應「目前在三峽沒有租賃或拓展計劃」。

沒誘因社區反對
東森房屋三峽北大加盟店店長林佳佶透露，北大特區因離桃園機場近，加上年底往土城的聯外道路將通車，到捷運頂埔站僅10分鐘，因此，光今年已有3家旅行社洽談租下套房社區，「除了搶商機，不乏陸資背景旅行社想跨界投資旅館。」
不讓台灣旅館抽成，陸資旅行社「壟斷」意圖明顯。林佳佶說，「很多家都有來洽談，但目前沒聽到成功案例，除了住戶擔心出入複雜，加上學生套房目前月租金6500~7500元，旅行社只願以8500元行情洽談，根本沒什麼誘因，社區反對聲浪居多。」

香港上市公司真明麗集團董娘，今年6月初，將所持有的指標豪宅「文華苑」11樓1戶以破盤價拋售，市場傳出買方為身價上百億的龍巖集團董事長李世聰。據悉該戶買進總價在5~5.5億元間，扣除車位每坪單價約185萬，比去年底力晶執行長黃崇仁以單價209.9萬買進的8樓1戶便宜逾1成。龍巖表示，不清楚董事長私人投資，對此事無法評論。

曾被蘇富比國際物業評選為全球10大豪宅之一的「文華苑」共計26戶，目前實價揭露共計24筆。其中，除102年9月，美光環球以總價5.62億，扣除車位每坪單價196.5萬向建商購買7樓1戶；以及103年12月，黃崇仁以總價5.9億、扣除車位單價209.9萬買進8樓1戶之外，其餘22戶都是預售價格，每坪單價在104?139.9萬元間。

今年6月初，「文華苑」再度出現2筆交易紀錄，其中，最引人矚目的是11樓1戶，該戶原持有者登記為卓越不動產，代表人翁翠端即是香港上市公司真明麗集團董娘，該戶實價登錄98年預售時買進總價約4.39億元，扣除車位每坪單價約139.9萬元。

根據謄本資料顯示，該戶於今年6月5日出售給英屬維京群島祥睿有限公司，並在8月11日完成過戶登記，公司代表人為郭瓔滿；但市場盛傳，買下該戶的實際擁有者為龍巖集團董事長李世聰，且買進價格相當漂亮，總價約在5?5.5億元間，扣除車位每坪單價約185萬。

從謄本資料來看，祥睿有限公司買進該戶向彰銀貸款金額約2.64億元，李世聰剛好又是彰銀大股東。若以先前豪宅貸款成數上限5成計算，粗估該戶總價約5.28億元，再扣除車位總價2,500萬元，換算每坪單價約在185.6萬元左右。

根據當地業者透露，「文華苑」每月每坪管理費500元，是北市管理費最高的豪宅，1戶每月管理費即高達15萬元。

李世聰曾在102年以新台幣255億元身價，登上《富比世》雜誌台灣富豪排行榜第41名，近來又以個人及龍巖名義大手筆買進彰銀持股，成為彰銀第3大股東，其中，龍巖截至目前為止已砸下55.85億元，買進彰銀股票逾30萬張。

李世聰目前名下物件為信義計畫區的豪宅「台北信義」，該社區也曾榮登北市實價前10大高單價豪宅，如今又買下「文華苑」，即使有高額的豪宅稅及管理費，但對身價百億的李世聰來說僅是九牛一毛。

央行宣布鬆綁新北市八里、鶯歌和桃園四區的信用管制，台灣房屋智庫分析信用管制前後一年的買賣移轉棟數和價格變化，發現此次鬆綁的六區移轉棟數交易量都有明顯萎縮，其中以八里量縮最多，達58.6％；不過雖然六區交易量能不振，但是住宅房價方面，除了蘆竹跌9.9％，八里跌4％，其餘鶯歌、桃園、中壢、龜山皆價增，其中以中壢價增最多達9.5％。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，信用管制動搖房市信心，明顯制量，但對於有大型建設利多的區域制價效果有限，例如中壢、桃園有機場捷運議題，仍有抗跌支撐力道。至於鶯歌自住型買盤多，一字頭吸引外來人口進駐，鐵道經濟讓價格平穩有撐。

張旭嵐認為，過去有不少換屋族群，因受第二屋貸款限制，而造成換屋財務困擾，而今央行現在鬆綁管制，意味著央行評估房價已回歸正常軌道，脫離房市炒作警戒區，也鼓勵換屋族群可以安心賞屋購屋，免去因信用管制造成的困擾。

政府為住宅傷透腦筋，還是搞不定，政府曾給40塊地讓壽險公司挑選，以興建青年住宅，但是，全部遭到投資商否決，壽險公會理事長兼商業總會副理事長許舒博看上基隆的五堵、七堵等地興建青年住宅，希望政府可以將捷運延伸到該地，並准許發行證券。

壽險公會理事長兼商業總會副理事長許舒博看上基隆的五堵、七堵等地，希望政府可以將捷運延伸到該地，以興建青年住宅，同時准許發行證券。（圖為已完工的永和青年住宅資料照，記者賴筱桐攝）

《工商時報》報導，許舒博建議，政府將捷運延伸到基隆，在沿線的五堵、七堵等地，尋找工業區變更為住宅用地，興建大批「青年住宅」，只租不賣，並將這些青年住宅「證券化」。一次解決很多問題。

許舒博表示，內政部曾選出40塊土地，給壽險業投資開發的青年出租宅，但地點都是相對偏僻、欠缺交通動線的地方，即便興建住宅，也沒有人要去住。業者一塊都沒選。

許舒博以成本計算，土地不列計，20 坪住宅建價約200萬元，每月租金1萬元，年租金收益率6%，而政府撥3%發行證券，剩下的3%就可以做為攤還成本、付管理及維修費等，而壽險資金甚至一般民眾都可能會投資這3%利息的商品。

北台灣新興重劃區由於供給量增大、待售物件出籠，成為房市信心最弱的區段，據房仲業者以實價登錄統計北台灣六大重劃區的個別社區房價變化，發現今年以來創新高價不再，林口、新莊與桃園青埔等新興重劃區中不少交易量大的指標社區，今年高價已較去年高價下跌逾一成。

群義房屋以各重劃區的個別社區觀察房價變化，林口新市鎮「遠雄未來城」去年曾有每坪33.8萬元的高價，今年成交最高價僅每坪30萬元；淡海新市鎮「台北灣一期—天海」及「台北灣二期—觀海」今年最高成交價，比去年的最高價低了7%至8%，新莊副都心的「冠德天尊」、頭前的「竹城新東京」今年高價也較去年的高價下跌了逾一成；青埔特區的「富宇東方悅」、「東京線上」等案，也都有超過一成跌幅。

若比較各重劃區今年及去年的最低價，房價破底的情形並不明顯。以屋齡五年內的新屋社區來看，林口、淡海兩大新市鎮、以及桃園青埔特區，最低成交價約每坪15萬元；五股洲子洋重劃區約每坪23萬至25萬元；新莊副都心則約每坪35萬至37萬元。

群義房屋總經理潘家成指出，新興重劃區推案量體過大，加上多為投資客買盤，銷售去化壓力大，房價下跌壓力增加。新興重劃區由於具題材，在景氣熱絡時房價易炒作上漲，一旦景氣反轉，自住買盤的接手性、各類建設題材能否落實，才是決定重劃區房價能否維持穩定的關鍵。

以各大房仲網站及房屋銷售平台的待售物件來看，待售量大的社區多集中在重劃區，不少200多戶規模的社區就有30戶的待售物件，有些未完工建案在房仲通路轉售、屋主欲辦理換約出場的，更不在少數。

群義房屋調查顯示，近年房價暴漲的桃園青埔特區，今年房價下跌14.1%，為全台跌幅最大的重劃區，此外林口新市鎮也下跌一成，顯見部分交屋量大的重劃區房價，已益難支撐。

雖然目前新成屋實價登錄的價格支撐住了房價行情，一旦社區中有價格破底案件出現，便會引起骨牌般的連鎖效應，今天的成交價成為明天的最高價，一般來說，投資客密度高的社區房價崩跌機會高，一個社區中若超過總戶數5%以上的待售率，降價競爭的賣壓就會大增。

房地產業者表示，房屋的二大供給者建商和屋主，建商第一手銷售的預售屋或成屋餘屋，與建商財務狀況與價格策略有密切關係，銷售愈後期，讓價幅度愈大；而還未交屋、欲換約轉售的屋主，即將面臨償還房貸壓力、適用較高的持有稅，壓力最大；已經交屋的屋主成屋轉售，現在還處於奢侈稅的閉鎖期，而明年奢侈稅解禁後，供給量才會大幅度增加。

位於市中心外圍的高雄首購天堂楠梓和鳳山區，將有3大重劃區，最快在今年底開始，陸續釋出34.43公頃低價建地，每坪介於20萬到35萬元，搶攻每坪16萬元到25萬元的大樓住宅市場。

高雄市政府地政局長黃進雄說，2013年啟動重劃開發作業的82期重劃區，面積約10.68公頃，這個位於楠梓的重劃區，靠近省道台一線，是貫穿高雄與台南之間的必經之地，附近也有高雄捷運都會公園站，更是高雄都會區發展軸線的關鍵區位，地理條件相當優越。

黃進雄表示，已經完工的82期重劃區，將有住宅區建築用地約7.15公頃，每筆土地皆面臨道路，對於建築使用將有相當大的助益，他預估，82重劃區將吸引建商陸續進駐，建築開發，住宅社區將與捷運都會公園站、楠梓火車站的惠民里，及楠梓行政中心的惠楠里、東寧里等社區連成一氣，未來發展無可限量。

至於高雄市近期面積最大的77期重劃區，位於鳳山南成地區，總面積34公頃，黃進雄表示，重劃完成之後，將可提供大約18公頃建築用地，預計2017年6月完工。

這2個重劃區總共將釋出25.15公頃(約76,078坪)的建築用地，再加上鳳山75期重劃區的9.28公頃，將成為首購市場的重鎮。高雄市代銷公會理事長戴嘉聖指出，目前就77期附近的土地行情，每坪約30多萬元，但因地主惜售，少有成交紀錄，台糖去年曾經推出土地標售，每坪約34萬元，因無人出手而流標。

至於該區大樓住宅銷售，則相對順利，戴嘉聖指出，崑庭建設在該區推出的「棋琴16重奏」，去年開始進場，1年多就賣光，只剩下1間店面，且價格相當穩健，每坪介於17萬元到20萬元，而泰郡建設的「悅讀ABC」同樣銷售順暢。

他認為，一旦77期重劃區完工之後，原本區域性的發展斷鏈，在公共道路接合、以及16公頃的公園綠地等設施完備的情況之下，該區的整體發展，將可獲得更好的帶動。

而82期重劃區，也具有異曲同工之妙，戴嘉聖說，楠梓區的土地價格，現在每坪大約介於25萬元到30萬元之間，包括82期重劃區附近的高雄捷運都會公園站、以及土庫地區，大樓住宅產品，也幾乎鎖定首購，每坪價格大都介於15萬元到18萬元之間，由於可利用建築用地越來越少，因此，82期也將成為建商與消費者追逐的重要區段。

根據中國信託業協會公佈的最新資料顯示，投向房地產領域的信託資金，2015年二季度末的規模為1.32萬億元，相較今年一季度1.34萬億元的資金規模“萎縮”了0.02萬億元。


房地產信託正在遭遇自2010年一季度以來最為嚴峻的時刻。

根據中國信託業協會公佈的最新資料顯示，投向房地產領域的信託資金，2015年二季度末的規模為1.32萬億元，相較今年一季度1.34萬億元的資金規模“萎縮”了0.02萬億元；從占比來看，今年二季度為8.93%，比一季度減少了1個百分點，較去年同期下降1.79%，比前年同期下降0.19%，是信託業協會有記錄的22個季度以來的最低點。“由於今年前幾個月市場預期房價繼續下跌，銷售低迷，去庫存壓力加大，一些開發商面臨融資困難，房地產開發投資的減速比我們預計得更快。1-4月房地產開發投資完成額累計同比增速為6%，比去年平均增速回落近5個百分點，與去年同期相比則下降了約10個百分點。”上海易居房地產研究院研究員亢亞娟對經濟觀察報表示。

占比22個季度最低

2014年以來，房地產市場有所降溫，信託在房地產領域的投資規模逐步縮減；自去年11月至今年上半年，股市持續火爆進一步擠壓了房地產信託發行量。據信託業協會資料顯示，今年一季度，新增信託總規模為14563億元，較去年一季度13591億元相比增長7.15%，較去年四季度18957億元相比下降23.18%。就同比來看，房地產信託新增出現負增長，而信託總規模新增是正增長，表明房地產信託的發展處於下行通道；從環比來看，房地產信託下滑程度明顯比信託總規模下滑幅度小。

2015年二季度資料顯示，14.82萬億元資金信託依然主要投向五大領域：工商企業、基礎產業、證券投資、金融機構和房地產業。其中，房地產業作為資金信託的第五大配置領域，2015年2季度末的資金規模為1.32萬億元，同比增長4.76%，環比下降1.49%；資金占比為8.93%，比2015年1季度的9.93%減少了1個百分點。

信託業協會資料顯示，2015年前房地產信託在信託資金投向的占比上一直保持在10%—11%區間內，而自今年一季度起，房地產信託的占比即跌破10%，今年二季度降至連續22個季度以來的最低點。“去年後期開始，各家房地產公司就已經收縮房地產項目，現在的項目大多數都是存量，或者符合較高風控要求的產品，可以預見，今年這個情況會持續下去，房地產業務沒有階段性增長的趨勢。”用益信託工作室廖鶴凱對經濟觀察報表示。

今年，作為信託公司產品重要組成部分的地產信託頗受“冷宮”待遇。據用益信託網線上資料統計顯示，截至2015年8月14日，今年成立的房地產信託產品數量為 507　只，共募集資金規模838.81億，占全部集合資金信託募集規模的比重僅為8.93%。

這一規模較去年同期出現較大幅度的下降。資料顯示，去年同期房地產信託規模為1648.33億元，成立數量為 752　只。從規模角度分析，今年比去年驟降55.94%；數量上，今年比去年同期減少40.96%。

為何今年房地產信託規模、占比降幅頗大？

信託網研究總監王仲春分析稱，由於監管層宏觀調控效果的顯現，上半年房產銷售市場比較低迷，開發商拿地意願不強，隨著社會融資成本的逐年上升，傳導至信託行業，導致房地產信託整個市場比較低迷；另外，上半年股市持續向好，信託公司加大了對證券投資類信託的發行力度，使傳統（如房產信託等）非證券投資類信託融資難度進一步提高；除此之外，房地產領域爆發的一系列風險項目，使得信託公司出於對交易對手的信用風險的考慮，適當規避了地產類信託業務，對於房地產信託領域的配置減少。

不能排除信託公司或者是開發商將房地產信託設計成工商企業信託，以達到“圍魏救趙”、曲線救國的目的，變相達到開發商的融資需求。

“目前，房地產企業可以通過基金子公司資管、券商資管、有限合夥私募基金等進行融資，由於這些類型的融資管道沒有像信託要求那麼嚴格，也沒有信託所謂的‘432’要求。”王仲春說。

所謂“432”要求，即項目的四證齊全、30%自有資金、房企開發資質為二級資質。

信託資金對開發商的資金來源影響非常有限。截至2015年一季度末，今年開發商新增資金27892.30億元，而根據信託業協會一季度資料顯示，房地產信託一季度新增規模只有1195億元，信託占比只有4.28%，較去年四季度下降0.21個百分點，因此，信託資金對房地產開發商來說，只是杯水車薪，作用非常有限。

雖然從資料上看，房地產信託規模及占比在下降，但房地產開發貸款卻在上升。央行公佈的今年上半年金融資料顯示，6月末全國房地產貸款餘額為16.16萬億元，同比增長19.2%，增速比上季度末高0.4個百分點，比上年同期高1.1個百分點。

“當前房地產貸款增速仍然較快，其中房地產貸款餘額占全部貸款餘額的20.8%，房地產貸款增速超過全部貸款增速5.2個百分點；上半年房地產貸款增加了1.54萬億元，同比多增2402億元，房地產貸款增量占整個貸款增量的26.8%。”中國人民銀行調查統計司司長盛松成透露。

下半年兌付承壓

房地產業作為一個資金密集型行業，對金融有很強的依賴性，金融環境的變化直接影響房地產市場，其風險事件的暴露數量遠高於其他領域信託項目。房地產開發商經營情況更容易通過樓盤開發、銷售進度觀察出來，同時房地產開發涉及資金數量大，一旦出現問題，涉及的範圍較廣，更容易引起社會關注，進而通過公開管道獲得的資訊數量較多。隨著前兩年狂飆猛進的房地產項目的陸續到期，加上房地產市場不景氣，自去年以來已導致大量地方平臺融資以及房地產項目出現危機。

根據相關機構的初步統計，去年以來信託行業被曝光有兌付風險的集合信託專案逾有20只，出現問題的項目主要投向之一就涵蓋了房地產領域。

在去年被曝光存在兌付風險的20只集合信託專案中，風險暴露的房地產信託佔有8只。而今年以來，初步統計包括有新華信託、平安財富、渤海信託等在內的多家信託公司逾6款信託產品因無法兌付本金和收益，融資方流動性困難延期、受累違約事件而被暴露出流動性風險，出現兌付風險。此外，二季度，房地產領域的兌付風險事件仍舊頻發。如本該於今年5月6日到期的甘肅信託—黃氏控股集團有限公司路橋建築裝飾城二期專案貸款集合資金信託計畫，至今尚未兌付。目前，融資方黃氏控股集團專案所在地浙江省台州市路橋裝飾城二期專案處於停工狀態。

預計房地產信託風險也會在2015年後時有顯露：開發商不能按期償還融資資金，從而選擇延期兌付，信託公司宣佈提起清盤房地產信託專案，甚至還有一些房地產信託計畫引入資產管理公司進行接盤，“控風險、保兌付”成為焦點話題。

根據用益信託工作室的統計資料，按照預計結束日期計算，從迄今算起，今年下半年到期的集合信託產品共有1861只，規模約達2846億元，平均期限為1.43年，平均年收益率為8.85%。其中，投資於房地產領域的信託產品共有346只，規模約達974.06億元，平均期限為1.72　年，平均年收益率為9.51%。

另一方面，房地產銷售情況仍不理想。中原地產研究部近日發佈的資料顯示,已經公佈7月銷售業績的32家房企合計銷售業績為1301.11億元,環比6月下降了31.6%。其中，只有6家業績環比6月上漲,其他企業則出現了環比下調。

另一組用益信託工作室資料可能更為嚴峻，2015年集合資金房地產信託預計到期總規模為2413.39億元，其中2015年一季度534.24億元、二季度578.45億元、三季度670.86億元、四季度629.84億元。三季度是房地產信託的兌付高峰期，預計伴隨著對住房的剛性需求，房地產信託違約風險時有發生，但由於規模有限，預計發生系統性風險、區域性風險概率不大。

回顧2015年一季度，個案信託項目風險事件爆發明顯頻繁，引發了社會對信託業系統性風險的擔憂。根據信託業協會資料顯示，2015年二季度末，全行業信託業的風險專案為450個，規模為1034億元，比一季度末的974億元增加59億元，環比增長6.05%。但對比全行業的信託資產規模為15.87萬億元，不良率為0.65%。

在信託行業資本充足、賠償準備充分、行業風險緩釋機制逐步健全、各公司風險管理系統逐步完善的背景下，這一風險水準是完全可控的。

通州限購當晚現搶房 仲介稱未來房價還是要漲

昨天，位於通州的保利大都匯樓盤開盤門前站滿了購房者

前晚，被稱為史上“最嚴”限購令的通州購房限購政策發佈。昨天是限購令發佈後的第一天，本報記者探訪通州區內及周邊燕郊、大廠、香河等地樓盤發現，通州區在售住宅項目突擊“搶收”，簽約量大幅增長。二手房價格“瘋漲”態勢得到理性回歸。而因為不受戶籍等條件限制，不少購房者將目光轉向了商住兩用項目。但同時，通州周邊的燕郊、大廠等地房產項目的商家對未來都持看漲態度。

政策解讀

收窄政策旨在遏制惡意炒房

據中原地產統計，近期通州市場成交明顯升溫，前7月市場成交住宅已經達到了6233套，超過了2014年全年的5893套。而目前市場的庫存只有7591套，這一庫存量也是最近6年來的低點。從2010年樓市成交特徵看，就住宅類物業而言，目前通州的庫存低於大興、朝陽區。

“多年來終於讓出第一庫存大區。”中原地產首席分析師張大偉說。在張大偉看來，限購收緊首先將對區域內的投資需求明顯影響，在住宅市場將不太可能出現投資行為，通州作為一個未來集中釋放利好的區域，目前的價格上漲預期主要來源於利好刺激，限購會明顯減少購房數量，這種情況下，房價再大幅上漲的可能性將明顯降低。而且預計這一政策執行時間將比較長，否則區域市場可能出現短期爆發。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，通州的房價從2000年時的2000元/平米，暴漲到今天的30000多元/平米，15年漲了15倍。從2003年的八通線通車，到2009年的國際新城規劃，再到2015年行政副中心，15年間通州的房價每一次都是被預期炒高，然後又大幅回檔。

“在全國限購都在放鬆或取消的大背景下，北京進一步收緊通州區域的限購，旨在遏制近期部分開發和機構惡意炒高房價，擾亂市場的行為。”胡景暉表示，部分開發商和機構卻借機炒高房價，製造恐慌氣氛，嚴重干擾了民生。政府果斷出手遏制通州樓市，也表明了政府的一個態度，誰借京津冀一體化炒高房價，擾亂正常的房地產市場秩序，誰就將成為下一個通州。

通州探訪

普通住宅限購當晚急“搶收”

位於通州區運河西大街附近某項目選擇在限購政策出臺的當晚開盤。昨天上午，記者在該專案售樓處發現，仍有不少前來諮詢的看房者。據該專案負責人介紹，政策發佈當晚，銷售人員基本都在加班，不少人甚至熬了個通宵。“今天不少客戶是昨晚24點以後提交的材料，這批客戶對於自己能否趕上政策末班車心存忐忑。”該負責人說。

不過，對於專案昨晚的具體銷售情況，該相關人士顯得格外謹慎，他向記者表示，銷售場面的確比平時要火爆，但是，最終具體簽約情況仍無法統計，“客戶購房時要走相關購房流程，比如購房資格審核，昨晚大多售樓處客戶，都是趕在限購前來買房的，他們還沒有入資格審核，後續還需要辦相關手續。此外，資格審核之後還涉及簽約，中途也可能出現臨時不買房情況，因此，目前還很難做出具體成交統計。”

此次限購政策對於通州樓市的影響，通州某專案負責人表示，通州限購政策加碼，對於通州運河核心區專案影響較大，其他區域專案相對影響小些，“此前不少人突擊在通州置業，主要還是看著運河核心區將來的配套和規劃前景，因此，政策出臺後，對於這些投資性需求影響較大，通州其它地域置業更多以自主為主，會有影響，但是政策影響相對會小些。”

“搶收”的項目不止上述一個，據搜房網報導，k2玉蘭灣從晚上21點開始，總到訪87組，成交8套房源；京貿國際公館和京貿國際城兩個項目下午5點通知購房者連夜簽約，截至淩晨簽約20餘套；旭輝麗舍實現認購31套，成交金額3700萬；旭輝禦錦別墅簽約11套，成交金額6600萬。

商住項目受熱捧工作量劇增

“我們都交了10萬多的定金排號，上午聽說是開了幾層，大概150套房子吧，我排150多號，沒買上。”站在保利大都匯門口進不去的張鵬（化名）說。

記者于昨天下午1:40左右在保利大都會的售樓處門口看到，二三十人撐著傘被保安攔在售樓處外面的街道上，還有購房者在車裡等。

據張鵬介紹，他在通州居住多年了，很看好通州運河核心區，所以，今年3月份就開始排號了，因上午沒買上，被銷售通知下午1點過去，但在外面近一個小時還被攔在外面。“我建議你去新北京中心，僑商中心都去排號，這個肯定買不上了。”

“我排了500多號，不知道能不能買上了，你如果沒排號就不用等了，肯定不會讓你看房的。”排號的劉女士也告訴記者。對於該樓盤的升值空間，張鵬信心滿滿：肯定漲，能漲到5萬。

與該樓盤同屬運河核心區的通州富力中心7月18日開盤，300多套房源，僅僅3小時便已熱銷13.8億元。

記者在緊挨著保利大都會的新北京中心售樓處看到，儘管是正午，但看房人依然不少。“通州現在能買的就是商住了，住宅本身就少，再加上限購，很多人都沒資格買。所以，這個週末和平時比，人明顯多了很多。”新北京中心的銷售人員說。

位於臨河裡地鐵站的華業東方玫瑰銷售人員小李告訴記者，他們的商住產品只有十多套，“我一上午已經賣了4套了，我不知道其他同事賣了多少，現在只能誰交錢早誰能搶到。”

旗下有商住產品的某企業內部人士直言：看來要加任務量啊。

二手房業主亂漲價被遏制

“限購的新政策出來對我們來說，影響很大，以我自己手裡的客戶來看，我們之前掌握了大概200組客戶，都有在通州置業的需求，但今天我們自己盤算了一下，也就剩下五六組有資格的客戶了。從整個行業來說，估計得有八成的客戶被通州拒之門外。”臨河裡附近二手房仲介門店的經紀人表示。

據報導，通州有業主降價10萬。記者在採訪中沒有遇到降價的，但多數經紀人稱，二手房業主肯定不會出現之前的亂漲價了。

“這是個緩衝期，未來房價還是要漲的，但受政策限制，房價暫時肯定是受到抑制了。”一名經紀人說。

周邊探訪

香河房漲價最慢持續釋放利好消息

昨天上午8點多，位於香河的某大型樓盤售樓處內已經人頭攢動，“最近每個週末都這樣，一早就很多人了，平時也很多，但週末人超多，你看看停車場就知道，根本就沒地方停車了。”帶記者看房的小李說。

小李告訴記者，他上週六一天帶了7組客戶，主要是政策利好，這週末他預計會更多，“從政府東遷開始，燕郊、大廠和香河都在漲價，香河漲得最慢，現在我們這個樓盤的花園洋房也就7000左右，有的樓盤可能得9000多。”

記者隨後在萬科等樓盤看到，都有陣列客戶在看盤或諮詢，但人數不及上述樓盤。

對於其中的原因，小李認為主要是價格，“這裡的7成買房人都是投資，投資肯定要買便宜一點的，未來才能賺更多呀。”

燕郊房水漲船高年底均價或破2萬

燕郊近期較為火熱的3個樓盤分別是首爾甜城、匯福悅榕灣及港中旅海港城。


昨天上午10點，從通燕高速白廟收費站進入三河市，馬路中央幾十名房產銷售舉著房屋廣告的牌子“拉客戶”。據其中一名銷售介紹，近期燕郊房屋銷售火熱，而通州最新限購政策從前晚就刷爆了朋友圈。同行們紛紛表示，燕郊的房價將繼續站上新“高度”。“保守地說，年底肯定破兩萬。”該銷售說。

對於“年底突破兩萬”的住宅售價，記者走訪的3個樓盤的銷售均胸有成竹。昨天下午，匯福悅榕灣停車場已停滿了車輛，售樓處內座無虛席。銷售稱，預計燕郊房產將迎來火爆場面，下期開盤的均價也將“水漲船高”，普通房屋均價預計將在18000，觀景好的房可能突破20000元。

銷售額下滑、毛利率下跌似乎已經成為房地產行業的共識。近日，一直想通過不斷擴張調整以實現銷售“超車”的保利置業卻不幸被溢利“追尾”。

8月10日，保利置業集團有限公司公告稱，截至2015年7月31日，2015年前7個月，該集團合約銷售額約為179億元，同比增長約33.58%；合約銷售面積約為156.9萬平方米，與上年同期相比增長約19.22%。已完成全年銷售目標260億元68%。

值得注意的是，在銷售同比小幅上升的同時，保利置業卻迎來盈利預警。截至2015年6月30日共6個月，公司擁有人應占溢利將較2014年同期下跌約90%。

溢利狂瀉九成

溢利大降對保利置業來說並不是新鮮事。2014年，保利置業核心淨收益同比下滑68%，毛利潤率下滑至19.8%，而核心淨利潤率下降至僅有1.9%。受此影響，該公司2014年淨資產收益率極低，只有3.1%。

彼時，保利置業解釋為，集團把庫存去化放在更為重要的位置，加上在房地產市場整體銷售回落的大環境下、隨行就市的靈活推盤與定價策略以及行業開發成本的普遍上升，亦削減了集團在期內的利潤空間。

針對此次的盈利預期下跌，保利置業回應稱，主要是由於收入減少和銷售毛利率下跌造成銷售毛利減少，同時投資物業重估收益減少。

事實上，此次毛利減少的原因則可以同樣追溯到今年3月份，适才履新的保利置業董事總經理韓清濤於業績會上高調提出的“2015年目標是去庫存”。

為了去庫存，保利置業從去年就開始了打折促銷的生涯。

2014年，保利置業借勢“保利集團成立30周年”“國慶”“雙十一”“雙十二”等行銷節點，對旗下樓盤進行多輪打折促銷。

2015年上半年，保利置業繼續在深圳、廣州、武漢以及蘇州等地推出不同程度的優惠活動。5月20日，保利置業在廣州發佈了惠民優惠購房“淘保大行動”第一波，對旗下產品進行秒殺、巨划算、一口價等銷售手段。其後，保利置業在6月份還主辦淘“保”大行動，全城召集合夥人，推出69.99萬秒殺房、特批75折巨划算現房等一波優惠狂潮。

此外，6月13日，保利蘇州置業還聯手蘇州市小紅帽義工協會在鳳凰廣場、鄰瑞廣場同時舉辦了“1元香包義賣”活動。借此勢頭，蘇州保利悅璽主售38號樓和41號樓，推出現認購優惠98折，再享2萬抵5萬優惠。

在下半年的銷售計畫上，保利置業廣東分部副總經理汪超表示，集團深圳悅都花園於上月開售，已售出逾500套，銷售率達七成半，套現約14億元；佛山保利中央公園則於去年10月開售，至今累沽逾800套，套現5.3億元。另外，公司計畫下半年在珠三角地區推出十個專案，涉及貨值約40億元。

歡喜與憂傷

事實上，導致保利置業溢利大降除了其近期的降價外，還與其早期的購地、分工息息相關。

資料顯示，保利地產和保利置業同屬保利集團這一央企旗下，分別在上海和香港上市，兩家公司分開經營、具有明確的分工。其中，保利地產以省會及中心城市為主，逐步向二三線城市輻射；保利置業的的擴展則主要在二三線城市。

2012年，保利地產抓住土地市場供應機遇，耗資307億元拓展40個專案，新增權益規劃面積956萬平方米，獲取土地92%集中於一二線城市。2013年，保利地產繼續在成都、武漢、合肥為主的中西部區域，瀋陽、大連、青島、天津等環渤海區域，以及南京、杭州等長三角區域以及北京、重慶、佛山等區域拿下數十個專案。

2014年，保利地產再次花下429億元新增40個房地產項目。

得益於貨源的充足，2013年保利地產實現銷售金額達1252.89億元，同比增長23.15%；實現銷售面積1064.37萬平方米，同比增長18.11%；實現淨利潤107.5億元，同比增長27.4%。2014年，保利地產再次躋身千億陣營。簽約金額為1366.76億元，同比增長9.09%；累計實現簽約面積1066.61萬平方米，同比增長0.21%。

相比之下，保利置業的發展則遜色許多。土儲主要位於南寧、蘇州、遵義、德清三四線城市，銷售規模也只相當於保利地產一個區域公司。資料顯示，該公司在2014年全年實現合約銷售額241億元，未能實現預期銷售目標280億元，較2013年全年267億元的銷售金額減少26億元。

資料顯示，2012年，保利置業股東應占利潤為26.3億港元，同比跌5.3%。2013年核心淨利潤率僅為7.4%，同比下降3.2個百分點，僅為2010年淨利潤率高峰時的一半。2014年財報也顯示保利置業的核心淨收益同比下滑68%，毛利潤率下跌3.6個百分點至19.8%，核心淨利潤率下降至僅有1.9%。受此影響，該公司2014年淨資產收益率極低，只有3.1%。

為了進一步改善企業的利潤率以及不斷下跌的溢利，保利置業開始試圖將產品重心轉移到利潤高且穩定的一線城市、並將產品由以往的大戶型調為快周轉的小戶型。

時任保利置業主席及執行董事的雪明曾在2014年初公開表示，早前公司確實是在二三線城市佈局，不過這幾年的土地儲備格局還是一直在調整，今後希望在一二線城市增加一些專案。

而年初接替雪明董事總經理職位的韓清濤也表示，去庫存和降低融資成本是公司今年的主要目標。面對目前樓市去庫存壓力大的情形，公司首先將對不同區域、產品類型進行梳理，制定詳細計畫。

於是，在保利置業近期的拿地選擇上頻頻出現廣州、上海等一線城市。其中，6月19日上午，保利置業經過50多輪的競價，以34.54億元、46.12%的高溢價率拿下上海楊浦區平涼社區01E2-01、02地塊。截至2015年6月底，該公司共有土地儲備及在建專案按建築面積計算約2300萬平方米。其中開發區域將集中在長、珠三角區域，並以合作開發、二級開發、一二級聯動等形式降低成本。

被資本市場忽略

值得注意的是，屢屢在一線城市拿地的保利置業卻使得其與保利地產的同業競爭成為業界關注的焦點。據統計，截至2014年年底，兩者重疊城市已經由原來的4個漲到現在的7個，新添北京、貴陽和佛山三市，兩家企業城市佈局上的競爭矛盾逐步顯現。

除此之外，保利置業還因利潤、負債等問題頻遭資本市場看空。

“截至去年底，集團完成但未出售的存貨金額達270億元，相等於去年每月平均銷售額的13倍。管理層指示今年重點去庫存，估計2015~2017年毛利率將達20%。倘若集團為了促銷加大折扣，相信毛利率將進一步受壓，下調2015、2016、2017年盈測。”日前瑞銀髮布針對保利置業的報告如是稱。

而中銀國際分析師田世欣也不甚看好保利置業，其稱：“由於該公司的利潤率和淨資產收益率都處於極低水準，銷售額的上漲也許並不能帶來較好的利潤和回報率。”

“公司2014年的毛利率從2013年的23.4%下降至19.8%，核心淨利率也縮減至僅為1.9%。鑒於公司依然面臨著去庫存壓力，我們預計2015~2016年毛利率將持續承壓，且核心淨利率仍將低於4%。”

與此同時，摩根士丹利也認為，保利置業管理層今年建築目標為400萬平方米，銷售目標245萬平方米，銷售率僅52%，低於2014年的55%，該行預期今年高庫存趨勢持續。為此，該行也將2015年至2016年每股盈測削減，維持“減持”評級，目標價下調20%至2.5元。

受此影響，即便身處融資管道暢通的港股市場，保利置業一樣面臨著被低估值的命運。

據香港資本市場人士透露，目前保利置業較市場預期2015年每股資產淨值折讓44%，較行業龍頭平均折讓30%還高，這顯示保利置業有被市場忽略之嫌。並且，因為公司淨負債比率較高，也使其成為香港上市房地產公司中盈利水準最低的開發商之一。

上海房屋租賃指數顯示，７月上海房屋租賃指數環比上漲１.２２％，比去年同期增長９.２％。記者近日走訪上海多個樓盤發現，進入８月以來，上海房屋租金價格進一步上升，有的甚至在兩三周內上漲了近１０％。

在上海地鐵７號線接近底站的錦繡路附近，兩室一廳的房屋租金最低標價已達５０００元?月，比去年同期高出１０％至１５％。仲介人員告訴記者，僅僅在兩三周之前，有的房源的標價還只有４６００元?月，現在已上漲近１０％。


在距離繁華的世紀大道僅兩站的藍村路地鐵口，記者跟隨另一家房產仲介進入一所上世紀９０年代初建成的社區，掛牌出租的房屋兩室一廳，客廳和廚房連為一體總計不過１０平方米，該房屋的租金報價高達６８００元?月。“這個房子位置這麼好，你不要別人馬上就會搶走。”仲介人員說。

而在上海地鐵２號線、距離陸家嘴僅４站路的世紀公園附近，一家房地產仲介的工作人員明確表示，已經沒有可看的房源了。

記者調查發現，新增房源有限而找房的人依然較多，是近期上海房租上漲的主要原因。克而瑞分析師楊燕認為，住房租金價格受到樓市偏熱的影響，房價在一定程度上助推房租價格。“受大學生畢業季及學區租房的影響，房屋租金６月以來出現持續上漲。隨著租賃旺季的到來，房東跳價頻繁，小戶型房源供不應求，這種局面預計在８月份還將延續一段時間。”楊燕說。

7月份，朗詩綠色地產簽約銷售額約為人民幣7.57億元，對應簽約建築面積約為58,258平方米。


8月14日，朗詩綠色地產有限公司公佈7月銷售資料顯示，集團截至2015年7月31日止七個月的簽約銷售額約為32.20億元，簽約建築面積約為276,331平方米。


其中，7月份，朗詩綠色地產簽約銷售額約為人民幣7.57億元，對應簽約建築面積約為58,258平方米。

而就在兩日前，8月11日晚，朗詩綠色地產披露其2015年中期業績資料指出，集團2015年1至6月營業額3.37億元，較去年同期上升54%。其中專案開發管理服務收入為3.22億元，該項收入中向朗詩集團及獨立協力廠商或合作方收取的專案開發管理費分別約為2.46億元及7600萬元。

上半年，朗詩綠色地產歸屬于股東的核心淨利潤率約為44%（淨利潤扣除投資性物業的公允價值利得及淨匯兌利得）。而歸屬于公司所有者的利潤約為1.81億元，同比增長約42%。

.隨著房地產行業從“黃金時代”步入“白銀時代”，與互聯網結合成為傳統房企謀求轉型的首要任務，而市場潛力巨大的社區O2O（Online to Offline，線上到線下）市場，正在成為眾多房企佈局“互聯網+”的焦點。同時，大眾創業、萬眾創新”成為時下熱詞，“創客地產”受到追捧。

庫存壓力高企的商住類專案也不甘落後，紛紛打起“互聯網+”和“雙創”的時髦牌，希望借此在同類產品競爭中脫穎而出。

8月13日正式開盤的遠洋新天地專案就是其中一例。該專案與中國知名的分類資訊服務平臺58同城合作，主打“創居”理念。業內人士評價稱，這是第一次由大型互聯網公司直接與地產專案進行的深度合作，預示著“互聯網+”的進一步深入和發展，其中涉及的創業孵化平臺也是“雙創”潮流下的順勢而為。

值得注意的是，遠洋新天地與58同城合力佈局社區O2O直接落地到專案，專家表示，這比集團或品牌層面的合作更接地氣，可以迅速進入現實操作層面，並快速佔領社區O2O市場。

商住項目再出新招：“互聯網+”落地到項目

中原地產研究部的統計資料顯示，目前北京整體商用物業（包含期房、現房）商鋪寫字樓等合計庫存為3.9萬套，其中大約有60%可用於類居住的商住物業，合計為2.33萬套。高庫存壓力下，商住類專案不得不謀求轉型。

在“互聯網+”勢頭下，商住項目紛紛宣稱擁抱互聯網。但多位受訪人士直言，其中大部分屬於淺灘試水，提供的產品乾貨不足，“只是耍了幾把花活而已”。

縱觀多個商住專案的“互聯網+”戰略不難發現，其內容主要圍繞在“智慧家居”層面。中原地產首席分析師張大偉置評，“房地產與互聯網的結合，不是類似智慧家居的硬體方面，想用幾百塊錢的路由器讓房子多賣幾十萬元？這不切實際。硬體會越來越不值錢。”房企們也意識到這一點，於是在“互聯網+”轉型之時，開始從“務虛”走向“務實”，這從遠洋新天地項目可見一斑。

與此前房企“互聯網+”不同的是，遠洋新天地與58同城的合作是第一次由大型互聯網公司直接與地產專案進行的深度合作，被業內認為是房企轉型“互聯網+”的新突破。

通過合作，遠洋新天地與58同城共同打造出名為“58同城億街區”的專屬APP生活服務平臺，目前該服務平臺已經上線，等待後期資源導入。下載並打開APP後可以發現，遠洋新天地專案的介面上分為生活服務平臺、社區鄰里平臺、創業孵化平臺、資產管理平臺四個板塊。

據悉，通過該APP，業主們可以享有“智慧拼車服務”“定制早餐服務”“上門修車服務”“遠端上門維修和付費服務”“廚師上門服務”等多項智慧化物業服務；同時，58同城將負責為社區導入58同城線上商家資源，為遠洋新天地的會員提供前置商家服務體驗；另外，58同城將為遠洋新天地提供優化社區物業服務建議，並為遠洋新天地會員提供包括專屬折扣、定制服務、會員活動等一系列專享會員權益。

而遠洋新天地物業專門成立的資產管理平臺，可以根據業主需求，量身定制出租計畫，説明投資客戶租售房產，通過空置房屋的合理、有效配置，提升房產價值。

此外，業主還能真正參與到社區商業的選擇中來。業主通過APP使用商家服務後，即可對商家進行打分，依據評分篩選配套商家，同時結合58同城評價體系和大資料資源，影響2萬平方米商業街的招商工作。這將是北京第一個由業主來決定自家樓下商鋪的社區。

遠洋新天地項目行銷總監劉禹辰表示，遠洋新天地不再是賣產品，而是為專案投資者、自住者、創業者、辦公者等不同需求的使用者提供個性化定制服務，打造“創居時代”的一站式置業解決方案。

遠洋新天地專案總經理趙偉表示，這是北京“創居時代”的一個開端，在“創居”理念的指導下，遠洋新天地未來將開拓更多互聯網服務，帶動北京房地產真正進入“創居時代”。

“創客地產”受追捧

在李克強總理的號召下，“全民創業、萬眾創新”成為時下熱詞，“創客地產”隨之受到熱捧，各式各樣的創業、創客空間湧現出來。

“創業創新不應成為租房子、賣房子的噱頭，不應淪為最後只剩下一片空房子。”有業內人士直言，創業不只是一種熱情，還需要足夠強大的創業平臺，而這有賴於強大的品牌號召力。

“房企從來沒有任何一個時期像現在這樣更需要品牌、更依賴品牌。”遠洋地產集團經營管理中心總經理段濤表示，中國的房地產業正經歷著從賣方市場到買方市場的變化，企業品牌的升級與換代刻不容緩。

鑒於此，遠洋新天地通過對自身產品的改革，考慮不同創業者的需求，為創業者提供全套服務方案，利用APP中的創業孵化平臺，搭建出一個資源整合的創業服務平臺，給創業者提供最全面、有效、及時的資訊和服務。

對於創業者來說，人和資金最為重要，劉禹辰表示，遠洋新天地正在與知名的投資機構、基金公司進行洽談，將打造一個專屬遠洋新天地業主的創業孵化平臺，包括引入明星投資人，提供從創業到最終上市的全程創業輔導，打造一個幫助小企業解決從融資、稅務、法務、財務、人才、供給、物流、市場等方方面面問題的生態圈。

具體到資金方面，劉禹辰透露，目前在與互聯網金融機構談合作，未來創業者做出成果後將線上上開闢眾籌測試，眾籌達到一定數目就可以引入投資。

上海易居房地產研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，遠洋地產具備企業品牌優勢和低成本的融資優勢，而且在金融產業方面有比較好的基礎，所以涉足互聯網金融領域難度並不大。

此外，遠洋新天地專案還專門開闢創業者交流展示中心，為創業者提供交流與體驗的聚集地，滿足開會、會客等多種需求，為創業團隊贏得更多合作機遇。

劉禹辰說道，“我們所做的一切都是為了讓創業者在這裡既可以安居又可以樂業”。

拼搶社區O2O

在探索互聯網與房地產行業契合點的過程中，社區O2O被視作最具潛力的價值增長點之一，成為房企們爭相搶食的蛋糕。

據業內專家估算，“互聯網+社區生活服務”是一個萬億級的藍海市場，此領域有望誕生下一個“BAT”級巨頭。公開資料顯示，截至2014年底，全國物業在管面積超200億平方米，涵蓋2.6億戶家庭、7.4億人口，且94%空間待整合開發，全國未來3年還將新增35億平方米的物業管理規模，這為互聯網社區服務發展提供了廣闊的市場。

基於互聯網“點擊和流量為王”“基礎服務免費、增值服務收費”的公認法則，最關鍵的就是要掌握流量入口。而經過多年的大規模開發銷售，大型龍頭房企基本上掌握了海量社區資源和業主資源。若佈局物業管理、家裝、社區醫療、教育、社區金融、物業租賃和再交易等，就掌握了未來解決社區居民消費“痛點”的先機，這也是各大房企搶灘社區O2O最主要的考慮。

與此同時，多層次資本市場的形成為房企佈局社區O2O並獲得高估值融資、人才管理模式創新以及股權激勵創造了條件。

克爾瑞研究中心研究員傅一辰指出，中國社區O2O行業的發展已經過了小企業層出不窮的“戰國”時期，開始進入品牌和整合期，服務和系統將不斷完善。

在此背景下，遠洋新天地加入社區O2O的拼搶戰。受訪專家表示，58同城億街區APP實質就是社區O2O服務，通過互聯網生活平臺化的建設，讓業主的生活更為便捷，通過這個實驗樣本，遠洋新天地專案可以搶佔社區O2O的先機。

而不同于以往房企與互聯網企業集團層面的戰略合作，遠洋新天地與58同城合力打造的社區APP直接針對于遠洋新天地項目，是定制化個性化的社區服務，有業內人士置評，這是社區O2O的最接地氣的現實實踐。


社區幾乎覆蓋了80%的生活消費領域，因此，佔據了社區服務就佔領了生活消費的大門。劉禹辰介紹，遠洋新天地按照便民、利民的原則，整合社區服務資源，向居民提供購物、餐飲、洗衣、洗車、維修、理髮、快遞、家政、養老等綜合服務，區別於大型的城市商業綜合體，社區消費是從差異化的角度出發，並打通線上線下。

據悉，業主下載上述APP後，通過移動終端就可享受覆蓋“衣食住行”全方位的從線上到線下的服務。有專家表示，這意味著“智慧社區”已經由概念落地，遠洋新天地有望成為首個真正意義上的“O2O智慧社區”。

當然，落地還只是開始，未來的挑戰不可小覷。嚴躍進指出，目前其他房企做的社區O2O基本缺乏新意，遠洋佈局社區O2O需要克服的主要困難在於如何創新社區的經營。

今年1月份，曾報導全國百強房企華光地產資金鏈出現問題，2008年以3.23億元獲得的南京G114地塊一直沒有動工，最終被中航地產接手。

但是，變現資產並未改變華光地產資金吃緊的局面，苦苦掙扎了半年之後，在8月12日江蘇省常州市天甯區人民法院的公告中，華光地產被宣佈破產清算。按照法院公告，華光地產的債權人，應當在11月20日前向管理人申報債權，並提交有關證據，債權人會議將于11月28日下午在常州舉行。


進入破產程式的華光地產仍然問題不斷。其在南京處於開發狀態的三個專案全部宣告資金鏈斷裂，其中一個專案被轉手，另外兩個專案銀河灣卓苑和銀河灣紫苑處於停工狀態，200多位元購房者深陷其中。

事實上，在資金鏈出現問題之後，華光地產也在積極融資自救。公司在去年9月計畫發行信達新興資產-南京銀河灣歡樂城房地產投資專項資產管理計畫，融資規模3.72億元，融資期限為18個月，100萬元起認購，預期年化收益率在11.5%至12.5%不等。但是，因為融資方南京銀河灣歡樂城項目還款資金來源不明，隨後信達新興資產叫停了這款信託專案。

對此，房地產行業專家張建初對記者分析，“前幾年房地產形勢大好，華光地產步伐邁得太快，拿地過猛，不考慮土地價格，所以才導致資金鏈斷裂。”

近一年來，在海外跑馬圈地的綠地集團，或進入收穫期。然而事實上，隨著美國、加拿大等投資移民門檻的提升，單純的房地產投資使得移民顯得更為艱難。今日，網易財經從綠地集團獲悉，該公司位於美國紐約以及洛杉磯項目成功中標EB-5項目，近期正式進入市場。

綠地廣東事業部行銷副總文靜透露，截至目前集團有60億美金投向美國，其中位於紐約•太平洋公園以及洛杉磯•綠地中心成為EB-5項目。而今年9月以後，美國移民政策門檻將提升，美國EB-5漲價已然是大勢所趨。

據悉，2012年起，綠地集團加速海外擴張及資本化發展，截至目前已成功進入美國、澳大利亞、加拿大、英國等四大洲九國十三城。2014年海外業務經營收入約為153億人民幣。

據介紹，作為美國兩個重點的項綠地目洛杉磯綠地中心，總建築面積33萬方，總投入90億人民幣；紐約項目則是2013年綠地收購森林城集團紐約公司所得，成為當地最大規模綜合體專案，規劃總建築面積近60萬平方米。目前這兩個專案已成為美國移民投資EB-5專案，目前將搶在9.30美國移民政策變革之前，搶跑國內市場。


一來自亨瑞移民諮詢人士介紹，今年9月30日美國移民法案到期，後續是否變化存在較大變數，一直以來美國投資移民項目的EB-5投資金額就一直保持在50萬美元，遠低於澳大利亞（500萬澳元）、香港（1000萬港幣）以及英國（200萬英鎊），預計後續美國EB-5漲價情勢。

然而，綠地也想趁勢提前搶佔國內市場。綠地方面透露，截至目前綠地海外投資1240億人民幣，其中60億是投向美國，，累計開發面積576萬平方米，整體海外開發專案達到15個。預計2015年海外營業收入300億人民幣。

馬雲再出手，在香港花15億港元（約12.38億元人民幣）買下了一座山頂豪宅。

8月14日，據香港《南早中文網》報導，位於山頂白加道22號的豪宅是一座三層高的獨立屋，可望維多利亞港全海景，私密度高。房屋面積總計9891平方呎（約1099平方米），每平方米逾136萬港元（約112.2萬元人民幣），這個價格創下了全球每平米單價第二高的紀錄，同時創下了香港每平方米最貴豪宅的紀錄。除此之外，該棟豪宅海擁有超過2200平方米的大花園，院內還有一片小樹林和大草地。

豪宅的前主人是曾被稱為小超人李澤楷的“太傅”、李嘉誠的“軍師”，在電訊盈科（00008.HK）裡任前副主席的袁天凡和其妻子——被稱為“?生一姐”的李慧敏在2000年以1.635億元港元（約1.35億元人民幣）買下的。在這15年間房產升值超過13億港元（約10.725億元人民幣）。在此之前，該豪宅為比利時領事官邸，是比利時政府在1959年以15.5萬港元（約12.79萬元人民幣）購入。

袁天凡被公認為是李嘉誠最信任的軍師級大神。

袁天凡，1952年出生於上海，5歲到香港，畢業于美國芝加哥大學經濟系。1988年進入香港聯交所任行政總裁，年薪250萬港元，成為當年香港收入最高的受雇人員。1989年被評選為香港財經界十大風雲人物。他先在滙豐銀行投資銀行部門工作，之後進入花旗銀行，因成功協助李嘉誠完成多次集資行動，得到李嘉誠的賞識。1991年，應李嘉誠邀請加入長實陣營，並協助李澤楷崛起。

李澤楷1993年創立盈科拓展集團，1999年5月，盈科拓展從新加坡企業家黃鴻年手中收購上市公司得信佳並將其改名為盈科數碼動力。1999年３月初，該公司的股價一直在４分到６分錢港元之間徘徊。以當時得信佳股價水準收購，花費不足１億港元即可收購，但在袁天凡和梁伯韜的策劃下，李澤楷將盈科擁有的地產項目，主要是北京盈科中心作價24.6億港元，再加上香港數碼港發展權一道無償注入得信佳，未花一分錢現金將其搞定。在得信佳複牌後，開盤僅15分鐘，股價立即飆升至3.22港元，漲幅高達22.6倍，盈動即刻成為一家市值上千億港元的巨型公司。

報導稱，現時全球每平方米最貴的房屋位於法國，是蔚藍海岸聖讓卡弗爾拉的一座獨立屋。該房產面積超過6400平方呎（約合711平方米），去年以11億港元易手，折合每平方米價格超過154.7萬港元。

山頂白加道是香港最矜貴的地段之一，是政經名人及富豪的聚居地，其中35號地段為?基李兆基家族所有，買入價格為18.2億港元；31號房屋則由華人置業（00127.HK）大股東劉鑾雄所持有。據《信報》報導，包括香港政務司司長的官邸、美國駐港總領事官邸、解放軍駐港部隊司令官邸。


袁天凡的妻子李慧敏在上個月斥資3.75億港元，從太古（00019.HK）手中購入東半山豪宅傲璿（OPUS）的6樓連帶雙車位。李慧敏不僅為?生銀行的董事長，而且是太古的獨立非常務董事。這座分層豪宅面積為5199平方呎（約577.6平方米），每平方米單價約為65萬元人民幣，排行香港分層豪宅每平方米最高單價的第11位。

此次並非馬雲第一次在香港購買豪宅。早在2011年，馬雲就以3億港元購入嘉裡建設位於中半山地利根德里的BranksomeCrest頂層其頂層連泳池特色複式戶。當時每平方呎價高達4.23萬港元（約每平方米40萬港元），該成交價打破當時香港最高房價紀錄。

花樣年（01777）看淡內地樓市，率先進行輕資產轉型，去年中分拆彩生活（01778）上市後，成為地產商發展物業管理業務的指標，花樣年主席兼首席執行官潘軍表示，已有900多家公司向他取經，學習管理及節省成本方法，雖然現時行業轉型方向正確，但因「文化差異」，要「學成」有難度。他認為，中小型物業管理公司如3年內不能賺錢，便會「挺不住」，相信屆時不乏併購機會。

花樣年有意分拆商業度假物業平台「美易家」在新三板上市，潘軍指出，今年「美易家」將進入20個內地城市，明年可達50個城市，目標3年內進軍100個城市。現時商業度假物業整體入住率僅10%，市場上所有公司均面臨虧損，「美易家」若可把入住率提升至30%，便能產生盈利。

大型企業奢轉簡難度大

面對物業管理市場競爭，潘軍稱：「我是行業榜樣……學我做事容易，但學做成事不一樣。」公司由始至終秉持節省文化，但其他大型企業「由奢轉簡」難度較大；加上行業專才不足，要學習成功並非易事。他指出，99%的物業管理公司出現虧損，而花樣年於2002年投資90萬元（人民幣．下同）發展彩生活，至今沒有虧損。靠增值服務賺錢不容易，花樣年至今做了12年，「我們其實走了很多彎路，走了5至8年彎路」。

花樣年今年銷售目標110億元，潘軍聲稱，內地經濟欠佳，樓市只能維持平穩，現時在政策支持下，市場才出現小陽春，並非大幅回暖，中小型地產商仍面對壓力。花樣年住宅銷售仍會保持每年50億元以上，以維持穩定現金流，並且有意減少發展預留資金，降低負債。

今年銷售目標110億

截至6月底，彩生活管理的建築面積已達2.7億平方米，身兼彩生活主席的潘軍說，今年目標增加1.2億平方米管理面積，當中一半來自收購公司、一半來自承接項目，上半年已增加7000萬方米面積，相信全年累計可達3.2億平方米。

擁棕櫚閣6成業權 冀併購重建

豪宅市場轉旺，恆地（00012）密密收購西半山羅便臣道一帶舊樓，早年擁有一半業權的棕櫚閣，近期斥近8,000萬元連購兩伙，將擁有業權提高至約6成，密謀併購重建。

自政府實施買家印花稅後，舊樓收購活動一度減慢，但近期受豪宅市場轉旺影響，部分半山或者核心地段的舊樓收購重現。

羅便臣道62C號 1.12億購4伙

近年在西半山一帶收購的?地，短期則積極收購羅便臣道一帶老牌豪宅，繼早前以1.12億元購入羅便臣道62C號4伙後，近期再斥7,950萬元購入羅便臣道55號棕櫚閣的8樓及10樓A室。

當中10樓A室連一個車位，以5,200萬元獲?地收購，以單位實用面積2,282平方呎計算，呎價約2.23萬元，較附近的21年樓齡的雍景臺呎價高2成，而另一伙8樓A室收購價較低，僅2,750萬元，呎價約1.2萬元，原業主則為馮振華，屬於?地友好人士。

2282呎戶連車位 呎售2.23萬

新買家均為朗駿發展有限公司張煒棠及黎永堅，據悉為?地或相關人士。

值得一提的是，棕櫚閣樓齡剛屆50年，樓高11層，合共由20個分層單位及1個頂樓特色單位組成，而恆地別具眼光，早在20年前已經連「收樓大王」楊世杭合作，以6,390萬元購入全幢1至10樓的B室單位以及7個車位，不計及車位，平均每伙作價639萬元。

隨着恆地今日以7,950萬元連購兩伙，實際上已經將在棕櫚閣擁有的業權，由約5成提高至近6成，只要再增持小量單位，就已經能夠透過強拍統一業權。

地盤1.6萬呎 可建130伙豪宅

粗略估計，棕櫚閣地盤面積近1.6萬平方呎，若以地積比率8倍重建，估計可提供12.8萬平方呎，大約提供130個千呎豪宅。

事實上，恆地過往與「收購大王」楊世杭合作收購重建同區的樂基山邨成天匯，打造成超級豪宅，實用呎價高見9.3萬元，一度成為亞洲樓王，有見成績理想，所以近年積極在收購羅便臣道一帶舊樓，包括羅便臣道23至25號，將重建提供90伙。

此外，?地早前亦以1.12億元購入羅便臣道62C號4伙，每伙收購價劃一為2,800萬元，估計亦是部署收購重建。

而該地盤規模較細，面積估計只有3,600平方呎，重建後估計能提供近3萬平方呎樓面，相當於約30伙。

萊坊：東九供應雖增 租市可企穩
商廈租務轉旺，萊坊商業物業代理部董事薛開達認為，隨着中資積極承租寫字樓，今年核心區甲廈租金升約15%，而未來兩年中資機構佔中區租務達四分之一。

今年上半年甲廈租務暢旺，中環相繼錄得大手租務成交。據萊坊資料顯示，去年同期中環商廈空置率約3.3%，而最新的空置率下跌1.1個百分點，約2.1%，屬極低水平，而最明顯是本年第二季的變幅，今年首季中區空置率約4.3%，最新一季大幅下跌2.2個百分點，反映第二季商廈租務暢旺。

薛開達指：「目前中環商廈空置率甚低，個別大廈如德輔道中33、豐盛創建大廈等，出租率百分百，情況較罕見。」

事實上，上半年不少大手中環租務來自中資機構，特別以證券行最積極，如市場錄得馬雲旗下雲鋒基金，租中環交易廣場1座全層，而廣發証券、齊魯証券等分別承租上環永安中心及中環德輔道中33號，另市場亦盛傳華融（香港）國際控股，承租灣仔告士打道60號全幢。

股市波動 無阻中資南下

薛開達指：「在中港基金互認、滬港通正式開啟下，本港IPO市場更為熾熱，下半年擬來港集資的大型新股中，具中資背景的金融機構佔8間，集資額最多近1,400億元。事實上，他們喜吸納質素新、位置優越的寫字樓，亦因為中資活躍承租，租金按年已升1成，個別優質甲廈租金升幅更大。」

股市曾於4月起動，但及後出現調整，至近日亦相對波動，會否影響中資落戶意慾，他則認為：「股市無疑波動，但機構睇長綫，未有影響進駐香港決心。內地機構現配合中央政府大方向，面向國際，而亞投行成立等，中資機構有需要國際化，故四出設立據點。」

他預期，中資佔核心區租務比例不斷上升，「2008年中資佔中區租務約12%，而去年尾已升至兩成，下半年尚有深港通開通，兩年內比例料升至25%，換言之中資佔中區租務四分之一。」

需求向上，同時整體港島商廈供應偏少，有助推動租金上升，「供應層面上，2015年有354萬平方呎樓面新供應，明年尚有329萬平方呎，新供應略多，但大部分均屬非傳統核心區，而2018年，新供應減至198萬平方呎，低於每年平均吸納量200萬平方呎。」

他指出，中區新供應極低，「未來兩至三年，中區僅有華懋重建項目、上海商業銀行大廈重建，供不應求。直至2017年，市場才有相當較大型的項目如尖沙咀新世界中心重建、2018年銅鑼灣新寧大廈重建、鰂魚涌太古坊2B期等。需求大而供應偏低，預計核心區商廈租金年內升10至15%。」

裝修費增 搬遷活動料減

至於今明兩年新供應集中在東九龍，供應增無疑令租金有少許壓力，但他料租金仍平穩，「有供應增同時有需求，近年漸有金融機構、保險公司搬至非核心區，故料東九龍等非核心區租金仍企穩。」

不過，隨着裝修費增加，他料搬遷活動不及往年頻繁，「裝修費由數年前每呎400元，升至目前每呎600元，若攤分3年36個月計，平均要至少節省每呎18元，才達減成本之效，公司考慮搬遷與否的各項因素如交通配套、員工流失等，最後寧願續租留在原址。」

近期股票市場趨平穩，市場頻錄豪宅屋苑大額交易，其中，奧運站一號銀海以五千二百萬元成交，由用家斥高價承接；另外，跑馬地禮頓山錄換樓客入市，單位售價為三千五百六十萬元。

　　豪宅市場成交轉活躍，多項知名度高屋苑錄高價成交，其中，奧運站一號銀海錄雙破頂大額交易紀錄，造價達五千二百萬元，呎價二萬七千零四十一元。同時，西半山寶翠園半月內連環錄四宗成交，新錄中高層戶以二千一百八十萬元獲用家承接，呎價二萬二千八百二十七元。

　　奧運站一號銀海新錄雙破頂成交，利嘉閣聯席董事梁德盈表示，該交易涉及六座極高層相連戶，物業面積合共一千九百二十三方呎，由一名用家於「無睇樓」情況下，決定以五千二百萬元承接，平均呎價二萬七千零四十一元，造價及呎價均創下屋苑紀錄。

　　原業主於零六年十二月，當時以約二千八百五十六萬元一併購入上址，持貨約九年，今番轉售獲利二千三百四十四萬元，物業升值八成二。

　　西半山寶翠園成交活躍，今月上半月錄最少四宗交易。中原分區營業經理簡英譓表示，最新易手單位為二座高層G室，單位面積九百五十五方呎，屬三房間隔設計，獲用家以二千一百八十萬元承接，平均呎價二萬二千八百二十七元。

　　原業主於○三年，以五百三十萬元購入單位，持貨至今約十二年，轉手大幅獲利一千六百五十萬元，物業升值逾三倍。

　　另外，跑馬地禮頓山九座低層A室沽出，世紀21北山地產營業董事嚴智贇表示，交易單位面積一千一百一十一方呎，屬三房間隔設計，獲區外換樓客以三千五百六十萬元承接，最新呎價三萬二千零四十三元。

　　豪宅租賃市場方面，世紀21日昇地產執行董事黃文龍表示，北角珊瑚閣B座低層三室錄租務成交，該項單位面積八百七十七方呎，屬兩房間隔設計，以月租四萬元連車位一併租出，創該屋苑租金新高價水平，平均呎租約四十六元。

日圓貶值，吸引不少港人越洋買日本樓，業界指出，今年上半年東京樓價已上升15%，預期下半年仍有2%至3%升幅，即今年樓價將跑贏去年。

東日日本物業董事總經理謝永汶表示，去年東京樓價表現最突出為銀座，有約12%至15%升幅。而今年東京樓價預料會升18%，主要因為日圓貶值，加上從外國入口鋼材等物料，令建築成本上升，　同時受東京市內人口增長所帶動，會增加房屋需求，所以全年升幅將高於去年。

銀座最突出

謝永汶指出，位於東京銀座3丁目的頂層複式單位，樓齡11年，實用面積780方呎，設有89方呎露台，約售674萬港元，呎價近8650港元；但只有一街之隔銀座2丁目的一個新盤，發展商只售予日本居民，整體配套接近，頂層分層戶呎價卻超過1.6萬港元。他解釋，因在日本新樓盤會較貴，樓價會隨年份而折舊。他認為，銀座區升值潛力高，因為屬遊客區，加上日本政府為2020年旅遊業訂立2000萬訪日人次的目標，故對銀座樓價有信心。

謝永汶指出，公司在港開業一年多，今年度營業額對比去年已有超過一倍增長，現時公司主力推介東京優質地段予客人，當中有港人於一年內先後經東日購入9伙住宅，並於最近一個月前再委託東日協助物色4個單位，要求賬面回報率達7厘以上。

東日在過去周五至日於長沙灣公司舉行日本物業展銷會，並推出模擬示範單位予投資者參觀。