F-鼎固（2923）昨舉辦法說會，累計1至7月營收60.57億元，年增79.07%。2015上半年EPS（每股稅後純益）達0.78元，較去年同期0.26元表現佳，總經理張能耀指出，主要是受到上半年認列投資性不動產的增值利益約新台幣13億元，使2015年至今可繳出亮眼成績單。

樂看下半年房市
F-鼎固目前深耕中國包括上海、北京與重慶等地商業與住宅不動產，張能耀指出，目前認列營收中，7成來自售屋收入、3成來自商業部動產的租金收入；上半年除認列投資性不動產增值利益，約13億元，另包括上海嘉定、崑山住宅銷售。

下半年鼎固在上海嘉定的「君庭」及重慶「R3」兩案，預計可完工，其中「君庭」已售約25億元可認列；另外嘉定日月光商場，預計今年招商完成後營運。張能耀認為，去年年底至今年上半年，中國人民銀行多次調降利率，同時放寬房貸政策，激勵一線城市北京、上海、深圳等住宅銷售，對下半年房市深具信心。


經濟日報
鼎固釋股 擬發ECB

F-鼎固（2923）總經理張能耀表示，公司大股東持股比率高達97.5%，為增加公司股票流通性，考慮將流通在外股份從2.5%擴大到15%，不排除透過發ECB（海外可轉換公司債）或鉅額交易增加流通性。

鼎固昨日舉辦法說會，公司股票的流通性因被視為回台掛牌效益不佳的重要原因，張能耀表示，鼎固2012年掛牌價為20元，不過從公司每股淨值超過30元來看，當初定價較便宜，在不賤價釋股下，僅釋出2.5%股權。不過，現在以公司長遠經營來看，為增加股票活絡以及流通性，已在思考用何種方式釋出手中持股。

鼎固財務長馮安怡指出，目前公司在外流通股數約僅2.5%，希望未來能提高到15%，至少達到可以融資、融券的標準，不過若以現金增資方式增加股票流通性，將使股本已達174億元的鼎固股本擴大，在可能稀釋未來獲利下，暫不考慮現增方式，可能以發ECB或是透過鉅額交易來釋股。

張能耀指出，以今年上半年公司每股淨值約30.63元，以昨（18）日收盤價23.55元來看，股價已被低估。法人則表示，上市公司的在外流通股數過少，常常會讓公司股價失真，也讓不少原本惜售的大股東，反而面臨股票無法釋出的困境，以鼎固的情況來看，透過發行ECB或鉅額交易方式，確實對目前股價衝擊最小，又能達成增加流通性目標。

鼎固今年營收 衝百億元

F-鼎固（2923）昨（18）日舉行法說會，總經理張能耀表示上半年獲利大增近二倍，主因一線城市如上海等房市回溫，推升住宅銷售率上升，每股稅後純益（EPS）達0.78元。他認為，今明兩年全年營收有望突破百億元大關。
鼎固上半年在「匯景華庭」入帳下，半年報營收達54.36億元、年增89.2%，已達去年全年的七成。

新北市蔡姓男子在中和區買三樓公寓，裝潢時才然發現買到921地震傾斜屋，怒告前屋主、仲介和房仲公司求償。高等法院審理認定刻意隱暪房屋傾斜暇疵，判決前屋主、仲介、房仲公司連帶賠償蔡152萬餘元。

蔡姓男子提告指出，2012年5月經房仲公司林姓仲介介紹，以1,180萬元向王姓男子購買中和區永安捷運站附近公寓三樓房屋。裝潢時才發現房屋因921地震傾斜，經土木技師鑑定房屋向左、向後傾斜，又花錢修復房屋，去年向法院提告請求房屋折損、修復費用共194萬餘元。

王姓前屋主辯稱，921地震後曾委由土木技師鑑定房屋向左傾斜但不嚴重，不影響日常生活，他才在房屋現況說明書勾選「未發生」，且告知林姓仲介此事，林也帶蔡看屋用尺測量天花板角度，放球在地板滾動測試傾斜度，最後依現況交屋，他沒有賠償責任。

林姓仲介說，蔡看過房屋且知道房屋傾斜，因此價格較低廉，買屋投資，他沒有隱暪瑕疵。房仲公司說，林只是房屋仲介，房屋是否傾斜超過林的專業能力，林也無調查義務，該公司不用負賠償責任。

高等法院審理認定，王姓前屋主在房屋現況說明書勾選「未發生火災或其他天然災害，造成建築物損害」，與林姓仲介刻意隱暪房屋傾斜瑕疵，判決兩人連帶賠償該屋斜傾折損房價152萬餘元，房仲公司因未盡監督責任，亦負連帶賠償責任。

股市低迷，加上房地合一重稅時代來臨，房市的交易量遲遲未有明顯進展。然2015年8月13日央行無預警的宣布放寬北台灣6個行政區的房貸成數，當週假日(15及16日)工地的來電及來人亦立刻出現明顯增加的反應。而代表地產業者信心強度的報紙廣告量，假日2天的報紙廣告量也是同步較7月的假日平均批數大幅成長了三成，顯示央行放寬金融管制的措施，讓首購族為主的族群「動了起來」。

根據《好房網》調研中心彙整15及16日該6區假日工地的最新銷售市況顯示，在央行未宣布放寬金融管制前的工地來人與成交組數乏善可陳，許多指標工地假日來人平均在10~15組，假日成交戶數掛蛋者更是常見。然而，在央行作出宣布的動作後，當週假日的來人開始產生變化，從(附表)多個指標預售屋及新成屋的工地來人情況觀察，來人組數普遍成長了二成至三成不等，出現久違等無人的市況。

央行放寬信用管制的動作，在多數建商定調為利空出盡下，有多家重量級建商開始在媒體加強廣告行銷的動作，包括鄉林、大同、中悅、璟都、春虹及新潤等大型建商，紛紛加碼廣告的露出。而被央行點名的6區中，新北市鶯歌的「和瑞微美」、「君邑雷諾瓦」，桃園市桃園區的「不可求」、「璟都杜拜美學」及桃園市中壢區的「幸福1綻」、「赫里翁」等案，更是趁勢投放廣告，訴求2015年底進場購屋，只要持有滿2年即可沿用舊稅制，可享低的稅賦，既無奢侈稅也無房地合一稅。

上市建商長虹建設位於新北市鶯歌市中心，總銷金額達30億元的預售建案「長虹陶都」，為主力總價800萬元至1500萬元的2、3房首購族產品。建案因尚未進入強銷期，假日來人維持在15~20組左右，然就在央行宣布放寬鶯歌區的房貸管制後，假日工地的來人組數馬上增加至25組，2天假日則小訂成交了3戶。

璟都建設機構近期不受打房影響，持續加碼在桃園地區推案，即將登場的桃園中路重劃區造鎮案已如火如荼的蓄勢帶發。璟都位於桃園區大有路的新成屋建案「璟都杜拜美學」，38坪的3房總價900萬元起，假日來人先前維持在10~12組，在央行宣布放寬桃園區的房貸管制後，假日工地的來人組數馬上增加至15組。而位中壢高鐵青埔特區的結構中建案「璟都HOME 1」，規劃31~42坪的首購型產品，假日來人先前維持在3~4組左右，在央行宣布放寬中壢區的房貸管制後，假日工地的來人組數增加至6組。其他地區指標建案，包括桃園區的「不可求」、「中山都匯」、「竹城早稻田」，及桃園蘆竹區的「名軒天麗」等案，都出現從谷底翻揚的來人反應。

好房網雜誌社長倪子仁表示，央行選擇性的放寬信用管制，不管是否對房市有利，但起碼不會再出重手打房。他指出，央行點名的6個行政區大多是低總價為主的首購型產品，央行技巧性的選出這些地區，除了宣示挺首次購屋族購屋外，等於再度宣告要讓房市緩著陸的終極目標沒有改變。

倪子仁強調，房地合一稅制底定後，不確定性因素逐漸消除，市場慢慢回歸基本面。他說，房市經過5年央行的信用管制，已將房價控制下來，北台灣多個地區的新屋及中古屋房價已較高峰期回跌了一至二成不等，這時候央行選擇性的放寬信用管制，除可增加房市的成交量外，亦可局部帶動台灣整體經濟面受重挫的頹勢。

瑞普萊坊昨（18）日公布「2015年亞太地區企業辦公室使用調查」指出，調查在台灣設立公司的企業主管，受訪者中有約50％企業預期未來12個月將增加辦公室面積；這項調查結果有助支撐台北市辦公租賃行情穩定成長。

調查指出，約81.3％企業主管認為未來12個月將增加員工數量，另有12.5％認為將會減少員工數量。瑞普萊坊董事長暨CCIM台灣分會創會會長曾東茂表示，近兩年企業辦公室需求穩定成長，尤其是外商更需要高品質、環境佳的辦公環境。相信未來12個月，信義區的A級辦公室需求仍然穩定。

不過曾東茂也指出，由於台北市有新辦公大樓陸續完工落成，進入辦公室租賃市場，信義區的空置率在下半年會有較顯著的增加。

瑞普萊坊統計2015年第2季辦公室市場租金空置行情，信義區的需求仍持續上揚，若不算入新完工的國泰置地廣場，信義區Ａ級辦公室空置率約6.31％，較去年同期下滑約4.14％。原因在於華新麗華大樓滿租，遠雄金融中心、遠雄國際中心以及台北101，去化速度加快。

其中，民生敦北區過去1年來，Ａ級辦公室空置率降低約0.89％。曾東茂認為，民生敦北的A級辦公室較信義計畫區的便宜約2成，加上該區鄰近松山機場，區內有捷運文湖線，交通便捷，吸引不少航空公司、日商、韓商、金融機構等前來進駐。

黃小姐來電詢問，其即將於下個月生產，因其與先生婚前各有不動產，考量小孩出生後負擔加重，想將她自己名下持有未滿兩年之不動產出售，又擔心要繳納奢侈稅。

財政部國稅局表示：財政部2015年2月5日公布奢侈稅條例第5條第1項第12款「確屬非短期投機」免徵奢侈稅之範圍，其中最常遇到的即是夫妻出售婚前各自取得不動產之情況。

以黃小姐的案例而言，只要夫妻婚前各自僅有1戶房地，均有辦竣戶籍登記並有自住事實，且持有期間未供營業使用或出租，於婚後出售其中一戶該婚前持有未滿2年之房地，即可免徵奢侈稅。

太平洋房屋統計台北市、新北市與桃園市今年1~7月的內部成交資料，北台灣中古屋平均需81天才能成交，比去年同期增加18天，其中又以桃園市最慘，1間中古屋平均花快3個月才賣得掉！

北市成交物件價跌
相比今年與去年1~7月，桃園市中古屋從60天增加到84天最多，銷售天數增加24天，成交拉長將近3個月；其次是新北市79天，年增15天。台北市則是平均76天，增加9天最少。

太平洋房屋副總經理章克勤表示，雖央行解除新北、桃園6區貸款限制，但對首購族來說，重點還是總價區間帶能否負擔得起。

台北市雖然銷售最快，但今年成交物件總價從2000萬元跌至1500萬元，物件從3房變2房，目前僅低總價物件才有成交。

工程車脫軌 又被爆6000墊片斷裂

桃園機場捷運通車時程一波三折，繼前天工程車失去訊號發生脫軌事件後，昨又有立委爆料用來讓鋼軌和地面絕緣的墊片有六千多片破裂，高鐵局昨雖強調破裂不影響絕緣功能，交通部長陳建宇則首度鬆口證實，「機場捷運年底無法如期通車。」據高鐵局和桃園大眾捷運公司研商，通車時間將訂明年三月。

機場捷運前天下午才發生工程車脫軌，造成工程車、脫軌器及第三軌部分損壞事件，昨又被媒體爆颱風期間地下隧道淹得像游泳池一樣；緊接綠委段宜康又在臉書爆料，上月機場捷運的軌道墊片斷了六千多片，若通車後發生墊片斷裂，最嚴重可能導致電聯車出軌。段宜康質疑：「國民黨政府為了選舉，寧可拿人命冒險，把機場捷運當成六福村的『西部瘋狂列車』！」

高鐵局昨強調脫軌事件造成的損壞，一周內應可完成修復。另強調颱風期間雖有積水，但最深處僅約二十五公分，絕非「像游泳池一樣」，目前已會同北捷局及廠商，檢討排水設計。

十月底全面換墊片
至於墊片問題，高鐵局指，全線共有三十一萬四千一百三十五片，去年初發現有六千二百個墊片凸緣斷裂，佔約百分之二，主要是設計時忽略了橋梁會熱脹冷縮的因素，但破裂後仍有絕緣功能，僅會影響阻隔電流效果，對鋼軌固定和行車安全沒有影響，十月底將全面更換，未來全線也將全面檢查墊片。

號誌不穩定致脫軌
交通部長陳建宇昨表示，前天工程車脫軌是因號誌不穩定，行控中心失去工程車訊號，加上工程車長度較短，行控誤判他已通過，已要求廠商軟體設計上要重做處理，並要求高鐵局邀專家學者組體檢小組，八月底全面評估後再決定通車日期。
陳建宇表示，機場捷運要通車，安全第一是主要考量，沒有安全不會通車，他寧可承受被民眾罵，也要確保機場捷運安全通車，機場捷運測試最後階段要做模擬測試，且須連續七天達可靠度百分之九十九以上，才會履勘，履勘通過才能通車，只要其中有一天可靠度未達百分之九十九，模擬測試就要重來。
據了解，高鐵局已針對機場捷運後續測試和破損墊片更換研商過時程，初步規劃明年三月通車。

問題多「寧搭巴士」
逢甲大學運輸科技與管理學系副教授李克聰昨表示，既然機場捷運的問題這麼多，若急著通車，通車後出問題反而會影響營運與民眾搭乘信心，應確認安全無虞再通車。
常搭飛機出國的民眾鄭小姐說，感覺機場捷運問題好多，就算通車，她還是會先搭巴士，觀察一段時間確認機場捷運很穩定才敢搭乘。

桃園機場捷運路線示意
桃園機場捷運全長51.03公里，未來通車後民眾從台北車站到機場最快35分鐘可達。
資料來源：高鐵局

桃園機場捷運小檔案
●計劃路線：台北車站A1站－中壢市環北站A21站
●路線長度：51.03公里
●車站：22座車站，包括15座高架車站、7座地下車站
●通車時程：目標2015年底，恐延至明年3月
●行車時間：
．直達車：台北車站－桃園機場35分
．普通車：台北車站－中壢站站停，全程70分鐘
●票價：台北到桃園機場估約130元~170元，預辦登機的行李托運將額外付
●班距：初期每6分鐘一班
資料來源：高鐵局


台鐵10月改點 南部縮班距
屏東到潮州高架通車 可省6分鐘

台鐵屏東到潮州雙軌高架電氣化及新建六個高架車站，將於下周日通車啟用，台鐵西部列車始發站從高雄改為潮州，台鐵也規劃十月十五日大改點，約一百到兩百多班次將調整行車時刻，南部尖峰從三十四分鐘一班車縮短為十九分鐘一班，行車時間也可縮短六分鐘。

中部增800型微笑號
負責「高雄—屏東潮州捷運化建設計畫」工程的交通部鐵工局昨指出，屏東至潮州十九點三公里雙軌高架鐵路電氣化及高架車站，將於二十三日啟用，潮州將取代高雄，成為南部最大駐車基地和起訖站。
交通部長陳建宇說，屏潮高架鐵路通車後，將消除二十四處平交道，提升用路安全。鐵工局表示，屏潮高架通車後，屏東至潮州班距可由三十四分鐘縮短為十九分鐘，西部列車始發站從高雄改至潮州，屏東線列車由每天六十班次增至一百零七班次，潮州站更將成為進入墾丁門戶，該站東南側將設公路轉運中心。
台鐵另規劃十月十五日大改點，預計一百到兩百多班次調整行車時刻，除南部增班，中部也將投入大量八百型微笑號區間車載客，北部列車時間會連動微調五到十分鐘。

同時建置列車醫院
屏潮計畫同時建置南部最大台鐵列車醫院和駐車基地「潮州車輛基地」，佔地三十四點七公頃，設二十二條股道停放和維修台鐵列車，預計十月啟用。屏東民眾嚴小姐說，班距縮短讓從潮州到屏東市通勤者很開心，若再縮短高雄到潮州班距，對通勤族更方便。

台鐵行車調整資訊
●第一階段：屏東到潮州雙軌電氣化及新建6個車站，08/23啟用
●第二階段：潮州車輛基地10月啟用，西部列車始發站將從高雄改為潮州
●調整影響：10/15起大改點，全台約100~200多班次調整行車時刻
●其他調整：
．屏東線每天60班次增為107班次
．屏東到潮州區間車行車時間可縮短6分鐘
．中部新增800型微笑號區間車行駛
資料來源：台鐵局

台鐵烏龍 斷電又停錯軌

前晚台鐵訂票系統首次全台全線掛點近兩小時，主要是老舊ＵＰＳ不斷電設備燒毀，正常備援ＵＰＳ卻沒接續供應電力，導致網路系統機房一度斷電。無獨有偶，前晚高雄站號誌員人為疏失，竟將到站莒光號引導駛往沒月台可停靠的軌道，民眾批：「到站還得擔心回不了家，台鐵你累了嗎？」
台鐵調查前晚系統故障一小時四十八分鐘，是ＵＰＳ疑因過熱燒毀，影響網路系統正常供電。但網友質疑第一個ＵＰＳ故障，自動備援的第二個也應接續供電，且ＵＰＳ燒毀多因停電造成電路故障，前晚卻未停電，批台鐵機房系統架構和監控機制都有問題。

辯設備老舊才燒光
台鐵解釋，ＵＰＳ是二○○一年採購，採雙ＵＰＳ備援設計，因已老舊，懷疑一號ＵＰＳ過熱燒毀時，主機板一併毀損，導致備援的二號ＵＰＳ得手動才重新供電，將檢討是否採購新ＵＰＳ。
此外，前晚七時五分南下五一三次莒光號抵達高雄站，因行控操作室號誌員錯誤引導，原應停在第十四股道第五號月台B側，卻駛入沒月台的第十五股道；所幸車上立即廣播「暫勿下車」，避免七十多名旅客開車門恐摔落鐵軌。台鐵回應，該號誌員任職四年，將懲處並檢討改善。
民眾陳志華批評，ＵＰＳ會燒毀，表示平常維護沒做好，車到站還沒法下車更是創舉，讓人質疑「台鐵你累了嗎？」

央行鬆綁房市控管，提高豪宅可貸成數從五成來到六成，惟近一年來豪宅市場仍不時有高價釋出消息，像仁愛帝寶2015年一月的交易價格抗跌在單價279.7萬；文華苑在2014年年中的每坪210萬交易，創下該社區新高；台北信義則在最新揭露的實價資訊中，還是有單坪167.3萬的身價。然而豪宅的租賃市場表現為何？

台灣房屋資深分析師陳炳辰表示，2015年租金實價揭露中，有兩處豪宅以每月45萬並列冠軍，分別是台北信義20樓與文華苑12樓；緊追在後的是敦南苑11樓與勤美璞真的10樓，租金同為一個月30萬，民眾想用租的方式入住豪宅，一年準備個四、五百萬跑不掉。

陳炳辰分析，由於豪宅價位高，單坪售價均百萬起跳，要買來做出租使用，投報率多半不如一般住宅，在豪宅租賃前五名中，除台北信義以1.77％的投報率，勝過周遭住宅投報率的1.56％，其餘四處豪宅投報均不及周邊住宅投報表現。

陳炳辰指出，例如文華苑即便以每月45萬出租，但換算單坪僅1342元，投報率落至1.12％，不比其附近一般住宅投報的1.78％；而單坪租金來到2291元的皇翔御琚，比起周邊租金行情高出近六成，但投報率只有0.99％，與周邊住宅投報1.91％，差距接近一個百分點！此外，敦南苑與勤美璞真的投報率也都不到1％，前者為0.76％，後者是0.8％，比不上鄰近出租住宅1.57％~1.77％的投報率。

陳炳辰分析，豪宅屋主若以資產配置出發，自然看好的是未來轉手獲利，當下的出租行為屬附加價值，且對於租客挑選嚴謹，以長期穩定為主，而外商高階主管，或做客戶招待之用的企業主最符合所需，其實是較封閉的市場，出租心態傾向避險，投報率方面反而不一定是首要考量。

行政院主計總處於2015年8月14日公布2014年家庭收支調查結果，新竹縣就業者多，所得收入與可支配所得均為全國第3高，在生活品質與現代化指標項目也表現優異。新竹縣平均每戶建坪61.14坪，全國最高(全國平均44.12坪)；每百戶擁有汽車111.57輛，全國最高(全國平均69.68輛/百戶)，另外在家庭主要設備普及率上，亦名列前茅。

縣長邱鏡淳2015年8月18日在縣務會議中表示：數據顯示，縣府在招商引資上績效良好，同時營造好的就業、治安、教育、醫療環境，縣府還有許多努力的空間，感謝民眾的支持與配合。

縣政府主計處表示：新竹縣2014年平均每戶人數3.49人，平均每戶就業人數1.65人，均為全國最高，平均每戶所得收入為1,389,453元，較2013年增加42,685元，可支配所得為1,108,941元(即可用於消費支出和儲蓄上的所得)，較2013年增加35,048元，均為全國第三高(僅次於台北市及新竹市)。

另外，新竹縣平均每戶建坪61.14坪，全國最高(全國平均44.12坪)；每百戶擁有汽車111.57輛，全國最高(全國平均69.68輛/百戶)，另外在家庭主要設備普及率上，亦名列前茅，也呼應了2015《遠見》縣市總體競爭力調查結果(新竹縣在生活品質與現代化指標，再次蟬聯全國第一)。

而竹縣2014年平均每戶消費支出900,922元(全國平均755,169元)，全國第三高，平均每戶每年花費44,630元於教育上(全國第二高)，餐廳及旅館106,132元，全國最高，交通120,547元，全國第二，在休閒與文化花費46,432元，全國第三。

2015年商辦市場買賣交易量下滑，相對之下，辦公室租賃市場則是逆勢上漲。瑞普萊坊統計2015年第二季辦公室市場租金空置行情，信義區的需求仍然持續上揚，若不算入新完工的國泰置地廣場，信義區的A級辦公室空置率約6.31％，較2014年同期下滑了約4.14％。原因在於華新麗華大樓滿租，遠雄金融中心、遠雄國際中心及台北101去化速度加快。

瑞普萊坊董事長暨CCIM台灣分會創會會長曾東茂表示，過去二年企業辦公室需求穩定成長，尤其是外商更需要高品質、環境佳的辦公環境。相信未來12個月，信義區的A級辦公室需求仍然穩定，但鑒於有新辦公大樓落成進入辦公室租賃市場，信義區的空置率在下半年會有較顯著的增加。除了信義區之外，民生敦北區過去一年來，A級辦公室空置率降低了約0.89％。

曾東茂認為，民生敦北的A級辦公室較信義計畫區的便宜約2成，加上該區鄰近松山機場，區內有捷運文湖線，交通便捷，吸引不少航空公司、日商、韓商、金融機構等前來進駐。

曾東茂表示，依照萊坊發布的「2015年亞太地區企業辦公室使用調查」，台灣企業在挑選辦公室時，最重視的條件前是環境安全、交通可及性以及租金行情，而民生敦北區完全符合上述三大條件，也讓這裡成為信義區以外的企業首選。

「2015年亞太地區企業辦公室使用調查」是萊坊調查分布在亞太地區的公司行業，包括咨詢業、消費業、財務會計法律業、製造業與農業、醫療生技業、技術與通信業等。

調查在台灣設立公司的企業主管，受訪者中有約81.3％認為未來的12個月將會增加員工數量，有12.5％認為將會減少員工數量；在辦公室面積調整部份，調查結果顯示有約50％的企業預計在未來的12個月將會增加辦公室面積，有約31.3％的企業表示將會維持不變。

「2015年亞太地區企業辦公室使用調查」重點如下：

•統計亞太地區企業搬遷所需時間，有42％的企業在辦公室租約到期前6個月，就會開始準備；另外則有35％的企業，會將準備時間提前至租約到期日12個月以前。
•香港及新加坡之辦公室滿意程度最高，同時租金也亞太區內最高的地方。

興闢公共建設有助加速社會經濟發展、提升公共服務品質。台北市地政局統計，民國99年至103年間，地政局共撥用轄內公有土地面積92公頃，省下高達646億土地取得費用，其中以公共建築類占57公頃最多，另行政區以南港區41公頃居冠。

根據地政局地用科統計，近五年所撥用台北市轄內92公頃公有地中，透過無償撥用取得的面積達80公頃，占總撥用面積的87％，以公告現值計算，等於節省646億土地取得費用。在各公共事業類別中，開闢與市民息息相關的交通（道路）、公用（公園綠地）、水利（堤防、排水溝），合計面積有11公頃。

以行政區來看，近五年南港區撥用面積占總面積的44％，該區除由市府撥用公有地作為道路、公園等基礎公共建設外，中央研究院與文化部在102、103年亦分別撥用約28.8公頃為國家生技園區、4.6公頃為北部流行音樂中心等大型公共建設工程，顯見南港成為近年公共建設的重點地區。

地用科表示，各用地機關在興闢各類型公共建設時，私有土地的徵收程序嚴謹，取得成本及時效較困難，故應優先採撥用公有地的方式，由用地機關妥善規劃後提出申請，經地政局協助辦理撥用，讓用地機關儘速取得土地，以利後續建設。為有效活化台北市公有地，今年三月已主動清查可撥用的非市有公有空地，目前正評估規劃運用中，將再加速市政建設。

台中市長林佳龍昨（18）日宣布，總開發經費逾50億元的台中小巨蛋將更換地點，由原規劃的14期重劃區變更為11期重劃區，將以BOT方式開放民間投資，並納入周邊文化與商業機能，讓台中往運動城市目標邁進。

林佳龍指出，新的小巨蛋將結合北屯區「文教7」用地及「公25用地」，興建一座巨蛋體育場，並與北屯國民運動中心及室內籃球場結合，成為三合一的運動園區。

這是林佳龍就任市長後，又一次變更前市府團隊的重大開發計畫。

今年以來，包括BRT快捷巴士、水湳經貿園區、國際會展中心、台灣塔及台中國家歌劇院等，不是叫停，就是重新規劃或延後開發及營運。

小巨蛋變更到11期重劃區，房地產業界認為，對11期房市將帶來大利多。11期隨台中洲際棒球場進駐後，加上74號快速道路全線通車，近幾年人口移入增加，帶動房市發展快速，房價也穩定上升。

林佳龍昨天前往北屯「文教7」用地視察，並聽取小巨蛋開發計畫簡報。

高雄市過往極力爭取「市港合一」，近年轉而採取「市港合作」，現在市與港的行政整合終於有關鍵性突破。行政院已核定高雄市府與國營台灣港務公司合資籌設「高雄港區土地開發公司」計畫，專責辦理港區土地規劃、招商開發等業務，預定明年中掛牌運作。

國際港灣城市競爭激烈，工業港埠的更新再造已是全球化趨勢，成功的關鍵因素，往往在於港埠與城市主管機關能否捐棄本位，合作開發建設。高雄市府參考法國馬賽「歐洲地中海」計畫、德國漢堡「海港新城」等案例，提出市港雙方共同出資成立土地開發公司的構想，並獲得港務公司與交通部支持，行政院也於日前同意核定該計畫。

高雄港區開發公司的資本額1億元，由港務公司、高雄市府出資各半，除將優先開發舊港區的土地，未來也接受各國公營事業委託辦理土地規劃、招商與開發作業，待預算經立法院及市議會審議通過，預定明年七月掛牌營運。港市雙方的幕僚單位在今年下半年將先成立專案辦公室，進行公司籌設與招商的前置作業，以利公司正式成立後無縫銜接運作。

都市發展局指出，中央與地方機關融合的創新模式，是高雄港務專責機構成立七十年來最大的變革，未來透過成立高雄港區土地開發公司，必能合作提升行政效能，致力於舊港區水岸更新再造與亞洲新灣區的建設，招攬全球優質企業進駐，創造高雄港灣國際都會榮景。

　　一、新建商品住宅(不含保障性住房)價格變動情況

　　(一)與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有29個，上漲的城市有31個，持平的城市有10個。環比價格變動中，最高漲幅為6.3%，最低為下降0.7%。

　　(二)與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有67個，上漲的城市有3個。7月份，同比價格變動中，最高漲幅為24.0%，最低為下降9.7%。

　　二、二手住宅價格變動情況

　　(一)與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有18個，上漲的城市有39個，持平的城市有13個。環比價格變動中，最高漲幅為5.3%，最低為下降1.0%。

　　(二)與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有65個，上漲的城市有5個。7月份，同比價格變動中，最高漲幅為24.3%，最低為下降11.0%。

隨著美國經濟企穩，美元長期走強的趨勢已經出現。結合二、三線房企美元債票息率來看，其計入匯率因素後的綜合融資成本很可能達到約15%。與之相對的是，隨著國內數次降息，中資銀行開發貸的利率已經降至5%-8%，在上述銀行人士眼中是“真心便宜”。
融資成本看起來很美的美元債，正在悄無聲息地從中國房企已經縮水的錢包中掏錢，而且這並不是竊取，而是基於完整融資合同的一場陽謀。

日前，人民幣匯率曾出現連續下跌，人民幣兌美元中間價上週二至上週四三天累計下跌2843個基點。儘管上週五匯率有所回升，但上周仍累計重挫2.8%，創最大單周跌幅。截至上週五，人民幣匯率中間價為6.3675，較2013年年末貶值幅度超過5%。

“隨著美國經濟企穩，美元長期走強的趨勢已經出現。人民幣貶值5個百分點，那麼國內房企所發行的美元債成本也會上漲5個百分點左右”，一位股份制銀行投行人士對《證券日報》記者表示。結合《證券日報》記者統計的二、三線房企美元債票息率來看，其計入匯率因素後的綜合融資成本很可能達到約15%。與之相對的是，隨著國內數次降息，中資銀行開發貸的利率已經降至5%-8%，在上述銀行人士眼中是“真心便宜”。

美元債美麗誘惑

有券商統計資料顯示，今年上半年中國企業境外美元債券發行總規模已近593億美元，刷新歷史紀錄。券商預計，今年下半年美元債券和離岸人民幣債券的新債市場料可能面臨一些不確定因素，但整體仍會較繁忙，全年融資規模有望分別達到1250億美元和2500億元人民幣。

刷新歷史紀錄的背後，美元債確實看起來很美。從表面上來看，美元借款確實利率較低，中國優質企業發行的多年期美元債利率大多在3%-6%之間。萬科2013年首次境外美元債券發行時，該筆8億美元的5年期債券的年票息率僅為2.625%。

但是，值得一提的是，內地房企融資成本差距懸殊，如上所述，萬科當年美元債年票息率僅2.625%，一些央企背景的房企也能拿到3%-6%左右的票息率，而據《證券日報》記者不完全統計，二、三線房企所發行的美元債券利率最高可達13.5%左右，較為普遍融資成本也接近10%。

據仲介機構人士向本報記者介紹，中國房企在海外發債過程中普遍遭遇評級過低，中國房企在海外獲得的評級多數為B級。對於運作比較成熟的美元債市場而言，評級與票息率可謂是息息相關。

融資成本“先甜後苦”

由於房企的融資成本差距懸殊，部分行業龍頭的票息率確實非常低，因此房企高管曾經發出了“融資成本低得不好意思說”的感慨。

但是與傳統商業銀行人民幣貸款不同，美元債以美元為計價貨幣，房企的實際成本與匯率息息相關。

2014年以來，人民幣兌美元匯率升值止步，並曾經出現幾次突然快速大幅貶值。從2013年12月31日收盤價的6.0540至今，人民幣即期匯率年內已經貶值3135個基點，貶值幅度接近5.2%。

“隨著美國經濟企穩，美元長期走強的趨勢已經出現。人民幣貶值5個百分點，那麼內房企所發行的美元債成本也會上漲5個百分點左右”，一位股份制銀行投行人士對《證券日報》記者表示。

此外，眾所周知，美國對於是否實行量化寬鬆的貨幣政策始終掌握著主動權，對於中國內地房企而言，這是一種隱性的“匯率陷阱”，因為匯率的波動表面上是市場因素的合力，實際上已經被美國的貨幣政策所“綁架”，中國企業沒有判斷的實際能力。

如果按照目前的匯率水準計算，票息率較高的企業的資金成本將上升至15%以上，再加上1%左右的美元債發行的財務成本，房企的融資成本可能達到16%、甚至更高，即使是像萬科一樣票息率較低的企業的融資成本也將上升至8.5%左右（同樣考慮發行的財務成本因素）。

在以二線房企港股上市公司旭輝控股為例，該公司2013年美元債票息率高達12.25%，其後經過評級改善，2014年和2015年新發行的債券融資成本下降至8%左右，但即使按照8%來計算，考慮到發行本身的財務成本和匯率變動因素後，近期新發行的美元債的綜合融資成本至少還是與2013年持平。

開發貸優勢重現

記者查閱多家上市房企的2014年年報發現，銀行開發貸的主流利率在6%-8%之間，具體視企業的情況而定，相較于美元債最低不足3%的票息率而言，確實沒有價格優勢。更重要的是，商業銀行此前一直對“涉房貸款”嚴加控制，即便是比較優質的房企也不一定能夠獲得滿足其需求的足額授信。

不過，2015年央行多次降息後，最優質企業的貸款利率目前跌破5%，很多一線房企可以按照這個價格獲得開發貸審批。此外，去年以來，隨著2013年“錢荒”的遠離，“涉房貸款”的獲取變得更為容易。

據《證券日報》記者統計，16家上市銀行去年合計的“涉房貸款”高達14.02萬億元人民幣，較2013年年底的11.77萬億元人民幣增長了2.25萬億元人民幣，增幅高達19.12%。環比來看，無論是“涉房貸款”的增幅還是增速，去年都遠超前年(2013年較2012年增長1.61萬億元人民幣，增幅為15.85%)。

16家上市銀行中，僅1家銀行的開發貸絕對數額出現減少，另有4家銀行的開發貸占比出現下降，其餘11家銀行的開發貸出現了絕對值和占比的“雙升”。從銀行類型來看，或許正是由於上述國有大行採取了收縮的戰術，股份制銀行去年的開發貸可謂激增。其中，民生銀行的占比在16家上市銀行中最高，超過了13%；此外，招商銀行、中信銀行、光大銀行、浦發銀行、興業銀行去年開發貸占比的增長也都超過了一個百分點。

今年銀行中報尚未大面積披露，但是上述股份制銀行人士對《證券日報》記者表示，“今年房地產市場回暖，銀行在風險可控的前提下還是願意支援房地產企業合理融資需求的。”

以18日綠地控股開盤價25.10元/股計算，綠地控股市值超過3000億元人民幣，居房地產行業板塊首位，也成為了A股“史上最大借殼案”。


網易財經8月18日訊 綠地集團今日成功借殼金豐投資於上海證券交易所實現整體上市，更名後的上市公司綠地控股以超過3000億元人民幣的市值，超越萬科登頂中國房地產板塊。

以今日綠地控股開盤價25.10元/股計算，綠地控股市值超過3000億元人民幣，居房地產行業板塊首位，也成為了A股“史上最大借殼案”。

此前根據預案，金豐投資本次重大資產重組方案由資產置換和發行股份購買資產兩部分組成。首先，公司以全部資產及負債與上海地產集團持有的綠地集團等額價值的股權進行置換，擬置出資產由上海地產集團或其指定的協力廠商主體承接，擬置出資產的預估值為23億元。

此後，金豐投資向綠地集團全體股東非公開發行A股股票購買其持有的綠地集團股權，其中向上海地產集團購買的股權為其所持綠地集團股權在資產置換後的剩餘部分。據當時預估，擬注入資產的預估值為655億元，公司擬以每股5.58元的價格，非公開發行合計113.26億股用於支付上述對價。

綠地此次A股上市可謂曠日持久。早在2013年7月就有綠地將借殼金豐投資實現A股上市的傳聞。2014年3月7日，綠地整體上市重組方案正式披露。但直到今年4月，綠地整體上市重組方案才獲得證監會通過。

在此之前，綠地的香港上市之路同樣坎坷。張玉良在2008年就對媒體明確表示過“綠地一定要上市的”。他當時還透露，綠地上市有幾種考慮方案，首選目標是國內IPO，如果只是借殼，隨時都可以了。然而，關於綠地上市的消息，此後多年一直未見有太多實質性的進展。直到2013年5月，綠地30億港元認購盛高置地60%股份，同時盛高置地更名“綠地香港”，遂成功登陸H股。

事實上，張玉良一直都希望綠地能實現獨立上市，將集團做成一家公眾公司。但其特殊的國企背景、複雜的股權結構是其實現IPO的一大阻礙。資料顯示，此前在綠地的股權結構中，上海國資委持股51%，員工持股46%，天宸集團和社會公眾持股3%，其中員工持股被認為構成上市障礙。

綠地自1992年創立以來，先後進行了多輪體制層面的變革。1997年股份制改造形成了國有控股、職工持股的現代股份之格局，到2003年通過公開市場引進戰略策投資者，形成國有及多種成分資本交叉持股、相互融合的混合所有制格局。

綠地集團的多元化經營，也成為整體上市的絆腳石。綠地集團的產業格局，被描述為“房地產主業突出，能源、金融等相關產業並舉發展”，主營業務包括房地產主業及其延伸產業，包括建設建築、酒店及商業運營等業務，同時涉足能源、汽車、金融等其他產業。儘管綠地一直給人以房地產企業的印象，但事實上，到2014年，公司能源業務對整體收入的貢獻甚至已經超過主業。

在上市儀式現場，張玉良向媒體表示，此次整體上市“對於綠地而言具有里程碑意義”。在被問及將來公司是否再會增發，張玉良說：“有一部分股權是鎖定一年，有一部分股權是鎖定三年，所以未來一年到三年，流通股的數量會增加一些。”

隨著在A股整體上市，綠地完成了橫跨A股和H股多家上市公司的資本平臺佈局，業務涉及房地產、金融、基建、汽車、園林等多個行業，“綠地系”初具雛形。

“整體上市對於綠地是一個全方位的提升，無論是內部的管理，還是國際品牌的影響力、在資本市場的投資能力，都是一個綜合性的提升，將來除了實業加金融互為發展以外，可以跟互聯網、全球化更加結合起來，要做到產融結合，而且要‘互聯網+’，要國際化，這樣才能使它成為中國本土的、在全球有競爭力的大型企業。”張玉良說。

2014年以來的限購政策正在大部分城市退出，目前僅北上廣深和三亞5個城市實施限購。在此背景下，作為北京的郊區，通州出臺了比北京中心城區更嚴格的限購政策確實出人意料。

業內分析，通州實施更嚴格的限購政策，是為了控制區域房價過快上漲，確保北京副中心建設有一個穩定的房價和輿論環境。

這首先要從通州樓市在北京的地位說起。通州歷來是北京樓市的風向標，往往引領北京樓市漲或跌。一方面在於“剛需”集中在這個區域，另一方面與通州國際新城規劃和以往城市副中心定位的傳聞有關。

紐約、倫敦、東京等國際大都市都不是“單中心”。上海和深圳也是多中心的，比如上海就有陸家嘴、靜安寺和徐匯區等多個城市中心；深圳自建城以來就堅持組團發展的模式，多中心態勢更明確。

但是，北京一直是個“單中心”城市。由於首都功能疊加，行政辦公、央企、金融企業和公共服務行業高度集中在城市中心。只占全市土地面積8.2%的中心六區，卻實現了全市增加值、財政收入、社會消費品零售額的80%。

由於北京教育醫療等公共服務、就業機會在全國最好，導致人口、產業和資源大量向北京集聚，使得即便是通州這樣的郊區也被“虹吸”。但“單中心”的城市規劃現狀，造成儘管北京面積比上海大1倍、比深圳大8倍，人口和上海差不多，密度遠低於深圳，但比上海和深圳擁擠得多。

因此，北京只有設立城市副中心來解決“城市病”，而位於京城東南角的通州是最佳選擇。一是通州地理位置優越，距天安門20公里、緊鄰北京中央商務區，面積最大，交通等公共配套在郊區中最完善；二是通州被戲稱為北京最大“睡城”，並與另一大“睡城”——河北燕郊無縫對接。在通州設立城市副中心，疏解功能效果最好。

根據7月11日北京市貫徹《京津冀協同發展規劃綱要》提出的意見，未來通州不僅要規劃為“一核五區”（城市核心區和五類產業規劃），更重要的是包括6號線、八通線在內的8條軌交線路，會將通州與北京中心城區和各交通樞紐緊密連接，實現交通基本上在“地下”完成。同時，包括第二實驗小學、史家小學在內的優質教育資源和醫療資源（新建4個區域醫療中心）落戶通州。

產業連同優質的公共資源向通州轉移，這意味著未來通州在公共服務和就業機會上，與主城區的“鴻溝”將被填平。

公共服務水準是房價的最大決定因素，其次是就業機會。今年上半年通州的房價水準在2.5萬元/平方米，是明顯的價格“窪地”，而北京主城區住房均價已經超過了4萬元/平方米。

填平通州房價窪地的，不僅僅是城市副中心，還有熱得發燙的“京津冀”一體化。通州南部與天津武清區和河北廊坊市交界，是北京唯一同時與河北及天津直接相鄰的地區。因此，放眼未來京津冀一體化，通州不僅是北京的副中心，也將是京津冀1.1億人口的重要中心。

今年2月4日，國家11部委下發通知，將北京通州區等62個城市（鎮）列為新型城鎮化綜合試點地區。根據方案，通州區將推進積分落戶政策。通州本身就是北京非戶籍人口最密集的區域，136萬常住人口中非戶籍人口占近一半，而臨近的香河和大廠等區域，目前已經駐紮了數百萬常年在北京工作的外來人員。

未來這些人員將通過積分在通州落戶，這也是京津冀一體化的重要步驟。外地人口在通州落戶後，購房需求隨即產生，通州未來人口和產業的集聚水準將進一步提升。

因此，將來通州不僅是特大城市功能疏解和多中心建設的“樣板”，也是落實“以人為本”新型城鎮化、吸納外來人口的“樣板”，其重新規劃和入戶政策試點的好壞，將備受關注。

如果城市副中心一系列規劃還未落地，外來人口城市化還沒著落，房價卻先行被“爆炒”起來，這無疑不是理想的試點案例。因此，將通州的房子以充足的供應和較低的價格賣給在通州工作和生活的人，這樣的政策才是合理的、值得鼓勵的。

房價環比上漲步伐有所放慢。昨日（8月18日），國家統計局發佈的7月份70個大中城市住宅銷售價格情況顯示，新建商品住宅價格環比下降的城市有29個，上漲的有31個，比6月份增加了4個，持平的有10個。同時，70城二手住宅價格同比綜合平均由上月的下降轉為上漲，漲幅為0.2%，這也是年內首次出現該狀況。

國家統計局城市司高級統計師劉建偉解讀稱，7月份房地產市場總體延續上月走勢，新建商品住宅銷量比上月略有增長，房價環比繼續上漲，但漲幅收窄。

鏈家地產分析師李巧玲告訴《每日經濟新聞》記者，目前仍有半數三、四線城市房價處於下降狀態，其一、二手住宅價格環比指數均處於100點以下。全國房地產市場的表現並不能對實體經濟產生有效拉動作用，未來二線及三、四線城市仍需要鼓勵性政策。

京滬深房價超去年同期

據鏈家地產測算，7月份新建商品住宅價格平均環比指數為100.16，70城房價已經連續四個月上漲。

國家統計局資料顯示，7月份新房與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有29個，上漲的有31個，持平的有10個，環比價格變動中，最高漲幅為6.3%，最低為下降0.7%。二手房與上月相比，價格下降的城市有18個，上漲的有39個，持平的有13個，環比價格變動中，最高漲幅為5.3%，最低為下降1%。

劉建偉介紹，從上漲城市個數看，新建商品住宅價格環比上漲的城市比上月增加4個，持平的城市比上月增加1個；二手住宅價格環比上漲的城市比上月減少3個，持平的城市比上月增加5個。

分城市看，一線城市房價環比全部上漲且漲幅仍然較高，絕大部分二線城市房價環比出上漲，但漲幅低於一線城市，大部分三線城市房價環比仍在下降。

劉建偉分析稱，大部分城市同比降幅進一步收窄。7月份，新建商品住宅與二手住宅價格同比上漲城市個數均比上月增加1個，分別為3個和5個；同比降幅比上月收窄的城市分別為61個和63個。

隨著房價環比連續上漲，大部分城市新建商品住宅的同比降幅逐漸收窄，而北京的新建商品住宅在7月份實現同比“翻紅”之後，成為繼深圳、上海之後第三個房價超去年同期的城市。

一線城市依然是房價上漲的“領頭羊”。在7月新建商品住宅價格方面，深圳以6.3%的環比漲幅連續8個月領漲全國；上海以1.9%的環比漲幅緊隨其後；北京和廣州分別以1.4%和1.2%的環比漲幅居第三和第四。

政策拉動作用減退

李巧玲表示，“3·30”新政出臺後，樓市迅速轉暖，4月開始出現連續上漲，當前漲幅僅低於2013年的次高漲幅。“年內累計漲幅已經居於高位，進入三季度，全國樓市上行速度放緩，一方面由於受前期利好政策影響釋放的需求逐漸消化。”李巧玲表示，另一方面部分城市量價上漲幅度過快也讓銀行謹慎起來，7月份深圳部分銀行就上調了首套房首付比例和貸款利率。

樓市上行速度放緩仍在延續。據偉業我愛我家統計，8月上半月，北京全市新建純商品住宅 (不含保障房)成交量為6018套，與上月同期相比下降了19%，成交均價為24620元/平方米，與7月相比下跌3.3%。下跌的還有二手房。

偉業我愛我家副總裁胡景暉告訴《每日經濟新聞》記者，7月份以來，北上廣深一線城市樓市全面降溫，表明從“3·30”新政以來的一系列利好政策對樓市的刺激作用正在逐步消退。

部分二、三線城市還在高庫存的泥潭中掙扎，房價難覓上漲動力。據上海易居資料，在35個城市中，有三分之二的城市庫存出現了同比增長。其中西寧和煙臺庫存增幅較大，同比增幅分別達到27.2%和18%。

中國房地產協會原副會長朱中一認為，進入三季度房價漲幅將開始趨緩，在信貸等政策的支持下，自住性、改善性需求還會繼續釋放，今年的住宅銷售量應該好於去年。

海港城生意差 半年大跌7%

內地雷厲反貪，本港旅客消費大減，珠寶及鐘錶等奢侈品商戶生意大受打擊，九倉（00004）旗下尖沙咀海港城首當其衝，上半年零售銷售額出現倒退，並再度跑輸本港整體零售表現。

九倉主席兼常務董事吳天海表示，集團旗艦商場海港城及銅鑼灣時代廣場上半年零售額分別下跌7%及9%，跌幅較整體零售市場為大，由於市場衝擊較預期更快更急，公司尚未完成租戶組合調整，但目前未有商戶要求減租。

上半年海港城商場收入29.93億元，佔九倉盈利核心來源香港投資物業收入49.4%，及佔集團總收入17%。時代廣場商場收入（9.9億元）則分別佔香港投資物業收入及總收入16.4%及5.5%。

跌幅快且急超預期

上半年本港整體零售銷貨值下跌1.6%，其中奢侈品零售額大跌15.9%。吳天海表示，「上半年生意不易做，貨幣大起大落，各地經濟放緩，香港有特別的挑戰，零售、酒店及餐飲首當其衝。」

對於旗下商場生意有見頂回落跡象，吳天海表示，零售市況過去10年一直很好，去年零售業的銷售相當於10年前的5倍，但不可能每10年都升5倍。「未曾發生過去12個月的打擊之前，我已經在調整租戶組合，當然今次呢個打擊來得更加快、更加急，所以我哋個調整（租戶組合）未曾完成就已經受到影響。」吳天海說，海港城及時代廣場在5、6月情況開始穩定，希望最差的日子已經過去，商場表現可逐漸回穩。

過去10年，海港城零售額增幅持續跑贏整體零售表現，但內地新政府班子2013年上場後，大力反貪及限制「三公消費」，進駐海港城的知名品牌商戶生意大受打擊，海港城2013年零售額增長已見放緩至10%，是近10年來首度低於整體零售增長。

在去年，雖然整體零售出現倒退，但海港城零售額仍逆市增長，但期間當局收緊內地旅客「一簽多行」，加上反水貨客示威活動頻仍，進一步打擊本港零售業，海港城零售額放緩至單位數增長，今年上半年更出現倒退情況。名牌Gucci母公司早前直言，香港區生意未見改善，若店舖不獲減租便考慮關閉。

吳天海坦言，2003至2014年香港大環境非常理想，整體經濟增長及零售業蓬勃，但經濟周期有完結的一天，今年上半年零售市道再承接去年下半年的下跌趨勢，期望本港零售能夠軟着陸。雖然海港城上半年基本租金上調逾8%，但商戶營業額分成收入下降，尤其是奢侈品商戶。

人幣貶一成 盈利降2%

對於人民幣貶值，吳天海稱，九倉內地業務佔整體核心盈利比重不足20%，假設人民幣貶值10%，上半年整體核心盈利亦只會降低2%，不是重大影響，而且人民幣貶值10%的可能性不大。他指出，公司在內地投資早期受惠人民幣升值貢獻，現時出現波動無可厚非，相信影響不太負面。

另外，九倉在是次業績報告中罕有地未有公布海港城及時代廣場的零售額數據，在昨天記者追問之下，管理層才透露零售額的跌幅分別是7%及9%。

中期實賺52.6億升5%
九倉（00004）上半年純利69.58億元，按年下跌40.53%，每股盈利2.3元；維持派發中期息0.55元。期內核心盈利52.58億元，升5%，大致符合市場預期。主席兼常務董事吳天海表示，香港及內地投資物業表現穩健，在現時具挑戰的環境下，投資物業核心盈利增長12%，實屬難能可貴。

期內投資物業核心盈利41.86億元，增長12%，佔總核心盈利的80%（去年同期佔75%），雖然香港投資物業受環境影響，但內地收租項目漸趨成熟，擔當接力功能。香港投資物業收入60.53億元，增加9%；營業盈利增加8%，至53.05億元。

海港城及時代廣場收入分別上升8%及7%。中國投資物業收入11.21億元，增長34%；營業盈利增加39%，至5.89億元。

綠城投資 賬蝕15億

九倉期內將綠城中國（03900）的投資重新分類，由聯營公司轉為財務投資，因而錄得15億元會計虧損，並且不再攤分綠城盈利，而是按股息入賬，但綠城上半年不派息，故對九倉沒有任何盈利貢獻。

吳天海指出，去年中交集團入主綠城，兩名九倉董事得以安心於今年7月退出綠城董事會，但不代表九倉對綠城失去興趣。他續稱，由於綠城股價吸引，早前已增持至25%以上。

本港零售市道吹淡風，過去一直高企的舖租亦要面對現實減價。英皇國際（00163）執行董事張炳強坦言，現時一線旺區的舖租有減租壓力，在3年前訂立租約的舖位，預料續租租金將下調三至四成；而在兩年前訂租的舖位，租金有機會大劈五成。

旗下僅一宗棄租

雖然零售市道不景氣，但張炳強指出，該集團旗下租戶棄租的情況極少，最近只錄得一宗個案。他表示，該商舖位於駱克道，上手租客是經營藥房，現時已覓得新租客頂上，但租金相應下調約三成。

英皇位於銅鑼灣羅素街22至24號的重建項目即將恢復營運，估計可帶來逾千萬元的租金收入，而灣仔告士打道60號項目，相信在今年第四季完成優化工程，目前正洽談租戶，進展理想。

張炳強又提到，雖然舖租有下調壓力，但由於陸續會有新項目加入，有助穩定集團基本租金收入；當中淺水灣灘畔購物商場The Pulse的租金較預期稍高。至於較平民化的商場，包括北角健威坊及屯門新都商場，大部分續租時均可上調租金。

他認為，現時零售市況淡靜，將是購買較優質舖位的好時機，並指會繼續調整物業組合，或會考慮換走一些低回報及較邊線的出租物業。

華人置業（00127）公布截至6月底止中期業績，盈轉虧蝕1.15億元，主要由於投資物業公平值有約5.44億元虧損及應佔物業銷售溢利下降等。計及出售投資物業的累積已變現公平值收益，核心溢利則有90億元，按年多近8倍；每股派中期息0.3元及特別股息1.2元，合共1.5元。

連特別息派1.5元

期內，華置收入9.69億元，按年少21.9%；當中租金收入為7.6億元，物業銷售1.47億元，按年分別跌21.4%及41.8%。該集團來自零售部分的租金收入跌33.6%，至4.24億元。管理層指出，由於消費市道疲弱，部分零售物業租金有見頂情況；加上，該集團今年分別出售新港中心及The ONE物業，預料年內租金收入將按年大幅下跌。

華置又提到，將考慮變現中國物業，同時會繼續留意中港及海外巿場，適時增加土儲及擴充投資物業組合。


華置見紅豪派息 大劉袋21億
文匯報

早前發盈警的華人置業(0127)，昨日公佈中期業績，受收入下降及物業公平值倒退影響，業績按年由盈轉虧，虧蝕約1.15億元，去年同期賺24.47億元，每股虧損6.1仙，不過，中期息每股維持30港仙，連同特別股息1.2元，合共派息1.5元。大股東劉鑾雄成為最大受惠者，以其持有約14.3億股股權計，將獲股息21.46億元。再加上6月宣佈派特別息2.6元，「大劉」短短3個月內袋股息超過58.65億元。

年賣3物業 大劉袋131億

事實上，大劉近年陸續私有化華置物業，包括以58億元收購澳門「御海．南灣」，以及斥105.2億元收購尖沙咀新港中心物業及車位等，而該兩項交易，華置先後在去年10月及12月派特別息2.55元及4元，再加上早前出售The ONE作價77.81億元所派的特別息2.6元，華置1年內出售三項物業共派息9.15元，以大劉持股量計算，共收息130.9億元。再加上今次派中期息，大劉袋超過21億元，劉鑾雄回報可說相當「和味」。

不過，華置中期業績其實並不理想，公司宣佈由盈轉虧，蝕約1.15億元，去年同期賺24.47億元。公司解釋，虧蝕主要來自投資物業公平值虧損5.44億元，以及物業銷售溢利下降等因素，及自今年1月之銀高出售後所引致的租金收入下降等因素所拖累。

期內，華置營業額9.69億元，按年跌21.93%，其中租金收入下跌21.37%至7.6億元、物業銷售下跌41.78%至1.47億元。每股虧損0.061元。派中期息30仙及特別息1.2元，合計1.5元(去年同期集團派中期息30仙)。該股昨日收報19.14元，升0.86%。

預料未來租金收入大減

值得一提的是，公司的零售部分的租金收入跌33.6%至4.24億元，主要由於出售新港中心令收入減少。零售物業出租率逾99%，但當中銅鑼灣地帶的商舖，出租率只有約87%。公司指，雖然內地旅客消費未有改善，本地消費亦疲弱，但由於物業位於購物旺區，零售租金普遍上揚。此外，由於今年1月及7月分別出售新港中心及The ONE，預期租金收入將會顯著減少，拖累今年全年租金收入按年大幅下降。

公司指，由於即將加息及若干零售物業租金有見頂跡象，本港經濟正經歷些微調整，出租物業市場正在整固，而環球經濟方面，美國經濟雖然復甦，但人民幣貶值及預期各國繼續量寬，料下半年本港仍然低利率。

租金下半年最多減1成 舖價微跌5%

自由行旅客減少、內地降低關稅及網購盛行等，令本港零售市道疲弱，舖市見頂回落，再加上近日人民幣貶值，及有機會加息，勢必打擊投資者意慾，上述5大負面因素勢衝擊舖市，下半年租金將回落1成。

舖市表現與零售市道息息相關，零售行業擴充減慢甚至萎縮，也會影響商舖的租金及需求。

以統計處公布的零售銷貨總額，從去年2月起增長放緩，甚至出現負增長，以最新6月份數據只有369.87億元，按月跌5%，屬於近21個月新低，尤其以珠寶、奢侈品行業等過去積極搶舖的行業最受衝擊，連鎖影響開始拖累舖位價值。

人幣貶值 內地客消費慾降

此外，過去幾年零售業受惠於人民幣升值，但近期受中國經濟增長放緩，以及美元轉強影響，人民幣對港元從2014年1月高位的1人民幣兌1.28港元，回落至近期1兌1.21元，累積跌幅達5%，近期更出現單日貶值近2%。市場預計，下半年內地旅客來港消費意慾仍然疲弱，零售市道將會更弱，舖位市道更受影響。

在本港商品因人民幣貶值而「變貴」的同時，中央政府為刺激內需消費，在今年6月開始降低多項商品的進口關稅，普遍降幅超過50%，令內地進口商品成本減少，進一步收窄本港及內地商品的價格差異。

當中如護膚品過往為自由行旅客搶購對象，而過去幾年莎莎等化?及護膚品商店，支持一、二綫街商舖舖租，預計在零售消費退潮下，這類一、二綫街商舖亦會受衝擊。

其次，長遠舖市亦受近年興起的網購熱潮衝擊，除了阿里巴巴、雅虎等大型互聯網業巨企外，不少本地品牌例如香港電視（01137）、759阿信屋，亦積極拓展網購市場，對舖位市道構成一定衝擊。

倘美加息 打擊投資者入市

至於息口走勢方面，若美國落實加息，肯定會直接打擊投資者入市意慾。業界人士指出，在政府推出雙辣招遏抑樓市前，商舖市場炒賣成風，零售物業租金回報於2010年首季有3.6厘，及後拾級而下，直至2013年首季政府推出雙辣招時，租金回報跌至最低的2.3厘。

過往在舖租升值預期下，投資者入市甚少計及租務回報，不少二綫區舖位租金回報低於2厘仍有投資者入市，但隨着舖租見頂回落，加上美國加息在即，倘銀行加息半厘，進一步蠶食投資者的回報。

受上述5大負面因素影響，綜合業界普遍預期，下半年舖市租金及價格仍有下跌空間，當中租金下半年最多跌1成，而舖價則會微跌5%。

近期動作多多的領匯（00823），正委託測量師行，短期內招標出售約5個商場，分別位於粉嶺、香港仔等，預計涉及金額約20億元。

去年曾兩度放售商場的領匯，如今再度有意標售項目，據市場人士透露，近星期領匯已約見兩間測量師行，研究推出數個商場標售，初步選出4至5個項目，交由兩間測量師行進行招標，料短期內正式公布。據消息指，領匯選定多個商場作研究，包括粉嶺嘉福商場，以及香港仔田灣商場。

嘉福商場位於粉嶺嘉福邨，位置上頗接近粉嶺港鐵站，商場樓高兩層，租客多為民生相關包括萬寧、ok便利店、日本城等連鎖店，亦有不少餐廳、士多等小店，主要服務嘉福邨居民。資料顯示，項目總樓面約59,053平方呎，每年租金收入約2,110萬元。據領匯本年首季的估值報告，項目市值約4.398億元，呎價約7,446元。

包括粉嶺嘉福香港仔田灣

另一項擬推出標售商場為香港仔田灣商場，項目位於香港仔田灣街，附近除了住宅群包括田灣邨外，亦有工廠大廈。項目商場總樓面約34,854平方呎，租客包括有滙豐銀行、大快活餐廳等，每年租金收入約1,360萬元，估值3.146億元。

按對上兩次領匯標售項目作風，多選取4至5個商場，每個市值約2億至4億元不等，不過，對上兩次招標結果，均高出估值成交，因此相信若是次推出4至5個商場，成交金額可望達約20億元。此外，對上兩次招標反應佳，或多或少與商場提供一定數量車位有關，可供投資者日後拆售。資料顯示，嘉福商場及田灣商場，分別提供312及417個車位，故有一定價值。

去年領匯首度放售商場，分別於4月及9月標售合共10個項目，4月份先以約12.4億元，沽出4項商場包括葵興商場等，其後9月則以17.16億元，沽出5項商場及商舖，兩次招標套現近30億元。事實上，領匯近一年作出多項投資，例如今年夥拍南豐，投得觀塘商業地，同時亦北上發展，7月份以66億元人民幣，向瑞安房地產（00272）收購上海新天地商業項目。

受累佔領運動 港人憂社會不穩

經濟學人智庫（The Economist Intelligence Unit）昨公布一年一度全球宜居城市調查，受去年佔領行動影響，香港排名大跌15位至第46位。

經濟學人智庫評核，香港的宜居度評分，在100分為滿分中得88.8分，只較排第49的新加坡略高0.1分。經濟學人智庫解釋，本港宜居度評分顯著下跌，主要受去年佔領運動這大型示威，及與警察的衝突影響，增加了市民對社會穩定的憂慮。但智庫亦強調，香港的宜居度仍很高，生活中各方面大都不受限制。

墨爾本連續5年奪冠

而三甲宜居城市與去年一樣。澳洲墨爾本連續第5年，蟬聯全球最宜居城市，評分達97.5分；排第二和第三的，分別為奧地利維也納及加拿大溫哥華。

至於亞洲地區中，排名最高的城市為日本首都東京，排全球第15位，大阪亦排第17；而港人近年的旅遊熱點韓國首爾和台灣台北，分別排第58和60。

北京升5位排第69

中國城市中，北京在全球中排第69，較去年上升了5位，也是全球10個在宜居度上最大進步城市之一。經濟學人智庫評論說，在當前全球都面臨不穩定因素的威脅下，中國城市在宜居性上的改善，無疑是一個亮點。

有關調查是根據各城市的社會穩定性、醫療衞生、文化和環境、教育，及基礎設施5方面，對全球140個城市評分，再按照各地的平均分排名。

由於投資物業公平值減少及出售附屬公司獲得之收益減少，金朝陽集團(00878)昨公佈截至今年6月底止中期盈利2.9億元，按年減少35.26%；每股盈利1.02元，不派中期息。期內營業額2.61億元，按年增長2.59%。

物業銷售方面，該集團期內預售葵涌青山公路工業項目iPLACE，合共提供322伙工作間，全部工作間已悉數沽清，銷售總額逾10億元。期內租金收入按年升22%至2.52億元。

未來續補充土儲

金朝陽集團執行董事陳慧苓表示，集團於1月及3月分別購入葵涌打磚坪街工業項目及荃灣柴灣角一幢工業大廈逾85%權益，未來將繼續補充土地儲備，以增強盈利及發展需求。

該公司謹慎看待後市，但考慮到近期市場上相關的負面因素及人民幣貶值的影響後，認為不會立即對現有業務產生重大不良影響，惟該公司將密切關注市場發展，並考慮於適當時候對相應業務作出調整。

台灣房價到達相對高點，租金投報率又是全球最低，政經環境穩定的已開發國家於是受到不少海外置產客青睞。去年因為美國實施QE政策，大幅提高美國房產的詢問度，如今尋求房價增值與貨幣升值的投資人轉移目光，瞄準央行不斷降息、人口正成長、房價門檻較低的加拿大。

大師房屋海外事業處處長蔡詠綸分析，從金融海嘯後至今，投資美國房地產都有可觀的獲利，主要是因政經環境穩定、租金報酬率佳、房價增值潛力雄厚。但去年開始，受到美國停止QE、貨幣走強的影響，投資人目光也轉往其他受惠於貨幣走弱、進場成本更低的國家，例如加拿大便成為海外置產新秀。

加拿大的移民政策開放，吸引各國菁英移民，還有央行降息、刺激買房需求等誘因，其中能見度最高的置產熱點為多倫多。蔡詠綸提到，多倫多是加拿大的首善之區，全國有40％企業總部座落在此，貢獻給全國共20％的國內生產總值（GDP）；再從需求角度看，多倫多的人口持續正成長，從今年600 萬人，預估到2040 年有880 萬人，在土地面積開發極有限情況下，人口不斷成長會導致新屋供給量下降，房市供不應求。

除了是加國的經濟重鎮，根據國際雜誌《經濟學人（Economist）》今年發布的調查結果，多倫多還登上「全球最適合居住城市」評鑑第一名；同時，多倫多入圍佳士得國際房地產公司（Christie's International Real Estate）所調查的全球最火熱十大豪宅市場之一。依照移民門檻，有能力申請者均為有相當財力的新移民，不少來自中國、俄羅斯、中東等地的富豪移居，也支撐起當地房價。

根據多倫多地產局（CREA）最新統計，大多倫多地區平均房價逼近加幣65 萬，比去年同期上漲11％，多倫多市中心的漲幅更驚人地達到18.2％。刺激房市翻紅的另一原因是低利率，加拿大央行今年以來已二度降息，目前銀行機構的五年期固定房貸利率大多不到3％，低利環境下鼓舞了自住及投資買盤。

目前多倫多最大的社區開發案—雍景豪城（Concord CityPlace)，其中兩棟建案由大師房屋在台代理銷售，該案由加拿大最大華裔地產開發商主導開發興建，位置緊鄰知名地標CN塔及Rogers Centre體育館，南面為安大略湖濱，東北兩面為CBD的金融、購物、文化和娛樂核心地帶，周邊有多倫多大學、安省藝術及設計學院、懷雅信大學。

彭博社報導，美國商務部最新公布的2015年7月新屋開工年率上揚0.2%至120.6萬戶、創2007年10月以來新高，高於市場預期的118萬戶；營建許可大跌16.3%至111.9萬戶、創2008年7月以來最大跌幅，遠低於市場預期的123萬戶。6月新屋開工年率自117萬戶上修至120萬戶。住宅投資對美國第2季經濟成長率(2.3%年率)的貢獻度為0.2個百分點。

2015年7月獨棟新屋開工年率自6月的693,000戶(初估為685,000戶)上揚12.8%至782,000戶、創2007年12月以來新高。其中，美國東北部、中西部獨棟新屋開工年率升幅分別達66.7%、20.0%。

公寓式住宅(瞄準租屋市場)開工年率自6月的49.8萬戶大跌17.1%至41.3萬戶。

Thomson Reuters報導，美國南部獨棟新屋開工年率升至2008年1月以來最高點。

美國第2季自有住宅率自第1季的63.7%降至63.4%、創1967年以來新低。第2季出租屋空置率自去年同期的7.5%降至6.8%、創1985年第4季以來新低。

美國房東開出的房租月租金中間價第2季達到創紀錄的803美元、年增6.2%。2014、2013、2012年美國房屋租金分別年漲3.8%、2.4%、3.3%，大於消費者物價指數的1.6%、1.5%、2.1%。相關影片討論詳見《國際新聞焦點評論：美國有殼階級大崩盤 自有住宅率創新低》。

美國最大住宅營建商D.R. Horton Inc(見圖)18日上漲1.44%，收31.66美元，創2006年4月21日以來收盤新高。美國第二大建商Lennar Corp 18日上漲3.06%、收55.59美元，創2007年2月2日以來新高。

低迷已久的新加坡房市難道即將回溫了嗎？最新公布的新加坡7月份房屋銷量竟較前一個月暴增了4倍，也較去年同期上升了3倍，房屋銷量創下2年來的單月新高達1594棟，房市似乎有回溫跡象。然而，專家仍對此數據持保留態度，認為銷量暴增是因為新的低總價建案買氣熱絡，佔整體銷量達70%，僅有不到30%的交易來自先前的建案，顯示當地整體的房屋需求仍相對低迷。

根據《CNBC》報導，房地產公司仲量聯行(JLL)的研究主管Chua Yang Liang指出，房屋銷量7月份的優異表現應該儘是個例外，他們不會因此改變全年的成交量估值，今年新加坡房市全年成交量約會介於6500棟到7500棟，將近是2013年來的一半，同時也會是2008年金融海嘯以來銷售量最低的一個月。。巴克來證券分析師Tricia Song就表示，房屋銷量在8月到9月間就可能再開始下滑，而且同時也會受到股匯市不穩定的影響而惡化。

新加坡股市今年4月創高點後已回檔下跌超過13%，主要原因就是企業獲利疲軟，以及受到中國股市震盪的拖累。此外，新加坡的高單價房屋銷量也持續低迷，7月份Cluny Park Residence的高單價房屋僅售出2戶，同時價格更是已經自2013年起下跌了約17%，

新加坡第一太平戴維斯(Savills)的主管Alan Cheong就表示，新加坡房市目前仍受政策打壓的影響而受限。不過高單價房屋市場雖然仍處於飽和，但較小型的房屋則有復甦跡象。Alan Cheong指出，政府打房對市場造成了一定的影響，但預期打房政策短期內並不會退場。

新加坡財政部長Tharman Shanmugaratnam在8月15日時曾表示，政府會先觀察目前市場的動態再來考慮解除打房政策。新加坡國家發展協會的部長Khaw Boons也稱將觀望目前的房市反應，同時Tharman Shanmugaratnam在接受當地媒體訪問時則指出，新加坡打房政策可望做出調整甚至解除。自2009年來新加坡政府就採取了8輪的政策打壓來避免房市泡沫，2013年第3季以來新加坡房價已累積從高點滑落6.7%。