房地產市場萎靡不振，營建類股昨單日跌幅5.51%慘勝各類股，營建五虎中的長虹（5534）、皇翔（2545）及興富發（2542）單日跌幅更超過9%，連袂創下今年以來最大跌幅，市場人士苦笑：「央行急救無效，營建類股正式送入安寧病房。」

長虹興富發跌逾9%
跌深前3名建商包括長虹、皇翔及興富發，皆為叱吒風雲的營建五虎將。長虹昨單日跌幅9.9%，以跌停49.9元作收，法人分析長虹第2季財報營收累計8.15億元，上半年每股虧損0.01元，全年端賴林口區成屋「世紀長虹」貢獻營收，投資人信心不足，相對容易跟著大盤震盪。

興富發昨盤中一度觸及跌停，收50.7元跌幅9.3%，勉強撐住50元關卡，法人指該公司上半年淨利達24.23億元、每股稅後純益2.73元，下半年雖北中南都有建案完工可供認列，但景氣看壞，恐影響交屋進度。
大華國際投顧副總經理丁兆宇表示，房地合一稅即將上路，營建業看不到春燕，將以去化庫存為主，除正在興建的個案，大多業者選擇不再推出新案，交屋勢必將遞延並衝擊今年獲利。

淡江大學財務金融系教授莊孟翰認為，央行出手調高貸款成數，就是在避免建商「硬著陸」，「近2、3年，各種稅制迸發、調整，尤其打擊高級住宅市況，建商房子蓋好後出現交屋困難，是整個產業的引爆點。」
莊孟翰指出，3家跌幅最為慘烈的建商，都存在餘屋量大的問題，不少餘屋位於精華地區；以興富發為例，過去幾年推案量大，近期完工交屋難免信心面受到影響，「皇翔御琚」在豪宅量縮價跌的情況下，恐成皇翔的最大包袱。

租金補貼再加碼！為照顧弱勢家庭解決居住問題，今年度「租金補貼」戶數從去年2萬5000戶，提高到6萬戶，截至昨日全國申請者有2萬7760戶，以新北市申辦戶數5645戶最多。

本月28日截止申請
租金補貼將在本月28日截止申請，每戶有3000~5000元補貼。內政部營建署國宅組組長王安強表示，加碼戶數多，故申請狀況特別踴躍，估計可突破去年全國申請5萬多戶。除了租金補貼，另提供購置住宅貸款利息補貼5000戶、修繕住宅貸款利息補貼3000戶名額。

王安強指出，購置住宅貸款利息補貼可與財政部辦理之「公股銀行辦理青年購屋優惠貸款」搭配使用，20歲以上的首購族都可至戶籍所在地方政府申請辦理。

中央銀行上週無預警鬆綁部分房市管控，外界關切未來房市走勢。土銀董事長徐光曦昨表示，觀察上半年6都不動產成交價格，平均約有2~3%的跌幅，呈量跌價微縮的態勢，顯見房市已有降溫跡象；央行鬆綁部分房市管控，是「踩煞車」的概念，讓房市得以軟著陸。

央行上週無預警鬆綁部分房市管控，把新北市八里、鶯歌2區，以及桃園市桃園、蘆竹、中壢、龜山等4區，自針對性審慎措施（選擇性信用管制）管控區內剔除，不再受第2戶貸款成數最高6成限制。

玉山金（2884）暨玉山銀總經理黃男州昨也表示，房價已走10年多頭，算是到了高點，目前看來，台北市因需求較強烈，新成屋大概會有5~10%下修幅度，而對於其他地區或中古屋來講，還會再稍微大些。

黃男州指出，預料房價會緩慢修正，不會劇烈下修，因為它是一個緩慢的需求與供給調整過程，從中央銀行上週放寬對新北市2區及桃園市4區限制來看，「我想應該也是在因應房市調整的過程」。

展望下半年，華南銀行主管認為，在這次央行鬆綁房市管控的6區中，房貸餘額占整體比重才5%左右，所以影響有限，且考量今年經濟成長率被大幅調降，恐衝擊消費信心，預期下半年房市景氣應與上半年差不多。

主計總處大幅下修今年全年GDP成長率估值至1.56%，連帶引發外界揣測央行是否會「降息救經濟」。徐光曦表示，目前台灣經濟遭遇到的最大問題是出口衰退，顯見外需疲弱；人民幣、日圓、韓元皆大幅貶值，也對台灣出口形成極大壓力，因此匯率調控比起利率更為重要，預料央行不至於這麼快降息，但可確定今年升息無望。

今年的農曆7月對照國曆日期為8月14日至9月12日，此段時間正是房地產的淡季，主要是因為鬼月不適合簽約、交屋及搬家，因此不少仲介、代銷選擇在農曆7月休息，出國考察、休假家庭旅遊，但也有仲介認為，鬼月只需要避免簽約，有購屋想法的民眾，還是可以利用此時進行議價。

鬼月的民間禁忌就是避免結婚、搬遷，但不代表不能看屋，依照風水老師所言，只要看屋時存恭敬心，還是可以像平常一樣看屋，但要留意進門前先按門鈴、側身入屋，進屋後再去沖按馬桶水，民眾也可隨身攜帶1包粗鹽趨吉避凶。

由於鬼月看屋客較少，短期內有迫切需求購屋的民眾，也可在鬼月與屋主積極出價，待談妥後鬼門關之後即可簽約；同樣地，鬼月也是租屋市場淡季，加上接著逢年底時機，上班族也不易異動變更工作地點，尋找新的租件，農曆7月房客也可與房東斡旋，尋求更便宜的租金。

至於搬家之事，由於鬼月僅僅1個月時間，民眾最好還是避開此段時間搬家以求心安，假設必須搬遷，入住後可用艾草煙燻房間或將粗鹽遍灑屋角，為房屋「淨身」。

房地合一稅明年上路，財政部再釋利多。財政部昨（19）日宣布，凡被繼承人在今（104）年底前取得房產，而繼承人在明年房地合一上路後繼承房產，且符合自用住宅規定，日後出售時，可自行選擇適用新制或舊制，報繳房地合一稅。

財政部賦稅署昨天發布最新解釋令，針對繼承取得的不動產，將從寬計算持有期間，被繼承人出售房產時，可以併計過戶前的持有期間，符合自住條件者，將可選用最有利方式課稅，稅負可望下降。

賦稅署副署長王糸秀忠表示，依新制規定，交易之自住房屋、土地符合規定條件者，課稅所得在400萬元以內，可享免稅優惠；超過400萬元部分，並按最低稅率10％課徵所得稅。

財政部指出，房地合一稅在105年1月1日上路，104年12月31日以前取得的房地，不必適用新制。但是，生死無常，財政部考量到繼承人取得房產的時點，非人力所能控制，決定「從寬、從優」，提供納稅人兩種報稅選擇，以降低民眾稅負。

舉例來說，王父在104年1月1日買下房產，與家人同住共享天倫之樂，卻不幸在106年1月1日因故過世；王的兒子繼承房產後，仍持續住在原址，但因為小孩長大有換屋需求，決定在110年1月1日將繼承得來的房子出售，賺到應稅所得600萬元。

官員指出，王先生在105年以後取得並出售房子，因此必須報繳房地合一稅，又因王姓父子均符合自住條件，所以可自行選擇按新制或舊制來課稅。

假設，王先生適用的綜所稅稅率為20％，按照舊制，600萬的售屋獲利當中，土地（7成）免稅，而建物（3成）180萬要課稅，因此須繳稅36萬元，而新制則因可享400萬元以下自住免稅優惠，因此以200萬元為應稅所得，其房地合一稅將大幅降至20萬元，新制比舊制少繳16萬元的稅金。

另外，財政部提醒，無論納稅人選用新制或舊制，仍須在交易日後一個月內報繳房地合一稅，等到交易日次年5月申報綜所稅時，若計算採用舊制計算房地合一稅較為有利，財政部也讓納稅人得註銷原申報案件，改按舊制報繳房地合一稅。

中古屋降幅更大 交易量比SARS那年還低

管制鬆綁
國內房市下半年依舊看淡，玉山金（2884）昨舉行第2季法說會，總經理黃男州表示，國內房市交易量比起2003年的SARS時還低，儘管央行日前鬆綁部分管制措施，但雙北市新成屋房價下修幅度約5~10%，中古屋跌幅則更大；玉山銀今年房貸業務，與去年相比僅微幅成長1%。

針對央行上周宣布鬆綁部分房市管制措施，黃男州分析，國內房市已走10多年多頭行情，房價下修幅度會緩慢調整，不會短時間大幅下降；至於部分管制措施鬆綁，對國銀房貸業務也影響不大。單以玉山銀房貸放款成數為例，僅44%，對照央行此次鬆綁區域的6成來說，房貸業務僅微幅成長1%。
土銀董事長徐光曦昨指出，不動產量微縮、價微跌，波動平均2%左右，央行雖然放寬授信政策，但行庫對豪宅等地仍有總量管制，公股銀行傾向不做，目前土銀全行豪宅授信不到10件，全行房貸平均放款成數5成9，且7000億元的房貸放款，多以自住型為主。
至於人民幣近期走貶造成國銀人民幣資產減損的衝擊，玉山金財務長陳美滿指出，從損益表來看，玉山銀投資人民幣債券、票券等報酬率，遠勝於在中國東莞分行、深圳子行的人民幣資產減損，且減損金額佔金控整體獲利不到1%。

海外布局有新斬獲
黃男州說，從各亞幣兌美元一路走貶看來，中國人行此次調整人民幣中間價，引導人民幣貶值，主要原因還是中國出口下滑，同時也有意調整離岸人民幣與境內人民幣匯差，加上人民幣邁向國際化的目標等因素，才使人民幣走貶，所幸近日人民幣已趨於穩定，1美元兌人民幣約在6.39元區間盤整。
黃男州透露，下半年海外布局將有新斬獲，特別是籌備多年的越南同奈分行將於下月營運；中國深圳子行與分行計劃今年底開業；澳洲雪梨分行可望於明年第1季開業，累計海外分行據點可達20個以上，未來3年內，海外分行或子行獲利貢獻目標將從10%提升至12%。

整體獲利持續成長
儘管下半年景氣轉保守，且國內電子產業面臨中國紅色供應鏈衝擊，玉山銀放款目標從年初10~12%，下修至9~10%，惟黃男州信心喊話，整體獲利仍可持續成長，特別是財富管理業務手續費收入希望能完成4連霸，蟬聯國銀第1名。
至於玉山銀新投入的電子支付市場，數位金融長李正國表示，將結合各類票券業者（例如餐飲、遊樂場等）、店商、電子支付機構與端末設備商，打造全新支付生活圈，推動線上帳戶線下交易的O2O服務。
黃男州也說，電子支付與數位金融崛起之後，實體分行將轉型，目前136家分行沒有裁縮計劃。

【玉山金控Q2法說會重點】
議題╱內容摘要
●獲利成績：
•上半年稅後純益66.7億元，年增20.3%，創新高，每股純益0.93元
•截至今年上半年ROE 12.1%、ROA 0.82%
•今年上半年淨手續費收入，年增27.9%
●房市看法：
•預計下半年雙北市新成屋房價下修幅度約5~10%、中古屋下修幅度則更大
•玉山銀平均房貸成數僅4成、房貸放款微幅成長1%，與去年相比屬持平
●分行價值：
•玉山銀共有136家分行，目前沒有縮減計劃
•實體分行將進行轉型，朝向更複雜交易、諮詢顧問與電子O2O(線上帳戶線下交易）服務
●海外布局：
•越南同奈分行9月開業、中國子行預計今年底開業
●澳洲雪梨分行明年第1季可望開業
●看好緬甸市場，明年爭取辦事處升格分行並開業
資料來源：玉山金

雖說房市景氣不佳，但供給量少的精華地區買氣仍在。新竹市關長重劃區近年發展飽和，推案不多，美麗華建設預計10月推出「東京中城2」，屬於時下的2~3房主流產品，有近300組民眾登記預購。
關長重劃區因近新竹科學園區，買方多為新竹科學園區員工，因發展已臻成熟，素地不多，近期推案量少，且區內多為80~90坪中大坪數產品，每坪開價站上4字頭。

供給有限 房價有撐
「1第」專案副理黃金樹表示，該區建地已不多，該蓋的建案都蓋了，供給有限，所以房價有撐，買方多為竹科園區員工，看中該區近科學園區，上班方便，但受整體景氣影響，買方觀望態度濃，目前房價停滯不前。
該區10月預計有美麗華建設的「東京中城2」將公開，有別於區內大坪數建案，該案規劃30~45坪的2~3房，目前已有約290組預約登記，開價未定，美麗華建設副總蕭崇仁表示，因現在為低總價市場，坪數若規劃太高，會因總價過高而拉長銷售時間，加上建商在地品牌，預約狀況很不錯。

近1年來成長近3成 文山區14%居次
人潮拉抬

觀光人潮湧向永康街、西門町、東區商圈、各鬧區夜市，以及台北101、中正紀念堂等熱門景點，推升共9行政區店面行情看漲，北市店面近1年來實價登錄顯示，店面漲價的9區中，以中正區漲近3成最多，遙遙領先。

全國不動產統計實價登錄數據，今年店面漲幅冠軍為中正區，今年1~5月每坪成交高達141.4萬元，比去年平均110.9萬元漲28%，文山區漲14%居次、內湖區和大同區皆13%，西門町坐落的萬華區則漲12%。
中正區有陸客必遊的中正紀念堂和永康街商圈，全國不動產大台北區資深經理林于欣分析，松山線通車後，中正紀念堂站成為淡水信義線及松山新店線轉乘站，連結東門站成黃金商圈。

永康街租金報酬率2%
林于欣指出，永康街商圈位中正區、大安區交界，平均租金報酬率2%，目前「沁園茶莊」仍坐穩北市店王寶座，每坪達655.1萬元，今年勢必再看漲。
林于欣指出，文山區、內湖區店面屬於內需型市場，文山區房價基期低，吸引自住客，景美夜市人潮拉抬行情；內湖區有內科、捷運沿線的社區型商圈進駐，皆有看漲1.5成的力道。
東森房屋民權捷運加盟店店東黃志圖表示，大同區內有迪化街、寧夏夜市，受背包客、陸客喜愛，帶動店面平均漲價1成，尤其鄰夜市或捷運的10~20坪小店，今年詢問度多了2~3成，單價甚至飆到500~600萬元。
而位於萬華區西門町的店面漲幅12%，雖非最高，但每年成交皆價漲1~2成，也帶動租金年年看漲，像位於成都路和西寧南路口的EASY SHOP內衣旗艦店，位置僅是蛋白地段，租金比徒步區低，但因租金調漲7成，整棟月租金逼近200萬元，店家決定退出西門商圈。

一線商圈轉手速度快
全國不動產西門加盟店經理李俊宏指出，西門店面實價成交每坪破200萬元，租金每坪也漲到1.5萬元，租金報酬1.5~2%，詢問度高但釋出稀少，EASY SHOP屬獨棟、三角窗店面，退出後估計很快就有人接手。
第一太平戴維斯研究部資深經理丁玟甄則分析，北市東區、西門町等一線商圈店面，通常2~3年一約，但每次換約都漲租3成以上，多半嚇跑原租客，空置店面多、但轉手速度也快。

雖近來房市景氣低迷，營建股昨（19）日大跌5.51%，成為盤面最弱勢族群。不過仍有建商加碼購地，夆典（3052）昨（19）日公告投入9.83億元購買新北市蘆洲集賢段總面積逾千坪土地，預計興建房屋出售，為未來營增添動能。

夆典昨日向宏洋國際開發取得集賢段二筆土地，分別投入4.73億元、5.1億元，購得面積分別為531.19坪、579.8坪，合計1110.99坪，平均取得成本約為每坪88.5萬元。

夆典上半年每股稅後純益0.31元，較去年同期0.7元衰退，今年前七月營收11.78億元，較去年同期20.05億元減少41.25%。

18年前震驚全國的林肯大郡倒塌案，籃姓等230名住戶認為房屋結構已嚴重受損求償，高等法院更三審合議庭曾帶隊到現場履勘，經4年審理，昨判林肯建設、建商李宗賢、建案建築師盧正堯等應連帶賠償230名住戶共1億5千多萬，每位住戶可獲賠50萬多元至165萬元不等；可上訴。

86年8月溫妮颱風來襲，造成台北縣（新北市）林肯大郡社區旁擋土牆崩塌，林肯建設興建的林肯大郡社區部分房屋倒塌，也造成未倒塌住戶的房屋結構受損，該社區230名住戶向林肯建設負責人李宗賢、接手的霖肯公司、建築師盧正堯等求償。

更三審認為，230名住戶分別坐落在發生災變的林肯大郡社區1至5區，雖不是因災變受到土石、擋土牆崩塌而屋損的受災戶，但會同專家實地勘查，其發生房屋結構受損，是起因於該社區並非適合開發的基地，但李宗賢等人以違法方法取得建照興建，這些住戶誤信社區基地安全而購屋，颱風來襲前，李宗賢等人又未盡防止災害發生的義務，因此認定應對230名住戶賠償。

公平交易委員會於2015年8月19日第1241次委員會議通過，坤成建設有限公司(下稱坤成公司)及總穎廣告事業有限公司(下稱總穎公司)銷售「大溪皇品」建案(下稱案關建案)於「A7傢俱配置示意圖」將陽台部分面積標示為室內空間使用，就商品之內容及用途為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1項規定，處坤成公司新台幣15萬元、總穎公司10萬元罰鍰。

公平會調查發現，坤成公司與總穎公司刊載於「591房屋交易網」之案關建案網路廣告及實體廣告「A7傢俱配置示意圖」3樓及4樓將陽台部分面積標示為臥室使用，然據桃園市政府表示，依核准圖說，該案3樓之前陽台深度為200公分，4樓陽台之深度為182公分；按使用執照取得後，若將牆面外移將陽台之部分面積做室內使用，屬違章建築之行為。

承此，案關廣告內容與原核准使用執照圖說不符，足使消費者誤認可比照規劃使用，其表現與實際之差異，顯已難為一般消費大眾所能接受，有引起錯誤認知或決定之虞，並將導致市場競爭機制失去其原有之機能，使守法之競爭同業蒙受失去顧客之損害，而足生不公平競爭之效果，違反公平交易法第21條第1項規定。

高雄市區鐵路地下化工程北起左營大中二路、南至鳳山大智陸橋西側，路段長達15.37公里，含左營、高雄、鳳山三個建設計畫，總經費約999億元。其中過愛河段隧道段工程每年只能利用五個月非汛期施工(11月至隔年4月)，是高雄鐵路地下化工程中最具技術性、挑戰性與困難度的工程，工程主要為新建愛河兩側陸地段臺鐵鐵路隧道(長度約330公尺)及穿越愛河之過河段臺鐵鐵路隧道(長度約80公尺)。

鐵工局表示，愛河段隧道工程施工時分三階段在非汛期進行圍堰擋水及河道版施工，自2011年11月起先進行愛河東岸部份，2012年是愛河西岸、於2014年開始進行愛河中段工程。唐繼宏副局長表示，工程施工期間不能影響愛河防汛，也不能截斷愛河水流，經多方研議考量後，採取最安全的明挖覆蓋圍堰施工法，先將河水分流將河水隔開後，再在乾河床上施工，歷經3年時間將橫切愛河河面的河道版施作完成，也就是在河床下方已經蓋好堅固的隧道頂版，可以承托河道並阻隔河水後，接著進行隧道結構施工，並將穿越愛河下方之過河段隧道與陸地段隧道完成銜接貫通，目前已全部施工完成，現正進行機電工程、鋪設軌道及月台設施。

鐵工局南部工程處長彭家德表示，愛河段工程是高雄鐵路地下化工程最具技術性、挑戰性的區段，當貫通河底隧道時，已完成高雄鐵路地下化最艱難的一段。而每年僅五個月非汛期施工的過愛河段工程，曾獲得公共工程會金質獎及勞動部金安獎，可說是安全且完美地畫下句點。

受惠於國內房地產政策寬鬆，上半年龍頭房企銷售持增長。中國海外發展（00688，HK）今日公佈上半年業績顯示，2015年上半年實現營業收入為648.5億港元，同比增19.5% ，歸屬股東應占盈利為163.2億港元，同比增20.1%。每股基本盈利約為1.9港元，同比增14.5%。年中派發股息每股20仙港元。

中海管理層透露，上半年國內經濟增長放緩，但貨幣寬鬆政策持續，加上不同的措施，房地產市場氣氛改善，房價有所回升交易量也有所增加。預計下半年隨著國家對於房地產行業政策上支持，以及集團要求快速開發、銷售回籠現金戰略，將2015年的銷售目標提升為1800億港元。

資料顯示，今年1-6月份，中國海外發展實現房地產合約銷售額為港元864.5億，同比增17%，其中港澳房地產銷售額約為43.8億港元；銷售面積約為582萬平方。公司實現營業收入為為648.5億港元，同比增19.5% ，歸屬股東應占盈利為163.2億港元，同比增20.1%。其中來自投資物業公允價值變動稅收淨收益為26.9億港元，同比增19.3%，核心利潤達136.3億港元，同比增20.3%。

其中物業銷售收入為625.5億港元，同比增19.2億，租金方面，集團實現總收入9.2億港元，同比增23.4%。其他業務收入主要來自物業管理方面，收入約為13.8億港元。今年1-6月份集團在國內竣工專案總建築面積含合營約為576萬平方，集團可結利金額約為480.1億港元，其中145.4億港元來自2014年底之前入夥待售物業。

據悉，上半年中國海外在廈門、青島、濟南以及廣州、南京等拿下土地5宗，總建築面積約為226萬方，截至6月底，集團土地儲備方面達到4409萬方，其中891來自母公司注入專案。事實上，上半年中國海外資本支出約為385.6億港元，其中150.8億用於支付地價款。

現金方面，上半年集團綜合淨借貸比為下跌至13.4%，截至6月底，集團銀行貸款為554.6億港元，應付擔保票據為481.9億港元，集團持有銀行結餘及現金786.1億港元。中期派發股息每股20仙港元。

長達近兩年的母公司中建股份注資事宜，已在今年5月敲定。管理層方面透露，今年5月7日完成向控股股東中建股份收購國內房地產業務和英國倫敦三個投資物業，5月18日完成向中國海外的配售股份。

管理層表示，下半年隨著國家對於房地產行業政策上支持，以及集團要求快速開發、銷售回籠現金戰略，將2015年的銷售目標提升為1800億港元。（朱玲）

包括萬科等標杆房地產企業在內的半年報中，36家房企的合計營業收入達987.216億，而合計淨利潤只有90億，平均淨利潤率只有9.12%，創歷史新低跌至個位數。這意味著，房地產行業已經進入中低利潤行業範疇。

樓市雖回暖，房企們卻感受到了不同以往的寒意。

“36家上市房企公佈了半年報，平均淨利潤率歷史上首次跌至個位數，僅9.12%。”8月18日，中原地產首席分析師張大偉表示。

房地產行業賺錢越來越難了，一些中小房企正在被迫退出這個市場。8月18日，浙江廣廈發佈公告宣佈，其房地產主業將在未來三年內陸續退出市場，此後集中精力整合影視文化產業，發力產業轉型。

浙江廣廈不是孤例。萊茵體育、海德股份、華麗家族等房企，也都在籌備轉型或退出，以謀求利潤下行大勢中的新出路。

房地產進入中低利潤行業範疇

據中原地產研究部統計資料顯示，包括萬科等標杆房地產企業在內的半年報中，36家房企的合計營業收入達987.216億，而合計淨利潤只有90億，平均淨利潤率只有9.12%，創歷史新低跌至個位數。這意味著，房地產行業已經進入中低利潤行業範疇。

從利潤總額來看，也是下降態勢。統計資料顯示，36家房企的合計營收雖同比2014年上半年上漲了22%，但其盈利能力卻大幅下調，36家房企的合計淨利潤，相比去年同期的101.86億元，下調幅度達到了11.6%，其中，有17家房企淨利潤出現了下調。

分企業來看，上述36家企業中，有25家企業利潤率低於10%，而在2014年，房企的平均淨利潤率為10%，在2013年，平均淨利潤率還曾高達11.97%。

以龍頭萬科為例，萬科上半年實現歸屬於上市公司股東的淨利潤為48.5億元，同比增長0.77%。不過，由於合作專案較多，導致結算淨利率出現了較大下滑，跌至9.6%。

對此萬科董秘譚華傑表示，這符合萬科小股操盤的趨勢，並坦言全年的淨利潤率肯定還是會高於上半年。

萬科總裁鬱亮補充，從全行業來看，房地產已進入白銀時代，房價單邊上漲時期已經結束，行業進入社會平均利潤水準是必然；而要解決淨利潤率下降的問題，還是要提高管理水準和效率。

中原地產首席分析師張大偉認為，房企的利潤率之所以會齊齊走低，首先與今年項目銷售難度加大有關。雖然全國一二線市場回暖，但三四線依然處於調整過程中，以價換量還在持續。

而在銷售進入困境的同時，房企的融資成本卻持續增加。對於企業來說，對內對外融資的成本都吞噬了利潤。

張大偉還指出，房企間土地競爭激烈，一二線拿地又艱難，過去依賴土地升值以獲得利潤的發展模式難以維持。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，房企在積極去庫存的過程中，行銷費用的上升，也是促使房企經營的盈利空間在收窄的原因之一。

中原地產上海研究諮詢部總監宋會雍分析，整個房地產行業短期內向下壓力有增無減，一方面是中國的城市化進程已經大大減緩；另一方面，城市居民家庭成員結構和住房保有情況較之以前大大改變，對市場而言，緩慢的新增需求已經無力支援行業繼續快速向上發展。

中原地產指出，長期來看，隨著競爭的加劇，未來房地產行業集中度將進一步提升，中小型房企生存壓力加劇；短期內，受高庫存、投資性需求減少、落實不動產登記制度及房產稅推出預期等因素影響，去化壓力仍舊較大，行業利潤率可能進一步下滑。

“凜冬”已至中小房企謀求退出

“廣廈不會忘本，建築和房產永遠是廣廈的主業。”浙江廣廈集團董事局主席樓明在去年接受媒體採訪時還如是說，而如今這家上市房企卻已準備退出房地產市場，以便更好地在行業利潤走低大勢中謀求新的出路。

8月18日，浙江廣廈對外發佈公告稱，其旗下從事房地產開發業務的子公司，將陸續在三年內實現先後退出。

除了浙江廣廈，萊茵置業（已改名“萊茵體育”）、華麗家族等中小房企，也都在謀求轉型或直接退出市場。

同策諮詢研究部總監張宏偉認為，四類房企最容易在2015年下半年及未來三年退出房地產。

第一類，是產品類型偏高端周轉率較慢的企業；第二類是前期拿地過於激進，導致成本構成較高而影響銷售資金回籠的企業，或盲目多元化擴張，導致房地產主營業務受到影響的企業；第三類，由於金融機構“風險控制”，一部分資信不太好、貸款受限的中小企業，或陷入“政治風波”的企業，由於難以獲得銀行貸款，會面臨資金面斷鏈的市場風險；第四類，跨界進入房地產的企業，因為在產品標準化、融資管道構建、購房者C端客戶的把控能力等方面無法實現開發成本的降低，也無法實現較快的銷售，將可能加快退出。嚴躍進表示，這些退出市場的房企是有兩方面考慮的，一是在目前房價上漲的時候，退出市場的資產評估值較高；二是止損策略使然，否則耗下去可能會導致企業的營運成本更高。

目前房地產行業已經成為了典型的紅海，市場容量縮減，即便一部分人退出，也改變不了這種競爭局面，易居中國分析師薛建雄也如是表示，“未來房地產企業數量還會減少90%。”

多數房地產業內人士認同，後續房地產市場的格局將是一個寡頭競爭的態勢。從目前行業競爭格局來看，千億房企的競爭暗潮洶湧，萬科、萬達、?大、綠地都在構建自己的生態鏈和公司群，中海、招商、保利等房企試圖通過重組形成“巨無霸”聯合體，爭奪未來行業（經營業績或市值）老大的地位，競爭異常激烈。而對於目前行業內的收購機會也不會錯過，比如?大55億收購中渝置地旗下物業、?大31億收購武漢三江航太地產67.08%股權等近期行業內的“大魚吃小魚”的並購現象。

張宏偉認為，在中國城鎮化率已經接近60%的市場背景下，樓市已經進入下半場。房地產行業增速下滑趨勢已成必然，此時，房地產行業也將呈現出規模化聚集與並購重組頻繁發生的特徵，“大魚吃小魚”的並購現象與合縱連橫的“強強聯合”成為“新常態”，最終推動市場集中度越來越高。

嚴躍進表示，但這不代表中小房企就沒有機會，可以通過在中小城市的物業開發，在房地產各產業鏈（比如智慧家居）的深耕，以及傳統地產開發中的小地塊開發來謀得屬於自己的市場。

在多數房企銷售不理想的情況下，中海地產(00688.HK)卻決定將全年銷售目標由1680億港元調高到1800億港元。

8月19日，中海地產發佈2015年中期業績，2015年上半年實現營業收入為648.5億港元，同比增19.5%，歸屬于母公司股東淨利為163.2億港元，同比增20.1%。每股基本盈利約為1.9港元，同比增14.5%。

中海地產主席兼行政總裁郝建民在業績發佈會上表示，下半年隨著國家對於房地產行業支援，以及集團要求快速開發、銷售回籠現金戰略，決定將2015年的銷售目標提升為1800億港元。

這是今年首家龍頭房企提出調高年度目標。此前，郝建民於3月24日對外宣稱，中海地產2015年的合約銷售目標暫定為1680億港元，待母公司資產注入完成後，還將適時調整目標。

3月24日，中海地產曾發佈公告稱，中海地產將獲得母公司中國建築巨額資產注入，這些資產為中國建築旗下在中國內地及倫敦持有的絕大部分物業開發項目，總建築面積近千萬平方米，分佈於北京、上海、天津、成都、長沙等一二線城市。

郝建民對包括《第一財經日報》在內的媒體表示，上述資產注入已於上半年完成，公司在5月7日完成向控股股東中國建築收購國內房地產業務和英國倫敦三個投資物業。

業內人士分析，這樣既鞏固了中海地產作為中建系物業開發業務的骨幹上市平臺地位，也有效處理了中建系統內的同業競爭問題，擴大了中海地產的資本基礎和財政實力。

中海地產此次調高目標在很大程度是基於上述巨額資產注入。

“母公司資產注入後，在上半年貢獻了30億港元的銷售額，預計下半年會提供300億港元的可售貨量。”郝建民對《第一財經日報》記者表示，中海地產全年有2800億港元的可售貨量，按照過往公司的去化情況，有信心完成1800億港元的銷售目標。

具體到上半年，中海地產實現房地產合約銷售額為864.5億港元，同比增17%，其中港澳房地產銷售額約為43.8億港元；銷售面積約為582萬平方米。

土地儲備方面，中海地產上半年以104.6億港元在廈門、青島、濟南、廣州、南京新增5宗地塊，總建築面積約為226萬平方米。

“這只是中海地產全年土地儲備目標的四分之一。”中海地產表示，主要原因在於上半年土地市場平淡，再加上資產收購已經帶來大量的土地資源。

截至6月底，中海地產的土地儲備總建築面積為4409萬平方米(實際權益為4074萬平方米)，其中891萬平方米來自母公司注入專案。

中海地產表示，下半年會繼續維持銷售進度和可供使用的財務資源狀況來決定投資規模，伺機以低成本加大優質土地儲備的吸納。

財務方面，中海地產依然表現穩健，上半年加權平均借貸成本約4.3%，綜合淨借貸比由去年年底的28%下降到6月底的13.4%。截至6月底，該公司銀行貸款為554.6億港元，應付擔保票據為481.9億港元，持有銀行結餘及現金786.1億港元。

郝建民表示，中海地產將會堅持“雙平臺、多幣種”的策略進行融資。7月，中海地產完成了6億歐元債的發行，4年期固定票息僅為1.75%，是首家發行歐債的內地房企。


對於下半年的走勢，中海地產管理層預計，國家對房地產行業的發展會有更多政策上的支持，房地產行業會逐步獲得溫和改善。行業整合將會加速，淘汰一些管理能力較差、財務實力較弱的開發商，這對公司而言是機會大於挑戰。

此外，中海地產還表示，公司擬分拆中海物業公司在港交所獨立上市，目前上市工作正積極準備當中。

資料顯示，2014年，中海地產實現物業管理收入20.1億港元(其中中國香港及中國澳門2.3億港元，內地17.8億港元)，同比增長13.6%。在管面積逾5000萬平方米，同比增加25.0%。

如果中海地產的物業分拆上市成功，將成為國內屈指可數的上市物業公司，其規模也僅次於彩生活、萬科等企業。

2015年8月19日上午，寶龍地產控股有限公司(01238，HK)在香港舉行業績發佈會，公佈其2015年上半年業績。

業績報告顯示：截至2015年6月30日，公司錄得合約銷售額約為人民幣70.8億元，較2014年同期上升91.9%；收入約為人民幣47.28億元，較2014年同期上升約6.9%；投資物業租金及物業管理服務收入約為人民幣5.04億元，較2014年同期上升約15.6%；期間利潤約為人民幣11.43億元，較2014年同期上升59.6%；核心盈利約為人民幣6.18億元，較2014年同期上升約11.2%；毛利率從去年同期的29.2%上升到32.3%。

緊跟市場政策形勢合約銷售額翻倍

回顧2015年上半年，在整體宏觀環境面臨壓力的背景下，寶龍積極回應政府寬鬆的房地產政策，結合企業目前的發展戰略，致力於開發核心產業項目，其中，貢獻較大的主要項目位於上海、杭州、廈門、天津、東營、阜陽等地。

2015年上半年，隨著多輪金融信貸政策的出臺，房地產市場較去年逐步回暖，一、二線重點城市率先出現了成交量的回升，借此良機，公司實現合約銷售額約人民幣70.80億元，同比增長約91.9%；合約銷售面積達74.96萬平方米，同比增長74.0%。

著力打造寶龍酒店品牌開拓收入新途徑

2015年，公司成立了酒店管理集團，將於今年正式推出“藝築”城市商務酒店品牌，並計畫在明年推出“藝悅”畫廊主題藝術酒店品牌。已開業的蓬萊“寶龍客棧”酒店，不僅極大豐富了即將開業的寶龍蓬萊仙街的業態，更為寶龍探索返租公寓模式做出了嘗試。而青島少海房車公園的正式開園，也為寶龍探索旅遊地產創新和迎接即將到來的中國房車熱做出了有益的嘗試。這些帶有藝術品味的酒店品牌的全新推出，酒店新模式的創立，將改變人們對於傳統酒店的認識。

截至6月30日，已成功開業運營的青島寶龍福朋喜來登酒店、泰安寶龍福朋喜來登酒店及太倉寶龍福朋喜來登酒店等星級酒店，海陽雅樂軒酒店、鹽城雅樂軒酒店等中端商務酒店，青島寶龍戴斯酒店、山東蓬萊客棧等自營酒店，共同為公司打造穩定、良性的發展平臺，以作為長期經常性收入來源。

堅持深耕上海發展戰略嚴謹審慎擴充土地儲備

寶龍的土地儲備策略為確保足以支持未來三至五年的用地發展，並將上海定位為核心發展區域，同時在江蘇、浙江、福建和山東等地積極尋找土地收購機會，構建“以上海為中心，深耕長三角”的戰略圈。


截至2015年6月30日，寶龍擁有土地儲備的總建築面積約為1280萬平方米，未來將會用於發展大型商住物業，附設大型超市、百貨公司、電影院、美食廣場及其他休閒設施、優質住宅物業、酒店式公寓及酒店。上半年度，寶龍在土地投資決策方面堅持嚴謹的標準，僅新增1塊位於上海市閔行區吳涇鎮閔行新城的土地，致力於將其建設為集商業街、酒店、文化設施、辦公於一體的綜合型商業項目，並為提升該區域的商業環境做出卓越貢獻。

堅持集團戰略展望未來新局面

2015年下半年，寶龍將堅持落實“以上海為中心，深耕長三角”業務發展戰略，根據企業發展需要物色新專案、新機遇，審慎拿地並嚴格控制成本。集團將拓寬融資管道，調整財務架構並努力降低融資成本。此外，銷售方面將加快去庫存，實現全年銷售目標，確保銷售回款以提高資金流動性。這些策略的落實必將為寶龍的長遠可持續發展奠定良好基礎。

　　資料顯示，截至2013年，我國城鎮居民人均住房面積已達32.7平方米。這個資料至少有三層含義：一是我國人均住房面積水準已經不低；二是存量舊房面臨改善居住功能、更換配套設施的艱巨任務；三是這個巨大市場尚未被人關注。根據估算，其規模大約有1.5萬億元。而從另一個角度看，這更是一個可以啟動居民、企業、政府三種投資力量的巨大投資市場，是房地產及其關聯產業可以持續大有作為的新天地。當然，這個存量房改造市場不同於新房建設，需要政府主動引導、企業積極投入、居民自覺參與，需要本著為民服務的精神和市場化原則，做耐心細緻的工作。只有調動三方積極性，才能把這個市場搞活起來。

　　——亞夫

　　■經過近20年超常規發展，我國住房供求關係已基本平衡，新增住宅消費對經濟增長驅動的作用已明顯下降。但住宅折舊增加、住宅建設與裝修理念落後、配套基礎設施建設缺失等，表明當前城鎮居民舊房居住品質改善存在很大的發展空間，將有助於居民消費需求的釋放。

　　■截至2013年末，我國城鎮居民人均住房面積32.7平方米。若以當年城鎮常住人口7.3億來計算，我國城鎮大約有存量住宅面積238.71億平方米。而2015年上半年全國商品房銷售均價為6815元/平方米，考慮折舊因素，按照0.5係數來折算，存量住宅銷售均價為3407元/平方米，由此可以推導得到全國存量住宅總價值為81.33萬億元。

　　■若以2000年劃界，2/3存量住宅或多或少都需要對品質進行改善。假定每平方米居住品質提升成本為100元，那麼存量住宅品質提升市場空間大約為15000多億元。當然，這樣估算或過於簡單，我國城鎮舊房改造和危房處置是一個動態連續過程，實際上市場潛力可能遠較上述估算要大。

　　■舊房居住品質改善是一項系統性工程，投資成本較大，政府需發揮規劃與引導作用，利用財政資金撬動舊房改善市場，鼓勵居民自主投資消費，有效改善居住品質，並促進消費需求釋放。

　　陳濤

　　住房消費增長呈趨勢性放緩

　　雖然受今年3月份國家系列穩定住房消費政策組合拳刺激，加上剛性和改善性住房需求累積釋放，今年上半年全國樓市出現回暖跡象，今年1-6月份，全國商品房銷售面積50264萬平方米，同比增長3.9%，而1-5月份為下降0.2%；其中，住宅銷售面積增長4.5%，以深圳為代表的一線城市住房交易成交活躍。但從趨勢分析，在人口結構變化、住宅供求關係轉變以及家庭住房消費動力不足等因素的綜合作用下，未來我國住房消費增長仍將呈現趨勢性放緩。

　　1.人口結構趨勢性變化限制住房數量型增長空間

　　居住權是人類最基本權利。住房為人服務，人口因素是房地產市場核心驅動力。隨著我國人口結構趨勢性變化，我國房地產業數量型增長空間將會明顯受限。

　　一是購房主力人口將在2015年達到峰值。

　　據有關機構研究，1990年後出生的人口總數比1980後出生的人口總數下降了23%，2000後出生的人口總數又比1990後出生的人口總數縮減16%。這些情況與資料反映出我國人口增長見頂並回落的趨勢性變化。傳統上分析，25歲至49歲是商品住宅購房人口主力。根據我國人口演變特徵推算，購房主力人口將在2015年達到峰值，並將從2018年開始趨勢性下降。

　　二是人口老齡化將引發未來住房閒置問題。

　　從國家層面上看，2014 年我國總撫養比為46.8%，遠低於世界平均的74%、印度的77%、美國的68%，也低於日本歷史上最低點(1996 年)的59.5%，人口老齡化壓力劇增。人口增長拐點和人口結構趨向老齡化，將不可避免引發住房閒置問題。據日本總務省發佈的《住宅和土地統計調查》，截至2013年10月1日，日本全國共有5240多萬個家庭，住宅總數約為6063萬套，按每戶一套計算，閒置住宅約為820萬套。閒置空置住宅占日本全國住宅總數的13.5%，創當時統計調查以來歷史最高紀錄。從人口演變情況看，我國人口老齡化趨勢已經形成，未來住房閒置問題需要未雨綢繆。

　　2.住宅供過於求運行風險增大

　　始於2013年四季度的全國性房地產市場調整，發生在政策真空期，顯示出市場力量的自發性與自覺性。回顧我國房地產市場發展歷史，從上世紀80年代、90年代的城鎮住房普遍短缺，到如今城鎮住房供求關係基本平衡，部分三、四線城市甚至還出現住宅過剩，反映出房地產業數量型增長模式的巨大成績。

　　2012年末，全國城鎮居民人均住房面積32.9平方米，已經超過部分發達國家水準，完全能夠滿足居住需求。同時也應該看到，計劃生育政策將引發未來住宅市場供過於求，樓市“明日危機”並非“天方夜譚”。2000年出生的孩子，如果不是因為房屋破舊重置，那麼很難產生新增住宅需求。當前以提高人均住宅消費面積的市場邏輯，未來在理論上將難以持久。

　　3.當前家庭新增住宅消費後勁不足

　　從整體購買力分析，隨著住房需求收入中樞下移，中低收入人群將成為主力購房群體，降低了對新房市場的整體吸納能力。雖然去年以來已經連續三次降息，個人住房貸款利率降至階段性歷史低位，5年以上個人住房公積金貸款利率為3.5%，已經是歷史新低，但因為房價偏高，對中低收入人群的支持力度依然有限。

　　從家庭住宅投資分析，住宅價格累積漲幅過大導致租金收益率明顯偏低。最近3次降息雖然有效改善了住宅定價基準，但租金收益率與基準存款利率仍有差距，特別是當前金融市場工具平均收益率遠遠超出租金收益率水準，降低了家庭住宅投資積極性。

　　從家庭財富配置結構調整分析，我國普通家庭住宅不動產財富比重過高，財富流動性存在明顯不足。而發達國家家庭非金融資產比重明顯低於我國。2005年，日本家庭非金融資產比重為46.4%，美國為43.4%，英國是63.6%，加拿大是51.1%。從財富風險、安全與流動性綜合考慮，我國普通家庭客觀上需要增加金融投資資產比重，改善財富流動性狀況，降低住宅不動產變現風險。綜合來看，基於市場尾部需求，當前家庭住宅消費後勁存在不足。

　　城鎮舊房改造市場空間巨大

　　過去幾年來，全國各地多次出現城鎮舊房倒塌、電梯卡人、住宅品質頻發的報導，已經引起了社會廣泛關注。城鎮住宅居住品質主要依賴於建設時的空間構造和裝修風格，這些並不因為時間遷移而內在促進舊房居住品質的改善。

　　1.舊房改造市場建設必要性何在

　　一是城鎮舊房改造需求較為旺盛。

　　1998年我國推出住房制度改革以來，將近20年時間我國住房建築面積成倍增長。期間，住房建築技術和裝修理念也在不斷進步，新型建築材料也在不斷應用，住宅配套設施建設也在逐步完善。但這是一個緩慢漸進並逐步加速的過程。很多上世紀蓋的房子，特別是1990年前後新蓋的住宅，存在套內面積狹小，附帶衛生及水電工程建設落後，牆皮掉落，隔音效果差等問題。但因為還沒有危及住宅居住品質，也沒有可能全部拆除重建。

　　即使如此，因為住宅本身折舊和建築構造落後，所以居民改善住房品質的願望十分強烈，這其中包括住房加固、電梯安裝與更新、外牆面修繕、水電改造、停車位建設等等，都與原居民日常居住生活品質提高密切相關。此外，還有部分上世紀80年代建造的樓盤，經過近30年的物理與化學折舊，住宅安全與品質問題需要引起地方政府主管部門的高度關注。

　　最近幾年，城鎮居民住宅樓倒塌的事件有增多趨勢，城市危房改造空間巨大。據統計，2013年上海市各類居住房屋已超過5.6億平方米，其中老舊住宅約占2.2億平方米，這些房屋由於各種原因，其結構、設施均存在不同程度的缺陷，有的設施老化甚至影響到了居住安全。據調查，1980年前北京建成的房屋也多不滿足北京地區抗震設防標準；沒有節能措施，附屬設施老化。綜合來看，我國城鎮舊房改造潛在和現實需求巨大。

　　二是城鎮舊房改造需求市場規模較大。

　　截至2013年末，我國城鎮居民人均住房面積32.7平方米。假定城鎮常住人口基本等同于城鎮居民數，按照當年城鎮常住人口7.3億來計算，我國城鎮大約有存量住宅面積為238.71億平方米。今年上半年全國商品房銷售均價為6815元/平方米，考慮到折舊因素，按照0.5係數來折算，存量住宅銷售均價為3407元/平方米，由此可以推導得到全國存量住宅總價值為81.33萬億元。

　　當然，並不是所有存量住宅都需要對居住品質進行改善。最近10年我國住宅銷售面積大幅增長，2010-2013年期間，我國共銷售商品住宅面積合計為84.85億平方米，約占城鎮存量住宅面積的1/3。若以2000年劃界，2/3存量住宅或多或少都需要對品質進行改善。我們假定每平方米居住品質提升成本為100元，那麼存量住宅品質提升市場空間大約為15000多億元。當然，上述估算過程過於簡單，可能並不反映實際情況。應該看到，我國城鎮舊房改造和危房處置是一個動態連續過程，實際上市場潛力可能遠較上述估算要大。

　　2.城鎮舊房改造市場建設可行性

　　一是房地產業數量型增長模式不可持續。

　　在中央及地方穩定住房消費系列組合拳政策的刺激下， 上半年全國商品房銷售面積由前5個月的下降0.2%轉為增長3.9%，熱點城市住宅交易量明顯上升。但在住宅交易回暖的過程中，房地產市場出現新的運行特徵，將對房地產業數量型增長模式提出巨大挑戰。主要表現在：

　　(1)二手房交易日趨活躍。在住宅成交回暖過程中，新房和二手房市場走勢截然不同。以北京為例，據仲介機構統計，今年上半年北京商品住宅(剔除保障房和自住房)合計成交套數較上年同期下降11%，創下歷史同期新低。而二手房市場卻“量增價穩”，成交套數約為新房成交套數的3倍，同比增長88.6%。今年上半年全國二手住宅交易量劇增已經成為房地產市場的普遍現象。隨著二手房在市場交易結構中比重快速上升，新房去庫存將會受到明顯幹擾，也將影響到未來房地產市場供求關係格局。

　　(2)房地產開發投資意願下降。今年上半年全國商品房銷售面積增速持續回升，同比增速由年初的下降16.3%快速回升至上半年的3.9%。而房地產開發投資增速由年初增長10.5%持續回落至上半年的4.6%。經過十多年持續較快發展，樓市供求雙方趨向理性，即使當前一線城市房價出現環比上漲，也沒有可能再現過去瘋狂買房狀況。

　　2015年上半年，北京市住宅新開工面積為559.8萬平方米，下降17.8%。即使是在住宅成交回暖的上半年，全國房地產開發企業土地購置面積同比下降33.8%。這些情況表明，房地產開發企業對住宅市場前景預期還未完全恢復到市場調整之前。

　　(3)商業地產運行低迷。隨著“互聯網+”對商業零售模式的衝擊，以及對傳統消費習慣的改造，城市商業零售份額日益受到擠壓，已經呈現出需求不足的狀況。目前看，部分城市的商業地產過剩風險開始顯現。據仲介機構統計資料顯示，2015年末全國主要城市商業綜合體存量面積將達到3.6億平方米，2016年以後更將突破4.3億平方米。即使是在一線城市北京，今年前5個月，北京市商品房銷售面積同比下降5.8%，而住宅銷售面積同比增長8.9%，反映出商業地產滯銷風險。

　　這些情況表明，我國房地產業數量型增長模式運行空間日益狹小，致力於新房建設，增加建築面積，未來將面臨較大的去庫存難題。

　　二是投資對宏觀經濟增長的支撐作用趨向下降。

　　固定資產投資是資本形成的主要途徑，也是破除未來經濟發展瓶頸的有效方式。今年上半年，我國固定資產投資同比名義增長11.4%(扣除價格因素實際增長12.5%)，增速比一季度回落2.1個百分點。當前制約投資增長的主要原因有，社會投資意願下降。上半年我國民間投資增長11.4%，與全部固定資產投資增長速度持平。過去，民間投資集中的領域主要為房地產。隨著房地產業調整進一步演變，民間資本進入房地產領域的積極性有所下降。同時，新興產業投資的前景還不明朗，盈利模式還在探索，也在一定程度上降低了民間投資的積極性。

　　此外，項目落地進展相對緩慢。專案建設落地，既需要前期可行性研究的科學充分性，也需要資金及時撥付，更需要專案管理方積極作為。但從當前專案落地進展情況看，難以達到預期進展。未來需要進一步加快專案建設督察，推動專案落地建設，發揮投資對宏觀經濟增長的關鍵支撐作用。今年上半年固定資產投資到位資金同比增長6.3%。其中，國家預算資金增長18.6%，國內貸款下降4.8%，自籌資金增長8.6%，利用外資下降30.9%。貸款增長速度回落，反映出金融機構信貸投放意願的下降。綜合來看，投資對宏觀經濟穩定增長的邊際作用開始出現遞減。

　　三是居民消費擴大需要尋找新的方向。

　　截至2015年6月末，我國住戶存款餘額高達53.28萬億元，這還不包括以證券交易結算資金、金融機構同業存放形式的存款，可見我國居民消費購買潛力巨大。在巨集觀經濟增長速度放緩過程中，消費需求對宏觀經濟增長的支撐與驅動作用明顯上升。今年上半年，我國最終消費支出對國內生產總值增長的貢獻率為60.0%，比上年同期提高5.7個百分點。

　　儘管如此，應該看到抑制消費需求的因素依然存在，消費對宏觀經濟穩定增長的作用仍有很大提升空間。從改革開放三十多年來，我國居民消費熱點隨收入增長和宏觀經濟形勢不斷變化。改革開放初期，自行車、縫紉機是年輕人結婚必備的兩件耐用消費品。上世紀80年代初，電視機、摩托車成為消費熱點，由此帶動家用電器消費的爆發式增長。到了上90年代，手機和高端家用電器進入普通家庭。1998年住房制度改革啟動後，住房消費成為家庭消費持續熱點。20世紀初，圍繞著手機消費，我國通信產業得到飛速發展。國際金融危機爆發後，黃金(1133.30, 5.40, 0.48%)珠寶等消費也一度成為消費熱點。

　　但從目前情況看，過去這些消費熱點都已經成為歷史，對宏觀經濟增長的推動作用趨向下降。特別是住房消費增長潛力已經受限，居民消費急需新的熱點。而城鎮舊房改造需求關係到普通家庭切身利益和消費水準，存在巨大需求潛力，可以成為消費新熱點並發揮長期作用。事實上，在個人消費難以有效啟動情況下，地方政府將注意力放在城鎮存量住房改善上，通過政府補貼、金融支持、居民投資等，刺激相關消費釋放，並驅動內需增長。應該看到，城鎮存量住房改造，不僅可以創造投資，而且還可以改善民生，而且也為房地產業發展指出了一條新的發展道路。

　　啟動城鎮舊房改造需要注意哪些問題

　　一是如何有效引導家庭有序改造舊房。

　　城鎮舊房改造是一項系統工程，需要激發家庭自主改造積極性。如果業主自身沒有改造積極性，那麼政府引導行為容易受到抵觸。在住宅區每棟樓房裡，每家每戶經濟條件、生活習慣都不同，強行推進樓房改造，容易發生糾紛。即使就單戶家庭而言，為改善居住品質進行的裝修，將給鄰居的正常作息帶來不便。特別是類似為舊房新安裝電梯，費用攤派實際上也不純粹是技術活，低層住戶可能藉口不需要電梯而主張不承擔相關費用，這需要政府耐心解釋、溝通與費用分攤的合理設計。

　　二是如何發揮政府財政資金撬動作用。

　　作為民生工程，舊房改造是地方政府必須要考慮的問題之一。舊房改造既存在增加居住成本，也存在經濟學上的外部性和“搭便車”問題，加上民間議事機制落後和協調成本高昂，若啟動舊房改造，往往需要政府資金先行。也就是地方政府出臺鼓勵舊房改造的資金補貼政策，提高居民舊房改造意願。這種資金補貼政策需要通過社區工作人員和業委會的持久努力，才能達到政策宣傳效果，並讓居民真正瞭解政策優惠的核心所在，並促使家庭主動改造舊房。因此，資金補貼多少，需要經過大量細緻的調查分析與計算，才能合理確定具體金額。

　　三是如何發現有效的舊房改造模式。

　　舊房改造與原住戶的日常生活必然存在衝突。如何將這種衝突降低到最小，是地方政府必須要研究的實際問題。一種辦法是業委會尋找施工方，一種辦法是地方政府統一招標，第三種辦法是業主自行選擇。這些辦法都有利弊，關鍵是要看具體的人文環境，地理環境等，事實上也難以確定一個行之四海皆准的有效辦法，關鍵是因地制宜，結合物件與實際情況探索本地有效模式。

　　四是資金缺口如何籌措。

　　如果城鎮舊房改造預算存在缺口時，應該如何籌措？地方政府應該未雨綢繆，早作研究規劃。事實上，支援舊房改造的財政資金也存在籌措問題。由於舊房改造與土地開發屬於兩個概念，前者完全是地方政府投入，效益是看不到的消費擴張和稅收增加；而後者是地方政府經營土地，收益是看得見的巨額土地出讓收入。在這個資金籌措過程中，如何發揮金融支援作用，也需要認真考慮。

　　五是如何吸引房屋開發建築企業參與舊房改造市場。

　　在舊房改造過程中，“拆、改、留、修”都是可選方式。但對房地產開發企業來說，只有拆除重建才能獲得相當利潤。具體來說，在拆除舊建築後在原址進行重建。這裡會涉及重建規模，若重建規模超過原有規模，如何對新增規模進行規劃，如何處置新增建築面積，都涉及各方利益。

　　特別是在拆除後，原有住戶暫時居住的地方需要提前安排，也涉及租賃費用問題，都要地方政府統籌考慮。而其他“改、留、修”方式對房地產開發企業的吸引力不大，但對建築裝修企業充滿吸引力。近年來，上海市政府以“業主自願、政府扶持、因地制宜、多元籌措”為原則，探索“拆、改、留、修”多種方式，多管道、多途徑地改善廣大市民群眾的居住條件和品質，取得了很好的實效。

　　綜合各方面情況看，我國房地產將回歸平穩運行新常態。房地產市場不太可能重現過去黃金歲月，房地產開發投資高速增長歷史一去不復返，房價狂飆時光也不再。從實物住宅情況看，我國已經進入總體供求平衡階段。房地產業並不意味著只有蓋樓。追求數量型擴張，不僅沒有動力，而且也缺乏利潤增長空間。

　　未來我國房地產市場開發建設熱點將從滿足增量需求為主向存量需求升級轉移。應該看到，我國住房品質提升存在很大空間。上世紀90年代開發的樓盤至今已經25年了，存在管道老化、設施不全等問題，存在較強改善需求。展望未來，以存量住房置換為核心，或將構成房地產開發重點。

國家統計局日前公布，７月內地７０個大中城市平均新房售價較６月上升０﹒１６％。其中，一線城市升幅由６月的３﹒２％收窄至２﹒７％，但深圳仍以６﹒３％升幅再度領先全國，上海房價則上升１﹒９％。第一太平戴維斯發表報告稱，內地樓價升勢已持續四個多月，現「金九銀十」傳統旺季臨近，預計樓市將繼續出
現「量價齊升」局面，但價格漲幅將難以超越前兩個月。
報告指出，近月人民銀行減息以及購房情緒回升，帶動住宅成交回暖和價格顯著上漲，並使一線城市待售庫存降至接近最低水平。北、上、深、廣四大城市持續吸引企業擴張業務，帶來工作和搬遷機會，同時吸引來自其他城市的財富，這些因素均對住宅價格起支撐作用。
此外，隨著城市人口持續增長和家庭規模縮小，年輕人獨立性增強、居住流動性大，亦導致小面積住宅的需求上升。第一太平戴維斯表示，其他世界級城市如香港、倫敦亦存在同樣趨勢。

領匯（00823）宣布即日起改名為「領展房地產投資訊託基金」（下稱領展），並會更改公司的標誌。領匯企業傳訊及對外關係總監盧炳松表示，改名是由於領匯這個名稱目前內地已有超過20個團體註冊，坦言迴避遭控告索償風險是主要原因。

不排除再賣商場

市場有指今次改名有「洗底」之嫌，他否認是為擺脫負面形象，說每家公司的過去都會推動未來發展。他指出，有公司曾提出以1500萬元人民幣轉讓「領匯」一名，經研究後決定改名，並革新品牌形象， 希望藉此拉近與市民的關係，旗下商場將陸續換上新商標。

至於近日有傳該公司計劃於短期內再出售約5個商場，成交金額料達20億元。對此盧炳松沒有正面回應，只稱物業資產有買有賣，合乎商業社會運作方式。若商場的潛力不大，公司會把集中力放在較優質的資產上，最終決定視乎時機、價錢及雙方談判等因素。

受惠於人民幣貶值，最近領展收購上海兩個物業節省超過兩億元，他表示有關交易是集團從過百個內地一線城市的物業中審慎選出，符合優化資產的方向，未來不排除有其他發展機會，但強調香港仍是公司專注發展的地方。

為配合企業品牌策略，領展將更多有宣傳，包括首次買電視廣告等方式。盧炳松指出，雖然市場推廣預算等未有變動，若效果理想，日後可能會投放更多資源。

領展股價昨先升後回，曾高曾見43.4元，收報42.55元，跌0.58%，全日成交3.06億元。

自由行旅客最旺盛時，鐘錶珠寶、藥房及化妝品三大行業不惜高價搶舖。但時移世易，不利因素浮現，三大行業急急收縮，鐘錶珠寶首當其衝，相繼撤出銅鑼灣及尖沙咀，令舖位空置率急升。

本年零售業市場充斥多項不利因素，零售商由積極擴充，轉為保守，甚至收縮，零售核心區相繼出現有零售商約滿不續租，甚至提早結業遷出，避免更大損失的個案。當中以鐘錶珠寶收縮最明顯，如銅鑼灣恩平道52號地下舖位為例，面積約1,200平方呎，舖位面向希慎廣場，屬銅鑼灣優質地段舖位。俊文珠寶於2013年10月，以約80萬元承租舖位，簽訂兩年租約，預計今年底才正式約滿，不過，近日舖位已關門，並於門口貼上結業啟事，是區內其中一間提早退租的鐘錶店。

此外，同區駱克道531至533號地下舖位，面積約1,200平方呎，兩年前周大福每月150萬元承租，租約於本個月底才屆滿，但周大福早已經決定不續租。該舖最終由連鎖服裝店6IXTY 8IGHT以110萬元承租，較舊租金減少約40萬元，跌幅達27%。粗略統計，過去是兵家必爭之地的銅鑼灣區一綫旺舖，近半年便有5家鐘錶珠寶店退租。

莎莎：未獲減租不排除關舖

另一受衝擊較大的行業為藥房，當自由行旅客眾多時，藥房四出搶舖，除了傳統旅遊區外，更於邊境附近的上水、元朗等搶舖，但隨着內地客消費減少，以及一簽一行政策等，各區藥房同樣面臨經營困難，因財力上不及大品牌，故退租速度更快。如最近尖沙咀重慶大廈地下，去年尾由藥房以每月105萬元高價搶奪，但經營大半年後，近日已結業遷出，

化?品零售商近年擴充亦積極，相比之下，在近期零售業大吹淡風時，化?品收縮情況不及鐘錶及藥房嚴重，但擴充也漸叫停，或高價舖位不續租。如卓悅數年前以高達580萬租用銅鑼灣啟超道舖，今年約滿決不續租，該舖仍在交吉。事實上，莎莎國際（00178）主席及行政總裁郭少明昨表示，因應目前市況，個別舖獲減租，若與業主未能因應減租達成共識，不排除會關閉有關店舖。

戴德梁行：下半年吉舖料續現

戴德梁行香港商業及商舖部主管董事林應威分析，不少鐘錶珠寶、藥房等零售商，均在兩年前舖租高峰期搶位，以高價租舖，而自由行客消費模式轉變、金額亦減少，生意勢持續下跌，故零售商決定減低成本，放棄貴租舖位。事實上，由於當年鐘錶珠寶及藥房以高於市值租金搶位，如今遷出，舖位一時難以相同或接近的租金獲承接，因此空置情況漸惡化，料下半年銅鑼灣及尖沙咀區，續有退租及棄舖個案，吉舖料持續出現。

碧桂園（02007）業績符市場預期，純利按年減9%至49.3億元（人民幣，下同），但核心純利增3.6%至48.8億元，派中期息6.48分。公司董事會已批准發行兩筆，合共最多100億元人民幣的債券，淨負債比率將進一步下降。

核心多賺3.6% 派6.48分

首席財務官吳建斌指，該筆60億至80億元人民幣私募債券年利率料較上半年發行的公司債高50至100點子，連同20億元的短期融資債券，望長遠將現時約7.07%的融資成本降至5%至6%。

期內毛利率跌5.4個百分點至23.2%，銷售均價每平方米跌9.3%至6,272元水平。但分析員指，碧桂園表現符預期，料隨市場好轉，近期銷售均價已回升到6,400至6,500元每平方米。此外，公司債務結構愈來愈好，下半年再發債亦有利降低融資成本，永續債亦減少達4億元。

冀融資成本 降到5至6%

集團亦指，主要因2015年交付的多為去年市道欠佳時簽約銷售的產品，但2015年銷售結轉，將令毛利率企穩或小幅回升，望全年可保持於22%至24%水平。

上半年集團獲平保（02318）入股，總裁莫斌指，平安加入及本身資本市場能力，令集團更有力發展一、二綫城市，但不會放棄三、四綫優勢，現時碧桂園品牌、資金等吸引更多合作夥伴跨界發展，未來亦會加大力度併購。吳建斌補充指，2015年拿地預算為200億元，上半年僅用了80億元。

分拆物業管理 暫無時間表

分拆業務方面，吳建斌透露，內地酒店業進入寒冬，難於短時間內推進，但會着力盤活資產，分拆物管業務則未有時間表。至於教育業務，集團現有34所學校及2萬多學生，正推進上市工作，惟因內地新股暫停，最快望明年上半年再評估，業務估值約30億元。

寶龍地產（01238）中期純利10.3億元（人民幣，下同），增長35.7%，不派中期息。收入47.28億元，按年增6.9%，核心盈利6.18億元，增11.2%，毛利率由29.2%升至32.3%。

中原地產研究部昨日指出，市民上車需求強大，帶動小型單位售價逾500萬元成交急升。截至8月13日，全港二手私人住宅A類單位（實用面積少於430方呎）成交價高於500萬元的登記今年暫錄1,181宗，穿破1,000宗高水平 ，已經超越去年全年的714宗登記，按年暫升65.4%。該行認為，近期股市波動加上人民幣突然貶值，吸引資金流入相對穩健的住宅市場，刺激香港樓價繼續向升，預料全年逾500萬元的A類單位登記有望迫近1,700宗。

新界登記超去年總和3.6倍

今年新界上車盤為升市龍頭，該區A類單位成交價逾500萬元的登記錄得最大按年升幅，暫錄216宗，較去年全年的47宗顯著上升3.6倍，而2013年全年僅錄得2宗登記。

九龍區方面，今年A類單位逾500萬元登記暫錄318宗，較去年的166宗上升91.6%，而去年數字則較2013年95宗按年上升74.7%。至於港島區升幅相對穩定，今年相關成交暫錄647宗登記，較去年501宗上升29.1%，而去年數字則較2013年403宗年升24.3%。

作為香港仔田灣田灣街12至14號大業主，恆地過去因為餘下田灣街12號一個地舖未能收購，今年6月曾經引例申請強制拍賣，但土地註冊處資料披露，恆地已成功以3,980萬元收購該地舖，意味大廈業權已統一，毋須再強拍。據恆地2014年年報，地盤將連同旁邊的16至18 號一併重建，佔地擴至4,148 方呎，可建樓面約39,406方呎。

土地註冊處資料顯示，田灣街12號地舖的原業主於2000年3月以500萬元購入單位，今年6月以3,980萬元賣出予恆地及相關人士，15年賺約3,480萬元，賺幅接近7倍。資料顯示，田灣街12至14號於1958年落成，現樓齡已經57年，現為2幢樓高6層高的商住大廈，剛成交的12號地舖，實用面積約790方呎。

鄰近地段陸續收購

翻查恆地2014年年報，公司於香港仔田灣共有3個收購地盤，除上述的田灣街12-18號已統一業權外，其餘兩個地盤都已收購逾八成業權，分別為石排灣道85-95號、田灣街4-6號。3個地盤位置相鄰，合共地盤面積達10,838方呎，按地積比率8.88倍計算，日後可建樓面約96,271方呎。

在剛出爐的「2015經濟學人宜居城市調查報告」中，澳洲墨爾本再度蟬聯全球最適合居住城市，成為世界上首個5連霸的城市，而台北排名第60。

這項報告是針對全球140個城市進行評比，從五大層面切入，包括：城市的穩定性、醫療保健、文化與環境、教育，以及基礎建設等等做出評分。墨爾本從藝術、飲食、生態、運動及節慶各方面，皆得到評審的青睞，而成為全球最佳居住城市五連霸。

五連霸的墨爾本擁有全世界最密集的商業藝術畫廊，其國家美術館(NGV)更是澳洲館藏最豐富的美術館；墨爾本也是澳洲出版業的中心點，更被聯合國科文組織在2008年選定為文學之城（City of Literature）。

其中超過2,000家咖啡館及3,000家餐廳，墨爾本港口平均每天進口超過30噸的咖啡豆，足以沖泡出300萬杯咖啡。「flat white」也成為到墨爾本必喝的咖啡口味。此外，最為人熟悉便是一年一度的墨爾本美食節，在短短兩周內就會舉辦超過200場活動，其中包括讓1,600位客人同時用餐的「世界最長的午餐」。

除了冠軍墨爾本之外，其次是奧地利首都維也納（Vienna）、溫哥華（Vancouver）、多倫多（Toronto），澳洲城市阿得雷德（Adelaide）、加拿大亞伯達省城市卡加立（Calgary）並列第五。

此外，其他知名城市，日本東京排在第15名，法國巴黎第29名，香港第46名，紐約第55名，南韓首爾第58名，台北名列第60，中國北京第69；排名最後一名的是內戰不斷的敘利亞。