王應傑料湧賣房救股潮 拉大議價空間

烏雲罩頂
國安基金進場護盤，25日台股大漲265點，營建股當日股價漲幅1.18%，終於止血。觀察近10季房價與台股季線變化，以長期來看，房市與股市並無相關連動性，房地產業者及學者認為，短期來看，股市崩盤的現象若能就此趨緩，房市將繼續維持原有的緩步下修動作；但若崩盤效應持續擴大，房市不排除出現更大幅度的崩跌。

繼財信傳媒董事長謝金河的「下一個是房市」說後，昨東森房屋董事長王應傑提出：「投機型的股民，過去若以房抵押玩股票，接下來恐將出現『賣房救股』潮，委售量提升、議價空間可望拉大。」
全國不動產林口A9站前加盟店經理吳珮綺舉出實例，指35歲陳小姐在6月時以總價2700萬元購買「晴空樹」一案，簽約並支付頭期款、工程款200萬元，預計12月換約，但上周台股慘跌，陳小姐深怕日後付不出錢，得再賠建商15%解約金，只好認賠200萬元還回原屋主。吳珮綺透露，目前也接到30~40個急售物件，賣方都願降價2成，只求拿回資金。

股房連動關係有限
針對股、房市連動性會否造成「賣房救股」潮湧現，德明財經科技大學副教授花敬群認為，短期來看，若股市明顯惡化，對房市加速探底會有壓力。但以長期的房價與股市季線分析，花敬群說：「股市與房市並沒有直接關係，股市不好就是整體經濟的危機。」
麗寶建設董事長吳寶田指出，股、房市本質不同，「房地產是硬資產，股票一跌就沒有價值可言。房市自去年4月開始急凍，現在才是崩盤的開始。」但吳寶田也強調，即便短期房市崩盤，房地產仍有其價值可言，不會像股票隨股價一瀉千里之後成為壁紙，「房地產仍是最安全的投資商品，短期崩盤，對投機客傷害最大。」

政策打壓影響較大
金磚動力行銷副總施孝文表示，「賣房救股」應屬個案，「股市4~8月都處於不穩定狀態、房市則已壞了2年，敏感度高的投資人早已做好資產調節，股房雙跌，主要會在於信心面的崩壞。」
麗寶建設副總經理何昭宏則認為，股、房市應不具連動性，「所謂『賣房救股』的前提是，股市崩盤，但政府已馬上出手救股市，房市的盤整，終究還是來自政策面的打壓。」


自由時報
房市受波及 台經院︰不至於崩盤

黑色八月股災來襲，引發市場擔心國內房價恐有崩盤之虞，台經院昨提三大理由，包括受股災影響的「套現客」比重很低，政府也有金融財稅政策可踩煞車，加上央行信用管制措施能發揮一定效果，台經院強調：「未來房價固然會下修，但絕對不至於崩盤。」

根據台經院調查，七月六都買賣成交量為負成長○．三％，房市仍陷入急凍狀態，再加上股市大跌問題，有分析師認為，可能會有投資客賣房救股票，進而引爆國內房市崩盤。

對此，台經院副研究員劉佩真表示，展望下半年房市，確實沒有看好理由，包括購屋心態保守、當前房價下跌還沒到民眾之滿足點、房市供給持續釋出等因素。

「房價必然會擴大修正，但還不至於崩盤！」劉佩真指出，現在成交量大跌，接著房價也會擴大修正，但不會急速崩盤。主要是雖然股市大跌，但「套現客」人數不多，也就是「賣房救股」之族群很低。

政府可以運用的金融財稅政策很多，一旦房市出現不理性下殺，還是可以踩煞車；第三，從二○一○年以來，祭出四波信用管制措施，有效抑制系統性風險，換言之，房市下滑幅度雖會略擴大，但不致崩盤。

全球股災已造成民眾恐慌，部分民眾或分析師甚至擔心此波股災是否也會衝擊房市，上演賣房救股的情況？房地產業者認為，目前股房的連結不如過往，而且民眾投資股市信心已經潰散，怎麼還會賣房搬錢去救股市。

長虹建設財務長陳茂慶表示，此波股災的確造成整體氛圍偏冷，消費型態也趨於觀望。不過，目前股房的關聯度並不高，即便整體房市成交仍慢，但並未聽聞有退屋救股市的案例。

東森房屋董事長王應傑則指出，股市可以在短時間內大跌20%，可是房地產並不會，即便房價出現修正，也是緩步下修，除非少部分將持有房地產二貸或增貸，再將現金投入股市的民眾，有可能因為股市慘賠，又面臨房貸繳不出來的困境，才會將房地產降價出售。

不過，此波股災其實對經濟是個警訊，尤其是中國、美國兩大經濟體引擎減速失火所帶來的經濟衝擊，的確是對房市造成部分衝擊。加上此波房市已經面臨修正回檔的局面，整體房市正面臨「緩跌凌遲」的狀況，但是長期來看整體跌幅不會超過3成。

王應傑也直言，目前房價本來就面臨下修，此時再因股災因素，即便並非直接衝擊房市，但也會間接衝擊房市，而且過一段時間便會發酵，尤其是補漲過頭、餘屋量大的區域，房市下修幅度將會很明顯。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，根據近期內部統計成交天數，成交1戶住宅大概都要花費2個月的時間，屆時股市早已回穩，「賣房救股」根本緩不濟急，但若是股市與預售案都有投資的客戶，可能會感受到一些資金壓力。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，相較2008年金融海嘯時期，現在即使拿房來賣也不容易成交 ，以房救股不過是促銷的話術成分居多。

房市景氣差，市場上代銷業者與業主報價普遍已回到2年前的價格，墊高報價搶案已不復見，信義代銷今年上半年新接案量僅剩40億、在手總案量約260億；信義表示，目前接案以成屋為主、不接預售案，而選案原則為總價帶控制、地段，且為符合自住需求，個案還須配備佳、CP值高。

國內房市交易進入寒冬，且因目前房價下跌幅度仍「無感」，不僅新屋銷售不如預期，代銷業者接案更是小心翼翼，信義房屋日前法說會中，財務長陳建志即表示，信義代銷對新接案態度保守，將以過去承接個案為主，代銷占集團業務比重將會顯著下滑。

信義代銷指出，今年上半年新接案量約40億元，包括北市中山區的「九昱晴美」、新北鶯歌「樂陶陶」及北市文山區「全陽當代」，今年第3季目前只新接新北市八里區總銷15億的「庭悅昇」，但累計在手總案量仍逾260億元。

據了解，前幾年房市景氣好的時候，代銷業者為搶案源，與業主報價時會將底價一路墊高搶案，但現在不僅大多數代銷不敢接包銷改作純企畫，甚至在報價時還會請業主可拿報價與其他代銷做比較，拉高報價搶單已不復見。

信義代銷表示，代銷業接案報價已回到2年前的價格，與業主談讓價較容易，但讓價幅度不一，口袋較深的業主會採先建後售，資金實力較弱的可能會土地帶建照盤出。

信義代銷指出，公司目前代銷接案以成屋為主、不接預售案，接案原則控制總價帶、2房產品及價格須符合區域行情，如新接的八里區「庭悅昇」，規畫17?42坪，總價1,000萬元內，目前銷售率近5成。

信義代銷表示，由於目前房市主流為自住族群，除嚴選產品、地段等條件外，個案還須配備佳、CP值高，才容易讓買方接受；今年下半年有選舉因素干擾，建商推案量將會減少，預計明年329檔期推案量才會明顯增加。

財政部高雄國稅局表示，開學季即將來臨，很多學生面臨離家租屋情形，而房東如將房屋出租所取得租金收入，應申報租賃所得，另若有收取押金，也應按郵政儲金一年期定期儲金固定利率計算租賃收入一併申報，漏未申報所得稅將受罰。

國稅局舉例說明：A房東將房屋出租供他人使用(租約自2015年9月1日至2016年1月31日)，每月收取租金5萬元，2015年度共收取20萬元租金收入且另收有押金5萬元，則A房東當年度之租賃收入合計數應為200,228元(200,000＋50,000×1.37％×4/12＝200,228)，於2016年5月間綜合所得稅結算申報時，A房東應就200,228元之租賃收入減除必要之損耗及費用後，以餘額列報「租賃所得」，惟若無法舉證，則可按財政部頒訂之43％費用率計算扣除必要費用86,098元，剩餘之114,130元即為A房東2015年度之租賃所得，應憑以申報個人綜合所得稅；否則，除被追補所漏稅款外，可能加處漏稅額2倍以下之罰鍰，不可不慎！

高雄一位大學生表示，他租的學生宿舍位於高雄市三民區吉林街15X號，全棟共有13個房間，房東根本就沒有誠實申報，而且電費部分還「加價超收」，國稅局這種「教條式」的宣導，沒有哪個房東在怕的，但若一旦檢舉房東，又得面臨搬家命運，或者，房東一旦被舉發，就會把成本灌在房租裡，最後受傷的還是租客，面對台灣這種國稅局這種「誠實報稅」宣導，只能聽聽罷了。他說：「可以請高雄國稅局公布一年抓到幾個房東逃稅的資料嗎？或者公布有多少房東誠實報稅？這個答案恐怕會很搞笑。」

台股大跌造成許多房產業者及投資客的恐慌，擔心真的如財金文化董事長謝金河所說：「下一波，就是房地產了！」。台股大跌前已經有豪宅大戶寧可賠錢，也不願意負擔交屋後的高額稅金，如今台股一片綠油油，有代銷業者表示，部分重劃區個案交屋率只有４成，認為「交屋恐懼潮」已經開始湧現。

日前《商業周刊》才報導，近一年來已經有不少投資大戶寧可認賠、繳違約金，也不願過戶。例如一名大戶認賠4千8百萬元，退掉一戶天母指標豪宅，該豪宅屬高層樓，每坪170萬元到200萬元，一戶要價2億到3億多元。然而該名大戶認為，現在房價看跌，加上房屋稅、地價稅等持有成本高，決定付15％違約金給建商，認賠出場。

今年上半年全國使用執照核發戶數達14.6萬戶，現在正要進入密集交屋潮，卻遇上台股慘跌。根據中國時報報導，現在有許多建商和置產客都面臨「交屋恐懼潮」，不少屋主寧可不要可能高達15％房價的預約金也要退屋。

有代銷業者在報導中指出，預售屋蓋好後買方擔心房價下跌不肯履約交屋，建商也不調降15％的違約金，買賣雙方僵持不下，重劃區某些個案出現僅４成交屋比率，現在建商手上待銷個案量大增，業者擔心將會引爆一波倒閉潮。

台股重挫，連帶影響房地產信心，日前更陸續傳出民眾「賣房救股」的市況，不過台經院信心喊話，提出3大理由保證「房市不會崩盤」。

台灣房價高漲已久，面臨政府打房政策、全球股災的夾擊，不少投資人擔憂國內不動產即將出現「崩盤」的情形，不過蘋果日報報導，台經院出面回應外界的疑慮，表示因為受到股災影響的「套現客」比重低、政府有金融財稅政策可以踩剎車，防止房價不理性下跌，央行更能透過「信用管制」控管系統性風險，憑藉這3大理由，房市只會擴大修正，「不會崩盤」。

至於此波股災將造成房地產多大程度的衝擊？房仲董事長王應傑向自由時報說明，由於房市仍然受到中央銀行管控，並非如同股票市長般容易出現急漲、急跌，因此這波股災不會直接影響到房市。

不過王應傑提醒，此波股災最大的警訊，就是提醒「補漲過頭、餘屋量太大的地方」，這類區域的預售屋、新成屋，將會回歸基本面，議價空間至少有1成5，「會慢慢發酵」。

今年度住宅補貼申請，距截止日倒數3天！據內政部營建署統計，各縣市的租金補貼、購置住宅貸款利息補貼、修繕住宅貸款利息補貼的總申請戶數，已突破5萬戶，民眾申請熱絡，由於今年中央和地方政府共同出資補助，增加租金補貼的補助戶數3.5萬戶，若仍供不應求？營建署表示：「不排除明年再增補住戶數。」

北市戶數無上限
歷年來，住宅補貼申請，都是以租金補貼最踴躍，截至昨天，全國光租金補貼的申請戶數，就已高達46309戶，其中，6都約佔39494戶，新北市申請戶數已破萬戶，新北市城鄉局住宅發展科科長鄭健志表示，去年最後的總和是1.6萬戶，但新北市的補助戶數為11088戶，每月補助4000元。即使剔除不符合資格的戶數，也很可能供不應求。

「雖然這兩周因颱風影響申請狀況，但今年申請戶數仍比去年多。」北市都發局住宅服務科邱小姐回應，北市租金補貼的戶數無上限，只要申請資格合格都會補助，若同時育有3名以上未成年子女、低收入戶資格等，最高可達每月補助7000元。新北市民眾小茹說，租金補貼對生活費幫助不小，盼政府再規劃其它補助方案。

內政部營建署國宅組組長王安強說，去年租金補貼申請戶就達5~6萬戶，明年各縣市若還有財源共同補助，不排除提高租金補貼的補助戶數，「依各縣市財政，營建署補助6~9成不等，其餘經費由地方政府負責。」

繼6月底北市府在社子島舉辦戶外開講，向居民說明開發計畫，副市長林欽榮昨與都市計畫委員座談，會中地政局也提出拆遷安置構想，包括以成本價承購專案住宅、租賃公宅，或參與「公辦協力造屋」。地政局表示，安置計畫細節預計10月出爐。

禁建40餘年的社子島，郝市府時期提出「台北曼哈頓」計畫，擬以填土方式開發。柯市府上任後，提出運河社子島、生態社子島、「咱ㄟ社子島」3方向，預計12月10日交由在地居民I-Voting決定選用何種方案。

地政局表示，因社子島7500個地主中，近8成都是擁有土地小於400平方公尺的小地主，因此若小地主有意願，可集合所有地主分回的土地，變成可建築的基地，市府則透過都市計畫手法，選擇特定街廓代建，即為「公辦協力造屋」。

針對符合承購資格者，每戶門牌可以成本價配售到1戶專案住宅，1門牌住多戶者且符合增加配售規定者，可配售到超過1戶。且市府規劃，專案住宅可分「區內」與「區外」，意即民眾可選擇繼續居於社子島內，或是遷居至臨近的士林北投科技園區。

至於無力承購專案住宅也無土地的居民，市府提供只租不賣的公共住宅，由拆遷戶優先承租。

林欽榮表示，社子島所有屋房內，仍有4分之1不符合安置資格，意即屬於1988年8月1日之後的新違建，但為講求居住正義，之後應修正《公共工程拆遷補償自治條例》，讓這些住戶也能受到安置。

地政局副局長易立民指出，預計年底讓居民I-Voting決定開發方案，10月份就會將安置計畫細節提出，並再次召開戶外開講說明會，讓居民都了解自身權益。

紛擾多時的浮洲合宜宅全區結構安全鑑定總算有結果，其中A2區鑑定報告已出爐並送至營建署，營建署表示，由4家公會的鑑定報告內容來看，A2區現階段的結構安全並沒有疑慮。其中受委託負責鑑定的台北市、台中市結構技師公會則於昨日晚間搶先發布鑑定報告內容。

根據台中市結構技師公會昨日說明會現場說明，大樓結構體傾斜率千分之幾，可說是幾乎沒有傾斜，當然也可能是因為大樓剛蓋好有關。不過，根據檢測結果，E棟16樓出現強度不足的情況，需要日勝生提出強度證明。至於出現樑裂原因，推測可能與土壤強度呈現有關，建議可進行地下層強度補強達到改善，補強方式可分為多種，包括鋼板或是碳纖維補強作業，或者擴樑柱，甚至增設剪力牆等措施。

4月底時，新北市板橋浮洲合宜住宅多區爆發地下室樑裂事件，一度引發退訂潮，甚至有已購民眾要求打掉重蓋，期間雙方更多次發生爭執，幾經協調後，最終敲定由興建建商日勝生、營建署及合宜宅自救會成員各自委託兩家業者進行結構鑑定相關事情。其中，營建署委託新北市土木技師公會與新北市結構技師公會，浮洲合宜住宅自救會則委託台北市結構技師公會及台中市結構技師公會，結構鑑定執行時間為2-3個月，等報告出爐後再統一由營建署對外發布。

營建署都更組組長王武聰指出，對於兩家業者提前公布報告沒有任何意見，而且依照目前收到的鑑定報告內容來看，現階段沒有結構安全疑慮，不過，後續建商須針對樑裂部分進行補強事宜。

日勝生表示，由24日營建署召開4大公會針對A2區鑑定結果說明會議來看，混凝土鑽心試驗強度、氯離子含量及中性化試驗均正常、鋼筋配置與設計相符、建築物傾斜測量均正常、地質鑽探結果差異不大，並無結構物偷工減料問題。

針對地下室現有梁版裂縫主要是因部分構件配筋設計略有不足所造成，A2區的全部正式鑑定報告則有待營建署於31日至營建署官網發布。至於A3、A6區的結構鑑定報告則預計9月中旬完成。


工商時報
日勝生：會按建議補強

日勝生板橋浮洲合宜住宅「幸福站」的結構安全鑑定報告正式出爐！日勝生昨（25）日表示，將會遵照四大公會的建議進行細部設計補強，至於完工交屋進度，依然力拼在年底第一批交屋完成。

日勝生昨天傍晚發表聲明表示，浮洲合宜宅的鑑定報告已如期在8月出爐，內政部營建署已在8月24日召開會議，由四大公會針對A2區的鑑定報告向自救會代表、日勝生公司、監造建築師、設計建築師及施工團隊等進行說明。營建署預計在8月31日於官網上公告正式鑑定報告。至於A3及A6區，預計9月中旬完成鑑定報告。

攸關日勝生全年虧轉盈的合宜宅「幸福站」，原本規畫第1季要完工交屋，但因施工品質引發承購戶抗議和抱怨，使完工交屋時程一路延宕；日勝生表示，目前目標是第一區在今年底前認列收入，約占全區戶數的40％，至於第二區目標在明年第2季認列，占全區約60％。

有關最新出爐的鑑定報告，日勝生副總周惠玉表示，日勝生會尊重並依據四大公會的鑑定建議發展補強細部設計，經專業單位審定後據以施工，待補強方案經專業單位分區審定後，再召開各區住戶說明會

依8月24日會議有關四大公會A2區鑑定結果說明，混凝土鑽心試驗強度、氯離子含量及中性化試驗均正常、鋼筋配置與設計相符、建築物傾斜測量均正常、地質鑽探結果差異不大，並沒有結構物偷工減料的問題。

至於大家關注的地下室現有梁版裂縫，主要是因部分構件配筋設計略有不足所造成。日勝生表示，將尊重四大公會的鑑定報告，並依據四大公會的鑑定建議，發展補強細部設計，並經專業單位審定後據以施工，以確保住戶都能安心入住。

2025年台灣將成為超高齡社會，即五人之中有一人為65歲以上長者，面對銀髮海嘯來勢洶洶，新北市政府已成立了「高齡人口對策小組」迎戰十年後的威脅來襲。房地產業者表示，老齡化時代確定會發生，房地產的產品也勢必跟著會走向「銀髮居住」的新型態，現在買房，要握將來老齡化預作打算。

截至2015年6月止，新北市人口396萬6,052人，佔全國人口六分之ㄧ，而65歲以上高齡長者亦已高達41萬人餘，人數居全國之冠，幾近鄰近宜蘭縣全縣45萬人口數。人口專家曾提出警告，2025年台灣將成為超高齡社會，面對專家警告危機，新北市政府已於2012年成立高齡人口對策小組，由副市長侯友宜召集市府20個局處跨域成立，建立產官學合作機制，以「健康樂活、在地就養」為願景，「安康、安樂、安知、安全、安居」之五安推動高齡化政策，定期檢視市府各項推動計畫，其內容更呼應世界衛生組織提出的「高齡友善城市」推動內涵。

新北市每年參與衛生福利部國民健康署「健康城市暨高齡友善城市」之全國性選拔，宣導新北市健康城市暨高齡友善城市相關議題與成果，2014年度參賽作品榮獲創新成果獎。侯友宜指出，新北市積極規劃「老人共餐」、「公共托老中心」、「週二樂齡日」等政策，以淡水區共餐為例，由公所提供公有土地，社區阿公阿嬤共同耕作栽種各類蔬菜，拔菜共餐同樂，讓長者種菜、吃飯也可以交朋友。此外 ，「高齡存本專案」為挹注長者照顧服務人力，鼓勵年輕人擔任志工，將服務時數存入存摺，未來自己年老時就可以提領使用，也可以捐贈親友或做公益。長者生理機能退化，侯友宜表示，衛生局與中醫師、營養師合作編著「銀髮食譜」，以在地當季食材，設計糖尿病、高血脂、高血壓、高鈣、高纖、健康、養生等系列食譜，結合宮廟贊助印刷費，於社區健康服務據點發送4萬5千冊供民眾運用。

侯友宜表示，新北市城鄉資源之落差可視為全國的縮影，新北市推動五安計畫內容橫跨社會、衛生、工務、交通、文化、警消、觀光等局處單位，25日衛生福利部邀請其他各縣市代表共75位至新北市參訪，期與各縣市人員共同分享經驗與交流，共同迎戰銀髮海嘯的來臨。

新北市塭仔圳公辦市地重劃案近期有地主反映土地整合問題，市府考量地區內原有合法房屋權益，將建立小地主媒合平台合併配地，以鼓勵小地主參與重劃。

塭仔圳重劃區面積約468公頃，橫跨新莊、泰山兩行政區，自民國57年即為洪水平原一級管制區，劃定為農業區，後來解除禁限建，並於87年發布都市計畫，由農業區變更為都市發展用地，規劃住宅區、商業區等，當時即規定以市地重劃方式開發。

一般參與重劃地主平均約能領回55％土地，近期美華新村、輔大商城等原有社區陸續向市府陳情，提出小地主持有土地太小，無法符合最小建築面積的問題。新北市城鄉發展局局長邱敬斌表示，領回土地比例是依土地價值而定，因既有合法聚落屬於土地價值較高的建地，領回土地大於農地參與重劃的比例，另為保障小地主權益，透過媒合平台，將小地坪整合至可建築開發面積，透過合建重劃後，大家能繼續做鄰居。

城鄉局指出，以美華新村為例，該土地屬於建地，參與重劃可領比例較多，且參與重劃容積率為210％，遠勝於不參與重劃的115％，經試算重劃分回土地的樓地板面積比目前合法登載樓地板面積更多，再加上地上物拆除、搬遷補償等費用，肯定保障地主權益。

相關重劃細節，因涉不同合法建物條件及個人權益，市府將深入與民眾說明，目前已於7月31日、8月6日、8月24日召開說明會，後續將持續與民眾協調溝通，彙整多方意見並研擬相關配套措施。

東區商圈國際品牌進駐，一舉拉高當地租金，卻也讓東區金石堂關店以及最貴畸零地「姜太太包子店」還有前國泰金副董事長蔡鎮宇的大安路店面，因為不堪高房租都處於待租狀態，有些房東腦筋動的快，既然無法保證找到大咖，乾脆就採取「自砍」方式，沒想到這樣一來，還讓單坪租金拉高不少。

走在東區除了國際品牌服飾店接連進駐，其實沿著忠孝東路往敦化南路方向走，店面招租的牌子，可能不到5分鐘就可以看到，其中還包括最著名的「最貴畸零地」店面姜太太包子店，當時換算一坪高達2645萬元，現在卻一直呈現待租狀態。

會有這樣的狀況，我們用租金來推算，以忠孝東路上店面每坪月租動輒二萬元為例，30坪月租六十萬，恐怕每月營業額沒有二百萬元不會賺錢，等於一天開門至少營業額要有快7萬，如果房東沒租給大廠牌，一般廠家經營壓力相當恐怖。

既然無法找到大咖，不少第二排或是巷弄內的房東，就只好採取「分割店面」方式來活命，這樣一來若是平均每天營業額一萬元，月營業額約卅萬元的小店家，就可以租下月租十萬元的巷內分割式店面，對於房東來說等同於把單坪租金「拉高不少」，不過房仲的看法則有所不同，因為分租常常得面對更多的租客，當然相對的問題也多了許多。

為振興舊市區，台中市政府陸續推出各項政策，市長林佳龍2015年8月25日在本梯次最終場行動市府新政說明會上提出，市府推動「文化城中城」計畫，將以「綠空鐵道軸線計畫」與「新盛綠川水岸廊道計畫」為兩大主軸策略，利用鐵路高架化後的空間，將文化景點串聯成兼具交通、經濟、觀光的廊帶，並規劃建設環狀自行車道，引進青創、文創的活水，從點線面來帶動舊市區發展。

林佳龍表示，大台中成為直轄市後，現在就像「孩子轉大人」一般，所面對問題與其他縣市不一樣，首先是財政的問題，台中市一年歲出約1,200億、歲入1,000億，每年就短缺200億元，加上台中市舉債上限為1,284億，目前舉債963億，剩下321億的額度。他上任後要求相關單位共同檢視市府舉債與重新設定地權，並取消不必要的市政支出，上任迄今半年已省下124億元，平均替每位市民省下5,000元的債務，並使舉債空間增加為445億元。

「大台中這間厝要如何蓋？最重要就是都市計畫。」林佳龍表示，現在市府目前正著手大台中都市計畫的檢討與規劃，檢討土地政策及分區使用，以促進地區發展，接下來要解決交通問題，因為車流才能帶人流、物流及金流，所以市府提出大台中山手線、MR.B&B等交通規劃，以Metro捷運加上Rail鐵道，結合Bus公車路網，搭配Bike公共自行車，要建構複合式的大眾運輸網。

呂局長簡報時指出，林市長上任後積極推動「大台中123」願景發展計畫，1條山手線、2個海空港、3大副都心，透過環城鐵路網，以及三環三連的智慧公路網等多項交通建設系統；其中，交通建設連結最重要，市府規劃多項交通改善措施與未來相關道路連結工程均持續推動中。

呂局長也說明許多重大施政項目，包括公車10公里免費、文化城中城、iBike公共自行車租賃站、4年500公里路平專案、城市綠廊、托育一條龍、營養午餐加碼5元升級食材、青年政策、社會住宅及租屋補貼、老人假牙補助、食物銀行、打造花園城市、青年加農等；還有屬於中西東南區的在地議題，包括：iBike翡翠環、綠川環境營造、綠空廊道、第二市場再生、參與式預算、審計新村活化、建國市場、台糖生態園區、大康橋計畫以及社會住宅規劃等，希望藉此讓地方更瞭解市府施政方向。

針對與會者關心的舊市區再生議題，林佳龍提出，隨著鐵路高架化後打通前後站隔籬，市府提出「文化城中城」計畫，將以1.6公里「綠空鐵道軸線計畫」以及6.1公里「新盛綠川水岸廊道計畫」為兩大主軸策略，利用鐵路高架化後的空間，將文化景點串聯成兼具交通、經濟、觀光的廊帶，同時持續推動iBike車站建置，串聯起綠園道、草悟導、美術園道等，建設環狀的「翡翠環」自行車道，引進青創、文創的活水進來，從點、線、面來促進舊市區發展。

「治水是城市治理重要的議題，台中市沒有理由沒有一條清澈的河川。」林佳龍表示，市府規劃將綠川水質現地處理，並將進行引流、截流、環境營造工程，以營造可親近的水岸環境，此外，也將積極推動旱溪排水大康橋計畫，自南區國光橋往上游延伸至大里區六順路，完成後不但可提昇區域防洪排水功能，更可豐富周邊的遊憩生活。

此外，2015年市府也要舉辦花都藝術節，打造像是愛丁堡藝術節一樣吸引觀光人潮的活動，同時也會持續盤點各個藝術文化場館，像是市府即將閒置多年的審計新村，引入複合式主題的文創產業，還有利用原為聯勤招待所的土地，興建非營利組識及志工中心。

市議員何敏誠現場提出台中火車站週邊機車停車位不足的問題，期望市府能儘快改善，江肇國議員則建議市府除了推動路平，人行道也要平，否則現在許多人行道都對身障人士通行都不友善，另邱素貞議員則對市府團隊在最短的時間將颱風過後的殘枝斷木清理完畢表達肯定。

林佳龍也指出，「區長就是小市長」，民政局的角色是幫忙解決各區公所有關跨局長處的問題」，他改變過去不重視區長的情形，賦予區長實際的權力，讓整個工作氣氛不一樣了，像是這次颱風許多區長都與里長站在第一線整理環境，目前市府給予29區的小型工程款共計1,900萬，他承諾2016年經費一定會加倍。

週二（25日），綠地控股（600606.SH）公佈了完成上市以來的第一份財務報告，公司2015年中期營收出現同比三成的下滑，而金融業務超過400%的增長成為亮點。

對於轉型期的綠地，公司董事長、總裁張玉良向大智慧通訊社（微信：DZH_news）表示，在宏觀經濟增速下行、房地產行業週期性調整以及公司自身產業結構轉型等因素的綜合作用下，綠地的發展正呈現成長動力切換、新舊模式交替等階段性特徵。

綠地控股18日掛牌上市以來，伴隨著A股市場的下跌，也出現單邊下挫的走勢。據統計，18日以來，綠地股價累計下跌超過40%，市值蒸發超過1300億元。

多位業內人士指出，雖然今年以來，全國各地的樓市都出現反彈的跡象，但是全國經濟下行的壓力較大的現實情況並沒有改變。這樣的背景之下，即使是綠地、萬科這樣的大型房企，也無法過多尋求快速的增長。

營收下滑近三成

據大智慧通訊社瞭解，年初，綠地提出2015年房地產銷售2800億元的銷售目標，不過從目前來看，綠地上半年827億元的銷售規模，占比全年不足三成。

資料顯示，綠地上半年實現合同銷售金額827億元，合同銷售面積759萬平方米，與去年同期相比基本持平。

綠地財報顯示，2015年中期，綠地控股實現營業收入859.9億元，同比下降26.71%；歸屬于上市公司股東的淨利潤39.3億元，同比下滑9.06%。

對此，綠地方面表示，公司上半年營業收入和淨利潤同比略有下降，主要緣於幾方面原因：一是綠地加大產業結構優化調整力度，一方面新的產業正處於培育過程中，尚未到效益產出期，另一方面綠地主動縮減能源產業等盈利能力較差的業務規模；二是根據公司內部預算安排，全年營業收入及利潤的2/3將在下半年完成；三是由於海外專案因各地銷售額確認條件不同，部分尚未計入營業收入。

**淨資產收益率下滑，主動收縮部分產業**

多元化經營的綠地集團，目前涉足的行業包括地產、金融、消費、能源、汽車等多個領域，這令綠地在多維度實現擴張的同時，各業務線卻不免顧此失彼。

綠地中報顯示，公司2015年中期淨資產收益率8.3%，同比下滑2.7個百分點。同時，公司當期各項業務中，房地產主營的毛利率依然不低，維持在25.49%；酒店業務的毛利率達到83.49%。不過，公司能源及相關產業的毛利率僅1.51%。

對此，綠地集團相關人士告訴大智慧通訊社，綠地集團目前對於房地產以外，能源等業務主動收縮的比較多，單就房地產主營而言依然不錯。

事實上，對於利潤率以及資產回報率的追求，如今的房企們已經將其放在比規模更重要的位置上。據大智慧通訊社從相關管道瞭解，包括綠地集團、萬科等大型房企，今年均在內部進行嚴格的成本控制，甚至收縮部分產業的規模。

張玉良認為，中國經濟正在發生廣泛而深刻的轉型，新的發展動力逐漸顯現，新的商業模式層出不窮，“新常態”的基本面仍將向深層次演進，但外部環境越是複雜，有競爭優勢的企業、轉型調整主觀能動性較強的企業，越將面臨更大的發展機遇。

對於房地產行業，他強調，當前市場形勢倒逼企業加快創新商業模式，轉變經營方式，不同區域市場分化較大，但對企業而言，都必須更加注重產品、服務和創新，更加注重市場、成本和效益。

金融增長超400%

部分產業規模的收縮，加之經濟下行給房地產主業帶來的壓力，綠地也經歷著轉型的陣痛。不過，綠地中報顯示，當期公司金融板塊實現利潤19億元，同比增長469%，成為公司當期的一大亮點。

綠地集團方面表示，金融產業作為綠地利潤增長新引擎，公司在類金融、債權、股權等多種業務上均有嘗試，目前聯手螞蟻金服及平安陸金所推出互聯網房地產金融產品“綠地地產寶”，成立“綠地金服”，在黑龍江省發起設立股權金融資產交易中心均是綠地在金融領域的探索。

綠地集團相關業務負責人表示，未來，綠地的大金融板塊將圍繞“放大規模、整合資源”大有作為。一是放大業務規模，在境內外資本市場謀求投資機會，繼續做強一二級市場投資業務；統籌發展地產、新能源、新傳媒、並購、新三板等產業基金。二是通過收購兼併，爭取在獲取證券、保險、銀行、信託、協力廠商支付等核心金融牌照資源上取得實質性突破。繼續在多地設立股權及金融資產交易平臺。三是加快發展互聯網金融，整合金交所、財富管理公司、協力廠商支付等資源。加快落實“社區金融中心”專案，全面啟動線下網路建設。

在近一年的時間裡，經歷與佳兆業並購糾紛、與綠城分手糾葛等的融創中國（01918，HK）掌舵人孫宏斌及其高管團隊依然神采奕奕的參加2015年上半年在香港的業績發佈會。今日，融創中國公佈2015年上半年業績顯示，受已交付面積下滑影響，2015年上半年融創中國營業收入為54.43億，同比下降40%；然而由於近一年內一系列並購動作，卻為實現2015年上半年盈利12.57億，同比增80.2%。其中公司權益所有人應占利潤為9.5億，同比增17%。中期不派息。

會上孫宏斌表示，公司尚未談轉型，仍看好地產行業，雖然三四線城市不好賣，一二線城市地塊貴等困難，但這個行業仍很大機會。目前經濟增速下滑壓力大，應該多一些資金在賬上，讓公司安全。分拆物業通過上市賺錢，是個很荒唐事情，現在資本市場給與物業太高的市盈率。

淨利增八成 全年目標660億元

資料顯示， 2015年上半年融創中國營業收入為54.43億，同比下降40%；因並購收益等影響， 2015年上半年盈利12.57億，同比增80.2%。其中公司權益所有人應占利潤為9.5億，同比增17%。

溢利方面，年內實現收益為12.57億，其中公司權益所有人應占溢利為9.5億，同比增17%。

在去年一年，融創旗下約71個專案進行物業開發，集團大多數收入來自北京、天津、上海、重慶及杭州區域的銷售住宅及商業物業。只有小部分收入來自物業管理服務收入及位於天津的投資物業出租收入。

報告期內，其中來自物業銷售額收入為52.21億元，同比增94%；物業管理服務及其它為2.18億，同比增4%，投資物業租金收入為301萬，同比增0.06%。毛利方面，公司毛利為6.18億，同比減少69.6%，銷售整體毛利率為23.6%。

對於營業收入以及毛利率下滑，集團投資關係部總經理高曦解釋為，由於天津等部分物業已交付完畢，上年無新增竣工物業供應導致營收下滑，同時毛利率下滑由於營收來自偏低物業銷售。預計下半年公司整體可售銷售約為1000多億，全年銷售目標為660億元，按照65成的去化，有能力實現全年的銷售目標整體情況。

同時，上述人士指出，由於上半年政府出臺稅收優惠、降低住房信貸門檻以及降准降息等一系列調整產業機構，一和少數二線城市出現較為明顯的回暖，局部市場供求關係成為市場走勢核心，同時認為行業分化整合的大趨勢已形成。

2015年1-6月份融創實現銷售額約為272.5億，同比增5%；合同均價達到2.2萬元/平方。其中權益銷售面積達到186.3億，同比增16.2%。

謹慎拿地 多現金在帳本上

一直以來，對於外界表現生猛的融創中國，上年拿地表現謹慎。截至上半年，集團通過並購方式獲得上海等區域地塊，新增土地儲備約為525萬方，截至6月底，公司擁有土地儲備2324萬方。其中上海區域以及重慶聚集大量土地占比達26%和36%，天津為23%。

高曦表示，隨著房地產市場不斷分化，土地市場分化表現更為嚴重，公司減少在三四線城市投資，將大量資金聚集在一線和少數二線城市。放棄很多價格過高的地塊，規避拿地地風險。避開火熱一線，抓住二線城市窪地，像南京、濟南等地。未來仍繼續加強京津杭土地儲備，以及少數有機會核心的一二線城市。

高透露，集團目標將由戰略優勢轉向聚焦利潤。下半年來看，公司預計政府在推動經濟結構調整或採取更多措施，樓市市場預計繼續保持寬鬆，事實上，現在房企融資管道也在增多，融資成本也在下降。很多是通過並購拿到地，會很好的控制風險等。

今年以來，萬科、中海以及碧桂園等多家公司擬剝離旗下物業業務。據悉融創也成立物業服務公司，擬整合物業體系，提升盈利能力。孫宏斌認為，物業打包上市，通過物業上市來掙錢是個很荒唐的事，現在資本市場給與物業太高的市盈率，物業就是做好服務。還是希望拿到好項目，城市選擇好，產品能力強。

對於行業轉型孫宏斌似乎並不看好。他表示，房地產就是輕資產，買地賣出去，如果買地賣不動了就是重資產，這個行業還是吸引資金最多，實現資源配置。

在孫宏斌看來，目前在廣州、深圳以及成都等看了很多項目，一般選擇在產業聚集地方，相信城市化進程大城市會越來越大。而並購部分專案儘管存在存在問題，但物業價值基本都比較高的。


儘管佳兆業並購、綠城的分手已落幕，但事實上經過並購以及企業合併等因素，使其為融創帶來約22.2億收益。今年上半年融創佳兆業雙方根據終止並購等協定，50%的預付款於今年5月底歸還，其中未償還款項約9.17億入帳列為流動資產下的應收款項，並協定於今年12月28日前償還。

現金方面，現金以及現金流約為167.8億，借貸總額下降到311億，公司淨負債率為70.7%。孫宏斌坦言，現在經濟下滑壓力很大，很多中小公司很難過，這個行業不認為會好很多，很多公司找到融創要求收購，畢竟還可以退。畢竟多一些現金在帳本上，公司會很安全，一旦新的機會來的時候機會主動些，風險小一些。

新公司北京萬科占股60%，鏈家占股40%，董事長由北京萬科總經理劉肖出任。萬科在2007年以節能環保為起點提出全裝修的概念，鏈家的自如友家也涉及家裝業務。

北京晨報訊（記者 楊奕）昨日，萬科、鏈家共同宣佈合作進入家裝產業，成立“萬科鏈家裝飾”公司。新公司北京萬科占股60%，鏈家占股40%，董事長由北京萬科總經理劉肖出任。

此次萬科和鏈家合作主要在於平臺的整合。即萬科一手房和鏈家二手房的整合、萬科生產領域和鏈家流通領域的資源整合。同時，裝修業務也是萬科和鏈家在業務生態鏈中的自然延伸。據瞭解，萬科和鏈家已經在不同程度進入裝修行業。萬科在2007年以節能環保為起點提出全裝修的概念，鏈家的自如友家也涉及家裝業務。“萬科在B2B領域的精裝修能力，早已經塑造成型，萬科的全裝修產品大概占到公司住宅產品20%到25%左右的比重，每年都會推出20萬套到25萬套的精裝產品。”劉肖介紹說。

鏈家董事長左暉透露，萬科和鏈家合作的“精緻+生活館”將在今年10月開放。對於目前火熱的互聯網家裝公司，左暉認為，無論是互聯網裝修公司還是傳統裝修公司，業務重點都是線下的真實體驗，“我們自己不說是互聯網裝修還是非互聯網裝修，我們就是一個裝修服務公司，不過會運用大量的線下線上技術解決一些客戶的需求。”

有資料顯示，中國家裝行業每年的增長率超過8%。一位家裝行業人士表示，目前家裝市場面臨競爭紅海，“家裝行業專業要求較強，萬科和鏈家合作既需要突破專業門檻，還要面對更加專業的家裝競爭對手。”

仲介行業巨頭中原地產在11年後重提上市。

8月17日，中原地產創辦人施永青表示，希望公司一年內在港交所主機板上市，預計市值將達100億港元。通過上市籌集資金，中原地產可應對內地Q房網及搜房等地產代理商減價戰的衝擊。

在此之前，多位中原地產高層均在公開場合透露過該上市計畫。事實上，上市一直是中原地產的夙願，早在2004年，施永青就曾公開宣佈，要在兩年內完成上市。但彼時，在中原地產內部，大股東針對上市存不同意見，在合富輝煌、世聯行等仲介企業紛紛上市後，中原地產的上市計畫仍在擱置，彼時距今已11年之久。

截至目前，中原地產並未披露更多上市計畫細節和時間表。時代週報記者致電中原地產香港總部，其負責對接媒體的負責人表示屆時會有專人聯繫回復採訪。但截至發稿，記者未收到回復。

押寶變革

仲介行業從來沒有像今年這般風起雲湧，充滿動盪和變局。

今年3月2日，58同城宣佈斥資2.67億美元並購安居客；3月11日，世聯行投資4.2億元入股Q房網。僅3月份，仲介行業就發生6筆重大並購，這是該行業有史以來，並購密度最大、涉及金額最多的一次。

互聯網浪潮席捲下的房地產仲介行業，成交量下滑和互聯網無處不在的滲透，正在迫使這個產業鏈條洗牌。外部的衝擊，正促使仲介機構轉變思維，將生存法寶押在自身改革上。

降低仲介費、全員持股計畫、爭奪經紀人，各家方法不一，目的卻統一是為了更好地生存與擴大市場份額。作為“老牌”仲介的中原地產，同樣在今年動作連連，意為上市鋪墊。

“對手們正在利用資本搶佔市場，而且獲取資金方面的能力也較強，中原地產不能太傳統，要敢於迎戰這個遊戲。”中原集團主席黎明楷指出，如果中原地產啟動上市，未來將加大互聯網、金融等業務的宣傳力度以更多地吸引資本市場的關注。

在此前的中原地產2014年年會上，中原地產中國大陸區總裁賴國強也稱，“2015年，中原地產將針對四大城市裡的一線人員、店長、經理進行薪酬改革，收入增加保守估計有15%-40%”。

眾所周知，中原地產在業內薪酬一直處中下水準。按照中原地產內部人士的說法，經紀人的底薪是按照業績考核評定的，在2000-1萬元以內。

此外，中原地產在提成比例上也處於下風，其提成比例是20%起步，加上現金獎，也不過30%左右。而中原地產的另一個對手鏈家，據媒體報導，鏈家給經紀人開出了5000元的無責任底薪，提成比例則從50%起，最高能達到85%。

即使曾推出多項薪酬改革和提傭計畫，但中原地產沉重的管理系統決定著改變很難奏效。施永青曾坦言，中原地產的薪酬制度多有不合理之處，高層在傭金分配上得到的比較多，而一線部門分配得比較少。

中原地產也為此付出過代價，Q房網成立之初，就曾以高薪挖走了中原地產不少經紀人。在業內看來，中原集團提高傭金水準是大勢所趨，同時也是為更好地培養員工忠誠度，長期將有利於企業的規模化發展。

“不少公司會以大大高於行業水準的薪酬來挖人，這種模式在短期內是不容易盈利的。”黎明楷表示，儘管中原地產沒有85%的比例，但是公司要保證平均收入超過行業水準，“在進行薪酬改革後，我們仍保持40%的提成，加上原來平均約3000元的底薪，實際上也相當於20%的提成，這是實實在在的收入。”

“在未上市前，中原地產整體發展偏於保守，”寒桐（廣州）投資顧問有限公司總經理韓世同告訴時代週報記者，雖然一、二手房都能做，但面對電商和新興仲介的衝擊，中原地產不得不通過上市融資，壯大自己。

“選擇此時上市，主要是對手太兇猛，新興仲介通過融資燒錢，逼迫中原地產不得不變革，”在深圳資深地產人士李宗苗看來，中原地產的優勢是客戶的黏度高及線上線下流量大，但如果不變革，這些優勢將會一步步喪失。

大金融平臺

進行薪酬改革的同時，中原地產還表示，未來三年要在IT方面投入10億元，在2015年預計會有4億-5億元先期投入，希望可以儘快建立大資料平臺。

賴國強指出，在推動上述薪酬改革與建立大資料平臺的同時，2015年，中原將加強與金融機構及以外的其他強強企業進行深層次的合作。

據瞭解，中原地產內部為此專門成立了金融團隊，目前約有20人的規模。截至目前，中原地產已與包括銀行、基金、信託、券商、資管在內的100多家金融服務方建立合作關係，推出多款金融產品，為開發商和購房者提供融資方案。

其中，中原地產與工行、紅星美凱龍合作了一款針對消費者的首付貸類金融產品。截至今年5月，該產品已融資超過1億元。此外，今年1月底，中原和平安好房網針對“好房寶”與“好房貸”兩個產品展開合作，融資規模預計超過50億元。

中原地產內部預計，今年僅首付貸部分，通過中原地產平臺釋放的資金量至少會達到10億元的規模。

即便“金融仲介”遠景誘人，但在東方證券分析師竺勁看來，仲介公司跟金融公司合作成本可能更高，因為金融公司有自己一套風控標準，代理公司也有自己一套交易風控標準，二者融合需要時間。

今年以來，以中原地產、鏈家意欲上市的仲介企業動作連連，在亞豪機構市場總監郭毅看來，一切均為上市鋪路，“投資者需要一個比較動聽的上市故事，仲介行業動作連連就是要讓投資者相信，他的模式是可以複製的，他的規模化也是可以實現的”。

對此，黎明楷並不否認，他說，不少仲介行業公司對互聯網技術和金融服務的宣傳，主要目的之一就是給資本市場講故事。

股東意見路障

黎明楷透露，中原地產在很早之前就曾考慮上市，但當時股東們在資金較為充裕且盈利良好的情況下認為沒有上市的必要，計畫就此擱置下來。

2004年，施永青在“中原集團主席面授機宜暨廣州版圖擴張誓師大會”時明確地提出了上市目標，這是其首次公開宣稱上市計畫。

彼時的中原地產，發展勢頭正猛，恰符合香港上市條件。但在中原地產內部，另一大股東王文彥與施永青各持有中原45%的股權，雙方長期不和。當時，王文彥並不贊成公司上市，中原地產的上市計畫也因此擱置11年之久。

“中原集團近期正在推動股東們討論上市，只要大股東王文彥(中原集團主要股東為施永青、王文彥、黃偉雄三人)同意，中原集團就可以啟動上市程式。”如同施永青近期所說，股東的意見不統一仍是眼下中原地產上市的一大難題。

“中原地產首先要說服股東，一旦股東有異議，重啟上市也就無從談起。”韓世同如是說。

“仲介公司上市本身就相當困難，從規模和利潤上看，仲介行業遠遠不及房地產企業。中原地產也應該做好這方面的準備，”合富輝煌房地產首席市場分析師黎文江對時代週報記者說，目前世聯行、合富輝煌等仲介已經上市，這將會是一個趨勢。韓世同認為，“目前中原地產正在建立線上系統應對互聯網衝擊，這需要大量資金。”

值得注意的是，在今年仲介行業競爭加劇的大環境下，中原明顯提高其2015年傭金目標。據悉，2015年，中原地產希望集團傭金收入與大陸傭金收入分別達到147億元和100億元。這一數字相較於相較集團2014年116億元的傭金收入和大陸74億元的傭金收入，分別增長28%與35%。

風水輪流轉。曾是內房股主要融資管道的海外債券市場逐漸降溫，取而代之的是境內公司債。

記者通過Wind統計發現，?大地產(03333.HK)、龍湖地產(00960.HK)、碧桂園(02007.HK)等9家在香港上市的內地房企(下稱“紅籌房企”)自6月以來密集發行境內公司債，規模已達534億元，佔據了房企公司債市場的約44%。去年同期資料則為0。

房地產與金融資深評論人黃立沖對本報記者表示，現在美元存在升值趨勢，人民幣資產已經因為匯率貶值了接近5%，這導致房企的海外債務融資環境變差，房企轉向境內發公司債成為趨勢。但他提醒，對於投資者來說，紅籌房企大規模發境內公司債暗藏風險，因為紅籌房企在境內獲得較高的信用評級存在一定“水分”。

融資成本更低

2015年以來，房企在境內發債規模出現井噴式增長。

《第一財經日報》記者通過Wind統計發現，2015年年初至8月25日，已有48家房企(包括在港上市的內地房企、未上市房企)成功發行公司債，規模達1218億元，平均發行票面利率為6.28%。

而2014年全年僅有21家房企成功發行公司債，發債總金額為154.6億元，平均發行票面利率為7.83%。

值得注意的是，在今年成功發行境內公司債的房企中，有9家紅籌房企，分別是?大地產、龍湖地產、碧桂園、融創中國(01918.HK)、富力地產(02777.HK)、中國奧園(03883.HK)、時代地產(01233.HK)、遠洋地產(03377.HK)、龍光地產(03380.HK)，發債規模534億元，佔據了今年房企已發行公司債的近半壁江山，平均發行票面利率為4.97%。

2014年同期，尚沒有一家紅籌房企發行過境內公司債。

?大地產率先拉開了紅籌房企回歸境內發債的大幕。6月18日，?大地產成功發行首期50億元的境內公司債；7月7日，成功發行第二批150億元的境內公司債，創下內地民企在境內發債的單筆規模最高紀錄。

緊隨其後的是龍湖地產，於6月26日發佈公告稱，經證監會核准，公司將發行規模不超過80億元的境內公司債。

此外，富力地產、中國奧園、碧桂園、融創中國、遠洋地產、龍光地產已發行的境內公司債規模分別為65億元、24億元、60億元、30億元、50億元、25億元。

在香港上市的房企為何紛紛跑回境內發債?

以往，公司債是各大中型A股上市公司普遍採用的融資品種，但未上市公司(包括在香港上市的公司)並沒有發債資格。尤其是在2010年以來，內地房企融資受到諸多限制，導致大量房企轉向海外市場尋求債務融資。

到今年1月16日，證監會修訂發佈《公司債券發行與交易管理辦法》規定，公司債發行人主體的範圍從上市公司和證券公司，擴大到了全部公司制企業，包括非上市公司。

與此同時，在佳兆業債務違約、美元加息預期的衝擊、人民幣貶值等因素的影響下，海外融資環境變差，融資成本水漲船高。

更為重要的是，隨著央行持續降准降息等一系列政策，國內融資環境得到改善，融資成本逐漸走低。

由此造成的結果是，一些內地房企在境內發債的成本遠遠低於海外發債成本。

興業證券香港研究部分析師吳偉表示，根據2014年中期的資料，33家典型內地房企的平均海外融資成本為8.13%。根據本報記者對今年海外融資市場的觀察，這個平均融資成本在今年還有所上升。

相比之下，?大地產、遠洋地產等9家內地房企已成功發行的境內公司債平均融資成本僅為4.97%。

以?大發行的首期50億元5年期境內公司債為例，票面利率僅為5.38%，相對於該公司在今年2月發行的10億美元5年期優先票據12%的票面利率，債務融資成本下降近55%。

或迎境內發債潮

受益于多重利好因素，內地房企或將加速發行公司債。

招商證券香港研究部分析師蘇淳德認為，人民幣貶值將增加開發商的海外融資成本，但預計政府將放寬並加速批准香港上市開發商發行國內債券的申請。

“假設開發商替換所有海外貸款，我們估計節省的利息成本將有助於增加利潤7%。”蘇淳德表示。

公司債的週期相對較長，能在一定程度上減少償債壓力、降低風險。一般來說，傳統的融資手段，無論是開發貸款還是信託，都往往短於2年。這使得企業在開發週期開始時，資金成本和杠杆率都面臨不確定，大幅增加了整個開發流程的風險。而公司債的週期都在3年以上，長則10年。

此外，中信證券研究部分析，公司債是境內信用負債，與抵押貸款相比，公司債無須抵押品，其發行靈活程度更高;與海外信用負債相比，公司債在境內稅收籌畫方面有更大優勢，且沒有匯率風險。

龍光地產在成功發行25億元公司債後就表示，此次發行境內公司債，可以助力公司拓寬融資管道、降低融資成本，也有助優化債務結構，同時在一定程度上規避了海外融資的匯率風險。

“對於行業來說，公司債加速發行，將造成企業的負債長期化，資金成本下降，不同企業(尤其是國企和民企)之間資金成本差距縮小，能取得廉價美元債務的海外紅籌公司競爭優勢下降。”中信證券研究部表示。

環球股市近日大幅波動，嘉華國際（00173）主席呂志和認為，股市跌勢雖過急，但「擔心一回事，事實一回事」， 現時仍要繼續觀望股市走勢，始能判斷會否影響樓市。

地皮貴一年無增土儲

不過，呂志和指股市屬短線投機，樓市則為長期投資，兩者本質上有分別；他相信在通脹及貨幣貶值下，樓價長遠仍會繼續上升，重申有足夠能力及有自住需要者可考慮入市。他亦提到，由於美國已透露將會加息，加上特區政府對炒賣活動設有多項限制，籲勿買樓作投機炒賣。

嘉華過去一年並無吸納新地皮，呂志和直言現時地價偏貴，「唔合情合理，想買都買唔到。」集團執行董事呂耀華表示，希望政府能多推售土地，令地價回落。

集團財務總裁許亮華指出，上半年在中港兩地的售樓目標已超出內部預期，但他未有透露集團的售樓目標。

許亮華說，集團計劃分別於今年第四季及明年推售元朗朗屏站北及啟德發展區項目。呂耀華亦表示，屆時定價會靈活調整，隨行就市，不會惜售貨源。

內地物業銷售方面，許亮華稱，雖然近月A股大跌，但嘉華近兩個月在上海的銷售未見放緩，股災未有拖累內地一線城市的豪宅市道。至於人民幣貶值風險，他解釋，集團在內地的建築成本等以人民幣支付，已有自然對沖。另外，集團亦有人民幣借貸，最終來自人民幣收入淨額的滙兌風險不算太大。

嘉華現手持銀娛（00027）約3.8%股權，由於銀娛股價隨澳門賭業市況出現回調，期內，非流動投資公平值減少20.8億元。許亮華說，集團會繼續持有銀娛作長線投資。

嘉華核心盈利增2.7倍

截至今年6月底止，嘉華半年收入為23.59億元，按年上升約2.1倍；核心盈利4.82億元，增2.7倍；維持中期息每股派5仙。上半年已簽約應佔銷售約87億元，當中27億元已於期內入賬，尚餘60億元預期於明年及2017年入賬。

融創中國（01918）上半年核心純利10.03億元，按年跌1.96%（人民幣．下同）；純利9.51億元，上升17.08%。每股盈利28分，維持不派中期息。

期內，收入54.43億元，跌39.97%。毛利率跌11個百分點，至11.4%，主要由於出售較多低毛利的項目。預計下半年推出8個新盤，貨值約193億元，約233億港元；累計全年銷售貨值達1040億元。

手頭現金168億人幣

截至6月底，融創持有現金167.85億元，淨負債率70.7%。董事長孫宏斌表示，公司「不缺錢，缺好項目」，但「錢一直花不出去」。

現時內地經濟下行壓力非常大，保留較多現金有機會時便有能力收購。會留意經濟好、有產業，以及資金及人口淨流入的城市。他直言北京及上海銷售沒有問題，但地價太貴，發展商難以獲利，正向二線城市發展。

融創近年入主綠城（03900）及佳兆業（01638）的計劃均告取消，孫宏斌自嘲，現時有人賣公司，融創最先知道。他認為融創有名聲，得到各界信任，收購機會多，是公司優勢。

孫宏斌透露，前晚在港與佳兆業主席郭英成見面喝酒，坦言仍希望能與佳兆業在深圳達成合作，但強調只會在項目上合作，再提入股的可能性不大。另外，九倉（00004）退出綠城董事會並更改入賬方式，孫宏斌認為，「（九倉）基本上是放棄了（綠城）。」


孫宏斌：難收購同業 集中購項目
(經濟)

融創（01918）接連收購綠城（03900）、佳兆業（01638）失敗後，主席兼行政總裁孫宏斌指，經濟下行小房企日子難過，事件亦樹立口碑致併購機會增加，但打包收購難度高，將集中項目收購，又透露昨與佳兆業的郭英成飲夜酒，或在其債務解決後於深圳合作。

佳兆業債務解決後 或合作

孫宏斌指，相信佳兆業債務問題較易解決，方案亦與融創方案相似，銀行或債權人最終或因「沒辦法」而與佳兆業達成表面解決，但難料對方何時復牌。佳兆業則對合作表示無回應。

連番失敗後，孫宏斌仍堅持其併購策略，指過往兩次均有一半管理能力投入於收購公司，不但「自己的活幹得不錯，別人的活也幹得挺好，綠城這兩年的項目都是我拿的」，深圳及杭州市場亦屬樓市優先回暖地區，反映其市場判斷能力及執行力。

他指，其「價格好談，買了還能退回去」的包容，令有意合作方都先找上融創，併購土儲亦較公開拿地更佳。但他強調，自己一向對樓市悲觀，會較審慎收購，將重新聚焦盈利。

近月融創向中渝收購成都7個項目，孫宏斌認為一綫城市銷售雖好，但高地價難回調，故改往二綫城市作價值發掘及尋找機會，料對毛利率不會有影響。

融創中期純利按年增17.1%至9.51億元（人民幣，下同），不派息。收入跌近4成至54.4億元，毛利率為11.4%，去年同期為22.4%，主要因期內毛利率偏低物業項目佔比較高，剔除公允值重估及物業減值撥備影響則毛利率達23.6%。執行總裁汪孟德料未來毛利率仍可維持20%至30%。

集團期內融資成本由去年底9.12%降至7.65%，淨有息負債率由去年底44.5%升至70.7%，投資者關係部總經理高曦指，現時現金達167億元，未來亦會以再融資方式降利息成本，若有新增併購，亦會控制負債率不高逾9成水平。

歷來最慘淡 近半買家缺席

股災影響中價豪宅市場表現，產業署委託美聯測量師行昨日拍賣10個高級公務員宿舍，惟反應冷淡，拍賣歷時逾3小時，只有4伙成功售出，數量為歷來最少；其中3伙來自大坑愉富大廈，另1伙則為薄扶林碧瑤灣，較特別是買家要自行抬價7次，才能以3240萬元投得單位。該批單位成交價由3240萬至3610萬元，較開價高8.7%至18.4%，合共為庫房帶來約1.38億元收入。

10個拍賣物業均為港島豪宅，僅售出4伙，表現為同類拍賣自2009年有紀錄以來反應最差，餘下被收回單位，部分未獲出價，最快開價3分鐘即被收回。

股災致買家審慎

場內拍賣節奏緩慢，拍賣會即將開始時，買家連同地產代理才勉強填滿場內不足70個座位，人數明顯較以往同類型拍賣會少接近一半。拍賣官要多次把每口價由40萬元減至20萬元，部分單位更要減至每口價10萬元，才有買家出價。

其中實用面積約2079方呎的碧瑤灣41座19字樓單位，開價2980萬元，全場只有一人承價，結果須自行抬價7次共260萬元，叫價才達產業署的底價，以3240萬元成交，較開價高出約8.7%，呎價約1.56萬元。美聯物業高級營業經理莫穩兒表示，買家為本地客，鍾情薄扶林區，單位自用，成交價略低於市價。

拍賣盤源包括過往拍賣會罕見的中半山麥當勞大廈，今次產業署推出2字樓A室連車位發售，單位實用面積約2302方呎，開價4110萬元，惟無人承價，3分鐘即被收回。美聯物業高級區域營業董事莊樹勤表示，麥當勞大廈放盤量少，向來受買家歡迎，估計受到本港股市下挫影響，準買家態度轉趨審慎，導致單位無人出價。他建議，政府可因應市場狀況調低開價及底價。

對於是次拍賣反應慘淡，美聯測量師行董事林子彬表示，是次拍賣成績為該行歷來舉行的8場產業署住宅拍賣會中最差，以往最少售出7伙，但是次只售出4伙，更有近半表示有興趣的買家臨時缺席，包括部分已交本票人士，出席買家僅逾10組；整體成交價與市價相若，估計原因為環球股市急挫，買家態度轉趨審慎。不過，他表示，是次拍賣只涉及10個單位，成績難以反映整體市況。

以往最少售7伙

中大經濟學系副教授莊太量認為，政府對拍賣物業開價過高，難以吸引買家踴躍出價；同時，本港正經歷股災，亦令買家出價意欲下降。不過，他相信拍賣單位數量不多，不足以反映樓市現狀，認為股市對樓市長遠影響輕微，除非?指跌破18000點心理關口，否則難以對樓市造成明顯影響。

中環全幢物業罕有，消息指永傑集團約13億元沽出中環永傑大廈全幢，料由英皇集團承接。

市場人士透露，早前永傑集團委託代理行，放售中環德輔道中永傑大廈全幢，並獲財團洽購，據悉，買賣雙方已初步達成協議，成交價料約13億元。

興業街4號全幢 10億快售

項目樓高17層，作寫字樓用途，地下及1樓由星展銀行承租，項目總樓面約34,375平方呎。以13億元成交價計，呎價約37,818元，將成今年最大額商廈買賣。原業主於2005年，以3億元購入該廈，持貨10年轉手，大幅獲利約10億元。

據市場人士透露，新買家料為英皇集團，購入作長綫投資。

另舖王鄧成波持有觀塘興業街4號全幢，獲10億元洽至尾聲。該廈前身為長江電子大廈，屬工業用途，樓高12層，每層約7,000至9,000平方呎，總樓面約96,127平方呎，業主申請活化成商舖，並斥資數千萬元進行翻新，現已入伙。若以10億元洽購價計，呎價約1萬元。另消息指，灣仔會展廣場辦公大樓中層06室，面積約1,159平方呎，以3,700萬元易手，呎價約3.1萬元。

韓?品牌85萬續租 呎租421

核心區舖位租金下跌持續，大鴻輝旗下旺角亞皆老街舖，剛獲韓國化?品牌以每月85萬元續租，較對上租金大跌3成，反映多個零售行業經營上漸見困難。

旺角亞皆老街36至38號地下1及2號舖，面積約2,020平方呎，現由韓國化?品Etude House承租，該品牌於3年前大舉進軍本港，承租多個地區舖位。

大鴻輝梁紹鴻料 舖租續跌

2012年，Etude House以高1倍租金，涉120萬元承租舖位，租約至本年尾。據悉，合約原列明3年續租，而租金不可低於原租金，惟業主有見零售放緩，租客承租力減，結果雙方達成協議，以每月85萬元續租，呎租約421元，租金下跌近3成。

大鴻輝主席梁紹鴻指出，是次減租有見零售氣氛大不如前，加上該租客於3年前以高市值租金搶位，如今減價亦只是跟隨市況。

他指，減租總比交吉無租收為佳，而近日股市大跌，環球經濟或有危機，必影響消費意慾，料今年舖租持續下跌。

受自由行消費減少影響最大的化?品、鐘錶珠寶等，均有意減少分店，漸出現業主減租留客。

灣仔安盛中心分拆 暫沽2伙

另港置商業助理營業董事鄭家永表示，業主拆售灣仔安盛中心高層全層，總面積約1.5萬平方呎，業主將之分間成12個單位出售，開售至今不足一星期，已經沽12室及13室，面積合共約2,500平方呎，獲同一買家以約3,500萬元承接，呎價約1.4萬餘元。

美聯工商舖（00459）公布中期業績，賺1,264.7萬元，按年增9.7%。

料下半年商廈成交升10%

美聯工商舖公布截至今年6月底止半年業績，收益達2.88億元，按年增17.7%，而期內純利1,264.7萬元，按年升9.7%，不派中期息。該行指，上半年各類型物業的收入比例，其中工商物業佣金收入佔21%，寫字樓佣金收入佔41%，商舖佣金收入佔37.4%。

對於下半年工商舖市道走勢，美聯工商舖執行董事兼行政總裁黃漢成分析，商廈市場方面，中資大型金融機構來港設據點或擴張業務的情況將愈見增多，利好商廈交投量價走勢。需求有增無減下，預測下半年商廈交投量可望上升10%，而售價及租金水平將同步看升約10%。至於工廈方面，預期部分投資者為趕「活化政策」尾班車下加快入市，整體交投量可望再升10%，售價約有5%之內的升幅，租金則看升約5%。

工商舖中他較看淡舖位，商舖因多種不利因素下，商舖售價將下跌約10%，租金則下跌約10%至15%。

豪宅的價位行情總是引人注目，而紐約曼哈頓的豪宅更是其中之最。根據MarketWatch引述知情人士透露，一位神秘買家在紐約市西區第57街，以1億47萬1,452.77美元（逾31.65億台幣）買下面向中央公園的豪宅ONE 57的第89層和90層相通的複合式單位，打破紐約豪宅1億美元大關，並創下紐約市有史以來最貴住宅的成交金額。不過ONE 57的買家逾半為外國人。

根據StreetEasy資料，上一個紐約市最貴住宅記錄，是2012年由一位俄羅斯富豪，以8,800萬美元買下中央公園西15號一幢豪宅閣樓。

新浪美股訊 北京時間25日晚，美國商務部周二報告顯示，7月新建單戶住宅銷售在6月減之后反彈。

7月份的新建單戶住宅銷售增長5.4%，經過季節性因素調整之后的年率數字為50.7萬幢。6月份的這項數據減少了7.7%。此前接受MarketWatch調查的經濟學家平均預期7月的新建單戶住宅銷量為51萬幢。

周二報告中，美國商務部將6月新屋銷售數字從原先公佈的48.2萬幢修正為48.1萬幢。

對比去年同期，今年7月份的新屋銷售同比增長了25.8%。7月份的房屋銷售價格中值為285900美元，較去年同期上漲了2%。

7月份的新屋供應/銷售比下降至3.6個月，6月的這項數字為4.0個月。