房已經到了盡頭？台北市長柯文哲擬放寬囤房稅，華固建設總經理洪嘉昇表示，現在這個時機建商房子不好賣、也不會刻意囤房，應該從1年放寬至3年；太子建設總經理謝明汎則是對於政策持保留態度，還說「自己拚銷售卡實在！」

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房屋稅第1年由3.6％降到2％，最大受益者是推豪宅的建商，主因是豪宅標準單價高以及豪宅稅的加乘效果下，一戶上億元的豪宅一年大約可以省下數十萬到100萬元的囤房稅，如果建案有50戶就省下5000萬元的稅。

台北市不動產開發公會總幹事于俊明認為，房屋稅制要符合課稅的目的與合理性，建商是生產者不是投機客，對生產者課囤房稅，不具合理性。況且房屋稅制是影響全體市民的投資環境，市政府有必要通盤檢討。

洪嘉昇也指出，建商賣房子不會故意囤房，房子蓋好就是產品，像是車子組裝好後，還沒賣出前，政府不會課囤車稅，但房子就會。建商新案動輒上百、上千戶，目前房子銷售速度很慢，政府給1年的時間賣房子還不夠，應該有3年的緩衝期。

至於市場上有人說，北市修法後會造成建商故意延後完工，申請使用執照後取得1年的低稅期。洪嘉昇認為，建案預售時就會銷售出不少的比例，正派建商愛護自身羽毛，特別是市況不佳時，商譽更能突顯價值，不可能故意延後完工。他強調，這是中傷建商的謠言。

　柯市府擬修正房屋條例，未售餘屋第1年降稅到2％。建商表示：「估計可減輕44％的稅費，確實有幫助！」建議台北市議會在研修條文時，通盤檢討現行房屋稅不合理之處，並納都更戶、飯店旅館和購物商場等，予以較合理房屋稅稅率。

　籲檢討路段率等問題

　大陸建設董事長張良吉表示，柯市長擬調整建商未售餘屋第1年的房屋稅稅率，從3.6％降低到2％，這是從善如流，估計可節省建商約44％持有成本。不過，建議市府接下來還要檢討現行房屋標準單價、路段率，因為現在一調、導致台北市房屋評定現值動輒調高了10倍以上，把契稅、企業主經營成本全部都墊高，民間還是哀鴻遍野。

　張良吉表示，此次市府提出的房屋稅條例修正條文，只有針對特定對象的住家用房屋稅稅率，進行微調；反觀都市更新地主戶、旅館和辦公、購物商場等開發業主，都沒有進行檢討修正其適用房屋稅，其實這些對象，面臨的不合理房屋稅，才真正嚴重！

　台北市不動產開發商業同業公會總幹事于俊明說，北市自2014年7月1日起適用的高額囤房稅，明顯暴漲，不是只有衝擊建商、更衝擊多數在北市投資興建的起造人，還有都市更新戶，明顯增加承租人負擔、妨礙投資意願。

　重視都更戶稅率負擔

　于俊明說，現行房屋稅制對於參與都更的住戶來說，漫長等待的結果，所得並未增加，換來卻是每年必須繳交的沉重房屋稅負擔，現已直接阻卻民眾都更意願，有些都更案已直接喊「卡」。

　于俊明表示，起造人興建房屋目的在於銷售，不僅可增加房屋市場供給，也能夠帶動周邊產業就業機會與稅收，在當前體經濟不佳狀況下，北市政要做的，應是興利的改革，然而目前不合理的房屋稅制，已影響投資意願。

中信金控重啟出售位於信義區精華地段的舊總部松壽大樓，據傳底價僅有152億元，遠低於去年價格，吸引多組買家搶進，中信金最快有望在10月完成交易。

市場傳出多組買家鎖定松壽大樓，包括國泰、富邦、新光等大型壽險公司，甚至連頂新集團也在其中。對此，中信金一概不評論。

目前松壽大樓已經完成領標，9月22日完成價格審查，若進行順利，最快10月可以完成標售，中信金今年有望拿到賣樓收益，填補8月因資本市場波動而造成的單月獲利較7月衰退洞口。

房仲業者表示，信義區近期進入年底商辦不動產大量出清壓軸潮，包括新壽的曼哈頓世貿中心、信義新天地A8館等都要出售，其中包含中信金松壽大樓在內，不少不動產都祭出降價求售，原因有可能與明年將實施房地合一實價課稅制有關。

房仲業者也表示，這波信義區的不動產出售潮被市場視為是台灣商辦行情的指標，若再流標，將可能凸顯房市景氣尚未落底。但如果可以順利出售，代表市場需求仍存在，對台灣房市前景也仍存有期待。

趁著2016年元旦即將實施房地合一實價課稅之前，不動產市場的年終出清壓軸大戲，即將登場！繼建商推出新屋陸續降價刺激買氣後，最近公部門招商、民間商用不動產和土地的求售案件紛紛出籠，金額至少千億元，其中，不乏降價促銷的好康，積極向買方招手。

　 　明年即將實施房地合一實價課稅，不動產稅制自此將跨入半世紀以來最大一次不動產稅改時代，由於適用條件限定為2015年12月31之前取得不動產產權，才適用舊制；再加上買盤縮手，只剩下自用型買方撐大局，相對拉長交易時間，不少民間、以及公部門不動產，紛紛力拚在第3季至11月能夠完成不動產處分。這麼一來，使得民間和公部門求售中的不動產，竟爆出千億元的大量。

　 　最新調查顯示，目前民間商用不動產5大樓，包括：中信銀松壽總部大樓152億元、宏盛國際金融中心約200億元、三陽工業內湖T．CBD1棟90億元、新壽曼哈頓世貿大樓90億元及新壽A8館280億元，這5大案就釋出812億元。

　 　公部門方面，調查顯示目前北市府端出6大公有地招商案，估地上權底價就至少300億元，其中舊市議會大樓公告以底價32.28億元三度招商；至於交通部高鐵局方面，新竹站特定區地上權土地，估民間投資金額約20億元，另外高鐵局本周也公告標售北、中、南住宅和商業區土地，由國產署代為招標，總底價約52.23億元。

　 　另外，9月23日剛好有蔡辰男汐止的山坡地保育地將執行三拍；兆豐銀昨（8）日也公告標售多筆台北市天母和新竹市不動產、以及中國產物保險不動產，預計23日公開標售。

　 　高力國際董事李日寶表示，最近多筆不動產都有降價好康，如中信銀松壽大樓就降到152億元的「滿足點」、降幅約26％；宏盛國際金融中心據悉也可議價；至於台北市舊市議會大樓也三度降價，以32.28億元底價對外重啟招標。

　 　第一太平戴維斯資深經理丁玟甄分析，年底前的求售潮買方是否買單？最終關鍵還是價格。只要讓利合理，預期潛在買家出手意願將明顯提高，畢竟以長期來看，都會精華地段物業，仍有其無可替代的價值。

不動產年終大出清全面啟動！許多建商趁2016年房地合一稅制實施前，紛紛推出新屋降價以刺激買氣，現在不論公、私部門都有不動產和土地的降價求售案，金額至少千億，其中還不乏降價促銷的好康。不少房地產業者也鼓勵有自住需求者，可在年底前進場撿便宜。不過，專家提醒，此時想購屋應該注意未來房價是否繼續下跌，否則為了省稅而換來的價差，反而成了「負資產」。

對購屋者而言，由於在年底前購屋適用舊稅制，且出售的時間點只要在2016年後，即不受原來奢侈稅持有滿2年的限制，也不適用房地合一稅法，因此基於「省稅」，房地產業者會鼓勵有自住需求者，盡早在今年12月底前購買，並完成所有權移轉登記。 「關鍵在於未來房價是否繼續跌！」淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰於《理財周刊》提醒，如果房市處於多頭，持有房屋在「可增值」又「可省稅」的前提下，的確值得進場購屋；不過現今房價正往下修正，此時進場所省的「稅」可能才幾萬或數十萬元，但是假設未來房價再度下跌，則每坪價差加總起來，可能比當初省下的稅還要高出許多，當初所期待的房產增值，反而成為「負資產」。 因此，莊孟翰建議有自住需求者，除非是不錯的物件，也位於抗跌區；如果是想往供給超額地區撿便宜，除了議價幅度超過開價的2至3成外，最好是買低於實價登陸行情的1到2成，才不致因房價修正而淪為「負資產」。

近5季實價行情 其他4都仍漲2.8~10.2%

打房效應
政府打房加上經濟不振，雙北市房價續跌，房仲統計六都連5季房價變化，相較去年，台北市房價跌3.3%、新北市減0.3%，是六都唯二下修。北市松山區慘跌1成2，新北中和區下修5%，打破蛋黃區保值的既有印象。北市大同下滑15.1%為最多。

太平洋房屋統計六都近5季實價登錄資料，台北市去年第1季住宅平均單價61.9萬元，今年第2季已跌至59.9萬元，每坪減少2萬元，跌幅3.3%，新北市也從每坪32.0萬元減至31.9萬元，降幅0.3%。但其他都會區仍價漲，桃園市微漲3.0%、台中市2.8%、高雄6.4%，台南年漲10.2%最多。

打房發酵 投資客縮手
雙北房價領跌，太平洋房屋副總經理章克勤分析，為了抑制房價攀升，政府推出奢侈稅或是央行的選擇性信用管制，但買得起雙北蛋黃區的客層本就位在金字塔頂端，從資金面干預效果有限，真正釜底抽薪的是「持有稅」調整、「豪宅稅」上路，削弱高總價市場，同時也拉低雙北平均房價。
但南部房價不跌反漲，全國不動產執行副總經理林泇廷表示，雙北投資客輪番退場，成交量下滑，價格明顯出現鬆動，反觀台南、高雄多自住及置產客，500~600萬元可買到3房，對多數民眾仍能負擔，房市仍有支撐力，價格下修還未全面發酵。

不過，德明財經科技大學副教授花敬群指出，打房已發酵，六都房價都以1季3%內速度緩跌中，但房價影響也和當季成交物件有關，中南部目前因新屋比例增多，看似房價上升，事實上，市場行情都已在緩跌，只是發酵較慢而已。
若觀察雙北市漲幅前3名的行政區，台北市中山區較去年漲6.4%、北投區漲5.9%、中正區1.0%；新北市鶯歌區也漲9.2%、泰山區漲7.1%、土城區漲6.8%，打破「蛋白先跌、蛋黃保值」框架。台北市大同區、松山區、大安區則分別下滑15.1%、12.8%、7.9%，新北市中和區跌5.3%、八里區4.4%、樹林區4.2%，其中，北市松山區、大安區及新北中和區等雙北蛋黃區都慘跌。

蛋黃優勢 雙北仍保值
林泇廷分析，大安區豪宅聚落多，松山區受捷運松山線通車效應，去年房價鍍金，但受到持有稅、交易稅提高，交易冷清，今年房價皆下滑，至於新北市中和區部分路段屋齡老舊，區域新案量少，房價明顯修正。
雙北蛋黃區難道不再抗跌保值了嗎？章克勤說，在政策衝擊下，蛋黃區導致短期價量齊修，有不少資產族趁這波價格盤整，重新配置手邊資產，不過，蛋黃區優勢難以取代，長期來看房價仍是抗跌保值。


自由時報
北市松山、大安區 跌幅超過蛋白區

台北市蛋黃區房價跌幅超越蛋白區，出現領跌現象？根據房仲業者調查近一年六都住宅實價揭露變化，六都中僅雙北市出現房價下跌，台北市一年來跌幅約三．三％，其中蛋黃區的松山與大安區跌幅分別達十二．八％及七．九％，跌幅竟大過蛋白區，打破蛋黃區保值的既有印象。

根據實價揭露資訊，今年第二季台北市住宅每坪平均單價約五十九．九萬元，相較去年第二季每坪均價六十一．九萬元，每坪跌掉兩萬元，假設一間卅坪的住宅，就跌掉六十萬元，遠超過廿二Ｋ青貧族一年年薪。

相較之下，新北市房價修正反而較小，今年第二季每坪均價約卅一．九萬元，較去年卅二萬元，僅跌一千元。太平洋房屋副總經理章克勤分析，為抑制房價飆漲，政府推出奢侈稅等很多政策，對買得起蛋黃區的金字塔頂端而言，效果有限；但當房屋稅等持有稅開始調整，豪宅稅、囤房稅上路，這才真正打到高總價市場，也拉低台北市平均房價。

章克勤指出，蛋黃區在持有稅大增衝擊下，短期已出現價量齊往下修，但因蛋黃區優勢難以取代，房價長期來看仍是抗跌保值的；自住客不像投資客那麼在乎持有稅成本，蛋黃區中有便宜地段，蛋白區中也有房價較高精華地段，要以自身經濟能力與需求為出發點，才是自住買屋的關鍵。

台北市中正區愛國西路「元大一品苑」豪宅2015年9月9日金拍，拍賣底價是2億6,270萬元，總面積178.98坪(含建物132.94坪，車位5個共46.04坪)，若車位總價以1250萬計，換算建物每坪單價為188.2萬。一拍結果，無人投標以流標收場。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析，在總價2億以上，單坪超過180萬的產品，買方有大安區、信義區可以選擇。雖然「元大一品苑」座落在以總統府為中心的博愛特區內，距離玉山官邸、植物園僅300公尺，捷運小南門站2號出口則在大門出口左側，治安、休閒、交通生活機能極佳，惟中正區2015年實價登錄並沒有超過每坪180萬的豪宅成交紀錄，因此除非價格特別划算，否則在房市盤整期，要能高價出脫，實非容易。

「元大一品苑」於價價登錄中有兩筆交易資訊，分別是2012年8月的3樓，每坪建物成交價換算為153.8萬，以及2013年1月的6樓，每坪建物成交價為162.1萬。這次「元大一品苑」一拍流標，二拍底價將降為2億1,016萬元，換算建物每坪單價為148.68萬元，比實價2012年8月揭露的每坪153.8萬還低，有機會吸引自住或置產族進場，因此二拍的底價脫標機率較大。

根據台灣金服資料，本次拍賣的元大一品苑豪宅位於18樓，拍賣底價2億6270萬元，總面積178.98坪(含建物132.94坪，車位5個共46.04坪)，若一個車位以250萬元計算，推算建物每坪單價約188.2萬元。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，雖然該案區位特出又屬高樓層，加上適用舊房屋稅的優勢，若沒有其他產權或格局問題，低於市價的二拍應有機會脫標。住商不動產北市區經理錢思明分析，元大一品苑價格過高加上中正區豪宅近期沒有太好表現，流標並不意外。

綜觀未來，徐佳馨認為，北市豪宅市場受累於大環境及高持有稅，日後想要回到過去榮景不大容易，其中2014年7月1日之後交屋的新豪宅可說是全軍覆沒，反而經濟實惠的中古豪宅可能較有表現。

兩案已完工 開賣、交屋被凍

捷運聯開案「美河市」因鑑價與權益分配比不當，除被監察院糾正，也被台北市長柯文哲列為「五大案」之一；北市府全面檢討捷運聯開案的權益分配比例，改為二次鑑價，不但興建中的辛亥站、內湖站聯開案，連已完工的蘆洲站、菜寮站聯開案，北市府都要求重談權配，其中蘆洲站「希望城市」有約上千戶迄今無法開賣，菜寮站「冠德捷世」有上百戶無法交屋。

捷運局五月公告聯開新制，從一次鑑價改為二次鑑價。台北市捷運局聯合開發處代理處長魏國華說，未來將在發給建照時鑑價一次，發給使用執照時二度鑑價，之間若有「價差」屬「超額盈餘」，由地主及投資人對分，一旦房價、地價飛漲，投資人必須將「多拿」利潤「吐」還地主；新制首例是七月甫通車的板南線頂埔站，預計明年招標。

但中和新蘆線已完工的兩件聯開案，竟也因新制卡關；其中，蘆洲站「希望城市」有一一○○戶迄今無法開賣；菜寮站「冠德捷世」雖在郝市府時代先繳交代金、順利開賣，但目前也有上百戶被卡住，無法交屋。

魏國華表示，為免市府權益受損，蘆洲站及菜寮站建案，雙方合約詳載待權配比定案，房屋才能交易，興建中的文湖線辛亥站「敦南捷境」及內湖站「內湖交十一」也是一樣；「希望城市」目前還有三成房屋無法取得共識，「冠德捷世」僅一成房屋待討論。

重新談分配 建商不排除仲裁

「希望城市」三年前預售時，因美河市案爆發爭議，郝市府要求重談權益分配，代銷耗資上億元搭蓋的接待中心因無法公開銷售而被迫拆除。據了解，北市府現要求更動住屋分配比，從市府、建商四比六，調整為六比四；該案建商私下表示，市府掌握生殺大權，若不重談權配比，就無法取得使照，得負擔沉重利息及高額房屋稅、地價稅，根本「吃人夠夠」。

冠德建設副總張勝安也說，「冠德捷世」三年前預售，去年底完工，但拖到現在還無法取得使照，造成上百戶已購屋民眾無法交屋而強烈反彈，若北市府要求權配比過於嚴苛，不排除走向仲裁。

魏國華強調，捷運局與建商的權配方案，都已提報市府權益分配委員會，但尚未開會，若建商不願接受市府提案，雙方將依約進入仲裁或訴訟。

政治大學地政學系教授張金鶚認為，市府重談權配可平衡彼此權益，「最重要的是依法辦理。」但他說，建案交易延宕等後果，市府得自行承擔。

台北捷運「中和新蘆線」大橋頭站聯合開發案由日勝生得標，原定二○一一年七月動工，卻因「美河市」案爭議而延宕四年多，地主組成自救會控訴市府行政怠惰。北市都更處表示，聯開案結合都更的案子相對複雜，且鄰近的「水晶大廈」管委會是否加入態度反覆，才會延遲，八月初已核定該案事業計畫，建商將儘速動工。

大橋頭聯開基地面積一三八二坪，私地主曾抗議捷運局徵收土地過程疑將「意見調查表」當成「同意書」，還曾傳黑道介入，爭議不少。自救會會長柯寬容說，此案七十五％以上都是私地主，當初配合市府政策，與捷運聯合開發，卻無法如期動工，居民流離失所近五年，「拖到所有地主都疲乏了」。

都更處表示，大橋頭站聯開案將配合「大同再生計畫」，日前也已核定事業計畫，這代表「木已成舟」，建商可儘速動工。

都更處指出，大橋頭站聯開案基地周邊的「水晶大廈」，全數卅六戶曾表示反對被劃入聯開區，但事業計畫送入都市更新委員會後，又稱有意願，現在事業計畫已核定，水晶大廈依規定已無法加入都更。

投資客帥過頭（黃家進）賭一百盒蛋黃酥，挑戰台北市長柯文哲不敢執行九月一日起買賣新建物要附建築師簽證的無違建證明。柯昨受訪表示，這政策討論了很久，總是要想出一個辦法讓台北市違建絕跡，它是一個可執行方案。對於帥過頭要送蛋黃酥，柯說：「那就叫他趕快送來。」

北市府日前公布「遏止新增違章建築處理措施」，九月一日起取得使用執照新屋，買賣、交換、贈與、信託所有權移轉登記時，須附上建築師開立的三個月內無違建證明，並附勘查照片；否則都發局兩週內到場查案，建管處再於六個月內拆違建。市府也訂定無違建證明費補助要點，每一建物每次最高補助三千元。

但建商、建築師罵翻，指把關違建責任是政府，怎能藉一紙新規，「圖利」建築師；也有建築師認為，簽證責任補助才三千元，如此廉價，幹嘛去攬責任？

柯文哲昨宣示新制實施決心，他強調，對違建要想出根本解決方式，他也知道這變成民間額外負擔，所以一開始費用由北市府來付，總是要想出一個辦法，讓違建從台北市絕跡。

縣府不續租 救國團拒還土地

救國團低價承租雲林縣公有地蓋樓近四十年，雲林縣政府九十六年終止土地租約，要求救國團拆屋還地被拒，救國團不但佔地不還，還反批縣府濫權；縣府提告，最高法院認定租賃契約早已到期，縣府有權收回土地，判決救國團敗訴，須拆除建物，將一百三十五坪土地還給縣府，全案確定。

李進勇：判決符合公平正義

雲林縣長李進勇表示，判決符合公平正義，縣府將要求救國團儘速拆屋還地。救國團則說，目前尚未收到判決書，將待收到後再開會研商對策。

本案為首件救國團低價承租公有地敗訴確定案例，對中央和地方政府追討低價出租救國團土地，具有指標性意義。

除本案外，財政部國有財產署曾提告救國團總部長期侵占台北市松江路「志清大樓」房產，一審台北地院以該房產是救國團自費興建，借教育部名義登記，非強佔國有地為由，判國產署敗訴，已上訴高等法院審理中，至於救國團佔用的「台北學苑」土地，先前已歸還軍方。

判決指出，雲林縣政府六十五年間出租斗六市府前街土地，讓救國團蓋屋當雲林縣團委會辦公室，九十二年最後一次換約時明訂九十五年底不再續約，縣府指控救國團合約到期不願還地，雙方對簿公堂。

救國團主張，已按期繳交租金，並向縣府申請續約，後來雙方契約已變成「不定期租賃」關係，應可承租到房屋不堪使用為止；批評縣府請求拆屋還地是權利濫用，沒有法律正當性，縣府無權要他們搬家。

雲林縣政府表示，救國團承租土地面積一百三十五坪，租金是公告地價五％，在終止合約前，每個月租金為五千七百一十九元，由於租金過低，加上縣府對該土地另有公用需求，所以不想續約，不料對方拒還土地。

縣府有公用需求 有權利收回

一、二審判雲林縣府敗訴，認為雙方所定合約屬「不定期租賃」，上訴最高法院後，最高法院認為「高院裁定理由忽略該土地縣府有公用需求，有收回的權利」，發回更審；台南高分院更一審認為，縣團委會的建物是二層加強磚造房屋，從六十五年興建至今，已逐年老舊、使用效益漸減，縣府將租賃期定為三年一租，期限屆滿，縣府有權基於公用需求目的收回土地，判救國團敗訴，上訴後遭最高法院駁回定讞。

因應房市不景氣，台中部份建商放慢推案腳步，轉而拓展商業不動產，除了興建商辦大樓出租、收取固定租金收益外，包括大毅建設、總太地產等建商，在陸續標下國產署地上權土地後，均不約而同朝飯店規畫，爭相跨足飯店市場。

其中，大毅建設2013年底標下位於英才路、國立台灣美術館附近的440坪地上權土地，由於面對草悟道綠園道、鄰近勤美誠品商場、全國飯店商圈，每年吸引數百萬遊客到訪，大毅建設已規畫投資興建飯店，將委由本土飯店或國際品牌飯店經營管理，最快9月底前敲定，年底前動工興建。

大毅建設協理魏誠誌表示，英才路位於國美館與草悟道旁，地理條件優越，大毅建設正與國內連鎖品牌飯店及國際品牌飯店洽談中，初步規畫打造150至200間客房，總投資額約在7、8億元，這也是大毅建設首度跨足商用不動產。

而總太地產今年6月下旬也標下台中市忠孝路「商一」土地，總面積約553.58坪，取得地上權70年。總太地產總經理翁毓羚表示，忠孝路地上權土地，地點距離台中文創園區、以及熱鬧的忠孝路夜市皆不遠，由於周邊生活機能佳，觀光客也多，總太與建築師已朝文創旅店方向規畫，鎖定自由行、背包客。

此外，翁毓羚表示，忠孝路旅店將會是總太正式進軍飯店市場的首家分店，未來還將以BOT、ROT或老舊建築重新改裝等模式，積極進軍飯店市場，朝商用不動產發展。至於飯店的經營管理，她表示，正在評估自創品牌或委託知名品牌飯店經營管理。

房市買氣雖較去年疲弱，但高雄建商推案卻沒停歇。今年928檔期適逢中秋節連假，推案量達388億元，較去年同期300億元增加29.3%，總推案戶約3800戶。其中達麗建設高雄新市鎮大樓預售案「全民萬歲」總銷近60億元，城揚建設集團則有3案進場，總銷逾80億元。

高雄市市調協會理事長謝俊正指出，928檔期推案類型從首購、換屋與豪宅都有，指標案包括「全民萬歲」、「太子雲2期」、「大悅」、「國城MRT」、「悅龍灣」、「微風之塔」。上述6案總銷與戶數已逾檔期一半，推案較去年檔期熱絡。

達麗建設大樓預售案「全民萬歲」戶數最多、案量最大，共818戶樓店與住家，住家每坪16~19萬元。城揚建設集團將有3案公開，首席副總經理陳靜儀指出，包括合建案「悅龍灣」與自建案「凡瑞登」、「美術森林」，總銷80.1億元，均為輕軌周邊精華區大樓，對今年第3~4季房市買氣具信心。

戶數年增58%

市調協會統計去年檔期戶數2400戶，今年增加1400戶，成長幅度達58%。高雄市不動產開發公會理事長張永義指出，高雄房市包括楠梓、鳳山88快速道路、市區精華區等首購首換宅去化速度不錯。高雄民眾謝羽蕙表示，市郊1字頭房價具吸引力，預計年底在捷運沿線購屋。

高雄農16凹仔底11,636坪精華區地上權招標，昨（9）日在高雄舉行招商說明會，該案權利金底價110.09億元，權利期間70年，原本的決標日期，將從10月1日延至12月2日，讓有意投標的壽險或金融機構可以有充裕時間準備。

高雄市政府財政局昨日在高雄君鴻酒店，舉行「高雄市鼓山區龍南段1地號等16筆市有土地及龍華段四小段42-1、46-1地號國有土地招標設定地上權」案招商說明會，由高雄財政局2位副局長曾美妙、曾純倩主持。

此外，曾純倩也特別向在場的20多家企業代表強調，如果得標，不會出現類似台北5大弊案的情況，而且，高雄市政府還會成立單一窗口，積極、全力協助排除投資和開發的障礙。

她保證，投資農16特區地上權，「一定物超所值」，因為，這個區位「絕對是無可取代，且是獨一無二的」，除了有高雄捷運紅線經過，也是未來的輕軌站，基地就是農16特區的核心區，周邊包括漢神巨蛋商圈已經成形，未來開發完成，可以形塑北高雄的商業核心軸帶。

儘管有與會人員指出，盼望投標資格，不要只限定單一企業投標，並且希望能夠在簽約之後3年內要完工營運的條件放寬，不過，主辦單位說，這是已經公告的規定，無法再變。

北京再現區域地王 土地市場冷熱不均加劇

標杆房企重返一線城市忙搶地

7日，北京朝陽區東壩區域一宗住宅用地以42.5億元總價成功出讓。據業內人士估算，該地塊最終成交的樓面價達到6萬/平方米，成為新的區域地王。多位市場人士指出，在全國房地產市場日益分化的背景下，開發商紛紛重返一線城市，隨著市場迅速升溫，拿地意願日漸強烈。

根據土地出讓資訊，該地塊位於東壩南區，規劃建築面積159783平方米，其中公建建面47935平方米，住宅建面111848平方米。在經過現場多輪競價後，最終由龍湖、保利、首開三家企業組成的聯合體以“42.5億元總價以及配建8.9萬平方米限價房”的條件競得。中原地產首席分析師張大偉分析認為，依此條件計算，該地塊樓面價高達6萬，成為新的區域地王。

8月31日，北京豐台區南苑鄉一宗住宅地塊以50.25億元總價成交，該地塊成為豐台區當時的區域地王。上海市場同樣火爆。易居房地產研究院的統計資料顯示，今年1至7月，上海市土地成交均價為8218元/平方米，同比增長43.2%，較1至6月提高21.8個百分點，與2014年全年相比，同比增長高出33.8個百分點。

“這是今年4月以後，短短4個月之內上海土地成交均價第三次突破歷史最高值，上海土地市場的熱度可見一斑”。易居研究院研究員徐向科表示，在全國房地產市場日益分化的背景下，開發商紛紛重返一線城市，隨著市場迅速升溫，拿地意願日漸強烈。尤其是在土地供應日趨減少的情況下，開發商之間競爭到白熱化地步，土地價格也隨之不斷攀升。

亞豪機構市場總監郭毅認為，“北京等一線城市優質地塊日益稀缺，供小於求是造成地王頻繁出現的重要原因。尤其是配套完善、優質地段的居住用地，往往成為‘兵家必爭之地’”。多位市場人士指出，就目前市場來看，大型房企青睞一線城市已經成為主流。

與住宅用地供應稀缺相對應的是，集中於一線城市“搶地”的房地產企業正在增多。中原地產研究部統計資料顯示，隨著樓市分化加劇，從6月開始，房企拿地數量開始明顯增加，6月單月20大標杆房企拿地金額接近300億，7月再次突破200億，8月延續了這一趨勢。中原方面監測的萬科、龍湖等20大標杆房企當月累計獲得土地權益高達317.32億元。

中國指數研究院統計顯示，8月份全國300個受監測城市共成交土地1531宗，環比減少30%，同比減少36%；成交面積5389萬平方米，環比減少29%，同比減少40%。在土地成交量大幅下降的同時，多地土地出現流拍，而流拍的土地主要集中於三四線城市。


張大偉認為，土地市場的冷熱不均，深層次原因在於樓市的分化現象。“一線城市具有極強的抗風險能力，即使在2014年全國房地產市場普遍下行時期，這些城市的房價也相對平穩。2015年以來，利好政策接連出臺，在樓市逐漸復蘇之後，房地產企業對一二線城市的看多情緒也在增加。”

“另一方面，三四線城市仍處於去庫存的調整期”。張大偉說，由於此類城市樓市庫存絕對值過大，即使有救市措施刺激也依然存在供應過剩風險，樓市出現全面回暖的可能性並不大。因此，在土地市場上，開發商自然也保持謹慎態度。

此外，雨潤集團及其關聯方不得與其他協力廠商就戰略合作協定範圍內的任何事宜進行洽談和接觸，且不與任何協力廠商訂立任何協議。

9月8日晚，融創中國控股有限公司發佈公告稱，融創中國與雨潤控股集團有限公司訂立戰略合作協定。

協定稱，融創中國與雨潤集團彼此進行戰略合作，憑藉各自優勢，提升雙方價值；雙方與雨潤集團債權人共同商討雨潤集團相關債務問題的解決方案；雙方努力確保雨潤集團各項業務正常運轉，並在滿足相應條件的前提下，融創中國向雨潤集團提供全面支援。

公告還明確指出，雨潤集團及其關聯方不得與其他協力廠商就戰略合作協定範圍內的任何事宜進行洽談和接觸，且不與任何協力廠商訂立任何協議。

融創中國表示，通過與雨潤集團訂立戰略合作協定，融創中國及雨潤集團均能夠憑藉其各自的商業優勢彼此進行合作，進一步促進雙方業務發展和提升股東價值。

此外，融創中國還宣佈公司股票恢復買賣。此前融創中國股份由2015年9月7日下午1時正起於港交所短暫停牌。


資料顯示，雨潤集團於2002年開始涉足地產開發，並成立了雨潤地產，目前開發項目以二三線城市為主，遍佈南京、西安、青島、瀋陽等地區，雨潤地產於2009年正式控股“南京中商”，進軍商業地產領域。

本月1日晚間，雨潤集團旗下中央商場發佈公告稱，公司實際控制人祝義財因江蘇雨潤農產品集團有限公司與華潤深國投信託有限公司（華潤信託）借款合同糾紛一案，被華潤信託申請訴前財產保全。

祝義財持有中央商場約4.77億股，凍結股份占中央商場總股本的41.51%。此次凍結起始日自2015年8月31日起，凍結終止日兩年。

高企不下的庫存，依舊是房地產行業的痛點。上半年，在綠地、萬科、招商和保利四家存貨過千億的房企中，僅只有萬科一家房企的庫存出現了2%的下調，其餘皆為不同幅度上漲。由於整體處在去庫存通道中，上半年房企大多“增收不增利”。

在多次利好政策助推下，今年以來樓市回暖明顯。

但市場依然籠罩著高企的存貨陰影。據中原地產研究中心統計資料顯示，截至9月7日，已公佈半年報的138家房企的總存貨金額高達2.47萬億。

山東、遼寧等地方已出臺刺激政策，助力去庫存。但對三四線供過於求的城市而言，刺激作用並不大。

在一線城市，庫存正在逐月降低，近期拍地高價頻現，城市之間的分化表現極端。未來，深圳、北京、上海這樣的一線城市，房價是否還能大幅上漲？

存貨同比仍上升

今年上半年，受3.30新政、降息降准等利好政策的影響，全國樓市出現大面積回暖。據中國指數研究院8月發佈的“百城價格指數”報告顯示，在經歷連續十個月的同比下跌後，百城房價終於在9月開始止跌，並上漲了0.15%；8月份，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10787元/平方米，環比上漲0.95%，漲幅較上月擴大了0.41個百分點。

但高企不下的庫存，依舊是房地產行業的痛點。據中原地產研究中心統計資料顯示，上半年2.47萬億的總存貨金額，相對於去年同期的22024.96億，同比漲幅高達12%。然而，這還是剔除了前期借殼上市的綠地的資料，若加上綠地的存量，總庫存或將高達2.8萬億。

上半年，在綠地、萬科、招商和保利四家存貨過千億的房企中，僅只有萬科一家房企的庫存出現了2%的下調，其餘皆為不同幅度上漲。

另外，在27家存量為200-1000億的房企中，也只有金地、濱江、世茂股份的存量出現了下調，其餘房企的庫存也都還在走高。

另據國家統計局資料顯示，7月末，商品房待售面積66259萬平方米，比6月末增加521萬平方米。其中，住宅待售面積增加221萬平方米，結束5、6兩月的下降態勢，而辦公樓待售面積也增加98萬平方米，商業營業用房待售面積增加136萬平方米。整體庫存壓力進一步加大。

對此，中原地產首席分析師張大偉分析認為，站在一二線城市的角度來俯瞰國內的整體市場，有以偏概全之嫌。雖然一二線城市市場回暖明顯，但三四線的市場仍處在調整過程中，以價換量才是三四線樓市的真實現狀。

張大偉還指出，一二線的樓市雖然相對樂觀，但已擁有過多的豪宅項目，這會“拖累”一二線樓市房企的去化速度。

由於整體處在去庫存通道中，上半年房企大多“增收不增利”，房地產行業的盈利空間是持續收窄的。

截至日前，大部分房企已經公佈半年報，包含萬科等所有標杆企業在內的125家房企，合計營業收入為3989億，而合計淨利潤只有364.5億，淨利潤率只有9.1%。

房價飛漲不再？

樓市雖暖，庫存嚴峻。各地政府也意識到了樓市的主要問題所在，紛紛出臺政策，為房企消化庫存助一臂之力。

近日，遼寧、山東等地區的政府相繼出臺了《關於做好促進商品房銷售的通知》和《山東省房地產業轉型升級實施方案》，其中的措施和建議都是直指當地房地產的存量過剩和投資放緩問題。

庫存比較嚴重的莫過於東北片區的遼寧省。據國家統計局資料顯示，1-7月遼寧房地產施工面積為2.76億平方米，投資額為2579.4億元，分別同比下降-21.1%、-25.2%，兩者降幅在全國居首。雖如此，但遼寧的房地產投資額，卻還多於黑龍江、吉林總和的3倍。

8月，遼寧省政府推出了穩定樓市的新七條措施。這已是遼寧半年內的第三次新政。其中明確提出了不再統一建設回遷安置用房，全面推行貨幣化安置。另外，對於在一年內賣舊買新，新房價格高於舊房的居民，其繳納的個人所得稅，將由遼寧各市實行具體的激勵政策。

新政還指出，要加快釋放住房公積金支持住房消費。適度減少土地供應，穩定住房供應。瀋陽市房地產開發研究會秘書長齊錫晶認為，此次政策的核心的問題還是要解決庫存。

另一庫存問題比較大的是山東省。該省統計局統計資料顯示，上半年，山東省房地產開發投資2654.1億元，增長僅為1.6%。另據方案顯示，截至去年年底，山東商品房庫存為1.6億平方米，去庫存化週期長達27.3個月。

為此，山東出臺新政，提出了明確的去化和投資目標，方案還要求各地政府用貼息、補助的方式，推動存量為創新產業所用，加快去化速度。同時，政府還可能將親自收購或租用長期滯銷的商業營業用房和寫字樓。

至2020年，山東房地產每年的投資額達約6000億元，商品房銷售面積達約1億平方米，物業管理面積年均增長約7%。到2017年，房地產業增加值在地區生產總值占比應達約4.5%；到2020年，房地產產業增加值在地區生產總值占比達約5%。

張大偉認為，新政的持續出臺，著實提高了購房者入市的積極性。此外，新政也將刺激基本面較好的一二線樓市的持續回暖。但對供過於求的城市的提振作用則比較有限，因而去庫存還是三四線樓市仍要面臨的難題。


中國房地產協會副會長任志強表示，7月份公佈的70個大中城市房價資料顯示，環比已經有36個城市上漲，但同比上漲的只有4個城市，現在還沒有完全進入上漲。因為目前還有6億多的庫存，消化庫存目前還在第一位，所以房價不會飛漲。

但在深圳、北京、上海，今年以來的房價上漲還是很明顯，尤其是深圳。對此，克爾瑞研究機構指出，像北京一類庫存量相對較低的一線城市，要面對融資成本上升、土地競爭激烈、城市人口增速放緩、產業佈局不均衡等一系列生態圈性問題，城市房產在未來的漲價空間也在持續收窄中。

對房企來說，張大偉認為，在內外融資成本走高、土地競爭激烈的未來，將會有更多的非專業房企消失，同時，由於核心盈利能力下滑、財務風險增加，房企間的競爭也會加劇。未來，房企的可持續發展關鍵在於戰略轉型，增加新的盈利點。

鏈家越來越兇猛。

誰也不曾想到，短短一年以來，房地產仲介行業會發生如此重大的變化，曾經各安一隅的市場，被鏈家、世聯行、房多多們的縱橫捭闔打破。

9月1日，向來以務實作風行事的中原地產，宣佈開啟一場“中原+”革命，此前不久，中原宣佈重啟擱置已久的上市計畫。

中原此舉，正是要狙擊鏈家、世聯行、房多多等或新或舊的競爭者。面對同行和外來者紛紛打通一級和二級市場、線上和線下的舉動，國內龍頭仲介中原地產，終於也按捺不住了。

而在“龍頭動”的背後，是房地產仲介行業一次深刻的裂變。

仲介的集體“騷動”

房地產仲介行業正在發生“鯰魚效應”，一個個攪局者出現，打破了原來一二手分割、線上線下獨立的局面。

早在今年三月，主要服務于開發商的世聯行，斥資4.2億元收購了Q房網15%的股權。Q房網是深圳最大的二手仲介世華地產旗下的互聯網平臺。對此，業內大都解讀為，世聯行借助Q房網之力，欲在二級市場發力，尤其是對北京、上海等一線重地。

打通一、二手房市場，鏈家“新房頻道”的推出與世聯行有同樣的邏輯。8月31日，以二手房仲介服務起家的鏈家舉行了新房頻道發佈會，宣佈進軍新房市場。

此外，房地產垂直電商房多多，也與趕集網簽訂了戰略合作協定，欲借此打通其在一級市場的“脈絡”。房多多將自身全部的新房資源注入到趕集網房產頻道，同時，借助趕集網的大資料，為開發商引入更多的消費者和銷售管道。類似的還有吉屋等新興房地產電商。

另外一個重大變化，是線上與線下的融合，房地產仲介的O2O佈局加快。

搜房以7.4億買下世聯行10%的股份，便是線上走到線下的典型案例。雖然兩者在房源上存在競爭關係，但世聯行側重的是線下賣房的交易環節，而搜房則更側重對網站的運營和移動端的推廣，市場大資料是搜房瞄準的重點。

對此，平安好房董事長莊諾評價，像搜房這樣的線上平臺要真正介入交易環節，必然要建立自己的線下門店與團隊，而搜房所擁有的巨大線上流量也遠非傳統仲介自建網站可以達到。

與此同時，線下的仲介公司也看好了線上對開發商、客戶精准定位功能。世聯行收購Q房網正是一例。世聯行方面表示，Q房網的三大策略是進入存量市場、擴大入口份額、深化使用者服務，而世聯行通過參股Q房網，可完善自身的服務產業鏈，拓寬服務入口端。

除了上述已聯盟了的實體仲介與房產電商，還有像金融巨頭平安推出平安好房網、易居克而瑞打造房價點評網、Q房網聯盟世華地產等仲介和O2O企業也都紛紛參與到這場“大混戰”中來。

莊諾認為，二手房交易的最終形態必然是線上線下結合，雖然互聯網平臺與傳統仲介都在向對方的領域滲透，但要在對方的地盤站住陣腳非常困難，成功整合線上線下的商業模式尚未出現，這註定了二手房市場也許還要“亂”幾年。

而在這種“亂象”背後，反映的是整個房地產仲介行業的焦慮和不安。

資本的力量

以大吃小、強強聯合，往往是一個行業發展到一定階段時的常態；而資本的厚度，也往往是一家企業談規模擴張、說業態多元的前提。

今年年初，世聯行通過非公開發行A股股票獲得了相應的融資，隨後Q房網、58同城、鏈家等線上線下仲介服務商皆通過各類管道獲得了資本的支持。

線上仲介平臺58同城，在資本市場動作頻頻。在收購安居客後，姚勁波曾表示，這是雙方向“中國最大房地產交易服務平臺”邁出的重要一步，同時58同城還會以更“激烈的手段”進駐房產界。

對此，華創證券新產業趨勢部總經理楊現領認為，58同城、趕集網以及此前的安居客一旦合併，未來房地產資訊平臺的入口集中度會上升。而這種格局會進一步削弱其他全國性、地方性資訊平臺的價值。

鏈家是另外一家資本受益者。借助資本的力量，鏈家的並購和擴張近乎到了一種狂熱的狀態。9月8日，鏈家宣佈收購滿堂紅，正式進入廣州。至此，北上廣深四大二手房市場重鎮都被鏈家攻下，加上之前在天津、成都、重慶、南京等城市的佈局，鏈家傭金達到百億指日可待。

深圳中原董事總經理鄭叔倫坦言，仲介已經回不去傳統時代了；貨幣戰爭打響，資本市場在尋求新的投資路子，行業裂變明顯。

中原地產華南區總裁李耀智透露，中原已成立了改革領導小組，其下還設有改革委員會、專家委員會及改革辦公室。這意味著中原被動地順應了大勢的變化，準備重啟擱置多年的上市計畫。

李耀智坦言，“以前我們的業務很單一，只有代理仲介業務，未來希望可以延伸更多業務，肯定需要資金的參與。”

對於仲介行業來說，重新洗牌是必然趨勢，易居研究院研究總監嚴躍進指出，目前部分單純搭建O2O平臺的仲介，可能會最先遭到淘汰，而依託實體門店發展的企業，則相對會更有耐力一些。

巨頭們都在講大數據。展望未來，房地產仲介這個行業或許將消失，取而代之的是具備互聯網基因的房地產垂直領域的平臺公司，而誰將最終勝出？

世聯行很早就啟動了“祥雲戰略”，轉型O2M集成服務商。實際上，O2M就是以企業自有的大資料為基礎，搭建業務大資料平臺，構建面向房地產行業的消費者社區交易服務、機構與政府資產服務、金融開放平臺服務三大核心業務雲服務。

而鏈家也早已請來IBM為其定制IT系統，利用大資料搭建線上平臺試水互聯網。優客工廠創始人毛大慶認為，鏈家是家互聯網公司，而不僅是仲介公司。

據悉，中原也計畫用三年時間，投入10億元打造IT網路平臺。今年會先投入4-5億元，用於整合客戶資源大資料、企業外網和經紀人移動端運營效率的提升。

世聯行董事長陳勁松指出，傳統二手房仲介大量開店的重資產模式已經不合時宜，但單純依賴線上流量也不切實際，國內二手房市場需要結合互聯網探索出一套全新的商業模式，這也是他一直在思索的問題。

10天內，北京土地市場拍出了多個地王，攬收187億元土地出讓金。更重要的是，拍出的4塊地未來售價都將超過10萬元?平方米，北京樓市已經進入豪宅時代。

值得一提的是，上述地塊競拍者除了懋源地產外，拔得頭籌者均是聯合體企業。

8月31日，經過64輪激烈角逐，“豐台區南苑鄉石榴莊村0517-659等地塊”最終以50.25億元的總價，1.86萬平方米公租房的代價被中鐵建與方興地產聯合取得，扣除公租房部分折扣樓面價高達60000元/平方米左右。這也是繼西局地塊之後，豐台區域再現單價“地王”。

然而，“新晉地王”的風光僅維持了兩天。9月2日，北京市國土局土地拍賣大廳內迎來一場重頭大戲。保利首開以64.83億元、樓面價53830元/平方米的代價奪下孫河地塊,樓面價和總價雙雙刷新孫河區域紀錄,成為孫河“雙料地王”。而去年，該地塊兩度流拍，今年反遭哄搶。

但北京土地市場的“傳奇”還遠未結束，在爭搶孫河地塊失敗後，龍湖地產重新發力。

9月8日，龍湖地產與保利地產、首開地產組成拿地聯合體，以42.5億元總價，競得北京市東壩南區1106-657地塊，此舉標誌著龍湖持續深耕環渤海區域佈局進一步深化。

僅一天之後，9月9日，北京土地市場又掀起搶地大戰，懋源地產出擊獲勝。

昨日下午，朝陽區孫河鄉西甸村地塊競拍，懋源地產以總價29.4億元摘得，並配建9.6萬平米異地保障房。中原地產首席分析師張大偉計算，保障房部分額外成本預計未9.6億元，樓面價高達5.26萬元/平方米。據悉，該地塊的溢價率已經達到50%。

至此，北京土地市場在10天內拍出了4宗地塊，出讓金總額為187億元。

最值得注意的是，亞豪機構市場總監郭毅向記者表示，豐台地王和孫河地王兩宗地塊未來入市價格都將超過10萬元?平方米。而業內多位人士認為，東壩作為第四使館區，未來高端項目將邁入“10萬元+”陣營。另外，張大偉計算，懋源地產9日奪得的孫河地塊又將是一個單價超10萬元?平方米的頂豪項目。

張大偉進一步稱，尤其孫河板塊，區域內已經成為北京最火熱的豪宅社區。在該區域內，泰禾北京院子及龍湖雙瓏原著已經接近銷售末期；另外在售的首開琅樾等項目最近銷售都比較好，中糧.瑞府擬售價多居於8.5萬元-10萬元/平方米之間，樓王更是飆升至20萬元/平米左右。鑒於此，開發商拿地信心高漲。

事實上，上述4宗地塊未來入市價格都將超過10萬元?平方米，北京房價“豪宅化”已成定局。而今年單價“10萬元+”豪宅陣營則是北京歷史上最壯大的豪宅陣營。

據中原地產市場研究部統計資料顯示，2015年-2016年，北京預期上市能夠銷售的新增“10萬元+”的專案接近15個，再加上目前單價已經跨入“10萬元+”陣營的在售存量專案有10個左右。目前整體來看，待售的“10萬元+”頂豪住宅達到了2000套以上。張大偉認為，北京樓市已經進入豪宅時代。

SOHO中國董事長潘石屹向《證券日報》記者表示，今年是最低點，銷售為零，但淨負債率降至25%，拼命轉型後，“儘量讓SOHO中國全都像互聯網企業”。

當互聯網思維席捲房地產行業時，萬達、鏈家等巨型傳統地產企業在忙著借助互聯網去掉“地產”兩個字，而另一個隔一段時間就去拜訪互聯網企業的房企掌舵人是潘石屹。對於善於行銷、依靠賣房賺取高利潤的SOHO中國，潘石屹這三年正默默地力爭把它變成一個“全都像互聯網企業”的房企。

從2012年8月份宣佈轉型持有，到2015年初推出新產品SOHO 3Q進行第二次轉型，潘石屹接受《證券日報》記者採訪時表示，“現在我的工作量是以前的5倍，新的東西難免比原來預計的速度要慢，碰到的困難也要比預計的多得多”。

據SOHO中國2015年度中期業績公告顯示,上半年實現營業額為3.93億元,同比下降約92%,實現公司權益股東應占純利約1.35億元,同比下降約95%。不過,這是業務轉型後業績中首次不包含物業銷售的貢獻。

面對淨利大幅下滑的質疑，“主要是前兩年利潤太高”，潘石屹坦然向記者直言，“我覺得SOHO中國三年前決定轉型還是對的，如果把物業幾百億元銷售出去，最後的結果是，我們賺的錢一半給政府交稅了，再拿剩下的錢去買望京、外灘這樣的地塊，根本買不了”。

度過轉型陣痛期？

事實上，2012年8月份，SOHO中國剛剛公佈2012年中期業績之後，潘石屹便宣佈SOHO中國要轉型持有所有專案，不再銷售。彼時，對於潘石屹依靠銷售起家卻要做“包租公”的轉型之舉，質疑聲四起。資本市場的回饋最為直接，潘石屹宣佈持有以後的一個小時內，SOHO中國股價跌了8%。

“當時，所有分析人員算完賬認為，SOHO中國在2015年8月份這個點是度不過去的，如果不銷售項目的話，它的負債率會大幅上升。”潘石屹回憶道，“我記得剛宣佈完那個消息，香港的分析員跟媒體記者就追問，你們負債率到了2015年會上升的非常高， 你心理上覺得什麼樣的比例是一個安全比例？ 其實那個時候中國絕大多數房地產公司的負債率都超過了70%，我就回答他們 50%左右 ，其實我（那時）心裡也打鼓”。

三年之後，2015年8月份，SOHO中國中期業績首次出現了物業銷售額零錄入，伴隨而來的是利潤的同比暴跌。但在潘石屹看來，儘管盈利水準大幅度下跌，但“我們這個點度過了”，其轉型成功的底氣是在淨負債率降至25%的情況下，手持現金仍然接近100億元。

據SOHO中國2015年中期業績公告顯示，截至2015年6月30日，公司現金及銀行存款總計約97.7億元，總負債為199.34億元，淨債務占股東權益的比率約為25%。

而潘石屹把負債率降下來的主要“法寶”是沒拿地，另一個則是將淩空SOHO一半物業賣給了攜程，攜程一次性付款，致使負債率一下子就降下來15%左右。

此外，潘石屹認為，SOHO中國轉型成功的另一個標誌是安全地、平穩地持有了京滬兩地100多萬平方米最繁華的物業。

但是問題來了，正如某位業內人士向《證券日報》記者直言，在物業擴張基本停滯的情況下，SOHO中國作為一家上市公司，如何保持租金收益、淨利潤的複合增長率，給投資者交滿意考卷，或許這是潘石屹這兩年思考轉型發展最難突破的問題。

目前來看，潘石屹二次轉型也是為了解決這個問題，正如他自己所說，戰略轉型與產品轉型是結合在一起的。而潘石屹思考的結果是轉型成互聯網企業，靠一站式O2O共用辦公空間SOHO 3Q擴張提升業績。

擴張SOHO 3Q佈局

眾所周知，SOHO 3Q既不是孵化器也不是商務中心，從空間上來說，可以是一張辦公桌，一間房；從時間上來說，可以租7天，也可以租兩個月，只要帶著手機和電腦來即可辦公。實際上，這也是潘石屹借助共用經濟興起而寄予厚望的結合戰略轉型而滋生的轉型產品。

在潘石屹看來，與WeWork不同，SOHO 3Q擁有全線線上選房、支付、解約的一站式O2O招租系統，在某種程度上，這將致使SOHO中國轉型為互聯網公司。

“到2015年年底，我們將有11000個SOHO 3Q座位，到2017年，SOHO中國將在全國省會級城市共佈局10萬個座位，其中的非SOHO中國物業不排除與開發商合作、返租SOHO中國業主的房子等方式。”潘石屹向記者表示，到今年年底，SOHO 3Q的量將占到整個辦公樓擁有量的5%左右。

值得注意的是，有業內人士曾向《證券日報》記者表示，與把大空間分割成小的辦公空間短租而言，整租的收益會更高。另外，由於短租的不穩定性，出租率可能難以控制，這對盈利將造成影響。

對此，潘石屹向《證券日報》記者解釋道，SOHO中國現在通過無底價競拍模式出租SOHO 3Q兩個月使用權，9月8日首次競拍40個工位，總成交價22萬元，其中望京SOHO四人間競價高達3.78萬元。“我覺得就按照今天成交價格租出去，比整層租出去的價格要高20%，反倒會提高利潤”，“等規模大了，收益也將穩定”。

按照潘石屹的計畫，到2017年，SOHO 3Q貢獻的租金收入將大大超過傳統辦公樓租賃收入。然而，要實現10萬個座位的穩定出租，這或許比潘石屹當初賣房更難，因為SOHO中國過去服務小眾客群，平均每個客戶給其貢獻的銷售額超過5000萬元，而現在網上競拍一個工位是50元一次的加價比例，保守估計，一個工位一個月的租金可能都達不到2000元。按此計算，10萬個座位需要的客戶量將是不可計數的。

一位熟悉眾創空間市場的人士此前向《證券日報》記者表示，相對於其他辦公孵化的眾創空間產品，SOHO中國個別專案中的SOHO 3Q與其客戶有一定的重合度，定價也過高，部分創業者並不青睞。

那麼，在不打算參股投資創業專案的情況下，潘石屹以後如何讓10萬個座位每天都有租客坐在上面辦公？

“SOHO 3Q未來將拿出大部分工位無底價競拍，客戶將因此多元化。今年10月份，SOHO 3Q將推出 眾包模式 ，即全面實現互聯網化銷售，任何人可以通過互聯網平臺成為SOHO 3Q的銷售員，只要訂單完成，就可以獲得相應的傭金。”SOHO中國相關負責人向本報記者表示。

而負責SOHO實驗室的相關人士向記者表示，“實現互聯網化銷售後，各地都將不需要行銷人員，將節省很大一部分行銷成本，卻可以現實全民行銷的效果”。

雨潤食品（01068）母公司雨潤集團因大股東祝義材被內地檢察機關「軟禁」，集團業務運作受影響，但近日獲融創中國（01918）相助處理債務問題，加上祝義材正與獨立第三方商討戰略合作，擬出售雨潤股權，昨天雨潤股價一度大漲逾26%，融創股價則逆市下跌。

融創昨午曾低見3.83元，挫10.3%；收報4.12元，仍跌3.5%。雨潤食品開市高見2.3元，大升25%；其後升幅收窄，收報2.07元，升12.5%。

分析認為，融創主席孫宏斌近年靠併購獲取土地儲備，接連向陷入困境的綠城中國（03900）及佳兆業（01638）「伸出援手」，以換取擴大規模及進入新城市的條件，相信是次協助雨潤集團處理債務問題，無非是看中雨潤集團的地產項目，希望交換、吸納對方資源，壯大融創在江蘇的市場地位。

酷派沽壓重曾挫兩成

另外，酷派（02369）被指違反股東協議項下的不競爭承諾，被奇虎360要求以雙倍價格，回購雙方去年12月成立Coolpad E-Commerce的49.5%股份，涉資14.85億美元（約115.83億港元）。酷派昨天復牌沽壓沉重，一度跌21.8%，低見1.11元；收報1.17元，仍跌17.6%。酷派強調，有關說法毫無根據，已委聘律師提供意見，將就相關指稱積極進行抗辯。

市建局需求主導歷來最多

市區重建局（市建局）第4輪需求主導計劃昨天截止申請，雖然市建局收緊多項申請資格，惟未有影響舊樓業主的申請意欲，市建局一共收到77份申請，屬於歷來反應最佳的一次。有市建局非執行董事認為，計劃反應踴躍，料與舊樓業主希望在樓市高位售出物業有關，並有意見指出，政府應考慮如何就市區更新提供更多支援。

趁樓價高售物業

市建局2011年起推出需求主導先導計劃，先後接受3輪申請，所收到的申請數目更逐次增加，由第1輪的25份，增至第3輪收到51份，3輪合共收到110份申請。

第4輪申請在7月9日起接受申請，昨天截止，市建局昨天傍晚公布，共收到77份申請，市建局將會考慮樓宇狀況、財政因素、地盤的發展契機和實施可行性等因素，將合適的項目納入市建局下一個財政年度的業務計劃，再交由財政司司長批准。新一輪需求主導計劃的申請數量，屬於歷來最多，市建局發言人表示，申請反應符合預期，期望繼續透過多元化的重建模式，協助改善舊區居民的生活環境。

資料顯示，首3輪需求主導計劃收到的申請個案，市建局最終只啟動其中11個項目，更有2個項目因為接納收購建議的小業主未能達到市建局定下的收購門檻，需要終止計劃。

餘下的9個項目，7個位於西九龍區，兩個分別位於土瓜灣和觀塘，預計合共提供至少852個住宅單位，其中深水埗海壇街229A至G號項目，已在去年底批予遠東發展（00035），提供69個住宅單位。

事實上，市建局去年已經就需求主導計劃進行檢討，收緊多項門檻，其中地盤面積由以往最少4306方呎上調75%，至7535方呎，申請時每個地段須有不少於80%業主參與，較以往67%為高，評分時也會加重樓宇狀況的評分比重等。

收緊門檻後反應仍佳

市建局非執行董事麥萃才認為，需求主導計劃的門檻收緊後，申請反應仍然不俗，對計劃而言屬於好現象。他指出，市場上不少舊樓業主希望所居住的舊樓能獲收購，惟私人發展商的收購透明度未必足夠，傾向屬意讓市建局收購，加上樓價在2003年上升至今，再升的動力有限，估計不少舊樓業主擔心樓價向下，希望透過計劃趁高價售出物業。此外，由於早前已有三輪計劃，市場已熟習計劃，加上地區人士的協助，都令申請情況更暢順。

另一非執行董事兼工聯會立法會議員麥美娟表示，屋宇署近年增加巡查舊樓和發出維修令等，也促使舊樓業主趁市好希望獲得市建局收購。她期望政府看到舊區市民的訴求後，可以考慮在市區更新方面提供更多支援。

市場人士預計，「樓換樓」選項，也是吸引小業主申請需求主導的因素之一。

二手淡賣轉租增 料租金續跌

二手買賣淡靜，轉賣為租增，加上暑假租務旺季完結，大型屋苑租金即時回落，沙田第一城兩房戶剛承月租9,500元，低市租逾15%，屬今年低位，料租金仍有1成下調空間。

一城逾百租盤 較去年飈2.4倍

市場人士透露，沙田第一城44座高層F室，實用面積284平方呎，業主8月底開始放盤，當時叫價10,500元，放盤數天見乏人問津，即時減價至9,900元放盤，屬全屋苑叫租最平單位，昨日有本地家庭上門參觀單位後，進一步減價400元，以9,500元租出，累減9.5%。

代理指，若在暑假旺季時推出市場，大批內地大學生搶租，月租有機會達1.1萬元；但今時今日大部分租客以本地家庭客為主，這類租客對室內裝修要求較高，故業主只能減租吸客。

美聯物業高級營業經理翁凱傑指，近期沙田第一城二手交投淡靜，本月至今只有1至2宗成交，不少業主轉賣為租，加上暑期租務旺季過去，令租盤積存量急升。以沙田第一城為例，現時有逾100個租盤，有鎖匙睇樓可隨時交吉單位佔67個，較去年不足20個，急升2.4倍。現時已有約10個單位叫租維持1萬元水平，預計未來數天會有更多單位租金跌穿1萬元水平。

暑假後 好運中心累減租3500

事實上，暑假旺季過後，不少內地生熱門搶租的屋苑，租金有明顯回調迹象，例如沙田好運中心2座低層1室，實用面積334平方呎，業主預期有大量內地生來租樓，於是7月1日放租，當時叫價1.3萬元，但一直未獲承租，8月初開始減租，減至1.15萬元吸客，最終暑假完結仍未能租出，最終上周末再減價2,000元，累減價3,500元，以9,500元租出，低市價約20%。

展望未來數月，市場仍有多個大型新盤即將入伙，涉及逾7,000伙，包括西南九龍THE GRAND AUSTIN及深水埗丰滙等，故不少入伙不久的新盤租金減價壓力也極大。

以荃灣環宇海灣為例，8座高層A室，實用面積660平方呎，業主原叫租2.5萬元，上月底減4,000元，以2.1萬元租出，減幅約16%。

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑指，近日租金回落屬季節性調整，尤其鄰近大學校園的大型屋苑租金跌幅相對明顯，預計未來數月仍有5至10%回調空間。但他強調，租金回調只屬局部地區性，相信不會對整體樓價構成衝擊。

傳新地（00016）逾6,600萬元收購洪水橋新發展區近50幅農地，不少鄰近擬建的洪水橋市中心，建議劃作私人住宅及商業用途，將來有機會透過有條件的換地發展。

涉46幅 部分鄰近市中心

根據土地註冊處資料顯示，豐星有限公司以近6,667.48萬元，向御展有限公司購入洪水橋約46幅農地的一半業權，豐星有限公司董事包括孔雪珊及雷耀輝，有傳為新地或相關人士。

而作為賣方的御展有限公司，公司董事則包括潘德俊CHUN及一間海外註冊公司（BVI），公司早於04年以近2,291.11萬元，向鄧氏家族購入有關的農地。

據了解，潘德俊屬於鄉事勢力人士，過往曾替新地等發展商收購農地。

上述獲財團購入的46幅農地，絕大部分位於洪水橋新發展區內，並且集中在未來的洪水橋市中心，以及物流、企業及科技區，具有一定的發展潛力。

料可自行發展 惟需補價

根據最近的建議發展大綱圖，今次獲收購的農地，不少位於獲建議劃作私人住宅、商業、物流設施、企業及科技園等。

由於所屬的地段並非公共房屋或公路等用途，故地皮可望由業主自行發展，但地皮必須符合政府定立的換地條款，例如土地面積的大小等，過程亦可能要向政府支付補地價。

洪水橋新發展區計劃已踏入最後階段的公眾諮詢，擬建6.01萬伙房屋，公私營比例為51：49，商業樓面面積逾2,200萬平方呎，新增職位約15萬個，居住人口約21.5萬，首批住戶可望於2024年入伙。

新界元朗鄉郊地區發展迅速，投資者積極放售區內農地，其中一幅位於元朗石湖圍農地，將於拍賣場上推出，開價4,500萬元，較5年買入價高出14倍。

比鄰新地項目 開價4500萬

上述農地屬元朗丈量約份105號地段577之餘段，比鄰石湖圍路及新田公路旁，面積42,378平方呎，將透過環亞物業拍賣於9月22日（周二）推出，開價4,500萬元，呎價1,062元，現地皮正出租，每月租金6萬元。

該地皮業主為維健投資有限公司，於2010年1月份，以300萬元入市，即開價較叫價高出4,200萬元或14倍。

據了解，該地皮比鄰新地（00016）及置地元朗石湖圍項目，該項目佔地約121.6萬平方呎，正向城規會申請作住宅發展，涉及單位數目約5,941伙。地皮位於大型發展項目旁，有利業主大幅提價放售物業，期望獲發展商高價收購。

八鄉車廠旁地 無承接收回

另外，昨黃開基拍賣行亦推出元朗農地，為丈量約份106號地段1923號之餘段，面積14,698平方呎，地皮位於八鄉車廠旁，叫價630萬元，較原業主2011年時買入價328萬元，高出接近1倍，惟地皮暫未買家承接。

業界指出，農地物業難承造按揭，且收租及租金不及住宅物業穩定，故買家多屬具實力人士或發展商等。

保利置業 (0119)昨日公佈，今年首8個月之合約銷售額約為202億元（人民幣，下同），較去年同期上升約32%；合約銷售面積約為176.2萬平方米，較去年同期上升約17.6%；新開工累積建築面積約為174.6萬平方米。

禹洲地產(1628)公佈，8月份的合約銷售金額為11.01億元；銷售面積為103,977平方米；平均銷售價格為每平方米10,589元。今年首8個月集團實現累積銷售金額為77.97億元；累積銷售面積為841,954平方米；平均銷售價格為每平方米9,261元。

綠城中國(3900)公佈，8月共取得銷售1,785套，總銷售面積約27萬平方米，當月銷售金額約為45億元，銷售均價約為每平方米16,573元。今年首8個月累計總合同銷售面積約215萬平方米，合同銷售金額約399億元，當中歸屬集團的權益金額約為200億元；於8月31日，集團累計已簽認購協議未轉銷售合同的金額約12億元。

遠洋地產(3377)公佈，8月協議銷售額為約27.7億元，按月上升22%；協議銷售樓面面積為約203,000平方米，按月上升7%；協議銷售均價為每平方米約13,600元，按月上升13%。

美聯物業資料研究部昨日綜合土地註冊處資料指出，今年首8個月逾1,000萬元的二手住宅註冊量錄3,131宗，已超越去年全年的3,046宗，亦較2013年全年2,584宗為高，暫創3年新高。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，豪宅二手交投「追落後」，令逾1,000萬元二手個案率先超去年，惟近月股市大幅調整，亦會影響樓市氣氛，此類二手買賣亦難免會減慢，不過相信全年數字仍有望挑戰4,000宗水平。

表現勝中細價物業

值得留意是，年內逾1,000萬元二手住宅註冊量表現較大市為佳，率先超越去年全年。據資料顯示，其他低於1,000萬元或以下的二手註冊量與去年全年卻仍有較大的差距，如500萬元或以下年內暫錄18,507宗，比起去年全年低約46.8%，500萬至1,000萬元錄10,584宗，亦較去年全年少約9.6%。

中原地產研究部昨日指出，8月商舖買賣合約登記錄22.64億元，跟7月份22.37億元相若；宗數錄168宗，按月大幅下跌39.6%。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指，8月宗數明顯下跌，主要是大埔的拆售項目集中於7月登記，大幅推高基數。近期零售市道轉弱，商舖交投受阻，以致部分業主開始減價，料9月登記數字持續偏低。

逾億元個案增

8月登記量跌價升，主要是大額成交錄得顯著升幅，一億元以上類別月內錄6宗及9.64億元，按月上升50%及65.4%。五千萬元至一億元類別錄4宗及2.49億元，上升1倍及88%。當中較矚目成交為銅鑼灣恩平路50號地舖登記 ，價值3.8億元。

分區方面，新界區成交顯著回落。8月錄88宗及2.78億元，按月下跌53.7%及67.7%。九龍區錄51宗及5.12億元，按月下跌16.4%及41.9%。由於8月逾億元登記集中來自港島區，大幅推高登記金額，8月錄29宗及14.73億元，上升7.4%及近2倍。

香港置地與陸家嘴集團旗下上海前灘國際商務區投資（集團）昨日簽訂合作框架協議，計劃成立合資公司共同發展上海浦東新區前灘一幅黃金地塊，興建為商業及零售項目，預計總建築面積約210,000平方米。

香港置地行政總裁彭耀佳表示，香港置地一直致力在亞洲區內的黃金地段拓展物業組合，這個前灘商業投資項目正是此長期策略的一部分。香港置地將與前灘國際的投資和合作，將為前灘創建一個綜合的黃金商業中心，並支持上海繼續成為中國內地主要的金融中心。

怡和控股公司副行政總裁艾特．凱瑟克、香港置地行政總裁彭耀佳、前灘國際董事長楊小明與浦東新區政府領導等參加合作框架協議的簽署儀式。

今年頻頻投得大型項目的南豐集團，未來幾年將有多項新盤登場，其中將打造山頂及南區兩豪盤成市場焦點，另外，旗下羅便臣道80號租轉買餘貨則先打頭陣。至於「重頭戲」山頂Mount Nicholson合作盤最快下季推出，南豐董事總經理蔡宏興表示，其目標客源不止本地客，更會「瞄準」環球客戶。

　　南豐發展董事總經理蔡宏興接受本報訪問時表示，集團未來將主力推售港島物業，「重頭戲」為與九倉合作發展之山頂聶歌信山道Mount Nicholson，共有十間獨立屋及四十八伙分層單位，物業面積介乎四千二百至約一萬方呎。蔡宏興指，項目屬罕有樓盤，可謂「賣一個少一個」，會參考早前白加道豪宅最新創出的高價，最快本月推售，亦會考慮以招標形式推售。

　　另一豪盤則為深水灣徑項目，集團於一二年以約六十億元投得該地，蔡宏興指，該盤與Mount Nicholson各有相似亦有不同，其中，深水灣項目交通較好，但Mount Nicholson的私隱度較高，但兩盤戶型相似，都有分層及洋房項目，但未有具體推盤時間表。

　　蔡宏興續指，兩盤引進世界級不同設計師，目標客源不止是香港市場，亦會考慮外地客戶，因此，亦十分重視物業的用料。「現時買家愈來愈重視物業用料，希會查問是否取得環評證書」他坦言，集團未來亦會?重可持續發展。

　　至於旗下西半山羅便臣道80號項目，亦正部署重新推售，共涉五十三伙，蔡宏興指，該盤地段罕有，集團一直保留部分單位作收租之用，但有不少租客查詢可否買入單位，會跟足一手新例賣，加上不少客戶有興趣買家，故會推出市場發售，且不設原租戶購買優先權。

　　事實上，近年南豐主力以合作形式推盤，而未來一年將有兩個獨資項目推出，包括剛獲批出補地價的筲箕灣柴灣道三十三號藹寧園重建項目，總樓面逾四十五萬多方呎，為港島區近來少有的大型供應。蔡宏興指，該盤將提供超過四百個住宅單位，地基工程短期內完成，若政府配合批售，最快於明年第二季推售。

　　至於另一獨資項目則為屯門震寰路與良德街項目，南豐於去年初以四億三千萬元投得該地，可建樓面約二十一萬方呎，蔡宏興指，該盤將提供不少於三百七十個住宅單位，將於明年第一季推出。

　　蔡宏興指，集團今年主要以推售東涌昇薈及與永泰合作的何文田山畔為主，其中昇薈已累收一千三百多伙，超過九成單位，要待將軍澳日出康城六期推出時，才是集團賣樓「高峰期」，但料該盤最快於一七年推出。

　　南豐今年先後投得港鐵將軍澳日出康城六期發展項目，以及與領匯合資奪得的觀塘海濱道商業地，涉資約九十二億元。他表示，集團會採貨如輪轉策略，會留意不同地皮，特別是具「社區發展潛力」的項目，例如將軍澳日出康城區及屯門掃管笏等。

　　至於備受市場矚目的「百億地王」石硤尾大窩坪住宅地，由於項目需為近二百萬方呎的山坡進行環境評估及維修，蔡宏興因此表示，該地比例較為奇怪，故認為不太適合集團發展。

　　蔡宏興又指，雖然政府早前公布未來三至四年私宅供應達八萬三千伙，平均一年約兩萬多伙，但比起累積下來的需求量計，供應不算多，加上本地大圍經濟好，幾近全民就業情況，故不擔心未來供應承接問題。

加拿大房屋抵押貸款公司今天公布的統計數字顯示，由於全國房市最熱市場共有式公寓需求量激增，8月新屋開工量增幅出乎專家預料。

加拿大房屋抵押貸款公司（Canadian Mortgageand Housing Corp）公布的數字顯示，8月經季節性調整後的年平均新屋開工量達21萬6924間，較專家預估的19萬間還要多。

雖然許多經濟專家預言加拿大長期過熱的房市終將調整，但此一現象並未發生，其中尤以多倫多房市最熱。

蒙特婁銀行資本市場經濟學家卡夫西奇（RobertKavcic）表示，8月新屋開工量是2012年9月以來，最強勁的一個月，主要因為多倫多共有式公寓開工量激增。

多倫多房市2014年因可能會出現調整，曾有退燒現象，但房價及房屋銷售量自2009年以來幾乎沒有下跌過。專家對於多倫多房市是否會出現崩盤或軟著陸現象，意見相當紛歧。

加拿大經濟今年上半年出現衰退，但經濟學家相信，第3季會出現反彈。

加拿大房屋抵押貸款公司主任經濟學家杜根（BobDugan）表示，8月共有式公寓開工量激增，主要因為多倫多尋求房價較便宜的購買者增加。與前幾個月相比，尋求房價較高的獨立屋購買者明顯減少。

雖然加拿大8月新屋開工量激增，但加拿大統計局公布的7月建築許可證總值較6月減少。加拿大7月建築許可證總值為77億400萬加元（約新台幣1889億5039萬元），較6月下降0.6%。1040910