新北桃園衰退3成最多 僅北市減6.6%最少

房市有鬼
房市不景氣、股災影響，和往年相比，今年鬼月表現特別淒涼！房仲統計農曆鬼月成交資料，今年鬼月全台買氣衰退逾25%，為近5年萎縮幅度最大的一年，新北市萎縮近4成最多，專家認為，成交衰退已不是鬼月的問題，而是整個房市有鬼，今年成交已探低點，估計Q4交易萎縮趨緩，房價勢必修正3%。

據住商不動產統計，近5年農曆6、7月內部成交資料，與農曆6月相比，今年農曆鬼月全台成交大幅萎縮高達25.1%，觀察歷年衰退幅度，以2013年衰退20.9%最多，去年鬼月衰退幅度才拉回8.9%，今年鬼月再度刷新成交慘況，成為近5年萎縮幅度最大的一年。
觀察六都數據，今年鬼月成交量僅台北市量縮6.6%最少，六都以新北市萎縮37.4%最多，桃園市、台中市分別縮30.7%、24.7%居次。
和過去認知鬼月在南部發酵較為明顯的情況大不相同，反觀被視為保守派的台南市，相較於其他都會堅穩，僅量縮14.3%，高雄市量縮23%，相較中北部低。

台南高雄比北部低
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，其實不少購屋民眾認為只要避開鬼月入厝，多半問題都不大，但統計發現整體市況愈爛，鬼月交易愈雪上加霜，尤其新北、桃園都處市場盤整期，加上不少區域賣壓沉重，在預期價格修正的狀況下，買方自然不願意出手。
群義房屋總經理潘家成認為，今年農曆鬼月主要是受到颱風、股災雙重影響成交，北部比南部災情慘重，加上買方預期房價下跌心理，導致今年全台交易量明顯萎縮，不過北市雖也遭受颱風摧殘，但復原速度相對較快。
不過，德明財經科技大學副教授花敬群指出，房市交易萎縮，和總統大選未明無關，也不是農曆鬼月的問題，而是整個「市場有鬼」。

各都會雖結構不大相同，但影響目前全台房市兩大問題就是房價泡沫化、房市存貨過多，新北市兼具兩問題，北市則多是房價問題，桃園以南則是偏重房市存貨過多問題。

颱風股災雙重影響
花敬群說，台南、高雄看似鬼月成交萎縮不明顯，只是發酵較慢而已，下半年會跟進發酵。至於鬼月後買氣是否好轉？花敬群表示，全台交易量目前都已探至低點，估計今年Q4買氣不會好轉，交易量仍是萎縮，但速度會趨緩，房價修正3%內。

刺激買氣，興富發（2542）昨（15）日宣布，將以特優惠價格全力促銷全台的新成屋餘屋，初步統計，包括台北「松江一號院」、台中「國家一號院」、高雄「國王一號院」等新成屋餘屋約有40餘億元。

發言人廖昭雄不願透露「特惠價格」的優惠程度究竟多少，但強調歡迎購屋人到各案場接待中心「直接來談」。業界坦言，目前全台房市買氣低迷，各案因條件不同，平均議價空間均較過去拉大5%至10%。

亞洲棒球錦標賽將於今日在台中市洲際棒球場開打，興富發今年全力贊助相挺，集團總裁鄭欽天獲聘為中華國家代表隊領隊。亞洲棒球總會昨天在興富發台中「NTC國家商貿中心」接待會館舉辦授旗儀式，由總會長彭誠浩代表將隊旗授與鄭欽天。

鄭欽天表示，興富發長期關注國內體育活動發展，並以實際行動贊助支持，包括贊助明道國小及民族國中足球隊、景美女中拔河隊及LPGA高爾夫球賽事等，這次首度贊助亞洲棒球錦標賽，希望中華隊表現勢如破竹、把冠軍盃留在台灣。興富發昨天股價以60.6元、下跌0.2元作收。

據了解，興富發祭出以特優惠價格促銷的新成屋個案，包括台北「松江一號院」、「台北一號院」、台中「國家一號院」、「恆詠」、「百達富裔」、「百達富麗」、高雄「國王一號院」、「國王城堡」及「藝術城堡」等案。

興富發今年入帳高峰落在第4季，包括台北大直「CBD時代廣場」、台中「CBD時代廣場」、台南「成大城」及高雄「華人匯」等，入帳金額超過150億元。法人估，連同上述的新成屋餘屋，全年營收突破300億元應無問題。

今年前八月六都買賣移轉棟數合計僅十六．八九萬餘棟，較去年同期大幅衰退近廿二％。永慶房屋昨發布調查報告顯示，全台看跌房價比率不論是短期、長期都已達到七成，直追二○○八年第四季、二○○九年第一季時金融海嘯看跌比率七十七％、八十二％。

淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰昨出席永慶房產趨勢前瞻報告時表示，今年整體房市買氣陷入低潮，尤其六都買賣移轉棟數前八月中僅一月份單月突破二．五萬棟，甚至二、七、八月還跌破兩萬棟，若買氣繼續低迷，今年全國買賣移轉棟數可能無法突破廿五萬棟。

全國買賣移轉棟數自一九九一年開始統計來，到去年止僅出現兩次全年跌破卅萬棟紀錄，分別是一九九一年受前一年股災影響，僅廿八．九五萬棟，還有二○○一年因網路泡沫、台灣經濟首度負成長，跌到廿五．九四萬棟，若今年無法保住廿五萬棟，將創統計以來最差紀錄。

永慶房屋昨也發布房產調查報告，全台看跌房價比率短期、長期都達到七成，其中五十五％受訪民眾看跌短期未來一季房價，跌幅約三％到十％。

雖然市場氣氛低迷，但永慶房產集團總經理葉凌棋預估，若第四季政策逐步放寬及降價題材發酵，全年買賣移轉棟數有機會回穩到廿七至廿八萬棟水準，應不會出現跌破廿五萬棟慘況。

他認為，就算目前為止房價已修正一成，但仍未見底部，預期到明年中前還會再修正一成，才能觸及底部；房市買氣能否回溫，得看明年總統大選後，新上任總統提出的新政策，若政策朝寬鬆方向走，買氣就會逐步回溫。

內政部戶政司統計，全台灣家庭戶數在今年8月達到844萬戶，其中家戶數最多的前3名分別為新北市、高雄市及台北市，不過平均家戶人口數（總人口?總戶數）下滑至2.78人的歷史新低。中信房屋副總經理劉天仁表示，台灣平均家戶人口數逐年下滑是必然的趨勢，這也代表未來中小坪數的住宅將成為台灣房地產市場主流。

內政部戶政司的資料顯示，全台家庭戶數逐年成長，2000-2014年平均每年增加約12萬戶，且家庭戶數主要都集中在6都，6都約占台灣總戶數的7成。截至今年8月，新北市以約150萬戶排名第一，占全台總戶數的17.84%，其次為高雄市約107萬戶，占總戶數12.68%，排名第三的則為台北市約104萬戶，占12.34%。

雖然全台的家戶數逐年遞增，但今年8月的全台平均家戶人口數與2000年的3.33人相比，平均每戶減少0.55人。

劉天仁指出，台灣平均家戶人口數持續減少，主要是由於新世代的觀念轉變，以往「傳宗接代」的責任對於年輕人來說已非束縛，所以組一個家庭不再是人生必要的選項，因此單身族、頂客族（雙薪水、無子女）越來越多，且平均家戶人口數持續減少的趨勢很難反轉。在這種情況下，未來中小坪數的住宅將成為台灣購屋需求的主流，20坪以內的1、2房物件最適合上述族群。

劉天仁說，中小坪數的住宅雖然可運用的空間較為狹小，但由於總價低、負擔輕，因此對於首購族較有吸引力。而且許多小坪數的物件還會搭配新穎設計裝潢，充分運用所有空間，營造「麻雀雖小，五臟俱全」的舒適環境，如此小而精美的特性更容易吸引買家出手。

劉天仁表示，在台灣平均家戶人口數逐年下滑，以及政府課徵豪宅稅、囤房稅造成持有房屋稅負增加的情況下，未來建商推案的主力也勢必以低總價的中小坪數物件為主。

11月即將開徵地價稅，相關話題再次受到矚目，特別是2016年即將重新規定地價，外界普遍認為公告地價將大幅調高，民眾繳納的地價稅也將隨之增加！再加上2016年房地合一稅、囤房稅將陸續上路，針對自用住宅又同時有不同的相關規定，民眾想節稅往往不知從何下手。信義地政士聯合事務所表示，辦理「自用住宅」就可以輕鬆節稅，但要掌握以下四大重點在該物件「辦竣戶籍登記」、「無出租、供營業(包括執行業務)」、「有自住事實」、「本人、配偶及未成年子女名下房屋不超過3間」即有機會可同時減輕地價稅、囤房稅及未來出售時的房地合一稅，以台北市松山區30年30坪公寓為例，稅費至少可省下上萬元，2015年度想搶先節省地價稅，就務必在9月22日前提出申請，當年度才可適用優惠稅率。

近來政府積極調高不動產的持有及交易稅，包括大幅拉高土地公告現值、房屋稅率調整(囤房稅)、調升新建房屋的標準單價…等，因此每3年公告調整1次的公告地價，預料2016年也將隨趨勢往上拉高，民眾的房屋稅、地價稅、土地增值稅…等均為受影響範圍，特別是多屋族更是首當其衝，面對節節調高的各項稅負，信義地政士聯合事務所專案經理林以德建議：「辦理自用住宅不但可節省即將開徵的地價稅，也可檢視家中持有的不動產，對於2016年即將調整的房屋稅、房地合一稅也都可能產生有效節稅效果。」

林以德舉例說明，北市松山區饒河街30年公寓、建物30坪、房屋現值202,200元、土地29.25平方公尺、2013年申報地價70,464元，如果非住家用，房屋稅、地價稅最高需繳納27,889元，如果辦理自用住宅，則共只需繳納6,548元，另外日後出售時若適用房地合一新制還可扣除400萬元、超過400萬元以上適用10％稅率，直接省下上萬元以上的稅費，但不同的稅負針對自用住宅定義有不同的規定，想要同時節省地價稅、房屋稅、房地合一稅務必符合以下狀況「辦竣戶籍登記」、「無出租、供營業(包括執行業務)」、「有自住事實」、「本人、配偶及未成年子女名下房屋不超過3間」，否則可能省了地價稅卻讓其他稅負受到影響。(例如：直系親屬設籍符合地價稅自用住宅要件，卻不適用房地合一新制的自住房地要件)

2015年地價稅將於11月1日開徵，符合規定想搶先辦理自用住宅節稅的民眾，必須在地價稅開徵40天前，也就是2015年9月22號前提出申請，逾期申請者，2016年開始才能適用優惠稅率或減免地價稅，提醒民眾務必把握時間，另外自用住宅需自己主動申請才會生效，提醒今年度所有權有發生移轉的民眾特別留意，不論移轉的原因是繼承、贈與或買賣取得，登記完畢後記得向稽徵機關重新申請自用住宅用地優惠稅率，否則將只能用較高的一般稅率課徵地價稅。林以德也強調，辦理自用住宅節省今年地價稅相對單純，如果想順道省下未來的囤房稅及房地合一稅，建議參考專業人士建議，多加考量未來節稅的各項規劃。

根據2015年Q3永慶房產趨勢前瞻報告問卷調查數據顯示，民眾認為未來半年「不是」購屋時機的比重達55％，較Q2調查時增加5％。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，本次調查，結果得出未來半年「不是」購屋時機，為2014年Q3以來新高，預期購屋決策仍偏保守。其中，房價因素占71％。想等2016年進場，適用房地合一自用優惠才3％。認為未來半年是進場好時機的，主要也認為議價空間拉大，顯見有意進場的民眾，多是希望能撿到便宜。無論是想2015年進場想沿用房地分離舊制，或是等2016年進場可用自用優惠的比例均低，可見降價誘因大於省稅誘因，即便有輕稅的條件作支撐，但合理降價才能讓成交擴量的關鍵。


本季調查指出，年底前的看漲比例僅11％，為金融海嘯2008Q4、2009Q1連兩季7％以來的新低；看跌比例69％，僅次於2008Q4、2009Q1的82％、77％。有高達55％，近六成民眾，未來一季小幅看跌房價3％~10％，未來一年小幅看跌房價也佔41％最高。

黃舒衛分析，8/13央行鬆綁部分區域限貸，但88％民眾認為無助市況回溫，整體房價會維持修正的態勢，再加上55％認為房地合一有助跌效果，故看跌比例持續增加。不過，由於今年全球資金寬鬆的環境並未改變，房價大跌機會並不高，若消費者過度期待房價會大幅修正，恐錯過把握最後輕稅購屋的良機。


而對於目前有意售屋的屋主，怎樣的價格才可以吸引消費者？本季調查發現，Q3調查有高達34％，進場購屋理想價在「成交行情正負10％內」，其次為「比成交行情低10％~20％」的33％。

相對來說，65％屋主行情認知停留在「成交行情正負10％內」，顯示買方期待再降更多。黃舒衛表示，距離舊制的最後「黃金購屋期」，若扣除一個月買賣移轉登記的交屋手續時間，只剩兩個多月，賣方須掌握售屋節奏。2016年房地合一上路後，不僅去化時間將拉長、持有成本提升，另外，還有房價下跌的高度風險。建議有意售屋的屋主，若要加速成交時間、加大成交機會，要按照最新行情價再酌讓10％。

棄總銷7億元住宅案不蓋，麗寶機構董事長吳寶田為圓夫人夢，大手筆拿出1塊新北市五股洲子洋重劃區、面積約500坪土地，興建兩人篤信的玄天上帝宮廟，目前結構體已完成，屹立於新五路，十分醒目。
位於洲子洋重劃區新五路二段口的大廟建築，引起當地居民議論。據工程告示牌，該案為寺廟興建工程，於2014年4月開工、預計2016年11月完工，將興建地上8樓、地下3樓建物。依建照號碼查得起造人為東吳投資公司，負責人則是吳寶田。

五股宮廟明年完工
吳寶田毫不掩飾對於該宮廟即將完工的喜悅，日前在麗寶基金會活動中，私下對記者透露，五股的宮廟工程進行順利，未來建築物完成之後，將供奉自己虔誠膜拜的玄天上帝，終於可為宗教界盡份心力。
新北市道教玄天上帝會理事長林春夏表示，吳寶田與夫人王美雲，都是虔誠的玄天上帝信徒，該廟除將供奉神明，也有客房，供信徒進香時入住。林春夏說：「吳寶田本在五股有座賀聖宮，規模比較小，所以想要擴大規模，這是夫人的心願。」

華晟不動產估價師事務所所長張庭華指出，吳寶田廟址土地容積率220.83%，為住宅用地，地價每坪約71萬元，換算容積單價約32萬元，估算推案總銷可達7.4億元。據悉，吳寶田曾說，事業在1999年921大地震時遭遇關卡，隔年在五股區的推案「阿亮的家」，讓他逐步度過難關，除自此對宗教特別虔誠，也偏好五股區域。

【吳寶田蓋廟小檔案】
基地位置：新北市五股區新五路二段
基地面積：約500坪
起造人：東吳投資股份有限公司
興建樓層：地上8樓、地下3樓
開工日期：2014年4月
預計完工：2016年11月
規劃：
•1~2、8樓：寺廟
•3~7樓：客房
•地下1~3樓：停車空間
資料來源：《蘋果》採訪整理

國立交通大學校長張懋中、副校長謝漢萍，2015年9月15日偕同清大前副校長劉容生，拜會新竹縣長邱鏡淳，說明將整合產、官、學、研在竹北籌設國際半導體學院的構想。邱鏡淳縣長樂觀其成，表示縣府將和交大攜手同心，催生這個能大幅提升創造力、競爭力、給台灣帶來希望的計畫。

張懋中校長表示，竹北是國內半導體設計重鎮，知名的聯發科也落腳竹北。交大積極籌設一個國際的、有形象、有實際作為研究中心，這個國際半導體學院對新竹縣、對國家研究發展都非常重要。張懋中說，有鑑於國際半導體設計人才，很多是回教、猶太人，將一併規劃國際村，提供舒適的居住環境，留住不同國情、不同文化、不同生活型態的高科技菁英。，

縣府秘書長楊文科指出，交大國際半導體學院計畫已獲得教育部核准，未來將招收碩、博士班學生，並進行產學合作，可望變成新竹、台灣的新亮點，初估需14公頃土地，縣府樂觀其成。考慮在未來台知園區交大產學研區及國際村用地結合，相輔相成，大家一起努力，給台灣帶來希望。

桃園市長鄭文燦2015年9月15日視察桃園區春日路路平改善工程時表示，台4線春日路長期路況不佳，桃園市政府要求交通部公路總局進行路面改善工程，目前已經完成75％進度，他要求春日路完工後三年禁挖，並請公路總局中壢工務段，繼續把台4線的八德區介壽路段及大園區三民路段優先納入改善路段，提供用路人更好的交通環境。

鄭文燦表示，路平是市府重要施政項目之一，而春日路是桃園重要入口道路，但過去春日路面「補釘坑洞、顛簸不平」，路況不佳亟需改善，網友甚至諷刺「開到春日路就知道桃園到了」。他指出，台4線春日路是由交通部公路總局養護，市府協調公路總局8月進行路基改善及路面刨除工程，工程起至三民路，迄至南崁交流道，全長4.3公里，總經費2800萬元，現在已經完成75％，預計9月底完工。

鄭文燦指出，春日路路面改善完成後「三年內禁挖」，他責請工務局「道路挖掘聯合服務中心」列管；而目前日鼎公司正在進行的桃園污水下水道的建置工程，日鼎公司也同樣禁挖春日路，大檜溪區的污水下水道接管，優先施作其他人口密集路段。

由於台4線春日路A2等級交通事故案件每年近200件，平均每2天發生一件，鄭市長說，春日路養護工程完畢後，交通局及工務局養工處做好交通標示工作，每個路口都要標示清楚，讓左右轉車輛更方便，並加裝相關號誌，透過路口管理工作，有效減少車禍案件的發生。

鄭文燦也表示，配合春日路改善工程，桃園區公所也要完成春日路周邊鄰接道路的養護工程；此外，104年度路平計畫，也納入桃園區的慈文路、中正路及大有路三個路段，桃園區的道路品質也會陸續提高。

鄭文燦說，台4線從龍潭到大園，全長40公里，這次春日路的改善是台4線的10K到14K，除了這個路段以外，台4線八德區介壽路段、大園區三民路段也經常為市民所抱怨，請公路總局中壢工務段把兩路段優先納入改善。

桃園市的道路除省道由公路總局維管外，其餘縣鄉道和市區道路由市府維護，但是對民眾來說，道路就是道路，沒有省道、縣鄉道的區別。市府會積極協調公路總局加強省道維護，包括台1線、台4線、61號道路、66號道路、台15線及高鐵橋下台31線等道路加強路平。

鄭文燦說，路平計畫正全面啟動施工。工務局編列經費辦理重要道路改善，2015年已經投入13億元，改善32條道路，改善長度約達100公里，面積達140公頃。目前32條道路改善工程，已完成7條，其餘25條道路也將陸續完工。他強調，桃園市政府正在「拚路平」，市府和公路總局中壢工務段、復興工務段是夥伴關係，大家要共同努力將路平、路暢工作做好。

台北市長柯文哲2015年9月15日下午赴市議會進行第12屆第2次定期大會施政報告，柯文哲以他自己準備的簡報檔，向議會說明北市府將從「都市再生」、「永續發展」、「人文關懷」、和「效能政府」四大面向，讓北市邁向宜居城市的願景。

柯文哲表示，在都市再生部分，北市採大街廓的都市更新概念，目前已規劃「中正萬華復興計畫」、「士林再生計畫」、「西區門戶計畫」、「大同再生計畫」、「社子島開發計畫」和「東區門戶計畫」等六大計劃，其中最重要的社子島開發計畫，如果可以於2015年底前搞定地方民眾意見，就會如期於2016年準時上路。

柯文哲也提到，市府為了加速都市更新，爭取在地民眾支持，目前在社子島、南機場、東區門戶計畫、廣慈博愛院、明倫國小、蘭州斯文里、台大紹興南街再生基地等地，都已有社區規劃師駐點。

在東區門戶計畫中的南港瓶蓋工廠案引發文資保存不力的爭議，對此，柯文哲表示該案主要是文資委員會與都審會決定，坦白講大家都以為市長可以決定一切，其實不是，委員會的結論是沒辦法處理；至於當時為什麼這麼輕易簽全區保留？柯文哲說，希望朝全區保留努力，但是文資委員會的會議決議一出來，市長也要尊重。

柯文哲強調，面對開發和文化保存，市府被迫要取得一個平衡點，但市府一定會盡最大力量，對該區做最大的保存，他也為稍早前把此案和反攻大陸相類比的玩笑話表示道歉。

此外在公共住宅興建、營運和管理措施部分，柯文哲說，仍以4年2萬戶為努力目標外，檢討捷運聯開公有不動產出租(售)作業，包括商場和辦公室類，由捷運局決定出租或出售，以及住宅類租金在3萬元以上由該局辦理出售，其餘由都發局評估是否適合作為公共住宅，來增加公宅戶數，尤其在這次施政報告中，首度明確的標示各處預定興建公宅的位置。

柯文哲也表示，現行公共住宅租金擬修正為固定市價的85折，並依身份不同，給予差別補貼，但仍未最後定案，希望各界給予意見。

柯文哲強調，之前外界質疑捷運聯開案、BOT案黑箱作業，因此他上任後，已指示財政局、捷運局修正相關機制和標準作業程序，增加議約過程中的專業度和透明度，改良權益分配方式。

對北市交通政策的調整，柯文哲也做了重大宣布，除學生及老障孩童維持優惠票價，軍警優待一年後再行檢討，全票票價將研議調漲，預訂2017年實施里程計費，2018年實施公車路網調整。

在推動永續家園方面，柯文哲強調要優先落實校園安全的保護，所以先行試辦兩間國小電子圍籬裝置，再評估全面裝置的可行性。教育局也要求校方要落實身份識別，執行成果會列入考評標準；並從9月10日起，在42所中小學開始試辦結合社區民力(包括里長、義交、義警、民防、守望相助隊)，來協助非上課時間的校安巡守。

柯文哲也提到，北市針對123個順向坡均設置了儀器定期觀測，列管的30座沉沙池、60處溪溝及土石流潛勢溪流也持續清淤、除草，並加強水土保育、減少山坡地裸露面積，增加落實防護網、微型樁及河道清理等，有效降低表土沖刷，減緩水庫淤積。

針對部分外界反對調降囤屋稅，柯文哲也再次澄清，從法制面思考他認為應該如此做，一方面是除非賣太久，否則應將其視為待售商品，另一方面調降囤屋稅，並非僅是建商獲益，包括私地主和公辦都更的實施者都會受益。

北台灣捷運路線開枝散葉，到站就到家的優勢，讓捷運共構宅擁有穩固的需求支撐，藝人芳瑜透露私房撇步，透過投標金額小心機，只比別人多8,888元就能脫穎而出。

大台北地區捷運路線愈來愈豐富，強大的交通機能，受到許多通勤上班族的喜愛，諸如南方之星、戀戀台大、永春EAT、台北摩根、藏富、新巨蛋等捷運共構宅，都曾刷下區域新高價的紀錄，成為當地指標行情建案。

藝人芳瑜在TVBS《地球黃金線》中透露，自己看好捷運共構宅的租金收益，購置位於南京三民站的收租房，利用4招出價小撇步，成功從眾多標單中脫穎而出，目前每個月能有穩定的2萬5千元租金收入，只需月付4,000元，就能輕鬆當包租婆。

1. 格局瑕疵撿便宜 芳瑜說明，捷運局會在投標前一周開放看屋，可以發現樓層佳、視野佳、格局特優的房型，會充滿許多潛在投標者看屋，但其實有些許格局瑕疵的物件，才是搶標得好標的，因為樑、柱等問題，都可透過裝潢加以改善。

2. 底價不要寫整數 芳瑜透露，自己入手台北摩根的底價是每坪56萬元，但因為多數新手的標單習慣寫「整數」，因此她靠著多加尾數「8,888元」，不只討吉利，更只多出了不到一萬元，擊敗其他標單獲選。

3. 先和銀行談條件 想標到捷運共構宅，最重要的就是勤奮的到捷運局網站查消息，必須先付出底標1成的資金，才擁有投標的資格，且因得標後必須在1周內把錢匯入，所以買方務必先和銀行洽詢貸款事宜。

4. 找房仲挖斷頭戶 由於房市吹冷風，房仲企研室主任徐佳馨說明，目前不少投資客的共構宅出現斷頭危機，買方不只可以到政府網站找新標的，中古的共構宅也有許多選擇，也許能挖到相對便宜的物件。

若以投資報酬率來看，低樓層、格局些微瑕疵的物件，因入手成本較低，相對成為十分划算的選擇，房仲店長蔡季宏向非凡新聞說明，其實捷運共構宅的樓層價差十分明顯，每個樓層大概能相差1萬元，以10坪小套房計算，不同樓層的成交價，出現百萬元的價差十分常見。

夏天看海景、冬天泡溫泉，季節性推案即將到來，專家提醒，三芝、八里、淡水都有許多主打溫泉宅的物件，只要借鏡歷史就可以知道，下場通常是「整遍廢墟」，「當然不能進」。

房市季節性推案即將到來，在夏季大玩「水岸」促銷的推案廣告，今年就有超過80件，案量超過700億元，隨著季節更迭進入冬季，好房網雜誌社長倪子仁預告，接下來會有一波「溫泉宅」促銷，只是借鏡歷史經驗，「當然不能進」。

倪子仁在東森財經台《57新聞王》分析，三芝、八里、淡水向來主打景觀宅，但以歷史經驗來看，推案後果都不是很理想，例如三芝的「熱帶嶼」、「佛朗明哥」，即使最後祭出Play Boy女郎促銷，都無法挽回頹勢，最終成為整遍廢墟。

溫泉水岸住宅沒到位，八里、淡水也同樣遭到點名，知名主持人于美人在JET綜合台《新聞挖挖挖》中透露，自己友人在八里置產，不過是作為假日休閒宅使用，平時因生活機能考量，仍以北市中心為定居地點。

至於八里房市的下一步規劃，代銷業者何彥煒在《新聞挖挖挖》中表示，八里目前熱燒的題材為台北港特定區的推案，中國時報報導，該區未來將規劃為自由經濟產業特區，可望引進度假酒店、購屋中心，已有不少上市櫃建設公司、壽險業表達濃厚興趣，搭配台64線八里新店東西快速道路，交通機能充足。

水湳經貿園區經過台中市政府檢討再定位，將以「智慧、低碳、創新」示範區為發展主軸。台中市長林佳龍2015年9月15日前往現場聽取「水湳經貿園區整體修正後規劃方向」、「清翠園工程改進措施、未來展望及周邊道路通車時程與配套措施」及「水資源回收中心新建工程」等議題簡報，並視察工程進度，強調園區將規劃多項重要建設，並打造中央公園般的機能，兼具「生活、生態、生產」，成為民眾喜愛的地方。

水湳經貿園區過去為軍事及機場用地，面積250公頃，所在地被譽為台中市的「鑽石地段」。林佳龍上任後發現，園區雖已整體開發，但卻缺乏功能性與創造性，為避免園區成為缺乏產業核心及商業機能的純住宅區，因此匯集各機關重新思考園區方向再定位，以｢低碳、智慧、創新｣三主軸，未來將以貫穿南北的清翠園，與水資源回收中心，為兩大主軸分區發展。

水湳經貿園區將規劃為生態住宅區、經貿專用區、文化商業專區、創新研發專區及文教區，其中8項重要建設工程包括：水湳國際會展中心、清翠園、台灣塔替代方案(名稱未定)、地下水資源回收中心、水湳運轉中心、台中城市文化館、中台灣電影中心、學術綠廊地下停車場。將提供具有建築藝術、生態低碳、文化教育結合電影、商業娛樂的相關設施，成為市民休閒最佳去處。

林佳龍表示，清翠園經過再定位，將打造如同紐約中央公園的功能與綠化面積，以及北側7,000平方公尺太陽能發電系統，可完全供應清翠園所有電力需求，而基地南側設有水資源回收中心，肩負起園區80％污水回收再利用的重要功能，完工啟用後將是全國「最大生活污水處理膜濾(AO-MBR)系統」及「最高回收率」的水資源回收中心。

水利局長周廷彰也說明，水資源回收中心未來將作為園區污水處理的核心，並將北屯區7個里納入用戶接管範圍，以提升台中市污水下水道用戶接管普及率，目前工程進度已超越預定進度，預計將於2016年11月完工，施工會持續進行，盼「如期、如質、如實」來完成。

「將綠美化極大化！」林佳龍說，水湳經貿園區除發電與水資源再利用系統外，清翠園將極力維持自然形態，並將原生樹種比例調高至75.2％，讓民眾更認識地區原生態；另外，也要兼具「水」與「綠」基礎建設，目前市府已積極與台電洽談，盼未來除太陽能發電外，也可規劃園區設備搭配智慧型電表，進一步發展到綠能智慧電網。

有關交通部分，為協助解決中清交流道周邊道路交通雍塞，建設局規劃園區周邊30M聯外道路興建工程計畫與交通轉運中心等相關規劃，預計2015年10月底前開放區內30M-81及30M-83等兩條計畫道路通行。

包括市議員陳淑華、曾朝榮、張廖萬堅、楊正中、李中、黃馨慧、張廖乃綸、陳成添及地方區里長、居民等人今天都到場關心。部分議員也針對水湳經貿園區與水資源回收中心的聯絡廊道、附近里民可使用的社區活動空間規劃及公51西側應留通行道路等相關議題提出多項建議。

林佳龍表示，將依據｢低碳、智慧、創新｣三大目標重新定位發展水湳經貿園區規劃，請相關單位廣納研議並在規劃時進行調整，盼了解地方聲音，將水湳經貿園區打造得宜人，給市民一個賦予功能的友善休憩空間。

房市低迷聲中，永信建設（5508）鴨子划水，首購建案順銷，每周平均有四至六戶成交，單周進帳4,000萬至6,000萬元，目前可售建案60億元，預測明年房市將比今年好很多。

法人表示，永信在高雄房地產市場具有一定口碑，尤其近年減少大坪數換屋產品案量，聚焦中小坪數首購族需求，讓永信成功擺脫房地產低迷的壓力，保守與進取兼俱。昨天永信建收盤31.9元，跌0.9元。

副總經理顧岳軍指出，全台房地產市場都不景氣，但相對於中北部來說，高雄房價基期低，價格不算太高，首購族有一定的購屋需求，成為目前市場主流客源。

當前永信首購建案以「瑞祥」、「R5新世界」及透天別墅「清豐大鎮五期」等為主，其中「瑞祥」有110戶，銷售單價每坪約20萬至21萬元。

另「清豐大鎮五期」是地坪30坪的透天別墅，總價1,100萬至1,200萬元，楠梓目前新的透天別墅建案，至少都1,500萬元起跳，低價誘因成為該案順銷的重要動能。

顧岳軍說，在手可售建案約有60億元，隨著銷售進度在二年內完工交屋入帳，由於首購建案總價較低，以前賣一戶中大坪數房子，可以抵得過四戶小坪數建案，但獲利不會差太多，預期明年大選結束之後，房市會更穩定，表現可望比今年好。

9月13日下午，國家統計局發佈了今年1—8月份全國房地產開發投資和銷售情況的統計資料。資料顯示， 1-8月份，全國房地產開發投資61063億元，同比名義增長3.5%，增速比1-7月份回落0.8個百分點；房地產開發企業房屋施工面積669360萬平方米，同比增長2.5%，增速比1-7月份回落0.9個百分點；房地產開發企業土地購置面積14116萬平方米，同比下降32.1%，降幅比1-7月份擴大0.1個百分點。

國家統計局投資司高級統計師李皎認為，商品房前期庫存基數較大，特別是三、四線城市去庫存化壓力較大；但市場並不缺乏銷售繼續回暖、新開工和土地購置面積築底等積極因素。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴中國經濟網記者，“宏觀上看，整個行業的調整已基本見底，趨於穩定。”

截至2015年8月底，易居研究院監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為25729萬平方米，環比減少0.8%，同比減少1.4%。庫存規模已連續6個月出現環比下跌。35城庫存54個月以來首次同比下跌，存銷比創近19個月新低，嚴躍進還認為，這些資料也從側面說明行業調整企穩。

房地產投資增速放緩

國家統計局發佈的相關資料顯示，房地產行業的投資增速正在逐步放緩。

2015年1-8月份，全國房地產開發投資61063億元，同比名義增長3.5%，增速比1-7月份回落0.8個百分點。其中，住宅投資41098億元，增長2.3%，增速回落0.7個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為67.3%。

住宅新開工面積65830萬平方米，下降17.9%。房屋竣工面積42475萬平方米，下降14.6%，降幅擴大1.5個百分點。住宅竣工面積31494萬平方米，下降17.2%。

房地產開發企業土地購置面積14116萬平方米，同比下降32.1%，降幅比1-7月份擴大0.1個百分點；土地成交價款4294億元，下降24.6%，降幅收窄1個百分點。

商品房銷售和待售方面，商品房銷售面積69675萬平方米，同比增長7.2%，增速比1-7月份提高1.1個百分點。其中，住宅銷售面積增長8.0%，辦公樓銷售面積增長8.5%，商業營業用房銷售面積增長1.2%。

8月末，商品房待售面積66324萬平方米，比7月末增加65萬平方米。其中，住宅待售面積減少194萬平方米，辦公樓待售面積減少7萬平方米，商業營業用房待售面積增加157萬平方米。

資金方面，1-8月份，房地產開發企業到位資金79742億元，同比增長0.9%，增速比1-7月份提高0.4個百分點。

另外，8月份，國房景氣指數為93.46，比上月提高0.43點。

國家統計局投資司高級統計師李皎分析認為，總體上看房地產開發投資增速繼續回落， 但市場積極因素仍在累積。

35城庫存54個月首次同比下跌

不過，市場也十分重視行業調整過程中出現的積極因素。

9月14日，上海易居房地產研究院公佈的資料快報稱，35城庫存54個月以來首次同比下跌，存銷比創近19個月新低。

截至2015年8月底，易居研究院監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為25729萬平方米，環比減少0.8%，同比減少1.4%。庫存規模已連續6個月出現環比下跌。其主要原因是，部分大城市此前投資節奏放緩，導致可售房源開始變得不足。

在庫存同比增幅保持連續53個月正增長態勢的情況下，8月份首次出現負增長。

供需方面，8月份，35個城市新建商品住宅月度新增供應量為1840萬平方米，環比減少9.9%，同比減少7.7%。另外，35個城市月度新增成交量大於新增供應量（其中8月份新增成交量為2047萬平方米，環比減少6.8%，同比增加25.8%）。

新增成交大於新增供應，所以促使8月份的庫存出現了下滑。

快報認為，近期35城去庫存週期繼續收窄，會進一步加劇此類城市房價上漲的壓力。尤其對於一些重點城市而言，去庫存週期遠遠低於12個月的水準，後續房價看漲預期會繼續強化。

另外，報告還特別指出，“對於一些三四線城市和部分二線城市來說，去庫存依然是核心任務。但對於部分一二線重點城市來說，積極投資拿地、加快新開工節奏，顯得尤為重要。若不積極補庫存，那麼後續房價上漲的壓力會繼續加大。”

觀點：行業調整已企穩

在接受中國經濟網記者採訪時，嚴躍進表示，目前的各項資料都符合市場預期。

從全國房地產開發企業土地購置面積增速看，目前基本上處於一個穩定的態勢。如果金九銀十格局能夠出現，後續幾個月土地購置面積的同比增幅出現會出現上揚態勢。尤其考慮到目前金融環境相對寬鬆，拿地背後的資金成本相對要低等因素，部分大房企會積極進行土地購置。而其他房企可能還在為去庫存而集中精力做產品行銷。

從全國商品房銷售面積和銷售額的增速看，增幅繼續擴大，反映了房地產市場成交節奏開始加快。這個指標基本上能夠影響後續房企投資、銷售定價等因素。隨著此類資料利好面的顯現，後續房地產市場依然會有一個量價齊升態勢的出現。

就目前商品住宅的庫存資料看，總體庫存的最大壓力期已經過去。一些重點城市的資料顯示，大城市的庫存壓力已經悄然轉變為補庫存的壓力，後續應該積極拿地和尋求新一輪戰略擴張。

“應該說投資資料已經有企穩的態勢，並不會處於持續下跌的格局。尤其是隨著去年第四季度房企投資規模驟減的情況，那麼今年第四季度投資資料會有企穩和反彈的可能。若考慮到房企銷售業績較好、對未來市場看好等特點，房企的投資規模可能會有較大的反彈。”嚴躍進還告訴中國經濟網記者。

上週五，北京市公積金中心下發通知，使用公積金貸款購買二套房的最低首付由30%降至20%，新政自今天開始實施。

記者走訪發現，到公積金中心辦業務的市民雖多，但大部分人並不是辦理貸款業務而是提取。買房的人少，仲介業務員對新政的出臺也顯得挺“淡定”。

走訪 買房人不多 仲介很“清閒”

上午，記者來到公積金中心朝陽管理部，大廳裡辦理業務的人較多，但等候座位仍有空位。“今天人算少的，往常這裡全都是人。”前來遞交公積金申請審核材料的李小姐說，平時連站著都全是人。

諮詢處有十來人正在排隊，而記者上前瞭解到，排隊的人大部分是來辦理租房提公積金的。記者詢問的五六位元排隊市民，都沒有辦理貸款的人。

每次樓市新政發佈，仲介都得忙活，然而記者走訪發現，這次新政下來，仲介業務員還挺“淡定”。

昨天，記者在太陽宮附近一家仲介門店走訪，經紀人黃先生說，二套房首付的降低其實對買房者影響不大。他說，一般情況下，如果貸款額度高，公積金貸款額度不足，就要利用組合貸。而純商貸辦理時間只一個多月，組合貸四個半月能辦下來，就算快的。“這樣業主就不願意等這麼長時間。”利率的下調和購房折扣，在黃先生看來，才是最能刺激購房需求的因素。

在記者走訪的太陽宮、雙井附近的仲介門店，經紀人偶爾接到購房諮詢電話，但並沒有上門來看房的購房者。“現在人少，一周可能不到十人。”黃先生說。

資料 9月上旬樓市成交跌兩成

購房者的“冷靜”也體現在數據上。9月上旬，本市新建純商品住宅和二手住宅成交總量為7197套，與上月同期相比下跌了20.5%。

來自偉業我愛我家研究院的資料顯示，9月上旬新建純商品住宅成交2421套，比上月同期下跌37.6%；成交均價為29180元/平方米，與上月新房成交均價相比上漲8.4%；9月上旬北京二手住宅成交總量為4776套，比上月同期下跌7.7%；成交均價為39593元/平方米，與上月二手房成交均價相比小幅下跌0.2%。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析，二手房買賣需求在經歷了半年多的快速釋放後，低價、低稅房源得以大量消耗，隨著房價微漲，目前不少改善型購房需求都面臨著房屋出售難題，也在一定程度上造成了成交量的減少。

在降低城市和交通基礎設施以及玉米深加工項目資本金比例之外，《通知》對房地產開發專案作了明確規定，雖然保障性住房和普通商品住房項目並不在獲益範圍內，但“其他項目由30%調整為25%”。
每經記者 王辛夷

本月初，國務院常務會議上傳出了調降專案資本金比例的消息，被認為是增加有效投資、降低投資門檻的重要措施。昨日（9月14日），中國政府網公佈了《關於調整和完善固定資產投資項目資本金制度的通知》（以下簡稱《通知》）。

《每日經濟新聞》記者注意到，在降低城市和交通基礎設施以及玉米深加工項目資本金比例之外，《通知》對房地產開發專案作了明確規定，雖然保障性住房和普通商品住房項目並不在獲益範圍內，但“其他項目由30%調整為25%”。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受記者採訪時稱，中高端住房專案、辦公樓、商業用房專案等均包含在《通知》所說的“其他項目”之列，尤其是中高端住房項目將是這一政策的最大受益者，該政策向改善性住房專案釋放了積極信號。

6年後再降資本金比例

“房地產投資的下滑對於中國經濟的整體拖累作用非常明顯。”中國人民大學教授劉元春對《每日經濟新聞》記者表示，“下半年房地產復蘇的速度，左右著中國經濟本輪觸底反彈的時點和反彈的模式。”

然而，近期房地產方面的資料並不樂觀：今年前8個月，全國房地產開發投資61063億元，同比名義增長3.5%，增速比1至7月份回落0.8個百分點，回落幅度比1至7月份擴大0.5個百分點——這是2009年以來的最低水準。

嚴躍進認為，在宏觀經濟疲軟的態勢下，無論是固定資產投資還是房地產投資，增速都在放緩，這引起了行業一定的焦慮。

早在2009年，眾多利好房地產市場的措施中，有一條和本次《通知》中的措施可以類比，即“普通商品住房項目投資的最低資本金比例從2004年的35%調低至20%，其他項目也降低至30%”。

按照2008年3萬億元的房地產投資資料測算，這一措施至少釋放了3000億元資金。而今年截至目前的投資額已經超過6萬億元，即使調降幅度僅為5%，對應的資金規模也不可小覷。

嚴躍進認為，對於《通知》中的“其他專案”來說，通過降低注資資本金的門檻，能夠促使相關房企在企業設立和財務成本節約方面產生利好效應。

改善型專案受政策呵護

那麼本次受益的“其他專案”主要包括哪些？嚴躍進介紹，應該包括非保障房和普通住房專案，實際上主要是中高端項目。這些專案戶型一般在120平方米以上，銷售均價超過城市房產均價兩倍的水準，同時項目的地段優勢、裝修等都是非普通住房類型。此外，“其他項目”中也包括辦公樓和商業營業用房等商業地產。

嚴躍進分析稱，本次調降資本金比例，保障房和普通住房專案不在其中，這一方面是因為此類專案之前已經有政策優惠，另一方面也是在向改善性專案釋放積極信號。

中國指數研究院常務副院長黃瑜告訴《每日經濟新聞》記者，隨著我國人口出生率的逐漸下降，預計到2020年以後，我國商品房的剛性需求將逐步降低，住宅市場將逐步向改善性需求轉變，到2025年改善性需求將超過剛性需求。

在今年的政府工作報告中，國務院總理李克強明確提出支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展——這是2009年後首次明確“支持改善性住房需求”。

隨後多部委聯合出臺的樓市新政也被認為聚焦改善性住房需求。嚴躍進認為，這些政策釋放後，鼓勵了此類房地產企業去庫存，回籠資金。他表示，調低房地產資本金的要求，某種程度上會使得房企可用資金開始增加，在一定程度上等於“解放”了房企內部的一部分資金。加上前期去庫存回籠資金，本次資本金管制放鬆，可以鼓勵這部分房地產企業積極地拿地和投資，對於房地產企業後續積極補庫存、維持供求平衡等都有積極的意義。《每日經濟新聞》記者注意到，固定資產投資專案資本金制度自1996年建立以來，對改善宏觀調控、調節投資總量、調整投資結構、保障金融機構穩健經營、防範金融風險等，發揮了積極作用。2004年，為應對當時經濟過熱適當調高了比例，2009年為應對國際金融危機適度調低了相關比例。

此次調整，除了前述對房地產行業的影響，總體上圍繞優化投資結構，對2009年確定的固定資產投資項目資本金比例及相關內容進行了完善，合理降低投資門檻，有利於提高投資能力，增加有效投資，加快補上公共產品、公共服務及其他發展“短板”，通過改革促進結構調整和民生改善。

此次調整主要堅持了三項原則。一是總體調低。除產能嚴重過剩行業外，其他項目的最低資本金比例總體調低5%。二是有扶有控。適度調低有利於增加有效投資行業領域的項目資本金比例，比如，關係國計民生的港口、沿海及內河航運、機場項目，鐵路、公路、城市軌道，以及玉米深加工等項目。同時，城市地下綜合管廊和急需的停車場專案，以及經國務院批准、情況特殊的國家重大專案的資本金比例可比規定比例再適當減低。三是獨立審貸。金融機構要按照國家有關規定和風險可控、商業可持續原則獨立審貸，切實防範金融風險。

此次廈門的郵輪母港專案有豐富的資源，臨近濱海，又是郵輪樞紐中心，規模大、價值高，或許正是招商地產把廈門首個商業項目落址在遊輪母港的原因。
觀點地產網 作為有碼頭經營資質的開發商，招商地產對於國際郵輪母港這一塊極具開發前景的區域，仍然樂此不疲。

9月11日，通過網上招拍掛方式，深圳招商遠航投資有限公司聯合廈門國際郵輪母港集團有限公司，以43.7億元競得廈門湖裡區郵輪母港片區南側的“2015G15”地塊。

該地塊土地面積約16.33萬平米，建築面積79.4萬平米，為辦公、商業、酒店及文化40年綜合商住用地，起拍價43.7億元。

這是招商地產進駐廈門的第一個商業項目。招商此前在廈門都是以住宅專案為主，目前在售專案有三個，分別為招商卡達凱斯、保利招商海上五月花以及招商雍華府；在建的只有萊頓小鎮一個項目。

廈門業內人士林敏泉在接受觀點地產新媒體採訪時表示，此次廈門的郵輪母港專案有豐富的資源，臨近濱海，又是郵輪樞紐中心，規模大、價值高，或許正是招商地產把廈門首個商業項目落址在遊輪母港的原因。

資料顯示，位於廈門自貿區兩岸貿易中心核心區內的廈門國際郵輪母港，是核心區近期收儲、建設的重點，工程預計於2020年基本建成。

據瞭解，郵輪母港第一期開發面積70萬平米，包含郵輪碼頭4個泊位、客運聯檢大樓、酒店群、郵輪旅遊集散中心、遊樂中心、商業中心以及郵輪商務配套區，建成後將成為東南國際航運郵輪中心的CBD。

北起海滄大橋的廈門國際郵輪母港項目，南至筼簹湖入海口，西臨東渡碼頭岸線，東接東渡路，核心區占地面積約47.1萬平米。依託本島主幹道東渡路，往北可達高崎國際機場、園博苑等，往南可至鼓浪嶼、環島路等旅遊資源，交通便利。

而湖裡區郵輪母港片區隸屬于金鼎社區，居住總人口1萬人。該片區此後將陸續推出建築面積100多萬平米的地塊，主打行政、商業及酒店等方面，是建設廈門國際港口風景旅遊城市的重要環節，擬打造成世界一流的郵輪母港及廈門休閒旅遊勝地和兩岸文化交流的重要平臺。

除了天然的地理優勢外，業內人士對觀點地產新媒體表示，招商地產在遊輪母港的開發經驗也為其帶來了利好。

事實上，招商地產於2011年就開發過位於深圳蛇口太子灣國際郵輪母港的綜合開發用地。有消息稱，包含運動員公寓、購物中心、辦公樓、酒店式公寓、碼頭等的太子灣郵輪母港項目，可“為近3萬人提供就業崗位，構建‘碼頭消費圈’，推動‘郵輪經濟’和相關產業的發展。”

據悉，太子灣片區也是內地遊客經深圳至香港迪士尼及澳門的最佳通道之一，加上大型郵輪帶來的旅客流量，這部分人流每年預計會增加180萬人次，而深圳相對香港較低的消費水準，可以使這部分旅客形成在深圳住宿、迪士尼遊玩的消費模式。

“買房難”話題，一直以來都困擾中低收入群體。而目前，一項專門的住房儲蓄貸款的推廣，有望使困難群眾買房難的問題得到部分的解決，幫助人們逐步實現“居者有其屋”的夢想。

什么是住房儲蓄貸款？據嘉豐瑞德研究總監William介紹，住房儲蓄貸款是銀行的一個貸款品種，是購房者為獲得銀行貸款需預先向銀行進行儲蓄的貸款模式，它可以解決那些沒有參加公積金或公積金余額較少，且商業貸款額不足，但自己也有少量的剩余資金的準購房者的購房問題。

據William介紹，住房儲蓄貸款最早是起源於英國，目前歐洲各國對住房儲蓄貸款的運用較為普遍，比如在德國，大約每3個成年人中就有1人已履行住房儲蓄貸款合同。而在國內，住房儲蓄貸款目前仍處於起步和探索階段。

住房儲蓄貸款與其他貸款的區別，一般來說，住房儲蓄貸款更有目的性和強制性，用途只能用於購房，不能作他用。其次，住房儲蓄的時間也較長。還有就是住房儲蓄貸款的穩定性好，儲蓄利率固定，對於借款人來說，可以有效地規避今後的利率風險。

此外，住房儲蓄相對於其他住房貸款方式相比，公益性更強，其定位主要是面向政府需要保障的人群，如中低收入者和社會夾心層的剛需住房需求。按照目前的制度設計，住房儲蓄存款利率有0.5%、1%和2.5%三欄，對應貸款利率分別為3.3%、3.7%和4.9%，貸款利率遠低於商業貸款利率，且利率固定不變。而商業住房貸款，5年以上利率為5.15%；不過住房貸款的利率比公積金貸款的利率要稍高一些，公積金貸款利率5年以上為3.25%。但總體而言，住房儲蓄貸款利率仍處於偏低水平。但對那些沒有參加公積金或公積金積累額度較少的人群，住房儲蓄貸款仍是個不錯的選擇，畢竟公積金目前的覆蓋范圍還是有限的，只在國家機關、國企、集體企業、外企、私企、事業單位等單位供職才有住房公積金。

此外，住房儲蓄貸款還有望獲得一些政府的補貼，例如銀行在發放個人住房貸款時，再適當降低利息，貼息給購房貸款者，政府再對參加住房專項儲蓄的給予一定的額度獎勵，例如存一貸五，即存1萬元可以貸到5萬元，這就提高了中低收入者的購房能力，較好的解決了資金困難主要問題。例如某先生需要購置總價25萬元的房，但手中只有5萬元，且無公積金，那他可將5萬元存入住房專項儲蓄，則可按存1貸5的規定貸到25萬元，那么其購房資金即可順利解決。未來，準購房者的信用記錄越好，越有利於獲得較高的額度貸款。

指出，住房儲蓄貸款的作用不止在於幫助普通資金困難者積累住房消費資金，也能讓其獲得提升自身信用的機會。目前，住房儲蓄貸款已被納入國家多層次的住房政策體系，未來將可能與商業貸款、公積金貸款一道，形成住房貸款的三大融資方式。

另據最新的媒體報導，住房儲蓄貸款制度今年有望在天津和重慶試點的基礎上向全國推廣。

機構來源：嘉豐瑞德

樓市吹淡風，近期熱賣的市區蚊型新盤爆撻訂潮，單計9月首半個月已有約30宗撻訂個案，屬今年最多的一個月，市區蚊型盤佔近八成，其中主打迷你戶的九龍建業（00034）旗下紅磡環海．東岸昨更有11伙撻訂，創7月股災後單一樓盤撻訂單位新高。業界人士認為，股市波動令買家置業計劃被打亂，相信撻訂情況屬短期現象，樓市出現恐慌性拋售機會不大。

環海單日殺訂11伙

環海．東岸為近年市區最大規模的蚊型新盤，提供1008伙，實用面積由194至375方呎，主打開放式及一房單位，發展商九建以首期5%即上車作招徠，本月初開售單日賣出逾300伙，投資者佔逾40%，炒味甚濃，項目網頁昨顯示，有11伙於簽訂臨時買賣合約後交易再未有進展，即買家撻訂離場，合計遭發展商殺訂254.9萬元。

撻訂單位包括全盤最平、折實296.6萬元的開放式單位；而獲買家一口氣購入的1b座低層2伙亦未有完成交易，涉額1179.7萬元，為項目最大宗撻訂個案。

九建市務及銷售部總經理楊聰永說，該11宗撻訂個案只佔售出單位約3%，比例不算高，屬正常情況，該批單位隨即以原價重推，其中6伙已獲買家承接，相信撻訂只屬個別買家財務情況而作出的決定，亦對明日發售的新一輪單位銷情影響不大。他續稱，項目明日發售共242伙，截至昨天傍晚已錄逾1000張入票，當中認購兩伙的買家逾100組，該集團對銷售有信心。市場消息指出，有個別買家因轉購其他單位，現行《一手銷售條例》下須以撻訂形式處理。

至於日前出現5宗撻訂的長實地產（01113）旗下將軍澳峻瀅II，發展商投資董事郭子威亦稱，撻訂單位加價1%至3%發售，對發展商而言並無壞處，相信撻訂僅屬個別買家財務決定，不會成為趨勢。嘉里發展執行董事朱葉培亦相信大多是買家個人決定，未來私樓供應充足，樓市將平穩發展。

市區蚊型新盤上月底開始掀搶客戰，環海．東岸錄11伙撻訂，創股災後單一樓盤新高，令本月新盤撻訂個案增至約30宗，同類型項目包括黃大仙鑽嶺、筲箕灣柏匯及佐敦匯萃等也分別錄得2至5宗撻訂，令市區蚊型盤撻訂個案佔整體近80%。若統計近月推售的5個細價樓盤，自7月股災以來則共有25伙撻訂。

學者：股災打亂部署

對於新盤撻訂個案增加，資深投資者陳清白認為是發展商推出高成數按揭，吸引準買家入市所致；另一投資者鄭躬洪則指近期股市波動，令部分人擔心後市，但只屬極少數，由於利率料短期不會大升，相信今年內樓市不會大幅調整。

中大全球經濟及金融研究所常務所長莊太量認為，股市波動令一些準買家套股買樓的計劃被打亂，部分買家可能實力有限，因按揭等問題而放棄買樓，惟估計近日撻訂情況屬短期現象，並指新盤建築成本高，發展商難以減價沽貨，或透過增加優惠和二按安排來吸引準買家。

新盤接連有撻訂個案，二手亦屢現低市價成交，惟中原集團創辦人施永青說，香港小業主按揭借貸比例不多，大多自用或出租，炒賣並不多，相信市場出現恐慌性拋售的機會不高。

中信里昂：樓價兩年跌15%
本港樓市轉淡，大行相繼預測下半年住宅樓價將會下跌，摩根士丹利早前發表報告，預期今年底樓價將較9月初回落5%。中信里昂證券地產研究部主管王艷相信樓市將調整，未來兩年樓價最多可跌15%，並認為各項負面因素已經齊集，「唔明點解要買樓」。

第四季料回落2%

上半年本港樓價進一步上升8%，但住宅供應持續增加，加上去年建築工程量較2004年高位增長17%，土地供應量也創10年新高。王艷表示，目前部分一手單位價格已貼近二手樓價，預料第四季樓價至少下跌2%，全年樓價升幅將介乎8%至10%，估計明年樓價將最多下跌10%，主要由於細價樓價格下跌，而且情況持續，2017年最多或再跌5%。

王艷預期，美國加息對本港樓市影響不大，各國貨幣貶值的環境下，美息上調幅度不會大，加息主要造成心理影響。至於內地經濟急速放緩，對市場有直接影響，加上企業收入減少引發裁員潮，市民擔心供款能力不足，置業意欲降低，且樓宇供應續增，對樓市構成壓力。樓價雖不會急跌30%，但無疑正進入緩慢下行周期，相信二手樓價將受一手樓市拖累而下跌。

內地樓市方面，王艷認為，未來5至10年將維持放緩，但因人民幣貶值及信貸環境寬鬆，實體市場情況穩定，估計今年內地整體樓價上升5.2%，其中供應較少的一線城市樓價升幅達12%，二三線城市分別升6%及2%。

她又說，地產市場對內地經濟舉足輕重，內地政府為穩定樓價，推出政策救市是自然之舉，相信將繼續減息及提供更好的信貸環境。因應美元強勢，內房企業加速進行境外債務贖回，但要取得批准發行境內債並不容易，人民幣貶值長遠對發展商構成風險。

凱捷顧問公司和加拿大皇家銀行昨天公布《2015年亞太財富報告》，顯示本港富豪對房地產投資意欲有所減退，今年第一季房地產投資佔其整體投資組合的比重，較去年同期跌2.7個百分點至18.7%。投資組合中比例最高的是現金，達23.6%；其次是股票，佔23.1%，按年增0.7個百分點，固定收益佔21.1%，按年增3.1個百分點，其餘屬另類投資。

加拿大皇家銀行財富管理董事總經理楊焜善分析，市場一直預視美國會加息，加上特區政府各種針對樓市的政策，樓價卻依然處於高位，令資金流向海外市場，料投資房地產的比率未來或再下跌。

2015年第一季香港富豪持有的海外資產高達56.2%，為全亞太區之冠，亦遠超全球平均比率的36.2%。他指出，海外市場投資所佔比例高，有利於對沖亞洲區貨幣貶值及地區性的風險，亦受惠於去年外圍股市造好，帶動財富顯著增加。

偏好持有現金股票

經濟放緩且前景不明朗，香港富豪偏好持有現金和股票，楊焜善認為本地投資者見慣風浪，會等待機會再靈活改變策略，雖然港股過去數月有較大波動，但他預測市場漸趨穩定，中長線有望反彈。

2014年香港富裕人數和財富值分別有11.2%和13.1%的增幅，達13.8萬人和7093億（美元．下同）。亞太區超越北美，成為富裕人數最多地區，增長8.5%至470萬人；財富增加11.4%至15.8萬億元。中國富豪數目去年升17.5%至89萬人，財富增19.3%至4.5萬億元。

是次調查於去年進行，檢視澳洲、中國、香港和印度等18個市場，其中富豪的定義是至少擁有100萬元可投資資產的人士，當中並不包括主要住宅物業、收藏品、消費品以及耐用消費品。


RBC 調 查 ： 港 富 裕 人 口 約 十 四 萬
星島日報

　　凱捷顧問公司和加拿大皇家銀行公布《2015年亞太財富報告》，發現本港於2014年擁有逾100萬美元資產的富豪達13.82萬人，按年升11.2%；財富規模則升13.1%，至約7093億美元（約54971萬億港元）。RBC財富管理董事總經理楊焜善稱，雖然近期股市波動，但本港富豪懂得海外投資，亦估計港股中長?會有反彈，料今年本港富豪人數及財富規模仍能保持高增長。

　　面對全球經濟不明朗，本港富豪亦改變了投資組合。該報告發現，現金成為本港富裕人士持有比重最高的資產類別，佔資產比例增至23.6%，其次為股票，佔23.1%，房地產比重則下跌2.7個百分點，至18.7%。

楊焜善稱，本港富裕人士偏好持有現金，因經濟前景不明朗，同時投資者可靈活改變投資策略。對於本港富豪減持房地產，楊焜善認為，富豪相信本港樓價已接近高位，同時美國加息預期和金管局對樓市的降溫措施，令富豪將目光轉向海外市場或其他資產，估計未來房產比重或繼續下跌。

　　該報告訪問全球5100多位富豪，分布於北美、歐亞等23個主要財富市場。該報告指，2014年亞太區富豪升8.5%，至470萬人，已超越北美成為富豪人數最多的地區，亞太區財富增加11.4%至15.8兆美元，料年底前成為全球富豪財富最多的地區。楊焜善稱，儘管近期亞太區貨幣兌美元貶值，但該區富豪亦偏好投資海外以分散風險，相信他們的身家不會因貶值而大幅縮水。

二手轉淡 棄賣為租增

二手樓市近日交投大減，有業主為求賣樓不惜低於市價沽貨，情況蔓延至二手租務市場。其中，新入伙的荃灣環宇海灣一個4房單位，大幅減價9000元，以每月2.1萬元租出，較市價低近三成。有業界人士認為，新盤陸續入伙，以及業主為免買家大幅壓價，轉為出租單位令租盤增加，預期住宅租金將會受壓，至年底料有3%至5%跌幅。

4房間隔月租2.1萬

利嘉閣地產分區經理譚健偉表示，環宇海灣1座低層F室，實用面積914方呎，4房套房間隔，以2.1萬元獲承租，呎租23元。據悉，原業主2個月前以3萬元放租，但一直無人接洽，因急需離港工作，決定減價9000元，成交價較市價低近三成。

業主去年以996萬元購入單位，以成交價計算，回報僅2.5厘。資料顯示，同類單位近期的成交租金較高，以屋苑2座中層F室為例，實用面積912方呎，4房套房間隔，月初以每月2.9萬元租出。今次成交，較月初的成交價低近28%。代理補充，環宇海灣本月暫錄約20宗成交，平均呎租約31元。屋苑提供約60個租盤，入場費1.6萬元起。

其他新入伙的屋苑亦錄得低市價租務個案。中原地產副區域營業經理許永生表示，深水埗丰滙1座中層B室，實用面積711方呎，3房套房間隔，以2.2萬元租出，呎租30.9元。目前屋苑平均呎租約35元，以成交價計算，較市價低約11.7%。代理表示，租客喜歡屋苑樓齡新，加上位於市區，交通方便，加上單位租金較同區「四小龍」同類單位約2.8萬元為低，決定承租單位。

該屋苑最高呎租的單位，屬於3座高層C室，實用面積362方呎，1房間隔，在本月初以1.68萬元租出，折合呎租46.4元，今次成交較屋苑最高紀錄大幅低約33.4%。目前丰滙有超過60個放盤，1房戶租金約1.45萬元起，3房戶則約2.3萬元。

第一城低層租9800元

指標屋苑方面，沙田第一城再錄得月租低於一萬元的個案。美聯物業助理區域經理黃錦瀚透露，沙田第一城46座低層D室，實用面積304方呎，以9800元租出，呎租32.2元。

業主於8月初開價1.1萬元，最終減價1200元將單位出租，減幅10.9%。目前沙田第一城租盤叫價1萬起，但黃錦瀚表示，業主普遍願意議價，幅度約5%。若市況持續冷淡，相信未來的減價幅度會增加。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，目前租盤減價個案，集中於中小型單位，不少業主避免單位丟空而願意減價，減幅由半成至一成不等。另外，多個新盤入伙在即，加上為免賣樓時準買家壓價，業主將單位轉賣為租，均增加租盤供應，預料整體住宅租金將回軟，至年底料有3至5%跌幅。

逾3成料短期開售 主攻中小型單位

政府預期私樓供應大增，元朗屬於其中一個重鎮，未來數年陸續將有1.6萬伙私樓供應，佔總供應量接近兩成，當中有望在短期內推售的亦佔逾5,000伙，主攻中小型單位。

發展局局長陳茂波近日提醒，樓市情況已起了根本變化，未來3至4年私樓供應達8.5萬伙。

本報統計顯示，當中元朗區最為集中，涉及18樓盤，共提供1.6萬伙私樓，相當於整體供應量約18.8%，當中7成項目更是主打中小型單位，粗略估計涉及逾萬伙供應，有望紓緩未來上車需求。

世宙最快本月推 逾半上車盤

元朗不少私樓供應將會以樓花形式在短期推出，有望1年內推售的項目就有10個，涉約5,041伙，當中長實（01113）「限呎盤」世宙最快本月推出，將提供1,129伙，超過一半屬於兩房上車盤。

此外，新地（00016）旗下峻巒第1A至C期（涉1,027伙）則取得入伙紙，估計發展商會加快部署推售，而同系主打1房、2房戶的Grand YOHO Development第1期（涉1,114伙）亦有望年內推售。單是上述3大新盤混戰，已涉及3,270伙。

至於嘉華（00173）及信置（00083）合作的西鐵朗屏站（北）項目，雖然最快2018年才入伙，但日前已申請預售樓花，最快第四季推售。

8中大型樓盤 定價料趨保守

同時，區內新盤不少屬中大型項目，規模達1,000伙以上大型項目有8個，預計發展商為求貨如輪轉，競爭會較激烈，定價亦趨向保守。元朗市中心YOHO Town二手實用平均呎價近期介乎1.26萬至1.36萬元，而朗屏站一帶的尚豪庭則約1.1萬元。

除了逾萬伙私樓供應湧現外，政府在區內亦有兩個居屋項目，除了已推售的宏富苑（涉229伙），鄰毗天水圍西鐵站屏欣苑亦有望在今年底或明年初推售，涉及2,409伙，將會是近年規模最大的資助房屋項目，將對同區上車盤市場構成衝擊。

至於區內土地供應方面，賣地計劃內仍有一幅凹頭住宅地皮可以在短期推出，額外增加520伙供應。此外，山貝河東路一幅面積約15萬平方呎用地亦將會改劃，粗略估計可提供逾1,000伙。

短期供應趨增的同時，政府亦視元朗區為中長期土地供應來源之一，在區內擴展洪水橋、元朗南及錦田南3大發展區，合共提供11.9萬伙，佔10年房屋供應藍圖的四分一，可見元朗區將成為未來數年新盤供應重鎮。

新地頻投地 鞏固住宅王國

在政府積極發展元朗區的同時，新地（00016）亦重注部署該區，除了連續投得4幅區內用地、涉及近7,500伙外，還已加快區內農地改劃申請，涉及近萬伙供應。

石湖圍項目規模 如1/3嘉湖

作為元朗區大地主的新地，現時在區內擁有多達17個發展中的項目。新地除了上月以93.2億元投得西鐵元朗站項目外，過去一年亦先後投得天水圍第112及115區限量地，以及輕鐵天榮站項目，合共涉及7,388伙，進一步鞏固區內住宅王國。

同時，多年來在區內密密收購農地的新地，近期亦陸續將多個項目申請改劃，涉及9,886伙，當中以與置地合作的牛潭尾石湖圍項目規模最大，將會興建28幢住宅，提供多達5,941伙，規模相當於三分一個嘉湖山莊。

此外，新世界（00017）亦是另一個在元朗有不少項目的發展商，包括龍田村2期、唐人新村3及4期等多個項目，早前亦申請將屏山永寧村1幅面積綠化地帶改劃成住宅發展，涉及1,100伙。

至於恆地（00012）則在區內擁有南生圍項目，計劃發展26幢分層住宅及140幢洋房，提供約2,531伙。

在港鐵（00066）加快推地下，今年首8個月補地價金額累積逾250億元，較去年同期大增2.5倍，當中會德豐投得將軍澳日出康城7期項目，已於上月完成38.9億元補地價。

康城7期補價38.9億

地政總署公布，屬於日出康城第7期的康城路1號C1地盤剛於7月底完成補地價，涉及金額約38.88億元，以總樓面約123.5萬平方呎計算，樓面呎價約3,147元，屬於區內地價新高，最主要因項目的商場部分拉高整體地價水平。

項目在今年5月展開招標，並且在6月由會德豐投得，將會興建兩幢住宅，提供1,250伙，以及一個48萬平方呎商場。當時港鐵批出項目時，提出出資49.8億元作為回購商場部分的費用，並按發展商提出住宅銷售分紅條款。

此外，由長實地產（01113）等發展的日出康城3期緻藍天，即康城路1號E地盤，亦剛完成約51.68億元的補地價。

據了解，有關補地價只作技術性修訂，項目早於08年已經完37億元補地價，樓面呎價2,410元。

康城3期補價51.7億

隨着康城7期亦完成補地價，根據地政總署資料顯示，今年首8個月累積錄得補地價金額約254億元，較去年同期的72.5億元，大幅增加2.5倍，最主要因港鐵加快推地，多幅大型地皮完成補地價所致。

事實上，單是今年完成補地價的日出康城5至7期項目，已經合共涉及近93億元補地價，預計將於今月底截標的康城8期順利批出後，也會在年內完成29.5億元補地價，進一步推高今年度的補地價金額。

根據土地註冊處數據，8月份全港共錄120宗商廈買賣登記，較7月份的195宗減少38%，為今年以來的新低，並較今年首8個月的每月平均近161宗少約25%。

利嘉閣（工商舖）地產商業部高級營業董事何紹榮表示，8月份逾億元大額商廈買賣登記宗數持續顯著回落，由7月份的6宗減少至兩宗，實際上期內大額成交並不止兩宗，惟由於當中幾宗交易未能趕及登記，故拉低相關數字，而整體合約總值亦由7月份的43.51億元，急挫55%至19.53億元。