潤泰創新（9945）累計前8月營收58.94億元、年減30％，總經理李志宏昨在法說會表示，下半年可認列建案有「萬花園」、「松濤苑」部分售出戶，另外則是南港、松山車站BOT案租金收入，礙於房市景氣不佳，潤泰新今年不推出新案。

南港松山車站滿租

潤泰新營建事業部分，待推住宅案有17案，可售面積約6萬7780坪，包括因海砂屋重建的潤泰雙子星案。李志宏指出，此案預計10月可拆除完畢，該案潤泰新可售僅有3層樓，估計即便完銷，全案還可能倒賠1~2億元；微風廣場旁的敦化段案，預計明年第1季可取得建照，將採邊建邊售；內湖捷11聯開案，現正與北市府談分戶，估計明年可銷售。
而商業不動產在南港、松山兩車站租賃狀況俱佳，南港案滿租，松山車站商場及旅館滿租、辦公室出租率有94%，今年僅有下半年租金認列，待明年全年租金認列，潤泰新表現將如虎添翼。

其他轉投資事業如高鑫零售，在中國開設的綜合性大賣場，以每年新開立近50家的速度，躍居市場領導地位；南山人壽市佔率穩居前3，對潤泰新表現，給予相當後盾。


逆勢操作 潤泰新銀彈獵地
聯合報

潤泰創新（9945）昨天舉行法說會，潤泰新總經理李志弘表示，目前房市景氣低迷，對潤泰新反而是購地好時機，潤泰新將備妥銀彈，有機會就出手。

潤泰新目前市值約470億元，去年合併營收123億元，今年上半年營收僅40.48億元，年減幅高達36.48%，主因上半年是營建本業空窗期，但受惠於南山人壽上半年大賺，潤泰新認列23.87億元，加上高鑫零售挹注，及其他轉投資公司獲利，潤泰新上半年EPS約2.72元，優於去年同期2.01元。

法人預估，潤泰新今年營建收入有機會上看45億元，將較去年成長2倍，以完全膨脹股本139.28億元估算，EPS貢獻度將達0.9元。而潤泰新明年營建本業將是入帳高峰期，內湖「捷11」聯開案「內湖讚」，市場預估該案總銷金額50億元；已完銷、總銷12億元的汐止「明峰」，最快明年第2季可交屋入帳。

商用不動產也是潤泰新近期重點。李志弘表示，今年起南港、松山兩個車站BOT案，開始提供穩定貢獻，往後幾年，商用不動產的營收貢獻度和轉投資效益會明顯浮現。

李志弘表示，房市景氣低迷，反而是建商進場出手好時機，一般評估，從買地、完工、回收大約需5年，剛好是景氣循環時間；潤泰新也將備妥銀彈因應。

和往年相比，2015年鬼月表現特別淒涼，根據房仲業者統計，2015年農曆7月成交量大幅萎縮，與農曆6月相比，全國萎縮量達25.1％，為近5年萎縮幅度最大的一年，其中各行政區表現全盤皆墨，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，雖然鬼月在工商社會中影響變小，不少購屋人認為只要避開鬼月入厝，問題都不大，但從統計中還是可以發現，整體市況越爛，鬼月影響的負面影響會讓交易更雪上加霜。

綜觀主要都會，可以發現到新北萎縮37.4％最多，桃園萎縮30.7％緊追在後，和過去認知鬼月在南部發酵較為明顯的情況大不相同，反觀被視為保守派的台南市，反而相較於其他縣市堅穩，僅量縮14.3％，徐佳馨指出，新北與桃園處在市場盤整期，加上不少區域賣壓沉重，在預期價格修正的狀況下，自然不願意出手，也讓交易更雪上加霜。

綜觀未來，徐佳馨分析，鬼月剛過，預估買氣雖會好轉，但在價格預期修正的心態下，許多買方寧可先沉住氣，靜待屋主降價，也不願意貿然出手，從產品類型來看，類似北市拆除的違建，或是工業住宅等高風險產品，以及投資客換約屋等類型，將成為首波降價物件，購屋人可以多方規劃，伺機進場。

近日房市交易一片低迷，建商大老都忍不住跳出來，提出救房市的五帖藥方，希望政府能夠幫忙提振房市景氣，卻慘遭財經與房產專家們打臉，認為建商說了這麼多都是衝著「打房」而來，真正要做的還不如「降價取量」。

根據聯合報報導，台中市不動產開發公會理事長魏嘉銘於日前提出救房市五大建議，包括中央應對「選擇性信用管制」全面解禁、提高對首購族和換屋族貸款成數、導正「產置海外、債留台灣」的現象、重新考量合理持有稅基的問題、以及暫緩今年度土地公告現值調升，希望政府藉由這些措施，挽救低迷的房市。

針對這五帖藥方，房產專家Sway在東森新聞台《57新聞王》節目中怒批：「業者貪吃的嘴臉在這五帖藥裡看得非常的清楚！」，他認為不論是哪一帖藥，都是鼓勵投資客繼續炒作房市，尤其是提高首購族和換屋族貸款成數這一條，更是鼓勵連沒錢的人都一起來炒作。

財經專家盧燕俐則認為，拯救房市既快又有效的方式只有一個，就是「降價取量」。她在節目中表示建商提出的這五大建議裡面，只有「提高首購貸款成數」這一條與民眾購屋權利相關，其他的四條似乎只是說出建商心理的期望，對民眾來說意義不大，只有房價下降，民眾才會有想要購屋的慾望，成交量也才會增加。

對此，好房網雜誌社長倪子仁也在節目中再次強調：「沒有賣不掉的房子、只有賣不掉的價格」，因此「降價換成交量」，的確才是最簡單有效的「救市」良方。
好房網雜誌社長倪子仁表示，只有降價換成交量，才是最有效的良方。

房市雖然持續下跌，但民眾想要在台北市買房還是一大難題，據統計，台北市民若要購買30坪方屋，要先存到900萬的自備款，並且不吃不喝23.5年才有可能完成。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，5年前央行實施選擇性信用貸款，銀行開始限制貸款，房貸利率普遍偏高，是降低民眾買房意願的主因。

以雙北市而言，購買一間總價1935萬元的30坪房屋，需要900萬的自備款，如果一個家庭以可支配所得的30%來做儲存自備款，那麼台北市和新北市分別要不吃不喝23.5及14.6年才能達成目標，想買屋的民眾，依然望塵莫及。

根據中國時報，台中市不動產開發公會理事長魏嘉銘也極力呼籲央行要盡快解除選擇性信用貸款，他表示，限制貸款不僅讓買氣無法提升，也因為貸款成數不足，增加了許多購屋糾紛。

上個月央行也曾經針對桃園及新北地區的選擇性信用管制稍微放寬，此舉也引來部分學者批評，政治大學地政系教授張金鶚就曾在聯合報投書痛批，這是政府一面打房，一方面鼓勵有錢人炒房的兩面手法，對民眾買房並無幫助。

受到央行政策性緊縮住宅貸款，銀行端也採取降低房屋鑑價、嚴格審查貸款，以減輕未來房價下修的壓力衝擊，如此之下，不僅持有多屋的投資客難貸款，連一般自住客要買房也更困難了！根據財團法人金融聯徵中心大數據資料統計，全台7大都會區的實質核貸成數僅5至6成，其中台北市平均核貸成數為5成3，為7都最低，台南市6成9， 則是核貸最高的區域。

永慶房產集團結合財團法人金融聯徵中心大數據資料及集團成交資料發現，全台7大都會區平均購屋利率已經告別1字頭，平均都要2.03％起跳，其中賣壓最大的桃園市平均貸款利率居冠，為2.15％，其次是新竹縣市的2.13％。

銀行不僅上調利率，在鑑價與實際核貸成數都有明顯緊縮。其中，台北市銀行估值為成交價的88％，實際核貸成數僅有成交價的53％，換句話說，成交總價1000萬元的房產，銀行只會鑑價880萬元，最後核貸金額僅530萬元。

不僅台北市，新北市實價核貸成數為58％、桃園市67％、新竹市56％、台中市57％、台南市69％、高雄市65％。統計數據也發現，在銀行緊縮貸款之下，民眾購屋自備款驟增，台北市今年購屋較2009年平均自備款增加376萬元，增幅70％，南部地區的台南增幅達439％、高雄增幅109％。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋指出，目前雙北市自備款、貸款負擔均高，房價缺乏漲價動能，下修趨勢不變，若政府適度鬆綁貸款限制，有助增加買方進場意願，也可加速議價、擴大成交。

案量1359億年減46% 6豪宅勇敢進場

房市冷清
房市冷颼颼，傳統房市檔期928推案量大減，市調單位統計北台灣案量，推案量僅約1359億元，較去年928檔歷史新高量2526億元，減少約46%。其中，北北桃地區共有6豪宅案逆勢進場，銷售狀況將成房市指標。

根據《好房網》調研中心調查，今年北台灣928檔推案量（自9月1日至10月30日）為1359億元，較去年928檔歷史新高量2526億元，減少46.2%。而豪宅市場即使近期銷況欠佳、去化不易，但北北桃928檔仍有6個豪宅建案推出，總案量約570億元，佔整體推案量約42%。

現買盤多自住族群
台北市方面，由大陸建設投資興建的信義計劃區案「琢白」，規劃140及260坪產品，總銷約200億元，大陸建設預計第3季進場，但負責銷售的慕樺廣告指出，此案結構體至28樓，現有開放部分客戶預約參觀，但正式公開時間應在明年總統大選完後，單價應不會觸及3字頭。

新北市新店則有｢寶徠華城」及｢吉美君品」2豪宅案，君品案均價每坪75萬元，屬區域高價，另外，總樓層41層將成為林口第一高樓的｢森聯摩天41」也將登場。而桃園市桃園區近期熱度持續增溫的中路重劃區，中悅建設亦一次推出總價3000萬元起跳的｢中悅中央公園」及｢中悅學府公園」2豪宅案，再探房市水溫。

《住展》雜誌企研室經理何世昌指出，帳面上雖有6豪宅案進場，但多數僅是銷售人員進駐，未正式對外公開，「現買盤以首購、一般換屋的自住族群為主，豪宅的買氣較鈍。若房貸上限管制鬆綁後，或選後外部干擾降低，豪宅案公開意願較高。」
上市建商包括遠雄（5522）、華固（2548）、太子（2511）及國泰建設（2501）928檔期皆推出新案，華固建設位於土城的新案「華固新代田」選在此時進場，該公司總經理洪嘉昇透露，公司時程規劃，與928檔期無關，單價區間約在45~55萬元間，為吸引首購客進場，打出首付66萬元起即可購入2房，目前看屋人多為鄰里區域民眾。

建商應先去化餘屋

《好房網》雜誌社長倪子仁表示，今年928檔的推案量，較去年同期少近5成並非壞事一樁。他強調，建商應該先將手頭上的餘屋去化掉，再推預售案，現階段強推案，如果房價沒有讓利讓購屋者有感，成交市況不會樂觀，未來房市呈個案表現，｢減量經營、降價換成交」才是王道。

打房影響，今年豪宅市場低迷，據最新實價揭露，雙北億元豪宅交易12件，北市住宅最高總價、單價皆為松山區慶城街「文華苑」，6月交易的10樓豪宅總價達5.8億元，分拆車位後，每坪約205.4萬元，買方為歐企投資股份有限公司。

全國不動產北部資深經理林于欣分析，歐企董事長郭文宗原本即住戶，今年在重稅打房下又買1戶，代表豪宅屬少數高階資產人士收藏品。相較去年12月的8樓交易總價5億9160萬元，分拆車位單價209.5萬元，還跌2%，但總價超過5億元仍是亮點。

永慶房產集團研究發產中心經理黃舒衛分析，交易稅、囤房稅、豪宅稅等稅賦大增，估今年豪宅續低迷，即使央行放寬豪宅貸款成數至6成，激勵效果也不大。

觀光熱潮帶動，北市透天店面交易熱度不減，最新實價揭露，站前商圈的懷寧街及永康商圈的信義路二段，分別有總價2.5億及2.9億的整棟透天交易，總計今年共計有6筆億元以上透天店面實價交易。

另外在住宅方面，「文華苑」10樓最新揭露單價205.4萬，較前次揭露的8樓單價209.9萬小跌0.2％；「華固松疆」揭露預售價格，高低樓層單價價差高達53.4萬。

內政部昨(16)日公布最新一批實價資訊，北市熱門商圈在光觀人潮帶動下，透天店面不畏房市急凍，交易仍顯熱絡，其中，今年5月，站前商圈懷寧街1?30號，有1間整棟透天店面，建坪110.49坪、地坪36.9坪，以總價2.5億元售出，買方為松杰不動產管理顧問公司。

今年6月，永康商圈信義路二段上，成交一筆4層樓透天店面，總價高達2.9億；今年3月，寧夏夜市附近的寧夏路上，也有透天店面成交約1.4億元。至於陸客觀光概念的士林夜市，士東路的214巷今年出現2筆透天店面的交易紀錄，包括2月成交總價近2.9億元，6月成交約1.36億的2間透天店面；不過，今年以來透天成交最高價落在饒河街的透天店面，成交總價高達3.6億元。

根據實價揭露資料顯示，台北市熱門觀光商圈陸續傳出億元透天店面的高價交易個案，最新包括永康商圈的信義路二段上，成交一筆4層樓總價高達2.9億元的交易案，另外站前商圈的懷寧街也有整棟的透天出售，總成交高達2.5億元，另外包括饒河街夜市、寧夏夜市、士林夜市等，2015年也都有億元透店的成交紀錄，觀光商機仍在持續發酵中。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，雖然透天店面屋齡普遍老舊，但北市熱門觀光商圈的舊透天店面，因為租金收益高，即使是屋齡4、50年的老舊透天，仍可維持相當高的身價，如信義路二段上的透天店面，本身位於熱門的永康商圈，雖然不是人潮較多的南側，但一旁緊鄰著透天與空地，研判投資人應該也著眼於未來的土地開發的整合需求，一方面店面出租也可以有租金收入補貼房貸支出。

曾敬德指出，高價的透天交易還包括有懷寧街的透天店面，成交總價高達2.5億元，另外像是近年快速興起的寧夏夜市，寧夏路上也有透天店面成交約1.4億元，不過2015年以來透天成交最高價的，還是饒河街的透天店面，成交總價高達3.6億元，曾敬德表示，饒河街夜市國際觀光客數量多，加上松山捷運線的開通與松山車站地下有眾多的停車位，交通機能相當方便，搭配五分埔的逛街人潮，饒河街夜市的店面身價也相當看俏。

至於陸客觀光概念的士林夜市，士東路的214巷2015年出現兩筆透天店面的交易紀錄，包括2015年2月成交將近2.9億元，2015年6月成交約1.36億元的透天店面，顯見投資人仍相當看好士林夜市的觀光商機，在一片房市不景氣聲浪中，熱門商圈的透天店面含金量高，似乎不受景氣波動影響。

為提供民眾更多實價登錄資訊以作為買賣房屋交易參考，新北市板橋地政事務所每月均整理板橋區及土城區成交行情分布圖，並公布在該所網站實價登錄專區，讓民眾得以輕鬆掌握交易熱絡區域及交易行情等資訊。

板橋地政事務所主任莊月桂表示，板橋區2015年第2季對外提供查詢之買賣實價登錄案件共計1,558件，較上季增加613件，增加幅度為64.87％。其中新板特定區計有20件，均價63.8萬元/坪，與上季持平；住宅區房地案件計500件，均價45.6萬元/坪，較上季微幅上漲；商業區房地案件計60件，均價44.8萬元/坪，與上季持平。板橋區因生活機能完善，區內商圈成 熟完整使房價抗跌力強，區域房市呈現穩定發展。

土城區2015年第2季對外提供查詢之買賣實價登錄案件共計477件，較上季增加65件，增加幅度為15.78％。其中住宅區房地案件計242件，均價34.5萬元/坪，與上季持平；商業區房地案件計30件，均價36.3萬元/坪，與上季持平；工業區房地案件計13件，均價28.7萬元/坪，較上季微幅下跌，因工業區交易件數少，本季 有交易行情較低的承天路公寓移轉，致均價呈現微幅下跌。土城區因生活機能日漸完善，興建中的土城醫院及已動工的土城暫緩發展區等因素，使區域房市價格呈現穩定。整體而言，本季房地成交價格與上季持平。

莊主任提醒，本所網站不動產資訊專區亦提供轄區重大工程、整體開發計畫、地價動態、轄區買賣件數、建使照統計量及頂埔捷運站周邊住宅區成交行情等多元豐富的參考資訊，歡迎民眾多加利用。

桃園市長鄭文燦2015年9月15日主持觀音區「新市政說明會」時表示，桃園升格後要做的公共建設和社會福利很多，目前桃園市財政相對穩健，但大型建設逐步啟動後一定會增加必要預算支出，盡快確定各項建設計畫，市府並持續秉持「要建設不要吵架」、「每個人的故鄉都要照顧」的精神，分區、分期、切入重點面向，持續改善觀音區建設和生活品質，吸引年輕人留在觀音、愛上觀音。

鄭文燦表示，桃園是全台灣人口成長最快的城市，觀音身為北部地區最大的工業區，也擁有最大的電廠，建設不能落後，他強調，未來觀音的整體建設將主要著重在交通、教育及社會福利改善三大面向。

在交通方面，未來將規劃從高鐵青埔站直通觀音工業區的道路，機場捷運通車後，也會規劃在機場捷運A15大園站增設循環公車接駁，讓觀音居民到機場捷運更加方便。另外，觀音區的鄉道相當多，「路平」必須分段、分年施工，並以10年以上未養護、道路坑洞多的路段優先。

在教育及社會福利面向，現有的「生育津貼」、「育兒津貼」等都要延續，未來幼兒園建置、「一區一親子館」、營養午餐免費、提高觀音地區學校素質等也要加強。未來「桃園科技工業園區」進駐的公司將提供更多的就業機會，市府要讓觀音地區的生活水準盡快趕上，也要補足過去的建設缺口，希望讓觀音更好、吸引年輕人定居觀音。

鄭文燦也提及，從2015學年度開始，桃園市內實施「弱勢家庭營養早餐免費」及「天天安心食材」兩項重要計畫，希望學子們都能夠吃到最好的在地食材。在觀音區，市府也特別和區公所完成協調，將於2016年1月1日起撥用大潭電廠回饋金來辦理觀音區國小學童營養午餐免費。

鄭文燦說，在老人福利方面，設有「65歲以上老人健保費補助」、「老人假牙全口4萬、半口2萬補助」，也提供「端午、中秋、春節三節敬老金2,500元、九九重陽加發2,000元」，以表對老人的敬意和照顧。除福利措施外，市府亦針對獨居老人或高血壓、糖尿病等慢性疾病，提供「一區一日照中心」及「醫療小管家」服務，提升老人照護品質，也方便市內老人到衛生局簽約的社區診所或藥局就近進行用藥諮詢。

鄭文燦強調，觀音地區幅員廣大，未來的公共建設可以分為觀音、新坡、草漯3區平衡規劃，方便民眾就近利用，在第一階段至少能夠達成「一區一建設」的目標，後續再慢慢增加。在觀音地區，目前觀音高中校舍二、三期工程已陸續興建，預定在2017年7月全部完工；在新坡地區，市府將重新檢討法令，持續推動新坡多功能綜合會館，預計將有老人會館、游泳池等設施，滿足觀音地區民眾的運動需求；在草漯地區，則將在草漯國小興建多功能活動中心，同時也提供草漯里及草新里居民使用，另外，草漯地區都市計畫市地重劃也已完成第2期重劃案，將來會完成公設點交，讓草漯地區生活機能更方便。

在地方建設及水利工程部分，鄭文燦表示，觀音區內富林溪、大堀溪等溪流整治由水務局統籌安排，分處依序整治或做生態景觀工程。此外，市區雨水下水道系統計畫也已核定，預計要在2016年全數完工。

鄭文燦也表示，市府針對大潭電廠規劃的基本立場為，必須朝向「觀塘港」，不能只有液化瓦斯接收站，要讓這裡可以發展成綜合港、帶動地方發展，這部分經濟部也已帶回地方意見進行研議當中。

至於66號道路橋下辦理撥用問題，鄭文燦表示，目前區公所已有幾項提案，將在2015年編入預算，包括在坑尾里設置活動中心、停車場及運動設施；藍埔里設置籃球場；三和里設置籃球場、停車場及運動設施等，總共預計編列1,500萬元預算。另外，由於觀音地區尚缺乏現代化的殯葬設施，觀音區公所也會與地方協調後，規劃在大堀第六公墓設置納骨塔。

在觀光休閒建設方面，鄭文燦說，觀音最大特色是擁有蓮花池和蓮花農場，觀音地區的石觀音像、白沙岬燈塔等也都有悠久歷史，市府會和交通部觀光局協調，交由市府觀旅局主責管理，自甘泉寺到白沙岬燈塔一帶沿途重建，包括神像重建及地標設置等工作，展現觀音地區觀光特色。市府也規劃在觀音設置休閒農業區，未來除了蓮花季傳統活動，也可整合休閒農場、結合觀音自行車系統，發展觀音濱海走廊的「綠色旅遊」。

另外，2015年的義民文化祭是由觀音擔任總爐主，2016年雖然回到平鎮，觀音地區仍會舉辦大型活動，以展現觀音地區休閒農場、濱海遊憩區、自行車道等特色，並將舉辦大型音樂晚會，吸引更多人來這裡騎單車、遊玩濱海。

鄭文燦也熱情邀請與會的居民來參加2016在高鐵桃園青埔站區舉辦的臺灣燈會「金猴獻桃」，雖然機場捷運來不及通車，還是要盡力辦好，市府已經妥善規劃埔心機場、中路重劃區等地作為停車使用，希望大家2016年2月26日到3月6日，都來青埔站賞燈逗熱鬧。

近日市場傳出，全球知名頂級飯店品牌Four Seasons Group四季飯店集團，將進駐北市信義計畫區A25地上權土地；而根據調查，開發率逾9成的信義計畫區將在2018年，完成區內三大超級豪宅及南山廣場，屆時開發程度幾乎飽和，區內「天際線」也將為之改觀。

估計在2017至2018年，信義計畫區大型商用不動產、豪宅等開發案幾乎都告底定，屆時將進入另一階段。商用不動產部分，除四季飯店可能進駐A25之外，南山人壽的「台北南山廣場」也將完成並開幕啟用。

至於頂級豪宅案，包括大陸建設和桓邦建設、厚生公司合作開發的B7案「琢白」、冠德建設興雅BCF案、中工「陶朱隱園」等也可望陸續完工。

另外，信義路五段101大樓對面的富創建設D3豪宅案，去年底市場傳出已對外向大型建商兜售，有意整個案子「盤」給其他建商，目前開發進度不明朗。至於信義路五段和松仁路口的寶豐隆興業的D5豪宅案，則尚未規畫完成。

其中，「琢白」確定在2016年第2季開賣，桓邦建設董事長、慕樺廣告董事長李幹樂昨（16）日表示，「琢白」豪宅大案接待中心已完成，選舉過後兩岸關係比較明朗化，政策面應該不會再壞下去，屆時房地產市場會逐漸穩定。另冠德興雅BCF預計11月完工，同樣預計2016年第2季開賣。

商用不動產超級大案「台北南山廣場」預計於2017年第2季完工，樓高為45樓，結合辦公樓、商場、景觀餐廳及藝文空間共計48層，總樓地板面積達4萬9,800坪，可望成為台北市頂級辦公大樓的未來新標竿。

房市買氣急凍，台中市三大地產相關公會理事長，昨（16）日聯手籲請政府「救房市」！台中市不動產開發公會理事長魏嘉銘指出，許多建商已取得建照，卻面臨該不該蓋房子的掙扎，預估台中市約有200件類似建案、總銷金額約2,000億元，相當於台中市一年的推案量。因此建議政府，自今年起取得的建築執照「應得以展延工期2年」，別讓房市雪上加霜。

魏嘉銘表示，「房地產市場已被妖魔化，好像景氣不好、全都是房地產的錯！」面對房市買氣低迷，房子蓋好了賣不掉、超額供給將讓房市更加嚴峻，建議政府比照金融風暴與921地震時的做法，展延建築執照2年的建造工期，有效期限從4年延長到6年，以減輕建商的開工壓力。

台中市建築經營協會理事長、身兼台中市不動產開發公會副理事長的林正昇表示，很多民眾因對房地合一新制不了解，不敢進場購屋，都在期待房子大降價，但面對公告土地現值調漲、容積限縮、獎勵停車位取消等不利因素，造成建築成本高漲，「房子要如何降價？」

中華民國不動產仲介公會聯合會理事長、身兼台中市不動產開發公會市場資訊委員會主委的林正雄表示，明年上路的房地合一新制，對於促進不動產業穩健發展有正面效應，可惜財政部並未加以宣導。為此，台中市不動產公會將於9月19日舉辦「房地合一座談會＆房屋聯合銷售活動」。

京城建設（2524）展現氣魄危機入市，昨（16）日以每坪89.9萬元、總價3.05億元標下高雄河堤社區339坪土地，這也是京城今年首度購地，由於溢價率達28.29%，有助維繫京城逾萬坪土地資產價值。

京城建設經理周敬恆表示，昨天得標的土地位於三民區73期市地重劃區內，正對河堤國小第一排，已經請建築師規劃，將興建首購自用住宅，總銷金額約10億元，採先建後售，最快2018年完工銷售。

周敬恆指出，重劃區土地推案，大環境相對優良，加上河堤國小是明星學區，吸引許多家長進駐，相對提高自住需求，前景看好。而依容積率與建蔽率的土地使用強度分析，每建坪土地成本約9萬元，加上營建成本9萬元，概約每坪總成本20萬元計，未來幾年後售價25萬至26萬元是合理基礎。

市場人士指出，京城建設是高雄最大建商，也擁有最多土地存貨，初估公司加上大股東在手土地，至少2.5萬坪以上。昨天京城以溢價近三成的水平搶進300坪建地，由於總價僅3億餘元，但是可以將土地價值適度墊高，維擊京城集團在手土地資產的價值，頗具一石二鳥的效益，高超的土地操作手法受到業界注目。

高雄市政府昨（16）日標售土地，最受矚目的美術館區近40億精華地，一如市場預期因無人投標而流標，是為「一哀」；而中都重劃區3筆土地各有一個標封，理應揮出全壘打，結果有2標因投標人未蓋印章而造成廢標，是為「一嘆」；至於「一喜」則是河堤社區土地有4家建商搶標，最後由京城建設溢價28％得標。

高雄地政局長黃進雄昨日在記者會上宣佈，今年第3季開發區土地標售計有17標封參與投標，共標出6標6筆土地，合計標售金額4.78億元、脫標率約30％，「市場氣氛如此，大家度小月」。

他說，唯一可惜的是中都重劃區3筆小面積土地，雖有1筆商二用地以1.11億餘元脫標，每坪脫標價約98萬元，高出底價約40％，但另2筆因標單內應加蓋投標人印章的標單，卻因未蓋章造成廢標，真的很可惜。

至於第73期市地重劃區，1筆位於河堤社區的住五土地，因擁有河堤水岸綠帶、公園、廣場、學校及圖書館等自然生態及文化藝術，生活機能完善，因而吸引京城和其它3家建設公司競標；該標最後由京城以每坪89.9萬元、溢價28％得標，比第2名的每坪82.87萬元高出8.48％。

至於最受矚目的美術館特住五的土地3,853.98坪，底價38.98億元，因無人投標而流標，「這跟多數業者事前猜測差不多」，建築業者說，也間接印證「現在房市還是空頭進行式」。

台灣房屋高雄美術館加盟店長許財福表示，這次標售的土地在美術館特區的北邊，周邊生活機能還在發展階段，而現在美術館特區建商推案漸冷，多數預售屋已降價至每坪24萬到25萬元，這次標售土地總價過高，依單價推算未來推案價在27萬元到28萬之間，對建商來說較不具吸引力。

經濟發達地區的恩格爾係數低，與其他地區相比食品對物價形成的壓力有限，但由於房價上升導致房租上漲等居住因素，對物價上漲形成了較為突出的壓力。

地方的經濟增速與物價上漲出現了背離。

21世紀宏觀研究院發現，今年上半年經濟增速在全國排名靠後的北京、上海，8月居民消費物價（CPI）漲幅在全國靠前，其中上海為2.8%，排名第二；北京為2.6%，排名第三。

但其他經濟增速靠後的省份，如黑龍江、山西，實際物價漲幅卻並不高，均為1.2%，在31個省、市、自治區中也排名居末。

再反觀另一些經濟增速較快的地區，如重慶上半年以11%的經濟增速位列全國第一，但是8月CPI漲幅只有1.8%，還不到全國2%的平均水準。

由此可見，物價上漲壓力較大的地區，往往不是經濟最快的地區，也不是經濟最慢的地區，而是經濟最發達，增速相對平穩的京滬等一線城市。21世紀宏觀研究院認為，這與各地的物價上漲主要壓力源差異有關。經濟發達地區的恩格爾係數低，與其他地區相比食品對物價形成的壓力有限，但由於房價上升導致房租上漲等居住因素，對物價上漲形成了較為突出的壓力。

經濟低位元運行地區物價差異大

根據國家統計局公佈的數位，今年8月全國省級行政區物價漲幅最高的是青海，漲幅為2.9%，接近於3%的年度目標；最低的是海南，僅有0.9%。

從經濟增速上來看，上述兩地上半年實際經濟增速都處於中下游，其中海南經濟增速在全國倒數第11名（增速為7.6%），青海為倒數第15名（增速為7.9%）。

為什麼同樣是經濟增長較慢的地區，物價漲幅卻高低不一呢？

21世紀宏觀研究院認為，這與食品、住房消費支出占居民全部消費權重有關。

與沿海發達的京滬地區不一樣，海南的房價處於下跌狀態，其中居住價格7月為-3%，成為拉低物價的因素。此外，海南交通與通訊價格也是負增長（-3.6%），也拉動了物價下跌。至於食品，7月僅僅上升了2.2%，甚至低於發達城市。加上海南食品消費占整個消費支出的比例只有30%左右。

但是青海則相反。該地CPI的8大類都在上升，其中食品上升幅度不大，但是食品占CPI權重大，目前在37.5%左右，比北京的食品占CPI權重28.2%要高近10個百分點。

食品因素占整個CPI權重，其實與食品消費占整個消費支出的比例正相關，即恩格爾係數。一般來說，恩格爾係數低於30%為最富裕；30%-40%為富裕；40%-50%為小康水準；50%-60%為勉強度日；60%以上為絕對貧困。

青海相對而言，恩格爾係數較高。而很多看似經濟放慢的地區，比如貴州、山西、黑龍江、遼寧，其實恩格爾係數並不高，內蒙古甚至低於30%，山西2014年恩格爾係數甚至只有32.4%。這表明，這些資源地區儘管經濟放慢，但是當地早已積累了大量的財富。

這就可以解釋為什麼同為經濟放慢的地區，物價漲幅卻分化明顯。如果恩格爾係數很低，即使食品價格上升快，物價也難以快速上升；反之，如果一地恩格爾係數很高，即便食品價格上升幅度小，也會引起大的物價上漲，青海就是案例。

發達地區居住價格上漲壓力大

有意思的是，同為經濟中低速地區，上海、北京8月份的物價漲幅沖在了全國前列，分列第二和第三。再比如深圳，8月物價已經達到了適度通脹3%的邊緣。

其根本原因在於，這些地區物價漲幅形成機制與其他地區有差別，對於發達城市而言，目前引起物價上漲的因素除了食品外，房租等形成的居住價格上漲壓力更大。

以北京為例，8月該市CPI水準同比上漲2.6%。其中食品價格同比上漲2.9%，影響CPI總水準同比上漲約0.82個百分點。此外，8月居住價格同比上漲3.7%，根據21世紀宏觀經濟研究院測算，居住因素拉動CPI約0.85個百分點，超過了食品因素。

更具體而言，北京9月住房租金上漲5.0%，建房及裝修材料價格上漲1.0%。


類似的情況在上海、深圳也存在。比如上海7月物價漲幅為2.6%，其中食品、居住價格分別上漲了3.5%、5.1%，根據21世紀宏觀研究院測算，上述兩項分別對CPI貢獻是1.15%、1.17%，其中居住因素貢獻最大。

深圳8月居住類價格對CPI的貢獻，也在直追食品。8月，深圳居住類、食品類價格分別上升5.1%、5.3%，分別影響CPI約1.42、1.12個百分點。其中8月租房租金大漲12.1%。

21世紀宏觀研究院認為，對於北上深而言，這些地區需要進一步控制房價和房租上漲，才能避免物價從低水準進入到通脹階段。對於落後地區而言，需要儘快增加居民收入，降低恩格爾係數，物價才不會有大的持續上升動力。

9月13日，杭州，天氣陣雨。佳兆業西溪璞園現場，工地上全無動工跡象，風雨過處，一片蕭瑟。據瞭解，這一項目停工已超過半年。

自從上海金融中心專案傳出即將被拍賣的消息後，西溪璞園的業主們自發組織了一場與開發商的會面，得到的回復是：還在與信託（債權人）商談，11月份是關鍵節點。

佳兆業華東地區各專案已進入與信託談判的關鍵時期。21世紀經濟報導記者獲得的一份有關杭州佳兆業地產專案的會議記錄顯示，目前杭州佳兆業旗下已交房的項目佳兆業玖瓏山正在與銀行、信託方面協商解除抵押，慢則10月底、快則9月底可談妥。按照杭州佳兆業公司的說法，如果沒有大問題，產權歸屬證明可以在12月底辦好。而來自杭州佳兆業西溪璞園的銷售人員則回饋，項目正在退定和進行公積金貸款重新辦理。由於銷售合同上的交房日期是2017年3月，儘管目前專案仍停工，但佳兆業並沒有違約。

此外，近期佳兆業大股東通過家族信託持有的股權被分別交還郭氏三兄弟，也被業內人士視為或許郭氏在籌謀資金注入機會。走在復活路上的佳兆業，正在試圖通過各方斡旋儘快走出泥淖。

或籌謀資金注入

一紙股權持有方式變更公告，令佳兆業自救脫險再現曙光。

港交所最新權益披露資料顯示，佳兆業郭氏兄弟通過家族信託瑞信信託（Credit Suisse trust limited）持有的25.29億股股份，在9月8日以每股1.56港元被悉數沽出。該價格與佳兆業停牌前的股價一致。

瑞信信託自2008年起便代表郭氏兄弟持有佳兆業股權，信託受益人為佳兆業主席郭英成，及其兄弟郭俊偉、郭英智。股權變更後，郭英成持有佳兆業16.42%股份，郭英智持有16.41%，郭俊偉原本持有的16.42%股份則轉給了郭曉群。

佳兆業相關負責人在接受媒體求證時表示，此次股權變動只是由信託公司持有改為以股東個人名義持有，並無股權出售計畫。

有業內人士分析，由於郭氏兄弟依然無法返回內地，政治風險尚未完全解除，不排除接下來郭氏家族選擇出售部分股權以規避政治風險或為下一個接盤方鋪路。

而聯交所披露易資料顯示，在本次股權變動中，唯獨郭英成變動的原因是“訂立出售上市法團股份的合約”，則有可能是為郭英成個人再度出售股權而做準備。

克而瑞研究中心分析師蔡建林認為，從家族信託持股改為個人持股，除了有方便個人進行股權買賣操作的考慮，也有可能是為郭氏家族個人相關資產注入佳兆業做準備。而佳兆業正在重啟各地專案銷售，不到不得已，不會再考慮出售項目。因此為佳兆業注資成為救活佳兆業的相對有效手段。

另一名業內資深人士認為，最有可能被注入上市公司的，其一是股東的私人資金，其二是與股東有關聯的金融資產。

然而，唯一與佳兆業相關聯的金融公司——佳兆業股東之一郭俊偉持有的富昌金融集團目前情況並不樂觀。此前有報導稱，富昌金融正在將其所持有的“六號牌（證券融資）”交還香港證監會。且富昌融資所持的“可就機構融資提供意見”牌照已經被終止；富昌資產管理所持“證券交易”及“就證券提供意見”牌照也已被終止。

債權人談判未解

此前的9月10日，佳兆業發佈公告表示正在繼續與可換股債券及現有高息票據持有人進行商討，致力就公司境外債務重組達成一致同意。

在獲得新資金注入之前，佳兆業公司財務流動性仍然依靠銷售回款，佳兆業與信託的談判結果將對各地專案進展產生直接影響。

9月14日，一名此前購買了上海嘉定佳兆業城市廣場項目的業主劉亮接到了售樓部工作人員電話，稱可以辦理銀行按揭，需要準備前期材料等。根據銷售人員反映，該專案最新一期產品將在10月底正式開售。

佳兆業在上海的四個項目中，佳兆業城市廣場的庫存最為充足，此項目一旦重啟，將對佳兆業在華東區域市場的信心恢復起到決定性作用。

佳兆業一名內部人士對21世紀經濟報導記者透露，各地專案計畫今年還是會動工，但目前與信託公司的談判沒那麼快出結果，11月份將是關鍵時刻。如果到時候還談不攏，項目不能按時交付，則被拍賣的可能性將提高。

上述業內人士指出，不到不得已不會再出售專案，但僅僅項目恢復銷售並不能緩解佳兆業資金之渴。

據不完全統計，目前至少有超過30家金融機構已經申請佳兆業訴前財產保全、查封佳兆業資產，保全資產總額高達數百億元，遠遠超過其2014年中期業績報告披露的297億元借款總額。據佳兆業2014年中期報告顯示，有多筆債務在2015年償還，其中一年期的債務達到60億元，彼時其不受限制的現金為93.8億元。

一名接近愛建信託的人士告訴21世紀經濟報導記者，目前就信託延期支付而言，愛建與佳兆業仍沒有達成一致，但佳兆業方面表現出了積極部署資金安排。

配套決定市場健康程度，從目前看，雖然環北京的燕郊等區域，房價相比通州要低，但從配套看，完全無法與通州郊區相比。所以在燕郊等區域買房的客戶大部分都是投資和剛需。這導致市場一旦出現觀望，很可能就出現需求銳減。

“通州限購前，社區二手房的單價是23000元/平方米；限購後，社區二手房單價已經跌至18000元/平方米。”最近關注通州二手房市場的李文（化名）明顯感覺到了市場的變化。

通州限購後，受京津冀一體化概念影響，環北京樓市遭到熱炒。21世紀經濟報導記者統計發現，燕郊目前一手房最高單價已經高達2萬元/平方米，二手房單價普遍在1.2萬-1.6萬元/平方米左右。相比此前，普遍上漲了5000元/平方米。

受此影響，河北省政府開始規範樓市運行。在9月14日發佈的《關於促進河北省北京周邊地區房地產市場平穩健康發展的通知》（下稱《通知》）中指出，準確把握城市定位和功能佈局，把服從承接北京非首都功能疏解的需要放在首位。

通州樓市退潮

加強版限購“滿月”，通州區住宅成交開始由盛轉衰。

“6月-8月三個月，通州區純商品住宅成交屢創新高，並連續蟬聯北京行政區成交排行冠軍。但政策的‘特殊關照’很明顯令通州樓市遭遇了重創。”亞豪市場總監郭毅稱。

8月14日晚，北京市住房和城鄉建設委員會網站發出《關於加強通州區商品住房銷售管理的通知》，要求對京籍已擁有一套住房，但沒有在通州落戶滿3年，或近3年沒有在通州區繳納社保或個人所得稅的家庭，非京籍近3年沒有在通州區繳納社保或個人所得稅的家庭都不能在通州購房。

此舉被稱為加強版限購，而就在政策發佈當晚，通州區出現8盤集中入市，搶搭政策末班車現象。受到這部分需求集中釋放影響，限購之後的8月下半月通州區反而出現一個成交小高峰。根據亞豪機構統計，8月15-31日，通州區商品住宅（不含保障房與自住房）共實現成交1326套，占整體市場成交的比重高達25%。但在進入9月份後，一方面政策末班車效應已逐漸釋放完畢，另一方面也受到閱兵假期及限行等不可抗拒因素影響，成交開始出現快速下滑，9月1-14日通州商品住宅（不含保障房與自住房）僅實現成交396套，占比滑落至16%。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，“通州限購對於區域成交的影響，在9月份明顯表現出來，整體新建住宅市場成交將在6-8月連續3個月突破千套後，再次回到500套左右，市場成交進入量跌價穩階段。二手房市場的成交量也將明顯下調。每月通州二手房成交將下調到1000套以內。整體看，通州住宅市場受到限購的影響已經非常明顯，成交量暴跌五成，但目前通州的普通住宅庫存只有6000套，價格依然難以下調。”

三個月上漲6000元/平方米

通州限購後，毗鄰通州最近的環北京樓市尤其是燕郊樓市受到了明顯利好影響。燕郊房地產業內曾有不成文的規律，房價一直是通州房價的一半。而這一規律隨著通州限購已經被打破。

“現在沒房了。最近一次開盤均價是1.7萬元/平方米。北京市政府搬到通州後，通州副中心定位確立，燕郊更有優勢。現在又加上京唐城際高鐵和地鐵M6號東延這些確定因素，燕郊樓市利好很大。”燕郊一位樓盤銷售負責人告訴21世紀經濟報導記者。

“一手房單價最高的已經接近兩萬元，二手房單價也普遍漲至1.2萬-1.6萬元/平方米。只有燕郊和大廠交界處還有部分單價不到1萬元/平方米的房源。”該人士告訴記者，今年6月份，她所在的項目一期開盤價格是1.1萬元/平方米，而到9月，該專案開盤均價已經上漲至1.7萬元/平方米，最貴房源高達2萬元/平方米。目前項目只剩餘少量房源，開發商暫時還在觀望是否推盤。

“通州限購後，環北京房地產市場繼續被熱炒。對於北京行政職能遷入通州，目前來看主要利好改善還是在通州。但燕郊等區域房價漲幅最高，目前很多項目單價已經達到了1.8萬，相比去年漲幅接近100%。”張大偉稱。

受環北京樓市大漲影響，9月14日河北省住建廳、省國土資源廳聯合印發《關於促進河北省北京周邊地區房地產市場平穩健康發展的通知》。

其中，《通知》對商品房銷售行為提出要求，未取得商品房預售許可的開發專案，嚴禁任何形式的預售和廣告宣傳。完善新建商品房預（銷）售價格備案制度，嚴格執行商品房銷售明碼標價、一房一價。對企業自身原因造成土地閒置的，依法堅決查處。嚴厲打擊房地產經紀機構發佈虛假房源資訊誤導消費者等。

張大偉認為，配套決定市場健康程度，從目前看，雖然環北京的燕郊等區域，房價相比通州要低，但從配套看，完全無法與通州郊區相比。所以在燕郊等區域買房的客戶大部分都是投資和剛需。這導致市場一旦出現觀望，很可能就出現需求銳減。

張大偉續稱，通州依然處於待開發階段，能夠外溢的資源可能吸引力有限。未來5年內，通州區域的確有大量利好落地，但如果限購抑制了房價上漲，燕郊等區域根本無法支撐目前超過1.5萬單價的房價。目前環通州區域的購房者大部分是投資需求，按照過去經驗，燕郊對通州的價格比大約在1：2.5，而現在燕郊的價格已經超過1.6萬，這種情況下，如果通州價格平穩，燕郊市場可能會出現大量投資者離場。因此這些區域的購房者需要注意政策影響。

9月初至今，各地公積金新政紛紛湧出，為樓市“金九銀十”提前預熱。

日前，住建部、財政部與央行發佈通知稱，自9月1日起，調整住房公積金個人住房貸款購房最低首付款比例，擁有1套住房並已結清購房貸款公積金最低首付款比例由30%降低至20%。也就是說，公積金貸款買房不再區分是否首套，只要名下沒有房貸，最低首付均降到20%。

“住房公積金政策明顯轉為認貸不認房，這樣有利於樓市去庫存，尤其是二三線城市的庫存。”9月15日，智慧房圖合夥人查桀接受《華夏時報》記者採訪時表示，早在該政策出臺之前，全國多地就已開始調整公積金政策。

記者梳理發現，近兩個月以來，四川成都、河南、湖北武漢、深圳、上海、無錫、南昌、寧夏等近20個地區放寬了租住商品房和購房提取公積金的政策。

多地加碼助力“金九銀十”

作為扶持樓市的“主力軍”，公積金再次成為各地提振樓市的砝碼。

今年3月30日，公積金貸款政策調整，首次購房公積金貸款最低首付款比例為20%，對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委託貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%，時隔整5個月，該比例再次降至20%。

同時，各地也紛紛出臺了自己的政策。

哈爾濱住房公積金管理中心近日發佈消息稱，進入9月，其5年期（含）以下住房公積金貸款利率由3%下調至2.75%，5年期以上公積金貸款利率由3.5%下調至3.25%，據悉，這是今年以來哈爾濱市第三次下調公積金貸款利率；南京住房公積金管理中心發佈《南京市個人住房公積金貸款轉商業貼息貸款暫行辦法》，提出“公轉商貼息貸款”措施，而在此前揚州市也推出了這項措施；山東提出擴大公積金使用範圍，允許一次性提取職工夫妻雙方、父母、子女的住房公積金，公積金可以按家庭為單位進行提取。

據記者瞭解，截至目前，公積金貸款利率已降至歷史低位，首付比例也已降至2008年-2009年水準。

從資料上看，今年上半年，全國商品房成交面積同比增長3.9%，這是自2014年初開始連跌一年多之後，首次轉為上漲。同時，今年上半年全國商品房成交均價同比也增長5.9%，創2014年以來的新高，其中一線城市房價漲幅尤其明顯。

“這些政策的最終目的就是刺激樓市。”查桀強調，從年初開始，整個地產市場相對理性和穩定，不過隨著“金九銀十”的到來，近期股市的波動對地產市場影響不小，大量打算投資地產以及進行房屋置換的資金均被凍結在裡面，於是相關政策再次加碼。

9月15日，本報記者隨機走訪了北京幾家房屋仲介公司，銷售經理紛紛表示，新政實施以後，同期確實有所增長，而且9月份第二周的成交套數比第一周高出一倍多，但其中並不單純是公積金新政出臺的原因，跟目前樓市相對較低的價位也有關係。

“今年利好樓市的政策確實很多，但刺激作用在不斷減弱，對樓市的影響小於預期。”9月15日，某地產仲介一銷售經理梁曉倩對《華夏時報》記者說。

倒逼公積金盤活

隨著住房公積金新政的不斷推出，公積金本身的缺陷也越來越明顯。

“雖然住房公積金在支持住房消費的力度上一松再松，但實際上，住房公積金貸款的市場佔有率並不高，絕大多數人買房並非通過公積金貸款。”查桀表示，而那些趴在帳面上不動的公積金餘額，實際上每天都在貶值，這又製造了新的不公平。

根據住建部發佈的全國住房公積金2014年年度報告，住房公積金的市場佔有率為19.22%，即便是一線城市，住房公積金購房的市場佔有率也均在30%以下。比如，截止到2014年底，北京住房公積金個人住房貸款市場佔有率 25.8%，深圳為27.35%，上海是28.64%。

其實，公積金制度在設計之初，旨為解決中低收入階層的買房難問題，但是在實踐中發現，這個制度已嚴重跑偏，現有制度與中國社會經濟環境不匹配、設計不當、公平缺失、法律空白點多、管理混亂的弊端已經日益顯現。

“目前來看，公積金制度大部分是體制內的單位執行，體制外的民營企業執行的不多，或者基本都是按照最低標準進行繳納，這樣無形中拉大了不同類型企業員工之間的‘保障差距’，製造了新的不公。”9月15日，中國勞動學會薪酬專業委員會一專業人士接受《華夏時報》記者採訪時表示，公積金新政雖然不斷推出，但從執行情況來看，由於用途受限、提取困難等因素制約，全國依然有大量住房公積金處於“沉睡”狀態。




就在6月中旬，住房和城鄉建設部、財政部、中國人民銀行共同披露的《全國住房公積金2014年年度報告》顯示，截至2014年末，全國住房公積金繳存總額7.48萬億元，扣除提取後的繳存餘額為3.7萬億元。根據（《國務院關於修改<住房公積金管理條例>的決定》修訂）規定，住房公積金只能用於購買國債和存入銀行來獲取收益。

資料顯示，近十年，職工個人住房公積金帳戶加權平均存款利率僅不及2%，比同期平均CPI尚低1個左右的百分點，貶值問題突出。

“社保基金可進行投資，基本養老金也開始準備入市，那麼，住房公積金也同樣可以考慮投資或者轉向類似的商業銀行模式，以便盤活這部分資金。”查桀表示，現在社會融資成本較高，相關部門可考慮放開政策，讓公積金結餘資金在銀行間進行拆借，從而提高公積金收益，實現公積金的保值增值。

毋庸置疑，樓市利好政策的視窗期已經打開。

高端住宅項目等資本金比例下調5% 開發商資金鬆綁信號

9月14日，國務院下發《關於調整和完善固定資產投資專案資本金制度的通知》（下稱“《通知》”），要求房地產開發專案中的保障性住房和普通商品住房最低資本金比例維持20%不變，其他項目由30%調整為25%。

“《通知》中所說的其他項目主要是指高端住宅項目以及商業、產業項目等，對於開發商而言，降低資本金比例就意味著釋放一部分自有資金，這在目前房企融資成本不斷攀升的市場環境下，無疑是一個利好。”北京一位中型房企負責人對《華夏時報》記者表示。

“5%不是筆小數”

對於正準備投資高端住宅或商業地產專案的開發商而言，幸福似乎來得太意外。

“對我們企業來說，這5%雖然看上去不算多，但細算下來也不是一筆小數目，”在北京有高端住宅專案在售的房企行銷總監張科（化名）算了一筆賬，以一個總投資額為50億元的高端住宅項目為例，如果資本金比例降至25%，則意味著企業可支配資金增加了2.5億元。

“對於一個位於北京等一線城市的房地產項目來說，一般土地成本要占到專案總投資額的50%左右，建安成本大概占到20%-30%，財務成本現在基本在8%-10%，全部的管理費用現在算下來也就在5%左右，因此，釋放5%的資本金比例對我們來說也非常有意義。”張科告訴記者。

尤其是在北京、上海等一線城市，土地價格日益升高，不少住宅專案已被“豪宅化”。以北京為例，從8月31日到9月10日，北京土地市場在短短10天之內拍出3個地王，土地出讓金收入高達187億元，樓面地價均超過5萬元/平米。

“由於高端專案本身在投資上所需資金就遠遠超過普通住宅專案，且專案一般周轉較慢，銷售週期較長，因此對資金投入的需求更高。”張科告訴記者，因此，在市場預期尚不明朗的環境下，無論是一線城市還是二三線城市，高端項目都成了少數大房企的“勇敢者遊戲”，多數開發商則選擇了繼續觀望。

此外，受電商衝擊，寫字樓、商辦物業的開發投資銳減。近期，北京寫字樓市場上只有南城的興創國際中心、中航地產北京航空城入世招商。北京房協秘書長陳志在新國門商務區區域發展論壇上表示，現在北京的寫字樓、商辦物業市場已經飽和，不少商辦物業較為集中的區域都面臨招商難，只有部分熱點新興區域招商情況較好。

而今年前8個月的投資資料也印證了這一說法。

就在《通知》下發的前一天（9月13日），國家統計局公佈的資料顯示，2015年1-8月份，全國房地產開發投資增速僅為3.5%，比1-7月份回落0.8個百分點，連續第20個月呈下滑趨勢。而兩年前，房地產投資同比增速超過20%。

“房地產投資的持續下滑對宏觀經濟的拖累非常明顯。今年四季度，中央為保經濟增速仍需依賴房地產投資復蘇。”國務院發展研究中心一位負責人指出，降低資本金比例這一政策，很明顯就是在傳遞政策利好，刺激房地產投資，“從這一角度來說，政策的信號意義更重要。”

“降低資本金比例的政策是直接從投資埠減少了開發商的資金投入，這在房企庫存高企、現金流緊張的背景下顯得更為實際。”上述國務院發展研究中心負責人告訴記者，此前央行數次降息降准已令房企的融資成本大為降低，但開發商並不買帳，而是更傾向於將融資用於置換此前成本較高的負債，而非上馬新項目。

豪宅迎金九銀十？

從近期中央及地方出臺的政策看，都是以促進改善性需求為主要目標。

就在9月12日，北京市根據中央在9月初下發的相關檔，調整了公積金貸款購房的首付比例，擁有1套住房並已結清公積金貸款的，二套房公積金貸款最低首付款比例降至20%。而購買二套房的主要人群仍為改善型需求購房者。

“從目前的政策和市場環境來說，豪宅市場可以說進入了比較好的銷售週期，今年的金九銀十預計普通住宅的成色不足，而豪宅市場的銷售將實現放量。”亞豪機構市場總監郭毅表示。

亞豪機構提供的資料顯示，2015年9月，北京商品住宅市場預計將有近40個專案入市，其中包括使館壹號院等20個純新盤，以及包括龍湖西宸原著•玉府、萬科如園•大師作品1號等專案在內的14個老項目後期。此外，懋源•釣雲台、首開龍湖•天璞等純新豪宅項目也在9月份亮相蓄客。

“釣雲台項目主力戶型面積為170至260平方米，主要定位于面向高端市場的個性化需求，選擇在今年下半年入市主要也是基於市場預期向好。”懋源地產相關負責人表示。

首開龍湖•天璞專案行銷總監李亮則表示，近期貨幣信貸放鬆等利好政策，成為豪宅客群釋放購房需求的主要原因，加之“限外令”解禁，從外籍及港澳臺客群的購房特點來說，位於第三使館區的天璞項目則具有先天的位置優勢。

不過，儘管市場供應比之前有所增加，但面對眾多豪宅入市，業內人士也隱隱感到擔憂。

“看似金九銀十可期，市場有望繼續繁榮，但其實隱憂凸顯。”偉業我愛我家副總裁胡景暉表示，從目前看來，高端豪宅明顯不是主流改善型人群的購房目標，公積金貸款總額上限過低，使得降低首付對改善型購房支持力度極其有限。

實際上，此前據相關機構粗略統計，目前北京待售的單價超10萬元的豪宅專案已達到了2000套以上，計畫在2015年入市的則超過1000套。

“目前北京豪宅市場上的目標客群大多都集中在金融、互聯網行業的領軍人物，實際上目標客群範圍相對較小，如今眾多豪宅項目一齊入市，這必然會帶來項目之間的同質化競爭。”北京一豪宅專案行銷總監表示。

大陸官方為搶救房地產市場低迷買氣，住建部等6部會上個月解除長達10年的「限外令」，允許境外機構與個人在大陸可買自用商品房，商務部新聞發言人沈丹陽16日更說，取消外商投資房地產限制等相關規定在內的配套措施，近期會出爐。

大陸房地產「限外令」源於2006年，但今年大陸經濟面對下行壓力、房屋庫存增加、外資外流加劇等情況，解除「限外令」適當放寬對外資投資房地產和購房的限制，有其必要性，某種程度而言，政府也想讓房地產維持平穩發展。

沈丹陽說，今年以來，大陸房地產市場發生了巨大變化，總體而言整個市場呈現供過於求局面，因此要作出政策調整，而上個月住建部等6部會發布《關於調整房地產市場外資准入和管理有關政策的通知》，裡面有涉及4個重要內容。

沈丹陽解釋，一是要取消外商投資房地產企業的註冊資本額，占投資總額比例相關限制規定；二是當外商投資房地產企業，註冊資本額未全部繳付前，不得辦理境內、境外貸款與外匯結匯的規定將取消。

第三，取消境外機構在大陸境內設置的分支機構、代表機構，以及在境內工作、學習的境外個人，在大陸購房的限制；四是要進一步簡化行政程序，改進外資房地產管理工作。

沈丹陽指出，大陸商務部近期會與國家外匯管理局充分研究後，發布相關配套措施；業界人士認為，大陸解除限外令是「一石三鳥」利多，但對房地產供不應求的上海，和對供過於求的常州等地，會有不同的影響。

貴絕新界西北 區內加價封盤

樓市前景陰霾密布，惟發展商仍繼續以高價搶地，中資財團和新晉發展商出價更進取，屯門青山灣臨海住宅地昨天揭標，由中資保利置業（00119）以遠高於市場預期的17.3億元投得，每方呎樓面地價達1.51萬元，創屯門區以至新界西北區樓面地價新高，發展商預計，用地總投資額逾30億元。

保利投資30億建豪宅

新界西北區接連有高價地皮成交，昨天消息一出，隨即觸發區內二手業主封盤，代理預計，同區逾兩成業主將封盤，浪濤灣更有洋房即時加價400萬。

保利置業相關負責人回覆本報查詢時表示，用地暫時會以獨資形式發展，不排除與其他發展商合作，但目前未有明確的合作對象，看好該地皮主要由於位置靠海，自然資源比較罕有，預計連地價的總投資額逾30億元。

佔地逾8.8萬方呎的屯門青山公路－青山灣段用地，前臨新咖啡灣泳灘，總樓面約11.46萬方呎，市場估值上限約13.75億元，但保利置業結果以17.3億元的高價擊敗19個對手投得，繼去年投得啟德限量地後，再度增加本地土儲，每方呎樓面地價約1.51萬元。

該負責人表示，項目將以高檔產品為主，包括洋房和分層住宅，至於出價進取與否，則認為屬見仁見智，「大家計數，我哋都問過唔同顧問及估值師，有啲畀我哋的意見更進取。」

資料顯示，青山灣用地的樓面地價，已超越去年同區樂翠街用地所創的1.16萬元屯門區樓面地價紀錄，亦搶走尚嘉上月投得元朗牛潭尾用地時以樓面地價1.21萬元所造出的新界西北樓面地價高位寶座，將紀錄大幅推高約24.6%。用地「麵粉價」約1.51萬元，亦明顯較區內二手屋苑近期實用面積呎價約7600元至約1.05萬元「麵包價」高出一截。

事實上，保利置業並非首度高價搶地，該集團去年2月以39.23億元奪得啟德第1I區3號地盤，每方呎樓面地價達6530元，創啟德新高。而是次亦是屯門區連續第2幅地由中資投得，對上一幅為7月批出的掃管笏住宅地，由萬科置業（香港）以逾38.22億元投得，樓面地價約4541元。

落成後每呎料售3.2萬

理想城市集團企業估值部主管張聖典認為，中資要走向國際，香港是第一站，讓中資在法規、質量和項目設計等汲取經驗，加上香港也是對中資來說分散投資風險的理想地方，故吸引中資在港高價爭地。他估計，青山灣用地日後的住宅開售呎價須達3.2萬元，才可以獲得合理利潤。

由於地價創新高，即時刺激區內二手業主封盤及加價。美聯物業首席聯席區域經理吳鵬雄指出，料區內逾兩成業主會暫時封盤靜觀後市，亦有部分即場加價，例如星堤A街單號洋房，業主原叫價3000萬元，昨日已加價約7%，最新叫價3200萬元；浪濤灣臨海雙號屋，則加價400萬元，以6000萬元放售，以實用面積約2098方呎計，呎價約2.86萬元。

延坪道地被提司法覆核

另外，將在本周五截標的大窩坪延坪道住宅用地，近月已有地區人士就用地改劃提出司法覆核，有關注團體在截標前夕則再促請政府擱置招標。大窩坪居民關注組批評，城規會將用地改為住宅的過程有違公義。前地政署助理署長Allan Hay指出，賣地章程要求中標者要搬遷稀有生物，但現實上難以做到，最終中標者可能會違反生物多樣性公約；中大地理及地球資源管理系副教授姚松炎則稱，用地毗鄰大片斜坡的安全責任以及保育等要求都要由中標者負責，由於物業最終料會出售，有關責任最終可能會轉嫁小業主。

本港四大核心零售區，以銅鑼灣舖位租金災情最嚴重，世邦魏理仕表示，銅鑼灣舖位租金在今年上半年已急跌12%，為2003年沙士以來最勁，料全年下跌約20%，遠高於第二位中環的10%跌幅。

世邦魏理仕香港、澳門及台灣研究部主管陳錦平預計，銅鑼灣、中環、尖沙咀及旺角四大核心區舖租今年上半年下跌6%，全年跌幅料達15%。由於預期下半年跌幅將會加劇，所以相信本港的舖租已經見頂，未來2至3年會進入調整期，舖位呎租亦難以返回2000至3000元的高位。

中檔品牌伺機進駐

世邦魏理仕香港商舖服務部執行董事連志豪表示，因奢侈品牌或會減少分店數目以節省成本，為中檔次品牌提供進駐一線街舖的機會，近月亦有部分奢侈品牌棄租的舖位改由中檔次品牌承租，料一線街舖由中檔次零售租戶承租將成為趨勢。

另外，由英皇鐘錶珠寶（00887）承租約12年的銅鑼灣羅素街59至61號地下B1至B3號舖，傳出英皇鐘錶珠寶約滿後會放棄短租並遷出，記者昨天現場所見，該舖於營業時間已經落閘，並見舖位內有大量已封妥的紙箱，櫥窗亦空空如也，舖位門外亦有工人在視察環境，疑似準備清拆工作。英皇國際（00163）執行董事張炳強指出，該舖的租約於本月底完結，至於英皇鐘錶珠寶是否遷出，張炳強稱不便回應。

市場消息指出，跑馬地黃泥涌道翠谷樓地下2號舖，剛以3800萬元成交，建築面積1300方呎，呎價2.92萬元。據代理透露，原業主於本年7月於市場以意向價6000萬元放售，但市場反應冷淡，兩個月內劈價36.7%成交；市傳旺角勝利道凱旋居1樓1及2號舖位，建築面積3644方呎，由英皇集團主席楊受成之弟楊超成以2850萬元買入。

投資者憂美加息紛減價 二手樓恐添壓

加息逼近下，投資者紛減價沽貨。天水圍嘉湖山莊3房戶，造價跌穿400萬元關口，屬上月股災後首現；另粉嶺碧湖花園兩房戶，較銀行估價低逾50萬元沽出。

過去一年樓價急升的天水圍嘉湖山莊，在加息、新增供應及股市波動等多方面夾擊下，樓價明顯向下調整，供應較多的3房戶首當其衝，最新成交價更跌穿400萬元心理關口。

景湖居中層 392萬連租約沽

中原地產天水圍分區營業經理伍耀祖表示，嘉湖山莊景湖居7座中層C室，實用面積546平方呎，3房間隔，外望開揚山景，屬高質素單位，早前以438萬元連租約放盤，最終減價46萬元或11%，以392萬元沽出，平均呎價7,179元。原業主2011年以260萬元購入市，持貨4年多，帳面獲利132萬元，單位升值51%。

有代理指出，已有一段時間未聞有3房單位以低於400萬元沽出，故上述景湖居單位，屬8月下旬股災後，3房戶首見「3字頭」。雖然現市場上，未有叫價平過400萬元的3房單位，惟業主議價空間增，料3房戶造價會有壓力。

而本年景湖居同類單位每月平均造價，過去5個月穩企於400萬元以上水平，而最新單位以392萬元沽出，幾近重回本年初樓價水平。另根據兩間銀行網上估價系統顯示，對單位估值分別418萬元（中銀香港）及460萬元（滙豐），成交價較估價最多平68萬元或逾1成。

鯉景灣17按戶 平估價1成開拍

樓價逆轉下，有多按單位急求售。西灣河鯉景灣逸康閣連平台戶，業主早於1988年以約67萬元入市，由2008年起單位錄有17次按揭及借貸紀錄，最新按揭借貸金額高達650萬元。現單位將於下周二（9月22日）於環亞物業拍賣會上推出，單位實用面積467平方呎，開價608萬元，分別較銀行估價約685萬元至750萬元，平至少1成。

各區續錄投資者沽貨個案，例如粉嶺碧湖花園1座高層H室，實用面積397平方呎，剛以363萬元易手，呎價9,144元，屬於屋苑近半年來最平的呎價，低市價近10%，較銀行網上估值417萬元，低約54萬元。

粉嶺碧湖高層 低市價1成售

據了解，原業主為一名活躍於粉嶺區的小型投資者，現時仍持有兩個單位收租，上述單位原本叫價390萬元放盤，由於擔心加息影響中下價物業的前景，故急急減價沽貨。區內代理透露，原業主於2010年以150萬元購入，是易手帳面獲利213萬元，期內升值142%。

其次，灣仔嘉薈軒低層1室，實用面積645平方呎，屬於兩房間隔，業主原本叫價1,380萬元放盤，近期放盤態度轉趨急速，提供3%佣金予地產代理之餘，又大幅減價150萬元，以1,230萬元售出，較銀行昨日估價的1,566萬元低約22%。另荃灣怡景園1座低層B室，實用面積505平方呎，收租客以523萬元沽貨，呎價10,356元。

業界估計，美國有機會短期內加息，對於息口較敏感的投資者，紛紛減價沽貨，亦令二手樓價，加添下調壓力。

一手細碼盤熱賣，當中500平方呎或以下細戶佔總成交比例約41%，美聯物業（01200）料，此類單位成交今年可望突破4,200宗，創5年新高。

美聯綜合一手銷售網資料統計顯示，截至今年9月8日止，當中共41%已售單位為實用面積500平方呎以下（面積逾300至500平方呎的有2,502宗，佔32%；300平方呎或以下有721宗，佔9%），較去年全年同類單位的24%，已錄得17個百分點的升幅。

細碼新盤交投 料破4200宗

該行首席分析師劉嘉輝表示，細面積單位增多，除因為政府賣地的限量、限呎條款外，發展商因應市場需求增建該類單位，以致個別限量項目的建成數目更多於限量條款指定數目。他又補充，待批預售樓花數目已連升3個月至逾1.38萬伙，創27個月新高，當中不乏主打中小型單位項目，料比例有機會再升。近年多個樓盤提供單位面積少於200平方呎的開放式單位，劉氏稱，市場仍以一房及兩房單位為主流，估計本年500萬元以下的新盤成交可突破4,200宗，創5年新高。他又指，連日雖湧現多宗「撻訂」個案，或受到股市波動及加息等影響，比例尚不算高，呼籲買家考慮加息因素，入市前先預算首期及供款比率。

二手市場方面，本年首8個月註冊量約3.22萬宗，較去年同期（約3.17萬宗）微升約1.7%，不過樓價升幅近9%，為20年來升勢最大。劉嘉輝預料，一手熱賣，二手暫未有突破，本月交投量或跌破3,000宗。

新地（00016）等申請在元朗新田興建臨時邊境購物城，獲規劃署支持，有機會本周五城規會審議時獲通過，不過發展商除須提交多項評估報告，有機會要繳納租用官地的費用。

新地及恆地（00012）日前向城規會在新田、落馬洲邊境的一幅40萬平方呎，以貨櫃形式興建臨時購物城，涉及13萬平方呎樓面，並交由非牟利團體營運，並將於明日城規會審議。

城規會明審議

規劃署指，申請是希望提供臨時購物中心，從現有購物中心疏導部分內地遊客，又指申請旅遊事務專員不反對，並認為有助滿足旅客的購物需求，紓緩其他擠迫地區的壓力，所以認為可以容忍該臨時設施3年。

不過，據規劃署加入的附加條款，發展商須在6至9個月內提交多項消防、渠務的報告，並規定在指定時間內營業，而且建議部分，亦提醒發展商，購物城方案涉及部分政府土地，包括一幅以短期租約形式批出的臨時跨境交通服務站的用地，所以發展商須向地政總署申請，並有機會被徵收地價或費用。

另外，第一電業大廈位於上水寶運路21號，早前申請全幢改裝成食肆及商舖，亦獲規署不反對，料可獲通過。

此外，將於明日截標石硤尾大窩坪豪宅地，有關注團體大窩坪保護綠地行動質疑，標書加入司法覆核的負責條款，以及須承擔後方天然斜坡的條款並不尋常，質疑當局希望趁高價賣地。

　　備受市場矚目的石硤尾大窩坪住宅地明日截標，由於該地位處斜坡，加上需就地皮周圍進行評估及維修，有發展商直言地皮發展條件複雜，會增加建築成本，因此須清楚計算風險評估；不過，綜合業界估計，項目發展成本較高，加上投資規模大，財團入標會較為審慎，但在近期地價頻創新高下，亦有機會接近百億地價。

　　市區供應罕有，早前加插於本季推售的石硤尾大窩坪延坪道住宅地，為本季政府僅有推出的市區地皮，項目鄰近早前嘉里投得的筆架山地王及住宅帝景峰，預計建九百八十伙，賣地章程表示，中標財團需就地皮周圍，約二百二十萬方呎的山坡範圍進行岩土勘察工作，並進行一切所需的防護措施，令發展成本提高。

嘉里發展執行董事朱葉培表示，該地發展條件較為複雜，由於斜坡幅度不少，因此建築成本會較高，目前仍處於「計數」階段，未決定會否入標；新地副董事總經理雷霆表示，集團會研究入標。

　　嘉華國際（香港地產）總經理溫偉明表示，發展該地在技術上「有幾多困難」，而且很難預斜坡評估結果，因此未必能完全承擔風險；萬科（香港）業務部助理董事林力山表示，未決定會否入標，仍計數階段，但認為有關風險可反映在出價上；另一內房保利置業，其總經理助理蔡偉生指，有研究過該目，但認為很多條件都較為複雜，因此未必會入標。

　　萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文表示，由於該地涉及大面積斜坡保養，在建築上有一定難度，增加建築成本，加上投資規模大，料收約五份標書，都以中大型發展商為主，每呎樓面地價約一萬一千至一萬三千元，地價最高逾八十二億元。

　　但有市場人士指，昨日屯門清山灣段地以新高價批出，故不排除可帶動今次地皮造價，因此該地每呎估價達一萬五千元，地價約九十四億元；資料顯示，現時九龍地價新高為嘉里於今年初，就以樓面呎價二萬零五百三十四元投得的筆架山龍翔道地皮。

華爾街日報報導，澳洲政府擴大打擊非法投資房地產的行動，總值逾10億澳元（約7.13億美元）的近500戶房產受到調查，有更多外國買家被迫出售房產。

澳洲兩大城市雪梨和墨爾本，因富有的亞洲投資客大舉買進房產，導致近年來房價飆漲，澳洲民眾因越來越負擔不起房價而怨聲載道，令澳洲政府備感壓力。

澳洲財長霍基表示，政府已對全國5戶房產發出出售令，迫使來自新加坡、印尼、香港、英國和中國的屋主賣出房產。他說，儘管亞伯特總理被藤博爾取代，打擊非法投資房地產的行動將持續下去。

霍基指出：「上述房產的買進價格介於26.5萬至810萬澳元之間，這些外國買家不是未經澳洲外國投資評估委員會（FIRB）核准就買進成屋，就是雖然獲得核准，卻改變房產周遭環境，明顯違反法律。」

澳洲央行先前警告，澳洲房地產榮景已經失衡，可能對脆弱的經濟造成潛在危險。分析師越來越擔心澳洲可能陷入24年來首見的經濟衰退。

澳洲第2季GDP季增0.2%，年增2%，為4年來最低。澳洲央行預估，今年澳洲GDP成長率料達2.25%，若成長率低於2%，可能迫使澳洲央行降息。

霍基上個月受訪表示，中國股市動盪可能促使更多中國有錢買家為了避險，而大舉買進澳洲房產。

去年中國取代美國，成為澳洲最大海外投資來源國，投資金額達276億澳元，房地產投資金額占近半。

新浪美股訊 北京時間16日晚，美國房地建築商協會(NAHB)/富國銀行報告稱，美國房地建築商信心指數攀升至62，創2005年11月以來新高。此前接受MarketWatch調查的經濟學家平均預期該指數將為61。指數高於50則表明房地市場狀況良好。