六都928檔期推案量比一比，《住展》雜誌統計，新北市總銷金額440億元居冠、高雄市300億元居次，2都總推案量即佔六都總量逾半，觀察推案項目，則以2到3房產品為主，瞄準自住客市場。

高市300億元居次
《住展》雜誌企研室經理何世昌指出，今年全台928檔購屋旺季，推案呈現「北溫中冷南熱」的現象，總推案量近1500億元，整體表現不佳，「主因是百億級大案選擇延推，減量經營更是大台北建商共識，量能難以放大。」
其中，新北市總銷逾15億元以上的建案有11個，集中新店、三重、林口與五股等區，前2大案皆位在新店區，包括總銷80億元的「寶徠華城」、總銷30億元的「吉美君品」。

高雄市928檔總案量，衝到約300億元，較去年成長1倍以上，其中又以達麗建設「全民萬歲」，總銷金額達60億元最大；城揚建設一口氣推出3案，共約80億元量體。


自由時報
不敢再膨風 雙北928保守推案

怕嚇跑購屋民眾，928檔期多數建案開價不敢創新高，改走「平實風」，開價以區域已推新建案成交行情高一成內作標準，不過，受到總統大選及未來新上任總統的政策走向未定，雙北市百億大案均選擇延至大選結果確定後才要推出，導致合計推案金額下滑至617.5億元，較上季減少約8.84%。

百億大案延至選後

《住展》雜誌企研室經理何世昌表示，北台灣各縣市中，台北市與新北市的推案量能連袂下滑，北市、新北市推案金額各約177.5億、440億元，合計僅剩約600億元，主因是百億級大案多延到明年大選後公開，以減少外部干擾因素，因此量能難以放大。

但反觀桃園、新竹與宜蘭推案量都逆勢增加，其中桃園推案量高達287.8億元，不但超越北市，甚至較去年同期增加逾百億元。

根據《住展》雜誌統計，從9月第三週起到10月底止的928檔期，北台灣預估有84個建案會公開，合計總銷金額為1152億元，較去年同期實際推案量1203.87億元，微減51.87億元，減幅4.3%、還算溫和；至於各縣市的推案熱區，北市集中在內湖，新北市則在新店、三重、林口與五股，桃園主戰場在中路重劃區與中壢，新竹焦點為竹北。

推案北溫中冷南熱

今年全台928檔購屋旺季，推案呈現「北溫中冷南熱」的現象，六都928檔推案預估量約1491.3億元，台中推案金額約115億元，台南、高雄推案量則大舉攀高，預估量分別高達171、300億元，均較去年成長逾一倍。

何世昌指出，從上市櫃建商來觀察，推案信心較高、案量較多的是冠德、太子、聯上、達麗與華固。較特殊的是國泰，當台北建商外逃之際，國泰建設反向操作，在暌違三年後重新回到台北市推新案。

不過，此次928檔期雖仍有建案開天價，但比例已經趨少，大多數建案開價改走「平實風」，且坪數規劃越切越小，大台北地區小套房更進一步壓縮到10、11坪。至於今年928檔的產品類型，大多數是2到3房，此意味著建商已將推案重點放在自住民眾。

行政院長毛治國2015年9月17日在行政院會聽取內政部「國人關心的住宅議題分析說明」報告後表示，住宅問題是國人持續關心的議題，國人自有房屋比率高，對於老舊房屋，內政部營建署有耐震補強及加裝電梯的相應對策；此外，針對年輕世代的租(購)屋需求，營建署也有相對應的政策。請內政部賡續推動，並以活潑、淺顯易懂的方式讓國人了解住宅政策內容，中央及地方通力合作，共同達成政策目標。

內政部在行政院中報告說明要因應地上權住宅政策，盼年底能修《住宅法》。但內政部的報告又說，台、美、日平均買房年紀都是中老年人以上，年輕人若買不起，建議先租房為主。報告中指出，政府提供協助下，年輕人若仍買不起房子，建議先以租房為主，有能力負擔房價再考慮買房。且台灣、美國、日本平均買房年紀大都是中、老年以上，青年並非出社會後即有能力買房，大部份皆須靠父母贊助，「人的一生平均可能買(換)房3次，建議青年先從小坪數、郊區的住宅買起，循序漸進。」

營建署長許文龍說明，目前該政策的進度是產官學大致討論，下週會從立法草案內容開始研議。因地方政府跟學界、產業界都沒反對，目前表態有興趣的有桃園市，會加強與桃市府溝通，看要如何共同推動。但他也坦言，詳細的地點跟戶數尚未定調，還需要立法院支持，因屬於地上權的部份要立法，營建署希望在今年底提出政院版《住宅法》修法。

至於這項政策的目標，許文龍受訪時表示，目標很單純，現在雙北市要13年到17年左右不吃不喝才買得起房子，1個人的工作期限了不起40年，如此一來，沒人敢買房子，不然就是要「靠爸族」才能買，若家人贊助一半，馬上從16年變為8年不吃不喝，以世界潮流來看，8年還算可以。不過，若沒爸爸可以靠，許文龍說，就學新加坡的地上權住宅，不要買土地，像新加坡大概是5年不吃不喝就能買房，政府希望仿造這個模式，若立院也支持，就來推動此政策。

毛治國指出，除了社會住宅，營建署也規劃「青年生活住宅」，結合交通、產業、教育等生活機能，以青年人可以負擔的價格，設定地上權的方式，讓他們購買，這是封閉型的市場，與過去推出合宜住宅的模式，做出最大的修正，如果屋主將來要轉賣，只能賣給政府，以脫離房屋自由市場機制，將房價維持在一定的水準，讓願意持有的人，有買得起的房子可以買。內政部已與許多縣市進行討論，桃園市政府並表達有興趣，將來或可與機場捷運的貫通及航空城計畫配合，以滿足年輕世代購屋需求。

內政部指出，以協助弱勢租屋為例，政府自2015年度起擴大租金補貼戶數，從2.5萬戶提高為至少5萬戶，幾近全額滿足。自2015年底起，每年提供7.6萬戶租金補貼給沒錢租房子的最弱勢，照顧約1％的弱勢家庭。另外，在租屋市場中常見的房客身分及年齡歧視等問題，政府也將以社會住宅及租屋服務平台方式，提供民眾租屋協助。

對於營建署規畫的「青年生活住宅」，房仲業者並不看好，永慶房產集團表示，目前購買地上權最大的市場抗性就在於無法取得、處分所有權，即無法享受房產增值的效果。另外，購買的配套措施更是目前二手市場流通的致命傷，因為權利價值會隨使用年數而減損，充其量，銀行放貸只能針對地上物價值來評估，買方只買到一個使用權利，銀行無論是對價值的評估，或放貸的成數都很低，接手性也會變差，形成買方卻步的隱形障礙。

永慶房產集團表示，在未來急速少子化、老年化社會、高空屋率的特有環境結構下，如果政府沒有規畫一套從中央到地方、完整的公共住宅計畫的生態系統，只沉醉在增加供給量的舊邏輯裡，恐怕只是一再複製資源浪費、環境破壞的行為，對於自由市場也沒有正面的調節、刺激效果。

財政部為多元化運用國有土地，增進國庫收益及全民福祉，對於實務作業遇有法令不合時宜或造成民眾困擾部分，均持續自我檢視並傾聽外界建言，適時檢討修正法規命令及行政規則，2015年6月至8月國產法規合理化成果如下：

一、2015年6月15日修正發布「國有非公用不動產讓售作業程序」，配合內政部推動全面免附地籍謄本服務，並納修相關函示。修正後審辦案件適用法規明確，且民眾申購國有非公用不動產得免檢附相關登記謄本、地籍圖謄本資料，將加速案件辦理時程，減少民眾陳情及異議，提升政府形象。

二、2015年8月26日修正發布「國有出租農業用地同意興建農業設施審查作業要點」第四點附表一、附表二、附表四、附表五，考量現代農業發展及配合行政院農業委員會修正申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法，得同意承租人申請使用之許可使用細目增列冷藏(凍)庫及儲存場所、專供林業經營所需之農路，刪除可免申請容許使用之自動噴料機桶，協助承租人更能有效利用國有土地。

財政部未來將持續推動法規合理化，檢討現行法規，簡化作業流程，提升行政效率，落實便民服務，以促進國家資產有效利用。

儘管房價已鬆動，交易量仍不見起色，6都皆數字下滑，平均月跌16.8%、共較7月少了3056棟。買方持續觀望觀望，買賣雙方對房價的認知差距等原因，成了買房最遙遠的距離。

看房回溫，然而買方即使看中了某間房也不輕易出手。永慶房產趨勢前瞻報告顯示，有高達34%民眾購屋理想價在「成交行情正負10%內」；33%希望以「比成交行情低10%~20%」買房；然而，過半以上(65%)的屋主行情認知停留在「成交行情正負10%內」，雙方價差達1成，價格認知差距成了買房最遙遠的距離之一。

另外，銀行放貸越趨嚴格。永慶房產集團業務總經理葉凌棋以台北市為例，今年成交均價每坪64.5萬，但銀行估值就先打88折，最終的實貸金額可能只剩34.2萬，不到6成，換句話說，30坪的房子，自備款得先拿出900多萬，對一般受薪族群來說是比沉重負擔。不僅北市，新北、新竹、台中實質放貸成數多不到6成。

而薪資遠不及房價漲幅更是買房族路上的大石頭。根據主計總處家庭收支調查，台北市2012年每戶可支配所得127.8萬元，2014年則為129.3萬元，假設2015年可支配所得與2014年相同，則漲幅僅1.1%，新北市則是漲3.9%，反觀房價的漲幅都超過15%以上。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，距離明年房地合一上路前的黃金售屋期僅剩2個多月，政策上路後不僅去化時間將拉長、持有成本提升，房價更有下跌的高度風險，建議有意售屋的屋主按照最新行情價再酌讓10%。

差一條巷子、門牌號碼差一點，命運差很大！在房市冷颼颼的現在，學區宅依然是投資客的熱愛商品，許多家長也為了讓孩子未來能在好的學區就讀，費盡心思搶進明星學區宅。不過，一巷之隔可能就是不同學區，想讓孩子就讀心中的理想明星學校，得先搞清楚地理位置，免得花大錢買到「尷尬學區宅」。

根據永慶房屋調查，全台房市近期表現雖然差，但是台北市明星學區宅仍居高不下，尤其是信義區博愛國小、興雅國中學區就在信義計畫區精華地段，每坪房價高達98.1萬元，比均價貴了4成以上。

然而，民眾需特別注意門牌號碼的單複數，有時同一條巷子門牌號碼一號之差，房價就差很大。根據媒體報導，在中正區的三元街往北就是國語實小，螢橋國小學區則是在三元街以南，單號門牌硬是比雙號門牌一坪貴了15?20萬，松山區的敦化國小同樣被認為競爭力強，光復北路雙數門牌屬於敦化國小學區，單數門牌則被劃在西松國小學區，房價也是差了5?10萬。

好房網雜誌也提醒，國中小入學是按區分配，而非縣市，同一條巷子，單、複數門牌可能就屬不同學區，買房前一定要再三確認所屬學區以及門牌號碼。另外，「設籍時間」也要特別留意。有些學校需要「房屋所有權狀證明」以及「設籍年資」，有些學校甚至還得提前3到4年設籍。

想要購買學區宅，得先搞清楚門牌號碼、巷弄住址所屬的學區範圍，民眾可以至教育部網站查詢各校學區，或是直接打電話詢問想要就讀學校，確定範圍及名額。另外，明星學區宅帶動周邊房價，「買的巧」也是一大重點，好房網副總編輯梁正分享朋友售學區宅經驗，20坪大小的房子，用來設籍太大(畢竟明星學區宅要價不斐)，全家住又太小，變成難以脫手的「尷尬學區宅」。

營建署：不可能過戶 查證屬實將以85折買回

價差近倍
新北市板橋區浮洲合宜宅，再傳爭議！《蘋果》接獲爆料，竟有A6區承購戶，公開在Apple House房屋平台轉售，24坪房屋加1個車位，開價800萬元，房屋單價從每坪19萬元，漲到33.33萬元，價差近1倍。營建署回應，若查證屬實，將以85折價格買回。

民眾莊先生表示，在Apple House房屋交易平台看到該案出售，直呼浮洲合宜宅明明有承購戶10年內不可買賣移轉的規定，現在竟有人要轉手，懷疑可能透過法拍或其他模式，賣房賺價差，抗議實在太荒謬。

規定10年內不可移轉
《蘋果》下載APP搜尋，發現該屋為A6區10樓2房2廳1衛戶別，24坪+1個平面車位，開價800萬元轉售，清楚寫著社區為浮洲合宜宅，註明是頂客族首選明亮屋，還附上格局圖及浮洲合宜宅全區圖，甚至以「想像住在被萬坪公園綠地包圍的感覺」、「距市中心最近的世外桃源」等字眼招攬買方。
「太誇張了，這不可能可以過戶啊。」營建署管理組表示，承購戶購屋時，都簽署預告登記同意書，載明10年內不可出售、出典、信託、交換等，若該違反規定的出售房屋行為查證屬實，會以85折價格買回房屋，且浮洲合宜宅承購戶的地籍謄本同樣登記該規定，即使順利賣出，地政機關也不可能放行過戶。

承購戶皆簽署同意書
日勝生發言人周惠玉回應，當初簽約都照營建署規定，有預告登記的限制，承購戶都很清楚轉賣不可行，轉讓無效，但一直都有耳聞這樣的狀況，不過，一切都要照合約走。刊登該售屋廣告的Apple House總經理葉國華表示，加入會員就可以張貼物件到該平台，都是屋主自售，個人行為，公司會再審查，若發現違反規定，就會下架。
此外，除了日前較早完成A2區鑑定報告，浮洲合宜宅還有A3、A6區的鑑定報告，營建署表示，報告預計9月底出爐，前天因營建署邀日勝生、結構技師公會及承購戶代表陳情，在營建署開會討論建物結構補強計劃，有數10位承購戶赴現場抗議，當天會議結果暫訂結構設計約1個月，A2、A3區再花2~3個月施工，A6區則要 3~4個月施工，最快明年2月，A2區先施工完畢。

住老公寓，也可以不用爬樓梯！新北市新店區老公寓申請增設電梯首案，歷經1年工期，新北市府補助一半費用，昨取得使照，電梯完工啟用，成為新北市首件老公寓增設電梯完工的案例，住戶林先生開心表示：「終於可以把年邁的長輩再接回來住了！」

市府補助一半費用
新北市新店區明德路的38年5層樓公寓，為首例申請老舊公寓增設電梯案，昨取得使用執照，正式完工啟用。新北市政府都市更新處處長王玉芬表示，老公寓增設電梯涉及空地條件、建管法令、住戶是否願意負擔興建資金及意願整合等問題，有一定的困難度，若已有全體住戶100%同意的申請案，可以簡化程序，免循都市更新條例程序申請，該案就是採這個模式進行。

此外，蘆洲還有1棟老舊公寓已獲審議補助，並取得建照將開工，新北市政府都市更新處科長洪宜萍補充，目前民眾諮詢的案件已達192件，老公寓增設電梯的需求很熱絡。

觀光商機帶動夜市商圈億元老透天店面陸續冒出頭。根據內政部實價網揭露的最新實價資訊，今年北市至少出現6筆總價億元以上的透天店面實價紀錄，其中總價最高一筆為3月交易、位於饒河街約282.5坪的透天店面，總價高達3.6億元。

根據實價揭露資料顯示，台北市熱門觀光商圈今年陸續有億元級透天店面成交，包括永康商圈信義路二段透天店面以2.9億元成交，站前商圈的懷寧街也有整棟的透天出售、總成交高達2.5億元，除此之外，饒河街夜市、寧夏夜市、士林夜市等商圈，今年也都有億元透天店面的成交紀錄，顯見觀光商機仍在持續發酵中。

商圈租金收益高

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，雖然透天店面屋齡普遍老舊，但北市熱門觀光商圈的舊透天店面，因為租金收益高，即使是屋齡40~50年的老舊透天，仍可維持相當高的身價，如信義路二段上的透天店面，位於熱門的永康商圈，雖然不是人潮較多的南側，但一旁緊鄰著透天與空地，研判投資人應該也著眼於未來土地開發的整合需求，另一方面店面出租也可以有租金收入補貼房貸支出。

至於中客觀光概念的士林夜市，今年也出現兩筆億元透天店面成交紀錄，均出現在士東路214巷內，顯見投資人仍相當看好士林夜市的觀光商機，在一片房市不景氣聲浪中，熱門商圈的透天店面含金量高，似乎不受景氣波動影響。

根據太平洋房屋統計，今年1~7月台北市、新北市的店面投報率分別為3.3%、3.0%，高於住宅的2.9%、2.7%；其中以台北市萬華區的店面投報率最高，在觀光議題的加持下，以5.5%奪冠，其餘前三名行政區也有3.1%到4.3%的投報率，是值得投資人長期持有的標的。

至於各行政區的店面租金投報率，台北市前三名為萬華區5.5%、北投區4.3%及大同區4.0%，新北市前三名則是板橋區、中和區、新莊區，投報率分別為3.9%、3.3%及3.1%。太平洋房屋副總經理章克勤分析，目前租賃市場只有經房仲業成交的案件才需實價登錄，筆數略顯不足，建議可與專業的不動產經紀人多聊聊，熟悉當地的店面租金市場；然而從基本面分析，店面的投資仍不脫「人潮群聚」的關鍵。

馬政府開放中資來台買房，讓國內房價漲翻天。但營建署月底將在官網、臉書粉絲專頁製作懶人包，持續吹捧馬政府落實「居住正義」，當中還刻意比較馬、扁政府差異，甚至辯護「高房價僅止於雙北或都市內局部的問題」。

營建署昨在行政院會報告「國人關心的住宅議題分析說明報告」，營建署指，以房價所得比來看，8到9倍為可接受的合理範圍，今年第一季台北市為16.6倍、新北市13.02倍；但台南市的6.69倍、高雄市7.88倍、台中市8.25倍，「都是可負擔的程度」。

以貸款負擔率來看，營建署表示，小於30%為可合理負擔程度，而今年第一季全國貸款負擔率平均為35.94%，台北市68.63%、新北市為55.27%；至於台南市為28.42%、高雄市33.46%、台中市36.22%，「都是可負擔的程度」。

報告指，台北市首購族30到40歲占37.5%，40到50歲占25.7%，雖然房價高漲，但89到99年間購屋年齡層變化不大，「顯然青年買房仍須靠父母贊助」。

營建署還刻意比較馬、扁時代的住宅政策，指扁政府沒有住宅法、未立法推動實價登錄與房地合一實價課稅。而馬政府在購屋協助上，青年購屋優惠貸款達17萬餘戶，扁政府是零戶；馬提供8900戶合宜宅，扁政府掛零；購屋貸款利息補貼，馬政府9萬餘戶，扁政府僅1萬餘戶。馬政府規劃社會住宅3萬餘戶，扁政府僅6000餘戶。

台北市大安區「禾康世家」樓中樓豪宅2015年9月17日二拍，拍賣底價是1億9,757萬元，總面積總坪數139.96坪(含2個升降機械車位共7.78坪)，若車位以500萬計算，建物每坪單價為145.7萬，二拍無人投標以流標收場。

台灣房屋復興南京特許加盟店商仲副總經理施光明表示，「禾康世家」因為屬於早期的豪宅，屋齡已有18年，車位屬於機械式非坡道平面，因此產品本身條件無法與周邊仁愛吾疆及仁愛帝寶相較。該物件若進入第三拍，底價降為1億5,805萬元，每坪單價115.8萬元，根據實價資訊，仁愛路面林蔭20年屋齢每坪約105?120萬之間，可望可以順利拍出。

法拍現場亮點，信義區忠孝東路五段236巷3弄，屋齡32年的華廈，權狀35.8坪，底價1,983萬，第三次拍賣。法拍結果，有24標封數競爭，最後自然人以2,772.99萬拍下，溢價率高達39.8％，拍出結果甚至高於二拍底價2,477萬元。

忠孝東路五段236巷3弄華廈社區，2015年5月實價資訊有一間2樓成交，坪數與法拍物件相同，成交金額為3,000萬，單坪83.7萬，本次法拍物位於3樓，拍出單坪77.5萬，約為行情的9折。

台灣房屋信義安和捷運特許加盟店廖德欣店東分析，該社區屬於忠孝東路第一巷住宅，對面松山工農地下室可停車，附近也有大型停車場，又鄰近捷運永春站，生活機能十分便利，而鄰近的中古社區「海華」，成交價也都在每坪85萬以上。因為受到政策影響，買方多半期望能買到行情以下的產品，因此轉向法拍市場撿便宜的情形也不意外，該案能造成那麼多人競爭，應該是法拍業者強銷該案件已落入第三拍，而案件地點與房屋條件本身不錯，所以反而造成多人搶標的情形，推測應該有不少是代拍業者進場搶標。

位於新光三越百貨旁、市政北七路與惠來路口的惠新停車場與惠來停車場，經常停滿車輛，假日更是一位難求，有市民建議應闢建為立體停車場，增加停車空間，市府交通局表示經評估後確有必要，將積極辦理。

交通局表示，惠新、惠來兩座停車場分別位於廣兼停及停車場用地上，加上未來台中國家歌劇院的啟用，勢必衍生更大的停車需求。多年前台中市政府同意新光三越、大遠百與台中國家歌劇院設立在同一路口，就已註定當地會是台中車輛最擁擠的路口之一；當時市府並未嚴格要求停車空間必須內部化，導致現在停車壓力日益嚴重，市府必須承擔此一結果，加速停車場立體化建設。

交通局認為，這二處停車場可以和建築和台中國家歌劇院整合設計，形成惠來路上重要的地標群，交通局將邀請國內外建築師參與競圖討論，務必打造一個兼具停車功能又能成為重要地景的停車場建築。

至於惠新停車場下方及惠來路有水道經過，如何在工法上克服水道，甚至與水道共存，都將是這個新建築的重要課題。

對於民間自提的停車場多目標使用計畫，交通局認為現階段並無多目標使用需求，因此不會繼續進行民間參與的後續程序，而是會朝政府自建立體停車場的方向規劃。

9月17日晚間，招商地產與招商局蛇口控股發佈合併方案。其公告顯示，招商局蛇口擬向招商地產除招商局蛇口及其子公司以外的全體股東發行A股股票，以取得這些股東持有的招商地產全部股票；本次換股吸收合併完成後，招商局蛇口作為接收方將承繼及承接招商地產的全部資產、負債、業務、人員、合同及其他一切權利與義務，招商地產終止上市並註銷法人資格；招商局蛇口的股票（包括為本次換股吸收合併發行的A股股票）將申請在深圳證券交易所主機板上市流通。

值得一提的是，在諸多重組方案中,招商地產的重組備受關注。與多數公司採取母公司資產注入子公司不同的是,招商系選擇了母公司合併子公司的方案，啟動了“無先例重組”。

招商地產表示，在本次換股吸收合併同時，招商局蛇口控股擬採用鎖定價格發行方式向10名特定物件非公開發行A股股票募集配套資金，募集配套資金總額不超過150億元，募集配套資金部分的股份發行價格與招商局蛇口控股換股發行股份的價格一致。而募集的150億元資金將主要用於太子灣自貿啟動區一期、前海自由貿易中心一期、太子商業廣場、新時代廣場南、海上世界雙璽花園三期、(武漢)江灣國際、(珠海)依雲水岸、招商局互聯網創新業務服務平臺、招商自貿商城項目。此外，最終配套資金募集的完成情況不影響本次換股吸收合併的實施。


同時，為確保本次換股吸收合併順利實施，目前在新交所上市的招商局B將在本次換股吸收合併實施前于新交所先行退市。

值得關注的是，招商地產提示，公司的即期回報（每股收益、淨資產收益率等財務指標）存在被攤薄的風險，據此，公司將採取如下填補措施應對公司即期回報被攤薄的風險。

招商地產稱，股東每股收益在短期記憶體在小幅攤薄，主要原因在於招商局蛇口控股非上市的主要資產為蛇口、前海及太子灣的土地資源，盈利還有待于開發後釋放，而釋放需要一定開發週期才能完成。兩家公司合併後，隨著兩家公司協同優勢顯現，尤其是相關土地資源逐步完成開發釋放效益，合併後公司的盈利能力將快速提升，股東每股收益將逐步增厚。

2015年9月11日，由國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院三家單位共同主辦的“2015中國房地產品牌價值研究”成果發佈會在北京金茂萬麗酒店舉行。“2015中國房地產品牌價值研究”與“2015中國房地產服務品牌價值研究”是中國房地產TOP10研究組對中國房地產行業優秀品牌企業群體的又一次客觀、公正和全面的最新評價。中國房地產TOP10研究組在房地產開發企業品牌價值研究的基礎上，評價產生了中國房地產公司品牌、中國房地產產品品牌和中國特色地產品牌。同時，在房地產服務企業品牌價值研究的基礎上，評價產生了中國房地產銷售服務領先品牌、中國物業服領先品牌和中國物業服務特色品牌。

央行上海總部近日公佈的資料顯示，受商業銀行集中放貸影響，8月全市本外幣個人住房貸款增加192.6億元，創近三年個人住房貸款月增量新高。

記者從多家房地產仲介瞭解到，目前上海市中心的樓盤去化率非常高，一些大型房屋仲介手中的房源都十分緊缺。今年以來，上海內環以內的房價上升約15%，個別樓盤升幅更高。

值得注意的是，雖然住宅市場迎來“金九銀十”行情，但商業地產表現卻疲軟乏力。

記者採訪獲悉，部分三、四線城市銀行已停止發放商辦類房屋貸款，有些銀行甚至停止向開發商提供開發貸。儘管上海地區尚未出現停貸，但銀行方面普遍認為目前上海商業地產風險偏大，需嚴控借款人審核等信息。

8月滬上樓市淡季不淡

央行上海總部資料顯示，受商業銀行集中放貸影響，8月份全市本外幣個人住房貸款增加192.6億元，創近三年個人住房貸款月增量新高，環比和同比分別多增60.7億元和150.5億元，其中二手房貸款增加111.2億元，同比多增90.7億元。“8月上海樓市成交表現走出了淡季不淡的行情。”上海中原地產研究諮詢部高級經理盧文曦接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，一般而言，以往這樣的成交量是金九銀十的量；尤其是二手房，表現比新房市場更為強勁些。

中原地產統計資料顯示，截至上週末（9月13日），一線城市今年新房成交3317.6萬平方米，累計同比增加46.9%；一線城市二手房成交4032.1萬平方米，累計同比增加84.8%。其中，上海新房市場成交920.4萬平方米，累計同比增加61.8%；二手房方面，今年1~8月，上海共成交22.05萬套，累計同比增加95.7%。

盧文曦指出，當前市場有90%以上的客戶需要辦理貸款業務，隨著整體樓市銷售火熱，貸款量也有所增加。預計隨著“金九銀十”行情的到來，信貸資金還會呈穩步向上的走勢。

不過，上海鏈家研究部總監陸騎麟告訴《每日經濟新聞》記者，今年個人房貸增量再創新高的可能性並不大。

“房貸的發放需要一定的週期，由此估計8月的貸款主要應該是5~6月份成交的房源，而這個期間的成交量也是相對最高的。”陸騎麟指出，後期成交量超過5~6月份的可能性並不大；另外，年底銀行貸款額度應該會相應收緊，因此再放量也較困難。

商辦類房屋等尚未停貸

儘管住宅市場迎來“金九銀十”行情，但商業地產的表現卻依然疲軟乏力。據中原地產資料顯示，9月上半月（截至14日），商鋪市場共銷售3.6萬平方米，同比減少5.3%。由於銷售疲軟，庫存仍在向上攀升，去化週期為72.1個月。

有消息人士告訴《每日經濟新聞》記者，部分三四線城市銀行已停止發放商辦類房屋貸款，有些銀行甚至已停止向開發商提供開發貸。

記者採訪多家銀行發現，目前上海地區商辦類房屋貸款以及開發貸尚未出現停貸，但銀行方面普遍認為需要嚴控借款人審核、貸款比例以及房源區域。

盧文曦表示，地方政府希望通過引進商業專案增加稅收，因此大量供應商業土地，供過於求造成庫存壓力巨大。“本來商業地產就困難，如果資金跟不上就更麻煩了。”克而瑞上海機構研究總監薛建雄對《每日經濟新聞》記者表示，目前商業地產只能通過自營或出租等方式來維持，能收到錢就行。

資料顯示，截至2014年末，上海人均商業面積2.5平方米，超過紐約、香港和巴黎。此外，截至今年6月末，上海房地產貸款餘額1.4萬億。1~6月，商用地產淨增169億元，占所有房地產貸款9成。


盧文曦指出，商鋪風險凸現，個人投資客入市須謹慎。從上海地區來看，當前商鋪交易量近8成集中在外環以外。儘管人口外遷是趨勢，但是也需要看到，週邊區域產品以剛需為主，區域消費力並不強。“現在很多商業中心動輒10萬元/平方米起，而且走中高端路線，和周邊的消費力未必匹配。”盧文曦稱，很多外環外區域雖然交房了，但有大量空置房源，人氣不足，即便營業也面臨騎虎難下的困局。而且很多大型商業中心也有散售的商鋪，但位置和業主自持部分差很多。商鋪一街之隔就會產生客流上的巨大差異，所以能否有穩定的租金是需要考察的第一步。

決定房價的因素很多，市場供求、區位交通及配套、專案本身品質及區域人口等。通過對比人口密度和商品住宅成交均價兩個排名，發現人口密度與房價有較強的對應關係。
上海易居房地產研究院 研究員 謝金龍

上海易居房地產研究院9月16日發佈了《上海各區人口與房價關係》，報告顯示，上海外來人口占比過半的區縣有5個；虹口區每平方公里人口接近3.6萬，位列上海各區縣之首；靜安房價8.9萬元/平方米居上海各區縣首位；房價高低真的和人口密度大小有點關係；過去幾年人口密度漲幅郊區快於市區；過去五年上海房價翻倍的區縣有10個；人口密度漲幅大會刺激房價。

易居房地產研究院研究員謝金龍指出，決定房價的因素很多，市場供求、區位交通及配套、專案本身品質及區域人口等。通過對比人口密度和商品住宅成交均價兩個排名，發現人口密度與房價有較強的對應關係：比如人口密度相對較大的行政區房價相對較高，如靜安、黃浦區等；人口密度適中的行政區房價相對也比較適中，如楊浦、寶山、閔行區等；人口密度低的區縣房價相對也較低，如金山區、崇明縣等。

具體報告內容如下：

上海之最：虹口區人口密度3.6萬/平方公里，靜安區房價8.9萬元/平方米

一、 上海外來人口占比過半的區縣有5個

從外來人口占常住人口比重排名看，松江外來人口占比為62%，位列排名第一位，楊浦外來人口占比20.4%，位列排名末位。外來人口占比較高的行政區主要是城市郊區，排名靠後的基本上是城市中心區。上海各區縣人口構成中，外來人口占比超過50%，即外來人占比超過本地人口的區縣有5個，依次分別是松江、青浦、嘉定、奉賢和閔行區。

二、 各區縣人口密度與房價關係

1、虹口每平方公里人口接近3.6萬，位列上海各區縣之首

從2013年上海各區縣人口密度排名看，虹口以35757人/平方公里位列排名第一位，崇明以588人/平方公里位列排名末位，排名兩端區縣人口密度相差60多倍。此外，可知中心區與郊區間人口密度差別較大，排名末位的中心區長寧人口密度18418人/平方公里，仍遠高於郊區排名首位的寶山區7414人/平方公里。從排名中可知，中心城區間人口密度相差不到2倍，遠小於郊區各區縣間人口密度相差12倍多的情況。

上海中心城區、郊區及遠郊沒有嚴格意義上的界定，我們把黃浦、徐匯、長寧、靜安、普陀、閘北、虹口及楊浦區（行政區域主要位於中環以內）認作八大中心城區；其他九個郊區縣為浦東、閔行、奉賢、松江、青浦、金山、寶山、嘉定八個區及崇明縣（行政區域主要位於中環與郊環之間），其中金山、崇明為遠郊區縣（行政區域基本上在郊環線以外）。

2、靜安房價8.9萬元/平方米居上海各區縣首位

從2014.09-2015.08最近一年上海各區縣商品住宅成交均價排名看，靜安以8.9萬元/平方米的較大優勢位列排名第一位，排名二、三位的依次是黃浦7.7萬元/平方米、徐匯6.6萬元/平方米，金山以1.1萬元/平方米位列排名末位，城市不同區縣之間房價差最高超過8倍。排除閔行、浦東部分地區位於城市中心區的原因，其他7個郊區縣價格都低於上海市3萬元/平方米的均價。雖然房價與許多因素有關，但從排名看，各行政區離城市中心的遠近與房價高低成正比是勿容置疑的，即離市中心越近，房價越高，反之亦然。


3、房價高低真的和人口密度大小有關

根據資料的可得性，2014年各區人口情況暫時未公佈，但由於人口變化是一個相對緩慢的過程，2013年的人口情況和過去一年應該比較相似，所以能反映一些相同的規律。決定房價的因素很多，市場供求、區位交通及配套、專案本身品質及區域人口等。對比人口密度和商品住宅成交均價兩個排名情況，我們發現人口密度與房價有較強的對應關係：比如人口密度相對較大的行政區房價相對較高，如靜安、黃浦區等；人口密度適中的行政區房價相對也比較適中，如楊浦、寶山、閔行區等；人口密度低的區縣房價相對也較低，如金山區、崇明縣等。

1、過去幾年人口密度漲幅郊區快於市區

從2009-2013年上海各區縣人口密度累計漲幅排名看，寶山以47.1%漲幅位列排名第一位，黃浦以13.7%的跌幅位列排名末位。上海各區縣中，2009-2013年間僅黃浦區人口密度在下降；此外，崇明和靜安兩區累計漲幅也不到1%，漲幅遠低於其他行政區域。人口密度漲幅較大的區縣都位於郊區，以近郊區為主；人口密度漲幅較小或負增長的行政區都位於中心區或遠郊，我們認為，2009-2013年間，由於中心城區內核心區人口密度的相對粘稠，借助舊城改造與新區開發之間的聯動措施，使得中心區內的週邊區域及近郊區成為城市人口導入的主要區域。


2、過去五年上海房價翻倍的區縣有10個

從最近一年相比2009年上海各區縣商品住宅成交均價漲幅排名看，閘北以165.7%的累計漲幅位列排名第一位，漲幅排名二、三位的依次是崇明151.6%、徐匯144.9%；排名最後兩位是金山和黃浦，累計漲幅分別是63%和62.2%。累計漲幅超過一倍的區縣有10個，分別是閘北、崇明、徐匯、靜安、虹口、普陀、閔行、奉賢、楊浦及長寧。 17個區縣年均複合增長率基本上都超過10%，其中年均複合增長率達20%左右的區縣有兩個：閘北和崇明。

從累計漲幅排名看，由於過去幾年郊區作為人口導入主要區域，尤其一些近郊區，人口導入速度比較快，人口密度累計漲幅相對都較大。相比之下，市中心區和遠郊，如靜安、黃浦、金山及崇明等，由於居住、生活成本較高，或交通、就業等不便，人口密度漲幅相對緩慢。

3、人口密度漲幅大會刺激房價

對比2009-2013年人口密度累計漲幅排名與近一年相比2009年房價累計漲幅排名。郊區縣中，奉賢、寶山、青浦及松江區等人口密度快速增長的區域，房價漲幅相對較大；崇明縣雖然人口密度漲幅較慢，但特有的宜居的自然生態環境、2009年相對較低的房價基期值等，過往幾年房價漲幅相對較大。從中心區看，閘北、徐匯及普陀區等人口密度增長較快的區域，房價漲幅也相對較快；反之亦然，黃浦區體現的比較明顯，人口密度出現較大的負增長，房價漲幅排名末位，由於黃浦的區位優勢以及各項完備的配套等條件，房價漲幅仍然較大，年均超過10%；靜安區的情況類似黃浦，但人口密度還是保持正增長，所以房價漲幅也快于黃浦區。

根據公告，折算後持有人持有的基金份額將縮小100倍，基金淨值也同步調整。同時，基金最小買入申報數量由10000份變更為100份。
觀點地產網訊：9月16日，鵬華基金發佈關於變更《鵬華前海萬科REITs封閉式混合型發起式證券投資基金招募說明書》有關本基金上市交易規則的公告。

據公告顯示，國內首只公募房地產信託投資基金（REITs）——鵬華前海萬科REITs進入上市前的最後準備階段。

公告稱，鵬華前海萬科REITs將以9月18日為基準日進行份額折算，以及上市交易規則變更。

根據公告，折算後持有人持有的基金份額將縮小100倍，基金淨值也同步調整。同時，基金最小買入申報數量由10000份變更為100份。

業內人士表示，股票市場大幅調整讓投資者意識到資產配置的重要性。

另據早前消息，鵬華前海萬科REITs自6月26日發行，4天內已獲得除基石投資人以外的募集上限27億份，並於6月29日採用“超額當日比例配售”的方式予以部分確認。因此，原定於募集期至7月2日的鵬華前海萬科REITs將提前收官，募集截止日提前至7月1日。

核心區舖租持續下跌，重災區銅鑼灣再錄大幅減租個案，其中坐擁舖王地位的銅鑼灣景隆街，街內一個地舖放租多時，終獲藥房以月租28萬元承接，較舊租金大幅下跌逾兩成半；而同區軒尼詩道亦有地舖獲散貨場以月租5萬元短租。

市場消息指出，景隆街2號D舖，剛以月租28萬元獲藥房承租，該舖建築面積380方呎，呎租737元，區內代理指出，以該舖鄰近舖位現時呎租均逾千元計，新租金最少低市價25%。消息透露，該舖的舊租戶為鞋店，當時以月租38萬元租用，今次由藥房承租，新租金較舊租金大幅下跌26.3%。

丟空舖變散貨場

位於同區的軒尼詩道軒華大廈地下A舖連閣樓，剛以5萬元獲散貨場以短租形式租用，該舖建築面積1600方呎，呎租僅31元，租金較舊租戶珠寶店月租24萬元低79%。

市場消息指出，由蔡伯能持有的筲箕灣先達360（前為天悅廣場2樓），於今天起以先到先得形式開售，共有118個舖位，入場費約69萬元。

地政總署公布，元朗東頭工業區宏業西街與康業街交界商貿用地，將在本月25日起招標，12月18日截標，用地佔地約9.95萬方呎，可建樓面約49.76萬方呎，市場估值約7.46億至9.95億元，每方呎樓面地價約1500至2000元。

最快明年換地 冀3年內推逾1500伙

目前中、長期住宅供應將集中在新界東北，估計約1.3萬伙私樓供應由發展商持有，最快首批將於明年完成換地，涉及逾1,500伙，最快有望在未來3至4年內推出。

中、短期新樓供應由啟德、元朗兩區支撑，而中、長期供應則會集中在新界東北發展區，亦即古洞北、粉嶺北兩區。根據政府方案，該區合共提供6.07萬伙公私營單位供應，當中私樓大約佔4成，並容許發展商在特定條件下進行原址換地，以便加快發展。

?地擁較多 符條件用地

本報記者粗略統計，四大發展商在新界東北區內擁有土地儲備，根據政府規定的換地條件，若順利全數完成換地，可以自行發展，將會涉及約1.3萬伙，當中以?地（00012）擁有較多用地符合換地條件。

根據發展商年報，區內擁有逾80萬平方呎土地符合原址換地之條件，涉約400萬平方呎樓面，分布古洞北波樓路、粉嶺北馬屎埔及馬適路一帶，假設以每伙平均600平方呎計算，預計涉及逾6,500伙。

當中首批合共1,540伙的波樓路、馬適路，兩個項目已經獲地政總署接納作進一步處理，以政府規定時間表，須於明年底前完成換地，隨即可以投入發展，有望在3至4年內以樓花推出，成為區內第一批供應。

至於其餘長實（01113）、新地（00016）等，在石仔嶺及天平山村一帶的項目，由於不屬於首階段發展範圍，相信需較長時間才能夠推出。

政府周邊兩限量地 可先推

隨着古洞北、粉嶺北落實發展，發展商亦加快在周邊項目的部署。例如，新地申請古洞南、近金錢村的位置，申建12幢住宅，涉及1,147伙；而何東家族則在鄰近的金坑路提出興建538伙住宅，連青年宿舍等設計。

值得一提的是，政府近年亦批出兩幅位於新界東北周邊的限量地，涉及約840伙，可望較快推出，當中?地以近29億元高價投得粉嶺高爾夫球場，已經獲批建築圖則，將建25幢洋房及8幢分層住宅，將提供約590伙，估計在完成地基工程後，最快可望在2016至17年推出。

此外，資料顯示，新界東北現時就首階段涉及1.6萬伙的工程勘測，已經在去年中展開，預計土地平整及基建等主體工程將於2018年展開，以配合首批居民可於2023年入住，預計整個發展區將於2031年完工。

過去4天3宗蝕讓 帝景居減價1成沽

豪宅過去4天已連環錄3宗蝕讓，大坑名門一個高層相連單位，要減價200萬至4,100萬元才獲市場承接，帳面已蝕逾870萬元，若連雜費實蝕逾1,100萬元。

名門高層 呎售23590

豪宅爆蝕讓潮，繼日前大埔海鑽?天賦海灣及赤柱富豪海灣後，蝕讓潮蔓延至半山一帶的豪宅。據市場消息指，大坑名門5座一個高層相連單位，原先開價4,300萬元，但一直未獲市場承接，直至近日再減至4,100萬元轉手並連雙車位成交，兩伙實用面積合共1,738平方呎，實用呎價23,590元。

對比本年6月時1座一同類向維港海景戶，造價2,950萬元，呎價2.63萬元，造價亦跌約1成。

資料顯示，該相連單位於2007年以4,934.4萬元購入，原業主並額外斥40萬元向發展商購入兩個車位，以此計算，經歷8年單位仍要蝕讓，明顯跑輸大市，單計帳面已蝕874.4萬元，若連同釐印費及代理佣金計，實蝕約1,100萬元。

不過，亦有代理透露，當年向一手發展商買樓時，買家最高可獲樓價的16.5%回贈優惠，故原業主實際損手的金額可能少於300萬元。

中原地產高級營業董事蔡佩芳指，最近區內成交氣氛較淡靜，本月至今僅錄得約6宗成交，8月份全月錄得約30宗，按比例計算亦明顯見減少。

有代理透露，上述成交的名門單位，雖然面向維港海景，但被近年重建的春暉8號遮擋了部分海景，影響了單位的升值能力，再者名門過往的成交也是「蝕多賺少」，故屋苑的業主也不惜蝕讓沽貨。現時整體豪宅業主的持貨能力仍強勁，區內暫時未見太多減價求售的個案。

另外，消息指九龍塘帝景居6座複式單位，實用面積1,604平方呎，屬於4房雙套房，減價近1成以3,348萬元轉手，連雙車位售出，實用呎價20,873元，略低於市價成交。

土地註冊處顯示，名作曲家劉家昌兒子劉子千，以2,200萬元沽西貢雅景別墅一幢洋房，單位於08年以1,598萬元購入，帳面獲利602萬元，升值38%。

曾寶儀2420萬 購海景山莊

另外，市場亦錄得名人入市，土地註冊處顯示，曾志偉女兒曾寶儀斥2,420萬元購入大埔海景山莊單號洋房，實用面積1,934平方呎，呎價12,513元。

石硤尾大窩坪延坪道豪宅地今截標，因要負責管理的山坡龐大，故有部分中小型發展商表明不會入標，料難問鼎百億地王寶座，估值上限少於95億元，樓面地價9,000元起。

山坡工程複雜 發展期長

有曾經參與競投區內豪宅用地的中小型發展商表示，可發展的地盤面積約22萬平方呎，但將來要負責平整、維修及保養的範圍則大10倍，佔地逾220萬平方呎，而且不少是山坡，認為工程複雜，加上地皮的改劃工作遭受司法覆核挑戰，預計發展年期最少4至5年，甚至長達6年，比一般住宅項目3至4年的時間長，故會保留資金競投其他用地。

綜合測量師意見，地皮估值被降低約8至10%，介乎56.91億至94.86億元，樓面地價約9,000至1.5萬元，其中以中原地產的估值最高。中原地產測量師黎堅輝料地皮可接獲5至8份標書，比今年初批出的同區龍翔道豪宅用地，接獲的20份標書大減60%至75%。

元朗商貿地下周招標

石硤尾大窩坪延坪道豪宅地，位帝景峰北面，可建樓面面積約63.24萬平方呎，最遲落成日期為2023年12月底，比同期出售的住宅用地，長約2年。

另外，城大學生不滿地政總署將九龍大窩坪延坪道一地皮進行招標時，將附近約20公頃綠化帶及郊野公園同時交予發展商管理，昨入稟高院申司法覆核，求推翻地政總署的招標程序。

申請人郭嘉平昨於環保觸覺創辦人譚凱邦陪同下到高院入稟。譚解釋事緣地政總署於8月7日就大窩坪延坪道一塊面積約兩公頃的住宅地皮進行招標，並將周邊的8.6公頃綠化地帶及11.9公頃郊野公園用地亦劃予發展商管理範圍之內，意即將保護綠化地帶及郊野公園的責任交予發展商，而發展商亦可於範圍內進行勘探。

另地政總署發言人表示，沒有將有關郊野公園土地的管理權批予發展商，又指有關條款並不罕見，將來發展商的緩減及維修等工程，亦須先得相關政府部門批准。

另元朗東頭工業區宏業西街商貿用地，於下周五招標，12月18日截標，可建樓面面積約49.76萬平方呎，估值約17億元。入稟狀編號：HCAL189/15。

　　新盤紛加推吸客，位於紅磡環海?東岸昨次輪推售，並吸引大量準買家到場及「大打蛇餅」場面，市場消息稱，項目截至晚上十一時共錄逾一百四十伙獲認購，當中逾半買家為投資者，且有不少上車客等承接，同時，亦錄多宗大手買家連購兩伙個案。

　　由九建發展的紅磡環海．東岸昨展開次輪推售，涉及二百四十二伙，市場消息指，該盤於昨傍晚六時開始登記安排揀樓，並於首階段先為第一組大手買家開始揀樓，於不足一句鐘已有十六組買家連購兩伙，涉及共三十二伙，及後，截至晚上十一時共錄逾一百四十伙獲認購。

　　九建市務及銷售部總經理楊聰永表示，該盤買家當中，逾半為投資者，另外，早前撻訂個案只是「暫停交易」，其中，相信部分買家在處理好個人財務狀況後，已再次認購單位，並指出每個新盤推售都會遇上撻訂情況，項目撻訂率僅三點三，屬於合理水平。

　　至於新一輪開售加入新付款辦法，故有信心撻訂率會大減，至於加息問題，他又認為，本地住宅需求大，相信加息因素不會影響用家及實力投資者入市承接。

　　發展商安排於昨晚六時起安排登記及揀樓，有大批心急準買家及代理提早到場排隊等候，於現場所見，發展商安排準買家於商場內排隊等候，即時出現長長人龍及「大打蛇餅」場面，氣氛熱?，不久後排隊人士已獲悉數安排進入售樓處內。

　　環海．東岸次輪開賣接獲以一千五百票認購，昨天推出二百四十二伙計，錄約五倍超額認購，市場反應正面。該樓盤位於紅磡崇安街，共設一千零八伙，並以一百九十多至三百七十多方呎的「迷你戶」為主打，為近期市場上少有「三百萬元以下」上車盤，發展商更以最多九成半按揭作招徠，甫一推出即成市場焦點。

　　美聯住宅部行政總裁布少明表示，該樓盤銷售反應理想，客戶中有約十五組客計畫購入兩伙，他續指，至於該行客戶分布約佔六成為投資客，約四成為用家，按客源地區劃分，則以九龍區客戶佔約六成，其餘則為港島及新界區客戶等。

　　他續指，由於項目位處市區地段，且涉及單位售價有限，加上租務潛力不俗，估計租金回報約有三點八厘水平，故受到不少長?投資客垂青，此外，加息周期或有機會開始，但現時的買家多已消化加息因素，只要加息幅度有限，對樓市料響將不會太大。

　　中原董事劉瑛琳表示，今番開售中所見，旗下客戶出席率較高，至於該行錄得客源當中，相信用家與投資者人數比例相若，其中，投資者主要選擇低層單位物業，因看中該等物業定價較便宜，而租金回報率相對較高，另外，亦有個別準買家以家庭組合方式入票，部分入票更達約十張。

　　她續指，項目早前錄零星撻訂個案，當中，相信個別買家以二按計畫解決財務問題後，已再次購回單位，她進一步指出，本港現時仍處於低息環境下，有助用家上車置業負擔。

美國新屋開工數據於夏季初強勁上揚後，於過去二個月轉為減緩。

美國政府周四公布，8月新屋開工下降3.0%至年率113萬棟。

接受MarketWatch調查的分析師平均預估，8月新屋開工為116萬棟。

7月新屋開工修正為下降4.1%至年率116萬棟，前次估計為上升0.2%至121萬棟。

儘管過去二個月下降，但8月新屋開工較去年同期仍上升16.6%。

8月新屋開工許可上升3.5%至年率117萬棟，7月為下降15.5%。