營建署日前提出「青年生活住宅」計畫，以青年可負擔價格、設定地上權方式，讓青年購屋，未來屋主轉售只能賣給政府，脫離房屋自由市場機制，最快年底送立院審查、明年實施。但產學界普遍不看好，認為台灣空、餘屋充足，當下應先解決弱勢居住問題，而非興建更多房屋。

由於「青年生活住宅」類似以前的「合宜住宅」，只是增加「設定地上權」，引發產學界議論。德明財經科技大學副教授花敬群表示，台灣各都會區不缺乏空屋、餘屋，但重點是如何釋出房屋讓有需求的人可住，才是政府應該做的事情；台灣並不缺乏新屋，而是缺乏有管理的社會住宅以及正確的制度。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，賣斷性、樂透式合宜宅已證明無法解決住宅問題，且未來台灣將面臨急速少子化、老年化等問題，台灣空屋率高，若政府沒有規畫一套從中央到地方，完整的公共住宅計畫生態系統，沉醉於增加供給量的舊邏輯，恐一再複製資源浪費、破壞環境，對自由市場來說也沒有正面調節。

針對各界看法，營建署回應，為了解青年住宅需求，已在「眾開講」網頁刊登「在青年的住宅政策上，您覺得政府可以再做些什麼來減輕青年的居住負擔？」議題供民眾討論，議題開放討論至12月16日截止，營建署將廣納各界看法再做政策討論。

營建署長許文龍表示，政府並非沒有考慮出租型社會住宅，目前內政部已核定補助台北市政府兩處及新北市政府三處社會住宅用地，及各地方政府興辦社會住宅，補助金額逾百億元，預計2023年社會住宅將可達3.4萬戶，再加上每年租金補貼計畫，未來10年包含租金補貼等廣義社會住宅可達10萬戶。

營建署表示，政府曾推出「青年安心成家方案前2年零利率購置住宅貸款利息補貼」等政策，協助8萬多戶青年家庭購屋，並持續辦理「500萬青年安心成家購屋優惠貸款」，目前貸款餘額約6376億元，「整合住宅補貼資源實施方案」至今已經有28萬戶申請，規畫興辦社會住宅10年3萬4千戶，並研議規畫青年生活住宅。

房地合一稅於2016年1月1日正式上路，房地市場人心惶惶，不過不用擔心，並非每一個人都會被房地合一稅制所規範到，只有符合下列情形之一者，才需依房地合一稅制被課稅。履保公司安新建經表示，新稅制主要遏止不正常的房地投資狀況，造成經濟失衡民怨沸騰。若本身為自住用戶，6年內以合乎條件的自住換屋等需求進行轉換房屋，基本上獲利在400萬以內都是免稅的！

房地合一稅制

壹、課稅範圍
取得房屋、土地時期：
一、你的房屋、土地係於2014年1月1日之次日以後取得，且持有期間在2年以內。
二、你的房屋、土地係於2016年1月1日以後取得。

房屋、土地包含範圍：
一、房屋、房屋與有地上權之房屋使用權
二、房屋及其座落基地
三、依法得核發使用執照之土地(含都市土地、非都市土地)

稅率：
持有1年以內課45％、持有1年至2年之間課35％、持有2年到10年內課20％、持有時間大於10年課15％。
只要符合上述的房屋、土地，都須依照房地合一新稅制，但是也不用害怕，假設你個人所居住的房地有符合下列自用住宅條件者，是可以減免房地交易所得稅的喔！

房地合一自住優惠
自用住宅條件
一、個人或配偶或未成年子女在該房地有辦理戶籍登記、持有並居住該房屋(必須有居住事實)連續滿6年(中間不能中斷)
二、你的房地在交易前6年內無下列情形：
①出租
②供營業使用
③供執行業務使用
三、個人及配偶及未成年子女在交易前6年內無適用到本項優惠減免規定
如果你的條件符合上述情形者，則可以適用以下的減免優惠：
(房地收入)-(成本)-(費用)-(土地漲價總數額)
1、獲利400萬元以內，免稅
2、超過400萬元部份採用10％稅率

重購退稅
一、賣房後再買更大的房子，可全額退稅
二、賣房後再買較小的房子，比例退稅
三、重購後五年不得改做其他用途或再行移轉

自住客賣屋獲利超過400萬，住滿6年稅制為10％
【案例教學1】阿鑫夫妻2人無子女，在2016年以後買入一間小房，並設戶籍登記於裡面及持有且連續住滿超過6年，有一天阿鑫想要賣掉這間房屋，在賣掉房子的前6年內，該房子沒有出租、營業或供執行業務使用，阿鑫夫妻也沒有使用過減免優惠規定，經過精細核算後，阿鑫賣房所得在扣除成本、相關費用及土地漲價數額後之獲利為700萬元，請問阿鑫要繳多少房地交易所得稅？

安新建經協理林炳敏表示：因阿鑫夫婦總獲利700萬元，稅制算法為(700萬-400萬)×10％=300萬元×10％＝30萬元，所以阿鑫要繳納的房地交易所得稅為30萬元。

【案例教學2】阿火夫婦於2016年1月購入一間房地，實價登錄價為2000萬元，連續住了8年後全家要移民美國，故打算賣掉該房地，當中取得房地時的代書費、仲介費、契稅、印花稅、居住期間的改良費及出售房地時的仲介費、廣告費、搬運費核算共計為200萬元，土地漲價數額為600萬元，阿火最後出售該房地為3000萬元，請問阿火應繳多少房地交易所得稅？

安新建經協理林炳敏表示：因阿火獲利為3000萬-2000萬-200萬-600萬=所得200萬。因獲利所得低於400萬，因此此筆交易免稅。

【案例教學3】凱凱和芳芳交往多年，終於在結婚後2年買下第一間20坪房子，總價800萬，沒多久開始有了第一個小孩，原本20坪的空間開始變得擁擠，因公婆希望再添一個孫子，因此凱凱夫妻倆又努力拼出第2個小孩，原本稍嫌擁擠的房子，因為小孩的玩具與用品愈來愈無路可走，凱凱決定要以1600萬賣掉此房，賣房後2年內再買一間36坪總價2500元萬的房子。賣房獲利800萬元，相關成本與土地漲價數額共計為350萬元。

安新建經協理林炳敏表示：凱凱賣房獲利800萬-350萬=餘額450萬元，稅制算法為450萬元×10％＝45萬元因而凱凱於交易時繳納45萬元房地交易所得稅，但因立即買了更大的房子總價2500萬元，因此可依照『重購退稅』辦理45萬元全額退稅。

國產署2015年9月21日公告推出11宗精華區大面積國有土地辦理招標設定地上權，區位及基地條件俱佳，訂於10月26日開標，歡迎各界踴躍投標。

國產署表示，本次招標土地地上權權利金底價為市價3成至4.5成，地租年息率3.5％，存續期間70年。台北市、台中市、高雄市各2宗，新北市、桃園市、台東縣、南投縣、屏東縣各1宗，面積合計約3.8公頃，權利金底價合計新台幣23億餘元。適用102年9月30日修正「國有非公用土地設定地上權作業要點」地上權及地上物得一部讓與規定。

國產署進一步表示，台北市中正區2宗土地，1宗近捷運東門站、東門市場等，生活交通便利，另1宗近南華高中、思源街派出所、公館商圈等；新北市板橋區土地對面為新北市立光復高級中學，距捷運江子翠站或新埔站約2公里，屬新北市重劃區水岸生活圈。

台中市北屯區土地距新都生態公園約2分鐘車程，近74快速道路；台中市東勢區土地近東勢國中、客家文化園區；高雄市左營區土地近高雄榮總醫院、福山國小、新莊高中等，距高鐵左營站、國道一號鼎金交流道約5分鐘車程，聯外交通便利；高雄市鳳山區土地近誠正國小、台糖量販店、鳳西國小、八仙公園、衛武營文化中心等，生活機能及公共設施完善。歡迎各界踴躍投標，以免向隅。

房市面臨向下盤整壓力，部分地區更出現「多殺多」情形，究竟該如何危機入市、聰明出價撿便宜？專家說明，過去建商善用「定錨理論」，開高價吸引民眾上門，不過如今買方變精了，實價登錄反而成為「向下定錨」的依歸，唯須謹記實價登錄有30天的作業時間，房市若在短期內大幅變動，無法及時反應。

房價消漲程度不一，實價登錄成為買方的最後依規，投資專家邱太煊認為，目前實價登錄已達成「向下定錨」的作用，買方出價多半以社區最低價為指標，「買方真的變精了」。

邱太煊在JET綜合台《新聞挖挖挖》中指出，大台北地區無論是蛋黃區，或是推案重鎮淡海新市鎮、新莊副都心等地，都出現投資客「比賣低」的狀況，這將導致該社區平均房價明顯下修，所有買方都以最低價當作開價。

邱太煊舉例，大安區國宅在去年一筆每坪72萬元的案件，射出社區房價下修的第一支箭，但今年2~3月份，所有買方都以72萬元作為出價指標，近來又出現每坪65萬元的成交案，「完了阿！」，只要開出新低價，所有買方都會跟著向下定錨。

財經專家賴淑惠則在《好房網名家專題》中提醒，由於目前正值投資客逃命潮，成交行情十分紊亂，因此實價登錄的登記時間顯得過於冗長、不夠迅速，買方應直接向房仲端打聽最新行情，再決定該如何出價，以免成交後才發現自己根本不是最低價，氣死驗無傷。

房屋每年屋齡都會增長，但人老化速度卻遠超過房屋，尤其住在老舊公寓的屋主，只要家中有60、70歲以上長輩，恐怕都得面臨增設電梯的需求。在需求最旺盛的大台北都會區，雙北市政府都已放寬法令，要縮短申請時間，以利民眾獲得電梯補助經費，早日裝設電梯。

台北市都更處自今年9月公告施行《臺北市協助老舊建築物更新增設電梯補助作業規範》，未來6樓以下公寓申請電梯補助，不需要再透過冗長的法定都更審查程序，只要單一建照內的所有權人100％同意增設電梯，並領取電梯建築許可，即可提出申請。

預計每案補助總工程費最高50％，總額不超過200萬元，若電梯規格符合通用設計規範，則可提高至300萬元上限。雖然比《台北市都市更新整建維護實施辦法》公寓增設電梯補助最高45％、上限1000萬元低，但跳脫冗長都更程序，預料可加快補助申請時程。

至於新北市，也早已經實行公寓增設電梯「快速通關」模式，舉凡申請地區的合法建物所有權人100％同意，即可免循一般都市更新程序，直接進入都市更新審議會審議，將時間縮為最快3個月可核定。至於補助經費，則是給予策略地區最高75％、總金額不超過1000萬元的補助，以公寓的申請門檻來說，只要「2連棟」公寓就可申請，條件寬鬆不少。

大台北地區租屋族眾多，新北市今年的「捷運青年住宅租金補貼」方案，10月1日開放申請，截止時間為11月11日，補助對象為20~40歲的新北市單身族或新婚族，1年補貼金最高金額為2.88萬元。

1年最多2.88萬
此方案從4年前開始辦理，新北市城鄉發展局局長邱敬斌表示，提供在新北市的青年每月2400元租金補貼，已有597人受惠，今年將提供在新北市租屋、工作、就學的單身及新婚族，共300個名額的租金補貼，此外，若住宅建物登記主要用途為「宿舍」，今年起也可納入申請租補貼的範圍。
租屋族Alice表示，雖然報稅是義務，但不是所有房東都有申報租金收入，申請補貼如果會影響租屋，即使條件符合也可能不會申請補助，怕影響租屋。

【捷運青年住宅租金補貼小檔案】
推動時間：2012年至今
今年申請時間：10月1日~11月11日
補助對象：20~40歲的單身、新婚族補助金額 每月2400元租金補貼
申請條件：
●正於新北市就學、就業，且申請日前2年內，就業、就學滿1年
●家庭成員在雙北地區沒有自有住宅
●家庭總年收入低於111萬元
●每人每月平均收入低於44940元
●承租住宅符合區域及建物主要用途規定
資料來源：《蘋果》採訪整理

總銷逾百億 寶徠太子吉美3強對決

戰況激烈
928房市傳統檔期最威推案區在新北市新店區，市調單位統計光是新店區整體推案量就有132.5億元，佔新北市928總推案量的3成。其中，上市建商寶徠（1805）、太子（2511）及吉美建設所囊括的3案，就佔據新店區總推案量近9成，戰況備受矚目。

根據《住展》雜誌統計新店區928檔期推有5案登場，總案量132.5億元，主要推案熱區則在五峰重劃區、華城等地。推案的大型建商中，寶徠建設在華城推出的「寶徠華城」，總案量70億元最大；其次則是「吉美君品」總銷30億元、「W太子」總銷15億元。

寶徠一戶一建照
「寶徠華城」本周正式公開，全案基地面積廣達1萬5千坪，分做2區開發，坪數規劃90~120坪，負責銷售此案的樸園廣告協理顏允賢指出，雖然此區的別墅型產品競爭激烈，但寶徠案總價從6000~7000萬元起，和「富邦豐泰」、「華固華城」等案比起來，屬該區價位較低的高級別墅案；此外，標榜一戶一建照，可完整擁有土地，也是該案特色。
「吉美君品」與「W太子」兩案皆位於五峰重劃區內，吉美案是先建後售的合建案，基地近千坪，坪數規劃自77坪起，平均每坪價格約75萬元，總價超過6千萬元。吉美建設專案經理陳楷東指出，此案還在潛銷期，由於是區內唯一的成屋案，加上重劃區題材，近期周來人約在25~30組左右，「但因為廣告還不算大量釋出，所以不少看屋客以為是中小坪數案，目標族群不是很精準。可售戶數53戶，成交約10戶。」

W太子開價未定
「W太子」尚未對外公開，售價仍十分神祕，外界預估單價落在70~80萬元間，坪數規劃25~35坪，與寶徠與吉美兩案鎖定高資產族群的市場定位迥異。《住展》雜誌企研室經理何世昌說：「同區幾乎沒有同樣坪數規劃、總價的產品，此案有機會將成為該區焦點。」
何世昌指出，新店區以前交易最熱的區塊在安坑，單價低是集客主因，銷售也相對穩定；市中心因機能成熟，加上區域客購買力強，新建案讓價意願低，交易陷入遲滯，「928檔期3指標案的銷售成績，會成為後續待推案的指標。而新店區未來包括裕隆城、十四張重劃區，陸續都有建案釋出，是未來幾年的重點推案區。」

台北市忠孝東路四段統領商業大樓旁畸零地昨一拍流標。因拍賣面積僅0.58坪，第1次法拍底價達630萬元，換算單坪價格逾千萬元，法拍業者指若將來順利標脫，土地其他共有人出手機率高。

單坪價格逾千萬
此地位於統領商業大樓旁，周圍包括ZARA、世界健身俱樂部及知名餐飲餐廳糖朝等店，人潮往來密集，土地上以鐵皮搭出4店面，分別販賣服飾、內衣及小吃；若以地號來看整筆土地約36坪，但債務人遭法拍的土地持份僅0.58坪。
寬頻房訊表示，因地上有4建物作為店面，與債務人所說的無建物佔用不符，將來標脫後，需透過土地鑑界釐清；至於得標人能否享有租金收益，得視土地與建物是否存在租賃關係而定，判定過程繁瑣。

中信金控位在台北市信義區的舊總部大樓將延後決標。中信金控已在上周公告，「原信義總部大樓」第2階段價格審查決標，將自今天延到10月8日。

外傳頂新集團對中信金舊總部大樓有興趣，中信金控表示，對傳言不予回應。

中信金「原信義總部大樓」重新出售，第1階段資格審查，在9月1日截止，第2階段價格審查，原訂今天（22日）決標；但中信金在上周公告，由於有投標人反映，資格標補正文件準備時間不足，因此，價格審查決標將延後到10月8日。

外傳中信金控此次重新開賣信義總部大樓，因為底價自206億降至151.7億元，提高買家興趣，共有10多組人馬領標，包括頂新集團在內。中信金控昨天對此表示，已委由專業機構標售大樓，對傳聞不予回應。

中信金信義總部大樓延後到10月決標，也讓10月成為「信義區不動產處分月」。除中信金信義大樓預訂在10月8日價格標決標之外，10月15日、新光人壽要標售新光曼哈頓大樓、開價90億元，10月20日、新壽接續標售新光三越A8館、開價280億元。

冠德建設（2520）昨日公告與大洋塑膠工業（1321）、常新欣業簽訂新北市中和近萬坪複合式的合建案，目前周邊房價每坪50-60萬元，粗估可售的總銷金額至少300億元，不過，全案必須在2018年6月前申請建照。業者指出，該案堪稱近年來雙北市較大的合建案，也可能是未來建商分散風險的開發模式。

大洋中和廠土地總面積約1.6萬坪，經由土地變更及捐地後，分回近萬坪住商用地，其中開發案分為4塊基地，C基地是捐贈的公園、A基地則是千餘坪的商辦開發案，興建完成後，產權均屬大洋塑膠所有；至於B、D基地則是住宅與商業等複合式開發的建案，其中住宅主要規劃自住用途，坪數初步規劃25-50坪，商業設施部分則由環球購物中心進行設點評估，兩塊基地保守推估總銷金額逾300億元。

冠德建設副總張勝安表示，該案從去年便與大洋塑膠工業進行洽談，其間當然有不少業者競爭，不過，冠德團隊具有建設、營造與購物中心的開發及營運實績，才會從中勝出，根據與地主的協商過程，達成預估的合建分配比率，等到興建完成分屋後，地主權益分回比率約52.5%-58.5%，建商權益比率約41.5%-47.5%，該案前仍處變更過程中，必須要在2018年6月前申請建照。

北市積極查稽違建，據北市建管處統計資料，今年7月份拆除執行率高達96.78％，8月執行率也有85.14％，房仲業者分析，影響最大者應為2年前開賣至今的預售屋，且未來對中古屋舊有違建恐會逐步嚴格管制下，現已有頂樓加蓋的物件出現大幅降價，甚至北市中山區已出現買頂樓送頂加的物件出現。

為從源頭做違建控管，台北市政府推出新政，自今年9月1日起取得使用執照之建物，於辦理建物所有權第一次登記，及往後買賣、交換、贈與、信託辦理所有權移轉登記時，得檢附建築師所開立3個月內有效之證明。

未來如挑高夾層、陽台外推、頂樓加蓋、露臺、防火巷及法定空建搭蓋建物等，未經主管機關許可擅自搭建即為違建。

依據北市建管處統計資料，今年7月，查報違建認定共373件，已執行拆除361件，拆除執行率高達96.78％，8月份查報案件攀升至471件，已執行拆除401件，拆除執行率為85.14％。

大家房屋企研室主任郎美囡表示，目前新政針對新成屋違建，影響最大者應為2年前開賣至今的預售屋。不過市場上普遍認為，未來對中古屋舊有違建部分會逐步嚴格管制，加上房市狀況不佳，現況已發酵，例如有頂樓加蓋的物件出現大幅降價，甚至買頂樓送頂加的情形。

根據591售屋平台上顯示，北市中山區鄰近中山國中捷運站附近，1間屋齡39年的老舊公寓，權狀坪數36.71坪，打出買4樓送頂加的口號，每坪開價75.7萬，且總價由2980萬下殺至2780萬元。

另外，北市萬華區青年公園旁，1間屋齡33年的5樓老舊公寓，權狀坪數32.17坪，連帶6樓頂加，每坪開價43.2萬，總價由1,500萬下殺至1,390萬元。

信義房屋專案經理曾敬德指出，建商預售個案很少會出現違建，主要大多是挑高3米6或4米，由屋主自行二次施工；至於舊有中古屋頂加違建分為緩拆與即拆2種，買方可透過查詢得知有無報拆紀錄，建議購屋者對違建物件能避則避，不要把風險加在自己身上。

台中市政府市政會議2015年9月21日首次到烏日召開，會中說明烏日副都心計畫。市長林佳龍指出，市府將引進展覽、物流、商務、休閒娛樂及康健體驗等五大產業，並推動台鐵烏日站高架捷運化等交通建設，配合台鐵高架化，遷移舊烏日市區內的台鐵鋼樑廠、台酒啤酒廠、國防部兵整廠，加上新開發的高鐵門戶地區區域計畫與前竹、九德區段徵收，打造為台中三大副都心之一，成為區域均衡發展的領頭羊。

市政會議在烏日戶政事務所召開，並邀請烏日各里長與會。都市發展局長王俊傑進行「烏日副都心計畫」專案報告指出，烏日具有三鐵共構、鄰近彰化都心與高鐵一日生活圈的優勢，但是卻也有區位及交通優勢未善加利用、老舊街區缺乏再生引擎等劣勢。

為此，除目前已開發的高鐵台中車站地區外，市府應辦理開發高鐵門戶地區區域計畫，引進展覽、物流、商務、休閒娛樂及康健體驗等五大產業，成為會展物流中心，並爭取中央在當地增設台74線的匝道。同時開發九德、前竹等區段徵收，加上原有的楓樹里地區，輔以河岸休憩環境的營造，打造為樂活住宅基地。

在舊烏日更新部分，則應遷移台鐵鋼樑廠、台啤啤酒廠與國防部兵整廠，成為當地發展引擎，並以TOD(以公共交通導向的開發)為發展導向，帶動老街區翻轉。

在交通建設上，短期上推動烏日、大肚與溪南地區的跨溪橋，提供除台1線之外，與彰化之間的聯絡道路，中期則推動烏日鐵路高架捷運化，長期推動成功至大甲雙軌化與捷運綠線延伸到彰化，希望強化當地的交通優勢。

此外，由於烏日也是台中重要的農業生產基地，市府除將輔導當地違章工廠合法化外，也將與彰化縣芬園一起打造「溪尾寮休閒農園」，調和農工發展，成為中彰投的後花園。

對於各項工程期程，王局長表示，2015年底即可完成台鐵大慶站鐵路高架化工程；2016年可開始啟動前逐瘀段徵收、溪尾大橋通車與烏日轉運站先期規劃；2017年可啟動九德區段徵收、爭取中央核定增設台74線快速道路匝道補助；2018年台鐵鋼樑廠啟動更新招商；2019年高鐵門戶計畫完成內政部都委會審議、啟動高鐵門戶區段徵收計畫與大肚連結和美的跨溪大橋通車；2020年烏日會展中心完工。

林佳龍說，行動市府的市政會議已到過豐原、清水等地，到烏日召開，凸顯市府重視區域均衡發展，也邀請地方區里長、農會與意見領袖一起參與，讓在地觀點結合市府規劃，使副都心規劃有基礎民意支持。

針對烏日副都心專案報告，林佳龍指出，台中除原市區外，山、海、屯三個地區各自有50萬人口，所以市府定位烏日高鐵站附近連同彰化、海線雙港與豐原為三大副都心，分別為台中市均衡發展的三大支柱。

烏日副都心與彰化北部新興地區關係密切，需有便利的交通連結，除了已在興建的溪尾大橋外，對於彰化縣長魏明谷主張興建和美到大肚、彰化金馬路連接烏日高鐵站區的2座跨越烏溪的大橋，市府樂觀其成，將與彰化縣合作，共同積極向中央爭取。

此外，在公路運輸上，市府應先行規劃烏日轉運站；至於軌道部分，則應優先推動大慶到烏日的鐵路高架化、成功至追分的雙軌化。

林佳龍也指示，加速打造筏子溪成為台中的迎賓河，並串聯自行車道、設置色彩鮮明易辨識的河岸景觀營造等，形塑「水與綠」的環境。

與會的烏日區前竹里里長林東潭表示，期待當地的岸溪整治工程，不僅要重視防洪功能，也要配合河岸生態景觀，加入休憩功能。

烏日區九德里長林國佑則說，當地應可從2017年開始進行區段徵收，但卻住一的低密度住宅區，希望可改成住三住宅區，提高當地容積率。

２１日，備受社會關注的天津港８·１２爆炸事故中嚴重受損七個社區的房屋評價結果公佈。此次發佈的包括住宅社區的基準價格以及每戶住宅的評估結果。如無異議，選擇修繕或收購的業主可以陸續簽署正式協定，辦理手續。

此次評估結果發佈從即日起持續到９月２７日２４時截止。評估範圍為清水藍灣（海港城）、啟航嘉園、帝景公寓（合生君景）、萬科金域藍灣、萬通新城、匯錦苑（雙子座）、旺角居社區內全部普通住宅。由於工作量較大，其他特殊住宅如清水藍灣社區（海港城）的３層及３層以下住宅，待後續進行評估後發佈結果。

記者從公佈的社區基準價格看到，七個社區的評估基準價格從啟航嘉園的每平方米１０５８２元到金域藍灣的每平方米１４２７１元不等。


負責此次評估的天津方達房地產土地評估諮詢有限公司相關負責人介紹，七個社區的基準價格是在收集各社區價值時點前的交易實例中，選取可比實例，建立可比價格基礎上，對比較實例進行各種因素修正後得到的。

每戶住宅的評估結果是按一戶一價原則，在社區基準價格基礎上，再應用間接比較法，對社區個房屋按照樓層、朝向、房型等進行調整，得出每套房屋的評估價格均不低於基礎價格。每戶業務可登陸後具體查詢。

濱海新區政府表示，業主如需近一步瞭解評估有關事項，可於９月２４日到指定場所諮詢，屆時評估公司接待業主，對評估結果進行現場答疑。如無異議，選擇修繕賠償的業主，初定自９月２５日起，可開始簽訂正式修繕賠償協定；選擇收購賠償的業主，初定自１０月１日起，開始簽訂正式房屋收購協議，辦理有關手續。

由世界經理人集團、《世界企業家》雜誌、世界地產研究院主辦，《總裁》雜誌社聯合編制並發佈的2015(第六屆)《亞洲10大超級豪宅》排行榜在香港揭曉，香港山頂豪宅TWELVE PEAKS位居第一，北京泰禾中國院子排名第二，香港普樂道10號排名第三。十強榜單上，中國大陸佔據4席，中國香港3家、土耳其1家、新加坡1家、印尼1家。

《世界企業家》雜誌總編輯丁海森介紹，大陸的頂級豪宅主要分佈於9個城市：北京、上海、廣州、深圳、廈門、杭州、南京、珠海、三亞。珠海、三亞的度假型高端別墅吸引了來自海內各地的豪宅買家，杭州、南京、廈門則一直是傳統的財富聚集城市。

世界地產研究院的報告顯示：隨著全球經濟重心持續由西向東轉移，亞太區豪宅市場的中期前景樂觀。

但具體到近期，隨著中國股票市場的大幅度下跌， 及中國經濟下行等受各種不利因素影響，全球和亞洲豪宅的主要買家——中國富豪們開始持現金觀望，導致北京、上海、深圳等地的豪宅市場出現微幅回檔跡象。丁海森說：「滬指重新跌回3000點，不少富豪被套牢，直接導致中國豪宅市場出現了明顯回落的現象。」

隨著招商地產（000024，SZ）的重組方案浮出水面，A股將出現又一家巨無霸上市房企。

近日公佈的重組方案顯示，新的招商局蛇口將定位為“中國卓越的城市綜合開發和運營服務商”，房地產開發不再成核心業務，取而代之的是園區開發與運營、社區開發與運營、郵輪產業建設與運營三大業務。

在本次交易完成後，招商局蛇口總股本規模將達到80.37億股，按照23.6元/股的發行價計算，總市值為1897億元，將超過萬科與綠地，成為A股第一大房企。

東方證券房地產行業首席分析師竺勁向《每日經濟新聞》記者表示，招商局蛇口此次注入的土地資源較為優質，新的郵輪產業和自貿商城建設等業務是新亮點，加上員工持股計畫的完成，有利於激發招商地產的活力。但由於注入專案的開發週期較長，最快需要到2017年才能體現利潤。

借力重組加快轉型

在重組合並完成後，招商局蛇口將在原招商地產的基礎上，增加150億元的配套融資，以及原招商局蛇口的土地儲備、房產專案等優質資源。

截至2015年上半年，招商局蛇口擁有的土地使用權共510.55萬平方米，近90%分佈在蛇口片區和前海片區，這意味著無論是規模還是實力，新的上市平臺招商局蛇口將較原上市平臺招商地產明顯增強。

在房地產轉型的浪潮下，重組後的招商局蛇口也一改以往以“房地產開發和經營”為主業的定位，轉型為“中國卓越的城市綜合開發和運營服務商”。

招商局蛇口的主營業務包括“園區開發與運營業務、社區開發與運營業務、郵輪產業建設與運營業務”，公司業務在房地產上下游均有延伸，涵蓋了區域綜合開發平臺、商住二級開發及城市升級平臺、資產管理運營及服務的全產業鏈。

與之相對，房地產開發被涵蓋在“社區開發與運營業務”中，而且強調的是招商地產原本並不突出的社區和物業管理概念。

此外，招商局蛇口還將拓展“健康地產開發”、“健康產業管理運營”和“智慧社區服務平臺”，產品佈局則將重點聚焦“精品住宅開發與社區運營、健康地產、海外置業等領域”。

克而瑞研究中心分析師朱一鳴向《每日經濟新聞》記者表示，對招商局蛇口來說，產業園區開發等業務回報週期雖長，但長期來看更具成長性，將成為新的盈利增長點，“作為蛇口自貿區的 大地主 ，招商局蛇口的優勢不言而喻，發展的想像空間更大。”

盈利能力將快速提升

對於盈利能力的短期下滑，重組方案表示，由於招商局蛇口非上市的主要資產為蛇口、前海及太子灣的土地資源，盈利還有待開發後釋放，而釋放需要一定開發週期才能完成。在重組合並後，隨著兩家公司協同優勢顯現，尤其是相關土地資源逐步完成開發釋放效益，合併後公司的盈利能力將快速提升，股東每股收益將逐步增厚。

記者曾就上述問題採訪招商地產董事會秘書劉甯，但截至發稿前，對方尚未作出回復。

在交易完成後，按照23.6元/股的發行價計算，招商局蛇口的總市值將達到1897億元。

截至9月21日，《每日經濟新聞》記者注意到，目前A股地產股市值前三位分別是綠地控股（1744億元）、萬科（1456億元）、保利地產（884億元），這意味著如果招商局蛇口複牌後股價能維持在23.6元/股以上，則極有可能取代綠地成為A股第一高市值的上市房企。

在香港粵海證券投資銀行董事黃立沖看來，招商局蛇口本次重組合並的發行價估值較高，按照公司預測的2015年度62.4億元的淨利潤計算，市盈率達到30倍，與之相對萬科與保利目前的市盈率都在10倍以下。

為了維持重組期間的股價穩定，招商局集團表示，自招商局蛇口上市之日起，若3個交易日內任一交易日的A股股票收盤價低於23.6元/股，招商局集團將在該3個交易日內投入不超過30億元增持，用真金白銀為股價“護航”。

　　燕郊房價怎麼比北京都貴？

　　京津冀一體化步伐正逐漸加快，“房價的一體化”也隨之而來。北京青年報記者在與通州一河之隔的燕郊調查發現，當地房價在今年一路飆升，已經超過了北京部分區縣。不過，對於燕郊暴漲的房價，業內人士直言，燕郊樓盤此番大漲，確有炒作的因素，部分樓盤存在捂盤惜售等情況。

　　與通州僅一河之隔的燕郊房價自6月「北京市政府職能部門東遷」消息落地後開始一路飆升。三個月的時間，部分樓盤甚至出現了價格翻倍的現象。北京青年報記者實地調查的結果顯示，燕郊的房價已經超過北京部分區縣。到底是什麼驅動了燕郊的房價以如此快的速度上漲？京津冀一體化的進展和通州作為北京副中心的確是導火索，但業內人士認為，燕郊的房價暴漲背後是房地產商的炒作。

　　現象

　　燕郊房價已超北京部分區縣

　　「燕郊的房價瘋了。」一位從燕郊看房回來的北京市民發出感慨。今年6月份，北京市政府職能部門東遷通州消息落地。與通州僅一河之隔的燕郊房價開始一路飆升，兩個月不到時間，部分樓盤甚至出現了價格翻倍的現象。燕郊的房價已經超過北京部分區縣。

　　北青報記者瞭解到，位於燕郊核心區的上上城理想城，去年的價格單價是8600元，8月的成交價已達1.4萬元；港中旅的專案去年年底單價才9000多元，隨著今年上半年房地產回暖，今年6月開盤時的均價為1.1萬元/平方米，但8月新開盤項目的價格已飆升到1.5萬元/平方米左右；位於燕郊南城的天洋城4代的項目去年單價還是1萬元左右，5月受燕郊通地鐵影響，漲到12500元，6月份通州被明確為北京城市副中心後，該項目的開盤單價均價達到1.6萬元。

　　多家機構的最新統計資料顯示，燕郊的多數新樓盤報價在6月份之後都出現了不同程度的上漲，漲幅最少的大概在每平方米500元，有的熱點樓盤甚至每平方米漲了1萬元左右。

　　而來自中原地產等機構的統計資料顯示，7月份，北京市平谷、懷柔新房成交均價分別為每平方米13038元、11654元，密雲、延慶的房價更低。對比之下，燕郊部分樓盤房價已經超過北京部分區縣的房價。

　　親歷

　　6號線草房站燕郊樓盤賓士車“拉客”

　　9月13日上午，北青報記者乘坐地鐵6號線前往燕郊實地調查。在草房地鐵站剛出站，就被一群燕郊樓盤的銷售人員團團圍住，天洋城、港中旅、上上城理想城等幾乎所有燕郊的樓盤都有人專門守候在這個地鐵口，他們手中拿著樓盤的資料，詢問每一個下地鐵的人是否有意購買燕郊的房子。得知北青報記者有意看房時，一輛賓士車快速將北青報記者拉上車，一直開到燕郊某樓盤的售樓處。

　　該樓盤的銷售人員介紹，幾乎每個樓盤都在6號線東邊沿線的地鐵站“布點”了銷售人員，爭搶從北京過來的看房客。在售樓處登記的時候，該銷售人員還特意囑咐記者一定要提到是從草房站地鐵被拉過來的，這會被列入他們的業績考核。

　　從草房地鐵站到燕郊的路上，路邊的看板、開往通州的公車、高速路出口的隔欄板……燕郊樓盤的廣告幾乎無處不在。過了潮白河，沿著102國道進入燕郊城區，大約兩公里的街道兩側幾乎都是燕郊開發商樓房的銷售點，道路兩側密佈的地產廣告讓人以為置身於一個中型的房展會。

　　而在燕郊南側的大廠回族自治縣，銷售的競爭更為激烈，多個樓盤方圓幾公里內都有銷售人員“擺攤”，只要有車經過，便從車窗內塞入大量樓盤宣傳資料。

　　現場


　　九成看房客來自北京

　　賓士車將包括北青報記者在內的一車看房客拉到燕郊南城的天洋城4代一期。據介紹，該樓盤只剩最後兩棟樓，其餘已經售完。產品為60-122平方米的一居到三居室，目前均價是1.6萬元/平方米。天洋城4代二期也已經封頂，預計明年推出。銷售人員反復向看房客提及社區作為第四代城市綜合體的遠景規劃，以及社區附近很快將開業一座“航空博物館”。

　　北青報記者看到，售樓處內，4個銷售專員正分別向4撥看房客介紹樓盤的情況，據瞭解，他們都是來自北京的年輕人，選擇週末過來看房。多名樓盤的銷售人員提醒看房客要儘早出手，剩下可賣的樓盤已不多，過幾天又是另外一個價了。而“京津冀一體化”、“燕郊將來要通地鐵”和“北三縣(燕郊、大廠和香河)可能很快會限購”更是多次被銷售人員拿來刺激看房客。

　　銷售人員介紹，來看房的人9成以上來自北京。北青報記者現場調查顯示，這些北京來的年輕購房人主要分兩部分人群：一種是在北京買不起房，一直上漲的北京房價讓他們擔憂以後再也買不起房了，趕緊來選擇燕郊置業；還有一種是純粹投資型，這部分購房人認為北京政府職能部門要東遷通州，一河之隔的燕郊房價還會上漲。

　　北青報記者隨機詢問了幾位元看房客，他們都表示自己第一次來燕郊看房。“燕郊的房價有點超出了預期，是否在此買房還需要謹慎考慮。”也有理性一點的購房人如是和北青報記者說。

　　中原地產最新統計資料顯示，燕郊今年以來新增供應住宅高達11516套，這一資料是通州市場商品房住宅供應量的14倍，大盤開發充斥市場。

　　追訪


　　燕郊房價暴漲是開發商在炒作？

　　到底是什麼驅動了燕郊的房價以如此快的速度上漲？調查中，多位業內人士和購房人表示，京津冀一體化的進展和通州作為北京副中心肯定是導火索，但業內人士認為，燕郊的房價背後有房地產商的炒作。

　　“這裡面有借勢炒作的因素，在上漲行情中效果很好，但在下跌行情當中，也跌得快。”燕郊某大型樓盤銷售經理方芳(化名)告訴北青報記者，燕郊的房價跟北京相比，有一個特點就是大起大伏、波動性很大。據介紹，2013年前後，燕郊有樓盤的銷售價格就已經達到每平方米1.5萬元左右，而到2014年底，這些樓盤的價格就跌到了每平方米八九千元，而今年8月，又很快漲到了每平方米1.5萬元。

　　方芳介紹，今年燕郊樓市的總體銷售表現為“價升量減”，有些開發商手裡有房子，但他們控制著銷量，分批放出來，每一批的價格都比前一批高，成交量比以前少，但價格卻漲得很快。方芳分析，這跟土地的供應也有一定關係。“這兩年開發商拿到的地不多，而預期房價還會漲，導致了開發商的惜售。另外，也跟燕郊的地產生態有關，這裡的開發商總共就那麼幾家，除了港中旅一家是外來的，其他幾家都本地的。這是一個壟斷性的市場，容易形成價格聯盟，出現這種局面就不奇怪了。”

　　北京市房地產協會秘書長陳志也明確表示，燕郊的房價被過度炒作。一位熟悉燕郊地產圈的人士告訴北青報記者，燕郊樓盤此番大漲，確有炒作的因素，部分樓盤存在捂盤惜售等情況。

　　上述人士雖然沒有“指名道姓”透露哪些燕郊樓盤在炒作房價，但值得關注的是河北省最近下發的一則整治規則也印證了，確實有炒作現象存在：為防止北京周邊地區炒作房價，近日，河北省住建廳、省國土資源廳聯合印發《關於促進河北省北京周邊地區房地產市場平穩健康發展的通知》，將嚴厲打擊北京周邊房地產企業“囤地炒地”，嚴肅查處房地產企業惡意炒作、捂盤惜售、哄抬房價等行為。

　　對此，燕郊某大型樓盤的一名銷售經理告訴北青報記者，燕郊的房價現在已高度敏感，再加上政府開始監管，估計未來漲價的空間已經不大，除非有新的重大利好。

　　購房故事


　　投資客：三年後無論漲跌都出手

　　故事一：猶豫的購房人

　　9月13日下午，購房人劉峻(化名)和女朋友去了趟燕郊，為了婚房，他已經跑了不少新樓盤和二手房。劉峻是80後，老家在河南，研究生畢業以後在一家廣告公司上班，如今剛滿3年，由於北京5年的限購政策，沒有北京戶口的劉峻一直沒法買房。

　　劉峻說，本打算在今年年底結婚，但女朋友家人希望他們結婚時能在北京有一套房子。“原來計畫等兩年再買，但現在房價又在漲，週末便約了女朋友一起來燕郊看看，不行先買一套，過兩年再換到北京去。”

　　當天，劉峻兩人一共看了港中旅、天洋城4代兩個樓盤。“價格比想像的要高一些，之前以為至少能打個折，但銷售人員說目前沒有折扣。如果是一萬二左右還比較能接受。”當天，劉峻沒有下定決心在燕郊買房。他說，下週末還要來看看燕郊的二手房，再和家人商量決定。

　　故事二：自信的投資客

　　在燕郊買房的群體中，投資客占相當大的比例。作為京城一家媒體的編輯，陳明在今年4月份聽到通州要成為城市副中心的傳聞之後，火速在燕郊的夏威夷南岸以單價1萬元的價格，全款買了一套兩居室二手房。夏威夷南岸緊挨著潮白河，陳明買的二手房是一個景觀房。8月初，陳明將房子租給了燕郊的一位店主，租金每月2800元。

　　9月13日，記者在燕郊一家房產仲介瞭解到，夏威夷南岸的精裝二手房價格已經達到1.3萬元/平方米左右。陳明預計，隨著北京市政府的東遷，他的房子漲到1.8萬元/平方米應該問題不大。“打算先租出去三年，三年之後無論漲多少都賣。”

　　財經觀察


　　配套成燕郊樓市痛點

　　在實地探訪中，北青報記者多次向樓盤銷售人員表達對燕郊交通的擔憂。“6號線東延”被銷售人員反復提及。但北青報記者查詢相關的資料發現，北京地鐵總公司和廊坊方面均未確認該消息——至少在2015年的規劃中，6號線東延是沒有的。

　　一位住在燕郊的北京上班族劉女士告訴北青報記者，從今年6月開始，燕郊全城擁堵已是常態：“從102國道、燕郊行宮大街、燕順路上高速，在高峰期，花一個小時到一個半小時，幾乎成了常態。”

　　“最可怕的地方是南城。天洋城4代和夏威夷藍灣都屬於巨型社區，但這兩個社區目前沒有公交通勤，這種巨型社區的入住，將會給迎賓路與102國道帶來巨大的壓力。”劉女士擔憂，目前燕郊大約有60萬人口，隨著更多樓盤入住，燕郊到北京的交通將是個無解的難題。

　　在生活配套設施方面，銷售人員給看房客介紹了很多，但一問時間，大多是幾年之後才能建成。而義務教育方面的缺乏，也被燕郊居民詬病。據瞭解，燕郊大量小學普遍超編，一些小學一個班級學生往往多達八九十人。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，配套設施決定市場健康程度，從目前看，環北京的燕郊等區域，配套設施的建設遠遠跟不上樓盤的開發速度。燕郊等區域恐怕無法支撐目前超過1.5萬的房價。

緊隨兩次增發後，中弘卓業持股比例由34.51%下降至31.06%，但仍然為控股股東，公司實際控制人並沒有發生變化。
觀點地產網 9月20日，此前傳出欲接手三亞半山半島專案的中弘股份發佈公告，透露了通過支付現金、發行股份購買資產以及募集配套資金的一攬子計畫。

公告稱，為收購開發半山半島的鹿回頭及其子公司新佳旅業，中弘股份擬通過支付現金及發行股份，購買交易對手持有的鹿回頭100%股權；同時，擬向不超過10名特定投資者，發行股份募集配套資金不超過57億元，其中控股股東中弘卓業認購不超過30億元。

根據公告，在收購前的一系列資產重組後，三亞愛地及佳升元將分別持有鹿回頭59.55%及40.12%股權。而根據預評估和各方協商情況，鹿回頭100%股權的交易價格約58億元，中弘股份擬向三亞愛地、佳升元支付現金對價37億元購買其持有的鹿回頭股權，向三亞愛地支付股份對價21億元購買其持有的鹿回頭股權。

在向三亞愛地發行股份支付對價的方案中，發行股份購買資產的股份價格為本次交易定價基準日前120個交易日公司股票均價的90%，即3.41元/股，擬發行股份購買資產的股份數量約為61583.58萬股，最終發行股份的數量以中國證監會核准的發行數量為准。

三亞愛地承諾，所認購的中弘股份向其發行的股份，自新增股份上市之日起12個月內不對外轉讓。

中弘股份還擬向不超過10名特定投資者，發行股份募集配套資金不超過57億元，其中控股股東中弘卓業認購不超過30億元。募集配套資金發行股份價格不低於4.48元/股，不低於本次交易定價基準日前20個交易日公司股票均價的90%。

發行股份募集配套資金的股份數量約為127232.14萬股，最終發行股份的數量以中國證監會核准的發行數量為准。

中弘股份指出，支付現金及發行股份購買資產不以配套融資的成功實施為前提，最終配套融資發行成功與否不影響購買資產事項的實施。

至於57億募集資金的用途，其中37億元用以支付收購事項的現金對價，10億元用於半山半島第九期的投資，另外10億元用於償還鹿回頭銀行借款。

緊隨兩次增發後，中弘卓業持股比例由34.51%下降至31.06%，但仍然為控股股東，公司實際控制人並沒有發生變化。三亞愛地則通過認購股份持股比例變為8.46%，其他股東持股比例為60.48%。

根據中弘股份2014年度經審計的財務報表和標的公司的財務資料，本次交易金額58億元占公司2014年末淨資產額56.15億元的103.29%，超過了100%，且超過5000萬元人民幣。本次交易構成了中國證監會規定的上市公司重大資產重組行為。同時，交易涉及中弘股份發行股份購買資產事項，應當提交中國證監會並購重組委審核。

中弘股份表示，標的資產鹿回頭及其子公司新佳旅業開發的半山半島專案，位於三亞市小東海鹿回頭半島，該專案為中國濱海地產標杆專案，專案總占地面積4000餘畝，現已開發200余萬平方米，待開發土地面積約100余萬平方米。

專案主要產品包括臨海別墅、觀海住宅、酒店式公寓等多種類型，項目規劃配套包括集23洲際酒店、安納塔拉、美高梅、金鬱金香等國際知名品牌的豪華酒店群、國際級帆船港、全天候燈光高爾夫球場、中央海景商業中心以及歐式風情節慶廣場。

“標的資產的專案特徵非常符合公司戰略佈局的嚴苛要求，通過對標的資產的收購，實現公司的戰略佈局，大幅提高公司的品牌效應，大幅提升中弘股份在國內地產界的行業地位。”中弘股份表示。

需要指出的是，在本次交易中，除卻政策、監管審批、資本市場股價波動等風險外，中弘股份還表示，標的資產包括了部分土地儲備，且部分土地的拿地時間較早，相關土地儲備若不能及時開發，則擬注入的資產將面臨土地被收回或被徵收土地閒置費的風險。

經過551輪的競價後，最終由煙臺明珠山莊置業有限公司以總價3.13億元競得，溢價率46.9%，樓面價6174元/平方米。
觀點地產網訊：9月20日，煙臺市網拍出讓煙J[2015]1006號地塊，最終由煙臺明珠山莊置業有限公司以總價3.13億元競得，溢價率46.9%，樓面價6174元/平方米。

參與競拍的房企有四家，分別是城發、海信、明珠山莊置業和華潤，從9月20日上午9點51分開始，四家房企密集加價，加價幅度10萬-100萬不等。

17點27分，經過了551輪競拍後，煙臺明珠山莊置業有限公司報價31300萬元贏得這場持續九個小時的競拍，樓面價6174元，打破了中海紫禦公館4600元紀錄，煙臺單價地王誕生。

煙臺國土資源網上交易系統顯示，該地塊位於芝罘區通世路以東、紅旗中路以南（原市委黨校），建築面積5.07萬平方米，使用權面積3.59萬平方米，容積率大於1.31小於等於1.41。土地規劃用途為住宅、商服、公共管理與公共服務，出讓年限住宅70年，商服40年、公共管理與公共服務50年，起始價2.13億元，競價增價幅度10萬。

據瞭解，該地塊位於煙臺芝罘區稀缺位置，北有東西幹道紅旗路，西側為南北幹道通世路，且附近有魯東大學、雙語實驗學校。從區位看，屬於芝罘區的二線位置，距離核心生活區不遠。

指標屋苑呎租連漲17月

近月住宅租金升勢持續，8月50個主要屋苑加權平均實用呎租達33.56元，連升17個月，而且是自去年7月起，連續14個月創歷史新高，惟按月升幅則有所放緩，僅升約0.4%。住宅市場前景不明朗，加上租賃旺季已過，而近日亦屢現減租個案，業界人士估計，住宅租金升勢乏力，更可能見頂回落。

成交連升3個月後斷纜

利嘉閣地產數據顯示，8月全港50個屋苑加權平均實用呎租為33.56元，首8個月累積升5%。雖然按月繼續有升幅，但8月僅升0.4%，較6月和7月各升約1.3%，已明顯放緩。租務成交方面，則屬連升3個月後首度下跌，8月錄得1134宗，按月跌19%。

以個別屋苑統計，本月共有22個屋苑租金錄得跌幅，佔總屋苑數量的44%，較7月的18個增加，其中大角咀奧運站柏景灣跌幅較顯著，平均呎租約44.8元，較7月跌約4%；荔枝角美孚新邨亦跌2.4%，低見31.9元。

中原分行副分區營業經理霍劍亮表示，近日美孚新邨業主叫租普遍高市價5%，使成交淡靜，估計若情況持續，部分業主需要減租才能租出單位，租金有機會下調一成。

第一城月租低見9100元

至於以往受內地生和家庭客搶租的沙田第一城，平均呎租在6月和7月連升2個月後，8月見回軟，按月跌1.5%，至38.3元。事實上，暑假黃金檔期過後，沙田第一城在本月更連環錄得3宗不足1萬元租務成交，其中49座極低層E室，月租低見9100元。

利嘉閣地產市務經理胡漢業表示，近期沙田第一城的租金跌勢明顯，短時間內有機會跌穿9000元，惟此類成交料只屬少量。本月屋苑暫錄約15宗租務成交，平均呎租僅約35元。

除前述屋苑外，近日部分二手屋苑亦錄得減租個案，其中將軍澳天晉II期3A座中層C室，實用面積648方呎，屬3房間隔，業主本月初以月租2.6萬元放盤，近日獲準租客洽租，最終減租2000元或7.7%，以2.4萬元租出，呎租約37元。

中原地產統計該行錄得的新簽租約資料後指出，8月全港100個大型屋苑的平均實用呎租約33.9元，按周升0.9%，惟升幅亦較8月的1.8%按月升幅有所放緩。租務旺季已過，業界對租務市場前景亦不感樂觀，中原地產研究部高級聯席董事黃良昇認為，暑假搶租熱潮減退，加上第四季是傳統淡季，料租金升勢將受壓，升幅料放緩。嶺南大學兼任教授何濼生預計，雖然經濟略轉疲弱，惟情況未算太差，估計工資仍有輕微上升空間，未來一年整體住宅租金仍可望平穩發展，最多升3%。

利嘉閣地產研究部則認為，部分二手業主轉售為租，加上數千伙新盤預計第四季陸續入伙，料令租盤供應增加，租金升勢將進一步受壓，甚至有機會掉頭回落。

零售市道前景未明朗，部分商舖業主不惜減價求售，連領展（00823）亦趕出貨，昨天突擊公布推出5個商場招標，分布於香港仔、柴灣、藍田、粉嶺及屯門，今日開始招標，10月22日截標，估值共約12.69億元。由於香港仔田灣商場，藍田廣田商場及粉嶺嘉福商場，限制不可分拆車位，有測量師認為該限制會減少投資者入標意欲，及財團出價會較審慎。

10月22日截標

近月市場盛傳領展會推出多個商場招標，惟該集團上月底否認有關傳聞不足一個月後，卻於昨天突擊公布推出5個商場招標，包括田灣商場、廣田商場、嘉福商場、柴灣峰華邨商場及屯門兆安苑商場，並公開邀請有興趣財團入標，財團可以入標5項物業任何一項，或全部5個商場。

領展資產管理行政總裁王國龍表示，集團會不時就資產組合進行評估，以尋求機會透過售出協同效應較低的物業，優化資產組合，而今次招標符合領展資金流轉策略，可為基金單位持有人創造最大價值。

今次招標的商場中，有3個不屬於租置屋邨，其車位受到限制而不可分拆出售，分別為嘉福商場、田灣商場，以及廣田商場。5個商場中以嘉福商場樓面最大，共5.91萬方呎連312個車位，據領展最新年報顯示，截至今年3月底的估值約4.4億元；而最多車位的為田灣商場，共有417個，樓面面積為3.5萬方呎，估值約3.17億元。至於5個商場共值約12.69億元。

韋堅信測量師行物業發展及投資董事許偉國表示，今次領展有部分商場的車位不可分拆出售，中標者未必可以短炒，要用作長線投資，預計有意入標的財團出價會比較審慎，亦預期該項目未必會吸引炒家入標。資深投資者林子峰及蔡伯能均表示要仔細研究項目後，才會考慮入標與否；而有「摸王」之稱的黎汝遠則表示對項目沒有興趣。

近年來，世界各地的房地產市場陸續出現內地房地產企業的身影。例如香港，內房企的活躍程度幾乎揮低一眾「本地薑」。世邦魏理仕表示，內地樓市競爭白熱化，加上地產投資回報率向下，驅使內房企積極尋求海外拓展的機會。在收購一系列成熟物業作為踏腳石之後，內房正積極轉型至向海外房地產開發的模式。

該行資料顯示，美國2013年內地資金進行地產開發的總金額僅為3.33億美元，但2014年已急增至9.54億美元，增幅達186%。世邦魏理仕策略及投資顧問部執行董事王廣強表示，隨著大量資金湧入海外房地產市場，當地優良物業的價格漲幅已經超越預期，未來的上升空間收窄，投資回報逐步回落。

買樓不及起樓賺錢

以美國加州為例，2014年購買當地核心地段成熟商業物業的投資回報率僅為3%至9%，買地開發商業專案的投資回報率則高達30%，不少內房企於是選擇在海外買地進行開發。

然而，高回報率往往伴隨著高風險，世邦魏理仕策略顧問部中國區資深董事王淳提醒，房地產開發具有極強的地方差異，內房企「快速現金流」的模式在多數國際市場並不適用，在籌備海外開發項目前期，應周詳考慮地方政策、法律、稅收、競爭等方面與內地的差異，尋求對當地各類政策有深入了解的專業機構提供諮詢服務。

該行指，部分地方規劃審批需時，開發周期可以相當長，考驗發展商現金流，內房企須警惕這些差異所帶來的潛在風險。另外，政策風險亦須留意，例如歷史遺跡和自然保育區等。

移民政策亦是海外住宅開發項目的制約條件之一，近年來，許多內房企在美國開發項目選擇與EB-5投資移民項目合作，主力以內地高淨值投資者為行銷目標。不過根據目前美國政府對EB-5的態度和EB-5項目的受歡迎程度，2015年EB-5政策預期將有大幅調整，調整方向是提高審批效率，以及提高投資額。

美國聯儲局日前宣佈維持息率不變，香港置業高級執行董事伍創業昨日對此表示，消息未有帶動二手轉旺，加上過去周末新盤續搶市場購買力，二手交投持續冰封。據該行分行所錄得的數字顯示，過去一星期（9月14日至20日）全港20大主要屋苑的二手買賣成交與前周相若，僅錄得10宗，按周跌約9%，數字連續4星期錄不足20宗外，並創本年2月以來逾半年新低，二手交投相當淡靜。

本月首三周跌幅擴大

該行資料研究部指出，由於近期二手交投持續偏軟，故按月跌幅亦有擴大。據資料顯示，9月20大屋苑首三星期(8月31日至9月20日)之二手交投僅錄36宗，相比8月份首三星期(8月3日至8月23日)的70宗按月急挫48.6%。伍創業指出，由於準買家及小業主議價空間存差異，雙方呈拉鋸局面，預料二手交投於本月餘下時間難追落後，估計月內二手交投勢必錄不足100宗水平，而該批交投將陸續於10月註冊登記，故料10月之二手註冊數字將再繼續下跌。

以港九新界三區劃分上周之二手成交，錄最多宗數之地區為新界區，上周共錄4宗成交，雖然比前周的2宗按周升100%，惟此數字並不突出；而九龍區及港島區則同錄3宗，分別按周跌約40%及25%。

20大屋苑　14個捧蛋

若按屋苑劃分20大屋苑，全線屋苑均錄個位數成交，且大部分屋苑錄按周跌幅。上周錄最多成交個案之屋苑為新都城，共錄3宗成交個案。其次為美孚新及太古城，各錄2宗。沙田第一城、泓景臺及貝沙灣則各錄1宗。此外，零成交屋苑亦由前周的13個增至上周的14個，包括嘉亨灣、鯉景灣、昇悅居、碧海藍天、宇晴軒、黃埔花園、翔龍灣、麗港城、維港灣、海逸豪園、新港城、將軍澳中心、維景灣畔及東港城。

綠地香港（0337）母公司綠地控股昨日宣佈，已與日本瑞穗金融集團簽訂業務合作備忘錄，雙方將在全球範圍內，就融資、財務顧問、資本市場和資產管理、投資銀行、國際結算等業務領域開展全面戰略合作，此舉料將進一步夯實綠地全球銀企合作平台。

日本瑞穗金融集團是日本第二大金融機構，下轄四大金融機構，分別是瑞穗銀行、瑞穗實業銀行、瑞穗信託銀行和瑞穗證券公司。備忘錄約定，瑞穗將為綠地控股的整體戰略發展、在日本的地產投資提供投資標的、資產管理和資金籌措渠道等方面的信息和服務。此外，根據綠地全球業務開展情況，瑞穗還將為其量身定製用於各種目的的人民幣、和其他幣種金融服務解決方案等。

綠地控股董事長、總裁張玉良表示，瑞穗為其提供的國際化系統性金融支持，將高效對接綠地海外業務快速拓展，進一步提升綠地國際化質量和效率。

　　今年賣樓大豐收的長實，推售單位類型多元化，除中小型單位外，於年內亦推出兩大矚目豪宅盤，旗下「驚喜之作」何文田君柏，主打四房大單位，吼準「Old Riches」富豪，料於年底壓軸登場；而推售中的紅磡維港．星岸，銷售成績超預期，將推售項目第五座星海譽。

　　長實年內採「貨如輪轉」策略，推出多個新盤應市，銷售成績均見亮眼，而「兩大豪盤」更成市場焦點，屬該兩個豪宅項目「揸盤人」的長實地產投資董事郭子威接受本報訪問表示，有機會於年底壓軸推售的何文田亞皆老街君柏，位處傳統豪宅區，全部單位均屬四房大單位，將面向本地及環球豪客。

　　正待批預售樓花同意書的君柏，銷售部署已提上日程，郭子威指，項目料最快可於年底登場，而首批推售伙數暫時未定，亦將視乎推售時間而有所調整，他補充，如於年底發售，推售伙數可能較少，如於明年初推出，則推出單位有機會較多。

　　郭子威續指，該盤以傳統豪宅區客源為主，主要針對何文田、九龍塘及義德道等傳統豪宅區用家，更進一步面向全港甚至環球的客戶。

　　郭子威表示，該盤坐落傳統豪宅地段，故前期功夫相對較易策劃，因本身景觀、位置及校網等均有其獨特優勢。而全數為四房大單位的君柏，亦將會「好大驚喜」，於間隔方面設計上，將有別該區現有樓盤，「將每個空間的特性帶畀大家」。

　　郭子威解釋，何文田區原有客源大多居於一千多方呎的單位，故必須要有與別不同的設計，方能吸引該批買家換樓。

　　君柏屬區內較大型豪宅屋苑，由長實及商人郭炳湘合作發展，共設六座住宅大廈，合共提供二百二十八伙四房大單位。

　　郭子威指，大型屋苑相對單幢盤於推售上更具難度，但將來升值潛力卻較高。因單幢盤成交較少，故價錢難以級級上升；反觀大型屋苑成交量大，成交價更具指標性，故有機會屢創新高，升值潛力自然可「睇高一綫」。此外，外圍經濟表現最近雖較為波動，但本地豪宅因供應短缺，需求卻仍然強勁，故仍看好後市。

　　另外，郭子威表示，推售中的紅磡維港．星岸，銷售成績超預期，該項目早前推售，於約兩周內已售出近一百伙，市場反應理想，客源一半為同區換樓客，一半為外區客。

　　原計畫於入伙前推售一百二十伙，有感項目市場罕有度高，可謂「賣一間少一間」，故集團亦將採取惜售策略，項目早前削減百分之三優惠；郭子威表示，相信市場一經消化後，預料承接力將可保持。

　　項目一、二座已於本月十四日封盤，暫未定解封時間。但發展商緊接推出項目單邊海景第五座星海譽，並部署於中秋前開賣。

國家不動產協會(NAR)周一公布，美國8月成屋銷售下降4.8%至年率531萬棟，為四個月來首度下降。

7月成屋銷售小幅下修至558萬棟，仍為八年高點。

接受MarketWatch調查的分析師平均預估，8月成屋銷售為下降至552萬棟。

8月成屋銷售中間價格較去年同期上漲4.7%至228700美元。

成屋餘屋上升1.3%至229萬棟，以目前銷售趨勢，可供5.2個月銷售。