難說服建商降價 擴大自建自售比例

成為趨勢
景氣冷颼颼，代銷業者謀生路，跨行建築事業成趨勢。指標龍頭業者海悅廣告（2348），本月底將公開自建第1案，璞園廣告訂下未來將以銷售自建案為主、外接案為輔的營運方針，部分代銷業者坦言，與業主（建商）的價格認知有誤差，所以寧願自己蓋房子來賣，掌握建案訂價權。

海悅廣告在公司網頁大篇幅倒數自建案「海悅希華」公開日，總經理王俊傑表示，雖此案僅有200坪基地，但由於是跨足建設第1案，因此十分重視，「從建設成立代銷部門，代銷跨足建設來看，因應時局變化，房地產相關產業，必須有如『變形蟲組織』。」

璞園廣告今年在銷建案中，有約4分之1比例為自建案，包括台北市內湖區「偕樂」、「樸山水澗」，新北市「天地昕」、「春生生」等。總經理張嘉生指出，受到景氣影響，明年起不排除逐步擴大自建自售比例。
「是代銷公司不敢接案，而非建設公司不給賣。」宏特建築行銷團隊總經理馮輝龍強調，站在第一線銷售的人員，對市場的掌握度較高，近1年多來，隨著景氣趨冷，建商跟代銷間，光是「售價」就產生相當大的認知距離，「說服業主讓價是一場拉鋸戰，甚至有接待中心搭好，寧可賣掉認賠退場，也不要硬撐。」

房市萎縮加快轉型
新理想廣告跨足建設事業所成立的興合力建設，目前在手土地、建案案量維持百億元左右，每年固定新推1~2個建案。總經理谷念勝認為，隨著市場萎縮，代銷產業轉型是唯一的路。
而儘管代銷嘴裡喊著與業主在價格認知上有「代溝」，也就是建商不願鬆動開價的部分，但代銷業者對自建案的推案價格，卻多數仍高於市場行情。

《住展》雜誌企研室經理何世昌說，可能是近年甫跨足建築開發的代銷，取得土地成本較高，再加上對於建案行銷與建築規劃較有自信，所以價格普遍訂得較高。

價格仍多高於市場
如甲山林自建自售的淡水區「天藝」、汐止區「天廈」，開價均創下區域新高；甲桂林強調產品獨特性的紅樹林案，行情比周圍他案高出1~2成；璞園做出市場區隔、善於包裝個案，開價通常也略高，但「偕樂」因部分戶視野面對福地，故開價較低。
代銷出身的京懋建設執行長范秉豐舉例說：「景氣好壞，陽春麵都有人吃；如何行銷牛肉麵，讓人買來吃，才是代銷跨足營建的優勢。」

「營建F4」最新出爐的前3季業績顯示，華固（2548）、遠雄建（5522）表現亮眼。入帳密集的遠雄建坐上前3季「營收王」寶座、累計營收突破200億元大關。

法人預期，華固和遠雄建前3季EPS可望大躍升，上看7元，領先營建股，其中華固可望奪得「EPS獲利王」，前3季EPS上看7.5~7.7元。

至於「營建F4」中去年度「營收王」和「獲利王」興富發（2542），在邁向第4季完工交屋旺季之際，有機會迎頭趕上、急起直追；前3季累計營收約150.31億元、年減49.33％。法人估計，前3季EPS暫時低蹲，約在3元左右；第4季交屋旺季和新成屋銷售旺季來臨，屆時業績將再度爆發。

另外績優生長虹（5534），前3季營收18.23億元、年減2成，主要來自新北市林口「世紀長虹」新成屋銷售為主；分析師預期最近林口市況有起色，第4季長虹也有加碼成長的力道。

總體來說，上市營建股前3季的獲利表現，已出現大洗牌的現象。

由於華固認列的新案貢獻營收已達53.62億元，毛利率拉高，帶動獲利，法人估計前三季累計EPS可望衝上7.5~7.7元，領先營建股；遠雄建也是高毛利率新案陸續完工入帳拉升獲利能力，累計前3季EPS可望站上7元，優於法人預期。

其他個股則有基泰（2538）為大黑馬，拜內湖「御峰」高毛利新案交屋、基隆大水窟售地獲利入帳所賜，前3季營收激增1.4倍達51.68億元，法人估計累計EPS有機會挑戰5~5.5元的史上新高。

進入第4季，要觀察龍頭股興富發，手中4大案都集中在第4季完工交屋。

興富發表示，台南指標大案「成大城」10月上旬完工，預計近日取得使用執照，惟台南這一陣子爆發登革熱、行政部門忙於控制災情，而且「成大城」又是台南史上罕見的大型社區，總戶數達1,238戶，將創下台南史上交屋、產權登記最大規模紀錄，相對提高地政單位負荷量，預期完成交屋認列的時間，會往後遞延到Q4。

研究員分析，興富發2015年會以新成屋銷售為業績來源，加上年底前4大案陸續完工，包括總銷110億元、已售近6成的「圓山一號院」，183億元、已售4成多的「台北時代廣場CBD」，69億元、已售99％的「成大城」，以及53億元、已售98％的「華人匯」；若以交屋入帳比率5成估計，興富發全年獲利上看1個股本。

樓花期僅半年 區內用家追捧 多個新盤進入「銷售直路」，長沙灣單幢項目青薈昨天首度發售68伙，僅3句半鐘全數單位沽清，最大手買家連掃4伙，涉資近1800萬元。

青薈一炮沽清，力撐周末新盤成交量，佔整體一手總成交量90伙的76%，令新盤兩天銷情按周升一倍。此外，新世界（00017）元朗柏𣾷周末取得逾350張入票後，發展商昨天加推16伙，折實平均呎價1.02萬元。

短期內加推最後12伙

派盈發展的青薈昨天開售，發展商以荔枝角商場宇晴滙內的一家酒樓作為售樓處，售樓處座無虛席，氣氛不俗。發展商於早上9時進行首組別大手客揀樓，共售出8伙；第二輪銷售於10時開始進行抽籤及揀樓。

負責銷售的中原地產表示，昨天推售的68伙僅3句半鐘（即中午12時半前）便沽清，料套現近2.9億元。中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑說，青薈昨天共有3組客購逾一伙，最大手購入4伙，包括2伙高層A室及中層B、C室，合計涉資1798萬元；另有兩組客分別斥874萬及973萬元購入兩伙。他補充，昨天整體出席率達80%，投資客佔30%。買家以本區客為主，佔約60%。樓盤僅餘的最後12個單位，將在短期內加推。

有業界人士分析指出，青薈大賣主要由於明年4月底入伙，樓花期僅半年，受到用家追捧；項目沽清68伙，足以成為過去兩天新盤銷情之冠。新地（00016）東涌東環II期售出7伙，成績較佳。紅磡環海．東岸亦沽出6伙；連同筲箕灣柏匯、馬鞍山迎海．駿岸等6個樓盤，新盤市場兩日共售出90伙，按周漲一倍。

多個新盤部署發售，其中上周開價的元朗柏𣾷， 過去周末首度開放展銷廳及收票。新世界表示，周末錄得逾2000人次參觀，由於反應理想，決定加推16伙，並推出第7座，售價由354.1萬元起；最高價的是2座3樓A室特色戶，定價1420.7萬元，呎價1.58萬元，創項目新高。

價單顯示，以定價計，加推單位平均呎價1.21萬元，較首張價單高約5.3%，折實平均呎價1.02萬元。市場消息指出，項目在過去兩天累收逾350票，以推出66伙計，超購4.3倍，入票者約70%來自新界西北區，亦有九龍及港島區客；銷售安排仍有待公布。

青薈銷情理想，市區單幢樓亦加快推盤，恆地（00012）旗下大角咀利奧坊．曉岸，在過去周末已上載樓書，該盤與資深投資者盧華旗下公司發展的佐敦AVA 62，今天齊齊開放示範單位供傳媒參觀，料短期內開價。

嶺南大學兼任教授何濼生表示，過往一段時間的一手市場定價較為進取，但隨着市場上更多人憂慮後市回落，相信發展商有客源壓力，預料第四季新盤定價會貼近二手價。

台灣核發建築物建造執照件數於2008年逢金融海嘯後迅速下降，至2009年下半年起逐漸回升，其中2012年及2014年則微幅下降；2015年1-8月計核發1萬8,581件、總樓地板面積2,222萬平方公尺，皆較2014年同期減少14.0％；同期核發住宿類住宅建造執照計有7萬2,904宅，較2014年同期減少15.1％。

內政部表示，2015年1-8月核發建築物建造執照之總樓地板面積主要集中在六都，合占總面積之6成8。樓地板面積以桃園市455萬平方公尺、台南市264萬平方公尺、台中市263萬平方公尺較多。與2014年同期比較，以台東縣增加46.6％最大、桃園市增加39.4％次之、彰化縣增加7.3％居第三。

2015年1-8月核發建築物使用執照件數及總樓地板面積計有1萬8,440件、1,976萬平方公尺，分別較2014年同期增加3.5％及7.2％；總樓地板面積按用途別分，以住宿類住宅占56.0％最多，與2014年同期比較，以辦公、服務類增加55.4％、商業類增加31.2％幅度較大；同期核發住宿類住宅使用執照計有5萬7,406宅，較2014年同期增加6.6％。

為實施建築管理，以維護公共安全、公共交通、公共衛生及增進市容觀瞻，建築物非經主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用。其中建築物之新建、增建、改建及修建，應請領建造執照；建築物建造完成後之使用或變更使用，應請領使用執照。

一、建築物建造執照：2015年1-8月核發建築物建造執照總計1萬8,581件、總樓地板面積2,222萬平方公尺，分別較2014年同期減少13.95％及13.89％。

(一)按用途別分：

1.樓地板面積：以住宿類住宅面積1,242萬平方公尺占55.90％最多，工業、倉儲類447萬平方公尺占20.11％次之，辦公、服務類104萬平方公尺占4.69％居第三；若與2014年同期比較，各用途別面積除工業、倉儲類及休閒、文教類呈正成長外，其餘均呈負成長，其中又以商業類減少78萬平方公尺或55.90％最多。

2.住宿類住宅：2015年1-8月核發住宿類住宅建造執照計有7萬2,904宅，較2014年同期減少1萬2,976宅或15.11％。

(二)按構造別分：依最新建築技術規則之分類，樓地板面積以混凝土(含鋼筋混凝土)構造1,644萬平方公尺占74.01％最多，鋼構造340萬平方公尺占15.32％次之，鋼骨鋼筋混凝土構造219萬平方公尺占9.88％居第三。

(三)按縣市別分：樓地板面積以桃園市455萬平方公尺、台南市264萬平方公尺、台中市263萬平方公尺較多，六都合計有1,508萬平方公尺占全國核發總樓地板面積之67.87％；若與2014年同期比較，以台東縣增加46.58％最大、桃園市增加39.37％次之、彰化縣增加7.25％居第三。

二、建築物使用執照：2015年1-8月核發建築物使用執照共1萬8,440件、總樓地板面積1,976萬平方公尺，分別較2014年同期分別增加3.48％及7.19％；總樓地板面積自2007年起逐年遞減，至2011年起轉呈上升趨勢。

(一)按用途別分：

1.樓地板面積：以住宿類住宅1,107萬平方公尺占56.02％最多，工業、倉儲類334萬平方公尺占16.91％次之，辦公、服務類168萬平方公尺占8.49％居第三；若與103年同期比較，以辦公、服務類增加55.37％、商業類增加31.21％幅度較大。

2.住宿類住宅：2015年1-8月核發住宿類住宅使用執照計有5萬7,406宅，較2014年同期增加3,561宅或6.61％。

(二)按構造別分：依最新建築技術規則之分類，樓地板面積以混凝土(含鋼筋混凝土)構造1,426萬平方公尺占72.18％最多，鋼構造388萬平方公尺占19.65％次之，鋼骨鋼筋混凝土構造138萬平方公尺占6.98％居第三。

(三)按縣市別分：樓地板面積以桃園市288萬平方公尺、台中市264萬平方公尺、新北市257萬平方公尺較多；若與2014年同期比較，以連江縣增加418.84％最大、新竹市增加100.94％次之、苗栗縣增加63.58％居第三。

台北市政府都市發展局受理民眾檢舉，台北市某建物之區分所有權人有未依已向該局報備有案之該大樓住戶規約規定，擅自於該建物外牆吊掛冷氣機之情事，經該局派員至現場勘查確認。嗣台北市府都市發展局審認該區分所有權人違反公寓大廈管理條例第8條第1項規定，爰依同條例第49條第1項第2款規定通知其於文到10日內限期改善。該區分所有權人不服，提起訴願，經台北市政府訴願審議委員會審議後認為其違規事證明確，駁回其訴願。

台北市政府法務局表示，依據公寓大廈管理條例規定，公寓大廈外牆面變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，如該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，並經向台北市府都市發展局完成報備有案者，亦應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。

住戶如有違反相關法令及完成報備之規約或決議之情形者，大樓之管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依上開條例第49條第1項規定(處新台幣4萬元以上20萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰)處理，該住戶並應於1個月內回復原狀。因此，法務局特別提醒民眾如欲對其區分所有之公寓大廈專有部分外牆面為變更構造等行為，除應遵守相關法令規定外，亦應注意上開有關規定，以免遭受裁罰。

新北市政府稅捐稽徵處表示，自益信託土地，受益人於信託關係存續中死亡，受託人出售信託土地時，所涉土地增值稅的核課規定，業於2015年7月3日修正為 以受益人死亡日當期之公告土地現值為原地價，計算漲價總額課徵土地增值稅。

該處進一步說明，土地所有權人將自有土地交付信託，信託契約明定受益人為委託人並享有全部信託利益，受益人如在信託關係存續期間死亡，受託人出售該信託土地時，原是按委託人交付信託前所取得土地時點的原規定地價或前次移轉現值來計算土地增值稅，但基於租稅合理及公平，土地稅法第31條之1的規定作了修正，明定自益信託之土地比照繼承土地課稅規定，受益人於信託關係存續中死亡者，該土地有應課徵土地增值稅之情形時，其原地價指受益人死亡日當期之公告土地現值。

為維護納稅義務人租稅權益，該處特別提醒，在土地稅法第31條之1修正條文於2015年7月3日公布生效時，已發生而尚未核課或尚未核課確定案件，都可依新規定辦理。

雖然雙北市2015年交易陷入低潮，但兩房產品仍是不景氣下的剛性需求產品，信義房屋統計雙北市前10名兩房交易最多的路段，前10名都落在新北市中，台北市2房交易最多的林森北路僅排名第12名，觀察新北市熱門的2房交易路段，有些屬於第一圈的要道或捷運站附近，但平均總價在千萬元左右，另外就是位置較偏但相對低總價好入門的路段最受歡迎，尤其是平均總價在550萬元以內的路段。

信義房屋統計雙北市2房的熱門購屋路段，第一名屬於中和區的中正路，主要因為中正路屬於中和的主幹道，加上具有捷運站、近交流道等優勢，吸引雙北市的通勤族進駐，根據2015年的實價行情顯示，中和中正路的兩房平均成交總價約為945萬元，等於自備250萬元左右，就可以擁有一間屬於自己的兩房住家。

至於排名二到四名的則都是新北市平價路段，包括汐止的大同路三段、新店的達觀路、淡水的北新路等，大同路三段的平均成交總價約498.6萬元，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，以總價550萬的兩房為例，大概自備款準備150萬元，貸款400萬元每月的房貸本利攤金額約2萬元，對雙薪家庭來說負擔相對較輕，算是新北市可以輕鬆成家的路段。



不過這些區域會屬於平價路段也會有其原因，如大同路三段就屬於汐止相對較邊陲路段，但對於開車族群來說因為靠近交流道，反而交通機能相當便利，至於新店的達觀路則屬於安坑地區的山坡地，但在安坑一號道路開通後，交通機能也明顯提升，加上低單價與低總價的特性，吸引一般首購家庭的目光。

曾敬德建議，兩房產品因為剛性需求穩定，日後轉手或出租都是不錯的選擇，若預算充足一點的可挑選捷運站點周邊的兩房，但若是可以自備車子等交通工具的，則可按自己的預算挑選路段，但有些平價路段生活機能相對缺乏，另外小家庭還要考慮一下學區等問題。

即便是位在同一條路、共享同一個生活圈，只是過條馬路，竟出現不同的房市行情，關鍵就在於行政區域大不同，門牌效應也跟著浮現，有16％~3％不等的價差。

好房網總編吳光中表示，隨著房市持續低迷，門牌效應已不若以往，但精華地段仍有一定的買盤支撐，才會造成價差高低不一的情形，以價差最大的光復南路來看，西側大安區每坪房價站穩91.5萬，東側信義區也有每坪90.5萬的行情，但北邊的松山區單坪竟僅76.7萬元，單坪最大價差達14.8萬元，如以購買20坪房子來看，同樣住在光復南路上，僅隔條馬路，入住大安區要1830萬，松山區僅1534萬，價差高達近300萬之多。

但反觀位於復興北路的中山區及松山區，單坪價差僅2萬，主要因為松山區及中山區皆位處蛋黃區，復興北路沿路為捷運文湖線，生活機能相當，但中山區較多住宅產品，松山區則以住辦混合產品居多，因此有微幅價格落差。

一條路兩樣情的門牌效應也出現在中華路，永慶房屋西門店楊証舜店長表示，門牌效應跟學區影響最大，位處中華路一、二段的萬華區，因有西門町、家樂福等，生活機能相當完善，交通也四通八達，但每坪成交均價僅50.2萬，相較於馬路另一端的中正區，雖生活機能不若對面完善，但因具中正區門牌弘道國中、教大附小等學區，故每坪均價55.6萬，兩者差距也有5.4萬，呈現房價兩樣情。



值得關注的是，沿路有捷運古亭站、中正紀念堂站、台電大樓站及公館站停靠的羅斯福路三段，竟也開出不同的房價，西側的中正區，每坪成交均價86.5萬，相較於鄰近的大安區每坪均價90.5萬，價差僅4萬元，門牌效益逐漸遞減中。和平東路三段西南邊是大安區、東北側是信義區，過個馬路，每坪也有4.6萬的價差，主因為西南側的大安區生活圈完整，較為繁榮，但隔條馬路的信義區除門牌效應外，生活機能也不若大安區完善，因此有此價格落差。

吳光中建議，「同路不同價」具有兩個指標意義，首先對於預算有限的自住客而言，可以用相對低檔的價格，過個馬路即享受到同樣的生活圈，十分划算，其次，對於置產投資客，更要留意因為行政區域門牌效應所帶來的加值效果，才能買到高含金量的增值潛力路段。

台北市政府地政局首先說明，南港瓶蓋工廠經文資審議被指定為歷史建物的計有6棟建物加上崗哨及防空洞，其中僅G棟為部分指定為歷史建物，其他則是全棟為歷史建物。部分媒體刊載，地政局將拆除南港瓶蓋工廠範圍內J棟、「G棟歷史建物」以及警衛亭、浴室等多個建物，易令一般大眾誤以為地政局將違反文資審議結果，拆除歷史建物，實際上未來將拆除的是G棟非歷史建物的部分，地政局特此澄清。

地政局指出J棟、警衛室(C棟)、浴室(P棟)等都不是被指定的歷史建物；至於G棟則是日據時期興建部分為歷史建物，其他後來增建部分則否。10米道路須拆除的部分建物，完全不會碰到G棟被指定為歷史建築的範圍，而且地政局在施築10米道路時，會以最小必要範圍及結構安全的標準來拆除，再併同G棟側立面修護一起施工，實際保留範圍會大於指定之歷史建築的範圍。除此之外，地政局也經會勘，考量是否增加保留非歷建的A1棟，供未來活化使用，並將主動和國產署協商。

地政局再次強調，絕對遵守文資審議結果，並以盡量爭取保存更多非歷史建物的方式施作工程，希望外界勿以訛傳訛，誤指地政局將拆除歷史建物。

由於政府打房動作頻頻，及大環境的不景氣，使近年房市空前低迷，投資房地產的風潮冷卻，市場由自住客群主導。財政部青年安心成家貸款資料顯示，2015年房屋貸款截至8月，青年安心成家貸款餘額占5大行庫新承做房貸總額約22％，較2014年同期高5％，表示在房市低迷的時期，首購族成為穩定房市的關鍵之一。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛分析，統計2015年1-8月永慶房產集團成交資料顯示，以購屋動機觀察，2015年投資置產於大台北都會區的比例從2014年同期的23％大幅下降至15％，創金融海嘯以來新低，而雙北市2015年的首購族進場比例則逆勢成長至37％，較2014年同期上升4％，其中，新北市首購族比例更高達44％。

分析首購族購屋預算及產品偏好，台北市購屋平均總價約1779萬元，以屋齡來看，30-40年的中古屋最受首購族青睞，比例高達3成以上。黃舒衛說明，30-40年中古屋平均購屋總價僅1450萬元，其中公寓占62％，大樓、華廈占38％，由於低公設比具吸引力，價格實惠，因此最受首購族歡迎。

新北市一線生活圈首購族購屋平均總價約1129萬元，其中屋齡10-20年的住宅最受首購族青睞，平均價格約1149萬元，黃舒衛表示，屋齡同樣是10-20年，在台北市需要將近2000萬元，在新北市可省800萬元以上，而若是覺得台北市屋齡30-40年的房價仍舊太貴，同樣的屋齡在新北市可以再減500萬元以上，甚至可以用不到1000萬元的價格購入，對於首購族而言，負擔相對輕鬆許多。今年以來新北市首購買方來源僅14％來自台北市，建議台北市的首購族若有預算或坪數的考量，可以多到新北市賞屋，更容易購得好房。

目前首購族市場，台北市以屋齡30-40年、新北市以屋齡10-20年的住宅最受首購族歡迎，尤其中古屋議價彈性較大，用更實惠價格購置的機會大，建議買方可以積極看房，鎖定生活機能完整、交通條件方便的區域買個好房。黃舒衛建議，自住買方長期持有，可克服景氣循環，較不受市況、價格趨勢波動的影響，及早做購屋規劃，為下一次換屋提前準備。

為維護板橋浮洲合宜住宅結構安全及協助住戶陳情辦理建築物結構安全鑑定，營建署委由社團法人新北市土木技師公會、新北市結構工程技師公會、台北市結構工程工業技師公會及台中市結構工程技師公會等4大公會進行全區結構安全鑑定，各公會前於2015年8月底前業完成A2區鑑定成果報告，嗣後社團法人新北市土木技師公會及新北市結構工程技師公會於8月31日業完成A3及A6區結構安全鑑定成果報告；近期台北市結構工程工業技師公會及台中市結構工程技師公會業陸續完成A3及A6區結構安全鑑定成果報告。

營建署表示，全區經4大公會2個月逐棟、層、戶進行現場會勘調查，並經地下、上層鑽心取樣、鋼筋掃描等相關試驗、檢核與研討，其鑑定結果約略如下：

一、有關地質鑽探，經比對前後2次鑽探報告之土層柱狀圖大致相符，應可滿足建築物承載需求。

二、混凝土鑽心取樣相關試驗尚符合規定。依據氯離子含量試驗結果研判，無海砂屋之疑慮。依據試體抗壓強度試驗結果研判，強度尚屬合格。中性化深度均小於保護層5cm，據此研判，標的物柱梁混凝土對鋼筋保護尚符合規定。

三、關於梁柱尺寸及鋼筋配置檢測研判，主筋及箍筋採用原設計及變更設計圖說尚屬相符。

四、各棟大樓之傾斜率測量皆遠小於1/200，顯示標的物各棟大樓現況應屬無傾斜疑慮。

此次地下室大梁裂縫原因，主要為主結構與連續壁承重牆差異沉陷所造成，部分構件強度稍有不足，經4大公會鑑定評估共識，可採結構補強的方式提昇建築物結構強度，以符合結構安全。

營建署於2015年9月16日召開研商板橋浮洲合宜住宅建築物結構補強計畫工作會議，並責成日勝生活科技股份有限公司儘速依據會議結論辦理後續補強事宜，另為使所有承購戶了解結構補強後續辦理情形，於結構補強設計審查完成後，針對A2區、A3南區、A3北區、A6東區及A6西區，召開分區說明會。本案非屬公共工程，惟仍以安全為考量，日勝生會中承諾會做好補強工作，提供安全無虞之住宅。

台中市政府積極推動8年興建1萬戶「三好一公道」社會住宅政策，都發局提出2016年太平區育賢段、大里區光正段及豐原區安康段等3案，都是市府自行興建的社會住宅計畫，設計及工程預算約1億2,100萬元，預定2018、2019年完成後可提供700戶優質好宅，屆時市民可在更經濟的條件下，享有適宜的居住環境。

為加速籌編社會住宅相關工程經費，市府明年編列太平區育賢段設計監造費3,100萬、大里區光正段工程費7,000萬元、豐原區安康段工程費2,000萬，預算案將提送市議會審議，都發局長王俊傑盼市議會支持，通過後則會逐年編列興建經費17億元，完成後可提供700戶優質好宅。

都發局表示，太平區育賢段基地屬太平新光區段徵收配餘地，市長林佳龍指示地政局提供土地，交由都發局規劃興辦社300戶會住宅；該處位於74號快速道路兩側，交通便利、生活機能良好且周邊公共設施完善，2019年完成後可照顧更多太平地區的青年勞工族群。

另外，鄰近仁化工業區的大里區光正段案，原僅編列設計經費，市府此次也籌編2016年工程經費，興辦第一期社會住宅200戶，預計2018年完工；而豐原區安康段第一期工程200戶則將於2015年10月動工，預計2018年底初完工，將是台中市第一個完成的社會住宅。

都發局表示，目前已著手進行11件社會住宅先期規劃、規劃、設計與工程案件，除以上3案外，還包含北屯區太原段、豐原區豐南段、東區尚武段、沙鹿區南勢坑段、梧棲區三民段、太平區永億段、東區東勢子段、清水區鰲峰段等8案；加計近期新增加可無償撥供開發的國有土地西屯區惠來厝段，與豐原區火車站後站都更案等多元方式所取得用地等，4年內約可興辦5,098戶社會住宅，逐步落實社會住宅政策的承諾。

為因應城鄉景觀風貌提升，以及氣候變遷與能資源議題，高雄市府自推動高雄厝計畫以來，已獲得得高雄市建築相關業界參予及支持。其中位於仁武區仁永段的高雄厝二號風賦，就是採用高雄厝設計理念規劃建築物的代表。

工務局長趙建喬表示，市長陳菊自提出「最愛生活在高雄」為施政總目標，要讓合併後的大高雄從工業城市轉型為「綠色高雄?環保永續」的國際宜居城市。高雄市府也陸續推動「高雄厝建築活化改造計畫」、「推動建築物設置太陽光電設施計畫」等政策作為，及執行「高雄市高雄厝設計及鼓勵回饋辦法」、「高雄市建築物設置太陽光電設施辦法」等創新法令，來創造「提升建築產業、永續環境及城市美學」的三贏局面。

趙建喬說，位於仁武區的高雄厝二號依照高雄厝十大設計準則，以完善的空間機能與環保設計，來創造高雄新建築的樣貌。採用7.7米以上大面寬規劃，使用清水模與造形格柵的極簡風格，透過樓梯挑空與頂部開口作為具有垂直通風效果的通風塔，以誘導自然的手法，創造室內立體氣流場與自然照明，提升室內空氣品質與舒適度。並裝設無障礙電梯，滿足高齡或行動不便者的居住需求。

工務局表示，高雄厝二號經過開發業者甲六園建設與林子森林伯諭聯合建築師事務所精心設計，當初構思不下數十個方案，從傳統可以規劃7間透天的開發量，變成只規劃4間，來符合高雄厝十大設計準則。該案裝置太陽光電容量每戶3 kwp(峰瓩) ，共計12 kwp(峰瓩)，而且太陽能光電在投資回收上，20年躉售金額約有220萬元、可減碳約160公噸，對新能源的節能效益有正面的貢獻。

入住交付的具體條件、基礎設施在交付時的要求、專項維修資金如何使用。昨天，市住建委等部門聯合對現行《北京市商品房預售合同》、《北京市商品房現房買賣合同》進行了修訂，並起草了《北京市自住型商品住房預售合同》。尤其是自住房的預售合同，示範文本的推出避免了開發商“玩花活”。同時，自住房5年內不得轉讓、轉讓後不得再次購買等都在合同中做了特別提示。

明確交房查驗內容

市住建委相關負責人表示，本次示範文本修訂，將《物權法》、《北京市房地產轉讓管理辦法》等相關法律規定與合同示範文本具體條款有效對接，細化了規劃設計變更、逾期付款和交房的違約責任、退房約定、房屋登記等內容，並增加了建築物區分所有權條款，保證出賣人與買受人在現行法律框架下簽訂購房合同，從根本上確保雙方權益。

同時，通過進一步細化合同條款，減少在交房、品質、保修等方面的糾紛，特別是明確了與商品房有關的設施設備交付條件，強調了房屋交付環節的房屋查驗內容，細化了品質條款和裝修標準，引導開發企業注重交房品質和房屋在民用建築節能、綠色建築、隔聲等方面的要求，更好地解決商品房買賣雙方資訊失衡問題，此外還在合同中明確有關資訊備案等條款，增加了送達、買受人資訊保護等內容。

重點監管自住房合同

房產證辦不下來，業主不能追究責任；房屋面積誤差太大業主要退房，得在30天內提出，過期就無效……這些都是在曾經的自住房合同中出現過的“霸王條款”。雖然房地產交易示範性文本早已推出，但很多開發商會在示範文本中“添枝加葉”，由此逃避一些自己應負的責任。市住建委相關負責人表示，自住房合同將納入政府重點監管，自住房購房合同行文應保證不出現無效的“霸王條款”；開發商也應為剛需購房人說清合同條款內容。今年8月，北京單價最高的自住房——豐台區白盆窯自住房和東壩的一處自住房，都已經開始在申購時公示購房合同。

特別提示“5年內不得轉讓”

記者注意到，在《北京市自住型商品住房預售合同》中，包括提示買受人自取得房屋所有權證書之日起，原則上5年內不得轉讓；買受人取得房屋所有權證書5年以後轉讓的，如有增值，應當按照屆時同地段商品住房價格和該自住型商品住房購買時價格差價的30%交納土地收益等價款；買受人將自住型商品住房轉讓後，不得再次購買自住型商品住房等都做了特別提示。。

備受關注的招商地產“B轉A”方案週五獲得公司股東大會高票通過，市場此前諸多質疑都在會場形成了高度的一致。招商地產方案也有望繼東電B、中集B之後，成為B股改革中的又一標杆案例。

由於此次招商地產“B轉A”方案涉及B股定價問題，且有不少股東表示異議，因此，週五股東大會成為市場關注熱點。不過，大部分分歧在會場取得了一致意見，方案最終仍以94%的高票通過。

招商地產“B轉A”方案，即招商蛇口控股通過發行A股方式換股吸合併招商地產AB股，同時配套融資150億元。其中，招商蛇口控股發行價格為23.60元/股，A股換股價格為37.78元/股；B股換股價為28.67元/股。

方案亮相後，市場出現質疑聲，特別是B股股東。因為，對於B股股東而言，雖然擁有相同股權但是AB股換股價差別太大。

“擁有同樣份額的所有者權益，應當擁有相同的換股價格。”一位元與會B股股東向記者強調應“同股同權”。這也代表了相當一部分B股股東看法。

按照公司規則，涉足“B轉A”應需要B股非關聯股東進行分類表決，並且需要與會股東三分之二通過。因此，上述方案能否通過週五股東大會成為備受市場關注。

由於擔心出現意外風險，公司特別申請了招商地產停牌一天。在週五股東大會之上，公司對此進行了特別解釋。

公司董秘劉寧表示，AB股問題存在很久，兩者的價差在近20年市場發展中越拉越大，AB股逐步形成了一個“同權但不同股”，特別是不同市場交易特點的格局；在方案已經對通過加大B股的轉股溢價率的方式，對於B股進行了適當補償，“公司複牌首日招商B漲停，而招商地產A股跌停也充分說明了這點。”

劉寧認為，此次方案不僅是“B轉A”，更是有多項創新。方案涉及招商局蛇口控股、還有很多戰略投資者、員工持股以及A股股東等多方利益。因此，更需要各方利益都一致。

“如果A股投資者對於B轉A對價不同意，方案仍是通不過。”劉寧認為目前方案最大程度上平衡了各方利益，尊重了各個市場的差異，“目前AB股價差已經大幅縮減”。未來該方案仍需證監會核准。

同時公司高管還針對市場質疑進行了回復。針對招商蛇口控股注入資產淨資產過低問題，公司表示主要是由於公司記帳方法仍採用了歷史成本法計算，由於蛇口開發時間較早，帳面成本應該說很低。對於未來發展，公司將以通過園區開發運營、郵輪產業以及房地產開發為主，未來將受益前海自貿區建設發展。“招商地產方案不僅是B轉A更類似一個國企改革的樣本。從招商銀行近期大幅增持來看，整個招商局集團對於旗下公司信心滿滿。”公司高管向與會股東表示。

招商地產是為首例A+B公司實施“B轉A”的上市公司。“週五股東大會通過了招商地產方案，說明公司股東層面取得了相當統一的意見。這對B股改革而言多了一個選擇。”海通證券分析師張崎向記者表示。

但招商地產方案是否完善，或者有借鑒性，各方意見並不十分統一。“很難有公司會像招商局一樣有實力，去付出如此高的對價，解決B股存在的歷史遺留問題。”招商地產董秘劉寧認為，招商地產“B轉A”模式只是局部適用，畢竟付出成本還是很高的。

不過，張崎表示，招商地產模式對於B股市場的主流——“A+B”公司提供了一個很好的解決B股問題的思路，畢竟這是一條可以走的路。資料顯示，B股市場中，除去10家左右的純B股外，其餘近百家公司全部是“A+B”形式。

“招商地產‘B轉A’模式的一個特點是有相當的B股股份掌握在幾個股東手裡，溝通成本較低；同時注入資產有很好的前景，因此高票通過，但是並不是每家公司皆是如此。”一家與會投行人士向記者表示。

張崎認為，雖然方案略有爭議，但是B股改革已經呈現出創新方案頻出的特點，如陽晨和招商地產方案都是無先例案例，因此“未來B轉A會不斷完善，且更有看點。”

老牌福建房企建發股份（600153.SH）要動大手術了。進行資產重組後，建發股份被剝離後的房地產資產經過合併重組後，有望再次單獨上市。對此傳聞，建發股份方面向記者證實“確有其事”。

據瞭解，建發分拆上市的核心方案為：將建發房產、聯發集團等五家房產公司的股份，從建發股份歸到一家新成立的名為“建發發展”的新公司旗下。據建發披露的資料，新成立的房產平臺公司——建發發展的資產總額有望達到700億元之巨。

“重組後的建發發展將以房地產為核心業務。建發發展之後將上市，但通過IPO還是借殼上市，現在還不清楚。”建發股份證券事務辦公室人士10月8日告訴記者。

剝離房地產資產

“公司內部已原則性通過重組草案，現在正在走各種流程。目前正在上交所審批，通過股東大會後，還要通過證監會等程式。”建發股份證券事務辦公室人士10月8日告訴記者。

建發股份是一家以供應鏈運營和房地產開發為主營業務的上市公司，其控股股東——建發集團前身是廈門經濟特區建設發展公司，為廈門國資委下屬企業。資料顯示，建發集團持有建發股份44.97%股權。

對於資產的劃分，建發已出臺了清晰的草案；建發股份所持有的聯發集團的95%股權、建發房產54.654%股權、天津金晨100%股權、南寧聯泰30%股權以及成都置業的49%股權，這五家房產公司的股權將被歸到全新設立的平臺公司——建發發展旗下。

“建發股份最主要的房地產資產，集中在建發房產和聯發這兩家公司名下。”克而瑞分析師尹鵬指出。

記者瞭解到，這家新組建的地產公司，將是一家規模相當龐大的房企。

從建發股份剝離後的房地產規模究竟有大多，建發方面也做出了較清晰的梳理。據建發今年半年報披露，截至今年6月底，建發房產總資產413億元，聯發集團總資產約276億元；即建發發展的規模至少在700億元以上。

另據建發股份披露的財務資料，在對擬分立的建發發展的2014年度備考財務報表進行核算後，估算建發發展的資產總額約在629.4億元，營業收入約195億元，資產淨值94億元。

而截至今年6月底，建發發展的資產總額約700億元，負債總額550億元，資產負債率約78.59%，毛利率32%。

重組後的建發發展，將借殼上市還是重新IPO，建發方面表示尚不確定。

“借殼上市暫未聽說，重新上市的可能性較大。但現在還沒有上市日程表，目前最要緊的是完成資產整合。”建發股份董事會辦公室人士告訴記者。

地產營收大幅下降

“與旭輝、泰禾、陽光城等發展勢頭很猛的閩系房企相比，老牌的建發近幾年地產業務的增長並不出彩。”尹鵬對記者說。

建發股份半年報顯示，今年上半年公司營業收入522.2億元，從業務比例來看，今年上半年建發股份供應鏈運營業務金額為482.8億元，占建發業務量的近93%；而上半年房地產開發業務的金額只有36.8億元，只占到其業務量的約7%。

“同時經營供應鏈和房地產的背景下，公司供應鏈業務的關注度可能相對多一些。分立上市後，房地產板塊的增長速度可能會加快。”建發股份證券事務辦公室人士說。

分析師指出，在幾家閩系房企高速發展的情況下，近幾年建發股份的房地產銷售規模卻始終徘徊在200億以內，增速相當緩慢。

今年建發股份兩大房產“金剛”——建發股份和聯發集團的營業收入，還出現了大幅下降。

據建發股份披露，上半年建發房產（建發股份持有54.654%股份）28.24 億元的營業收入，較去年同期下降38.58%；聯發集團（建發持有95%股份）營業收入12.35 億元，較去年上半年下降了53.56%。對此，建發在半年報中解釋，淨利潤較去年同期大幅下滑，主要原因是收入結算集中在下半年。

另一個值得注意的是，建發股份三年以來房地產的淨利率出現了持續下降。據建發的財報，其2013年的淨利潤為17.5%，去年的淨利率降至13.4%，今年上半年的淨利潤已經下降至11.36%。

福州一家房企人士告訴記者，從建發在福州所開發的樓盤出現的“市場錯位”，能從一個側面反映出這家老牌房企的現狀。

“建發目前在福州在售的樓盤所在位置較偏，價格卻賣得高於周邊市場價，加之樓盤的品牌市場接受度不高，都影響到專案的去化速度和周轉率。這說明樓盤的定位出現了一定的錯位。但可能是因為建發的業務範圍太大，管理半徑也較大，因而難對房地產顧及得這麼周詳。”上述福州房企人士說。

“分拆房地產後，地產將得到更多的關注，對市場的反應也會更積極。”尹鵬說。

鄭州素有“火車拉來的城市”之稱，火車給鄭州帶來發展良機，並很大程度上決定了鄭州的區域經濟地位。進入高鐵時代，鄭州冀望高鐵區成為繼鄭東新區CBD之外又一發展重心，然而事與願違，鄭州高鐵區短時間湧現出的大量寫字樓項目，導致銷售緩慢甚至停滯、價格錯位、同質化嚴重、空租率高等，鄭州高鐵區寫字樓進入寒冬。

寫字樓紮堆，銷售緩慢、庫存量高

近百億元的投資，讓鄭州東站成為亞洲第二大火車站。2012年正式投入使用時，鄭州高鐵區域呈現商務氛圍。從2011年至今，一棟棟寫字樓圍繞鄭州新東站拔地而起。開發商紛紛爭搶高鐵經濟，希望從中分取一杯羹。

據不完全統計，以鄭州高鐵站為圓心，在3公里的半徑範圍內，分佈著綠地之窗、綠地中心、雅寶東方國際廣場、凱利國際中心、永和宇宙星、建正東方中心、升龍廣場、易元國際、亞星廣場等30多個在售寫字樓項目。

鄭州市在2011年出臺了住宅“限購令”，非住宅項目成為開發商以及投資客的新寵，大批資金湧入商業地產。與此同時，政府極力扶持高鐵區。

鄭東CBD從當初的人跡罕至到如今的人聲鼎沸，最早寫字樓4000元/平方米的單價都無人問津，如今二手寫字樓市場已經翻了5倍以上。由於商業地產交易稅費高昂，都是以出租為主，東區寫字樓，現在租金已達4元/平方米/天左右，讓無數投資者賺得盆滿缽滿，高額的投資回報炒熱了開發商以及投資客的熱情。

和CBD一樣，高鐵區的最大優勢也是政府規劃。尤其是綠地“地標締造者”高調進駐高鐵區，接連開發綠地之窗、綠地新都會、綠地中心等幾個專案，其他開發商蜂擁而入，數十家地塊相繼入市，寫字樓開發如雨後春筍，迅速呈“井噴”之勢。

“2009年，鄭州寫字樓根本就不夠賣，基本上是開發一棟賣一棟。從2009年到2010年下半年，銷售非常好。到了2011年四五月份，銷售就不行了。”河南楷林置業一名負責人曾對外表示。

2015年7月在鄭州市寫字樓市場銷量方面，鄭東新區以5.97萬平方米，占全市銷售面積的66.63%。相當於其他幾個區域銷售總和的2倍。2014年，鄭東新區寫字樓銷售近60萬平方米，佔據鄭州寫字樓市場份額半壁江山，但是仍難掩鄭東新區寫字樓市場龐大庫存之憂。

據統計，鄭州全市在售寫字樓項目約60個，其中泛高鐵板塊就超過30個，總體量約570萬平方米，是2010年全年供應量的近6倍。從入市時間來看，大部分寫字樓開盤集中在2012年底2013年初。

據不完全統計，僅在2013年鄭州寫字樓市場的存量就高達400萬平方米。其中高鐵區庫存也佔據半壁江山，僅在2011年、2012年高鐵商務區寫字樓集中入市時，東區寫字樓的庫存量激增至近120萬平方米。鄭州一位房地產專家告訴筆者，截至7月份的統計資料顯示，高鐵區寫字樓去化仍需40多個月。

同策諮詢機構發佈《2014年35個大中城市寫字樓投資價值研究報告》，衡量35個大中城市寫字樓的城市基本面投資價值，鄭州則被認定為寫字樓市場重點關注的城市。人均寫字樓面積在35個城市中排第六位。

鄭州寫字樓集中放量始於2012年，但當年下半年便出現“滯銷”，高鐵片區商務寫字樓首當其衝，成為“重災區”。

如果說開發商集中開建寫字樓存在羊群效應，綠地則是其中一隻領頭羊；但又因為理性，而遭本地開發商憤恨。

“鄭東綠地中心”開盤是鄭州地產界迄今津津樂道的事件。其在高鐵站對面建造的兩棟286米高的摩天建築，取“中原雙子塔”名號意欲與此前打造的“千璽廣場”一樣，成為鄭州又一地標建築。

雙子塔在2012年開盤前引起市場的極大關注，就在業界紛紛猜測它會再創千璽廣場5萬/平方米高價並引發搶購狂潮時，綠地抖出的開盤價格僅為13500元/平方米，相當於數年前千璽廣場開盤價的四分之一。這跌破了一眾人的眼鏡，也讓許多同行徹夜難眠，這意味著市場將發生急劇變化。要知道彼時周邊一些品質遠低於綠地中心的寫字樓均價都在一萬七八。

鄭東綠地中心的開盤價格直接扭轉了高鐵區寫字樓的銷售風向標，很多嗅到市場變化的開發商紛紛跟隨，降價去化。建正東方中心最堅決，從開盤的13000元/平方米，直接降至9000元/平方米，基本去化。而一些沒能認清市場形勢變化的開發商，換了一撥又一撥代理銷售公司，依然賣不動，最終為鄭州寫字樓庫存數字做出了貢獻。一家名為上上國際寫字樓甚至成為爛尾項目。

同樣是“等待”“煎熬”，大型地產商可暫時以價換量，鞏固資金鏈，而部分小體量的，特別是靠資源背景等拿地，指望單個專案去實現利潤最大化的中小開發商在市場面前脆弱得不堪一擊。

同質化、租金低、空置率高

高鐵區周邊住宅、教育、醫療、交通等配套設施的緩慢進展，也一定影響到寫字樓進駐率，大批寫字樓去化慢已是事實，而已交房的寫字樓也面臨著高空置率和低租金的尷尬。

據不完全統計，目前已經交房的寫字樓中，綠地之窗交房最早，出租率基本70%左右，租金大約2.5元/天·平方米。而綠地之窗當時的銷售均價是18000元/平方米。另外高鐵區還有凱利國際中心、匯藝文化傳媒中心、商會大廈等已經交房，目前租金都在1.5元/天·平方米左右，因為剛交付，入駐率都不高。

投資回報率是投資寫字樓產品最關鍵的指標。以高鐵區成交均價為14000元/平方米的寫字樓為例，按照當前最高2.5元/天·平方米的租金計算，差不多需要16年才能回本——如果未來不會出現高空租率的話。

“因”種下了，“果”一定會出來。之前高鐵區寫字樓集中入市，這兩年會迎來集中交房。而高鐵區寫字樓客戶中的六七成屬於投資型，市場競爭激烈之下，推高區域寫字樓空置率、拉低租金收益將不可避免。


寫字樓紮堆只是顯性問題，同質化現象卻常被人低估。在高鐵區，寫字樓宣傳噱頭層出不窮，凡是寫字樓沒有不是5A、甲級的。這也是寫字樓開發商缺乏開發和運營經驗的最具體體現，而寫字樓運營人才的匱乏，招商運營物業服務經驗的缺失，也造成了高鐵區寫字樓品質參差不齊。

最重要的是，優質寫字樓一定是自持型，而鄭州高鐵區寫字樓幾乎全是出售型物業。原因很好解釋：很多中小開發商一次性賣掉來獲取現金流，甚至連車位都開始銷售。這樣造成的問題是出售之後缺乏統一的招商管理，更容易造成空置率高，繼而讓投資者承擔了更多投資風險。

在供需失衡的大背景下，項目再好、配套再完善、行銷再高超，也很難再出現大贏家。

保利地產10月11日晚間發佈公告稱，1-9月公司實現簽約面積857.63萬平方米，同比增長19.91%；實現簽約金額1097.88億元，同比增長19.60%。

10月11日，以“賣場”為主的中關村大街全面升級為“創新創業”大街，原來200米長的中關村創業大街擴張為7.2公里。“從今天起，從清華西門到白石橋大概7公里長，是我們要打造的中關村創業大街。原來那個 中關村創業大街 只是小街，充其量是移動互聯網和金融融合的平臺”，中關村管委會副主任宣鴻表示。

據介紹，延長後的中關村創業“大街”將規劃“源創功能區”、“金融核心功能區”、“專業創新服務功能區”、“科技金融創新功能區”和“特色創新功能區”等5大功能區。


值得一提的是，作為中關村的地標性建築，海龍大廈也啟動了騰籠換鳥戰略。當日，晶片電商科通芯城旗下的硬蛋正式入駐海龍，將為智慧硬體創新創業企業提供全方位服務。同時，這也是繼深圳之後，硬蛋在北京落地的首家智慧硬體體驗廳。

“海龍大廈曾經是我們中關村的一塊心病，來往的人經常被發小廣告的人拉著，經常被拉進店裡忽悠，我們都覺得特別不好意思”，宣鴻表示，“海龍代表著中關村的過去，而硬蛋則代表著中關村的未來，我們希望這個體驗廳能成為中關村大街最聚人氣的地方”。

曾經同為電子賣場的中發電子市場也於當日宣佈轉型，更名為“中發智造”。據悉，未來3年-5年，中關村現有15萬平方米的傳統電子賣場將全部騰退。

10月11日，以“賣場”為主的中關村大街全面升級為“創新創業”大街，原來200米長的中關村創業大街擴張為7.2公里。“從今天起，從清華西門到白石橋大概7公里長，是我們要打造的中關村創業大街。原來那個 中關村創業大街 只是小街，充其量是移動互聯網和金融融合的平臺”，中關村管委會副主任宣鴻表示。

據介紹，延長後的中關村創業“大街”將規劃“源創功能區”、“金融核心功能區”、“專業創新服務功能區”、“科技金融創新功能區”和“特色創新功能區”等5大功能區。

值得一提的是，作為中關村的地標性建築，海龍大廈也啟動了騰籠換鳥戰略。當日，晶片電商科通芯城旗下的硬蛋正式入駐海龍，將為智慧硬體創新創業企業提供全方位服務。同時，這也是繼深圳之後，硬蛋在北京落地的首家智慧硬體體驗廳。

“海龍大廈曾經是我們中關村的一塊心病，來往的人經常被發小廣告的人拉著，經常被拉進店裡忽悠，我們都覺得特別不好意思”，宣鴻表示，“海龍代表著中關村的過去，而硬蛋則代表著中關村的未來，我們希望這個體驗廳能成為中關村大街最聚人氣的地方”。

曾經同為電子賣場的中發電子市場也於當日宣佈轉型，更名為“中發智造”。據悉，未來3年-5年，中關村現有15萬平方米的傳統電子賣場將全部騰退。

今年陸續公布的大陸各項經濟指數，從年頭到年尾，總是壞消息多過好消息，不僅數據難看，實際各類消費市場呈現的景象更是讓人怵目驚心；作為經濟龍頭的上海，據1位當地稅務官員透露，外資賣樓（商辦）風，已從浦東吹到浦西，情勢惡化有繼續擴大的趨勢。

這位稅官私下指出，從房產交易的營業稅、契稅等對象來看，外資確實有逃亡潮，所謂的「李嘉誠現象」並非少數個案，而是出現了外商大規模的賣樓風。

除了許多外資企業撤出大陸必須賣樓外，也有部分外商是希望利用房價仍在高處時逢高出脫；另外仲介業者表示，外商出售住宅的案例也相當多，這與外資撤退潮有關，但有更多以往的台港炒房客，也都在市場上拋售；但幸好上海接手買氣還不錯，否則房價有可能會下跌。

上海的其他數據也不太好，以銀行貸款不良率來說，10年來首度突破1％，上半年外貿進出口出現罕見的雙降，有貿易商認為，嚴峻的情勢甚至直逼7年前的金融海嘯。

最能反映景氣良窳的豪華汽車銷售，整個大陸都呈現蕭條；陸媒報導，奧迪高檔車7月銷售跌幅22.1％，2015年對汽車廠商和經銷商而言，可能是自2008年全球衰退以來最為悲觀的一年。

一家德國高級車的上海總代理也表示，目前高檔進口車都在削價出售拚現金，幾乎是賣一輛虧一輛，甚至德國原廠都要進行補貼了；因為庫存增長、銷售下滑，明年的銷售目標肯定會調低。

前幾年大陸富豪最愛拿來炫富之一的紅木家具，7月的市場紅木製品價格指數同比下滑34％。調查顯示，市場主流紅木製品，如檀香紫檀、大葉紫檀、大紅酸枝、緬甸花梨、非洲花梨等，都下跌5％-10％。專營高級家具的錫山集團董事長王屏生表示，今年高檔家具景氣下滑明顯，一般廠商業績都少3-5成，只能期待明年景氣轉好。

不過，上海財經大學高等研究院「中國宏觀經濟形勢分析與預測」課題組所作的研究指出，2015年下半年經濟增速將會比第二季繼續下滑。更慘的是，連就業形勢也往下降；第二季就業市場景氣指數出現下降，雖然就業市場仍在需求旺盛階段，但明顯的就業機會開始減少。

盈科大衍地產（00432）和印尼花旗集團簽署協議，花旗集團將租用盈大地產旗下，位於印尼雅加達優質甲級辦公大樓。花旗集團將租用該辦公大樓逾五層樓面，樓高40層的新大樓，位於印尼雅加達蘇迪曼中央商業區10號地段，預期大樓將於2017年中旬落成。

盈大地產副主席及行政總裁李智康說，花旗集團選擇盈大位於雅加達市中心，甲級辦公大樓為其新辦公室選址感到高興。印尼的國內生產總值於亞洲排名第五，大量的人口及豐富天然資源帶來龐大發展潛力。

拓亞洲業務注強心針

李智康表示，盈大地產有志於拓展亞洲地區業務，這份協議為此注入強心針，對集團豐富其多元化地產投資組合， 包括住宅、寫字樓、商用物業，以及酒店和度假村的業務策略亦有振奮作用。花旗集團印尼行政總裁Batara Sianturi 表示，此乃集團Citi Works全球工作空間概念的其中一環，有助提升員工之間的合作及交流，改變舊有的辦公方式。Citi Works已經先後在新加坡、上海及東京成功推行。

這幢樓高40層的甲級辦公室大樓， 位處雅加達被喻為「黃金三角」商業地段之一的蘇迪曼中央商業區南端。大樓的發展面積達15萬平方米。

網簽實銷不相符 10月料遜6月

中國樓市受惠政策放寬，4月開始顯著回暖，但下半年成交轉淡，市場普遍認為「金九」成交不足，且「十一」黃金周開局失利，估計「銀十」難有突破。雖據中國指數研究院數據顯示，黃金周期間多個城市日均成交面積升幅超過六成，但分析員指出，目前坊間的數據屬網簽資料，與真實情況並不相符。業內人士坦言，黃金周期間行業銷情普遍一般。

中指院數據顯示，10月1日至7日黃金周期間，23個主要城市的日均成交面積按年上升64.8%，其中19個城市成交上升，僅4個城市成交下跌，其中增幅最大的合肥，成交按年大增2.7倍，而連雲港及韶關均錄得超過2倍升幅。同期成都成交面積下降55.8%，北京樓市成交面積也出現單位數跌幅。

需求並不旺盛

業內人士透露，黃金周期間行業銷情普遍而言並不太好，雖然已較去年同期表現出色，但相對今年5月以及2013年的情況，今年黃金周成交表現處於歷史較低水平。除了有不少樓盤搶先在黃金周前開售或加推，提前吸納大量置業需求外，受颱風天氣影響，華南地區部分售樓處的人潮明顯減退，對銷售造成很大打擊。

網簽即是買賣雙方簽訂合同後，向政府部門備案並在網上公布，待發展商通過網上簽約系統確認協議，買賣雙方簽字後，有關交易便會在電子樓盤列表上標示為已預訂或簽約。

瑞信亞洲房地產研究主管杜勁松指出，按網簽數據，黃金周成交較去年同期有所增加，但期間買家在銷售處下訂金的數字則按年下跌，兩項數據有所牴觸，是由於網簽屬滯後數據，黃金周進行的網簽為早前已經付訂金的交易，因此數據並沒有代表性。

黃金周的真實銷情較差，主要由於目前市場需求並不旺盛，以及其他不利因素。他指出，內地樓市一年有兩個旺季，慣常「金九銀十」的情況會較5、6月好，但今年9月的表現較5、6月為差，按現時黃金周的情況，預料10月市況與9月相若，不及6月的表現。

本報向多間內地發展商查詢黃金周銷情， 其中禹洲地產（01628）透露，黃金周期間認購金額約4.81億元（人民幣．下同），與去年相比「表現比較正常」；該公司全年銷售目標為135億元。禹洲位於福州的樓盤禹洲．劍橋學苑於9月26日開賣，當天到訪人數約600組，推出284伙，已合共售出185伙，銷售比率65%。合富輝煌（00733）市場研究負責人曹紹林向內地傳媒表示，黃金周期間受天氣影響的買家將會在月內湧現，往後的網簽數據將可反映具體情況。

近月本港經歷小型股災，商廈成交量急挫，港置工商舖資料顯示，9月整體市場錄74宗商廈註冊，按月大減42%，創17個月新低；註冊金額亦僅錄16億元，為近16個月以來新低。業界預期，本周股市回穩，相信未來的成交量會輕微回升。

港置商業董事翁鴻祥指出，如只計五大核心商業區交投，上月僅錄得27宗商廈成交，按月大跌34%，為近10個月新低；但註冊金額約10.06億元，表現大致平穩。其中尖沙咀區的商廈註冊量跌幅最大，上月僅錄8宗登記，按月跌56%；而註冊金額則僅1.01億元，按月急挫58%，兩者同創12個月新低。翁鴻祥認為，受近月股市波動影響，以致中資金融機構來港設點的步伐放緩，在後市未明朗的情況下，令上月整體的商廈註冊量跌破100宗水平。

近期市場有多宗大額商廈成交，例如英皇國際（00163）以13億元購入中環永傑中心全幢；加上近日市場湧現多宗商廈標售個案及股市亦回穩，翁鴻祥預計，全幢放售的個案將增加，惟有能力買入的投資者不多，故預計今年第四季的商廈成交量會略為回升，但漲幅輕微。

新界新盤供應源源不絕，兩大上車屋苑樓價受壓，沙田第一城兩房單位以375萬元易手，創逾半年低位。另天水圍嘉湖山莊3房造價380萬元，重返去年水平。

樓市轉勢下，上車屋苑樓價先回落，過去兩房造價穩企於400萬元以上的沙田第一城，有單位出現裂口式跌價，最新17座低層D室，實用面積327平方呎，不設窗台，日前以375萬元沽出，創屋苑兩房戶逾半年新低，接近凶宅單位售價水平，呎價11,468元。據悉，原業主為藝人廖啟智，於2006年以約125萬元購入單位，現持貨9年轉手，獲利250萬元，單位升值2倍。

嘉湖3房380萬 返去年水平

參考兩間主要銀行網上估價，對單位估值分別為402萬元（中銀香港）及419萬元（滙豐銀行），即是次單位造價，最少平估值約7%。不過，有區內代理指出，沙田第一城17座，最少有4個單位屬凶宅，不排除因此影響物業造價水平。事實上，沙田第一城兩房連天台造價，本年最貴可達460萬元，相比上述單位，兩者差幅達85萬元。

另上車樂園天水圍嘉湖山莊3房單位，大幅減價1成沽出，市場指單位為翠湖居5座中層D室，實用面積543平方呎，以380萬元售出，樓價重返去年底水平，呎價6,998元。其次，粉嶺牽晴間1座中層B室，實用面積441平方呎，原以428萬元易手，有指單位撻訂後，較舊價平3萬元，以425萬元沽出。

二手陷價量齊跌局面，過去周末10大屋苑成交創新低，美聯物業錄約2宗成交，按周跌50%，創本年春節後新低。利嘉閣地產錄7宗，按周跌36%。另香港置業錄約1宗成交，至於中原地產指未錄成交（不同代理統計屋苑有別）。前綫代理指出，過去周末大屋苑的睇樓量十分淡靜，絕大部分睇樓客均持觀望態度，連還價的意慾也欠奉，令二手交投量急跌。

業界料，外圍經濟環境欠佳，加息在即觀望氣氛濃，二手交投已跌至谷底，短期難以扭轉，樓價下調機會增。

位於東莞虎門鎮博涌社區的商住地在東莞國土資源交易網成功售出，面積29,391.31平方米的地塊，最終被萬科地產以54,269萬元（人民幣，下同）拿下，折合起始樓面價3,200元/平方米。

據了解，因該地塊地下有在建的穗莞深城際軌道站點，升值空間被業界看好。目前萬科在虎門的項目有萬科紫台等3個。且在虎門拿下的5個地塊均為商住地。截至目前，萬科地產僅在虎門鎮的土地儲備就已經超過11萬平方米。

中原生意近兩年最差 股災打擊入市信心

在細價新盤接連推出，以及過去一周落雨連場下，二手樓市成交陷冰封。各大地產代理在剛過去周六日的十大屋苑成交量均錄單位數，中原地產更「捧蛋」收場，成交量為21個月以來的新低，情況與傳統淡季農曆新年看齊，甚至比政府以往推出辣招後的表現更差。

中原地產對上一個零成交周末，要數到去年2月1日及2日的周六日，但當時正值農曆新年，為傳統樓市淡季。中原亞太區住宅部總裁陳永傑表示，十大屋苑成交創多月來新低屬近年罕見，買家在股災後未回復入市信心，加上二手盤源長期短缺，用家為主的業主少有大幅擴大議價空間，加上市場焦點落於新盤，吸去大量客源。

翻查資料，政府過去多次推出辣招穩定樓價，雖然稍為影響市場氣氛，但從來未見「冰封」交投。2013年2月推出雙倍印花稅(DSD)，加上金管局第6次收緊按揭，中原一周最差表現亦錄得1宗成交；今年2月金管局第7輪收緊按揭，該行一周最差表現錄3宗成交。相反，政府最近未有任何新招出，是次中原十大屋苑卻「食白果」，可見二手市場慘淡。

美聯：買家期望減10%

美聯於過去兩日十大屋苑錄約2宗買賣，除連續6個周末維持單位數外，亦創下今年2月21日至22日農曆新年以來新低。該行物業住宅部行政總裁布少明表示，市場購買力流向細價單位，加上元朗新盤以筍價低開搶客，已經慘淡的二手市場更見低迷。雖不少二手業主叫價態度軟化，提供3%至5%議幅，惟市場普遍要求減價10%或以上方有承接。目前外圍經濟環境欠佳、美息上調在即，買家抱觀望態度，料二手交投短期難以扭轉。

上周錄雙位數成交的利嘉閣，過去周六日有7宗成交，下跌36%。利嘉閣地產總裁廖偉強表示，市場慣常將重點放在個別減價成交，買家自然認為樓價有更大的跌幅。但現時的業主大部分實力雄厚，不願大幅減價放售物業。上月整體樓價跌幅才不過1.1%，與買家所期望之大幅跌價存在極大對比，形成買賣雙方拉鋸局面，相信該局面將持續一段時間。

一手折扣牌搶盡購買力

香港置業十大屋苑則僅錄1宗成交。該行高級執行董事伍創業表示，近期部分業主開始態度轉軟，議價空間擴闊，個別屋苑睇樓量上升約1成至2成。不過，一手新盤提供折扣優惠，搶盡市場焦點和購買力，令二手處於捱打階段。

二手交投沉寂，成交價也破新低。祥益地產高級營業經理蕭嘉偉表示，天水圍嘉湖山莊翠湖居5座中層D室，3房單位，實用543方呎，上月底原以410萬元貼市價放盤，議價後減價30萬元，以380萬元沽出單位，折合實呎6,998元，成交價略低市場約2%，並創屋苑三房單位半年新低。原業主於2007年以128萬元購入，現沽出帳面仍獲利252萬元。

牽晴間兩房遭撻訂重售

粉嶺牽晴間亦錄得低價成交，業主早前以低市價10%出售兩房單位，但遭撻訂。六福行陳寶華表示，單位為1座中層B室，實用441方呎，業主以撻定前售價低3萬元再出售，最終以425萬元沽出，呎價9,637元。原業主在2011年以256萬元購入，賬面賺169萬元。