華泰名品城將於12月18日開幕營運，華泰副董事長陳炯福表示，百貨公司在台面臨飽和，OUTLET將成為百貨零售新趨勢，OUTLET市場一年上看200億元，而華泰做為台灣首座美式露天購物商場，第1期開幕首年來客數上看700萬人次，營收則可達40億元。

華泰主管也表示，第2期商場則預計明年第3季開幕，4期工程最晚在2018年將會全部都完工對外營運，屆時營收可上看100億元，主力客群初估8成為本地客，其他2成為觀光客，平均每人客單價約為5000元。

至於林口三井OUTLET PARK則規劃12月中旬試營運，明年1月27日正式開幕，年營業額則上看新台幣60億。

興富發建設（2542）昨（21）日公告，取得台中市西區後瓏子段土地容積調派，合計交易容積面積達3,900.5坪，總交易金額2.76億元，此容積將移轉到七期河南路基地，預計明年進場推案。

副總經理廖昭雄表示，此案已創下民間企業交易取得容積調派可移轉建築容積的先例。

根據財政部統計，民間參與公共建設簽約案，自2002年起至2015年10月12日止，累計件數達1,311件，金額約新台幣1兆1,306億元，契約期間預估可減少政府財政支出9,424億元，增加財政收入7,027億元，並創造逾21萬個就業機會。

財政部表示，2015年迄今民間參與公共建設案已成功簽約93件，金額約922億元，預期2015年度簽約金額可望達成1,000億元目標。近期簽約案投資規模較大者，為高雄市政府辦理「高雄市和發產業園區開發、出(標)售及管理案」(約221億元)，為第一個引進保險業資金投資開發之產業園區，期藉由民間資金投入建設，推動高雄產業轉型及促進產業發展。

另依促進民間參與公共建設法完成簽約案，有國立故宮博物院辦理「國立故宮博物院南部院區附屬文教設施民間參與BOT案」(約30億元)，將非博物館區域交由民間機構提供相關公共服務，包括加值展示、教育推廣及相關旅遊服務等，打造優質文化休閒環境。

此外，依財政部掌握各機關辦理民間參與公共建設案件資料顯示，目前民間參與案件辦理議約中25件，預計簽約金額116億元；甄審中9件，預計簽約金額35億元；公告招商案件金額1億元以上7件，預計簽約金額約211億元；預定2015年12月底前辦理公告招商，投資金額1億元以上者7件，包括「促進民間參與高雄市鳳山溪污水處理廠放流水回收再利用案之興建、移轉、營運」案(約30億元)及「旗津區原公所與旗津醫院舊址發展特色旅館與觀光旅館開發案」(約26億元)，預估可釋出商機約91億元。

據財政部統計，促參已簽約案民間投資情形，2006年至2015年第2季實際投入金額每年平均約379億元，對經濟成長貢獻每年平均約0.3％。財政部近期為加速投資強化經濟體質，將全面盤點簽約金額1億元以上促參案民間實際投資情形，在符合法律規定及確保工程品質前提下，瞭解個案履約情形與遭遇困難，協助民間機構加速投入國內公共建設，俾儘早達成本年度促參案實際民間投資金額達300億元以上目標，以提振國內經濟景氣、活絡經濟動能。

財政部將賡續推動促進民間投資公共建設業務，並於民間參與公共建設資訊網頁發布重要促參資訊，提供各界瞭解最新促參政策及推動中商機案件資訊。

海外置產熱潮不減，交易安全問題引發熱議，21世紀不動產為客戶嚴格把關，率先建立海外置產交易安全機制，點燃安全交易第一炮，宣誓其保障客戶權益的決心。

亞太崛起，東協成為未來十年全球經濟成長最快的區域，以華人為主的不動產市場發展後期可漲。21世紀不動產聚焦東協商機，提供客戶置產配置多元選擇，嚴選柬埔寨、菲律賓、泰國、馬來西亞等優質海外投資標的，總銷18起建案，共計8,908戶，總銷金額達約1,387億。

21世紀不動產董事長王福漲透露，21世紀不動產決心打響亞太東協盃，看準即將破億的人口紅利，也將規劃進軍越南，未來將推出越南不動產專案，除此之外，也持續與合作夥伴久久國際集團協手深耕馬國，近期更擴大泰國市場版圖，授權藍海房屋轉招加盟21世紀不動產。

藍海房屋已在泰國入主加盟21世紀不動產，現於台北成立「21世紀不動產藍海國際資產特許加盟」(國際資產中心)，王福漲表示，這顯示出了21世紀不動產進一步深耕東協的決心，為客戶海外置產的權益雙重把關。

在海外置產風潮方興未艾之際，近期卻傳出不少海外建案陸續進入完工交屋階段時，不少交易糾紛的案例，這使投資大眾對於海外置產產生疑慮，王福漲提醒，海外交易安全不可忽視三大環節，環環相扣，缺一不可：品牌的嚴格把關、審核建案是否有保障、出場機制是否健全。

21世紀不動產預計在2015年底，將在亞太區拓展店數至2,500家，當地加盟店將會服務客戶待售房屋，出場通路無須擔心，此外，21世紀不動產更為消費者制定海外置產交易安全機制，希望能提供消費者一個更完善的交易環境。

21世紀不動產更將針對體系內銷售海外不動產之加盟店及經紀人進行認證制度，規劃在2016年正式推出，由總部嚴格審核標準，為海外置產流程『透明化』做出進一步改革，並將在每一筆的海外交易過程中含列三大項把關事項：

1.針對東協四大投資熱國，包含柬埔寨、菲律賓、泰國、馬來西亞之物件，制定海外不動產產權調查報告書，其中揭露建案資料、產權說明、售價表、稅務詳情及買賣契約等五大內容。

2.針對買賣契約，國內律師團隊的全力審核，並為消費者說明海外置產應注意的貸款詳情、交易稅率、服務費收取標準、租金報酬率等，提供諮詢服務。

3.針對海外建商的品質及財務狀況進行監督，於當地先徵信、確認建商合法性，提供給國內消費者全新的置產環境，洗刷民眾對海外置產有「黑箱作業」之嫌的不良印象。



21世紀不動產向消費大眾宣誓保障客戶海外交易安全的決心，王福漲表示，選擇擁有全球通路的仲介品牌將使民眾海外置產更省力，若購屋過程中出現問題，台灣的負責窗口能為客戶即時處理，爭取最大利益、少走彎路，並提供一個讓消費者絕對透明的交易環境，將市場導向正軌，帶領投資者安心入場、穩定持有、獲利出場！

「房地合一」新稅制明(2016)年元旦上路，奢侈稅也將同步停徵，但為避免仍有民眾遭錯殺，財政部新增列12種非短期投機的房產交易，可免徵奢侈稅，如：直系親屬間交換不動產、合建分屋未滿一戶等等。
財政部指出，配合房地合一實價課稅新制明年實施，不動產特種貨物及勞務稅（奢侈稅）將同步停徵，出售持有2年內的房地課以重稅，將改由房地合一新制取代。
財政部本次核定公布的12種非屬投機交易態樣，適用免課特銷稅時點，可回溯至2015年1月9日後，並適用至今年不動產特銷稅落日為止。
此次財政部所公布的12種非屬短期投機交易態樣如下：
一、所有權人銷售自2親等以內親屬受贈取得之的不動產，且該贈與人是因繼承取得該不動產。
二、直系親屬間交換不動產，且交換後持有該不動產期間均超過2年。
三、所有權人銷售因繼承信託利益請求權而取得的不動產。
四、依家庭暴力防治法取具保護令的所有權人，為躲避施暴者，銷售其名下僅有1戶且確供自住使用的房產。
五、所有權人銷售持有逾2年的房產，併同銷售共有設施及基地應有部分。
六、所有權人為興建慈善事業使用之房舍所購買的土地，已取具建造執照，但因通行權糾紛無法動工，且經調解無效果而銷售該土地。
七、所有權人銷售於取得土地前遭鄰居占用供車輛出入等非建築使用部分土地與該占有人，且以相當於其購入成本銷售。
八、所有權人購入房產後，始知該房屋之氯離子或輻射含量逾國家檢測標準值，經法院訴訟、和解或調解委員會調解解除契約未成立，且以相當於其購入成本銷售該房產。
九、債權人經向法院聲明承受取得債務人持分的房地，經法院訴訟、和解或調解委員會調解，且以相當於原承受價格銷售與其他共有人。
十、所有權人經向法院聲明承受不動產並繳清差額價金，因債務人提起異議之訴，致2年後始取得權利移轉證書，訂約銷售該不動產。
十一、扶養義務人為履行其扶養義務依法院和解移轉持有已逾2年之不動產與受讓人，受讓人亦依和解內容銷售該不動產者。
十二、所有權人以持有逾2年之自住房屋及地上權與營業人合建分屋，取得未達1戶的持分房地，並與營業人併同銷售的房地。

雙北買房果然口袋要深一點。據金融聯合徵信中心最新購置住宅貸款統計，全台鄉鎮平均核貸成數最低前十名，光雙北市就占6名，貸款成數只有5成4到6成。反之，貸款成數最高前十名，花蓮就占了3名，堪稱最好貸縣市。

平均住宅核貸成數最低的行政區前三名是高雄彌陀區、苗栗公館、新北市瑞芳區，都只能貸到5成4。其中，台北市與新北市共有瑞芳、八里、中山、大安、士林及南港6區在前10低名單內。

至於平均核貸成數最高前十名，首位是雲林古坑鄉，可貸到8成9，幾近9成。但以縣市來說，花蓮縣有花蓮市、吉安鄉及壽豐鄉3區入列，平均核貸成數約7成6至7成9。

以總價1000萬元的房屋來說，雙北六區自備款得準備400至420萬元，但花蓮縣三區自備款僅需雙北的一半，約210-240萬元，顯示雙北居大不易。

房市面臨10年來的寒冬，自住觀望，投資客能逃則逃，認賠殺出少賠為贏者大有人在，而自認有實力撐過寒冬的「置產者」，房市專家建議，最好仔細評估區域「關鍵因素」，若條件不符，那怕是資金無虞、賠錢殺出，最好都放棄賣掉。

財經專家紅色子房在商周財富網中建議投資人，評估新興重劃區「放棄或長期持有」的關鍵因素就在於當地的「基礎就業」。他舉例竹北地區的快速發展，正是因為竹科持續發展，廠商進駐的支撐，能賺到該地以外的收入。

相對於「從有到更多」的新興重劃區，目前發展還在「零」，紙上談兵的重劃區就「勇敢的大膽放棄吧」，因為沒有基礎就業機會，很難帶進資金、住宅需求、商業零售需求。

針對新興重劃區房價，有房仲業者調查，屢屢被點名去化壓力爆表的青埔重劃區房價下跌最多，去年下半年與今年比較，跌幅達14%，其次是林口新市鎮下修10.2%、新莊副都心跌幅4.7%，但也有房價走揚重劃區，以北市內湖五期上漲8.2%最多。

青埔地區在航空城議題的炒作下，大量投資客蜂擁，但隨著政黨輪替，航空城開發政策轉彎後，房價也應聲墜跌，屢遭名嘴譏是「狗都會餓死，草比人高」的鬼城。

但好房網專欄作家賴淑惠認為，眾人避之唯恐不及的超級賣壓區，也不啻為一個「痛宰機會」，而且願意以較低開價吸引買家上門的賣家，成交的誠意相對高，可以開價較低的30%物件看起，很有機會殺出一條血路，順勢圓買房夢。

大安信義區跌最多 中古屋跌破百萬到8字頭

打房效應
政府持續打房，台北市蛋黃區真的破了！房仲統計今年第3季內部成交房價，相較去年房價高點的第2季，北市12行政區中有9區房價下跌，大安區、信義區跌最多，下滑15%、13%，雙雙跌破百萬房價水準，回到8字頭。雙北貸款成數也持續減少，第2季有6區核貸均不到6成，民眾籌自備款壓力仍大。

房價下跌有感嗎？信義房屋統計內部成交資訊，今年第3季和去年房價高峰第2季相比，台北市房價全面下修，12個行政區有9區房價已跌，跌幅冠軍為大安區，去年第2季大樓每坪102.4萬元，今年第3季每坪87.6萬元，每坪少近15萬元，房價大跌15%最多。信義區從每坪101.3萬元，下跌至每坪88.1萬元，跌幅13%，兩區跌破百萬元房價水準，回到8字頭。

北市2/3行政區跌價
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示「市中心蛋黃區因房價水準最高，加上又是政策打擊主要對象，成為房價下跌震央所在，下跌呈向外擴散趨勢，北市幾乎全面下跌。

大安、信義區每坪皆下修超過10萬元，住商不動產台北遠企加盟店店長吳國源表示，房價最高的大安區成交量本不多，碰上景氣不佳，下修1~2成，像安和路二段就有大樓每坪開價85萬元，屋主調降至75萬元，最後自住客以68萬元成交，房價回到金融海嘯低迷時期。

21世紀不動產信義101加盟店店長常美華說，9、10月信義區成交量比去年同期萎縮5成，價跌1~1.5成，房價較親民的吳興街、莊敬路大樓去年每坪70~80萬元，都降至60~70萬元。

雙北核貸僅5~6成
房價雖下跌，但民眾購屋壓力卻愈來愈大，據金融聯合徵信中心統計，雙北今年上半年平均貸款成數皆縮水6%，台北市、新北市分別降至61%、64%，而最新第2季全台鄉鎮市區購屋平均核貸成數最低行政區中，由高雄市彌陀區、苗栗公館鄉、新北市瑞芳區以貸款成數54%，包辦前3名。

貸款成數最低的前10名，雙北行政區就佔6名，包含新北市瑞芳區、八里區、台北市中山區、大安區、士林區及南港區，核貸成數僅5.4~6成。全國不動產企研室主任張瀞勻分析，新北八里區列入央行選擇性信用管制區，投資買盤多，北市中山區小坪數套房交易多，至於北市大安、士林及南港區，多高總價交易及置產族購屋，目前受限打房，貸款相對保守。
民眾林小姐表示，雖房價跌，但對民眾房價仍偏高，如果雙北貸款成數減少，湊不到頭期款，同樣買不起房。

全台最豪華的郵局在這？

今日出版的《自由時報》報導，中華郵政啟動「示範郵局」計畫，要將老舊郵局換上新裝，讓民眾耳目一新。首座示範郵局選在台北市仁愛路三段帝寶豪宅旁、被稱做「帝寶豪宅」的仁愛路郵局，不僅砸下900萬裝修，還將內部裝潢成可媲美五星級醫美中心的等級，還有觸控式取號機與具設計感的座椅，成為國內首座頂級郵局。

不過因日前才傳出將裁撤百間郵局，如今卻又在帝寶豪宅旁的郵局大肆裝潢，遭質疑浪費、獨厚名流。對此中華郵政強調，仁愛路郵局屋齡已五十三年，工程費含外觀拉皮與結構補強，並非僅花在裝潢。

根據金融聯合徵信中心最新統計購置住宅貸款統計資訊，2015年第二季全台鄉鎮市區「平均核貸成數」最低的前十名區域中，雙北市行政區就佔了六名，包含：瑞芳區、八里區、中山區、大安區、士林區及南港區，平均核貸成數約五成八~六成，至於「平均核貸成數」最高之區域前十名則有三行政區為花蓮縣花蓮市、吉安鄉及壽豐鄉，平均核貸成數約七成六~七成九，若以總價1,000萬元的房屋而言，雙北五區自備款得準備400-420萬元，花蓮縣三區自備款僅需約一半，約210-240萬元！

全國不動產企研室主任張瀞勻指出，銀行判斷核貸高低有三大項目，第一為物件區位，銀行內部將物件分為A區、B區及C區，依照生活機能、交通建設及脫手難易度而定，像是台北市及新北市精華區都被列為A區；第二則是物件周邊環境和屋況，第三則是銀行對後市的看法及貸款人信用條件，此外，央行自2010年起對北北桃逐步實施選擇性信用管制，並針對全國不分區第三戶、豪宅房貸限貸五成，也是造成部分地區核貸成數較低的主因！

全國不動產企研室主任張瀞勻指出，以大安區、士林區及南港區為例，核貸成數僅約六成有三大主因，包含：置產族貸款保守、央行管制第二屋、高總價物件貸款成數，以及被視為投資用途。

張瀞勻認為，這三區多是高總價交易以及置產族購屋，除了高總價物件受限於央行管制，置產族則是手上有一定額度的資金，才出手買店面或替子女購屋出頭期款，因此貸款相對保守，所需成數僅約五成左右，而換屋族、首購族則可核貸七成-八成，兩者平均後核貸成數約六成！全國不動產特約地政士鄭志驊也表示，雖然台北市為銀行認定之精華區，但只要被銀行認為物件是為投資用途，例如店面及商辦，核貸成數多半在五－六成。

至於八里區為央行選擇性信用管制區，被認為是投資買盤多的區域，因此銀行最高核貸成數六-七成；而中山區則小套房交易多，坪數較小的物件核貸成數低，拉低整體平均核貸成數。

而核貸成數最高之前十名行政區中，花蓮即佔三區，全國不動產花蓮金仲加盟店總經理鄭皓文分析，花蓮市和吉安鄉在花蓮縣13個行政區當中，不論生活機能或是交通便利性都屬一屬二，且近期農地農舍交易較冷清，投資客退場，目前多為換屋及首購族購買成屋，因此貸款成數大部分都能達到七成以上，至於壽豐鄉雖然第二季平均核貸成數近八成，因區位不比花蓮市、吉安鄉佳，加上受農舍修法牽連、建設題材少，今年第三季貸款成數已開始出現下滑趨勢！

然而2015年1-8月全台交易量較2014年同期下滑近17％，房市低迷，在股市、房市經濟雙引擎熄火的情況下，央行也在8月13日取消部分選擇信用管制區，包含：桃園市4區及新北市鶯歌區、八里區，並調高全國不分區第三戶、豪宅貸款成數至六成，張瀞勻認為，有助於緩和低迷的買氣，且也讓預算有限的購屋族不再苦於自備款不足。

而她也提醒購屋族，除了地段是銀行核貸要件之一，個人平日也應與銀行維持良好的信用，並減少在聯徵中心的貸款筆數，才不會被認為是投資客，以爭取到理想的額度及利率！

桃園市政府地政局表示，桃園市2015年7月不動產市場整體成交量略呈萎縮趨勢，惟區域間因新建案實價登錄資料釋出情形不同，成交價格呈現盤整態勢。

統計截至2015年10月16日止，2015年7月實價登錄揭露案件統計土地、建物交易筆棟數為4,763筆；在成交總金額方面，2015年7月約為217.96億元，相較前月減少20.71％，而較2014年同月大幅減少57.43％，整體成交總金額亦呈現減少的趨勢。

桃園市近一年來成交重點區域仍以桃園區及中壢區為主，其土地、建物交易筆棟數分別佔全市20.47％及18.55％；此外，平鎮區成交規模亦有不錯的表現，佔全市的10.29％。在成交總金額方面，以桃園區、中壢區與蘆竹區為全市前三名，分別為1,082.95億元、771.11億元與369.82億元。

桃園市政府地政局表示，桃園市住宅市場成交均價近一年來呈現漲跌互見的走勢。其中公寓類型2015年7月成交均價為12.72萬元/坪，較前月與2014年同月微升2.43％與2.59％；7月大樓產品因大批新建案實價登錄資料釋出，其成交均價為19.36萬元/坪，分別較前月與2014年同月上升7.17％與1.54％。

2015年7月公寓、大樓與透天產品之住宅平均交易面積分別為28.06坪、47.69坪與61.83坪，公寓產品之平均交易面積分別較前月與2014年同月減少2.51坪與1.44坪；大樓與透天厝產品分別較前月增加3.91坪與0.83坪，且分別較2014年同月增加4.37坪與2.12坪。

2015年7月公寓產品平均成交總價為363萬，較前月下跌2.17％，但較2014年同月微漲0.01％；大樓產品之平均成交總價為931萬元，較前月與上漲17.71％與10.69％；在透天產品方面，其平均成交總價為1,043萬元，分別較前月與2014年同月下跌12.39％與1.88％。

桃園市政府地政局表示，以八德、中壢、平鎮、桃園、龜山與蘆竹區分析桃園市重點都會區住宅成交均價，2015年7月以桃園區成交均價最高，為21.83萬元/坪，八德區、中壢區與蘆竹區亦較前月上漲，主要係因大批大樓產品新建案實價登錄資料釋出所致；而平鎮區與龜山區則較前月呈現微幅下跌的趨勢。

整體而言，2015年7月各區住宅市場因區位各異，其成交均價漲跌互見。此外，以成交量觀察，近一年成交土地、建物筆棟數以桃園區為交易主要地區，共13,874筆；其次為中壢區，共11,912筆；第三名為平鎮區，共7,471筆。整體而言，桃園市住宅市場成交量略呈成交量萎縮的態勢。

公平交易委員會(下稱公平會)於2015年10月21日委員會議通過，立鑫建設股份有限公司(下稱立鑫建設公司)及元辰廣告有限公司(下稱元辰廣告公司)銷售「麗園道」建案，於廣告刊載接待大廳及健身房圖照，並於網站廣告表示多項公共設施，就商品之內容及用途為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1項規定。處立鑫建設公司新台幣30萬元罰鍰，處元辰廣告公司新台幣10萬元罰鍰。

公平會表示，「麗園道」建案於銷售廣告圖冊刊載接待大廳及健身房情境示意圖照；次於樂新屋網站刊載廣告，表示公共設施「接待大廳……閱覽室、親子遊戲區、健身房、多功能會館、茶亭……」；復於博客網網站刊載廣告，表示公共設施「接待大廳……閱覽室、親子遊戲區、健身房、多功能會館、發呆亭……」；又於591網站刊載廣告，表示公共設施「接待大廳……交誼廳、會議室、視聽室、健身房、桌球室……」予人印象為該建案有合法興建之接待大廳、健身房、閱覽室、親子遊戲區、健身房、多功能會館及發呆(茶)亭等可使用。

據立鑫建設公司表示，該建案於1層樓之三處廣場式開放空間係採二次施工增設外牆，分別興建為迎賓大廳、多功能交誼廳(含閱覽室、親子遊戲區、多功能會館及視聽室)及多功能休閒運動區(即為健身房)，另因安全考量而未施作發呆(茶)亭。惟依桃園市政府表示，該建案廣場式開放空間(有頂蓋型)係供公眾使用，不能增設結構外牆，倘增設外牆或增加樓地板面積，係屬違章建築範疇，亦即，建案公共設施屬違反建管法令事項，依法有被拆除之風險。該廣告圖冊及網路廣告與事實不符，核為虛偽不實及引人錯誤之表示，已違反公平交易法第21條第1項規定。

不只雙北，連高雄也要嚴辦工業宅了嗎？高雄市政府近日特別公告，未來將針對「乙種工業用地」改建的工業住宅加以嚴格取締，屆時許多「掛羊頭賣狗肉」的透天宅、店面將面臨繳納罰款、甚至拆除的命運，官員提醒，工業住宅就是違法，千萬不要有貪便宜的心態，以免因小失大。

高雄近日出現許多建商以「資訊軟體業」名義興建住宅，但卻以透天住宅、店面等廣告進行銷售，造成民眾購買後改建為住家用引起糾紛，其中又以三民區及左營區為最多。高雄市政府特別呼籲民眾購屋時一定要檢視建築物使用執照，注意是否加註「乙種工業區」並作為「資訊軟體業」用途，這類的土地就不能作為住宅等其他違法使用。

工務局長趙建喬表示，為了杜絕工業住宅違法情事，針對高雄土地使用、建照核發、興建銷售及取得使用執照等四階段都會嚴格審查，避免違法情況發生，而且如果遭人檢舉，還有可能遭都發局罰款6萬?30萬元，特別提醒民眾勿貪小便宜買到違法商品。

然而，工業宅因為價格通常會比一般住宅便宜個１?２成，而且都裝潢的美輪美奐，許多民眾即使知道自己買到的是工業宅，都還是心存「賭一把」、「撿便宜」心態。有民眾就於蘋果日報表示，這些以「資訊軟體業」為名申請建照的房子，只要家中有電腦，然後主張藉由電腦從事軟體業，「政府好像也辦法奈你何」。

不過，日前財政部公布未來會運用大數據建構「財政雲端服務網」，所有建物到底是商用還是自住都將一目了然、無所遁形。

　近來，北京、上海等一線城市土地市場持續火爆，高價地、高溢價率地塊頻頻出現。昨天，隨著豐台區花鄉兩地塊的成功出讓，北京土地交易市場再次開閘，兩地塊共計收入出讓金60.5億元。其中，花鄉樊家村地塊以近50億元的高價成交，溢價率達到50%，為此有機構測算，該地塊樓面價超過7萬元/平米，預計未來房價將達到15萬元/平米。

　　北京豐台兩地塊一日攬金60.5億元

　　十月份，北京土地市場在經歷半個多月的沉寂之後，終於迎來新地塊的成交。昨天，豐台區花鄉兩地塊經過開發商激烈爭搶，分別花落葛洲壩(7.80,-0.440,-5.34%)集團房地產公司、中鐵置業與中鐵投資聯合體，一天內共收得出讓金60.5億元。

　　其中，花鄉樊家村地塊現場競拍尤為激烈，多家房企輪番叫價，最終葛洲壩集團以49.5億元、溢價率50%的高價將其收入囊中，同時該地塊需配建4.1萬平米公租房及6.18萬平米“農民回遷房”。另外一地塊以11億元成交，溢價率達到55%。

　　北京再次出現高價地，業內免不了又是一番熱議。事後有機構測算，樊家村地塊的樓面價超過7萬元/平米，遠超周邊在售樓盤價格。值得注意的是，新“地王”的產生不但給周邊樓盤帶來十足的底氣，也為周邊曾經的高價地成功解套。

　　中新網房產頻道梳理發現，與樊家村地塊緊鄰的就是懋源地產的釣雲台以及夏家胡同地塊。其中，在2013年，懋源地產拿下夏家胡同地塊樓面價超過4萬元/平米；就在不久前，緊挨著樊家村6號地的釣雲台專案剛剛公示預售證，4棟樓均價都在10萬元/平米以上，有房源最高均價甚至超過13萬元/平米。

　　亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，樊家村地塊是今年以來四環內出讓的第二宗住宅用地，其位置更優於上塊“地王”石榴莊地塊，稀缺程度不言而喻，因此遭到“瘋搶”也就不足為奇。如今，新樊家村地塊樓面價超7萬元/平米，預計未來售價將在15萬/平米左右。

　　北京土地市場再現集中供地熱潮

　　據瞭解，今年以來北京土地市場供應表現不足。據亞豪機構統計顯示，2015年1-9月，北京僅供應了27宗住宅性質用地，累計供應278.62公頃住宅用地，創自2006年以來近10年新低。前三季度，北京僅完成全年750公頃商品住宅供地計畫的37%。

　　現如今，隨著豐台兩地塊的高溢價成交，北京第四季度土地交易市場全面開閘。

　　中新網房產頻道從北京市國土資源局網站看到，未來近一個月時間裡，正在交易的各類地塊還有32宗，其中經營性用地29宗，且多為住宅類用地，初步統計規劃建築面積近400萬平米，幾乎與前8個月北京成交宅地的規劃總建面持平。這也是繼2013年年底之後，時隔近兩年北京土地市場再次出現集中供地熱潮。

　　為此，亞豪機構市場總監郭毅分析稱，開發商手中的商品住宅在經過今年的快速去化後，庫存已大幅消減，年末補充土地儲備的意願大增，因此國土部門集中推地，一方面滿足房企購地需求，另一方面也通過分流購地需求來化解過於激烈的競地局面，從而達到平抑地價的目的。

　　京滬等一線城市土地市場持續高溫

　　北京土地市場大熱並非個例，上海等一線城市同樣表現不俗。

　　據《東方早報》等媒體報導，9月16日，上海土地市場當天掛牌出讓的三幅地塊溢價率全部超過100%。同樣在國慶假後，上海相繼有多幅地塊成交。不過，日前上海土地市場卻遭遇“潑冷水”，相繼有5地塊被叫停。

　　對此，上海易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中新網房產頻道表示，從上海9月份的土地交易資料能夠看出，溢價率創下了新高，反映了房企對於後續市場的認可和承受能力。暫時性的土地交易終止或中止，和此前對於此類地塊修改規劃有關係。從實際情況看，整個市場拿地熱情並沒有被澆滅，四季度房企依然看好上海等一線城市市場。

　　不過，一線城市土地市場火熱背後卻難掩全國市場的蕭條。來自中國指數研究院的資料顯示，2015年前三季度，全國300個城市各類土地共成交10.2億平米，同比下降30.1%，降幅大於推出量。同時，各類土地成交出讓金13507億元，同比減少22.7%。其中，住宅用地成交4.4億平米，同比大幅下降33.6%，出讓金同比減少18.9%。

　　另據國家統計局最新公佈的資料顯示，前三季度，房地產開發企業土地購置面積15890萬平米，同比下降33.8%，降幅比1-8月份擴大1.7個百分點；土地成交價款4916億元，下降27.5%，降幅擴大2.9個百分點。可見，全國土地市場整體趨冷，熱點城市成交大漲，市場分化現象日趨明顯。

今年以來，受到房地產市場波動以及宏觀經濟減速的影響，房企業績分化明顯，但依然有部分中型房企取得靚麗的業績，呈現出強勁的“彎道超車”勢頭。

10月16日，泰禾集團（000732，SZ）發佈2015年三季度報告。報告顯示，2015年第三季度實現營業收入23.78億元，同比增長83.78%；實現歸屬上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤2.65億元，同比增長35.39%，均創歷史新高。

就在同一天，泰禾集團發佈公告，鑒於前次非公開發行的公司債券現已募集完畢，擬再次非公開發行不超過60億元公司債券和公開發行不超過45億元公司債券，合計擬再募集資金105億元，用於償還金融機構借款及補充公司流動資金，以進一步改善公司財務結構，降低企業經營成本，加速“一核兩翼”戰略落地。至此，泰禾集團今年以來通過資本市場累計完成和計畫募集的資金總額已經達到220億元。

靚麗的業績與漂亮的資本運作，讓泰禾集團充分獲得資本市場的認可。海通證券最新發佈的研究報告指出，泰禾集團在繼續深耕房地產核心產業的同時，積極探索金融和投資領域的戰略發展機會，進一步助力房地產主業做強做大。隨著公司定增融資完成後，財務狀況明顯改善，維持“買入”評級，目標價格為30.6元。

高增長勢頭不減

進入10月份以來，已有眾多房企公佈了前三季度業績預告，但多數成績並不理想。截至10月15日，在公佈業績預告的46家房企中，僅17家企業實現了預增、略增或扭虧，20家房企預計虧損。業內人士表示，雖然上述46家房企尚不能代表A股140多家房企的整體表現，但房地產行業淨利潤下滑現象進一步惡化已是不爭的事實。

與之相對，在艱難的市場環境下，泰禾集團繼續扮演著房企黑馬角色，再次交出一份漂亮的成績單。三季報顯示，泰禾集團在7月~9月實現營業收入23.78億元，同比增長83.78%；實現淨利潤2.65億元，同比增長35.39%，兩項指標均創歷史新高。

截至今年前三季度（1~9月），泰禾集團累計實現營業收入65.43億元，同比增長84.46%；淨利潤8.47億元，同比增長36.33%；每股收益0.80元，同比增長32.94%。與此同時，企業規模進一步壯大，公司總資產首次邁過800億門檻，達到803.21億元，同比增長28.71%；淨資產達到96.90億元，同比勁增153.67%。

長江證券房地產分析師劉俊指出，泰禾集團三季度的營業資料延續了前兩個季度的高增長態勢，毛利水準回升了近6個百分點,帶動淨利潤增速仍舊維持在32%以上，在行業淨利潤增速普遍下滑的大環境下，公司高增長的勢頭仍未見消減。

值得一提的是，今年以來泰禾集團的合約銷售依然靚麗。9月30日，行業權威研究機構克而瑞研究中心發佈前三季全國房企銷售業績排行榜中，泰禾集團再次以優異業績穩居全國30強，排名第29位，合約銷售金額達到183億元。

在克而瑞、中原地產等行業研究機構公佈的多個城市“金九”銷售排名中，泰禾集團更是摘得多個銷冠——北京泰禾中央廣場以成交5.46億、243套的成績，登上9月北京商住成交金額與成交套數雙料冠軍；泰禾北京院子以1.9億元的銷售金額榮登9月北京別墅銷冠；泰禾廈門院子斬獲2015前三季度以及9月廈門別墅雙冠王；福州泰禾金尊府勇奪9月福州東二環區域成交面積、成交金額雙料冠軍。

泰禾集團的高速發展，也讓公司實際控制人、泰禾集團董事長黃其森及其家族的財富急劇增加。在10月15日胡潤研究院發佈“2015胡潤百富榜”中，黃其森及其家族以250億元榮膺福建地產行業首富、福建全省第三富，位列全國第70位，排名比去年上升139位，財富增長194%。

借力資本市場擬融資220億

2015年，恰逢泰禾集團借殼上市5周年。作為福建省為數不多的上市房企之一，上市公司平臺為泰禾集團近年來的跨越式發展提供了強大的資金助力，特別是今年以來，泰禾集團更是利用上市公司優勢，在資本市場頻頻出手，再次展現出其豐富的投融資經驗和嫻熟的資本市場操盤能力。

截至10月16日，泰禾集團今年通過資本市場發行中期票據、公司債券、股票等多種融資手段，累計完成和計畫募集的資金總額已經達到220億元，其中已完成融資90億元，包括上市以來的首次非公開發行股票40億元和兩次非公開發行公司債券合計50億元。

相比境內銀行貸款融資，通過資本市場增發股票、發行公司債券等融資方式具有顯著的低成本優勢。泰禾集團相關負責人透露，公司正在加快推進發行工作，爭取年底完成其餘130億元資金的募集；此外，公司也正在設立海外機構，探索和嘗試境外融資業務，以進一步創新融資方式和拓寬融資管道，加速企業轉型，加快 一核兩翼 戰略落地，為新一輪跨越式發展搶佔市場先機。

劉俊指出，泰禾集團前三季度的融資力度不斷加大, 截至目前公司年內第二次公司債已經發行完畢。受益於高速增長和銷售回款能力和融資取得的在手現金，公司貨幣資金/(短期借款+ 一年內到期長債)比例迅速上升至0.8，償債能力無憂。而且，新發債券有利於替換前期高成本資金，預計後續公司資金成本有望繼續走低。

除此之外，泰禾集團以大地產為核心，大金融和投資業務為兩翼的“一體兩翼”戰略也在穩步推進。劉俊表示，除了地產主業的突飛猛進以外, 在大金融方面,公司參股的東興證券上半年貢獻分紅千余萬元，參股海峽人壽的設立報批工作正在穩步推進。投資領域，上半年公司參投深圳吉屋，目前該公司B 輪融資估值已接近翻倍，預計公司未來將繼續加大在金融領域的佈局力度，後續動作值得期待。

泰禾廣場年內“三箭齊發”

巧合的是，今年正好也是泰禾集團商業地產第一個“五年規劃”的收官之年。在銷售業績穩步提升、資本市場捷報頻傳的同時，泰禾商業地產今年也將迎來了歷史性的大飛躍。

據瞭解，海西最大的城市綜合體項目——福州東二環泰禾廣場已進入開業籌備階段，將於年底正式開業。目前，福州東二環泰禾廣場西區SOHO已全部投入使用，200多家知名餐飲品牌也正陸續進駐，合力打造福建首個“省級美食示範街”。屆時，加上已經營業兩年的福州五四北泰禾廣場和今年新開業的泉州石獅泰禾廣場，泰禾廣場將在福建形成“三箭齊發”格局，初步壟斷海西高端商業。

業內人士表示，自2010年進軍商業地產至今，短短五年間，泰禾集團在福建擁有了5個商業綜合體，在北京、上海開發了包括寫字樓、商住公寓等在內的4個商業地產專案，總資產規模達到數百億元，並且探索、形成了獨具特色的商業地產運營模式，為今後的進一步做強做大夯實了根基。泰禾商業地產的成長史，堪稱房企進軍商業地產的完美案例。

據透露，泰禾集團目前正在積極制訂下一個商業地產的“五年規劃”，未來泰禾集團將進一步優化商業模式，擬通過輸出品牌和管理，以代建、代租、改造等“輕資產”方式參與全國更多城市的商業地產開發，加快泰禾廣場的海內外佈局，逐步參與國際競爭。

此外，泰禾集團相關人士還透露，待未來時機成熟，公司不排除將商業地產相關業務打包成地產操作平臺的輕資產公司單獨上市。

機構看好泰禾

隨著三季報的逐漸披露，資本市場“王的女人”——證金匯金所持股的上市公司陸續浮出水面，泰禾集團正是其中之一。

當天同時公佈的泰禾集團三季度報告顯示，在泰禾前10名無限售條件普通股股東中，中央匯金投資有限責任公司、中國證券金融股份有限公司以及全國社保基金等“國家隊”成員赫然在列，並佔據近半數席位。

此外，泰禾集團的員工持股計畫也在有序推進。截至三季度末，公司員工持股計畫專用帳戶“招商財富－招商銀行－泰禾1號員工持股專項資產管理計畫”已通過二級市場購買公司股票14,780,457股，購買均價26.16元/股，占公司總股本1.45%。公司已公告，2015年員工持股計畫將于股東大會通過後6個月內，通過二級市場購買等法律法規許可的方式完成標的股票的購買。


各大券商對於泰禾集團的發展前景極為看好。長江證券最新發佈的研究報告指出，泰禾集團是弱市中優質的逆市高成長個股，公司在2015年的地產銷售有望創出歷史性新高，其在京滬的核心土地儲備足以支撐公司未來三年的高速增長。隨著今年220億的融資計畫完成以後，將顯著改善公司的財務狀況，同時降低資金成本。預計公司2015年、2016年EPS分別為1.01元/股和1.33元/股，對應當前股價的PE分別為24倍和18倍，維持“買入”評級。

熟悉資本市場的分析人士指出，這不僅充分說明有實力強大的證券機構看好泰禾集團的未來發展，高度認可其“以房地產為核心，以金融和投資為兩翼”的“一核兩翼”戰略和管理團隊，員工持股計畫的推進也實現了公司與股東利益的進一步捆綁，對維護泰禾股價、保護中小投資者利益具有重大現實和長遠戰略意義。

持續高漲的大眾創業熱潮，正在給寫字樓市場帶來深遠影響。

多家機構近期發佈報告顯示，今年第三季度北京甲級寫字樓租金小幅上漲。在宏觀經濟形勢不佳、總體需求放緩的情況下，互聯網、科技類企業成為市場需求主體。

機構分析指出，在這些需求中，既有大眾創業帶來的新興企業需求，還有互聯網熱潮下，一些傳統大公司面臨的業務擴張需求。其特徵在於：資金充裕、承租面積大，但不夠穩定。

第一太平大衛斯的分析指出，科技類公司將繼續在未來一段時間內成為寫字樓市場主體，但由於穩定性差、風險高，已經開始遭到部分業主的排斥。

寫字樓市場受經濟影響

第一太平大衛斯近日發佈報告稱，2015年第三季度北京市甲級寫字樓市場僅有中關村地區“中航廣場一期”一個新專案入市。在帶來5.2萬平方米新增供給後，北京甲級寫字樓可租賃存量達到999萬平方米，仍是中國大陸最大的寫字樓市場。

得益於該項目的良好預租率，三季度北京市甲級寫字樓淨吸納量環比上漲40.4%，達到9.6萬平方米。至此，今年前三季度北京市寫字樓淨吸納量共計30.6萬平方米，約為去年全年面積數的80%。

報告還指出，今年第三季度，北京市甲級寫字樓租金穩定在人民幣319.3元/平方米/月，環比小幅上漲0.2%，同比上漲0.9%。空置率為3.7%，環比下降0.4個百分點。

過去幾年來，北京市寫字樓市場始終處於供不應求狀態，甲級寫字樓的租金平穩上漲，空置率則始終維持在低位。這種情況也成為一線城市的縮影。

儘管北京市寫字樓空置率下降，但寫字樓市場總體需求並不旺盛。戴德梁行指出，外資仍然在退出寫字樓市場，截至今年三季度末，其占比已從兩年前的50%下滑至30%。

同時，受宏觀經濟形勢影響，內資企業的需求雖在上漲，但增速也有所下降。

與住宅不同，商業地產的景氣程度更多與國民經濟形勢密切相關。國家統計局資料顯示，今年第三季度GDP增速滑落到6.9%，北京市GDP則為6.7%。這被認為是影響當地寫字樓市場的主因。

第一太平大衛斯預計，今年第四季度甲級寫字樓市場還將迎來六個新項目入市，在帶來大量可租賃面積的同時，也可能加劇競爭，給租金和出租率帶來雙下行壓力。預計2015年底，全市空置率將升至6-7%，租金降至人民幣310-320元/平方米/月。

科技類企業成市場主體

分行業看，金融業、IT及高科技企業成為最主要的需求來源。據上述兩家機構統計，這幾個行業的成交量占第三季度北京市甲級寫字樓成交量的65%。服務業需求則有明顯萎縮。

在今年三季度的大宗成交記錄中，英特爾、穀歌、錘子科技、途牛旅行網等科技類公司在望京等區域有所交易。今日頭條、汽車之家等互聯網企業則承租了三季度唯一新入市的“中航廣場一期”專案。

第一太平大衛斯市場研究部高級經理董月向21世紀經濟報導記者表示，最近15個月以來，科技類和金融類公司一直佔據全市寫字樓市場需求的50%-60%。

這在其他城市也有體現。世邦魏理仕近期發佈的報告也顯示，在杭州，今年第三季度IT業的寫字樓租賃面積占比達到六成以上，金融服務業占逾兩成，服務業和製造業占比降至一成以下。

董月認為，這其中既有大眾創業帶來的新興企業需求，還有互聯網熱潮下，一些傳統大公司面臨的業務擴張需求。為創業企業服務的金融類公司同樣大量應運而生。

他表示，這類公司的特點是資金充裕、承租面積大，通常可承受高出市場平均租金30%的水準。但與此同時，由於這類公司穩定性差、風險高，已經開始遭到部分業主的排斥。“P2P和理財類公司已經面臨過這類問題。”

但董月同時指出，這類行業對當前寫字樓市場有最強勁的需求，因此在未來一段時間還將繼續成為主流。

前述人士還指出，同樣在大眾創業熱潮下，未來類似優客工廠、SOHO3Q等聯合辦公產品將入市，並吸納相當部分的需求。這將對寫字樓市場帶來衝擊，並在一定程度上緩解市場承租壓力。

上半年飆漲的深圳樓市，在經歷了三季度的高位盤整後，終於撐不住了。

如果從現在反推深圳樓市過去一年的演變曲線，會發現自去年9.30之後開始緩慢上漲，到今年3.30之後進入快車道，在6月成交達到一個高潮，9月房價登頂。

事實上，在7、8、9三個月時間裡，深圳樓市的成交一直在下滑。進入9、10月，價格開始鬆動。新房市場出現開發商降價促銷，二手房市場則主動下調報價。深圳中原的抽樣結果顯示，阪田、南山、龍華、蛇口等上半年瘋漲的區域房價已出現下跌。

一二手同步降溫

據深圳規土委資料，9月全市新建住宅成交均價達36191元/平方米，環比僅微漲0.1%；另據鏈家資料顯示，9月二手住宅均價為37633元/平方米，環比下降1.6%，上半年瘋漲的深圳房價，開始回檔。

進入10月，深圳幾乎所有樓盤都推出了各式各樣的優惠政策。龍崗中心城一樓盤舉行“一口價房源”活動，每套總價便宜5-6萬元。佳華領匯廣場推出“2萬抵5萬”、國慶成交可享兩個九九折、送2萬元購物卡，聯美新天地則有“3萬抵8萬”，恆大帝景開盤當日推出額外92折……

布吉和龍崗片區的兩個樓盤推出了罕見的“一成首付”促銷手段。即首付款可分三年付清，一開始只需支付首付款的33%，剩餘首期房款由開發商墊付，此後三年客戶按比例付清剩餘首付款，而開發商不收取利息。這種手段，只會發生在樓市下跌期。

中原統計顯示，深圳新房市場成交價格已經連續三周走低，最近一周新房成交均價近3.15萬/平方米，較上周下降了6.4%。

“深圳樓市確實在降了。”多位深圳房地產業內人士對21世紀經濟報導記者表示，其實今年市場熱度的頂峰出現在6月份，從那之後尤其是股市跳水之後就一直在盤整，在價格下落之前，成交量已經連續三個月大幅下滑。

二手房也已降溫。9月份，在中原監控取樣的38個區域中，已經出現了降價。民治板塊以降幅2.5%領跌，大小梅沙以2.3%、阪田1.2%的跌幅緊隨其後，寶安中心區、寶安西鄉兩區房價也出現微跌。深圳多家仲介統計資料顯示，小戶型成交降溫，投資客持續離場。

從10月至今的二手成交情況來看，縮量較為顯著，10月初至今二手成交周均僅1432套，較黃金周之前大幅滑落；二手住宅成交均價為3.7萬元/平方米，環比下降約15%。不過，此成交價格受到了成交結構的影響，周資料的價格波動較大，參考價值有限。

整體來看，中原認為，由於當前信貸仍然緊張，人民幣貶值預期加劇，第四季度深圳房價的走勢將面臨較大壓力。

供應放大後的壓力

影響房價的最大因素是供應，深圳亦不例外。

世聯行資料顯示，截至2015年10月18日，深圳全市一手房可售面積為383.45萬平方米，可售房34836套；若按近8周深圳全市新房周平均1030套的銷售速度，目前的新房可售量消化時間為33.8周，基本在正常範圍內。

從9月開始，深圳市加大了住宅供應。據美聯物業全國研究中心統計，9月入市的項目為17個，約53.6萬平方米住宅推出市場，較8月大幅上升41.5%。預計10月份全市將有25個左右的項目開盤或加推，相當於每週都有6個。

深圳中原指出，推售的上升也充分驗證了，在失色的金九銀十後半段，開發商將逐漸接受市場熱度下降的事實，而增加推售。有些開發商還使用了金融工具來減少客戶的首付壓力，增大購房杠杆。在推售上行和市場熱度減退的雙向回饋下，四季度的價格也會承壓。

中原繼續表示，深圳房地產銷售額2015年以來的反彈趨勢已明顯走平。前9個月，商品房銷售面積較前8個月僅微幅增長，而銷售額增長停滯。算來單價已下跌。

深圳業內人士包括部分開發商和仲介人士、投資客均判斷，年底前深圳房價將有5%-15%的下跌。


深圳是否可作為中國樓市的風向標？縱觀中國樓市最近三次調整，分別是2008年初-2009年上半年，持續約一年半，全國總成交下降約兩成；2011年下半年-2013年初，持續約一年半；2014年初-2014年9月30日持續大半年，後報復性反彈。而目前深圳樓市的表現，就像它此前的上漲領先於北京上海一樣，下跌也率先出現了。

值得注意的是，深圳中原認為，從銷售資料的表現、以及固定資產投資加速下滑的情況可以推導出，地產市場轉淡並不是深圳特有的現象，而是全國性的。

房地產業面臨的壓力在逐漸加重，隨著債市泡沫的進行，目前大型房企融資得到了一定改善，但沒有發債資質的中小開發商仍然需要依賴民間借貸和私募資金，相對更加難以得到的銀行貸款（廉價資金）限制了地產業整體融資成本下降。再加上人民幣貶值也導致外債成本增高，今後兩年房企的融資壓力很大。

在中交重組綠城中國（3900。HK）董事會之後的3個月時間內，綠城已經理清了下一步戰略思路。10月19日，在一個內部論壇上，綠城中國新管理團隊首次面對投資者和機構分析師們，分析了綠城面臨的問題與未來的發展空間。

中交建集團執行董事、財務總監傅俊元首度將綠城最新戰略思路公開。他明確指出中交將要在地產領域推動三個品牌，綠城是其中最主要的品牌。

此外，管理層一致認為，綠城財務成本管控（包括資金集中周轉）、內部管理等均還有提升空間。中交入股後，主要負責降低綠城的財務成本。這一目的已初見成效，例如境內發債成本最低已降至4.40%。據其財務總監透露，這在明年會有更全面的體現。目前綠城正在籌備非公開融資。

克而瑞研究中心分析師蔡建林指出，通過整合，中交旗下已經形成了綠城中國、中交房地產、中交海外房地產三個開發平臺，而代建將是連接三個平臺合作的重要方式。綠城已經納入中交的管控體系，作為中交旗下最有價值的地產品牌，將會獲得來自中交更多支持。

直面投資者：成本與去化

這是一場綠城董事會改組之後新管理團隊與投資者間的深度對話。

綠城將要面對投資者更為尖銳的提問，例如2015年中報顯示，綠城每股收益同比減少5.26%，扣除運營成本後基本不賺錢。對此，執行董事孫國強指出，第一，這受到行業整體毛利率下滑影響。第二，房地產業績統計有滯後性，在去年融創主導期間，採取了略過激的降價策略，反映到帳面會受到影響；第三，今年的土地成本較高，主要受歷史階段的判斷失誤影響。

誠然，面對當下土地紅利漸失、供求關係逆轉、房企盈利水準普降、開發模式根本性變革的新常態，綠城集團2015年上半年銷售收入和銷售毛利率均有不同程度下降。

現場有長期投資者就此提問：綠城在轉型過程中，三、四線城市的營造決策是什麼？在撤退三四線城市過程中，付出的成本是否貴於同業？

孫國強坦承，在TOP10房企中，綠城的總體成本比其他房企都要高，其一是因為原有財務成本較高。而關於三四線城市的退出與成本管控，綠城執行董事曹舟南則指出，將會以快速去化的策略儘早結束專案，關停項目公司；以當地的銷售額倒推需求，制定拿地策略。其坦陳，“宏觀調控之前，我們的產品定位是錯了，戶型偏大、總價偏高，現在暴露出行銷和存量去化問題，現正重新確立相關體系。”

中交方面指出，綠城做精品裝修成本較高，這成為綠城亟待解決、也是影響綠城下一步整體資產流動性的重要因素。自有資金短缺、融資管道單一、平均資金成本7.86%（其中境內非銀行融資成本11.05%）居高不下，制約了綠城的發展。

架構變革：中交管控下的綠城

綠城內部已發生一個明顯變化：中交集團已經整合了中交地產、中房地產和聯合置業，形成綠城中國、中交房地產、中交海外房地產三個開發平臺，中房集團轉型為資產管理和運營平臺，中交鼎信基金作為金融支持平臺的“3+1+1”業務架構。

傅俊元認為，進一步規範法人治理結構，明確綠城董事會、綠城房產集團董事會、綠城房產集團總辦會等議事規則，明晰決策和管理體制，完善區域管控架構，將是下一步中交要做的事情。

對於投資者如何推進綠城轉型的疑問，曹舟南透露，將通過今年的銷售推倒出2016年銷售指標、管理目標等，再分散到各個城市。這將會在12月30日的年會上敲定。

值得一提的是，這次內部會上，綠城正式提出以行銷為龍頭的運營管理部和行銷管理部將合併，做市場為導向的產品。曹舟南補充道“明年這個時候，綠城一定會發生非常大的變化”。

面對機構與投資者，中交一直強調絕無控制綠城的野心，這表現在兩者融合過程中的小心翼翼。一方面，中交希望利用中交房地產集團的央企身份，和綠城創新舊城改造，將基礎設施和房地產開發聯動。另一方面，綠城希望通過中交的背書，度過資金困難時期。

中交希望結合綠城的開發能力，在海外130個國家的經營網路平臺開拓業務。一帶一路給境外相關企業帶來的好處顯而易見，中交透露會選擇一部分比較成熟的國家和地區，推薦綠城共同開發。新組建的綠城代建集團就是為了加快中交存量土地和新增土地開發。

而投資者最關注的就是中交整合綠城的時間表。中交方面表示，首先要完成並表，下一步，中交持有多少股份得根據市場情況決定。“並不排斥現有股東在我們能接受的價格內進行股份轉讓。”

中交作為綠城第一大股東，目前在股東管理方面具有牽頭作用，不久之後，就會對綠城提出一個績效考核目標。“短期解決年度問題，長期而言對高管成員都有任期內的業績考核。”傅俊元說。

佈局：提升效率擴規模

中交與綠城都已達成一個共識，即品牌是綠城最珍貴的資產之一。在這個前提下，把創新產品和降本增效放在重要位置，對中端產品實施最高性價比戰略，貼近客戶，立足重要城市，提高市場佔有率和增長率。降低財務成本、無效成本，嚴控管理費用開支，嚴格推行成本限額設計，實施目標成本管理責任制，提升盈利能力。

未來綠城將更聚焦一線城市標杆性專案、優質專案投資權重，側重二三線城市重點核心城市（杭州、南京、濟南、青島、合肥、重慶福州、廈門、南昌、昆明等）。提高新興潛力城市的短平快項目投資權重，嚴控非重點城市低收益長週期專案的投資，儘快落地高周轉高效益項目，戰略性加快現有存量去化，合理變現酒店資產，加大資產流動性。據透露，目前綠城工程管控團隊超過1300人，行銷團隊超過1700多人。

綠城已經明確，在經營方面今年和明年穩定增長。按照曹舟南的說法，今年原本計畫可獲得比去年超過兩位數的業績增長，但三四線城市有一定虧損壓力。目前資金壓力獲得緩解，投資策略也保持謹慎，必須在投資框架的14個城市，相關投資門檻也已設定好。

實際上，綠城給自己定的目標是2015年實現650億銷售額，2017年爭取突破1000億。很顯然新管理團隊的壓力仍然很大。李青岸透露，在輕資產打造上，通過代建做品牌輸出，也能為千億目標貢獻部分業績。“輕資產可以為利潤做貢獻，規模擴大還是靠開發”。

綠城在做輕資產結構規劃時，在快速發展期受到很大衝擊，既要保持規模又要公司運營安全。“以後代建會很快擴大規模。”

擺在綠城面前的還有一個問題：明年一季度能拿出多少現金為一線城市做土地儲備？曹舟南透露，目前綠城在籌建資金池，對後期拿地策略能有非常好的協同作用，綠城的高淨值客群，願意既做客戶也做投資者。

據綠城分管行銷的副總經理樓明霞透露，目前綠城在三四線城市占的市場份額比重在百分之三四十之間，今年在總庫存上面要去化370億左右，2016年去庫存這塊必須完成330億元。

從前三季度來看，“救市”政策頻發，央行也累計有五次降息四次降准，一線城市、部分二線城市（庫存去化週期在15個月以下的城市，比如南京、蘇州、南昌等城市）樓市需求政策刺激之下開始集中釋放，樓市基本面好轉，金九銀十已經沒有什麼太多的懸念，價格也趨於堅挺，甚至接下來幾個月可能會慣性漲價。

但繁榮的背後是“救市”政策不斷刺激不斷透支樓市需求的結果，背後潛伏著樓市新危機。而這場危機極有可能在2016年爆發，屆時，樓市可能將陷入新一輪調整週期。

樓市需求透支，“繁榮”不可持續

同策諮詢研究部結果顯示，2010年左右中國城鎮居民家庭住房戶均套數已經達到1.0套，這意味著中國房地產市場供求已基本平衡，未來樓市增量房增速將遞減，房地產市場將進入存量房時代。未來房地產市場會體現出增速較為平穩、需求更加差異化的特徵。

從樓市大趨勢來看，供求基本面來看已基本平衡，市場需求已基本得到滿足，今年由於多輪“救市”政策導致樓市基本面復蘇好轉的“大年”不可持續。

從投資增速看，國家統計局資料顯示，2015年1~9月份，全國房地產開發投資70535億元，同比名義增長2.6%（扣除價格因素實際增長4.2%），增速比1~8月份回落0.9個百分點，增速繼續小幅回落，房企投資意願繼續回落，這也反映出樓市下半場需求不足導致房企投資動力不足。

今年“3•30新政”以來，大中城市（一線城市、部分二線城市）房地產市場成交量價的回升主要是過去積壓需求的集中釋放，以及由於需求的集中釋放而帶來的市場需求的透支，如果房企據此以為未來樓市一直會保持這樣的量價走勢，那其實就是對於市場的誤判。

從市場發展趨勢來看，待本輪市場需求在第四季度集中釋放完畢之時，下一輪市場的階段性調整也就來臨了。筆者認為，央行“雙降”、9•30新政降首套首付之後，本輪樓市量價齊升最多持續到今年第四季度末，也就是說，央行貨幣政策寬鬆將導致樓市需求在今年下半年大量透支，樓市在下半年瘋狂後將陷入調整期，從時間的角度來看，2016年初開始新一輪的房地產市場調整極有可能會來臨。

同時，美元加息預期強烈，從全球投資客或財富階層的資產配置方向來看，購置美元資產或增加美元資產成為他們的最優選擇，美國房地產市場更加具有投資價值。在此市場背景下，全球投資客或財富階層對比中美樓市的投資價值，還是會選擇投資價值較高的美國房產，不會選擇中國樓市。從這個角度來看，中國樓市已經被美元“做空”，投資客即使選擇中國樓市進行投資，也只是關注一線城市及極少數二線城市當中的中高端物業，難以改變樓市整體大趨勢。

大蕭條或在明年初到來

今年以來，北上廣深一線城市、合肥、南京、武漢等城市“地王”頻現。筆者認為，今年以來土地市場高溢價、“地王”現象確實在商品住宅市場成交量回暖的市場背景下出現，如果市場成交量剛剛反彈就導致開發商在土地市場瘋狂拿地，如果這樣的“地王”的拿地成為常態，那麼，市場可能很快將走向另外一個方向：瘋狂之後的市場調整期。

從歷史經驗來看也是如此，2009~2010年、2013年土地市場“地王”頻出瘋狂之後，2011年、2014年樓市包括土地市場陷入大蕭條。從今年土地市場表現來看，如果土地市場“地王”現象在今年下半年持續頻現，那麼，這也就意味著2016年樓市將陷入大蕭條的調整期。

土地市場“高溢價”、“地王”是魔鬼，這或將導致樓市調控政策由當前的“救市”為主的時期轉為再度收緊，市場也將再度陷入低迷。

另一方面，樓市“救市”政策越頻發，反而說明當前經濟形勢依賴樓市越嚴重，中國未來的樓市形勢越嚴峻，未來會隱藏更多的市場風險。

從短期來看，當前樓市仍然是調整期，“去庫存”仍然為市場主旋律，這個基調並不會因為一線城市、部分二線城市成交量回升而明顯改變；待市場需求在第四季度集中釋放完畢之時，下一輪市場的階段性調整也就來臨了。

美國著名手袋品牌Coach（06388）提早逾兩年退租中環皇后大道中旗艦店，須向大業主賠償近1.3億元。

該舖位坐落皇后大道中36號興瑋大廈地下至3樓，樓面約1.3萬方呎，月租約560萬元，連外牆廣告位總月租約720萬元，租期至2017年10月初屆滿。根據土地註冊處資料顯示，Coach和大業主在6月底達成退租協議，但有別於原定應賠足餘下租期的租金，Coach只須向大業主賠償1.296億元，相等於18個月租金，便可提早逾兩年撤離。

該舖位和外牆廣告位最終在9月中旬成功再租出，由運動品牌adidas以月租604萬元承租，租期5年，至2020年。

二手豪宅業主持貨力強，缺乏出貨誘因，準買家則要求大幅度折讓才願入市，令九龍塘及何文田等傳統九龍豪宅區，二手交投陷入冰封狀態。本月截至21日僅得8宗成交，其中九龍塘佔5宗，何文田有3宗，區內代理形容成交為歷來最差「慘過沙士」。

畢架山花園低市價9.9%成交

中原地產分區經理楊志霖表示，回顧令人聞之色變的2003年沙士期間慘況，當年傳統九龍豪宅區平均每月都錄得逾20宗成交，而金融海嘯時期平均也有40至50宗，本月至今成交極度淡靜，僅8宗成交，較上月同期的33宗急挫近76%，因市場觀望氣氛濃厚，交投料持續拉鋸，全月恐跌至約10餘宗，少於高峰期單月約400宗的5%。

本月區內成交以減價盤主導，九龍塘畢架山花園19座高層A室，實用面積905方呎，原業主6月開價1280萬元，最終劈兩口價至946萬元連車位沽，減價334萬元（26.1%），低市價9.9%，呎價1.05萬元，創屋苑今年呎價新低。

九龍塘花園錄4年來首宗成交，2154方呎D室，原業主累減500萬元（10.4%），以4300萬元連車位易手，呎價2萬元。

美聯物業高級區域營業董事曾凱群說，雖然市場錄得減價沽貨個案，但願意大幅減價放售的業主始終佔少數，料觀望氣氛持續籠罩區內二手市場。

縱使樓市前景未明，新地（00016）搶地態度保持積極，今年已先後循賣地表和鐵路項目等取得6個項目，總投資額約400億，較去年全年增加約14%；其中最新投得的為沙田石門安耀街商貿地，地價約6.755億元，投資額約13億元，日後料會拆售。

新地最新投得的用地，位於石門安耀街靠近馬鐵線的位置，西鄰為匯達大廈。新地擊敗12個本地發展商，以6.755億元投得用地，每方呎樓面地價3886元，屬市場預期中游，但已是區內新高，較2011年億京投得的同區安群街3號用地的每方呎1932元，高逾一倍。

新地副董事總經理雷霆對投得用地感到高興，認為石門一帶商業配套成熟，交通方便，預計投資額約13億元，傾向拆售。

建築面積呎價勢破萬

目前同區商廈的呎價約8000元，測量師料安耀街用地日後每方呎建築面積呎價將突破1萬元。理想城市集團企業估值部主管張聖典估計，日後呎價約1.2萬元，發展商方可獲合理利潤。

新地搶地態度進取，去年全年投得6幅用地，總投資額約344億元，惟年初至今投得的6幅地皮，總投資額至少393億元，較去年全年多約14%。地皮發展亦多元化，除住宅用地外，8月投得的西鐵元朗站項目，既包括1876個住宅單位，亦有面積逾10萬方呎商場；至於是次投得的商貿地，則是該集團多年以來首幅循官地市場投得的純商用地皮。

二手樓市吹淡風，300萬至500萬元細價樓交投放緩，小業主議價空間逐步擴大，以細價指標屋苑沙田第一城為例，本月錄得6宗兩房成交，當中5宗跌穿400萬元。

利嘉閣地產研究報告指出，9月份二手住宅買賣登記僅錄2,831宗，較8月的3,316宗下調約14.6%。

其中在七類價格組別中，300萬至500萬元以內類別的二手住宅成交雖繼續以39.4%的佔比領先，但受市場氣氛影響，此類別之買賣比率按月跌0.2個百分點。

700萬內交投放緩 近歷史低位

而綜觀700萬元以下的二手住宅買賣登記，佔9月份整體二手買賣登記比例約76.1%，較8月的77.4%回落1.3個百分點，再次貼近6月份76%的有紀錄以來低位。

受細價樓交投放緩影響，本港兩大主要上車屋苑近日造價相繼下跌，其中沙田第一城本月暫錄6宗兩房單位成交個案，當中5個跌穿400萬元關口，最新一宗為49座中層E室，實用面積284平方呎，業主原本叫價405萬元，昨日減價8.2萬元，以396.8萬元售出，呎價13,972元。

有區內代理指出，兩個月前該屋苑兩房單位造價穩企於420萬元以上，相對現時平均約395萬元計，回落約6%。現時屋苑仍有15個兩房單位叫價低於400萬元，估計兩房造價低於400萬元會變成常態。

另外，新界北區兩房也全面跌穿400萬元關口，其中上水中心3座中層G室，實用面積342平方呎，業主原本叫價410萬元，剛減價15萬元，以395萬元易手，呎價1.15萬元。

南豐新邨391呎 560萬易手

樓價跌勢蔓延至港島兩房戶，利嘉閣地產高級經理黃凱達表示，鰂魚涌南豐新邨2座高層G室，實用面積391平方呎，望山景。

原業主於本年初以570萬元放盤，後減價10萬元以560萬元沽出，呎價14,322元，屬本月屋苑第三宗成交。

比較同座較低層數單位，5月份時造價可達575萬元，即是次成交單位，比樓下單位平15萬元或3%，另個別銀行網上估價系統，對單位估值可逾600萬元，亦反映出業主議價空間增。

深灣軒兩房 累減60萬元沽

另外，鴨脷洲深灣軒兩房660萬元沽出，造價屬近日低位。中原地產首席分區營業經理盧鏡豪表示，屋苑2座中層E室，實用面積484平方呎，原開價約720萬元，現累減約60萬元，以660萬元沽出，呎價13,636元。

原業主於2004年以268萬元購入單位，持貨11年轉手獲利392萬元，升值1.5倍。據悉，原業主一直持有單位收租，睇淡後市下急沽止賺。

萬科今年以來加速推進旗下養老地產的開發。其在上海的第一個養老產業試點項目─萬科城市花園「智匯坊」養老服務機構，在重陽節之際迎來上海市委副書記、市長楊雄的調研。萬科方面表示，養老服務需求日趨多元，但當前的養老模式存在諸多問題。2015年其計劃簽約10個養老機構，與合作夥伴上海中醫藥大學展開「醫養結合」的模式設計，並以細分產品線的方式迎合不同需求的老人和家庭。

採「醫養結合」模式
據萬科方面介紹，目前大多數養老機構主要提供簡單的生活照顧服務，配套醫療服務匱乏。大型醫院則無法長期看護那些處於大病恢復期、康復治療、慢性病等階段的老年人。2014年10月萬科在其上海城市花園小區內開辦了設有30張床位以及20個日間照料床位的社區嵌入式養老項目「智匯坊」。同年萬科在北京另創辦「幸福家」養老地產項目，並在杭州、青島、成都等多個城市佈局養老地產項目。

今年8月，上海萬科聯手上海地產集團、上海中醫藥大學，整合3方各自在經營管理、項目獲取、醫療護理方面的資源，成立三方合資公司上海申養投資管理有限公司。萬科將建設3條養老產品線─社區嵌入中心、城市全託中心、持續照護社區，並欲將養老產業建設成全新品牌。

今年第三季東莞土地市場呈供需兩旺態勢。東莞中原地產數據顯示，上季東莞土地成交48宗，佔地面積321.54萬平方米，環比增加244.66%，同比增加389.63%，為歷年來新高。接下來第四季，東莞土地仍有10餘宗入市。業內人士認為，此前央行政策將首套房首付降低至兩成五刺激了市場，隨着深圳客北上和東莞本地市場回暖，土地市場回暖可期。

合富輝煌市場研究部工作人員表示，上季土地整體交易量創新高，主要是工業用地和其他配套用地成交大幅放量。商住地市場也出現快速回暖，整體回暖勢頭強勢。一方面，政府着手加快推地節奏，商住地供求緊張的關係有所緩解，吸引企業入市購地，個別地塊吸引多家企業參與競拍，市場交投熱度升溫。另一方面，經過近一年的市場回暖行情，庫存被快速消化，並且新房市場供不應求的關係顯現，企業土地儲備量不足，急需拿地補倉以備後續開發。

本季10土地掛牌入市
據東莞中原監測數據顯示，未來東莞土地市場將有10宗土地掛牌入市，佔地面積合計47.5萬平方米，建築面積合計97.48萬平方米。

這間位於布里斯班的賭場度假村預計在2022年開業，業務涉及珠寶、酒店、購物中心及建築業的周大福已聯手香港地產開發商遠東發展有限公司及本土大型賭場運營商回聲娛樂集團來在布里斯班的皇后碼頭（Queen's Wharf）建造該賭場。

周大福與遠東分別持有25%的股份，將負責開發公寓、購物中心及豪華酒店。

周大福集團表示，雖然中國的反腐風暴損害了經濟的增長勢頭，但它依舊堅信可以為該賭場吸引到豪賭客。

這些豪賭客從何而來？該集團擁有網絡及珠寶部門的170萬名的VIP客戶啊！集團有信息能吸引他們成為新賭場度假村的顧客~ 本土賭場運營商回聲此前聲稱這2家公司介紹VIP客戶到新賭場時會拿到回扣。瑞士聯合銀行（UBS）預計該賭場到2023年時VIP房1年的賭注將達到220億元。

以後在周大福買珠寶的時候要不要打聽一下相關事宜呢？！

澳洲房產網指出，澳洲稅務局(ATO)每年都會公佈一本名為《房東稅務指南》(Guide for rental property owners)的小冊子，針對這些問題進行解答。下面整理的信息取自最新的2015年《房東稅務指南》，有具體問題還請諮詢專業稅務師。

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1、哪些收入必須申報 需要申報的收入除了房租以外，還包括租客損壞物業的賠償金，以及政府津貼等。 1、租金收入

2、用於沖抵房租的商品或服務 比如，你把房子租給朋友，他沒付現金，但給房子添置了件家具或電器，那麼這要折為現金作為收入報稅。

3、用於沖抵房租或修理費的押金 比如，你的租客不付租金，或者破壞了房子不修理，這時你有權扣留押金，那麼押金也要算作收入報稅。

4、租客損壞物業後支付的賠償金 比如，你的租客破壞了房子後支付了修理賬單，你將這筆修理費用申報抵稅了，那麼租客支付的金額要算作收入報稅。

5、保險賠償金 比如，你的租客不付租金，但你購買的業主保險支付給了你賠償金，這也要算作收入報稅。

6、政府為安裝太陽能熱水系統提供的津貼

7、等等

2、哪些費用不能抵稅

1、投資房的購買和出售成本 在澳洲大多數州，印花稅以及買賣房產時的過戶律師費和房產中介費不能用來抵稅，但可在計算資本增值稅時作為物業成本扣除。

2、你沒有實際承擔的費用 比如，租客自己支付了水電費，你不能用這來抵稅。

3、投資房自住期間的費用 比如，你有個度假屋，旺季用於出租，淡季時自己和親朋好友使用，那麼自住期間產生的費用不能用於抵稅。

4、買房前去看房產生的旅行費用

5、你為尋找投資房源去參加講座而產生的旅行及其它費用

6、等等 要注意的是，如果你用比市場低的價格將物業便宜出租給親朋好友，那麼抵扣的費用是有限的。比如，你把投資房借給朋友住了一個月，正常的月租為2000澳元，你只收他200澳元，那麼這段期間你最多只能抵扣200澳元的費用。如果你朋友一分錢也沒付，你就不能抵扣任何費用。

3、哪些費用能一次性全額抵稅

1、招租廣告費(Advertising for tenants)

2、銀行費用(Bank charges)

3、物業管理費(Body corporate fees and charges) 如果出租的是獨立房，不需要交物業管理費，但自己要負責維修；如果是公有產權的物業(比如公寓或聯體別墅)，那就要委託物業管理公司來維護共同區域，並定期支付物業管理費。這個費用主要包括樓宇保險，樓宇管理費和公共維修基金等。

4、清潔費(Cleaning)

5、市政費(Council rates)

6、電和煤氣費(Electricity and gas)

7、園藝和除草費(Gardening and lawn mowing)

8、室內音頻和視頻服務費(In-house audio and video service charges)

9、保險費(Insurance) 包括樓宇保險、財產保險和公共責任險等。

10、銀行利息(Interest on loans)

能抵扣的部分是為貸款支付的利息，本金還款部分不能抵扣。

11、地稅(Land Tax)

12、出租文件費用(Lease document expenses) 包括準備材料的費用，出租房屋產生的註冊費和印花稅。這條主要是針對首都領地(ACT)的，那裡買房通常不能完全擁有地權，而是擁有99年的土地租借權，因為很多土地是政府未來可能規劃使用的。在首都領地，印花稅是可以一次性抵扣的，和其它州不同。

13、律師費用(Legal expenses) 比如，為驅逐不付租金的租客所產生的律師費。不能抵扣買賣房產時支付的律師費。

14、貸款解除費(Mortgage discharge expenses)

15、害蟲防治費(Pest control)

16、出租管理中介費(Property agent fees and commissions) 只能抵扣出租中介對出租房的管理、檢查和收租等費用，不能抵扣買賣房產時支付的中介費。

17、建築估算師費用(Quantity surveyor's fees) 專業建築估算師的職責是上門檢查物業，記錄可折舊的設施和物品，評估建築成本及所有設備裝置的成本，最後出具一份有法律效應的40年折舊退稅報告。

18、修理和維護費用(Repairs and maintenance) 出租期間的維修或常規保養費用可以一次性全額抵扣，比如，更換壞掉的窗戶，維修管道和修理電器等。 但裝修擴建等對房屋增值的花費要分期折舊或在出售時計算為物業成本抵消資本增值稅。這裡包括用於進行室外美化、房屋隔熱和增加房間的花費，也包括購買物業時產生的初期修理費用。 比如，你在租客搬來前讓工匠刷牆，更換壞掉的燈具，修理臥室門，還進行了白蟻治理，更換被白蟻咬壞的木板。這些費用是用來讓房屋達到適合出租的狀態，而不是在房屋取得租金收入期間產生的，對房屋產生的是增值作用，不能一次性全額抵扣。

19、秘書和簿記費(Secretarial and bookkeeping fees)

20、安全巡邏費(Security patrol fees)

21、服務費 比如熱水器的維護費用。

22、文具和郵費(Stationery and postage)

23、電話費(Telephone calls)

24、與稅相關的費用(Tax-related expense)

25、交通和汽車費用(Travel and car expenses) 包括收租、看房和維修房屋時的交通費用。

26、水費(Water charges) 指的是你為出租房支付的水費，房客自付的水費不能用於抵扣。

27、等等 以上這些可抵消的費用必須是由你本人支付，且用於投資用途的。如果你的房產只是出租了部分房間，或者只在部分時間出租，那麼需要按照出租比例來計算抵稅費用。

4、哪些費用能分期抵稅

1、借貸成本(Borrowing expenses) 是指為獲得貸款而產生的直接費用，包括貸款開辦費(Loan establishment fees)、產權調查費(Title search fees)、為通過貸款審批支付的房產評估費(Valuation fees)，房貸保險(Mortgage insurance)，等等。 如果總的借貸成本超過100澳元，則最多分五年抵扣；如果不到的話，可一次性全額抵稅。 2、附加資產/設施設備的折舊(Amounts for decline in value of depreciating assets) 投資房內的電器、家具、地毯、窗簾等附加資產都可分期折舊。如果是公寓的話，在申報折舊時不僅限於自己的私人空間，公共區域內的配套設施和建築成本(如公用電梯、泳池、健身器材、門廳地毯等)也可納入計算一併分期折舊。

3、原始資產/建築結構的折舊(Capital works deductions) 投資房的原始資產建設費用也可分期折舊，包括地基、主體結構、門窗、瓷磚等。1985年7月18日起建造的投資住宅物業都可申報建築結構折舊，如果建於1987年9月16日前，建築成本每年的折舊率為4%，之後建造的物業年折舊率皆為2.5%，折舊期為40年。 總的說來，如果出租收入高於費用，也就是說投資房在賺錢，那就要繳納額外的所得稅。

反之，如果出租收入低於費用，也就是說投資房帳面上在虧損，那就可以利用負扣稅政策來得到退稅。 如果當年沒有足夠的收入沖抵虧損，可轉至下一年的財政年度抵扣。

要注意的是，投資房的退稅不一定要等到財政年度結束，將全年已經多交的稅一次性地退回來，也可以在一年中的任何時候通過稅務師向稅務局遞交申請表格，估算出房產投資的大致虧損額，預先得到退稅，從而改善現金流。