10月出口前2周仍負成長 唯減幅縮小

市場機制
房市急凍，房仲恐爆倒閉潮，估計全台7500家房仲明年恐倒閉2成，立委昨質疑恐造成幾萬名房仲人員失業，財政部長張盛和回應，台灣2300萬人，7500家房仲太多，畢竟「買房子不像買礦泉水一樣容易，各國房仲沒有像7-ELEVEn一樣多。」

張盛和表示，台灣房市交易最盛時期1年也才40萬戶，「但40萬平均分給7500家，平均每家也分不到幾戶。」為避免被誤解，張盛和私下補充表示房仲8000或1萬家，到底要幾家可以存活沒意見，由市場機制決定。
台灣房屋集團首席總經理彭培業也表示，政府談房仲店數無意義，政府一昧打房，卻無法提升國民所得、產業經濟，解決不了房價問題，只是製造失業問題。

張盛和昨天在立法院財委會表示，10月出口前2周仍是負成長，衰退雖有縮減，但仍是2位數下滑。張強調，經濟部的外銷訂單是先期指標，出口統計是歷史數據，兩個指標的減幅都在縮小。
中國上周五再度宣布降息降準，張盛和說，降息降準若對中國有幫助，對我們出口也有幫助，「大家都是用寬鬆救經濟，就跟醫生用藥一樣，有效健康就好。」

台股離9000點愈來愈近，下月是否就可上看9000點？張盛和再度信心喊話，「台股攻上9000點是很簡單的事，不是問題」，只要大家有信心，經濟如果轉好，點數不是問題。

中國雙降有利我出口
另被媒體問到國安基金的運用時，張盛和表示，台股很穩的話，國安基金授權「備而不用」，主要是在「救急」。
談到美國升息議題，張盛和認為本來就是市場預期，美國升息會斟酌經濟狀況，會升息代表美國的經濟夠強，不會受到升息影響，若有衝擊就不會升息，一定會看經濟是否受得了。

拒自選年金投資標的
談到年金制度，張盛和說一定要改革，因最初沒有考慮到人口結構改變與寬鬆政策。至於民調過半民眾希望自選年金投資標的，張盛和則坦言：「2300萬人每人都各自選1檔要怎操作，沒辦法這樣做。」

惠譽信評將台灣展望從「穩定」調為「正向」，張盛和說，代表這幾年赤字轉好有改善，但不代表國家財政安全無憂。
2016年負債佔前3年名目GDP（Gross Domestic Product，國內生產毛額）比率35%，離上限還有5.6%，舉債空間還有近9000多億，每年舉債2000億，4∼5年舉債沒問題，但要有長遠的眼光，該改就要改，特別是法定義務支出。


自由時報
張盛和︰買房又不是買礦泉水 房仲不需像7-11這麼多

國內房市冷清，房仲業者估計全國七五○○家房仲，明年底約兩成會倒閉。對此，財政部長張盛和昨表示：「台灣房仲像7-ELEVEN（超商）一樣多。」買房子又不是買瓶礦泉水，全台面積三．六萬平方公里，是不是需要這麼多家房仲？

國民黨立委盧秀燕昨在立法院財政委員會質詢指出，房仲公會稱受政府打房影響，不少房仲業得「收攤」，全國七五○○家房仲，預估至明年底會有兩成、約一五○○家倒閉，幾萬人恐怕會失業。

張盛和則回應，應該從另一個角度思考，國內到底需不需要這麼多家房仲？台灣面積才三．六萬平方公里、人口二三○○萬人，房市最盛時期，一年交易量才四十萬戶，房仲卻有七五○○家，平均一家一個月能分到多少業務？

全國房仲7500家超越7-11的5000家

根據經濟部統計，全台房仲家數其實超越7-ELEVEN，目前7-ELEVEN家數五○四二家、全家二九二九家、萊爾富一二八○家、ＯＫ便利商店則有八八○家。

是否擔心此言引起業者抗議？張盛和回應「不會」，相信經過這樣的整理，房仲業能汰劣存優，好的房仲業會持續存活，數量取決於市場機制。

事實上，張盛和日前一席「房價應降個十％、廿％」的說法，也曾引起業者不滿。他當時指出，目前房價降幅不夠有感，但建商不肯降價，反而期待政府先降低持有稅，「房價應降個十％、廿％，降到讓大家有感。」

張︰汰劣存優取決市場機制

張盛和昨再度表示，政府沒有打房，是在健全房市，房市萎縮是因房價漲到高點，自然就下滑，「其實房價跌不是壞事，現在反而是跌得還不夠」，若跌到讓買方覺得想進場，交易量就會上來；但現在的狀況是，賣方不願降價、買方期待降更多，雙方在打持久戰。

股市方面，被問及是否看好台股再攻九千點？張盛和認為，「那是很簡單的事，九千點算什麼」，這些都不是問題，重要的是大家要有信心，經濟如果轉好，指數就不是問題。

對於中國降準、降息，張盛和則表示，寬鬆貨幣政策若對中國有幫助，對台灣出口也會有幫助，也可刺激台股；外界不用擔心降息、降準等於中國經濟差，各國都在用寬鬆貨幣及擴張性財政政策救市，「就跟醫生用藥一樣，用了有效健康就好，不必看到用藥就想身體是否不健康。」

房仲批蠢蛋式打房 搞垮產業

財政部長張盛和昨說：「台灣房仲像7-ELEVEN（超商）一樣多。」並質疑「需不需要七五○○家房仲」。房仲業者反批，民粹式與蠢蛋式的打房，是導致產業衰退的主因，也是台灣ＧＤＰ無法保一的原因。

房仲公會全聯會理事長林正雄表示，財長是國家重要職務，卻在國會殿堂說出那樣的話，每一句話都在傷害產業；國內七五○○家房仲，不僅提供穩定的就業機會，也有助於降低房屋糾紛及提升房市交易安全。

他指出，台灣是自由經濟的國家，卻可能因財長說太多而導致房仲出現倒店潮；假設一家房仲需要十名員工，如果倒掉一千家，會有一萬個家庭生計出問題，對部長的說法深表遺憾。

林正雄強調，不動產年產值達六兆元，占ＧＤＰ（國內生產毛額）逾十五％，這樣的貢獻不容抹滅；何況，房市政策由政府作莊，官員不去思考如何發展產業及提供民眾居住需求，卻隨時對外發表房價要跌多少的說法，對自由市場經濟衝擊相當大。

台灣房屋首席總經理彭培業則指出，目前香港有三二○○家房仲，一年成交約六．六萬筆，平均二十筆交易養一家房仲；台灣有七五○○家房仲，一年買賣移轉件數三十萬棟上下，平均四十筆交易養一家店，香港房仲比率還高過台灣。

他認為，財長應提出有遠景的房市政策，透過有品質的公共住宅政策，提供青年與弱勢族群達到「住者有其屋」，而不是將「炒房」、「打房」及「有房」三者混為一談，不僅解決不了問題，又讓民眾財產急速縮水，甚至導致經濟衰退的後遺症。

東關西開 近2年房仲增691家

明年房仲倒二千家？根據不動產仲介經紀業營業保證基金會統計，自二○○一年「不動產經紀業管理條例」實施以來，因關店而退還保證金的家數累計三一四五家；而根據內政部地政司統計，近兩年雖關掉一二九五家房仲，但也新增一九八六家，淨增加六九一家。

根據統計，過去十五年來，全國累計繳存經紀業家數為一○五六六家，因關店而退還保證金的累計家數為三一四五家，目前繳存的經紀業共七四二一家。

不動產仲介經紀業營業保證基金會前執行長盧孝清指出，雖然部分退還家數會延遲十二至十五個月才會顯示在數據上，但也不至於如外界宣稱「一年房仲要收掉二千家」如此誇張。

另外，根據地政司統計，今年九月，執業中的房仲為六九二二家、累計非執業中為四四八七家；相較於二○一三年九月執業中六二三一家、非執業中三一九二家，兩年內非執業中增加一二九五家，也就是關掉一二九五家店。

不過，內政部地政司指出，因執業中統計數字主要顯示新增店數及非執業中店數相互抵銷的結果，這兩年的新增店數，除執業中增加的六九一家外，還需加計已扣除的非執業店數，因此近兩年共新增一九八六家房仲。

房仲業者指出，房仲開開關關是正常現象，根據地政司統計，展店與關店數互抵後，近兩年仍增加六九一家，主因近幾年多家知名房仲企業發展第二品牌搶市占率，整體房仲家數仍呈現成長。

結合物聯網 第4代U-Home節能成本降

全球首座
全球首座沒有開關的房子，即將落腳台灣。6月始獲得國際電信聯合會（International Telecommunication Union）150周年個人大獎的坂村健博士，昨在台宣布將與台開（2841）合作開發第4代U-Home智慧住宅，台開董事長邱復生說，國內雖有許多建商標榜推智慧宅，但在即時性、多功性等方面，恐仍需加強。

邱復生說，台開第3代U-Home曾找上台灣發表智慧宅相當知名的遠雄建設（5522），但發現訊息傳遞的即時性、智慧功能的多樣化部分，遠雄仍有部分落後於台開與坂村健的合作項目，因此最終沒合作。
何謂第4代U-Home？邱復生指出，以物聯網感知網路系統，未來該宅將不用鑰匙、不用手去感應門，智慧系統即可辨認屋主回家；若有外人入侵，會立即通報到屋主手機、社區管理中心或警察局，「這部分講究相當的即時性。」手機控制舒適度、濕度，家具都可應用物聯網建立產品履歷如廠牌、製造日期，可預訂購買。

智慧系統辨認屋主
坂村健強調，從第1代到第4代智慧宅，最大不同在於成本降低、節約能源及安全意識提升，「第4代智慧宅成本，已是第1代1%，能源部分，新開發出6LoWPan（無限嵌入式網際網路）可維持1~2年電力，是大突破。」
綜觀遠雄所建構的二代宅，目前已邁入創新數位17部曲，提供包括社區、能源、服務、辦公、商業、健康及公共、圖書等雲端服務，最新的「圖書雲」提供住戶至少6年的電子書、雜誌等免費借書服務。遠雄企業團公共事務室經理楊舜欽說：「其他像遠距健康照護、社區安全監控等，二代宅行之有年且引以為傲。」
此外，太子建設（2511）、中興保全（9917）對智慧宅領域也有相當心得。

中保推My VITA
太子建設總經理謝明汎展示個人引領開發的「智能健康宅」，包括可偵測空氣懸浮微粒、黴菌等數值的系統，或透過遠端調整光線、電源設備等，「講究住的品質，智慧好宅勝過千萬豪宅。」而中保與物聯網聯盟合作，首創My VITA系統，可客製化選擇安裝控制項目，讓老宅變智慧宅。

【智慧宅建置最新項目】
公司╱項目
台開：無開關住宅，具感測感知功能，亦無須埋管布線
遠雄：擴展數位家庭理念，第8雲「圖書雲」，享免費數位閱讀
太子：監控空氣品質，管理室內包括黴菌、懸浮粒子等數值
中興保全：提供客製服務，訴求免重新布線、裝潢，老宅亦可晉升智慧宅
資料提供：《蘋果》採訪整理

國產署地上權案招標冷清。昨天國產署北中南的地上權土地，下午同步進行招標，存續期為70年，全台灣共釋出13筆土地，招標面積共約1萬1544坪，總權利金共23.86億元，但是僅台北市中正區的1宗住三用地、台東市1筆乙種工業用地標出，其餘的11筆土地皆流標。

國產北區分署共有5宗標案，吸引2封投標單，其中1筆為北市汀州路三段、面積231.11坪的住三用地，由金富鴻以溢價率約6%得標。「該地位角地，位置不錯，200多坪的基地，算好規劃。」

11筆土地流標
中信房屋大安新生加盟店店長戴龍祥表示，住三用地容積225%，目前土地行情每坪280~300萬元左右，周邊學校多，規劃小坪數住宅應該還OK，可以收租。

這次釋出土地以住宅用地為主，雖可分戶移轉，但中南部以流標收場，台中市代銷公會理事長謝坤成表示，地上權有使用年限，如果是商業用地，還能規劃商用不動產，台中房價沒那麼高，地上權住宅價格沒有便宜很多，成本不合效益。


自由時報
地上權標脫率不到2成 近4年最差

房市冷颼颼，連帶影響地上權標案也「乏人問津」。財政部國有財產署昨公布今年第5批地上權案標脫情形，11宗中只有2宗標脫，標脫率不到2成，為近4年來最差成績。國產署副署長邊子樹表示，累計今年地上權總標脫金額僅28.7億元，確定無法達成全年30億元的目標。

邊子樹說，昨日僅2宗地上權案標脫，分別為台北市中正區福和段二小段及台東縣台東市豐工段，得標價分別為2.6億元及848萬元，分別溢價6.04％及0.31％，由金富鴻國際貿易公司及本上公司得標；總計每年將繳給國庫224萬元地租。

推測此次市場反應冷淡主因，邊子樹指出，主要與整體房市市況不佳有關，觀望氣氛濃厚，以及北市大面積精華區案源逐漸減少，誘因不足；近期房地持有稅上升氛圍，多少也衝擊到地上權市場。

邊子樹表示，目前正在檢討，是否於年底前將年初二次流標的國泰營區、高雄陸軍服務社、北市「中山設計產業園區」與勞保基金於光華商場旁持有的「希望廣場」等大面積地上權案，釋出招商。

華固建設（2548）第4季進入房市交屋旺季，其中總銷約23億元的「華固天圓」本（10）月開始大量貢獻，年底也會推出將完工的中國「華固一品」新案；另外，華固明年又有五大案完工，且總金額破230億元，業績將從今年一路旺到明年。

華固建設今年業績可謂毫無冷場，今年初擁有「華固松疆」入帳，上半年則有總銷36億元的「奇妍I－晴川」接棒貢獻，7、8月又有總銷11億元「奇妍－出雲」挹注，10月則是位於青埔重劃區、總銷23億元的「華固天圓」開始大量貢獻，將帶動公司單月業績出現跳升。

另外，華固財務長劉若梅表示，第4季還有中國第二筆新案、總銷約23億元的「華固一品」開賣，有機會挹注公司營運；劉若梅指出，由於中國房市正處於復甦階段，因此公司對於價格較有堅持，該案將是今明兩年業績來源之一。華固昨（26）日收在59.1元，上漲0.4元。

劉若梅表示，以明後年來說，公司預計完工個案除了總銷約23億元的「華固一品」外，明年第2季、第3季還有總銷11.3億元的「華固奇岩－映月」完工，而總銷高達138.5億元「華固天鑄」，以及總銷達80億元「華固新綠洲」，兩案預計在明年第4季交屋。

她指出，已售八成的「華固天圓」，預計剩餘二成將在明年貢獻收益，而總銷38億元的「華固華城」也是今明兩年業績來源；總銷約120億元「華固新天地」也將在明年底完工。

信義房屋將與中華賓士集團異業結盟，共同銷售馬來西亞吉隆坡物件，也是信義房屋跨足東協國家第一站。此外，台灣房屋集團也宣布，明年初將於美國亞歷桑納州鳳凰城及日本大阪設立門市，預計在北美及日本將有5家海外門市據點。

面對房仲業前仆後繼前進海外不動產市場，國內房仲龍頭信義房屋將走出經營已久的日本市場，預計本周五宣布與中華賓士、中華置地合作，共同銷售馬來西亞開發商合成置地位於吉隆坡的Aria物件。

據了解，信義集團旗下的全球資產管理公司與中華賓士長期有合作關係，而合成置地、中華賓士及中華置地皆屬於馬來西亞合成集團旗下公司，因此信義房屋選擇與中華賓士集團進行異業合作。

信義房屋表示，前進馬來西亞吉隆坡銷售海外不動產，是跨足東協的第一站，未來還會進軍其他東協國家不動產銷售市場。

另外，台灣房屋集團昨也宣布，繼洛杉磯、溫哥華後，將於明年元月在亞利桑那州第一大城鳳凰城設立北美第3家門市，並聘請目前擔任美國聯邦國會眾議員亞太事務諮詢委員會主席、亞利桑那州婦女地產協會2016年全州總會長張聖儀，擔任台灣房屋北美區總經理一職。

此外，台灣房屋日本大阪分公司也預計明年開幕，台灣房屋在北美及日本將有5家海外門市據點。

張聖儀指出，美國加州、亞利桑那州及內華達州因有眾多科技及服務業，中產階級消費能力強、且房價較低，未來台灣房屋在美國的布局將先立足美國西南部，再進軍芝加哥、休士頓及紐約等東岸地區。

台灣房屋集團首席總經理彭培業表示，集團去年北美地區不動產銷售總額達1.6億美元（約台幣52億），銷售件數410件，平均單筆總價約40萬美元，買家主要來自大陸、香港及台灣。此外，去年6月開幕的日本東京門市，截至目前為止總銷金額226億日圓，總成交件數320件。

全台房市開始出現量縮價跌的現象，特別是六都房價更明顯，除了有專家指出三大徵兆顯示房價絕對會崩跌外，財政部長張盛和也表示，房價跌並非壞事，而且「現在跌的還不夠」。

房產專家紅色子房指出，房市循環本來就是正常現象，過去25年來房市經歷過四次大小崩跌，可以1990房市第一次崩跌的經驗做參考，可以觀察是否出現三個現象。首先是當房市出現「都會區窒息，外郊區熱賣」的現象，因為買家為了追求更大的居住空間及環境，選擇往郊區走，都會區建案推不動，郊區別墅卻大熱賣，就是房價崩跌的警訊之一。

其次就是為了吸引20世代的小資族，而打出25歲輕鬆買房的低總價物件，將大坪數建案改成小宅，大幅降低買房門檻，讓買方尋求富爸爸的支援好進場；最後建商若是推出「1元交屋」的產品時，房價就會開始出現危險平衡，只要美元升息，房貸利率提高，房價的大崩跌就會開始了。紅色子房指出，雖然現在銀行利率可能不到2％，但不管是熱油炸青蛙，還是溫水煮青蛙，崩跌還是免不了的。

而財政部長張盛和則表示，房價到高點本來就會下滑，因為沒人可以支撐高房價，價跌並非壞事，但現在跌的仍不夠，價格若跌到買方想進場，交易量就會上來，不過目前雙方仍在打持久戰，賣方不願意降、買方期待價格能下降，一切都要看雙方的議價力量。

央行26日公布9月消費者貸款及建築貸款餘額統計，兩者均較8月略增，房貸餘額5兆9,776億元續創新高，但年增率續在3％以下的低水位；至於建築貸款餘額1兆6,575億元，年增率3.47％則是連續第4個月下滑，並且創下21個月新低。

央行統計顯示，房貸餘額年增率在7月跌破3％關卡後，已連續3個月均維持在3％以下的低水準；央行官員表示，9月上半個月還在農曆7月的民俗月，受到季節性的效應，房市買氣往往偏冷，雖然8月央行部份鬆綁房市管制區，及9月底降息效應，但時間尚短，還看不出對房市的影響。

觀察8、9月各有半個月的鬼月，9月消費者貸款及建築貸款餘額較8月各增加151.86億元及18.08億元；銀行主管認為，由於8月中受到全球股災衝擊市場信心，加上颱風接二連三，影響看屋，均造成民眾看屋的意願下降，加上9月下半月鬼月已過，及房市928檔期，儘管旺季不旺，但表現仍優於8月。

銀行房貸主管指出，今年整體經濟表現愈來愈暗淡，房市信心面也跟著趨冷，住宅貸款餘額預年增率預料回升機率低，應會維持在3％以下的低水準。

8月央行無預警鬆綁部份房市管制區，加上央行9月底降息，理論上均有助提振房市買氣，但銀行主管強調，兩項利多的後續效果如何雖有待觀察，基本上這次鬆綁的區域屬於次級區，在房市占比低，何況明年房地合一課稅上路，效應在未定之天，投資客恐怕仍會繼續觀望。

過去兩年引爆農地、建地，甚至連埤塘價格都飆漲的桃園航空城計畫，隨著新任首長上任後，全數檢討該計畫，導致買氣瞬間急凍，今年第二季土地交易筆數僅48筆，相較2013年第二季高峰時期的742筆，僅剩6.47％，買氣大減逾9成。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，近幾年北台灣土地與農地的投資行為，一路從新竹竹北到桃園青埔，導致土地與農地價格出現大幅度飆漲；但隨著政策的不確定因素升高，也讓投資客卻步觀望，使得航空城土地交易急速降溫，量縮後，價格也凍漲整理。

根據桃園航空城土地交易透明化平台揭露資訊，該計畫區內的土地交易筆數，每季都出現下跌，一路從高點重摔。2013年單季至少還有250件以上的交易筆數，即便是2014年第四季縣市長選舉期間，也有超過150件的土地買賣筆數；不過，今年第一季便重摔，單季頂多50件上下。

桃園航空城計畫除了土地買氣急凍外，交易價格也出現修正，東森房屋青埔站前加盟店店長游中奇指出，目前該計畫區內的農地每坪均價修正到7萬元、建地每坪修正為13-14萬元，修正幅度都超過2成。

台灣房屋機場捷運直營店副總林冠宇表示，2013年是該計畫土地交易最熱絡的時候，當時蛋黃區的農地每坪成交價9-10萬元，即便是蛋白區，每坪也有7-8.5萬元；至於蛋黃區建地，每坪行情15-17萬元、蛋白區每坪13-15萬元。

不過，隨著整個計畫進入檢討階段，買氣也瞬間凍結，更出現投資客大量委售的情況。今年蛋黃區農地每坪下跌至7.5-8萬元，蛋白區則每坪跌到6-6.5萬元。

住商不動產桃竹苗區經理陸毅棋表示，航空城在大選變天後，未來變數大增，導致不少買方卻步；加上土地融資難度提高，也衝擊買氣，而預售市場買氣急凍，土地去化更為不易，均是整體市況蕭條的主因。

有關2015年10月26日報載因台北市府堅持松山機場必須遷建，致交通部松山機場產業廊帶民間投資開發BOT案無法推動一節，都市發展局強調，松山機場遷建事宜關乎台北市及首都圈的長遠發展，為擴大參與面，將於2015年11月17日下午假交通部集思國際會議中心，舉行「首都圈論壇Ⅱ：松山機場遷建及再生論壇」。

台北市政府表示，除柯文哲市長將親自出席外，並將邀請國內外專家學者、首都圈(基隆、新北、桃園)三位市長、3黨總統大選候選人等貴賓與會。針對松山機場遷建對於台北市及首都圈之空間規劃、交通、產業等關聯面向進行討論，期望透過對話獲取專業建議並作為後續規劃基礎。

另，台北市府林欽榮副市長與交通部吳盟分常務次長已於2015年7月就松山機場整體發展相關計畫進行意見交換，考量台北市議員及諸多市民關心松山機場民航關聯產業廊帶開發案，前已建議交通部應先加強本案之民意溝通，且該案也尚未提送都市計畫至台北市府審議。

都市發展局表示，松山機場遷建是本市長期都市發展重要議題，市府將就整體交通、產業串聯等面向進行專業分析，後續將持續與中央以及首都圈其他城市及市民進行溝通與討論。

桃園市長鄭文燦2015年10月26日視察八德區大明公園，針對大明公園遊樂器材等相關設施，指示八德區公所以100萬元預算設計辦理，以符合社區居民需求，提升居民的生活品質。

鄭文燦指出，八德區大明里社區人口眾多，但附近大明公園兒童遊樂器材等相關設施明顯不足，規劃增設盪鞦韆、溜滑梯、地墊等設施，市府決定把經費提高到100萬元，請八德區公所針對大明公園的遊樂設施等需求在預算範圍內重新設計，例如溜滑梯設計長度及高度，在確保安全性的前提下，可以適度加長加高，讓溜滑梯更好玩，並兼顧美感，讓公園設施成為地方特色。

鄭文燦提及，大明里社區的污水處理廠及活動中心，是他當年當縣議員時爭取的，該地區雖位於桃園市及新北市交界，但市府不會因為這樣就忽略當地居民的需要。目前捷運三鶯線捷運起站是鳳鳴國中，市府規劃爭取三鶯線延伸到八德大湳，將可串連三鶯線、綠線與機場捷運；另外，為了解決大湳交流道壅塞問題，工務局也進行福德一路拓寬工程，將成為46米道路，由於這條路橫跨新北市及桃園市，市府會協調新北市府一併拓寬。包括市府工務局長拱祥生、八德區長陳玉明都出席視察。

台北市政府於2015年10月26日召開專案會議，並邀請社子島富洲里李賜福及福安里謝文加2位在地里長參與，說明10月27日、28日地方說明會內容，並就都市計畫三方案內容及拆遷安置計畫，交換意見。

社子島開發替選三方案(運河社子島、生態社子島、咱ㄟ社子島)均包括五個一致的規劃基準，區段徵收原地主負擔比率一致、原地改建地主應負擔回饋原則一致、200年防洪標準一致、分期分區開發一致及特別安置計畫一致。

社子島開發計畫案拆遷安置原則為先安置後拆遷、可島內可島外及可集中可分散。安置措施包括承購專案住宅、承租公共住宅、公辦協力造屋、多元開發就地安置、領取安置費用及等待期間房租津貼。

副市長林欽榮表示，市府會評估居民產權及設籍等狀況，採取最適當的安置措施，且將利用北投士林科技園區專案住宅配售剩餘戶、市有機關用地及分配剩餘之抵價地，提供社子島拆遷戶800戶中繼住宅。

另有關社子島內接水接電及房屋修繕申請，經建管處調查有92戶符合且有接水接電需求，161戶符合且有房屋修繕需求，但因居民普遍認為開發可能在即，且須支出數萬至十萬不等之費用，所以目前多抱持觀望態度，至今僅有3件申請案。

台北最便宜的房子月租金要多少？答案是位於中山區中山北路二段的台北市政府首長宿舍，一個700元的房屋津貼，再加上700元使用費共1400元的房租，而附近巷弄舊公寓、大樓一層每月租金最便宜也要2萬5000元起跳，相較之下首長宿舍月租金大約只有周邊行情的千分之56。

台北市長柯文哲為了撙節市府開支，將調漲首長宿舍費用，研考會主委陳銘薰在臉書自爆將從每月700元漲到1萬5000元，引起許多官員反對，不過後來柯P將按照坪數調漲至6千多元。北市議員李慶鋒也認同柯P做法，「局處長待遇比一般民眾高，若宿舍租金低，社會觀感不好。」

消息一出引起軒然大波，民眾紛紛痛批，網路插畫家nagee也神速畫了一張圖比較一般民眾的租屋處跟首長宿舍之間的差別，他在文中表示，自己在台北讀書工作超過10年，省吃儉用住頂樓加蓋，5坪的雅房平均月租也要6、7000元，但首長宿舍一個月只需700元，格局、裝潢、地段都是豪宅等級，柯P要漲房租到1萬5000元居然還被官員嫌，他痛批，就算房租漲到6000元還是不公不義，要不食人間煙火的官員找看看外面6000元的行情是什麼生活品質。

台北市人事處向蘋果日報指出，首長宿舍位於中山北路二段的御成町，市府有15位一級首長入住，下個月將依照坪數37到39坪付6700元到7200元的使用費。而根據好房網租屋資料顯示，中山北路二段上的大樓、公寓租金大約要2萬元?7萬元，2房1廳1衛大約落在4萬左右，3房則須6萬以上，更有屋主開價月租10萬元，相較於700元的豪華宿舍，房租真的差很大。

「買台灣比打台灣便宜」就快成真？專家透露，目前台北車站的舊大樓紛紛改建為平價商旅，不只象徵著觀光人潮的商機無限，更隱藏著「陸資」的銀彈攻勢，目前超過9成的商旅交易都被陸資壟斷。

交通便捷的台北車站、西門町商圈，正面臨舊大樓轉型商旅的過渡期，連重慶南路「書店街」也熄滅燈號，陸續出清改建為商業旅館，光是台北車站周圍就已有14家商務旅館廝殺搶客。

不過知名投資客帥過頭指出，其實目前北車周圍的商旅之中，「不敢說100％，但9成以上都是陸資買的」，帥過頭在其Youtube頻道說明，早有陸資伸手北車周圍舊大樓，改裝為日租套房，較小的標的幾乎都被陸資買下，「就我所知至少6間是陸資」，「果然是買下台灣比較便宜」。

城市商旅總經理黃兆銓向自由時報說明，其實目前北市的舊大樓愈趨稀有，擁有完整產權的標的更是難買，已較小坪數的物件較為熱門，不少業者將500?600坪的商辦，改裝為30?40間的出租套房，連大型企業都積極拓點，將舊大樓改裝成精品旅館拚投報率。

由於台灣房市買氣低迷，昨（26）日起至10月29日在香港九龍灣登場的「2015台灣宜居大展」，吸引全台建商設立84攤，包括台中建商如久樘、慶仁、聚合發、坤悅等也積極參與。主辦單位預估，將吸引逾3,000人次參觀，可望為低迷的台灣房市加溫。

其中，久樘開發將主打台中12期的「久樘香坡」1期與2期，以及位於沙鹿靜宜大學對面的大樓新案；慶仁建設推薦國美館特區的「之間」與7期的「林境」；聚合發建設主推7期的「天廈」及「獨秀」、8期「湖心泊」；聚合發集團的坤悅開發，則主打12期的「君山」、11期的「泰若天成」。

香港地產代理總公會主席吳元興表示，香港人前進台中以退休移民、年輕人旅遊及創業目的三者為主。近幾年來，由於大陸觀光人潮不斷湧入香港，造成陸、港居民摩擦不斷，長期下來累積不少精神壓力，而香港本就狹小，居高不下的房價，讓港人萌生移民的念頭。

台中市建築經營協會理事長林正昇表示，香港地狹人稠、房價高昂，台灣房價相對親民，且台灣距離香港近，交通方便、氣候怡人，台灣人又是出了名的親切，因此吸引港客移居的意願。

林正昇進一步表示，目前港客購屋以退休、度假居多，大多鎖定交通方便、生活機能佳的地點，若建案附近有公園、植栽等豐富綠意，就更加分，價格反倒是其次，因此位於鄰近捷運、綠帶、生活便利地段的房屋，對港客頗具吸引力。

群義房屋台中市政店長蔣海芃指出，港客來台中購屋，偏好交通便利、生活機能強、前景看好地段，尤其以7期、11期、12期、國美館特區等為熱門區域。

蔣海芃表示，群義房屋今年上半年就成交10餘戶港客購屋，有香港中文大學教授買套房當度假屋，購屋不手軟。

今年可以被稱為北京的“豪宅元年”，澎湃新聞不完全統計，目前當地已經出現了至少10宗樓面價超過5萬元的土地。而這些土地未來所建成的專案，被眾多業內人士預測售價將在10萬以上。

中原地產首席分析師張大偉認為，以今年來看，北京預期均價突破10萬元的期房住宅合計有12期，而往年僅兩期左右。

今年以來，北京已經成為許多開發商爭奪土地市場的焦點城市，頻現高價地塊。

而在樓面價不斷上漲的趨勢下，樓面價超過區域在售房價已成為新常態。據澎湃新聞不完全統計，在未來的一個月，北京的土地市場將集中出讓32宗地塊。有分析人士對澎湃新聞表示，地價越高，這塊土地所建成的住宅產品也會越來越高端化。儘管目前一二線經濟發達城市的房地產市場依然被看好，但由於大量開發紮堆，不惜重金搶地，導致土地市場“高溢價”，存在一定程度的泡沫。

北京的頂豪項目紮堆入市，上海的高端住宅也是量價齊升的態勢。

北京“土豪”金融街控股在上海的首個項目—金融街(靜安)中心的樣板房也已正式對外開放，儘管目前該住宅專案還未定價，但由於其坐落在靜安區這個寸土寸金的地方，有開發商表示，該住宅的定價可能會不低於每平米10萬。

仲量聯行報告顯示，第三季度上海的高端住宅成交761套，環比微降2%，同比大漲122%，前9個月成交共計1860套，同比大漲130%。高端住宅市場市場均價環比上升1.5%，達到每平方米82207元。

同策諮詢研究部資料顯示，2015年前三季度,上海單價在10萬元以上的豪宅成交了344套，創下2010年以來同期新高,成交總金額達到135.67億元。

繼上海住建委表示上海將繼續執行住房限購政策之後，北京住建委也表示，北京的住房限購政策沒有放鬆的可能。

北京市住房和城鄉建設委員會房屋市場管理處處長倪娜在22日的訪談中表示，北京的住房限購政策沒有放鬆的可能，下一步房地產市場將以穩為主，相關限購政策可能將作為一項長期政策來堅持。

目前只剩下北京、上海、深圳、廣州和三亞仍執行住房限購政策。

據國家統計局日前公佈的9月份70個大中城市住宅銷售價格變動資料，北上廣深四大一線城市新建住宅商品環比和同比均上漲，其中，北京新房和二手房的價格已經連續7個月環比上漲。

倪娜介紹，今年前三季度，北京市商品住宅交易量超過20萬套，包括約6萬套新房和14萬套左右的二手房，成交數字比去年同期增長了80%，與2013年基本相當。

此前，北京通州樓市的房價一路上漲，通州的房子被描述為“一天一個價”。在號稱史上“最嚴”限購令出臺後，通州的樓市出現了明顯的降溫。

對於限購的效果，倪娜稱，目前通州區的交易量比限購前明顯回落。“至於通州的限購政策會不會放開，什麼時候放開，都將根據市場情況確定。”

根據國家統計局北京調查總隊發佈的最新資料顯示，今年一到三季度，北京完成房地產開發投資3070.1億元，增長10.4%，其中住宅投資增長1%。商品房今年新開工面積1987.5萬平方米，增長14.5%；商品住宅銷售面積786.8萬平方米，增長14%。

除了北京，上海市住建委主任顧金山此前也曾表示，上海將繼續貫徹執行現有的住房政策，支持自住和改善需求，抑制投資投機需求，堅決執行限購，保持房地產市場平穩發展。

負債460億再舉債百億，高速擴張之下或存資金鏈斷裂風險

在港上市房企遠洋地產（03377.HK)再次踏上了高速擴張之路，而支撐其擴張的是大幅舉債。

10月19日，遠洋地產發佈公告，宣佈第二期規模為50億元的公司債將于近期發行，用於償還現有債務及補足一般營運資金。至此，遠洋地產今年百億公司債發行完畢。

公開信息顯示，去年以來，蟄伏兩年棲身北京的遠洋地產突然突圍奮起，斥資超200億元瘋狂在北京、廣州、武漢等全國一二線城市逆市拿地，且迅速進行開發。

然而，遠洋地產瘋狂擴張的背後是其巨額負債。遠洋地產2015年半年報顯示，集團有息負債總額達460億元。

巨額負債的同時，銷售並未達到目標。按照遠洋地產今年420億元的銷售目標，截至三季度，銷售收入為221億元，想在第四季度達到200億元的銷售業績，難度不小。

10月21日，業內關注過遠洋地產的人士向長江商報記者表示，遠洋地產試圖以快開發、快回收的高速周轉方式解決資金問題。目前，包括在北京、武漢的項目，並未達到其預想“10個月”的高速。

上周日，遠洋地產相關人士回應長江商報記者稱，公司每年的商業租賃收入高達40億元，足夠支付負債利息。

香頌資本執行董事沈萌10月23日接受長江商報記者採訪時表示，一般而言，企業經營現金流壓力大才考慮發債，一旦企業經營無法好轉或通過融資改善經營，這些債務最終有可能壓垮企業。

再舉債百億

僅過兩個月，遠洋地產再次宣佈舉債。

10月19日，遠洋地產發佈公告，宣佈發行第二期公司債券，總規模為50億元。

而兩個月前的8月17日，遠洋地產曾宣佈獲得證監會批准，在國內發行100億元公司債。次日，遠洋地產就急不可耐地發行了首期規模為50億元的公司債。

這是遠洋地產首次發行人民幣公司債，創下了當時地產行業國內公司債發行歷史上最低利率紀錄，且年期最長。發債所得款項淨額將用於償還現有債務及補足一般營運資金。

遠洋地產相關人士曾公開稱，公司債發行取得較低利率，有利於遠洋地產降低融資成本，優化債務結構，保持穩健的財務狀況，進一步支持公司業務調整與創新發展。

長江商報記者查詢發現，去年以來，遠洋地產融資頻繁，公司債務不斷攀高。

去年7月，遠洋地產發行12億美元高級債券。時隔半年的今年1月29日，再次發行12億美元雙年期高級債券，成為2015年亞洲投資級債券中收窄幅度最大的交易。

翻開遠洋地產2014年年報發現，公司財務可謂是承受重壓。年報顯示，截至2014年底，淨負債比率約為66%，貸款總額達到456億元，同比增長近三成，當年為此支付的利息支出達到4.7億元，較2013年增加金額超過1億元。

到今年上半年，遠洋地產的財務狀況並沒有明顯改善。今年的半年報顯示，集團營業額151.07億元，較去年同期下降15%，毛利率維持在20%，與去年同期持平，其中核心淨利率較去年底上升2%。集團有息負債總額達460億元，現金資源總額為174.36億元，淨借貸比率為63%，比去年底下降了3個百分點，但仍為2009年以來的較高水準。

可以想見，遠洋地產的資金並不寬裕，負債高達460億元仍頻繁動輒舉債高達百億，資金之渴可見一斑。

瘋狂擴張之路

遠洋地產擔負巨額債務所支持的是其瘋狂擴張，這種擴張仍呈飛速之勢。

今年8月15日開始，遠洋地產在武漢市中心的兩個專案陸續亮相。10月24日，長江商報記者在其位於漢口姑嫂樹路的一個樓盤售樓部看到，宣傳展牌顯示，遠洋地產的觸角已經從北京延伸至重慶、天津、上海、杭州、武漢、廣州、深圳、香港、青島等全國一二線主要城市。

資料顯示，2014年，在全國樓市進入低谷時，遠洋地產突然邁出逆市擴張步伐，一口氣斥資187億元拿下13塊地，共計145.5萬平方米。

長江商報記者注意到，遠洋地產進軍武漢市中心大約也是去年，目前已經開盤位於漢口賀家墩的兩個樓盤地塊，是去年從福星惠譽手中收購所得。去年8月的一份環評公告表明，該計畫需投資90億元開發。

其實，早在2010年，遠洋地產就已進軍武漢。當年，遠洋地產通過收購武漢弘福置業55%股權，利用弘福置業旗下兩宗地塊順利挺進武漢市場，將宜家湯臣改名為遠洋莊園，宜家金磐改名為遠洋世界，均不在武漢市區。不過，雖然遠洋地產在武漢市場上耕耘了5年，但籍籍無名，今年突然攜兩項目亮相，似乎昭示其擴張意圖。

今年以來，遠洋地產繼續大局擴張，先後進入廣州、深圳、南京以及香港這些熱門城市，僅一季度，就在這些地方新增土地儲備114萬平方米。

此外，遠洋地產還積極推動地產金融，旗下掌管的基金規模達50億元。

不僅如此，遠洋地產還加緊了資本投資步伐。前不久，中國規模最大的資產管理公司華融資產赴港上市，遠洋地產攜53億港元捧場，成為華融港股IPO最大的基石投資者。

或存資金鏈斷裂風險

蟄伏了兩年多的遠洋地產開始大肆擴張，其資金鏈斷裂風險也已悄然暗藏。

今年3月30日，在遠洋舉行的海鷗IV戰略發佈會上，遠洋地產總裁李明曾明確表示，遠洋未來的願景是成為以房地產實業為基礎，具有領先產業投資能力的投融資集團。遠洋地產試圖在未來幾年內構建包括“住宅開發、商業物業、客戶服務、地產金融”四輪驅動的業務結構。

公開信息顯示，今年以來，遠洋地產已經開始深耕寫字樓、商業零售、養老養生，涉足電子商務和智慧社區、健康醫療、公寓運營、金融創新等業務，包括對外資本投資等。毫無疑問，這些大動作需要大量資金給予支撐。

10月24日，武漢業內一名關注過遠洋地產擴張模式的人士向長江商報記者表示，遠洋地產試圖以快開發、快回收的高速周轉方式解決資金問題。不過，目前，包括在北京、武漢的項目，並未達到其預想“10個月”的高速。

長江商報記者調查發現，在武漢的兩地塊，遠洋地產至少是在去年8月前左右拿到手，到今年8月開盤，已超10個月的“高速”。樓盤售價方面，地段稍差的福星惠譽樓盤開盤價1.1萬元，如今價格有所下跌，而遠洋地產位於姑嫂樹路的開盤價為1萬元，希望快速回籠資金意圖明顯。

在北京，遠洋地產快速周轉的計畫也部分落空。遠洋地產曾要求，正常招拍掛的專案，從拿地到開盤要控制在10個月內，開盤去化率須完成60%以上。但北京遠洋新天地和春天著專案，去年1月拿地，今年8月份開盤，週期長達19個月。事實上，北京春天著並未在8月份如期開盤。

與快速周轉相隨的是，截至目前，遠洋地產的地產銷售也是差強人意。

按照李明的計畫，今年遠洋房產銷售目標是增長5%達到420億元。前三季度，遠洋地產銷售221億元，而上半年月均銷售僅為20億元，儘管9月份銷售達到32.5億元，但要想在第四季度完成200億元的銷售業績，無疑是一次嚴峻挑戰。與此同時，為加速周轉協定銷售均價下滑，如9月環比下降9%，也一定程度上減少了銷售利潤。

巨額債務高懸、多項大動作急需資金與房產銷售不理想導致的資金回籠慢、利潤壓縮等，無疑是罩在遠洋地產瘋狂擴張頭上的霧霾，其緊繃的資金鏈或存斷裂風險。

10月23日，香頌資本執行董事沈萌表示，一般而言，企業經營現金流壓力大才考慮發債，一旦企業經營無法好轉或通過融資改善經營，這些債務最終有可能壓垮企業。

遠洋地產一人士相關人士回應長江商報記者稱，雖然公司負債較多，但公司今年租賃收入高達40億元，且呈上漲趨勢，足以承擔負債利息。此外，公司融資管道多，擴張步伐雖然較快，實則穩健。

沈萌認為，2010年左右的瘋狂擴張，曾令遠洋地產陷入困境。如今，遠洋地產在謀劃業務模式創新和盈利模式轉型時需要慎重，舉債是要還的，在宏觀經濟尚未出現明顯轉機的大環境下，資金鏈繃得太緊風險太大。

據外媒26日消息，中國房地產開發商煙臺新潮實業股份有限公司稱，該公司正收購美國西德克薩斯州的石油資產。

外媒報導指出，中國房地產開發商煙臺新潮實業股份有限公司（簡稱：新潮實業)稱，該公司正收購美國西德克薩斯州的石油資產。這筆投資是一項價值10億美元的交易的一部分，凸現出中國對美國能源資產的濃厚興趣。

新潮實業周日在一份提交上海證券交易所的檔中稱，作為收購寧波鼎亮匯通股權投資中心(簡稱：鼎亮匯通)交易的一部份，該公司將收購西德克薩斯州的石油資產。新潮實業預計收購鼎亮匯通的交易價格約為人民幣83億元（合13億美元）。

週末的這份檔顯示，新潮實業將從Tall City Exploration LLC和Plymouth Petroleum LLC.這兩家美國公司購得上述石油資產。這兩家美國公司周日未立即對此置評。Plymouth Petroleum為總部位於波士頓的ArcLight Capital Partners LLC.所有。

這份檔除披露上述擬收購石油資產位於西德州Howard和Borden郡以外，未披露有關這些資產的詳細資訊。

銀行家和其他業內人士稱，很多中國企業，包括一些主營業務不包含油和天然氣的企業，都表達了對收購北美能源資產的興趣。因供應過剩而導致的全球油價長期下滑已使得很多資產價格變得非常有吸引力。

　　距離8月26日央行宣佈降息還不足2個月，央行再次決定自10月24日起，金融機構一年期貸款基準利率下調0.25個百分點至4.35%；一年期存款基準利率下調0.25個百分點至1.5%；其他各檔次貸款及存款基準利率、人民銀行對金融機構貸款利率相應調整；個人住房公積金貸款利率保持不變。

　　這是自2014年年底以來，央行進行的第6次降息，而在此次降息後，房地產貸款利率已降至近年最低值。

　　河南財經政法大學房地產研究所所長李曉峰表示，在四季度伊始宣佈降息降准，樓市也將是受益者，房企融資成本再降。

　　在房企低融資背景下，房企也開啟融資模式。中原地產研究部統計資料顯示，截至目前，僅10月就有12家企業發佈公司債或非公開發行股票，募集資金額達到了470億元，年內實際發行累計超1700億元。其中包括榮盛、北京城建、華夏幸福、金地、旭輝、金隅、遠洋、泰禾等多家知名房企。

　　10月19日，遠洋地產控股有限公司發佈關於第二期公司債券的公告。公告稱，發行總規模為50億元債券。10月16日，泰禾集團發佈兩則公告稱，擬公開發行不超過60億元及45億元公司債；同日，中駿置業獲批發行不超過35億元的公司債。18日，金地集團也表示，2015年(第一期)公司債實際發行規模為30億元。

　　同時，房企購地開始增加，一線城市呈現明顯的房地價倒掛。近日，北京豐台區花鄉兩地塊成功出讓，共計收入出讓金60.5億元。其中，花鄉樊家村地塊樓面價超過7萬元/平方米，溢價超100%，預計未來房價將達到15萬元/平方米。

　　中原地產首席分析師張大偉表示，短期內北京連續出現了6宗地王，土地樓面價全面超過房價成為市場常態。

　　但與之相對應的是，一直漲幅居前的一線城市與二手住宅價格漲幅均有所回落。此前一直維持高增長的深圳，此次環比漲幅降至4%，同時，北京、上海、廣州漲幅均跌至2%以下，分別為1.1%、1.9%、1.4%。

　　二手住宅價格變動情況顯示，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有18個，上漲的城市有39個，持平的城市有13個。環比價格變動中，最高漲幅為3.3%，最低為下降0.6%。而此前，8月70個大中城市二手住宅，價格上漲的城市有43個，環比最高漲幅為4.4%，最低為下降1.2%，7月最高漲幅更是高達5.3%。

　　對此，李曉峰也指出，近來央行利好政策頻繁，此次新政將對市場有何影響，仍需進一步觀察。

週末，央行宣佈“雙降”，房地產業似乎出現暖冬希望。

對此，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，宏觀經濟疲軟，三季度GDP回落至6.9%，股市表現不佳，無疑是本次“雙降”的主要原因。但降准加降息，隨著流動性的增加，以及融資成本的降低，無疑將間接利好當下樓市，尤其是對7月中下旬以來逐步降溫的房地產市場在一定程度上將起到刺激作用，樓市交易量持續降溫的勢頭有望逐步企穩。

易居研究院副院長楊紅旭也認為，“雙降”之後，最大利好物件是樓市，當前樓市處於回暖通道中，貨幣寬鬆與利率下降，將加碼刺激需求。

作為投資客來說，相比住宅投資，商業地產投資的複雜程度更高，難度也更大，在“雙降”後，商地產投資該何去何從？

一線城市仍有投資機會

從目前來看，一、二線城市的辦公樓相對飽和，三、四線城市需求甚小。

對此，新城控股高級副總裁歐陽捷向《每日經濟新聞》記者表示，雖然在這個背景下，錢便宜了，但商鋪和寫字樓市場還是存在些問題。以辦公樓為例，從個人角度來說，三、四線辦公樓的需求量非常少，很多企業不願意到三、四線城市去，或者選擇租用幾個商鋪來辦公，這樣可以減少成本，縮減開支，這種檔次比較高的辦公樓要商業貿易發達，要有金融的衍生服務，這在一、二線城市的需求可能比較大，但如果是在一個縣城或者地級市，需求就小，因此，辦公樓的地點、位置選取就顯得尤為重要。

此外，辦公樓的周邊配套一定與周邊服務密切相關，一定要與周邊的設施服務，物以類聚、人以群分，有辦公樓的地方，商業、貿易、金融、政務就必須要配套。

在香港有很多金融大廈，有些註冊會計師事務所、律師事務所、評估機構都在一起。區域集中在一起的佈局最大限度地減少了辦公人群的時間成本，從而提升辦公效率。二、三、四線城市所有的金融機構很分散，產權交易、事務所都不在一起，沒有集群優勢，因此辦公樓市場就很難形成。

當然，如果某一個城市打造了一個CBD，在一個三、四線城市，那可能會有機會，就買寫字樓來說，可能單位投資者會多一點。

須找人口淨流入城市

對於商鋪來說，傳統商鋪未來價值會越來越低，住宅社區商鋪，從購物中心、百貨商場再到批發市場，整個商業體量人均面積非常高。

因此，在這種情況下，未來商鋪風險比較大，但新型購物中心可能成為新型的城市商業中心，這些商鋪可能會有機會。

據統計，目前市場上除了一、二線城市的核心區域有穩定的回報率之外，其他非核心區域的整體回報率都不高，有些地方還不到2%，甚至低於住宅。

在此種情況下，投資人所承受的壓力可想而知。因此，對於商鋪的投資就取決於未來升值空間，在此種情況下，一、二線相對於三、四線城市有一定的升值空間，這主要是由於一、二線城市的人口為淨流入。

升值源于城市配套的形成、人口的導入。只有整個區域的成熟，才能帶來價值提升。換句話說，商鋪是要靠培養的。

目前看來，傳統商業中心還有一定競爭力，但一些城市的商業中心已開始衰退，這主要是源於這些區域的業態開始逐漸被淘汰，受到了新型模式的衝擊，比如百貨，無錫恆隆廣場就是一個典型的例子，其整個主力店客流的減少，導致整體商業開始衰退，進而正片區域都開始走下坡路。銷售額少了，租金自然就降低了。

歐陽捷笑言，如果過去是“一鋪養三代”，那現在買了商鋪不賠就行了，未來商業商鋪再建設下去就是“三代賠一鋪”。

因此，這樣的商鋪即便在上海，投資價值也不大。

從目前情況來看，有兩種模式將成為未來商業心的增長點。一種是新的購物中心模式的形成，還會衍生出兩到三個購物中心，而這種以購物中心為主的商圈將取代傳統的以百貨公司為主的商圈，成為新的價值點；另一種模式是政府打造的新區模式，隨著人口的慢慢導入，商圈配套的逐漸成熟，商鋪就有提升的價值。

由合和實業（00054）與信和置業（00083）、市區重建局合作的囍帖街重建項目「囍滙」，商業部分原本命名為「囍歡里」，但此名稱公布後引起不少爭議。合和實業董事總經理胡文新昨天表示，項目將棄用「囍歡里」名稱，決定沿用利東街舊名，惟未有解釋易名原因，當中的商場部分料最快今年底至明年初開業。

旗下酒店房價跌兩成

胡文新指出，今年本港的零售市道面臨挑戰，港元滙價強勢亦令來港購物吸引力減低，政府要考慮如何振興零售業。不過，合和旗下的商場暫時未見到減租壓力，商戶洽談續約時反應積極。他解釋，旗下商場非主攻旅客，而且本港的零售收入，始終香港人才是「主力」，港人的消費力不能忽略。

合和旗下酒店的房價由去年第三、四季始下調， 平均跌約兩成，入住人數則未有太大轉變，料未來價格下調趨溫和。

面對樓價下行，胡文新直言合和主力商用物業， 而現有住宅項目集中在港島，區內樓價相對穩定。

近日有意見倡議開發郊野公園，胡文新表示支持，認為相較同規模城市，香港的郊野公園比例偏高，指居住環境和公園保育兩方面要取得平衡。

至於同系合和公路基建（00737），目前的債務約60多億元，大部分為人民幣，料下個財政年度會顯現內地減息的效應，胡文新透露公司已完成數次融資，過去一年與銀行達成協議，延長年期。至於公司派息，則要看當時的盈利。

截至9月底止，中國海外發展（00688）9個月經營溢利較去年同期重列數字增長16.7%，至272.3億元；另外，期內經營業務收入793.6億元，較去年同期重列數字增長17.8%。單計第三季，經營溢利39.4億元，經營業務收入為145.1億元。

今年首9個月，該集團房地產銷售額1226億元，按年上升約16.1%，完成全年目標的68.1%；中海外於8月上調全年銷售目標至1800億元。

集團指出，內地多項支持房地產的政策出台，而且多次減息降準，成交量和價格整體上都有改善。土地市場則較平靜，中海外第三季以47.0億元購入內地5幅地皮，可開發面積約64萬方米。

至於香港及澳門的樓市表現，中海外認為尚可，而位於鴨脷洲的「南區．左岸」第四季將推售。中海外截至9月底持有現金779.5億元，淨借貸水平維持於15.6%。

領展（00823）上月推出5個商場招標，在上周截標後，一直未有公布標書數量及結果，但市場消息指出，招標結果已於昨天「揭盅」，其中藍田廣田商場及粉嶺嘉福商場，由一直以長線投資為主的「小巴大王」馬亞木奪標呼聲最高。

今次領展推出的5個商場，有3個不屬於租置屋邨，其車位受到限制而不可分拆出售，分別為嘉福商場、香港仔田灣商場及廣田商場，其中嘉福商場及廣田商場，市傳由馬亞木以9.5億元奪得。

馬亞木之子馬僑生透露，領展的5個商場中，有入標嘉福商場及廣田商場，分別出價5.8億元及3.7億元，該兩個商場雖然不可拆售，但亦符合自己家族向來喜歡長線投資物業的條件，所以入標競投該兩個項目。

據悉，5個商場中以嘉福商場樓面最大，共5.91萬方呎連312個車位；而廣田商場樓面為次高，約5.79萬方呎。


領展5物業悉數沽 料達16億
接逾30標書 田灣商場高估值5成售
(經濟)

領展（00823）標售5項商場物業於上星期截標。消息指，投標結果已有初步定案，預計5項物業可悉數售出，成交價可高達16億元，其中田灣商場，更有機會獲基金以高估值5成投得。

投資者基金爭奪 初步定案

領展上月委託兩間測量師行，標售粉嶺、田灣等5項商場物業，項目於上星期截標，據悉，反應甚為熱烈，合共接獲逾30份標書。

市場上知名投資者包括小巴大王馬亞木、廖偉麟、黎永滔等一如以往入標，亦有傳出英皇、鵬里基金等均有出價競投。

市場消息指，業主暫已有初步定案，5項物業最高的投標價，均高於估值，因此如無意外，5項物業可望順利售出，現只待董事局落實。

5項物業投標價 均高於估值

據消息稱，香港仔田灣商場有望以高價易手，項目位於香港仔田灣街，項目商場總樓面約34,854平方呎，租客包括有滙豐銀行、大快活餐廳等，每年租金收入約1,360萬元，估值3.146億元。

消息指，項目獲一家基金以高達4.8億元競投，大有機會奪得，價錢高於市值52%，為多項物業中高出估值最多。

另一項較大碼為粉嶺嘉福商場，位於嘉福邨，商場樓高兩層，租客多為民生相關店舖，包括萬寧、OK便利店、士多等，主要服務嘉福邨居民。資料顯示，項目總樓面約59,053平方呎，每年租金收入約2,110萬元。據領展本年首季的估值報告，項目市值約4.398億元。據估計，投資者最高出價達5.8億元，亦有望以高於估值32%售出，而投資者馬亞木等均有參與競投。

嘉福商場 有望高估值32%售

至於另外3項物業，分別為藍田廣田商場、屯門兆安苑商舖以及柴灣峰華邨商舖等，由於個別項目停車場可作拆售，同樣獲多個財團競投，預計同樣高於估值約1成易手。據估計，5項物業合共成交價料高達16億元。

去年領展首度標售商場，分別於4月及9月標售合共10個項目，4月份先以約12.4億元，沽出4項商場包括葵興商場等，其後9月則以17.16億元，沽出5項商場及商舖，兩次招標套現近30億元。

啟用至今超過37年的沙田馬場，政府屬意打破以往只批地15年的做法，改為以「特殊用途契約」方式，向馬會就用地批出為期50年的地契。

土地註冊處資料顯示，沙田馬場現有的地契， 於2012年6月底到期。民政事務局發言人表示，賽馬活動的收入在扣除稅項後，會用作馬場營運和資助社會服務等；考慮到馬場的性質獨特，故計劃以50年期特殊用途契約形式，將用地批予馬會，繼續作為馬場和相關用途。

馬會每年只付地租

地政總署表示，該用地由2012年6月底起，至完成批出地契為止，沙田馬場按原有條款，以短暫形式續期，不涉及補地價，但馬會須每年繳付相等於應課差餉租值3%的地租。

除原來的馬場用地外，馬場側靠近香港體育學院的火炭馬廄，根據民政事務局於今年6月發出的文件指出，此是支援賽馬運作的必要設施，故在城規會修訂相關的分區計劃大綱圖後，火炭馬廄會納入批予馬會的50年年期契約之內。

馬會發言人指出，目前就地契續約事宜正與政府商討，相關細節仍在洽商中。馬會補充說，計劃在馬場附近擴闊城門河單車徑、並計劃在沙田馬場和彭福公園優化和增加公眾社區運動設施。

美聯：供應續增 發展商低價去貨

近期不少大行看淡樓市前景，美聯物業發表報告預測，隨着新盤未來供應增，樓價亦受壓，本季新盤將重現負溢價，出現一手樓價低於二手的情況，差距達5%，創2003年後12年新高。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，踏入第四季，多項利好因素淡化，取而代之的是負面因素浮現，如加息周期逼近、潛在私樓住宅供應在未來3至4年可達約8.3萬伙，加上零售業放緩，對本港經濟及失業率均造成壓力，令一向承託一手定價的二手樓價，將會由高位回軟，而隨着新盤供應增加，相信發展商為了去貨，在定價上會有一定折讓，甚至比二手樓價更低。

新盤二手樓價 差距續收窄

該行指出，自2012年第四季政府推出雙辣招（買家印花稅及加強版額外印花稅）後，二手市場出現價升量跌，反觀新盤量不斷增加，令一手樓價與二手樓價大幅收窄。由2012年第四季至今年第三季共3年間，新盤溢價錄得平均每季約5.7%（即一手樓價較二手貴約5.7%）；較之前3年（2009年第四季至2012年第三季）新盤溢價錄得平均每季約20.5%（即一手樓價較二手貴約20.5%），明顯收窄。

布少明估計，發展商在第四季為保持銷情，將會繼續以貼市價、甚至低於二手價推盤，將令新盤及二手價進一步收窄，而新盤供應較多的地區，如元朗、屯門等，一手低於二手價情況更加明顯，令負溢價重現。

未來兩月 潛在供應逾7000伙

美聯物業首席分析師劉嘉輝預計，本季新盤有機會出現負溢價達3%至5%。他以2014的溢價走勢為例，去年第二季及第四季新盤供應集中於新界，為了刺激銷情，發展商以吸引價推盤，所以在該兩季曾出現負溢價。

參考地政總署待批預售樓花資料，以及發展商公布的部署，今年餘下兩個月尚有多個新盤潛在供應，估計涉逾7,000個單位，當中新界西北料將相當熱鬧。其中已獲預售的嘉里（00683）屯門掃管笏滿名山，以及會德豐地產將軍澳CAPRI明言將於下月推出，分別提供1,100伙及428伙單位。

此外，元朗的世宙（1,129伙）及朗屏8號（912伙）亦有很大機會於今年底前碰頭，計及下月將以現樓推出的屯門琨崙（91伙），以及待批預售多時的峻巒1A至1C期（1,027伙），買家選擇甚多，勢將為新界西北區內新盤定價添壓。

劉嘉輝補充，而未來新界區項目不少屬過千伙大盤，發展商在求量的大原則下，相信定價較同區二手有折讓。但他強調，一手負溢價的走勢始終要視乎二手樓價下跌幅度，但他相信現階段無迹象顯示二手樓價會大跌。

布少明估計，第四季二手樓價約有5%回落，但是短期回軟還是「轉角」則仍需觀察，他認為，若非息口大幅及急幅向上，或失業率急速上升，樓市未見有大跌現象，而至於是否入市時機，他指，現時租金仍然是高水平，入市自住相對「划算」，但投資入市要多加考慮。

3年前的今天，政府推出加強版額外印花稅（SSD）及買家印花稅（BSD）（俗稱「雙辣招」）遏抑樓市。美聯物業統計，3年間，二手樓價上升近三成，二手住宅交投卻急速冷卻，同期平均每年二手住宅註冊量錄得約45,650宗，較之前3年平均每年92,363宗減少約51%。

新盤主導大市
美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，「雙辣招」措施降低二手市場的流動性，導致過去交投集中的大型屋苑首當其衝，除壓抑本地置業需求外，當中BSD更影響內地人來港置業的意慾。綜合土地註冊處數據，根據已知的個人買賣中，以英文姓名拼音辨別，內地買家註冊量及金額分別由2011年第四季的14.2%及24.8%之高位，分別反覆回落至今年第二季約5.7%及8.9%。
他表示，雖然受惠早前A股暢旺所引發的財富效應，誘發部分內地資金回歸港樓，惟仍未見大幅反彈。新盤方面，發展商以具競爭力定價推盤，持續搶奪二手購買力，新盤溢價由「雙辣招」推出前3年的每季平均約20.5%水平，大幅收窄至最近3年的約5.7%，推動一手私樓註冊量由每年平均12,383宗，增加至13,819宗，升幅逾一成，主導大市。

私宅成交量減
中原亦指「辣招」令3年間私人住宅買賣成交量大減，由2012年全年76,365宗下降至去年的60,352宗。今年首9個月暫錄得約41,587宗，預計全年可錄得約52,000宗。與2012年相比，私人住宅買賣成交量大跌31.9%。即使與去年相比，按年跌幅亦達13.8%。

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，「辣招」對整體樓市的成交量造成嚴重打擊，同時拖慢樓價升勢。樓價過去3年反覆調整後向上，3年前「雙辣招」推出時，中原城市領先指數CCL報114.35點，其後曾步入長達12個月的調整期，直至去年6月才重拾升軌，現時CCL最新報144.33點，反映樓價3年間累積錄得26.2%的升幅。

豪宅帶動復甦
人民銀行上周五宣佈減息兼降準備金率，向市場放水，市場資金氾濫，資產價格易升難跌。反觀人行過去數次降準後，香港樓價均會趨升，相信是次亦不會例外，預計大額成交將會湧現，豪宅市場率先帶動樓市復甦。至於中小型物業市場，則取決於企業薪酬走勢。

政府近年大力推動基建工程，建造業連續加薪8年，各大基建陸續上馬，支持香港實體經濟，帶動企業薪酬向升，增添市民的入市意慾。預計中小型物業下行趨勢將放慢，整體樓價於第四季調整後，明年首季將重拾升軌。

陳永傑指出，「雙辣招」實施3年間，樓市基調穩健，未見泡沫出現，可見政府一系列樓市措施發揮效用。人行上周宣佈「雙降」向市場放水，市場資金豐裕，投資氣氛趨升，將加快結束樓市調整期，預計1,000萬元或以上的物業交投將受惠。豪宅市場將領軍帶動樓市復甦，掀起升勢，下年農曆新年過後，樓市將再現小陽春。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，2015年首三季工商舖樓宇買賣合約登記暫錄得5,962宗及1,003.28億元，金額已超越2014年全年964.28億元，宗數則暫時落後742宗。2015年有多宗巨額內部轉讓登記，以致登記金額顯著上升。按季方面，第三季錄得1,917宗及232.27億元，分別按季下跌5.3%及19.4%。第三季的數字繼2014年第三季1,840宗及225.16億元後，齊創4個季度新低。金額連跌兩個季度，累跌51.9%。按月方面，9月錄得529宗及74.53億元，分別按月下跌6.2%及上升22.1%。9月的宗數連跌兩個月共35.8%，並繼2014年11月477宗後創下10個按月新低。

商舖登記錄得按季升幅，第三季錄得668宗及79.33億元，按季上升43.4%及1.8%。第三季在多個拆售項目支持下，宗數創2014年第四季865宗後3個季度新高。9月錄得215宗及33.21億元，分別按月上升22.9%及39.9%。金額繼2015年3月136.06億元後，創下6個按月新高。9月的宗數錄得升幅，主要是天水圍舖位拆售所致，共錄得93宗登記總值5.77億元。若扣除天水圍的項目登記，整月僅錄得122宗，按月下跌30.3%。9月較為矚目的登記為長沙灣荔枝角道339號丰匯商場一宗登記，價值4.24億元。

香港經濟日報報導，隨着本港樓價高企，港人到海外置業亦不斷增加，泰國三大發展商之一的SANSIRI，旗下項目中，香港買家所佔比例由去年的4%急增至63%，成為最主要的海外買家。

SANSIRI商業發展及項目發展（高層建築）高級行政副總裁Uthai Uthaisangsuk接受本報記者訪問時表示，香港買家到泰國置業比例急增，以旗下項目統計《十大國際買家銷售單位》顯示，香港買家由去年排行第7位，僅佔4%，躍升至今年佔63%，成為最主要海外買家。

港人首選曼谷 其次布吉

至於去年最主要海外買家為中國，佔30%，今年已顯著回落至13%，屈居第二，在香港買家之後。

數據顯示，去年頭3位海外買家分別為，第1位中國（30%）、第2位新加坡（24%）、第3位俄羅斯（11%），而今年則為第1位香港（63%）、第2位中國（13%）、第3位新加坡（11%）。而港人於當地首選投資曼谷，其次為布吉。

曼谷樓租金 7厘回報吸引

港人對投資泰國房地產趨之若鶩，Uthai認為：「港人投資比例顯著增加，主要原因有三：首先，港元隨美元滙價強勢，相對泰銖貶值，港人在泰國置業變得便宜。

其次，現時泰國曼谷的租金回報可達5厘至7厘，遠較香港僅2厘為高，吸引長綫投資者入市。

第三，泰國的經濟及基建發展漸趨成熟，以曼谷為例，正加強集體運輸網絡，明年及後將分別增加2條及3條集體運輸路綫啟用，隨後3年會再多建4條，有利房地產發展。」

優質發展商 一條龍服務

「當然泰國為旅遊區，有天然資源，氣候温暖，亦有一定優勢吸引外來投資。」他補充：「事實上，有不少海外人士在泰國置業作退休之用，隨了喜愛當地的文化、氣候外，亦因為生活開支低。」根據Mercer Human Resource Consulting於2012年的全球生活開支調查顯示，生活開支最高地方為日本，而泰國僅排第81位，遠較新加坡（第6位）及中國（第16位）為低，故泰國亦是不少外國人的退休聚居地。

Uthai指出，過去4至5年，泰國樓價錄得逾3成升幅，雖然今年上半年升幅放緩，惟下半年亦逐漸復甦。

而過去1年，當地住宅整體成交量下跌1成，但市場需求仍然強勁，預計未來1年成交量可回升1成。

對於海外人士在泰國置業，他認為，首要選擇一間優質的發展商，因為優質發展商可提供一條龍服務，並且有售後服務，可讓海外買家安心。而另一重點是選擇優質地區，尤其是鐵路沿綫物業，未來升值潛力亦會較高。

澳洲新聞網報導，9月份，澳洲省會城市房價上漲了0.9％，墨爾本更是激漲了2.4％，引領全澳。

據澳洲新聞網報導，房地產數字機構CoreLogic RP Data的報告顯示，9月份的房價上漲將全國八個省份和行政區的首府城市房價年上漲率推向了11%；而截至8月份的該數值為10.2 %。

悉尼和墨爾本仍是全澳房價上漲的推動力。悉尼的房價上漲了16.7%；墨爾本上漲了14.2%；布里斯本的漲幅是4.6%；堪培拉的漲幅是0.6%。

但在截至9月份的一年中，其它省府城市的房價卻出現下滑，達爾文下滑負擔最大，達3.9%。

CoreLogic RP Data的數據顯示，悉尼住房的中位數價格為78.5萬澳元，墨爾本的為58萬澳元，與全澳的平均水平一致。而其它所有省府城市的價格則低於這一水平。

聯邦證券的首席經濟師詹姆斯（Craig James）表示，9月份大多數城市的房價都出現上漲。

他說：「從全澳範圍來看，住房價格開始看上去更加健康，各省房價普遍上漲，而不僅僅是在悉尼和墨爾本。」

而對於悉尼市場來說， 他認為，由於銀行收緊借貸的政策及新房供應增多，房價在未來的幾個月會變得更加緩和。

CoreLogic RP Data的報告還顯示，與投資者所獲得的租金收益相比，住房價格依然處於高水平。9月份，租金毛收益率仍處在近於歷史最低的水平上，獨立房的平均租金收益率為3.4%，公寓套房為4.3%。相比之下，三年前獨立房的租金收益率為4.2%，公寓套房的為4.8%。

墨爾本的獨立房租金收益率最低，只有2.9%，而達爾文的公寓套房租金收益率最高，達到了5.8%。

數據顯示，隨著需求的變化，老一輩澳洲人——嬰兒潮（Baby Boomers），泛指二戰後出生的一代）和年輕的八零後，漸漸不再青睞土地寬敞的市郊住宅，而開始爭相購買布里斯本中央商務區（CBD）和其周邊區域的公寓。

大紀元引述城市發展網（The Urban Developer）報導，對於這個新現象，房產經紀公司Place的總經理古吉女士（Judy Goodger）表示，已邁入老年的嬰兒潮和八零後新生代都希望生活更豐富，離工作和休閒地點更近，且不用駕車。這些綜合因素推動了布里斯本內城區高密度住宅的需求量。

她說：「嬰兒潮一直是內城區市場的中堅力量。我注意到，在過去的18個月中，嬰兒潮尋求CBD住宅的人數有明顯的上升，（他們）不再生活在郊區。「我們已經看到，並將在下個週期中持續看到，嬰兒潮養大他們的孩子後，這些孩子們都搬出去了。現在這些老人賣掉他們在郊區的房子，搬到內城區居住。「現在還有一類新買家——八零後，他們也非常嚮往內城區的生活方式。」

古吉還表示，過去八零後和嬰兒潮對生活的標準是相反的，前者嚮往遠離市區的房產。但最近這些年情況改變了，年輕夫婦更渴望靠近工作和休閒，因而接受面積較小的兩房公寓。

她說：「我們時不時會看到這個現象，但它也同時反映在數據中，兩代人對內城區公寓的巨大興趣達到了前所未有的程度。」

據Place的統計顯示，2015年第二季度布里斯本中央商務區有98%的交易是1-2臥房的公寓，其中Spire樓盤該季度就售出了287套公寓。

古吉進一步表示，兩代人對公寓的強烈需求不僅局限在中央商務區，也包括周邊地區，如：New Farm, Newstead, Teneriffe, West End, Highgate Hill, Fortitude Valley 和 Hamilton。她說，這些地區提供了每個人都渴望的生活方式：「它們靠近市區，設施良好，公交便利，氛圍時尚。」

新浪美股訊 北京時間26日晚，美國商務部報告稱，美國9月新屋銷售減11.5%，下降至10個月以來新低。新屋銷售下滑的主要原因是東北部地區的房屋銷售出現非同尋常的大幅下滑。房屋價格的上漲同樣令新屋銷售受到限制。

商務部報告稱，新建房屋的年化銷售數字下降至468000幢，為去年11月以來最低值。

華爾街曾預計今年新屋銷售大幅攀升之后會逐步回落，但9月新屋銷售數字的下降幅度卻遠超預期。此前接受MarketWatch調查的經濟學家平均預期該數字將為550000幢。