永信建年減近6成 看好明年大選後房市會熱

財報出爐
營建類股第3季財報，由亞昕國際（5213）、永信建設（5508）率先公布，亞昕累計營收達25.97億元，較去年同期成長222%，表現亮眼，主要仰賴林口、新莊案認列，今年亦成立飯店事業部門，為2018年將開幕的林口飯店布局。永信建累計營收14.21億元，年減近6成，由於高雄房市首購撐場，永信建也逐步調整推案比例，估計明年推案件數中有8成為首購宅。

亞昕累計營收較去年同期成長2倍以上，主要仰賴新北市林口區「天地昕」及新莊區「采匯」入帳貢獻，亞昕國際管理部副總經理沈政毅指出，除前述2案外，第4季應還有新莊區的「向上」，可貢獻營收。據了解，該案已售約25~26億元，近期可取得使照、年底前交屋。

亞昕千金進軍飯店
日前，亞昕公告向董事長姚連地購入35%持分的板橋區永翠水岸綠能特區土地，總計亞昕在該區持有土地達750坪；同時，與新莊副都心63-1地號地主簽訂共同投資興建契約，預定總開發面積約661坪。沈政毅說：「2案皆在規劃中，預計明年總統大選過後，才會有推案計劃。」

除營建事業，亞昕在機場捷運線A9站旁的飯店案，預計2018年初開幕，目前工進已達50%。亞昕今年成立飯店事業事業處，並找來老爺管理顧問公司前任副總王玉柱，擔任總經理。姚連地千金姚念伶，過去在美國求學時，主修飯店管理，現也參與該案規劃。

永信建為高雄在地建商，累計前3季營收，較去年同期減少約6成，已認列建案包括前鎮區「瑞祥-班超區」，及鳳山區「鼎席」、前鎮區「亞灣」、鼓山區「本然」、楠梓區「清豐大鎮五期」等，除瑞案為今年完工新案，其餘皆為去年餘屋。

永信建8成首購宅
永信建副總經理顧岳軍表示，「瑞祥-瑞士區」近期進場，主攻首購兼首換族群，單價在22萬元左右，部分低樓層有1字頭產品，此案因是成屋，預計年底前可貢獻部分營收。
受到高雄房市已導向首購市場，顧岳軍指出，永信建過去推案比例有6成為換屋型產品，目前在建案已調整8成比例為首購宅、僅餘2成為換屋產品。顧岳軍說：「今年有稅制、選舉干擾房市，表現差強人意，但看好明年大選後市，建商推案在農曆年後，應會逐步熱絡起來。」

近一年新建待售餘屋大增近四成，房市買氣拉警報。內政部營建署昨發布最新低度使用與新建待售餘屋報告（泛指空屋率），全台目前空屋宅數達八十四萬九八六九宅，占住宅存量比率約十．三％，比去年空屋宅數八十五萬六九二四宅，減少七○五五宅；但新建待售餘屋不減反增，去年第四季全國高達三萬八二四一宅，較二○一三年同期大增一萬四○三宅，增幅高達三十七．三七％。

空屋率如何計算？營建署表示，根據房屋稅籍資料與台電用電資料，將每月平均使用電度數低於六十度的住宅，界定為低度使用住宅，也就是俗稱的空屋。營建署表示，通常冰箱長期插電及一週使用兩次電視，就會超過六十度用電量。

新增餘屋 近九成在六都

根據營建署甫發布的新建待售住宅調查，近一年全國新建待售餘屋達三萬八二四一宅，其中六都就占了二萬九八二九宅、約七十八％，包括北市三一九○宅、新北市八九五六宅、桃園市四六九八宅、台中市四○五七宅、台南市二二○六宅、高雄市六七二二宅。

和二○一三年第四季新建餘屋增加一萬四○三宅相比，六都近一年新建餘屋就增加了九二九四宅，占比更高達八十九．三四％。而六都近一年新建餘屋增加宅數最多者要屬高雄市，一年增加二九三三宅。

建商存貨多 資金壓力重

政治大學地政系教授張金鶚指出，近一年全國新建待售餘屋大增近四成是相當可怕的事情，顯示整體房市買氣低迷，也警惕房市正在反轉，建商手中存貨太多，將造成資金周轉的壓力，再加上稅愈來愈重，推測建商壓力將逐步浮現。

六都空屋率 僅桃園略增

反觀六都空屋率表現，除桃園市較去年調查略增外，其餘五都均小幅減少，本次六都空屋率依序為北市七．三四％、新北市七．八一％、桃園市十．九九％、台中市九．九八％、台南市十．○八％、高雄市十．七六％；不過，即便雙北市空屋率較全國平均低，仍比港、星高出一截。

內政部資料顯示，今年第一季台北市房價所得比高達16倍，許多人得不吃不喝16年才買得起房，讓建商大嘆「台北市房價就算跌3成，年輕人也是買不起。」根據民調結果交叉分析，有22.5%的年輕人認為「不一定要買房，租房子也可以」，而深入台灣東西部鄉鎮採訪，發現不只台北，各地炒房情況也越來越嚴重。

2015年遠見民調中心第二季「幸福感調查」結果顯示，八成以上民眾還是抱持著要擁有自己的房子的觀念，僅有一成左右認為不買房也可以，但在30?39歲的民眾中，有48.9%的民眾目前沒有自己的房子。經濟研究院院長林建甫在媒體上投書表示，政府為了減輕年輕人的購屋壓力，祭出整合住宅補貼、提出青年生活住宅的規劃、房地合一稅等政策，但許多年輕人不想為炒房者抬轎，或者不想背房貸當房奴，種種因素讓買房變成遙不可及的夢想。

炒房亂象各地都有感，《天下雜誌》在入圍今年卓越新聞獎的「預售台灣未來調查報導」中，針對多個面向追蹤調查各地炒房亂象，其中包括花蓮光復鄉、苗栗大埔鄉及新竹竹北區等投資客開始聚集之地，發現花蓮市區房價直逼大台北，投資客炒房直接影響在地人居住權益；也有青年加入炒房行列，希望能夠靠炒房賺錢，只是能夠賺多賺少卻無法保證。在這系列報導中，也有出現年輕人認為因為買不起乾脆不結婚的現象。

不只六都，外地房價也開始飆漲，年輕人負擔不起房貸，也越來越多人觀念改變。不過買房除了展現經濟能力，更是家庭情感的依歸，能擁有一個自己的家，還是許多人最嚮往的，要抑制高房價，還是要靠政府拿出執行力，抑制炒房歪風。

房市轉向空頭，市場物件待售時間拉長，消費者等待房價修正而觀望，對於首購族來說，除了期待「有感降價」進場購屋之外，現在更應該做足功課，強化買房知識，並健全自己的財務能力，在碰到優質物件時，才能具備判斷能力，進而買到心中的好宅。

近幾年房價高漲，許多首購族無力負擔高房價，只能年復一年觀望未進場，許多專家認為明年房價將鬆動得更為明顯，「房價有感下跌」更是大多首購族所期待的。其實，首購族想買房，現階段可朝向3個方向做功課。

第1、看屋不用錢，勤看房很重要：目前市不管是預售建案、中古屋市場，看屋人潮明顯不如以往，所以現在對業者而言，「來客即是寶」自然會好好介紹、接待客戶，加上民眾約看二手屋、假日到建案工地看屋也不用錢，不妨多看屋，累積看屋經驗。

但需切記，勿衝動買房，尤其出了斡旋金，一旦屋主點頭售屋就等同轉為定金，如果事後不打算購屋，也等同違約，可能出現斡旋金無法返還的糾紛。第2、增加不動產相關知識：買房牽扯到稅務、產權、貸款、居家修繕裝潢等問題，層面非常廣，例如明年房地合一稅上路，對稅法內容是否已經瞭解等，首購族應該強化這些素養。

第3、健全個人財務狀況：首購族群可能是單身民眾或情侶、成家立業的新人等，目前應該做好細部財務規劃，例如目前貸款成數可能僅剩7成，那麼自備款的負擔就會增多；另外，雖然目前房貸利率約2％，仍處低檔，但在考慮貸款購屋時，最好還是要用3％或4％的利率來換算是否負擔得起每月貸款，給自己財務壓力風險測試。

地價稅已經在11月起開徵，擁有房地產的民眾多已收到地價稅單，不過卻也有民眾除了地價稅單之外，還收到補稅單。日前有民眾疑問，一家人居住的房子，沒有出租也沒有做營業使用，為什麼還會收到補繳地價稅的稅單﹖原來是因為沒有搞清楚「直系親屬」的定義。

高雄市稅捐稽徵處指出，所謂土地「自用住宅」的定義，是所有權人或其配偶、直系親屬，在該地辦竣戶籍登記，無出租或供營業用的住宅用地，且土地所有權人與其配偶及未成年的受扶養親屬適用以1處為限。

前述民眾的案例，進一步才得知，原來一家人居住的房子，當中的「土地」的所有權人為A，「房屋」則是B所有，A、B為兩人為兄弟關係，不符合自用住宅定義。捐稽徵處解釋，除了土地之外，地上房屋也必須是土地所有權人或其配偶、直系親屬所有才能適用地價稅自用住宅優惠稅率。

而所謂「直系親屬」是指生育自己和自己所生育的上下各代親屬關係，親兄弟姐妹則屬於「旁系親屬」。民眾也要注意，若已不符合適用自用住宅優惠稅率條件，必須每年9月22日前提出申請，否則遭補徵地價稅外，還可能被處以短匿稅額3倍以下的罰鍰。

景氣不佳，北市東區商圈租金高，忠孝東路四段、SOGO百貨一帶空置店面愈來愈多，藝人吳宗憲之前開的「糖朝」餐廳店面，自吳宗憲退出後，因租金總價過高，已空租3年，還租不出去。

開價高出1~2倍
近期忠孝東路四段有4、5個店面待租，其中，忠孝東路四段160號的前糖朝餐廳店面，自藝人吳宗憲2012年結束代理後，因坪數近150坪，雖每月店租從250萬元降至180萬元，仍未出租。該店面為建成開發公司所有，負責此物件的管理部吳小姐表示，詢問人數以餐廳、服飾業者為主，但還未成交。

忠孝東路四段148號店面原租給ATT，分租給服飾店，近期屋主收回，釋出高達195坪的店面待租，據租賃業者透露，屋主曾開價350萬元，久未出租，目前由寢具特賣短租。觀察東區近2年店面實價租金總價排行，最高租金為130萬元，目前待租店面開價高出1~2倍

台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析，東區開店主希望有廣告效益，正馬路店面一級店面平均每坪租金2~2.5萬元，不過，此前糖朝店面每坪租金先前曾開價2.8萬元，租金偏高，且面寬不夠、坪數過大，店面效益打折，合適業種少。

住商不動產仁愛圓環店店長黃獻寬表示，不少國際品牌租下東區大馬路店面，因此今年有很多屋主整成大坪數店面，房東租金調漲3~5成，但近期品牌陸續落點，反而空租情況多，忠孝東路四段至少有4、5個店面待租。

新北市新店區捷運共構宅「碧潭有約」一、二期預售屋，分別延遲830天、465天才交屋，60名住戶要求建商賠償未果提告求償。台北地方法院昨（3）日判決建商戎億建設敗訴，須賠60人共2,212萬餘元，獲賠金額最高的屋主可拿回103萬元購屋款。

60名住戶提告指出，2005年購買「碧潭有約」建案預售屋，原定2008年完工交屋。其中A、B、C、D棟為第一期，延遲交屋830天；E、F棟為第二期，延遲465天交屋。因為建商延遲交屋，打亂他們原先安排的搬家計畫，其中第一期延遲2年多，最離譜，要求建商依合約每延遲一天賠償已繳購屋款的萬分之五。

戎億建設辯稱，延遲交屋是因「舊有保護基座預留鋼筋腐蝕」、「連續壁工程因公共排水溝侵界」、「發電機地下舊有油槽遷移」等因素影響施工進度，耽擱工程，而且這上述因素都是於外在原因，不可歸責於該公司，並提出施工日誌、照片等為證。　　台北地院審後指出，「舊有保護基座預留鋼筋腐蝕」、「發電機地下舊有油槽遷移」等延宕因素，並不是因政令限制、天災地變或其他不可歸責建商因素所造成，屬於建商本身應該解決的問題。台北地院昨天判決戎億建設敗訴，要賠60名屋主共2,212萬餘元。

房市進入半休眠狀態，不少建商看淡後市，手中都更案也紛紛打退堂鼓或先行放慢腳步。學者專家指出，現階段都更案成功率不到5％，呈現牛步化，究其原因，台北市實施超級房屋稅、都更條例修正案遙遙無期，是阻礙都更的兩大關鍵。

中華都市更新全國總會理事長吳錦宗表示，都更案的成功率不到5％，主要障礙一是都更條例修正案在立法院已延宕3年多、妾身未明，第二是台北市自103年7月1日起課徵高額房屋稅，讓都更戶面臨都更後住不起的窘境，這兩大因素深深影響都市更新的發展。

吳錦宗建議，政府應正視都更延宕的嚴正課題，應從教育都更申請人、仿傚新北市政府正推動的「都更推動師」制度作起；如果能好好從教育的「根」作起，「那麼以後釘子戶可以少一半！」

德明財經科技大學教授花敬群建議，政府應提出都更協助制度的長期計畫，例如都市更新教育與認證、都市更新長期低利融資、代理實施者制度及專業證照與評核制度、都市更新預診制度等。

建築師洪迪光表示，期待政府能夠強化公開資訊平台，有助於都更地主了解、簡化程序，減少都更獎勵值的不確定性，讓都更戶早日完成都更，以減緩地主和實施者之間的矛盾。

台灣科技大學前副校長李咸亨也為都更問題尋訪諸多藥單，他舉美國為例：美國透過有效的住宅政策，降低或凍結房地產稅率，減緩中低階層民眾的持續外移，也促成房屋的興建與整修，達成都市更新的效果；其實以美國經驗來看，推動需要跨部整合，反觀台灣，即使立法院通過新都更條例後，法務部的解釋仍會有不同見解，一旦發生「文林苑」一樣的抗爭、訴訟、審理程序，至少要耽誤3年時間才能拆釘子戶，進行都更實質作業難如登天。

李咸亨提醒政府，改善老舊市容美觀和提升建築物安全品質，才是都市更新的主要課題。

台北市長柯文哲上周透露，年底前台北市共有萬戶公共住宅可動工；台北市政府都發局主祕羅世譽昨（3）日指出，事實上，包括已在施工的興隆國宅2區、健康公共住宅，以及上網公告進入PCM（專案管理）及設計監造的明倫國小、瑞光市場及廣慈博愛園區等公共住宅，確已達萬戶水準。

市府都發局指出，目前這1萬戶公共住宅政策執行進度，包括已施工、專案管理、設計監造等。

羅世譽表示，林口世大運選手村有1,700多戶、健康公共住宅有507戶，興隆公宅2區、台肥國宅及青年住宅，總計也有上千戶。此外，已委託廠商進行PCM專案管理發包的明倫國小、青年營區、瑞光市場等，統計下來的公宅數也有近3千戶。

而已上網進行專案管理招標中的六張犁陸靶營區、以及進行中的廣慈博愛園區2,800戶的公宅計畫，也有超過3千戶的公宅可以取得。此外，進入設計監造的木柵段公宅、景光站等地，公宅計畫也在進行中。

市府4年2萬戶公宅政策持續進行中，羅世譽指出，全市超過3、40個地區都有規畫公共住宅的專案，未來市府也希望能和中央協調，取得更多的公有地進行公共住宅的興建。

根據財政部的統計，迄2015年9月國內的咖啡館共設立了2,435家，而2015年增長率達12％，每月平均有近30家新店開張，並且有30％集中在台北市，台北市喝咖啡風氣之盛行可見一斑！而觀察台灣房屋生活氛圍找屋系統，發現台北市咖啡店數量密集度前三名分別位於大安區、中山區、松山區，各佔22.6％、17.2％、11.6％，台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，像是大安區的永康商圈、中山區的南西商圈，以及松山區富錦街、松菸文創一帶，因觀光人潮帶動，加上周邊排隊名店效應，近一年店面投報有2.3％~2.6％。

台灣房屋智庫統計近一年亮點商圈店面價格以及租金行情，其中近年下午茶咖啡店開店數量暴增的民生社區富錦街，近一年店面每坪均價達116.1萬，投資報酬率為2.6％，每月一坪可租2,500元。陳炳辰表示，以民生東路四、五段，交錯光復北路、新中街、三民路、健康路、延壽街、富錦街形成的民生社區，公園綠地遍布，慢活氛圍繚繞，最適宜優閒咖啡午茶時光，讓生活美學式咖啡館一家接著一家開，加上文青電影與偶像劇的取景，及藝人開店的話題性，打響了咖啡文化店面名聲。而鳳梨酥、炒飯，以及日式鬆餅等名聞遐邇特色飲食，大排長龍現況也使當地店面來勢一片看漲，預料當民生社區匯聚出像巴黎四處可見的咖啡館後，店面租金投報率有機會推升至3％。

至於捷運中山站周邊，因光點台北與現代舞教室遺跡(玫瑰古蹟)，讓文青風襲捲南西商圈，近一年店面平均成交價來到117.8萬，投報率有2.5％。優美地產不動產企研室召集人葉立敏分析，其巷內許多文青喜愛之簡樸又不失特色風格咖啡店，無時不高朋滿座。而號碼牌發到手軟的歐美系甜點店、義大利麵食餐廳等名氣飲食，亦令周遭店面行情水漲船高顯，未來投報率要再多個一至兩個百分點並非難事。

而忠孝東路四段松山文創周遭巷內商圈，近一年店面投報率有2.4％，表現亦是不俗。陳炳辰指出，松菸文創藝文展覽眾多，文藝沙龍型咖啡店看準文青看展休閒商機，沓來踵至！此外，吸納周邊信義新光三越、國父紀念館、忠孝東區等知名商圈人潮，亦是本區餐飲業績紅不讓原因。目前店面價格每坪為151.2萬，每月已可有一坪3,000元的租金收入，再挾帶方圓百里內開幕的瑞典與美國知名平價服飾品牌店熱潮，可望讓本區店面行情分一杯羹。

不得不提的老字號咖啡店商圈－永康商圈－近一年投報率達2.3％，陳炳辰分析，該地段除了永康街知名中式餐廳加持，青田街與麗水街也離師大不遠，學術文藝氛圍強烈，輔以大安區居住品質佳，文化飲食消費風氣盛，自然吸引咖啡館入駐，諸如日式抹茶、美式漢堡、義式冰淇淋等排隊名店開設後，又再帶動當地行情，近年觀光財持續火熱，永康商圈店面自是抗跌。

新北市政府違章建築拆除大隊為預防違建不斷滋生，特別擬定預防違建產生S.O.P，啟動居安防護作業，改變以往拆除違建模式，針對影響公安的「大型鐵皮」、「天空之城」以及「頂樓加蓋4層以上及頂樓加蓋3層以上有營利使用」、「頂樓套房」、「配合公安執行案件」，五大類型違建納入計畫，一氣呵成拆完416件，展現拆除違建高效率。

拆除大隊表示，新北市因幅員遼闊，違建態樣與台北市不同，分佈於林口、八里、三峽、樹林、泰山以及偏遠的三芝、貢寮、萬里等地區，常有重大違規使用及營利大型鐵皮屋，而這些多半已進駐使用，在協調及執行上困難度都很高，所耗費人力、資源更是處理都會區住宅違建的數倍。

面對影響公共安全的大型違建不斷滋生，拆除大隊特別擬訂預防此類違建作業產生的S.O.P，藉由市府各局室資源，在源頭部分就開始遏止，甚至在必要時和台電合作依法斷電，以減少處理違建所付出的社會成本。

拆除大隊並說明多項專案違建拆除進度，「天空之城」和「頂樓加蓋4層以上及頂樓加蓋3層以上有營利使用」違建部分，自2015年5月底與區公所聯手清查，分別查報出76件、96件，頂樓加蓋三層以上除了17件預計於2015年12月底前完成拆除外，其餘都迅速在8月及10月底拆除結案。

「頂樓套房」及「配合公安執行案件」專案，各有110件及21件，也全部拆除完畢。而偏遠地區常有大型鐵皮違建，破壞水土保持及違反農地使用，專案計有130件，在拆除大隊鐵腕執行之下，也全部拆除完畢，其中以林口地區來說，近年來大型鐵皮違建如雨後春筍出現，粉寮路2015年度興建查報有57件，僅在短短2個月內就全部拆除，專案執行完畢，充分展現團隊效率及新北市政府拆除違建的決心。

拆除大隊強調，拆除影響公共安全之違建為新北市政府一貫的政策，呼籲民眾不要心存僥倖任意搭設違章建築，一旦查獲必定優先列入專案排拆，依法執行公權力，呼籲民眾勿心存僥倖。

因應鐵路高架化政策，台中市政府規劃打通大智路，獲得內政部都市計畫委員會同意，將大智慧大樓商業用地變更為道路用地；建設局長黃玉霖強調，這是打通前後站的關鍵道路，不僅經過都市發展專業規劃，也符合民意期待，可望帶動周邊發展，市府將依法辦理協議價購，在法律許可範圍內從優補償土地所有權人。

台中市政府建設局2015年11月3日舉行大智路開闢徵收大樓案第一次公聽會，黃玉霖表示，台中火車站過去因鐵道切割，分為前站及後站兩個區塊，民眾必須繞道或走地下道，相當不便，且周邊道路路型不佳，更影響整體區域發展，大智路正是貫穿前後站最關鍵的瓶頸道路。

「這是攸關火車站周邊都市縫合的重要道路！」黃玉霖指出，此次配合鐵路高架化，路線規劃考量路型及都市發展，從順暢性、安全性等層面分析，道路順接為較佳方案；未來站前轉運站出口即可右轉大智路，銜接復興路，道路兩側並規劃臨停空間，方便民眾載客，帶動周邊發展。

黃玉霖強調，這是地方居民期待已久的道路，事關台中火車站周邊整體區域發展，針對部分居民聲音，市府已聽見，將依法辦理協議價購，在法律許可範圍內從優補償土地所有權人，盼工程能按照原定期程辦理；市府也將繼續舉行說明會，與地方居民溝通。

建設局表示，相關徵生作業程序均合法且完備，都市計畫變更已經過內政部同意，而大樓部分土地所有權人也願配合徵收，盼藉由鐵路高架化，帶動蕭條已久的火車站周邊發展。

「交通是都市發展的命脈！」市議員鄭功進說，新火車站出入動線打通後，將可連結中西東南區約60萬人，以及太平、大里各20萬人，直接影響100多萬人；尤其東南區建設已落後20年，現在正是發展契機，他支持這個規劃案。

市議員邱素貞表示，內政部已同意變更為道路用地，地方民眾對打通大智路也抱著高度的期待，但考量該大樓原本並非道路用地，如今變更道路用地，建議市府可給予較優的徵收條件，化解所有權人心中的抱怨。

市議員何敏誠則指出，鐵路工程局早在6、7年前將該處規劃為後站出口，但中央政府卻遲遲未打通，沒有作為，如今是完成本就該做的事，而且還「太慢了」；他也盼當地民眾顧全大局，由市府啟動協議價購，提供合理補償，化解民怨。

高雄市長陳菊2015年11月3日出席高雄市議會臨時會，就2016年度高雄市地方總預算編列概況及預算編列情形作簡要報告，陳菊表示，2016年度高雄市地方總預算案，配合施政願景和建設需求，經衡酌施政優先順序與兼顧財政能力，持續採取量入為出原則，嚴格審核編製。陳菊期盼議會鼎力支持總預算案，府會同心合力讓高雄一直向前，朝「創意、國際、生態、經濟、宜居、安全」的施政目標邁進，發展大高雄成為世界級港灣都會。

陳菊說明，2016年度總預算案歲入1,137億2,824萬餘元，歲出1,211億5,170萬餘元。歲入歲出差短74億2,346萬餘元，較上年度減少40億3,261萬餘元，減幅35.2％，為合併後連續5年下降。此外，債務還本編列35億元，連同歲入歲出差短，共計109億元，經檢討以編列公債及賒借收入彌平。舉借債務占歲出預算約9.02％，符合公共債務法規定。

陳菊進一步指出，市府施政重點及未來重要施政要項，依5大面向提出施政預算藍圖。在落實風險治理，營造安全城市方面，持續強化災害防救總體統籌支援效能，完善治水防洪系統，充實治安科技及災害搶救等應勤裝備，並提升管線與交通安全。在推動產業躍升，活絡經濟量能方面，推動新興產業與在地文化結合，促進產業發展、產業服務與經營輔導、招商、特色商店街區轉型及會展推廣，並著重多元發展重整產業布局，積極輔導農村轉型升級與發展海洋產業，建構完善觀光環境，創造觀光利基產值。

此外，在加速區域運轉，打造永續環境方面，提升區域整體競爭力，均衡區域發展，新建道路橋梁廣埸地景、公園綠地及公共設施維護改善，並推動低碳、永續、人本生態交通運輸環境，建立便捷大眾運輸網絡，完善綠色通學、通勤路網，加強污染治理與稽查。在培植多元創意，建構族群共榮方面，發展文化創意產業，進行文化資產維護與營運、文創影視產業推動，並建立族群和諧關係，建設原鄉部落及推廣原住民與客家文化。在完善福利照顧，建立幸福宜居方面，提供弱勢族群及高齡化照護，健全身心障礙、老人、婦幼、青少年及勞工福利服務，並扶助弱勢學生教育機會，推動輔助學雜費措施，整合醫療資源，建立防疫體系。

針對議員質詢預算執行及石化氣爆善款運用情形，陳菊表示，高雄市2014年度預算總體執行率達97.15％，市府團隊將針對個別執行上之缺失檢討改進，而對於氣爆善款運用每一筆皆透明公開，且定期更新於社會局網站，並報送行政院備查，所剩餘之善款將交由善款委員會及社會局等專業評估，持續提供氣爆傷患治療、復健等，以妥適運用社會大眾的愛心。

恆大地產發佈的銷售簡報顯示，今年前十個月，恆大地產實現銷售額1545.3億元，超額完成全年1500億目標，成為今年首個提前超額完成年度銷售目標的房企。

簡報稱，10月恆大地產實現銷售額258億元，同比增185%，恆大實現合約銷售面積328.2萬平方米，全國第一，同比增219%，創今年房企單月銷售歷史最高紀錄。1-10月恆大累計銷售額達1545.3億，前十個月銷售額已大幅超過2014年全年，創歷史同期最高紀錄。今年4月15日，恆大宣佈“無理由退房”，覆蓋恆大全國範圍內所有樓盤住宅，成為今年銷售暢旺的重要原因。

11月3日，《中共中央關於制定國民經濟和社會發展第十三個五年規劃的建議》（以下稱建議）正式公佈。

建議提出：穩定農村土地承包關係，完善土地所有權、承包權、經營權分置辦法，依法推進土地經營權有序流轉。深化農村土地制度改革。

在建議發佈的前一天，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發《深化農村改革綜合性實施方案》（以下稱方案）。作為我國農村改革的頂層設計，方案明確農村土地徵收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點思路。

其中提到，探索宅基地有償使用制度和自願有償退出機制，探索農民住房財產權抵押、擔保、轉讓的有效途徑；適時就二輪承包期滿後耕地延包辦法、 新的承包期限等內容提出具體方案。

21世紀經濟報導記者梳理發現，方案綜合了近年來關於土地改革等領域的嘗試，以及地方試點經驗，梳理出當前和今後一個時期內農村改革的五大核心領域，包括農村集體產權制度、農業經營制度、農業支持保護制度、城鄉發展一體化體制機制和農村社會治理制度。

學界和地方農業系統人士評價，改革方案整體比較穩健，強調“審慎穩妥”。

宅基地改革突破最大

十八屆三中全會以來，新一輪土地改革一直是關注焦點。

上述方案強調，落實集體所有權，穩定農戶承包權，放活土地經營權為基本原則。

在最受市場關注的“三塊地”，方案提出“開展農村土地徵收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點”。

農村土地徵收制度改革的基本思路提到，縮小土地徵收範圍，規範土地徵收程式等。

集體經營性建設用地制度改革的基本思路提到，允許土地利用總體規劃和城鄉規劃確定為工礦倉儲、商服等經營性用途的存量農村集體建設用地，與國有建 設用地享有同等權利，在符合規劃、用途管制和依法取得的前提下，可以出讓、租賃、入股，完善入市交易規則、服務監管制度和土地增值收益的合理分配機制。

其中，突破最大的是宅基地改革。其改革基本思路是：在保障農戶依法取得的宅基地用益物權基礎上，改革完善農村宅基地制度，探索農民住房保障新機制，對農民住房財產權作出明確界定，探索宅基地有償使用制度和自願有償退出機制，探索農民住房財產權抵押、擔保、轉讓的有效途徑。

湖北省一位元農業部門官員告訴21世紀經濟報導記者，關於宅基地的改革，江西、湖南的一些地區已經在試點；在沒有試點的地區，民間也有少數的不規範的“交易”存在。

2015年1月中央發佈的《關於農村土地徵收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》，其中決定在全國選取30個左右縣（市、區）行政區域進行試點，其中包括15個農村宅基地制度改革試點。

十三五規劃建議中亦提到：維護進城落戶農民土地承包權、宅基地使用權、集體收益分配權，支持引導其依法自願有償轉讓上述權益。

以湖北試點宜城市為例，目前，該市已出臺農村宅基地有償使用、自願退出、收益資金管理、村民自治、歷史遺留問題處理等相關管理辦法的徵求意見稿。

二輪承包新期限將適時推出

值得注意的是，在深化農村土地承包經營制度改革方面，方案提到，抓緊修改有關法律，落實中央關於穩定農村土地承包關係並保持長久不變的重大決策，適時就二輪承包期滿後耕地延包辦法、 新的承包期限等內容提出具體方案。

該政策將關係到大批租賃農戶承包地的工商資本。根據2015年出臺的《關於加強對工商資本租賃農地監管和風險防範的意見》，首次對工商資本租賃農戶承包地在租賃時間和土地面積上設置了明確的上限控制和監管辦法。其中對租賃期限，應視專案實施情況合理確定，可以採取分期租賃的辦法，但一律不得超過二輪承包剩餘時間。

按現行三十年承包期計算，第二輪承包最晚將在2028年到期。 21世紀經濟報導記者此前在基層採訪土地承包經營權流轉時，許多基層農業經管部門以及工商企業對新的承包期限方案，極為關注。

強調地方試點需取得授權

方案在鼓勵地方改革試點時，特別強調“對突破現行法律法規的重大改革，要按程式報批，取得授權，在一定範圍內開展試點”。


一位元湖北農業系統官員告訴21世紀經濟報導記者，方案強調試點先行，鼓勵積極探索、允許採取差異性、過渡性的制度和政策安排，但是明確提出了試點需要授權，過去很多地方跟風試點，有好的經驗，也存在盲目性。

他還表示，方案本身也總結了很多地方試點經驗，將改革從地方試點到全國盤活。比如其中提到的“探索建立工商資本農地租賃風險保障金制度”，是對武漢經驗的總結。而完善和拓展城鄉建設用地增減掛鉤、地票等試點，則是對重慶經驗的總結。

“很多提法都是對過去的總結，整份方案還是比較穩健和謹慎”，華中科技大學中國鄉村治理研究中心副教授呂德文對此表示。

與上海市場一路高歌猛進不同，北京、深圳的二手房市場成交量已經連續三個月出現下滑，價格漲幅也在收窄。

據偉業我愛我家市場研究院的資料統計：2015年10月，北京全市二手住宅網簽總量為14382套，環比上月同期大幅下滑16.7%，從8月份起，北京二手住宅成交量連續三個月下滑。10月份北京區域通過我愛我家達成的二手房交易，成交均價為39927元/平方米，環比上月小幅上漲0.9%。

事實上，北京整個金九銀十都沒有獲得預料中的高成交。今年9-10月，北京二手住宅網簽總量為31656套，與7-8月份的網簽量相比大幅減少22%，北京二手樓市的降溫勢頭仍在持續。

同時，10月底的雙降也並沒有給深圳二手市場帶來過多的實質刺激，據深圳中原地產資料，10月深圳二手住宅成交6733套，環比下降36.2%，從7月的備案巔峰已經連續三個月下滑，反映市場明顯受到了市場環境轉變的衝擊。

價格方面，據深圳中原對樣本樓盤的監測，10月二手樣本樓盤的均價為44029元/平方米，環比9月份上升0.5個百分點，基本持平，價格環比漲幅出現頹勢。

北京偉業我愛我家集團副總裁胡景暉稱，三季度以來，一系列利好政策對樓市的刺激效應逐步減弱，北京樓市已經出現降溫勢頭。雖然近期有降息和公積金進一步調低首付比例等利好政策，但對於購買標的物更偏中高端和中高價位的置業升級的改善型購房家庭來說，作用微乎其微。樓市的整體降溫也在一定程度上緩解了房價上漲的勢頭。

而深圳中原研究中心總監王飛則分析稱，今年這一波行情背後推手其實是信貸擴張，股市下跌暴露出了一些系統性風險，股市和樓市其實是有正相關關係的，兩者和金融市場密不可分，金融市場震盪影響到樓市的購買力、市場信心、信貸環境，過快上漲的房價和過快釋放的需求都是近三個月二手成交量回落的原因。

王飛說，上半年深圳的樓市主要是二手房市場主導，或者說先由二手市場啟動，進入下半年，市場氛圍和走勢要靠新房市場來支撐。“所以接下來開發商新推盤的價格定位，行銷活動很關鍵，如果定價合理，年底一二手市場的成交量還是可以期待的，整體市場預期不會短時快速轉向，價格將維持高位盤整。”

有一線城市房價水準的杭州商品房成交量再破萬套。據統計，剛剛過去的10月份，杭州樓市共成交商品房11842套，迎來具有歷史性的“七連萬”。而前10個月的總成交量已超過去年全年，創下5年來最高年度成交套數記錄。

每日經濟新聞消息，據浙江土地網統計，9月杭州共掛牌51宗地塊，最終成交34宗，累計成交146億元。10月份的土地市場雖然沒有大規模密集土地出讓情況，但10月27日和30日連續兩場拍賣會拍出區域“地王”，可見杭城樓市走向依然被看好。

不過，記者注意到，在過去兩個月的土地市場上，有相當數量的土地也出現流拍。浙江省社科院房地產研究所研究員王永太指出，不論從政府推地還是企業拿地情況看，杭州各個板塊之間的分化都已越來越明顯。“以往過度發展的板塊沒有改善，從大環境說，樓市壓力還在持續。”

相關分析指出，受市場需求影響，預計未來杭州整體房價將繼續處於環比上漲的通道，同時庫存去化進程的分化將繼續導致各板塊、各項目房價走勢的分化。例如，土地資源趨於稀缺的主城區橋西和濱江板塊，相應知名樓盤運河宸園、綠地旭輝城等今年以來均有不同幅度漲價。

內房龍頭萬科企業（02202）公告，今年首10個月累計銷售額2041.2億元人民幣，按年增長19.3%。單計10月，銷售額236.5億元，增長7.1%。

樓市淡靜，業主態度兩極化，個別放盤量不多的居屋及私人住宅屋苑表現卻回勇，在市場一片唱淡聲之下，逆市創高價成交，其中牛池灣居屋嘉峰臺一個高層單位，以綠表價（第二市場，未補價）490萬元售出，呎價8319元，創屋苑成交及呎價綠表新高。

富誠地產高級分區經理陳錫金表示，嘉峰臺3座高層B室，實用面積589方呎，向東南，放盤2個月，日前累減30萬元（5.8%），以綠表價490萬元易手，呎價8319元，成交價及呎價創屋苑綠表價新高。據房委會資料顯示，嘉峰臺一個面積相同的中層戶，在8月以485萬元易手，當時創全屋苑綠表價紀錄，今次成交把舊紀錄輕微推高5萬元。

除居屋外，私人屋苑近日亦有多宗高價成交。美聯物業營業經理劉曉明表示，粉嶺豪峰嶺1座高層一個連天台4房單位，實用面積1569方呎，累減62萬元（4%）後，獲換樓客以1498萬元購入，呎價9547元，創屋苑成交價和呎價新高。

嘉湖撻訂貨 308萬平售

新界西方面，美聯營業經理李進豪指出，屯門瓏門5座高層F室，實用面積374方呎，新近零議價及無樓睇情況下，以538萬元易手，呎價約1.44萬元，成交價創屋苑1房戶新高；中原地產分行經理曾顯業說，東涌影岸．紅A座極高層B室，實用面積883方呎，原業主原在一星期前放租，惟「轉租為售」，以950萬元沽出，呎價1.08萬元，成交價創同類型單位新高。

不過，部分上車屋苑再有低價成交，其中天水圍嘉湖山莊賞湖居4座低層F室，原以320萬元售出，惟買家撻訂，最終賣平12萬元（3.8%），以308萬元再售出；馬鞍山海栢花園6座中層A室，實用面積582方呎，成交價598萬元，低市價15.8%，呎價約1.03萬元，創屋苑今年新低。

賣樓逾5.6億分紅四級制

市區重建局近年密密推出深水埗區重建項目招標，最新一個為深水埗海壇街205至211A號需求主導項目。該地盤上月7日收到22個發展商提交意向書，經過接近一個月時間，市建局昨天終於推出用地進行招標，12月8日正午截標。項目設有分紅機制，當售樓收益達5.6億元，發展商便須按比例與市建局分紅。

海壇街項目昨天起招標，屬於過去一年內第四個進行招標的深水埗區重建項目，也是第二個進入招標程序的需求主導項目。

用地屬於較小型的地盤，佔地約4550方呎，市建局9月下旬推出項目招收意向書，並在10月7日截止，結果收到22份意向書。

若超6.2億 巿建局佔半

除過去一年先後投得區內3個項目的長實（01113）、英皇國際（00163）和遠東發展（00035）有入標之外，項目亦吸引不少中港發展商提交意向書，例如泛海國際（00129）、德祥地產（00199）、資本策略（00497）、宏安集團（01222）和中資萬科置業（香港）等。

據悉，項目不設入場費，發展商可以自由提出入標價。不過，一如其他市建局項目，設有分紅要求，日後賣樓收益達5.6億元水平，中標者便要按比例向市建局分紅，如收益介乎5.6億至5.8億元，分紅為20%；5.8億至6億元則調高分紅，至30%；6億至6.2億為40%；而收益逾6.2億或以上，分紅比例一律定為50%。

根據市建局的初步計劃，用地將設有約3.41萬方呎的住宅樓面，興建約69個中小型住宅單位，至少一半單位的面積須介乎260至480方呎，而每伙的實用面積最小為260方呎。此外，該地盤亦會有約4263方呎的樓面作為零售等商業用途。若以前述的商業和住宅樓面計算，即日後項目的平均呎價約1.46萬元，發展商便要向市建局分紅。

資料顯示，市建局過去一年已批出的3個深水埗項目，可建總單位數目預計約1036伙，若連同是次招標的海壇街項目，未來4至5年可為深水埗區合共提供逾1100個中小型單位。

用地估值2.36億

雖然供應眾多，加上近月樓市氣氛不理想，產業測量師張翹楚認為，該地盤預計投資額較小，而且毋須預留單位予市建局作樓換樓等用途，即使市場情況不明朗，用地的招標反應仍然會理想。他估計，用地的估值約2.36億元。

自3月起停牌的佳兆業（01638），據資料顯示，深圳佳兆業前海廣場部分單位已獲解封，首批解封客戶亦已順利完成簽約備案。

據指，項目共有約200戶在2014年認購但未簽約的客戶，在今年10月底已全部完成簽約備案，且符合相關條件的客戶均成功從銀行獲得購房貸款。

報道又指，近月項目周邊樓價急升，惟佳兆業仍以去年價格與所有認購客戶簽約。

另外，中央政策力谷金九銀十（傳統上9月和10月為內地樓市銷售旺季），內房普遍銷情向好，惟富力地產（02777）公布10月的合約銷售額為54.3億元（人民幣下同），僅按年增10%。

集團首10個月合約銷售額僅392.8億元，按年仍跌13.7%，已完成全年目標550億元的71%。集團於中期發布會時，曾將全年目標由600億下調至550億元。

零售數據疲弱，然而主打本地日常消費的屋苑商場仍有理想表現。置富產業信託（0778）昨公佈，今年首三季可供分派收益6.581億元，按年上升12.8%，每基金單位分派34.92仙，年度化收益率為6.4%。期內平均呎租達39.7元，創歷來新高；續租租金調升率達21.8%。

可供分派收益增13%

期內，總收益按年上升13.2%至13.93億元，物業收入淨額按年上升13.3%至9.833億元，因物業組合強勁的續租租金調升率，以及今年1月收購麗港城商場帶來的額外收入所帶動；另外，於麗城薈進行的資產增值措施亦開始為物業組合帶來貢獻。

此外，截至今年9月底止第三季度的可供分派予基金單位持有人之收益為2.178億港元，較去年同季度增長約12.8%。第三季度收益及物業收入淨額分別按年上升12.9%及14.7%，至4.705億元及3.289億元，較2014年第三季度有所改善，主要歸因於整體物業組合理想的租金增長以及今年1月收購麗港城商場所產生的額外收入。而物業營運開支及借貸成本分別較去年同季度增加8.5%及15.1%。

綜合出租率升至98%

於9月30日，置富產業旗下17個零售物業組合共約318萬方呎樓面的綜合出租率升至98%，平均租金為每方呎39.7元，創出新高，截至今年9月30日，大部分於今年到期的租約已完成續約，僅餘佔物業組合可出租總樓面10.7%的租約待第四季內洽商，今年首三季的續租租金調升率達21.8%。若不計及麗港城商場及盈暉薈，原有物業組合的租金平均錄得按年升8%。於報告期末的負債比率為30.4%。

富力地產（2777）昨公佈，10月份合約銷售總金額約為54.3億元（人民幣，下同），按月升17%，按年升10%；而合約銷售總面積約為34.8萬平方米，按月跌22%，按年降8%。累計今年首10個月，總合約銷售金額約392.8億元，按年跌13.7%；合約銷售總面積約317.5萬平方米，跌4.6%。 公司股價昨天收報8.19港元，升6.4%。

萬科企業(2202)昨日宣佈， 10月份實現銷售面積187.4 萬平方米，銷售金額236.5億元。今年1月至10月公司累計實現銷售面積1,627.3萬平方米，銷售金額2,041.2億元 。

首創置業(2868)同日公佈，10月實現簽約面積21.3萬平方米；簽約金額29.8億元，按年上升19.5%。今年首10個月，累計實現簽約面積約192.2萬平方米，按年上升11.7%，簽約金額約210.1億元，按年上升24.5%。截至10月底，公司尚有認購未換簽金額約16億元正在辦理換簽手續。

自３月起停牌的佳兆業（０１６３８），據資料顯示，深圳佳兆業前海廣場部分單位已獲解封，首批解封客戶亦已順利完成簽約備案。
據指，項目共有約２００戶在２０１４年認購但未簽約的客戶，在今年１０月底已全部完成簽約備案，且符合相關條件的客戶均成功從銀行獲得購房貸款。
報道又指，近月項目周邊樓價急升，惟佳兆業仍以去年價格與所有認購客戶簽約。

在美國，房地產市場當前最受看好的是哪一塊？或許，從住宅市場下手是不錯的選擇。

《CNBC》報導，喜達屋資本 (Starwood Capital) 主席兼執行長 Barry Sternlicht 指出：「房地產目前處於最佳位置，尤其經濟成長趨緩對我們是有好處的」他分析，如此一來新屋供給量不會上揚，租金反而會提高，這種現象在美國特別明顯。正因如此，喜達屋資本目前砸重本在住宅房地產上頭。

看準這門生意的不只喜達屋，黑石集團與加拿大房地產投資集團 Ivanhoe Cambridge 上個月也聯手以 53億美元收購曼哈頓指標性公寓社區史岱文森鎮 (Stuyvesant Town-Peter Cooper Village)，

Sternlicht 指出，與其他投資選擇相比，房地產相對較佳。「避險基金狀況並不好，股票市場狀況平平，而全球債務/國內生產總值比卻節節攀升。」他強調房地產市場是當下最佳的投資選擇，可獲得兩位數的現金收益率。目前價格合理而且沒有太多新增供給量干擾。

但他再三強調，地理位置是房地產投資最重要的考量。例如佛州南部、丹佛、嘻雅圖和華盛頓特區，當地有大批年輕人口和穩定的就業成長，加上年輕世代結婚年齡越來越晚，這群人往往會偏好先租房子，因此喜達屋在這些地方多有布局。

的確，目前美國租金持續攀揚。《Builder Magazine》報導，根據美國房地產租賃網站 10 月最新調查，受訪的房東有高達 88% 在過去 12 個月調漲過房租，當中更有 68% 預期明年房租可望再調漲，平均增幅為 8%。

哈佛大學住宅研究中心 (JCHS) 與企業社區合夥組織 (ECP) 共同研究報告指出，當前美國房屋租金佔收入 50% 以上的家庭有 1,180 萬戶，至 2025 年可能攀升至 1,310 萬戶。

大紀元時報報導，房地產專家麥格拉思（John McGrath）認為布里斯本是半工業化的城區，房產擁有良好的購買價值。

據澳洲新聞網報導，麥格拉思因商業類娛樂節目（The Shark Tank）常常被粉絲團團圍住。他表示明智的購房者會選擇傳統好區，例如布里斯本東區Murarrie。

Murarrie長期以來一直被視為大工業區，但如今已成為年輕的單身、夫婦和家庭青睞的居住區，而房價超過了附近的Bulimba、Morningside和Cannon Hill。

麥格拉思表示，布里斯本早已隨著社會、經濟和文化變革告別了「大鄉鎮」的名聲。

薩金特（Sarah Sargent）和巴克納爾（Mark Bucknall）夫婦拿到他們第一棟住房的鑰匙，這是一棟位於Murarrie的三臥室獨立房，他們在房子正式投放市場前出了價，而出價在賣家期望值的上限附近，因此很快就成交了。

據澳洲Domain房地產網報導，上週一，麥覺理金融機構預測表示，明年3月起，澳洲全國範圍的房價將下跌7.5%。

但Domain集團的資深經濟師威爾遜（Andrew Wilson）稱，在過去的十年中，從未出現過任何全國年度房價降幅超過5%的情況。

「即使是在如2008年受到全球金融危機影響的期間，在利率明顯較高的一段時間之後，全澳住房價格也只是下跌了不到4%，」他說。

他表示，有可能的結果是悉尼和墨爾本的快速上漲將變為中速上漲，然後緩慢上漲，但不是下降。

在今年的前六個月中，悉尼和墨爾本的房價分別上漲了13.6%和6.1%。

截至6月份的12個月中，全澳範圍的房價已同比上漲了7.9%，如果房價下降7.5%，這意味著全澳房地產價格將回降到2015年伊始時的水平。

匯豐銀行（HSBC）的首席經濟師布洛克斯漢姆（Paul Bloxham）明確表示，悉尼和墨爾本的房價不會下降，並預測房將在2016年繼續上漲。

他的預測是悉尼的房價將在明年上漲5%至9%；墨爾本和布里斯本的房價上漲在4%至8%之間；全澳範圍內的上漲為6%。

他表示，悉尼的需求仍然旺盛，儘管預測2016年房價的上漲速度會更加緩慢，但仍然是向上的跡象。

經濟部國際貿易局指出，馬來西亞UEM集團和韓國三星物產（Samsung C&T Co）組成的財團，成功競標總值8.42億美元「吉隆坡118大樓」(KL118，前稱為獨立世代大樓)的建築工程。

三星物產公司因發展世界摩天大樓，如杜拜的哈里發塔（Burj Khalifa）、臺北101大樓及第二大樓吉隆坡雙峰塔，聞名遐邇。該公司擊敗來自中國大陸及沙烏地阿拉伯的工程界巨頭，以其技術專業強項及過去所開發大樓紀錄，脫穎而出。該公司將占股權60%或5億5,000萬美元。

該樓高644公尺，共計118層樓，總建築面積達67萬3,862平方公尺，預計於2019年竣工，為吉隆坡另一座建築地標。該大樓除將列為東南亞最高建築物外，也將為世界第二高建築物。

馬國國民投資機構將作為前述大樓業主，已內定國際六星級酒店夥伴。根據馬國市場消息稱，該大樓目前在進行地底結構及打樁工程，之後才展開大樓結構主要工程，預計2019年才能竣工。惟其招租程度驚人，目前大樓各個樓層大部分已出租。