營建署根據地籍資料、房屋稅籍資料與台電用電資料，把屋齡5年內，維持在首次登記，並有銷售可能性的住宅，列為新建的待售餘屋。

板橋區逾1200戶最多
去年Q4達近5年高峰，以六都來看，新北市8956戶，板橋區逾1200戶最多，高雄市6722戶，台北與台中、桃園市約3100~4600戶，台南2206戶最少。

「新北市不意外，光林三淡就一堆餘屋賣不掉。」淡江大學產經系副教授莊孟翰表示，這次統計落後1年，是落後指標，且樣本數應該不足，歷年最低僅2.1萬戶，最高也才3.8萬戶左右，應該要把所有建商手上的資料都加入，但執行上有困難，「其實去年的去化量還可以，如果之後統計今年的數據，至少7~8萬戶，甚至10萬戶餘屋都不無可能。」
營建署國宅組組長王安強表示，新建案餘屋數日漸上升，一般房屋的空屋率也很高，全台灣空屋數達84萬9869戶，佔住宅存量比率約10.3%，調查空屋比例，還是希望空屋能出租被使用，觀察六都空屋率，桃園市空屋率增加，其餘五都呈下降。

新建餘屋第2名為高雄市的6722戶，莊孟翰透露，高雄跑到第2名還蠻訝異的，就以往的經驗，部分高雄建商推案如果沒有賣完，會先找人頭先過戶掉，先取得銀行貸款，創造完銷，這是高雄市場特性，至於桃園和台中僅3100~4600戶，這兩區推案量很大，不太可能僅有這樣的數據，「光桃園至少2萬戶。」

桃園、台中應被低估
新北市不動產代銷經紀商業同業公會理事長林談坦言，新北市幾個大型重劃區，賣壓確實很嚴重，但在重劃區以外的區域還好，希望政府能取消部分選擇性信用貸款，稍微紓解重劃區壓力，「一堆該推的案子都沒有推，現在舊案子都消化不完了。」民眾Hank認為，空屋和新建餘屋數量都這麼多，表示沒人要買房，希望政府繼續打房，直到房價回歸到合理的水準。


自由時報
六都空、餘屋 新北奪雙冠

內政部營建署發布最新空屋（即低度用電住宅）及新建待售餘屋報告。到去年底，新北市空屋高達十一．八九萬宅、餘屋達八九五六宅，奪下雙料冠軍；德明財經科技大學副教授花敬群指出，全國有近八十五萬宅空屋，假設以租金收益率二％計算，推估每年近千億元的租金產值，就這樣蒸發掉了。

最多空屋行政區︰桃園、中壢

雖然新北市整體空屋宅數奪冠；但根據統計，全國空屋前兩多的行政區都在桃園市，分別是桃園區、中壢區，空屋宅數各為一萬八三七九宅、一萬六五七五宅，兩區合計高達三萬四九五四宅，占桃園市空屋超過四成。

而屋齡五年內、第一次登記且有銷售可能性的「新建待售餘屋」最多在新北市，其次是高雄市。以行政區來看，高雄市左營區一五一○宅、楠梓區一四六九宅，另桃園市桃園區有一三一○宅，新北市板橋區有一二二一宅、淡水區一○四二宅，都是餘屋破千宅的行政區。

《住展》雜誌企研室經理何世昌指出，新北市餘屋量較大，主要是新開發的重劃區與推案量最多，因銷售率下滑而造成餘屋上揚；但餘屋的讓價幅度較大，購屋族可趁機撿便宜。

他說，若以單一行政區破千戶餘屋來看，還算在安全範圍內，不過若買氣遲遲未能提升，中小型建商資金壓力將增加。

至於這次調查結果空屋宅數、空屋率都微幅減少；政治大學地政系教授張金鶚表示，應是近年來持有稅稅負加重，迫使部分屋主願意將空屋釋出到租屋市場，賺取租金補貼稅負的支出。

餘屋高壓期倒數 建商剉咧等

營建署最新發布的新建待售住宅（即餘屋）創下調查以來新高，一年大增一萬餘宅、增幅近四成。但學者、業者都坦言，新建餘屋高峰期其實還沒到，預期明、後年房市買氣若未見起色，前兩年趕在容積限縮前搶建的預售案完工高峰將到，加上餘屋持續堆疊，推估明年底、後年起，新建餘屋宅數恐將衝破五萬宅，屆時房市將進入汰弱存強期，體質不良建商將被淘汰。

根據營建署發布最新低度使用住宅（泛指空屋）及新建待售餘屋住宅統計，從去年第一季起，全國新建待售餘屋就一舉從兩萬七八三八宅，直接跳高到三萬四二二三宅，一季大增六三八五宅，增幅約二十二．九四％；此後一路維持在三萬餘宅水準，去年第四季又大舉攀升到三萬八二四一宅，面臨突破四萬宅關卡。

德明財經科技大學副教授花敬群分析，目前還不是新建待售餘屋的最高峰，推估最高峰時間點將落在明年中，主要是反映二○一三到二○一四年的搶建預售案將完工交屋，估計至少要花費兩年時間去化，才有可能出現餘屋緩降的跡象。

所謂新建待售餘屋泛指屋齡五年內，仍第一次登記、且有銷售可能性的住宅。

《住展》雜誌企研室經理何世昌也說，去年開始，整體房市買氣就出現急速下滑，若持續不振，又碰上明、後年交屋高峰，勢必成為未來幾年待去化的新建餘屋。

對照《住展》雜誌調查，光是北台灣在二○一七到二○一八年預售案完工交屋戶數就高達七．二萬戶，假設以銷售率六成推估，將有高達二．八八萬戶新建住宅在交屋後沒有全數去化；再加計這幾年營建署統計待售餘屋宅數，推估二○一七年新建待售宅數恐突破五萬宅。

今年房市冷，六都1~10月建物移轉棟數創10年新低，據房仲調查，近7成屋主開價願降1成，但民眾多期待2~3成讓價，導致成交慘淡。學者預估，明年全台房價可能跌2~3成，交易量可望比今年回升1成。

4成屋主想獲利了結
想買房，但屋主降價了嗎？群義房屋委託波仕特市調機構，針對持有不動產的501位民眾問卷調查，統計時間10/12~11/2，結果顯示近期會考慮出售手中房產佔25%，也就是每4位屋主就有1位要賣房，有近7成屋主開價願幅10%內，願降價10~20%的屋主也佔1成。

想售屋的屋主近4成認為「未來房價不易漲，想獲利了結」，28.7%屋主則認為「明年房地合一稅制上路，出售成本增加，想趕年底前脫手」，有「自住換屋需求」則佔16.4%。

群義房屋總經理潘家成指出，大多屋主認知未來房價難再漲，故價格鬆軟，普遍願讓價幅度1成內，不過買方多從開價的2~3成開始砍價，不少屋主乾脆不賣房或轉租，預估明年房價不會大跌，僅緩跌5~10%。

淡江大學產經系副教授莊孟翰分析，中古屋開價願降1成，民眾卻希望依實價登錄降1成，這中間價落差2~3成，顯然買方認為價跌還不夠多，「明年全台房價可能跌2~3成跑不掉，交易量部分，今年若估計建物移轉棟數約25~26萬棟，明年交易量可望至28萬棟，比今年回升1成，多為預售屋交屋貢獻。」

馬習會本周六登場，西進中國的台灣開發商昨（4）日股價上演慶祝行情，其中F-鼎固（2923）挾中國北京、上海等龐大開發案，盤中亮燈漲停至收盤，潤泰新因在中轉投資中國大潤發也有逾4%漲幅，力麒在與中國北京控股合攻水資源領域下，大漲逾5%。

馬習會本（11）月7日登場，帶動西進中國有成的開發商昨日上演會前慶祝行情，其中在中國北京、上海、重慶等地擁有眾多核心開發案的鼎固率先反應，昨日盤中直奔漲停，並以漲停價25.15元作收。

鼎固表示，中國政府為維持高經濟成長率，認為中長期銀行銀根將會放鬆、利息下調，對企業來說都是好事，再加上今年4月起房市剛性需求回溫，近幾月也感受到一線城市如上海、深圳等豪宅市場成交量逐步提升。

鼎固指出，公司今年上半年住宅銷售金額約33.97億元，已達去年全年38.44億元近九成，顯示中國房市一線城市市場已回溫。

營建署利用地籍資料、房屋稅籍資料與台電用電資料，將屋齡5年內、仍維持第1次登記且有銷售可能性的住宅，視為新建餘屋(待售)住宅。從2010年第2季2.5萬餘宅緩降至2011年第4季的2.1萬餘宅，2013年第4季為2.7萬宅，2014年第1季上升至3.4萬宅，第4季則為3.8萬餘宅。

其中，2014年第4季新建餘屋(待售)住宅數以新北市8,956宅較多，高雄市為6,722宅次之，台北市、台中市與桃園市約3,100至4,600多宅，台南市的新建餘屋(待售)住宅數則為2,206宅。

而就2010年第2季至2014年第4季變化趨勢而言，新北市因推案量大，新建餘屋(待售)住宅總數相對維持較大數量，高雄市、桃園市與台中市自2014年第1季起逐步上升，同期台北市、台南市則呈現相對穩定的趨勢。

2014年第4季統計，六都各行政區新建餘屋(待售)住宅數超過400宅的地區包括：新北市的三重、中和、汐止、林口、板橋、淡水、新店、新莊；台北市的內湖；台中市的北屯、西屯；桃園市的八德、中壢、平鎮、桃園；高雄市的三民、左營、楠梓、鼓山、鳳山等區；台南市則以安南區、善化區兩區數量相對較多。

因應營建署對外發布研究成果，數據計算結果可至內政部不動產資訊平台網站左側住宅統計選單中，於政府機關資訊連結中查詢各項數據結果。

內政部營建署「辦理2014年度低度使用住宅及新建餘屋資訊統計分析與發布」委託服務案對外發布研究成果，營建署利用房屋稅籍資料與台電用電資料，將11、12月平均用電度數低於60度的住宅(一般認定為空屋)，界定為低度使用(用電)住宅。2009年至2014年，全國低度使用(用電)住宅占存量比例從11.49％逐漸降低至2011年的10.15％，再增加至2012年的10.63％，2014年為10.30％，較2013年減少0.2個百分點。

依2014年度11、12月份用電資料顯示，台北市與新北市低度使用(用電)住宅比例維持在7?8％，相對於中南部縣市比例較低，整體趨勢上也與其他縣市稍有差異。宜蘭縣、雲林縣、嘉義縣、台東縣、花蓮縣與連江縣，為比例較高的縣市。六都中新北市整體比例雖低於全國各縣市，但因房屋稅籍住宅類數量大，推算低度使用(用電)住宅數約有11萬多宅，相對高於其他縣市。

以下就六都2014年度11、12月份低度使用(用電)住宅分述如下：

一、新北市-淡水區、板橋區與新莊區宅數較多
新北市歷年低度使用(用電)住宅數量約為11.8萬宅，就宅數而言，以淡水區、板橋區與新莊區宅數較多(約9,900宅?13,000宅)，淡水區、板橋區與新莊區皆以面積20坪至40坪、總樓層為13樓以上住宅為主，屋齡部分板橋區、新莊區以屋齡31年以上數量較多，淡水區則以屋齡11年至20年者數量較多。

新北市低度使用(用電)住宅比例較高的行政區為萬里區、三芝區及石門區(為22.08％?34.19％；約650宅?4,000宅)。三芝區以屋齡11年至20年數量較多，石門區、萬里區則以31年以上為主。面積部分，三芝區、萬里區以20坪以下住宅為主，石門區則以20坪至40坪數量較多。總樓層部分，三芝區以6樓至12樓為多數，萬里區則以13樓以上之住宅較多，石門區則以3樓以下為多數，整體而言屋齡相對較高。

二、台北市-中山區、北投區與士林區宅數較多
台北市歷年低度使用(用電)住宅數量約為6.4萬宅，就宅數而言，以中山區、北投區與士林區宅數較多(約6,200宅?7,700宅)士林區、北投區多為屋齡31年以上、總樓層為4?5樓、面積20坪至40坪之住宅為主，中山區則以屋齡31年以上、總樓層為6樓至12樓、面積20坪以下為多數。

台北市低度使用(用電)住宅比例較高的行政區為中正區、大同區及北投區(為9.00％?9.61％；約4,000宅?7,200宅)。中正區、大同區及北投區多為屋齡31年以上、面積20坪至40坪之住宅。大同區、北投區以4?5樓為主，中正區則以6樓至12樓住宅為主。

三、桃園市-桃園區、中壢區與八德區較多
桃園市就宅數而言，以桃園區、中壢區與八德區較多(約7,300宅?18,000宅)，其中中壢區、桃園區屋齡多以11年至20年為主，面積皆為20坪至40坪，中壢區以6樓至12樓為多數、桃園區則以13樓以上住宅為主。

桃園市低度使用(用電)住宅比例較高的行政區為復興區、龍潭區與大園區(為12.24％?18.91％；約474宅?6,012宅)，復興區多為屋齡31年以上、總樓層3樓以下、面積20坪至40坪的住宅；龍潭區則為屋齡11年至20年、總樓層13樓以上、面積20坪至40坪的住宅；八德區以屋齡31年以上、總樓層13樓以上、面積20坪至40坪的住宅，整體而言多屬屋齡相對較老舊之住宅為主。

四、台中市-西屯區、北屯區與北區較多
台中市就宅數而言，以西屯區、北屯區與北區較多(約8,500宅?11,000宅)，西屯區以屋齡11年至20年、總樓層13樓以上、面積20坪以下為主；北屯區則以屋齡21年至30年、總樓層13樓以上、面積20坪至40坪的住宅為主；北區則以屋齡31年以上，總樓層6樓至12樓、面積20坪以下為多數。

台中市低度使用(用電)住宅比例較高的行政區為中區、和平區與新社區(為12.52％?24.67％；約500宅?2,300宅)，中區、和平區、新社區均以屋齡31年以上為主；樓層部分，中區以13樓以上為主，和平區、新社區以3樓以下最多，面積部分，和平區以20坪至40坪為主，中區則以20坪以下數量最多，新社區則以40坪至60坪為主。

五、台南市-東區、永康區與北區較多
台南市就宅數而言，以東區、永康區與北區較多(約5,200宅?7,200宅)，其中北區以屋齡31年以上、總樓層為4?5樓、面積40坪至60坪之住宅；東區則以屋齡21年至30年、總樓層6樓至12樓、面積20坪以下為主；永康區則以屋齡11年至20年、4?5層樓、面積20坪至40坪之住宅為主。

台南市低度使用(用電)住宅比例較高的行政區為龍崎區、左鎮區與楠西區 (比例為16.12％?19.51％；約231宅?497宅)，龍崎、左鎮、楠西皆以3樓以下、面積20坪至40坪為主，屋齡31年以上住宅為主，整體而言皆以老舊住宅為主。

六、高雄市-三民區、鳳山區與楠梓區較多
高雄市就宅數而言，以三民區、鳳山區與楠梓區較多(約8,200宅?11,000宅)，三民區、鳳山區與楠梓區皆以屋齡31年以上、總樓層13樓以上、面積20坪至40坪為主。

高雄市低度使用(用電)住宅比例較高的行政區為桃源區、甲仙區與那瑪夏區(比例為20.47％?21.93％；約122宅?504宅)，桃源區、甲仙區與那瑪夏區皆以樓層3樓以下、屋齡31年以上住宅為主，面積則以面積20坪至40坪為主。

因應營建署對外發布研究成果，數據計算結果可至內政部不動產資訊平台網站左側住宅統計選單中，於政府機關資訊連結中查詢各項數據結果。

為鼓勵更多房東將房屋出租給中低所得家庭，及享有房屋稅優惠稅率，營建署已於2015年10月29日發布修正公益出租人申請作業要點。

營建署表示，為配合房屋稅條例2014年6月4日修正發布第5條條文(並於2014年6月6日施行)，新增公益出租人適用自用住宅稅率的項目，本次修正重點之一，即在本要點2015年5月8日生效前，已簽訂租賃契約出租給中低所得家庭的房東，目前租期已屆滿者仍可提出申請成為公益出租人，但應於本要點修正生效後一年內提出申請。

營建署表示，本次修正亦就申請公益出租人應檢附的文件，新增檢附公益出租人申請書、貼足雙掛號郵資之回郵信封，及修正應檢附最近所得及財產歸屬清單、建物資料標準等規定，使房東於提出申請時所檢附資料較為明確，減少申請時的困擾。

直轄市、縣(市)主管機關經審查公益出租人申請合格者，予以核發公益出租人核定函，公益出租人即可依該核定函及財政部規定相關文件，向房屋所在地之稅務局提出申請房屋稅適用自用住宅稅率，以鼓勵房東出租房屋給中低所得家庭，詳情請洽內政部1996或6直轄市1999詢問。

「落跑名媛」吳麗玲又有豪宅被拍賣！她擁有的新北市板橋區運路「巴黎十六區」14樓戶，昨金拍第2拍拍出，含2個車位15.8坪，總坪數111.74坪，底價6127萬元，單價約66.3萬元，由沈姓民眾以總價6151萬元得標，溢價率僅0.39%。
住商不動產新北市協理趙中康表示，該社區行情每坪67~71萬元，得標民眾沒搶到便宜、也沒買貴，算是符合行情，區位屬新板特區，還有海山學區優勢，如果以自住需求而言，賣相還不錯。

房仲業者根據北市公布的「住宅竊盜」資料搭配大數據分析，北市大安區失竊率僅0.017％、等於每萬戶僅1.7戶失竊，是北市最安全行政區，而住宅平均單價86.1萬也高居各區之冠；至於失竊率最高則落在萬華區的0.061％，平均單價為46.7萬元。

台灣房屋集團旗下優美地產企研室召集人葉立敏表示，從失竊率分析，可發現大安區共12萬507戶，今年1~9月住宅竊盜21戶，竊盜率僅0.017％，為台北市失竊率最低的區域，其次才是大同區萬分之1.9戶（0.019％）、南港區萬分之2.2戶（0.022％）。

葉立敏表示，透過大數據分析，大安區安全指數最高的路段為永康街商圈，在1公里範圍內24小時營業的商家就有21家、警察局4間，商圈住宅行情每坪高達99.4萬元，遠超過區域均價86.1萬元。

大同區則以昌吉街一帶安全指數最高，今年7月率先試辦的「行動派出所」4大區域之一的大同區，行政中心如區公所等公務部門均位於昌吉街上，但街廓屋齡較老舊，住宅行情每坪48.8萬較區域行情55萬便宜。

新北市2015年度捷運青年住宅租金補貼將於2015年11月11日截止受理申請，歡迎現於新北市就業或就學並在新北市捷運行政區內租屋之(20歲以上、未滿40歲)單身或新婚青年，把握最後1周申請時間踴躍提出申請，將有機會獲得最高一年28,800元的租金補貼。

城鄉發展局局長邱敬斌表示，全國首創捷運青年住宅租金補貼係為落實照顧在新北市就業就學之單身及新婚租屋青年，減輕其租屋負擔，提供300個名額給在新北市租屋的青年朋友，每月2,400元的租金補貼，2012年開辦時補貼對象僅有單身青年，為鼓勵婚育讓青年朋友能放心的在新北打拼及生育，自2014年起已將新婚青年納入補貼對象，希望能減輕他們在新婚成家階段的經濟負擔。歡迎有需求之單身或新婚青年把握最後申請時間，盡速提出申請。

住宅發展科科長鄭健志表示，本補貼預計受理截止日後1個月內完成全部審查作業，若期間有收到補件通知的民眾，也請盡速補件以利加速完成審查作業。因受理期限至11月11日截止，請有需求的青年朋友，把握最後一周的時間，備妥申請書及相關文件提出申請。相關申請資格內容及申請書亦可逕至新北市政府城鄉發展局網站下載及查詢，若有任何相關問題亦可撥打電話1999(新北市境內專線)、(02)2960-3456分機7280~7283洽詢，將有專人解說。

新北市議員2015年11月4日質詢捷運三環三線的各線進度，新北市政府交通局表示，新北市政府依相關規定循序漸進、積極地推動捷運三環三線。朱立倫市長就任以來優先促成新莊線於2013年中全線通車，土城線延伸頂埔段於2015年7月6日通車，機場線預定於2016年3月完工，環狀線(第一階段)、淡海輕軌預定於2018年底完工通車，萬大中和樹林線第一期預定於2020年底完工通車。

至於捷運安坑線、三鶯線綜合規劃報告於2015年6月核定，目前正辦理基本設計及統包標招標，並預定於2016年上半年及下半年開工。汐止民生線綜合規劃報告部分，交通部於2015年10月16日函復書面審查意見，新北市府已於2015年11月2日提供台北市政府審查意見回復說明，請台北市政府儘速依新北市府意見完成相關報告資料轉報交通部續審，期待行政院儘速核定。

新北市政府計畫於2016年1月將原有二級單位「捷運工程處」改制成「捷運工程局」，以提升人力加強推動三環三線。新北市政府 交通局再次表示，所有三環三線之路線皆已依程序積極推動，並都有階段性具體成果。三環三線，循序實現。

公平交易委員會(下稱公平會)於2015年11月4日第1252次委員會議通過，銓懋建設有限公司(下稱銓懋公司)及翌富廣告事業有限公司(下稱翌富公司)銷售「幸福我家No.2」建案，於傢俱平面配置參考圖將機械室及儲藏室以虛線標示作為臥房使用，就商品之用途及內容為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1項規定，各處新台幣15萬元及10萬元罰鍰。

公平會表示，銓懋公司及翌富公司於新屋在地網房地王網站銷售新北市「幸福我家No.2」建案，其「A2傢俱配置參考圖」、「D1/B1傢俱配置參考圖」及「D2/B2傢俱配置參考圖」以虛線標示方式將機械室及儲藏室作為臥房使用，予人印象為A2、B1、B2、D1及D2等房型之室內空間得比照前揭傢俱配置參考圖規劃使用。

惟據新北市政府提供意見，機械室與儲藏室非屬居室空間，且該建案機械室業經建築師檢討免計入容積樓地板面積，其用途性質未經辦理變更使用核准前，應依原核准用途使用，倘未經核准擅自將機械室及儲藏室變更使用，涉及違反建築法第73條第2項規定者，將依同法第91條第1項規定論處。

該建案廣告之表示核與事實不符，已足以引起一般或相關大眾對該建案之用途及內容產生錯誤認知或決定之虞，並將導致市場競爭秩序喪失其原有之效能，使競爭同業蒙受失去顧客之損害，而足以產生不公平競爭之效果，已違反公平交易法第21條第1項規定。

新北市政府財政局於2015年11月4日(星期三)起公告標租中和區等6標案，可作為商場使用，預訂於2015年11月18日(星期三)上午11時整，於新北市政府15樓1534會議室辦理開標。

本次標租計6標案，為中和和平街黃昏市場正對面六間相連之店鋪，鄰近捷運景安站，附近多為商業使用，交通便利，詳細說明如下:

標號1門牌為中和區和平街97號之1，建物總面積4.23平方公尺(約1.28坪)。
標號2門牌為中和區和平街97號之2，建物總面積7.04平方公尺(約2.13坪)。
標號3門牌為中和區和平街97號之3，建物總面積9.96平方公尺(約3.01坪)。
標號4門牌為中和區和平街97號之5，建物總面積13.26平方公尺(約4.02坪)。
標號5門牌為中和區和平街97號之6，建物總面積16.10平方公尺(約4.87坪)。
標號6門牌為中和區和平街97號之7，建物總面積16.88平方公尺(約5.10坪)。

台中市政府推動「台中城市文化館」興建計畫，調整未來可運用空間，從原本4萬5千平方公尺，增加至5萬8千平方公尺，完工後將成為包含市立圖書總館及市立美術館的城市文化建設。文化局表示，透過2館的結合，使城市文化館成為融合台中在地特色的建築館舍，可望成為民眾喜愛的藝文場域；預計2016年底工程發包，2020年正式啟用。

市府文化局表示，經過建築師調整後的城市文化館未來可運用空間，從原本的4萬5千平方公尺，增加至5萬8千平方公尺，並採分棟、分年齡與族群的友善設計，四面八方均是開放空間，連結周邊清翠園、轉運站、國際會展中心等，並銜接天際線，相信將可成為台中新地標與國際亮點。

副市長潘文忠表示，城市文化館對台中市未來文化發展有指標性意義，日前在市府努力下追回4千5百平方公尺空間面積，相信未來建成後能更加提升台中市文化發展及城市競爭力。

台中城市文化館位於水湳經貿園區，清翠園的北端，北鄰國際會展中心，東鄰園道2，基地面積約2.6公頃，文化局表示，本案目前正進行基本設計，預計2016年底進行工程發包，並於2019年完成裝修及策展，在2020年正式啟用。

有關台南市中國城區段徵收案，台南市府於2015年10月21日起至11月20日止依法辦理公告，徵收補償市價合理，所有權人如對補償價格仍有異議，可於公告期間提出。

台南市府表示，依土地徵收條例規定公告期滿後15日內須完成發價，故訂於11月27日辦理發放徵收補償費，並非媒體所稱於該日即進行中國城架設圍籬作業及住戶斷水斷電，於2015年11月27日發放徵收補償費完竣後，預定通知於2015年12月30日限期搬遷，另已完成協議價購發價者，則預定通知於2015年12月15日限期搬遷，以利後續中國城拆除作業之進行。

地政局表示，本次徵收市價依據土地徵收補償市價查估辦法相關規定辦理，並經台南市府地價及標準地價評議委員會審查通過，每坪36.7萬餘元。民眾請願所稱中國城旁邊的加油站每坪成交價格為63萬，除至今該案例仍無實價登錄資料，故無法查證是否屬實外，其所稱價格之合理性亦有待商榷。因本案已進入徵收公告程序，如民眾對徵收價格有異議，可依土地徵收條例第22條規定於公告期間向台南市府提出書面異議，台南市府將於查處後回復，如對查處回復仍有異議者，將提請地價及標準地價評議委員會復議。

本案申領抵價地比例係以百分之五十為原則，而民眾實際領回之土地面積，係依其權利價值、所選擇街廓之區段徵收後地價有關，並需按土地徵收條例施行細則第50條規定之公式計算，並非如民眾所言最多只能領回30％的土地；另區段徵收後之地價仍須依程序經台南市地價及標準地價評議委員會審議。

本案除徵收補償費外，亦有人口遷移費，營業損失補償、搬遷獎勵金及安置計畫之房屋租金補貼等補助，在台南市府團隊及地政局共同努力下，感謝多數民眾尚能理解與配合，故請繼續支持本案區段徵收之進行，對於尚未同意之所有權人，仍將持續溝通與協調。

世界最大的商業地產投資與服務公司世邦魏理仕3日在其最新研究的《全球生活報告：城市指南》中指出，全球十大年平均住房價格漲幅最高城市中亞洲占四席，上海和北京分別以14%和12%的漲幅，位列第七和第八位。

中新社消息，排名榜首的是愛爾蘭共和國的首都都柏林，都柏林的住宅市場因該國國內整體經濟回暖而受到提振，平均房價按年上升21.6%。香港以20%的漲幅緊隨其後，位於中東的阿布達比也以12%的升幅躋身前十。

對於上海來說，由於一系列政策調整明顯起到了刺激購房需求的作用，上海住房銷售情況在過去一年出現大幅回升。報告資料顯示，上海的住房價格年平均增長率為14%，平均房價達到362900美元。而在北京，該地的住宅市場平均房價上漲12.4%，全市平均房價約為367568美元。

世邦魏理仕研究部中國區主管、執行董事陳仲偉說，一線城市的諸多企業都在尋求擴張的空間，這為一線城市帶來更多的就業機會，並繼續提升其城市對人口的吸引力，成為對城市房價最重要的刺激因素，“因此開發商和投資者都更傾向於在一線城市進行項目和土地投資，這也是近來一線城市地王頻出的主要原因之一”。

相比于銷售業績，萬科今年以來的拿地金額比例並不高，策略可謂相對謹慎，不過來到年底，萬科在土地市場卻突然改變了風格。自10月9日發佈9月份銷售簡報後，不到30天的時間裡，萬科便狂攬19宗商住用地以及一宗物流用地。要知道今年前9個月，萬科一共才拿了50宗地塊。

值得注意的是，這20多天內，萬科不但在拿地數量上較以往翻番，土地的含金量也是頗高。其拿地的城市不但涵蓋北京、上海、深圳這樣的一線城市，在重點二線城市杭州更是一口氣連拿6宗地塊，此外在南京、大連、濟南、瀋陽、唐山等重點城市也是有所斬獲。

同時，公司連續第6個月銷售達到200億元。截至10月末，萬科的銷售額也突破了2000億元。

加速拿地

據《證券日報》記者統計，這19宗地塊，建築面積305.7萬平方米，對應拿地金額134.47億元，占10月份銷售額的56.86%，也相當於萬科年內一個季度的拿地總金額。而萬科三季報顯示，截至9月底，年內萬科累計僅新增50個項目。

券商的研報稱，萬科10月份的拿地支出是9月份土地投資額18億元的約7.5倍，10月單月拿地金額占今年累計權益拿地金額（約430億元）的31%，拿地款占銷售額比例也恢復到21%（前三季度該比例為16.6%），顯示公司拿地開始提速。另一方面，公司拿地的區域選擇也主要集中在重點一、二線城市，目前萬科在十大城市（一線城市+重點二線城市）的拿地金額已占總拿地金額的54%。“隨著各主要城市去化週期逐步走低，我們認為開發商拿地積極性在4季度將維持較高水準”。有行業分析師表示。

實際上，在不久前，萬科總裁郁亮還表示，“白銀時代，房價單邊上漲的時代結束，土地拿的多並不一定是財富。公司目前的專案資源足以支持兩年以上的開發需求，未來將繼續堅持審慎的投資策略，保持良好的投資品質”。

對於萬科近期拿地數量突增的原因，萬科董秘譚華傑對媒體表示，並不是萬科的拿地標準出現了變化。他指出，萬科拿地確實仍是比較謹慎的，主要考慮當地的土地價格與房價之間的相對關係是否合理。如果兩者之間關係合理，公司便會進行相應拿地。他舉例稱，萬科單月在杭州拿下6宗商住地塊，主要考慮到杭州是重點二線城市，房價與土地價格的相對關係合理。

但業內人士認為，萬科突然加大拿地力度，更多的還是看好後市，尤其是一、二線城市的市場，這從其拿地區域的選擇上也可以看出。同時，萬科三季度發行的50億元公司債，利率僅為3.5%，創下業內新低，也讓萬科手中的現金更為充足。

譚華傑則強調，雖然一線城市樓市回暖快，但房價與土地價格之間的關係相對沒那麼合理，萬科就會顯得很謹慎。“北京四五環地價賣到5萬，麵粉貴過麵包。萬科不是不想在北京拿地，但出價比不過其它企業”。譚華傑表示。

不過，《證券日報》記者注意到，雖然其高層感慨了北京的高地價，但萬科仍在近期獲取了北京的一宗土地（延慶沈家營專案）。該項目位於北京市延慶縣，淨用地面積約 16.6 萬平方米，容積率 1.4，計容積率建築面積約23.3萬平方米。萬科擁有該項目20%權益，須支付地價款約1.4億元。

此外，萬科還新增物流地產項目1個，即杭州大江東香精廠項目。該項目位於杭州市大江東產業集聚區緯八路，項目淨用地面積約10萬平方米，容積率1.02，計容積率建築面積約10.2萬平方米，萬科擁有該項目50%權益，須支付地價款約0.41億元。

而作為萬科重點開展的新業務，萬科在三季報中表示，繼上半年成立萬科物流地產發展有限公司後，萬科目前已在貴陽、武漢、上海、瀋陽、長沙、成都等地正式獲取6個物流地產項目。萬科方面還稱，相比於住宅地產，物流地產更注重形成網路佈局。因此可以看到，萬科拿物流用地基本會在不同的城市開展，也是為了形成物流網路。

銷售突破2000億元

關注萬科拿地量大增的同時，其年內銷售額也在10月份突破了2000億元。在恆大於業內第一個完成全年銷售目標後，萬科則順利成為年內首家銷售額突破2000億元的房企。


11月4日，萬科發佈了其10月份銷售簡報，當月公司實現銷售面積187.4萬平方米，同比下降1.68%，環比增長1.74%；銷售金額236.5億元，同比增長7.06%，環比下降3.15%。截至10月，萬科累計實現銷售面積1627.3萬平方米，同比增長11.89%；銷售金額2041.2億元，同比增長19.27%。而去年全年萬科共實現銷售金額2151.3億元，在還剩2個月的情況下，超過去年的資料已成定局。

據瞭解，自今年5月份起，萬科已是連續第6個月銷售達到200億元。多數券商均預計，萬科今年的銷售額可達2500億元，因此其前10個月的銷售額已完成全年銷售目標預測的81.6%。中金的研報稱，考慮到去年11月份基數較低（銷售額189.6億元），其預計萬科今年11月份銷售額增速有望回到15%以上。

長江證券最新的研報也稱，萬科四季度將迎來竣工高峰，全年竣工總量有望超出年初計畫，因此四季度的結算量有望進一步提高，預計全年業績增速可達10%左右。

正準備豪擲77億元收購北京西城區豐盛胡同舊改專案，廣州一家老牌上市房企東華實業（600393.SH）10天后臨時變卦，日前宣佈終止近幾個月來一直籌畫的收購案，時隔多年，再次兇猛進京的計畫還沒開始，便蹊蹺地止步了。

短命收購案存蹊蹺

東華實業11月1日晚間發佈公告，宣佈終止收購豐盛胡同舊改專案。

該司投資者關係部受訪時並不願意進一步解釋，稱詳細情況將在6日舉行的關於終止重大資產重組投資者說明會上進一步溝通。

“這個地塊如果能成功收購，運作好將會創造很可觀的利潤。”某房企專案拓展部一位元調研負責人向記者表示，舊改專案雖然成本高，但這類項目的盈利空間很受投資者認可。

據悉，西城區豐盛胡同舊改項目地處北京核心商圈，位於金融街附近，整個收購項目資產預計超過77億元。仲介機構所提供的資料顯示，該片區域寫字樓租金為每日每平方米9-10元，部分二手房單價已超過10萬元/平方米。

值得關注的是，距離東華實業公佈進軍北京舊改專案的意向才僅僅過了10天，高達77億元的收購計畫便草草收兵。

雖然8月25日，東華實業就以“公司擬籌畫對公司股價可能產生較大影響的重大事項”為由發佈停牌公告，醞釀收購事宜，但直到10月21日，東華實業才發佈公告稱有意收購具有開發建設北京市西城區豐盛胡同危改西區D、E地塊權利的北京萬聯中天房地產開發有限公司100%股權。中山國富作為項目公司唯一指定的項目收購公司北京方圓中地置業有限公司的大股東，已全面負責豐盛胡同地塊專案的收購工作。

“公司以收購資產金額、收購難度較大為由簡單解釋實在過於兒戲，偌大一家上市公司，在啟動高達77億元的收購專案前，難道就無法考量如何應付資金壓力以及收購難度。”某私募基金一位研究人士分析，籌備過程才短短兩三個月便倉促終止，不免令投資者質疑“做局”嫌疑。

據上述受訪房企項目拓展部負責人描述，一般涉及金額如此大的收購案，沒有八成把握是不會輕易公佈的，一旦交易不成功，將會對公司造成諸多不良影響，也給投資者留下負面印象。此外，大規模的交易早前已經進入了眾多盡職調查、核算等環節，不可能因為涉及金額過大而貿然取消。

早在3年前，東華實業擬收購其大股東粵泰集團位於柬埔寨的鑫源礦業有限公司控制權在10個月後宣告暫停，理由是該礦業仍未呈報中國國土資源部評審中心做儲量評審，所以暫時未能達到置入上市公司的條件。該舉動曾引發投資者對其涉嫌“做局”投下不信任一票。

此外，有北京房企知情人士瞭解到，該專案交易在較短時間內突然終止，可能是項目標的同時被其他投資方看中，出更高價收購而得。“之前聽說好幾家房企都盯著這個項目，被臨時高價插一腳也是有可能的事。”他說，下半年以來北京土地出讓價格屢創新高，收購標的被高價挖走的可能性是存在的。

“蛇吞象”用力過猛？

東華實業是廣州最早取得房地產開發一級資質的少數幾家公司之一，早年曾開發北京地區的天鵝灣專案，隨後以廣州市場為主，並同時開拓其他二三線城市的房地產市場。隨著房地產近年來異軍突起，東華實業業績屢屢下滑，目前銷售業績在房企排名較後。

除了收購77億元舊改項目外，東華實業收購、增資等動作也頻頻出現，這對於一家全年營收不足10億元的房企來說，擴張方式無疑用力過猛。

公司2015年上半年報告顯示，營業收入3億元，同比增長87.28%；實現歸屬于上市公司股東的淨利潤2037.2萬元，同比增長421.6%。該公司去年全年營業收入為8.91億元，歸屬母公司淨利潤6154萬元。

此外，該房企的現金流也並不寬裕，2015年三季報顯示，歸屬於該公司經營活動產生的現金流量淨額顯示為-2.1億元。

“該房企實際上的經營情況會比數位所反映的情況更不樂觀，因為很多優質地產資源以及所產生的盈利都是背靠其大股東所獲得。”曾在東華實業任職多年的李先生表示。

事實上，公司近年來溢價近4倍收購大股東廣州粵泰集團45億地產資源，目前其眾多業績主要來自大股東的地產資源。然而，2011年至2013年，東華實業經營及盈利表現不佳，合併報表營業總收入連續三年出現下滑，歸屬于母公司所有者的淨利潤分別為1127.97萬元、2718.42萬元和2532.01萬元。

有機構人士分析，大股東項目注入東華實業後，如果按照3年平均計算，淨利潤相當於增長約200%。


上述受訪的東華實業相關人士指出，公司實際上可開發的專案不多，且房地產主業一直不被重視或者經營不善，即使公司早前所投資的礦業，也未能止損。

李先生指出，目前東華實業大部分在售在建專案已接近尾聲，可產生現金收益的空間不大，且重點推進的廣州番禺區“官堂村”、“樟邊村”城中村專案改造工作前期所投入資金不少，若非背後有資金實力強大的出資方解決現金流問題，否則無暇顧及北京舊改這樣耗資巨大的專案。

“蛇吞象式的兇猛收購擴張，最容易導致財政困難，業務滑坡。”上述私募基金研究人士指出。

.在房地產並購市場，融創動手最早，卻不是收益最多的一家。

2015年，在房地產並購市場動作最大的是恆大和萬科兩家龍頭房企，有充裕現金在手，卻面臨不斷沖高的地價，這種矛盾讓恆大和萬科不約而同選擇了借道存量市場兼併收購以擴大業務版圖。

2014年，萬科的市場佔有率為2.8%，相比發達國家龍頭企業的水準還有一倍以上的上升空間。而通過兼併和收購，萬科董秘譚華傑認為，大型房企很有可能打破美國開發商6%的市占率上限；在不遠的將來，銷售規模達萬億、中國房地產界的超級大鱷將會誕生。

兇猛的恆大與萬科

“大魚吃小魚”的現象在地產行業愈演愈烈。

今年以來，恆大、萬科、保利等龍頭房企均悄然展開並購，其中尤以恆大、萬科最為兇猛。

5月28日，恆大以31億元人民幣（包括15億元債務）取得武漢三江航太房地產開發有限公司67.08%股權；6月又花費55億元人民幣收購中渝置地旗下重慶中渝集團92%股權。7月以65億港元收購華人置業位於成都市3個住宅及商業辦公樓項目；10月更是用70億港元收購了信和置業、中渝置地、華人置業位於重慶的商住物業。

短短半年時間內，恆大在西南和華中區域堡壘城市重慶、成都、武漢並購市場上，就已花費200億。

與恆大的大手筆相比，萬科的並購動作顯得較為低調。

10月13日晚，綠景中國地產（00095.HK）發佈公告稱，已與萬科的全資附屬公司Wkland Investments V Limited訂立認購協議，後者將按每股2.20港元的價格認購其3億股新股份，認購總價6.6億港元。交易完成後萬科在綠景中國的持股比例將達17.81%，晉身第二大股東。

10月30日，上置集團有限公司刊發公告稱，全資附屬公司華通投資有限公司與萬科境外全資附屬公司Mainlandcn Ten Company Limited訂立買賣協議。通過這項協議，萬科將收購上置集團位於上海市閘北區寶山路街道的上置•綠洲雅賓利花園項目。

其他萬科接觸的收購標的還包括佳兆業上海項目、里安房地產持有的企業天地3期。融創中國作為並購的先行者，今年也介入了雨潤集團的重組並購，但目前並無確定性結果。

長富匯銀基金執行總裁楊明偉表示，房地產進入了一個存量時代，必然伴隨著行業並購。據國家統計局資料，儘管自2015年6月以來，受政府提振房地產市場的拉動，住宅價格開始回升，但截至9月底，國內待售商品房庫存水準仍處於6.65億平方米高位，存量仍待消化。

一方面，房企要消化存量；另一方面，土地價格卻日漸上漲，開發商的拿地成本與日俱增。2015年前三季度，全國300個城市各類用地成交樓面均價為1308元/平方米，較去年同期上漲11.0%；其中住宅用地樓面均價2108元/平方米，同比上漲22.4%。

土地價格和房價的差距越來越小，新專案利潤式微，房企會尋找存在價格差的老項目進行改造，低成本收購已逐步成為房企獲得項目資源的重要手段。如萬科入股的綠景中國地產就擁有多個舊城改造項目。

中國指數研究院資料顯示，2015年前三季度房地產行業完成並購案例176起，涉及金額1600億元，接近去年全年。2014年房地產行業並購案例236起，涉及金額1768億元。而在2013年，僅並購153起，涉及金額863億元。

總體來看，股權收購和項目收購是房企並購的主要模式。企業通過參股目標企業或與其他機構合作開發的方式控股目標企業，可獲得較高利潤；而通過對目標專案的收購可以説明企業獲得開發資源，擴大佈局範圍。企業並購的實質是獲得土地資源和戰略轉型。

大型房企受益廉價資金

房地產行業的並購喊了多年，為何在2008年都沒有發生大規模並購，而在2015年發生？

這與行業大環境不佳有關。據中國指數研究院資料，2015年中期，地產上市公司平均投入資本回報率降至8.3%，其中11家公司的投入資本回報率在15%以上，而33家公司平均的投入資本回報率不到5%。行業的發展和分化為房地產行業的兼併重組創造了條件，未來整個行業需要通過並購整合來提高收益，實現資源優化配置。

企業層面，今年全國房地產投資失速，主要源於資金缺位使多數中小房企拿地積極性消退、項目開工延緩、銷售回款速度明顯降低，進而持續惡化企業資金面。更多中小房企經營壓力上升，被迫出讓企業項目或變賣股權引進戰略投資者以維繫企業正常運營。

但從資金角度，持續低利率環境為大企業並購創造了條件。自去年11月以來，央行已進行六次降息、四次全面降准，五年以上長期貸款利率已經破“5%”，房企公司債發行規模和金額較去年同期大幅增長，促使並購潮湧現。

對大型房企而言，利率持續下行，開發商融資成本已是十年來最低。國慶之前，萬科發行的一年期公司債利率僅為3.5%，逼近國債信用水準。而在今年6月，恆大發行了一筆5年期200億公司債券，利率詢價區間4.3%-5.8%；10月15日恆大再次發行200億非公開公司債券，創國內最大規模私募債紀錄。

此外，宏觀政策也為房地產行業的並購創造了機會。2012年至今，上市企業跨國並購、並購重組、產業內部整合等交易形式頻受國家利好政策支持，行業兼併重組活動日趨活躍。

今年1月16日證監會發言人表示，上市公司再融資、並購重組涉及房地產業務的，國土資源部不再進行事前審查。並購政策的鬆綁不僅能幫助企業進行戰略部署、實現規模跨越式擴張、提高營利能力，同時企業還可以通過兼併重組獲得稀缺資源，順利實現產業轉移與升級。

中國指數研究院有關人士指出，房企在並購過程中不可避免會面臨融資、管理、法律和政策等風險，在並購過程中通過引入諮詢公司、律師、會計事務所和評估等仲介機構，有利企業掌握全面的專案資訊，提高估值準確性。並購完成後，對資源、財務和管理的高效整合能夠實現雙方資源互補，最大化公司價值。對於一些跨區域或跨國家間的並購，加強並購雙方文化融合，提升文化的包容性也十分必要。

地王頻出之後，企業退出似乎成為理所當然的“後遺症”。

11月2日，就在華潤招商華僑城聯合體拿下豐台南苑鄉地塊的當天晚上，一則關於華潤、招商退出聯合體的傳言也隨即發酵。這已經是近10天以來，市場第三次傳出拿地企業退出聯合體的消息。

值得注意的是，無論退出傳言是否屬實，三次“退出”風波中所涉及的理由卻基本相同，即聯合體中現場競拍的企業舉牌價格超出其他企業授權的價格上限。

“目前全國市場分化嚴重，品牌房企都集中重返一線城市，勢必會推升土地成本，這也就意味著進入一線城市開發的企業將面臨更大風險，房企對市場的判斷也更加慎重。”同策諮詢機構市場總監張宏偉指出。

危險的地王遊戲

在經過近百輪激烈交鋒後，華潤招商華僑城聯合體以總價83.4億元、配建5.7萬平米公租房的代價“奪魁”南苑鄉B組團地塊，樓面價5.6萬元/平方米，溢價率50%。

記者從接近上述企業的多位知情人士處獲悉，由於現場舉牌的華僑城在競拍中報出的價格高於其他兩企業授權的價格，因此競拍結束後，三方意見發生分歧。不過，經過多番商討後，華潤及招商又有意參與合作，目前合作的具體細節仍在討論中。

在近期幾乎“瘋狂”的土地成交中，這樣的“退出”傳言並非特例。

10月21日，碧桂園與中國金茂聯合體以總價51.8億元摘得北京豐台區花鄉四合莊兩宗商業金融用地，溢價率均超140%，綜合樓面價為2.9萬元/平方米。然而3天后就有消息傳出，主導舉牌的中國金茂在競拍中的最終報價超出了碧桂園的授權金額，碧桂園為此仍在核算項目成本和價值。

隨後10月31日，市場再次傳出龍湖、平安有意退出北京昌平區南邵鎮地塊的消息，對此龍湖地產相關負責人已明確回應稱這一消息並不屬實。但據記者瞭解，在這一地塊的出讓中，興昌舉牌的價格確實高出了龍湖與平安給出的授權價格。

短短十天之內，接連3次傳出聯合體高價拿地後有企業“退出”的消息，始作俑者是高昂的土地價格。

以華潤招商華僑城聯合體拿到的豐台南苑B組團地塊為例，作為同處於南苑鄉的“鄰居地塊”，3天前南苑鄉A組團地塊成交的樓面價比B組團地塊整整低了6000元/平方米。

“南苑B地塊不僅價格比A 地塊高得多，而且配建的產品類型極為複雜，在產品規劃上的難度頗高。”北京亞豪機構市場部總監郭毅指出。

根據北京市國土局的公開資料顯示，南苑鄉B組團地塊土地面積11.76平方米，用地配建類型複雜，包括基礎教育用地、社會福利用地、文化設施用地、公交樞紐用地；出讓年限為居住70年，商業40年，辦公50年。而A地塊則只有住宅和教育設施兩種類型。

與這一地塊的情況類似，碧桂園與中國金茂所獲得的豐台花鄉四合莊地塊也陷入土地價格大幅高於相鄰地塊的“困境”。就在碧桂園金茂拿地的前一天，同樣是央企的中鐵置業剛以11億元摘得相鄰地塊，同為商服用地，樓面價卻為1.8萬元/平方米，明顯低於金茂碧桂園所拿地塊2.9萬元/平方米的樓面價格。

亞豪機構提供的資料顯示，北京已成交的售價在10萬元/平方米以上住宅地塊已經達到22個，加上此前核心城區的存量頂級豪宅專案，未來北京的頂級豪宅項目將達到50個，供應規模在4000-5000套以上。

“今年北京超過10萬元/平方米的豪宅成交量已經創下歷史新高，截至目前成交了220套。未來，北京市場上頂豪的供求比例大概是20:1，供應遠大于需求，未來的風險確實很大。”郭毅指出。

聯合體隱憂

地價高漲，房企利潤一再收窄、風險也越來越高，在這樣的市場形勢下，聯合拿地、聯合開發正成為越來越多房企的選擇。

“在2013年之前，企業聯合拿地一般多為房企與金融、投資企業的聯合，多數房企是為了尋找更多的資金支持，而目前聯合拿地的企業多為房企之間的聯合，目的除了緩解資金壓力，還有資源分享、項目聯動的優勢。”中國房地產學會副會長陳國強指出。

以華潤招商華僑城聯合體拿到的豐台南苑鄉B組團地塊為例，競拍現場參與爭奪的房企幾乎全部為大牌房企聯合體，包括中糧天恆首創聯合體、龍湖保利首開聯合體、華潤招商華僑城聯合體、綠城九龍倉平安聯合體以及中鐵建中鐵置業聯合體。

亞豪機構統計資料顯示，2012年及以前，在北京土地市場經營性用地出讓當中，聯合拿地的比重多在30%以內。而進入2013年之後，這一比重快速提升至39%，到了2015年，這一比例已達到46%。

而從近期北京土地市場的成交結果來看，今年9月2日至11月2日兩個月內，土地市場共成交經營性用地18宗，其中12宗地塊的獲得者都為聯合體拿地，占比67%。

“開發商拿地所需資金與日俱增，再加上政府對於土地出讓金繳納節點的嚴格管控，使得房企在拿地時的資金壓力不可避免，因此聯合拿地日益增多。”郭毅指出，聯合拿地成為主流的背景，是近年來北京土地市場價格的不斷上升。

目前常見的聯合開發主要有兩種模式，一是雙方拿地之後根據股權比例成立專案公司，並根據出資情況派駐負責人員，雙方共同操盤；二是由其中一方操盤，其餘合作方僅扮演財務投資角色。


“聯合拿地可以降低成本，分擔資金壓力，攤薄專案開發風險，但從近期北京接連傳出的退出傳聞來看，聯合拿地開發也有越來越多的不確定性。”北京一家大型房企投資部負責人對記者表示。由於開發企業各自心裡預期、產品定位、成本控制能力以及管控程式等都不盡相同，因此一旦拿地價格過高，這些不確定因素都會演化為“撤出”的潛在風險。

“雖然出資比例與對項目定位的掌控權在前期多有協定，但是在合作過程中難免會出現一些變故，尤其是當下土地市場價格在競標時，舉牌企業在競爭中很容易出現超出前期設定的價格上限，這考驗著聯合體之間的合作關係。”北京房協秘書長陳志指出。

「折上折」優惠 呎價1.09萬

多個大型新盤連環獲批預售，由嘉里（00683）發展的屯門滿名山昨天搶先開價，為本季新盤混戰揭開序幕，項目首批推出223伙，定價計平均呎價1.24萬元，發展商提供最高6%，即供付款折扣，連同從價印花稅「折上折」優惠，折實平均呎價降至1.09萬元，略高於同區二手市場，折實入場費380萬元，最快下周發售。

購逾2伙優先揀樓

滿名山分滿庭、名庭及山庭，首批推出滿庭及名庭共223伙，暫未包括洋房，實用面積381至1265方呎，售價423.4萬至2033萬元，呎價1.04萬至1.61萬元，發展商提供180天即供、建期及二按共3種付款方法，最高折扣為6%，另按單位售價提供4.5%至8.5%從價印花稅折上折優惠。嘉里發展執行董事朱葉培形容，首批為市場合理價，區內已有多年未有大型樓盤供應，積存大量購買力，即使近期多個樓盤推售，亦不擔心銷情，目標吸納換樓客及投資客，最快下周發售，購買2伙或以上有機會優先揀樓，以折實價計算，首批料可套現14億至15億元。

是次發展商為系內員工提供額外4%折扣，朱葉培表示，合資格員工已有額外優惠，故不提供優先揀樓，須按抽籤程序選購單位。

嘉里物業代理市場策劃總監吳美珊表示，首批涵蓋1房至4房，買家可獲折上折優惠，從價印花稅優惠由4.5%至8.5%，首批94折後售價均低於2000萬元，即最高折扣為7.5%。以即供計折實入場費380萬元，為滿庭6座2樓H室，實用381方呎；售價最高的名庭2座6樓A室，實用1258方呎，折實1767.69萬元。

付款方法中包括二按計劃，一、二按最高為樓價85%，首3年定息為3厘，第4及5年為最優惠利率（P為5%）減1厘，其後為P。

提供一二按 最高樓價85%

屯門掃管笏一帶多年未有新供應，以最接近的二手屋苑星堤現時平均呎價約1萬元比較，滿名山首批較二手市場高出約8%。有區內代理表示，滿名山毗鄰國際學校，有一定優勢，加上規模大，部分單位享有海景，定價屬市場合理水平。

滿名山搶先開價，會德豐地產將軍澳CAPRI亦最快今天開價。新地（00016）也不敢怠慢，今天公布元朗峻巒最新銷售部署，市場稱項目將於極短期內取得售樓紙及推售，峻巒共3期提供1027伙，反映新盤混戰將進一步升級。

面對龐大新供應，恆地（00012）昨天開放馬鞍山迎海．星灣御現樓示範單位供參觀，恆基物業代理營業（一）部副總經理鄧鳳賢表示，項目累售766伙，套現約60億元，周六先到先得發售的88伙，平均呎價1.57萬元，最高折扣維持6%。新世界（00017）元朗溱林昨天以2455.6萬元沽出B9洋房，實呎1.07萬元。

須保養大斜坡 未達政府底價

樓市有轉角跡象，土地市場亦受拖累，上周五截標的青衣細山路商住地，罕有地以流標收場，成為繼去年3月大埔白石角臨海住宅地後，逾一年半再有官地流標。業界認為，該土地本身有大型斜坡因素，再加上樓市前景不理想，令發展商出價保守，未達政府底價，惟相信未來再有土地流標的可能性不大。

年半來再有官地收回

青衣細山路用地位於美景花園西鄰，地盤面積約6.67萬方呎，可作商住發展，可建樓面約47.4萬方呎，上周五截標時，一共收到9份標書。

地政總署昨天傍晚公布，由於9份標書的入標價，都未達政府專業估價師評定的底價，故按既定機制，不接納任何一份標書，成為該署在2012年4月起招標的105幅土地中，第二幅因為未達底價而流標的用地。

地政總署發言人表示，投標者出價視乎多種因素，例如市場情況和就發展策略作出的考慮等，政府不會因為個別用地的招標結果，而影響政府為市場提供穩定和持續的土地供應等政策目標，署方會考慮在適當時間重推用地。

事實上，細山路用地原為綠化地帶，政府為增加房屋供應，由城規會將地皮改作住宅用途，惟賣地章程亦列出多項條款，包括要求負責毗鄰的大型斜坡勘察和相關的保養等。

發展商︰費用可大可小

百利保（00617）董事兼首席營運總監范統表示，用地毗鄰的大面積山坡，中標發展商須負責維修及保養，相關費用「可大可小」，令地皮牽涉一項未知的成本計算。對發展商而言，未來仍有大量地皮供應，寧可將「子彈」（資金）投放在另一幅地皮上，不急於即時取得用地發展，相信是次只屬個別例子，對整體市況不會構成太大影響。

新地（00016）副董事總經理雷霆亦指出，地盤有一定的建築難度，導致發展成本大增，令發展商出價較為審慎，惟若政府日後重推用地，新地仍有興趣參與。

測量界相信，地皮流標僅屬個別例子，產業測量師張翹楚估計，近期區內成交減少，加上用地所在位置與鐵路站附近的造價有距離，令政府和發展商對地價看法存有差異。他估計流標情況不會成為趨勢，對地皮的估值亦未有改變。

城大建築科技學部高級講師潘永祥指出，政府釐定底價往往視乎近期的市場造價，惟目前樓市吹淡風，發展商則趨向把兩年後賣樓時樓價回落等風險計算在內，令政府和發展商就地價的看法有分歧。他估計，政府為免地皮流標後重推時底價會更低，亦不想因為持續流標而阻慢土地供應的步伐甚至導致無法達標，未來招標土地除非發展商出價實在太低，否則政府不傾向貿然流標。

細山路用地流標對區內二手市場未有明顯影響，美聯營業經理李永康表示，區內以用家為主，對流標消息等反應較慢，惟是次流標或導致區內樓價進一步下調，料幅度約5%至8%。

零售市道吹淡風，本港核心街舖租應聲插水，位於銅鑼灣羅素街「舖王」大劈「一球（100萬元）」租出，劈幅達四成。有傳新租戶為今年積極在港插旗的內地老牌金行，在奢侈零售業風兩飄搖之下逆市搶攤，備受市場關注。

月租150萬 減100萬

市場消息指，位於銅鑼灣羅素街59至61號地下B1至B3號街舖，剛以約月租150萬元租出，該舖樓面約1,408方呎，呎租達1,065元。翻查市場資訊，舊租戶為本英皇鐘錶珠寶，承租長達12年，最後租金為250萬元，而英皇鐘錶早前宣佈9月棄租該舖，今次新租賃較此平達100萬元，跌租達四成。市場有傳新租戶為老鳳祥。

據了解，該舖業主為資深舖位投資者兆安地產李太，有指今年業主一度以350萬元放租，不過及後未獲承租，及至現今再度租出，議幅高達57%。

傳老鳳祥搶灘擴張

傳出承租該舖的內地老牌金行老鳳祥，自今年起逆市積極搶灘香港，連同今次租賃，不足1年已搶佔4舖。今年3月就在尖沙咀海防道一個樓面約2,000呎的舖位落戶，月租逾180萬元，較舊租搶貴五成；及後更在旺角亞皆老街及彌敦道搶灘，不惜與「本地薑」搶佔市場。該集團早前豪言有意來港開設至少20家分店。

奧園(3883)昨日宣佈，今年首十個月累計實現未經審核合同銷售金額約111.5億元（人民幣，下同），合同銷售面積約142.6萬平方米，同比分別增長約29%和51%；平均售價每平方米7,817元。

10月單月合同銷售金額約15.1億元，同比增長23%；合同銷售面積約19.8萬平方米，同比增長40%。

建業地產10月銷售額跌24%

建業地產(0832)同日公佈，10月份取得物業合同銷售額12.99億元，同比減少24.1%，環比增加2.6%；合同銷售建築面積220,305平方米，同比減少14.1%，環比減少5.6%，每平方米平均銷售價格為5,896元，同比減少11.6%，環比增加8.6%。

今年首十個月，集團已取得物業合同銷售總額111.7億元，同比增加9.2%，總合同銷售建築面積2,113,674平方米，同比增加37.5%，每平方米平均銷售價格為5,282元，同比減少20.6%。主要由於產品組合變化及集團在4月份和5月份為慶祝二十三周年而於部分項目推出折扣所致。

招商地產最近在其官方微信上公佈，旗下深圳招商商置投資有限公司和深圳招商房地產有限公司的8處房產委託深圳聯交所進行轉讓，總轉讓價約8.76億元（人民幣，下同）。此次處理的8處房產包括海景廣場、蛇口工業區金融中心、碧濤苑別墅、南海小築、雍華府商場、花園城碧雅軒裙樓、蛇口花園城疊翠軒超市、金竹園商業樓，多為辦公及商業項目。

招商地產在9月2日還掛牌出讓了一批位於前海蛇口自貿區的寫字樓和商舖物業。拍賣的資產分別是蛇口聯合大廈8套房產、景園大廈裙樓2套房產和紫竹園商業樓3套房產，總價格約為2.8億元。8月18日，蛇口四海公園附近的紫竹園小區物業共213套以同樣的方式處理。而在去年4月，招商地產將蛇口科技大廈、招商科技大廈二期、花園城數碼大廈、蛇口花園城商業中心、新時代廣場五處房產轉讓，收取股權轉讓款及計提利息共33.9億元。

稱是內部整合 資產優化

近日，深圳另一國有企業農科集團以同樣的方式，向市場拋出香蜜湖香珠花園、俊安苑共40套房產，估值達2.63億元。對於資產處置，招商地產回應稱，這是招商地產內部整合、進行資產優化的需要。招商地產選擇出售資產有兩個標準：一是比較零星的非核心資產；二是長期的持有型物業，剩餘使用年限不長，佔用了較多的管理成本。

而上述兩家國有企業巨額套現的共同點均為深圳樓市熱點片區，第一太平戴維斯深圳投資部董事吳睿認為，國有企業的套現行為與房價波動無關，不應將上述兩家房企的舉措視為房價出現調整的信號。

資訊科技越趨為各行各業所倚重，高力國際昨日發表報告指，隨著本港經濟發展，數據中心供應遠不敷需求，不過由於政策及法律保障的差別，香港仍是不少外資企業設立數據中心的首選。

外資對知識產權有要求

高力國際亞洲研究及諮詢董事盧永輝指出，不少外資企業設數據中心的地區，目前以澳洲、印度、新加坡及香港為首選。而當下內地對數據中心需求之大，並非香港所能消化，而內地近期亦設立不少經濟特區如前海等，但仍不足以取代香港地位，因為畢竟兩地法制有差異，例如外資企業對知識產權有一定要求，而香港藉著鄰近內地的地利，對不少外企仍是設立數據中心的首選。不過倘內地進一步開放，長遠仍是最大的數據中心市場。

高力國際(香港)工業服務部高級董事趙偉雄表示，本港未來兩年半將有5幢數據中心項目落成，共提供170萬方呎樓面，即約15,000台伺服器機櫃。展望更遠期，洪水橋是另一個具發展數據中心潛力的地段，政府建議於新發展區內將約9公頃土地指定為企業和科技園，配合現代及非污染工業用途，包括數據中心。該些土地預計可提供約480萬方呎樓面。

根據一項針對超過1000名投資者進行的調查，近三分之二的地產投資者打算在未來6至12個月內買房。

澳洲地產投資專家協會（簡稱PIPA）主席金思雷（Ben Kingsley）表示，大部分受訪者認為，相對於房價居高不下的墨爾本和悉尼，布里斯本顯然更值得投資。

“投資者覺得墨爾本和悉尼的房市表現非常好，他們希望找到另一個即將火起來的市場並提前進入。悉尼市場已經開始減速，墨爾本也快達到週期峰值。”

在接受PIPA調查的投資者中， 58%的人認為布里斯班是能提供最佳投資前景的首府城市，有17%的人選墨爾本、11%的人選悉尼，選柏斯和阿德萊德的只有6%和5%。

五分之一的投資者承認他們因為擔心房市泡沫而擱置投資計劃。房貸條件收緊是投資者的主要憂慮，因為監管機構一直在尋找各種方法來限制投資者貸款。

此外，投資者揮之不去的擔憂還有價格糾正、負扣稅撤銷、長期空置和房屋供應過剩。

超過四成受訪投資者將長期財富收益列為買房的主要原因，其次是資本增值機會和低利率。