《住展》風向球轉黃藍燈 專家示警：年底步淡季

谷底反彈
北台灣房市表現欲振乏力，《住展》雜誌昨公布房市風向球，顯示10月房市出現谷底反彈，從象徵谷底衰退的藍燈、轉為象徵衰退注意的黃藍燈，案場來客組數、議價空間雙雙創下近1年新高。專家分析，緊接而來的年底淡季，恐讓這番小回溫景象，成為房市迴光返照。

分析6大觀察指標，包括預售推案、廣告批數、來客及成交組數等分數上升，成屋推案量持平、議價率評比分數則下跌。來客組數與議價空間皆為近1年新高，《住展》雜誌企研室經理何世昌指出，續投放廣告與辦大型活動的建案來人較多，單周來人逾百組的建案如新北市土城區的「大同莊園」、「華固新代田」與板橋區的「府中贊」等。

議價空間創1年新高
若以個別區域來看，台北市、新北市與桃園來人與成交組數表現不錯。何世昌說：「台北市的成交量能，主要來自於30坪以下的小宅案。」以「國泰沐善」為例，坪數規劃25~36坪，是內湖五期唯一小坪數建案，專案經理花杰燊表示，10月周來人約40組，小坪數、低總價是一大誘因。據了解，銷售率已突破4成。

民眾最關心的議價空間，則創近1年新高，北台灣平均議價率甚至達18%，重啟銷售的餘屋案，試圖以增加議價空間，促進銷售，使整體議價率得以擴大。

在北市各行政區中，以北投區新案價格下修壓力最大，捷運沿線包括石牌站、唭哩岸站、奇岩站，建案讓價幅度皆超過1成，如海悅廣告代銷的「國美大奇」，開價每坪68萬元起，低於周邊行情1~2成，為區域指標案。

恐陷海嘯來最長藍燈
近期在奇岩站周圍看屋的傅小姐說：「可以感受到房價鬆動，有些心動，但總覺得再等幾個月更好談。」
觀察今年以來各月份風向燈號，皆在藍燈、黃藍燈間盤旋，何世昌認為，2008年10月至隔年2月的金融海嘯時期，市場連吞5顆藍燈；而11月後將進入傳統購屋淡季，若市場無正面消息激勵，將恐陷金融海嘯以來最長的藍燈期。

信義房屋繼上周開賣吉隆坡建案，日本信義昨發表日本大阪建案「The Parkhouse中之島Tower」，總銷約130億元台幣，積極布局海外市場，日本信義房屋社長何偉宏說，今年日本信義營業額逾100億元台幣，成交700位客戶、500戶房，業績創新高，這次跨出東京，明年會在大阪正式設點。

明年大阪設點
信義房屋總經理薛健平表示，國內資金投入國外房產約1000億元台幣，海外市場熱，與其讓品質參差不齊的物件充斥，打壞市場，不如直接介紹好物件給國內投資人，現階段因人力問題，大阪及吉隆坡採組團看屋、東京則提供接機服務，明年還會在東京成立首個實體門市，服務當地客戶。

全台「黑壓壓」的地方越來越少了！調查顯示，目前全台空屋率已連續三年下降，究其根本原因，專家認為，並非屋主、建商願意「降價換去化」，而是心態轉為「不願賠售」、「以租代售」所致，市面上多數空餘屋都已進入租賃市場。

營建署公布最新調查，根據2014年低度用電資料統計，全台空屋存量已連續三年下降，自2012年的10.63％下修至10.30％，大量空屋緩慢去化，是否與屋主、建商願意「降價求售」有關，也引發外界猜想。

不過政大地政系教授張金鶚認為，空屋率下降的數據只是顯示政府「加重房屋稅」奏效，屋主開始願意將閒置空屋出租，用以減輕稅負的負擔。張金鶚向工商時報說明，由於現在空屋脫手不易，因此投資客開始「以租代售」，將閒置物件作最有效的利用，支付房屋的持有成本。

在台北市內湖區看屋的孫姓民眾則透露，自己曾前往某社區看屋，該社區原本共5戶待售中，原本想用同社區物件互相「殺價」，不料幾周後房仲告知，已有3戶決定「不賣了」，目前已有租約中，讓他自問「實價登錄打8折會太狠嗎」？

只要鄰居一洗熱水澡，周圍住戶就得飽受噪音干擾，水錘問題近年來越來越受重視，近日就有因為水錘擾鄰，法院判樓上屋主須賠樓下12萬元的事件。其實，熱水管因「水錘效應」發出的噪音困擾，除了花錢換管線之外，室內設計師還提供了不花錢的小訣竅。

台北市一戶住家的牆壁，10多年來總是在半夜發出東西破碎的聲響，吵得該住戶情緒焦慮，必須靠藥物入眠，花錢請人鑑定之後發現，是樓上鄰居埋在牆內的熱水管，因為開關水造成水流衝擊管壁的巨大聲響，一般稱之為「水錘效應」。根據媒體報導，該住戶因此向樓上鄰居提告，法院最後判樓上住戶須賠12萬元，並負責把水管修好為止。

關於水錘效應的危害，室內設計師洪華山向好房網表示，水錘不只會產生惱人的噪音，其產生的衝擊力將會對管線造成傷害，長時間下來管線的接頭不但會損壞，嚴重的話還會使管路爆裂漏水，尤其有加裝加壓馬達的房子，水錘所造成的聲響與危害會更明顯。

水電業者表示，要解決水錘效應，可以將熱水管的硬管換成橡膠軟管降低衝擊音量。洪華山則建議，最簡單且省成本的方法，就是在關閉水龍頭時放慢速度，以防瞬間關上水龍頭造成壓力過大。另一個方法是安裝水錘接收器，主要裝置在管線末端或轉折處，可以抑制水錘效應產生，只要幾百元就可搞定。如此一來，只要花一點點小錢，甚至不花錢，就可以避免熱水管擾鄰還得賠錢的慘事了。

說到房地產！一定會說受景氣影響市場急凍....，但是7月以來其實手上現金頗豐富的壽險業，早就偷偷出手買地了！其中包括中國信託旗下中信銀、中信壽接連三次出手，以及10月底的元大人壽，其實對於壽險業來說央行降息半碼後，就為國內壽險公司投資不動產及外匯價格準備金帶來兩項利多，至於民眾是否要跟著壽險業走？專家則是語帶保留。

其實想要觀察壽險業的買地動作，不妨從上市櫃的公告來看，像是中國信託旗下中信銀、中信壽接連出手，中信銀先在7月底以51.4億元買下長虹建設在內湖安康段推出的廠辦預售大樓，接著中信壽又和台灣人壽聯手，以150億元取得台肥南港C3土地45年地上權，10/13國寶公司委託戴德梁行標售台北車站前亞洲廣場大樓資產，中信壽再度出手，以15.67億元、溢價約12.3%，拿下約783坪的二樓商場。

而緊接著中信之後則是元大金控，10/27元大金控董事會通過旗下元大人壽以總價3.925億元，買下位於北市一江街、南京東路二段路口建物，地坪64.4坪，換算下來每坪價格達609.4萬元，未來將把建物打掉，整合兩筆土地興建元大人壽總部大樓，預計最快2016年開始動工。

其實壽險業會有這樣的動作，還是受惠於央行的降息，因央行降息0.125個百分點，使中華郵政同步調降存款利率0.07個百分點，讓壽險公司投資不動產最低報酬率2.875%也調降至2.805%，大大有利壽險業加碼投資商辦，而新台幣一路從30元回貶至33元，則讓各壽險公司外匯價格準備金，恐怕平均增加1倍的金額。

那看到這裡是否有人動起了跟進的念頭？之前商仲業者則是認為，因為這一波不景氣會有多久，目前應該沒人看得準，是否可以撐的到景氣黎明來臨？恐怕就得看口袋的深淺了。

桃園區為桃園市政府所在之首善地區，亦為桃園市人口數最多的行政區，向來以公園城市自許，擁有76座公園與綠地，且多項基礎建設也已陸續完成，生活機能佳且房市發展成熟。其中的中正藝文特區為桃園著名的豪宅聚落，加上未來捷運綠線建設經過的加持，已經具備一級地段的實力。

觀察桃園市預售市場推案規模，2014年共推21案、可售1,615戶、推案金額230.3億元，整體推案規模較2013年減少，且銷售率也下降至38%。桃園區2014年銷售低迷，應是與政府推動房地合一稅改，及央行於2014年6月起將桃園區納入房市管制區域等房市政策有關。不過隨著桃園於2014年底正式改制直轄市後，以及選擇性信用管制之鬆綁，身為桃園市首善地區的桃園區可望獲得更多政府資源挹注建設，長期發展可期。

2015年案量明顯減少，戶數及推案金額約莫只有去年的一半，量縮正是穩定市況的方法之一，供給自然調整有助於健全市場結構。

就2014年桃園區的成交總價區間來看，以700-1000萬元占30.0%為最多，其次依序為500-700萬元占26.2%、1000-2000萬元占21.3%，近2年三者總合占桃園區市場70%以上，300-500萬元占14.4%，至於300萬元以下、2000萬元以上產品均占不到5%，平均成交總價為874萬元，較2005年的384萬元明顯增加2倍以上。

就2005-2014年來看，500萬元以上產品所占比例明顯增加。500-700萬元比例增加2倍左右，700-1000萬元比例增加4-5倍，1000-2000萬元產品增加8-10倍，至於300-500萬元減少一半以上，300萬元以下的比例則減少至僅剩原來的1/10。

就2005-2014年平均成交單價來看，2005年為房價的低點，住宅為8.4萬元，5年內大樓華廈為10.1萬元，2014年為房價的高點，住宅為20.4萬元，5年內大樓華廈為23.2萬元，價格約為2005年的2.3倍。

就2014年桃園區的成交面積區間來看，以25-35坪占28.0%為最多，其次依序為35-45坪占26.9%，45-55坪占16.4%，55坪以上占14.2%，15-25坪占11.9%，15坪以下占2.6%，除小套房產品數量較少外，其他面積產品分布尚屬合理。就2005-2014年來看，平均成交面積變化不大，約在41-45坪之間，但在2011年之後有下降趨勢，在2014年時為40.5坪。

此外，就2005-2014年的流通天數來看，平均天數為56.8天，其中最長為2008年的66.0天，最短為2012年的44.1天，在2014年時為62.1天，較2013年的45.3天明顯增加。

走到2015年的最後一季，隱約中似乎已經嗅到房市景氣回春的跡象，畢竟買方民眾已經壓抑太久，經過2年來的沉潛，已經萃煉出一個新生的剛性需求結構，新的買方結構將是為桃園房市重新構局的最強後盾。

國泰集團都更案一樁接一樁，國泰世華銀行5日董事會已通過，將推動敦化北路分行的都更案，由同集團的國泰建設擔任都更實施者，國泰世華銀敦北分行鄰近松山機場，是原本華僑銀行的總行，未來都更完成，預估價值可翻數倍。

國泰金控另一子公司國泰人壽先前已有民生建國都更案，光是拿到建照時，就已認列增值利益137億元，預計2016年會完工，由原本4500多坪，直接躍升到2.1萬坪，完工時勢必又可再認列一次增值價值；另外國壽還與三商美邦人壽、華泰等合組團隊拿下南港調車場都更案，未來價值也是可以期待，國壽內部也會陸續檢視可申請都更的案件，逐步提高手中不動產的價值。

昨日國泰世華銀的敦北分行決定要申請都更，這棟原本是華僑銀行總部大樓的建築，占地約344坪，目前除了國泰世華銀的分行使用外，也是國泰世華銀的藝術中心，悠遊卡公司亦租用部分樓層。

國泰世華銀將與國建合作，由國建出任都更實施者，並負責相關建築成本約12億多元，之後國建約可分到32％的樓地板面積，另外還有一位地主分約13％，剩下55％則歸國泰世華銀擁有，最重要的是都更後樓地板面積可望增加，大樓價值也會翻倍，對於不動產已採用市價法計算的國泰世華銀，未來也將是一個增加獲利的來源。

但國泰世華銀也表示，申請都更預計時間要3年，接著要拿建照等，估計整個流程約要5年以上，目前還無法估算確切的完工時間，而這也算是國泰世華銀第一個較大型的都更案，先前有些都更都是較小規模。

新北市副市長侯友宜2015年11月5日於市政總質詢表示，市府將持續推動以社會住宅和青年住宅為主的住宅政策，保障弱勢族群的居住權益。侯友宜說，市府與中央合作辦理三峽地區2.9公頃國有地興建社會住宅，由中央補助70％土地費用，辦理撥用，預計2017年發包施工，目標2019年完工，最少可提供1,500戶社會住宅。城鄉局長邱敬斌說，除興建社會住宅外，城鄉局以租金補貼及捷運青年住宅租金補貼方案，兩者合計2019年可提供約24,000戶，幫助青年人輕鬆成家。

大數據透視全台空屋！營建署公布最新調查，發現雙北市空屋在坪數、屋齡上有極高的相似度，台北市中山區、北投區、士林區，以及新北市淡水區、板橋區、新莊區，都是目前空屋宅數最多的行政區。

營建署利用2014年低度用電資料進行統計，發現雖然全台空屋率連續3年下降，但雙北市的空屋卻在坪數、屋齡有重大巧合，雙北市空屋宅數前5名中，除了淡水以屋齡11?20年為主，其餘地區的空屋多半為超過31年的老屋。

此外，雙北市空屋在坪數上也相互呼應，除了中山區為20坪以下的物件外，其餘地區皆為20?40坪的物件；值得注意的是，新北市空屋不同於北市，多半為13層樓以上的大樓，而北市則多為4?5層樓的公寓物件。

但若改以空屋占比觀察，可發現新北市空屋比最高之處位於淡水區、三峽區，空屋分別為14.01％及10.56％；台北市則以中正區、大同區為多，空屋比有9.48?9.61的水準。

針對目前空屋率略有改善，但整體仍偏高的使用數據，景文科大副教授章定煊向工商時報說明，其實目前全台的空屋率已略有改善，不少屋主雖然不願意降價、賠售，但開始釋出物件進入租賃市場，增加房屋的投報率，
才出現空屋率下修的狀況，但若建商繼續推新案，也不排除空屋率繼續升溫的可能性。

日前雙十連假台商、華僑返鄉看屋，鎖定的不是市中心蛋黃區，而是後勢看漲的內湖五期周邊！原來，講究生活品質的現代人偏好重劃區舒適寬敞的美式生活型態，尤其區內有多家量販旗艦店，到信義計畫區、南軟或松山機場也十分便利，因此吸引許多得常出國的中小企業主老闆進駐。此外該區住宅規畫隱蔽性高，且周邊有多家電視台，吸引影視名人如金鐘影帝趙又廷、金曲歌王曹格、知名主持人徐乃麟、曾國城等在此擇居。

內湖五期位於台北科技走廊正中央，範圍是南京東路六段、舊宗路一段、行善路及成功路二段所圍成的區域。緊鄰內科的內湖五期，擁有萬坪的明美公園綠意盎然，且只要5到10分鐘車程可達南軟、信義計畫區或國門松山機場。而區內的大賣場和百貨公司，更可滿足居住在此的民眾，各種生活採買與逛街娛樂等需求，解決以往總讓人詬病的重劃區生活機能問題。

知名指標建商看準內湖五期發展，7年前開始佈局，內湖行銷處長林建宏表示，內湖五期已不可同日而語，生活機能大致成形且只會越來越好，許多知名餐廳也都聚集在這兒，不只開車便利，未來還有捷運汐止線，最重要是居住品質比在台北市蛋黃區好太多，不用忍受巷弄狹小，不僅視覺景觀較為舒服，建案大樓也多重視隱私與安全，因此也頗受首購或換屋家庭的青睞。

內湖五期的建案規畫多元，如頂級小豪宅「遠雄紐約」、基地面積破千的氣派「三名園」，以及由奧斯卡得主葉錦添操刀設計裝置藝術的「御東方」等產品都有不同特色！「遠雄紐約」雖打出「頂級小豪宅」，但絕不是一般常見的小坪數開放式或半隔間套房形式，它分為22、31與36坪1到2房，總價最低2000多萬，，讓小家庭夫妻住起來不受彼此干擾，「最大的小豪宅」也能避免以後想賣難以脫手的窘境，因此有些華僑、需往返國內外的企業高階，或內科南軟的主管階層都成為住戶。

另外，「三名園」是內湖五期中，少數基地面積破千的建案，純住宅規劃擁有7成綠化環境，擷取日本三大庭院的精神，將日本優雅的庭園造景融入社區中，目前主推85坪大坪數。而位於新富街與南京東路的「御東方」請來奧斯卡得主葉錦添操刀設計公共藝術，以「水中蓮」的概念設計建案家徽，並將其融入外觀設計上，整體風格中西合璧。

雖然目前房市低迷，但建商表示現在的狀況跟2008年金融海嘯還是很不一樣，現階段是因為政府政策打房的關係，讓想買房的人觀望，造成交易期拉長，但事實上許多口袋較深的人還是想置產，看房的人還是有，因此認為目前房市下修只是漲多之後的短暫修正！建商透露目前內湖五期平均一周賞屋新來人數約28組，由此可見內湖地區現在正是置產擇居的熱點。而為了欲置產的民眾建商也釋出優惠，激勵成交買氣，遠雄紐約購屋成交限戶贈裝潢，大手筆祭出利多，力拚年底完銷。

台北地院昨（5）日拍賣名媛吳麗玲名下位於信義計畫區「寶徠花園廣場」23樓豪宅，權狀面積122.8坪，一拍底價1億9,434萬元，2車位以800萬計，換算建坪單價為181萬元，開拍結果無人投標而流標，二拍底價將降為1億5,548萬元，建物拆算單價為143.2萬元。

本次拍賣標的物「寶徠花園廣場」，在實價登錄以來共有11筆交易紀錄，最近的1筆交易紀錄是在去年5月，產權面積112.11坪，成交總價1億4,639萬元，建物拆算每坪單價150萬，昨天一拍建物單價181萬元，遠高於去年的成交單價紀錄。

名媛吳麗玲自去年開始，名下豪宅陸續被法拍，今年9月30日北市中正區「元大一品苑」18樓豪宅，二拍才有自然人以2億2,070萬、5％溢價率標下。今年高總價市場表現不理想，若市場降價空間有限，恐難以脫出。

台中市7期豪宅大樓林立，新案開價不手軟，不過今年起態勢扭轉，歌劇院首排成屋新案「喜全真鑄大廈」，為了搶在年底前出清餘屋，開價從原本6字頭，降至每坪50萬元起，下修幅度1~2成。

年底前出清餘屋
豪宅案「喜全真鑄大廈」規劃40戶，採全毛胚交屋，主力產品95坪。喜全建設行銷副總何英裕指出，明年有新稅制壓力，成屋年底前相對受歡迎，計劃將最後3戶趁機促銷出清，明年在7期西側推出另一大樓案「秋紅谷莊園」。

群義房屋7期旗艦店專案協理林勇吉表示，該案每層2戶，開價下調的應為偏離歌劇院視野的後排戶別，前排價格應維持不變，「7期新案開價普遍都在40萬以上，不過成交價則依建商的財力、品牌而定，本地豪宅建商的接受度高，因此降價空間最小。」

林勇吉指出，目前7期新市政中心周邊，會降開價的建案極少，開價降得「最有感」的2個建案，僅「國家1號院」及「鄉林皇居」，不過這麼做容易讓已購客戶的不滿，造成品牌形象打折扣的風險。

一方是地產龍頭，一方是險資大鱷，兩者的強強聯手，或為未來地產公司進軍健康養老產業提供新的思路及模式。

市場廣闊的中國養老產業，引來多家地產、保險、實業、醫療等巨頭逐鹿，保利地產是其中發力較猛的一家。

11月5日，21世紀經濟報導記者獨家獲悉，保利地產和太平人壽已達成戰略合作，雙方將在健康養老產業進行全面合作；保利與太平人壽近期擬共同成立一家股權投資基金。

據瞭解，雙方的合作將是立體式全方位的，涵蓋養老地產開發、運營服務平臺搭建、保險客戶養老服務、產業鏈上下游投資等多項內容。

保利地產在2012年就提出，要以全產業鏈的形式進入養老產業，打造以“以居家為基礎、社區為依託、機構為核心”的三位一體中國式養老模式，而太平人壽是一家歷史悠久的保險公司，其在2014年期末的有效保險金額超過1.62萬億元人民幣。

一方是地產龍頭，一方是險資大鱷，兩者的強強聯手，或為未來地產公司進軍健康養老產業提供新的思路及模式。

地產+保險的跨界合作

保利地產此次攜手太平人壽，是國內首例房企與保險公司在健康養老產業的深度跨界合作。

此前，業內不乏保險公司和房企聯手開發養老專案，如生命人壽和佳兆業聯手開發深圳大鵬度假養生專案，但並未有“總對總”的戰略合作，也並沒有涉及全產業鏈的規劃。

保利地產與太平人壽的戰略合作則顯示，雙方的合作方向包括以下幾個方面：養老地產開發、養老服務平臺運營以及養老產業研究等。

在養老地產開發上，保利地產將利用其在養老產業領域的開發經驗、項目儲備等專業優勢；而太平人壽則將利用其保險資金、客戶資源優勢，共同發掘養老地產專案投資機會。具體項目上，將充分考慮雙方的資金特性，設計適合的交易結構，合作方式包括但不限於直接開發建設、收購、改建等多種模式，打造專業化、標準化的中高端養老社區項目。

而在養老服務平臺運營方面，雙方將結合國情和地域文化，逐步建立提供基礎服務、醫療衛生、文化休閒、增值服務等全方位、全功能、全覆蓋的綜合配套服務運營平臺和體系。

今年以來，保利地產在成熟社區推出的“和熹健康生活館”正式營業，與此前推出高端養老機構“和熹會”，一起共同實現了保利三位一體養老戰略的落地。截至目前，和熹會已成功登陸北京和上海，和熹健康生活館則計畫在廣州、北京、上海、佛山、成都、武漢等6個區域進行試點。2015年保利地產計畫籌建11個和熹健康生活館，包括3個旗艦店，目前廣州和上海已經試營業。

據保利地產發展研究院院長張亮介紹，“健康生活館”將採用O2O模式運作。線下部分將以“大健康”為特色，為社區中老年人群（60歲以上）提供包括健康管理服務、特色助老服務、傳統社區居家養老服務在內的服務內容。服務物件不僅涵蓋保利社區，同時也將以保利社區為核心輻射周邊更多人群。

此外，保利地產已規劃自己的互聯網+養老服務模式。目前也在打造線上網路服務平臺，對所有的客戶資源進行大資料管理。保利地產董事長宋廣菊指出，未來隨著“健康生活館”的服務逐步深入和被客戶認可，與客戶之間培養出較強的黏性後，將可以利用這些大資料資源，衍生相關增值服務，與保利旗下的養老機構甚至其他外部機構合作。

針對養老地產開發融資管道狹窄等問題，保利與太平人壽擬在近期聯合發起設立國內首只專注于健康及養老產業領域的股權投資基金，探索引入保險資金開發養老社區的新模式，未來不排除繼續進入醫療服務和健康管理等領域。

張亮透露，該基金前期將以養老地產專案為主，核心目標是在全國範圍內實現養老機構的網路式覆蓋。後期將繼續沿著養老產業鏈向上下游延伸，投資孵化一些醫療、健康項目。目前已遴選出幾個養老地產種子專案。

談及此次合作，保利地產董事長宋廣菊表示，合作雙方都是國有企業，投資養老產業既有戰略意義，同時也踐行了央企的社會責任。

張亮表示，資金一直是制約養老地產發展的關鍵，保利和太平人壽的合作，實現了強強聯合。初期以私募基金投資孵化為主，待金融大環境成熟，將努力實現從私募基金向reits的過渡。爭取在資本市場上尋求突破。

專業服務將成盈利來源

保利地產認為，未來五年，與保障和改善民生息息相關的養老產業，政府肯定會給予更多政策和資源傾斜。養老產業必將迎來一個快速發展的黃金五年；據多位業內人士預計，養老產業的市場空間至少在千億以上。

根據統計，75歲以上老人對於健康護理服務的需求是65~74歲老人的1.76倍。護理服務是一種剛性需求，其他如文化、養老、休閒、娛樂等需求更多是彈性需求。因此做好養老的關鍵是做好護理。

在宋廣菊看來，包括護理在內的專業服務將是養老產業未來盈利的主要來源。基於這一點，保利計畫在廣州蘿崗建立養老產業總部孵化基地，其中配備有專業的養老培訓機構。此外，保利也會尋找一些收購、參股其他養老培訓護理機構的機會，同時與政府合作，共同發起養老護理培訓資格認證，共同完善護理人才、護理技能培訓，以及護理等級、標準建設等。

2015年，保利地產還正式成立了自己的養老用品公司，加速向上游產業鏈佈局。該公司定位為專業化程度較高的養老用品設計研發專業機構，產品線覆蓋適老傢俱、康復護理、適老衛浴、智慧設備、進口產品、文化娛樂等。

但從事養老產業面臨很多問題，從投資來看，按單個養老床位20萬的投資估算，若實現100個養老機構、2萬張養老床位的運營，僅前期的投資就要40億元，資金投入量大，回收期長，若沒有其他社會低成本資金的支撐，單個企業很難實現規模化發展；並且，養老的核心在於服務，在開發建設養老社區之餘，還要繼續整合醫療、保健、護理等行業資源，這無疑對開發商提出了更高的要求；同時，如何培育專業的養老運營和護理團隊，也面臨挑戰。

從美國等發達國家的經驗來看，美國在上世紀90年代中期突出了REITs和CMBS（商業房地產抵押貸款支持證券），融資管道的打通極大推動了美國養老住宅的發展；同時，美國、英國、日本等國家，都有房屋逆按揭和各類養老介護保險安排，來保障老年人在養老設施和服務方面的支付能力。

保利地產選擇太平人壽合作便有金融創新的考慮。與其他合作夥伴相比，保險公司積累的大量長期資金賦予了其在養老產業獨特的競爭優勢，尤其是近幾年壽險資金的快速積累無疑為保險資金進入養老產業提供了可能。據統計，2014年我國壽險保費收入達到13031億元，在過去十年間複合增長率達到兩位數。

保利和太平人壽的合作才剛開始，他們期待，國內可以在養老領域試點有別於其他行業的金融政策，鼓勵REITs、私募基金等方面的創新。

雖然房地產業“金九”成色不足，但“銀十”表現良好。隨著土地市場競爭的逐漸加劇，地價超過房價似乎已成為新的發展態勢。

日前，在北京土地市場上，經過104輪競拍，葛洲壩以總價49.5億元、配建4.1萬平方米公租房以及6.18萬平方米回遷房的代價競得北京豐台樊家村宅地。據計算，地塊商品住宅部分的樓面價高達7.5萬元每平方米，超過了北京農展館地塊的7.3萬元/平方米，成為北京有土地出讓紀錄以來的單價地王。

對此，有專家分析認為，由於這一地塊處於北京內城區，且非常稀缺，再加上地塊周邊的基礎配套設施較好，不僅有金融商務區，學校，還有天壇醫院等健康配套，使得該地塊的潛力和價值更加具備提升的空間。

此外，《證券日報》記者從中國指數研究院近期公佈的百城價格指數得知，今年10月，全國樓市平穩回升，全國100個城市新建住宅平均價格為每平方米10849元，環比上漲了0.30%，漲幅較上月擴大0.02個百分點；而同比上漲2.07%，這也是百城住宅均價連續第3個月出現雙漲。

“百城價格指數在10月份繼續實現上漲的原因主要有兩點。”卓創諮詢分析師王寧在接受《證券日報》記者採訪時表示，首先，由於央行年內多次降息，使得居民的購房成本不斷降低，在一定程度上刺激了老百姓入市購買的積極性。其次，在供應方面，由於10月份一般為樓市的傳統銷售旺季，也就使得很多房地產企業選擇在這個時間段推出新樓盤，進而造成一些重點城市出現樓盤數量大幅上升的情況。

中原地產首席分析師張大偉對《證券日報》記者表示，從統計局公佈的70個城市房價來看，房價環比增長的城市數量正在逐月遞增。按照這樣的發展趨勢預測，四季度70個大中城市中，大部分一線、二線城市的房價將繼續呈現回暖復蘇態勢。

張大偉指出，在2015年的最後兩個月，雖然土地價格對房價的影響已逐漸減弱，但依然會影響房價，房價在未來一段時間有可能會出現明顯上漲行情。

“地王”走鋼絲

一邊廂，一二線城市“地王”頻現，另一邊廂，地方政府的土地使用權出讓收入卻進一步下滑。2015年前三季度，這一資料下降了34.7%，而2014年和2013年這部分收入分別增長3.1%和45%。從10月下旬開始，土地市場不斷湧現地王，其中80%被“國字型大小”背景壟斷，他們的融資成本優勢也在無形中推高了地價。

雖然部分一線城市的土地市場交易依然火爆，但對於大多數三四線城市而言，他們正在經歷土地市場的寒冬，對地方政府投融資、債務等諸多影響正在顯現。

二三線城市樓市風險增加，樓市分化嚴重，一線城市的保值增值屬性越趨明顯，吸引房企回歸一線城市搶地，未來商品房項目或愈加高端化。現在房地產公司債最低已接近國債，利率再降的話，到1%甚至以下都有可能，這樣綜合來算，有望覆蓋高價拿地的成本。

2015年，土地市場出現了一種奇怪的“集體性狂熱”：開發商爭相組團，去搶包括北京豐台在內的高價地，樓面地價動輒五六萬，直至7.5萬。

這樣的狀態讓身處其中的業內人士也連呼看不懂。如果說一兩幅地王還可能是衝動或意氣所致，那麼當眾多的房企都這麼做的時候，這背後隱含的，是怎樣的邏輯？

廣州一位大型央企內部人士一語道破：這些拿地的開發商是在賭，賭三五年後的房價還能上漲甚至翻倍；賭廉價資金還遠未終結，直至零利率。只要能拿到足夠便宜的錢，就可以抵消高價拿地的成本。

開發商也有說不出的苦衷：當前的房地產市場，城市分化已經非常嚴重，三四線城市賣不動了甚至虧損，二線城市量多價滯，只有一線城市如北京、深圳、上海還有機會賺錢，怎能不來搶地？

只是，當北京出現50個單價10萬以上的“豪宅”的時候，他們能找到足夠多的有支付能力的客戶嗎？這些被集體拔高的項目，是否會成為一個個危險的堰塞湖？

別無選擇：回到一線拿地

10月下旬，北京、南京、杭州等一二線城市爆發了土地市場熱潮，拍出了多個地王。而在這一輪土地市場的熱潮中，京城是毫無疑問的“王者”。

10月20日，葛洲壩集團以總價49.5億元競得北京豐台樊家村宅地。據多家機構推算，這幅地的樓面價突破7.5萬/平方米，是北京有土地出讓以來的樓面價最高紀錄。

10月30日，中糧首創天恆聯合體經過近兩個小時的競價，以總價85.95億元奪得豐台區南苑A地塊。根據中原地產的測算，該地塊商品住宅部分的樓面單價將達到5萬元/平方米。

11月2日，華潤招商華僑城聯合體以83.4億元的總價，配建5.7萬平方米公租房的代價摘得豐台南苑鄉槐房村和新宮村地塊B組團。據中原地產首席分析師張大偉測算，該地塊樓面價高達5.6萬/平方米。

這意味著，僅隔三日，相鄰位置的地塊樓面價飆升了將近6000元/平方米。

值得關注的是，上述買地的主體都是國資或央企。在競爭激烈的土地市場上，靠單打獨鬥的民企的生存空間已經漸漸被壓縮，萬科、龍湖、綠城等紛紛組團參戰，國企和央企甚至險資成為一線城市地價升高的主力。今年摘得北京地王的企業，80%以上都有國資或央企背景。

開發商為何要爭相搶地王？張大偉分析稱，二三線城市樓市風險增加，樓市分化嚴重，一線城市的保值增值屬性越趨明顯，吸引房企回歸一線城市搶地，未來商品房項目或愈加高端化。在三四線城市普遍萎靡的情況下，開發商們正在面臨一個戰略上正確、戰術上沒有選擇的市場：回到一線城市買地。

接下來的11月，一線城市土地市場將出現爆發景象，北上廣深待售土地達到67宗，起價高達765.6億，創歷史最高紀錄。

其中，北京11月還將有17宗，起價高達352.76億，預計最後成交有望達到500億；廣州11月將入市地塊（不含工業用地）達24宗，總起拍價高達227億元。預計最後成交也將超過300億；另外上海也已經有接近20宗土地將在11月出讓。張大偉預計，未來還將出現多個地王。

融資成本優勢推高地價

在北京2015年出讓的高價地中，豐台占了6席，最貴的由央企葛洲壩領銜，花鄉樊家村危改項目的樓面單價高達7.5萬元；再加上其他地王如東壩、孫河地價超過5萬的地塊，已經多數位於四五環。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭指出，整體來看，北京地價已明顯高於上海。四環至五環多保持在5萬元左右/平方米；五環至六環一般在4萬元以下，但優質地塊也達到4萬元-5萬元/平方米。上海外環近似於北京五環，而當前上海外環線樓面價也只有2-3萬元。

這個地價水準，已不僅是“麵粉貴過麵包”這麼簡單，而是已經超過了更優區域的在售房價。根據安居客、鏈家等房地產電商和仲介門店資訊，目前東四環、北四環的二手房單價基本在5萬左右，而豐台的二手房區域均價相對更低。

樓面價不斷走高，受益最多的是前期拿地的房企。“舊地王解套靠新地王”，似乎成了這幾年北京土地市場的定律。

廣州一大型房企管理層人士對21世紀經濟報導記者表示，拿地的開發商是在賭，一個是賭未來房價繼續上漲，比如囤個三五年漲一倍就可以盈利了；還有是賭資金利率下行，現在房地產公司債最低都接近國債，利率再降的話，到1%甚至以下都有可能，這樣綜合來算，有望覆蓋高價拿地的成本。

這也可以解釋為何國資和央企開發商勇於拿地王，對於具有國資背景的房企，其最大的優勢就是資金寬裕。2014年典型房企低融資成本排行中顯示，排在前十位的房企中有8家為國企或央企背景，其中華潤置地的融資成本更是低於5%。

中國房地產學會副會長陳國強指出，央企國企可以從銀行獲得低利率貸款，而且其他管道的融資也比民企容易。另外，在一些需要相應政府主管部門審批的融資上，國企和央企也佔據有利位置。比如2015年的公司債能得到更低的利率等。

但房價未來能漲多少？根據萬科的測算，去年北京等一線城市的地價占房價的比例，已經達到了66%，這需要房價三年內上漲一倍，才能有所盈利；而根據今年的地價來看，未來房價需要上漲更多，才能覆蓋成本。萬科認為，拿了這種地的企業無疑要承擔很大的經營風險。

前述房企管理層人士也坦言，這種高價拿地的風險也太高了，該公司今年在北京土地市場幾乎每場都會參與舉牌，但最終都放棄了。

分歧：未來的壓力與風險

豪賭的另一面是，分歧暗生。

地價高企，土地市場競爭激烈，聯合拿地蔚然成風。據中原地產研究部的統計資料顯示，截至11月3日，北京成交的32宗商品房住宅用地中，有15宗為綜合體拿地，合計占比高達46.9%。

但在近期的地王爭奪戰中，一些聯合體出現了分裂，開發商陣營關於房地產後市的判斷產生了分歧。

以83.4億元成交價晉身北京總價第三高的北京豐台區南苑鄉地塊，在拿地結果誕生後一小時即傳出了華潤、招商因為拿地成本超過預期有意退出的消息。

穆迪在研究報告中曾直指，房企合作拿地可能帶來三種風險：一是降低企業的透明度，緣於公司的財務報表對於合作條款的披露不夠詳細；二是導致合資夥伴發生爭議；三是可能承擔一些隱含的合約義務。

回頭再來看拿地開發商的這場豪賭，涉及到多少專案？中原地產的統計資料顯示，北京商品房住宅進入“頂級豪宅”化，未來單價預期在15萬左右的將有13個項目（樓面價超過5萬），售價在10萬以上的項目在2016年將接近50個，整體入市的頂級豪宅套數有望達到3000套以上。

對比中原的另一組資料：2015年，剔除盤古整體簽約的96套，北京10萬+頂級豪宅整體簽約套數有望達到154套；而在2015年之前，年度歷史最高成交是28套，全部歷史成交合計只有113套。


這意味著，按照今年以前來測算，這些專案需要消化107年；即使按照今年的頂級豪宅銷售來算，這些豪宅項目的消化週期也將近20年。

北京亞豪機構市場總監郭毅指出，高價地面臨著艱難的去化壓力——北京豪宅專案短期內暴增，而面對的客戶群增長速度則相對緩慢，未來北京的豪宅市場將會出現嚴重的供過於求的現象，項目之間的競爭也將非常激烈。而一些豪宅界的“新面孔”，如葛洲壩所拿地塊則將面臨更大的風險。

楊紅旭表示，被推高的房價已經超出了普通剛需和改善的購買能力。雖然對於北京來說，頂級豪宅有其市場需求。但是，如果房地產市場持續呈現這樣倒金字塔的供應形式，整個房地產市場也容易出現結構性問題。

今年一直喊著地價太高、拿地謹慎的萬科（000002.SZ）風格突變，在過去不到30天的時間內狂掃20塊土地，比以往一個季度拿的地還要多。

11月4日，萬科公佈的10月銷售簡報顯示，萬科10月新增加項目19宗商住用地以及1宗物流用地。這20宗土地的計容建築面積315.9萬平方米，萬科擁有的權益建築面積為265.6萬平方米，權益地價134.9億元。

這是一組創新高的數字。萬科10月的銷售額為236.5億元，不難計算，10月萬科的拿地金額與銷售金額之比為57%，創下了2014年以來的單月新高。

不僅如此，萬科在過去一個月的拿地金額還近乎於今年前三季度拿地金額的一半。三季報顯示，萬科在今年前三季度新增50個項目，權益建築面積約788.2萬平方米，新增項目的平均土地成本為3731元/平方米，權益地價金額約294億元。

一系列數字背後反映的是萬科拿地策略的變化：由謹慎轉為積極。

事實上，在今年年初和年中，萬科都一直在強調其謹慎的拿地策略。萬科董秘譚華傑多次談到，從去年下半年開始土地價格漲幅遠遠超過了房價的漲幅，如果接下來房價不大漲，高價拿地的企業將可能虧損。而萬科有著充足的土地儲備，在地價水準過高的情況下不急於拿地。

對於為何10月突然大舉拿地，譚華傑11月5日對《第一財經日報》記者表示：“我們拿地的策略並沒有變化，依然是謹慎的。10月拿地較多主要是因為土地供應有所增加，主要城市的地價與房價的關係趨於合理，拿地時機相比於上半年要好。”

譚華傑進而解釋，萬科拿地是基於房價未來保持穩定的假設前提，如果地價合適，能保持一定利潤率，萬科就會相應拿地。

換句話說，萬科基於房價穩定的預期，認為現在是拿地的好時機。

從中國指數研究院最新公佈的資料來看，土地市場發生的變化確實如譚華傑所說，主要城市供地節奏繼續加快。10月，主要城市供地總量同環比增加，僅二線城市不及上月;全國300個城市共推出土地2504宗，環比減少3%，同比增加7%；推出土地面積9653萬平方米，環比增加2%，同比增加11%。

地價也出現了一定回檔，尤其是二線城市。中國指數研究院的資料顯示，10月二線城市土地成交樓面均價為1863元/平方米，環比下降3%;平均溢價率為18%，較9月下降6個百分點。

當然，一線城市依舊是各大房企爭奪的焦點，地價還處於上升趨勢。10月一線

城市樓面均價為9886元/平方米，環比上漲12%；平均溢價率為40%，較9月上升11個百分點。

從拿地的城市來看，萬科10月份拿地主要集中在一線城市和重點二線城市，包括北京、上海、深圳、杭州、南京、寧波、南寧、大連、瀋陽、唐山、濟南、成都、鄭州等。其中，杭州成為萬科10月拿地的主戰場，一口氣拿下了6個地塊，支付地價45.3億元。

“萬科10月在杭州拿的地塊雖然較多，但每一塊地的面積都不大，最高溢價率不到30%，其中還有3塊是底價成交。”譚華傑說。

民生證券分析師溫陽則表示，萬科連續6個月銷售金額保持在200億元以上，是投資態度轉向積極的主要原因。隨著後續銷售持續增長，預計萬科拿地還將持續積極。


10月，萬科實現銷售面積187.4萬平方米，同比下降1.68%，環比增長1.74%;銷售金額236.5億元，同比增長7.06%，環比下降3.15%，這是萬科今年連續第6個月保持單月200億元以上銷售額。截至10月，萬科已累計實現銷售金額2041.2億元，同比增長19.27%，成為今年第一家銷售額破2000億元的房企。

譚華傑向《第一財經日報》記者表達他對市場的預判：“從成交批售比來看，二季度為1.19，也就是說賣出去的房子比新增供應還要多，市場快速回暖;三季度為1.02，這說明市場已經趨於穩定，這種穩定將持續到明年上半年。”

憑藉著對市場的靈敏嗅覺，萬科在拿地和定價上的一舉一動都已成為市場風向標。萬科此番10月“大躍進”，或將引發房企在一線城市及重點二線城市拿地的新一輪成交高潮。

中國人壽將與新加坡上市公司普洛斯及另外兩家機構合作，設立一隻名為GLP US Income Partners II的基金，用於管理其近期在美國收購的一份倉儲業務。普洛斯將作為資產管理人。中國人壽與另外兩家機構將認購其中約66%的股份。

21世紀經濟報導記者獲悉，中國人壽已與新加坡上市公司普洛斯（Global Logistic Properties Ltd）及另外兩家機構合作，設立一隻名為GLP US Income Partners II的基金，用於管理其近期在美國收購的地產業務。普洛斯將作為資產管理人。

該項交易中，中國人壽與另外兩家機構將認購其中約66%的股份。記者獲悉，中國人壽將持有約30%的股權，投入超過10億美元。如若完成，這將是中國人壽迄今規模最大的一筆海外房地產交易。

普洛斯希望，2016年4月之前，其他機構能夠認購該基金24%的股份，普洛斯最終保留不超過10%股份。

中國人壽公司內部人士向21世紀經濟報導記者證實了這一交易的存在。此前外媒報導稱，中國人壽將投資10億多美元入股美國倉儲業務。

消息顯示，GLP US Income Partners II基金從Industrial Income Trust收購了價值45.5億美元的地產組合，包括540萬平方米的可用面積，遍及20個市場，該公司網站資訊顯示最大市場分佈在洛杉磯、華盛頓和賓夕法尼亞州。

中國人壽此前早已“出海”投資境外房地產項目。去年6月，中國人壽與卡塔爾控股以7.95億英鎊購得倫敦金絲雀碼頭10 Upper Bank Street大樓，中國人壽持有該樓70%的股權。

今年4月，中國人壽、中國平安兩家保險公司與美國房地產公司鐵獅門共同投資開發了一個位於美國波士頓、價值5億美元的地產項目，兩家保險公司的持股比例均為三分之一。

近年來，保險公司海外尋找優質地產項目已成趨勢。

“自2012年以來，海外投資監管不斷寬鬆，推動了內資保險公司在全球門戶城市積極尋求房地產資產進行投資。保險資金十分看好房地產投資的高回報率、較低風險以及組合的多樣化所帶來的優勢”。仲量聯行全球資本市場研究部總監David Green-Morgan稱。

保監會2012年10月出臺的《保險資金境外投資管理暫行辦法實施細則》進一步拓展保險資金境外投資範圍，險資可投資發達市場主要城市的核心地段，且具有穩定收益的成熟商業不動產和辦公不動產。隨後，國務院2014年出臺的保險業“新國十條”鼓勵保險公司多形式、多管道走出去，拓展保險資金境外投資範圍。

仲量聯行資料顯示，2015年截至目前，中國的海外房地產投資同比激增50%，達到156億美元，其中內資保險公司不斷上漲的投資熱情成為重要推動因素。該機構預計，從長期而言，按照目前的發展趨勢與節奏，內資保險公司在境外的房地產直接投資有望達到2400億美元。

例如，2013年6月，中國平安以2.6億英鎊的價格購得勞合社大樓，並在2015年1月收購了倫敦的Tower Place；2014年10月，安邦保險收購了紐約華爾道夫酒店，並且收購傳聞不斷；在今年早些時候，陽光保險以2.3億美元的價格將美國紐約曼哈頓的巴卡拉酒店收入囊中。

中國保險資產管理業協會執行副會長兼秘書長曹德雲在接受21世紀經濟報導記者採訪時表示，“保險資金海外投資是必然趨勢，誰走得早，誰就會越主動。同時，在國內股市和房地產市場低迷的情況下，保險資金在全球範圍內尋找優質資產也不難理解。”

一位元大型保險公司人士對21世紀經濟報導記者表示，“保險資金境外投資不動產，劃定領域是發達市場主要城市的核心地段，且具有穩定收益的成熟商業不動產和辦公不動產。”

該人士具體解釋道，“一般來說，保險資金最為看重的是投資的安全性、穩定性。國外成熟地產市場的長期回報較為穩定，而歐元和美元的匯率也相對穩定，符合保險資金選擇長期負債的要求。在人民幣未來貶值預期及境內投資產品收益率不理想的背景下，保險公司選擇投資收益穩定的海外不動產，可以更好地管理保險資金，未來這一比重有望加大。”

仲量聯行國際資本集團中國區總監夏颺颺表示：“目前，房地產在中國保險公司的投資組合中占比並不大，許多基金在該領域的投資比例僅占其總投資資本的1%，遠低於歐美同類基金，它們在房地產領域投資的目標占比在5%-15%之間，這說明中國保險行業在此投資領域的增長空間還很大。”

其中，今年前3季度，美國、英國、澳大利亞仍然是中國資本的首選目的地。過去兩年，對這3個國家的投資占中國全部海外房地產投資的70%，其中，紐約、倫敦和悉尼占比最大。

仲量聯行的研報表示，隨著內資保險公司開始熱衷於收購海外房地產，它們的收購策略也有所改變，即從直接投資房地產轉變為投資基金以及成立合資公司。通過設立合資公司，內資保險公司能迅速熟悉當地市場，並有效獲取投資相關專業資訊。


此前不久，中國平安便宣佈與美國Blumberg Investment Partners合作。雙方將投資於美國的長期、優質租賃資產。初始投資組合包含多個核心市場的全新物流資產，項目價值超過6億美元，並且該合資企業計畫持續收購優質資產，並已另物色了一批地處戰略位置的定制物流物業專案，項目價值逾4億美元。

不過，對外經貿大學保險學院教授王穩提醒，“由於我國保險公司海外投資歷史不長，對房地產行業風險的判斷尚顯經驗不足，同時海外投資還存在不容忽視的匯率和利率風險”。

他認為，“保險公司須把握好投資的最佳時間視窗，尤其在海外投資時更應匹配好對沖工具，同時應綜合考慮監管規定、長期回報率、幣值穩定性以及配置分散等因素。”

將軍澳盤呎價1.2萬

樓市淡風未完，加上本月隨時有近3700伙一手住宅新供應湧進市場，發展商各施展渾身解數搶客，在將軍澳區內擁有5個物業項目、涉及單位逾4500伙的會德豐地產，放棄採用近期最煞食的「包底」高按揭成數的招數，改為打價格戰，以平取勝；該集團昨天公布在將軍澳的臨海新盤CAPRI首批88伙價單，折實平均呎價僅1.21萬元，較4個月前信和置業（00083）及嘉華國際（00173）於同區開賣的帝景灣低近20%，更返回去年底會德豐地產同系同區的THE PARKSIDE售價水平。

418萬入場平絕同區新盤

兩年樓花期的CAPRI折實入場費為417.5萬元，平絕同區新盤。有業界表示，區內本已交投疏落的二手樓市場將雪上加霜。

CAPRI首批單位包括1至3房間隔，定價為497萬至1196.6萬元，發展商提供最高7%付款方法折扣外，亦提供3%會員折扣。

另外，以650萬元作為分界線，提供6%及7.5%稅務折扣，總折扣高達16%至17.5%，折實平均呎價僅1.21萬元，與同系去年底推售的同區項目THE PARKSIDE整體平均成交呎價1.2萬元相若，與同區如天晉I期、維景灣畔等多個屋苑二手樓價比較，則低約5%至20%。

將軍澳區今年已先後有5個新盤開賣，提供單位共3464伙，絕大部分單位已售出，消耗市場大批購買力。而連同CAPRI，會德豐地產在區內持有5個物業項目，涉及單位超過4500伙，銷售或多或少會面對一定壓力。

首批88伙 周六收票

會德豐地產常務董事黃光耀以「心動價」來形容CAPRI首批88伙推售單位，周六開放示範單位供公眾參觀及進行收票，最快下周推售，首批單位折實平均呎價1.2萬元，較同區有一定折讓，若以較早前推售的同系同區樓盤帝景灣相比，折讓接近20%，該集團推盤首批定價一向會提供折讓，是次旨在提高樓盤吸引性，亦切合用家及上車的家庭客，預計會有理想的反應，日後並視乎情況調升售價。

黃光耀續稱，是次定價與近期青衣地皮流標無關，今年將軍澳區內推出多個新盤，大部分均取得理想銷情，反映區內依然有足夠購買力。

對於CAPRI以低價出擊，美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，近期推售的新盤主要朝着兩大方向推售，以貼市價推售或提供高成數按揭，相信是次發展商因未有為CAPRI買家提供高成數按揭，故以低價吸引買家。

二手交投雪上加霜

交銀國際研究部聯席董事劉雅瀚認為，CAPRI的地價連同發展成本，每方呎約1萬至1.1萬元，是次開價加上推出二按等付款計劃吸引客源，顯示發展商對樓市的取態審慎，會德豐地產在將軍澳區內仍有多個樓盤有待推售，估計該集團的銷售策略將以量為先，其他發展商若要推售新盤，預料也難逃減價的策略。

至於區內二手市場，中原地產將軍澳高級營業董事譚桂貞表示，該區二手物業交投已陷入冰封狀態，業主叫價回軟，也陸續擴大議幅，現時再有新盤平價開賣，將令購買力再次流向一手市場，令二手樓交投雪上加霜。將軍澳區於10月全月僅錄得66宗二手單位交投，本月暫錄4宗，預期11月二手樓成交將持續淡靜。

本月新盤近3700伙混戰
本月將出現多個大樓盤互撼的激烈場面，除了嘉里建設（00683）屯門掃管笏滿名山及會德豐地產將軍澳CAPRI已搶閘開價外，長實地產（01113）取得售樓紙的元朗世宙亦加速趕於本月開賣，加上同區由新地（00016）發展的元朗峻巒突然宣告將於月內推售，本月單是上述4個開賣新盤已達3684伙，為一手新例實施以來罕見。

新地長實元朗對撼

新地代理業務部總經理張卓秀敏表示，峻巒分1A、1B及1C期，共提供1027伙，有機會短期內一次過獲批預售，並部署月內推出，項目主打2及3房，因峻巒屬低密度住宅，對樓盤銷情甚有信心。

峻巒若於短期內成功取得預售及推出，將為月內推售的第3個逾千伙大盤，同區世宙提供1129伙，同樣主打2、3房間隔，令搶客戰更趨激烈，連同滿名山及CAPRI分別提供1100伙及428伙，即本月推售單位至少3684伙，為近年罕見。滿名山昨天首度開放示範單位及收票，市場消息指出，首天錄近300張登記，並已超額。另外，月內仍有細盤計劃開賣，九建（00034）香港仔登峰．南岸昨上載樓書，部署月內推售，共150伙，實用面積193至478方呎。

舊樓併購市場近月略為轉活，多個發展商和私人投資者積極推展旗下的舊樓併購工作。土地審裁處今年暫收到13宗強拍申請，其中5宗在第四季提出。最新一宗申請由飛達集團或有關人士提出，也是今年第13宗申請，涉及深水埗大南街11至25號舊樓連地盤，總值約3.71億元；用地已獲城規會批准發展為酒店。

前述大南街強拍申請，以信達國際企業的名義提出，公司註冊處資料顯示，公司董事包括梁達波和梁國豪等，其中梁達波與飛達集團（香港）董事總經理同名。根據申請文件，大業主已持有大南街11至21號全數業權，並已完成拆樓工程；餘下的大南街23及25號，樓齡約50年，大業主持有88.89%業權，尚餘兩個單位未完成收購。

市值3.71億元

根據測量師估值報告，整個地段市值約3.71億元，其中已拆樓的11至21號，市值約2.62億元；至於有待統一業權的地段，價值約1.09億元。目前地盤僅餘23號和25號各一個單位未能併購，文件顯示，25號未能收購的單位涉及遺產事宜，大業主去年已率先和已故小業主的後人簽訂臨約，作價500萬元，較測量師的估值高約45%。

大南街11至25號總佔地約7655方呎，業主已獲城規會批准，將整個地盤重建為一座21層酒店，總樓面約6.89萬方呎，提供190個客房。

今年第四季至今僅一個多月，土地審裁處已收到5宗強拍申請，成為今年最多申請的季度。

青衣細山路商住地皮，因發展商標價未達政府底價而流標收場。受消息影響，區內8個屋苑約10個放盤，業主主動進一步減價求售，減幅1.9%至5.6%，但買家反應冷淡，全未能售出。而青衣翠怡花園3座極低層業主，因不甘平賣，寧願封盤靜觀後市。

昨日出現業主主動進一步減價的青衣區屋苑，分布於藍澄灣、翠怡花園、青怡花園、盈翠半島、美景花園、灝景灣、曉峰園及海欣花園，涉及約10個單位。該批業主之前已曾降價，昨日再主動減價1.9%至5.6%，雖然個別單位有客睇樓，但最終未有成交。

美聯物業助理區域經理梁岳宏表示，灝景灣9座中層E室，實用面積684方呎，業主於5月叫價950萬元，期間累減三口價至890萬元。流標消息公布後，業主即再減50萬元（5.6%），至840萬元放盤，合共減價110萬元（11.6%），惜未獲承接。

區內指標屋苑之一的盈翠半島，6座高層B室，於流標消息公布後，業主叫價隨即再減價22萬元（1.9%），至1138萬元。曉峰園3座中層E室，實用面積818方呎，8月曾叫價950萬元放售，早前減至868萬元，流標後再減至838萬元，前後累減約112萬元（11.8%），低市價7.9%。藍澄灣6座中層C室，業主再減價18萬元（3.7%），降至470萬元。

翠怡業主 寧願封盤

利嘉閣地產高級市務經理朱健威透露，翠怡花園3座極低層2房入場戶，上月底以365萬元放盤，業主知悉地皮流標後不願平賣，索性封盤。

青衣區二手買賣淡靜，11月至今暫錄得兩宗買賣，都是流標前的成交，其中青怡花園1座高層E室，實用面積343方呎，以446萬元易手，呎價1.3萬元，平屋苑9月造出的呎價紀錄。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，10月錄得229宗二手居屋買賣登記（包括自由市場及第二市場），創1995年7月有紀錄以來的20年歷史新低，按月減少24.4%；總值8.97億元，按月跌23.3%，創22個月新低。數據反映9月新一輪白居二申請熱烈，令二手居屋市況淡靜。樓市出現調整，令市民上車意欲趨謹慎，拖累二手居屋交投顯著向下。

朗詩綠色地產（0106）昨公佈，平安不動產入股該公司9.9%成為第二大股東，指此次戰略合作將有助於優化朗詩綠色地產的股東結構和資產輕型化的戰略轉型，進一步加強投融資能力，雙方並將繼續推動於中國及海外更多房地產項目以及其他金融業務領域的合作，推進朗詩綠色地產業務國際化。朗詩昨收升4.167%，報0.75元。

平安持股可增至14.37%

根據認購協議，朗詩綠色地產擬向平安不動產發行約3.27億股認購股份及本金總額為1.30億元永久可換股證券。股份認購價為每股0.6529元，發行的3.27 億股約佔股份擴大後發行股本的9.9%，平安不動產將成為本公司第二大股東。永久可換股證券方面，初步換股價定為0.7508元，假設債券獲全數兌換，平安不動產於本公司的持股比例將進一步增加至14.37%（按擴大發行股數計算）。此次籌集之所得款項淨額約為3.4億港元，將會用於拓展本公司的房地產業務或一般企業用途。

新世界發展於2012年投資7億元進行革新工程，銳意將「D．PARK愉景新城」建成首個新界西地標式親子商場，預計於明年第一季完成。

「D．PARK愉景新城」設計以七巧板拼湊，代表色彩繽紛、樂趣、玩樂、家庭四大元素，再分別薈成英文字母的「d」和「p」字，以7個形狀不一的板塊引發無限想像力，並可幻化成過萬個有意義的形狀，寓意「D．PARK愉景新城」為一個繽紛玩樂親子優閒購物的據點。

新世界集團執行副主席兼聯席總經理鄭志剛表示，「D．PARK愉景新城」的革新工程預計明年第一季將全面完成，當中全新玻璃天幕更將室外陽光帶入商場，引入大自然的氣息。集團預料革新工程完成後，商場首年可錄得客流上升約50%，預計營業額上升50%。

　　旅遊業進入調整期，但無礙財團申請強拍舊樓作酒店用途，一家本地財團於旺角大南街舊樓推出強拍，估值逾一億零九百多萬元。

　　土地審裁處最新資料顯示，接獲本年度第十三宗強拍申請，物業位於大南街二十三及二十五號，現為一幢九層高物業，基座為地鋪，上層為住宅，於六五年建成，樓齡約五十年。大業主為信達國際企業，已收購逾八成八業權，僅餘兩個業權未收購，申請文件顯示，該項目約值一億零九百一十二萬元。資料續指，該公司早前獲得鄰近物業、大南街十一至二十一號的業權。城規會資料顯示，該公司於一二年十二月獲城規會批准，興建樓高二十一層的酒店。

　　該公司續於一四年六月，向城規會申請把鄰近的大南街二十三及二十五號物業，納入酒店範圍，疑把酒店房數增加百分之五十，及後被城規會反對，該公司續申請覆核，並覆核成功，獲批改劃許可。若該財團於今次強拍中取得該物業全部業權，將可與毗鄰一併發展。

這個區地處鄉村地區Hills郡的邊緣，，今年一躍躋身澳洲房價最昂貴的十個地區之一，該區獨立屋的中位價高達310萬元——比富豪雲集的Kirribilli、Whale Beach和Longueville還要貴。

Box Hill的房價在一個月內躍漲了近100萬元，從6月時的215萬漲到7月時的310萬。

根據CoreLogic RP Data發布的這份最新地產報告，Box Hil現在已經躋身房價數百萬元的雪梨東區Point Piper、Vaucluse和Lavender Bay的行列。

這個區雖然沒有海景，但卻擁有以公頃計算的廣袤土地。根據新州政府公佈的發展雪梨西北區的新計劃，今後Box Hill附近將建造9600套新房，可以容納3萬新居民。

10月27號，一套佔地面積0.81公頃的房子賣了320萬。位於24 Nelson Rd, Box Hill的這套房子有4間睡房，7個車位的車庫和一個泳池。

CoreLogic RP Data的資深研究員庫舍爾（Cameron Kusher）說，在過去一年裡，Box Hill 僅有一間房子的售價低於百萬元。“一旦你排除了Rouse Hill和Kellyville Ridge，開發房地產的下一個合理地點就是這裡了，所以人們願意花大價錢購買這裡的物業。”

他說，這裡的大片農地被改變用途，土地價格飛漲。“這只是表明雪梨房市有需求——開發商會進行可行性研究，他們知道他們得花多少錢才能在這裡進行開發，而有時這可是大價錢。”

不久前，Box Hill另一套佔地22公頃的房子，77 Boundary Rd，以660萬元的價格售出。

目前Box Hillde The Gables正在進行一項價值40億元的社區開發。定於下週舉行的最終土地銷售也吸引了大量買家的興趣。“只要人們仍想購買土地，這一趨勢就不會減弱。”庫舍爾表示，“雖然人們對於居住在公寓中的接受度越來越高，但說到底人們還是想要一塊土地。”

Rance Blamey Real Estate的房仲業者藍思（Scott Rance）表示，房價取決於分區。

澳洲十大最貴房價的區域是：

1. Point Piper 新州 1250萬元

2. Centennial Park 新州 550萬元

3. Vaucluse 新州 440萬元

4. Bellevue Hill 新州 355萬元

5. Lavender Bay 新州 351.5萬元

6. Watsons Bay 新州 338.7萬元

7. Toorak 維州 327萬元

8. Tamarama 新州322.75萬元

9. Duffys Forest 新州 322萬元

10. Box Hill 新州 310萬元