最快明年下半年 房市恐臨降價壓力

龐大壓力
房地產「存貨」持有，從正面意義解讀，象徵一種時機的等待；但也可解讀「存貨比」愈高的建商，其餘屋壓力愈大，不景氣時成為民眾談判房價籌碼。根據上市櫃營建股第3季已公布財報顯示，存貨佔總資產比率，單季提升約2.66%；存貨量最高的前5大建商，存貨總金額更達2632億元，上季提升3.4%。專家認為最快2016下半年，建商將面臨不得不降價的壓力。

存貨總額涵蓋「待售房地」、「在建房地」及「營建用地」，待售房地指未銷售的成屋；在建房地則是已動工的建案，完工後則轉為待售房地，資深會計師認為：「若餘屋無法順利去化，房屋稅、地價稅甚至囤房稅，都將形成一筆龐大的費用，造成建商餘屋負擔。」

先建後售避開凍結期
觀察已公布Q3財報中，存貨量最高的興富發（2542）、遠雄（5522）、國建（2501）、鄉林（5531）及華固（2548），佔總資產比率，除國建約58%外，其餘皆突破7成；待售房地佔存貨比率以國建最低，不到1%，其餘4家建商在12~25%間。

《住展》雜誌企研室主任何世昌指出，今年建商待售房地量多為2012~2013年推的預售案，當時買氣熱絡，新建案銷售率平均可逾8成，使建商目前財務壓力不算沉重，「但新建案銷售率在2014年驟降至4成多，意味2016年下半年後，上市櫃建商認列營收可能快速下滑，其讓價意願可望增加。」

雖有不少建商改採先建後售，避開交易凍結期，但國立屏東大學不動產經營學系副教授賴碧瑩認為，「未來1~2年完工後，成屋可能爆單，除非有榮景支撐房屋順利去化，否則仍將成為建商負擔，民眾也可從餘屋數字中，找到談判籌碼。」

國建僅剩2成屋待售
觀察5大建商的在建工程量，遠雄、鄉林較去年同期已明顯趨緩，興富發、國建則增加1成以上，其中，興富發仍握有逾百億元待售量。對前景較為樂觀的國建協理林清樑說：「目前國建全台只剩2成屋待售，不擔心未來狀況。」
長虹建設董事長李文造則坦言，房市應會在大選後落底，未來將呈現U型反轉，至於反轉時間點，李文造說：「恐是一個『胖胖的U』。」若手上餘屋未能順利去化，「降價」將是不得不走的路。

上市營建股績優生長虹建設（5534）董事長李文造表示，2016年總統大選結束後，不確定因素消除，房市應該可望觸底，市場毋需悲觀；不過觸底之後，供給量太大還是問題，房市不見得會呈Ｖ型反彈，預期未來可能會呈現「胖胖的Ｕ型」持續震盪整理的趨勢。

民國64年12月正式創辦、迄今縱橫房市剛好屆滿40年的長虹建設，經歷過3波景氣循環的考驗、從未有虧損紀錄，李文造面對這一波有史以來最長的一波景氣多頭，邁向現在高檔震盪、正陷入空頭整理的轉折點，觀察這一波房市整理，可望在明年總統大選結束、520之後完成觸底；但何時反彈？以下是記者專訪李文造的重要內容：

問：2015年房市比預期中要疲弱，怎麼看這一波房市何時觸底？

答：應該在2016年總統大選結束後、520完成交接後，房市不確定因素會消除，應該可望觸底，這時候底部就出現，相信執政團隊也不會再重手打房，市場毋需悲觀。

問：這一波觸底之後，還要多久會反彈、恢復正常交易？

答：我看2016年總統大選落幕、房市觸底之後，由於供給量太大還是問題，房市不見得會呈Ｖ型、立刻反彈，未來可能會呈現「胖胖的Ｕ型」持續震盪整理的趨勢。

問：聽說現在有些建商新案在完工交屋時，碰到投資客退戶問題，長虹和忠泰合建的都更案「明日博」現在新完工，有碰到嗎？

答：「明日博」是由忠泰建設在主導的，我們比較沒有直接面對客戶退戶問題，不過投資客現在大家都會想退戶。目前「明日博」已經完工，可是由於這是都更案，完工後實際登記面積跟當時申請都更的申請面積，二者不符，所以市府要求程序要重走一次，可能會影響一點明年交屋入帳的預訂時程。

問：今年長虹銷售新成屋「世紀長虹」成績如何？

答：「世紀長虹」是今年最主要業績來源，現在已售8成多了，不過銷售速度不太如預期，平均每個月賣大概2戶，相信明年機場捷運通車之後，會賣得更順；現在很多人都在降價，如果只有長虹不降價、就會面臨比價效應，客戶就不買你的房子，不過長虹到目前為止都沒有降價，當然不降價是最好的。

日前公衛專家指出，國內早期大量使用石棉作為建材，之後WHO將石棉列為一級致癌物，政府雖宣布在2018年全面禁用，但卻未針對現有或老舊石棉建物把關，至民眾有暴露於致癌之風險情形。然事實上，環保署早於1989年5月即將石棉公告列管為毒性化學物質，並於2012年訂出全面禁用石棉期程；內政部於2003年已配合將建築技術規則建築設計施工編有關防火安全規定條文中，列舉石棉製品之規定刪除，並於2004年起認可防火材料時加強查核是否含有石棉成分，另經濟部自2006年起，已修正相關國家標準，訂有不得含石棉成分之建築板材，並列為應施檢驗商品，採取抽驗之管理措施，近年來抽檢結果未發現含石棉情形。故國內建築界從2006年起幾已完全不使用含石棉建築材料。

目前除屋頂用的石棉瓦，及2006年以前施工及裝潢之辦公室的天花板、輕隔間牆如係使用纖維水泥板或矽酸鈣板，尚有可能含有石棉，其他建材幾不可能含有石棉成分，依據美國環保署資料，含石棉之建材，若該建材狀況良好，便不會釋放出石棉，也不太會造成健康風險。

若石棉建材未受損傷，最好的處理辦法是不去理會它，避免碰撞、磨擦或其他損傷；另依據國家衛生研究院之石棉研究資料指出，石棉之暴露通常發生在呼吸到製造或使用石棉之工廠內受污染之空氣，石棉亦發現於拆除或改建中之建築物中之空氣，當我們以某些方式去破壞這些含石棉之建物或產品，使石棉纖維或石棉微粒散布在空氣中時才會造成暴露，一般家庭中所使用含有石棉成分之建材，若不去破壞它的結構，原則上不會對居住者之健康造成影響。

至有關舊有含石棉建材之拆除清理，內政部營建署所訂之「建築物拆除施工規範」中，該規範第8點、第9點及第11點分別規定拆除石棉應有之防塵措施、施工人員防護裝備、施工前勘查、石棉拆除作業及廢棄物處理規定等，此外建築物之拆除應檢送施工計畫書、事業廢棄物清理計畫書、事業廢棄物清理報告等，分送當地主管建築機關及環保機關審查。而又關拆除之石棉廢棄物之清除處理，環保署針對有害事業廢棄物之貯存清除處理方法及設施標準已有相關嚴密之標準，另有關勞工作業環境之安全，勞工安全衛生法亦有相關規定，顯見國內法令已相當健全。

總而言之，居家環境中即使存在含石棉成分之建材，只要不去破壞它，是不會對居住者之健康造成影響或損傷的。營建署表示，民眾平時只要不靠近石棉瓦拆除施工工地，並於家中如有裝潢施工需拆除舊建材時，避開作業環境，交由專業人員處理，即可避開石棉傷害之風險。

有台中市消費者申訴，購買預售屋後進行公設點交時，發現大樓機械停車設備零件螺絲鬆脫、運作時出現異音；市府消保官會同都市發展局人員查證，發現機械停車位許可證照已逾期，要求建商負責完成安全檢查，取得有效期限的機械停車設備許可證，再進行點交，以維護民眾應有權益。

法制局表示，依「建築物機械停車設備設置及檢查管理辦法」第4條規定，在核發建築物使用執照時，會一併辦理竣工檢查，檢查通過再核發機械停車設備許可證，使用期限一年。預售屋的機械停車設備即屬於大樓的公共設施，建商於點交給公寓大廈管理委員會前，負有維護機械停車設備安全使用的義務。

管委會於點交過程，應注意機械停車設備許可證的使用期限，如有逾期情形，應請建商負責完成安全檢查，取得有效期限的機械停車設備許可證，再為點交。

法制局提醒，機械停車設備點交後改由管委會負責管理，每年應於使用期限屆滿30日內自行或委託維護保養的專業廠商，向主管建築機關或其委託檢查機構，申請安全檢查，以維護停車設備的運作安全。

內政部營建署表示，依區域計畫法相關規定，為開發利用非都市土地且達一定規模以上者須擬具開發計畫、檢同相關文件向直轄市、縣(市)政府申請，並報請各該區域計畫擬定機關許可後，始得開發。該法亦授權訂定「非都市土地開發審議作業規範」(以下簡稱審議作業規範)，作為區域計畫擬定機關許可之審議基準原則。

過去因台灣都市化的快速發展，農村社區年輕人口外移導致人口老化現象，造成農村住宅與居住環境窳陋衰頹，農村景觀風貌日漸喪失，農村社區土地重劃之目的係透過重劃方式將農村社區土地整體重新規劃、興建公共設施及配合辦理土地交換分合，以提昇土地使用效益。為配合農村社區土地重劃政策的推動，爰於2001年6月6日修正審議作業規範增訂住宅社區專編第23點規定，簡化農村社區土地重劃案件涉及非都市土地使用分區變更之相關審議規定。

內政部營建署指出，近年發現國內部分由土地所有權人辦理之農村重劃案件透過農村社區土地重劃機制將大片農業用地變更為建築用地獲取利益，卻未能有效改善既有農村社區環境，為導正上述不合理現象，經與相關行政機關研商後，確立審議作業規範及農村社區土地重劃相關法規朝下列方向修正：

一、結合農村社區土地重劃與農村再生計畫：國內已訂定農村再生條例，作為推動農村永續發展及活化再生之依據，農村社區土地重劃應屬農村再生計畫實施地區改善生活環境之政策工具之一，為使農村建設資源作更有效利用與整合，爰明定位於農村再生計畫實施地區之農村社區土地重劃案件為本次新增專編適用對象。

二、訂定合理重劃擴大範圍比例：明定重劃擴大範圍以不超過重劃前既有建築用地總面積1.5倍為原則，以避免農村社區土地重劃範圍被任意擴大、侵蝕優良農業用地。

三、強化土地使用管制以維護農村風貌：包括調降重劃區土地使用強度、規範住宅建築高度，並加強計畫書有關景觀風貌之審查。

內政部營建署表示，已依上述政策方向完成農村再生計畫實施地區之農村社區土地重劃專編規定，並於2015年10月16日完成預告程序、預定同年11月12日發布實施，冀望在符合生產、生活、生態之三生目標下，合理改善農村社區生活環境。

民眾甲君來電詢問：2012年2月4日因買賣取得A土地後，於2013年5月7日與鄰居乙君交換B土地，是否要申報奢侈稅？

財政部國稅局表示，依據民法第398條規定，當事人雙方約定互相移轉金錢以外之財產權者，準用關於買賣之規定。又奢侈稅條例施行細則第25條明定，納稅義務人以特種貨物或特種勞務與他人交換貨物、勞務、特種貨物或特種勞務者，其銷售價格應以換出或換入之時價，從高認定。

甲君將持有未滿2年之土地與他人交換土地，與出售土地並無不同，差異僅在於給付對價之方式不同，也就是說凡交換持有期間在2年以內之房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之都市土地及非都市土地之工業區土地，除符合奢侈稅條例第5條規定情形外，應依法課徵奢侈稅。

被外界戲稱為「犯太歲」的日勝生、遠雄建，今年以來多次登上媒體重要版面，包括公共工程糾紛及涉嫌行賄等事件，拖累公司聲譽，隨著股價下跌，近半年2家公司市值蒸發超過60億元。

「對營運無影響」
根據Q3財報，遠雄累計營收較去年增加約8成多，稅後淨利達46億餘元，較去年也有1倍以上的成長，近半年股價跌幅近1成，但較去年同期仍有近5%的成長。法人表示，遠雄巨蛋屬獨立公司運作，遠雄建設投資比例低，影響不大；至於遠雄企業團董事長趙藤雄，近期被約談有關營建署主任秘書洪嘉宏收賄一事，遠雄企業團發言人楊舜欽表示，趙藤雄非遠雄建設董事長，對營運無影響。

日勝生在板橋浮洲合宜住宅、「美河市」開發2案陷入苦戰，累計至第3季稅後淨損近10億元，EPS（每股稅後純益）為負1.12元，已是連續7季負成長。法人認為，雖日勝生股價近1年，跌幅超過30%，但合宜宅僅入帳遞延，遲早仍會貢獻營收。

日勝生發言人周惠玉則指出，集團近年試著朝多元化業務布局，如京站百貨、加賀屋旅館、台北轉運站經營皆穩定；桃園汙水廠BOT案，預計近期將可取得排放許可，對於集團營運效益，將逐步體現。
有關「美河市」爭議，周惠玉強調，透過法律程序審理判斷中，對公司營運及財務結構，並無立即性影響。

台北市政府為落實居住正義，積極興辦公共住宅，於4年內興建2萬戶的公共住宅是市府的承諾與決心，都市發展局一定如期如質達成目標，讓人人都能安居台北。都市發展局林洲民局長說明現階段公宅之執行成果，宣告1.1萬戶公宅的地點、經費都已到位，在2015年底都會啟動，餘9千戶亦規劃中預計在2016年啟動，目標是在2018年完成2萬戶公宅興建，林洲民表示都發局全力以赴，說到作到。

林洲民表示，為加速公共住宅興建，都發局於各基地都市計畫變更階段即同步進行「先期規劃」、訂定「都市設計準則」及「建管處協審法令」等策進作為，前階段的平行作業，有助於設計階段縮短都市設計審議及建築執照審查時程。此外，都市發展局已擬定完整的財務計畫，針對2萬戶公共住宅興建預計投入約1,400億元，其中土地成本由市庫挹注，興建成本由住宅基金支應，不足部分則向銀行融資籌措。

目前公共住宅的相關業務，主要由都發局轄下3個業務科辦理，在人力負荷方面，難以因應未來大量的住宅規劃、興建及管理業務，所以亟需成立住宅專責機關－住宅處及公宅管理公司，整合並加速住宅相關業務之推動，現相關組織修編法案已送至議會審議，都發局將持續與議會溝通以尋求同意。

另正公告上網招標中的公共住宅案件，計有大同區明倫國小基地、萬華區青年營區基地、內湖區瑞光市場基地、文山區華興段基地、文山區景美女中調車場基地、南港區小彎基地、北投區奇岩基地及信義區六張犁營區(AB街廓)基地等8處基地的專案管理(含監造)標；信義區三興段基地、文山區木柵段基地等2處基地的設計監造標；以及廣慈博愛園區基地的地質鑽探標，合計總勞務採購金額約5億餘元，資訊公開透明，歡迎符合資格廠商踴躍參加投標。

桃園市長鄭文燦2015年11月15日出席消防局楊梅埔心分隊新建工程上樑典禮時表示，埔心消防分隊新建工程過去因多次流標及得標廠商未進場施工，考量工程專業，由工務局代辦，本案已於2015年1月重新發包、3月決標，預計2016年5月完工，新的楊梅埔心分隊將在2016年8月進駐啟用，給消防同仁和義消更好的空間。

埔心消防分隊原本設計是1到4樓，因為多次流標，減量至3樓來發包，對此，鄭文燦表示，如果消防分隊進駐後再進行二次施工，加蓋第4層樓，會影響消防同仁的方便性，而且增加第4層樓的結構已經預留，現在施工改為4樓沒有任何工程技術上的困難，他也當場指示，除了原本工程經費7,235萬元，再追加1,500萬元預算，一次把4層樓蓋好。

鄭文燦說，埔心是楊梅區埔心、楊梅及富岡3個地區中，人口成長最多的地方，將來埔心仍有許多都市計畫住宅區要開發，因此消防局新增「楊梅埔心分隊」，配合埔心地區整體發展，提升綜合救災能力。新建的楊梅埔心分隊建物在設計時就已獲得綠建築標章，耗能低，採光、通風好。

鄭文燦提到，楊梅埔心分隊、坪頂分隊及消防訓練中心的興建經費來源都是中央補助款，2016年市府會再為復興巴陵消防分隊爭取中央補助款。

鄭文燦表示，工務局在工程管理方面經驗豐富，楊梅埔心分隊新建工程由工務局代辦，工程一定要如期如質完工，讓市民感受到市府的行政效率及公共建設的進步。此外，鄭市長也要求工務局把得標不進場施工等紀錄不佳的廠商，依據政府採購法第101條提列不良廠商，不要再造成市府及市民的損失。

房市陷入盤整期，政策打房打跑投資客、壓制豪宅交易，市場以自用剛性需求為主，究竟甚麼樣的案件在市場上最受青睞呢？大家房屋整理實價登錄2015年第1季到第3季各坪數區間交易量，以30~50坪佔比30.4％最多，其次為20坪以下，佔比26.5％，大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，都會區小坪數物件以往多有投資置產性質，投資陸續退出市場後，小坪數交易不墜，主因來自於台北市房價高，購屋者資金有限的情形下，小坪數是負擔較輕的選擇，而家戶人口較多，需要2至3房以上使用空間者，多會考慮30坪以上房型。

綜觀各行政區，區域內大坪數最多的為內湖及南港，內湖區30坪以上有64.4％，而南港有61.6％，郎美囡指出內湖及南港經過局部重劃，街廓寬廣，新物件多，建商推案規劃以大坪數居多，且價格跟北市精華區如信義、大安、中正等相比較低，吸引想擁有居住空間及品質的買方，在此投資置產也是屬於口袋較深者。

至於小坪數案件，大多鄰近商圈且交通便利的區域，而行政區內佔比最高的是萬華區及中山區，郎美囡分析這兩區開發早，素地稀少，都市更新不易，而中山區商圈房價水平高，案件以精品小宅為主，集中於中山北路、林森北路及大直一帶；萬華區舊社區多，商圈內物件大部分住商混合，小坪數物件以西門町商圈，及商圈周邊為主要發展區域，其生活便利性佳，但區域結構較複雜，因此單價相對較低。

郎美囡表示，政府祭出豪宅稅遏止豪宅炒作風氣，並陸續調漲房屋稅、地價稅稅基，持有成本越來越高，加上北市高房價，50坪以上交易冷淡；而小坪數在投資客逃離市場、北市府加強取締拆除違建雙重因素下，交易多少受影響，不過在購屋大不易的台北市，對資金有限，又在乎生活及交通便利性的購屋人來說，總價才是決定性因素，因此小宅仍有立足空間。

全台空屋市值高達5兆元，迫使建商緩推案，調查指出，今年全國核發建照已較去年同期減少14％，惟桃園市合的樓地滿面積仍年增達35％，不畏房市寒風，為全台量增最多的區域。

台灣的空屋有多少？根據內政部營建署於於2015年的統計，目前全台灣的空屋量高達85.69萬戶，總值逼近5兆元，存貨量十分驚人，也因此促使多數建商選擇「緩推案」，今年1~9月核發的建照較去年同期減少14％。

值得注意的是，雖然建照、總樓地板面積皆出現年減14.4％~15.1％的情形，但推案重鎮桃園市並沒有縮手的跡象，行政院主計總處發布的統計顯示，截至9月為止，雖然六都核發的建照樓地板面積，皆出現全面縮減的情形，但桃園市卻仍一枝獨秀，出現年增35.3％的表現，同時也是六都中樓地板面積最大的城市，占比達20％，遠勝於台北市的4.6％。

不過這麼多的房屋，真的能順利去化嗎？根據桃園市地政局統計，其實桃園買賣移轉件數已較去年大減7千件，減幅超過2成，房產雜誌企研室經理何世昌接受聯合晚報採訪時更指出，現在桃園的土地交易大減，但是價格下修的幅度不大，除了出現「破盤價」的建案還賣得動，其他建案的銷售狀況都不盡理想。

房市交易冷清，但統計實價資訊發現，今年雙北市2房產品交易最夯路段落在新北中和區中正路上，當地房仲業者表示，中正路上套房及2∼4房產品齊全，交通、生活機能便利，總價1,000∼1,200萬元產品為目前市場首選。

信義房屋統計今年雙北市2房的熱門購屋路段，第1名屬於新北中和區的中正路，主要因為中正路屬於中和的主幹道，加上具有捷運站、近交流道等優勢，吸引雙北市的通勤族進駐。

根據今年的實價行情顯示，中和中正路的2房平均成交總價約為945萬元，等於自備250萬元左右，就可以擁有1間屬於自己的2房住家。

信義房屋中和景安店店長李永勤表示，中正路屬捷運景安站商圈，中正路門牌上的套房及2∼4房產品齊全，屋齡5∼20年都有，總價1,000∼1,200萬元產品為目前市場首選。

當地指標個案「日光大道」屋齡逾10年，規畫2∼4房產品，單價43∼47萬元，總價約在1,100∼2,000多萬元間，該案因步行至捷運景安站只須約7分鐘，今年又獲得新北市優良社區評鑑獎，指名度相當高，該社區平均1年釋出2∼3戶，今年釋出約5∼6戶。

此外，指標個案還包括「景安讚」、「捷運上城」、「龍田吉市」及「摩登大國」等社區平均單價都在45∼48萬元，總價約在800∼1,800萬元間。

李永勤表示，搶手的公寓產品位在明仁街、明禮街、明義街、景安路、景興街及南華路等路段，平均屋齡約30多年，其中又以2、3樓最好賣，平均單價約35∼37萬，總價約在1,000∼1,300萬元。

而景安路上的「台貿新村」國宅，屋齡逾30年，約180戶，該國宅容積率高，改建機會大，未來改建後1坪可換1.6∼1.8坪，指名度相當高，平均每坪成交單價48∼50萬元，只要有釋出一周即可賣掉，但釋出量稀少。

在預售案方面，捷運景安站附近的「冠德大境」，低樓層單價在6字頭以下，中高樓層單價則在6字頭之上。

他指出，中和景安商圈為新北市劃定的交通樞紐，人口密度高，生活機能強，和平街上的傳統市場，捷運站步行5∼6分鐘可達。

李永勤表示捷運站附近房價因釋出量少，房價修正不明顯，但離捷運站較遠處房價約下修1成，中正路上面高架橋物件較難賣，區域買方以當地長輩、新婚及逐捷運而居族群為主，因產品齊全交易量較多。

相較於大台北房租持續飆漲，台中租金卻下滑，觀察租屋網每月平均租金數據，雙北10月租金皆狂飆升達高點，北市每坪租金突破千元大關，但觀察台中市10月租金不漲反跌2成，每坪平均租金約423元，為北中南都會區最低。

雙北租金仍飆升
據591租屋網公布四都租金數據，雙北租金依舊持續飆升，台北市10月整層住家每坪突破千元大關，每坪租金已達1003元，較9月每坪970元微漲3.3%，而新北市更從6月一路漲價，10月租金每坪671元達高峰，較上月漲8.6%，若以30坪住家計算，雙北市月租金至少得2~3萬元。

但台中市租金反下跌，原本9月租金每坪平均521元，10月下跌至每坪423元，30坪住家租金約1.2萬元，租金可省下近3000元，高雄市租金則上月持平，10月每坪租金517元，30坪約1.5萬元。591租屋網表示，此租金數據為委租物件成交後，依房東登載的租金數據，所統計的租金行情變化。

供過於求才下滑
崔媽媽基金會執行長呂秉怡表示，國內租金報酬率低，過往雙北市房東多等房價上漲，再賺價差，租屋多只是養屋，但觀察雙北市近1~2年房市冷，短期不會反轉，因此，房東多拉高對於租金開價期待，尤其續約時，有漲租的企圖，而拉抬租金行情。

呂秉怡指出，相對雙北，中南部年輕人口多外移，租屋需求少，租金多穩定，但台中租賃市場相對多屋齡40年以上老屋，不少區域如火車站周邊幾乎是空城，供過於求，租金相對保守，甚至下滑跡象。

高鐵彰化車站特定區區段徵收案，昨辦理第5次剩餘可建地標售，共有29筆土地釋出，分別位於彰化縣田中鎮與社頭鄉，共有21筆住一用地，3筆轉運專用區，2筆旅館用地，及3筆第2種產業專業服務區地，雖然彰化站剩半個月通車，但為標售加分效果有限，昨僅標脫1筆土地，標脫率3％。
昨標售現場有將近20名民眾觀看開標，21筆土地標售只吸引1封投標單，「這次釋出以住宅用地為主，標售前很多民眾詢問，反應還蠻熱烈。」彰化縣地政處土地開發科承辦人員黃先生表示，這次標售沒特別宣傳，預計明年初會再辦理標售。

「底價低於市價」
昨標脫的土地位在彰化縣田中鎮高鐵段468地號，約706.81坪，屬住一用地，底價6659萬2530元，得標民眾以總價6661萬8232元標下，溢價率約0.038％。
21世紀不動產溪州寶斗加盟店店東林綵淳表示，其實標售底價都低於市價，價格相對便宜，可能是面積較大，該區通常200~500坪的土地最好買賣，不論是何種使用分區，轉手度都不錯。

將通車市況仍冷
「高鐵彰化站周邊土地交易高峰期是前年和去年，目前停滯。」林綵淳提到，雖然快通車了，但目前市況冷，大家都在觀望，另個原因是，該站周邊人口密度低，發展還不夠成熟，此外，以價格來說，若靠近高鐵站主幹道，住宅地每坪行情約12萬元，目前角地有人喊到每坪18萬元，但還沒有成交案例。

高鐵彰化站剩餘可建地標脫土地
土地位置：彰化縣田中鎮高鐵段468地號
標售面積：約706.81坪
得標價格：6661萬8232元
使用分區：住一用地
標售底價：6659萬2530元
溢價率：0.038%
資料來源：彰化縣地政處土地開發科

三民區最多 新案每坪喊30萬

營建署日前發布最新低度使用宅與餘屋量統計，去年高雄市空屋超過10萬戶、新建餘屋6722戶，皆為六都中第二高，僅次新北市。高雄市三民區、鳳山區及楠梓區空屋數最多，近2年房價仍上漲1~2成。

營建署依地籍資料、房屋稅籍資料與台電用電資料統計六都「低度使用宅」戶數，發現高雄市空屋超過10萬戶、空屋率平均10.8%，進一步分析行政區，發現三民區空屋戶數達1萬1752戶最多，其次鳳山區達1萬1354戶、楠梓區8215戶。

超過7成是舊屋
雖空屋多，房價仍上漲，統計近2年實價行情，三民區前年住宅均價每坪12.5萬元，去年漲至14.6萬元，今年下修至13.6萬元，漲幅近9%，而鳳山區更從前年每坪9.9萬元，漲至今年12.3萬元，漲24%，楠梓區也從10.7萬元漲至12.5萬元，漲幅17%。
高市房仲公會副理事長鄭啟峰分析，三民區因面積大、發展早，7成以上多為老舊屋，人口外移嚴重，尤其區內陽明國中為明星學校，不少企業老闆、教師都會先在周邊買房設籍卡位，因此三民區空屋量龐大，周邊中古屋每坪約18萬元，腹地少、建案不多，新案開價每坪約30萬元，房價近年持穩微漲。

鳳山多為投資客
鄭啟峰說，鳳山區則是縣市合併效應大，加上房價基期低，近年吸引人口遷入，區內文山重劃區、華鳳段重劃區，建商每年至少推案千戶，文山重劃區新案大樓每坪26~28萬元，推升近2年房價上漲2成，但也因重劃區3~4成買方多為投資客，也讓空屋數變多。
至於楠梓區有4個重劃區，是近1~2年則是推案最大的區域，因新屋推升房價，但多預售案，部分仍未交屋。楠梓區不僅位居空屋戶數第3名，而觀察新建餘屋最多前3名是楠梓區5261戶、左營區4056戶、鼓山區3046戶。

楠梓推案達高峰
東森房屋楠梓美美宏益加盟店店長簡君翰表示，楠梓區因有捷運、工業區及高雄大學，中油高雄煉油廠拆除後，將建大型綠地公園，房價基期低，建商近2~3年新案量達高雄市高峰，每年推案約2000戶，大樓每坪17~21萬元，透天也在2500萬元以上，推升房價看漲。
簡君翰指，高雄大學周邊房價基期低、生活機能佳，估計大選後空屋可減少15%，房價上漲1成。

包括百星建設家族、以及京城建設等房地產業者，鍾情北高雄的漢神巨蛋商圈，跨行投資飯店，其中由前高雄副市長李登木的百星建設集團家族的裕力開發，投資經營的「巨蛋旅店」（Hotel R14），將率先打頭陣，明年2月試營運，同樣系出李登木家族、由麗尊開發公司投資興建的「PARK LEES」，則預定明年7月開張。

由於北高雄除了現有的蓮潭國際會館之外，近來幾乎沒有新興飯店營運，因此，這將是北高雄近來的飯店生力軍，不過，根據了解，漢神巨蛋商圈還另有其它地產業者，鴨子划水，準備搶食北高雄的飯店市場，如果再加上興建中的義大亞洲廣場、以及12月將開標的龍華國小舊址BOT案，未來北高雄的飯店產業，也將與南高雄五星飯店相互輝映。

巨蛋旅店主要股東、也是百星建設第二代的李力昌表示，該店是由他與妻子合資成立的裕力開發公司，投資大約7億元興建，未來並將由裕力開發負責經營，房間數105間，4人床的大型房間占比將近70％，因此，將成為主攻海外自由行旅客、家庭旅遊等精品級的旅店，團客並非巨蛋旅店的客層。

李力昌說，平均房價設定3,000元，與巨蛋旅店的精緻設計和高格調定位吻合，而這也是知名建築師林子森和林伯諭父子的傑作。

至於麗尊開發公司投資興建、位在「巨蛋旅店」隔壁的「PARK LEES」，則將成為五星級麗尊酒店的第二品牌，麗尊總經理李圓清說，「PARK LEES」房間數約108間，為了與麗尊酒店進行市場區隔，將走精品酒店路線，鎖定商務客和自由行旅客，不接團客。

李圓清指出，麗尊酒店現有平均房價介於2,600元到2,800元之間，而「PARK LEES」的定價，則與麗尊酒店差不多，「頂多低一點」。

緊隨樓市回暖，京西門頭溝商住房房價也已悄然進入3萬元時代。

門頭溝位於北京正西偏南，距離城中心25公里，與北京“副中心”相比，門頭溝相對低調，崛起速度相對滯後。前兩年土地集中出讓後，目前該區已成為商住類產品新的集中供應地。據《中國經營報》記者不完全統計，門頭溝在售的16個項目中，有一半都包含商住房產品。其中，華潤悅景灣、中昂時代廣場、西長安壹號、遠洋新天地等項目集中在近半年陸續開盤入市。

11月10日，記者走訪了上述多個在售專案，這些商住產平均以小戶型LOFT為主，面積集中在30~80平方米之間，房價每平方米兩萬多到三萬五不等。

據媒體報導，前兩年門頭溝集中供地期間成交經營性用地24宗、土地出讓金額高達610億元、累計供地面積達到350萬平方米。

一位元業內專家接受本報記者採訪時預測，門頭溝商住類產品紮堆“紅海”已現，同時還有部分專案也在醞釀當中，同質化競爭將會愈加激烈。加上因生活成本高讓不少購房者止步于商住房，讓門頭溝商住房面臨去化難題。

三萬時代?

商住房俗稱筒子樓，與普通住宅相比，商住房(公寓)只有50年產權，以40~80多平方米的小戶型為主。國家相關規定，商住房使用的水電要貴于普通住宅，均為商業收費標準，不能通燃氣，最重要的是不在限購範圍之內。

“不限購”“小戶型”“三萬”這是記者在走訪過程中聽到最多的詞。

11月10日，從1號線蘋果園地鐵站出來，乘坐977路公交四十多分鐘後，記者來到了門頭溝馮村，僅在馮村就有三個在售的商住房項目相鄰坐落。

在華潤悅景灣售樓處，一位置業顧問告訴記者，該專案總共6棟樓，一期開盤9號、6號兩棟樓，戶型面積區間在53至68平方米，毛坯價格是每平方米三萬元左右，精裝房在總價基礎上加10萬元。以68平方米的戶型為例，總價在兩百萬出頭。

半年時間，該項目單價漲價近兩千元。上述房產仲介告訴記者，上述專案於今年5月份開盤，當時單價在兩萬八左右，直至目前已漲至近三萬。

在遠洋新天地售樓處，記者瞭解到，該專案今年8月份一期開盤，區間價在兩萬九到三萬四之間，主力戶型40~70多平方米。以42平方米的戶型為例，總價為一百三十多萬元。

西長安壹號售樓處的銷售人員告訴記者，該專案為65萬平方米的綜合體，目前在售4號一棟樓，戶型面積有42平方米到68平方米不等，房價每平方米三萬五左右。

隨後記者來到坐落在被當地人稱為河灘商圈的中昂時代廣場售樓處，銷售人員告訴記者該專案均價為33800元每平方米，一套89平方米的房子總價在三百萬左右。

在走訪過程中，記者發現長安街西沿線、阜石路、S1號線等交通是門頭溝上述商住專案的一致賣點。一位近40歲的看房先生在接受記者採訪時表示，現在三萬元出頭，等S1號線明年開通，房價估計還會漲，暫且住不著，比較適合投資。有幾個銷售人員勸說記者“雙十一”有優惠活動，要買趕緊下手，房源已不多。

“目前商住專案高調報價，也是符合此類區域發展和規劃的。”房產分析人士稱，這兩年到門頭溝拿地的房企在增加，而且部分還集中在門頭溝的市區。

產權實際不足50年致去化緩慢?

據媒體報導，前兩年門頭溝集中供地期間成交經營性用地24宗、土地出讓金額高達610億元、累計供地面積達到350萬平方米。包括華潤、融創、遠洋、保利、城建等多家房企紛紛佈局京西板塊。

據記者不完全統計，目前，門頭溝在售的16個專案中，有一半都包含商住房產品。其中，華潤悅景灣、中昂時代廣場、西長安壹號、遠洋新天地等項目都是集中在近半年陸續開盤入市。華遠華中心項目在建待售。而西貿國際·熙旺中心樓盤是門頭溝拿地較早的商住專案，2008年開工，目前仍在售，但50年的產權現如今已經減少近8年。

記者瞭解到，上述專案的商住產品均以小戶型LOFT為主，面積集中在30~80平方米之間，房價每平方米兩萬多到三萬五不等。這是否會帶來同質化競爭問題?

“同質化是自然的。”中原地產首席分析師張大偉認為，根源是幾年前的土地出讓結構和制度。住宅土地過去幾年供應少，其中配套了不少公建，所以未來公寓將較多。同時北京住宅限購，剛需和投資有需求。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱，由於此類房源不限購等，部分房源也會吸引投資客的進入。從這個角度看，這確實會產生一定的競爭關係。

“LOFT多方面等都很相似，同區域內激烈競爭在所難免。”受訪業內人士進一步分析稱，此類商住專案是此前城市規劃下的矛盾集中體。區域希望通過商業專案來提升城市的商業品質，但從銷售狀況看，商業項目其實銷售並不好。所以會通過轉變為商住專案來銷售。另外，部分開發商則是希望能夠在限購環境下積極做好樓盤的銷售。

值得關注的是，易居研究院智庫中心統計資料顯示，2015年北京門頭溝商品住宅提供套數為6658套，成交套數3806套，記者粗略計算總體去化率為57.16%。

北京住建委官網資訊顯示，2015年取得預售證的華潤悅景灣、西長安壹號和遠洋新天地共推房源1687套，截至11月3日，網上簽約788套，去化率為46.7%。

業內稱，年末將至，去化率值得關注。


部分受訪者認為，之所以去化慢是因為水電費要比普通住宅貴，生活成本高是他們止步于商住房的原因。

據瞭解，商住房物業管理費為商業標準，高於普通住宅，一般大於3元/平方米/月;水為商業用水6.21元/噸，民用水4元/噸;電為商業用電1.25元/度，民用電0.48元/度。

同時商住房容易買不易賣也是購房者考慮的因素。業內專家指出，商住房不僅存在著轉讓稅費高的劣勢，從投資回報的角度衡量，商住房的使用年限只有40或50年，回報週期短意味著回報率的大幅降低。另外，不管是投資還是短期過渡居住，最終都將面臨轉手問題，商住樓的高額轉讓成本會限制相當一部分購房人，導致商住房轉讓困難。

近年來，海外投資持續升溫，其中地產項目成為最熱標的，企業、個人紛紛出海置業。11月14日—15日，由中國房地產業協會主辦，亨瑞集團執行主辦，中國房地產海外投融資服務平臺等單位承辦的“第二屆地產全球化暨海外投資高峰論壇”在北京中國大飯店召開。此次論壇以“開拓海外商機，實現財富增值”為主題，旨在為中國企業和投資者“走出去”尋找新機遇、探索新思路。

“目前海外地產投資是不錯的資產配置選擇。” 以美國為例，亨瑞集團董事會主席鄒亨瑞在接受中新網採訪時表示，自2008年金融危機以後，美國的房價平均降幅達35%左右，儘管過去三年房價上漲較快，但美元在繼續升值，美國經濟復蘇呈現慢牛態勢，房價漲幅可能放緩，卻仍然有上漲空間。

鄒亨瑞認為，對於房企來說，“走出去”不僅是分散投資風險的一種選擇，同時可以獲得相較于國內更高的收益率，而這也是房企紮堆“出海”的重要原因之一。“現在國內房地產市場已進入‘白銀時代’，以前投資回報超過20%，現在還不到10%。而很多投資美國地產的企業，今年尤其是去年、前年，投資回報率超了10%，有的甚至達到20%，比國內要高。”

在鄒亨瑞看來，無論國內還是國外房地產的開發，其核心和盈利點都是如何利用金融杠杆，從而獲得相對低成本的融資。以中國房企赴美開發專案為例，不少企業因為缺少美國式的管理模式和經驗，缺乏美國政策法規的知識和背景，造成了各種水土不服的問題。

談及中國房企該“走出去”如何合理配置資產以最大程度降低風險，亨瑞集團副總裁周華表示，可以通過業態上、投資地域等方面進行考量。“目前美國仍是房企首選的投資國家。2014年—2015年上半年，美國交易量占比超過了總的海外交易量的25%以上。”

萬通控股董事長馮侖則在論壇演講中指出，房企“走出去”要先破除國內房地產開發的思維枷鎖。“海外不動產市場發展時期早、成熟度較高，對產品與服務的理念更為深入，中國企業必須拋掉固有思維模式，積極尋求轉變和轉型。”

此外，鄒亨瑞表示，面對海外投資風險，房企或個人，需要借助具備美國本土經驗的專業機構，協助解決出海融資等方面的難題。據介紹，亨瑞集團自2009年進入美國地產投資開發領域，目前已經在美國直接參與和投資了60多個項目，直接投融資30億美元，專案總規模超過130億美元，已與萬達等不少境內外知名房地產企業建立了合作。


在14日舉行的第二屆地產全球化暨海外投資高峰論壇上，亨瑞集團與中國電建集團、中房集團，以及美國第二大房產開發商Stockbride集團，正式簽署了涵蓋技術支援、融資、設計施工、預售等全方位的戰略合作協定，將聯合開發美國數個大城市的成片區域，包含美國三藩市金銀島整島開發，波士頓海港城片區區域開發等，投資總額高達上百億美元。

本屆論壇除為企業、個人海外投資提供新思路外，還設置了專案展示、合作洽談等環節。其中，共有超50億美元低成本資金尋求海外專案，上百個國內外優質投資專案及產品現場展示，上千人次高淨值人士參會尋求海外投資商機。

對於佳兆業來說，銷售重啟與境內外債務重組環環相扣。從目前的情況來看，這些工作在加速推進當中，佳兆業進入了全面復活前的關鍵階段。


原標題：佳兆業危局中賣房52億 境內債務重組方案浮現

在房源被鎖、銷售大面積停擺的2015年，佳兆業(01638.HK)前10月銷售了52億元。這是繼去年12月陷入鎖房危機以來，佳兆業首度公開披露的銷售業績。

與去年同期銷售235億元相比，52億元不可同日而語。但佳兆業今年情況特殊，政治風險、債務危機等因素疊加導致其銷售工作一度停擺，現金流幾近斷裂，前10月能取得52億元也算不錯。

這也被認為是佳兆業復活的重要信號。佳兆業公佈銷售業績的同時，披露了境內債務重組進展，表示正與境內債權人展開廣泛磋商。而就在幾天前，佳兆業剛剛公佈了境外債務重組方案，並已初步獲得部分境外債權人的支援。

對於佳兆業來說，銷售重啟與境內外債務重組環環相扣。從目前的情況來看，這些工作在加速推進當中，佳兆業進入了全面復活前的關鍵階段。

遲來的銷售業績

11月12日晚間，佳兆業在公告中披露了銷售業績：今年前10個月實現總合約銷售52.33億元人民幣，總合約建築面積約為86.38萬平方米。這是一組既糟糕又向好的數字。

糟糕之處在於，資料較去年同期大跌，今年前10月銷售額比去年同期的234.59億元下降了77.69%，銷售面積比去年同期的86.38萬平方米減少了62.53%。

原本，佳兆業計畫在2014年衝刺300億元的銷售目標，其在廣深大規模的舊改專案能為其快速發展提供支撐。但就在去年12月，佳兆業位於深圳的幾大主力專案因政治風險被政府鎖定，進而引發了這家房企的一系列債務危機，銷售也因此大規模停擺。

向好的一面是，進入今年下半年以來，佳兆業積極推進債務重組，部分專案銷售陸續恢復正常，為佳兆業帶來了難得的現金流。

例如，佳兆業在公告中稱，經過與債權人達成協議後，南京佳兆業城市廣場、惠州佳兆業壹號申請了預售許可證並重新開售。其中，南京佳兆業城市廣場於7月10日獲預售許可證的面積為3.33萬平方米，至10月底合約銷售1.47萬平方米，銷售金額3.59億元;惠州佳兆業壹號於8月21日及9月24日獲預售許可證的面積為8.41萬平方米，至10月底合約銷售3.09萬平方米，銷售金額1.63億元。

9月以後，佳兆業位於武漢、上海、廣州的部分專案也均恢復正常銷售。

總體來看，前10月，二三線城市是佳兆業今年的銷售主力，貢獻了逾8成的銷售額。佳兆業位於華中、環渤海、華西、長江、珠三角的二三線城市分別貢獻8.18億元、8.91億元、16.44億元、6.27億元、3.44億元。

而深圳、廣州、上海三大一線城市僅分別貢獻3.81億元、1.58億元、3.7億元，共占佳兆業前10月總銷售額的17.4%。

也正因銷售項目多位於二三線城市，佳兆業今年前10月的銷售均價偏低，僅為6058元/平方米，遠低於2013年的9760元/平方米以及2014年前11個月的1.02萬元/平方米。

降價促銷也是導致銷售均價嚴重下滑的一大原因。《第一財經日報》記者瞭解到，出於對佳兆業能否恢復正常的擔憂，一些購房者不敢購買其房產。為了吸引購房者、儘快銷售回籠資金，佳兆業在各地的專案都出現了一定程度的降價。

佳兆業接下來要重點促進深圳專案的恢復。佳兆業在深圳有4個項目處於預售階段，分別是佳兆業大鵬假日廣場、悅峰花園、佳兆業中央廣場、山海美域花園。這些項目是最先被鎖的，也是引發佳兆業危機的導火索。

但上述四個專案涉及的債權人眾多，債務重組最難推進。目前唯一的進展是山海美域花園中已認購但未簽約備案的房源已解鎖，並於10月底完成簽約備案。

加速推進境內債務重組

從這份遲來的銷售業績可以看到佳兆業對自身信心的提升。信心的背後是取得了一定進展的債務重組。

在公佈銷售業績的同一份公告中，佳兆業對外披露了其境內債務重組進展：已與境內債權人就債務重組進行廣泛磋商。

佳兆業給境內債權人提出了重組的若干條件，包括：無本金扣減，到期後延長三年(投資物業的抵押貸款除外);充足抵押品還款須符合銷售進度，沒有充足抵押品的根據銷售進度攤還或到期時一筆過償還。同時，佳兆業鼓勵債權人降低融資成本，具體情況會根據債權人的不同情況作出合適的厘定;債權人須撤回所有訴訟、仲裁、強制執行程式，並將資產“解凍”。

不難看出，佳兆業希望境內債務能夠保本、減息、展期。

截至11月10日，佳兆業收到境內債權人向法院提出的資產保全申請書(下稱“申請書”)為70份，申請書中接獲的民事裁定書28份，民事裁定書下具爭議的合約總額為150.43億元人民幣，申請書中接獲的應訴通知書由34份增至55份、應訴通知書下具爭議的合約總額由為215.21億元;同時接獲70份有關購買合同及加工合同的爭議的應訴通知書，合約總額為5.43億元人民幣。

這組資料與上一份資料(於4月7日公佈)相比，有幾處變化：申請書原先是60份，在過去半年多時間內增加了10份;應訴通知書原先是34份、應訴通知書下具爭議的合約總額為95.34億元，此後分別增加了11份、119.87億元。這些變化說明，在過去半年多時間裡，境內債權人對佳兆業的信心沒有太多改觀。

不過，佳兆業在10月陸續與中國銀行、中銀投達成和解，使得其位於上海的項目恢復正常。中國銀行是佳兆業最大的境內債權人，這意味著情況在好轉。

境內債務重組的順利，也將推動境外債務重組。截至2014年底，佳兆業的有息債務合計650.09億元。其中，境內債務涉及包括結欠銀行債務、非銀行金融機構債務，合計479.71億元，境外有息債務為170.38億元。

11月6日，佳兆業公佈了最新的境外債務重組方案，較先前的方案更為緩和、讓步，並承諾給予債權人一定補償。據悉，這個方案已獲得由境外債權人組成的督導委員會的支持。

一旦境內外債務重組完成，佳兆業的全面復活也就指日可待了。在房源被鎖、銷售大面積停擺的2015年，佳兆業(01638.HK)前10月銷售了52億元。這是繼去年12月陷入鎖房危機以來，佳兆業首度公開披露的銷售業績。

與去年同期銷售235億元相比，52億元不可同日而語。但佳兆業今年情況特殊，政治風險、債務危機等因素疊加導致其銷售工作一度停擺，現金流幾近斷裂，前10月能取得52億元也算不錯。

這也被認為是佳兆業復活的重要信號。佳兆業公佈銷售業績的同時，披露了境內債務重組進展，表示正與境內債權人展開廣泛磋商。而就在幾天前，佳兆業剛剛公佈了境外債務重組方案，並已初步獲得部分境外債權人的支援。

對於佳兆業來說，銷售重啟與境內外債務重組環環相扣。從目前的情況來看，這些工作在加速推進當中，佳兆業進入了全面復活前的關鍵階段。

遲來的銷售業績

11月12日晚間，佳兆業在公告中披露了銷售業績：今年前10個月實現總合約銷售52.33億元人民幣，總合約建築面積約為86.38萬平方米。這是一組既糟糕又向好的數字。

糟糕之處在於，資料較去年同期大跌，今年前10月銷售額比去年同期的234.59億元下降了77.69%，銷售面積比去年同期的86.38萬平方米減少了62.53%。

原本，佳兆業計畫在2014年衝刺300億元的銷售目標，其在廣深大規模的舊改專案能為其快速發展提供支撐。但就在去年12月，佳兆業位於深圳的幾大主力專案因政治風險被政府鎖定，進而引發了這家房企的一系列債務危機，銷售也因此大規模停擺。

向好的一面是，進入今年下半年以來，佳兆業積極推進債務重組，部分專案銷售陸續恢復正常，為佳兆業帶來了難得的現金流。

例如，佳兆業在公告中稱，經過與債權人達成協議後，南京佳兆業城市廣場、惠州佳兆業壹號申請了預售許可證並重新開售。其中，南京佳兆業城市廣場於7月10日獲預售許可證的面積為3.33萬平方米，至10月底合約銷售1.47萬平方米，銷售金額3.59億元;惠州佳兆業壹號於8月21日及9月24日獲預售許可證的面積為8.41萬平方米，至10月底合約銷售3.09萬平方米，銷售金額1.63億元。

9月以後，佳兆業位於武漢、上海、廣州的部分專案也均恢復正常銷售。

總體來看，前10月，二三線城市是佳兆業今年的銷售主力，貢獻了逾8成的銷售額。佳兆業位於華中、環渤海、華西、長江、珠三角的二三線城市分別貢獻8.18億元、8.91億元、16.44億元、6.27億元、3.44億元。

而深圳、廣州、上海三大一線城市僅分別貢獻3.81億元、1.58億元、3.7億元，共占佳兆業前10月總銷售額的17.4%。

也正因銷售項目多位於二三線城市，佳兆業今年前10月的銷售均價偏低，僅為6058元/平方米，遠低於2013年的9760元/平方米以及2014年前11個月的1.02萬元/平方米。

降價促銷也是導致銷售均價嚴重下滑的一大原因。《第一財經日報》記者瞭解到，出於對佳兆業能否恢復正常的擔憂，一些購房者不敢購買其房產。為了吸引購房者、儘快銷售回籠資金，佳兆業在各地的專案都出現了一定程度的降價。

佳兆業接下來要重點促進深圳專案的恢復。佳兆業在深圳有4個項目處於預售階段，分別是佳兆業大鵬假日廣場、悅峰花園、佳兆業中央廣場、山海美域花園。這些項目是最先被鎖的，也是引發佳兆業危機的導火索。

但上述四個專案涉及的債權人眾多，債務重組最難推進。目前唯一的進展是山海美域花園中已認購但未簽約備案的房源已解鎖，並於10月底完成簽約備案。

加速推進境內債務重組

從這份遲來的銷售業績可以看到佳兆業對自身信心的提升。信心的背後是取得了一定進展的債務重組。

在公佈銷售業績的同一份公告中，佳兆業對外披露了其境內債務重組進展：已與境內債權人就債務重組進行廣泛磋商。

佳兆業給境內債權人提出了重組的若干條件，包括：無本金扣減，到期後延長三年(投資物業的抵押貸款除外);充足抵押品還款須符合銷售進度，沒有充足抵押品的根據銷售進度攤還或到期時一筆過償還。同時，佳兆業鼓勵債權人降低融資成本，具體情況會根據債權人的不同情況作出合適的厘定;債權人須撤回所有訴訟、仲裁、強制執行程式，並將資產“解凍”。

不難看出，佳兆業希望境內債務能夠保本、減息、展期。

截至11月10日，佳兆業收到境內債權人向法院提出的資產保全申請書(下稱“申請書”)為70份，申請書中接獲的民事裁定書28份，民事裁定書下具爭議的合約總額為150.43億元人民幣，申請書中接獲的應訴通知書由34份增至55份、應訴通知書下具爭議的合約總額由為215.21億元;同時接獲70份有關購買合同及加工合同的爭議的應訴通知書，合約總額為5.43億元人民幣。

這組資料與上一份資料(於4月7日公佈)相比，有幾處變化：申請書原先是60份，在過去半年多時間內增加了10份;應訴通知書原先是34份、應訴通知書下具爭議的合約總額為95.34億元，此後分別增加了11份、119.87億元。這些變化說明，在過去半年多時間裡，境內債權人對佳兆業的信心沒有太多改觀。




不過，佳兆業在10月陸續與中國銀行、中銀投達成和解，使得其位於上海的項目恢復正常。中國銀行是佳兆業最大的境內債權人，這意味著情況在好轉。

境內債務重組的順利，也將推動境外債務重組。截至2014年底，佳兆業的有息債務合計650.09億元。其中，境內債務涉及包括結欠銀行債務、非銀行金融機構債務，合計479.71億元，境外有息債務為170.38億元。

11月6日，佳兆業公佈了最新的境外債務重組方案，較先前的方案更為緩和、讓步，並承諾給予債權人一定補償。據悉，這個方案已獲得由境外債權人組成的督導委員會的支持。

一旦境內外債務重組完成，佳兆業的全面復活也就指日可待了。

北京市國土局土地拍賣現場

新浪樂居訊 （編輯 趙悅 孔令薇）2015年11月13日，北京市國土局土地交易大廳迎來了平谷區平谷新城居住用地的競拍，最終天利海以20.25億摘得該地塊，溢價率高達94.1%，純土地樓面價10980元/平米。

本次競拍的是平谷區平谷新城05街區PG-0005-099、103、104地塊R2二類居住用地，土地總面積為85736.48平米，規劃建築面積為184421平米，起始競拍價10.43億元。

競拍開始前，國土局就已經收到了6次報價。參與現場競拍的房企有：天利海、保利、陽光城和北京城建4家房企。拍賣開始後，天利海首先報價，現場起拍價10.76億元。競拍開始後僅僅經過7輪，報價就達到了12億，天利海和陽光城交互舉牌，互不相讓。

很快，報價就達到了18億，依然是天利海。期間主持人多次調整競價階梯，還是無法抵擋房企對這塊地的熱情。隨後保利開始發力，頻頻舉牌，展開一場房企間激烈的爭奪戰。最終，經過57輪競爭，天利海以20.25億摘得該地塊，溢價率94.1%，純土地樓面價10980元/平米。

根據土地出讓檔顯示，本次出讓宗地的用地性質為R2二類居住用地、R53托幼用地，將以“三通一平”形式供地。具體四至範圍是：東至林蔭街中線，南至平谷新城05街區PG-0005-110、-111、-112地塊北邊界及平谷新城南環路，西至西外環路中線，北至新平南路中線。

一手市旺，發展商亦積極推出新盤，恆地（00012）土瓜灣迎豐在過去周六公布首批68伙價單，折實平均呎價1.55萬元。

此外，發展商向買家提供最高樓價85%按揭，首3年為優惠利率（5厘）減2厘，其後全期為優惠利率。

同時，發展商又為買家提供最多樓價30%的二按，但一及二按貸款成數最高只為樓價90%。

優惠達樓價10%

迎豐共有300伙，實用面積165至288方呎，首批68伙主要分布於B、F、G、K及L室，實用面積186至266方呎，售價331.5萬至484.3萬元，即供連印花稅津貼共減樓價10%，折實售價最平298.35萬元，為5樓B室，實用面積186方呎開放式單位。整體平均呎價1.73萬元，折實1.55萬元。

據了解，同區翔龍灣二手平均呎價1.41萬元，傲雲峰1.49萬元，迎豐折實後呎價相對高4%至9.9%。

按周跌5成8盤「捧蛋」 德福2房價返去年

新盤蜂擁推，二手死寂，10大屋苑周六日僅3宗成交，按周減57%，8個屋苑零成交。九龍灣德福花園2房則王戶以580萬元沽出，售價重返2014年10月水平。

中原地產十大屋苑周六、日錄得3宗成交，按周減57%，成交量連續16個星期處於個位數；美聯物業兩天錄得約6宗買賣，與對上一個星期相同；利嘉閣地產錄得2宗二手買賣成交，按周跌50%；香港置業兩日錄得約2宗成交，與對上一個星期相同。

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，發展商推盤步伐有增無減，新盤定價吸引且優惠多，搶去二手市場大量購買力，導致二手成交冰封，尤其是中價屋苑，業主持貨力強，多數不肯大幅減價，買賣持續拉鋸。

嘉湖2成交 中層呎售7805

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，除非業主肯大幅劈價放售單位，否則準買家對入市二手仍採審慎態度。

10大屋苑中，天水圍嘉湖山莊錄得2宗成交，利嘉閣地產經理鄧鎮華表示，2宗同屬2房戶，其中1宗麗湖居3座中層F室，實用面積442平方呎，成交價345萬元，實用呎價約7,805元，11月至今暫錄17宗買賣成交，較上月同期增加約7宗，主要部分業主議價幅度擴大。

華蘭花園低層 減價11%售

鑑於市場焦點盡在一手，加上發展商低開吸客，部分急需套現之二手業主惟有減價求售，美聯物業九龍灣德福分行首席高級營業經理黃遠基稱，德福花園E座中層7室，實用面積538平方呎（建築面積603平方呎），11月初以638萬元放盤，最終減58萬元，以580萬元成交，實用呎價約為10,781元，售價重返屋苑去年10月價格水平。

要出貨就要減價以吸引買家入市，鰂魚涌華蘭花園翠蘭閣低層D室，實用面積410平方呎，以528萬元低市價沽出，單位於4月放盤，原本開價595萬元，減幅11%。

藍田滙景高層 累減68萬沽

與此同時，藍田滙景花園一個高層向東內園單位平5%沽出，美林物業林小燕指出，該單位為13座高層D室，實用面積約614平方呎，淨3房，早於4月時以800萬元放盤，至8月曾反價至820萬元，至10月又調整至770萬元，最終以732萬元易手，累積減價68萬元。

屯門茵翠豪庭 減20萬易手

另外，屯門低密度住宅茵翠豪庭減20萬元沽出，祥益地產黃振文表示，茵翠豪庭單號屋地下連花園，實用面積795平方呎，原本開價720萬元，及後以700萬元易手，新盤買家為區內換樓業主。

半年調高8% 易釀負資產及壞賬

美國加息在即，樓價近月向下跡象明顯，新盤及二手樓價相繼調低，但本報的調查發現，銀行懷疑在交投淡靜下，為催谷生意「拉人上車」，估價竟然不降反升，有單位的上調幅度比半年前高逾8%。學者指出，在當前嚴謹的壓力測試保障下，銀行願意調高估價來吸引較有實力的買家申請樓按，對於財力稍遜而未能過測試的年輕人或準買家，估足價只是「得個睇字」，置業困況仍未扭轉，同時也易釀成負資產及銀行壞賬。

樓市一面倒向上的趨勢在近月扭轉，二手叫價大幅調低，新盤更低過二手開售，差估署最新的9月樓價指數顯示，港島、九龍及新界的樓價，不少類別的單位都錄得跌幅，其中，新界面積431方呎至752方呎的中小型單位，平均呎價按月跌達8.13%，跌穿9,000元，重回今年3月時的水平。九龍區跌幅亦達6.85%至每方呎平均呎價10,839元。一向企硬的港島區亦跌2.49%，平均呎價13,866元。

樓價向下，一向以風險管理行先的銀行，月前曾一度盛傳要調低估價，然而本報最新追蹤10大屋苑逾近半年的估價走勢，發現銀行「冇有怕」，反而大多數單位的估價仍照升可也。本報自今年3月底起，從本港10個指標大型屋苑中各抽取1個成交單位作為樣本，並定期追蹤其銀行估價變化，而選取網上估價服務的銀行分別為中銀、匯豐及恆生。截至本月中，3間銀行對今次的10個單位估價，7個月間至少對7個單位提高估價，當中以恆生銀行稍為進取，提高了8個單位的估價。

銀行對個別屋苑估價傾向進取

是次抽樣中，估價提幅最高的要數將軍澳新都城1期4座中層F室單位，實用面積708方呎，恆生對其估價最新報775萬元，較3月底時估價717萬元提高達8.1%，亦較單位在3月的成交價741萬元為高。至於牛頭角淘大花園F座低層8室，實用面積390方呎，匯豐最新對該單位估價報417萬元，較3月底時估價387萬元高出7.8%，不過仍較3月時單位成交價420萬元稍低。

是次調查亦發現，銀行對個別屋苑估價傾向進取。鰂魚涌康怡花園D座高層2室，今年3月以680萬元成交，而3間銀行本月初估價由741萬元起跳，最高見847萬元，較造價高出6%。而荔枝角美孚新邨4期百老匯街107號一個高層B室，3月時成交價為868萬元，及至本月3間銀行估價均由900萬元起跳，明顯估足價。

負資產業主會被銀行追差價

另邊廂，亦有個別屋苑的估價顯得保守。鰂魚涌太古城恆山閣低層G室，3月時以918萬元成交，縱然3間銀行逾半年間對該單位調高估價，不過亦未及當時的成交價，最高僅報916萬元。同時，上車屋苑天水圍嘉湖山莊亦見估不足價，3月時以415萬元成交的樂湖居4座中層H室，3間銀行本月初估價最高只報414萬元。

業界相信，銀行估價進取，相信與近月樓市成交淡靜，加上美國加息在即，有關方面為催谷生意，趕在加息前盡量爭取按揭生意，但這樣做，一旦樓市下調，也極易釀成負資產及銀行壞賬。所謂「負資產」，是指那些市價跌破業主仍未償還的貸款金額、即「樓不抵債」的住宅單位。金管局曾統計，本港的負資產一度高逾10萬戶，中原地產則估計最嚴重時期，香港有逾20萬戶負資產業主。

在負資產的情況下，銀行會向業主追收未償還貸款與市值的差價，無力補價的單位則被銀行收回淪為「銀主盤」，銀行再低價推出拍賣並向原業主追收差價，無力補價的業主便只有破產一途，大大打擊社會消費氣氛。

銀行估足價並不等於是上車客的佳音，浸會大學經濟系副教授巫伯雄表示，目前壓力測試相當嚴格，經篩選的置業者財力往往相對充裕，無力償還貸款的風險相對較低，加上低息環境仍然持續，故此銀行亦願意估足價，給予置業人士造按。換句話說，對於財力較遜色的置業者，由於息口波動或令其供不起樓，銀行難以批出其按揭貸款，銀行估足價對他們的意義不大，而樓價高企的實況還是未能改變。

　　政府推地步伐快，市建局亦配合推出旗下項目，其中，位於馬頭角九龍城道商住重建項目，安排明天截意向書，市場料大小財團均有興趣角逐。

　　該項目位於馬頭角九龍城道六十六至八十二號及上鄉道交界項目，地盤面積約一萬四千八百九十七方呎，地積比率達九倍，其中，住宅部分樓面約十一萬一千七百三十方呎，預計可提供約二百一十六伙，另提供二萬二千一百五十九方呎商業樓面。

　　市場估計市區盤熱賣，加上項目中住宅平均每戶面積僅五百一十多方呎，為近年受市場歡迎戶型，每方呎樓面地價估值介於五千六百元至六千元。

　　測計師張翹楚認為，項目附近的新盤不少，港鐵沙中綫或延期通車，但觀塘延綫將於明年下半年通車，相信會為該區帶來一定的發展潛力。而且，現時大多新盤位於新界區，市區盤「買少見少」，故相信可以吸引一定客量。對於青衣地皮早前流標，他認為，料對發展商競逐市區地皮，如馬頭角道項目影響不大，由於青衣地涉技術因素故導致流標，料對市區地沒指標影響。

　　第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國表示，馬頭角九龍城道商住項目位於市區，投資金額不大，相信將會受到大中小財團歡迎。他續指，區內的樓宇需求大，相信有一定的發展潛力。

　　多個發展商積極推盤吸客，二手市場持續受壓，綜合市場消息指，過去周末兩日計，百大屋苑僅錄十宗交易，按周急跌近三成，當中九成屋苑錄零交易紀錄。另外，二手成交以低價盤主導，其中馬鞍山中心以每方呎一萬一千二百八十六元易手，低市價半成。

　　二手成交量下跌，百大屋苑周末兩日錄約十宗成交，較上周下跌逾兩成九，綜合市場消息指，主要受新盤搶客，大幅攤薄二手客源影響，加上美國短期加息機會提高，令準買家趨觀望，反之，不少業主持貨能加高，不願大幅減議價下，令買賣進一步呈拉鋸局面。

　　美聯住宅部行政總裁布少明表示，周末兩項新盤開售大旺，一手市場大幅攤薄二手客源，加上市場預期年底有機會加息，故除非業主大幅減價，否則不少準買家對入市二手市場十分審慎，而且，隨著將有更多新盤加入戰團，一、二手交易背馳。

　　中原亞太區住宅部總裁陳永傑表示，發展推盤步伐有增無減，訂價吸引且優惠多，搶去二手市場大量購買力，導致二手成交呈冰封局面，尤其是中價屋苑，由於業主持貨力強，多數不肯大幅減價，令買賣持續拉据，市況一片淡靜。

　　港置高級執行董事伍創業表示，今月屬一手主導，二手市況急凍，促使部分業主態度軟化，各區屋苑瀰漫一股減價風，吸引準買家出動睇樓伺機「執平貨」。惟屋苑錄減價幅度未如預期，令交投膠著，一、二手交投將持續「兩極化」。

　　利嘉閣總裁廖偉強表示，近日有不少新盤項目陸續登場，不但價錢相宜，連優惠更相當吸引，整個市場焦點集中於一手。反之，二手市場上只有少部分業主願意減價，但減價空間相對低，準買家多抱觀望態度，買賣雙方拉鋸需時，令二手交投進度停滯不前，相信將會在未來持續一段時間，料年底才會有轉機。

　　二手成交持續錄低市價，美聯高級區域經理表示，馬鞍山中心三座低層F室易手，面積三百八十一方呎，屬兩房間隔，業主累減價三十萬元後，以約四百三十萬元低市價約半成沽出，呎價約一萬一千二百八十六元。

　　中原副分區營業經理陳輝麟表示，青衣灝景灣八座中層F室易手，面積四百九十八方呎，業主大幅議價減一百零二萬元沽出，以六百零八萬元成交，較市價低約百分之六，呎價一萬二千二百零九元。

　　韓國首爾市13日發佈的資料顯示，截至今年9月底，外國人在首爾市區持有的土地面積達274.5萬平方米，同比增長5.1%。其中，中國人所持土地面積超過16萬平方米，同比增加16.5%。

　　韓聯社報導稱，從購地業主國籍看，排在首位的美國人所持土地占一半以上，其次是中國人，日本人緊隨其後。從土地用途看，商業用地達73.3萬平方米，公寓為41.5萬平方米，獨立式住宅為28.3萬平方米。

　　這些土地的總價大約為10.16萬億韓元(約合91.4億美元)，主要集中在瑞草區、龍山區和江南區。