內政部營建署發布今年Q2全國住宅價格指數，季漲幅最高的是桃園市，幅度為1.19%。從全國住宅價格指數來看季微跌0.62%，營建署表示，這是2012年Q3至今首次下跌，等於Q1是近年最高點，顯示房價漲幅停滯。

桃園季漲1.19%最多

此指數以2013年的數據為基期，今年Q2和Q1相比，桃園市漲最多，雙北及高雄皆上漲，但漲幅未達1%，台中台南市皆下跌。「這種官方數據存疑，建議參考就好。」
政治大學地政學系教授徐世榮認為，客觀分析，桃園可能受惠於機場捷運線的通車題材，雙北的年輕人把蛋白區生活圈擴大，往更南邊的桃園購屋，房價相對便宜。

但徐世榮提醒從實際市況來看，桃園航空城交易停滯，大家房產都想脫手，如該區農地之前喊到每坪12萬元，現在降到每坪7~8萬元還很難出脫，高鐵桃園站周邊的房子，其實也不好成交。

房地合一稅2016年即將正式上路，卻仍有高達9成的民眾對於課稅內容並不清楚，因此遲遲無法下定決心購屋，導致錯失購屋良機，信義代書建議民眾可從「贈與不動產方式」、「持有時間長短」、「登記名義人為誰」三大重點，來當作目前的購屋參考準則，新舊制稅額可能相差數十萬元。信義代書提醒民眾，若係長期持有自住，且評估後舊制較有利者，宜於2015年底前完成過戶登記。

許多民眾為了理財規劃及因應未來稅制的調整，2015年底更是不動產贈與的旺季，贈與及移轉件數有逐步增加的趨勢。信義代書專案經理林以德表示：「房地合一稅上路及核實課稅，對於贈與不動產稅額會有很大落差。差異在於現有稅制僅將『房屋出售』部份納入所得稅課徵，並未對『土地獲利』部份課稅，若是2016年屬於房地合一稅新制範圍者，則『房地均需納入』課徵。」

舉例來說，某甲購買一棟價值3000萬元的房屋贈與給子女，持有2年後以4000萬元賣出(假設土地公告現值600萬元、房屋評定現值400萬)設算，若2015年辦理贈與再出售時，可僅就房屋納入所得稅課徵，以45％所得稅計算，核實課稅最多需繳納540萬元稅額，再加計10％贈與稅78萬元，總計需繳納618萬元；若2016年辦理贈與再出售，並以持有2年以上適用20％房地合一稅計算，則是直接就房地共獲利3000萬元課稅600萬元，再加計10％贈與稅78萬元，總計繳納678萬元，兩者稅額差距達60萬元(詳見附表一)。

此外，稅制改變後，「持有時間長短」也是決定何時購屋的主要關鍵，林以德表示，房地合一新稅制中，對於長期持有符合一定條件者，有扣除額及優惠稅率可以運用。因此購屋如果是為了短期投資那必然不利，如果是打算長期持有或自住使用，在未來出售時無論是使用新制或舊制差異都不大。林以德更強調，「持有時間長短」除了影響房地合一稅扣除額及稅率之外，更重要的是在「重購退稅」的認定上也會比較寬鬆，因此「登記名義人為誰」，則成為購屋考量的第二個重點。

過去「重購退稅」在土地增值稅方面，規定「登記名義人」必須買賣皆為同一人，而房地合一稅「登記名義人」則可為同一人或配偶關係。認定雖放寬，但林以德提醒，衡量登記名義人時，若為多屋族群，還要再多考慮「囤房稅」的問題。

舉例來說，王先生持有3戶住家用房屋都在台北市，王太太則有2戶住家用房屋亦在台北市，若再買1戶房屋，已無法再登記為自用住宅，如果登記在王太太名下，則持有房屋數已達3戶，就適用最高的3.6％稅率，如果登記在王先生名下，則因屬個人持有非自住房屋第1戶，就可適用較低的2.4％稅率，則可省下部份房屋稅額(詳見附表二)。

林以德最後再次提醒，購屋後從報稅到過戶登記完畢，約時15天到30天以上不等的時間，房地合一新制是以「過戶登記完畢日」為基準，民眾請專家做全面性稅務評估後，如果認為舊制有利，現在就需盡快簽約辦理過戶登記。

今年房價不少地區已經有明顯震盪，回過頭來看2014年等同是價格高點。去年底開始，不少屋主選擇將手邊物件調節待售，但因多數民眾看跌房價，持續觀望，導致買方出「芭樂價」已經是趨勢，最近不少賣方因賣不到預期價格，加上待售期間過長，選擇「由售轉租」，換屋族現階段應掌握這樣的趨勢換屋。

台北市近期委售量減少4成3，很重要的原因是，屋主認為買方殺價幅度過大，乾脆不賣了或由售轉租。而不少長期持有房產、房屋進價成本低的屋主，面對買方出「芭樂價」，沒有賣到預期價格，乾脆將房屋收起來不賣，轉而出租。

17RENT時尚物業管理總經理林俊翰表示，這類屋主因不缺錢，通常租金較硬，議價幅度較低，因此租客要占到便宜的機會較低，但有些物件租金卻修正了1至2成。

在台北市內湖承租屋齡約6年社區大樓的Lisa說，最近社區有租件在2周前刊登時，2房租金2萬6000元，最近則降到2萬3000元，跟前幾年租金連年上漲，一刊登馬上秒殺的狀況有所變化。

那麼為何說，換屋族應該善用這個時機？由於房價預期明年有更明顯的修正，換屋族不妨今年先將房屋出售，取得現金，再鎖定部分有貸款壓力、由售轉租、租金有修正的新成屋承租，明、後房價大幅下跌再伺機購屋。

林俊翰指出，由於不少投資客的物件租不出去，當然要降租，但仍要因個案而定，而現在的確已經有不少民眾，採取出售房屋轉而持有「現金為王」，之後再考慮購屋。

房價降了嗎？如果房東看到這個最新的數據，恐怕想買的人殺價難度要增加了！因為近5年的雙北人口統計，雖然戶量不斷降低，但是所謂的中小宅卻是買氣高到不行，甚至有多達七成左右的人都是買雙北市40坪內或是20-60坪的房型，挾帶著「低總價」、「低坪數」及「低自備款」三大優勢，成為目前市場主力。

歸納小宅崛起的原因有三：
第一、房價高升薪資凍漲，礙於手頭資金有限，購屋族自然往中、小坪數的物件看。
第二、少子化的趨勢，不僅不婚人口增加，隨著家庭人口結構改變，所需的住宅空間也不如以往來的大，少買兩坪，總價可能就少了200萬，房子何必買大？夠住就好。
第三 、土地取得困難大坪數轉手性差，因此業者改變推案策略，近年來多半主打自住、投資兩相宜的小宅商品，例如過去主打大坪數的知名建商，也在林口推小宅。

而最新的數據也可以發現，北市以40坪以下產品為大宗，其中，20-40坪占比由103年28.9%增加至104年的44.3%，增幅有15.4個百分點，顯示北市購屋者對於中小坪數接受度提高：至於新北市，則是以20-40坪為主力，104年占比48.0%，其次則是40-60坪，占比26.3%，兩者合計高達74.3%，接近七成五。

另外一個最重要的是銀行的態度，套房雖有相對低總價的優勢，但銀行多半不喜歡放貸給這類商品，即使願意放貸，自備款也得準備5成以上，利率也比較高；與其如此，小宅和一般住宅商品一樣，貸款能貸到7成，利率也不會特別高。

基於各項因素，擁有「三低」的小宅商品蔚為主流，好房網總編輯吳光中表示，新北市的小宅總價平均在1000萬元；北市則需要1500萬元上下，像是中山、內湖及文山區，都還有相當親民的中古小宅可以挑。

消基會休閒育樂委員會召集人陳水竹今天指出，日租套房雖然便宜，但頻傳消費糾紛，便宜沒好貨，伴隨而來的是暗藏許多危機，消費者選擇住宿點時，不可不慎。

消基會今天舉行記者會，陳水竹指出，日租套房價格與同地區合法旅館可以相差十倍以上，價格低廉的日租套房，甚至一晚只要300元，但這些日租套房多隱身公寓或大樓中，常伴隨噪音、瓦斯外洩，偷拍等問題，出現藏匿犯人等社會事件。

觀光局旅館業查報督導中心主任劉士銘表示，政府以輔導日租套房步向合法，作為主要目標，包括實施消防安檢，監督簽約過程，要求業者提供履約保障等。

陳水竹指出，日租套房價位便宜，但這些套房位處環境可能是治安的死角，又沒有經過建管、消防等單位的定期檢查，本身就有危險。

消基會調查發現，國內日租套房主要分布在台北、宜蘭、台中、台南和高雄五地，以西門町、士林夜市、台北車站、淡水、羅東夜市、逢甲商圈、台中火車站、台南花園夜市、愛河河畔、三多商圈、高雄85大樓等地最多。

陳水竹指出，台灣類似青年旅舍的創業者，想要取得旅館執照，必須符合土地使用分區、消防法規和建管規定，更需要無障礙空間、逃生梯、停車位等設施，依照現行法規的門檻，這些經營者很難拿到旅館執照，因此只能經營日租套房。

松山Q2買氣減1成 比信義區貴太超過
買方市場

別把購屋族當笨蛋，房市交易進入買方市場，房價決定交易量表現！台北市已揭露完畢的實價登錄，北投區因房價處於全市最低檔，第2季成交量季增23.3%；至於第2季房價已超過信義區、房價季漲幅近1成的松山區，交易量則季減1成，為12行政區最慘烈。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析，Q2北投區房價平均約每坪44.9萬元，是台北市平均房價最低的區塊，「去年同期，此區房價平均約僅39.7萬元，是北市唯一掛上3字頭的區塊，1年來雖漲幅達1成3，但隨著市況，今年前2季價格仍稍修正約2.2%。」張旭嵐認為，買方對價跌有感，進而顯現購屋意願。

信義中正量增價漲
細究北投區買盤，成交地點多以捷運沿線居多，「距捷運約步行10分鐘以內的地段，價格較親民、且仍抱有交通便利性，最受歡迎。」
自2014年11月捷運松山線通車後，帶動松山區房價表現強勁，Q2房價年增15.4%冠北市；其中，光今年前2季房價就從每坪75.1萬元漲至82.5萬元，季漲約9.9%。但顯然該區僅有「通車行情」卻無「通車買盤」支撐，從實價登錄前2季的交易量來看，松山區交易量季減10.4%，整體呈現價漲量跌。
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，松山區開發少、空地少，缺乏大型社區及重劃區題材。上半年松山區成交物件的類型，第1季多為屋齡較高的華廈、公寓；第2季則多為大樓，加上有2戶「文華苑」豪宅登錄拉高區域行情，黃舒衛說：「若拿掉豪宅成交行情來看，松山區房價季增率，恐僅維持平盤至5%的增長而已。」
北市蛋黃區包括信義區、中正區及大安區，成交量季增11.9~22.9%，除大安區價格持平，信義區、中正區皆是「量增價漲」。

中山區價量同步跌

獨中山區房價季跌約1成，成交量卻未跟著放大，住商不動產北市區經理錢思明認為，中山區產品線齊，成交件數向來居於北市之冠，難再有波動，且套房產品多、價格調整快，是促成價跌明顯的主因。

台北市寸土寸金，卻有精華地數度釋出沒人要。國產署北區分署昨標售58宗房地，包含北市信義區與大安區的商二、住三用地，至少都已是2~3次拿出來標售，卻頻頻流標。

其中，臨北市信義區基隆路一段、面積約412坪的土地，有310坪屬商二用地，底價逾26億元，已是第3次流標。
國產署北區分署表示，該筆土地為今年5月估價，因估價期有6個月，到這次標售已達期限，下次再釋出時就得重新估價。

而昨開標僅吸引1封標單，標脫1筆新北市新店區住四用地，但面積僅2.96坪，民眾以560萬元得標，溢價率約3.6%。

房市冷颼颼，連商辦也拉警報！台北一○一大樓兩年來單坪租金首度跌破三千元；商仲業者推測，除了大環境景氣不佳之外，也有可能是周邊新建頂級商辦大樓陸續完工，市場供給增加，造成台灣地標也得提供較優惠的租金來留住租客。

根據內政部實價網資訊，九月時，台北一○一的二十一樓以每月每坪二八九六元租出去，租賃坪數約四八九．三二坪，超過單層面積的一半；合計每月租金約一四一．七六萬元，每年租金超過一千七百萬元，已可買進台北市一戶老舊公寓。

但對照今年四月，二十樓的實價揭露租金每月每坪約三○三八元，租用面積約三六七．九坪，九月最新揭露的二十一樓租金相當於打九五折。

根據近三年台北一○一的實價租金揭露，共計有二十一筆，每月每坪租金最低二六五一元，最高租金為四四一○元；自二○一四年起，就算是二十樓的低樓層，租金單價始終維持在三千元以上，部分高樓層甚至超過四千元；九月最新揭露的二十一樓租金是近兩年首度跌破三千元。

國泰置地廣場加入競爭

高力國際調研部董事李日寶分析，這筆最新揭露屬於低樓層，加上租用面積達到一定規模，有可能是業主願意給予較優惠租金；另外，未來幾年，信義計畫區頂級商辦供給量將大增，包括已完工的「國泰置地廣場」、興建中的「南山廣場」，以及由富邦人壽得標的A25等，未來都將投入市場；在競爭對手增加的情況下，台北一○一也有可能為了留住大咖租客，才主動降價。

但信義全球資產經理王維宏認為，就算新完工的頂級商辦投入市場，也會對租金有所「堅持」，信義區頂級商辦租金行情應該有撐，不會出現較明顯降幅。

台北市「蛋黃區」的大安區土地，也有俗賣的機會了，賣方是擁有宗教團體背景的「守望台聖經書社台灣分社」，其位於台北市大安區雲和街、持有40多年的分社，已委託商仲業者，預計於12月18日以7.5億元標售。

第一太平戴維斯協理黃瑞楠昨（17）日表示，第一太平戴維斯接受「守望台聖經書社台灣分社」的委託，辦理大安區雲和街精華不動產公開標售，位於雲和街99巷路口，面積為224.76坪，土地使用分區主要為第三種住宅區及小部分道路用地，建蔽率45％、容積率225％；地上物為兩層樓建物，屋齡逾40年。標售底價為7.5億元，換算每坪底價333.68萬元。

據悉，這塊地和地上物曾在2014年3月開價10億元對外公開標售，但未成功標脫。此次再委託商仲顧問，以7.5億元再度公開標售，短短1年半，開價「讓利」了75折。

黃瑞楠表示，大安區為北市最精華地區，但多年來，可開發素地往往一地難求。過往只要有大安區資產辦理標售，若產權單一清楚、不論素地或具重建效益的標的，因機會少有，都能吸引投資人競標。

松山機場之遷建，攸關台北市乃至於首都圈空間結構轉型、產業發展及交通機能調整，為建構首都生活圈長期發展之契機，需要各界共同討論合作，台北市政府將於2015年11月17日舉辦「首都圈論壇：松山機場遷建及再生論壇」，由柯文哲市長親自出席，並邀請首都生活圈桃園市鄭文燦市長、新北市侯友宜副市長、基隆市林永發副市長等首都生活圈縣市代表及各政黨總統候選人代表，一同討論松山機場遷建及再生之未來。

論壇由台北市政府林欽榮副市長針對首都圈發展及松山機場遷建再生之關聯與重要性進行說明，並邀請前政務委員林盛豐先生、前民航局副局長王德和先生、中華民國全國商業總會副理事長許舒博先生以及交通部民航局、桃園機場公司等產官學界專家，分別針對松山機場遷建與首都圈發展、產業發展規劃、區域交通流動等面向與談，現場並開放民眾提問，全民參與討論松山機場之未來。

台北市長柯文哲表示，松山機場存廢是蠻大題目，對台北市未來50年發展更是非常重要。他認為松山機場現在不可能廢掉，因為現在松山機場一年有610萬人次出入，等於平均每天將近2萬人次出入，所以最多是遷建，把運量移到桃園機場，但桃園機場第三、第四航廈和第三跑道進程和何時完工，都會牽動松山機場的遷建。

柯文哲指出，另一個大問題是，如果松山機場遷走了，留下的這塊空地要怎麼運用，這就需要公民參與大家來討論。他後來才發現原來松山機場航高限制一直延伸至基隆，整個範圍達到3000公頃，所以對整個首都生活圈都有很大影響。

柯文哲表示，2015年年初復興空難的安全性也成為必須思考問題，所以說不管是對台北市的安全，或對台北市未來50年發展，還有桃園機場改建速度，都連在一起，因此希望利用這個機會拋磚引玉，邀請中央、相關的縣市首長以及各黨的總統候選人來討論看看，讓大家一起思考。

參與論壇的各縣市長首長，包括桃園市長鄭文燦、新北市副市長侯友宜及基隆市副市長林永發。三黨總統候選人部分，由新北市副市長侯友宜代表國民黨主席朱立倫出席，立委姚文智代表民進黨主席蔡英文出席，議員黃珊珊代表親民黨主席宋楚瑜出席。

新竹火車站後站地下道延伸及東南街1巷道路拓寬工程暨站前地下道打通工程，2015年11月17日舉行動土典禮，新竹市長林智堅表示，轉運站原先設計不良、人車動線混亂，將造成嚴重交通及安全問題，上任以來前後5次前往現勘，並成立體檢小組積極解決問題，提出3項「以人為本」、「保留周邊老樹」的改善方案，未來，前站通往後站國道轉運站可利用地下道前往，前後站也都設置無障礙電梯，讓行動不便的朋友更便利。

動土典禮在國道轉運站旁舉行開工，林智堅偕同副市長李宏生出席，新竹火車站站長呂永權、新竹市議員徐信芳、施乃如、劉聲正、曾資程、立法委員柯建銘辦公室主任翁枝弘以及多位里長等到場參與盛會，工務處副處長陳永源首先說明工程內容，現場來賓隨後進行上香祭拜及持鏟動土典禮，儀式簡單隆重。

林智堅表示，後站國道轉運站原先設置目的，是為紓解前站交通，並改善長時間鐵路東、西發展不均衡問題，但因設計不良、人車動線混亂，將造成嚴重的交通及安全問題。上任以來，前後5次前往現勘，非常憂心，要求成立體檢小組通盤檢討，並提出改善方案，積極解決問題。經過幾個月密集討論、設計，提出3項「以人為本」、「不與樹爭道」保留周邊老樹的改善方案：首先，延伸串連前後站地下道，增設無障礙電梯；其次，拓寬東南街1巷道路；最後，進行國道轉運站週邊人行及綠美化工程，3項工程將在2016年4月中完工。

林智堅說，謝謝議會的支持，以及市府同仁這段時間的努力，更感謝柯建銘總召積極居中協調使用台鐵土地，讓工程可以順利進行。工程預定2016年4月中旬完工，前後站整體的交通問題，將可以得到有效的解決，前站通往後站國道轉運站可利用地下道前往，前、後站也都設置無障礙電梯，讓身心障礙者或行動不便的朋友更便利。

工務處表示，站前地下道打通工程，長約30公尺，寬2.5公尺，無障礙電梯一座，經費為新台幣939萬元；後站地下道延伸工程，長約70公尺，寬4公尺，無障礙電梯一座，工程完工後會讓前、後站地下道動線得以串聯，並可直達後站國道轉運站，另外Y-7道路拓寬部分，長85公尺，路寬由現有10公尺拓寬為13公尺，經費為新台幣2,580萬元，完工後可以讓未來客運巴士的動線能夠更順暢，兩工程總經費為3,519萬元。本工程完成後，不但可以改善行人往來前、後站方便性，亦可增加到後站國道轉運站搭車便利性，同時帶動後站地區的繁榮。

苗栗縣長徐耀昌主持苗栗縣「區域計畫委員會」第1次會議，並與第1屆委員合影，期勉委員予以專業指導，以利苗栗完成擬定區域計畫。本次會議由業務單位向委員會報告「苗栗縣區域計畫草案」，提出「飛耀苗栗幸福城市」為發展願景。

徐耀昌特別感謝內政部營建署長官蒞臨簡報「推動直轄市、縣(市)政府擬定區域計畫」之政策說明，同時感謝營建署補助850萬元經費協助苗栗縣推動區域計畫作業。並表示苗栗縣將自行擬定「苗栗縣區域計畫」，提出發展願景與構想，在地方發展與環境保育並重的發展模式之下，且必須兼顧人民權益，指導苗栗縣土地有秩序發展，促進苗栗空間資源合理配置。

徐耀昌表示，苗栗縣位於新竹、台中都會之間，地理位置是台灣西部發展軸帶上重要的節點，而苗栗豐富的自然景觀資源，豐富的農產品與休閒農業，加上山海線鐵路、公路運輸，以及苗栗高鐵站即將於下個月通車等便捷交通，讓苗栗可望成為台灣西部最容易親近的「幸福山城」。

苗栗縣區域計畫草案內容以「慢活、連結、創新、合作」為核心，透過空間發展策略「連結科技創新發展軸、原民與客家文化觀光樂園、西部樂活休閒住宅園地、休閒農業與精緻農業基地」，達成「產業創新、文化觀光、永續適居、農業休閒」之目標。並朝向區域合作發展，苗北聯合新竹創造共榮、苗中建構行政交通樞紐、苗南與大台中緊密合作，打造台灣西部「幸福山城」。

業務單位表示，預計於12月公告公開展覽及舉辦4場說明會，於苗栗縣區域計畫專區網頁公開「苗栗縣區域計畫草案」內容及會議資訊，並邀請地方團體參加，蒐集地方民眾意見後，再由區域計畫委員會審議，俟修正通過後，提報內政部區域計畫委員會辦理審議，預計於2017年公告實施苗栗縣區域計畫。

全台工業用地供不應求，近五年來從北到南工業用土地的價格最少上漲37%，最高漲幅達260%，合理價格的工業土地難尋，產業叫苦連天。因此新開發的高雄和發產業園區，導入防止土地炒作機制，特別受到工業界歡迎。
高雄工業會一位理事說，土地是建廠的基本原料，地價偏高會遏阻產業發展，久而久之經濟體質將日益衰竭，各行對於當前台灣很多工業用地不租、不售，就擺明「養地」等著賺價差的現象深惡痛絕，但也無能為力。

根據經濟部調查，自2011年至今五年來，全台工業用地以北部漲最多，平均漲幅達49%；中部地區上漲39%；南部則平均漲了37%，而全台「最貴」的是新北產業園區，近年來飆到每坪120萬元以上，想擴廠的業者望而卻步，耗損諸多投資契機。

脫離平均數據，工業區個案飆漲的態勢更令企業界觸目驚心，而且案例層出不窮。

近二年前高雄大發工業區土地標售，台企銀以每坪17萬元得標，比底價9萬餘元高出近一倍；台中精密機械園區更比三年前大漲261%，企業界抱怨，工業用地不僅炙手可熱，更是火燙燙難以承受。

市場人士說，台中精密機械園區二期廠房土地公開釋出並不多，地主多私下交易，市場漫天開價，成交則視土地大小及區位，最高可達每坪20萬元。業界預期，二期園區開發完成後，未來市場叫價仍將居高不下。

高雄市政府經濟發展局官員表示，整體來說全台灣工業用地嚴重供不應求，根據產業用地政策革新方案資料，如果不考慮台東、花蓮等東部區域，台灣西部縣市只有台南市供地最充裕，台南可立即供給產業用地還有70公頃，而廠商需求用地統計僅有15公頃，出現55公頃的「剩餘」。

除了台南市之外，其他縣市投資廠商都面臨找不到土地投資建廠的困境。

以桃園為例，廠商登記需地50公頃，可立即供應的廠地竟然是零。台中用地需求60公頃，列管的可提供工業土地只有10公頃，出現50公頃缺口。高雄市情況較緩和，廠商需地24公頃，可立即供應土地為13公頃，不足11公頃。

高雄臨海工業區管理處人員說，用加法或減法探討工業土地供給與需求的差異，恐怕會流於淺薄，因為當前尋找工業用地設廠，除了土地價錢之外，還要考慮產業群聚效應、周邊協力廠商、交通運輸、勞動力供應、基礎設施等問題。

換句話說，有些地方看似還有多餘的廠地可供使用，但深入考量後，很可能被多數產業主列為「嫌惡地段」，這種情況下，有土地跟沒土地一樣，解決不了企業想積極投資的燃眉之急。

反觀有些具群聚、交通便利的優質工業用地，卻面臨荒廢、閒置，不租也不賣，這種現象最令產、官、學界生氣。

根據經濟部工業局統計，全台灣有173處工業園區，總面積達2.17萬公頃，當前全台灣閒置的工業用地有651公頃，主要分布在雲嘉南以及舊台中縣，合計就占了300多公頃。

雖說雲嘉南地區是台灣穀倉，主要以農業發展為主，但是新北市、桃園、新竹、台中、高雄等需地孔急的縣市中，各大小工業區都或多或少閒置土地，這些重點區域的工業地若能充分利用，對台灣經濟的發展必有加分效果，值得相關縣市政府重視。

四產業區塊 年產值衝350億

產創條例施行後，第一個政府報編的高雄和發產業園區誕生，對內緩解企業對建廠土地的需求，對外若能跨出國際，與新加坡、越南等地的工業區結盟為姐妹園區，對區內企業提升國際競爭力應會有很大幫助。

和發園區釋出85.48公頃工業用地，超過121家企業預登記需求面積高達117.02公頃，超量近37%，未來預估年產值達350億元，規劃四大產業區塊，分別是金屬加工、機械製造、電子電力產業以及交通類型工業，這些規劃是以高雄特有產業結構為基礎所設計出來。

金屬加工業者說，雖然已前進越南設鋁擠型以及陽極處理廠，但台灣母廠還是有擴張需求，對和發園區寄與厚望，希望能取得土地擴大投資，與越南廠相呼應，展現台灣企業的國際競爭力。

以工業區管理見長的肯信集團表示，全球產業分工已經是國際重點趨勢，一件成衣有可能在台灣設計、在大陸紡紗、越南染整製成，最後在義大利米蘭時尚周，穿在非洲裔模特兒身上，最後行銷到全世界。

這種情況下，位在台灣的製造工廠，更應大膽、有條理的將視野放大，試圖與具有地緣關係的工業園區做結盟，形成產業鏈的合作夥伴，如此一來對台灣企業將如虎添翼。

尤其新加坡、越南都有很多台資企業，看中台灣的高附加價值工業能量，這項期待不應在雲端飄浮，只有想像卻無法落實，新工業區有新願景，有助強化全球競爭力。

政府買地20% 只租不售

高雄和發產業園區首創由政府編列預算，買回20%土地，透過只租不售的方式防止土地炒作，而剩餘的80%土地，則由廠商完成建廠使用後，才能辦理土地所有權移轉登記，成為目前各產業園區土地處理的範例，具有高度意義。

高雄市政府經濟發展局長曾文生表示，包含地價、房價在內的「空間成本」如果偏高，對投資環境將造成傷害，形同墊高投資門檻，對經濟發展不利，因此絕不樂見工地用地被囤積、炒作。

經發局官員說，傳統工業區開發，是委託開發商自籌土地價款及自付相關開發成本，等工業區開發完成後出售回本。

但土地多以徵收方式取得，具有很強的公益性質，因此徵收開發後出售給廠商，有圖利廠商之嫌，考量土地資源日益稀少，完全以出售方式提供廠商使用的模式，有檢討必要。

尤其若廠商不設廠而進行屯地，或廠商無法經營又不願轉售給其他需用廠商，造成廠房閒置、土地資源浪費，都是需要正視的問題。

因此，高雄和發園區第一種產業專用區80%土地規劃為先租後售，並附帶限制條款：第一，要設廠完成且取得工廠登記後，方可租轉售。

第二，開發完成後限期三年內完成使用，逾期未使用則收回土地，已繳納保證金沒收。

第三，完成使用滿五年才可以轉讓，並應由高雄市政府買回後依本條款處理，買回土地金額以原價加一般行庫定存利息計算。

專用區另外的20%土地為出租，由高雄市產業園區開發管理基金歸墊開發成本，先取得所有權，再以出租、標租或設定地上權方式提供土地給廠商。

這項機制設計，可有效防止土地炒作，已經成為目前各產業園區土地處理的標準比較案例，同時也顯示高雄市政府經發局官員的用心，對地方經濟的發展產生莫大助益。

11月16日，碧桂園（02007，HK）通過“牽手”西安本地房企榮華控股企業集團（以下簡稱榮華控股）曲線進入西安。榮華控股官方微信消息稱，碧桂園與榮華控股簽署合作協定，雙方通過成立合資公司，共同拿地，共同開發。

碧桂園林姓品牌總監在接受《每日經濟新聞》記者採訪時稱，“拿地難度很大，所以一直沒能進入西安。”

在西安市區除了城改和棚改專案，主城區基本沒有其他可開發的土地。儘管碧桂園成功進入西安，但相對其他早已佈局西安地產的房企，碧桂園已失去先機。同時還要面對當下西安樓市去庫存的壓力。

碧桂園一名負責陝西區域的相關人士向記者透露，碧桂園此前通過大荔與榆林的別墅專案進軍陝西，但目前這兩個專案都以流產告終。對於此次合作，該人士稱，除了碧桂園一直有進軍西安的夙願，更重要的是看重西安“一帶一路”新起點的戰略位置。

成立合資公司進入西安

繼融創中國（01918，HK）與天朗控股成立合資公司後，又一家上市公司“牽手”西安本土房企。榮華控股官方微信消息稱，11月16日，榮華控股與碧桂園簽約，雙方將通過共同出資成立公司，發揮各自在產品、研發、行銷、運營、管理等方面的資源優勢，共同拿地，共同開發。

進入西安一直是碧桂園的夙願。早在2007年，碧桂園董事局主席楊國強就曾率部來西安考察。西安負責陪同的政府相關人士向楊國強推薦位於西安城南的“長安新城”招商專案。

但記者注意到，此後很少見到碧桂園與西安的交集，直到2014年，楊國強再次來陝西。公開報導稱，陪同的陝西省一名副省長向楊國強介紹西鹹新區等陝西近年來力推的區域。但截至目前，碧桂園並未在西鹹新區等地佈局。

此後，碧桂園在西安拿地的意圖愈加明顯。2014年11月，碧桂園在西安當地報紙刊發公告稱，碧桂園誠邀擁有開發條件的企業、個人、政府土地出讓機構進行合作。

2014年底，碧桂園似乎要敲開了陝西的大門。當年11月，陝西大荔縣官網的一則消息顯示，碧桂園旗下子公司已與大荔簽訂合作框架協議，碧桂園預在大荔一期投資9億元，擬開發300畝的洋房、美墅與風情商業街項目。隨後有消息稱，碧桂園又與陝西一家公司合作，共同開發位於榆林郊區的一個地塊，作別墅之用。

碧桂園上述負責陝西區域的相關人士對《每日經濟新聞》記者表示：“碧桂園確實想通過大荔、榆林的兩個專案進軍陝西，但因市場太困難，最終都沒拿地，兩個專案全都放棄了。”

近年來，碧桂園一直在尋求轉型，陸續佈局了生態農業與養老地產等專案。此次“牽手”榮華控股，亦可以說通過成立合資公司曲線進入西安市場。

瞄準“一帶一路”契機

目前，碧桂園國內項目主要集中在較發達的三、四線城市。碧桂園林姓品牌總監此前在接受《每日經濟新聞》記者採訪時稱，碧桂園雖然主攻三、四線城市，但並不排斥其他條件較好的區域。

除碧桂園之外，全國TOP10房企均已在西安佈局了地產專案。相對而言，碧桂園已失去先機。此外，碧桂園要在西安主城區拿到地塊，難度不小。除城改和棚改專案之外，主城區基本沒有淨地可開發。即便在繞城高速與二環之內，淨地也很少，這就意味著碧桂園獨立拿地的機會更小。

而即便碧桂園在西安拿到地塊，還要面對去庫存等壓力。西安市房地產資訊網8月份的統計顯示，依照（2015年8月）銷量計算，陝西去庫存週期為21.5個月，西安市庫存週期達到23個月，榆林市去庫存週期更高。


與深圳、上海等一線城市相比，西安近期房價並未出現回檔的跡象。根據中國指數研究院的統計，西安房價2015年開始持續回落，並與深圳等一線城市出現背離。在此境況下，碧桂園卻逆勢進入西安。

上述負責碧桂園陝西區域的相關人士表示，作為國內排名靠前的房企，目前公司持續在全國各城市布點，符合公司戰略。在碧桂園看來，西安本來就屬於二線強城市，屬於碧桂園目前希望進入的區域。在“一帶一路”重大的國家戰略上，西安作為起點，又是重心，公司肯定要佈局。

榮華控股官方微信也提及，雙方合作更多的是基於西安建設“一帶一路”新起點的戰略。雙方將以大西安區域房地產開發為重點，輻射陝西省內各地市城鎮化建設。

對於想在深圳長遠立足的房企而言，大多需要付出昂貴的代價獲取土地，為了獲取合理利潤，房價也只能水漲船高，豪宅是可選擇的方向之一

近日，《第一財經日報》記者獲悉，深圳住宅舊改標杆專案鹿丹村將蝶變為深圳頂級豪宅之一，項目操盤方是地產界盈利能力最強的中海地產（00688.HK）。

中海地產內部人士對本報記者透露，中海深圳公司未來幾年的目標是年銷售額衝刺200億元，但深圳的土地越來越難拿，主攻豪宅是實現這一目標為數不多的選擇。

由一個破敗不堪的舊改社區晉升頂級豪宅，鹿丹村的轉變只是深圳樓市發展的一個縮影。隨著土地資源的稀缺、地價攀升，深圳新房快速豪宅化。

深圳經濟持續高速發展，創造了一批新富階層，他們成為豪宅的買單者，一些港澳臺及海外人士也湧向深圳樓市。

鹿丹村蝶變之路

作為深圳首個成功拆除改造的住宅社區，鹿丹村的重建有著諸多示範意義。

1989年，與香港僅一河之隔的鹿丹村社區竣工，是深圳較早的多層福利住宅社區，住戶中有許多官員，讓鹿丹村有了“名流村”之稱。

風光是短暫的。由於建造時使用了大量海砂，鹿丹村社區建成沒多久就出現了漏水、牆體開裂等品質問題。2000年，鹿丹村業主要求政府進行重建，但直到14年後，該項目才在政府的主導之下完成拆除。在其之前，深圳尚無商品房住宅社區成功拆除的案例。

鹿丹村的重建也開創了深圳舊改項目的先例。今年2月，政府首次以“定地價、競容積率”的方式出讓鹿丹村地塊，即定好地價和回遷物業面積，向下競爭可售商品住房建築面積，壓低項目容積率。這在深圳乃至全國都是首例。

該地塊總價8.88億元，開發商需無償向政府移交回遷住房14.4萬平方米，起始可售商品住房面積為9萬平方米。競買人每舉一次牌，可售建築面積就會相應變少。

即便如此，競拍當天仍然吸引了萬科、中海地產、招商地產等8家房企前來。最終經過近70輪舉牌，中海地產以可售面積3.99萬平方米勝出。

深圳地產界測算，加上回遷房成本，中海地產此次拿地的樓面價已接近4萬元/平方米。

半年多以後，鹿丹村變身中海天鑽，成為中海地產最高端的豪宅項目之一。深圳中海天鑽營銷負責人告訴《第一財經日報》記者，天鑽可售套數僅約200套，單價將超10萬/平方米，項目總貨值超過50億元。

該專案處於黃金地段：緊鄰深圳河，周邊分佈著京基100、萬象城、地王大廈等高端項目。業內預計中海天鑽將躋身深圳最貴豪宅之列。

上述行銷負責人透露，中海地產內部也將天鑽定位標杆項目，一些創新舉措在這裡試驗，如中海地產首次在天鑽嘗試定制化，在內部裝修上提供裝修風格、戶型、設備等組合套餐等，能滿足不同客戶的需求，為後續的其他豪宅開發提供經驗。

定制化聽上去很簡單，如要真正落地，則考驗著房企的管控模式。但中海地產的豪宅化選擇並非個案，對於想在深圳長遠立足的房企而言，大多需要付出昂貴的代價獲取土地，為了獲取合理利潤，房價也只能水漲船高，豪宅是可選擇的方向之一。因此這也考驗著落子深圳的開發商們，在開發模式、產品等方面不斷“飛得更高”。

新房豪宅化，誰來買單？

鹿丹村華麗變身成為深圳樓市的一個縮影。土地的稀缺，催生更多的舊改專案變枝頭鳳凰。

深圳中原董事總經理鄭叔倫對《第一財經日報》記者感歎道：“深圳的土地越來越稀缺，地價越來越高，為了實現利潤最大化，最近兩年出現了新房豪宅化的趨勢。”

官方資料顯示，深圳的新增供應土地接近枯竭，尤其是住宅用地，2013年僅出讓3宗居住用地，2014年只有1宗。這造就了深圳逢住宅用地競拍必出地王的現象。

中海地產內部人士對記者苦笑稱“沒辦法”。這家公司過去幾年在深圳沒少拿地王，2012年底以總價地王拿下的尖崗山住宅用地，最後建成了別墅九號公館，一度成為2014年深圳單盤銷售額最高的項目。

“現在深圳只要稍微好點的地段，開發商都會做成豪宅，利潤率相對較高。”鄭叔倫說。

的確，崗廈村舊改項目深圳中心天元、原賽格日立廠房舊改專案深業上城等專案都先後加入了豪宅大軍。

在上述深圳中海天鑽營銷負責人看來，與北京、上海相比，深圳豪宅市場尚處於窪地。他說：“龍華新區的剛需盤（新房）單價都賣到了五六萬，而福田CBD某豪宅項目的單價卻不到8萬，這就是目前深圳樓市的現狀，剛需和豪宅之間的價格差距沒有拉開。未來會有一撥單價超10萬的豪宅湧現。”

新房豪宅化的背後，地段效應尤其明顯，幾乎稍微像樣一點的位置和配套，項目就不可避免地豪宅化。如龍光地產去年在深圳龍華所拿的一個地王地塊，今年10月以5萬元/平方米的均價入市，而這裡在幾年前還是深圳的“關外”，但由於深圳北商圈的帶動，不僅龍光地產，附近萬科、星河灣的二手房也已經達到四五萬元/平方米。

今年3月以來深圳樓市的飆漲也帶動了豪宅的成交。深圳中原研究中心近期發佈的一份關於豪宅市場的統計報告顯示，2015年，深圳2000萬以上頂級豪宅僅二季度的成交量就接近去年全年成交量的2倍，前三個季度的成交量是去年同期的3.6倍。

“豪宅跟經濟走，經濟跟產業走。”鄭叔倫分析，深圳未來可能超越香港，互聯網、金融等優勢產業將彙聚越來越多的富豪人士，支撐起豪宅市場。

一位有著十年炒房經驗的投資客也對本報記者表示，他堅定地看好深圳豪宅市場，其投資目標已由剛需盤轉換成了豪宅。

甚至一些海外人士也鍾情于深圳豪宅。深圳中海天鑽營銷負責人告訴記者，就像中國買家紛紛出海買房配置資產一樣，一些國際客戶也有到中國一線城市配置資產的需求。據瞭解，天鑽在9月份啟動了環球巡展後，目前已有40套產品被提前預訂，預計半數單位會被國際客戶買走。

隨著海外買家的進入，深圳的豪宅化之路是否更加暢通？

參考消息網11月17日報導 英媒稱，全球房地產服務商--第一太平大衛斯上海副董事長，住宅銷售部主管朱兆榮近日表示，如果政策方向沒有改變，上海的住宅市場今年已進入了上升通道。未來五年，上海住宅的價格還將大幅上升，核心區域高端住宅的房價增速將繼續跑贏國內生產總值（GDP）。

據路透社11月16日報導，他說，今年內中國五次降息、四次降准，限貸政策取消，首套房的貸款利率降低，提升了購房者對樓市未來走向的預期，逐步釋放了多年來限購限貸下積壓的購房需求。而股市動盪和人民幣貶值預期，使住宅再度成為最佳保值工具。另外，居民對生活品質要求的提升，帶來改善性住房置換潮。這些因素都刺激今年上海樓市的活躍，成交量創下歷史新高。

他表示，“儘管很多人認為上海住宅價格已經過高，亦有泡沫出現，但我卻認為，上海住宅市場上升的空間還很大。”

據中國指數研究院發佈資料，上海主城區二手住宅銷售價格指數10月同比上漲15.06%。

他認為，亞洲區域內，往日生機勃勃的香港、新加坡、東京，這些城市的經濟增長減緩，房價過高，顯然進入的瓶頸階段，但上海仍然充滿活力與潛力。在全球金融市場影響力方面，上海已經可以與香港、倫敦、紐約比肩。作為一個金融城市，核心區域的土地和樓價不斷升值是無可非議的，這也是一個城市經濟健康發展的標誌。

朱兆榮說，核心區域的地價、樓價與金融城市的國際地位息息相關，那作為住宅市場的重要組成部分，剛需房和民生息息相關。他建議，上海應增加經濟適用房的供應，提升外環周邊區域的配套設施和交通設施，更好地滿足大量居民的剛性住房需求。

他說，作為金融城市，住宅市場的兩極分化不可避免。豪宅的價格將繼續大幅上揚；而剛需房將隨著上海住宅單價的不斷上升，房型面積逐漸縮小，緊湊型的剛需房，是未來發展的必然趨勢。

　　根據《華盛頓郵報》的最新報導，Uber已經瞄準房地產界。其新產品Uber買房已研發完畢，正在展開為期3個月的內測，將於今年秋交會前投入市場。

　　Uber互聯房產中國大區負責人PK肯定了此消息的準確性。PK表示，互聯網思維在中國房地產行業還有更大的應用空間，中國房地產行銷還未走上互聯網化的道路，中國人買房還是遵循找房——售樓部——簽約等流程，浪費大量時間和精力。Uber買房將推出定制化的買房服務，用互聯網思維提升購物體驗。

　　在近幾年興起的房產互聯網變革中，從仲介到開發商，無不嘗試探索，幾番創新。Uber入局，房產互聯網競爭也將愈演愈烈。以資源匹配為中心，Uber在房產O2O領域將有怎樣一番作為，成了值得期待的未知數。從更廣闊的層面眺望，以Uber為代表的共用經濟模式無疑是時下創業潮的中堅力量，該模式能在多大程度上釋放其能量，也取決於商業模式與市場需求能否無縫對接。

　　Uber模式“攪局”

　　萬通集團主席馮侖曾說，2014是“行”的移動互聯網元年，滴滴、快的、易到用車等脫穎而出，而2015年將是“住”的移動互聯網元年。

　　有遠見的地產商已經開始行動。搜房網已在北上廣深等大城市佈局線下體驗店，助力線下線下服務融合，提升使用者體驗；鏈家地產[微博]等傳統房地產業開始接入“互聯網+”；愛屋吉屋等“去門店，完全互聯網化”的新房產仲介模式正在湧現……

　　借助互聯網巨頭，萬科地產、萬達[微博]地產紛紛上線百度[微博]直達號。日前，百度直達號正式發佈了“百度房產平臺”，意味著百度也吹響了全面進軍房產O2O的號角。

　　房產O2O競爭激烈，某種程度上也意味著“有利可圖”。Uber沒有放棄這次機會，於是推出Uber買房。據公開報導介紹，Uber買房的操作方式和Uber打車類似，即在APP上一鍵呼叫，Uber買房將帶領使用者走進私人買房服務。進入主介面，使用者可以看到當前置業顧問的位置分佈情況。使用者可根據自身需求選擇“人民置業顧問”、“金牌置業顧問”或“神級置業顧問”。選擇下單後，與Uber打車打通的系統平臺會分配專車前來接送。達到樓盤後，用戶將參觀附近的生活配套設施，同時，項目的微官網將向用戶360°展示項目的品牌、社區、建築風格、戶型等內容。

　　儘管業務仍未正式推出，業內人士已感受到壓力。有人直言，Uber來了，中國許多小型的代理公司將失去生存空間，置業顧問間的競爭將加大，優勝劣汰更加明顯。

　　速途研究院院長丁道師在接受《中國產經新聞》記者採訪時表示，Uber買房是基於Uber出行的一類增值服務，於Uber而言是一次“不算大”的轉型舉措，上升不到戰略級別。

　　“一旦Uber買房試水成功，今後在娛樂、餐飲、教育等領域，都會有企業展開和Uber的合作。”丁道師分析。

　　全國房地產商會理事李驍認為，Uber給全球貢獻了一個持續的、炙手可熱的商業模式，而且該模式在多個領域都證明了其威力。因此，將Uber模式嫁接到房地產領域，說產生顛覆性作用也不為過。

　　“Uber目前風頭正勁，並且有大量資金在追捧，當Uber進入到一個領域，不在該領域產生影響是不正常的。”李驍對《中國產經新聞》記者表示。

　　Uber模式“實操”

　　買房對於大部分消費者而言是件大事，但同時也十分繁瑣。房地產行業的資訊不對稱令消費者在購買過程中常常感到無所適從。而對於開發商和仲介來說，成交量減少也是不爭的事實，房子越來越難賣，消費者找房也越來越難。

　　有業內人士分析，如何匹配購房者與房源是房產O2O亟待解決的問題。目前幾乎所有的房產O2O平臺只是提供了一個房產的資訊展示平臺，如何選擇最適合購房者的房源，仍然需要購房者自己去多方面地考察。大資料與人工智慧推送技術的應用就顯得尤為重要了，但是這個卻是很多公司在短時間內難以做到的，一個是技術水準不夠，另一個是大資料積累不夠。

　　而Uber最重要的創新之處，是將佔有資源的所有者和獲需資源的主體進行搜索和定位，然後進行連結匹配，最後通過物流的方式實現雙方的對接。有分析指出，如果說互聯網是讓人人相連，物聯網是讓物物相連，那麼Uber的意義在於能否真正做到讓人與人、人與人的物、人的物與人的物相連。Uber的方向一直是充分利用閒置資源的功能和價值，避免社會資源的浪費。

　　除此之外，Uber服務還有其吸引人的亮點，就是支付時無需現金或刷開。依託于信用卡，消費者們似乎直接默認了這種無縫支付方式。

　　“房地產電商目前存在一個不小的門檻需要跨越，即線上支付。什麼時候房地產實現了線上支付，房地產電商才能實現里程碑式的發展。”李驍解釋，這是因為房地產商品具有特殊性。房地產是大宗商品，動輒就要花費上百萬，一個普通家庭儲蓄幾十年才能消費一次，因此大家都非常謹慎，不會僅僅依靠網路上的資訊就下決心購買。目前已經實現的線上支付方式最多是線上支付定金，而無法實現線上交易。本質上，房地產業不是以物的交易為最終環節，而是以權益的交易為最終結束。這些都制約了房地產在網路上完成整個交易環節。

　　但用SOHO中國董事長潘石屹[微博]的話來說，“互聯網能夠實現付款，把交易百分之百放到網上，這才是互聯網產品。如果沒有這一部分，只是打一個廣告，那就不是傳統行業跟互聯網結合的產品。”

　　鑒於這種情況，各大房企也在積極探索房地產+支付的可能性與新方式。Uber能否揚其所長，值得思考。

　　共用經濟之辯

　　無論如何，Uber帶來了一種新的商業模式，“共用經濟”時代也已經開啟。

　　分享經濟是一個非常新鮮的詞彙。事實上，這是在互聯網技術發展的大背景下誕生的一種全新商業模式，即利用移動互聯網、大資料等技術進行資源匹配，整合重構了閒置資源，降低了消費者的購買成本，並最終打破了原有的商務邏輯。

　　在美國，Hailo、Lyft、SideCar等類Uber按需打車服務紛紛湧現，Getaround、RelayRides等P2P租車項目更應時而生。從美國到中國，共用經濟模式在房屋租賃、交通出行、家政、酒店、餐飲等領域蔚然成風，國內外都誕生了非常多的基於共用經濟的創新公司。

　　“目前圍繞汽車和房產類的共用經濟型創業較容易成功。”丁道師說道。一個類Uber的成功案例，即是美國房屋短租服務商Airbnb，其近期又獲得了一筆高達15億美元的風險融資，公司估值升至255億美元。從成立到現在5年時間裡，Airbnb 平臺上的租房資訊已超過200萬條。據Airbnb 9月份發佈的消息，今年夏天入住Airbnb房間的人數達1700萬，而5年前同期的入住人數是47000人。

　　如果說Uber重塑了計程車行業，Airbnb則重塑了酒店行業。在世界各地，你可以不用再租住酒店，而是從個人手中租到獨特的、符合你願望的房源。如今，Airbnb已進入中國市場，與中國短租服務商途家、小豬短租爭奪市場。

　　丁道師指出，在共用經濟領域創業，選對行業，形成標準化流程和產品非常重要。基於此創業公司可以迅速擴大市場規模和使用者量。

　　“共用經濟喚醒了人們的創業潛能，在改變生活的同時更實現了經濟生產中諸多資源稟賦的重新組合、分配、利用，最終改變了自機械化工業大生產以來所根深蒂固的企業雇用模式和勞動者的全職就業範式，共用經濟為每一個擁有創業夢，富有創造力的個人提供了一種全新的創業可能。”中國銀聯政策研究室江瀚撰文指出。

　　江瀚認為，傳統的商品模式讓大家取得所有權的同時，更造成了大量資源和商品的過剩。鑒於每個人身邊都有這樣或那樣“多餘”的東西，為什麼不能通過共用經濟實現產品價值的最大化利用，實現新一輪的價值使用分配呢？共用經濟賦予了每個人角色轉換的任意門，消費者與所有者之間的邊界正在被模糊。

　　政策層面正給予共用經濟更多支持與肯定。中共十八屆五中全會公報中，首次出現“分享經濟”一次，提出要“發展分享經濟”。

　　有利就有弊。旨在“匹配、分發、共用”，共用經濟的發展也不無桎梏。比如，Airbnb 沒有針對屋主制定一套完整的規範，租客的安全如何保證，屋主的權益如何維護，仍沒有切實可行的方案。而Uber在既有的安全隱憂下，也存在政策上的壁壘與桎梏。

　　爭論不僅由產品本身屬性引發，還有來自利益既得者的抵制。比如，將互聯網專車、快車斥為“黑車”。其理由在於，互聯網專車、快車挑戰了行業秩序刺激了用車需求，因此增加了污染和擁堵。

　　對此，在《共用經濟：重構未來商業新模式》中，羅賓•蔡斯則指出，各國以及全球各地大城市的政府部門，應對此保持審慎和寬容的態度，要為共用經濟發展、試驗、試錯留出空間，如果一定要施加規範壓力，應當要求平臺企業承擔責任，而不是將責任轉嫁給加入共用體系的個人。在探索將共用經濟納入公共管理的進程中，政府部門應當建立易於理解、操作性強的管理條例，將監管和執法資源重點投入到保護與平臺進行合作的合同制員工之上。

　　無論如何，共用經濟將社會上部分冗余的資源進行對接，改變了人們的生活，開啟了一個新時代。從更廣闊的政策層面和實踐層面考慮，共用經濟要生根落地，卻並沒有快捷按鈕，一段不算短的道路仍擺在共用經濟創業者面前。

　　萬科要當“包租婆” 租客需精挑細選

　　“暫時沒法買房？不要緊，你可以先租房住；過兩年想買房了？沒問題，此前交的租金會自動轉為購房時的房款。”這是萬科最新的宣傳口號，而且這一全新的行銷模式也正在付諸實踐。

　　日前，重慶萬科旗下的西九•萬科驛對外推出了“租金抵房款”的住宅項目，且已經迎來第一批租客。據瞭解，重慶的這個項目屬於萬科去年底確定的長租公寓專案，這一商業模式目前被不少業內人士奉為住宅地產領域的“共用經濟”。

　　以租代售看重轉化率

　　11月15日，“萬科戰略轉型新業務落地發佈會暨萬科西九商業街開街儀式”在重慶舉行。作為試水重慶的首批長租公寓，西九•萬科驛第一批只推出135套產品。從10月1日開始試運行招租以來，僅僅只是朋友間的口碑相傳，就已經提前完成招租指標。

　　所謂“租金抵房款”，即租客可以先租房居住，並與開發商簽訂一定週期的租房合同，租金可分期或一次性支付，租賃期滿後租戶若有購房意向，則可交納剩餘房款，此前的租金按一定優惠幅度抵扣房款，雙方再簽訂購房合同，至此，租戶正式轉變成業主。據媒體報導，此次“租金抵房款”實際含義為：凡“西九•萬科驛”租客，如購買萬科西九二期住宅，可享受與所租房屋兩年租金等額的房款總價優惠。儘管只有兩年，但帶給購房者的吸引力仍然不小。

　　事實上，萬科這類模式在商業地產領域有開發商做過嘗試，特別是針對商鋪招商，一般被稱為“以租代售”。以此降低了置業者門檻，縮短了銷售週期，有利於打開市場，帶動商鋪的銷售。對於投資者來說，供款一年或購買一年後，房價上漲一定幅度，則回報更可觀。

　　中原地產研究總監張大偉認為，一方面，租金抵房款對開發商的資金、品牌都要求比較高，只有品牌知名度高的開發商才能吸引到足夠的租戶共同完成這個項目，而大開發商也具備資金的周轉能力，萬科顯然具備這兩項條件。

　　另一方面，“以租代售”放到住宅銷售上，有利於專案增加客戶流量，提高市場認知度、美譽度。更為關鍵的是，所選的租房客戶未來大部分都會買房，相應的購房轉化率也非常高，購房所帶來的利潤也足夠彌補此前的時間成本。

　　租客需精挑細選

　　華南城的一位行銷總監認為：“萬科此舉簡單說是以租代售，實際上內涵更為豐富，是住宅領域的共用經濟。”在他看來，共用經濟在住宅領域是有多方面要素的，比如租戶的選擇、配套服務的共用等。

　　在租客的選擇上，西九•萬科驛有一套自己的挑選標準。偏愛年齡35歲以下、無子女、積極上進的新青年群體，同時與租客達成協議，“客戶在租賃期內上述條件發生變化，須提前結束租期，雙方友好解除租約”。

　　但是，並非所有滿足條件的租房者都能夠成功入住。為了維護公寓良好的居住環境和生活環境，西九•萬科驛的工作人員會對提交申請的客戶再進行一輪挑選。通過挑選後，不同行業的新青年們將聚集於此，其中包括旅行定制師、健身教練、家裝設計師等職業從業者。

　　為什麼要精挑租客？前述行銷總監分析，無論是產業園區的共用經濟，還是商業寫字樓的共用經濟，都會對專案體系內的參與者進行身份、職業和互補性等方面的選擇，缺乏優勢者往往要被排除，因為對共用模式不具備貢獻。

　　配套方面，萬科驛所有出租公寓均為精裝修房，提供兩種裝修風格供租客挑選，並為租客提供可選配的電器出租服務。同時，公寓還配備了書吧、免費健身房、洗衣房等全套生活設施。此外，萬科驛的租客還能夠享受到在西九項目首次落地的萬科食堂、社區巴士、鄰里中心等萬科全新業務帶來的生活體驗。

　　開發商的共用玩法

　　實際上，包括萬科在內的龍頭開發商都在逐步推廣廣義上的“共用模式”，比如專案跟投計畫、員工持股計畫、小股操盤模式等。而在具體的專案操作層面，許多開發商已經有了創新意義的新玩法。


　　今年6月30日，萬科在上海徐匯中心落成了一個名為萬科活力創客空間的植入式的創新園區，徐匯中心的五樓做一個2000平方的孵化器，集聚咖啡、商旅等服務。進入萬科創客空間的小微創業公司只需要考慮主業，萬科可以提供他們所需的一切服務，甚至可以用寫字樓使用權換創業公司股權。

　　針對此項目，萬科更注重年化收益以及產業地產在運營成熟後的利潤，短期利潤率要求並無硬性規定。產業地產由於充當企業孵化器的作用，對於一些優質企業，採用租金和股權混合的模式，一方面能保證運營企業的收入，也能充分調動企業的積極性。而一旦孵化成功，企業置換給運營方的股權，無疑能帶來豐厚的利潤。

　　另外，房地產眾籌也是共用經濟的體現，萬達[微博]這方面涉足最早。萬達和快錢聯手推出的眾籌建房項目“穩賺1號”於今年6月和7月開始申購。穩賺1號的投向均為萬達商業地產專案，該產品的收益由兩部分構成：一是萬達廣場項目的租金收益，每年派發，約年均6%；二是投資物業的增值收益，在退出專案時一次性發放。

　　同時，快錢已經和天津金融資產交易所等多家交易所進行了洽談，穩賺1號通過平臺上市交易的可能性大增。如果穩賺1號具備了流通功能，這只房地產眾籌產品的溢價潛力將逐步顯現出來。

大陸房市兩樣情，三、四線城市幾乎是「凍」彈不得，空房率持續攀升，回暖前景越來越渺茫。基於人們買房不是為了工作定居，就是為了投資保值、升值，最近有陸媒就羅列十大不能買的城市，指出這些城市庫存量恐要幾十個月才會消化完畢，顯示大陸房市供過於求問題嚴重。

根據新華網報導，入榜城市的共同點都是庫存壓頂，消化庫存的時間起碼要1年以上。其中，廣西北海庫存情形最嚴重，超過500萬平方公尺，在沒有新增供應量的情況下，想要全部售出，至少要2年半的時間。最短的城市分別是山東濟寧和海南海口，但也要19個月。

另外，許多城市都發生嚴重的人口流失，例如內蒙古呼和浩特、湖北荊門、海南三亞、廣東茂名及東北瀋陽。又以荊門最慘，市區常住人口只有30.5萬人，是僅次北海，第2大庫存高的城市，去庫存時間高達2年；有的城市更陷入產業單一，難以吸引外來人口就業定居的窘境。

從地區來看，入榜城市雖沿海、內地都有，但清一色都是三、四線城市，而東北城市也不意外再度上榜，這次是遼寧瀋陽；甚至鄰近的山東也有多個城市上榜，即煙台跟濟寧。近來外界看衰大陸二、三線城市的房市，更稱即將崩盤，房價進入貶值期。

麗新發展（00488）昨晚建議供股，擬二供一籌9.243億元，每股供股股份認購價0.092元，較昨天收市價0.138元折讓33.33%。配發股份佔擴大後股本33.33%，供股將由控股股東麗新國際（00191）悉數包銷；麗國持有麗展51.88%權益，假若沒有其他股東認購，麗國持股量將增至67.92%。

不提供碎股對盤

麗展供股估計所得淨額9.121億元，擬撥作一般營運用途。是次供股不提供碎股對盤服務，碎股合併後將於市場出售，並歸麗展所有。供股須待麗國於股東大會上取得批准，毋須麗展股東批准。

麗展認為，透過供股擴大資本基礎，支持其現有業務持續發展及補充現金儲備，符合公司及整體股東最佳利益。

麗國表示，進一步投資麗展符合公司與股東整體最佳利益，並對麗展長遠前景充滿信心，尤其是多元化業務（包括物業發展、物業投資、酒店業務及餐廳業務）所得收益的分布平均。

分析認為，麗展目前發展中及可供銷售項目為數不多，近期已加緊入標投地，包括9月奪得市區重建局筲箕灣西灣河街重建項目，預期總投資額約10億元。麗展上月入標沙田石門安耀街商貿地，惟最終不敵新地（00016）空手而回。

新政醞釀出台 降首期減按息

內地樓市乍暖還寒，3月放寬自住二套房樓按首期（330政策），樓市隨即出現「小陽春」；但急速反彈過後，下半年交投及樓價升幅已見放緩，市場憧憬政府推出新一輪措施刺激樓市推動內需消費。《21世紀經濟報道》報道，近期政府官員已表明要更積極穩定樓市，相信未來樓市調控政策很大機會定向寬鬆，有關部委已做好準備，可能在近期推出新政。

借助棚改去庫存

內地樓市供過於求，庫存問題愈積愈大，據中原地產10月數據，21個監測城市當中，11個城市庫存量較6月底增加，約30%城市庫存消化周期超過1年，另有30%為半年。

其中原地產首席分析師張大偉指出，目前整體樓市仍維持供過於求情況，即使再有刺激政策，也不會在短期內改善市場投資、買地、新開工等指標；若措施得當可刺激信心，令樓市不至於出現大幅下跌。

報道稱，10月23日以來國家主席習近平和國務院總理李克強共3次談到地產市場，並傳遞「去庫存」的明確訊號。據悉棚戶區改造、房地產信貸、稅收等的調整將是政策重點。棚戶區改造具體是以「貨幣化棚改」為主，此舉不僅能夠消化庫存，並可借助棚改對沖商品房投資增速的下滑。

今年首10個月全國房地產投資增長2%，增速為多年新低；同期的固定資產投資增長10.2%，發展商土地成交價款按年下降25.2%。

華遠地產前董事長任志強表示， 樓市供過於求不僅影響企業利潤，也影響發展商的買地及投資進度。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭指出，樓市銷售復甦對經濟的刺激，遠不及投資放緩對經濟的影響大。

棚戶安置或錢代屋

報道引述接近住建部消息人士稱，今年以來住建部曾多次開展針對棚戶區改造工作的專題調研，且調研組級別頗高，當中很多由副部長牽頭，住建部部長陳政高也曾親自掛帥。今年密集召開與棚改有關的會議，顯示對棚改工作極其重視，預期明年棚改工作重點，將以貨幣化安置為主，即在棚戶區改造時，以金錢安置取代現時的實物安置。圍繞貨幣化安置的金融支持也將啟動，主要方式為信貸資產證券化，國家開發銀行將提供大力支持。

房地產信貸及稅收方面，可能進一步加大放寬首期比例、按息折扣，以及二套房和多套房的認定標準。地產相關稅收也有望下調，權限將下放至地方政府手中。

豪宅名廈備受買家追捧，曾登上亞洲分層樓王寶座的太古（00019）東半山傲璇（OPUS HONG KONG），最後1伙12樓連天台單位，剛以5.096億元的屋苑新高價售出，呎價9.36萬元，傲璇全幢12伙約3年間全數沽清，為太古套現約51.7億元。

呎造9.36萬 第三貴

據一手住宅物業銷售資訊網資料顯示，傲璇12樓連2個車位，以5.096億元售出。單位實用面積5444方呎，附54方呎露台、546方呎陽台及1508方呎天台，以成交價計，呎價9.36萬元，為屋苑第3高。

據價單顯示，買家在簽臨約後30天內共須繳付20%樓價，餘款80%則可在2017年7月29日或之前付清。

傲璇共12伙，由2012年開售至今約3年全數沽清，其中5伙是在今年內售出，為太古套現約51.7億元。當中以身兼太古獨立非常務董事的恆生銀行（00011）一姐副董事長兼行政總裁李慧敏，在8月斥約3.76億元購入6樓全層單位最矚目。

麗新大坑道減價13%

麗新（00488）的大坑道339號，自今年6月至今再未錄得成交，發展商昨天更新價單，將A座1、3及4樓3伙，勁劈價1358.5萬至1462.5萬元，幅度達13%，售價降至9091萬至9787萬元。

青衣商住地本月初流標，暫未影響市場爭奪其他土地的意欲，市區重建局本月初開始招收意向書的馬頭角九龍城道/上鄉道項目，昨天截收意向書，共收到30份。業界認為，用地接近沙中線，交通因素吸引發展商提交意向書，亦相信流標事件對該用地的影響不大。

九龍城道/上鄉道項目昨天正午截收意向書，就市建局現場所見，至少17個發展商在昨天提交意向書，連同日前提交的意向書，市建局昨天下午公布，共收到30份意向書，並預計短期內展開招標程序。

是次意向書數目，雖然較同區北帝街/新山道項目和筲箕灣西灣河街重建項目所收到的32份和38份少，但已是今年截收意向書的6個市建局項目中，第3個達30份的項目。

綜合市場消息，大部分主要發展商都有表示興趣，包括長實（01113）、新地（00016）、新世界發展（00017）、遠東發展（00035）、鷹君（00041）、信置（00083）、泛海國際（00129）、英皇國際（00163）、爪哇（00251）、莊士中國（00298）、麗新發展（00488）、金朝陽（00878）、宏安（01222）、華懋、K&K Property、會德豐地產和南豐發展等，百利保（00617）及富豪酒店（00078）聯營亦有參與。

金朝陽企業傳訊助理總經理楊詠娟表示，地皮位處市區，近沙中線，交通方便，加上用地的規模適合該集團，故提交意向書。她相信，早前有地皮流標對用地的影響有限，相信樓市可健康平穩發展。

可建216伙 估值7.37億

遠東發展地產發展部總經理朱寶林相信，無論樓價升跌，對該項目日後的銷情不會有大影響。

對於是次的意向書數目，理想城市集團企業估值部主管張聖典認為，用地貼近天橋和傳統街市，地盤質素有局限，較難發展為豪宅，惟市區難以覓到佔地逾一萬方呎的地盤，故是次意向書數目尚算合理。

資料顯示，九龍城道/上鄉道項目佔地約1.49萬方呎，住宅樓面約11.17萬方呎，可建約216個單位，另有約2.23萬方呎商業樓面，市場估值約7.37億元，每方呎樓面估值約5500元。

近期市場不斷出現「離奇」低價租賃成交，連該區內代理也感到奇怪，坦言租金較正常「平好多」。將軍澳維景灣畔12座高層單位，放盤2星期以2.28萬元租出，相比同類單位2個月前跌價18.6%。天水圍嘉湖山莊翠湖居一個3房單位，以月租9800元租出，呎租15.5元，創今年屋苑呎租次低之餘，租金較同面積單位平18.3%。

嘉湖3房萬元有找

市場再錄得離奇低價租賃個案，中原地產分行經理柯勇表示，維景灣畔12座高層G室，實用757方呎，上月底開價2.6萬元，放盤2星期減價3200元，以2.28萬元租出，減幅12.3%，呎租30.1元。區內代理透露，鄰近13座高層E室，面積相若，上月以2.58萬元租出，兩者租金相差11.6%。而同類型單位，2個月前月租約2.8萬元，是次租金2個月跌價18.6%。

祥益地產分行主管謝利官表示，嘉湖山莊翠湖居2座極低層B室，實用633方呎，6天前以1萬元放租，隨即減租200元即獲承租。區內客以9800元租入，呎租15.5元，創今年屋苑呎租次低。謝利官表示，翠湖居鮮有3房租盤以月租低於1萬元放租，雖然上址為極低層戶，但向東南望園景，租金較同面積單位平18.3%，情況罕見。

中原地產副分區營業經理溫明峯表示，馬灣珀麗灣租金1個月下跌8.6%，本月呎租回落至26.5元，部分業主願意減租，其中2座高層D室，實用630方呎，上月叫租1.8萬元，累減2200元，以月租1.58萬元租出，減幅約12.2%，低市價7.1%，呎租25.1元。

新界上車屋苑沙田第一城再現離奇低價成交。土地註冊處資料顯示，42座低層B室，實用284方呎，上月底以318萬元沽出，呎價1.12萬元。上址新買家分別為黎錦輝及呂玉美，賣方則是LAI KWAI CHING及NG CHI SANG。區內代理透露，上述單位沒有在市場上放盤，且低市價14%成交，不排除屬內部轉讓。

黃光耀：明年樓價5%上落

樓市吹淡風，但會德豐地產常務董事黃光耀認為，明年樓市難大跌，上落幅度只會介乎5%，其中超級豪宅可以看高一綫；而集團明年將推出6個項目，維持以市價推盤策略。

近期樓市出現調整，二手成交紛現低價的情況，加上美國有機會年底前加息，市場人士關注樓市會否轉勢，黃光耀認為，加息已經說了一年，市場已經消化有關消息，而且美國聯儲局加息幅度有限，對於本港樓市影響只會輕微。本港經濟方面，雖然預計增長空間有限，但看不到樓市有大幅下滑的風險，預計上落只會介乎5%。

至於豪宅本年表現相當不俗，逾億元的買賣較去年多，如近期山頂白加道28號及山頂傲璇，均見承接力，反映超級豪宅不太受經濟環境影響，最重要是樓盤是否買家夢寐以求的項目，由於這類豪宅買家實力雄厚，身家數以百億計，所以最近樓市氣氛轉差，對他們入市決定影響不大。

明年推5住宅盤 將軍澳佔2

而集團將於明年推售6個項目，當中5個為住宅盤，黃光耀稱，集團會維持市價推盤策略。將軍澳佔其中兩個，CAPRI（428伙）已經正在發售，日前發售首批單位幾近沽清，銷情理想，該盤賣點為臨海屋苑，作低密度式發展，主打兩、三房單位。

至於將軍澳至善街3號（800伙）特點略有不同，密度會較高，主打一、兩單位，亦提供5幢洋房；連同屯門掃管笏路（460伙）及何文田常富街（561伙）項目，三盤預計分階段於明年上半年推售，均已申請預售樓花同意書；至於與南豐合作發展的山頂Mount Nicholson，現仍待批入伙紙，料最快本年底前推售，由於項目定位甚高檔，勢必成為市場的焦點。

高成數按揭助入市 風險有限

現時新盤競爭激烈，近期發展商紛紛推出高成數一按，「發展商推高成數按揭，主因是金管局早前收緊按揭成數，往往令買家難找首期資金來源，所以有不少發展商提供全面的一按，而集團亦推出加強版的二按，由以往只做兩成二按，增加至兩成半，買家亦能選擇採用二按免息免供方案，集團希望能幫助買家入市。」黃光耀說。

發展商頻推高成數按揭，會否反映市場踏入不健康階段？「從以往我們做二按的經驗來看，爛尾的比例好低，風險實際上不高。雖然提供高成數按揭付款，會令到發展商資金回籠速度減慢，但從我觀察所見，買家使用發展商一、二按的比例不算高，因為息率始終較銀行為高，買家自己亦會衡量。」

今年賣樓成績理想 套現113億

黃光耀進一步指：「我身邊的不少朋友、同事均想入市，但礙於可造的按揭成數低，難以入市，此舉亦間接影響了樓市的成交量，樓市氣氛受到影響，反而一手新盤有所得益，因為付款辦法上較二手樓有彈性，所以可以預見明年市場仍會由一手主導，二手成交量續淡。」

總結過去一年會德豐賣樓成績相當理想，上周便成功沽出紅磡商廈One HarbourGate西座，創九龍區商廈成交價新高，如連同住宅收益計算，本年集團已合共套現113億元。