下月各縣市將完成3年1次的公告地價調整，中央要求「此次調整不應小於過去3年公告土地現值全國累積漲幅38%」，巢運團體昨指出，包括台北、新北等縣市可能連此低標都不願做到，因各級政府首長不願得罪囤房、囤地大戶，操弄凍漲公告地價，導致稅收短缺、助長炒作。學者呼籲，六都應領頭大幅調整公告地價！

政府怕得罪大地主
公告地價是課徵地價稅的依據，巢運昨召開記者會批政府宣稱公告地價已達「一般正常價格」的20%，但所謂的正常價格可透過操弄查估樣本等手段計算，是被低估的市價。

此外，政府也努力灌水調高「免稅地」去拉抬整體縣市公告地價。崔媽媽基金會執行長呂秉怡指出，台灣公告地價遠低於市價，房屋評定現值低估，大安區復興南路一段、市價4000萬元的住宅，房屋、地價稅共1萬7144元，竟比1輛國產小汽車所繳的牌照燃料稅1萬7440元還少，非常不合理。

但問題出在哪？前內政部地政司司長吳萬順說，因為各政府首長不願得罪囤房、囤地的大地主及投資客，地價評議委員會也不專業，還有外力介入、關說，導致公告地價「凍漲」，呼籲六都應帶頭大幅調整公告地價，並每年調整1次。
德明科技大學財經系副教授花敬群表示，希望政府以公告地價調升50%為目標，對民眾影響小，卻可針對大地主課稅。「希望北市長柯文哲的『改變成真』，盼北市能領頭調漲。」

台灣土地銀行統籌主辦達麗建設事業股份有限公司總金額新台幣27.20億元高雄橋頭新市鎮「全民萬歲」建案聯貸案，已成功完成募集，並於2015年11月19日舉行簽約儀式，由該行高明賢總經理代表銀行團與達麗建設事業股份有限公司謝志長董事長簽訂聯合授信合約。

本聯貸案資金用途為支應達麗建設事業股份有限公司為興建高雄市橋頭區後壁田段集合住宅「全民萬歲」建案所需之資金，募集5年期總金額新台幣27.20億元聯貸案，由台灣土地銀行擔任聯貸統籌主辦銀行，合作金庫銀行、華南商業銀行、第一商業銀行、彰化商業銀行、高雄銀行及農業金庫共同參與，本案最終以新台幣27.20億元結案，顯見各金融機構對於達麗建設事業股份有限公司未來經營潛力的認同與肯定。

達麗建設擁有專業的新銳建築團隊，由擁有二十幾年建築產業經驗的謝志長董事長領軍，帶領經驗豐富的土地開發、營建工程相關的經營團隊，在這幾年間陸續規劃、打造出極受矚目的建案，並榮獲「國家建築金質獎」及「全國首獎」等大獎，也獲頒「台灣誠信建商」優良品牌認證以及「國家建築金質獎網站」、「台灣建築金獎」及「誠信建商認證官方網站」，未來展望應屬可期。

台灣土地銀行積極轉型，除固守不動產核心業務外，更積極調整存放款結構，擴大利差及海外台商業務，該行上海分行已於2010年12月29日正式開業，提供當地台商更多元化金融商品及便捷服務，滿足台商需求，繼上海分行開業，天津分行及武漢分行亦分別於2014年8月4日及2015年11月17日正式開業；未來將積極開發適合大陸需求的金融商品，開拓企金、消金與財富管理業務，將有助於台灣土地銀行擴展大陸事業版圖，提升國際競爭力，邁向亞太區域優質銀行之願景，並積極朝國際化邁進，以為客戶提供更便捷、完善的金融服務。

說到老透天節稅，恐怕不少代書或是理財專家都不會否認！但是隨著房地合一課稅將上路，透天住宅恐怕繼續當個「節稅神器」恐怕時間有限，房產業者表示今年的12/8是個合法避稅的關鍵點，，如果這天之前完成簽約+報稅，那恭喜你成為年底黃金輕稅的一員，因為從2016年1月1日房地合一新制上路後，不再拆算房地比，而是以獲利扣除土增稅後直接計算，透天厝節稅優勢剩下沒多少天了！

除了雙北市房屋交易偏重在大樓、老屋，其實往南走透天住宅的比例就不斷升高，就算到了房地合一即將登場，截自目前透天厝不僅是等待都更改建的好產品，由於建物價值低，房地比高，有著「節稅神器」的稱號，會這樣說不是沒有原因，之前住商不動產企研室主任徐佳馨就曾說過，透天厝的省稅可說是相當的可觀。

舉例來說賣一間房如果是一般住宅和透天住宅來比，就用轉手獲利500萬元來舉例，一般住宅的房地比多為2比8，簡單的說申報報所得時，房子獲利部分就是500乘以0.2有100萬元，但是透天房屋的房子價值占全屋價值都不到一成，以8%來算，總獲利500萬元必須申報所得的部分只有40萬元，省稅相當可觀。

另外一方面除了節稅，過去民眾買透天住宅，也是看好土地持分大，一旦都更改建分到的也比較多，但現在不僅北市、新北、高雄都同步調高房屋構造單價、路段率之後，未來新制上路透天一旦都更改建，恐怕首先就得面臨相當可觀的房屋稅。

新的房地合一稅制，當然不動產要有新的思維，但目前不妨先以12/8當做一個時間點，如果這天之前完成簽約+報稅，那非常恭喜你依舊可以當個黃金輕稅族，至於錯過了12/8那也別太害怕，換句話說，只要在2015年12月31日以前完成所有權過戶手續，別只有簽約沒移轉到名下，那就很抱歉了一旦過了12月31日，以後賣房子就得用新制，別說我們沒提醒，原本一到兩年的35%稅率，恐怕變成持有一年內就得繳交45%的稅率。

台灣房市、土地內冷外熱嗎？根據最新統計資料顯示，9月有大筆外資買進國內土地，並創歷年單月新高，交易多集中於桃園工業用地，商仲業者分析多為台商回流設廠；不僅工業土地夯，近幾年「台屋港賣」越來越盛行，已經有銀行推出香港房貸申請專案服務。

桃園工業用地近年來因交通便利、腹地廣大，因此吸引許多物流業、outlet聚集，根據內政部地政司最新統計資料顯示，9月有大筆外資買進國內土地面積破11萬坪，創下有統計資料以來的單月新高紀錄，並且交易紀錄多集中在桃園工業用地。

對此，第一太平戴維斯總經理高銘頂向自由時報分析，受中國投資環境惡化影響，台商與其被迫遷往二、三線城市或更內陸設廠，多數台商寧願回台設廠；而且台商多會成立境外公司，研判此波外資大舉買地，應該多是台商回流設廠。

除了工業用地外，「台屋港賣」的熱潮也持續不減，甚至有銀行業者專為香港人來台買屋貸款推出專案。好房網總編輯吳光中表示，香港房價高漲，買房痛苦指數超高，港人喜愛移民英國、加拿大，台灣則是因為與香港鄰近，房價相對便宜，也成為香港人的置產選擇之一。

銀行專員簡先生表示，如果具有台灣居留權，或是資歷好，與該銀行關係密切的香港人，貸款成數甚至可到8成。

房市交易冷清，不但去化時間全面拉長，就連房屋類型、價格都出現極大的變化，調查顯示，目前雙北市皆以20?40坪的物件為主流，總價超過2500萬的物件，更是需要至少3個月才能順利去化，屋主若想要加快銷售速度，先看看是否中了這3項關鍵要件。

受到高房價的排擠效應影響，台北市舉凡總價超過2500萬以上的物件，銷售時間大幅增長，根據房仲統計顯示，目前台北市總價500萬以下的物件，平均只需要50天就能順利去化，500萬?1000萬的物件，則需多出36天的去化時間，平均約86天才能順利完成交易。

但若將總價拉高到2500萬至3000萬的價格區間，可發現平均流通天數暴增至121天，3000萬以上的房屋更要140天，成功去化至少費時超過3?4個月，顯見屋主若想要求快速去化，就必須留意自己是否中了3大關鍵因素。

其一，若物件本身開價脫離實價登錄行情，讓買方認為價格太「膨風」，就會形成更大的認知落差，房仲透露，目前賣方開價多半以實價登錄多1成為佳，保有讓買方殺價的空間，不過因近期買方價格殺很狠，才會導致物件去化速度緩慢。

其二，若產品不是現在主流的小坪數、低總價，也會增加物件的流通時間，以市面上主流的20?40坪物件為例，可推得目前以2房、2+1的房型較受青睞，大坪數的物件受到總價影響，口袋較淺的自住客接手能力較差。

最後，倘若屋主仍居住在待售物件中，或者有飼養寵物，也會影響買方的交易意願，除了家具可能縮小視覺面積外，寵物若體味較重，也容易讓買方退避三舍，因此屋主若未搬遷，就必須提前將家中整理乾淨、保持通風，才能替物件加分。

在台北看房近3個月的孫姓小姐表示，過去曾看過霉味、狗味衝鼻的社區，連進去的意願都沒有，儘管價格的確低於區域行情，但沒必要為了價格委屈自己吸臭氣。新北市民眾林小姐也認為，屋主若仍居住在待售物件中，屋內又剛好雜亂、擁擠，看對眼的機率很低。

新案均價扣除34%公設 每坪逼近180萬

買房艱困
大台北買房有多艱困？節節高升的公設比，幾乎佔據購屋金的多數，市調單位統計雙北今年新推案平均公設比發現，台北市均值已達34.2%，若用新案均價每坪89.8萬元計算，再扣除約15%的附屬建物面積，平均實坪房價逼近180萬元，超過日本東京房價水平。

根據《住展》雜誌統計，雙北市今年至11月15日的新案公設比與行情，發現台北市新成屋、預售屋平均公設比達34.2%，較去年略減0.3%，僅次於2014年的34.5%；新北市則持續升高，公設比31.8%，較去年上揚0.2%，創歷史新高。

東京每坪約110.5萬
若以前3季北市新案平均成交行情為89.8萬元計算，扣掉公設比34.2%及約15%的附屬建物坪數，平均實坪單價竟高達176.8萬元。《住展》雜誌企研室經理何世昌說：「向來以實坪計價的東京，2014年房屋均價每坪約110.5萬元，對比之下，台北市房價映證2013年央行總裁所云『已超越東京』。」而新北市前3季新建案平均成交單價為42.5萬元，換算實坪單價，亦高達82.7萬元，

換個方式解釋，以30坪房屋來看，台北市得用921萬元買公設，幾乎可在新北市部分區域再買1間房；而在新北市買30坪，有近10坪為公設面積，換算得用425萬元買公設。
34歲還在租房子的廖先生笑說：「花這麼多錢買健身房、閱覽室等公設，不如去操場運動，捷運站現在也有插頭可以使用電腦了。」

公設25%以下恐絕跡
何世昌表示，台北市今年首次公開的1百餘個建案，有5個建案公設比逾40%，只有2個建案公設比低於30%，顯見若想在台北市買到低公設比的新房，其實並不容易。而新北市公設比在30%以下的新案，約30個，新北市樹林區「富邑長榮」公設比僅25%，為最低公設比的新案，但此案規劃為5層樓公寓，與一般大樓計算基準不同。何世昌認為，低至25%以下的產品幾已銷聲匿跡。

財團法人台灣不動產資訊中心籌備委員會執行長華昌宜認為，過去民眾以為華美的公設等於高品質社區，但近年才意識到「羊毛出在羊身上」。華昌宜說：「如能把居住面積的價格、與公設及附屬建物的價格，分別攤在陽光下，對消費者購屋，會相對公平。」

信義房屋表示，隨著台北市中心大面積土地越來越少，內湖科技園區產業群聚成企業設點的另一項選擇，工作人口進入帶動區域生活機能發展，使西湖段、舊宗段、潭美段形成內科金三角核心。其中，五期重劃區所在的潭美段開發較晚，景觀整齊，開發面積具規模，成為企業總部新選擇，葡萄王、炎洲企業、雄獅旅遊不約而同選擇進駐此區，讓潭美段形成企業總部新熱點，即使房地產不景氣，仍有很高的詢問度。

信義全球資產經理王維宏指出，內湖科技園區可直上堤頂大道、環東大道及國道1號，鄰近南港經貿園區、敦化、松山、信義，加上相較傳統市區辦公大樓動輒80萬/坪以上的價格，內科相對親民，且空間彈性大、可塑性高，企業進駐率越來越高，發展較早的西湖段、文德段已近飽和，難有大基地開發案，而舊宗段因倉儲量販業發達，交通較擁擠，潭美段則是目前景觀最整齊的區域，規劃及設備新穎，吸引企業進駐，也使西湖、舊宗、潭美三段組成的內科金三角逐漸成形。

王維宏說，自2013年昇恆昌免稅廣場在潭美段風光開幕後，葡萄王於同年斥資32.5億向太子建設購入大樓做企業總部，雄獅旅遊則在2015年確定進駐V-Park，接下來三陽也將遷入T-CBD企業總部，加上最新完工的炎洲企業總部、國泰潭美大樓，使得潭美段成了豪華商辦、企業總部林立的新熱點，周圍建築設計新潮，像華固建設興建的V5、V-Park、T-CBD、炎洲企業總部、太子國際企業總部都是知名設計團隊作品，與早期開發的西湖段和舊宗段不同，潭美段建築跳脫傳統廠辦設計，形成獨樹一格的區域景觀。

一般而言，企業主尋找企業總部時，第一考量是地緣及區位與企業原址不會太遠，無論總部搬遷、安排員工上下班，或工廠進出理貨都比較順利，其他重點則有成本、未來擴充性、格局、設計與功能、公司形象等，王維宏指出，企業總部辦公空間屬自用剛性需求，而潭美段在上述構面上都能符合企業需求，因此案件詢問度一直很高。

王維宏分析，潭美段的影視音產業園區基地雖然未竟全功，但也為區域保留更多發展彈性與想像空間，2015年7月中信銀以51.4億買入五期東邊安康段的廠辦大樓，也是看好內科由北向南向外擴散的發展趨勢，以每坪約44.2萬價格購入企業自用大樓，提前卡位潭美段週邊區域，而金三角目前的區域行情，以西湖段52萬~70萬最高，舊宗段45萬~62萬、潭美段以43萬~65萬在伯仲之間。

新竹市吳秋穀議員2015年11月19日關切新竹市千甲水源一帶土地重劃及華江教練場旁土地重劃案等議題，新竹地政處表示，2009年辦理台鐵新竹內灣支線捷運化新莊車站週邊土地區段徵收以後，長達6年並無公辦市地重劃，皆由民眾自辦市地重劃，開發利益歸於少數私人壟斷，為落實公共利益及社會公平正義，市府已於2015年3月19日訂定新竹市市地重劃政策白皮書，未來新竹市土地開發將朝公辦市地重劃及區段徵收辦理。

地政處表示，有關千甲及水源一帶土地重劃案係位屬頭前溪一期都市計畫內，都市計畫刻由新竹市府都發處送請內政部審議中，俟通過發布實施後，即由新竹市府地政處辦理後續區段徵收及公辦市地重劃開發作業。至於民眾運用人頭買地問題，內政部已於2012年修正發布獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法規定，將有一定之防堵作用。

另華江教練場旁係屬民眾發起崙子自辦農村社區土地重劃案，因該籌備會未於核准成立後一年內完成召開第一次會員大會作業，新竹市府已於2015年5月5日依法予以解散在案。該地區目前已納入擬訂新竹機場附近地區都市計畫案，未來都市計畫經內政部營建署都委會通過後新竹市府將優先辦理本區土地開發。

宜蘭縣的發展，自陳定南縣長開始，即確立整體規劃及環境永續的原則，併經歷任縣長傳承迄今，未曾改變。宜蘭縣政府強調，都市規劃的進行也秉持同樣原則，持續由下而上進行客觀的規劃，規劃的結果，也經公開程序事先對外發布，公平適用，不因個案而變更。至於羅東擴大都市計畫，也是希望能夠由下而上增加客觀、參與的規劃過程，而將程序及內容歸零，回到公所重新開始．

宜蘭縣政府指出，為鼓勵整體開發，提供更多公益性開放空間，以提升縣民更優質的生活空間及便捷的大眾運輸，依過去歷史脈絡及現在城市發展形態，在本縣整體都市空間上，朝線性城市發展規畫，配合大眾運輸導向TOD之發展策略，沿著鐵路、台九省道沿線集中，再逐步向外延伸，同時在合理的開發條件下，提供公益性條件為前提，提高部分地區使用強度，使居住人口集中於公共設施完善地區。

目前主要發展區都市計畫多已納入上開規定，於增進公共利益前提下，適度給予放寬建築高度。其中變更宜蘭市都市計畫運動公園附近地區細部計畫第二次通盤檢討，即是考量縣民公共空間、便利交通條件及宜蘭縣天際線等客觀前提下所做的決定。

另外，宜蘭縣府對於任何民間開發建設計畫，均秉持環境永續及公平、公正、公共利益之大原則，於不違背宜蘭縣追求生態、友善、創意城市之目標下，凡對促進宜蘭縣就業及產業環境之案件，均予以最大行政協助，尤其許多開發計畫橫跨都市計畫變更、都市設計審議、環境影響評估、交通影響評估、水土保持計畫等層面，宜蘭縣府將其橫向縱向予以整合，避免審議過程疊床架屋，審查意見前後不一之情形，以促進民間投資，並提升宜蘭縣產業、觀光、生活及居住環境。

宜蘭縣政府表示，至於全縣各都市計畫書圖內容、都市計畫委員會委員名單及歷次會議紀錄，早已全面公開，並於宜蘭縣府資訊網路供民眾自由下載參閱，所有案件皆為公平、公正審議及資訊公開透明，亦是宜蘭縣都市計畫委員會審議的基本態度，因此，絕對沒有內部作業未透明公開之情事。

北市成交平均行情單價62.9萬元，有房產雜誌統計，若扣除公設以實際使用坪數計算，北市每坪房價竟飆至180萬元，也因此想住在天龍國，多數人只能從老公寓下手；五都則將近5成的人選擇10年以下大樓，只是，即使過半的人不選擇大齡公寓，公寓價格仍然堅挺。

房仲統計今年1~9月實價資料發現，台北市有35.6%民眾買房選擇屋齡31年以上老宅，其次是10年以下，占33%，數字也顯見M型化的購屋能力；而查詢永慶房仲網台北市待售物件，30年以上、適合家庭居住的20~30坪空間，這樣的物件開價多在2000萬元以內，其中不乏有信義區、大安區產品，文山區則以1千萬出頭產品為多，開價最為親民。

而其餘五都，購屋民眾則以10年以下物件為主力，其中新北市、桃園市比例甚至達46%以上，換句話說將近半數都選擇10年以內的新屋或中古屋；同樣查詢永慶房仲網新北市待售物件，屋齡10年以內、20~30坪物件，發現開價多在1500萬元上下，也不乏千萬以下產品；南部則另有透天厝的選擇。

一項有趣的發現是，以新北市來說，雖然將近一半買房者棄舊公寓，選擇10年以下電梯大樓，但公寓房價並未因此衰跌，根據永慶房仲網行情顯示，10月新北市公寓平均成交行情30萬∕坪，跟上個月比較還上漲了0.3%。蛋黃區的板橋區甚至上漲3.7%(37.1萬/坪)、永和區上漲2.6%(38萬/坪)，新店則微跌0.8%(37.8萬/坪)。

寒流即將於下周來襲，一向被視為溫泉宅銷售熱區的北投，近日也成為雙北房市交易增幅數一數二的地區，季增量甚至超越信義區、大安區等蛋黃區。專家分析，主要是因為北投房價「有感跌價」，房市交易也就跟著熱起來。

根據台北市最新實價登錄資訊，北投區房價雖處於全台北市最低檔，但是第二季成交量卻季增23.3％，超越了信義區、大安區等蛋黃區的交易量。對此，台灣房屋智庫發言人張旭嵐向蘋果日報分析，Q2北投區房價平均約每坪44.9萬元，雖是台北市平均房價最低的區塊，但買方對價跌有感，進而顯現購屋意願。

尤其進入冬季之後，購屋族購買溫泉宅的意願也跟著增加，根據房仲統計，雙北溫泉宅中就以北投區每坪50到60萬元價格最高，且鄰近捷運新北投站，交通便利，深受換屋族喜愛。

據實價登錄資訊，北投區房價較之前修正了2.2％，每坪均價落在44.9萬元，比起信義區、大安區等蛋黃區每坪單價動輒70?80萬元，甚至近百萬元的價格，親民許多。

住台北新房代價高，100坪房子實坪可能只有51坪，若扣除公設與附屬建物，新案平均房價直逼180萬元。不僅如此，若是購買30坪的新屋，以房價每坪90萬元來算，其實屋主花了大約900萬元在公設上。

《住展雜誌》指出，今年前3季北市新成屋、預售屋平均成交行情為每坪89.8萬元，若扣掉公設比34.2％，實際上台北市房價為136.5萬元。

央行總裁彭淮南曾說過，「若以室內實坪價計算，台北市的房價應該不比東京低」。事實證明的確如此，以台北市最貴的大安區來算，大安區2015年新建案平均每坪133萬元、平均公設比為35.7％；若比照日本扣除公設比與約15％附屬建物，則實際上為每坪269萬元。

台中市近2年來人口成長的前5大行政區，由最新實價登錄來看房價變化，除了西屯區房價下跌約10.42％之外，包括沙鹿區、烏日區、太平區、北屯區等4個行政區，在人口紅利加持下，房價明顯上漲，尤其是人口成長度最高的沙鹿區，近年來房價漲幅達12.58％；烏日區房價漲幅更高達26.13％。

大家房屋企畫研究室主任郎美囡分析指出，今年因房市盤整，買方以自住需求為主，在預算有限下，紛紛以通勤時間換取更多生活空間，自住客轉往精華區周邊區域購屋，形成「精華地段價跌、周邊區域看漲」的趨勢。綜觀人口成長的前5個行政區，沙鹿區、太平區以透天別墅為主力產品。

住商不動產中科靜宜店東顏曜智表示，沙鹿區周圍有4個工業區，區內有2所大學及區域型醫院，未來台灣大道規畫捷運藍線，生活機能充足，房價相對低檔，吸引西屯區、南屯區人口移入，沙鹿區以7、800萬元的中古透天為主流產品；新透天預算在1,000萬元左右。

大家房屋西屯逢甲店東詹豐澤表示，西屯區分為7期、逢甲商圈及中科三大塊，其中7期價格最高，今年銷售滑落較多；逢甲商圈生活便利性佳，多以舊社區700至1,000萬元大樓、華廈為主力；中科附近的新大樓則吸納中科就業人口，總價在600至800萬元最受青睞。

此外，烏日區因三鐵共構話題不斷，加上多棟新大樓今年陸續完工交屋，帶動烏日區房價大幅攀升26.13％。郎美囡分析表示，今年房市因盤整，市場以自用買方為主要買盤，因此以精華區周邊為購屋目標，也小幅推升房價。

台中市長林佳龍2015年11月19日表示，他上任以來積極提升就業機會及薪資水準，努力招商並鼓勵青年創業；同時推動興建社會住宅、租金補貼、出售型平價住宅等政策，希望讓所有年輕人都能透過自己的努力買得起房子，實現居住正義。

10年來台中的房價所得比，已從2003年至2004年的4點多，飆漲到2015年第一季8.53；且統計單一個人持有台中房屋的前10名資料顯示，第1名擁有154間，而第10名也有97間，這的數據證實貧富差距很大。對此，林佳龍表示，市府努力提升就業機會與薪資水準，讓市民所得增加。因此，他花很多心力在招商，促進「產業4.0」發展，而水湳經貿園區也將重新定位為創新研發專區，現在招商非常熱烈。

在青年創業上，除透過摘星計畫鼓勵年輕人以文化創業外，在農業政策上則推出青年加農，吸引年輕農民返鄉務農，進一步創造高薪資。在居住正義上，林佳龍表示，根據統計台中市的年輕人住宅需求量目前約3萬戶，市府推動8年1萬戶的「三好一公道」社會住宅，提供地段好、建物好、生活機能好與價格公道的房子，但由於興建社會住宅並非一蹴可及，因此也同時推出1萬戶的租金補貼政策。

林佳龍說，市府可以透過設定地上權與出售建物方式，出售使用權30年或50年的房子，並由政府建立交易市場，活絡交易但又不會成為市面上交易的商品，這想法相當可行。他也舉例，若以一坪10萬元、面積30坪的房屋，民眾只要付出約2成頭期款，再努力5年就可以擁有產權，大幅減少年輕夫妻的負擔，他希望中央在政策上鼓勵，市府將也可以配合釋出抵費地、學產用地等公有土地，以興建此類住宅。

台南市政府2015年11月19日表示，有關中國城暨運河星鑽地區區段徵收案已進入徵收公告程序，之前近八成民眾同意協議價購，市民也支持中國城拆除重新規劃，回復歷史記憶。針對部分中國城店鋪抗議市府徵收價格不如法拍且賤價收購，與事實不符，市府澄清說明如下：

1.中國城住戶徵收價格皆遠高於當時之法拍價格

台南市政府表示，徵收市價是依據「土地徵收補償市價查估辦法」，並經「台南市地價及標準地價評議委員會」審查通過，每坪36.7萬餘元。目前部分抗議民眾宣稱市府提出之徵收費用連法拍價格還不如，經市府調查，近期於2014年底有一中國城店鋪法院拍賣案件，其拍定價格約為1100萬元，就該同一拍賣標的，市府徵收價格約為1550萬元，比法拍高出450萬，如再往前追溯2000年代間之法院拍定價格僅為200萬至400萬元，而徵收價格介於900萬至1600萬元，高於數倍，因此，絕無報導所稱「徵收費用遠低於市價，甚至比法拍價還不如」之情事發生，應予澄清，以正視聽。

2.協議價購階段已發價完成，市府將依法按原訂期程進行後續相關作業

中國城區段徵收案協議價購階段，因多數民眾的配合，在296位所有權人中已有228人完成協議價購，比例將近八成，已在10月底完成發價，取得價款。剩餘未能完成協議價購的部分，內政部在2015年10月7日經通過徵收計畫，2015年11月20日公告徵收，公告期間自2015年10月21日起至2015年11月20日止，計30日。依規定將在2015年11月27日發放徵收補償費，並依法定程序通知限期搬遷期限，在此期間搬遷者還可以領取「搬遷獎勵金」，如未能配合搬遷，市府將斷水斷電及強制拆除。

樓市庫存高企、去化速度放緩、投資持續下滑，已成為影響中國三四線城市經濟增長的“痛點”。年尾漸近，一些省市通過加快推進棚改貨幣化安置、削減土地供應等多種方式，努力化解樓市高庫存難題。業內人士分析認為，去庫存還將貫穿2016年中國樓市。

國家統計局資料顯示，全國商品房待售面積10月末為68632萬平方米，同比增長14％，再創歷史新高。相當部分三四線城市樓市反彈乏力，庫存基本沒有下降，有的甚至有所增長。

星空地產研究院最新資料顯示，11月8日－11月14日周內，安徽省11地市住宅累計成交2816套，環比上周減少130多套，其中滁州、宣城等三四線城市住宅成交量領跌，樓市庫存壓力不減。

安徽清源房地產研究院院長李慧秋認為，化解樓市庫存、穩定住房消費從源頭來說還是要靠穩定就業、穩步提高居民收入；從產業來說，要求房地產開發企業提高房屋品質；從政府層面來說，則要做好金融信貸支持、簡化購房手續、提高服務品質等工作。

目前，樓市高庫存已引起了政府層面的重視，中國各地正在加快推進庫存去化政策。安徽省正加快推行棚戶區改造貨幣化安置，2015年貨幣化安置比例原則上不低於40％，並探索通過發放“購房券”等方式，引導棚戶區居民選擇貨幣化安置，自主購買商品住房。對於商品住房庫存量大的城市，政府要求停止或減少棚戶區改造安置房建設，將存量商品住房作為棚戶區改造安置房源。

安徽省還出臺政策，對已供房地產用地過多、在建在售商品房數量過大且消化週期過長的地區，明顯減少商品房用地供應量直至暫停供應。


一些省市則採取放寬購房金融政策的方式，促進住房消費。近期以來，廣西推行公積金異地貸款業務，並可實現全國互通；重慶發佈“關於進一步促進房地產市場平穩發展的通知”，將住房公積金貸款最低首付款比例統一調整至20％；黑龍江規定，全省行政區域內正常繳存職工購買省內住房，可以向購房所在地住房公積金管理中心申請辦理異地貸款。

業內預計，未來圍繞“去庫存”的政策紅利，三四線城市的房地產市場將出現需求平穩釋放的態勢。安徽省房地產業協會會長馬前光指出，房地產業能否轉型升級，也是住房消費能否持續的另一因素。“品質、功能、環境、物業管理、舒適度等因素將是改善型需求群體的主要訴求，而房地產業能否提升品質，滿足消費者更高層面的需求也將是未來房地產業發展的關鍵。”他說。

據亞豪機構測算，北京10年內有8個地王項目銷售額尚未達到僅計入地價款和財務成本的盈虧平衡點

3000套頂級豪宅將集體湧入北京樓市，對於一個每年去化約200套售價“10萬元+”房源的市場來說，信心爆棚的開發商將去哪裡找“接盤俠”？

“金融新貴、IT、互聯網等陽光財富新貴承接了過去煤老闆那一批資源型財富階層，成為豪宅的新一輪購買主力。”一位對北京豪宅市場甚為熟悉的消息人士對《證券日報》記者如是表示。

然而，即使高淨值人群不斷增長，但面對2016年以後北京售價“10萬元+”專案將達50個的擁擠市場，地王的突圍之路或許已不是用“拖字訣”等待別的開發商解救就能走通的。

據亞豪機構監測，北京10年內誕生了20個地王，其中1個退地，如果僅計算在土地價款的基礎上疊加年化複利10%的財務成本，11個專案的銷售額足以覆蓋土地成本和財務成本，但需要4年才見盈利，而剩下的8個項目至今皆未解套。

四成地王未解套

據亞豪機構統計，在19個地王盤中，有8個項目銷售額尚未達到僅計入地價款和財務成本的盈虧平衡點，這8個項目分別是2011年-2014年這4年時間裡，是每一年的單價地王和溢價率地王。換句話說，2011年之後的地王，截至目前仍未解套。而這8個項目占19個地王的40%以上。

總體來看，目前活得滋潤的地王是2009年之前拿地的專案，其土地成本占銷售均價的比例基本在40%以下，而且這部分地王專案銷售總額大多已經突破100億元。

更重要的是，上述地王基本是靠“拖”來的土地紅利完成解套的。據中原地產研究部統計，在北京過去地王多發的7大板塊中，15年間，房價均大幅增長。

具體來看：中關村板塊2009年房價為2萬元/平方米，2015年達到6.5萬元/平方米；奧運村區域2007年房價為1.5萬元/平方米，今年達到6萬元/平方米；萬柳板塊2010年房價為3.5萬元/平方米，今年達到7萬元/平方米；朝陽公園板塊2003年房價為6000元/平方米，今年達到6萬元/平方米；麗澤商務區2013年為3.5萬元/平方米，今年達到6萬元/平方米。

值得注意的是，過去10年，豪宅是北京樓市的小眾市場，因為售價“10萬元+”的項目並不多，供需還較為平衡。但2015年以來，扣除配建及競建部分，成交地塊中純商住宅的實際樓面價超過5萬元/平方米的住宅用地已經有10宗之多，且遍佈京城四方，未來六環以內全城“豪宅化”幾乎已成定局。

實際上，當豐台拍出了樓面價7.5萬元/平方米時，《證券日報》記者曾實地探訪該地，在這塊長方形的地塊內，目前兩棟樓仍有居民居住，在回遷房蓋好之後，該地塊才能進入實質性開發階段。目前來看，該地塊周圍二手房為萬年花城社區，一街之隔的是新開盤的懋源釣雲台項目，售價超10萬元/平方米，只不過體量很小，僅4棟樓。

而比起以往拍出一塊地王，周邊二手房一夜漲20萬元的市場環境，現在拍出一個地王，周邊已經冷靜很多。以緊鄰這塊新晉地王為例的萬年花城五期為例，拍出地王一個月內，90平方米兩居戶型單套總價漲幅基本在10萬元以下。

“同區域的高端二手房將對新地王的銷售造成極大壓力。”一位業內證券分析師向《證券日報》記者表示，再加上高淨值人群近年來逐漸增加海外房產的資產配置需求，這在一定程度上也將削弱對新貴豪宅的吸引力，再加上供量巨大，新貴地王的風險要比2012年那波地王的命運更為艱難。

據中原地產首席分析師張大偉測算，以目前的土地價格計算，在未來兩年內北京房價要上漲120%，今年出現的20個地王入市難度才能降低，否則將很難入市，只能延緩開發節奏。

張大偉進一步稱，明年市場上行將是趨勢，但其漲幅是否能夠支撐這麼多地王則很難。鑒於此，誰將成為地王項目的接盤者呢？

金融新貴等成“接盤俠”

《證券日報》記者實地探訪過幾個地王項目，其中包括保利地產開發的位於北三環薊門橋的保利·海德公園項目。該項目是2010年由中國兵器集團以總價17.6億元競得，當時為北京單價地王。但由於78家非地產央企退出地產行業，2011年8月份，保利地產公司董事會以7票同意、1票反對、1票棄權通過《關於北京薊門橋專案立項的議案》，並授權經營層通過收購北京世博宏業房地產開發有限公司100%股權的方式獲取北京單價地王薊門橋專案。

1票反對，1票棄權，足以說明當時保利地產管理層對收購該地王的態度。三年之後，保利海德公園才得以入市，但其銷售速度卻非常快，從開盤到清盤只有了9個月時間，總貨值約30億元。

有消息人士向《證券日報》記者透露，該專案的接盤者多為地緣性客戶，以中關村區域客群為主，金融街客戶占比稍低。由此可見，IT、互聯網新貴、金融新貴是該地王的接盤者。

方位轉向西三環，2014年以6萬元/平方米樓面價拿地的龍湖西宸原著項目今年6月份入市，部分房源叫價直逼20萬元/平方米，5000萬元量級，但兩期開盤銷售額總計突破20億元，是今年北京頂級豪宅快速銷售的樣本。

龍湖西宸原著專案相關負責人向《證券日報》記者透露，金融街的金融從業者、中關村和總部基地的移動互聯網新貴，是第一批認可西宸原著玉府的主要客戶。據其透露，金融街的客戶有很多投資管道，資產配置方案，所以對房子漲多少錢並不那麼關心，反而關注居住的舒適性。

另有2000萬元量級豪宅大盤的行銷負責人向《證券日報》記者透露，今年買豪宅的客戶呈現一種年輕化傾向，借助於互聯網行業、炒股等積累財富的新貴階層，一般會購買保值性資產即豪宅，另外部分60歲左右的傳統企業家也會為子女置業，可能在一個社區買上兩套。另有一批富二代也是新豪宅產品的主要購買力。

值得注意的是，以往北京豪宅市場上有一批“掃房客”是煤老闆，甚至某些企業家趁來開兩會的休息時間去豪宅看房，但這類客源實際上正在減少。正如上述熟悉豪宅專案的消息人士向《證券日報》記者所示，金融新貴等陽光財富階層正在承接傳統靠能源產業累計財富的購買豪宅需求，成為北京豪宅新一輪的“接盤俠”。

事實上，另有豪宅行銷負責人也曾向《證券日報》記者透露，“‘人找房子’的時代已經結束，我們的銷售員為了銷售一套上億元的豪宅，曾一度飛到香港與客戶洽談簽約事宜，而且該客戶對金融支付方式要求也較多。”該人士進一步稱，現在豪宅不僅要憑藉適當控制開盤節奏、靠產品突圍，更要找到客戶痛點，甚至為其提供包括多樣性支付手段等方面的各種細微服務。

值得注意的是，近兩個月來，在這一波瘋狂搶地的央企、民企聯合體眼中，或許放開高端住宅的限購才是他們豪賭的籌碼，否則，動輒幾十億元的地塊，將會輕易拖死一家百億元規模的中型房企，甚至折損千億元量級開發商在北京市場的元氣。

11月13日，“匯添富資本-世茂購房尾款資產支持專項管理計畫”宣佈完成發行，意味著國內市場上首單購房尾款資產證券化項目（以下簡稱購房尾款ABS）正式出爐。

該項目由世茂房地產（00813.HK）聯合匯添富資本管理有限公司（以下簡稱“匯添富資本”）、金杜律師事務所共同推出，匯添富資本擔任管理人，剛於10月30日獲上海證券交易所通過。

值得關注的是，今年以來，資產證券化市場已出現多個龍頭房企的ABS項目，例如萬達“穩賺1號”、鵬華前海萬科REITs。

而另一方面，今年是資產證券化騰飛之年，實力雄厚的基金公司均有不同程度的試水，基金子公司投行化無疑是行業趨勢。大資管時代背景下，房企不斷拓寬融資管道，催生多個高收益的金融產品，不僅加強了資金流動性，也獲得了市場關注，金融創新已然成為房企趨之若鶩的一個新板塊。

不難想像，資金密集型的房地產行業，房企對於將旗下項目資產證券化是非常樂意的。克而瑞資訊集團執行董事丁祖昱指出，前幾年由中小房企引發的以信託產品為主的金融熱潮已經過去，未來的房地產金融將由規模房企和品牌房企主導。

首個購房尾款ABS

自去年12月實行備案制以來，上交所一方面繼續推動大類基礎資產的發展，另外一方面特別重視對創新基礎資產類型項目的研究與推進。

據購房尾款ABS的項目經理透露，項目得到了上海證券交易所的大力支持，並且中誠信證券評估有限公司給予了該計畫AAA評級。由於“匯添富資本-世茂購房尾款資產支持專項管理計畫”是業內首單購房尾款ABS，並無現成經驗可以借鑒，匯添富資本做了很多開創性工作。設計產品時，與金杜律師事務所以及上海證券交易所等合作機構前後進行了多輪論證及改進，風控措施設計縝密，同時完成了全部的證券銷售工作。產品獲得了機構投資人的大力追捧，發行當日共獲得了3倍的超額認購。

該計畫以世茂集團旗下位於一、二線城市的項目公司對其購房者的購房尾款應收賬款作為基礎資產，將南京海峽開發、福建世茂置業、廈門市世茂新紀元等專案公司涉及的購房尾款進行資產證券化，然後上市交易。

發行半個月不到即完成發行，業內人士對於這一首單購房尾款資產證券化專案頗為關注。分析人士指出，“匯添富資本-世茂購房尾款資產支持專項管理計畫”對應的購房尾款應收賬款市場容量很大，將有望成為交易所證券化產品的重要組成部分之一。

克而瑞研究中心分析師蔡建林認為，一些城市要求建築封頂，銀行才將購房尾款發放給開發商，對於擁有不少超高層專案的世茂來說略顯吃虧，通過購房尾款資產證券化，可以盤活世茂的這些資產、提前回籠資金，並且這部分資金的回收風險極低。

世茂房地產通過這樣的方式，只需要支付有限的利息便可以提前拿到尾款，而投資人這塊也能夠拿到一個相對穩定的回報。

分析人士認為，對於世茂而言，這不僅開啟了一條低成本融資管道，且盤活了資產（購房尾款），進一步優化了財務結構。與綠地控股（600606.SH）頗為接近的是，世茂房地產也喜歡開發超高層建築，這類專案回款慢已成業內共識。

本次購房尾款ABS的獲批，是今年世茂力奪全國首單物業費資產證券化項目之後的又一次創新，也是繼其完成74億公司債發行後的又一次低成本融資。

丁祖昱指出，購房尾款ABS對於房地產資產證券化的示範作用主要有以下幾個方面：首先，現金流是房企的生命線。特別對規模房企來講，尾款所佔據的比例巨大，如果能夠有一款證券化產品把尾款全部變現的話，將大大改善房地產企業的現金流。

其次，各種房地產證券化從規模來講都相對較小。以世茂之前的物業費資產證券化為例，世茂2014年年報資料顯示，包含物業收入的其他收入一項總額也僅6.5億，物業費資產證券化規模不可能做得非常大。

例如前7強房企的銷售規模在千億以上，前10強能達到600億以上，以10%尾款來講也是60-100億的規模，即便是50強房企也有10多億的規模，由此可見尾款的證券化完全能做成上千億的市場。這樣的房地產金融才對房企有意義。

最後，從房款出發，實際還可以做更多的類似房款證券化嘗試。銀行按揭款目前放下來也有三個月左右的週期，把這三個月週期也做成證券化的話，實際市場規模還會更大。

然而，丁祖昱提醒道，牽涉到房款的證券化，大家都會有各種風險方面的擔心，特別是道德風險。之前假合同騙貸的情況就屢見不鮮。

房企欲分羹資產證券化市場

值得關注的是，自2014年年底由審核制轉為備案制以來，我國的資產證券化市場開始迅猛發展。WIND資料顯示，截至2015年11月11日，目前存量資產證券化專案為322只，發行總額為8378億，其中證監會主管ABS發展迅速，目前存量專案數量為158只，發行總額為1908億。

房企想在這裡面分一杯羹，無非是看中背後龐大的資金流動性。正如9月底一次公開活動上，昆吾九鼎執行總裁何強表示，從房地產金融來看，整個房地產行業證券化的市場空間非常大，如商業地產進行資產證券化，足以騰挪出10萬億資金。

致力於資產證券化的龍頭房企不在少數。例如今年4月份，綠地香港（0337.HK）與阿裡巴巴聯手推出地產寶，將旗下房地產項目資產證券化， 首單規模計畫達到2億美元。

今年6月，鵬華前海萬科REITs封閉式混合型發起式證券投資基金獲批，成為國內首只獲批的公募REITs基金。裝入資產包的主要是萬科前海企業公館的租金收益。

據透露，前海企業公館可租面積為5.5萬平方米，目前每月每平方米收益為250元，出租率已達到100%，作為一隻封閉式混合型公募REITs，其公募形式決定了任何符合條件的投資者都可以認購，預期投資回報率達8%，接近香港上市REITs約7%的收益率。這也意味著，前海企業公館一年內將產生1.65億元（理論值）的租金收益。

根據產品設計，後期該產品將裝入封閉式基金的法律結構並通過證券交易所上市交易，投資人除了發行期認購之外，可以通過二級市場進行買入和賣出交易。


9月初，金科股份通過證券資產管理公司設立招商創融-金科物業資產支持專項計畫1號，並通過專項計畫發行資產支持證券進行融資。該計畫擬發行總規模不超過15億元，募集資金將用於補充新能源產業及輔業產業流動資金，還款來源為金科物業旗下運營管理的金科花園、金科麗苑等68個物業的物業服務費收入。

萬達則推出“穩賺1號”產品，這款由萬達投資發起的全新互聯網金融產品以萬達集團的強勢信用作為支撐，基礎資產是特定的萬達廣場項目，由萬達商管統一進行招商運營管理，投資人以成本價投入萬達廣場，即可獲得租金和資產增值的雙重穩定收益，將以往金融機構參與優質項目的機會讓渡給萬達業主，相當於萬達廣場的原始股。

繼2月份房價環比持平後，武漢房價已連續8個月上漲。昨日國家統計局發佈10月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，與上月相比，70個大中城市中，價格上漲的有27個，比上月減少12個，最高漲幅由上月的4%下降到2.1%，最低為下降1.0%。其中，武漢房價環比上漲0.3%，較上月漲幅收窄。

10月份，全國70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲的城市個數分別為27個和38個，分別比上月減少12個和1個；持平的城市個數分別為10個和9個，分別與上月相同和比上月減少4個；下降城市個數分別為33個和23個，分別比上月增加12個和5個。

從環比漲幅看，70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比綜合平均漲幅分別比上月回落0.2和0.3個百分點。“一、二線城市房價環比漲幅回落；三線城市新建商品住宅價格環比由持平轉降，二手住宅價格環比持平。”國家統計局城市司高級統計師劉建偉解讀數據時說。


從同比漲幅看，70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格同比綜合平均漲幅分別擴大1.5和1.4個百分點，同比漲幅最高的為40.5%，最低為下降6.5%。

值得注意的是，70個大中城市中，宜昌、襄陽環比和同比價格均有所下跌，而武漢房價則環比上漲0.3%，同比上漲2.6%。這是武漢繼2月份房價環比持平後，連續8個月出現上漲，但對比上月0.7%的資料，漲幅有所收窄。北上廣深四大城市中，10月環比漲幅最大的為上海，漲幅達2.1%；同比漲幅最大的城市為深圳，上漲幅度為40.5%。

另外，有17個城市連續2個月房價環比下跌。業內人士普遍認為，部分二線城市目前也存在高庫存、去化難的問題，去庫存仍是中國樓市的首要任務。

2015年前三季度，華夏幸福牢牢把握京津冀一體化加快落地、PPP模式大力推廣的重大發展機遇，實現歸屬母公司所有者的淨利潤37.63億元，同比大幅增長33.4%，實現持續快速增長。

但華夏幸福並不滿足於現狀，繼續打開多元化融資空間，促進公司業務全面發展。11月11日晚間公告，公司非公開發行A股股票獲得中國證監會發審委審核通過。

國泰君安的研報指出，華夏幸福的PPP模式受到了政府的全面認可和肯定，有望全面鋪開，助力業績騰飛。公司還是京津冀一體化和冬奧概念的核心受益標的，儲備豐富，業績增長無憂，並給予“增持”的評級。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析，華夏幸福的戰略進取，其實較好地吻合了目前國家產業轉型和企業轉型的政策導向。其定向增發的融資模式，也反映了對於未來中國產業發展的持續看好。實際上此類企業的成長性和產業的成長性已經緊密捆綁在了一起，形成了良性迴圈的動力機制。

“固安”模式快速複製

根據華夏幸福此前的公告，公司本次擬向不超過10名特定投資者非公開發行不超過34180萬股，發行價格不低於20.48元/股，募集資金總額不超過70億元，用於投入位於固安、大廠項目及償還銀行貸款。

其實，華夏幸福目前正處於業務高速擴張的戰略機遇期，公司自2011年重組上市以來順應國家政策導向，積極推進產業新城項目。

而固安就是華夏幸福產業新城模式的一個典型案例。

早在今年初，清華大學與華夏幸福簽署了“共建XIN產業技術聯合研究中心”的戰略合作協定。5月17日，“生物塑膠PHA專案”和“石墨烯感測器專案”這兩個來自清華大學XIN中心的科技成果轉化項目正式進駐固安。不僅如此，清華大學二氧化矽氣凝膠和視覺無人機等六個項目也簽約入駐固安中試孵化基地。這些項目的負責人均表示，未來項目孵化成功後，還將繼續在固安進行產業化，讓中國領先的創新技術應用到更廣闊的市場領域。

此外，中國航太科技集團旗下擁有多項自主智慧財產權的無人機、運載火箭等產業化項目，也宣佈將在固安進行科技成果的產業化。

固安顯現出的愈發強大的技術商業化實踐能力，正得益於持續在固安深耕的市場力量，而在這其中，華夏幸福功不可沒。

2015年上半年，國務院辦公廳通報表揚公司固安PPP模式；國家發改委向社會公開發佈首批十三個PPP專案案例，固安工業園區作為唯一一個產業新城專案榜上有名。

在固安模式成功孵化後，華夏幸福迅速擴張。

此前，華夏幸福的產業新城業務版圖，主要佈局于固安、大廠、懷來、保定、廊坊等環北京地區。而隨著其產業新城模式獲得越來越多的認可，華夏幸福今年又移師上海、四川等地，將成功模式再次複製。

4月22日，華夏幸福發佈公告稱，公司當日董事會審議通過了《關於的議案》，公司將與四川省眉山市仁壽縣人民政府合作開發建設經營該縣行政區劃內的約定區域。

眉山市仁壽縣是華夏幸福在四川省行政區劃內開拓的第一個產業新城專案，也是繼去年5月份挺進北京、今年3月進入上海之後，華夏幸福產業新城項目又一次拓展進入一個全新的區域。

隨後，華夏幸福順利進入安徽馬鞍山。

海通證券的研報指出，長江經濟帶橫跨我國東中西三大區域，人口和生產總值均超過全國的40%，具有獨特優勢和巨大發展潛力。2015年以來，華夏幸福在長江經濟帶先後佈局上海金山楓涇園區、四川天府新區仁壽園區、安徽省來安縣園區三大園區，同時簽訂南京溧水園區合作備忘錄和無錫南長濱河新城委託協議，現有園區進一步推進。

上述研報稱，和縣園區將與南京溧水項目園區、浙江嘉善園區、上海金山楓涇鎮園區、江蘇鎮江園區、江蘇無錫園區、四川仁壽園區、安徽來安園區相互呼應，形成上下游優勢互補、協作互動格局，共同打造全面覆蓋長江經濟帶的衛星城集群，立足長江上下游比較優勢，統籌產業佈局，促進有序承接產業轉移，最大限度發揮公司產業新城模式優勢，盡享環長江經濟帶大發展所帶來的交通設施、產業發展、公共服務、生態環境方面的重大升級利好。

嚴躍進表示，華夏幸福在縣域經濟和縣域城市佈局產業新城，其實和其強大的產業促進能力是有關係的。現在很多地方政府在產業升級、創新驅動方面頗為困惑，華夏幸福的模式更適合其胃口。

豐富資金來源為擴張提速

公司的快速發展，離不開資金的支撐。業內人士認為，本次股權融資對於公司把握發展機遇，實現跨越式發展具有極其重要的意義。本次股權融資能夠直接為公司注入70億元權益資本，從而優化公司資本結構，降低公司資產負債率，進一步打開多元化融資空間，促進公司業務全面發展。

中國中投證券認為，華夏幸福公司方案得以通過審核對公司發展意義重大。

原因有以下幾點：首先，這是華夏幸福2011年上市以來首次股權融資，並且是近期獲批方案中募集資金額度最高的，反映出政府對於京津冀協同發展支持態和公司實力的認可；另外，本次非公開發行募得資金將投入固安和大廠，這是公司最早開發的兩個產業園區，初期建設卓有成效，60多億元資金的注入有望加速釋放價值。其次，有利於增強公司財務結構的穩定性和抗風險能力：非公開發行後，公司資產負債率將顯著下降；而後續隨著募集資金投入項目的完成將有助於公司每股收益和淨產益率的提升。

“定增通過，擴張提速，加速業績釋放。”國泰君安的研報指出，華夏幸福擬發行的募集資金總額不超過70億元，公司資本結構進一步得到優化。公司通過多管道融資，包括與中信銀行、平安銀行等簽訂戰略合作協定，豐富資金來源，擴張提速，加速業績釋放。

嚴躍進認為，當前中國金融貨幣環境總體寬鬆，整體上會有一個較好的融資潮。憑藉較好的產業發展基礎和盈利能力，華夏幸福在融資方面並沒有壓力，其後續的運營也能夠得到較好保證。

其實，華夏幸福的財務穩健性，一直保持在行業前列。

2014年度華夏幸福加權平均融資成本為9.64%，通過利用利率較低的公司債募集資金替換現有成本較高的銀行貸款、信託貸款等債務，將有利於降低公司整體財務成本。

另外，華夏幸福公司債券的期限一般在3~7年，可置換期限較短的借款，優化公司的債務結構，提高長期債務占比，增強公司償債能力，並滿足公司的流動資金需求。

值得注意的是，公司債發行是公司充分利用資本市場直接融資工具優勢的良好實踐。在傳統融資模式的基礎上，不斷拓寬融資管道，引入多元化資金來源，作為公司經營回款的補充，有利於滿足公司資金需要，在京津冀協同發展重大機遇中保有戰略主動性，把握發展機遇。

產業新城模式受各級政府青睞

優秀的模式帶來了業績的穩定增長。

華夏幸福三季報資料顯示，公司2015年1~9月銷售額共完成449.17億元，比2014年同期增長20%，高於行業平均水準。繼2015年中期銷售金額歷史性首次進入銷售金額前十強後，持續保持行業銷售金額前十強排名，表明公司綜合實力穩定躋身行業前列。

2015年前三季度公司經營活動淨現金流為24.24億元，同比實現大幅增長。固安、大廠等成熟園區持續貢獻穩定淨現金流，部分二三梯隊園區開始貢獻現金回款，公司模式優勢逐漸顯現。

截至2015年三季度末，公司預收款項餘額600.29億元，在2014年末基礎上大幅增長36.5%。預計將在未來3年內逐步結轉為公司的營業收入與淨利潤，有利於鎖定公司未來三年的經營業績。

2015年以來，華夏幸福產業新城模式得到各級政府、各個部門的廣泛認可和大力支持。7月20日，國務院辦公廳通報表揚固安PPP模式，7月27日，國家發展改革委推出13個PPP示範案例，固安工業園區新型城鎮化項目再次榜上有名，成為河北唯一入選項目。

此外，江蘇省財政廳在其官方網站發佈了《關於公佈2015年度政府和社會資本合作（PPP）入庫專案的通知》，無錫市南長區政府與華夏幸福以PPP模式合作開發的無錫市南長濱河新城專案作為唯一產業新城案例入選該項目庫，公司的“政府主導、企業運作、合作共贏”模式得到從國家到地方各級政府的全面認可和肯定。

嚴躍進認為，目前“PPP”模式正在全國進行各類試點，但多屬於探索性質。而華夏幸福的PPP模式相關專案，既有試水的目的，也有樹立行業標杆的意圖。此類模式在樹立華夏幸福自身經營模式的同時，也會影響政企合作和產業發展的模式。

甲級商廈市場連環爆出天價全幢成交，加上核心區商廈空置率處於低位，政府加緊中區用地的改劃工作，城規會今天討論中區分區計劃大綱圖的修訂，把金鐘廊和其以西的美利道多層停車場改為商業用途，為核心區增加約145萬方呎供應，兩地總估值逾373億元。

美利道停車場最快明年招標

市場估計，兩幅用地作商業發展，有助紓緩核心區商業樓面緊絀的情況，若規劃過程順利，美利道用地有望趕及在2016/17年度推出招標。

市場對商廈需求殷切，近月更屢有大額成交，上周五更單日連錄兩宗全幢商廈成交，震驚市場。為回應市場對商廈的需求，政府亦提速增加新供應。城規會今天舉行會議，近日突然修訂議程，加插討論中區分區計劃大綱圖的修訂。規劃署建議，佔地逾2.99萬方呎的美利道多層停車場用地，由「政府、機構或社區」用途改作「商業（3）」，可建樓面上限約44.89萬方呎，日後發展商亦要提供公眾泊車設施，包括102個私家車車位和69個電單車泊位。

而港鐵金鐘站上蓋的金鐘廊，規劃署則就東、西兩部分作出建議，其中靠近統一中心的東面地盤，擬由道路和休憩用地改為「商業（4）」用途，計劃作重建用途，總樓面約100.43萬方呎；至於連接力寶中心和遠東金融中心等的西面現有約2.58萬方呎樓面，規劃署建議進行翻新。

第一太平戴維斯估值及專業服務董事總經理陳超國指出，核心區過去十多年新供應有限，兩幅用地若作商廈發展，可望紓緩中區寫字樓不足的情況，估計金鐘廊用地的每層樓面較大，加上屬鐵路上蓋，每方呎樓面地價可達2.6萬至2.7萬元，美利道用地則約2.5萬元；美利道用地估值約112.21億元，金鐘廊單計重建部分，地皮價值261億至271億元。

低市價成交增 將中再失守「五球」

焦點大盤出籠前夕，發展商紛趁空檔繼續散貨，本周末進行最後一次發售的將軍澳CAPRI將於今天截票，至昨晚收約800票，超購6.2倍，反應理想。受到近期樓市吹淡風及新盤搶客影響，將軍澳二手交投急跌，即使錄得成交，亦低市價8%至11%。此外，恆地（00012）旗下土瓜灣迎豐將於下周二發售68伙，項目暫收逾200票。

累收800票 超購6.2倍

會德豐地產周末進行CAPRI最後一次大規模發售，涉及111伙，市場消息稱，項目昨天新增逾100票，累積入票達800張，超購6.2倍，今天傍晚截票。區內受到新盤低價推售影響，大批購買力被搶，二手成交急跌，市場僅錄得的成交，亦屬低市價個案。

美聯物業分行高級分區營業經理林振聲表示，維景灣畔13座高層A室，實用666方呎，3房間隔。原業主本月初以900萬元放售，最終累減25萬元（2.8%），獲同區租客以875萬元承接，實呎1.31萬元，較市價低約8.1%。

將軍澳中心再有2房戶跌穿「五球」，中原分行經理伍錦基表示，將軍澳中心7座中層G室，實用438方呎，上月開價570萬元，本月初則調整叫價至550萬元，近日終以498萬元易手，呎價1.14萬元。屋苑對上一宗同類型單位成交，要追溯至今年9月，9座高層G室以560萬元易手，與是次成交造價相差62萬元或11.1%。區內代理統計，將軍澳區本月至今僅錄得約28宗二手成交，較上月同期逾40宗，急跌30%。

土瓜灣迎豐下周二推

周六將軍澳CAPRI、屯門滿名山及香港仔登峰．南岸3盤混戰，涉371伙。嘉里發展執行董事朱葉培表示，滿名山開售至今售逾230伙，套現逾14億元，周六發售的110伙，料可套現逾6億元，將視乎銷情再決定加推。他坦言，集團不會保留項目單位收租，但預計入伙後，滿名山呎租可達40至50元。九建（00034）旗下登峰．南岸截至昨天收逾250票，以周六發售全數150伙計，超購0.7倍。

恆地土瓜灣迎豐昨天發出銷售安排，首張價單全數68伙於下周二發售，下周一下午2時截票，截票當日進行抽籤及公布結果。市場消息稱，迎豐截至昨日累收逾200票，超購2倍。

信置（00083）西半山Cluny Park今日首度發售11伙，平均呎價近4萬元，發展商昨日推出12樓A室作獨立標售，實用2369方呎，截標日期為下周一。

中資對本港寫字樓興趣甚大，惟核心區極少有全幢商廈放售，故不少中資轉至邊綫區，甚至非核心區。

隨着內地金融及地產企業規模不斷擴充，對寫字樓需求有增無減，而中資一直希望在港設立大型總部，最理想莫過於購入全幢商廈。

中環放盤少 中資無貨可買

惟中環甲廈大業主，多傾向持有物業作長綫收租，極少於市場放售，故中資財團即使有充裕資金在手，仍無貨可買。要數最近一次中資入市中環全幢商廈，已是2012年，中國農業銀行斥48.8億元，購入中環干諾道中50號全幢，呎價約2.8萬元。

由於中環全幢商廈難求，中資機構開始把視綫轉至邊綫地區，甚至非核心區，如2012年初，建設銀行以約25億元，購入九龍灣東匯18全幢商廈，作集團後勤之用。

灣仔紅磡 連錄2宗大額成交

上星期市場更出現兩宗大額買賣，同樣由中資承接全幢商廈，最轟動市場的當然是恆大地產（03333）以125億元向華人置業（00127）購入灣仔美國萬通大廈全幢，總樓面約34.5萬平方呎，成交呎價約3.62萬元，一口氣連破商廈呎價及成交價紀錄。

同日會德豐地產以58.5億元把紅磡紅鸞道18號One HarbourGate全幢西座商廈及西座商舖，售予中國人壽（02628），成九龍區最大額商廈買賣。

物業面積約39.3萬平方呎，呎價約1.49萬元。中人壽購入該廈，待日後落成，將進駐作為香港營運總部。

兩宗大額買賣均反映中資對甲廈興趣甚大，資金相當充裕，只是核心區無放盤的情況下，轉至其他邊綫區及新興商業區。

相信若日後中環有大型商廈項目，必會吸引內地國企或民企注視。

本港寫字樓需求旺盛，港島中環至銅鑼灣一帶尤甚，券商大和指，「相信香港的寫字樓市場已經度過了調整期，正步入平衡及可持續增長的階段。」

薦吸太古地產希慎冠君

華置（00127）最近以天價出售灣仔總部美國萬通大廈，每平方呎價達3.62萬元，同時會德豐地產沽出One HarbourGate每平方呎價達1.49萬元，創紅磡區內新高。大和認為，交易再一次證明中資及跨國企業正在本港尋找長遠的發展，不排除未來會有更多交易出現，估計One HabourGate東座，及太古地產（01972）的九龍東項目是潛在的對象。

該行維持對香港寫字樓市場正面的看法，首選為太古地產及香港置地，而冠君產業信託（02778）及希慎（00014）亦有能力在寫字樓的升值中受惠。

大華繼顯策略師李惠嫻亦指，中資金融企業為方便業務發展，一般會尋求在中區設寫字樓，這種需求十分龐大。「寫字樓的前景好，反映本港金融業市道未算太差，故使收租股的抗跌力較強，租金收入的影響輕微。」

她指出，收租股如太古地產及希慎等在零售商舖的佔比較大，在零售市道未見改善的勢頭下，較看好冠君產業信託，雖然物業不多，但認為旗下花旗銀行大廈位處中環，貼近市況走勢；其次為以九龍東及港島東為主要地區的泓富產業信託（00808）。

近年，領展（00823）放售非核心物業，資金置換中港物業。對於爪哇控股（00251）出售旗下灣仔大新金融中心，領展資產管理（中國）總監霍業生指出，本港市場機會較多，故續留意本港收購機會，無論中環或是其他地區都會留意，但更着重本身物業質素。

德銀籲慎選內房股 料現「政策牛市」

領展（00823）接連收購內地項目，集團資產管理（中國）總監霍業生指，上半年內地收入佔總體3%，若以完整一年收入計，佔比將增至7%，未來續於一綫城市尋找收購機會。

內地收入佔比 將增至7%

公司年內先後向中關村收購北京歐美匯商場，及向瑞房（00272）收購上海企業天地1、2期。他指公司與瑞房關係良好，是好朋友，故若有合適機會會留意。

霍業生指，領展於中港皆物色合適項目，現時內地資產佔整體約7%，上限為12.5%，將按負債比率及資金安排收購。對於內地辦公室市場，他指上海核心商業圈於2016至2018年都無太多新增供應，其他發展商包括太古旗下大中里坐落靜安區，新鴻基項目則位於徐家匯，不會對企業天地項目造成競爭。

企業天地3期 項目欠成熟

據霍業生指，企業天地已獲一大客續租，平均續租有雙位數增長，而企業天地1及2號租賃副總經理黃斐鳳則透露，明年企業天地需續租部分約28%，出租率一直維持在98%。

會否再向瑞房收購企業天地3期，他指，在收購1、2期時已研究過3期項目，但3期當時未滿租，附設商場亦未出租，公司向來傾向收購成熟資產，在考慮出租率及即時貢獻後才決定收購1、2期。

本港方面，近年公司放售非核心物業，公司投資者關係及企業財務部主管丘兆祺表示，一向無資產出售時間表及清單，會考慮項目協同效應，租金增長潛力及規模，按市場環境再出售，去年領展出售9個項目，今年則出售5個。

同時，公司會持續翻新項目，過去已完成41個項目提升，現時續有9個進行中。當中以逾3億元作提升工程的黃大仙中心北館回報率提升至逾15%，以約1億元提升的青衣商場回報率則達15%。另德銀報告指，內房需審慎揀股，因政策利好國企背景股份，土地市場競爭更激烈，推高地價壓縮民企利潤。預期將有更多催谷樓市政策於本季出台，內房將現「政策牛市」。

中國海外（0688）昨日公佈，10月合約物業銷售金額約144.11億元，按年增長7.99%，相應樓面面積約106.5萬平米。今年首10個月累積合約物業銷售約1,370.13億元，按年增長15.2%，相應的累積樓面面積約為960.95萬平米。

截至上月底，中國海外系列公司錄得已認購物業銷售約67.19億元，預期將於往後數月內轉化為合約物業銷售。中國海外上月在哈爾濱市斥4.46億元人民幣收購1幅樓面面積約24.44萬平米的土地。

同系中海宏洋（0081）同日宣佈，10月合約銷售額達20.50億元及合約銷售面積24.34萬平米。今年1月至10月累積合約銷售額175.56億元及合約銷售面積190.95萬平米。截至10月底，累積認購未簽約額14.61億元及認購未簽約面積11.01萬平米。

以美元計價、投資海外不動產，不再因為貨幣匯損，而舉步不前！「柬埔寨」基期仍低，鄰國首都平均單價最低60萬?坪起，首都金邊幅員面積小，僅如台北士林區之大，土地稀有性高！走在金邊城市，新酒店、公寓、餐館、商場、酒吧、商業中心和住宅建築在城市的景觀中如雨後春筍般出現，儼然已成為東南亞的時尚異國風情新城市、旅遊勝地之一。

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日前柬埔寨全國最大企業龍頭－皇家集團建設，看好台灣人資金運用的活絡度與投資眼光的敏感度，首次來台"公開推薦"金邊第一個指標型建案「FIRST 1」，訴求時代觀建築美學之外，位居金邊城市計劃中，行政新區的輻軸地帶，集地段增值、價格優惠，加上難得一見的"公設0計價"，是目前市區最低總價的建案。

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戴德梁行2015年11月18日發佈全球商業研究報告，指出紐約的第五大道上段(Upper 5th Avenue)是全球最昂貴的商業街道，2015年租金達每平方呎3,500美元，較第二位的香港銅鑼灣高出接近50％。戴德梁行的《全球主要大街》報告追蹤全球超過500條主要商業街道，並為這些頂級商舖租金街道排名。戴德梁行2015年第27期《全球主要大街》報告指出，雖然過去12個月全球經濟不明朗因素增加，但報告所涵蓋的街道中，約35％街道的商舖租金仍有上漲。報告還列出了全球65條舖租最高的商業街道，每個國家列出了其最昂貴的一條街道。

中國因零售放緩及旅客人數減少而導致商舖租金下降

《全球主要大街》報告指出，在亞太區方面，中國零售市場正面對因零售放緩及旅客人數減少而導致的商舖租金下降，但這也促成了更多國際奢侈品牌及名店進駐。然而中國政府的加息措施，或會影響消費者的購買力。另外，澳洲及新西蘭，以及馬尼拉大都會地區則受到國際知名品牌的垂青。

戴德梁行亞太區商業地產租戶代表主管寧孝言表示：「亞洲整體商業市場的前景較為正面，預料未來5年間以美元計算的銷售增長平均可望達到8.5％。旅客人數增加，為核心、人流暢旺的商業地區的零售需求提供了穩健增長的基礎。雖然亞太區內電商崛起已是不爭事實，但實體商店仍然重要，商舖業主需要做的就是改良購物環境及顧客體驗，以期爭取更多客源。」

中國商場正積極轉型為一站式的時尚生活體驗場所

預計到2018年，中國將成為全球最大的零售市場。雖然主要商業街道上的實體商店及購物中心仍然很受歡迎，但隨著電商及網絡營銷市場大行其道，實體商店的銷售增長亦見放緩。而目前市場由國內電商主導的局面，令外國的電商難以加入分一杯羹。另一方面，國內經濟增長前景被看淡，加上政府的反貪腐工作，為奢侈品市場發展增添不確定因素。不過，國內中產階級的擴張預計將有助於中高檔輕奢侈品牌的快速增長。

值得注意的是，中國的購物商場正積極轉型為一站式的時尚生活體驗場所，並大量運用休閒娛樂等設施，以打造有別於網上購物的體驗，同時開拓更多收入來源。在北京，商場發展商不只提供零售空間，更要打造購物體驗的目的地，因此商場普遍增設更多餐飲及兒童教育等消費元素。上海的零售業者更多的通過手機購物應用程式及免費無線上網等新科技，在打造線上至線下的購物體驗的同時也收集到顧客消費模式的資訊和數據。此外，上海迪士尼樂園2016年開幕，預計也會推動新一輪以兒童消費為主的商業熱潮。

香港銅鑼灣繼續成為亞太區最昂貴的商業地段

香港的銅鑼灣2015年繼續成為亞太區最昂貴的商業地段，全球排名第二，然而受到銷售下跌及旅客人數減少的影響，區內主要街道的舖租也面對下調的壓力。不過，從正面來看，銅鑼灣區部分店舖租金下降，對租戶則較為有利。

台灣方面的一線商舖租金則有所增長，主要原因是新入駐的國際品牌願意付出頂級租金進駐人流最高的位置，以及旅客消費也有所增加。不過，部分餐飲店舖則選擇進駐人流亦不弱但租金更便宜的百貨公司，以節省租賃開支。

巴黎香榭麗舍大道最昂貴，倫敦新邦德街則緊隨其後

《全球主要大街》報告指出，巴黎香榭麗舍大道繼續成為歐洲、中東及非洲地區最昂貴的商業街，倫敦新邦德街則緊隨其後。2015年租金升幅最強勁的商業街是都柏林的格拉夫頓街(Grafton Street)、倫敦的柯芬園(Covent Garden)，以及米蘭及羅馬的主要商業大街。另一方面，俄羅斯及烏克蘭的主要商業街舖租則跌幅顯著，這是由於兩國的衝突令經濟增長及零售下跌所致。

戴德梁行歐洲、中東及非洲地區商業地產服務部主管Justin Taylor表示：「在經濟發達的地區，就業情況有所改善、實際工資增加，以及消費信心回升至較健康的水平，都會有利於零售業的發展。」

「在歐洲、中東及非洲地區，雖然部分國家的經濟及政治環境不明朗，但預料零售市場的表現仍會改善。隨著不少地區的銷貨額出現強勁的增長，商戶租賃需求殷切，加上商舖供應短缺，我們預期最受歡迎的商業街道的租金仍將繼續上升。商舖供應緊絀，影響著商業街道的版圖，不少地區的熱門商業區域都是從固有商業街向外擴展，令核心商業範圍變得更廣。」

紐約曼哈頓第五大道全球租金最貴商業街道

《全球主要大街》報告指出，美洲方面，紐約曼哈頓川流不息的人群，加上海外旅客慕名而至，大街上奢侈品牌林立，令紐約商業街的地位穩如泰山，品牌持續擴張。事實上，美洲10大最昂貴商業街名單中，位於美國的地點就佔了7個，其餘3個地點分別是多倫多、溫哥華及布宜諾斯艾利斯。

芝加哥及三藩市的商舖租金呈現健康增長，預料在國際品牌穩健的租賃需求下，舖租升勢仍會持續。在芝加哥，商業集中於密歇根大道及一些主要街道，預料旗艦店舖將會選擇進駐這些核心街道以外的位置，從而拓寬核心商業區的範圍。三藩市則一直得益於蓬勃的旅遊業發展，加上當地經濟有所改善，令奢侈品牌紛紛搶佔舖位，當地知名的聯合廣場(Union Square)的空置率跌至歷來最低的1.1％，租金則在截至2015年6月的過去1年內上漲了13％，增幅少於之前年的21％。

國際奢侈品牌繼續佔據主要大街的核心商業位置

戴德梁行北美洲商業地產服務部副總裁Gene Spiegelman說：「展望2016年，能源開支減少及就業情況穩定，將會刺激民眾消費，有助美洲特別是美國的商業市場保持上升的態勢。零售商將繼續開設更多實體商店，以支援業務的擴充，以及與網上商店一較高下，爭奪客源。與此同時，國際奢侈品牌仍將繼續佔據主要大街的核心商業位置，特別是在最受旅客歡迎的觀光城市，名牌林立仍會是當地商業街的重要特色。」

澳洲日報報導，CoreLogic RP Data的數據顯示，過去6個月中，處在頂端25%價位的住宅價格跳漲10.8%，超過了中端房產的增速，也超過了處在最低端價位的房產的增速。

由於投資者開始撤出，住宅房地產市場正在降溫。CoreLogic的初步數據顯示，墨爾本的拍賣會清盤率連續四周低於70%，上週錄得最高清盤率的地區是西區。不過即使出現降速的跡象，持續的需求也推動了高端房產價格進一步走高。

房地產中介公司Kay&Burton的主管Gowan Stubbings說道，“信心水平高漲，庫存水平仍相對較低，一切都在不斷向前發展。”

上週末，一套位於Hawthorn East區、建於上世紀30年代的4浴室家庭房被以430萬元的價格出售，該房產可俯瞰當地的Anderson Park和墨爾本CBD。

過去12個月裡，墨爾本處在頂端25%價位的房產的價格增速為14.6%，同樣超過其他細分市場，中端市場和低端市場的價格增速分別為11.2%和8.8%。

不過從更長期看，高端市場的表現就沒那麼好了。CoreLogic的數據顯示，過去5年中，維州頂端市場的房產價格增長了22.8%，略低於中端市場錄得的23.6%。在此期間，低端房產的價格上漲18.4%。

Stubbings稱，考慮到利率保持低位，高端房產或將繼續表現強勁。“我並未看到市場在短期內會改變，如果利率很低，這將助長人們的信心。”

澳洲日報報導，根據SQM Research的數據，目前全國共有70,827套空置租房，空置率為2.3%。

除了雪梨和堪培拉的租房空置率下滑以外，大多數州府城市的空置率都有所上升。

在達爾文和珀斯，空置租房數量繼續激增，過去一年裡，珀斯和達爾文的租房空置率分別飆升了64%和75%，雖然這兩個州府城市的租金較低。

從一整年來看，霍巴特和墨爾本的租房市場略微收緊。

由於達爾文的租賃房產大幅增加，該城市獨立屋的租金要價下跌20.5%，單元房租金要價下滑12.9%。

霍巴特的租金全澳最低，雖然獨立屋和單元房的租金分別上漲了4.7%和11.1%，但平均週租僅為330元。其他州府城市的租金增速相當緩和。

阿德萊德的單元房平均租金最便宜，每週為279元，而雪梨的租金最貴，獨立屋和單元房的周租分別為704元和489元。

SQM Research總經理Louis Christopher表示，這些數據顯示了礦業衰退對一些州府城市的影響有多麼顯著。“顯然，並非所有地方都受到影響，但涉及礦業的城市和小鎮遭到了嚴重打擊。”

澳洲日報引述《每日電訊報》報導，億萬富翁巴菲特（Warren Buffett）對不斷變化的市場發出的著名警告正是雪梨房市的寫照。雪梨暴漲的房價最近開始回落，揭示了哪些城區的買家買房時花了太多的錢。

Core Logic RP Data的數據顯示，雪梨700多個城區中，有36個城區的房價開始下降，而且其中大部分城區在今年早些時候有著最火熱的住房拍賣市場。

房價下降的城區包括Manly附近的Edgecliff、Rushcutters Bay和Balgowlah，單元房中位值在過去三個月內已經下滑了4%到7%。Double Bay的單元房價格下滑得更厲害，在相同時間內跌了15%，是各城區中跌幅最大的一個。

截至今年7月的三年內，上述四個城區的房價猛漲了近20萬元。

與此同時，Lilyfield、Annandale、Balmain East和St Peters等位於內西區的城區房價也開始有所緩和，雖然平均降幅只有2%或約1.3萬元。

SQM Research分析師克里斯多夫（Louis Christopher）表示，在過熱的市場中，部分容易激動的買家花太多錢在買房上，特別是通過拍賣會買下的。“從整體來看，雪梨房價沒有被高估，也不會在近期內大幅下跌，不過，很多在今年5月到7月市場觸頂時買房的人所支付的價格可能高於房子現在的價值了。”

Hotspotting.com.au主管賴德（Terry Ryder）表示，未來幾個月，雪梨內城區的單元房價格將以最平緩的增速上漲，在應對房價可能下跌方面也最脆弱。“繁榮過後，房價通常會逐漸下滑，而且我們可以看到內城區出現了很多新屋。新公寓上市意味著房價難以繼續上揚。”

Laing & Simmons-Potts Point賣家經紀人希克（Nuri Shik）表示，在減速的市場中，賣家需要調整預期，不過也表示，好的公寓依然可以賣出很好的價格。