國泰人壽昨天公告取得桃園市楊梅土地1萬8447.83坪，交易金額21.9億元。國壽副總林昭廷說，買這塊地將用來幫永聯物流蓋倉儲，蓋完再租給永聯，報酬率估計3.5%~3.6%。
國壽與永聯攜手全省建立現代化物流倉儲系統，已在台北、新北、桃園大園、台中陸續買地，計劃全省要買30萬坪土地。至於下一站是高雄或北部、中部？國壽僅表示會繼續找尋標的。

陳偉殷設公益基金
此外，旅美棒球好手陳偉殷昨天宣布與國泰世華銀行合作，成立陳偉殷公益信託希望基金，將原本的陳偉殷棒球獎學金轉型，擴大公益回饋，除了原本的棒球教育外，也納入動物保護與兒童福利，基金金額為78萬3570元，未來也很歡迎各界捐款一同散播愛心。

陳偉殷在日本打球時開始養寵犬，之後赴美有了兩個小孩，心境與身分的轉換讓他希望擴大回饋社會更多不同層面，因此除了關心棒球發展與選手培育，也新增兒童關懷與動物保育兩個層面，希望幫助更多人。

今年陳偉殷的公益希望基金計劃捐贈兒童服務聯盟、狗腳印幸福聯盟與陳偉殷母校橋頭國中。陳偉殷每投1局捐出台幣1000元，1次3振捐500元、優質先發6000元、勝投1萬元，目前已捐出51萬4500元至希望基金。

國泰世華銀行目前已有棒球、職籃與陳偉殷3大信託基金。2009年中華職棒公會為了防止賭盤，將球員每月薪水5%~10%信託，幫球員存退休金。隔年中華職棒大聯盟也加入，將新球員簽約金1/3信託，未來沒有打假球才能領，這兩個棒球信託基金的金額已破億元。


國壽楊梅買地 下步鎖定高雄
經濟日報

國泰金昨（23）日公告，旗下子公司國泰人壽將以21.9億元，購買桃園楊梅1.8萬坪土地，預計提供給永聯物流園區使用。根據國壽規劃，投資不動產用於提供物流園區使用的部位，在300億到400億元間，以此研判，國壽還有百億元銀彈可繼續獵地，且高雄地區土地已列為選項之一。

據了解，永聯物流就是國泰進軍物流園區的策略合作夥伴。公告內容顯示，國壽買下的土地位於桃園楊梅國道與66號快速道路附近，面積1.8萬坪的土地；國壽購入之後，將提供永聯物流使用，據國壽估算，此案未來的租金報酬率約在3.4%~3.5%間。

國壽規劃，將提撥300億到400億元的資金規模，打造物流園區，自2012年12月底開始，國壽已經在新北市瑞芳、桃園大園購地，也在台中透過取得地上權的方式，提供作為物流園區。

如果加計昨日公告的土地，目前國壽已陸續取得13萬坪土地地。由於國壽計畫總取得坪數為30萬坪，因此還將陸續在台灣尋找逾10萬坪的土地。

金管會研議將不動產租金報酬率的門檻，從2.805%調降至2.555%，但現在進仍要維持2.805%的高門檻，管理成本也會因此較高。但國壽表示，只要有好的租金報酬率，還是會掌握機會進場。

國壽強調，現在仍在台灣各地持續尋找適合標的，只要交通方便、符合法規要求，以及不錯的報酬率，就會考量，「高雄將是選項之一」。

保險業人士表示，壽險公司購買不動產確實有「南進」的趨勢，此次國壽購買的區域，成交價格1坪最高達13萬左右，國壽取得的平均成本為每坪11萬元，不僅符合市場行情，也相對地划算。

住商不動產楊梅埔心店店長鄧秋雲指出，該區域離國道、六六快速道路近，交通四通八達，十分適合作為物流中心，之前一些上市櫃公司也以此為物流根據地。此次國壽大手筆買入桃園區不動產，是否為台灣不動產注入一股強心針，有待觀察。

國泰金獵地 蔡宗翰主導 手筆大效率高

國泰金透過旗下子公司國泰人壽，準備了400億元資金在全台各地獵地，配合建置物流園區的土地使用，手筆之大、效率之快，頗受市場矚目。
據了解，此項計畫的主導者，即今年出任國泰金策略長的蔡宗翰。

由於與永聯開發理念相同，一拍即合，蔡宗翰在2012年間即斥資60億元，買下瑞芳土地供園區使用，並委由永聯物流經營。

負責經營管理的永聯物流，也有同一集團的影子。這是一家由霖園集團旗下的神坊資訊等公司，共同投資設立的公司，霖園集團總持股51%，因此具有主導權，為台灣第一家大規模倉儲設施的專業物流地產開發商。

目前國壽已在新北市瑞芳、桃園大園及台中地區，購買土地或地上權，提供永聯物流園區使用。

亞太國際地產自10月起，陸續在大台北、台南2區的家樂福內設置攤位，介紹旗下銷售的海外房地產商品；10月整月單以大台北2家家樂福，收集客戶名單約近500份，成效頗豐；但11月在台南家樂福設攤後，明顯詢問人潮較少，呈現「北熱南冷」的景象。

詢問人潮北熱南冷
人多的地方就有商機，繼代銷業者前進百貨公司之後，海外房地產業者則挑選大型量販店設攤。亞太國際地產趨勢研究處分析師張漢超指出，受到房地產景氣不佳的影響，過去海外房地產多以網路方式，接觸並開發新客，近期則希望化被動為主動，選在人潮較多的量販店設攤。

10月首選大台北地區的家樂福內湖店、中和店，累積回收近500份客戶名單，張漢超說：「若以回收相同數量的名單來看，在家樂福設點的成本較網路低，約僅數萬元。因為效果不錯，除了11月的台南攤位，不排除再在台中市、東部地區設攤。」

記者現場觀察家樂福台南仁德店的設攤狀況，周末晚餐時間，半小時內約僅有2、3組客人停留詢問，其中1組詢問客陳先生說：「僅是好奇，不敢買無法天天看到的房子。」張漢超則表示：「的確南部人對於海外房地產，還有些卻步，依照設攤反應來看，出現『北熱南冷』的現象。」

李先生在有多筆土地，擬出售其中一筆，但有2015年地價稅未繳，依土地稅法第51條規定欠繳土地稅之土地，在欠稅未繳清前不得辦理移轉登記，其是否能僅就買賣之土地申請分單繳納？

稅捐機關解釋，地價稅之課徵是按每一土地所有權人在每一直轄市或縣(市)轄區內全部土地之地價總額計徵。因此李先生在轄區內的全部土地之地價稅，依規定由稅務局依轄內土地總歸戶後發單課徵。

但如果其中有土地因移轉需要，得依土地稅法施行細則第19條規定，由移轉土地之義務人或權利人申請分單繳納，也就是說可由土地買賣雙方任何一方提出申請，將該筆交易土地之地價稅，從全部地價稅總額內分別計算後分單繳納。

台北市稅捐處表示，2015年地價稅繳納期限至11月30日，該處提醒納稅義務人儘速繳納，以免逾期被加徵滯納金，如未收到繳款書或繳款書遺失，請儘速向該處或其所屬分處申請補發。

依稅法規定，納稅義務人逾繳納期間繳納者，每逾2日按應納稅額加徵1％滯納金，逾30日仍未繳納，除須加徵15％滯納金外，依法移送強制執行。舉例說明，地價稅稅額為10,000元，如於12月2日繳納，雖屬逾期繳納案件，但不加徵滯納金，如於12月3日繳納，則除應繳納本稅10,000元外，還須加徵100元(即10,000×1％=100)滯納金，如延遲至12月5日繳納，就要加徵滯納金200元，以此類推，最高會被加徵1,500元滯納金。

該處進一步說明，繳稅管道很多元，民眾除了利用代收稅款之金融機構、便利商店現金繳納外，亦可利用信用卡、晶片金融卡、自動櫃員機及活期(儲蓄)存款帳戶方式繳納稅款，此外，繳款書提供QR-Code專區，可用行動裝置掃描行動條碼，連結至網路繳稅服務網站繳納。

為服務民眾，該處及所屬13個分處的全功能服務台於繳納期限最後1日(即2015年11月30日)，均延長服務時間至下午6時30分，提供申請補發地價稅繳款書服務，民眾可多加利用。

房地合一課稅上路前的交屋潮湧現，中央銀行昨（23）日公布台銀、土銀、合庫、一銀、華銀等五大銀行10月新承作放款統計，單月新承作購屋貸款368.95億元，創下今年新高，較前月增加51.53億元；此外，新承作房貸利率則下滑0.053個百分點至1.911％，則創近3年新低。

央行官員表示，五大銀行新承作房貸增溫有四大原因，第一是明年房地合一課稅新制將上路，買方趁今年底新制上路前，適用舊制相對優惠；其次是10月有一波新完工交屋潮，整批轉入分戶房貸。第三是房價持續滑落，激勵自住客進場；第四則是央行9月底降息營造寬鬆環境，也有部分提振買氣的效應，至於8月鬆綁部分房市管制區的影響，央行認為相對有限。

五大銀行承作房貸比重約占全體銀行的4成，通常被視為房市的風向球。央行統計，10月新增購屋貸款終結連2個月下滑，並且出現今年首月由年減反轉為年增6.71％（1∼9月均為年減）；央行官員認為，從上述四大原因來分析，不能說是房市已由谷底反轉，還有待觀察明年房地合一新制上路後的變化。

值得一提的是，新承作房貸利率明顯下滑至近3年新低；央行官員強調，主要是央行降息0.125個百分點，讓各銀行房貸指標利率也必跟著下調，相較於其他資本支出、周轉金、消費性等貸款，未下滑且維持上揚，主要是這類貸款承作利率相對較高，不會隨降息反應。

另外，首購族「青年安心成家方案」為67.87億元，較9月61.06億元增加，對利率走跌也有影響。

央行官員指出，從10月六都移轉棟數來看，僅台北、高雄市出現月衰退，其餘四都均成長，主要是因為新完工交屋潮，但與去年同期相比，六都仍是全面衰退，且除台北與台南市，其他四都年衰退均維持兩位數。

房價變動方面，央行官員說，代表中古屋的信義房價指數顯示，第3季除高雄市，台北、桃園、台中及全台平均，不論季或年均為下跌，跌幅1.34∼5.3％；代表新成屋的國泰不動產指數，全台及六都不論季或年更是全面下跌0.46∼5.31％，顯示房價鬆動趨於明顯，目前還是全靠自住客撐盤。

趁著投資客轉手求變現，想直搗投資客巢穴有撇步！房仲統計顯示，目前新北市待售物件排行中，以屋齡在2年以內的物件最為多數，只要滿足「待售物件」、「屋齡」、「社區總戶數」3大條件，就可快速找出適合出手殺價的首選社區。

什麼物件的議價空間最大？根據永慶房仲網待售社區統計，若依照「待售物件」數量進行排序，可發現案量前20大的社區，多半為「屋齡2年」左右的新屋，任意點入後更能從物件現況照片研判，大多為無裝潢、簡易裝潢的空屋，推測極有可能是投資客置產物件。

此外，「社區總戶數破千」的社區，也因屋主身分背景不同，容易有大量物件釋出，以新北市為例，雖然許多社區的賣壓未達「5％」警戒值，但受到總戶數破千戶的條件影響，皆出現40?50戶待售的市況，同樣被歸類在「賣壓宅」行列之中。

依照「待售物件」、「屋齡」、「社區總戶數」3大條件進行快篩，即可初步找出投資客喜愛盤據的社區，財經專家賴淑惠建議，還可以針對單一社區中「開低價」的物件開始看屋，因為「開低價的屋主，成交意願相對較高」，只要依照簡單的原則，就能找出投資客的「逃命宅」出手購屋。

基建冠軍+高等教育亞軍 躍亞洲門戶

商仲調查
新興世界城市排名，台北全球第5！商仲業者針對全球660個城市，根據跨國企業和海外投資吸引力、公共軟硬體建設以及科技創新力等指標評分，將全球城市歸類為先進、新興及新世界城市3類，台北擠進「新興」類前5名，業者表示，台北發展受國際關注，外資有高度興趣，但近期適逢選舉，暫處觀望狀態。

美商仲量聯行經營亞太地區逾50年，提供投資人買賣、租賃不動產等投資顧問服務，這次進行「全球城市新格局」調查，光是倫敦、巴黎、紐約、東京、香港、新加坡等先進城市，就吸走了全世界商業不動產總投資金額的22%。

上海北京奪冠亞軍
以新興世界城市來看，上海、北京、杜拜、伊斯坦堡及台北為前5名城市，北市公共基礎建設排名獲冠軍，高等教育水平獲亞軍，被選為具高競爭力的城市。

「台灣的地理位置跟兩岸關係，外資還是很有興趣，持續尋找投資機會。」仲量聯行總經理趙正義表示，台北的發展實力在國際有高評價，如何提升市場資訊透明，持續吸引外資投資國內不動產很重要，雖然報酬率不高，成長動能有潛力，外資普遍認為台灣是兩岸合作或亞洲市場的門戶城市，仍高度關注台北的商用不動產。

經濟部統計處統計今年核准華僑及外國人來台投資金額，1~10月華僑及外國人共投資約1200億元台幣，年衰退6.77%；其中，外國人投資額佔1199億元台幣，年衰退6.68%，有微幅下降趨勢。

外資投資微幅下降
觀察外資投資情況，短期有總統大選因素干擾，更關鍵的是明年開始實施的房地合一稅制。
台經院副研究員劉佩珍表示，對外資課35%或45%的稅率，對外資投資較不友善，自今年6月拍板定案後，外資都忙著分析新的投資架構，試算如何投資能保持以往的報酬率，「選舉畢竟是一時的，兩岸的關係變化，也會考慮進去，但稅制才是中長期的影響，今年整個下半年都非常觀望。」

趙正義補充，除了房地產近期尚未明朗，最近外資投資金融股票相關的項目，狀態應該都沒特別好，兩岸未來的經濟政策開放機會，趨勢會怎麼走，都是外資評估焦點，畢竟，整體而言，台灣的內需市場是有限的。

總價千萬也能入住台北市！房仲業者統計今年前9月實價資訊，台北市有25.5％的住宅交易總價在1,000萬元以下，各行政區中以萬華區52.7％的占比最高，大同區44.5％居次，第3是中山區36.1％；另文山區、北投區也各有29.5％、27.1％。

太平洋房屋根據實價資訊統計，北市住宅物件交易有1/4比重總價在千萬元內，以北市12個行政區來看，萬華區有超過一半以上的住宅成交總價不到千萬元、占比為52.7％，顛覆許多人「台北居大不易」的刻板印象。

太平洋房屋副總章克勤表示，除中山區是因套房產品多，增加區域內的低總價住宅比重，其餘皆屬北市相對低單價的蛋白區；其中萬華區、大同區的開發較早，生活機能完善，而文山區、北投區雖屬北市外圍，但有捷運淡水信義線、文湖線、松山新店線加持，交通機能不差。

章克勤指出，北市總價1,000萬的房子，至少要有300萬的自備款，對首購族負擔不輕，但新北市也有不少600萬以下的平價宅，像是台鐵沿線的鶯歌、樹林區，600萬內交易占比分別為59％及24.6％；而一河之隔的八里區、淡水區，占比也有41.5％、29.3％。

在政府積極控管下，投資客淡出市場，房市翻轉由買方當家，章克勤認為，目前房市面臨盤整，但待明年房地合一新制上路及總統大選過後，不確定因素消失，市場可望緩步回穩。(

台北市政府2015年11月23日由鄧家基及林欽榮二位副市長率同都市發展局林洲民局長等相關局處代表召開「台北大巨蛋變更設計台北市府啟動審查程序」記者會，過程中就大巨蛋停工迄今外界疑慮，包括停工原因、7項逃生避難評定基準審查依據及啟動都市設計審議程序等內容，做完整詳盡的陳述。

鄧家基表示，過去半年期間市政府與遠雄公司一直有協商的管道，只要任一方認為有需要隨時可以溝通，11月20日大巨蛋協力廠商自救會陳情座談會也是秉持這樣開放的態度，會後並責成都發局建立資訊專區，公布相關資訊，但很多事情不是市政府單方面可以完成，必須請遠雄趙藤雄董事長一起來參與，才能讓遠雄做成決策。

林欽榮重申市政府堅持公安的立場沒改變，特別是八里塵爆及巴黎恐怖攻擊事件後再次凸顯了超大型公共場所公安重要性。但令人遺憾是，到目前遠雄公司仍然未積極提出相對具體，並且可獲得社會接受的公安方案，並呼籲，只要遠雄公司能具體迅速的配合審查，提出可獲得大家認同的公安方案，一定能快速地獲得解決，盡速朝復工的方向進行。

有關停工原因部分，林洲民指出大巨蛋因未按圖施工自2015年5月20日遭勒令停工處分以來，因都市設計審議、防火避難性能審查、環評及建築執照等相關審查程序尚未完成而無法復工，其原因在於市政府與遠雄公司針對逃生避難、公共安全及7項基準的認知有很大差距；遠雄公司質疑市政府所提基準的適法性及權管機關部分，為求慎重市政府向內政部營建署請示，經8月2及10月15日二度函釋釐清後，確認第2、3、5及6項基準屬都市防災議題，由市政府審議；第1、4及7項則屬建築物防火避難性能審查議題，由台灣建築中心審議。

林洲民並表示本案以公共安全為首要考量，與遠雄公司的溝通一直是開放的，自停工以來至少與遠雄公司見面超過20次，就大巨蛋之逃生避難、公共安全、7項基準及規劃設計等內容面對面討論，但遠雄公司似乎以消極態度面對，未確實依市政府意見檢討及修改圖說內容，導致大巨蛋變更設計審議程序延宕，復工無法預期。

都市設計審議程序部分，遠雄公司已於10月中向市政府提出第4次變更設計申請，都發局立即展開都市設計審議程序，並已於2015年10月30日召開都市設計審議幹事會，決議要求遠雄公司就7項安全基準具體回應，並提送都市設計審議委員會審議，市政府為求慎重，自2015年11月19日起，邀集都市設計審議委員、市政府災防委員及國內安檢專家學者密集召開都市設計防災審查專家座談會，討論研議符合公共安全、都市防災審議原則，提供都市設計審議委員會參考。有關台北大巨蛋案可否復工進度，取決於遠雄公司公安方案變更設計修改內容，市政府希望遠雄公司基於公共安全及大眾利益考量能充分配合。

基隆市不動產實價登錄2015年11月份揭露(同年9月份登記完竣)各轄區不動產實價登錄揭露案件房地均價及最高、最低房地成交價格情形如下(房地價即所稱建坪價)：

基隆市政府表示，在房地均價部分，住宅區最高均價為每坪約16.8萬元(信義、七堵區)。商業區最高均價為每坪約25.6萬元(仁愛區)。在最高、最低房地成交價格部分，住宅區最高房地成交價格位於中山區西定路391~420號(透天厝，含增建或未登記建物)，每坪約37.4萬元。住宅區最低房地成交價格則是龍安街220巷31~60號(親友、員工或其他特殊關係間之交易)，每坪約3.6萬元。

基隆市政府表示，商業區最高房地成交價格在仁愛區忠一路1~30號，每坪約38.9萬元。商業區最低房地成交價格則是中正區武昌街1~30號，每坪約5.1萬元。2015年11月份揭露的實價登錄房地交易案件，以華廈及住宅大樓占42.2％最多，房地均價每坪約14.4萬元，其次為公寓占37.7％，房地均價每坪約11.5萬元。

基隆市2015年7至9月份登記完竣(2015年9至11月份揭露)各轄區不動產實價登錄揭露案件房地均價(平均建坪價)分布情形，全市住宅區房地均價每坪13.0萬元，最高住宅區房地均價為七堵區(以百福社區、七堵市區一帶為主要交易區域)；全市商業區房地均價每坪19.2萬元，最高商業區房地均價為仁愛區(以仁一路、南榮路為主要交易區域)。

基隆市政府表示，其餘各轄區房地均價及最高、最低房地成交價格、各類建物型態交易件數比例、房地均價情形，歡迎至基隆市政府地政處網站『業務專區』【基隆市不動產實價登錄資訊公布專區】查詢、下載使用。

基隆市政府指出，另外，基隆市住宅及不動產資訊服務網七大查詢功能區之「統計分析資訊」，提供買賣實價登錄揭露案件成交均價、趨勢統計資料，可依查詢條件產出不動產成交均價報表，依行政區、使用分區、建築型態、交易型態等欄位呈現各月、季、年之交易樣本數、最高價、最低價、均價等統計圖表，提供統計參考，歡迎多加利用。

雖然前三季整體觀光產業有6至7個百分點的下滑，北投麗禧溫泉酒店依然一支獨秀，不但平均房價12,128元高於市場甚多，比去年也多了近2,000元，成長18％，客房均價繼續在全台星級飯店裡稱王。董事長蕭景田很驕傲說：「不但如此，麗禧還是北投地區唯一通過星級評鑑，並取得五星的溫泉酒店。」

麗禧「很強」！強在連7、8月暑假的淡季，雖然住房率有掉，但平均房價還維持在1.1萬元左右，這是因為蕭景田的堅持。他不想打折扣戰，因為過度的折扣對員工士氣也有影響，對服務品質更有影響，麗禧要收高房價，當然要提供最優質的服務。

也由於麗禧具備硬軟體、餐飲等優勢，鎖定頂級客層的策略成功，使營運邁入第4年，成功打響知名度，目前來客除了國人以外，還有星、馬、港澳及日本、中國大陸的觀光客，且持續成長，未來更將朝加入國際系統並努力開拓歐美客源。

「溫泉」是麗禧的瑰寶！北投麗禧的白磺泉泉質可以說是得天獨厚，是蕭景田最自豪之處。

麗禧不但位於北投制高點，臨近陽明山國家公園，位置最佳，更有最美的建築物，有具設計感的客房、湯屋與景致，還有最貼近溫泉源頭的純淨泉質，對於喜愛泡湯又重視度假品質的旅客，麗禧的優勢相信在短期內是不容易被同業超越的。

蕭景田表示，去年麗禧營收3.2億，今年可望超過3.3億，以一家僅有66間客房的溫泉飯店，如此的規模，展現的量能不容小覷。

麗禧的住房與餐飲比，大約是7:3，但為提供顧客更優質的用餐條件，麗禧也不斷在努力，明年更計畫引進米其林星級主廚來飯店客座交流，消費者不妨拭目以待。

看好未來觀光市場，但蕭景田認為，來台觀光客必破千萬，但飯店旅館客房數的增加卻顯得供過於求，除了期許政府要加速桃園機場3航站的進度，更希望政府能研究增加開放陸客自由行的數量或城市，以開拓更有消費力的觀光客層，當然除了需要政府在政策面推動與努力，業者也應責無旁貸、全心配合。

明年度，麗禧的房價大約維持在今年的水準，但服務會更好，蕭景田強調，「員工」是他們的寶，麗禧寧願花較高的薪資，以及完善的教育訓練，來培養人才，目前麗禧有170餘名員工，平均3個員工服務1位顧客，他們希望讓每位顧客都能感受到麗禧貼心用心的「台式」服務。

台中市議員2015年11月23日持續關切台中市未登記工廠問題，市長林佳龍表示，估計未登記工廠約需1200公頃土地，而目前台中尚有789公頃的工業區土地尚未使用，市府已經在規劃全台中的區域計畫，做好10年產業土地發展政策，希望將部分農地拿來開發，善用台中地利之便的優勢，帶動產業投資與就業機會。

林佳龍表示，經濟是城市發展的基礎，產業投資才會帶動就業，必須要有對土地使用效率更高、更環保的新產業進入，舊的產業才會逐步退出。估計未登記工廠約需1200公頃土地，而目前台中尚有789公頃的工業區土地尚未使用，因此市府正積極開發港關連工業區未開發土地，中清乙種工業區也有20多公頃土地要市地重劃，此外太平產創園區、潭子聚興產業園區、豐洲2期也即將開發。

他也說，市府正在擬定區域計畫，目前台中有5.2萬公頃的農地，而農委會希望保留4.6萬公頃、內政部希望保留4.3萬公頃，因此市府會拿一定比例規劃，用行政院的高度，做好10年產業土地發展政策，善用台中的海空雙港與便利交通優勢，帶動產業投資與就業機會。隨著產業的發展，新的先進產業對土地使用會更有效益，以台積電在中科擴廠為例，該廠是最先進的18吋、10奈米製程，台灣不能讓他無容身之處，而市府也會嚴格要求台積電做好環保。

中國人民銀行在近一年時間內進行了五次降息操作，一年期存款基準利率從3%腰斬至1.5%，低於9月份CPI同比漲幅0.1個百分點

“負利率摧毀了銀行在過去幾十年來建立的各種利率模型，因為幾乎所有的利率模型都在假設利率會一直是個正數。”一位丹麥銀行的工作人員告訴《國際金融報》記者

“銀行的理財產品收益越來越少了！”

陳小姐是一位普通的白領，兩年前正式踏入職場。她自詡是個“風險厭惡者”，因此從獲得第一份工資的那天起，她的所有積蓄都用來購買理財產品。

如果在兩年之前，這或許算得上是一個不錯的理財選擇。陳小姐告訴《國際金融報》記者，2013年底，各大銀行的理財產品曾出現過一波上漲的行情。當時一個短期30天的理財產品也能享受年化6%的收益率，這讓她覺得非常滿意。

然而隨著2014年11月中國人民銀行開啟降息週期以來，銀行理財產品的收益率也一路走低。從6%到5%，直到最近陳小姐發現銀行理財產品的普遍收益率已經不足5%。

理財產品的收益率走低，這件事還真怪不了銀行。從2014年11月至今，人民銀行已經連續降息6次，一年期存款利率從3%腰斬至1.5%。在整體寬鬆的貨幣政策大背景下，陳小姐的煩惱也就不足為怪了。

不過，與陳小姐的小煩惱相比，貨幣政策制定者的煩惱就大多了。隨著利率的連續下降，甚至出現了存款基準利率低於同期通脹率的現象。市場分析人士將其解讀為“負利率”時代到來。

而這一煩惱並非中國所獨有。在歐元區內，歐洲央行的負利率存款已存在一年有餘，並可能正在醞釀進一步的下調。

中國是否真的已經進入負利率時代？負利率貨幣環境對經濟發展及轉型有何利弊？負利率是否真的能拉動經濟復蘇？對普通居民來說，該如何在寬鬆的貨幣環境中理財呢？

無論是政策制定者還是普通百姓，都需要對這一問題作出自己的回答。

受爭議的負利率

針對中國進入“負利率”時代這一問題，央行調統司司長盛松成明確回應，我國目前仍處於“正利率”時期。

如果從字面上的意思理解，所謂“負利率”是指銀行對特定“儲戶”收取費用。比如，從2014年6月開始，歐央行將存款利率下調至-0.10%，這意味著銀行存在歐洲央行的錢將被收取費用。歐洲央行自此成為第一家步入負利率的主要央行。

然而在現實經濟生活中，“負利率”的概念往往與通脹率（CPI）聯繫在一起。當存款利率低於通脹率時，如果把錢存在銀行裡，會發現財富不但沒有增加，反而隨著物價的上漲縮水了。一旦負利率持續時間過長，其結果將造成消費和投資的嚴重錯配。

中國人民銀行在近一年時間內進行了五次降息操作，一年期存款基準利率從3%腰斬至1.5%，低於9月份CPI同比漲幅0.1個百分點。

雖然10月份CPI同比增長1.3%的資料發佈後，中國表面上已由負利率轉“正”。部分省市的CPI，即使在10月份，也已高於1.5%的一年期存款利率。在可預期的未來，關於負利率的爭議仍將持續。

根據瑞銀證券中國首席經濟學家汪濤預計，今年年底之前中國央行會再次降息一次，明年年初也會降息一次。這樣，明年春節前後，存款基準利率會降低到1%。

不過，關於中國是否進入“負利率”時代，爭議一直存在。

針對中國進入“負利率”時代這一問題，央行調統司司長盛松成明確回應，我國目前仍處於“正利率”時期。

“本次降息後，商業銀行存款利率上浮空間完全打開。在一般意義上，各商業銀行存款利率定價已具有完全的獨立性。銀行存款定價機制的新變化，決定了我們不能再直接使用存款基準利率與CPI的差值來判斷‘正利率’或‘負利率’，而應重點關注兩個指標：一是銀行的存款掛牌利率，二是銀行的實際存款利率。”

《國際金融報》記者查閱了23家銀行的最新存款利率後發現，所有銀行都在基準利率的基礎上進行了不同程度的上浮。其中，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行和交通銀行的一年期存款利率為1.75%。而上海農商銀行的上浮程度最高，為2.1%。

盛松成認為，在分析銀行存款利率水準的同時，還應看到近年來受金融市場 競爭加劇、金融創新速度加快、儲戶資產配置習慣改變等因素影響，大量的存款替代產品不斷湧現，如各種銀行理財產品、餘額寶等“寶寶”產品。因此，各經濟主體（包括單位和個人）獲取的收益不僅僅是銀行存款利息，而且包括理財產品或“寶寶”類產品的收益。因此，為準確判斷“正利率”，還是“負利率”，還需要將存款替代產品收益率與CPI進行比較。

根據人民銀行調查資料表明，今年第五次降息後，10月24日-10月26日商業銀行新吸收的一年期定期存款實際加權平均利率為2.02%，高於9月份CPI同比漲幅0.42個百分點。

如果綜合考慮各經濟主體的投資理財行為，當前存款替代產品收益率普遍高於銀行存款利率，更顯著高於同期CPI水準。從這一角度來說，目前我國仍處於“正利率”時期。

負利率的兩面性

負利率下，流動性最終流向的地方可能並非經濟轉型重地，而是房市和股市。中國歷史上的四次負利率階段同時也是房價高漲階段。

從發達國家的歷史經驗看，零利率、負利率時代的到來，意味著貨幣政策超級寬鬆。換句話說，央行正努力把錢從銀行裡趕出來，讓大家去消費、投資。在它的影響下，股市、樓市都會出現較大幅度的上漲。

2001年，為恢復市場信心，實現美國經濟軟著陸，美聯儲在短期內將美國聯邦基金利率由5.5%驟降到了1%，並持續了一年的時間，當年美國核心CPI一直維持在2%以上，這造成了美國的實際負利率。長期負利率導致資金大肆進入房地產投資領域，最終房地產泡沫破裂，直接導致了美國次貸危機的產生。

國際金融論壇研究院執行院長肖耿認為，在負利率情況下，資本市場是沒有均衡點的，只有泡沫和泡沫的破裂兩個點，因為在理論上是找不到平衡點的。

澳新銀行大中華區經濟研究總監劉利剛曾公開表示，美國因長期低利率而導致的房地產泡沫應為前車之鑒。

其實，在世界範圍內，去杠杆的經濟體一般都經歷過負利率時期。美國在大蕭條時期就已經實行零利率政策並扭轉經濟的總需求；相反日本在上世紀90年代拒絕利率快速下行，加深了“逝去的十年”的負面影響。所以，在降低債務壓力，驅動經濟轉型的艱巨任務下，我國可能要經歷漫長的負利率時期。

安信證券固定收益部研究主管袁志輝指出，1990年以來，我國實際負利率時期有四次。從形成機制上來講，都是由於物資短缺或者經濟過熱引發通脹快速攀升到存款利率以上形成的，隨著央行的緊縮貨幣政策逐步實施，實際利率都很快轉正。

負利率下，銀行存款、理財產品及其他投資產品的收益都會隨之下降，誘導更多資金流向大宗消費品及日用工業品等，從而助推中國製造業指數回升，帶動經濟回暖，為穩增長奠定基礎。

袁志輝認為，相比中國前幾次的負利率週期，本次負利率有所不同。儘管2014年底開始央行全面降息降准，利率一路下行，但由於人口紅利逐漸消退後的勞動力成本不斷上升，正驅動通貨膨脹率單邊緩慢上行。不排除未來存款利率再度低於通貨膨脹率的可能。

“令人擔憂的是，負利率下，流動性最終去的地方可能並非經濟轉型重地，而是房市和股市。歷史上的四次負利率階段同時也是房價高漲階段。從居民財富配置的角度來說，與其負利率存在銀行，不如借款買房。”一位元南方基金市場部負責人告訴記者。

自上世紀90年代以來，中國經歷過4次真實利率為負的時期，分別是1992年10月-1995年11月、2003年11月-2005年3月、2006年12月-2008年10月、2010年2月-2012年3月。

國家統計局2013年公佈的《1987年以來的國內商品房平均價格及上漲情況概覽》顯示，在我國4次負利率期間，房地產都呈現出價格大幅上漲的情況。四個時期商品房價格累計漲幅分別達到60%、34%、12.8%和15%。

不僅如此，上述南方基金市場部負責人還認為，負利率可能進一步引導民眾投機投資需求使資金進一步“脫實向虛”，流入房地產及虛擬經濟領域，加劇產業泡沫化，不利於中國產業經濟結構有效調整。

貨幣寬鬆大勢所趨

從2015年的情況來看，歐元區負利率政策的實施效果並不明顯。金融機構的信貸投放並未顯著增加，通縮趨勢仍未得到改善。

事實上，負利率已經波及全球，貨幣寬鬆正成為大勢所趨。

2009年，瑞典央行成為金融危機之後首個實行負利率的中央銀行。當年瑞典的GDP衰退高達5.03%，通脹率低至-0.49%。為了應對國內嚴重的經濟衰退和通貨緊縮，瑞典央行採取極度寬鬆的政策，將商業銀行的超額存款準備金利率降到-0.25%，以期擴大銀行放貸規模，增加社會投資和消費，同時促進貨幣貶值以擴大出口。

但負利率效果並不明顯。當時即有分析師指出，瑞典信貸市場凍結的最大原因在於企業和個人不敢借貸，而非銀行不願放貸。所以，即便懲罰銀行，未必就能達到貸款增加的效果。

而在另一方面，負利率政策給銀行帶來了額外的運營成本。為了彌補損失，銀行甚至開始變相收取其他名目的費用，從而間接侵蝕經濟利益。

2010年，瑞典最終放棄了為期一年的負利率實驗，將存款利率恢復至零水準。

就在瑞典放棄負利率四年之後，深陷通縮泥潭的歐元區重新祭出了這個工具。2014年4月，歐元區通脹率跌至0.7%，5月進一步下滑至0.5%，遠低於歐洲央行2%左右的通脹目標。

為了應對歐元區中長期通縮的趨勢，2014年6月，歐央行宣佈將主導再融資利率由0.25%下調至0.15%，將央行隔夜貸款利率由0.75%調至0.4%，將商業銀行在央行的存款利率下調至-0.1%。2014年9月又進一步將央行存款利率下調至-0.2%。

外界分析認為，歐洲央行推出負利率的主要動機是抵制通縮，而抵制通縮需要增加投資、消費。歐洲央行希望通過對存入央行的資金收取懲罰性利息來倒逼商業銀行增加對個人和企業的信貸投放，促進區內投資和消費；同時促進德國、法國等西歐國家金融機構對“歐豬五國”銀行業的同業資金投放，以此緩解歐元區的危機。

但是從2015年的情況來看，歐元區負利率政策的實施效果並不明顯。金融機構的信貸投放並未顯著增加，通縮趨勢仍未得到改善。

歐盟統計局的資料顯示，9月份歐元區按年率計算的通貨膨脹率為負0.1%。在繼今年1月份創下負0.6%的歷史最低水準後，歐元區19國的通脹率曾連續3個月位於零點以下。

在Gold Money基金會的研究主管Alasdair Macleod看來，一旦所有的央行都開啟負利率的大門，那麼法定貨幣告別歷史舞臺可能也不會太久遠了。

全球央行的實際行動已經證明，傳統意義上的零利率已經不再是貨幣政策的“底線”。那麼如果負利率最終成為一種趨勢，是否會存在技術性或者道德底線來制約負利率的空間？

“負利率摧毀了銀行在過去幾十年來建立的各種利率模型，因為幾乎所有的利率模型都在假設利率會一直是個正數。”一位丹麥銀行的工作人員告訴《國際金融報》記者，特別是對於一些利率衍生產品，情況就更複雜了，歐洲的量化工程師們不得不重新建立模型設計產品。

紐約德意志銀行十國集團貨幣策略全球主管Alan Ruskin坦言，雖然金融市場專注于美聯儲即將加息的行動，但政策官員和經濟師已改變了對於負利率的看法。

歐洲央行行長德拉吉對於進一步加深存款機制的負利率持開放態度。英國央行行長卡尼也稱如有必要英國基準利率可能跌破0.5%，雖然之前擔心進一步降息可能動搖貨幣市場。美聯儲主席耶倫也曾公開表示，倘若環境改變，“可能任何措施，包括負利率，都會擺上桌面”。

中金公司宏觀研究研究員吳傑雲認為，在實施一年多負存款利率後，歐元區並沒有出現存款流失、銀行惜貸等現象，金融市場穩定，經濟平穩復蘇。

“我們預計歐洲央行將在12月進一步下調隔夜存款利率，但維持主要再融資利率和邊際借貸利率不變。降息的主要目的是擴大利率走廊寬度，確保貨幣市場的正常運作及寬鬆貨幣政策的正常傳導，而不是簡單地通過降息來刺激消費和投資。”

海通證券宏觀首席分析師薑超認為，“推出負利率，歐洲央行旨在將存入央行帳戶的銀行資金擠入實體經濟，意在刺激企業和個人減少儲蓄，增加投資與消費，並在一定程度上壓低歐元匯率。”

“但是參考丹麥經驗，短期內負利率將有助於壓低匯率，但未必能刺激信貸需求，長期效果或有限。”薑超認為，長期來看，第一，負利率只是迫使銀行增加信貸供給，而非刺激信貸需求端的增長，或將降低銀行盈利；第二，負利率可能會提升投資者風險厭惡情緒，進而降低信貸需求。第三，銀行可能將存款負利率的成本，轉嫁給融資方，增加借貸成本，進而信貸需求也未必能得到預期的刺激。

在全球經濟聯動性如此高的背景下，發達國家相對穩定的經濟似乎也正在面臨動搖。此前一輪經濟危機已經迫使主要央行用盡了傳統的利率政策，零利率邊界之下，央行們似乎只有兩個選擇：繼續擴大QE或者負利率政策。

負利率下如何理財

在負利率時代，因收益下滑會使資產錯配問題更加突出。居民應加強理財意識，學會根據不同的理財目標選擇合適的產品

負利率時代對於普通民眾的直接影響，無疑是錢更不值錢了。不僅如此，各類投資資產的收益率也在不斷下降，例如曾備受熱捧的“餘額寶”，7日年化收益率已經連續多日跌破3%。

平安銀行北京分行理財師告訴《國際金融報》記者，如果說負利率時代給投資者帶來的影響是資產縮水，那麼給普通百姓最直觀感受就是錢更加不值錢了。“物價特別是食品類價格會上漲，導致市民在吃、喝方面開支的增加。而在收入不變的情況下，就顯得購買力下降了。”

銀率網分析師閆自傑認為，受近期股市波動影響，銀行理財在改革轉型中暫時無法找到更多元化的高收益管道，理財產品收益在未來還會有進一步下跌的空間。

“在負利率時代，要學會存款搬家，普通老百姓可以選擇非結構性銀行理財產品、貨幣基金、債券基金、一些優質P2P平臺的項目。”閆自傑認為，在負利率時代，因收益下滑會使資產錯配問題更加突出。居民應加強理財意識，學會根據不同的理財目標選擇合適的產品。

閆自傑坦言，受實體經濟低迷、資金面寬鬆和利率下行等因素影響，低風險投資產品的收益普遍下滑，但收益依然高於銀行一年期定期，較為適合小資金投資者和對流動要求較高的投資者。作為流動性更好的一部分資產，仍然可以適當配置。

融360理財分析師劉銀平則認為，如果風險承受能力很高，投資經驗也比較豐富，可以把錢投到P2P、股票型基金上面。

“負債總額不要超過你資產的30%。”前述平安銀行理財經理提醒，在負利率時代，除了合理理財之外，可以通過增加消費和合理增加負債來減少損失，當然負債總額不要超過資產的30%。比如，換車、換房、去旅遊、多刷卡少用現金、在有免息免手續費的情況下，選擇分期付款等。

閆自傑提醒，作為新興的投資管道，互聯網理財整體風險也不小。投資者在選擇避險管道的時候，不能被高收益誘惑而忽視了風險。投資者在目前的狀況下可運用分散投資策略，在銀行理財、互聯網理財的低風險品種、貨幣基金、國債等低風險產品間進行分散配置，確保本金安全的前提下追求一定收益。

在國內無風險資產收益率不斷下降的情況下，國內投資者可以通過全球化的資產配置，來降低人民幣匯率波動可能帶來的資產損失，少量配置一些美元資產成為一種可能的選擇。

招商方面人士向記者透露，退出開發是大概率事件，但目前並未有明確決策

央企一般是造“地王”的專業戶，“退地”則鮮少有聞。近日，北京地產圈瘋傳央企華潤和招商欲與華僑城“拆夥”，退出11月初三家聯合體所拿的北京豐台83億元高價地的開發，理由是高達5.6萬元/平方米的實際樓面價超出了華潤置地和招商局地產的拿地預期。

對此，《證券日報》記者分別致電三方，除華潤置地並未直接聯繫上外，招商與華僑城對此態度則並不相同。招商方面某內部人士向《證券日報》記者透露，已聽聞此事，公司目前並沒有發表聲明或公告的打算，退出開發是大概率事件，但目前並未有明確決策。

華僑城相關人士則向《證券日報》記者坦言，“目前我掌握到的資訊有限”，還未收到公司管理層對於該事件的相關具體資訊的指示。

聯合體高價拿地或存分歧

11月2日，華潤華僑城招商聯合體以總價83.4億元，現場競得“公共租賃住房”面積27000平方米的豐台區南苑鄉槐房村和新宮村1404-669、670、665、666、668地塊（豐台區城鄉一體化槐房村、新宮村舊村改造項目第一期B組團地塊），溢價率為50%。經測算，這塊地實際樓面價高達56000元/平方米。

據悉，該地競拍起價為56億元，在90分鐘內88輪交鋒後，價格猛增，成為當時北京歷史上總價排名第二的地塊。

然而，據悉，在拿地結果誕生一個小時後，便有業內人士發佈消息稱，這一聯合體面臨“散夥”的可能。因為在最後競拍階段，由於土地成本超出華潤、招商的預期，因此兩家房企決定退出，該地塊其實是華僑城獨自拿下。但該人士隨後卻再次爆料稱，在競拍結束後，本已決定退出的華潤、招商可能會再次與華僑城聯手。不過，截至目前，拿地的3家公司都沒有給出官方說法。

對此，上述招商方面內部人士雖向本報記者透露了退出開發為大概率事件，但其也未言明一定會退出，也未向記者說明有退出想法的原因。一般來說，拿地之前，聯合體對於股權分配，由誰操盤等會有共識，包括拿地價格，也將有一個授權範圍。對於“拆夥”傳言的原因，是華僑城舉牌價超出了另外兩家的授權預期。

“從專案佈局方面看，對於華潤與招商方面來說，在北京西南片區項目佈局體量較大，而且上述地塊與其此前所拿地塊的位置並不是很近，沒必要自己跟自己競爭。” 亞豪機構行銷總監郭毅接受《證券日報》記者採訪時表示，但對於華僑城來說，其在北京缺地，若再不下手，可能要喪失北京這個一線城市的市場份額，因此對在北京拿地的情緒可謂“渴望”，態度也就相對積極。

鑒於此，即使招商與華潤退出，也可能由華僑城自己或者另找合作夥伴來開發該地。不過，對此，華僑城上述相關人士尚不能提供相關資訊。

高價地開發壓力大

事實上，對於2015年的北京土地市場來說，誕生地王和高價地是常態。按照中原地產首席分析師張大偉的說法，“北京土地市場已經徹底瘋狂”。

據中原地產研究部統計，北京年內已經高達25宗地塊樓面價突破3萬元/平方米。從10月20日誕生樓面價7.5萬元/平方米的葛洲壩地王開始，最近一個月，北京成交土地25宗，成交額高達651億元，全部地塊基本都是地王量級，屢屢刷新紀錄。

而據中原地產研究部提供給《證券日報》記者的另一組資料顯示，截至11月23日，20強房企11月份拿地金額合計突破451億元，這是標杆房企連續第3個月單月搶地超過400億元。其中，保利、萬科、華潤、首開等企業拿地均超過30億元，甚至包括綠城在北京市場沉寂多年後再度出手，陽光城更是高調進京拿地，且其拿地金額動輒高達數十億元。

據中原地產統計資料顯示：截至11月23日，2015年以來，20大標杆房企合計投入了3422億元用於新增土地儲備，其中在一線城市的拿地占比歷史上首次突破了40%，高達45%以上。由此可見，重點房企對一線城市的“執著”不言而喻。

以華潤置地為例，據上述中原地產監測資料顯示，截至11月23日，華潤置地年內拿地資金總計約579億元（非權益拿地）。但有媒體統計，截至8月底，華潤置地拿地金額是所有房企中最高的，為441億元，已經在北京、上海、福州、武漢等拿下11個地塊，其中5塊為“地王”，總面積為366萬平方米。而據華潤置地財報資料顯示，僅今年上半年，華潤置地斥資383.8億元增持了10宗土地，其中僅北京、上海區域拿地支出便高達244.72億元。

無疑，地王頻出，房企紮堆搶高價地，其背後將是市場同類高端化產品供量的激增，競爭的慘烈。

對此，郭毅認為，未來高價地等待市場機會的時間成本將會更高，入市節奏更加難以掌控，回報週期也愈加漫長。特別是在小片區內紮堆湧現高價地，在面臨著區域內部和外部整體市場時，競爭程度正在由激烈上升到慘烈。

顯然，開發商已經感受到了在北京拿高價地一樣醞釀著極大的風險，銷售壓力、利潤指標的重壓之下，對於重組中的招商地產、剛經歷過一輪管理層動盪的華潤置地來說，高價地都不是能夠簡單解套的包袱。

如此看來，招商與華潤欲退出上述豐台83億元高價地的開發，或許並非僅僅是傳言，而是大概率事件。

率先進入存量房時代的北京、上海、廣州、深圳等一線城市，新房開發進入低位徘徊期，而以“舊樓改造、存量提升”為核心的城市更新模式，則日益受到政府、開發商、運營商、服務商等多方的共同重視。新的風口正在形成，對此，有業內人士指出，“保守估計，其中蘊含的商機，必達數萬億”。

啟動存量資源

隨著城鎮化不斷推進和房地產市場快速發展，我國一線城市二手房成交總量已經超過新房成交量。資料顯示，前三季度北京二手房與新房成交量之比為1.3；上海二手房與新房成交量之比為1.2。

目前，一線城市核心區和近郊區新增供應量已經很少，新建商品房主要集中在城市遠郊區。未來四個一線城市房地產交易將以存量房交易為主。存量房和新房交易量之比大於1，即存量房交易量占比超過50%，表明樓市開始步入存量房時代，即進入以存量房交易為主的階段。

在土地稀缺的存量房時代，地方政府、投資商、散戶投資者均面臨發展困境。對於地方政府，核心區域已經無地可用，但促進財政收入增長的壓力仍然嚴峻；對於投資商，土地資源匱乏嚴重縮減了其發展空間，即使有新增土地供應，也只能是高成本的“地王”價格；對於散戶投資人，非核心區域的物業資產升值緩慢，而低風險的核心區域的投資機會缺乏。

如何化解這一困境？高和資本董事長蘇鑫對《證券日報》記者表示，以“舊樓改造、存量提升”為核心的各式各樣的“城市更新經濟”，是理想的答案之一。“舊有樓宇改造，輕易化解了這些矛盾，有效實現了多方共贏。地方政府實現了可持續的稅收源，投資商獲得了新的投資機會，散戶投資人有了新的保值增值路徑。”

住建部政策研究中心主任秦虹認為，城市有機更新在存量房時代最具投資價值，並將激發城市活力，再造城市繁榮。“在中國，大規模的城市重建在未來30年是不可避免的。”安邦諮詢董事長陳功則稱，如同很多國家已經經歷過的一樣，“大都市病”越來越嚴重的中國一線城市，正在率先迎來城市更新的浪潮，“其中蘊含的商機將十分龐大，少說也有數萬億元，甚至十萬億元之上”。

作為中國發展方向標的一線城市，均高度重視城市更新課題。今年5月下旬，上海市政府印發《上海市城市更新實施辦法》通知。今年3月份，廣州市城市更新局正式掛牌成立。深圳則連續發佈城市更新單元計畫，截至今年10月底已發出三批計畫，數十家房企搶食其中的商機。可以說，這些舉措均在探索建立城市低效存量建設用地盤活利用的新機制，也標誌著這些城市的城市更新工作進入一個嶄新的、常態化發展階段。

事實上，近年來全國城市更新規模一直呈逐年增加的趨勢，越來越多的房企聚焦於此，並付諸實踐，其中就包括了萬科這樣的行業龍頭。位於北京國貿商圈的萬科大都匯，以及位於上海的萬科張江國際創新中心，即是其中的典型案例。

“阿裡、騰訊對我的刺激，都不如優步，優步思維對於豐富萬科下一步的想像力具有重要作用。”萬科董事局主席王石認為，對於萬科的轉型，一是為業主提供增值服務，提高客戶黏度；二是尋找存量資源，讓連接產生價值，“比如萬科要尋找舊廠房、舊建築物，啟動存量資源”。

城市更新升級

而北京798、上海新天地、南京1912，都是早期城市更新比較知名的案例。而上海K11藝術廣場、北京僑福芳草地則成了最新的城市更新典型。對比兩個時期的城市更新做法，可以發現，相對于早期偏重於硬體改造，當下的城市更新更注重運營，尤其是在軟體方面。

而位於北京市朝陽區東三環南路的高和藍峰大廈，便是一個注重軟性運營的城市更新典型案例。

兩年前，高和資本完成了對丹陽大廈的整體收購，並更名為高和藍峰大廈。完成收購後，高和資本即著手對丹陽大廈展開整體改造提升。硬體上，高和資本依照過往的成功經驗，對其外立面及大堂、過道、機電、電梯、空調等室內公共區域、樓宇硬體，進行了改造和提升。

在軟性運營上，第一步，高和資本專門聘請當代藝術標杆人物邱志傑操刀，將高和藍峰大廈改造成中國首座藝術寫字樓。而更重要的是第二步，高和資本順應創新辦公的發展趨勢，將其打造成為一座具有互聯網精神的寫字樓，蘇鑫將其命名為“Hi Work”。

對於 “互聯網精神”，蘇鑫與周鴻禕的看法頗有相同之處，“什麼是互聯網創新精神，主要看兩點：一是使用者體驗的創新，也就是你的產品能不能讓消費者用著更舒服；二是商業模式的創新，那就是你的產品能否更便宜，甚至免費。”在蘇鑫看來，站在消費者的角度，如果通俗點來講，也許可以用“有便宜可占、有大腿可傍、有樂子可找”的“三有理念”來理解所謂的互聯網精神。而高和藍峰大廈，就是通過在軟硬體上的多方面雕琢，以突出“三有理念”。

而通過改造提升，高和藍峰大廈的租金大漲，租金從改造前4元/平方米/天直接暴漲到了現在的近8元/平方米/天，翻了一番，成為京城地區近幾年來租金上漲最快的寫字樓。

“城市更新帶來了用戶生活方式及需求的不斷更新、升級，過去單一的業態、產品難以滿足。”秦虹認為，存量時代最終比拼的是，服務商所能提供的內容及可持續性。

專家表示，重點房企越來越關注一線城市，房價總體易漲難跌

在經歷了多年的大興土木拉動經濟發展後，房地產行業的發展前景在進入低迷期後逐漸恢復過來。2015年以來，我國出臺了一系列刺激房地產市場的發展政策，這也讓許多一線城市的樓市行情逐漸火爆起來。

據《證券日報》記者瞭解，今日，北京土地市場成交額或將創造新的紀錄。目前，北京土地市場已成交1852.14億元，而今日還有2宗起價分別為19.2億元和28億元的房山土地即將成交。如果僅按這兩宗地塊的起價計算，成交金額便已高達1900億元。如果溢價率達到50%，那麼今年的成交額將突破2014年創造的1916.9億元的歷史成交紀錄。

整體來看，房企在11月份均出現了積極的拿地現象。截至11月22日，20家大標杆房企更是在本月合計拿地突破401.54億元，這已是標杆房企連續第3個月的搶地規模超過400億元。

資料顯示，2015年以來，20家大型標杆房企合計在土地市場上已投入了3372億元。從一線城市的占比情況來看，更是首次突破了歷史上40%的最高占比。截至目前，一線城市在拿地環節中的占比已經高達45.5%。


“就目前的情況來看，重點房企越來越關注一線城市。”中原地產首席分析師張大偉對記者表示，由於一二線城市聚集了過多的優勢資源，且需求比較集中。所以在目前經濟發展不均衡的情況下，一線、二線城市的房價易漲難跌。但三線、四線城市由於存在大量的庫存積壓，使其即便在政策救市的背景下，仍會面臨崩盤的風險。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進在接受《證券日報》記者採訪時表示，由於一線城市已經連續9個月出現去庫存週期低於12個月水準的現象，也就意味著一線城市的去庫存壓力已經得到了有效釋放，進而房企拿地現象比較積極。但針對三線、四線城市明顯的過剩風險，未來一段時間內，去庫存壓力仍將是三線、四線城市的主要著力點。

近日中國大陸政府多次釋放出房市以去庫存為目標的政策訊號。房地產專家分析，新一輪的房地產救市措施即將推出，重點將著眼在庫存居高不下的三四線城市，日前已降至25％的頭期款比率有望繼續調降。

第一財經報導，中原地產收席分析師張大偉指出，新一輪房地產救市措施即將推出，政策重點將放在高庫存的三四線城市，包括增加買房需求、進一步調降買房門檻和開發商融資難度等方面。此外，戶籍改革會是刺激購屋的一項措施，購屋落戶的相關政策未來將會是焦點之一。

在信貸政策方面，寬鬆政策仍將持續，張大偉估算，去年11月至今的6次降息，已為100萬元人民幣（下同）的20年貸款減少了22.57萬元的利息。9月底又推出非限購城市的頭期款比例降至25％，他認為，未來頭期款的比率還有望繼續調降。

中國國家統計局的數據顯示，10月底，大陸商品房待售面積6.8億平方公尺，比9月底增加2,122萬平方公尺。兩年以來，大陸待售面積增加了2.4億平方公尺，上漲了54％。

張大偉表示，目前一、二線市場在近期一系列政策刺激下，庫存壓力明顯緩解，唯三、四線城市庫存仍居高不下。

數據顯示，今年前10個月，非重點城市商品房銷售面積增速比前9個月回落了0.4個百分點，拖累全國整體銷售情況。歷來占固定資產投資20％的房地產開發投資，以及周邊的鋼鐵、水泥業亦遭拖累。

廈門集美大學房地產研究所所長李友華教授表示，大部分三四線城市由於產業發展不夠，公共資源配套不足，對周圍人口的吸引力十分有限。再加上過去幾年土地供應量過大，因此現在三四線城市仍面臨著相當大的去庫存壓力。

政策轉寬鬆 住宅銷售增

政策寬鬆提振樓市信心，內地房地產市場持續回暖。標準普爾認為，內房已踏上復甦之路，預計全年住宅銷售額可按年增長15%至20%，明年更可在均價上升的帶動下實現溫和增長，相信獲該行評級的大多數內地發展商均可完成2015年銷售目標，並有望在未來數個季度引致更少的負面評級行動。

今年銷售大多數達標

標普企業評級副總監Dennis Lee昨天表示，今年首10個月內地住宅銷售按年增長18%，預計政策寬鬆持續支持價格穩定，明年住宅銷售可實現0%至5%的增長。對於發展商能否完成2015全年銷售目標，他認為，大多數發展商應該可以達標，但部分項目集中於三四線城市的發展商，將面臨較大的壓力。

內地樓市已告別「黃金十年」，發展商的盈利能力正持續被削弱。Dennis Lee指出，獲標普評級的內地發展商中，65%上半年毛利表現按年倒退，更有14%企業毛利跌幅達10%或以上。他預期，受惠於一二線城市樓價的溫和上升，項目集中於這些城市的發展商盈利能力將維持健康水平。此外，房企亦將通過進軍海外市場及其他非地產行業來分散風險。

至於明年內房市場的最大風險，Dennis Lee相信，樓市在寬鬆政策支持下持續復甦，一旦政策出現轉向，市場則會受到很大衝擊。

標普現在對66%內地發展商的展望為「穩定」，32%「負面」及2%「正面」。

負面評級行動或減少

他透露，就內地發展商而言，過去數月持續見到負面的評級行動，包括下調評級甚至給予負面展望等，但相信未來幾個季度，負面評級行動有望較2014年下半年及2015年有所減少。

數據顯示，截至本月15日，10%至15%內地發展商被標普評級為「BBB+」，20%至25%發展商獲評「B+」，均高於去年6月的10%水平。不過，有近5%發展商獲得「CCC」評級，較去年6月這一比例倍增。

融資方面，標普指出，今年內房企發行本地債規模約268億美元，股權配售涉約100億美元，發行離岸票據規模約85億美元。Dennis Lee認為，本地債發行將持續增加，為大中型發展商帶來更好的流動性。至於小型發展商將面臨更高的違約風險及更嚴峻的競爭環境。

租務佔成交83% 十年高
住宅樓價見頂回落兩個月，租金亦同步向下，10月50個指標屋苑加權平均實用呎租僅32.88元，按月跌0.7%，連跌兩個月，累跌約2%。至於10月租賃交投1005宗，佔整體成交比例連升4個月，至83%，創2005年有紀錄以來新高。業界認為，二手市場氣氛淡薄，不少業主紛紛轉售為租，令租賃比例持續突破紀錄新高。

利嘉閣地產數據顯示，10月全港50個指標屋苑加權平均實用呎租為32.88元，較9月的33.13元，下跌0.7%，連續2個月回落。租務成交方面，則連跌3個月，10月錄得1005宗，按月跌近9%。不過，50屋苑租賃過去4個月持續跑贏買賣，上月租賃佔整體成交比例進一步上升至83%，較9月的79%再升4個百分點，創2005年有紀錄新高。

中原100屋苑4年最大跌幅

以個別屋苑統計，上月共有24個屋苑租金錄得跌幅，柴灣杏花邨跌幅較顯著，平均呎租約34.9元，較9月跌約5.8%；鰂魚涌南豐新邨平均呎租38.5元，按月跌4.8%。利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，二手買賣量一浪低於一浪，加上新盤空群而出搶佔購買力，持貨力強的業主不願低價出售單位，退而求其次轉賣為租，預期未來一段日子，租客的議租能力較業主優勝，令未來數月租金進一步受壓。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，據該行促成租務成交統計，10月全港100個大型私人住宅屋苑，實用平均呎租報33.4元，按月跌1.8%，結束4個月連升局面，兼創4年來按月最大跌幅。

港灣豪庭低市價一成

各大屋苑續錄低市價承租，香港置業分行市務經理吳聲凱表示，大角咀港灣豪庭2期7座中層F室，實用417方呎，2房間隔，業主原叫租1.65萬元，但放租一段時間仍乏人問津，故減租1700元（10.3%），終以1.48萬元獲承租，實用呎租35.5元，較市價低一成，重返今年初水平。

利嘉閣地產分行經理吳玉蘭表示，鰂魚涌南豐新邨9座中層C室，實用391方呎，業主不惜減租4000元以1.5萬元租出單位，呎租約38.4元，較市價低近6.25%。

另外，荔枝角美孚新邨錄得罕見賠租個案。美聯物業分行營業經理王俊康表示，美孚新邨3期吉利徑6號高層D室，實用670方呎，早前以約1.9萬元月租租出，惟業主突然賠訂不租，其後再以月租2.1萬元放租，獲區內租客承接，兼一次過支付一年租金，呎租31.3元，高市價10.5%。

港鐵（00066）密密推出鐵路物業項目，其中昨天截意向的將軍澳日出康城9期，共收到19份意向書，乃去年3月日出康城4期收到17份意向書後，反應稍遜的一個鐵路項目。業界估計，樓市進入轉角市，加上利率勢將上揚等因素，影響意向書數目，惟反應符合市場預期。由於項目規模較8期略大，估計最終主要由大型發展商爭奪。

位於日出康城西南部的9期地盤，坐落於長實（01113）上月投得的8期以南，佔地約13.8萬方呎，住宅樓面約112萬方呎，住宅樓面較8期多約7.3%。

大型發展商之爭

港鐵表示，共收到19份意向書。綜合市場資訊，提交意向書的包括長實、新地（00016）、新世界（00017）、信置（00083）、會德豐地產、南豐發展、英皇國際（00163）、泛海國際（00129）和麗新發展（00488）等。中資發展商亦繼續力爭用地，除中國海外（00688）有到場提交意向書外，市傳萬科置業（香港）也有參與。

遠東發展（00035）地產發展部總經理朱寶林指出，項目屬鐵路上蓋發展，加上位置和景觀，較之前期數優勝，市場長遠對此類物業有需求。面對美國聯儲局醞釀加息，朱寶林表示，目前加息步伐未明，相信短期對樓市略有影響，但長線而言住宅供應並不足夠，市場對房屋有需求。

理想城市集團企業估值部主管張聖典認為，受12月可能加息以及轉角市因素等影響，令是次僅收到19份意向書，惟數目仍屬合理水平；由於用地可享有更完善的購物設施，用地將吸引發展商爭奪，料招標時可收到約5份標書。

美聯測量師行董事林子彬相信，日出康城已發展多年，過去區內新盤銷情不容，而且不少發展商在區內有發展項目，相信日出康城9期可吸引區內已有項目的發展商爭奪，以求增加在區內的市佔率。市場估計，用地市值約29.1億至31.9億元，每方呎樓面地價約2600至2850元。

一城租金挫5% 重返年初水平

二手租金急跌，上月100大屋苑呎租按月跌1.8%，屬近4年最大跌幅，沙田第一城租金按月跌4.5%屬藍籌屋苑中最多。

而面對第四季逾3,500個入伙單位，以及業主賣轉租下，預期租金會高位回落5%至8%。

本港樓市放緩，租金明顯回落，且結束4連升局面。根據中原地產資料顯示，全港100個大型私人住宅屋苑實用呎租，10月份報33.4元，較9月份的34元，按月跌1.8%，跌幅屬2011年11月後，近4年最大。租金水平重返本年6月份時水平，即單月蒸發過去4個月租金升幅，今年首10個月僅累升1.2%。

業主減租 一城兩房低見9千

該行指出，沙田第一城10月份呎租報36.2元，按月跌4.5%，跌幅居藍籌屋苑首位，租金重返本年4月份水平。事實上，沙田第一城暑假檔期租賃交投未見轉旺，大量租盤累積，至10月業主終面對現實，大幅減價出租單位，拖累兩房戶租金低見9,000元，平均呎租僅32元。

租金跌勢未止，鰂魚涌太古城最新呎租跌穿40元水平，中原地產區域營業經理趙鴻運表示，太古城11月份平均呎租最新報39.6元，重返本年初水平。另3房戶最新呎租，更險守30元關口，為順安閣低層H室，實用面積703平方呎，單位以月租2.7萬元短租，近日業主收回單位後，再以2.7萬元放租，終累減5,000元，以2.2萬元租出單位，呎租31.3元，租金相等於面積580呎的兩房價。

另紅磡海逸豪園2房戶月租穿兩萬元，市場指出屋苑15座低層F室，實用面積560平方呎，減價5,000元以1.8萬元租出，減幅達22%，實用呎租32元。

50屋苑租務跌9% 5個月新低

租賃陷入價量齊跌局面，利嘉閣地產研究部指出，10月該行統計50個屋苑錄約1,005宗租賃成交，按月減少8.6%，創近5個月新低。事實上，第四季將會有逾3,500個單位入伙，包括將軍澳緻藍天（1,648伙）、灣仔囍滙2期（1,096伙）及西九龍GRAND AUSTIN（691伙），近日租賃需求未見增加，勢對二手租金勢構成衝擊。

經濟環境轉差，租盤量增，利嘉閣地產研究部主管陳海潮預期，本年租金會由高位回落約5%至8%不等，以該行統計50個屋苑呎租計，即由8月份高位33.56元，下跌至最低約30.88元水平。

全幢商廈續獲國際大型機構注視，太古地產（01972）早前公布，旗下九龍灣商廈樓花正獲財團洽購。消息指友邦保險（01299）以約80億元洽購項目。

太古地產於2013年投得九龍灣宏照道商業項目，現正在建築中，本年8月，市場傳出項目獲大型機構洽購，而太地亦宣布，正考慮出售有關項目。

市場人士指，項目獲不止一個財團洽購，其中以友邦保險最積極，出價約80億元洽購。項目總樓面約55.5萬平方呎，以80億元計，呎價約1.4萬元。若最終以約80億元易手，將成九龍區最大額商廈成交。

事實上，友邦亦曾在港購全幢商廈，如2012年以23.98億元，向恆隆購入鰂魚涌英皇道734號樂基中心整幢商廈，總面積為299,615平方呎，呎價約8,003元，作集團自用。據悉，友邦一直希望在港尋找大型商廈項目作長綫發展，而太古九龍灣項目正合心水。

前年逾26億奪地皮

該地皮位於宏照道與臨利街交界，2013年11月進行招標，太地擊退16組財團以26.38億元奪地，屬集團首度於東九龍投得項目。物業佔地達46,253平方呎，樓面面積555,035平方呎，樓面呎價近4,800元，而地皮設有禁拆售條例，太地仍可以全幢形式出售。

保險機構多番承接本港全幢商廈，如2013年，觀塘One Bay East西座全幢，總樓面約50萬平方呎，獲宏利保險（00945）以45億元承接，作為集團在港總部。物業近日正式入伙，命名為Manulife Tower。另一宗更大額買賣，則為最近中國人壽（02628）以58.8億元，向會德豐地產購入紅磡One HarbourGate西座商廈，可見保險機構為本港商廈大額成交的主要買家。

內地地產代理Q房網今年南下香港市場後，目前已在香港重點地區開設50家門店。Q房網深港董事總經理林家樂昨日接受本報記者專訪時透露，為更好爭奪機遇，該行明年擬在香港新增近50家分行，與中原和美聯進行差異化市場爭奪。

選址避與「中美」直接競爭

林家樂表示，進軍香港市場半年來，公司投入資金1億至1.2億元，儘管底薪與同行差不多，但其佣金較香港本地同行高30%至50%，因而吸引不少香港競爭對手的經紀，目前公司聘請了約700員工，較5月增長一倍多，在港已開設50家分行。為與中原和美聯抗衡，他們明年擬在香港新增近50家分行，選址將不會與中原和美聯直接在同一條街的直接競爭，儘量在一些新樓盤、有潛力發展的區域佈點。

在銷售策略上，他們與同行不同，香港同行一般是一個分行只有一個銷售團隊，他們則有2-3個銷售團隊，以更好地尋找客戶和滿足不同客戶需要。更重要的是，他們在內地有上千家分行，可以滿足全國各地客戶赴香港買房需要，也可以給香港客戶在內地購房提供支持。截至目前，他們已通過兩地分行的合作成功促成了6單至7單兩地房產的銷售。

他認為，因美聯儲12月可能加息，香港銀行也將跟隨加息，這樣香港的樓市將受到影響，出現調整。而10月香港二手房僅成交2,000多套，是過去3年的新低，表明市場陷入低迷。

澳洲房地產Domain集團的數據顯示，雪梨房地產市場的拍賣成交率不斷下降，第三季度房價上漲速度已減半至大約3％，加之各大銀行在上調貸款利率，購房者越來越不願意冒險買房。但專家們表示，現在可能正是在雪梨買到便宜房產的好機會。這些房產可能需要花時間去找，但肯定會值得。

據澳華網引述澳洲Domain房地產網報導，專家們提出的建議是以下幾個方面：

年輕人向西區找房

Domain集團資深經濟學師威爾遜（Andrew Wilson）表示，雪梨西區最近的週末45.1%的低成交率意味著住房買家所面臨的競爭比較小了。

“這可能是因為投資者少了，而首次購房者的需求仍低，或者說房價已經達到了可負擔能力的上限。當然，你越往西，你越能找到更便宜的價格，”他說。

Starr Partners房地產公司總裁德裡斯科爾（Doug Driscoll）認為，這意味現在西區可提供很不錯的房價。“例如，你可以在Erskine Park找到60萬澳元以下的三臥室獨立房。西邊有很多擁有好學校和交通設施的區。”

南區和西南區

LJ Hooker Miranda房地產公司的經紀人唐達斯（Bob Dundas）表示，很多來自東區的買家現在移居到南區的Sutherland郊區，買更大、更便宜的住房，享受靠近海灘和海灣的生活。“他們喜歡花110萬澳元在靜街買一套很不錯的三臥室嵌磚結構獨立房，也方便乘船出海，還有學校和很不錯的購物區，”他說。

最近，西南區的拍賣成交率也低至58.1%，房價上漲速度也明顯減弱。Elders Bankstown房地產代理胡裡（Tony Khoury）表示，一套中等的三臥室磚房，大約在80萬澳元至90萬澳元之間，一套新點兒的兩臥室大公寓房，價格在60萬澳元以下。

找可增值的房產

房地產買家代理公司Property Buyer總經理哈維（Rich Harvey）表示，人們沒有必要避開傳統的藍籌股區，那裡也有一些值得挖掘的房子，例如一些需要翻修或推倒重建的房子。“它們可能是在東區、內西區、北岸……，你可以找不用花太多錢，只要做點工作就可以改善的房子。”

找被忽略的區或房產

全雪梨有很多除了當地人外其他人不知道的區。威爾遜表示，在Sutherland郊區，有不少這樣的區，如Bonnet Bay，只有附近的人才知道這個地方。

哈維稱，有些外地的房產經紀人對當地的房價並不了解，人們也可以通過他們買到非常超值的房產。

找新基礎設施投資區

看看哪裡將興建新鐵路或電車軌道、新道路、新醫院、新購物中心，甚至新機場。

Ray White Castle Hill房地產公司的凱利（Phil Kelly）說：“隨著鐵路線延伸至西北，房價肯定會上漲。所以現在是在那買房的好時機。”

Domain列出的值得尋找便宜房的區是：

雪梨西區的Parramatta、Blacktown、St Marys、Mt Druitt；Canterbury-Bankstown地區的Bankstown、Padstow、Campsie。

西南區的Campbelltown、Oran Park,Macquarie Fields；以及南區的Bexley、Bonnet Bay、Hurstville和Kogarah。

澳洲房產網報導，包括Hoppers Crossing、Tarneit和Wyndham Vale在內地區的銷量比整個阿德萊德加起來還要多，一個月賣出近500塊地。

墨爾本外郊的一塊地平均賣21.1萬澳元，但依然低於5年前的周期峰值。《全國土地調查項目》的最新統計顯示，墨爾本的地價平均低於雪梨25萬，低於昆州東南部5萬、低於柏斯4萬。

研究員Colin Keane在澳洲都市開發研究所（Urban Development Institute of Australia）的一個活動上公佈第三季度數據時說，墨爾本的地皮月銷量已經達到近2000筆。他說：“非常明顯，墨爾本是全國最便宜的市場。一個主要原因是墨爾本的供應量巨大。”

墨爾本的地皮銷量佔全國大約40%，有超過150家地產公司提供地皮銷售。墨爾本地皮的平均面積是428平方米，而雪梨是500平方米、昆州東南部為490平方米，柏斯為400平方米。

首置業者和投資者佔墨爾本地皮銷量的七成。