3大outlet拼場 高雄草衙道周邊成長13%最多

行情看俏
國人愛血拼，今年底及明年初將有3大購物中心加入戰場，觀察購物中心周邊住宅房價近2年皆已價漲1~1.5成，又以明年初將開幕的高雄草衙道購物中心周邊房價漲逾13%最多，行情每坪逾13萬元。

國泰人壽華泰名品城12月18日將在桃園機場捷運A18站開幕，高雄大魯閣草衙道購物中心也預計明年初開幕，而三井林口OUTLET PARK將在明年A9站開張。有巢氏房屋統計3大購物中心近2年實價行情，高雄大魯閣草衙道購物中心周邊房價2年漲13.7%最多，自2013年每坪11.7萬元漲至今年13.3萬元。

華泰周邊漲12%
傳統紡纖廠大魯閣9月底退出紡織業後，轉型經營高雄草衙道購物中心，位高雄捷運紅線R4A草衙站，並鄰小港國際機場，將成全台第1座商場內提供預辦登機服務的購物中心。永慶不動產高雄鳳山桂林加盟店店長李旭仕表示，大魯閣草衙道購物中心位鳳山區及小港區交界處，大魯閣草衙道購物中心計劃開始後，至少有20~30個新成屋案銷售。

李旭仕指出，新案大樓開價每坪20萬元，透天總價以1000萬元內最受歡迎，中古透天則自總價400~500萬元，今已漲至逾600萬元，房價漲2~3成，目前以草衙二路、五甲路商店最密集，購物中心的加入將帶動區域房市熱度。

統計還發現華泰名品城周邊房價也上漲12%，2013年周邊房價24.2萬元，今年也來到27.1萬元，至於三井OUTLET PARK周邊房價每坪自26.9萬元漲至29.1萬元，2年也上漲8.2%

共構案價格最高
華泰名品城是全台首座露天式休閒購物村，距離台北市中心30~40分鐘車程，並與高鐵桃園站、機場捷運A18站直接相連。21世紀不動產青埔捷運加盟店長鍾瑞玉表示，華泰名品城以首購居多，新成屋近2年曾漲至每坪35~36萬元，但捷運延宕、大環境不佳下，過去一周平均來店客20組，現在2~3周才20組，房價下跌10~15%，目前每坪下修至33萬元，「客戶多選擇以租屋代買，但仍樂觀看待明年周邊機能、建設陸續到位，可吸引自住客，估計明年下半年通車後，房價看漲5成。」

有巢氏房屋發言人莊志成表示，三井OUTLET PARK位文化三路、忠孝二路間，將吸引桃園、龜山、五股、三重民眾消費，有助推升房價，目前捷運A9站周邊分3大商圈規劃，以A9站為起點為第1圈OUTLET商圈，指標案仍以冠德捷運共構案價格最高，其次為家樂福仁愛路商圈，最外圍則是以中山路為主的老街商圈，目前有興富發等建商在此推案，價格較親民。

F-鼎固（2923）昨下午於台北101大樓舉辦法說會，公布今年1~10月營收狀況，今年10月合併營收12.48億元，較去年同期成長214.28%，今年1~10月累積營收達113.58億元，比去年同期的營收的47.4億元，年增139.49%。F-鼎固總經理張能耀表示，上海住宅需求量旺，仍是推案主力。

上海仍是推案主力
F-鼎固昨法說會由總經理張能耀主持，他表示，上海的住宅需求量旺，在當地還有至少100萬平米庫存量，豪宅案賣得不錯，但目前有意惜售，包含靜安的「御華山大廈」、黃浦的「伯爵居」。

今年前3季售房收入約70億元，租賃收入約27億元，F-鼎固財務長馮安怡表示，成績已經超越2014年的表現，目前中國政府對房市態度放軟，預估未來房市政策可能放寬首購貸款成數，是利多。

F-鼎固今年前3季EPS（每股稅後純益）為1.23元，法人認為，F-鼎固9月營收33.93億元，10月則是12.48億元，Q3應是進帳高峰，保守估計F-鼎固今年全年EPS 1.4~1.5元。


經濟日報
鼎固營運 衝四年高峰

F-鼎固（2923）昨（24）日舉行法說會，總經理張能耀表示，中國大陸對房市態度從去年開始轉變，有機會出現房屋貸款鬆綁的政策，有利於區域房市價量持續向上成長。鼎固搭著這波房市復甦潮，今年營運有機會創近四年新高，明年營運還會更好。

鼎固今年前三季稅後純益達21.4億元、年增9.6%，每股稅後純益達1.23元，優於去年同期的1.12元。

張能耀指出，今年前三季主要入帳個案來自「鼎固君庭」、昆山「伯爵大地」等新案交屋挹注，帶動營運走強。

財務長馮安怡指出，雖然市場上對於大陸未來經濟成長有疑慮，不過，即使大陸GDP從以往高速成長的10多%，往下修正到6.5%至7%，表現仍是不錯；加上鼎固主要推案多在上海、北京、重慶等人口最多的地方，住宅需求相當旺盛，營運不受影響。鼎固昨日股價收在23.25元，下跌0.8元。

張能耀表示，大陸在十三五規劃中，已規劃出2020年經濟成長要比2010年翻倍，換句話說，就是每年GDP成長要維持在6.5%以上水準。

在高經濟成長下，大陸房地產市場不會出現太弱的表現，加上大陸從去年開始放寬房市政策，現在限購令僅剩北京、上海等一線城市，接下來有可能放寬房屋貸款，尤其是首次購屋貸款。

張能耀分析，從去年底至今，大陸已經第六次調降利率和銀行存款準備金率，對建商來說建案的融資成本將會減少，購屋人的還款成本也會減輕，接下來大陸房市的成交量和房價都有機會呈現向上趨勢，對鼎固未來的營運將是加分作用。

張能耀表示，鼎固今年前三季營運已突破百億元水準，全年營運有機會再創近四年新高，明年在大陸房市穩定復甦下，明年營運有機會優於今年；他強調，鼎固明年將持續銷售上海「君庭」，重慶最後一塊寶地-R3，因奇貨可居、將分四年銷售，昆山也有「伯爵大地」案持續銷售。

瑞普萊坊董事長暨CCIM台灣分會創會會長曾東茂2015年11月24日表示，今年商用不動產總成交金額中，保險業者僅占了5％左右，購買量大幅的下滑，雖然金管會將保險業者所能購買的最低毛租金資本化率下降至2.555％，對商用不動產來說確實有助益。

然而由於台北市的A級辦公室毛租金資本化率不及2.555％，保險業者仍難以出手投資。但對於B級辦公室及內湖科技園區的廠辦來說，將可以增加投資的機會。曾東茂表示，對商用不動產市場來說，此次最低毛租金資本化率下降僅是寒冬中的一股小小的暖流，建議應降低至2.3％左右，如此一來將有更多的物件符合投資規範，更助於活絡商用不動產市場。

這樣一來，保險業者一方面可以出手購買國內的不動產，同時也鼓勵其投資海外不動產，賺取國外的錢。包括英國倫敦、美國都有相當不錯的淨租金資本化率，在國內國外平均佈局的情況下，可以分散風險獲取收益。

合庫將出手購置自有行舍。據了解，合庫銀行董事會已在本周一決議，授權合庫經營團隊出手購置自有行舍，這可說是合庫銀行多年來對於不動產資源首度「轉守為攻」，瞄準具有地利價值的行舍用地出手，為日後的不動產永續活化進行布局。

尤其合庫董事會此次授權購置行舍用地範圍，不僅局限國內，更將遠擴海外分行，除了在國內將瞄準大台北地區，根據合庫董事會決議，海外地區目前已有多點備選，其中，首選將落在蘇州，而蘇州分行也正是合庫最早成立的大陸分行。

據悉，在大台北地區，合庫主要瞄準近1年來由於不動產景氣衰退，大台北周邊房價已有鬆動的地區，根據此次合庫董事會決議內容，在大台北為主的國內分行購置，董事會通過的預算約在3∼5億元，而以大陸為主的海外自有行舍購置，董事會則通過約5∼7億元的預算予以支持。

合庫家大業大，由於歷年來合併農銀，以及先前多次對外合併信合社，因此旗下可以活化的不動產非常多，合庫金董座廖燦昌出掌董座之後，已對內下達「不賣不動產」、「以租代售」兩大指令。

在以租代售的策略上，合庫的襄陽大樓出租給日暉池上進行商旅經營，就是成功的代表作，這宗去年10月完成的標租案，最後由來自台東的知名國際渡假村「日暉池上」勝出，標租金若換算年化報酬率超過4％，可說是公股行庫旗下不動產透過商旅業進行活化的先河。

相關人士指出，合庫不只將持續上述策略活化現有不動產，接下來將展開第二階段布局，出手針對「長期耕耘，又沒有自有行舍」的地區，來買進自有行舍。

合庫主管表示，先前就對當地業務營運已有一定規模，但地點太小的分行有購置新的不動產以遷移地點或就地擴大的打算，但先前大台北不少地區房價都炒得非常高，去年降溫仍有限，使得合庫「下不了手」，如今房價回檔明顯，相對也放大議價空間，因此董事會決定先通過預算，以利之後馬上執行。

民眾期待房價下修，可以省下不少購屋款，其中，許多首購族因要結婚成家，父母有補助資金買房，換句話說，這個族群是備足購屋款，隨時可進場的買方；換屋客也因「以房換房」，此時正可議得好價格。不過，隨著市場價格修正，自住客勢必要睜大眼睛，不要傻乎乎買到價格便宜很多，但未來肯定還會跌價的「必跌宅」。

必跌宅1：房市空頭，老宅不會變都更黃金屋

房地產走了長線10餘年的多頭，如今開始回檔修正，對自住客來說，最好不要買屋齡過高，如35、40年的住宅。在房市多頭期，所有物件價格全面攀升，即便買了中古公寓，住了2、3 年就可「自住兼增值」再換屋，還可賺到價差。

不過，現在房市走空頭，進場購買中古公寓，價格仍是比4至5年前的基期高，若未來幾年打算換屋，卻遇到市況不佳，恐怕難賣得好價，甚至可能有無法轉手或屋齡過高難貸款的問題。

老家在基隆的James就說，基隆房地產這幾年也如一灘死水，大家都漲，但基隆卻沒跟到，他說，老家40年公寓有鄰居要賣房，屋況不好、有漏水，跟鄰居口頭開價50萬元，也沒有人有興趣，因為房子老了，未來修繕開銷也是很大的問題，而且基隆的老屋勢必更不好轉手。

必跌宅2：高大深遠，價格回跌快

房地產多頭期，自住客如「遊牧民族」一直被驅趕，台北市郊區買不起，就往新北市蛋黃區看屋，蛋黃區漲了，只好往新北郊區看屋，最後還會發現有不少新建案在蛋殼區出現。所謂的「高大深遠」，房子蓋得高、量體大、地下室挖得深、建案推得離市區愈來愈遠，這些物件目前最先反映價格修正，因此自住客看屋時，不妨可以回攻蛋黃區，挑選抗跌物件，日後售屋也好脫手。

必跌宅3：嫌惡設施，貸款成數低

房市好的時候，嫌惡設施宅也能共享房價增值，不過，房市景氣不佳時，卻不容易賣得好價格。尤其銀行針對嫌惡設施宅鑑價趨於保守，貸款成數又會低於一般物件的成數，自住客在這個時機，也不需委屈求全，多看屋就能挑到更好的物件。

今年12月的美國升息，幾乎成為市場的共識，但是台灣呢？由於目前甚至傳出高盛預測，2016年聯準會將繼續升息4碼（1個百分點）的預測，也讓首當其衝的房貸戶嚇得皮皮剉！究竟在幾乎「凍薪」的情況，多屋族除了「賣屋」之外，還有什麼方法可減輕房貸壓力？專家說其實降低房貸利率的方法還有兩種，誰說一定得要吃銀行給的「套餐」。

對於多屋族而言，「賣屋」無非是最直接且快速的減壓方式，但除此之外，難道沒有其他的方法了嗎？之前新光投信總經理蘇英孝在媒體表示，其實降低房貸利率的方法還有兩種，其一是直接向銀行證明自身的還款能力，要求「降息」；其二則是找別家利率更低的銀行轉貸。

１.爭取「寬限期」　還息不還本
如果是繳息多年的正常房貸戶，大可直接找銀行談判。倘若將自己定位為銀行的「客戶」，主張自己權益，就不必只能吃銀行的「套餐」。至於所謂的「套餐」，就是銀行的房貸專案。像是以「還息不還本」取代「本息攤還」，因為兩者相較之下，每月的房貸壓力，相差2.5到3倍之多。假設一個月少付3萬元，一年就少付36萬元，若寬限期為3年，便又可還100萬。

2.轉貸選固定利率較省？須考量自付費用
固定利率房貸的確是對抗升息環境的房貸類型，不過因其利率較指數型房貸來得高，不少專家建議民眾仍須衡量市場是否真會升息到固定利率的門檻，像是玉山銀行個人金融事業處資深經理鍾德明就曾在媒體建議，轉貸須自付設定規費、代書費及銀行的附加費用等，且轉貸後，等於貸款期間重新計算拉長，即便此時利率較低，也不代表整體支付的利息必較原先銀行少，所以轉貸未必比較划算。

國產署北區分署宜蘭辦事處昨標售國有非公用地，部分為抵稅地，標售包含宜蘭五結鄉、三星鄉、蘇澳鎮、羅東鎮等，共13宗房地，其中，宜蘭縣冬山鄉有1筆使用分區為特定農業區甲種建地的土地，面積僅4.53坪，底價40.5萬元，為這批最迷你的標售地，但昨日標售皆流標收場。

房市差標售保守
這次國產署北區分署宜蘭辦事處列標的13宗標案，12宗為土地，有住宅區、商業區、住一用地、特定農業區甲種建地、一般農業區甲種建地等使用分區，另有1宗房地標售，底價約119萬元，位於蘇澳鎮的蘇東中路與蘇東北路口。國產署北區分署宜蘭辦事處表示，這次標售狀況不理想，可能和房市景氣有關。
當地房仲透露，其實標售底價都算符合行情，但現在房市不好，大家對標售都比較保守，除非價格比市價便宜至少1.5~2成，會比較吸引人。

台北市長柯文哲上任後，陸續推出幾次招標案，反映始終冷清，包括北市舊市議會地上權、拆除忠孝橋引道、中山設計產業園區等，都因無人投標而流標。為此，北市財政局明再辦一場公有土地開發聯合招商座談會，總計10案，預估可吸引民間投資451.62多億元。

柯文哲上任強力打擊「五大案」，頻對財團開砲的形象深入人心，也連帶讓廠商對參與開發案有疑慮。儘管柯文哲多次對外重申，新的SOP規則很明確，一切公開透明，但北市府招商案依舊未獲起色，不少開發案都因無廠商投標，流標收場。

為吸引民間投資，北市府繼今年7月釋出6件開發案招商後，明再度舉辦招商座談會，總計釋出10案，開發類型涵蓋設定地上權、公辦都更、聯合開發及BOT案等。

北市財政局長蘇建榮表示，10案中，包括曾經舉辦過招商座談會的市議會舊址地上權、內科產業支援設施用地開發案、台大紹興南街公辦都更、捷運土城線頂埔站土地開發案、北區轉運站促參案共5案。

另還新增南港生技產業聚落開發案、南港轉運站BOT案、捷運大直北安段基地開發案、捷運科技大樓瑞安段基地開發案，以及南港轉運站東側商業區土地公辦都市更新案共5案。

其中，以流標多次的市議會舊址地上權案引資規模最大，預估民間投資金額達103億元，其次依序為南港轉運站BOT案的100億元、內科產業支援設施用地開發案60億元、台大紹興南街公辦都更42億元、南港生技產業聚落開發案37億元，其餘開發案約30多億元至7億多元不等。

柯文哲昨也在臉書上表示，座談會廣邀民間投資人、開發商及營運廠商參與，他也會全程參加，希望藉由面對面交流，彙集業界專家建議。相關資訊可查詢財政局網站。

新北市新莊地政事務所轄下4個行政區，新莊區、林口區、五股區及泰山區，2015年第3季房屋交易對外提供查詢之實價登錄案件數量，與上一季相比，呈現縮減的趨勢。房屋成交單價部份，4區皆呈現持平狀態。整體來說，本季房屋買賣呈現交易「量縮價穩」的情形。

新莊地政事務所林泳玲主任表示，以2015年第3季房屋買賣單價而言，新莊、林口、五股及泰山4區的主要區間分別為50萬以上、25~30萬、30~35萬及20~25(30~35)萬。在排除新成屋登記後第一次移轉之案件後，除新莊區房屋單價主要區間為30~35萬外，其他三行政區皆為20~25萬。

林泳玲表示，本季房屋市場在房地合一稅即將實施及利率水準仍處低檔等因素影響下，買、賣雙方持保守觀望態度，使成交案件數量持續減少，價格上則維持平穩，呈現無明顯漲跌波動狀態。

除上述房屋買賣單價分析外，該所網站實價登錄專區「新泰五林每季房屋買賣交易分析」，尚有總價、面積、生活圈及建物型態等項目之比較，歡迎民眾多加利用。

林泳玲指出，該所網站亦提供「地方生活圈區域房價輕鬆查」以及每月實價登錄統計資訊等服務，歡迎關心新莊、泰山、五股及林口地區房市行情的民眾至該所網站實價登錄專區查詢。此外，該所還開設有臉書粉絲專頁〝E起fun新莊〞，上面不定時上傳該所各類活動記事及最新宣導內容，歡迎有興趣的民眾多加利用。

新竹市議會第九屆第二次定期會2015年11月24日進行市政總質詢，新竹市議員林耕仁關注三姓橋車站、林森路立體停車場及後站轉運站何時啟用問題，新竹市交通處表示，三姓橋車站預定於2016年3月完工，並同時啟用。林森路立體停車場預計將於2016年2月先行完工啟用。後站轉運站預定於2016年4月中旬完工。

台鐵局三姓橋車站為台鐵都會捷運化暨區域鐵路後續建設計畫(基隆?苗栗段)之一，工程由交通部台灣鐵路管理局負責執行，經費約9,575萬元。於2013年12月27日開工，預定於2015年12月30日完工，經洽台鐵局表示，因天候及疏運等因素，故工程進度已有落後，俟結構體完成後，將全力趕工，預定於2016年3月完工，並同時啟用。

林森路立體停車場規劃商業營業樓層為地下1、2層(部分)，及地上1、2、3、12及13層，其可經營種類有餐飲服務、商場、超級市場及旅館；停車場屆時可提供約600格汽車停車位與1,200格機車停車位，而停車場預計將於2016年2月先行完工啟用。在營運前市府將要求廠商提出相關交通動線改善計畫。營運後將於停車場及附近重要路口設置顯示剩餘空位設備，並於進出口加派人員疏導交通，避免造成車流回堵。另要求廠商加強年度逃生演練計畫，確保民眾安全。

另後站轉運站周邊現有站前地下道打通工程、後站地下道延伸及Y-7道路拓寬工程與周邊綠美化工程等3項工程執行中。其中地下道與道路拓寬工程已發包執行中並於11月17日開工，預定於2016年4月中旬完工；而周邊綠美化爭取到內政部營建署補助部分經費(總經費1,000萬元)主要為人行道建置，亦正辦理設計中，工程預定於12月初可上網發包。轉運站將在前述工程完工後，預定於2016年6月底前啟用。

大巨蛋下游廠商自救會跟遠雄向監察院陳情，監察委員包宗和及王美玉、仉桂美，2015年11月24日視察大巨蛋工程，瞭解大巨蛋勒令停工及未來復工程序，以及調查市府處置的正當性、公平性。

台北市副市長鄧家基接受媒體聯訪時，指出監委對於停工的程序已相當瞭解，也對市府公開透明的做法相當肯定，市府希望透過三方平台朝順利復工、儘快完工的方向努力，但也希望遠雄能面對監察院糾正的39項部分，跟市府誠心溝通。

鄧家基指出，針對自救會希望的單項申請復工部分，市府並不會排斥，只要遠雄願意提出申請，且單項復工對安全有幫助，對安全可以提升，都可以提出。鄧家基表示，未來大巨蛋的復工程序就是遠雄主動遞件，經過台灣建築中心以及台北市都市設計委員會及環評審議後，然後復工，這三個程序都非常清楚，但每個階段也都有各自該盡的責任。

鄧家基指出，現在審議有兩大部分，一個是建築物的防火避難，一個是整體的都市防災，防火避難比較集中在台灣建築中心審議，但都市防災部分會在都市審議委員會審議，這個部分包括環評程序，未來都會公開，遠雄都可以派代表陳述意見。

元大人壽24日公告以每坪1,085萬元買下南京東路二段77號約62.92坪土地及建物約210坪，連同之前標購相鄰的國有土地，今年來已斥資近40億元三次購入附近土地，使兩面臨路寬度接近40米，土地總坪數提高至416.85坪，預估將規劃為總部大樓，最快三年可以完工。

元大人壽表示，由於這次同時買下土地以及建物，單價較上次平均單價高，但經過三個多月和業主交涉，取得土地之容積單價為171.9萬元，本次所購土地容積率高達630％，以容積率計算之容積單價僅172.2萬元，較第一次標購國有地之容積單價179.9萬元低。

但若以平均單價來看，今年元大人壽歷經三次為規劃總部大樓的購地計畫，總計斥資近40億元，買下近417坪土地，土地平均單價達959萬元。

加計今年3月標得由國防部委託財政部標售座落於台北市南京東路與一江街交會處約290坪土地，以及今年10月買下鄰近約64坪土地，沒有自有大樓的元大人壽，歷經今年三次購入不動產，未來將有完整區塊可規劃自用辦公大樓，總占地約416坪，依法定容積率計算至少可蓋4,900坪，預計最快三年內可以完工。

元大人壽表示，近來業務量提升，目前擁有內勤400多人以及外勤業務員620人，有擴充辦公廳舍的迫切壓力，預計明年組織將擴大編制，業務人員方面就將以千人為目標，標下此物件，就是規劃做為未來辦公室使用，讓員工未來可以集中上班地點，行政、業務作業流程更為迅速與方便。

台北居大不易，不過現在這個印象可能要被顛覆了！根據實價登錄資訊，台北市有1/4的住宅，成交額都低於千萬，其中萬華區，更有一半以上，房屋總價在千萬以下，房價鬆動，也提高不少民眾的購屋意願，2015年10月新增的房貸，就創下新高紀錄。

民視記者蔡佳珍：「想入住台北，不用再花到千萬元，根據2015年9月以前的實價登錄資訊，台北市的住宅交易總價，有1/4都在千萬元以下。」

以台北市萬華區來說，交易總價低於千萬的房子，就超過一半，比例最高，大同區44.5%位居第2，第3名則是中山區，另外像是文山、北投區，千萬以下的房屋交易比例也超過20%。

房仲業者徐佳馨：「萬華、大同或者是中山，這個是屬於台北市比較早發展的區塊，另外來說的話像是邊陲的區塊，比如說是文山或是北投，它的價格修正也會比較快。」

業者直言，這些低於千萬的房子，原本就屬於蛋白區，加上屋齡老舊，單價相對比較低，不過部份區域房價鬆動，真的能刺激房市嗎？

民眾：「我覺得會還是有(幫助)，可是當然就是說，現在目前房價的狀況，它應該是可能會往下走。」

民眾：「感覺比較買得到，就比較不會負擔那麼重。」

民眾購買意願提高，加上2016年元旦，房地合一稅就要上路，不少買家都想趕在年底前完成交易，央行統計5大行庫，10月新增的房貸金額，就達到368億，比10月多出51億元，也創下2015年新高，顯示房市正在慢慢回溫。

金管會有意調降保險業投資不動產收益率的門檻為2.555%。不動產業者認為，北市A級辦公大樓的收益率不及2.555%，但B級辦公樓和內湖科技園區的廠辦，卻可增加投資機會。

金管會有意將保險業投資不動產收益門檻確定下調1碼至2.555%。保險業投資不動產最低收益率要求原為2.875%，之後反映中央銀行降息，中華郵政利率機動調整，最低門檻從2.875%調整為2.805%。

金管會決定調降1碼後，保險業投資商業不動產最低收益率要求，將從現行的2.805%降至2.555%。

瑞普萊坊董事長暨CCIM台灣分會創會會長曾東茂表示，今年商用不動產總成交金額中，保險業者僅占約5%，購買量大幅下滑，金管會將保險業者購買商用不動產的最低收益率降至2.555%，有益商用不動產市場活絡。

曾東茂指出，台北市的A級辦公室投資收益率不及2.555%，保險業者仍難以出手投資；但對於B級辦公室及內湖科技園區的廠辦來說，將可以增加投資的機會。

他認為，對商用不動產市場，這次調降投資不動產收益率最低到2.555%，僅是寒冬中的一股小暖流，建議應再降至2.3%左右，將會帶出更多的物件符合投資規範，有助於活絡商用不動產市場。

他說，這樣一來，保險業者一方面可以出手購買國內的不動產，同時也鼓勵投資海外不動產，賺外國人的錢。包括英國倫敦、美國都有相當不錯的投資報酬率，在國內國外平均佈局的情況下，可以分散風險獲取收益。

台中市政府推動社會住宅政策又有進展。西屯區惠來厝段593地號5筆約2千坪國有土地，行政院已核准撥交由市府規劃興建社會住宅使用。市府地政局表示，獲得該地不僅為市庫節省鉅額土地成本，該地段區位佳、生活機能好，也能滿足當地興建社會住宅的需求。

地政局指出，根據統計西屯區青壯年人口數為台中市29行政區中排名第2高，西屯區租金為1坪700元，高於全市平均1坪425.25元；而西屯區有16.5％租用率，也高於全市平均12.9％，由於申請租金補貼比例相較其他區域高，確有興建社會住宅的需求。

地政局表示，經與國有財產署協商，行政院於10月15日核准無償撥由台中市政府管理惠來厝段593、589-2、589-3、592-5、593-8地號、位於惠中路與青海路間的住宅區，面積合計6,982平方公尺(約2,112坪)，為市庫節省鉅額土地成本。而該處區位方整，交通便利，不僅有國小與國中學區，一旁更有市場，接近市政中心、秋紅谷、新光遠百商圈，生活機能極佳，土地市值估有20億元。

市府展現行動力，在推動社會住宅不到1年，陸續有豐原安康段的動工、大里太平西屯等區用地的取得，而市府各機關重視興建完成後的經營管理，讓社會住宅內的住戶，融入社區文化，進而實現居住正義。

繼融創中國後，海外資本也透露出對收購佳兆業的興趣。不過，相比於融創當家人孫宏斌的“厚道”，海外資本的收購方案對股東頗為苛刻，“撿漏”的性質明顯。對此，佳兆業方面也明確予以了拒絕，並堅稱推進此前由佳兆業創始人郭英成主導的的債務重組，才是符合投資人利益的最好選擇。

據接近佳兆業的人士透露，近段時間公司的債務重組進展順利，在與海外債權人多次磋商後拋出的債務重組方案，也獲得了債權人的歡迎，因此郭英成出售佳兆業的可能性不大，過低的報價更是不會予以考慮。

佳兆業的公告也指出，“公司近期投放大量資源的工作重點，是在困難的經營環境下穩定業務及管理流動資金。並與境內債權人簽訂重組條款以解決持續的訴訟，解凍目前銷售受限制的資產，保障公司的持續經營價值。

此外，佳兆業透露，其計畫於近期與境外債權人舉行一系列會面及電話會議，以回答與重組有關的問題，並與督導委員會合作落實建議重組的支持條款。

據悉，佳兆業的海外債務重組方案經過公司和督導委員會多次協商，已獲得督導委員會的“無約束力支持函”，其中督導委員會由可換股債券及現有高息票據的若干持有人組成。

對沖基金想“撿漏”

11月20日，佳兆業發佈公告稱，公司董事會收到來自Farallon的一封標題為“初步不具約束力建議”的草擬合約細則及函件。

根據Farallon的建議顯示，由Farallon領導的投資者銀團擬向佳兆業注資1.5億美元，以換取相當於其經發行擴大的股份75%的新股。隨後，佳兆業現有股東將按比例收取現金500萬美元，以及行使期為12個月並可按每股0.07港元行使的認股權證，假設認股權證獲現有股東全數行使及佳兆業獲注資約5.1億美元，Farallon將持有佳兆業經發行及股本注資擴大的已發行股份的80%。

顯然，1.5億美元的收購價格，是建立在對佳兆業估值5000萬美元（38751萬港元）的基礎上進行的，而年初融創收購佳兆業49.25%股權時的對價為45.52億港元。兩者對同一家公司的估值差距超過23倍。

況且，年初佳兆業正處於最危難的時刻，不但大本營深圳的房源被政府大面積鎖定，重點城市的專案大部分也無法正常銷售。而在危機爆發一年後，除了為保護部分簽約使用者的權益外，政府的鎖定已全部解除，佳兆業諸多項目都恢復了正常的銷售。

“年初那麼困難，郭英成最終都終止了與融創的買賣協定，現在情況好轉很多，新的債務重組方案也已經出爐，Farallon的報價明顯是‘趁火打劫’，對佳兆業的估值還不如有些地塊的保證金多，而公司目前手中項目的貨值就高達數百億元，從股東的層面看沒有任何誠意。”有業內人士指出。

對此，佳兆業在公告中也表示，“董事會認為這項合約不符合讓全體股東價值最大化的目標，其估值較佳兆業停牌前的總市值折讓了95%，且新優先票據的到期日與公司預測的現金流並不配合。這份合約在時間及完成方面具有重大的不確定性。因此，佳兆業方面將堅持其此前推進的建議債務重組方案”。

收購難成功

值得注意的是，Farallon提出的合約並沒有標明其背後的銀團身份，亦未披露這些銀團是否持有佳兆業的境外債權。

不過，《證券日報》從海外債權人處瞭解到，Farallon本身並不持有佳兆業的票據。但其仍就4批共23.4億美元的優先票據和2019年到期的可換股債券，提出了新的置換方案。內容包括將現有高息票據將交換為四批於2017年、2019年、2020年及2021年到期的票據，新優先票據的條款與現有高息票據大致相若。

顯然，Farallon提出的新優先票據的到期日被縮短，且利率更高，較佳兆業此前的方案對於債權人來說更為有利。

“Farallon對佳兆業的報價太低，即便債務重組再怎麼對債權人讓步，實際意義也不大。”有投行人士稱。

而對於資本市場來說，Farallon可謂名聲在外，作為全球著名的對沖基金，其對於中國企業也並不陌生。持股公司包括阿裡巴巴、易居中國、完美世界，並以1億美元的認購價格出現在中國信達的基石投資者名單之列。

根據美國證券交易委員會資料，截至今年6月末，Farallon的資產管理規模約為231.9億美元。其主要業務之一就是進行信貸投資，即投資處於財務困境但有改善潛力的企業以及相對於潛在風險更便宜的垃圾債等。


Farallon偏好“事件驅動”投資策略。Farallon認為，當一間公司發生特殊事件時，如面臨破產、重組、兼併收購等，會使公司的一些資產出現潛在錯誤定價，這給Farallon帶來從錯誤定價中獲利的機會。

目前仍未完全從危機中走出的佳兆業正符合Farallon的投資策略。但從現狀看，Farallon顯然已經錯過了最佳的收購時機。據記者瞭解，Farallon“事件驅動”的投資策略雖有不少成功案例，但由於需要大股東的配合，因此大部分目標實際上最終難以完成投資。業內人士也認為，Farallon對佳兆業的收購最終很可能不了了之。

中糧地產11月24日晚公告稱，公司全資子公司中糧地產（北京（樓盤））有限公司與北京天恆樂活城置業有限公司組成聯合體，通過公開競拍方式成功競得北京市房山區兩宗國有建設用地使用權。

一宗地位於房山區閻村鎮，規劃用地總面積為261,900平方米，用地性質為綜合性商業金融服務業用地、二類居住用地、體育用地，該宗地成交總價為人民幣26.6億元，北京公司擁有30%權益。另一宗地位於北京市房山區長陽鎮02街區，規劃用地總面積為151,582平方米，用地性質為住宅混合公建用地、二類居住用地，該宗地成交總價為人民幣42.03億元，北京公司擁有70%權益。

地產去庫存出招

在中央財經領導小組第十一次會議上確定“化解房地產”的方針之後，住房公積金條例的修訂工作開始啟動，其中的重要內容之一就是通過發行公積金貸款資產證券化，盤活公積金存量，幫助更多的購房者獲得低息貸款。

從操作模式上，與美國的“兩房”差異不大，但美國的“兩房”證券更為複雜，形成各種衍生金融產品。同時，中國的住房貸款首付比例更高，風險要低得多。

央行的資料顯示，截至2014年底，我國個人購房貸款餘額為11.5萬億，公積金貸款餘額為2.55萬億。據估算，如果我國資產證券化率能夠達到50%，即可共提供7-8萬億的流動性。

隨著《住房公積金管理條例》的大修，一項足以影響中國樓市“後半程”的制度正在呼之欲出。

11月20日，國務院法制辦公室公佈《住房公積金管理條例（修訂送審稿）》，徵求社會各界意見。其中明確，住房公積金管理中心可以申請發行住房公積金個人住房貸款支持證券。

該項看似不起眼的條款，實際上為公積金貸款的資產證券化打開了政策視窗。而去年的“930新政”，已經明確支持商業性房貸實施資產證券化。

有業內人士指出，如果上述政策得以落實，相當於打造中國版的“房利美”和“房地美”（下稱“兩房”）。其不僅可以打通房貸和資本市場之間的通道，刺激個人住房貸款需求，而且對於去庫存有著積極的意義。

在中國樓市進入“下半程”之際，該項制度可謂影響深遠。多位受訪者指出，儘管美國“兩房”曾在2007年出現兌付危機，但實施房貸的資產證券化仍是中國房地產業的大勢所趨。唯一需要顧慮的，是低利率環境下的市場信心。

曾中斷試點

個人住房貸款的資產證券化，是指將缺乏流動性但能夠產生穩定現金流（本息歸還）的個人住房抵押貸款組成資產池，以資產池所產生的現金流（本息歸還）作為償付基礎，通過風險隔離、現金流重組和信用增級，在資本市場發行資產支持證券的融資行為。

其中，公積金貸款的資產證券化，其主體和償付基礎來自個人住房公積金貸款。

房貸資產證券化是個人住房信貸市場發展到一定階段的產物。按照中信建投的解釋，其最大意義在於，通過資本市場募集資金，增加資產池的規模，增強資金流動性。

我國曾在2005年推出個人住房貸款資產證券化試點。當年3月，建設銀行發行個人住房抵押貸款證券“05建元1期”，兩年後又發行“07建元1期”。隨後美國次貸危機爆發，為了避免受到國外金融危機的不良影響，我國在2007年暫停了上述試點。

中金公司房地產行業研究員寧靜鞭對21世紀經濟報導記者表示，通過個人住房貸款發行MBS募集資金的做法，與“房利美”和“房地美”的操作方式無異。但後者在2007年出現兌付危機，被認為是引發金融危機的導火索。“兩房”也最終被美國政府託管。

隨著美國房地產市場回暖和房價回升，到2014年，“兩房”已基本還清美國政府1875億美元的援助金，美國政府于當年3月退出，“兩房”繼續成為美國房貸資產證券化市場的主力。

我國的房貸資產證券化試點同樣在2014年重啟。中國郵政儲蓄銀行于7月發行“郵元2014年第一期個人住房貸款支援證券化產品”，意味著時隔七年後，該項試點正式重啟。

2014年9月30日，央行、銀監會正式發文指出，鼓勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸款支持證券（MBS）等措施籌集資金。同日，住建部、財政部、央行聯合發佈《關於切實提高住房公積金使用效率的通知》也提出，有條件的城市要積極推行住房公積金個人住房貸款資產證券化業務。

大勢所趨

我國重啟房貸資產證券化試點，與美國政府退出“兩房”，同樣發生在2014年，但兩者並非時間上的巧合。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭向21世紀經濟報導表示，從2014年開始，我國房地產市場供大於求的基本面正式確立，由於需求不振，房地產投資增速、新開工面積、購地金額等指標一路下行，至今仍處於低位。

他認為，通過房貸資產證券化的方式來刺激需求，是一種可行的辦法，也是大勢所趨。

中信建投指出，我國住房公積金的主要問題在於沉澱資金龐大，但是投資管道狹窄且投資收益較低，導致部分省市已無法發放住房公積金貸款。因此拓寬投資管道、提高貸款流動性是必要之舉。

由於房地產市場頹勢已拖累經濟增速，今年10月以來，監管層連續做出“去庫存”的公開表態。隨後，《住房公積金管理條例》的修訂稿出臺，允許公積金貸款實施的資產證券化。

分析人士指出，這一系列的表態，意味著我國正式打開了房貸資產證券化的政策視窗。

按照我國的房地產交易規模，對房貸實施資產證券化的空間巨大。央行的資料顯示，截至2014年底，我國個人購房貸款餘額為11.5萬億，公積金貸款餘額為2.55萬億。據估算，如果我國資產證券化率能夠達到50%，即可共提供7-8萬億的流動性。而目前美國住房抵押貸款資產證券化接近90%。

在去年的“930新政”後，目前我國已經有武漢、鹽城、湖州、常州等地開展了公積金貸款資產證券化試點業務。

今年6月30日，武漢住房公積金中心發行“匯富武漢住房公積金貸款1號資產支持專項計畫”，也是全國首單住房公積金貸款資產證券化產品，發行規模為5億元。其中的4.75億元優先順序證券已在上海證券交易所掛牌交易。

8月初，常州以個人住房公積金貸款為基礎資產的資產支持證券成功發行，總融資額度為6.19億元，期限為6個月，這也是目前國內公積金行業資產證券化的單筆最大融資額。

中信建投指出，商業貸款和公積金貸款的試點均有先例。從可操作性來講，我國實施個人住房貸款證券化已不存在技術性問題。

不會重蹈“兩房”覆轍

對於中國版“兩房”是否會重蹈美版“兩房”的覆轍？受訪者普遍表示否認。楊紅旭指出，市場環境和監管力度等多方面因素，都決定了中國版的“兩房”不會遭遇兌付危機。

他表示，銀監會對於個人貸款的監管採取“偏謹慎”的態度。按照現有規定，我國公積金貸款的最低首付比例為20%，商業貸款的最低首付比例為25%。這與多年前美國實施的“零首付”有著明顯不同。

與此同時，我國在辦理個人住房按揭貸款時，對於還款人資質和收入水準也有著嚴格的審核。這些措施都決定了，我國的個人住房按揭貸款是目前銀行業相對優質的資產。

楊紅旭還指出，美國在銷售資產證券化產品時，將其分為優質貸、次級貸等多個品種，並繼續以金融創新手段進行包裝，這無疑會進一步加大風險。

他還表示，美國“兩房”的衰落，還與美國整體經濟水準的下滑和房價泡沫的破裂有關。但當前中國的整體房價並不存在明顯的泡沫。

多數受訪者指出，此前我國推行的房貸證券化試點進展緩慢，主要原因就在於未能實現利率市場化。如今該項進程正在加快，但又面臨利率偏低的窘境。

寧靜鞭表示，在當前整體利率水準較低的情況下，房貸資產證券化產品的收益率必然會被壓低，這無疑會影響到市場的購買熱情。尤其對於公積金貸款，低收益幾乎是毫無疑問的。

事實上，“市場不買帳”是業界共同的擔憂。有分析指出，當前房地產業增長乏力，風險凸顯，可能會進一步影響市場信心。

因此，分析人士指出，與“美國模式”類似，我國的房貸證券化改革，必須要有政府部門的托底。機構猜測，未來可能成立國家住房銀行，使之承擔類似“房利美”的功能，來進行具體操作，但並未得到官方回應。但各項制度的完備，以及相關機構的設立，仍需一個長期的過程。

近期，一線城市土地市場熱度持續攀升，高價地王層出不窮，“麵粉貴於麵包”的現象屢見不鮮。到底是誰在高價拿地？有機構梳理了今年以來北京土地市場成交的44幅住宅用地，發現其中77%的地塊被央企或國企摘得，只有十幅為民企摘得；上海今年以來成交的39幅住宅用地中，國企拿地占比達56%。在進入門檻越來越高的一線城市，土地市場已進入寡頭時代，不僅外地中小房企進入一線城市的難度越來越大，實力不足的本地企業甚至也有可能失去生存空間。土地市場陷入“豪門遊戲”的同時，一線城市的房地產市場也將隨著地價的上升而被動“豪宅化”。

國企搶下京滬市場今年半數地塊

就在11月23日，北京當地老牌國企華遠地產今年首次成功拿地，以35.4億元奪取北京石景山蘋果園地塊，溢價率高達121%。據現場消息，此次競拍共吸引了包括城建、華遠、碧桂園、首創、金地商置等在內的12家房企競逐。競拍一開始，城建、華遠、碧桂園三家房企相繼發力，當報價喊到了32.5億時，碧桂園率先退出了競拍，華遠和城建這兩家北京國企繼續爭奪。最終，經歷96輪激烈報價，華遠才得以拿下該地塊。

同一日，華潤聯手未來科技城共斥資50億元，摘得北京小湯山兩宗土地。其中一幅地塊吸引來華潤未來科技城聯合體、中駿、國瑞、旭輝等四家企業參與競拍，經歷36輪報價，華潤未來科技城聯合體以溢價率36.4%拿下該地塊。

雖有諸多房企參與競標，但23日的北京土地市場最終的勝利者均為國企。這似乎也成為2015年北京土地市場的一個縮影。根據北京中原地產的統計，在2015年北京已經成交的44宗住宅用地中，只有10宗地塊為民企獨立獲得：分別為：國瑞、恆大、陽光城、旭輝、萬科等。而另外的34宗地塊，全部或者大部分參與者均是國企、央企。

多宗總價動輒超過80億的地王支撐了今年的北京土地市場，其總成交額已高達1852.14億元，年內待售經營性土地還剩九宗，起價達115億元（另外兩宗為工業用地），按正常溢價率計算成交額將突破150億元。加上目前已經成交的，北京年內土地市場成交金額突破2000億元幾無懸念，這也將創造歷史最高紀錄。

在上海，國企一統地市的跡象沒有北京那麼明顯，但也佔據大半江山。據上海鏈家地產統計資料顯示，在2015年上海成交的39幅住宅用地中，有22幅為國企單獨或主導聯合摘得，占比達56%。

地價“豪門遊戲”助推房價“豪宅化”

從2015年京滬兩地住宅類土地的聯合、單獨拿地情況看，國有房企已成為一線城市土地市場的主要參與者。從全國一二線城市拿地金額對比看，國企強勢也非常明顯，能夠在主流城市拿到優質地塊的民企越來越少。

北京中原地產首席分析師張大偉認為，國企主宰土地市場的趨勢將影響未來樓市。首先，一線城市的土地市場進入寡頭時代，市場交易變成“豪門遊戲”。不僅外地中小房企進入一線城市的難度越來越大，實力不足的本地企業甚至也有可能失去生存空間，最終被擠出主流市場。隨著門檻提高，資金實力強大、本地資源豐富的“國字型大小”房企開始崛起，並成為土地市場的主力軍。而且，這一趨勢正越來越明顯。


同時，聯合拿地的比例也越來越高。以北京為例，今年44宗住宅用地，單獨拿地只有25宗，聯合拿地比例高達43%，而在2013年和2014年，聯合拿地比例還分別僅為22.4%和30.8%。多家企業聯合拿地分攤風險，但也帶來了企業之間的合作風險——不同企業的資金狀況、成本核算不同，對於土地價格的承受能力也不一樣，雖然企業在組成聯合體時會約定價格上限，但一旦碰到優質地塊，承受能力強的一方還是會忍不住出手。

張大偉認為，在這種背景下，市場分化繼續加劇，一二線城市“豪宅化”、三四線城市“泥潭化”的形勢越來越明顯。高地價將推高未來的房價，目前一線城市土地在標杆房企的激烈爭搶下，已普遍出現了樓面價超過當地房價的現象。雖然高價地並不能完全代表未來市場售價，但如此多的“地王”集中出現，未來房價很難不受到影響。尤其是北京，今年成交的住宅地塊樓面價已全面超過3.7萬元每平方米的情況下，未來住宅產品“豪宅化”難以避免。

中糧天恆聯合體昨日以２６﹒６億元（人民幣．下同）和４２﹒０３億元，合共６８﹒６３億元並配建２﹒２萬元╱平方米限價房的價格奪得北京房山兩地塊，據測算，兩宗土地的樓面價分別為１﹒８５萬元和２﹒９５萬元。
今年北京土地市場經營性土地項目總成交額達到１９２０﹒７７億元，正式打破了去年全年創造的歷史最高紀錄。
今年北京還有約７宗土地待售，底價近７０億元，成交破百億幾成定局。業界預計，今年全年北京經營性土地項目總成交額破２０００億元可能性非常大。

多個新盤同時推出搶佔市場購買力，二手繼續受壓，將軍澳新都城3座低層業主，因心急賣樓離場，狠劈83.5萬元，以486.5萬元沽貨，低市價16.8%，造價創同類單位今年次低。

利嘉閣地產分行經理劉浩勤透露，新都城2期3座低層A室，實用面積441方呎，原業主上月叫價570萬元，最終連減兩口價共83.5萬元，以486.5萬元成交，減幅14.6%，造價低市價16.8%，兼創屋苑今年同類單位次低，呎價約1.1萬元。

東港城呎租29元新低

而受到將軍澳日出康城3期緻藍天即將入伙，區內租盤湧現的影響，同區東港城兩房戶錄得今年呎租新低成交。美聯物業市務經理黃富國表示，東港城5座高層E室，實用面積524方呎，屬大2房間隔，業主早前以1.7萬元放租，累減2000元，以1.5萬元租出，低市價10.6%，呎租低見28.6元。

另外，祥益地產助理營業經理黃肇雯表示，天水圍嘉湖山莊樂湖居4座低層F室，實用面積449方呎，日前獲區內客以月租8000元「即睇即租」，呎租17.8元，低市價13%。代理表示，屋苑樓價跌勢已成，拖累租金明顯回落，上周同類2房月租仍要約9200元，現時減1200元都有交易。

月入6萬可申請 條件看齊家庭

市區重建局首個資助房屋項目，位於啟德發展區的煥然壹居，最快於下月底接受申請，市建局原本不接受單身人士申請，惟昨天召開董事會後卻改變初衷，宣布容許單身人士認購，入息和資產限制更與家庭申請者相同，即每月收入6萬元、資產300萬元的單身人士，都有資格申請。

家庭客購樓機會大減

有前長策會委員批評，市建局的部署進退失據，在家庭和單身人士申請者互相競爭下，估計最終單身人士申請者動輒逾八成，而家庭申請者能購得單位的機會將大減。

原屬樓換樓項目的煥然壹居，一共提供484伙，其中338伙由開放式至2房設計，市建局近月改為以資助房屋形式出售，以市值八折定價，估計呎價約1.1萬元，售價約365萬至625萬元。

恐構成歧視須改初衷

市建局7月曾表明，項目不接受單身人士申請；惟有消息指出，由於市建局若拒絕單身人士申請，可能會構成歧視，市建局在聽取法律意見後，決定修訂申請資格。

市建局發言人昨天傍晚指出，為回應單身人士的住屋訴求，接受單身人士申請，無論單身或家庭，所有申請者的入息上限為6萬元，資產限制為300萬元，並不設單身人士名額或揀樓優先次序，預計下月底或明年1月初開始接受申請。

由於單身人士的入息上限為6萬元，若月入超過6萬元的家庭，理論上各家庭成員可以透過個人名義申請，增加抽中機會。消息指出，是次安排是基於技術限制，主因項目的入場費動輒逾300萬元；惟若單身人士入息限額只有3萬元，即使承造九成按揭，申請人亦未必能夠購到面積最小的單位。

對於市建局「一視同仁」的安排，市建局非執行董事麥美娟表示，市建局昨天僅在會議完結前，以口頭形式交代煥然壹居的進度，她明白市建局顧慮的技術困難等因素，但認為新安排有欠妥當，把未能置業的家庭，能夠購買煥然壹居的機會降低。另一非執董潘永祥表示，在此安排下，單身人士可購入大單位，隨時令家庭申請者只能承購細單位。

另一非執董胡志偉更指出，改變申請資格涉公眾利益和資源，不應由管理層自行決定，要求市建局立即撤回決定，並立即召開董事會再作討論。

王坤批新安排太寬鬆

資料顯示，現行的居屋和房協資助出售房屋計劃，往往會就單身人士有名額或揀樓次序的限制，資產和入息上限亦往往只有家庭申請者的一半，故是次市建局的安排可算是史無前例。前長策會成員王坤形容市建局的處理方法進退失據，批評最新安排過於寬鬆，將吸引月入較高的單身人士認購，最終可能有八成以上的申請者是單身人士，令原屬此計劃資助目標的家庭難以買樓，亦難以排除一些家庭會改由各家庭成員透過個人名義申請。他建議，市建局應該限制單身人士只可購買細單位，亦將入息限額等減半。

勢影響500萬以下樓價

事實上，月入6萬元的單身人士，要買私人住宅單位基本上無難度，美聯物業住宅部行政總裁布少明分析，煥然壹居的單位數目不算多，但接受申請至揀樓期間，無疑會對樓價300萬至500萬元的一、二手物業市場都有影響，並以同區二手市場最受影響，料屆時該區二手市場將更淡靜。

永泰亞洲旗下新加坡豪宅地標項目嘉峰豪庭（Le Nouvel Ardmore），現來港推售複式單位，定價約2,000萬新加坡元（約1.1億港元）。

嘉峰豪庭推6複式

早前獲科網巨擘阿里巴巴創辦人之一孫彤宇斥5,100萬坡元購入頂層「天際大宅」的嘉峰豪庭，刷新獅城歷來豪宅成交價紀錄。現集團決定先來港推售「天際大宅」樓下的複式單位，涉及6伙，面積介乎4,058至5,360平方呎，屬於4房間隔。

其中一伙將連裝修出售，複式單位定價約2,000萬坡元，每平方呎售價約5,000坡元（約2.74萬港元），將於本周六及周日於港島香格里拉酒店進行展銷。

連裝修戶 定價1.1億

永泰控股副主席兼副董事總經理鄭維榮表示，嘉峰豪庭提供43伙，至今已售出5個單位，買家包括香港人及中國內地買家，而項目去年已經取得入伙紙，意味買家現時購入便可以入住。

鄭氏表示，由於新加坡政治穩定，國家環境亦安全，教育水平高，對於港人來說有一定吸引力。他又指盡管美國有機會短期內加息，但從售出的單位來看，買家均沒有承造按揭，所以即使加息，對於這類超級豪宅來說影響不大，又認為未來新加坡豪宅樓價有機會再微升。

日前市場再度傳出商廈「巨刁」，有報道指太古旗下九龍灣宏照道商廈項目，獲國際保險機構以約80億元全幢洽購，勢將問鼎東九龍最大額寫字樓成交。不過，太古地產發言人表示，不會評論市場傳聞，而該公司現正考慮出售其一家全資附屬公司全部100%權益的可能性，該全資附屬公司擁有位於九龍灣新九龍內地段6312號的地皮及從事在該地皮上發展辦公樓。

翻查市場資料，太古地產於2013年以逾26億元投得該幅地，項目總樓面約55.5萬方呎，預計於2017年落成，以市傳洽購價80億元計，平均呎價約1.4萬元。 市傳友邦為洽購的保險機構。

廣州位於番禺、海珠及黃埔的6地塊昨日下午如期競拍，總計起拍底價53億元（人民幣，下同）。其中，備受關注的番禺市橋南的QNJ14-02地塊，經過現場45輪的競價，時代地產（1233）以總價約24.7億元奪得，折合樓面價達16,401元/平米（含保障房建設成本），成為番禺市橋新單價地王。另外，同天出讓的3琶洲電商定制地塊也均以底價成交，而位於番禺沙頭街的2商業地塊流拍。

而在前一日，廣州南沙區成功出讓三地塊，當中唯一宅地開拍不到15分鐘便成交。碧桂園（2007）擊敗時代地產，以9.8億元總價拿下2015NJY-11地塊，樓面地價5,584元/平米。時代地產昨日再戰，其競得的地塊用途為二類居住用地（R2），地塊面積45,537平米，計算容積率建築面積154,826平米，土地使用權出讓年限為居住用地70年，掛牌起始價17.03億元。

房價每平米需賣3.5萬

番禺市橋宅地再現區域單價新地王，廣東中原項目部總經理黃韜對此表示，目前廣州土地市場有所升溫，但價格仍屬在合理範圍之內。他表示，目前開發商與小買家都出現「剛需」與「改善」的需求，廣州區域內發展用地告急的開發商會盡力拍地，以尋求可持續發展。也有業界人士表示，該地塊價格並不便宜，房源未來兩年內將上市，屆時房價估計要到3.5萬元/平米以上。

樓市不景氣，早前更有一幅青衣住宅地流標，影響之後地皮的招標反應。中原地產測量師張競達表示，本周五截標的大埔荔枝山地皮，投資金額大，地價連建築費總投資近百億元，加上受流標消息影響氣氛，地皮又涉及司法覆核，都減低財團入標意慾。該行估值由早前每方呎樓面地價4,500元，調低11.11%至4,000元，地價約46.1億元。

涉115萬呎可建樓面

張競達表示，大埔荔枝山山塘路地皮是今季賣地計劃4幅地皮中，規模最大的住宅用地，最高可建樓面達115萬方呎，預計作中低密度發展。地皮位處大埔高地勢，周邊綠化度高，預計日後不少單位可享山景。地皮亦未有限呎限量等條款，估計會以中至大型發展商入標。不過，早前青衣地流標，影響市場氣氛，地皮亦涉及一宗司法覆核。再者，本港未來不乏土地供應，預料發展商入標態度傾向保守，或會在出價上作出適當調整，地皮料只會收到約5至6份標書。

據了解，荔枝山地皮地皮面積達到40.58萬方呎，地積比率約2.84倍，預料可建樓面115.28萬方呎，料提供約1,785伙。綜合市場資訊，市場對該地皮估值由46.1億至66.9億元，樓面地價約由4,000元至5,800元。

有測量師補充，項目設高度限制，項目內有三個部分被劃作不可構設建築物地段，從而將地皮分隔成四個部分，對發展商佈局自由度造成限制。另外，發展商需負責兩幅小型斜坡的維修及保養工作，以及為項目東南方位置的山坡進行勘察工作並負責所需防護措施，加上涉司法覆核案件，相信影響發展商出價。