景氣低谷盤旋 北台灣議價空間今年最大

6大指標
房市景氣低谷盤旋，反映北台灣新案市況的住展風向球燈號，自2013年5月的最後1顆象徵復甦安全的綠燈後，30個月來，持續在象徵衰退注意的黃藍燈、與象徵谷底衰退的藍燈中擺盪，11月則吞下近13個月來的第6顆藍燈。

根據《住展》雜誌評比風向球的6大觀察指標，僅新成屋推案單項分數逆勢走揚、議價率呈現持平，其餘預售屋推案、廣告批數、來客及成交組數等4項分數皆下跌。北台灣議價空間維持在18%左右，與上月並列今年議價空間最大時期；而廣告批數則來到今年最低點。

北市成交組數驟降
《住展》雜誌企研室經理何世昌認為，北台灣大多數縣市11月市況與10月差距不大，惟台北市來人及成交組數驟降，拖累整體分數。
唯一分數向上成長的新成屋推案量，上月首次公開的戶數逾5百戶，總案量超過15億元的個案，則有新北市三重區「三千家2」、新莊區「碧瑤峰範」與「宏泰高境」，及桃園市中壢區「京采」等案，而成屋後重啟銷售的餘屋，則有7百多戶。何世昌指出，成屋推案量擴增，應與交屋潮和搶年底前，適用舊稅制買盤有關。

部分新案價格仍硬
11月議價率沒有持續擴大，主因來自部分新公開建案，價格依然很硬，但也有建案加強促銷力道。以桃園市為例，近期有建案，打出首付8萬元吸客，成為北台灣最低首付案。
甲山林廣告副總經理徐永仁指出，近期代銷的新案「信義城」，標榜基隆1字頭行情，因地點不差，未正式開案，單周就銷售超過50組，「現已是低單、低總市場，如高雄賣得嚇嚇叫的案子，也是標榜1字頭，具有剛性需求的購屋客，出手或觀望，都以價錢為考量。」

但甲山林近期在淡海新市鎮代銷的大型造鎮案「海洋都心」接待中心，卻預備撤場，引起市場熱議該案銷況差，致使代銷撐不下去，徐永仁則表示：「因地租到期才撤場，未來會再研擬服務客戶的方式，與銷況無關。」
而台北市來人與成交組數急劇下滑，帶衰北台灣，其中又以北投區市況最嚴峻，價格戰愈演愈烈，甚至有建案廣告戶、直殺至單價5字頭，何世昌說：「重稅對北市是一大衝擊，其影響層面恐會持續發酵。」

近期勞動部統計至11月底，實行無薪假人數超過5400人，創45個月新高，出現轉行大洗牌，永慶房產集團統計9~11月求職履歷，來自科技業、餐飲業的履歷量，較去年同期成長逾5成。

各房仲明年仍將拓展
今年房市反轉直下，房仲業曾估計恐倒店2000家，造成房仲人才大失血，但仍有許多民眾看好未來房市，轉職投入房仲業。除永慶房屋外，信義房屋也發現下半年求職履歷，以金融保險、旅遊、科技及餐飲業最多。

曾從事電子業10年的永慶房屋和平西路店業務襄理陳建成就是最好案例，他表示，科技業往下走，年薪縮水3、4成，2年前轉業，雖然近幾年房市也不佳，但去年年薪突破百萬元，今年業績可望達去年2倍。

上月從旅遊業轉戰房仲的信義房屋內湖民權店經紀人陳咸吉表示，之前在旅行社待4年，希望提升工作衝勁及收入，選擇轉業到房仲，雖然房市近年不佳，但最難時期就愈能學到東西。

各房仲品牌明年仍有拓展計劃，永慶房產集團人資處協理李明宗表示，永慶房屋每月報到約有百人，加上加盟體系，估計下個月達下半年3000人目標，至於明年集團已訂出5000人目標。信義房屋、住商不動產及台灣房屋明年將徵3000人，東森房屋更積極搶進6000人。

信義房屋集團仲介、地產開發2大事業群雙路並進，積極進軍大陸市場，大陸房仲門市明年預計展店93家，全年將超過200家門市，明年中國信義可望轉虧為盈；此外，上海「信義嘉庭」個案銷售已逾7成，明年第2季將推出第二期，後續仍將持續購地進行地產開發。

信義房屋以「仲介服務」及「開發事業」2大事業體系揮軍大陸巿場有成，分別繳出亮眼成績單；其中，中國信義房仲目前有119家門市，今年前11月房仲業績已較去年同期成長7成。

上海信義房屋總經理信泓浚表示，今年在異業跨入房產、020線上線下公司結合以及互聯網崛起下，一、二線城市房仲競爭激烈，去年底房仲服務費自由定價，雖目前大陸房仲平均收取2％~3％服務費，比歐美國家低很多，但有業者只收0.5％、1％或免收服務費，導致沒有房仲業者敢調高服務費，對中小型房仲造成衝擊。

信泓浚表示，中國信義因服務、人才選用採高標準，並以誠信經營為理念，因此業績反而逆勢成長，預計明年將在上海、蘇州、杭州展店93家門市，明年門市家數成長1倍，全年將超過200家門市。

他指出，目前房仲單店門市已獲利，明年中國信義帳面上可望轉虧為盈；此外，與泛信義集團的住商及科威不動產採分進合擊，後台可聯合採購；另在電商方面，目前僅採購電商媒體廣告，未來考量交易安全及服務品質下，與電商全面合作也在評估當中。

信義集團除在大陸二手房市場站穩腳步外，也積極開發建案，信義置業總經理陳慶洪表示，上海嘉定「信義嘉庭」第一期推案7棟公開385套，目前銷售率已逾7成，預計明年第1季可望銷售完畢，第二期也有7棟，預計明年第2季推出。

他指出，「信義嘉庭」今年5月開盤單價較低，為反應建案價值，價格持續向上微調，目前每平方米售價約2.5萬人民幣，後續將隨市場反應調整售價，未來仍將持續進行地產開發計畫。

地政機關提醒民眾，買賣、贈與、夫妻贈與…等土地、建物所有權移轉登記，案件處理期限為5日，爰登記案件送件日為2015年12月25日(含)以前送件(含補正完成者)，均於2015年12月31日完成所有權移轉登記完竣，未於2015年12月25日(含)前完成送件者，則於2016年1月1日以後登記完竣，新取得權利人(買受人、受贈人)再移轉時屬於房地合一課徵所得稅之課稅範圍。

地政機關指出，房地合一課徵所得稅之課稅範圍，自2016年1月1日起交易下列3重房屋、土地者，所得合一按實價課稅：(1)2016年1月2日以後取得，且持有期間在2年以內之房屋、土地。(2)2016年1月1日以後取得。(3)2016年1月1日起取得以設定地上權方式的房屋使用權：視同房屋交易課徵所得稅。

買不起雙北蛋黃區貴森森的氣派豪宅、新成屋，許多首購族或小資族將眼光放在屋齡２、３0年、小坪數的中古老屋，有些甚至位在黃金地段上。想要用較便宜的價格入住中古小宅，住的寬敞、舒適，有那些撇步呢？

首先，專家提醒，老屋及小宅翻修有一些基礎工程特別必須注意。Ai建築及室內設計建築師周先勤在《蘋果掀房事》當中表示，老屋翻新是所有裝修工程中最困難的，需要注意的地方有很多，其中水電管線配置、廚房及衛浴空間的翻修可以說是老屋翻新最主要的重點工程，因為牽扯到居家衛生及安全問題。

至於讓老屋或小宅看起來寬敞舒適的裝潢撇步，而沃設計總監陳冠廷於《蘋果掀房市》節目中建議可將客廳、書房等，串聯成較大的公共空間，讓格局更通透。而許多民眾嚮往大面窗或落地窗設計，會想增加室內採光；也有人想以開放式書櫃，讓居家視覺更開闊。陳冠廷特別提醒，開放式的書櫃雖能呈現空間感，但清潔打掃較不便，改造前，民眾還是要多考慮。

對於預算有限，不想花錢花時間大興土木的人來說，也有省錢的撇步。知名居家收納專家阿德就於《Cheers雜誌》中提到，如果想省錢，可選擇自己DIY，可以剩下最貴的木工、泥作等資金，不過前提是你會自己釘隔板、做隔間。如果不擅常自己動手做的人，阿德表示也可以選擇請工人做好地板、天花板、牆壁等，然後再一一購入家具，一開始如果預算不夠，可以先買像沙發等最迫切的開始著手，而且先挑選價格不高，但舒適耐用的，等有閒錢在換成有設計感，較高價的物件。另外，利用漂亮的花器、飾品、布飾等也能營造出各式風格。阿德舉例，可以先量好家中窗簾所需尺寸，再到永樂市場挑選花色，請店家製作，價格大概只有一般平價窗簾的三分之一。

2015年的房市交易大幅下滑，從官方到新聞均一口同聲房價會持續下滑，但是從數據觀察2014年與2015年的成交價格來看，價格確實有下修，幅度大約在3％?5％之間，與市場喊出下跌三成有極大的差距，僅能列為市場盤整，整體房價大跌根本不可能。

根據房產集團2015年實際成交數據分析，以受歡迎的中古電梯大樓為例，台北市11月平均成交單價67.7萬，與2014年同期比較下修4.2％。新北市11月平均成交單價33萬，比2014年同期下滑6％。台中11月成交單價為17.2萬，較2014年同期上升0.6％。高雄11月平均成交單價14.7萬，比2014年同期上漲1.4％。從這樣的數據可以發現，房市並沒有出現預期的大跌現象，而中南部的價格更出現微幅上揚的情況，台灣房市的寒冬僅在於交易量縮，但價格卻沒有明顯下跌。

2015年整體房市交易量大幅下滑，市場價格卻無大跌跡象，在於今年整體氛圍悲觀，加上2016年總統大選，如今買賣雙方都抱持著觀望態度。觀察目前局勢，奢侈稅退場已拍板定案，政策面的影響已不大，待總統大選結果出爐，整個情勢將會趨於穩定，從近兩年動盪的房市也僅下修3％?5％，證明雙北的價格下修純屬盤整現象，此外多項大型公共建設持續中，2016年5月大選後的房價回穩將可期待，買方千呼萬喚的房市谷底，或許已近在眼前。

桃園市長鄭文燦2015年12月3日訪視華泰名品城時表示，華泰名品城將是全台灣最大的購物城，對桃園未來的發展也有幫助，市府秉持「政府、企業是夥伴關係」的理念，全程提供行政協助，讓開發過程順利，他並預祝華泰名品城12月18日開幕成功、人潮滿載。

鄭文燦表示，國泰人壽在2012年取得高鐵產業專區土地，總共21.6公頃，設定50年地上權，「華泰名品城」是其中一項重要項目，即將在12月18日第一期開幕。他上任後，指示市府各單位全力協助華泰名品城開發，採取「全程輔導、單一窗口」的方式，包括經發局、都發局、消防局、勞動局及交通局提供必要的行政協助。名品城共計投資200億，將招募2000名員工，為桃園創造就業機會。

鄭文燦指出，名品城在開幕期間規劃近1000個停車位，以青埔棒球場職棒總冠軍賽的經驗來看，預計在18日開幕當天會有大量車潮。由於機場捷運還沒通車，必須預設多數消費者是自行開車，可能在國道2號大竹交流道形成交通瓶頸，鄭市長責成交通局規劃路外停車場及備用停車場，包含因應台灣燈會期間新設的停車場，如果已經開發完成，就可以先行使用，以紓解雍塞。

鄭文燦也指出，華泰名品城外的高鐵北路景觀植栽，係公路總局職權，但是並未整理完善，內外的景觀反差很大，而且台灣燈會即將在2016年2月開幕，市府必須及早處理景觀植栽問題。青埔地區內由交通部公路總局負責的台31線路段植裁，在兩次風災後還未復原，鄭文燦責成工務局協調公路總局，並由市府養工處、中壢區公所、大園區公所等單位，不論管轄單位，做好周邊植栽維護工作。他進一步指出，華泰名品城開幕是周邊景觀的「小考」，2016台灣燈會活動是「大考」，必須讓消費者和參觀台灣燈會的遊客看到漂亮的國家大門。

鄭文燦說，2016年台灣燈會期間，市府也規劃人潮調節機制，參觀人潮可從高鐵特定區、經過「桃園故事燈區大道」一路延伸到青塘園；而預計華泰名品城也可以吸收觀光人潮，減輕燈會負擔，鄭文燦責成觀旅局與華泰名品城共同研議吸納燈會人潮的方案，讓遊客能「逛華泰、看燈會」。

鄭文燦也說，機場捷運預定在2016年3月通車，除了具首都到機場的功能外，也具有北北桃3個直轄市通勤接軌的功能。機場捷運沿線共有3個購物中心，包括A8長庚醫院站的冠德環球購物中心、A9林口站的三井OUTLET及A18高鐵桃園站的華泰名品城。名品城與A18站會有空橋連結，可以直接從捷運站進入購物中心。他也指示桃園捷運公司研議，讓遊客在離開台灣前，到華泰名品城購物的動線順暢，爭取更多商機。


鄭文燦強調，青埔地區有宏大的發展願景，政府公共設施的投入會增加，生活及商業機能也隨之強化(圖：桃園市政府)
鄭文燦強調，青埔地區有宏大的發展願景，政府公共設施的投入會增加，生活及商業機能也隨之強化，包括即將興建的航空城世貿中心，及規劃中的亞洲研發園區，商業區會發展星級飯店，整合商務與休閒購物，華泰名品城對面也將興建橫山書法公園，市府會陸續建設，打造桃園成為台灣的門戶城市，在青埔看到台灣的特色。

包括華泰飯店集團副董事長陳炯福、國泰人壽副總經理郭文鎧、華泰名品城總經理梁曙凡、桃園市政府副秘書長邱俊銘、盧維屏、經發局長張昌財、研考會主委劉坤億、交通局長高邦基、工務局長拱祥生、消防局副局長莫懷祖、中壢區長林香美、大園區長呂水田及桃園捷運公司副總經理陳宗義皆一同出席。

由台北市政府都市發展局主辦之7處基地公共住宅PCM(含監造)採購案分為兩標，已於2015年11月13日上網公開招標，第一標將於2015年12月23日上午11時30分截止投標；第二標將於2015年12月23日下午3時截止投標。2015年12月3日由都發局局長林洲民主持「台北市公共住宅基地新建工程委託專案管理(含監造)技術服務採購說明會」，現場參與者來自各工程顧問公司及建築師事務所及相關公會。

本次PCM(含監造)採購招標方式有別於過去的形式，除採取複數決標方式外，在招標前都市發展局先行擬定「都市設計準則」(相關準則已公告於都發局網站)，經都審委員會審議通過，各廠商即依照此準則進行專案管理與規劃，包括協助機關辦理適用之設計方案、分析法規、建築材質及規範、工期與預算，提出優質的方案供後續統包團隊參考依循，為台北市公共工程樹立良好採購典範。

林洲民表示，台北市公共住宅在符合採購法規的前提下，要有一個和過去有所區別的作法，對於未來統包案之建築材質規範、預算等要比過去更明確，PCM團隊內要有好的建築師及營建管理者協助機關，且都市發展局、建管處將會從旁全力提供廠商所需之協助，可加快申請都審、建照、使照等相關執照之行政流程，形成良好工作夥伴關係，增進後續統包團隊執行效率。

針對業界反應監造人力要求過多及服務費用不足等事宜，經檢討各服務費用係參考「機關委託技術服務廠商評選及計費辦法」之規定編列，該辦法計算方式為機關編列費用作為上限之參考，經都市發展局綜合考量招標前已完成的前期規劃與都市設計準則，可節省投標廠商辦理基本設計與後續統包監造之時程與作業量等，編列合理的服務費用。針對人力檢討部分，都市發展局已參考過去執行案例及業界實務，適度調降部分人力需求規定。

另所有PCM採購招標文件、評選委員名單由本府聯合採購發包中心上網公告，全程公開透明，歡迎具有相關專業及實務經驗之執行團隊踴躍投標。

年底購屋旺季來臨，建商為激勵買氣紛紛使出必殺絕技，有桃園建商祭出首付8萬元的「超殺」門檻，依總價換算自備款居然只要1.17％，相當於用一台摩托車的錢，就可晉身有殼階級。

住展雜誌企研室經理何世昌昨（3）日表示，近年低總價產品當道，先前桃園已出現二筆新案把首付款壓到10萬元低門檻，未料這個紀錄沒多久就被打破，出現8萬元首付，相當於一台摩托車的錢就可以交屋。

據悉，該案是位於桃園草漯地區的新案，規畫24∼38坪2∼3房產品，每坪開價14.8∼18萬元的複式樓板新案，最近打出首付8萬元買屋廣告，相當吸睛。

另外，台北市也出現「超殺」低價產品，北投區有一新案，直接打出廣告戶殺到每坪「5字頭」破盤價，希望拚出買氣。

住展雜誌昨天也公布11月住展房市風向球，仍處於最blue的「藍燈」，新成屋、預售屋市況持續降溫；整體總分降至29.4分，比10月下降2.7分。

何世昌表示，大多數縣市11月市況與10月差距不大，其中板橋、中壢市區、桃園「一字頭」房價區，買氣維持10月水準，新竹來人量更比10月稍多；惟台北市大幅下滑，來人與成交組數銳減，拖累整體分數。

何世昌表示，台北市以北投市況最嚴竣，價格戰似乎愈演愈烈，雖然近月降價個案數量有限，但因有新案打出廣告戶直殺5字頭，連帶衝擊北投捷運沿線房市。

在11月議價率方面，維持10月水位，除了舊案與餘屋案，有較大的讓價空間外，首度公開的新案，價位依然很硬，還有部分新案，再創每坪新高價紀錄。

過去房市景氣蓬勃發展，加上政府給予都更容積獎勵並開放容積移轉，建商切入都更，以額外獲取的容積獎勵創造樓地板面積銷售，賺取超額利潤，更讓不少北市老舊公寓因都更「鍍金」，但如今房市買氣薄弱，加上實施容積管制上限與北市新成屋高額房屋稅，讓都更頓時熄火。

能預料的是，若房市景氣反轉，預料建商參與都更的意願又將更低。尤其北市目前都更政策採取公辦都更，以「紹興南街公辦都更」來說，將興建台大醫療研究大樓、150戶公共住宅、飯店及商旅，由台大提供土地，北市府擔任實施者，負責都市計劃變更、都市更新審議等招商作業，最後再甄選開發商投資興建。

過去都更最有誘因的部分，乃是對開發商而言的「半買半送」遊戲，例如捷運聯合開發，由市府出土地，建商出資蓋屋，蓋好後建商拿回一定比例住宅出售，加上近10年房市景氣大好，聯開分回的房地，甚至有翻倍獲利的可能。

這樣的模式，也發生在這幾年的都更市場，建商整合興建都更宅，並可獲得容積獎勵、容積移轉，採取預售模式，房價連年看漲，完工後交屋入帳即能回收資金，甚至賺得預期獲利之外的超額收益。但未來，景氣不好，建商即便介入都更，但整合成本高、房屋售價往下掉，又可能面臨滯銷，這樣過往的「黃金獲利模式」自然難再使用。

加上政策方向變化，目前北市主導公辦都更，又融入只租不售的公共住宅，即便公辦都更融入商辦、飯店等項目，但這些都是不是像賣斷住宅產權一樣「甜美」，幾年內即能快速回收資金。近期營建署舉辦的「日本都市再生機構組織與案例論壇」之中提及，不論是民間開發商或地方政府，實施都更困難的理由，包括事業的收益性不確定、實施時間長的風險。

尤其依據日本經驗來說，也發現，在地價有可能下跌的事業中，由民間實施者施行都更是有困難的。因而透過都市再生機構（UR）這種獨立行政法人介入擔任實施者，是能協助開發商參與都市再生，這也是因應大景氣不好，目前北市可參考強化都更流程、組織運作的方向。

路邊停車格收費實施第三天，台北市停車管理工程處清查第一天收費情形，整體停車周轉率普遍提升2.6倍，停車位久占問題有所改善，不只政府有感，眼尖的民眾也發現，以前總找不到學校附近的停車位，現在停車格清空許多，讓找停車位一點都不難了！

台北市自12月1日開始全面實施路邊停車格收費，米道路（含以下）至4米道路則採例外處理。北市府清查第一天收費情形，發現整體停車周轉率普遍提升2.6倍，代表停車位久占問題已有所改善，公有路外的停車場月票詢問度約增加2成，顯示實施效果符合既定目標。

許多人對於停車格收費表示支持，而有民眾發現，以前世新大學附近的免費停車格總是被占得滿滿的，想在附近停車超難，但自從政策上路以來，停車格自動清空。民眾梁先生就表示，政策上路終於讓需要停車格的人更方便了。

中國時報也報導，除了學校附近外，北市大安區大學里過去有久占停車格的情形，昨天停車格卻出現空位外，大學里里長吳佩則表示，還有民眾傳LINE指出新生南路86巷圍牆邊原本始終停滿一排車，昨天下午竟只有2台車停著，明顯看出政策實施第一天就可以看出效果。

興隆公共住宅11月底進行抽籤，釋出272戶，短短2週便吸引3千餘人搶租，中籤率不到10％，但如此搶租潮，看在包租公們的眼?，卻猶如天敵出現，資深房東就說，公共住宅若能兼顧低廉租金與優質環境，那麼勢必會擠壓租屋市場，屆時屋況不佳的租件，會面臨長期空置的淘汰危機。

台北市政府預計在2018年完成2萬戶公宅興建，其中宣告1.1萬戶公宅的地點、經費都已到位。日前公開抽籤的興隆公共住宅，雖然周邊沒有捷運站，但屬於新成屋，屋況佳、空間大、租金便宜，因此引發搶租潮，假若依據目前公共住宅朝向軟硬體兼優的設計方向，未來勢必能吸引民眾承租。

資深房東、也是《房市黑皮書》作者的郭鴻屯就說，早期國宅管理不佳，因此大樓素質較低落，這也是大多民眾的刻板印象，假若公共住宅能強化物業管理又能提供低廉租金，民眾承租願意勢必會提升承租。

他也坦言，這的確會造成包租公的壓力，尤其假若僅有零星公共住宅釋出，對市場衝擊有限，但台北市4年內要增加2萬戶公宅且承租資格寬鬆，首先衝擊的就是出租老舊公寓且環境較簡陋的房東，而屋齡較輕的大樓，因與公共住宅屬性雷同，也會有擠壓一般市場物件的可能，甚至面臨得調降租金出租。

郭鴻屯說，他自己是危機意識很高的房東，強化租件的設備、裝潢，絕對是能降低空置、吸引租客的方式，這樣未來也不怕被砍租金或遭市場淘汰。

看好台中烏日高鐵特區發展潛力，首件商辦大樓開發案搶先動工，該案同時也是總太地產第一個商辦大樓案，總銷金額9.5億元，近期即將進場銷售，總太也打算將企業總部搬遷到烏日高鐵特區。

總太地產總經理翁毓羚表示，總太烏日高鐵特區商辦大樓面積638坪，基地位於高鐵五路、近站區二路，在大台中國際會展中心正對面，規畫地上12樓、地下3樓，單層總辦公面積達228坪，單層可隔成3個單位使用，坪數約70坪，符合目前台中商辦市場需求。

此外，包括國泰人壽、新光人壽、ATT百貨等大型商業開發案即將進駐，林新醫院也將打造烏日分院，集結重大交通建設、商業、生活機能的特區規格，各方利多消息釋出，也帶動周遭住宅大樓價格一路向上攀升。

烏日高鐵特區周邊土地搶手，高鐵局今年10月公開標售位於桃園、新竹、台中、台南4站周邊共13筆土地，結果，桃、竹、台南皆無人投標，惟烏日高鐵特區4筆土地全數脫標，其中有2筆為商業用地，由寶佳機構得標。

台中市長林佳龍提出的烏日副都心計畫，自2016年起將在烏日舊市區畫定5處合法工廠區、更新烏日舊火車站、遷移台鐵鋼梁廠與兵工整備中心、營造河岸，並徵收土地作為住宅基地，預計對烏日高鐵特區的商業及住宅房市發展，都有加分效果。

高雄市政府2015年12月3日舉辦左營區綠2開闢工程動土典禮，規劃連結當地既有景觀與歷史文化元素，打造出以生態為主、休閒為輔的綠地空間，市長陳菊指出，綠2用地鄰近三鐵共構的左營站，是高雄重要門戶，待2016年3月完工後，將可提供更多的生物棲息環境，也讓周遭景觀煥然一新。

左營區綠2用地位於翠華路、菜公路及站前南路旁，鄰近半屏山南側，但因過去此地缺乏整體規劃，景觀雜亂。為改善市容，市府投入1.6餘億元建闢綠地空間，由市長陳菊主持動土典禮、祈福動鏟，祈求工程如期如質完工。

陳菊除感謝市府團隊跨局處協調合作，促成綠2用地開闢工程，並表示，此處連結半屏山生態空間、蓮池潭風景區及洲仔濕地，生態多元豐富，且鄰近三鐵共構的左營站與國道10號，地理位置佳，完工後將可延續半屏山生態風貌，並結合當地歷史文化，提供市民朋友一處兼具生態、休閒的綠地空間。

陳菊表示，高雄市得天獨厚擁有山、河、海、港，算是全台綠覆蓋率最高的美麗城市，較特別的是在城市中央就有溼地、綠帶一路串聯起來，形成綠色走廊，這樣的綠帶建立起來，從半屏山、龜山、柴山至壽山就是西高雄的綠色廊帶，是重要的生態綠軸，而位於半屏山旁的高鐵特區，更是西高雄的重要交通門戶。

陳菊說，市府積極建設左楠地區，包括左營區共6區人行道、分隔島及退縮騎樓地改善工程、崇實里介壽路至先鋒路配合台電地下化路燈增設、楠梓左營區AC路面改善工程、新莊仔路夜間照明改善工程、左營區明潭路人行環境及景觀改善工程等都在持續進行中，期提升左楠地區發展。

工務局表示，此處綠地總面積為0.77公頃，分成三塊綠地空間(綠2、2-1、2-2)，其中綠2擁有較大的腹地，規劃運用基地本身地勢起伏的特性，設置有氧小徑與森林步道，可做為民眾休閒運動區，北側鄰明潭路是通往高鐵主要路徑，將利用既有草坡設置高鐵意象；而綠2-1、2-2基地旁的鐵道用地，早期是煉油廠運輸的鐵道支線，預計透過設置鐵道意象之街道家具，增加歷史文化元素的演進。

工務局長趙建喬表示左營區綠2，位於高雄市左營區半屏山南側，翠華路、菜公路及站前南路旁的綠地用地，原都市計畫劃設面積為0.69公頃，為了使整個綠地開闢更為完整，本案納入劃設於綠地旁的河道用地及鐵路用地，使得總面積擴大成達0.77公頃。透過本案之推動，結合左營高鐵站前廣場、半屏山生態空間、蓮池潭風景區等，增加綠地面積，形塑生態綠廊，一方面提供居民休憩空間，二方面提供更多的生物棲息環境。


左營區綠2開闢工程動土，陳菊：營造兼具生態與休閒的綠地空間(圖：高雄市政府)
養工處表示半屏山生態完整，彷彿是一顆已經成長完成的大樹，而本綠地則彷彿是半屏山生態的根系，緊緊繫著舊城人文特色延伸及扣住高鐵門戶意象的綠地空間。本案秉持著環境生態化、空間休閒化、視覺舒適化、設施主題化的設計原則，將既有佔用及違建等硬鋪面拆除後，重新呈現半屏山「山腳」之地貌，以生態為主、休閒為輔之設計原則，延續半屏山之生態，完整半屏山生態之延續。

左營區綠2開闢工程預計2016年農曆年前完工，期望開闢後能發揮兼具生態性、休閒性、舒適性與主題性的綠地空間，讓地方與生態環環相扣，落實在地生活，鄰近翠華路透過半屏山常見動物為「鳥、松鼠、青蛙」 設施造型作為入口意象，創造半屏山門戶意象。

在房貸利息抵稅等消息的刺激下，房地產股的熱情再被點燃。龍頭股萬科A繼30日瘋漲逾5%，1日、2日逆天兩連板後，今日再度大漲4.99%，報19.15元，創出2007年底以來的新高，與此同時，萬科A的市值達2116億元。

近兩日，萬科A股價連續漲停，根據深交所公開交易資訊顯示，12月1日和2日，西南證券深圳濱河大道營業部兩日累計買入萬科A金額達到35.21億元，成為萬科A股價上漲的最大助推器。

對此，有媒體引述消息人士的話稱，連續掃貨35億的機構為前海人壽，其目的是為繼續與華潤爭奪第一大股東的位置。針對此傳聞，前海人壽相關人士對媒體回應稱，市場傳言不實。

萬科A第一大股東的爭奪戰始終沒有停息，今年8月萬科A遭遇“野蠻人”前海人壽頻繁舉牌，曾一度登上萬科第一大股東的寶座。不過，前海人壽“上位”不到一周，華潤便出手又奪回了第一的位置。

資料統計顯示，截止2015年11月17日，前海人壽旗下钜盛華通過普通證券帳戶持有萬科A股8.89億股，占萬科現在總股本的8.04%，通過信用證券帳戶持有3735.73萬股，占萬科現在總股本的0.34%；前海人壽通過普通證券帳戶持有萬科A股7.36億股，占其現在總股本的6.66%。钜盛華和前海人壽合計持有萬科A股股票16.62億股，占萬科A股現在總股本的15.04%。

而若以前海人壽每股14.97元買入價計算，截至12月3日，前海人壽從該筆交易中獲利近20億元。

分析認為，隨著市場風格轉換，公募基金及機構生怕踏空跟風搶籌，而地產股成為一個不錯的選擇，因此才會出現萬科A、保利地產遭機構遊資搶籌的景象。

從基本面看，資料顯示，今年10月，萬科實現銷售金額236.5億元。1-10月份，萬科累計實現銷售額2041億元，同比增長19%，已接近去年全年的水準。10月份，萬科共獲取19個專案資源，合計建築面積約305.7萬平方米，總地價約150.74億元。另外，金融街、保利地產在今年的土地市場上也多有斬獲。

廣發證券認為，萬科目前存量和每個月的新推盤都保持相對穩健的水準。同時，公司“拿地”的力度也大幅提升，10月份，萬科共獲取19個專案資源，合計建築面積約305.7萬平方米，總地價約150.74億元。月度拿地規模更是創出近兩年高點。

一邊是一線城市樓房火熱，另一邊是公積金管理中心“囊中羞澀”， 一場規模越來越大的住房公積金資產證券化行動，正在展開。

最新加入發行的，是上海市公積金管理中心。

根據上海國際信託公司在上海清算所發佈的公告，上海市公積金管理中心作為發起機構，將於12月4日分兩期簿記建檔發行總額約69.6億元的個人住房貸款資產支援證券（ABS），規模分別為19.4億元和50.23億元。

這是住房公積金個人住房貸款資產證券化產品，首次登陸銀行間債券市場。

所謂住房公積金個人住房貸款資產證券化，就是把公積金管理中心發放的住房抵押貸款轉化為抵押貸款證券(主要是債券)，然後通過在資本市場上出售這些證券給市場投資者，以融通資金，並使住房貸款風險分散為由眾多投資者承擔。

“公積金資產證券化有利於刺激房地產市場，解決房貸流通性差，銀行"惜貸"的現象，從而進一步刺激經濟。”國泰君安認為。

眼下房地產市場，已經出現了回暖。

截至2015年9月末，銀行按揭貸款餘額同比增加2.35萬億元至13.7萬億元，同比增長20.7%。2015年1-9月份，住房公積金個人住房貸款達7585億元，較2014年全年的6593億元增加了15%。住建部同時強調要增加住房公積金貸款發放，目前個人住房貸款率（即個貸率）已從2014年末的69%上升至2015年9月末的76%。

值得一提的是，個人住房公積金ABS的政策大門早已打開。

2014年10月，住建部等三部委發佈了《關於發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》中提到，要盤活存量貸款資產，有條件的城市，要積極探索發展住房公積金個人住房貸款資產證券化業務。

而在國務院法制辦11月20日就《住房公積金管理條例（修訂送審稿）》公開徵求意見中，提到公積金可申請發行住房公積金個人住房貸款支持證券，或通過貼息等方式進行融資，將增強公積金的資金流動性。

在上海市公積金管理中心之前，武漢和湖州兩地也曾發行過個人公積金貸款資產證券化，但都是選擇了在上海證券交易所發行。

更重要的是，在上述兩地5億和4億元的規模，與上海此次接近70億的規模，相距甚遠。

相比公積金，商業銀行發行的住房抵押貸款證券化歷史更久，規模也更大。

2005年，建設銀行首次發行個人住房抵押貸款證券。但到了2008年，美國“兩房”（房利美、房地美）由於大量吸收次級貸款最終導致次貸危機的爆發，受此影響，中國擱置了住房抵押貸款證券化試點。直到2014年重啟。

隨著個人住房貸款資產證券化的鋪開，是否會重演美國兩房的覆轍的質疑也同時出現。

在2007年次貸危機爆發前，“兩房”是美國最大的兩家住房抵押貸款機構，由於擔保了絕大多數房地產按揭貸款，堪稱美國房地產市場的支柱，由於擁有和擔保的資產規模頗大，因而對金融市場穩定也至關重要，全球金融危機爆發之前，由於美國利率上升和住房市場持續降溫，購房者很難將房屋出售或抵押，很多借款人無法按期償還借款，次級抵押貸款市場危機愈演愈烈，並蔓延成為全球金融危機。

招商證券指出，兩者之間存在差異，中國的公積金管理中心可以直接對購房者發放貸款，

而美國“兩房”是由美國政府出資設立的機構，“兩房”本身並不直接向購房者提供住房抵押貸款，而是通過收購儲貸機構等貸款人所發放的住房抵押貸款，從而穩定抵押貸款市場，並為抵押貸款市場提供流動性，其用來購買抵押貸款的資金來源于所發行的各類資產支持證券。

剛剛買下保險公司的恆大集團主席許家印今年以來開啟了買買買模式，交易的物件幾乎全部是其香港的“牌友”。

12月2日晚，恆大地產（03333.HK）發佈公告，收購香港新世界位於海南海口、湖北武漢、廣東惠州3個城市的4個大型項目，總建築面積近400萬平方米，總金額135億元，創下國內房地產收購的最高歷史紀錄。

該交易的賣方為香港新世界發展有限公司的子公司，也是香港新世界中國地產的全資子公司。而在此番雙方交易中，新世界中國設置的付款條件也十分寬鬆。

根據公告，此次收購的付款條件非常優厚，首筆款為31.5億元，僅占總價兩成左右，餘款則需在2年內分期付清。

恆大在公告中表示這顯示了雙方長期以來建立的緊密良好合作關係，體現了新世界對恆大實力與品牌的高度認可，深化了香港與內地龍頭企業之間互信雙贏的合作模式。

新世界發展有限公司（00017.HK）于1970年由鄭裕彤博士創立，並於1972年在香港聯合交易所掛牌上市，系香港四大開發商之一，現為香港恆生指數成分股之一。該集團的業務包括物業、酒店營運、基建服務及百貨等。新世界中國地產有限公司 （00917.HK）為香港新世界發展有限公司在中國內地發展物業的平臺。

近年來，新世界在中國經營情況不佳，2015年業績顯示，其核心盈利按年跌41%至26億元，主要是由於其營收下跌20%至175億元，加上專案組合轉變導致物業銷售毛利率下跌至41.6%。

90歲港商拋售135億內地項目 “牌友”許家印接手

鄭裕彤 圖片來自網路

今年已經有90歲高齡的鄭裕彤在香港是與李嘉誠同時代的傳奇商人。除了是香港新世界發展創辦人兼首任董事會主席之外，還是周大福珠寶金行創辦人周至元女婿。2010年3月，福布斯雜誌公佈他是香港第三大富豪。其創立的香港新世界與郭氏家族的新鴻基地產、李兆基的恆基地產以及李嘉誠的長江實業，為香港四大開發商。

鄭裕彤和許家印交情篤厚。早在2008年，恆大上市計畫被迫擱置。恆大向全國拓展的37個項目中，僅有4個專案達到了開盤銷售的標準，資金缺口一度高達百億元以上。為了補上資金缺口，許家印奔赴香港搬救兵。通過此前恆大開盤請明星助陣，許家印認識了英皇老闆楊受成，借助楊受成的人脈，許家印又認識了新世界集團主席鄭裕彤。

許家印和鄭裕彤打了三個月的牌，最終鄭裕彤聯手科威特投資局、德意志銀行和美林銀行，斥資5.06億美元（約32.4億元人民幣）入股恆大，幫許家印渡過難關。

算上此次交易，恆大在近半年時間裡已斥資400多億元向港資巨頭收購了10多個項目，其中包括剛過去的11月許家印從其牌友劉鑾雄控股的華人置業手中，以102億元人民幣收購香港地標級寫字樓美國萬通大廈，創下香港近年寫字樓整體收購的紀錄。

優質資產荒是眼下全球投資者面臨的共同困境，而房地產正受到越來越多追捧。

“亞洲房地產牛市已進入第七年，投資者紛紛出售多年前在金融危機時買入的資產，獲利離場；同時，認為市場接近見頂的投資者們傾向于投資一線城市的核心資產。”羅兵鹹永道（PwC）亞太區房地產稅務主管蘇國基3日在記者會上表示。

12月3日，城市土地學會發佈年度亞太區房地產市場報告顯示，整個亞太地區，日本及澳洲仍然是最受投資者青睞的國家，東京、悉尼、墨爾本、大阪是區內前四大最具吸引力的市場。

同時，報告認為，以投資前景而言，工業及物流物業依然是機構投資者最鐘意的物業類型。“幾乎所有市場均面臨現代物流設施短缺問題，尤其是中國。電子商務興起、冷凍食物鏈擴建，以及製造業前往越南等新興市場，導致區內製造業結構出現結構性轉變，從而推動快速運輸及相關物業的需求。”

相比之下，因網購對傳統零售業的強烈衝擊，亞洲投資者對零售物業的興趣寥寥。

“全球央行在過去近八年不斷投放熱錢，亞洲房地產市場受惠。雖然美國即將加息，日本及歐盟仍將繼續向市場注入流動性，多個亞洲國家的利率較一年前更低，導致更多資金追逐越來越少的房地產專案，刺激多個市場和板塊的資產價格上升，這種情況將在2016年繼續。”香港置地集團執行董事周明祖指出。

機構大舉投資亞洲一線城市地產

作為全球主要的新興市場之一，亞洲正吸引更多的機構投資者湧入。

“這些機構投資者掌握龐大資本，隨著他們的加入，市場上出現了更多的平臺交易（platform deal），比如收購在澳洲的資產組合或者入股中國的大地產開發商。對買方而言，這類交易可以提供規模優勢，這對於擁有大量資金需要配置的國際私募基金及大型機構投資者尤為重要。”Ore Capital創始人Ariel Shtakman指出。

同時，隨著房地產投資交易規模逐漸擴大，亞洲市場出現更多大型基金之間的“俱樂部交易”（club deal）。“出於風險集中以及多元化配置的考量，一些機構投資者或主權財富基金會選擇合作。”她表示。

由於美國加息步伐的逼近，大部分投資者傾向于投資一些成熟市場的門戶城市，反而避開菲律賓、印尼等新興市場，主要擔憂這些市場的匯率以及流動性急劇增加風險。

她指出，在亞洲區內，澳大利亞已經成為中國投資者的首選目的地。目前，澳大利亞主要城市的租金回報達7%-8%左右，遙遙領先于其他亞洲城市。

根據諮詢公司世邦魏理仕的資料顯示，今年1月至9月，從中國進入澳洲商業地產市場、成交額超過1000萬美元的資金升至34億美元，是去年同期的三倍以上。

隨著中國資本出海熱潮的興起，一些中國房地產開發商已紛紛在澳洲“圈地”佈局。

就在12月1日，綠地控股宣佈，綠地澳洲公司中標悉尼北區麥考瑞公園綜合開發專案，規劃打造大型綜合社區專案，包括800多套公寓住宅、約6000平方米零售商業、大型中央公園、室內運動娛樂中心、美食街等。目前綠地在澳洲共有六個專案同時開發，總投資額約110億元人民幣。此外，今年1月初，王健林旗下的萬達酒店發展有限公司（000169.HK）宣佈，收購澳大利亞悉尼灣周邊的1Alfred地塊和19-31Pitt Street地塊，收購代價分別為4.14億澳元、0.73億澳元。

上海被地產投資者視為內地唯一國際門戶城市

由於中國經濟增速放緩、房地產供應過剩，海外投資者對內地房地產市場看法趨於謹慎。

“目前有兩大類海外投資者，一類是在中國市場有豐富經驗的投資者，他們主要尋找一些投機性專案，對中國市場的前景相對樂觀。另外一類是在美國、歐洲市場的投資者，他們更關注內地經濟軟著陸、人民幣貶值、供應過剩及資本回報率下降等。”報告主撰稿人Colin Galloway向21世紀經濟報導記者表示。

報告顯示，2016年上海、北京房地產市場的投資前景排名分別跌至第9位、第14位，相比去年的排名分別為第6位、第10位。

“投資者對上海仍然保持十分正面的看法，並把其作為內地唯一的國際門戶城市，而非傳統的新興市場。這些門戶城市的物業價格往往能夠在經濟低谷中保持堅挺。事實上，很多投資者認為近年上海房地產投資的交易越來越接近國際成熟市場。而且，上海房地產市場的庫存水準不高。”Galloway指出。

此外，針對“房貸利息抵稅”的傳言，瑞信發表報告指出，有關傳言尚未核實，即使政府推出政策，對三、四線城市的直接刺激有限，因為三、四線城市商業按揭貸款占住房銷售額的比例較小。

鏈家研究院院長楊現領向記者透露，鏈家正在進行融資，整個融資相對於市場上其他創業企業的規模將更大。

萬億元量級房產交易平臺到底值多少錢？或許不久之後，鏈家會給出答案。昨日，鏈家研究院院長楊現領接受《證券日報》記者採訪時透露，鏈家雖然不用特別需要外部資金去打仗，但目前正在接觸投資人，因為面對仲介“友軍”的挑戰，“錢決定戰鬥輸贏的速度”。

同時，鏈家網CEO彭永東也向《證券日報》記者透露，從整體方向上看，鏈家今年能夠完成6000億元交易額的目標，到2017年，交易額超過1萬億元，這個目標實現的概率是比較高的。

圍獵巨量存量房市場

“目前房地產行業已經進入存量房流動時代。”楊現領稱，雖然房地產行業市場蛋糕超過10萬億元，但存量房領域還沒有產生超過百億美元的獨角獸公司，可見其巨大的市場空間。

據最新資料顯示，2015年至今，中國總體二手房交易占比約為39%，深圳、北京、上海均超過50%。此外，據鏈家測算的資料顯示，多個城市二手房交易量正在超過新房市場，個別二線城市也正在跨入這一陣營。到2020年，在整體市場交易擴張的基礎上，中國總體二手房交易占比將會達到50%，屆時，今天60%的交易集中在一線城市的格局將會變化，一線城市和非一線城市二手房交易占比可能各占50%。

顯然，市場潛在空間迅速擴張的背後，意味著圍獵這一市場的仲介公司傭金規模將快速增長。但楊現領稱，從力量對比來看，代理公司的代理費率指標還在下降，而且歷史上已連續下降了很多年，今年在個別城市和個別樓盤裡，代理費率達到0.5%後還在降低。

不過，仲介的滲透率在提升，通過仲介完成的二手房交易越來越多。比如南京，鏈家剛進入時通過仲介完成的二手房交易占比為60%左右，現在已升至70%,而剩餘的30%空間仍待仲介去滲透。

以2015年前10個月資料為例，新房交易6.5萬億元，二手房交易3.5萬億元，這3.5萬億元裡仲介滲透率大概70%，新房滲透率為40%。

更重要的是，楊現領強調，一、二手聯動交易的費率在上漲。

事實上，新房市場交易進入了再仲介化管道。以往，新房市場、傳統的代理公司、媒體網站是主導方，但隨著去庫存週期延長，開發商去庫存壓力增大，仲介公司因握有客戶資源切入新房市場的速度正在加快。

而新房也是鏈家的重要業務佈局，據彭永東透露，鏈家去年整體新房交易額為80億元，今年則將超過1000億元。

值得一提的是，除了二手房、新房、海外業務等，左暉更是先於行業在2013年就開始探索二手存量房市場的延伸服務領域，率先推出了服務二手房買賣環節資金缺口的金融產品“鏈家理財”。

“100個單子裡面有40個單子有金融產品，而真正有需求的客戶比例是60%-70%。”彭永東接受《證券日報》記者採訪時透露，金融產品本身在單子裡面的滲透率是鏈家中短期業務層面的目標，鏈家自己的金融產品還有很大的空間，但其能力建設是長期工程。

正接觸投資人進行融資

不過，比起金融業務這個長期工程，2017年完成萬億元交易平臺的目標已近在眼前。目前來看，鏈家主要從兩方面開始擴張之路，加快進入新的城市和積極並購。據記者瞭解，鏈家已在一年內完成了對成都伊誠地產、上海德佑地產、深圳中聯地產和廣州滿堂紅等同業公司的多項大型並購。

以最新的資料來看，鏈家在北京的市場份額達到60%左右。按照成交額來看，上海鏈家的市場份額已經超過20%，在大連接近30%，在成都超過20%。

對此，有業內人士認為，雖然北京市場能夠給鏈家貢獻大量現金流，但高速並購和擴張仍需要資本支援。對此，鏈家集團董事長左暉此前接受《證券日報》記者採訪時確曾表示，有上市計畫。不過，上市顯然需要時間表，不確定性也高。

“融資肯定是在進行中的，資本是很重要的驅動因素。”楊現領向本報記者透露，鏈家雖然規模較大，但也是一家創業公司，在VC/PE管道裡面有自己的空間，預計整個融資規模相對於市場上其他創業公司的規模會更大。

至於估值，“決定性因素是真正的平臺，REA這種互聯網平臺估值PS超過10倍。英國最大的互聯網平臺叫RMV，估值PS超過20倍，這就取決於壟斷能力，線上上實現了80%以上的用戶壟斷，線上下實現了90%經紀人的壟斷，估值高並不是因為未來發展空間很大、想像力很大，而是因為利潤好。”楊現領向本報記者直言，鏈家的估值也是一樣，關鍵因素就是未來線上上鏈家網能夠為線下交易提供更多的交易線索，也就是客流。此外，這個平臺帶來的客戶轉換為交易的能力以及交易的效率也非常重要。因此，鏈家的估值預計將會比較高。

而關於鏈家的下一步動作，彭永東向《證券日報》記者表示：“我們今天已經具備了一定的規模當量，接下來將進入深水期，如何把規模的效率和體驗提高，包括體驗本身的改善以及流程的重塑，這是鏈家更關注的，非常重要的目標。”

新城發展（01030）完成旗下江蘇新城及新城控股合併重組B轉A，A股新城控股（601155.SH）今天開始於上交所掛牌，新城發展執行董事兼副總裁陳偉健表示，原有B股最後交易日（11月20日）市值為250億元，視市場反應估計A股上市後市值將接近300億元。現時新城發展市值僅約80億元，與時下A股市值有較大差距，相信A股上市後新城發展股價有較大增長空間。

評級升融資成本降

陳偉健表示，該公司對新城控股的持股量由56%增至70%，少數股東權益應會大減；按A股300億元市值計，該公司佔其市值的210億元。新城發展昨天股價造好，高見1.49元，收報1.46元，升近9%。

陳偉健指出，由於新城控股信貸評級由「AA」上調至「AA+」，該公司融資成本將由約8厘降至4.5厘，預期今年底可降至7厘以下；因此，該公司昨早宣布提前於明年1月底贖回2018年到期的票據，置換後相關融資成本可由10.25厘降至6.25厘，未來兩年可節省1億元人民幣債務成本。

他表示，現時融資渠道開通，該公司已啟動銀團貸款工作，銀行授信額度可望倍增，故將停止申請開發貸款，改以現金開發項目，在財務成本控制之下，相信負債率會低於行業的70%水平。

高價零售弱 貴租難苦撐

高檔零售市道疲弱，奢侈品牌及珠寶店均調整租舖策略，縮減租舖數目將成大趨勢。尖沙咀海防道及廣東道一帶，租戶醞釀縮舖潮，部分現由貴價零售商承租的舖位，業主甚至在約滿前已推出招租，包括由太子珠寶鐘錶租用的海防道舖位，現以300萬元推出招租；由溥儀眼鏡租用的廣東道舖位，亦以350萬元於市場放租。

市場消息透露，由信置（00083）持有的海防道百萬龍大廈地舖，建築面積1800方呎，現由太子珠寶鐘錶以月租230萬元租用至明年6月，呎租1278元。

消息透露，該舖位現以每月300萬元招租，較太子珠寶鐘錶現時的租金高30%，但代理料該舖難以加租。該舖毗鄰的海防道49至50號地下至5樓，則由太子珠寶鐘錶持有並自用，連同百萬龍大廈地舖合併成一個巨舖。

鄧鉅明看淡未來兩年市道

太子珠寶鐘錶主席鄧鉅明指出，現時高價零售市場較疲弱，不論鐘錶或是奢侈品等均難有理想的營業額，未來兩年亦看不到高檔零售市場上有任何正面訊息，所以現時集團要調整租舖策略，營業額較差的舖位可以「關咗佢」，以節省租金成本。

至於集團位於海防道的舖位，會否縮減現時向信置租用的部分，僅保留自用舖繼續營業，鄧鉅明表示，仍與業主商討該承租舖位的租金，相信明年1月便有定論。

另外，市場消息透露，廣東道帝國大廈地下A舖，建築面積1500方呎，現時由溥儀眼鏡以每月180萬元租用，呎租1200元，租約明年初到期。業主於10月已預先放租350萬元，較現時溥儀眼鏡的租金叫高近一倍，有代理認為，業主叫高租金是希望有多些議價空間。

翻查資料，尖沙咀廣東道及海防道一帶的舖位已醞釀縮舖潮，包括海防道42至44號及漢口道55號地舖，現時由周大福（01929）以月租260萬元租用，該舖業主大鴻輝主席梁紹鴻表示，周大福已表示不會續租，舖位將重新推出招租；而廣東道海威商業中心地下A號舖，原本由溥儀眼鏡以月租180萬元租用，但自10月底遷出後丟空至今，業主已把意向租金減至150萬元，較舊租金低16.7%。

中原（工商舖）營運總監潘志明表示，舖位租金的走勢已很明顯，過往廣東道一帶舖位租金與羅素街相若，相信待明年該區的租約期滿，將出現新一輪的減租潮，跌幅料與銅鑼灣羅素街相近，估計舖租將回落30%至40%，才有機會獲續租或有新租戶承接。

「無殼蝸牛」悲觀 料10年難上車

樓市轉勢，市民入市趨審慎，花旗置業調查顯示，首度出現過半數（52%）被訪者認為未來兩年樓價下跌，較上季（29%）增8成，比例屬4年新高，逾7成指現時非置業時機。

花旗銀行委託香港大學社會科學研究中心，按季進行的「2015香港市民置業意向調查」，今年9月透過電話隨機訪問500名年齡介乎21至60歲市民。

74%受訪者：現非置業時機

其中，52%受訪者認為未來兩年樓價下跌，較認為上升（30%）的高出22%，餘下18%則表示樓價平穩。相對上季6月結果，當時覺得「下跌」的被訪者比例僅29%，一季內上升23%，升幅近8成，比例為2012年紀錄以來新高，顯示市民於季內對樓價走勢看法逆轉。

對於現時是否屬置業好時機，74%受訪者選擇「不是」，只有3%認為屬於適合時機，其餘逾兩成認為「一般」。選擇非置業時期的受訪者比例較上季增加2%，重回2013年3月調查的紀錄高位。當時正值金管局先後推出「三辣招」，包括買家印花稅、加強版額外印花稅及雙倍印花稅。

市場潛在買家 料達8.2萬人

市民對上車置業感到悲觀，今年3次調查共1,500名受訪者中，840人（佔56%）未持有自己物業。當中58%（487名）被訪者認為未來10年只可繼續當「無殼蝸牛」，比重為4年來新高，認為自己可於10年內上車的，只有18%（151人）。

而今季受訪者中，平均只有約14%表示有意置業，同時持有足夠資金可付首期及供樓。

花旗銀行環球個人銀行服務市務部市場研究部主管周偉傑指，以此推算，市場潛在買家可達8.2萬人。而加息對市民置業心理有影響，但並非單一因素，環球及整體經濟氣氛等負面因素，對樓市看法及置業意慾有所轉變。

花旗：累加息2厘 最快2018

花旗銀行環球個人銀行服務零售業務主管林智剛估計，年底出現首次加息機會大，惟加息步伐緩慢，料明年中才進行第二次加息，每次溫和加幅約0.25厘，若本港要累積加息達2厘，相信最快為2018年。

他亦指出，本港樓市由第三季9月起出現轉勢，預期至明年第一季，樓價累跌約7%，不過由於房屋需求仍然龐大，加上加息等不明朗因素將會消除，市民對市場及購買物業的信心恢復，預計來年第二季樓市會出現反彈回升，全年樓市發展平穩，甚至有約3%的升幅。

羅兵咸：住宅樓價明年跌幅有限

樓市呈現轉勢迹象，羅兵咸永道預計，住宅樓價已屆高位，明年將會有所調整，但跌幅有限，但商廈市場在中資及金融機構需求下可獲支持。

城市土地學會連同羅兵咸永道發表《2016年亞太區房地產新興趨勢報告》，在亞太區22個城市中，本港房地產市場投資前景排名由2015年的第21位，2016年獲上調至第15位，升6級。

低息大額買賣 推升港排名

羅兵咸永道亞太區房地產稅務主管蘇國基解釋，排名有所改善主因是低息環境持續，年內多宗大額商廈、酒店成交，反映投資者對商業物業感興趣，市場對優質物業需求仍然強勁。同時，本港排名上升亦反映其他地區評分相對下降。

對於住宅市場，蘇國基卻認為，過去幾年樓價已累積較大升幅，加上預期美國將加息，將增添樓價壓力，明年本港住宅樓價將略為回落。

同時，今年繼續由日本東京位列榜首，其次是澳洲悉尼及墨爾本，報告指，資金流入區內成熟及高流動性的防守市場。

零售轉弱 舖租明年再跌15%

另外，對於明年樓市展望，第一太平戴維斯投資及銷售部主管袁志光認為，整體投資氣氛仍平穩，即使美國有可能本月加息，而投資者早有準備，市場不難消化。買家方面，他指中資今年不時投地及購入商廈，預計明年中資續活躍。

各項物業表現上，袁志光分析，隨着發展商新盤開價貼近二手市場，令二手住宅業主降價，相信明年樓價略為下跌，惟跌幅料在個位數，而超級豪宅因罕有，明年呎價仍有上升機會。至於舖位則因零售商生意轉弱，今年舖租已跌3成，料明年再跌15%。

萬科企業(2202)昨日宣佈，今年1月至11月累計實現銷售面積1,820.1萬平方米，銷售金額2,282.3億元（人民幣，下同）。11月份公司實現銷售面積192.8萬平方米，銷售金額241.1億元。

中國奧園(3883)昨日宣佈，今年首11個月累計實現未經審核合同銷售金額約130.4億元，合同銷售面積約163.8萬平方米，同比分別增長約21%和36%；平均售價每平方米7,956元。11月單月合同銷售金額約18.9億元；合同銷售面積約21.2萬平方米。

中駿置業11月銷售額增72%

中駿置業(1966)公佈，今年首11個月集團實現累計合同銷售額約134.59億元 ，累計合同銷售面積約117萬平方米，按年分別增長32%及5%，平均銷售價為每平方米11,503元。單計11月份，實現合同銷售額約24.97億元，按年增長72%，合同銷售面積155,217平方米，按年減少6%，平均銷售價為每平方米16,088元。

金地商置(0535)11月的合約銷售總額約10.66億元，合約銷售總面積約58,800平方米，銷售均價為每平方米約18,100元。今年1至11月期間的累計合約銷售總額約89.07億元，而累計銷售總面積約52.6萬平方米。

另外，碧桂園(2007)公佈，有意向合資格投資者發行國內公司債券，建議發行的規模上限為200億元，並將分批發行，所得款項預期用作集團若干現有債務再融資及一般營運資本用途。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，11月寫字樓買賣合約錄79宗總值69.55億元，較10月的70宗及90.17億元上升12.9%及下跌22.9%。11月數字包括全幢寫字樓買賣，個案為紅磡One HarbourGate，價值58.5億元。

巨額成交出現

黃良昇認為，寫字樓登記宗數雖然連續3個月徘徊於70宗水平附近，但近期巨額成交湧現，反映投資者對前景仍充滿信心，預計未來市況繼續以大額成交為主。2015年首11個月暫錄1,532宗及597.9億元，料全年將錄約1,700宗及620億元。

按金額分類，11月低價及中高價成交錄得明顯的升幅。五百萬元以下類別錄37宗及0.96億元，按月升15宗及0.37億元。二千萬元至五千萬元類別錄10宗及3.01億元，按月升7宗及2.09億元。五千萬元至一億元類別錄6宗及3.88億元，按月升4宗及2.44億元。中價寫字樓成交則錄得按月跌幅，五百萬元至一千萬元類別錄16宗及1.11億元，按月下跌6宗及0.64億元。一千萬元類別至二千萬元類別錄8宗及0.99億元，按月下跌9宗及1.4億元。逾億元成交方面，11月份錄2宗及59.6億元，按月下跌2宗及23.48億元。

分區統計，港島區及新界區的登記宗數均錄得按月升幅。港島區錄36宗及6.27億元，按月升10宗及0.48億元。新界區錄6宗及0.36億元，按月升1宗及下跌300萬元。九龍區錄37宗及62.92億元，即使11月有一宗逾50億元的寫字樓登記，按月依然下跌2宗及20.11億元。

澳洲房產網報導，從長遠看，澳洲房產只要持有一定的時間，增值是必然的。因此，出手買房越早的人總是比那些反复比較而遲遲不出手的人要有機會賺錢。

但投資澳洲房產還是有一定的技巧的，下面來看看澳洲房產投資“6S”法則講了啥?

1 "S"—是Station車站

尋找有價值潛力的物業時，我們首先要關注的就是房產的附近是否有火車站或者是電車和公共汽車站點。公共交通的便利，是購買物業時一個非常重要的考量。

交通繁華地段的房子，開車和停車麻煩，但公共交通會被越來越重視。出行方便，無論是對自住和投資都成為購房的一個十分重要的考量因素。

2 "S"—是School學校

在選擇房子時，周邊是否有好的中學？小學？或者是大學，都是一個十分重要的增值因素。房子周邊有著名的學校，尤其是私立的好學校，方便子女上學，這也就是學區房往往比非學區房貴出許多的道理。

只要是那個學校在那裡，房子的價值就會一直在那裡，將來房子也很容易出手，你不僅可以順利地收回你的投資，而且還可以獲得可觀的增值。

3 "S"—是Shopping購物中心

時尚、品味的購物中心，也同樣關係到生活的品質。而且，就近的，令地區人們滿意的社區購物中心，更是吸引人們不斷地搬來的原因之一，這一點對房子的增值有很重要的影響。

4 "S"—Sports Environment運動環境

在澳洲，花園別墅很普遍，無論是清晨，還是傍晚，甚至是中午時分，經常可以看到跑步和鍛煉的人們。在澳洲，健身已成為人們生活的一部分了。

澳洲人對體育的熱情或者說是傳統，也一樣強烈地影響著新移民。因此，在購房時，關心一下周邊的體育鍛煉場所，對自己和物業同樣具有十分重要的意義。

5 "S"—Safety安全

物業周圍的環境，對於家庭而言是至關重要，購房時，必須要對房子周邊的，或者是本地區的犯罪率做一了解，盡可能選那些犯罪率低的區域，同時要對自己的鄰居有一定了解，留意有沒有塗鴉，有沒有吸毒，酒鬼等跡象。

6 "S"— Silent 安靜

除了上面所言的安全以外，選擇一個安靜的環境，是保證我們的生活品質的又一重要條件。安靜不僅僅是對小區或者是房子所在街道的要求，也同樣是對鄰里的要求。

熱情而又彬彬有禮的鄰里，寧靜而有序的和品味的社區，對於房產的增值，同樣具有重要的影響。

當然，影響房產增值的因素其​​實遠遠不止這6個“S”，但道理是一樣的。當我們掌握了影響房產的各種因素後，便可以依據自己的特定需求，尋找理想的居所。

另外萬事都很難達到完美，權衡其輕重，把握大方向，果斷地決斷，同時做好相應的備案，千萬不要因為糾纏在具體的問題中而讓好的澳洲房產投資機會白白溜走。