北中漲最多逾11% 高雄鼎山周邊漲逾6%

房市利多
夜市存在於住宅區，對房價是利多還是嫌惡？房仲統計北中南3大夜市搬遷、轉型後案例，周邊房價因此水漲船高，北市師大夜市、台中文心夜市周邊房價皆漲逾1成。

台灣房屋智庫以搬遷轉型當年與隔年的周邊住宅均價來比較，北市的「師大夜市商圈」2012年轉型時周邊房價平均每坪73.5萬元，2013年則漲至82.0萬元，漲幅高達11.56%，是北中南3個夜市漲最多。

師大新屋達100萬
台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析，師大夜市曾被評選為北市優質商圈第1名，商店急速向雲和街、泰順街等住宅區延伸，最多達700多家，但事實上商業區僅師大路、雲和街與龍泉街包圍的區塊，其餘皆為「第3種住宅區」，依北市土地使用分區規定，住3區餐飲業需鄰接8米以上道路，故區域內6米巷的餐飲業者均屬違法。夜市商家陸續歇業後，中古住宅房價突破8字頭，當地新成屋原本實價成交落在90萬元，隔年就漲到每坪100萬元以上。

文心夜市推新案
台中市「文心夜市」舊址位於文心南路與文心南五路交叉口，去年8月搬遷後周邊住宅從每坪22.7萬元上漲至25.2萬元。住商不動產台中八期加盟店店東戴俊仁表示，遠雄建設2年前以每坪163萬元向地主購入原租給夜市的土地，興建26層住宅大樓「遠雄文心匯」，以30~50坪為主力，是八期少見中小坪數，開價每坪38~42萬元，今年周邊新成屋突破3~4字頭，中古屋也漲至每坪22~25萬元，但近期房市趨冷。

高雄「鼎山夜市」自去年8月熄燈後，周邊房價漲6.06%達每坪14萬元。高雄市仲介公會副理事長鄭啟峰表示，夜市聚集人潮，購物也便利，但噪音、衛生髒亂等問題，是周邊住宅的嫌惡設施，鼎山夜市位於三民區鼎山街、明誠一路，因有建商買下土地準備推案，夜市熄燈，加上此區新案少，推升周邊中古屋自每坪12萬元漲到14~15萬元，約漲8~10%。

潤隆（1808）、太子（2511）11月營收雙雙亮眼，潤隆累計營收約47.38億元，年增超過70%，是自興富發（2542）入主以來最好的成績；太子11月累計營收突破百億元，雖較去年同期略差，但已是營建股少數的百億俱樂部成員。

潤隆年增逾70%
潤隆發言人邱秉澤指出，今年主要營收仰賴內湖區「國賓官邸」完工認列，此案已售金額約45億元，第4季密集入帳，目前該案還有約10億元餘屋銷售中。明年則有文山區「靜心文匯」、「台中帝寶」及竹北「國賓大悅」完工貢獻，總銷上看百億元。

太子累計營收達102.63億元，正式突破百億元大關，下半年主仰賴北、中、南共6案貢獻，法人估計總銷約50億元，北市內湖五期的「太子國際企業總部」商辦案總銷36億元，正在尋覓買家。

房市買氣吹寒風，建商不但不願高價搶地，甚至連地都不買了。商仲業者統計，今年截至11月30日為止，上市櫃建商購地金額僅221.19億元，相較去年全年500.88億元，連5成都不到，更是自2013年以來，連續兩年出現購地金額腰斬的情況。

根據信義全球資產統計，2010年至2015年上市櫃建商年平均購地金額約767.39億元，其中2010年至2013年購地金額，年年往上擴大。不過，到了2014年，購地金額僅有500.88億元，相較2013年全年購地金額約962.57億元，占比僅約52.04％，幾近腰斬；今年截至11月30日止，購地金額也不過僅有221.19億元，甚至不到2014年的一半，幾乎篤定連續兩年上市櫃建商的購地金額都幾近腰斬。

信義全球資產經理王維宏指出，目前整體住宅新案去化速度變慢，加上建商手中庫存土地仍足夠，因此，會將手中的庫存土地先行消化，自然買地態度相對保守。

第一太平戴維斯資深經理丁玟甄指出，近兩年因建案去化速度放緩許多，建商獵地態度轉趨保守，甚至不願獨自承受土融與建融的雙重龐大壓力。因此，少部分建商開始尋找地主，採合建分屋方式，土地由地主負責掌控，建商便可省去土地融資的重大壓力，等到合建案真正開始興建時，建商才需出資建融，其實是分散風險的開發模式。

9月底上市建商冠德建設公告與大洋塑膠、常新欣業簽訂新北市中和近萬坪複合式合建案，便是顯著的案例；業者指出，該案堪稱近年來雙北市較大的合建案，也可能是未來建商分散風險的開發模式。

明年房地合一稅制將上路，不少建商跟屋主都希望搶在今年底完成交屋，短線給營建股帶來題材激勵，雖然昨（7）日集中市場營建指數僅小漲0.15％，不過指標股中工（2515）、興富發（2542）等個股，漲幅還是強過大盤。

受到上周五美股收紅帶動，周一台股多頭奮起，指數開高震盪，不過比起大型權值股，中小型股還是相對熱絡。營建股部份，昨日宏普、宏盛、中工、國建，和興富發等各股，漲幅都超過1％，相對強勢。

根據內政部公布資料，10月房屋使用執照數量達1.3萬戶，創7年多來新高，然而元大投顧指出，就整個環境看來，營建族群目前還看不到明顯的曙光，市場需求也持續萎縮，雖然因為明年要上路的房地合一稅即將上路，可望給市場帶來最後一波的交易機會，不過整體需求並未真正的回溫，未來可能會出現大者恆大，小的營建股被整併的風潮。

基本面部分，由於營建股營收入帳日與一般公司不同，所以很難利用當月或者當季營收當作判定景氣好壞的指標，元大投顧建議，可觀察未來建商新屋開工、預售屋的數字來當作參考依據。只是在房屋景氣尚未轉好的情況下，應該還是僅有規模的建商有機會。

同時，若美國年底升息，台灣央行的動作也需要密切關注，若屆時利率有變化，也將大幅影響營建股的資金流，規模較小、現金流不足的公司甚至可能會出現週轉問題，因此建議想介入的投資人以龍頭營建股為主。

不同於房地產業者的悲觀！網友的2015年房市代表字與2016年的期望字票選出爐，相較於業者票選的第一名「慘」，超過2千份的答案中，「等」字是網友最大的交集！好房網以新聞發佈與粉絲團擴散方式給所有網友進行投票，包括選出2015房市代表字、認同哪些業者代表字與2016房市期望字等選項，採取「網友多票」開放方式，調查時間為2015/11/26~2015/12/03，合計投票網友1067人，回收2017份答案。

好房網總編輯吳光中分析，相較於2014年的「跌」，2015年的「等」字，反應了政府打房雖下重手，民眾的感受度依舊不夠，而「跌」成為2016年的期望字第一名，更是佐證在高房價時代，一般民眾仍有買不起房的困擾，所以大多期待房價還能有所修正。

好房網此次調查採用開放填寫的方式，讓網友選出自己心目中的2015年房市代表字，以及2016年的期待字，短短的一週內就有上千位網友參與。除了近三成網友選擇「等」字雀屏中選，成為網友的2015房市心聲外，2016年的期待字中，「跌」「降」兩字遠遠領先其他期望字，其中「跌」這個字甚至高達3成6的網友票選。

觀察網友對於房地產業者的投票和自己的想法，明顯可見買賣雙方的差距依舊，賣方忍著不想降價，買方也忍著不追著買，加上又碰上總統大選，因此「等」變成了網友在2015年的最大交集；至於第二名的「慘」和第三名的「悶」與「亂」出線的原因，我們從網友撰寫的理由中觀察發現，一則是屋主開高價，買方出低價的狀況讓人看不透也摸不清，二則是房地合一稅實施，買方憂心，賣方擔心，大家真的都很悶。

另外在2016年期望字中「尋」，意外的和2015年代表字中，也有不少人選的「找」字有異曲同工之妙，網友皆在兩字之後寫下註解，希望來年能尋找到心目中的好房子！吳光中也表示，其實從央行的放鬆房貸限制區到降息半碼的措施開始之際，就看得出民眾選這些字的端倪。吳光中說，金管會宣布鬆綁壽險業投資不動產門檻，2016年房地合一稅登場之前，2015年底的黃金輕稅期是最佳進場時機，這個論點不少購屋客都認同，實實在在鼓動了民眾買房慾望。

回顧2014年的調查，網友選中的房市代表字負面意義居多，此次橫跨2015與2016的代表字調查裡，像是「轉」、「活」以及「求」等字票數也不少，顯示樂觀與期待2016年房市的聲音已經出現，這個狀況已經慢慢扭轉了自2014年以來民眾對房市的負面感受。

報載「陸砂銷台？金門外海抽的砂」及「又見海砂屋？彰檢查13黑心砂石業」部分與事實不符，經濟部表示，礦務局為監控大陸進口砂石氯離子含量情形，自2012年6月起即機動至各港口抽測進口砂石品質，並送經濟部標準檢驗局化驗，迄2015年12月3日計檢驗114船次樣品，其品質均符合CNS相關規範規定。經濟部強調：「海砂如經適當處理，仍可供應於營建工程使用。」

經濟部指出，國內砂石供需受地域及運輸成本影響，長期存在區域性供需不均現象，其中北部地區因自產料源嚴重不足，為穩定砂石供需及價格，除由臨近縣市調配外，多元化的砂石料源供應管道有其必要，亦需仰賴東砂西運、進口砂石等供應途徑調節供需，故砂石料源供應亟需多元化，不可偏廢，方能因應經濟建設所需。經統計2009年莫拉克風災前後，每年進口砂石占國內砂石總供應量比例約在14％至22％之間，對於調節砂石供需及平穩砂石價格助益甚大。

經濟部說明，為協調相關機關就建築工程砂石材料來源標示『河砂』或『淡化海砂』，提供消費者正確資訊，經濟部部礦務局業已於2013年3月26日召集相關權責機關研議，並於同年4月1日函送上開會議決議事項請砂石進口業、土石採取業、砂石碎解洗選加工業及營建剩餘土石方加工處理等相關砂石販售業者，應於開具銷售建築工程用「砂」之商業發票中，依其貨品屬別據實載明「天然河砂」、「海砂」、「陸砂」、「淡化海砂」、「機械製砂」或「有添加淡化海砂」等品名字樣；凡該批貨品屬於「海砂」或「淡化海砂」或「有添加淡化海砂」者，應一併提供買方有關該批貨品經由公證單位檢驗水溶性氯離子之化驗結果文件。

經濟部強調，海域砂土石料源使用分為2類：一為使用於填方之料源，無須辦理除鹽程序；另一為使用於混凝土細粒料骨材之料源，則必須辦理除鹽。海域砂石除鹽方法有浸漬除鹽法、灑水除鹽法、船上浸泡及曝曬除鹽法等，視海域砂土石料源採取位置及地理狀況而決定採用。因此海砂如經適當處理，仍可供應於營建工程使用。

砂石原料不管來自河川、陸地或海域，做為混凝土粒料使用時，其氯離子均須符合CNS1240國家標準規定，製成後之混凝土於CNS國家標準及各施工單位工程施工說明書也有規範；此外，CNS3090亦有規定，在購方要求下，製造商於混凝土實際送貨前，應先向購方提出報告單，說明粒料之產地、比重、篩分析等資料。

另經濟部標準檢驗局業已於2014年2月25日公布修訂相關規定，將「混凝土粒料」水溶性氯離子含量由0.012％及0.024％修訂為單一規定值0.012％；另將原標準「土塊及易碎顆粒」不得大於3％規定項目，增加「貝殼雜質」。所以，有關品質之管制需要原料供應者、製造者及使用者齊心共同把關，才能發揮最大成效。又經濟部礦務局為監控大陸進口砂石氯離子含量情形，自2012年6月起即機動至各港口抽測進口砂石品質，並送經濟部標準檢驗局化驗，迄2015年12月3日計檢驗114船次樣品，其品質均符合CNS相關規範規定。

經濟部礦務局輔導花蓮縣砂石商業同業公會研擬「一級砂石推廣合約」等相關砂石認證作業，目前已受理場家申請，經核符合議定項目後，由花蓮縣砂石商業同業公會開立保證書。並輔導台灣省砂石商業同業公會聯合會以高屏溪流域先行試辦砂石履歷認證，台灣省砂石商業同業公會聯合會委託財團法人台灣營建研究院研擬相關計畫，除經產官學三方多次討論，亦於2015年4月30日及同年9月9日召開優質砂石履歷專家座談會，對砂石產業現況、預期成果、分級標準、驗證對象、執行流程…進行充分研討並使規劃更加完善。

經濟部部礦務局已於2017至2020年第五階段電子化政府計畫「環境資源資料庫整合計畫」(行政院環保署主辦)項下臚列「建置土石資源及產銷鏈資料庫」子計畫，其中砂石履歷認證亦係為重要工作項目之一，相關預算目前正積極爭取，俟取得經費後將戮力辦理，將可促進砂石產業升級、提升砂石產業競爭力。於取得預算前，礦務局將持續輔導花蓮縣砂石商業同業公會及台灣省砂石商業同業公會聯合會，於花蓮及高屏地區持續辦理履歷認證作業，並視其成果及取得經費後逐一推展於全國，預期優質砂石履歷制度之永續發展將有助於品質、數量、流向之透明揭露，不僅促進產業升級，更將提高砂石品質水準，維護社會大眾權益。

被香港超越 專家：稅制嚴重干擾發展

稅制干擾台北的不動產發展，資誠聯合會計師事務所（PWC）昨發表「2016年亞太區房地產市場新興趨勢報告 」，台北不動產前景在亞太區22城市中僅排名第17名，與2015年的第18名相比變化不大，不過在4小龍排名則被香港（第15名）超越，名列4小龍之末，排名輸韓國首爾（第7名)、新加坡（第11名）與香港（第15名）。

東京雪梨墨爾本最佳
這項調查由PWC與城市土地學會（Urban Land Institute）共同主辦，觀察期已進入第10年，2016年趨勢報告主要調查對象包括343位國際知名的房地產專業人士，亞地區最佳投資城市分別是日本東京、澳洲雪梨、澳洲墨爾本、日本大阪和越南胡志明。

報告顯示，台北雖然從去年排名排18名，提升1名，但香港進步更多，從去年排名21名大幅竄至第15名，讓台北成為4小龍中投資景前排名墊底城市。

會計師指出，香港「舊型工廠活化使用」、中國金融機構允許在香港設立辦事處，成為排名續向上升的主因之一。
負責台灣區調查的資誠聯合會計師事務所金融產業服務營運長吳偉臺表示，台灣名次變動不大，主要原因是政府採行各項抑制房價政策的措施，包含房地合一等租稅政策。多數不動產專業經理人表示應保守看待台北的不動產市場，多給予「持有」評等。

房價暴漲租金未跟上
吳偉臺表示，雖然近幾年亞太地區各主要城市的不動產價值，各有不同程度的成長，受訪的專業不動產投資經理人對亞太地區不動產投資市場前景持正向看法，但仍持續關注美國升息力道與速度及中國經濟成長放緩後，可能對整體亞太地區不動產的影響。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，台灣不動產市場在經過多年追求投機性報酬的結果下，房價暴漲但租金並未明顯帶動，投資報酬率在亞洲各大城市中敬陪末座。徐分析，近幾年經濟表現不振及不動產稅制快速變動下，讓海外投資者更為卻步。

以明年即將上路的房地合一稅為例，徐佳馨說，過去海外法人出售房地只要繳交20%獲利即可出場，未來稅率高達35∼45%，將影響進場購置台灣不動產的意願，此外，由北市領漲的地價稅與房屋稅暴增，在租金沒有辦法明顯提升的狀況下，也會讓海外法人轉往其他國家投資。

房價高 新北第一圈人口減

即便近兩年房價進入修正階段，不過，在所得無法有效提升的情況下，多數民眾仍無法負擔北市及新北市第一圈的高房價，導致購屋市場出現洗牌現象，愈來愈多民眾甚至被洗出去，只能在有限的購屋預算下，選擇到新北市第二圈購屋。此舉也讓新北市第二圈的人口持續成長，其中又以林口、淡水、八里的人口成長幅度位居前三名；反觀新北市傳統第一圈永和、板橋、三重及中和，則出現人口流失現象。

大家房屋企劃研究室根據新北市民政局資料，整理新北市各區人口變化，分析各區域房價，人口成長前5名區域分別為林口、淡水、八里、三峽、五股，每坪房價2字頭左右，相較去年人口分別成長2.5％、1.9％、1.2％、0.9％及0.8％。

至於人口流失的前5名區域，分別是永和、板橋、土城、三重、中和，每坪房價32萬至45萬元，相較去年人口分別流失約0.8％、0.3％、0.3％、0.2％、0.2％等。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，緊鄰台北市的區域逐漸退出人口移居行列，主因在於這些區域於房市多頭時一波波上漲，超過購屋民眾預算範圍；且像中永和舊公寓居多，換屋產品少，促使購屋人選擇更遠但更便宜，又有重劃的行政區。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，重劃區與捷運結合是近年相較熱門的購屋區段，尤其是新北市重劃區大量供給多數具有房價相對親民與新建的住宅大樓，吸引大台北地區自住民眾的目光，隨著人口進住，近期重劃區的點燈率也正在逐步攀升中。

行政院副院長張善政在2015年12月7日召開行政院桃園航空城核心計畫專案小組第12次委員會議，召集各部會及桃園市政府確認桃園航空城核心計畫之各項重要工作辦理情形及進度，並要求各部會與桃園市政府持續配合積極推動本旗艦計畫。

交通部表示，桃園航空城計畫在都市計畫及用地取得方面，現階段已進入區段徵收計畫審議階段，區段徵收之公益性、必要性、安置作業及附近地區第二期開發地區民眾權益，為民意所關切，張善政副院長責成桃園市政府召集之都市計畫及用地取得分組詳加規劃、妥善辦理，並應就民眾關心的議題詳細說明，充分作好溝通，研擬應對措施。

另針對社會各界關心之特定農業區聽證議題，依據土地徵收條例規定，交通部應針對桃園航空城計畫範圍內特定農業區農牧用地土地所有權人辦理聽證，並為尊重立法院交通委員會於2015年4月15日擴大聽證對象之決議，聽證對象配合由8,700人擴增至約22,000人。

目前桃園航空城預備聽證會議已於2015年10月3日至11月15日間之6個週末假日完成舉辦(機場園區12場次、附近地區【第一期】12場次)，民眾陳述之意見重點，後續將由8位預備聽證會議主持人共同整理歸納，俾以作為正式聽證之程序事項及爭點議題。

開發建設方面，桃園國際機場為提升飛航安全及因應旅客逐年增加，原預定於2016年1月8日前完成北跑道整建工程，並恢復雙跑道運作，為因應連續假期民眾交通需求，張副院長期勉桃園機場公司在確保安全及品質標準下，儘早完成跑道整建工程，加速提升跑道服務品質。此外，桃園國際機場於2015年11月起陸續辦理桃園機場WC滑行道遷建工程及第二航廈擴建工程，並正式啟動第三航站區先期工程；至第三航站區國際競圖設計標已於2015年10月底遴選優勝廠商，預計於2020年底完工。

另為降低桃園機場各項工程施工衝擊，張善政副院長特別指示桃園機場公司應務實評估及因應各工程對機場營運之影響，並邀集航管單位及航空公司建立完善之介面協調運作機制，強化航廈旅客疏運、安全維護及交通動線維持等措施，維持機場正常運作。

在產業規劃與招商方面，桃園航空城為行政院「經濟動能推升方案」的重點工作，且具有海空雙港及自由貿易港區等優勢，為使桃園航空城在整體發展規劃上得以發揮既定政策效益，張副院長指示經濟部應會同桃園市政府積極輔導相關產業升級轉型，系統性研擬推展行銷計畫，俾以匯集中央與地方政府間之資源作整合行銷。會後張善政副院長期勉桃園市政府及中央各部會賡續通力合作、互相協助，共同達成提升國家競爭力之政策目標。

蓋在公園的捷運共構宅成炒房宅？已經歷6次招標還有80戶未順利脫標的南勢角捷運共構宅「南方之星」，於11月中進行第7次開標，價格不斷下修，但是仍然有網友認為價格太高，是否有炒房嫌疑。房產專家則表示，應該是因為「兩高一多」缺點惹禍，但長期來看還是屬於自住、投資都合適的保值好宅。

對於南勢角捷運共構宅的價格，有網友批評是在「公園蓋炒房宅」。網友circlelee (悟x)在PTT上質疑，中永和是人口密集度相當高的地區之一，而南勢角的人口密集度更是中永和人口最密集的地方，「本魯不懂，那邊已經夠擁擠，為何還把公園變成人住的地方？」

針對此問題，網友tifiosi (new)則直指「公園變炒房宅，這在永和根本是常識」、「塞車剛好而已」並表示現在的捷運共構宅普遍價格都太高，「捷運到底是為有錢人服務還是一般大眾服務？」認為捷運共構宅就應該要做為公共住宅，一般小市民都被逼著住在交通不便的地方，然後再怪大家都騎機車導致交通壅塞，怒斥「根本是病入膏肓又放棄治療」。

對於捷運共構宅的高價一直為人詬病，專家表示是因為捷運共構宅普遍有「兩高一多」的問題。根據聯合報報導，「兩高一多」指的是高單價、高公設比，以及單層戶數多。南方之星的小宅產品公設比就多達37~39％，單層戶數也多達12戶，讓人有出入複雜的疑慮。

不過，台灣智庫研究員洪珮君於聯合報表示，捷運共構宅「到站即到家」的優勢，對上班族極具吸引力，也因此具有很好的保值性，包租公、置產族都曾表示有相當的興趣。永慶房屋中和總站店店長洪偉智也分析，南方之星所在的南勢角站，前一站為景安捷運站，預計2016年環狀線通車後，將吸引更多自住、投資型客戶進場。

H&M台北車站店上禮拜正式營業，原先預定8月底開幕，卻因使用執照變更及消防設備審核未過，開幕前夕臨時喊卡，延宕三個月，光是房租就損失不少，加上營業、人事成本等估計損失數千萬。黃金店面租金高得嚇人，不過許多店家撐不住高房價、高租金只好退租，紛紛轉往小巷弄。

H&M站前店在館前路上，位處人潮車潮往來的重要交通樞紐，面積超過780坪，中國時報報導，房仲業者估計該棟月租金行情約500~600萬元，而原先的NOVA商場月租金大約500萬元，因房東漲2~3成房租，NOVA不堪負荷，才由H&M接手，不過原定8月底開幕，房租開銷加上整體成本上千萬跑不掉。

黃金店面向來是搶手貨，不過東區商圈日前掀起退租潮，全國不動產企研室主任張瀞勻在財訊周刊上分析，隨著國際旅客觀光人數年年攀升，市場多在追逐精華商圈的精華店面，加上國際連鎖品牌接連進駐各大商圈路段，又拉波租金水準，讓能支付租金的業者日益減少。

不過根據觀察，不管是店面買賣或租賃，小巷弄都逐漸轉熱，香港商匯泓不動產副總吳懿倫就向財訊周刊表示，現在觀念改變，即使開店不再精華區內，只要透過網路行銷，依舊會有生意，更能將省下的店租成本換成品質更好的商品；好房網總編輯吳光中則認為，小資店面正當紅，與其買在商圈附近，不如買投報率大於2％的店面。

北市府市有地參與內湖區都更案，在「碧湖君鄰」社區分回31戶，將於月底標售。每戶權狀面積從近41坪至43.5坪不等，總價則是在3453萬至3890萬元間。都發局表示，9日至13日開放現場參觀，歡迎有興趣投標的民眾到場了解。

碧湖君鄰社區位於內湖路二段350號，屋齡僅約1年，位置靠近碧湖公園，距離捷運內湖站、文德站也僅約5分鐘路程，交通便利。附近有著名的737巷美食街、文德路66巷黃昏市集、湖光市場等，以及內湖國小、麗山國中、麗山高中、達人女中、台灣戲曲學校等；由於生活機能良好，詢問度很高。

都發局表示，分回的31戶分散在2至13樓，每戶總權狀面積從40.94坪至43.57坪不等，每坪售價約為84.3萬和91.6萬元，標售底價從3453萬至3890萬元。每戶都是3房2廳的格局，其中29戶都有一個車位。

為讓民眾更了解房屋現況，都發局9日至13日開放現場參觀，時間是每天上午10點至12點，和下午2點至4點。都發局表示，此案將於29日下午5點30分截止投標、30日開標，詳情可至都發局網站查詢，或電洽23212186轉2509、2513由專人解說。

港人移居台灣人數漸增，移民署統計2014年港澳人士申請居留案共7506件，今年累計至10月已5477件，是自1991年以來最高峰。5家台中建商看準趨勢，組成「宜居台中聯盟」，力促港人將台中市列為移民城市首選。

港人移居台灣創高
嘉磐、慶仁、久樘、聚合發及寶鯨等5家台中建商，10月在香港舉辦宜居大展後，陸續邀請40餘組港客抵台賞屋。久樘開發董事長特助李晉豪表示，以年齡區分，來台賞屋的港客約40~60歲，移民目的以投資或退休置產居多。
李晉豪說：「台灣房地產報酬率約3%，反觀香港的優秀標的可達10%，因此投資房產，對港人無吸引力。」此賞屋團主要是介紹台中風土民情、建設及市場概況，讓港人多認識台中。參與賞屋行程的李先生表示，台北的城市規劃跟香港相似，台中市反而比較舒服。

港人移民方式
★創業家移民：申請金額50萬元港幣(約200萬元台幣)，且符合創業家條件
★投資移民：在台灣地區有600萬元以上之投資
★依親：台灣地區人民之配偶或子女
資料來源：《蘋果》採訪整理

剛剛過去的11月，申城樓市時隔兩月再次出現了供不應求的局面，而成交均價也再度刷新7月紀錄，以3.47萬元/平方米創下歷史新高，成交量逼平“鑽十”。

新聞晨報消息，11月，商品住宅市場呈現供不應求的狀態。上海鏈家市場研究部監控資料顯示：11月上海市商品住宅的供應量環比下滑近5成，供應量回落明顯，但成交走勢沒有減弱，成交量達到150萬平方米，超過“金九”，幾乎與“鑽十”持平，創下了自2010年以來近6年的同期新高。

成交價格則在中高端項目的推動下，再度刷新7月紀錄，34730元/平方米創下歷史新高。至此，上海新房市場已連續8個月位居120萬方以上高位，連續7個月位居3萬元/平方米以上，前11月成交量已超過2013年全年成交量，為近8年來年度成交量最高水準。

在上海市區二手房房價普遍較貴的情況下，一些買家轉而開始物色郊區的經濟型別墅。花上四五百萬也能住別墅，既能滿足二孩需求，也能借機“土豪”一把，導致近期多個郊區的經濟型別墅成交明顯上揚。

據瞭解，青浦徐涇、松江莘閔別墅區、閔行莘莊，二手經濟型別墅成交量上揚1成。上海中原地產研究諮詢部高級經理盧文曦表示，週邊經濟別墅熱銷，首先是集中在300-500萬的總價易於接受，買家拋出原有房子後只要小部分貸款就能享受別墅帶來的舒適度。且二手別墅幾乎沒有投資客“攪局”。

“房地產+互聯網”的想像空間到底有多大？對於遍地是地王的北京，或是庫存量較大的非一線城市，人找房子的時代早已過去，房企頂著極大的銷售壓力，不斷地在對產品做加法，聯手互聯網企業開闢智慧家居市場就是一種途徑。

“智慧家居是趨勢，很多公司都在做，我們與華遠的合作，沒有噱頭。”近日，360公司副總裁陳熙同向記者如是表示。

不過，從房地產庫存和成交資料來看，“房地產+互聯網”的市場空間無疑是萬億元量級。鑒於此，有業內人士認為，華遠與360的合作將不局限于房產智慧化方面，可能還將引入保險資源，打通房地產銷售和服務的全產業鏈環節，圍獵“房地產+互聯網”的數萬億元量級市場。但更重要的是，華遠地產將借此提升消化庫存的速度。

任志強稱華遠北京拿地便宜

11月份以來，作為華遠地產大本營的北京樓市，地王頻出，動輒數十億元，樓面價輕鬆越過3萬元 平方米關口，這個市場已不是一家房企獨自吞下地塊的時代，尤其對華遠地產這類比較穩妥的公司而言，想拿地付出的代價似乎更高。

然而，11月23日下午，經過96輪激烈報價，華遠最終以35.4億元、溢價率121.25%的代價拿下石景山區蘋果園交通樞紐M、N地塊，樓面價高達2.87萬元/平方米。

“這塊地算便宜的，主要是以商業綜合為主，若是以住宅為主，這塊地的樓面價得弄到4萬元/平方米以上。”卸任華遠地產董事長之職的任志強依然在為華遠地產月臺，他稱：“華遠一般情況下很少拿最貴的地，上一次花12億元在通州拿地是最貴的，但後來發現，我們拿的地價比旁邊低了將近8000元/平方米，現在這個項目馬上要開盤，定價要比當地現在賣的樓盤便宜10%—15%。我一般拿便宜地，賣的也不是特別貴。”

事實上，關於華遠地產的拿地佈局原則，華遠地產副總經理李然透露，“最近我們在制定銷售業績和明年拿地計畫”，但這是在利潤、投資收益指標下進行的安排。

此外，李然稱，對地塊的選擇是根據城市來看的，未來還將以住宅用地為主，比如在長沙，華遠華中心是綜合體專案，商服面積占比約50%；在西安，住宅業態占比在80%以上；北京的商服面積占比則越來越多。

值得注意的是，有業內人士向本報記者直言，在華遠的重點佈局區域中，北京是高價地集中營，長沙、西安兩城庫存量則較高，對於如何增加產品附加值，避免產品同質化，進而擊敗競品，搶得市場份額是華遠近年來保持業績穩定增長和利潤指標的重要策略，與360合作開闢智慧家居市場，或許是華遠去庫存的重要手段之一。

打“智能家居牌”去庫存

今年5月20日，華遠地產宣佈與360合作，開闢智慧家居市場。

“智慧家居是發展趨勢，很多公司在做，功能大同小異，我們不做一些噱頭。”陳熙同表示，關鍵是怎麼樣把用戶體驗做到最好，因為“華遠與360的合作可能一直進行下去”。

事實上，在某種程度上，把房子智慧化做加法，專案消化速度將提升，正如李然所說，這對華遠在庫存較高的市場中起到了突圍作用。

李然直言，尤其在西安，房地產公司都面臨著去庫存的難題。從2008年到2012年，房價從4000元/平方米漲到7000元/平方米，之後至今基本沒有上漲。今年反倒比前年降價了，預計最好水準也僅能與去年持平。

據《證券日報》記者瞭解，華遠與360合作的智慧家居產品已經在北京、長沙和西安等地落地。

顯然，對於打通房產銷售與服務全產業鏈環節，華遠地產與360已經有了初步想法。對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進接受《證券日報》記者採訪時則表示，推出智慧家居等業務，房企本意是希望跳出傳統的開發模式，把消費端延長，從傳統的購房階段延伸到後續的居住階段。尤其把房子智慧化，增加產品附件值，將增加議價能力，加速房價上漲。

嚴躍進也進一步解釋稱，從目前社會的迎合度來看，即便加價，購房者也會逐漸認可這種非同質化的產品。但若部分智慧家居等產品的成本很高，超過購房者的心理承受能力，對其吸引力則不大。

嚴躍進向本報記者直言，現在很多房企主動和其他互聯網企業進行合作，是希望回避目前傳統領域擴張乏力的尷尬；另一方面則是希望達到先發制人的效果。因為傳統領域的資金要求比較高，很多房企無力進行大規模擴張，而涉足智慧家居、智慧物業等領域，成本相對低，甚至追加5000萬元左右的資金，就可以把這個平臺搭建出來。

“原來很多行業稍微加點高科技的東西是為了賣議價，這個時代已經過去了。”360公司董事長周鴻禕向記者直言，智慧家居的成本價值非常低，過去花幾萬元裝一個探頭，現在幾百元就能解決，與華遠的合作，不是為了把房子賣得更貴。

對於華遠和360以外互聯網公司合作的可能性，任志強透露，“現在雷軍（小米CEO）知道我們跟360合作了，他也挺憋氣的，決定弄點什麼東西。下次可能是馬雲，也可能是別的互聯網公司，大家都開始進入這一領域競爭，華遠在尋求多方合作”。

昨日（12月7日），招商地產（000024，收盤價40.50元）以40.50元/股的價格，結束了在整體上市前最後一個交易日的交易。該股再次與投資者見面時，將改頭換面，變成招商局蛇口工業區控股股份有限公司（以下簡稱招商局蛇口控股）股份。

就在上週五（12月4日），B轉A上市的新城控股在首次亮相時全天漲幅即將近200%。而此次，招商地產同樣涉及B轉A事項，市場資金也對招商地產報以充分關注，公司股價也一路水漲船高，在停牌前一周時間裡漲幅超過10%。

8日開始停牌

招商地產今日（12月8日）發佈公告稱，12月7日為公司股票的最後一個交易日，同時，自今日起將開始停牌，此後將進入現金選擇權派發、行權申報、行權清算交收階段，不再交易。

在此次換股吸收合併中，招商局蛇口控股擬發行A股股份以換股吸收合併的方式吸收合併招商地產。招商局蛇口控股向除其自身外的所有參與換股的股東發行股票交換招商地產股票。

直至實施換股後，招商地產才會再次與投資者見面，不過，屆時公司股票將轉換成“招商局蛇口控股”股份在深交所上市及掛牌交易。

根據資料顯示，2012年~2015年前6月，招商局蛇口控股營業收入分別為276.52億元，347.82億元，454.86億元和191億元；而招商地產營業收入分別為252.97億元、325.68億元、433.85億元和179.74億元。

值得注意的是，換股吸收合併完成後，招商局蛇口控股將圍繞園區開發與運營、社區開發與運營、郵輪產業建設與運營三大業務板塊。而更值得注意的是，此次換股吸收合併完成後，招商地產的業務將全部納入招商局蛇口控股的業務體系，實現招商局蛇口控股綜合開發經營業務整體上市。

停牌前一周漲逾10%

事實上，招商地產作為同時擁有A股和B股的上市公司，此次涉及B股轉A股的部分，同樣備受市場關注。

此次招商地產A股換股價格為37.78元/股，招商地產B股換股價格為人民幣28.67元/股。A、B股換股比例分別為1：：1.6008和1：1.2148。

而此前A股市場上的B轉A案例中，絕大多數公司股票在重新上市後，股價表現都沒讓投資者失望。以新城控股為例，其上週五登陸上證所後，上市首日漲近200%。


從近期招商地產股價表現看，市場投資者也許對其換股吸收合併後重新上市的表現有期待。同時，受益於近期整個地產板塊的強勢上漲，在招商地產A股停牌前一周的時間裡，其股價已經累計上漲達到12.69%。

而另一方面，根據今日的公告，招商地產A股現金選擇權股權登記日為12月7日，現金選擇權派發登記日為12月10日（本週四）。而異議股東則可將其所持有的招商地產A股股票按照23.79元/股的價格全部或部分申報行使現金選擇權。

這意味著，經有效申報行使現金選擇權的股東將以23.79元/股的行權價格獲得現金對價。而截至昨日收盤時，招商地產收盤價為40.50元/股，相比23.79元/股的行權價已溢價70.24%。

房屋仲介表示，購房者的心態跟買股票一樣，買漲不買跌。

12月7日，記者走訪了多家房屋仲介公司，與8月份記者看到的人來人往的景象不同，業務員大多不是三五個聚在一起聊天，就是主動跟客戶打電話推薦房子。

愛屋吉屋房地產公司北京大興店業務員小劉在接受《證券日報》記者採訪時表示，近段時間，一周有四、五個看房的客戶就不錯了。在銷售較好的8月份，一週三十幾個人看房都是常態。購房者的心態跟買股票一樣，根據房價走勢買漲不買跌。目前是房地產市場銷售的淡季，過年後的4月份、5月份銷量將逐漸回暖，看房子的客戶量也會上升。

來店裡諮詢的王女士表示，之前沒有限購時，家裡買了多套房屋，聽說即將開徵的房地產稅可能對房屋較多者徵收高額的稅費，趁著新政沒有出臺，準備提早把閒置的房屋出售。目前，國家出臺多項政策利好房屋購買者，雖說是淡季，遇到合適的買家，還是出手為上策。

據《證券日報》記者瞭解，最新資料顯示，前11個月，北京成交商品房住宅合計為49116套，這一成交量超過了2014年全年成交量，成交均價達到了每平方米29384元，同比上漲9.3%。

一位元業務員告訴記者，從資料來看，北京房價持續1年上漲，新房二手房走勢均繼續上行。雖然看房的人較之前有所減少，但房價未跟著下降，政策的刺激繼續推動房地產市場呈維穩走勢。近期前來看房的客戶，有意願購買300萬元左右房屋的人較多，且大部分是房屋置換。對購買者而言300萬元左右的房子首付較低，壓力較小。

隨後記者走訪了多家房屋仲介發現，小產權小戶型的房子比較受購買者歡迎。一些高檔酒店地處城市繁華區，將空閒樓層房間改裝成酒店式公寓，價格便宜，同時購買者不受戶口限制。

前來北京金霖酒店看房的王先生告訴記者，酒店的位置好，房屋利用率高，價格便宜。雖然是小產權房，但非常符合年輕人的購買需求，對購買數量也沒有限制。未來，二孩政策將有序落實，房地產市場肯定會有所上漲，趁著目前價格合適購買酒店式公寓，也算是一種投資理財。

“隨著 十三五 規劃的出臺，希望老百姓的收入都翻一番，房價都降一降。雖然房地產是我國經濟發展的支柱產業，但從購買者的角度來看，希望2016年的房地產業改革可以穩步推進，房價也可以更 親民 ”。王先生告訴《證券日報》記者。

　　易主首日跌幅超5%

　　7日，在萬科發佈公告第一大股東易位後的首個交易日，萬科股價一路下行，至收盤萬科每股報18.02元，跌幅達5.06%。雖然萬科在公告中強調公司目前仍不存在控股股東和實際控制人，但市場分析認為，動用鉅資的“寶能系”必定不會甘於充當財務投資人，萬科未來不確定性大幅增加。值得注意的是，由於增持空間仍在，因此萬科原大股東華潤是會按兵不動還是崛起反擊難以定論。

　　6日，萬科發佈公告稱，公司於4日收到深圳市钜盛華股份有限公司(以下簡稱“钜盛華”)的《詳式權益變動報告書》。截至 2015 年12月4日，钜盛華通過資管計畫在深圳證券交易所[微博]證券交易系統集中競價交易買入公司A股股票5.49億股，占公司總股本的4.969%。此次變動後，钜盛華及其一致行動人前海人壽(寶能系)持股數超22億股，占總股本20.008%，躍升至公司第一大股東。

　　兩個月前“寶能系”僅以微弱優勢佔據第一大股東，隨後的一周內便被再次超越，而現在“野蠻人”寶能系卻以超過近5%的持股比例超越，真正使已坐穩第一大股東之位超過15年的華潤集團首次讓位。

　　對於“寶能系”的舉動，CRIC研究中心研究員房玲認為，險資入股房企最直接目的便是獲取企業控制權，動用鉅資的“寶能系”也不會例外。房玲指出，雖然钜盛華目前難以獲得萬科絕對控制權，但其可通過增加董事會席位，影響企業決策。

　　萬科方面強調，由於公司股權結構分散，因此雖然第一大股東發生變更，但公司目前仍不存在控股股東和實際控制人。與此同時，钜盛華在《詳式權益變動報告書》中承諾，截至本報告書簽署之日，钜盛華在未來12個月內暫無改變上市公司主營業務或者對上市公司主營業務做出重大調整的計畫，或其子公司的資產和業務進行出售、合併、與他人合資或合作的計畫，上市公司亦暫無購買或置換資產的重組計畫。此外，對於現任董事會或高級管理人員的組成，钜盛華表示，暫無調整計畫。

　　雖然如此，但此前萬科總裁郁亮曾表示，“野蠻人”對萬科敲門是很正常的。“野蠻人”最簡單的是成為大股東，獲得絕對控制權。但如果不能獲得絕對控制權，其還可以通過股東大會、董事會來搗亂，比如投反對票、利益要脅等等。

　　11月27日至12月4日，萬科股價出現放量大漲，短短六個交易日內漲幅達31%，究其原因，一方面是房地產政策的利好誘導，而另一方面便是沉寂兩個月的“寶能系”再次大舉收購，以17.527元/股的區間加權均價計算，“寶能系”本輪增持共計耗資逾96億元。而此前，在7、8兩個月間，“寶能系”通過二級市場、集中競價交易等方式新增持有萬科總股本的15.04%，耗資200億元。

　　“近300億元僅用於財務投資，恐不會那麼簡單。”一位地產資深人士表示，雖然“寶能系”一方一再表示是看好萬科未來發展空間，但對於像萬科這種極具自主性的超大型企業，如果僅想進行財務投資，沒有必要如此大動干戈、步步緊逼。而對絕對控制權的執著，也是“寶能系”的慣有風格。

　　可能也是出於這種考慮，在此前爭奪戰期間，萬科董事會主席王石[微博]就曾在臨時股東大會上表示：“過去有很多股東，都是非常支持萬科，沒有做過損害公司的事情。包括華潤以前作為大股東也是一樣，希望現在大股東也做同樣的事情。”資料顯示，2004年至今，華潤系對萬科持股比例均維持在15%左右。長期以來，華潤一直扮演財務投資者的角色，不干涉運營管理。而下了“血本”的“寶能系”能否延續這種大股東的作風還難以預料。

　　而從“寶能系”之前的行為來看，這一問題的答案很有可能是否定的。2015年4月，通過集中競價獲得中炬高新(16.84, -0.20, -1.17%)總股本的9.1%的前海人壽表示，將包攬中炬非公開發行的3億股。這意味著，“寶能系”直接持股比例達到34.02%，寶能系控制人姚振華變更為中炬高新的實際控制人。此前通過競價擁有15%股份的韶能股份(11.40, 0.37, 3.35%)，11月17日公佈的非公開發行預案顯示，“寶能系”在打包收購後，持股比例超30%，變更為實際控制人。

涉資78億 安邦接貨成次大股東

本港發展商南豐集團與內房股遠洋地產（03377）5年股東關係分手收場。遠地昨日公布，第二大股東南豐集團已於上周五出售20.52%股份予「紅色資本」安邦保險集團及安邦財產保險，每股作價5.05元，較上周五收市價4.69元有7.68%溢價，套現77.84億元，南豐對遠地持股量降至0.8%。雖然南豐以高於市價甩售遠地股份，但相對於其入股成本價，仍「蝕入肉」近9億元。

每股5.05元 遠地飆9%

遠地昨早開市前有共67宗大手成交，涉資近78億元，其後傳出南豐以每股5.05元大手沽售遠地股份，由於作價較前收市價有7.68%溢價，刺激遠地早市股價上揚，高見5.44元，急升16%，其後升幅收窄，遠地中午發通告證實消息後，午市走勢平穩，收報5.11元，仍升8.96%，成交額80.52億元。

南豐自2010年起至少曾3次大手增持遠地，平均每股作價5.63元，撇除遠地2010年至今累計派息約每股1元，以及南豐期間累計減持約2.56億股，按入股均價估算，南豐投資遠地5年，至上周壯士斷臂沽貨離場，合共虧蝕約8.94億元。

據遠地披露，南豐董事長兼董事總經理陳慧慧持有遠地16.01億股（21.33%）好倉，包括其父親、已故南豐創辦人及主席陳廷驊遺產項下的15.27億股（20.33%），以及透過南豐資源旗下俊孚投資間接持有的7456萬股（0.99%）。出售15.41億股遠地股份後，南豐仍持有6000萬股（0.8%）遠地。

未知會否影響合作

遠地在上周四公布，分別向南豐及Good Estate Group收購三亞亞龍灣度假區項目86.33%及13.67%權益，涉及7.71億及1.13億元。暫時未知南豐失去遠地第二大股東地位後，會否影響雙方日後的項目合作。分析認為，由安邦接手南豐股份，成為遠地第二大股東，或有利遠地降低融資成本、擴闊資金渠道。至昨晚截稿前，本報仍未能取得遠地回覆。

南豐於2010年8月成為遠地主要股東，南豐當時行使認股權增持遠地，持股比例由0.91%增至9.97%；同年12月，中遠國際（00517）應中央要求退出地產投資，配售9.5億股遠地舊股，由南豐接手其中的6.6億股，持股量增至21.89%，取代中遠成為遠地第二大股東；2013年9月，遠地向主要股東中國人壽（02628）及南豐配發新股後，南豐持股量為21%。

租住權費可購私樓 學者轟定價脫節

房協旗下首個非資助形式長者屋北角雋悅，昨天公布細節，60歲或以上長者可申請入住，單位由實用面積344方呎開放式至1228方呎相連戶，若然一筆過繳付租住權費，以租用最大的相連戶計，最多需要支付1694.9萬元，若非身家豐厚亦難以入住，堪稱「鑽石長者屋」，金額足夠在同區購買相同面積私樓。有學者認為，房協首次推出此類形式的長者屋，仍屬試水溫階段，相信有一定需求，但亦有學者直言其相連戶定價脫節。

雋悅共有3座588伙，提供實用344至821方呎標準戶外，亦有4伙1123至1231方呎相連戶，除每戶的客廳、洗手間均設有平安鐘外，每戶的客廳、睡房位置特別設有「活動感應裝置」，只要裝置連續8小時未能感應單位內有移動反應，職員便會到單位查訪，以防發生事故；每層的大堂亦加設扶手，方便長者。

85歲組別172萬入場

項目除規定60歲或以上本港永久居民或擁有特區入境權人士才可申請外，沒有其他資格限制。項目的租住權費用則按單位面積及申請人年齡釐定，以同一單位計，年紀愈大租住權費用愈低，85歲或以上則劃一收費。以85歲組別為例，最平單位為2座11樓A室，實用351方呎，入場費172.2萬元；最貴位於1座38樓D室相連戶，以60歲組別計，租住權費用高達1694.9萬元。

申請人可一筆過付清租住權費用，亦可分1年或10年繳付，但須額外繳付2.25%及15.5%的租住權費用，以10年支付方式計，上述最貴單位的租住權費用將增至1957.6萬元。

雋悅即日起至22日接受申請，再以電腦抽籤決定揀樓，最快明年3月可正式入住。

房協主席鄔滿海表示，申請者可將自己物業申請逆按揭，用作支付管理費及服務費用，雋悅為首個非資助形式的長者屋項目，市場有一定需求，但模式較新，由於屬終生租住模式，有流轉性，最少需20年以上始能夠收回成本。

房協物業發展及市場事務總監劉竟成表示，除開放式單位外，其他單位可供2人入住，租住權費用以年齡較低者計算，倘若其中1位不幸過身，另一位可繼續居住，若有特別理由，並可申請最多2位特准人士同住。

首2年退租 可取回80%費用

房協行政總裁及執行總幹黃傑龍表示，若首2年住客退租可獲退回80%租住權費用、120個月後退租仍可獲5%退款。

即使申請人一筆過繳付租住權費用，每戶每月仍須繳付管理費，實用面積每方呎為4.1元，另每人每月須付800元服務費用。換言之，每戶的管理費及服務費用由2210元至6635元。至於差餉、水、電及煤氣等日常費用亦是由住戶負責。

嶺南大學兼任教授何濼生表示，房協推出長者屋，現時仍在「試水溫」階段，雖然部分相連戶費用高達1700萬元，仍有不少長者可以負擔。經濟學家關焯照則表示，租住費用由170餘萬至700萬元，相信會有一定需求，但個別相連戶高達1700萬元則已脫離市場，質疑是否有實際需要，並坦言若有能力支付有關費用的長者，亦毋須申請入住。

政府和相關機構密密推地，其中市區重建局（市建局）旗下深水埗海壇街需求主導項目今天截標。局方昨天已急不及待推出另一個位於馬頭角的九龍城道/上鄉道項目招標，明年1月12日截止。消息人士透露，市建局將會保留項目舖位，而住宅單位倘售樓收益超過19.2億元，即平均呎價約1.72萬元，發展商便須與市建局按比例分紅。

呎價1.72萬須分紅

市建局宣布，昨天起邀請29家發展商就九龍城道/上鄉道項目入標，明年1月12日正午截標。項目位於九龍城道和上鄉道交界，佔地約1.49萬方呎，與沙中線興建中的馬頭圍站出入口僅約5分鐘步程，惟地盤十分貼近東九龍走廊。市建局預計，用地可興建約11.17萬方呎住宅樓面，提供約216個住宅單位，另設2.23萬方呎的商業樓面。

消息人士透露，中標者完成項目後，需要將舖位交回市建局，而住宅單位若售樓收益超過19.2億元，將要按比例與市建局分紅，19.2億至19.6億元比例為20%，19.6億至20億元則為30%，20億至20.4億為40%，而售樓收益超過20.4億元，比例一律為50%。

估值6.7億 舖位要交回

資料顯示，上月中旬項目截收意向書時，一共接獲30份意向書，惟市建局考慮發展商的經驗和財政能力後，最終獲邀的發展商共29家，當中除本港主要的大型和中型發展商等常客外，亦有保利置業（00119）和萬科置業（香港）等中資機構。至於最近屢傳沽出手上物業的爪哇控股（00251），亦以旗下公司名義獲邀入標。

理想城市集團企業估值部主管張聖典指出，項目接近鐵路站，加上規模適中，對發展商而言十分吸引，加上舊區重建項目往往有捧場客，料入標反應不俗。

不過，受到加息和樓市下行風險等因素影響，他調低用地的每方呎樓面地價估值約9%，至5000元水平。若以商住總樓面約13.4萬方呎計算，估值約6.7億元。

小業主持貨心態弱 荃中呎價跌穿8千

政府上星期公布整體住宅樓價指數19個月來首次回落，確認樓市轉勢，消息進一步打擊小業主持貨心態，市場連錄大幅減價個案，荃灣中心呎價更跌穿8,000元，創今年新低。

前綫地產代理指出，近期多個大型新盤以貼市價推售，而且提供大量按揭優惠搶客，二手樓小業主一直處於捱打的狀態。政府公布樓價指數回落之後，個別急於套現的小業主即時大幅落價。

以荃灣區荃灣中心3座低層C室為例，實用面積380平方呎，業主原本以370萬元放盤，昨日大幅減價66.2萬元，以303.8萬元易手，減幅18%，減價後實用面積呎價僅7,995元，屬罕見跌穿8,000元水平，亦是屋苑今年呎價最低的單位。

紅磡灣中心468萬售 低市價1成

據悉，上述單位業主已經分居，獲法庭頒令賣樓分帳，故業主急減價沽貨。

其次，個別質素稍差的單位減價幅度也相當大，其中紅磡灣中心L座低層4室，實用面積411平方呎，業主原本以510萬元放盤，周日大幅減價42萬元，以468萬元易手，減價約8%，亦較銀行網上估價的536萬元，還低68萬元，反映業主以低市價逾1成賣樓。

不過，區內代理指出，該單位樓層較低，而且面向酒樓排氣口，業主不大幅落價，很難有買家承接。

牽晴間384呎削價8% 加佣促銷

另外，除了大幅減價外，有小業主甚至加佣促銷單位，例如粉嶺牽晴間7座低層A室，實用面積384平方呎，業主原本叫價400萬元放盤，政府確認樓價回落後，即時減價32萬元，以368萬元易手，減價約8%，屬於近月低價成交之一，而且業主提供成交價2%的佣金予地產代理，比其他小業主佣金高逾倍，故能順利沽出單位。

香港仔中心銀主盤 呎價8951

另一方面，香港仔中心銀主盤昨日透過永利行推出拍賣，成交呎價不足1萬元，重返去年樓價水平。上述單位為A座低層05室，實用面積572平方呎，屬3房間隔，開價460萬元，吸引4枱買家競投，經過10多口叫價後，最終以512萬元獲承接，呎價8,951元。

永利行發言人表示，上述單位內籠缺裝修，加上景觀一般，所以造價較市價平。資料顯示，今年香港仔中心3房戶造價大部分要超過600萬元，今年7月份一個中層同樣面積的單位，造價更高見760萬元。

業界人士指出，政府公布的樓價指數雖然有所滯後，但某程度上代表官方確立樓市進入跌市，而且預期未來兩個月相關數字會進一步回落，相信抗跌較差的二、三綫屋苑未來仍會湧現減價個案。

兩年前開始進軍本港樓市的萬科，明年將推出合作發展的荃灣西站6期。萬科置業（香港）業務部助理董事（地產發展）林力山預計，樓市將隨經濟周期調整，但跌幅最多1成。

作為內地房地產龍頭的萬科，近年致力向海外市場發展，在2013年與新世界（00017）合作投得西鐵荃灣西站6區，其後先後購入灣仔聯發街項目及屯門掃管笏路項目，逐步在本港房地產佔一席位。

林力山：荃灣西站6區明年中推

林力山透露，集團最快推的樓盤，將會是與新世界合作發展的西鐵荃灣西站6區（涉及983伙），預期明年中推出，戶型多元化，優勢在於景觀理想，位於綠化公園中間，亦會有遼闊的海景，預計會吸引不少外區客注意。

至於在私人市場購入的重建項目灣仔聯發街項目，林力山指，始終是集團在港首個獨資項目，為了「省靚招牌」將會在2017年以現樓形式推出，提供約100伙，迎合核心區工作的單身人士需求，以1房及開放式單位為主，會加入智能家居等貼心設計，方便在平日忙碌無時間打理家居的住戶。

同樣，有機會最快2017年推出的屯門掃管笏項目，地盤規模較大，戶形設計會較有彈性，由1房至4房間隔均有，亦會加入部分洋房設計，項目賣點在於三面環山，加上地盤密度、地勢較高，高層單位均望海景。

掃管笏項目 三面環山賣點

除了新世界合作外，萬科過去1年投地，也曾夥拍信置（00083）、嘉華（00173）、英皇（00163）等不同類型的本港發展商合資投地。林力山指出，除了吸收經驗外，合資發展除了互相分擔投資風險外，亦能達至各取所長，例如集團可以貢獻建築上的經驗。

本港經濟增長疲弱，林力山認為，樓市跟隨經濟周期作適當調整屬於無可避免，但因本地剛性需求仍然存在，加上政府收緊按揭、降低借貸比率後，認為樓價無條件作大幅度調整，最多僅跌10%，屆時很可能已經吸引不少「望上車」的用家入市。

觀察過去20年樓價升跌只有一個原因，就是供求因素。從政府數據，見不到需求會回落，只會一直上升，而短期供應增多只是紓緩過去的缺口，認為消化供應後，需求都未足以應付。

在各類型單位方面，林力山較為看好豪宅市道，尤其獨立屋，相信超級富豪對於傳統豪宅地段的物業仍有需求，除了豪宅新盤外，也會有用家購入老牌豪宅作翻新或者重建，例如早前以天價成交的山頂白加道22號，相信豪宅走勢將跑贏大市。

潮 州 人 侵 萬 科   有 備 而 來
星島日報

萬科（2202）股價上周暴漲33%，幕後推手終於浮出水面。內地民企鉅盛華股份、前海人壽密密吸納萬科A股，單單在上周便通過7個資產管理計畫，一口氣以近百億元（人民幣，下同）增持5.49億股萬科，令持股增至20.008%，踢走央企華潤，重奪萬科大股東寶座。究竟鉅盛華、前海人壽有何來頭？

　　鉅盛華及前海人壽均由寶能系控制，寶能系話事人為潮汕兄弟姚振華、姚建輝。早年賣菜起家的姚氏兄弟，以作風強悍、長袖善舞見稱。賺到第一桶金後，姚氏涉足房地產、保險、物流、農業等眾多產業，旗下數十家公司股權架構複雜，當中不乏為資本運作而設的空殼公司。

　　今年8月及9月初，華潤兩次增持萬科，令持股增至15.29%，超過寶能系的15.04%，重奪第一大股東地位。至11月19日萬科披露，華潤及寶能系的持股仍維持該水平不變。然而，上周的急劇變化顯示，寶能系早已有備而來。交易龍虎榜數據顯示，西南證券深圳濱河大道營業部2天淨買入萬科35.21億元，計及其他營業部，萬科A股上周資金流入便近百億元，背後的金主，就是寶能系。

　　有業內消息指，寶能系不惜通過股權抵押、權益互換等槓桿融資方式，前後估計斥逾300億元，拿下萬科大股東之位。

　　姚氏兄弟伺機「入局」，已並非第一次。回溯資料，寶能系2012年首度亮相資本市場時，便通過多個帳戶運作。其時，寶能系通過旗下關聯公司鉅盛華、華利通、傲詩偉傑，以一致行動人身分三度增持深振業，與深圳國資委爭奪控股權。至去年，寶能系一度成為僅次於深圳國資的深振業A的第二大股東。

澳門政府昨日公佈處理保利達旗下位於澳門黑沙環的「海一居」項目批地問題處理方案。行政法務司司長陳海帆表示，政府將依照法定程序在批給期間屆滿（2015年12月25日）後依法宣告上述地段土地批給失效。保利達資產（0208）昨日收盤報0.82港元，下跌5.75%。

海一居累售3020樓花

陳海帆昨日在記者會表示，根據現時的工程進度，承批人已無法在法律規定的批租期內，完成對土地的利用，根據《土地法》，該土地將於批租期後宣告批給失效，即不予續期。而對於已購買樓花的業主，她表示，政府會在遵守合法性原則的大前提下，為購買海一居樓花小業主人士提供保障和協助。例如要求承批人雙倍返還訂金及損害賠償，政府將會提供免費法律諮詢、依法退回已繳納的印花稅。陳海帆補充表示，據目前資料，「海一居」已售出 3,020個樓花單位，且大部分已繳納印花稅，買家中絕大多數為自然人，不超過150位為法人。

保利達循法律途徑處理

保利達洋行公司上周六刊登聲明，指出黑沙環「海一居」地段25年發展期將屆滿，考慮到由於2014年3月實施的新《土地法》內容沒有過渡性條文，經諮詢法律顧問團隊的專業意見後，該公司已循法律途徑處理有關事件。如行政法院判定該事件是因政府有關當局行政及審批遲緩引致延誤，補回合理的施工時間，該公司將即時開展已擬定的快速建造方案，以確保「海一居」工程能夠順利於2018年完工，將物業交付予買家。

陳海帆表示，若政府與發展商對簿公堂，等待法庭判決結果，在現行的《土地法》的框架下做出相應的處理。若承批人敗訴，政府在收回土地後，根據《土地法》第56條進行再次公開競標，而其競投時將根據法律現行的規範盡量考慮已購買樓花的業主利益。她補充指出，因「海一居」一案不符合土地法第55條的所指「公共利益」，故不能以豁免公開競投方式批予原承批公司，但仍可以參加公開競標。

跨國性組織─CCIM國際不動產投資師協會台灣分會昨（7）日公布統計指出，台灣今年流到海外不動產的投資額，估已首度突破1千億元，刷新最高紀錄，其中光是保險公司就大買超過5百億元。展望2016年，房市恐要再盤整2年，房價會微幅下修，游資出走海外的趨勢方興未艾。

財團法人台灣不動產投資協會（CCIM）理事長、雅比斯建設公司總經理邵揚威昨日表示，台灣近年來游資非常積極的湧入國際房地產市場上，很多台灣人購置不動產的手筆之大、引發美國高度注意。因為這一波台灣房市已連續走大多頭格局長達12年，近2年才開始修正，主要是政策打房加上市場漲多必然下跌的正常機制；預期即將來臨的2016年，台灣房市可望持續進行價格的微幅修正，但修正幅度多少？坦白說，仁智互現。

邵揚威表示，總統大選再1個多月就登場了，加上房地合一實價課稅元旦將實施，2016全年整理格局不變；不過進入2017年，市場期待新執政團隊會振興房市、振興經濟的實質牛肉端出，且市場也預期，台北市高額的房屋稅有機會修正，屆時房市才有機會作正向轉彎。

CCIM榮譽理事長、瑞普國際物業董事長曾東茂表示，台灣市場欠缺「買點」，初步估計2015年外流國際不動產的資金至少1,000億元，激增1倍。

強國人全球獵樓風潮即將止步嗎？日前中國社科院才預告2016年大陸房價將面臨「斷崖式的下跌」，澳洲房產集團又透漏2015年中國民眾對澳洲房地產的需求較去年同期最多減少了15％，並預測未來大陸人海外置產的風潮恐將趨緩，但事實真的是如此嗎？

中國社科院日前發布最新報告指出，儘管大陸房價近期有上漲趨勢，但回穩基礎不穩、波動風險大，預估房價有可能在2016年第2季呈現「斷涯式下跌」。現在根據自由時報報導，澳洲房地產業者麥格地產集團（McGrath）執行長麥格拉斯（John McGrath）表示，中國買家已撤離高房價的雪梨和墨爾本，尋求住房價更吸引人的昆士蘭省東南部房產。而且受到中國股市暴跌和經濟成長放緩影響，中國民眾對澳洲房地產的需求較去年同期最多減少15%。

儘管瑞士信貸分析師波義（Damien Boey）和泰夫費克（Hasn Tevfik）於自由時報分析，中國買家的信心減弱，可能使今年他們在海外的購房意願降低30%，但是根據紐約時報中文網報導，今年中國大陸才剛成為在美國置產最大的海外群體，而且在全世界也都被視為「炒房公敵」，還是有部分有錢卻缺乏好的投資管道的中國富豪，在中國經濟震盪幅度大的現況下，似乎依然將海外置產視為較為穩定的一條路。