華固前11月累計年增3倍 達欣工突破百億元

環境嚴峻
營建類股已公告11月營收的公司中，有部分在2015年嚴峻環境中，亦交出不錯成績單，如華固（2548）、宏普（2536）及達欣工（2535）等，整體營收均超過去年同期，以華固前11月累計營收年增約3倍最多，達欣工前11月營收則突破百億元。

宏普累計今年前11月營收，達47.51億元，年增27.32%。回顧宏普過去11個月表現，單月營收最大量落在1月，營收17.55億元，其次則是9月的7.14億元。

宏普前11月年增27%
宏普指出，1月認列個案包括北市信義區「帛詩華」、南港區「鉑金苑」及新北市新莊區「賓麗」等案，9月營收則來自北市北投區「宏普新邑」的貢獻。下半年原有機會在年底前完工交屋的桃園青埔「宏普光年－世界館」、「領袖館」，和八德「宏普之星」，遞延至明年初。

華固11月營收9.61億元，創近7個月的新高，累計營收達69.56億元，前3季EPS（每股稅後純益）8.12元。
法人估計，在青埔「華固天圓」的挹注下，全年營收約可超過70億元、EPS可望達9元左右，而原定第4季開賣的中國「華固一品」，確定延至明年初進場。

展望明年，華固將有「華固一品」，台北市「奇妍—映月」、「華固天鑄」，及新北市「華固新綠洲」，法人估計已售金額達125億元，整體表現可望更優於今年。

華固明年估優於今年
達欣工11月營收11.29億元，該公司自8月以來，連續4月破10億元營收表現，使年增率逐步由負轉正，累計今年前11月營收則達106.75億元，衝破百億元關卡，趕上去年同期水平。
達欣工發言人陳士修表示，工程營收，主要看投入成本，佔估計總成本的比率計算，只要有工程就會有收入，今年主要在建工程為台積電在台中的12吋晶圓廠、淡海新市鎮住宅案，及台大永齡基金會所投入的癌症醫院，因工程進度較快，反映營收較豐。

新接案包括大直美麗華旁的英迪格酒店（Hotel Indigo）結構及外牆工程，陳士修指出，近期甫開工，工期約3年，「此案建築設計為姚仁喜，工程有一定難度，完工後勢必是區域最醒目的地標。」
法人認為，達欣工雖多以民間工程為主，但由於住宅案有不少建商眼見市場交易萎縮，選擇先建後售，因此對該公司影響不大，預測今年應是持平表現。

大咖看房市：華固明年暫停購地過冬

因應房市持續疲弱，營建F4之一的華固（2548）也有因應之道，董事長鍾榮昌估計，景氣在2016年底可望緩步回升，「明年暫不推案，將取得建照的3個建案，採先建後售。」另外，除條件很好的地塊，華固未來1年也將暫停購地計劃，2016年策略以消化餘屋為主，備糧過冬。

景氣明年底回升
鍾榮昌表示，房市自2014年就已走弱，寒流還將持續到明年年底，「當政經情勢較為穩固後，市場會比較明朗。」此外，2014年調整的房屋稅，普遍為人所詬病，而此稅制3年可檢討一次，應會朝較寬鬆的方向修改，屆時購屋信心將有回籠的機會。鍾榮昌說：「市場需求依舊存在，只是現在多選擇觀望。」
面對買方觀望、市場凍結，鍾榮昌選擇暫不出手買地、不推新案。預計明年台北市敦化北路、八德路都更案及新北市「華固新代田」等3案，可取得建照，將先行開工。
鍾榮昌充滿信心地說，華固在未來3年將是大量收成期，預計建案完工至少可回收2百多億元現金，「用這些錢來蓋房的同時，也等待餘屋去化，公司壓力較小。」
鍾榮昌認為，近期市場上銷售率佳的個案，以中小坪數為主，像是「華固新代田」，雖銷售較遲滯，但每周都有成交表現，對照現在的時空背景，已算順利。鍾榮昌說：「不只民眾，建商也在觀望，過去的榮景，讓大家備糧充足，就是等待一個好時機，再布局。」

【鍾榮昌看房市】
現職：華固建設(2548)董事長
預測走向：2016年底可望緩步回溫
理由：
◎新任總統就職後，政經情勢應會趨於穩定
◎房屋稅面臨3年1檢討，預計將較現在寬鬆
資料來源：《蘋果》採訪整理

內政部營建署表示，非都市土地開發影響費徵收辦法係依據區域計畫法第15條之3規定於2001年8月29日訂定，作為非都市土地獲准許可開發後課徵開發影響費之依據。因本辦法施行已逾10年，實施以來，考量現行收費項目不足以反映土地開發後對外產生之衝擊影響，再者，部分地方政府依本辦法報請內政部減徵費用時，尚缺具體得以減徵之認定條件與額度標準，經營建署研提修正案邀集相關機關及專家學者召開3次會議研商獲致共識，並完成相關法制作業程序，於2015年12月4日修正發布。

內政部營建署指出，本辦法本次修正內容主要包括2項：

一、明確規範減徵調整額度及標準：因現行條文未規定具體之調整標準，本次明訂得於符合整體國土計畫推動、縣市區域計畫指導或自行擬具公共設施改善方案並編列經費者，至多得減徵5成。

二、增訂彈性徵收項目：目前徵收項目僅限於聯外道路影響費(住宅社區另課徵學校影響費)，考量兼顧開發者負擔、開發衝擊之影響與地區設施需求，開發影響費課徵項目應賦予直轄市、縣(市)政府得視實際需求增訂彈性課徵項目如：「地區公園」、「消防設備」及「停車場」等，以達成外部成本內部化原則，並使土地開發義務更臻公平合理。

內政部營建署表示，所謂「開發影響費」係指因土地開發涉及土地使用分區或使用地性質變更，而對開發區周圍產生公共設施服務水準及其他公共利益之影響，向申請開發者所徵收之費用。土地開發常導致開發區外部環境之負面衝擊，故開發影響費收取後用於改善周圍公共設施需求或降低既有公共設施使用之排擠效果，確有其必要。

營建署表示，本次本辦法之修正，以兼顧開發外部衝擊公共設施需求之多元化及申請開發者之負擔義務保障，建立更為合理化及制度化之機制，應有助於促進地方公共建設、降低政府財政負擔，並可達到社會公平之目的。

台中市政府調整公告區域計畫草案，繼召開「台中市第3次區域計畫委員會」，2015年12月9日舉辦第4次委員會，邀請委員、中央主管機關及相關單位審議計畫內容，並擴大公民參與聽取建言；市長林佳龍表示，台中升格直轄市後，均衡區域發展已成為當務之急，好的都市計畫有助於改善市民生活機能，未來將逐步落實「大台中123」政策至區域計畫，打造台中為宜居城市。

都發局表示，此次會議主要針對「台中市第3次區域計畫委員會」會議，公民團體、審議委員關心的環境資源特性、都市計畫新訂擴大等計畫內容，進行檢討及補充，並修正新訂擴大都市計畫、設施型分區劃設等議題，希望讓區域發展更具前瞻性、友善環境、注重社會議題。

林佳龍表示，台中升格直轄市後，促進都市城鄉均衡發展已成為當務之急，因此，市府依據區域計畫法相關規定，希望針對台中市整體人口成長及城鄉發展做規劃，以達地盡其利的目標，讓城市永續發展。

林佳龍說，近年台中產業快速發展，像是大里、太平、霧峰等區，發展涵蓋傳產與高科技產業，為讓各區域能有更清楚的定位，擴大都市計畫有其必要；好的都市計畫將能改善市民的生活機能，希望藉由召開都委會，聆聽專家、公民意見，共同集思廣益，研擬更好的都市計畫。

林佳龍指出，近年台中市人口持續增加，自2015年1月迄今，已增加2萬多人，因此市府提出一條山手線、兩大海空港、三大副都心「大台中123」政策，盼落實到都市計畫中，逐步打造台中成為宜居城市。

這次會議有許多關心區域計畫的公民團體及民眾參加，會中並針對農地保護、空汙防制、新訂及擴大都市計畫等議題提出相關建議。

現場幾位參與會議的公民建議，市府應在區域計畫中納入空汙相關討論；市府都發局長王俊傑表示，其實中市區域計畫中對空汙有所著墨，簡報主要呈現此次會議討論的議案，因此無呈現空汙的部分；市府近期針對空汙防治提出許多相關作為，並已將資訊公開在網站上，供市民了解。

台中城市發展田調團則建議，市府應盡可能將草案提供予更多市民閱讀、討論；對此，都發局王局長說，區域計畫的擬訂，有助於定位台中未來的發展方向，相關資料均已公開在網站上，進入都發局網站即可查閱。

彰化縣醫療界聯盟表示，台中地理環境有許多敏感地帶需要保護，建議未來中市都委會成員可再納入人文、生態、醫療方面的專家；林市長說，市府會將此意見納入參考。

根據經濟發展局2015年12月3日「台中市產業用地供需情形檢討分析報告」，台中市未來10年總產業用地需求量為5,180公頃，尚須增加1,824公頃的產業用地，以輔導未登記工廠進駐，並推動全市產業4.0計畫。

經檢討後，台中市區委會在未登記工廠密集地區，規劃產業型都市計畫，3,657公頃包含清泉崗、大里樹王、十九甲及塗城、潭子聚興等4處，盼藉由「就近合法」方式，輔導未登記工廠進駐；其中，清泉崗新訂都市計畫面積約1,528公頃，除提供產業發展需求，部分土地也將規劃為倉儲物流及產業支援基地。

都發局王局長強調，對於規劃部分農地作為產業發展使用，市府均會執行總量控制，檢討運用可利用的農地，不會無限制解編。

台中市區域計畫於規劃階段已召開11場公聽會；計畫草案公開展覽階段召開8場次公聽會；審議階段則已另召開6次專案小組會議及3次區委會大會。都發局希望此次會議能讓更多市民及公民團體參與擬定區域計畫的過程，並依照內政部建議，讓各方意見直接納入政策研擬參考。

至於有關修正「特定地區個別變更編定為丁種建築用地興建事業計畫審查作業要點」，以及請經濟部編列預算，掌握未登記工廠現況，並務實面對等建議，市府皆將忠實反應在地聲音，請經濟部正視人民及廠商實際需求。

為使區域計畫內容廣為各界知悉，貫徹開放政府、全民監督的施政理念，都發局會前已將開會通知、簡報，放置於都發局網頁「主題服務-區域計畫」項下，相關資訊也揭露於內政部營建署直轄市、縣(市)區域計畫規劃專區及臺中市政府網頁，歡迎市民及公民團體下載瀏覽。

大陸空氣汙染問題嚴重，北京7日發布史上首次空氣重汙染紅色預警，環保署則表示，台灣本周空氣品質尚無惡化傾向，不過，之前全台紫爆，工業區附近居民、房仲即曾擔心會影響房價、買氣。

PM 2.5是近來民眾相當關心的議題之一，尤其之前媒體報導的空汙數據幾乎「天天紫爆」，其實，空汙來源很多，除了大家刻板印象中的工廠廢氣外，你我搭乘的汽機車、濁水溪裸露河床的揚塵、甚至抽的菸或二手菸都是主要的空汙源，尤其每年吹起東北季風的這個時候，境外空汙侵台，以及農家近期收割後的燃燒農廢，都加劇了台灣空氣汙染。

由於國家產業結構與經濟政策，包括石化廠、發電廠到煉鋼廠，多密集分布在中南部地區，但今年全台空汙問題嚴重，就連一向被視為好山好水的南投埔里，除了觀光產業發達，也是不少人退休後的居住選擇，房地產價格一度翻倍漲，但現在空汙問題受到鎮民的高度關注，當地房仲就擔心會嚇跑原本想來長住或投資的民眾，也造成買氣停滯。

不過，台塑六輕所在的麥寮卻呈現另一種不同的發展結果。雲林除了斗六與虎尾商業活動較多的地區，近年來人口移入正成長外，麥寮移入人口也持續穩定成長。目前在台塑麥寮廠周邊至少有1000至2000家包商，其中不乏全家移入、落地生根的包商。

而當地民眾看好這股移民潮，許多以往荒廢的豬圈現在都改建成套房出租，即使是簡單陽春沒有裝潢的一房一廳一衛，每月租金都要5000元起跳，最高甚至還有8000元的。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，由於空汙是移動的，不像房地產界有所謂的的嫌惡設施，可能會影響周邊房價，也不像之前台北市有犯罪地圖，可以按圖索驥，只能以一般的工業區、廠房附近可能汙染情形會較嚴重來作為參考。

一般來說，北部的工業住宅房價大約是一般住宅的7-8折，如果是中南部地區的工業區或廠房附近住宅房價可能會再低，甚至會低到一般住宅的5、6折，但各地情況又不盡相同，有些可能會因為就業需求反而帶動附近房價，徐佳馨說，之前也有人說北京的空汙問題嚴重，恐影響北京房價，但結果出來，北京房價還是漲很大。

徐佳馨認為，由於空汙染源越來越不可確定，只能就自住、投資等不同的需求來做判斷，例如工業區附近的房價可預期的會較低，但如果有距離工作地點近、自備款較低等因素，其實是可以考慮的，但如果是在意居住品質，那就最好避開可能會造成汙染源的工業區或廠房附近。

現在年輕人普遍面臨低薪、高房價的困境，許多人怕買房房價會跌，得不償失。日前才有網友發文不知道結婚該買房還是租房好，有網友及專家建議，夫妻要買房前，除了價格外，居住環境以及房產登記、申貸方式，也都要先考量清楚。

日前一名即將結婚的網友在PTT上PO文表示，自己想買一戶在高雄近600萬附車位的房子，但是卻遭女友阻撓，建議可以先租屋兩年，等房價下跌再說，但是考量到租金也是一筆不小的費用，考慮要不要乾脆衝一波買下算了。有不少網友從房貸與房租的差別，建議該網友直接買房，將房貸當儲蓄。

不過，有網友認為「後悔總在入住後」，夫妻決定要不要買房該考慮的重點不該只有「價格」，居住環境跟鄰居品質也是很重要。網友Dialysis (Chiquitia)就建議，「在買房前先在目標建案或該社區租房至少半年，再來決定購買」買房是一輩子的事，而且後悔總是發生在入住之後，既然原PO已經在高雄工作四年，對在地環境的了解應該不成問題，而且也選定特定建案，唯有自住，才能真正看透建案本身的居住價值。既然有考慮要租，就把租房的效益發揮到最大，讓未來買房的失敗率降到最低。

針對夫妻結婚到底要不要買房，專家提醒在買房前，除了夫妻雙方必須在理財規劃上要有共識之外，房屋登記誰名下？房貸由誰來申請？都有很大的差別。永慶房產集團交安事業經建部資深經理陳俊宏建議，房屋最好是登記在兩人名下，若將來要處置房產，就必須經過兩人的同意才算數，避免萬一離婚時引發房產攻防。

另外，因為銀行貸款成數會考慮到申請人的經濟條件，因此陳俊宏也建議由經濟條件較好的一方當借款人，另一方則當連帶保證人，才可拿到較為優惠的貸款方案。

七年級生什麼大風大浪沒見過？網友發文分析，七年級出生在台灣錢淹腳目的年代，卻碰到921大地震、SARS、金融海嘯、22K等困境，想要買房根本不可能，不過卻有七年級生跳出來說，其實從小看慣了經濟的漲跌，發現有時「閉著眼睛買房」反而會賺。

房市吹冷風，剩下首購族撐場交易量，不過這群30歲左右的「七年級生」，卻也因學歷貶值、經濟不景氣、22K等多項條件限制，買房能力大不如從前。不過並非每個人都如此悲觀，一名網友在mobile01中發文表示，其實七年級生從小就經歷過921大地震、SARS、金融海嘯洗禮，因此並不會被這一波房市低氣壓給嚇退。

網友cyberhunter回想，小時候也曾經碰到整條街都在賣房子的狀況，到處都是賣房廣告，桃園中壢1間房子100多萬就可以入手了，但卻還是沒有人要買；反觀現在的狀態，即使房價早已大翻倍，多數人不是不想買，還是很有興趣，顯示目前的房市絕對離崩盤有一段距離。

還有網友回顧2008年的金融海嘯，表示當時台中房價因此下跌約2成，不過到了2009年初，就發現有不少人開始默默收購房地產，現在回頭看來，2成就已是經濟重創的底線低點，早就無法用同樣的價格入手房地產了。

有別於常人對於網友「唱衰」的刻板印象，多數自稱七年級的網友認為，房地產要崩盤真的很難，網友bluesystem更直指，「講白一點，你想買的地方都不太會跌啦」，認為房地產向來是下修一點之後再上漲一波，而且不會再回頭。

更有網友拿陽春麵做比喻，直指小時候一碗陽春麵+滷蛋只要12元，現在光是一顆滷蛋就要10元了，同樣組合至少花費46元，與其討論房價會不會崩盤，不如討論「物價何時崩跌到陽春麵+滷蛋23元」。

為彌補市府過去五大開發案、投資者有超額利潤卻沒回饋所引起的「社會觀感不佳」問題，台北市政府財政局長蘇建榮昨（9）日指出，北市以後的BOT案，將新增「超額利潤共享」協議！稅後淨利超過原先投資執行計畫書的預估時，多出部分須和市府平分。

蘇建榮指出，現行BOT開發案，投資者提出「投資執行計畫書」，業主以開發成本、各項稅負，加上依投資報酬率所估的一定利潤，由市府審議，決定開發權利金、營運權利金。

不過，隨著經濟發展、經營環境、土地價值提升等因素變遷，投資者在營運後可能除已計算的預期利潤外，如還有超額利潤，這一部分就應該對社會做出貢獻、對社會有一個交待。

蘇建榮指出，市府希望在BOT開發案簽約前，與投資業者進行「超額利潤共享」協議；也就是，超出投資執行計畫書預估利潤的部分，應該要和市府討論，繳納、回饋一定比例給市府。

市府官員指出，以松菸為例，市府就與業主進行第二次增補協議，業者也同意把超額的部分，提出50％給市府，做為原先開發權利金、營運權利金之外的額外權利金。

在雙方簽訂「超額利潤共享」協議後，官員指出，市府會每年檢視投資業主的營運計畫書、業績成果，如累計幾年有虧損，那一年如有超額利潤，可先彌補先前的虧損，如有多餘，再依雙方協議好的比例，提撥超額部分給市府。

官員認為，這一個機制，事先一定要經過雙方同意；對市府而言，也不一定是看得到、吃得到。如果投資業主的利潤都在執行計畫書內所預估的金額，當然也就沒課徵超額利潤權利金的問題。

北市敦化南路都更整合案創下土地新天價。華固建設（2548）昨公告砸下7億5375萬元，向台玻（1802）林家名下的台建投資買進北市敦化南路一段3號店面及樓上部分建物，其中，光是41.79坪土地便砸下6.75億元，換算每坪土地單價高達1615.22萬元，創下史上都更整合土地新天價，因建物老舊，每坪建物價值僅23.89萬元。

華固建設推估，該都更案未來加計容積獎勵與容積移轉後，整體容積率可達720％。不過，房產業者認為，未來每坪住宅的成交價勢必要超過200萬元，才有獲利空間，因此，對建商來說也是一項挑戰。

不過，華固建設總經理洪嘉昇解釋，該交易案件其實應該用整體來看，整起交易案總金額為7億5375萬元，因交易物件為店面，假設以總價除以建坪，每坪250萬元，並非單純只看土地價值。

台北市不動產估價師公會理事長郭國任認為，該案就是都更整合案，看中的是土地開發後的價值，因此，該筆公告交易案的土地單價已創北市都更整合土地新高單價；即便是容積單價，整合前一坪容積單價近400萬元，也是目前新高。

該棟由華固建設整合中的大樓，基地面積約495.20坪，土地使用分區為敦化南北路特定區（A區），原屬住三及住三之二，其中住三之二占比超過7成，整體容積率接近400％，目前華固持有的產權比率約25％，未來將與地主採合建都更模式進行。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，若僅就土地單價評估，成交行情相當驚人；但若是基於整合開發一部分的重要關鍵，則行情應該都在整合者評估的範圍之內。

高力國際調研部董事李日寶指出，觀察公告的成交價格，推測賣家已將未來都更後的效益都計算在賣價中；即便如此，華固未來成功整合後，應該還是存有合理的利潤。

「3年一調」的公告地價年底調整，台北市政府即將在近期舉行地價評議委員會，決定明年、105年度公告土地現值及公告地價；身為評議委員之一的台北市政府財政局長蘇建榮昨（9）日指出，公告地價的調整，攸關市民地價稅負擔、產業面發展及市府財政稅收；市府會考量巢運所提的調高50％、中央建議的30％、議員主張的不調等意見，折衷評定明年公告地價。

102年公告地價平均漲幅5.54％、土地現值平均漲幅9.31％；據了解，公告地價的調整，市府傾向以102年為基準微幅上調，預估幅度在10~20％間。

財政部認為，地價稅是地方政府重要財源，但現在公告地價僅市價二成，而公告地價依法每三年調整一次，比公告現值更難追上市價，若各縣市明年願意拉升公告地價，幅度是公告現值這3年來累積漲幅，對地方政府財源將有實質挹注。

但為避免負擔增加，多數台北市議員則主張維持102年水準，以不調為佳。蘇建榮指出，國內經濟景氣推看，明年環境對企業界來說還是非常挑戰，如果地價稅調太高，會減弱企業投資意願。

由於地上權標案一般都以公告地價5％作為每年租金標準，對開發商來講，明年地價稅說不定調高3成，參與地上權案地租就要漲3成，就要考慮現在是不是參與投資的好時機？

為改善文山低窪地區淹水情形，北市府將於文山運動中心北側和辛亥路憲兵營區興建滯洪池，2015年12月9日舉行「文山區滯洪池新建工程聯合開工暨動土典禮」，由台北市市長柯文哲與工務局局長彭振聲共同主持，並對外說明文山區防洪計畫推動情形。

柯文哲致詞時特別說明台北市的防洪計畫，在上游部分強調水土保持，對保護區的開發將更謹慎，態度趨向更嚴格，中游的部分強調分洪與滯洪，下游的部分就是抽水機和堤防，希望藉由上、中、下同時並進的方式，在2年內解決文山區淹水問題。

至於2016年因為相關設施尚未完工，柯文哲期盼風調雨順，否則還是有點危險，在2017年滯洪池完工之後，文山區的防洪標準將拉高到78.8mm的落雨量，期盼完工之後文山區的防洪標準與台北市其他各區一致。

柯文哲也分享參訪日本的經驗，日本有很多地下滯洪池但費用太高，台北市也是因為地價太高，滯洪池只好往地下挖，所以台北與日本有比較相近的都市發展，柯文哲也表示留美派在美國讀書，卻發現不論都市計劃或交通管理拿到台灣都卡卡的，所以未來在都市發展方面要多向日本與亞洲先進國家學習。另外，里長與民眾關心滯洪池上興建公宅是否可行，柯文哲說明日本有許多例子，並表示在工程上是沒有問題，雖然在美國的教科書中不常見，但台灣因為居住型態、社會人文等與日本相近，所以採取這種設計。

台北市政府工務局水利工程處表示，「文山區辛亥路憲兵營區停車場滯洪池新建工程(第一期)」，預計2016年12月完工，基地面積約4,040平方公尺，設計滯洪量約為29,000立方公尺，滯洪池上方未來將興建公共住宅，結合防洪與都市更新，發揮土地多元效益。

「文山運動中心北側用地滯洪池新建工程」，預計於2016年11月完工，基地面積約1,435平方公尺，設計滯洪量約為6,000立方公尺，滯洪池上方會施作草坪綠地，並設置連通步道與文山運動中心外部空間相連，讓民眾有更多休憩空間。

水利處指出，因地勢低窪，加上興隆幹線箱涵排水量不足，遇大雨時，累積雨量和辛亥路4段沖刷而來水量無法及時排出，使文山區興隆路2、3段及福興路，成為文山區最易淹水地區。而這2座滯洪池，是台北市首例都會型地下滯洪池，可先儲存部分雨水再適時抽出，發揮調控功能，可減少興隆幹線(雨水下水道)排水負荷。

為改善文山區興隆路排水系統，水利處以總合治水「中游減洪，下游防洪」理念，透過抽水機組擴增建、排水分流及興建滯洪池等方式，以提高該區排水保護標準。「景美抽水站機組增建工程」也已於2015年8月完工，「福興路排水分流新建工程」2015年7月已開工，未來再加上「文山運動中心北側用地滯洪池」及「辛亥路憲兵營區滯洪池」完工，將可大幅改善文山區淹水問題。

基隆市長林右昌2015年12月9日出席2015年度優良公寓大廈講習，親自頒獎表揚8個獲獎社區，向所有獲獎的社區給予肯定，並分享市府對基隆發展的構想與初步成果，未來市政府將帶著大家往前邁進。

林右昌致詞指出，目前基隆市共有605處的公寓大廈，近年來，都市環境與建築物品質老舊，早期遺留高地供水的問題，以及整體都市設計都有檢討的必要，公共設施配置也嚴重不足。林右昌以他學都市設計的觀點來看，這些問題讓都市品質難提升。解決方案要從一方面調整都市計畫，另一方面也要求都發處導入都市計畫概念，隨時間漸漸化解問題。社區管委會與居民提高自主意識，以營造的方式提升環境與生活品質。

林右昌還說，他要求都發處未來在擬定都市計畫，要有前瞻性。都發處應該要求新建案停車場車位的比例達1：1，機車停車格比例需達1：1.3。公寓大廈如坪數較小或是總戶數較少，將依相關比例跟機制來配置，希望新建案把本身停車需求吸納建物內，避免內部成本外部化，造成周邊環境與交通的壓力。

2015年度優良公寓大廈評選活動得獎名單，分別有大型公寓大廈組冠軍巴賽隆納社區、亞軍東方帝景、季軍天驕社區；中小型公寓大廈組冠軍信義花園社區、亞軍掌上明珠、季軍新天鵝堡社區；長青公寓大廈組冠軍港都傳奇、亞軍陽光故鄉社區。

北市府財政局表示「台北市中正區公園段三小段1地號等13筆市有土地設定地上權案」基地坐落於中山南路、忠孝西路及青島西路所圍區域，位處台北市交通樞紐，周邊鄰行政區，且百貨商場林立，基地條件絕佳，該局依台北市市有財產管理自治條例第65條規定以設定地上權方式辦理開發，地上權存續期限50年，權利金底價為新台幣32.28億元，期能引進民間開發創意與發展動力，結合都市計畫促進地區發展，提升公有土地開發效益。

財政局另表示，本案土地面積6,695平方公尺(約2,025坪)，2015年土地公告現值30億949萬餘元，都市計畫使用分區為文化觀光專用區(面積6,141平方公尺，約1,858坪)及第四種商業區(面積554平方公尺，約167坪)，未來得標人須就文化觀光專用區提供至少40％總容積樓地板面積予北市府無償使用作為台北城市願景館(含台北印象及府城意象、考棚行署紀念碑、市議會歷史展示廳)及NGO總部等文化觀光使用，且負責辦理基地北側捷運南港線台北車站新增出入口、通風井之移設工程，至有關稅賦部分，地價稅及無償提供北市府使用之文化觀光專用區建物房屋稅則由北市府負擔，本案預計於2016年1月重新公告招商。

財政局重申，北市府近期積極辦理市有土地設定地上權開發，主要目的在於促進公有閒置土地活化再利用，並藉由引進民間資金及創意，提升市有土地之使用效率、同時亦達成帶動都市經濟發展及增加就業機會等目的，竭誠歡迎有意願之廠商屆時踴躍參與投標，共同為台北市的文化、觀光及經濟發展貢獻一份心力，提供市民更良好生活環境，創造台北市更美好的遠景。

1-11月成交價排名前50的住宅地塊61%有國企、央企身影。

剛剛過去的11月，無疑將寫入一線城市的土地市場歷史。

21世紀經濟報導記者根據一線城市土地儲備中心的資料統計，11月份一線城市土地市場推出的土地達到了67宗，起拍價總計高達765.6億元，創下歷史最高紀錄。

從成交來看，一線城市11月單月成交65宗地塊，土地出讓金高達1061.8299億，再創歷史紀錄。與此同時，成交樓面價也創了年內新高，達到了12715元，環比上漲23.7%。

這也是一線城市首次出現單月成交額破千億元的月份。此前一線城市單月最高成交額最高均未突破過800億元，而且往年11月最高也僅有568億元。

北京市11月單月的土地成交也創歷史記錄。北京11月成交19宗土地，合計規劃建築面積為375萬平方米，成交額高達561.1189億元，亦是北京土地市場有史以來第一次單月收穫500億元以上的成交額。

低供應下的高地價

“房地產市場最困難的階段已經度過，雖然樓市存在明顯分化，且庫存時間有長有短，價格存在波動，但在穩定住房消費等促進房地產持續健康發展的諸多利好下，房地產已經觸到了底部。”12月6日，中國房地產研究會副會長兼秘書長苗樂如在由中國房地產業協會主辦的2015首屆京津冀一體化產業地產論壇暨盈時集團品牌發佈會上接受21世紀經濟報導記者採訪時作上述表示。

樓市最困難的階段或已過去，但也暗藏風險，從一線城市土地市場頻現“麵粉比麵包貴”即可見一斑。

和樓市分化趨同，2015年以來，土地市場的一大特點亦是明顯分化，房企回歸一二線城市趨勢明顯。

中原地產研究部統計資料顯示，2015年以來，20大標杆房企合計在土地市場投入了3010億拿地，而從在一線城市的占比看，歷史首次突破了40%比例，占比高達44%。

標杆房企回歸一線城市也推漲了地價，截至11月底，一線城市土地出讓金達到了4597.32億，預計全年成交額將在5000億左右。

從土地成交的建築面積看，則只有5057萬平米，預計全年成交在5500萬平米，這一成交量將是2006年以來的最低值。與之對應，成交均價則上漲到9090元/平方米，同比漲幅19%。

這無疑佐證了一線城市土地市場的兩大的特點：供應減少，地王頻現。自年初北京豐台白盆窯總價“地王”誕生後，北京土地市場就開啟了“地王”模式。根據21世紀經濟報導記者的不完全統計，總價排名前50宗住宅地塊，北京占17個，占比34%。

上海也類似，11月25日，上海楊浦拍出72.99億單價地王，樓面價達到4.9萬元/平方米。次日，上海土地市場再次賣出78.2億元，北外灘又出“地王”。

“麵粉比麵包貴”無疑為一線城市的後市走向積聚風險。

國字型大小成主力買家

21世紀經濟報導記者整理全國前11月成交的住宅土地總價地塊前50名發現，除了主要分佈在一二線城市之外，從拿地企業分佈看，有29宗地塊由國企或者國企參與獲得，占比過半。

2015年全國排名前50宗住宅地塊合計成交土地金額為2449.15億，其中，國企參與的29宗地塊的成交額高達1497.2億，占比達到了61%。而成交價超過80億的6宗地塊全部為國企獲得。

以北京為例，截至2015年11月底，北京已經成交的44宗住宅用地中，只有10宗地塊為民企獨立獲得，分別為萬科、恆大、旭輝等。另外的34宗地塊，全部或者大部分參與者都是國企、央企。

從2015年北京住宅類土地的聯合、單獨拿地情況看，77%為國有企業，而且從參與企業的積極性看，土地市場競爭參與的大部分以國企、央企為主。

另一個佐證土地市場高門檻的依據是企業聯合拿地的比例越來越高，以北京為例，今年44宗住宅用地，單獨拿地只有25宗，聯合拿地比例為43%，在2013年和2014年，上述比重分別為22.4%和30.8%。不少聯合拿地的企業均公開表示，聯合拿地是為了分攤風險。

“能夠在主流城市拿到優質地塊的民企越來越少，土地市場的寡頭特點越發明顯。”北京中原地產首席分析師張大偉介紹，這也預示著土地市場將進入寡頭時代，市場交易變成“豪門遊戲”。不僅外地中小房企進京、進一線城市難度越來越大，實力不足的企業甚至有可能失去生存空間，最終被擠出主流市場。隨著門檻提高，資金實力強大、本地資源豐富的“國字型大小”房企開始崛起，並成為土地市場的主力軍，且趨勢越來越明顯。

首開股份12月9日晚間公告稱，公司1至11月累計實現簽約面積178.45萬平方米，同比上升25.07%；簽約金額280.19億元，同比上升41.32%，銷售回款274.62億元。

其中，公司11月共實現簽約面24.72萬平方米，簽約金額36.52億元，銷售回款44.43億元。

備受關注的不動產登記制度，正在進入實際操作階段。

12月1日杭州正式設立不動產登記局，組建杭州市不動產登記服務中心。這預示著不動產登記制度在杭州的試點進入了倒計時實施階段。在此前公佈的15個試點的城市中，長春、寧波、南京等城市都在加緊推進不動產登記體系，江西省已基本完成機構職責的整合。

四個一線城市雖然都並沒有出現在試點名單上，但是包括北京、廣州、深圳在內的三個城市卻都已經“搶跑”，在今年年內推出了不動產登記制度，僅剩此前曾作為房產稅試點城市的上海依舊徘徊在不動產登記的門檻之外，而獨獨將上海“冷處理”或許恰恰是出於將不動產登記與房產稅區隔開來的考量。

不動產登記的推進，再次引來市場上對房產稅推行的猜測。地方政府部門力圖撇清不動產登記與房產稅之間的關係。有專家認為，不動產登記一定程度上有利於推進房產稅，但房產稅並非是政府的必然選擇，只是不動產登記系統可能會具有的可選功能之一。

復旦大學房地產研究中心尹伯成指出，房屋和產權人等基礎資訊的聯網互通，是房產稅的基本條件。“沒有不動產登記這個資料基礎，房產稅很難推行。現在政府的憂慮是，擔心由此帶來一些悲觀預期，影響房地產開發投資，進而影響到地方經濟的增長。其實政府也處於兩難狀態，房產稅推行是必然趨勢，但這中間遇到經濟增長放緩，因而房產稅推行只得放緩。”尹伯成在接受記者採訪時說。

兩證合一證

杭州市民明年將拿到第一批全新的不動產證。此前購房人買入房屋辦理產權證，需要分別辦理房屋所有權證和土地使用證。但自明年年中起，杭州主城區將不再辦理新的房屋產權證，轉而啟動不動產統一登記，實行房屋產權證和土地權使用權證的“兩證合一證”。杭州的不動產證將針對新交易的房產，此前舊的房產證仍可以繼續使用，並不強制進行更換。“舊證、新證都具有法律效力。舊的房產證如果沒有進行交易或產權變更，並不需要更換新的不動產證。但實施不動產登記制度後，在杭州主城區新購買房屋或產權進行變更的，舊的房產證都將換發新的不動產證。由於並沒有對換證做出強制要求，因此新證與舊證將共存較長時間，新證完全替代舊證將是一個較長的過程。”中指研究院杭州首席研究員高院生在接受記者採訪時說。

專家告訴記者，房屋與土地“兩證合一”並非更換一個新的登記簿那麼簡單。在新證的背後，隱含著不少全新功能。

在上海社會科學研究院研究員顧建發看來，新的不動產證就像是進入全國資訊聯網的第二代房地產身份證。

“像是升級版的房產證，透明度更加高。不動產證除了有產權人姓名、房屋產權面積等資訊，還包括房屋產權年限、土地性質等內容。由於各地統一了登記格式，因此在實現聯網後這些資訊有望實現在全國範圍以及跨部門之間，縱向和橫向兩方面全方位的資訊共用。”顧建發在接受記者採訪時說。

杭州並非唯一提速的城市。

公開資料顯示，全國共有15個城市被列為第一批試點不動產登記的城市。

在已進入試點的城市中，長春市的不動產登記試點也將進入實際操作階段。

長春市不動產登記局、不動產登記中心近日正式掛牌，這標誌著長春市完成了不動產登記機構的職責整合工作。不過何時實施新的登記制度，長春市暫未對外公佈明確的時間表。

記者瞭解到，南京的不動產登記局、登記中心和不動產檔案管理中心，此前已於10月底悄然掛牌。但南京的不動產登記機構仍在組建中，尚未開展實質性推進。寧波也在7月份通過市委決議，正在抓緊出臺不動產登記的改革工作方案。

與上述幾個城市相比，江西省推進的力度明顯大得多。

江西省國土資源廳披露，隨著12月5日餘幹縣正式成立縣不動產登記局和登記中心，江西省、市、縣三級不動產登記行政機構整合已基本完成。江西省也成為全國第一批全面完成不動產登記職責機構整合工作的省份之一。

房地產稅前奏？

房屋產權資訊將無死角，即將進入全透明化時代，引來了市場上對於資訊是否會洩露的擔心。

此前市場傳出消息，稱不動產證可以實現“以人查房”。不過上海一位元決策諮詢專家告訴記者，不動產登記制對產權人的資訊保護有著嚴格的規定。

“不動產登記制主要是由房屋所在的轄區進行屬地管理。即使部門和地域之間進行共用，也並非外界理解的誰都能以人查房。只有經過授權的特定機構人員，如公安、檢察院、法院等政府機關，在得到授權後才可能在一定的條件和一定的範圍內進行資訊的檢索。對於資訊的查詢，都有相應的條件和管理規定。這將對產權人的資訊起到保護作用。”上述決策諮詢專家說。

更多的預期，則聚集於和房產稅相關的話題上。

關於不動產登記或為房產稅鋪路的猜測，再次引來各方的高度關注：借助不動產登記，房產稅可能會逐漸從交易環節向持有環節過渡。

而近日有關房地產稅收改革的消息，也成為輿論關注的焦點話題之一。

《經濟參考報》12月7日披露，政府正在考慮調整房地產稅，將房產稅和城鎮土地使用稅統一合併到房地產稅中。合併後的房地產稅將由地方稅務局徵收管理，全部稅收收入劃歸地方，成為地方稅源的重要補充。

“這則有關稅制改革的消息，引發了很多新的內容：房產稅是否會擴容，與不動產登記之間有沒有聯繫。這些問題，都是各方高度關注的。”高院生說。

就不動產登記與房產稅之間被賦予的關聯度，政府部門多次表示，兩者之間沒有必然的聯繫。

分析人士指出，新的登記制具有大家所認為的反腐功能，對建立房地產的大資料數列、摸清房地產的家底，也具有重要意義。此外，該制度將有利於政府對全國不動產資訊的瞭解，也將成為樓市調控長效機制的基礎。

對於不動產登記意味房產稅也不遠了這一說法，安居客分析師從國外的經驗進行瞭解讀：不動產登記與房產稅之間一直密不可分。“以美國為例，不動產登記的房產資訊就是政府徵收房產稅的主要徵稅依據，所有州與地方政府都對登記的房產所有人徵收房產稅。”上述分析師說。




尹伯成認為，實行不動產登記後，房產稅的推行也將為時不遠。“現在的擔心主要在於對樓市的影響。現在很多城市都面臨去庫存，如果市場有房產稅要出臺的預期，政府一些部門擔心可能對經濟增長有影響。”尹伯成告訴記者。

不過安居客房產分析師指出，無論是不動產登記還是房產稅開徵，對一二線城市房價不會有太大的影響。“廣州11月2日已經開始實行不動產登記制度，但至今廣州樓市價格並未發生變化，房價仍然在上揚。一二線城市相對三四線城市的公共資源優越、工作機會多，屬於人口淨注入城市。由租房者承擔房產稅帶來的額外成本，可以抵消房產稅所帶來的影響。”安居客分析師說。

12月8日，綠地控股旗下綠地金控與摩根簽署協定，擬收購杭州工商信託股權並增資，成為其第二大股東。 據瞭解，近年來房地產行業的金融資本大戲不斷上演：一面是險資不斷舉牌房企，一面是房企在進軍保險、金融業的路途上披荊斬棘。此次綠地金控與摩根士丹利簽署協定，擬受讓其所持有的杭州工商信託股份有限公司14,925萬股股份，占比11.05%，協議對價為8億元，此後再由綠地金控對杭州工商信託增資約1.5億元，增資完成後綠地金控將合計持有杭州工商信託近20%股份，成為其第二大股東。

此外，綠地披露其上市後首次定增預案，根據預案，綠地控股本次非公開發行股票募集資金總額不超過301.5億元，其中計畫101.5億元用於金融投資專案。

據公告披露，此次擬收購股權的杭州工商信託是杭州市股份制金融企業，該企業成立於1986年，註冊資本135,075萬元人民幣，總資產224,946.67萬元，主要經營範圍為資金信託、動產信託、不動產信託等，截至2014年12月底，其在管信託資產約300億元，以地產信託為主。

據悉，李嘉誠參股的新加坡上市公司亞騰資產管理有限公司，在12月8日在上海達成了一樁成交價高達30億元的寫字樓收購案。這是今年國內投資市場上成交價極高的大宗物業交易。

據媒體12月9日報導，“跑”了的李嘉誠，似乎又回來了。

據悉，李嘉誠參股的新加坡上市公司亞騰資產管理有限公司（ARA Asset Management，下稱ARA），在12月8日在上海達成了一樁成交價高達30億元的寫字樓收購案。

這是今年國內投資市場上成交價極高的大宗物業交易。接近該交易的知情人士透露，該交易的收購標的是位於上海陸家嘴的東亞銀行大廈，世邦魏理仕是這一交易的中間商。對此，世邦魏理仕回應介面新聞稱不便評論，但多個信源向介面新聞稱，ARA在上海尋求物業收購已久，東亞銀行金融大廈的收購交易在歷經若干交易流程後，在12月8日正式完成。

東亞銀行金融大廈建成於2008年。樓高198米，地面共42層，地下3層。大廈位於上海陸家嘴環路、花園石橋路口，緊鄰上海最高的城市地標上海中心，並臨近新鴻基上海國金中心。作為外企最愛的金融中心，陸家嘴的寫字樓長期保持極低空置率。此前，世邦魏理仕曾發佈報告稱，預計陸家嘴租金將持續上漲，並保持穩定收益。

東亞銀行金融大廈原名高寶金融大廈。2008年年底，開發商曾將十層寫字樓面積以10億人民幣的價格出售予香港第五大銀行東亞銀行。東亞銀行也借此交易獲得了大廈的冠名權，並將其改名為“東亞銀行金融大廈”。

如今，ARA近以30億人民幣的價格收購了整幢大廈。相對于7年前東亞銀行10億收購該大廈不足1/3面積的交易，ARA這筆交易可以稱得上是“划算”。

這是近兩個月內，ARA第二次出手“抄底”上海寫字樓。2015年10月，來自第一太平大衛斯的消息顯示，由ARA運作的一隻私人基金，在上海斥資28.5億元人民幣購入了上海鉑金大廈。

同東亞銀行金融大廈類似，總計20層的上海鉑金大廈也坐落于上海最繁華的商圈之一——上海新天地商圈。

在成立之初就與李嘉誠淵源頗深的ARA，是由長江實業持股的一家新加坡上市公司。在該公司成立之初，長江實業曾經持股ARA 13.87%，佔據第二大股東的位置。2013年2013年10月，Straits Trading Co Ltd以2.38億美元從ARA創始人林惠璋和長江實業手中購買了總計20.1%ARA的股權。交易完成後，林惠璋退居第二，而長江實業自此退為ARA的第四大股東，持股7.84%。

曾在2014年將其中國內地物業南京國際金融中心、上海盛邦國際大廈接連賣出，ARA被解讀為與李嘉誠一同“撤資”內地的李嘉誠系公司。但這家曾經“撤資”的公司現在以總計將近60億人民幣的兩項交易，宣佈它又回來了。

看上去，它從未撤出。此前，ARA助理首席執行長Ng Beng Tiong曾公開表示，長期來看，中國經濟及房地產基本面對于精明的長線投資者而言仍然具有吸引力。而中國市場近期走軟，為投資者帶來了難得的投資機遇

目前看來，ARA選擇“回歸”的第一站上海，正在受到來自各大機構的重點關注。第一太平大衛斯的報告顯示，今年第三季度，發生在機構投資者之間的上海房地產投資交易總額為人民幣160億元，較前一季度和上年同期均增長了59%。

有傳長實地產（01113）有份投資的亞騰資產管理（ARA）在上海收購地標商廈，被內地傳媒形容為「李嘉誠回來了」。

內地界面新聞引述消息指出，ARA周二以30億元（人民幣．下同）收購上海陸家嘴的東亞銀行金融大廈，作價較東亞銀行（00023）7年前斥資10億元收購該廈不足三分一面積相宜。

作價低於08年東亞交易

ARA於2002年成立，2007年於新加坡交易所主板上市，目前管理的上市房託包括置富產業信託（00778）、泓富產業信託（00808）及匯賢產業信託（87001）部分權益。

參與成立ARA的長實曾經持股13.87%，為第二大股東；大股東為林惠璋。直至2013年，新加坡財團Straits Trading Company收購ARA的20.1%股權成為大股東，林惠璋退居第二大股東，長實的持股量則降至7.84%。據彭博資料顯示，長實現持有ARA的6.6%股權，為第五大股東。

東亞銀行金融大廈原名高寶金融大廈，2008年落成，樓高42層，另有3層地庫，位處陸家嘴環路， 鄰近上海中心及新鴻基上海國金中心。東亞銀行於2008年底以10億元買入該廈10層寫字樓，並取得大廈的冠名權。

據第一太平戴維斯資料顯示，ARA管理的一個私人基金今年10月斥資28.5億元，在上海購入上海鉑金大廈。上海鉑金大廈樓高20層，位處上海新天地商圈。


星洲基金近60億撈底滬寫字樓
文匯報

新加坡亞騰資產管理有限公司(ARA)近日在上海完成一樁地標性的寫字樓收購，消息指，該公司以近30億元（人民幣，下同）資金收購陸家嘴東亞銀行大廈。加上不久前以28.5億元收購的上海鉑金大廈，至此亞騰已投資近60億元於上海商業地產。

長實地產持股7.84%

從公開資料獲悉，亞騰資產管理為新加坡房地產基金，初成立之時長江實業持股13.87%，位居第二大股東位置。之後賣出部分股份，目前持股7.84%。業界人士認為，雖然亞騰有李嘉誠參股，但由於參股比例不高，不能完全看成李嘉誠的行為。但也的確說明目前上海寫字樓基本面仍被長期看好。

亞騰資產管理收購陸家嘴東亞銀行大廈的交易，使其成為近期內地市場上為數不多的大宗物業交易之一，市場指世邦魏理仕是交易的中間商。

東亞銀行金融大廈前稱高寶金融大廈，之後香港東亞銀行以10億元買下10層寫字樓樓面，並獲得冠名權。業內人士指，東亞銀行金融大廈總高42層，相對於7年前以10億元收購10層樓面，如今亞騰只用不到30億便收購全座，可謂成功抄底。

其實，這已經是亞騰第二次出手抄底，其於今年10月還以28.5億元收購位於熱門娛樂和購物商圈上海新天地附近的鉑金大廈。

長期睇好中國經濟和樓市

在第一次收購寫字樓項目時，亞騰資產助理首席執行長Ng Beng Tiong就曾表示，中國市場近期走軟帶來了難得的投資機遇，且從長期角度來看，中國經濟和房地產仍然頗具吸引力。

有不具名商業地產業內人士評論認為，亞騰目前的最大股東為新加坡的The Strait Trading Company，持有20.1%股權，因此不能將其和李嘉誠個人抄底內地行為完全聯繫起來。但上海寫字樓項目的確炙手可熱，且整體交易也持續火爆。

世邦魏理仕早前的報告中也提到，隨著優質寫字樓新增需求穩步回升，三季度新增供應較去年同期上升22%， 其中一線城市尤顯活躍。上海浦東地區空置率更下降到0.7%的歷史新低。

另從萊坊的寫字樓租金指數報告來看，三季度上海寫字樓租金保持上升，2015年至2018年底，預計有8個城市的租金增長，其中上海租金增長率達到6.1%。

內地近年提倡節能環保，「綠色地產」成為內房焦點發展概念之一，朗詩綠色地產（00106）有意把旗下環保建築引進香港市場，朗詩集團董事長兼朗詩綠色地產主席田明表示，路勁基建（01098）作為公司的合作方，對香港市場熟悉，可促進公司進軍香港市場的計劃。

冀先奪兩地皮發展

路勁基建主席單偉豹表示，透過兩家公司聯手，在香港發展2至4個項目「絕對負擔得起」。

田明表示，朗詩一直有意進入香港市場，但礙於沒有足夠資源，未有貿然行事。正與路勁討論合作在港發展，但投資項目的具體時間要視乎市場機遇才作決定。他稱，香港住屋不算好，樓價貴且居住環境差，樓宇舒適度與香港的國際地位不相稱，該公司會提供「與香港時代相稱」的產品。

單偉豹透露，明年上半年香港有43幅地皮推出，目標投得1至2幅土地，期望全年能夠奪得2至4幅地皮，相信能藉特色環保產品在市場上突圍。田明補充，相信明年能夠與路勁共同進入香港地產市場，實質時機則要「看運氣」。

海外業務佔逾15%

朗詩日前獲朗詩集團注入5個美國項目及核心技術平台朗詩設計，並於上月配股引入平保（02318）旗下平安不動產，配發新股佔股本9.9%，發行可換股證券佔股本5%。

田明指出，朗詩業務地區劃分為中國市場、美國市場及其他市場，目前中國以外的海外業務佔總資產15%至20%，預期比重將隨市場變化調整。由於中國樓市正值調整階段，而美國樓市維持長期看好，希望增加在美國市場投資。

朗詩藉綠色產品技術作輕資產轉型，田明表示，目前已簽訂開發管理及技術整合服務合同金額超過7億元人民幣，希望透過合作開發、小股操盤及代建等開發方式，輕資產收益佔比將會超過50%，尤其會增加不佔股權的代建項目，「含金量更高、更值錢」。

本季停車場拆售2016個

車位拆售熱潮在第四季進一步升溫，據本報統計，今年共有14個停車場拆售，涉及2732個車位，第四季已佔2016個（約74%)
。由宏安（01222）持有的沙田中心停車場，昨天正式收票，本月18日開售，每個車位平均造價約120萬元，負責拆售的港置旺舖亦推出奇招吸客，揚言買家可以承造成交價六成的高成數按揭，為車位拆售市場首見。

由宏安持有的沙田中心L1停車場，共137個車位，集團營業拓展董事黃耀雄表示，早前內部認購沽出38個，每個成交金額88萬至130萬元，餘貨99個現推出拆售，每個平均成交價約120萬元。

餘貨99個 平均價120萬

港置旺舖董事陳偉材表示，為吸引更多買家，代理行與中信銀行推出高達成交價六成的高成數按揭。

他指出，自金管局收緊按揭成數後，車位的最高按揭成數只有四成，如果買家可提供一個未有承造按揭的物業作抵押，則可以承造六成按揭，為車位拆售市場上首見高成數按揭。不過，黃耀雄及中信銀行接受查詢時均回應說，非住宅物業的最高按揭成數只為四成，亦未知有上述的高成數按揭計劃。

港置旺舖指出，賣家將提供首年5厘回報或2%車位售價折扣優惠，買家兩者任擇其一。

據代理指出，屋苑的大廈公契中有條款限制車位只可供屋苑的業主及住戶使用。

今年車位炒風盛，但摸售或轉手並非全部都能獲利。大埔嵐山停車場10月拆售，有業主購入後短時間成功摸出，僅三周勁賺75萬元（約68%）。不過，美聯物業首席高級營業經理徐浩煇表示，將軍澳新都城2期B2層雙號車位，原業主今年2月斥90萬元購入，剛以84萬元賣出，賬面蝕6萬元（6.7%）。

租金未跟上 投資近水尾

萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文表示，車位售價愈來愈貴，租金升幅卻未能追上，相信車位投資已到水尾。

他提醒準買家，現時若要購買車位投資，必須要了解該區的車位供應狀況、市值租金、停車場出租率、管理費等，準買家宜親身到現場視察，否則最終可能得不償失。

8折後呎價最低1.05萬元

市建局啟德煥然壹居昨突公布樓書及首批100伙價單，呎價1.17萬至1.54萬元，貼同區二手價，8折後呎價最低1.05萬元，對將出售的338伙資助房屋定價具參考。

煥然壹居屬市建局首個自行發展的項目，全盤共484伙，單位原本作「樓換樓」之用，早前撥出338伙作資助房屋發售，明言會以市價8折定價。市建局昨揭示對項目定價的取態，昨上載樓書及首批100個樓換樓單位價單至銷監局網頁，以H1及H3座的中至低層單位為主，價單定價443.3萬至967.8萬元，價單呎價11,659至15,378元。

首輪推47伙 供「樓換樓」下周揀樓

首批單位僅供8名受市建局重建項目影響的「樓換樓」人士選購，該局同時公布銷售安排，就首批單位內47伙，供該8名「樓換樓」人士於下周（本月17及18日）揀樓。

惟市建局消息人士指，昨日雖公布100個煥然壹居單位價單、僅供「樓換樓」參加者所用，但價單對即將以資助房屋形式出售的338伙售價有參考作用，並要視乎當時市況，但相信分別不大，8折後平均呎價約為1.1萬元。

首批單位因應不同的重建項目、及煥然壹居「樓層區域」，而有不同固定優惠呎價，今批面積介乎332至675平方呎，將會發售的47伙分布於L1及H3座的1至21樓，分8個區域供5個重建項目中受影響業主選購，固定呎價10,534至12,722元不等，變相可獲折扣8%至19%。以此計算，100伙折實樓價約372.3萬至858.7萬元。

最平折實372萬 首期需112萬

以L1座3至5樓的樓層區域為例，涉及C至F室開放式戶，面積332平方呎，全數望內園。單位原定價443.3萬至454.6萬元，呎價13,352至13,693元，受通州街重建項目影響的業主，可以固定呎價11,214元購買區域內的任何一個單位，變相愈高層單位折扣愈大，折扣率16%至18%不等。

由於煥然壹居於啟德新發展區內首個開價項目，同區未有物業比較，若比較位置相近的新蒲崗及九龍城住宅，近期成交呎價約1.1萬至1.5萬元水平，項目定價可算相當貼近市價。若以「樓換樓」可獲折扣約1至2成計，可算是低市價賣樓。

此外，發展商僅接受建築期付款，首期共30%需在簽署買賣合約時繳付，算是較高首期的付款計劃，以最平單位折實372.3萬元計，首期約需112萬元。

事實上，項目貼近私樓質素。樓書顯示，單位地面以木地板鋪砌，附送基本家電，包括雪櫃及洗衣機。此外，項目亦設有約3,600平方呎會所，及逾2.4萬平方呎花園。

美國下周加息的可能性高唱入雲，券商富瑞（Jefferies）認為，若港息不跟隨美國息口上調，相信基金經理需要增持地產發展商股，首選較落後的新地（00016）及長實地產（01113）。

倘港息不加 基金須買貨

富瑞報告指出，近期新盤市場的去貨率都由昔日的逾80%降至52%（去貨率愈高，代表銷情愈好），反映市場置業情緒因美國加息而轉淡，但鑑於各發展商紛為新盤買家提供各式優惠，二手成交仍會繼續疲弱。

聯繫滙率下，美元強勢令本港整體資產市場構成壓力，海外投資者購買港樓的意慾也會下降，因此強美元不利本港樓市，但目前發展商股的估值已重回2011年水平，反映已蒸發約60%的樓市升幅。

估值抹掉6成樓市升幅

報告又指，美元在1998年中至2000年底期間升值12%，期內發展商股價累升2.2倍，主要由於估值見底及市場情緒改善，因此強美元應不會再對發展商股價構成重大衝擊。

富瑞指，市場擔心人民幣會進一步貶值，令更多投資者短綫將人民幣換成港元，變相加強本港銀行體系的貨幣基礎，即使港息向上，對發展商股的影響也很輕微，因此建議投資者在年底前增持發展商股，推薦新地、長實地產及領展（00823）。

仲量聯行昨天指出，中資企業和保險公司對全幢寫字樓物業的自用需求殷切，加上寫字樓租賃市場復甦，投資者重拾對寫字樓的投資意慾。除尖沙咀外，其他主要分區寫字樓市場的空置率均有所回落。整體市場的空置率從2014年底的4.1%下降至11月底的2.9%，為10年以來新低。

受惠大型租戶和中資公司的強勁需求，中環商廈的空置率更跌至1.2%，重返2008年全球金融危機前的水平。九龍東的空置率仍是各商業區最高，11月底空置率維持在5.5%，但空置率主要集中在觀塘的拆售寫字樓項目。

中資公司表現最活躍

該行解釋，滬港通試點計劃刺激中資金融服務公司在香港，尤其在中環設立分公司和擴張的需求。租賃市場以中資公司表現最活躍，佔今年中環出租面積約35%及新租賃交易數量的40%。

今年商廈成交表現標青，大幅拋離工廈及街舖交投。仲量聯行指出，今年1月至11月共錄得55宗高於1億港元的寫字樓買賣交投，總成交額為352億港元，分別較2014全年增加25%和67.6%。由於商舖租金出現調整，高於1億港元的商舖物業買賣交投按年減少36%至55宗，總成交金額同比下降13.4%至199億港元。仲量聯行商業部主管龐定勤預計，在核心商業區的寫字樓供應緊絀下，中環寫字樓租金明年將上升5%至10%，整體甲級寫字樓租金將攀升0至5%。中環寫字樓供應短缺及續租租金上調下，將驅使部分公司再次考慮遷往港島東等其他商業區。

澳洲日報引述Domain網站報導，McGrath豪宅經紀人庫布斯（Michael Coombs）得一直工作到明年，接待移居海外的人士和準備買度假屋的人。他們主要在雪梨和墨爾本買房。

“我得接待至少十幾名移​​居海外的買家，有的通過買家經紀人找房，有的就是我認識的客戶，”庫布斯說道，“移居海外的澳人確實在填補節假日的空缺。”

上週末，雪梨清盤率已經降至年底新低，雖然墨爾本的好一些。

過去24個月，庫布斯處理的移居海外人士的詢盤增加了25%；今年12月的詢盤量同比也增長了10%。

移居海外的澳人利用澳幣貶值和較低利率來購買比較大的房子、積累投資性房產。他們對房產的需求甚至延伸至北灘的Church Point區，離雪梨CBD有32公里遠。

McGrath經紀人麥格拉斯（Jillian McGrath）表示，他處理的詢盤量也增長了10%，而Church Point是一個比較少看到市區工薪族的城區。他曾以340萬元的價格將McCarrs Creek Rd 54號的濱水住宅賣給一位在東京工作的移居​​海外的澳人。

Century 21主席塔爾貝（Charles Tarbey）也表示，過去六個月，澳幣匯率從78美仙左右降至73美仙甚至跌破70美仙，他們的經紀人也忙著接待移居海外人士。

在雪梨內城區的Paddington，一名移居香港的買家以170萬元的價格買下Ormond St一棟排屋，一個月內又回來以類似的價格在同一條街上買了另一棟排屋。

Ray White經紀人威廉姆斯（Evan Williams）稱，那名銀行主管在沒有看房的情況下，於11月中旬從在雪梨工作生活的德國建築師博斯（Chris Bosse）手中買下位於Ormond St 9號的第一棟排屋。博斯是北京國家游泳中心（水立方）的主要設計師，買房時花了142萬元。

威廉姆斯表示，今年12月，他收到的詢盤比去年同期多了25%，他們得工作到明年1月去。