想知道自家房屋行情，再也不用從實價網中大海撈針。向來有「空頭總司令」稱號的張金鶚，找來美國安富金融工程集團合作，昨宣布不動產自動估價系統公益性平台正式上線，目前免費提供民眾查詢房屋價格。

政治大學地政系教授張金鶚表示，該平台主要是提供民眾免費查詢房屋價格，價格來源是以實價登錄資訊為主。目前資料庫建立資料是以六都非透天類的住宅房價為主，實價樣本數超過18.5萬件，預計每一季進行資訊更新。該網站上線前，也就是11月23日至12月3日間，曾邀集539人上線查詢，查詢次數共3252次，主要測試對象為一般民眾、地政士、不動產估價師、銀行等。

他指出，目前六都測試模型的平均誤差為13％，換句話說，假設民眾查詢路段每坪行情為100萬元，查詢結果可能出現每坪87萬至113萬元的行情，估值結果的誤差範圍，符合國際標準。

全國不動產企研室主任張瀞勻也指出，此平台對於不動產市場有參考價值，但仍應考量當下的經濟環境與賣方條件，以及當地利多建設或利空變數，審慎評估後，再決定購屋與否。

威京集團主席沈慶京本月10日向臺北地方法院控告前臺北市長郝龍斌侵害其名譽權，請求損害賠償新台幣三百萬及登報道歉。

威京集團表示，中華雙子星開發團隊於101年間參與雙子星開發案第五次甄選投標作業，臺北市政府於101年11月13日評選太極雙星團隊為第一順位投資申請人，中華雙子星團隊第二順位。

不料，太極雙星團隊在102年2月21日未如限繳交履約保證金18.9億元，該團隊嗣因詐標案而喪失資格，臺北地方法院也在103年10月31日判決太極雙星負責人何岳儒等人違反刑法詐欺罪等罪名。

弊案爆發後，臺北市政府迫於輿論壓力決定由次順位中華雙子星開發團隊遞補，但郝龍斌以無法達成之簽約條件，先在103年10月6日惡意逼退中華雙子星開發團隊放棄簽約，旋即在同年月20日參加中廣的「趙少康時間」公開影射沈慶京所組成之中華雙子星開發公司及團隊成員沒有足夠財力，造成沈慶京個人名譽受損，因而向郝龍斌求償。

威京集團指出，中華雙子星團隊成員包括上市公司中華工程公司，中華工程公司歷年來承攬臺灣許多公共工程，實收資本額也高達150餘億，多年來從無違約紀錄。

沈慶京身為中華雙子星及中華工程的董事長，公司表現良窳也會連帶影響外界對董事長個人評價，郝龍斌在公開訪問中影射中華雙子星公司及中華工程公司沒有足夠財力，即等同毀損沈慶京個人名譽，因此提起民事訴訟。

景氣不佳，企業缺乏投資意願，連帶影響資金需求，市場出現近年最大規模公司債停滯潮，合計有約700億元原本預計今年發行的公司債額度，打算延至明年之後再發行，券商指出，今年公司債市場除了第4季旺季不旺，氣氛更可說是冷到谷底。

券商強調，原本央行第3季降息後，市場利率走低，加上過年前不少企業有資金調度需求，第4季原應是公司債發行旺季，但總計待送件逾700億元公司債現在全部「HOLD」住，市場苦等不新籌碼，至於明年這些額度發不發，還要看景氣臉色。

券商主管表示，觀察今年下半年來，包括財政部標售的各年期公債，及定存單、國庫券，利率均屢創新低，公司債定價利率平均也降低了5~10個bp（1bp是0.01個百分點），尤其第3季底央行降息半碼（0.125個百分點），將市場利率打到絕低水準，但仍喚不起企業發債意願。

「主要是大環境總經，經濟成長率連連下修，出口更是連續10個月衰退，且衰退幅度有擴大的現象，現在發公司債拿了錢，也沒什麼投資機會」，券商主管指出，除非有借新還舊需求，否則定價利率雖然低，企業也不急於在此時抱一堆新資金進來。

觀察進入第4季以來，指標發債大咖定價者，只有鴻海的90億元，並且在10月底又完成後續180億元無擔保公司債送件，其他指標大咖，有過半是董事會在上半年就通過發行額度，但遲遲到現在都還沒送件，更不用說進場詢價、定價。

券商主管說，今年通過發行額度的大咖，包括亞泥、台塑集團、統一企業、鴻海、中龍鋼鐵等，合計就有690億元額度，但現在看來全都HOLD住了。

券商主管認為，公司債次級場缺券嚴重，除企業受景氣差衝擊，造成發新債投資意願保守，與明年公司債由財顧制轉承銷制的變動也有關，指標個案偏向延後至明年，邊等（新制影響）邊看（景氣復甦），再評估發債時機，至於關鍵還是景氣是否有起色，否則明年第1季缺券情況恐難改善。

近年受到提高公告土地現值、豪宅稅等的壓力下，台北市200萬俱樂部豪宅會員，近期約有4成豪宅價格呈現負成長，持有成本大幅提高，有豪宅屋主趁此時做資產調整，將不動產資金轉移至海外不動產上，統計豪宅成交最高單價與最低單價價差比，「吾疆」成長141％奪冠。

群義房屋觀察北市200萬豪宅俱樂部價格變化，發現約4成豪宅成交價格有下修現象，成交價格難再創新高，像是「仁愛一品」2012年9月單坪成交價站上240萬元，創該社區最高價，但事隔2014年，3樓有一戶每坪僅139.99萬元出售，價格負成長41％。

群義房屋總經理潘家成表示，通常億元豪宅買方原本手中就已有相似類型產品，並不缺房產，且若要買房，也希望是買全新物件，若會選擇像「仁愛一品」、「帝寶」屋齡已近10年的中古豪宅，一方面是該買方指定仁愛路的產品，另一方面則是為了拉近特殊人脈關係，與政商名流當鄰居以及看好該社區名氣，因此在接手中古豪宅時，也不會追高房價，導致最新成交價較低。

目前全台有12大豪宅為「200萬俱樂部會員」，其中成交揭露案件中，成長最大為「吾疆」，同樣位在11樓但是價差高達141％，2012年10月每坪成交105.41萬元，但2014年4月成交每坪站上254.07萬元，潘家成指出，2012年為預售價格，因此價格落差極大，目前少有釋出，因「吾疆」位在仁愛路三段，且近捷運忠孝復興站，加上有別於多數豪宅多為上百坪數規劃，此案還有中小坪數格局，適合買方購入給小孩、甚至是第三代居住，所以少有移轉。

近期揭露的中山區豪宅「宜華國際」，最高單價290.63萬元，進入全台第二名高價豪宅排名，與11樓最低成交單價的130.5萬元低樓層物件，高低樓層價差極大，價差比55％，目前「宜華國際」已揭露60戶，平均成交單價約160~170萬元。

潘家成分析，近年房價不斷高漲，不少豪宅價格屢創新高價，而政府近年也連續調漲公告土地現值，尤其是針對台北市高級地段、重大建設等都為重點調漲區段，屋主的持有成本提高，加上明年適逢3年一次的公告地價調整，地方政府為增加稅收，預估明年將調漲公告地價、房屋稅的可能性極大。

豪宅價格出現負成長，也因個案景觀、樓層等條件差異有關，而現在台灣大環境景氣不佳，若豪宅屋主手中有高總價且未使用之不動產，則會選擇趁此時做資產調配，將轉手資金適當轉移至海外不動產上。

營建署表示，公園提供都市友善遊憩生活環境空間，並非侷限於身心障礙者使用，對於老人、幼童甚至因受傷導致臨時行動不便者，亦有其通用化遊憩需求。自2014年度起督導直轄市、縣(市)政府辦理都市公園綠地主要出入口無障礙環境，並提供優良案例報名參與內政部建築研究所主辦「2015年度友善建築評選」，該所為感謝營建署大力支持與協助宣傳，於2015年12月11日頒予「最佳貢獻獎」肯定。

營建署表示，為加強都市公園綠地管理單位無障礙環境設施觀念，2014年函頒「都市公園綠地各主要出入口無障礙設施設置原則」並據以辦理都市公園綠地主要出入口無障礙環境督導計畫，勘檢各直轄市、縣(市)政府所管公園綠地，督促各管理機關落實改善。

2015年為利落實法制，協調衛生福利部及法務部等機關檢討「身心障礙者權益保障法」第57條規定，於2015年10月22日發布「內政部主管活動場所無障礙設施設備設計標準」，除規範內政部主管都市計畫開闢使用公園、綠地、廣場及國家公園公告活動場所外，並提供各部會對其主管公共活動場所無障礙環境設施項目與規格參考。

營建署表示，「都市公園綠地主要出入口無障礙督導計畫」已完成全國第1次各直轄市、縣(市)轄區實地抽查，將再召開成效檢討會後發布成績，並以優良案例提供各相關管理機關觀摩學習。2016年度將賡續參考執行現況及意見，檢討標準之研擬規定及圖例說明，並將賡續辦理督導計畫實地抽驗，發掘優良示範案例及宣導教育。

高鐵苗栗後龍、彰化田中、雲林虎尾三站已於12月1日正式通車，大量人潮帶動三站周邊土地輪番上漲！台中房仲業者指出，近4年來，苗栗後龍站每年平均漲幅約16％、彰化田中更高達177％、雲林虎尾站也有7％；不過，因地價漲幅過大且房市轉冷，目前市場交易停滯。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，看好高鐵新三站的通車效益，投資客大都從101年車站動工開始布局。其中，彰化田中站開發之初是農地，後來地目變更為建地，加上通車效益加持，帶動地價大幅攀升。

而苗栗後龍站及雲林虎尾站周邊，因土地使用分區不同價格有落差，以商業區地價最高，苗栗站、雲林站的商業區每坪最高可達30萬元；其中，虎尾站通車後僅90分鐘可到台北，車站周邊有公園預定地、台大醫院等，周邊後市發展可期。

住商不動產虎尾高鐵店東許源明表示，高鐵虎尾站投資客源大都來自桃園及台中，賣相最佳的土地有三種，第一種是使用分區為住一、住二，目前每坪行情8至9萬元；第二種是住三，每坪11至13萬元；第三種是商業區，每坪15至18萬元；若臨近車站大門每坪可到30萬元。

至於苗栗後龍站，住商頭份中央店經理林幗珍表示，「龍富段」車站及周邊商業區每坪24至30萬元；住宅區每坪15至20萬元；至於「龍椅段」位於車站北邊，該區為住宅區，區域內有雙語學校「新港國民中小學」，每坪地價16至19萬元；「龍頂段」為住宅區，每坪地價在13至16萬元。

林幗珍表示，地主在配地後部分釋出，買家為外地投資客及建商，由於中心區位已漲至高點，今年交易量銳減，反而帶動周圍農地交易熱絡。目前周邊農地近中心區約每坪1至2萬元；外圍每坪不到1萬元，吸引外地投資人購地置產做休閒、退休之用。

高鐵新三站地價漲最兇的彰化田中站，年漲幅達到177％。住商彰化員林店東江建德指出，該區交易最熱絡在102年，投資者多來自桃園及新竹，當時投資農地每坪約1.2至2萬元；變更為建地後，目前行情每坪15至20萬元。不過，也因價格漲幅過大，加上房市冷清，交易顯得稀落。

住展雜誌公布最新市調顯示，北台灣都會區同一重劃區內，新案價格差很大！以北市大直重劃區，新北市淡海新市鎮、林口新市鎮、華中橋西側重劃區、桃園青埔特區等五大重畫區來說，最貴、最便宜的住宅新案，價差高達1倍∼1.6倍。

住展雜誌企研室經理何世昌昨（10）日表示。調查顯示，大直最貴、最平價的新案，實際成交價差達1.6倍；相對平價案每坪成交約110萬元，但實價登錄「宜華國際」豪宅創下區域天價、每坪達290.6萬元，二者相差1.6倍。

新北市方面，淡海新市鎮平均開價最低的建案每坪22萬元，低樓層戶別預估成交行情約18萬元；但豪宅案「天藝」平均開價達48萬元，最高成交價預估40萬元以上，價差近1倍。

林口方面，調查顯示A9站共構案「冠德鼎捷」每坪均價達56萬元，高樓層成交價挑戰5字頭，另一豪宅案「森聯摩天41」高樓層也傳出挑戰5字頭。至於區內相對平價新案，普遍開價都在3字頭，少部分如「築禾樂-築樂館」、「非常林口」平均開價僅28萬元，至於最低成交價，林口北段約每坪23萬元，高低價差也超過1倍。

中和華中橋西側重劃區俗稱遠雄左岸重劃區，遠雄建設在此推出一系列造鎮岸；其中最高價的是擁有河景的「香榭園」，預售時平均開價每坪90萬元，最高成交價達85.9萬元。今年區內建商開價趨於平實，其中「景泰丰」平均開價每坪48萬，廣告戶最低價40.8萬元，雖因價格實在而熱銷，但也讓左岸重畫劃區成交行情差距拉到1倍以上。

至於桃園青埔重劃區，寶佳機構新案平均開價壓到每坪25萬元，為吸引買方青睞，位置差的戶別預估最低成交價落到20萬元；但也有建商堅持售價如「琴海」，平均開價達每坪58萬元，區內數筆豪宅案也堅持高樓層單價40∼45萬元不等。

專家建議，重劃區好處是整體規劃優於舊市區，如果交通、生活機能到位則更受青睞；也因此，對於喜歡特定重劃區的購屋民眾，可多比較區內個案行情，就有機會以5成價位，進住心儀的重劃區。

基地近300坪共僅10戶 起造人多為家族成員
神秘大樓

一棟矗立在台北市敦化南路巷弄內的新大樓，近期勾起網友好奇，不斷詢問：「這棟樓已蓋好快4年，為何始終沒有拿出來賣？」而在《蘋果》調查建物謄本、使用執照後發現，大樓住戶為麗寶集團董事長吳寶田與其親友，還有立法委員李鴻鈞。

這棟名為「田園」的大樓，基地面積近300坪，規劃地上11樓、地下3樓住宅，1層1戶共10戶，每戶約64坪。根據使用執照，此案起造人除吳寶田及其弟妹，另有廣春成建設董事長王鼎然、立法委員李鴻鈞，2011年12月取得使用執照。

立委李鴻鈞擁1戶
從建物登記謄本來看，10戶中有8戶為吳姓自然人，其餘2名分別為王姓、李姓自然人。對照李姓自然人與起造人身分、加上監察院陽光法案主題網的揭露，確定其中1戶為李鴻鈞所有。

李鴻鈞表示，因父母親認吳寶田為乾兒子，兩家認識已久，多年前當吳寶田提及認股購地一事，他便認下其中10分之1，購地金額約6245萬元，房屋蓋好後再支付營建費用3千餘萬元，至今還有貸款。至於購地時間，李鴻鈞已不記得。李鴻鈞說：「過去居住的房子僅有30坪，隨著2個小孩長大，需要換大，就這麼單純。」

該案附近里長表示，此塊土地聽說之前曾是公有地，很久以前賣掉，後來才開始蓋房子。若以李鴻鈞購地金額推算，當初吳寶田等人購入該地總額，應超過6億元。

市值約18.41億元
麗寶文化藝術基金會執行長、也是吳寶田的妹妹吳秋賢，否認自己住在「田園」，同時認為現在的社會氛圍，不宜在此大作文章，也希望低調行事、保護家人。起造人之一的王鼎然，掛名廣春成建設董事長，該公司主要推案區域在新北市、桃園市，最大股東亦為吳寶田所有的東吳投資。

華晟不動產估價師事務所所長張庭華估算，全棟大樓不含車位的坪數約1226坪，換算均價每坪約139.7萬元，若再加上停車位，估計市值約18.41億元。

麗寶吳家兄弟齊心拼事業，被業界傳為佳話，而麗寶集團董事長吳寶田身為家中老二，照顧弟妹也是不遺餘力。3個弟弟包括吳寶明、吳寶順、吳寶結，皆在麗寶集團中服務，合力推動包括建設、飯店及樂園等事業。

【田園大廈小檔案】
地點：台北市大安區敦化南路巷弄內
起造人：吳寶田(麗寶集團董事長)、吳寶明(勝麗投資代表人)、吳寶順(麗寶建設董事)、吳寶結(月眉國際開發董事)、吳秋賢(麗寶文化藝術基金會執行長)、王鼎然(廣春成建設代表人)、李鴻鈞(立法委員)
土地面積：近300坪
樓層：地上11樓、地下3樓
戶數：10戶
坪數：1層1戶，約64坪
行情：估每坪139.7萬元
全棟市值：估約18.41億元
資料來源：經濟部商業司、台北市政府地政局、台北市建管處、華晟不動產估價師事務所

老公寓申請裝設電梯補助，審核通過案例再添一樁。新北市永和區仁愛路有棟屋齡36年的老公寓，申請增設電梯補助，獲新北市府補助170萬元，將於農曆年後擇日動工，為加速進度，先採住戶1人提出申請、經預審，算出可補助金額，該案是增設電梯補助的預審首案。

採1人申請預審
不管是增設電梯或老屋拉皮，甚至是都更，最困難的就是取得所有住戶100%同意，但可採1人同意的申請方式先預審，簡單的說，該模式可試算將獲得的補助金額，讓住戶更清楚得分攤多少工程款。
新北市政府都市更新處處長王玉芬表示，預審可讓住戶預先知道是否可補助，及補助的金額的上限，對於提高住戶同意有很大的幫助。

該棟永和老公寓為地上5樓建築，69歲的住戶黃太太，因看到高齡97歲的鄰居老先生出入不便，老先生的兒子也已76歲，去年因故送醫時，無法自行走下樓，得要醫護人員出動擔架上樓接人，考量居住品質，便提出1人同意預審，今年5月住戶全數同意後，再正式送出申請增設電梯，為老公寓增設電梯的預審首案。
該老公寓住戶年紀多逾70歲，還有90歲的年邁住戶，幾乎都是第一手屋主住到現在，彼此感情融洽，明年農曆年後施工，得等至少半年工期，但住戶都期待早日有電梯。

【新北市老公寓增設電梯補助申請現況】
進度╱說明
諮詢案件數量：275件
建築師現場會勘案件：214件
已審核通過案件：新店區明德路老公寓、蘆洲區光華段老公寓、永和區信義段老公寓
資料來源：新北市都更處、《蘋果》採訪整理

雖然近期房市交投有轉趨回溫跡象，不過，站在第一線觀察，合庫金（5880）董事長廖燦昌認為，現在房市交易情況冷清，就像最近的天氣；也有公股行庫主管指出，對於供給量大的地區，若建商有周轉需求，個案房價最高有下修2成的空間。

廖燦昌指出，據建商轉述，近期看屋人潮確實有多一些，但買氣還是沒上來，目前合庫銀房貸餘額為4700多億元，明年目標持平。

另一位公股行庫主管表示，有發現到桃園青埔、新北林口及淡水等區，存貨多的建商，降價意願開始顯現，房價下修幅度最多甚至可達2成；且過去常說的「林三淡」（林口、三峽、淡水），現在變成「林五淡」（林口、五股、淡水），三峽已被五股取代。

對於中央銀行統計，全體銀行10月購置住宅貸款餘額為5兆9982億元，續創歷史新高；該名行庫主管說，這可能是「末班車」效應。

行庫主管表示，第四季進入年底的交屋旺季，加上房地合一將於明年上路，帶動想適用舊稅制的買賣需求，成為推升最近房貸餘額成長的主因；不過，明年仍沒有太過樂觀的理由。

另外，合庫銀近年積極拓展消金業務，11月底首創「以房養老貸款」，給予年滿65歲國人，家計消費及安養所需資金；民眾提供單獨所有房屋為擔保，首次貸款額度最高7成，貸款利率最低2.13％起。

廖燦昌表示，「以房養老貸款」推出後，市場反應相當熱烈，不到半個月就有3件被核准，每件核貸金額皆超過1000萬元，不動產則都坐落大台北地區。

桃園市長鄭文燦2015年12月10日出席「桃園市立圖書館龍岡分館啟用典禮」時表示，啟用的龍岡分館宛如小型文化中心，功能完整，具有東南亞國家的特色藏書，未來桃園還有6個圖書分館計畫，讓桃園充滿書香氣息。同時，大龍岡地區的建設也逐步展開，包括文化、交通、商圈及產業等層面，成為生活便利的地區。

鄭文燦談到，龍岡分館屬於綠建築，整體設計新穎，充滿人文氣質，規劃為地下兩層、地上四層，包括閱覽室、多功能教室、藏書書庫、兒童閱覽區、兒童故事屋等，閱覽室設有265個位置，周邊為台貿公園和埤塘，環境優美，功能也非常完整，宛如小型文化中心。

鄭文燦提到，龍岡地區外籍配偶人數眾多，特別增加泰國、印尼、越南、緬甸等東南亞7國的藏書，也成為龍岡分館的特色。龍岡分館1樓右側開放給台貿社區當作社區活動中心使用，讓圖書館不只是學生的K書中心，也提供社區共用，服務大龍岡地區更多的市民與學生，產生文化中心的力量。

鄭文燦表示，龍岡分館是中壢市魯明哲前市長時所規劃的，2015年由市政府接手興建完成，整體設計由建築師盧俊廷操刀，他同時也是中壢大時鐘第一市場的建築設計師。桃園市立圖書總館和市立美術館在年底前完成選址，地點將是一南一北。未來也將有6間圖書分館計畫，包括大園分館、楊梅分館、富岡分館、龍潭分館、八德廣豐分館及中壢自強分館，每座圖書館都會發展館舍特色，市民可將圖書館當成小型文化中心使用，讓桃園充滿書香氣息。

此外，鄭文燦也提及大龍岡地區擁有許多文化亮點，龍岡分館只是個開始，還包括馬祖新村文創園區，未來也預定興建「異域故事館」，保存並展示過去文物影像。

鄭文燦還說，交通方面，捷運綠線2016年即將動工，第一站(G01)就在八德重劃區；此外，市府正在規劃捷運綠線延伸至中壢火車站的可行性報告，市府也會努力完成捷運環狀線，讓桃園進入捷運時代。大龍岡地區未來仍有許多建設，從文化、交通到產業、商圈將逐步完成，成為生活便利的地方。

最後，鄭文燦也表示，市府有決心讓地方和中央、議會密切合作，議會剛通過市府947.51億元年度預算，僅刪除3.18億元，未來市府將和議會攜手努力，成為推動桃園建設的兩大動力。

有關媒體報導石門區休閒飯店申請建照案，新北市政府發言人林芥佑表示，此案因2014年3月之後，業者建築執照已失效，開發案已終止，這些都有內政部的公文字號可以查詢。

另對外界指稱此案影響鄰近殯葬設施設置，新北市政府民政局澄清，新北市升格迄今5年來，從未核准過任何民間興建納骨塔或殯葬設施案，市府立場一致，「特定政治人物一再混淆兩案，誤導社會大眾，非常惡劣」。

民政局强調，新北市目前有150萬個納骨塔位，已經飽和，目前總使用率只有15.6％，以每年2萬個的需求量估計，還可以使用60年以上，並無民間興建納骨塔的需求，另考量納骨塔屬鄰避性設施，所有地方居民皆強力反對。市府不會核准的既定政策標準一致，不因任何個案有所差異。

新北市政府為解決鶯歌中湖街嚴重的交通壅塞問題，決定新闢鶯歌中湖里、東湖里通往龜山外環道路，於12月9日舉行開工典禮，由副市長高宗正主持。高副市長表示，本工程預計2016年底完工，未來不但可以紓解交通，對地區域繁榮及發展更有助益。

新北市政府工務局於12月9日舉行鶯歌中湖里、東湖里通往龜山外環道路開工典禮，由副市長高宗正主持，高副市長指出，新北市政府極力發展各項建設及推動觀光，面對土城、樹林、三峽及鶯歌地區交通活動量快速成長，對外聯絡道路的規劃與改善已成當務之急。

鶯歌地區近年觀光產業蓬勃發展，周圍交通及聯外道路需求量增加，目前中湖里、東湖里通往桃園市龜山區主要往來道路為中湖街，卻因道路狹窄常發生機慢車與汽車爭道之情形，而位於中湖街上又有中湖國小，學童上下學期間周邊交通更形壅塞，很容易危及用路行車安全，因此新建外環道路已刻不容緩，希望藉由車輛分流紓解交通量，以改善市區周邊道路服務水準。

工務局表示，本工程全線長約603公尺，分為兩個路段，第一路段長約463公尺，車道寬度10公尺，從大湖路279號對面空地附近，終點位於中湖街178巷對面工廠旁坡地與中湖街銜接，沿著鶯歌溪旁新建，配置雙向混合車道，及單側人行道，人行道寬度2公尺；第二路段長約140公尺，道路寬度約8公尺，配置雙向混合車道，主要配合第一路段新建道路之銜接，需進行道路坡度降挖工程，並新設道路側溝以利區域排水。工程總經費近8500萬元。

新工處強調，本工程2016年底完工通車後，可做為鶯歌區中湖里、東湖里通往桃園市龜山區之聯絡道路，分擔鶯歌區中湖街之車流，有效紓解鶯歌市區道路之交通擁塞情形，對於提昇地區交通運輸功能及促進區域繁榮與發展均有助益。

烏日商辦開發打響第一砲！台中高鐵特區首件商辦大樓案日前動土，此案同時也是總太（3065）第一個商辦大樓案，成為當地房市一大矚目焦點。

向來在住宅市場享有上市品牌建商口碑的總太，在台中高鐵特區商辦大樓首案也拔得頭籌，638坪建築基地位於高鐵五路近站區二路，在大台中國際會展中心正對面，規畫地上12樓地下3層樓。單層總辦公面積達228坪，規畫單層可隔間成3個單位使用，坪數各約70坪左右，市場推估，此番規畫正好高度符合目前商辦市場需求。

總太地產總經理翁毓羚表示，台中高鐵特區居台灣核心位置，北上南下皆在一小時內抵達，總太的第一個商辦大樓案不以龐大量體為號召，反倒訴求location的精確位置與高CP值辦公格局，樓層淨高度也考量到科技人的需求，勢必要在質量上呼應數位時代的企業需求，未來企業型態的轉變，將是商業建築規畫的腳本。

值得關注的是，大家房屋統計，烏日高鐵特區在龍寶、惠宇等建商進駐後，此區的大樓房均價自去年起至今，1年內漲幅已達26％；而國泰人壽、新光人壽、ATT百貨等大型商業開發案即將進駐，林新醫院也將打造烏日分院，集結重大交通建設、商業、生活機能的特區規格，各方利多消息釋出讓住宅單價連路攀升。

住宅市場火熱，商業開發也不落人後！烏日高鐵特區周邊土地的搶手程度自交通部高鐵局於10月公開標售也可窺知一二，高鐵局日前分別標售位於桃園、新竹、台中、台南4站周邊共13筆土地，結果桃竹台南皆無人投標，僅台中4筆土地標出，其中就有2筆為商業用地。

翁毓羚進一步表示，總太向來在住宅市場享有上市品牌建商的口碑，對於第一個商辦大樓案尤其慎重，此番推出的首件商辦大樓案，就是看好烏日高鐵特區將成中台灣商業動脈地段，後勢發展看好。

此外，台中市長林佳龍提出的烏日副都心計畫，自2016年起，將在烏日舊市區畫定5處合法工廠區、更新烏日舊火車站、遷移台鐵鋼梁廠與兵工整備中心、營造河岸，並徵收土地作為住宅基地，預計對當地商業及住宅房市發展都有加分效果。

高雄市政府鑒於建築物、昇降設備、機械停車設備及機械遊樂設施之公共安全日趨重要，為加強安全檢查及管理，確保公共安全工作執行，以防止意外發生；且為提高生活品質，保障民眾生命財產安全，高雄市工務局首創制定「高雄市加強建築物公共安全管理自治條例」，經市議會三讀通過。

工務局局長趙建喬表示，為落實陳菊市長大力推動「幸福高雄、宜居城市」等施政理念，特別加強管理高雄市建築物與附屬設施之施工及使用，維護其構造與設備安全，以避免民眾生命、身體及財產遭受危害，特制定「高雄市加強建築物公共安全管理自治條例」，藉以利用法制規定，來保障市民人身居住安全。

工務局建築管理處表示，近年來陸陸續續發生工地開挖損害鄰房事件，該條例訂定了繳交特殊建築物災害處理保證金，如起造人於特殊建築物發生災害，經主管機關通知起造人限期處理，屆期仍未處理者，主管機關得動用災害處理保證金代為處理。另包括外牆安全檢查簽證、申報及複查、大樓外牆有安全之虞之建築物公告周知、一定規模以上公寓大廈應投保公共安全責任保險、昇降階梯應設置相關安全防護設施、昇降設備及機械停車設備安全檢查之執行等規定，皆可再以加強高雄市建築物檢查之周全性。

工務局表示，訂定「高雄市加強建築物公共安全管理自治條例」是為了高雄市建築物與附屬設施之施工及使用等安全性，以避免民眾生命及財產遭受危害，也請建築物所有權人、使用人、公寓大廈管理委員會遵守相關規定，共同維護加強建築物公共安全。另外，對於優良公安建築物，工務局也將核發優良公安建築物認證標章，讓民眾居家安全更有保障。

國人海外投資不動產近年越發火熱，繼中東迪拜、美國東海岸之外，澳大利亞成為最熱投資地。在此背景下，海外地產及其代理公司也越發樂意向中國拋出橄欖枝。

日前，城市土地學會與普華永道在上海發佈《2016亞太區房地產市場新興趨勢報告》顯示，“投資及開發前景排名前五位的城市分別是東京、悉尼、墨爾本、大阪和胡志明市，上海、北京、香港、深圳、廣州分別位列第9、第14、第15、第18和第20位。中國仍然是亞太區為數不多的具有真正機會獲得投資回報的市場之一”。

實際上，今年以來，法、意等多國地產“金主”早已各展身手，紛紛試水中國市場。近日，澳大利亞最大房地產代理商瑞維特（Ray White）聯手中國新外海地產進軍中國，雙方借由金融杠杆等工具降低投資門檻，被視為有意打開更多投資人群。

最大地產代理商希望“亞洲化”

“公司在華發展的第一步是打通中國投資者提供澳大利亞和紐西蘭各類型房地產投資的通道，提供更多資訊實現可及性，接下來則是作為一家澳大利亞公司，希望發展得越來越‘亞洲化’，而中國市場在其中會扮演重要的角色。當然，這個市場如此巨大，需要‘像吃掉一頭大象那樣一口一口地來’，會分步驟推進。”瑞維特董事長布萊恩·懷特表示。

仲量聯行相關資料指出，2014年中國房地產海外投資達到了165億美元，較上一年同比增長了46%，其中澳大利亞是中國投資者最關注的市場之一，2014年增幅超過60%，投資總額增長居第一。

而據澳大利亞知名諮詢公司公佈的資料顯示，中澳企業此次聯手共建的澳大利亞黃金海岸公寓市場已連續五個季度保持高增長。其中，今年第三季度新公寓的銷售數量較去年同比增長了150%以上，銷售水準達到近七年以來的最高值。事實上，類似此番這樣中澳之間不動產投資的戰略合作正如雨後春筍般湧現，不少澳大利亞地產商表示願意與萬達、綠地等中國地產商合作。

旅遊地產商看好“北上廣”

2015年7月，歐洲最大的旅遊地產商——法國PVCP集團正式宣佈與中國海航集團合作，進軍中國市場。

PVCP集團副總裁艾蘭表示，海航集團在旅遊和地產方面的雙重專長與PVCP集團不謀而合，他對兩者的合作充滿信心。目前PVCP集團已經對上海、北京以及廣州、深圳周邊的環境進行了勘探考察。

不過，PVCP集團的運作模式或是海航集團未來與其磨合的一大重點。據該集團負責人介紹，PVCP集團的運作模式較為特殊，該集團自己參與旅遊地產專案開發建設並將其銷售給投資人，然後從投資人手中租回地產用於旅遊管理，將旅遊收益作為回報返還給投資人。

“這種模式減少了房屋空置率，也減少了地產泡沫的風險。”上述負責人進一步表示。
資料顯示，PVCP集團是歐洲最大的旅遊地產商，成立於1967年，總部位於法國，旗下有300多個旅遊度假地產項目。

值得一提的是，除法國地產商外，澳洲瑞豐投資集團(VIG)2015年7月8日也在北京舉行其中國公司開業儀式以及澳大利亞山水澗高爾夫別墅山莊的中國地區開盤儀式。該集團是入駐中國的首家澳洲房地產開發商。

每平方米15萬 阿瑪尼在京建豪宅

義大利奢侈品喬治·阿瑪尼集團正在利用主營業務之外的生意為自己狠狠賺錢。

2015年7月阿瑪尼集團簽下了北京朝陽公園南側的一處豪華住宅專案，預計2017年完工。據悉，該豪宅專案總建築面積占地22.34萬平方米，涉及住宅、甲級5A寫字樓、臨街商業、地下商業、企業獨棟、辦公和配套一共七部分功能，預計平均售價每平方米15萬元。

實際上，喬治·阿瑪尼集團在中國豪宅市場已試水多年，並曾於2013年首次進入中國房地產市場領域，在成都錦江區投資阿瑪尼藝術公寓豪宅，建築主體為兩棟222米的高層建築，共計65層，將於2016年建成，目前已開始出售。

看好地產蛋糕的奢侈品集團不僅阿瑪尼一家。2015年3月，範思哲宣佈投資中國地產領域，在成都核心區修建兩棟高度220米的68層範思哲公寓，並已經啟動銷售，預計2016年完工；2009年，LVMH集團旗下基金投資上海“LV大廈”尚嘉中心，2013年開業，2015年宣佈轉讓股權。

早在2012年11月，保利地產旗下的北京保利“和熹會”養老公寓正式營業。經過近三年的營運，從初期入住率只有30%，去年增長至70%，到前兩個月不但住滿，甚至出現了人員輪侯的情況，“和熹會”目前入駐人數在北京同期同檔同類養老機構中排名領先，基本實現現金流平衡，成為保利地產實踐“三位一體”養老模式的第一個投資專案和成功樣本。

在此前閉幕的十八屆五中全會上，會議提出積極開展應對人口老齡化行動，全面放開養老服務市場，建設以居家為基礎、社區為依託、機構為補充的多層次養老服務體系，推動醫療衛生和養老服務相結合，探索建立長期護理保險制度。在政策的呵護下，養老產業投資熱情再度被啟動。

儘管不少開發商都瞄準了養老產業背後的機會，但探索實踐者眾多，成型者寥寥，真正做成的養老社區寥寥無幾。國金證券香港董事總經理黃立沖認為，真正的養老地產，應該稱為養老產業，其核心內容並非開發，而是服務。如何提高養老產業服務能力，以及獲取低成本資金實現專案的長期持有，是房地產企業需要面臨的最大難題。

作為養老產業的領軍企業之一，保利地產早在2008年就派出高管赴日本考察養老地產，2011年正式將健康養老產業提升至集團戰略高度，並在2013年正式提出打造由居家養老、社區養老和機構養老“三位一體”的中國式養老模式。

至今，保利地產不僅實現在北京、上海等城市落地多個專業養老機構，社區居家養老服務產品“和熹健康生活館”也正逐步落地開業，養老服務產業佈局初見雛形，同時還完成與中國太平保險有限公司的聯姻，雙方打造一隻股權投資基金，探索引入保險資金開發養老社區的新模式。

國泰君安分析師侯立科認為，在現階段，不論從政策制度、人口結構和商業模式方面來看，養老產業仍處於探索起步階段。預計到2020年，各方面都將達到足夠成熟的條件來支持養老產業高速擴張，積極準備的地產商在未來將大有可為。

探索“養老+保險”新模式

隨著我國進入老齡化社會，養老產業的發展前景幾乎被各路資本一致看好。國泰君安的研究報告指出，目前我國養老地產仍處於探索起步階段。預計到2020年，65歲以上人口占比達到12%，無論是養老產業運營商自身找到適合的商業模式，還是政府出臺相應的鼓勵政策，屆時養老產業將迎來高速擴張期。

現階段，國內養老產業的主要參與者為房地產商和保險公司，雙方大多各自為戰。保利地產與太平人壽實現全面戰略合作，實現了地產與險資龍頭企業聯手發力養老地產，在業內堪稱是首次。

根據雙方的合作意向，保利地產將充分發揮其在健康養老產業領域的開發經驗、項目儲備等專業優勢，而太平人壽則將利用其保險資金、客戶資源優勢，共同發掘健康養老產業的投資機會。具體項目上，將充分考慮雙方的資金特性，設計適合的交易結構，合作方式包括但不限於直接開發建設、收購、改建等多種模式，打造專業化、標準化的中高端養老社區項目。

同時，針對開發融資管道狹窄等問題，雙方擬在近期聯合發起設立國內首只專注于健康養老產業領域的股權投資基金，首期資金規模約10億元，未來將達到100億元。基金前期的核心目標是在全國範圍內實現養老機構的網路式覆蓋，後期將繼續沿著養老產業鏈向上下游延伸，投資孵化一些醫療、健康項目。

儘管養老產業市場前景可觀，但漫長的投資回收週期也令很多開發商頭疼。根據保利地產的測算，按照單個養老床位20萬的投資估算，若實現100個養老機構、2萬張養老床位的運營，僅前期的投資就要40億元，資金投入量大，回收期長，若沒有其他社會低成本資金的支撐，單個房地產企業很難實現規模化發展。

黃立沖認為，國內多數地產商做養老產業還沒有找到成熟的模式，重要原因還是資金週期不匹配。支撐房地產開發的銀行貸款多為短期資金，而養老產業需要長期資金。地產商無法沉澱大量資金進行持有運營，只能通過出售產權來回籠資金，所以多數養老項目最終淪為賣房概念。

“與之相對，保險公司做養老地產有天然優勢。保險公司的大量長期資金，需要尋找穩定回報的投資出路，而養老地產經營穩定，受經濟週期影響小，更多與人口結構變遷相關，能產生穩定的現金流”，黃立沖認為。

侯立科認為，如果地產商與保險資金能實現優勢互補，能更好地完善養老產業的生態體系。相對于保險資金，地產商的優勢在於專案開發與運營管理，對市場嗅覺更為靈敏，能更好地發掘客戶需求；保險資金由於其資金使用期限較長，投資養老產業正好可以解決其資金“長短錯配”的問題，解決了地產商資金沉澱的難題。

正因如此，保利地產與太平人壽的合作，有望開創國內養老產業發展的新模式。保利地產副總經理胡在新表示，為建立長期、穩定、良好的合作關係，保利地產與太平人壽此次以“總對總”的模式開展全面深入合作。在政策和法律允許的範圍內，雙方各自發揮自己在資訊、資金、技術、客戶、人才等方面的優勢，開展包括養老地產開發、養老運營服務平臺搭建、針對保險客戶的養老服務、健康養老產業研究等合作。

此外，一位養老地產專家還認為，目前已經有部分保險公司實現養老保險與養老地產的結合，比如說客戶在享有保險利益的同時，還可以享受到入住養老社區的資格，保險合同產生的利益可用於來支付社區每月的房屋租金和居家費用。對於地產商而言，在成功嫁接了保險資源後，相對於簡單的銷售或者租賃，未來在養老產業還可以結合保險產品實現營運模式的創新。

培育全產業鏈

除了嫁接低成本資金，克而瑞研究中心分析師蔡建林指出，養老需求無疑是巨大的，然而以租賃床位和醫療照料為主的盈利性養老服務（尤其是社會資本所進入的）更多是面向中高端人群，但大部分老年人還將以居家養老和社區養老為主，這也是目前大部分社會資本進軍養老產業，卻鮮有成功的重要原因。

保利地產的研究也發現，中國老年人對傳統的家庭關懷以及情感需求，是中國養老產業發展不可忽視的因素。因此，其判斷以居家為基礎（約九成老人）、以社區為依託（7%的老人選擇）、以機構為補充（3%的老人選擇）的“9073”養老服務體系，仍是未來中國養老的主要方向，居家和社區養老將是企業下一個發力的方向。

今年以來，保利地產在成熟社區推出的“和熹健康生活館”正式營業。與此前推出高端養老機構“和熹會”不同，保利的社區養老計畫以和熹健康生活館為據點，形成閉合的健康養老生態鏈。健康生活館採用O2O模式運作，線下部分將以“大健康”為特色，為社區中老年人群提供包括健康管理服務、特色助老服務、傳統社區居家養老服務在內的服務內容，服務物件不僅涵蓋保利社區，同時也將以保利社區為核心輻射周邊更多人群。

截至目前，和熹會已成功登陸北京和上海，和熹健康生活館則計畫在廣州、北京、上海、佛山、成都、武漢等6個區域進行試點，2015年保利地產計畫籌建11個和熹健康生活館，包括3個旗艦店，目前廣州和上海已經試營業。

此外，保利地產也規劃自己的互聯網+養老服務模式，目前在打造線上網路服務平臺，對所有的客戶資源進行大資料管理。保利地產董事長宋廣菊指出，未來隨著“健康生活館”的服務逐步深入和被客戶認可，與客戶之間培養出較強的黏性後，將可以利用這些大資料資源，衍生相關增值服務，與保利旗下的養老機構甚至其他外部機構合作。

與此同時，儘管越來越多企業意識到，養老產業的核心在於服務，但這也要求企業在開發建設養老社區之餘，還要繼續整合醫療、保健、護理等行業資源，對企業提出了更高的要求；同時，如何培育專業的養老運營和護理團隊，也對企業長期涉足養老產業提出了考驗，轉型意味著機遇，也面臨著挑戰。

作為央企，保利地產意識到養老問題關乎國計民生，需要號召更多的社會力量參與中國養老產業的建設中。為此，保利地產經過多方面努力，並得到中國老齡產業協會、中國保利集團公司和廣東省老齡工作委員會洽商並報請商務部批准，第二屆中國國際老齡產業博覽會於今年11月6日在廣州保利世貿博覽館開幕。

作為國內首屈一指的養老產業博覽會，本屆展會規模達1.8萬平方米，吸引來自全球各地的200余家知名企業參會，來自全球14大產業集群的優秀企業代表連袂出席，在養老房地產及建築配套、康復護理、養老智慧化、食品藥品保健品、老年金融及生活用品等方面向業界呈現最前沿的技術、產品以及解決方案，涵蓋了中國老齡產業鏈目前發展的全部形態與最新成果。

在胡在新看來，目前健康養老產業還處於起步階段，各個參與主體應當攜手合作，發揮自身的差異化優勢。比如說，開發商可以發揮自身在物業管理、適老化改造和新建養老社區方面的優勢，保險公司則可以發揮自身的資金優勢，同時還可以與保險產品相結合，形成穩定的現金流；養老運營服務機構，可以吸收開發商和保險公司作為合作夥伴，共同打造專業的運營團隊和養老服務品牌；其他社會主體，則可以繼續補充資源，集合各界的力量共同完善養老產業鏈，推動我國養老產業的發展。

港媒稱，市場預期內地政府將出手救房地產之際，一線城市的頂級豪宅銷情呈現的卻是“飛一般”的狀態。資料顯示，今年北京每平米10萬元以上的豪宅成交量已經達到222套，接近去年全年成交量的10倍。在上海，對應的成交量更是達到490套。

香港《南華早報》網站12月10日報導稱，有分析稱，這個現象表明，內地富豪正在尋求重新調整資產配置。但也有聲音指出，一線城市的豪宅已經出現嚴重供過於求的現象，開發商面臨流動性風險。

《北京青年報》報導，今年以來，北京每平米6萬、10萬，以及總價1000萬以上的豪宅成交量，全部創造了新紀錄。

去年全年，每平米10萬的“頂級豪宅”成交量僅為24套，但今年至今已經成交了222套，預計全年將達到250套，超過去年10倍。

多人買也就多人賣。中原地產預計，未來一年，未來一年，北京將有20多個單價10萬元以上的“頂級豪宅”出現。目前在售的專案包括潤澤禦府、長安太和、中軸國際、上國闕、盤古大觀、霄雲路八號、碧海方舟、運河岸上的院子。

而最近入市或將入市的單價10萬元以上的豪宅項目，則有萬柳書院、北京壹號院、萬科北河沿、龍湖西宸原著等16個項目。

業內統計，北京待售的“頂級豪宅”專案已經超過2000套，其中每平米10萬元以上的豪宅過千套。不過，根據以往的資料，每年這類“頂級豪宅”的銷售量平均只有16套。

報導引述亞豪機構市場總監郭毅表示，北京豪宅市場已處於明顯供過於求的局面，明年放量的超過10萬單價的樓盤會超過50個，這些高價地不僅面臨巨大資金成本的壓力，也要面臨艱難的去庫存化壓力。

有地產界人士更加預言，明年50個“頂級豪宅”中，能活下來的只有20%左右，不排除出現爛尾豪宅。

有業內人士指出，一線城市豪宅最大的風險是流動性風險，很多開發商都是高負債融資，若專案建成後賣不出去，最終變得有價無市的時候，風險就逼近了。

但也有分析人士持較樂觀的態度。有地產界人士指，經過一年的房地產低迷後，尤其是經歷股市和大宗商品暴跌，內地出現資產荒，鼓動了富豪們通過入手“頂級豪宅”，投資房地產。

在上海，鏈家市場研究部統計顯示，截止上月，今年上海每平米10萬元以上的“頂級豪宅”已經超過490套，超過了過去3年的成交量總和，買家中不乏知名企業家和影視明星。

越來越多富豪將自己的財富變成了豪宅，而上海的豪宅見證了這一場盛宴。今年11月湯臣一品成交了2套億元豪宅，分別為1.50億元和1.61億元，成交均價分別為25.16萬元/平方米和26.92萬元/平方米，接連刷新了上海豪宅單價的歷史記錄。

而整個上海豪宅成交量也使得今年的豪宅操盤手非常震驚。上海鏈家市場研究部資料顯，截至11月上海單價超10萬元/平方米的頂級豪宅已成交490套，超過過去3年的年度成交總和。

瘋狂的價格和銷量背後，究竟又是誰在為這些豪宅買單，又是哪些因素在主導這場豪宅盛宴呢?

11月的一天，位於黃浦江邊的某樓盤銷售人員祝華(化名)見證了自己樓盤最後一套房屋被搶的一幕。“一個客戶給我打電話說帶200萬過來付定金，一定要買一套房屋，當我去找行銷總監預定房屋的時候，發現另外一位元客戶直接刷了1000萬全款買了。我們發現很多時候並不是我們的樓盤是否吸引人，而是這些客戶就是有需求購買不動產。”祝華告訴《第一財經日報》記者。

這樣的場景並不罕見，祝華曾經見過一個土豪帶著一個億只是來詢問上海哪些豪宅可以買，顯然這些高淨值人群還是對不動產情有獨鍾。

中原地產從事豪宅交易的張龍元發現，今年豪宅的熱銷其實是有兩波熱潮，第一波是在今年的5月和6月，那個時候特別多金融行業的人士選擇購買豪宅，在股市獲取大量收益的高淨值人群顯然已經開始慢慢退場，而他們則把資產配置到了豪宅身上。而之後豪宅市場就開始冷清了兩個月，然後突然之間又開始迅速加溫。《第一財經日報》記者注意到，這個時候正好人民幣開始不斷貶值，這些高淨值人群為保證自己的財富紛紛入手豪宅。

今年上半年，上海豪宅市場已經出現了瘋狂，截止今年上半年上海成交均價超過10萬元/平方米以上的一手高端豪宅成交超過150套，刷新上海的歷史新高。此前，豪宅歷史最高點是2012年創造的149套。這裡面很重要的原因就是股市。

同策諮詢研究部分析師許之靜統計發現，今年前四月上海、北京股民人均炒股獲利15.64萬元和8.02萬元，居全國前兩位。而這個資料只是人均值，對於那些金字塔頂端的客戶而言，他們的一次出手可能獲得的回報可能就是一個天價。胡潤研究院資料顯示，2014年北京和上海兩地的超高淨值人群(個人總資產超過5億元人民幣的人群)數量分別達2854人和2307人，分別占全國的16.8%和13.6%。

而下半年的豪宅熱則是另一個原因。“我們接觸客戶發現，這些客戶大多數已經有很多財富，他們本身也沒有時間和能力去進行海外投資或者外幣炒作，因此他們還是把自己的財富放在高端不動產身上。”一位元豪宅行銷總監告訴本報記者，“目前可以投資的管道不多，今年下半年開始股市風險增加，而海外經濟環境也不樂觀，因此這些高淨值人群都把財富放在了一線城市的豪宅裡面實現財富保值。”

“這些買家大部分還是來自金融行業，通常還是自己居住為主，我們也發現有一些北方買家來滬置業，主要還是考慮到上海的環境和未來子女的教育，還有些買家今年入場有很大原因就是人民幣貶值，而為保證自己的財富和生活品質因此買房。”上海鏈家專案代理總監吳靜婷提到。

此外，今年房價上漲也導致了很多房屋被豪宅化。在陸家嘴，1000萬左右的房屋，很多買家都是因為改善置換而購買，而在之前幾年這個價位的房屋還是只屬於金字塔頂端的人。上海鏈家市場研究總監陸騎麟認為，豪宅其交易量暴漲的背後是房價走高導致的豪宅門檻減低，越來越多的中高端改善產品步入豪宅的行列，導致成交量也急速上漲，加入前幾年累積的改善性需求以及由剛需向改善轉化的購房者也紛紛入市，從而促成了豪宅市場的火熱行情。

昨日，萬科集團總裁郁亮在微信朋友圈發聲，“期待著與大家砥礪奮進，同舟共濟，奔向萬億大萬科！”在險資連續舉牌、萬科股權之爭愈演愈烈的當下，鬱亮口中的“萬億大萬科”，會由誰來入主？險資的下一個目標又會是誰？險資與房地產的結合，又將催生出怎樣的化學反應？請看《每日經濟新聞》01~04版的特別報導：《圍獵萬科 險資攪動地產江湖》。

先後被前海人壽、安邦保險舉牌的萬科終於有了明確的表態，萬科總裁郁亮昨日罕見發聲：“感謝王石主席，感謝萬科，感謝堅定支援我們的客戶、股東和合作夥伴……奔向萬億大萬科！”

今年以來，險資在A股市場攻城掠地，平安、安邦、前海人壽等大舉買入龍頭房企，動輒拿下第一大股東之位。在這背後，保險行業收入節節攀升。其中，2014年全年和2015年前10個月，行業原保險保費收入增速分別為17.49%和19.68%，未計入保險合同核算的投資類險種收入分別是27.64%和90.86%。整體來看，今年前10個月保險行業全部收入已達到2.72萬億元，同比增長超過30%。然而，由於A股波動過大、利率下行，資本市場普遍認為險資收益率承壓。險資需要為提高收益率找到投資標的。房地產因此成為保險資金的首選目標。

隨著保險資金的不斷進駐，以萬科為代表的龍頭房企才有了從千億奔向萬億的雄心。對整個房地產行業來說，險資的大規模進入將給這個多變的行業帶來新的顛覆。

現象：險資現身23家房企

12月的第二周，安邦保險同時舉牌遠洋地產、萬科、同仁堂、金鳳科技這四家上市公司，耗資逾200億元。其中單是舉牌萬科就耗資近80億元。

這只是險資大手筆圍獵的冰山一角。事實上，在不動產領域，安邦除了入股遠洋地產、萬科外，早前還入股金融街、金地集團等，用120億元收購美國華爾道夫酒店。

掀起險資進軍地產行業浪潮，絕非安邦一己之力。與安邦同時瞄準萬科的是前海人壽。12月4日，前海人壽的一致行動人钜盛華通過資管計畫耗資約90億再次買入萬科，以20.008%的股份占比成功取代華潤成為房企龍頭的第一大股東。兩者共同拉動了萬科這個市值近2000億元的大盤股連續漲停。為此，钜盛華、前海人壽，已經累計動用資金多達330億元以上。

其他險企也在進軍地產股。例如與安邦系共同進入金地的富德生命人壽，兩者合計持股量佔據金地半壁江山，今年初曾聯手否決了金地管理層提出的員工持股激勵計畫。

至於保險業龍頭平安，更是成為今年最大的“地王”。不僅先後成為朗詩、碧桂園的第二大股東，而且還在各大城市土地拍賣現場頻頻現身，與金地等房地產開發商拿下多宗地塊。

12月第一周地產股大漲，中金公司研究顯示，在流入地產股的主力資金中，保險資金占比在50%~60%。

另外，據《每日經濟新聞》記者不完全統計，截至三季度，135家A股房企中，已被險資進入前十大股東的多達23家，占比約為17%。這些被瞄準的獵物或多或少都存在以下幾個特質：估值低、股息回報較好、擁有大量不動產。以平安入股碧桂園為例，地產行業普遍市盈率不高，碧桂園稅前股息率可觀，能達到6.6%，超過平安去年5.3%的淨投資收益率。

險資：為了投資收益率

今年以來，保險行業的收入提升比例與資產增長情況並不匹配。保監會資料顯示，今年前10個月，保險保費收入同比增速為19.68%，投資類險種收入同比增長90.86%，同期，總資產較年初增長16.49%，淨資產較年初增長17.53%。

與之形成對比的是，去年，保險行業前10個月總資產較年初增長22.57%，淨資產較年初增長56.41%。

某券商分析師向記者表示，險資在A股市場掃貨，更多是出於收益率考慮，多數險資入股地產公司，與投資醫療、新能源等並無不同。經濟下滑、利率走低、年中股災等因素在不同程度上影響了投資收益率，對險企來說，想要覆蓋成本，不遭遇因第二年收益率差而影響保險資質等情況，通過外延收購調表，是應對的途徑之一。

根據保監會資料，1~10月，產險公司原保險保費收入6886億元，壽險公司原保險保費收入13820億元，未計入保險合同核算的投資類險種收入6563.63億元。不難發現，產險、壽險和壽險理財三者收入比例約為1:2:1。

當萬能險和投連險等投資類險種已佔據相當大的比例時，重新審視影響這些險種的投資收益的因素，正變得重要起來。

據招商證券測算，按照半年報的資料，多家保險公司的權益類資產（上市股票+基金）占比在百分之十幾左右。據估算，A股10%的回檔將使得壽險公司淨資產下降 2.5%~3.1%，內含價值下降1.6%~2.0%，償付能力下降7.4%~11.5%。

當然，僅入股地產公司，對於一些險資而言並不夠。如果投資上市公司在財務上被劃為交易性金融資產或者可供出售金融資產，則需要計算公允價值，股價波動將影響保險公司投資收益，只有劃做長期股權投資，才能忽略短期股價波動。

不過劃做長期股權投資，是建立在能對上市公司施以控制或者重大影響的基礎上。買入逾30%的股份以求控股並不現實，那麼只能派駐至少一名董事以產生“重大影響”。顯然，後者在上市公司股權分散的情況下更易實現。或許正因如此，險資所選獵物還有另一個特質：股權分散，如金地、萬科。

近年來，險資通過各種形式已經介入房企的專案公司。比如，以股權投資者的身份進入拿地環節，然後借助合作方在地產開發、專案管理和營運上的經驗和優勢。在深圳去年的地王專案上，深圳平安大華匯通財富管理有限公司就曾向龍光地產注資20億元，以獲取該項目49%的股權。

房企：借力走向萬億

在這種模式下，險資和房企簽訂合作協定，約定股權回購，或將股權轉成物權，約定在預售階段回收資金，或者通過內部低價獲取部分商業地產。

由於對專案公司持股比例不大，派駐的董事基本上很難實行監督把控，存在一定風險。此前，中國人壽曾認購遠洋地產，間接控制遠洋地產旗下的地產專案。

另外，險資的介入如果是謀求合作，可使房企擁有相對穩定的融資管道，且融資成本較低，由此完成新一輪規模化擴張。

此前，已有平安成為碧桂園第二大股東，給碧桂園帶去廉價資金的案例。4月1日，平安斥資約63億港元持股9.9%，成為碧桂園第二大股東。當日，碧桂園即表示，引入平安可以優化碧桂園股東結構，拓寬融資管道，另外，雙方還將結成緊密的戰略同盟，以中國城鎮化和社區需求為基礎，在社區金融領域展開全面合作。

而成為第一大股東後，前海人壽及其一致行動人能夠給萬科帶來什麼？目前還不得而知。不過今日萬科總裁郁亮已發聲：“感謝王石主席，感謝萬科，感謝堅定支援我們的客戶、股東和合作夥伴，共同的價值觀讓我們始終在一起。生命是一場永不停歇的馬拉松，面對新起點、新征程，期待著與大家砥礪奮進，同舟共濟，奔向萬億大萬科！”

2000億元銷售規模之後，萬科不再設立銷售規模目標，開始畫萬億市值的大餅。當然，這一系列轉型必然會依靠資本的驅動。

　　根據亞豪君嶽會統計資料顯示，2015年11月北京公寓豪宅(報價6萬元/平方米以上)市場共有34個專案實現成交，相比上月多出4個。34個專案共實現公寓豪宅產品成交286套，成交面積5.6萬平方米，環比均增長56%。

　　統計資料顯示，2015年11月，北京公寓豪宅市場共有4個項目入市，其中包括五礦萬科•如園、北京城建(14.77, -0.40, -2.64%)•世華龍樾兩個老項目後期，以及釣魚臺美高梅公館、遠洋天著春秋兩個純新盤。4個專案共新增公寓豪宅產品682套，預售許可面積6萬平方米，這一供應量也創造了近6個月的新高，僅次於5月689套的供應量，再創年內供應小高峰。

　　從供應特徵來看，11月公寓豪宅市場呈現老項目與純新盤“兩分天下”的現象。其中老專案均出現價格跳漲，五礦萬科•如園報價由上期的60000元/平方米漲至75000元/平方米，北京城建•世華龍樾則由50000元/平方米漲至60000元/平方米；而純新盤則普遍起點較高，遠洋天著春秋報價70000元/平方米，釣魚臺美高梅公館單價更是高達75000元/平方米。

　　從成交價格來看，11月北京公寓豪宅(報價6萬元/平方米以上)成交均價高達75767元/平方米，這一價格也創造了自3月份以來近9個月的新高。至此公寓豪宅成交均價已連續3個月維持在70000元/平方米以上，豪宅價格再上一個新臺階。

　　亞豪機構副總經理高姍分析認為，“新晉豪宅”拉動了公寓市場的成交量，而“頂級豪宅”則推動著公寓豪宅市場成交價格的不斷攀升。11月單價10萬元/平方米以上的公寓豪宅產品共實現成交30套，這一成交量比“金九銀十”期間的總和還多出4套。從成交排行榜中可以看出，成交套數排名二、三位的京投銀泰(10.98, -0.50, -4.36%)琨禦府與使館壹號院單價均在10萬元/平方米左右。高姍認為，成交陣營中頂豪項目的越來越多也推動了整體公寓豪宅市場成交價格再上新臺階。

連6車位蝕讓 呎價僅1.23萬

二手樓價近年長升長有，買樓發達的例子比比皆是，但亦「凡事有例外」，今年市場出現多宗蝕讓成交，當中最誇張要數大埔比華利山別墅，一再錄得勁蝕個案，最新一宗為3期溫莎道號稱「皇宮屋」的雙號洋房連6個車位，經連番減價，上月下旬只能以7500萬元售出，原業主持貨逾4年賬面慘蝕3000萬元，勁跌28.6%，連同佣金和釐印費等共輸逾3500萬元，為今年最大宗蝕讓個案。單計虧損金額，已足夠購買7至8個沙田第一城兩房上車單位。

夠買8個第一城細單位

上述勁蝕的溫莎道雙號洋房，屬該屋苑其中一座「皇宮屋」，亦是面積最大的一批單位，據樓書顯示，實用面積約6108方呎，附設1678方呎天台，及逾1200方呎花園和前庭。原業主傳為內地客，在2011年8月以海外公司名義斥資1.05億元購入單位，市場消息指出，原業主近月曾以1.05億元委託拍賣行拍賣單位，及後減至9300萬元放售仍未獲承接，最終再劈1800萬元，在11月下旬以7500萬元沽出，呎價約1.23萬元，較市區屋苑呎價還低，原業主賬面損手約3000萬元，若連同代理佣金和釐印費等，估計虧損金額超過3500萬元。新買家姓蔡，以個人名義購買單位。市場估計，該類大宅市值租金每月約14萬元，即新買家租金回報約2.2厘。

其實，若以中原城市領先指數中的大型單位指數作比較，指數由該單位買入時約119.63，至上月下旬售出物業時，累積有17.67%升幅；而不少屋苑樓價在此4年間亦顯著上升，以鰂魚涌太古城為例，海景花園青松閣高層G室，原業主在2011年7月以1290萬元購入，今年9月以1865萬元售出，物業升值約44.6% 。比華利山別墅原業主若當時以相同價錢投資太古城單位，至今可大幅獲利逾4600萬元。

是次原業主的蝕讓金額，若作投資用途，已可用「一次過付款」方式豪購7至8個沙田第一城兩房單位；若購買一手單位，更可輕易購買8個紅磡環海．東岸開放式單位。資料顯示，比華利山別墅今年以來錄多宗蝕讓個案，其中3期湖景道單號屋，今年4月以1.23億元沽出，原業主同樣持貨約4年，賬面蝕1100萬元（約8.2%），連使費勁輸接近1900萬元。

洋房損手今年最大宗

是次比華利山別墅的成交，料屬今年最大宗的蝕讓個案，而近月另一宗大額蝕讓個案，則為九龍塘Eight College低層戶，原業主持貨逾3年，在10月以4638萬元售出單位，連使費蝕約2000萬元，惟有指有關交易屬內部轉讓。

繼南豐集團日前悉數沽售遠洋地產（03377）約20%股權、套現逾70億元後，另一地產商九倉（00004）昨日亦宣布，悉數沽售其所持有的4.45億股遠洋地產股份，每股作價5元，套現22億元，預期於下周初完成交易，此批股份佔遠洋地產已發行股本約5.925%。九倉表示，該集團持有此投資組合數年，按成本計平均每年回報率超過 5%。

較南豐作價低

九倉是次出售的每股作價，較南豐每股作價5.05元略低。遠洋地產昨日開市前錄得共6.51億股大手上板，每股作價5元，涉約32.6億元。遠洋地產昨日收報5.03元，升1.82%。

據港交所披露易資料顯示，九倉在2011年8月23日首次披露持有遠洋地產股權，當時以每股平均價3.41元增持近400萬股，持股量由2.83億股（4.99%）增持至2.87億股（5.07%），其後逐步增持至4.45億股。

瑞安房地產（00272）再獲港資收購旗下上海寫字樓項目，其早前放售的上海企業天地3期昨天以57億元（人民幣．下同）售予Bayline Global Limited，作價折合約68.6億港元。該買家為李錦記旗下中藥和物業投資公司李錦記健康產品與萬科（02202）共同成立的合資公司，李錦記健康產品佔90%，萬科佔10%。李錦記健康產品將委託萬科旗下V Capital負責該項目未來的整體資產管理。

瑞房負債率降12%

該物業作價今年6月底賬面值53.91億元，有5.7%溢價，出售所得款項淨額43.32億元，將用於其財務及為未來發展提供資金。交易預期明年2月2日完成，及後瑞房淨資產負債比率，將會降低12%。瑞房首10個月合約銷售額145.84億元，出售企業天地3期後，合約銷售額將達202.84億元，完成全年銷售目標180億元的112.7%。

李錦記健康產品表示，購入該物業體現對中國未來的信心，瑞房主席羅康瑞表示，公司按戰略調整策略釋放及變現商用物業資產價值，將繼續執行策略，提升實力把握未來業務增長機會。

位處恩平道單邊 叫低至月租80萬

零售市道慘淡，奢侈品牌生意萎縮，拖累一線街舖的租賃，業主見勢色不對都紛紛變陣減租求客，遂引發劈租潮，首當其衝的銅鑼灣舖租更出現愈劈愈深局面。業主均希望能在年底淡季中成功租出舖位，而早年低價購入區內舖位的業主，劈價幅度亦較狠。由寶聲集團持有約15年的銅鑼灣恩平道及白沙道交界單邊舖，為免丟空，過去半年已多番調低叫價，最新更劈至月租80萬元，較舊租勁跌近70%，呎租僅533元，較同區羅素街的逾千元呎租金低約一半，若能租出，減幅將為區內最勁。

交吉半年仍未租出

恩平道與白沙道15號交界單邊舖，建築面積1500方呎，已交吉約半年，業主寶聲集團現以80萬元放租。據區內代理指出，業主去年中以200萬元推出市場預租，之後多番減租，至今年10月已進一步調低意向租金至105萬元，但仍未有租戶承接，市場反應冷淡。舖位11月初以短租形式租予謝瑞麟後，業主再調低意向租金至95萬元，已累計減租逾50%，仍乏人問津，業主為求盡早租出舖位，再狠減至80萬元，約一個月調低15.8%，較原本的意向租金低60%。

寶聲集團董事長陳耀璋表示，受到羅素街舖位租金急跌影響，集團持有的恩平道舖位希望可盡快有長租戶承租，所以願意大幅降低叫租。他指出，現時部分舖位租金受壓，作為業主亦要「食得鹹魚抵得渴，急流勇退」，加上該舖位於早年買入，即使減租亦不會損手，而集團於中環及尖沙咀持有的舖位，租戶續租的金額亦穩定，他認為劈租潮只會局限於銅鑼灣。

寶聲15年前4800萬買

資料顯示，該舖位是寶聲集團在2000年以4800萬元購入，即使以月租80萬元租出，回報亦有20厘。該舖位前租戶為鐘錶店，當時月租250萬元，約半年前交吉，在租予鐘錶店之前的月租僅為99萬元，與現叫租其實相差不足20%，所以業主大有條件勁劈租。據悉，今年銅鑼灣區內減租最勁的街舖為羅素街18號，該舖現由化妝品店Colourmix以每月70萬元租用，較舊租175萬元勁減60%，如上述恩平道舖位能獲租戶以80萬元承租，較舊租低68%，相信為區內劈租幅度最大的舖位。

美聯工商舖（00459）行政總裁黃漢成表示，業主當日以「超高價」租出舖位，所以現時市道回落大幅劈租屬正常，加上聖誕節至農曆新年期間為傳統舖位租賃的淡季，相信業主現時亦急於求租，否則便要待明年3至4月才可有望租出舖位。

憧憬政策支持下，內房連升數日後終見回吐，當中中海外（00688）跌近3.7%，是跌幅最大藍籌。中海外同時公布母公司中海外集團旗下子公司發行15億美元（約117億港元）零息可交換債券，新債券為期7年。

該新債券可交換中海外股份，初始交換價為41.5元，較公司昨午收市價26.5元，溢價56.6%。

佳兆業獲貸300億人幣紓困

另外，據內地媒體報道，停牌多時的佳兆業（01638）獲中信銀行（00998）深圳分行聯同信託公司，提供300億元（人民幣下同）資金以助解困。

本報昨向佳兆業查詢，未獲確認消息，公司表示一切以公告為準。中信銀行則回覆指，目前中信銀行深圳分行已為佳兆業集團部分深圳及異地項目進行整體債務重組工作，相關工作仍在進行。

據報道指，中信銀行深圳分行於近期與佳兆業達成協議，將聯同信託公司為其提供300億元貸款，當中100億元用於置換深圳佳兆業城市廣場所有債務，100億元用於置換佳兆業位於深圳之外8個項目債務，此8個項目位於上海、杭州等地，均為佳兆業的優質資產，在債務置換後，中信銀行將成為此9個項目唯一債權人。

其餘100億元則作為佳兆業的後續開發貸款，令其繼續開發其未完工項目。而據佳兆業此前公布，集團債務合共高達650億元。

近期豪宅市道升溫，老牌業主乘勢推售山頂貴重地皮，委託戴德梁行獨家代理標售山頂道52號獨立屋地皮，意向價5億元，以重建可建樓面約5,452平方呎計，呎價約9.2萬元。

該地盤位處於霧綫之下，可以遠眺南區海景及山景，屬傳統豪宅地段，地皮佔地約11,126平方呎，重建後可建樓面面積約5,452平方呎，土地契約年期由1890年2月3日計起150年，現時建有一幢樓齡約65年的兩層高連天台大屋，實用面積約4,873平方呎，主要望向東南，可遠眺南區海景。

可建樓面5452呎 呎價9.2萬

戴德梁行香港住宅部執行總監羅梅蘭表示，項目地積比率約0.5，重建後最高可建6層，業主現已展開招標程序，意向價5億元，即呎價約91,709元，截標期為明年1月20日。

現在全美的租屋族比十年前多出了九百萬人，是有史以來最大的成長幅度，而由於租屋者眾，租金也是水漲船高。

在美國高達 4300 萬的租屋者中，有至少五分之一的人處在＂高租金負擔＂的狀態，他們的租金佔其總收入超過 30%。

哈佛聯合房市研究中心的主理者 Chris Herbert 表示，租金負擔過高是一項重大的危機，很快地整個租屋市場的價格會全面飆升，屆時低收入戶將會無處可去，現在高額租金的問題已經開始延燒到中產階級家庭了。

租金超過總收入一半以上的的＂嚴重租金負擔＂族群，在過去十年從 750 萬人上升到 1140 萬人。

儘管新屋建設從房市泡沫以來已經有 35% 的成長，多戶式的公寓也開始大舉興建，但需求量還是遠遠超過供給量。

Herbert 表示，租屋市場過熱主要來自兩個效應，一是次貸風暴帶來大量付不起房貸而需要住處的人，二是市場對於租屋的好處過於推崇導致大量房產投入租屋市場。

除此之外，租屋佔整個房產市場的比例也來到 30 年來的新高，目前是以每年 3.5% 的速度喎速成長，雖然還是有許多提供租屋的物件分佈在郊區地帶，但近期許多新建的多戶式的公寓都走向大空間及豪華的風格，且都蓋在市中心，主要就是針對那些高收入的族群，但中產階級與低收入戶就陷入了困境。

擁有房產的人數現在也降到了五十年來的新低點，且市場預期數字還會繼續下探，CoreLogic 首席經濟學家 Frank Nothaft 在報告中提到，這樣的市場態勢至少會維持到 2016 年，年輕的家庭將會繼續消化掉最近大量新建的房產物件。

由於房貸利率有可能上升，這使得租屋者原本的購屋想法被迫中斷，同時，在租金高漲的情況下，人們將很難存到足以購買房產的資金。

First American 首席經濟學家 Mark Fleming 表示，聯準會的升息將會對首次購屋族群帶來眾大衝擊，現在許多房貸的利率已經因應可能的升息而提早調整了，使得房貸需求持續降低。

隨著大城市的新屋逐漸完工，供給與需求間的差距將會收斂，但大城市的新屋絕大多數都是高檔的市中心住宅，因此有些開發商正準備要到郊區開發一些比較次級的住宅，而未來幾年新屋的趨勢將會以多戶式的公寓為主。

在新屋營建方面，維州領先全國，規劃局在截至10月的一年裡批准70,472套住房的營建申請，其中一半以上是公寓。不過 Prosper Australia 的數據顯示，雖然國內外投資者對房產的需求旺盛，但他們沒必要讓這些物業變成可用的住房庫存。

該機構的總裁及報告作者 Catherine Cashmore 稱，“未使用的房產供應過剩。當維州政府談論有必要修建更多房屋來抑制房價時，這種策略並沒有起作用。我們無法確保那些房子被利用。無論它們是被外國買家還是投資者持有，對我們來說經濟成本都是巨大的。”

自來水公司 City West Water、South East Water 和 Yarra Valley Water 的數據顯示，總共有82,724套房產每天的用水量不超過50升，相當於一個滴水的水龍頭一天的流出量，而且遠遠少於一個人每天的用量，這表明，這些房子實際上是沒有被佔用的。它們相當於大墨爾本區總體住房庫存的4.8%，所有投資性房產庫存的18.9%。多達24,872套房產完全沒有消耗水，顯然它們是空置的。

根據 Prosper Australia 的《投機性空置》（Speculative Vacancies）報告，去年空置房產的數量跳漲了28%，現在已連續第八年上漲。該機構倡議廣泛徵收土地稅，提高持有非生產性土地的成本，同時取消印花稅，因為它阻礙了土地交易市場的發展。

該機構的項目主管 Karl Fitzgerald 稱，“相比僅僅賺取租金，資本收益是明顯更加有力的市場動機。這就是為何稅收遊戲需要改變的原因。”

目前不得而知的是，外國人和本國人分別持有了多少空置房產。不過，吸引大量海外買家投資的墨爾本CBD擁有數量最多的空置房，在總共16,632套房產中，有略微超出100套（6.7%）根本沒有使用自來水，將近15%的房產（2478套）每天用水量少於50升。

如果房市增速放緩，那麼墨爾本隱藏的空置房產將變得明顯可見。 Cashmore 說道，“當房市下行時，這確實會引導人們拋售他們的房產，或者面向市場出租，到時這些空置房就是看得見的了。”