財政部國稅局表示，2016年1月1日起，個人出售適用房地合一實價課稅(新制)之房屋、土地，出售房地之交易所得或損失計算，若為出價取得者，以交易時之成交價額減除原始取得成本，與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額；若為繼承或受贈取得者，以交易時之成交價額減除繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值，與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額。但依土地稅法規定繳納之土地增值稅，不得列為成本費用。

該局說明，個人未提示原始取得成本之證明文件者，稽徵機關將依查得資料核定其成本，若查無資料，則依原始取得時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後，核定取得成本；又個人如未提示因取得、改良及移轉而支付之費用者，稽徵機關也將按成交價額5％計算其費用。

該局進一步說明，個人交易適用新制規定計算之房地交易損失，得自交易日以後3年內其他新制之房地交易所得減除之。個人未提示原始取得成本費用等證明，而由稽徵機關以查得資料核定，計算出房地所得如為虧損，其損失金額仍可於交易日以後3年內之其他新制房地交易所得減除。

該局提醒，個人交易適用新制規定之房屋、土地不論有無應納稅額，應檢附契約書影本及其他有關文件，於房地完成所有權移轉登記日之次日起算30內自行填具申報書向戶籍所在地稽徵機關辦理申報，其有應納稅額者，應一併檢附繳納收據，以免因未依規定期限辦理，除補稅外尚須處以罰鍰。

交通部觀光局為宣導非法日租套房不安全的廣告片「詹姆士胖的日租套房危機」竟然真實的發生在台中逢甲夜市，觀光局再次提醒民眾，台灣旅宿網有許多高CP值的合法旅宿，住宿千萬要認清合法旅宿標章，才能安全Check in。

觀光局才拍完反日租宣傳廣告片，日前立刻又傳出民眾入住逢甲日租套房踩雷事件，不僅實景和廣告差很大，簡陋狹小髒令人作噁，非法旅宿投訴無門。交通部觀光局再次呼籲社會大眾，不要因為貪小便宜選擇非法的日租套房。為了傳遞「非法日租危險多，合法旅宿有保障」的觀念，觀光局推出兩部以反擊日租套房及宣傳星級旅館的宣導片，將非法日租套房隱藏的社會問題，以及合法旅宿的幸福服務，透過影片拍攝真實呈現，呼籲國內外旅客一定要住宿合法旅宿，拒絕非法日租，就是保障自己的安全。

根據媒體報導，這幾位受害民眾在逢甲夜市附近，以每人570元價格入住，抵達房間後，卻發現與圖片裡美美又寬敞明亮的房間差很大，不但廁所狹小簡陋，天花板還一堆蚊蟲盤據，抗議得到的回應竟是「不然你們自己去找住的」，因為非法旅宿沒保障，民眾踩到地雷卻投訴無門，只能向媒體投訴舉發。

非法日租套房引發社會問題層出不窮，觀光局2015年以詼諧手法推出「詹姆士胖的日租套房危機」微廣告，點出選擇日租套房往往面臨難找的住宿地址、神秘的匯款帳戶、來歷不明的房東、奇怪的check in方式、隔壁房的恐怖房客等5種荒謬現象，將日租套房的安全問題留給大家省思，這部影片內容中正好呼應到該名消費者遇到的狀況，觀光局再度呼籲社會大眾，民眾要正視旅宿安全的重要，確保自身旅遊的安危，旅行時務必選擇合法旅宿，千萬不要再入住日租型套房，訂房前務必認明「旅宿證號」才能安全check-in，給自己以及家人一個安全、美好的旅遊回憶。

永慶房產集團2015年12月11日發佈最新的「房產趨勢前瞻報告問卷調查」報告顯示，11月六都建物買賣移轉棟數擺脫連續數月的低迷氣氛，較2014年同期小增1.5％，更比10月量增15.1％。部分屋主價格鬆動，以及買方搶搭最後一班輕稅購屋列車，再加上新屋交屋潮，使房市出現小陽春。整體來看，房市依舊難逃跌價格局，問卷調查對於2016房價看法，結果七成喊「跌」！買方、賣方對於價格認知尚有差距，買方期待再降10％

根據調查，全台看跌2016年Q1、全年房價的比例仍維持七成左右，跌價格局仍將持續。但無論是對於2016年Q1、全年房價，小幅看跌3％~10％的比例還是最高，顯示2016年「房價小跌一成內」是市場的多數共識。

而在進場意願部分，53％受訪這認為未來半年「不是」購屋好時機，較上季微降2％，但另一方面詢問認為「是」購屋好時機的受訪者，除了認為目前「議價空間大」、「好物件選擇多」以外，認為「限貸管制逐步放寬，房市將止跌回溫」的比例整整大增10％，可見在觀察大選、政策、市場價量結構調整後，不確定性逐漸降低，局勢明朗有助買方消除觀望心態。

永慶房產集團業管部協理鍾穎麟表示，2015台灣經濟成長不如預期，影響投資、置產意願，而且囤房稅、房地合一稅也為房市憑添變數，市場氣氛低迷，全年交易量約落在27萬棟，為有統計以來的次低量，僅略高於2001年網路風暴、核四停建當年的25.9萬。

預測2016年，市場仍以自住買盤為主，房市管制措施暫時不再加碼，市場氣氛由悲觀轉向中性，而且超低利率環境，跟前兩波房市修正的環境已大不同，降價急售、往下崩跌的可能性低，只要價格能適度反映買方需求，市場應可回復正常活力，全年站回30萬棟的機會極大。

「房地合一」稅即將在明年實施，近幾個月房屋銷售大增，全衝著房地合一稅前的「節稅潮」湧出，但代書業者表示，想適用舊制最晚必須將完整資料在12月25日前送到地政事務所辦過戶，只要為自住而買房且短期內不會賣房，即使適用新制，屋主也不會有太大影響。

房市近期交易量明顯較上半年活絡些，除了有些是因結婚、生子或者搬遷等一些鋼性需要之外，房仲業者表示，明年房地合一稅實施的確是促使房市交易量大的主因。

永慶房屋研究發展中心表示，房地合一制對非自住客持有公寓或者土地持分高的大樓影響較大。舉例而言，以市價2000萬元的公寓房，在今年購買持有2年後出售，適用舊制只要課房屋獲利，若獲利500萬元，假設房屋評定現值占比8％，應納稅的所得額只有40萬元，再乘以個人適用稅率，若適用稅率12％，只要繳稅4.8萬元，即使適用45％所得稅率，該筆出售所得只要交18萬元的稅。

但若用新制，應納稅的所得額則跳升至100萬元。至於買新大樓再賣出，若房屋評定現值占比30％，2年賣出獲利500萬元，舊制只要交30萬元，新制則要交100萬。不難看出新舊制下，要繳的所得稅差很大。

信義房屋不動產企研室曾敬德表示，若是要適用舊制，必須在所有文件趕在12月25日之前 送到地政事務所辦過戶，因為至少需要4個工作天，因此最好還是愈早愈佳。萬一真的趕不及的話也沒有關係，因預估有99％的屋主不受影響，甚至對四類族群有利。

莊敬德說，這四類族群分別是：1、出售房產沒有獲利者或者獲利在5％以下者，根本沒有繳稅或繳很少稅；2、台北市的高級住宅新制可能較划算，主要是因為高級住宅的房屋評定現值高，加上併入個人所得後可能會適用40％或45％的稅率，新制持有超過兩年的稅率是20％反而划算。3、只有自住一戶，賺400萬元以下，不過；第一個適用400萬元免稅必須持有至2022年才會出現。4、重購屋可以退稅者。

台灣房價高、地價貴，學者專家、科技新貴自力造屋打造人間桃花源，成功案例少之又少，一般民眾如想效法，可行嗎？台大建築與城鄉研究所退休教授華昌宜坦言：「行不通！」

為抗議房價高漲造成貧富不均，無殼蝸牛社會運動在1989年號召萬人夜宿忠孝東路，政府不得不正視其「住者有其屋」訴求，同時，新竹掀起自力蓋屋熱潮，大專院校、科技業構思員工安居家園，一個台灣出現兩種極端現象，形成強烈對比。

如今26年過去了，台灣高房價屹立不搖，自力造屋成功案例僅聯電、華邦科技、學人社區3起，無殼蝸牛進化為「巢運」，去年重返忠孝東路並夜宿仁愛路，社會問題不斷重演，民眾要一個安居立命的家，真的難如登天？

華昌宜說，台灣地價容易投機、炒作，民眾負擔不起，若買不起房的人，想效法學者群購地、蓋屋，根本「行不通」，加上政府「矯枉過正」心態，嚴格限制山坡地、農地開發，卻沒有配套措施，未來恐「無地可建」。

華昌宜表示，如基隆山地多於平地，可用建地不多，應在不影響水保、安全前提下，鬆綁山坡地開發建築管理辦法，而非一味限制；此外，農舍回歸農地農用，公平正義實屬合理，但適度鬆綁法令才可呼應有實際需求者。

華昌宜認為，修法有其必要性，但話鋒一轉又說，法令鬆綁勢必引來如同「蒼蠅」般的建商、投資客進入市場，政府如何發揮「蒼蠅拍」功能，除匡正地價稅、加重房地合一稅，應避免土地資源被少數人壟斷。

「北漂族」別煩惱，即使大台北地區房價高不可攀，還是有輕鬆成家立業的好方法！只要先到銀行開一本新存摺，並且先以租屋度日，等到存足自備款後即可輕鬆返鄉購屋，同樣的貸款金額推算，這樣理財不但可省下逾百萬的自備款，連房屋坪數都多出3房，又大又舒服。

台北居大不易，想要買房更是難如登天！不過小資族灰心，透過妥善的理財方式，還是有逐夢踏實的機會。專家建議，小資族可以先「開一本新存摺」，讓帳戶財富從0開始，透過每個月定期匯入5千?1萬元金額的方式強迫儲蓄，如此1年下來就有一筆隱形存款，可以供買基金、股票使用。

除了存錢之外，北漂族為了在台北工作，可以採取「北租南買」的方式計畫購屋，在雙北地區先租房子，待存到第1桶金後就可以開始看房，以目前核貸最多的高雄市為例，鮭魚返鄉購屋不只可減輕逾百萬的頭期款負擔，連房子都可以又大又新。

房仲執行副總經理林泇廷接受蘋果日報採訪時就表示，若小資族購屋的總金額不變，以800萬為例，在台北必須準備320萬的自備款，但大概只能買到小套房；若到高雄購屋，依照目前銀行核貸的狀況評估，自備款約200萬元，比台北減少120萬元的壓力，且800萬元以可以購買到3?4房的產品，房價相對親民，可減輕小資族的購屋負擔。

但若在雙北市租屋已久，習慣大台北地區生活步調的小資族，也可考慮在桃園、新竹購屋，根據關鍵評論網統計營建署資料，可發現目前全台房屋以桃園市、新竹縣的物件「又大又新」，只要就業通勤方便，其實是小資族可以考慮出手的地點。

「如果國內一棟大樓每年收益率只有2∼3％，國外有4∼7％，為何不轉換標的？」新光金董事長吳東進表示，已在日本東京表參道上尋得一棟大樓，正向金管會申請，搭配成立特殊目的公司（SPV），在當地貸款70％以上買下大樓，估算一年投報率可達7％以上；另外如買入倫敦大樓、國際板債券等，都可逐步拉高新光人壽的資金收益率。

新壽的新光三越A8館上周五（11日）以270.34億元出售給富邦人壽，創下國內單筆不動產交易案最高金額紀錄，新壽年底前可認列78億元獲利，原本也計劃出售的信義曼哈頓大樓則暫不處分，新壽手中還有近1,100億元的投資性不動產，增值利益達400億元。

吳東進說，這是資產活化的過程，出售增值已高標的實現獲利，同時也會積極找新的「鑽石」。如新光在國內買了南港軟體園區捷運站附近、靠近中信金總部的土地，正在興建；板橋火車站附近的新金融大樓已快完工，板橋油庫口相鄰的二塊土地打算興建複合式銀髮族住宅，年底就要發包，要落實社區養老、在地老化的想法。

至於三重地區，新光也買了機場捷運及北捷共構站附近的土地，另外加上承德及百齡地段的土地，吳東進說：「這些都是鑽石，是我們數十年不動產的眼光，會是將來明星地段，未來會展現極大的增值」。

吳東進表示，除了國內積極尋找下階段明星地段，國外則投資了倫敦大樓，年化投報率4％以上，日本爭取能靠SPV提高投報率，一年光租金收益可增加數億元。

新光金已替子公司新光人壽訂出四大改善體質策略，一是降低資金成本，年底預計降到4.51％，之後每年至少降10個基本點；二是提高經常性固定收益率，三是改善資產品質，嚴格執行停利停損機制；四是請波士頓顧問集團（BCG）替新壽量身訂作一提升業務員產能方案。

由於常有納稅義務人詢問違章房屋又沒有權狀，為何要申報稅籍繳納房屋稅？基隆市稅務局說明指出，房屋稅是以附著於土地的各種房屋，以及有關增加該房屋使用價值的建築物為課徵對象。換句話說，房屋不管有無產權登記，都是課稅範圍，但未領得建築物建築執照房屋的設立房屋稅籍及完納房屋稅，只表示納稅義務的履行，並不能據以使無照違章建築房屋變成合法房屋。

稅務局籲請房屋所有權人於房屋建造完成之日起三十日內，檢附有關證明文件向房屋所在地的稅務局申報稅籍，以免權益受損或因此發生漏稅情事而遭受處罰。

月領1.5~4.3萬 學者：活到95歲才划算

擴大實施
台灣邁入高齡化社會，愈來愈多的頂客族不寄望「養兒防老」，北市府與合作金庫銀行皆推出「以房養老」方案，年滿65歲、名下有房的長者，可拿房抵押拿生活費，直到終老。合庫銀推出此方案1周就有3位借款人審核通過，計劃從大台北區擴大實施到全台灣。

台北市政府的公益型以房養老方案，每個月撥款1.5~4.3萬元不等的生活費，該方案的業務窗口、財團法人國土規劃及不動產資訊中心陳先生表示，給付期間，房屋會信託給北市府，避免產權生變，影響長者權益。
歷經2階段評選，北市府社會局老人福利科收到56組申請，最後會選出5組，最快年底可開始給付。

有房貸難通過
由於房屋地段不同，房價也不同，除了審核個人資料、年齡、房產狀況，據了解，經估價後，房產總價高於1800~2000萬元，都能領4.3萬元，最低也會給付1.5萬元，且無給付時間限制。是否還有下一批？北市府社會局老人福利科指出，目前仍有民眾詢問，但因財政問題暫無規劃，只能盡量爭取續辦，也希望銀行跟進。

合庫利息較多
有別於北市府以公益出發，合作金庫有商業型的以房養老方案，上路1周就有3位借款人審核通過，合作金庫表示，由於是運用自有資金，因此條件相對寬鬆，除了目前開放的大台北地區可申請，預計未來2周將業務範圍開放至全台。
值得注意的是，若抵押的房屋仍有房貸，合作金庫表示，若仍有他行的房貸，基本上審核不會通過，若是合庫的房貸則有機會通過，但以房養老的成數就相對減少，實際核貸狀況要依剩餘房貸金額多寡及年限來評估。

但屏東大學不動產學系教授賴碧瑩認為，若65歲民眾有2000萬元的房子，仍有機會跟銀行貸到1400萬元，但「以房養老」月領4萬元，1年48萬元，等於要活到95歲才划算，房子還不能自由處分，還不如賣房求現、下鄉養老。

台北大學不動產與城鄉環境學系教授彭建文則說，不管是北市府或是合作金庫的方案，都是適合身體狀況不錯，且名下有房產的長者申請，但除了錢，老人最需要的其實是有人照護，建議可以研擬相關的配套措施，北市府方案利率約1.89%，但合作金庫是2.3%起跳，有一段差距，雖然北市府希望能有示範作用，但考量利息多寡，應該也會影響民眾申請意願。


商業型以房養老 他94歲月領9萬元
聯合報

商業型「以房養老」首例出爐，合作金庫銀行高層透露，一位九十四歲老阿公拿出名下在北市大安區的房子，向合庫申辦十年期的以房養老貸款，每月多了九萬元養老金，有事沒事可以請兒孫「吃大餐、發紅包」，感覺有尊嚴、生活更開心。
老人家想辦「以房養老」貸款的理由很多，合庫銀高層表示，有位詢問以房養老貸款的老人家說，想貸款去住設備完善的養生村，並將原本居住的房子出租。

另一位則表示，每個子女能力不同，有的可以每月給父母奉養金，有的自顧不暇，長久下來子女間彼此有心結，不如以房養老，用房子養自己，孩子都省錢，換回家庭和樂。

合庫銀行董事長廖燦昌表示，「很多老人家不是缺錢，但害怕孤單的感覺」，老人家申辦以房養老貸款後，每個月多了幾萬元花用，可常常邀兒孫歡聚，增加親情的撫慰，讓生活品質提升，也比較有尊嚴；說不定心情一好，會更長壽。

合庫以房養老貸款推出在大台北地區試辦才逾一周，就有三件完成核貸，各地詢問度超高，預期最快下周將開放全面開辦。

「九十多歲，真的是比較特殊啦！」合庫銀高層說，根據內部調查，四、五年級生最能接受以房養老的觀念，也是詢問度最高的族群；相對來說，八、九十歲的老人家多半觀念比較守舊，辛苦一輩子買房都是為了兒女，要把房子留給子女，也不喜歡老了還要貸款、有欠錢的感覺，所以九十歲阿公決心以房養老頗特殊。

合庫銀高層指出，「商業型以房養老」強調還是可以讓子孫或配偶繼承房子，不會有「起家厝」身後會被銀行拍賣疑慮，讓老人家接受度大增。

還有更多四、五年級生表示，自己歷經經濟起飛的階段，努力打拚有了房產，但現在房價愈來愈高，但薪水卻倒退嚕，子女生活都很辛苦，遑論奉養父母；因此，來詢問以房養老貸款相關細節，不希望未來成為子女的負擔。「唉！說來說去還是為了子女」，合庫銀高層感嘆，真是天下父母心。

商業型以房養老 他94歲月領9萬元

商業型「以房養老」首例出爐，合作金庫銀行高層透露，一位九十四歲老阿公拿出名下在北市大安區的房子，向合庫申辦十年期的以房養老貸款，每月多了九萬元養老金，有事沒事可以請兒孫「吃大餐、發紅包」，感覺有尊嚴、生活更開心。
老人家想辦「以房養老」貸款的理由很多，合庫銀高層表示，有位詢問以房養老貸款的老人家說，想貸款去住設備完善的養生村，並將原本居住的房子出租。

另一位則表示，每個子女能力不同，有的可以每月給父母奉養金，有的自顧不暇，長久下來子女間彼此有心結，不如以房養老，用房子養自己，孩子都省錢，換回家庭和樂。

合庫銀行董事長廖燦昌表示，「很多老人家不是缺錢，但害怕孤單的感覺」，老人家申辦以房養老貸款後，每個月多了幾萬元花用，可常常邀兒孫歡聚，增加親情的撫慰，讓生活品質提升，也比較有尊嚴；說不定心情一好，會更長壽。

合庫以房養老貸款推出在大台北地區試辦才逾一周，就有三件完成核貸，各地詢問度超高，預期最快下周將開放全面開辦。

「九十多歲，真的是比較特殊啦！」合庫銀高層說，根據內部調查，四、五年級生最能接受以房養老的觀念，也是詢問度最高的族群；相對來說，八、九十歲的老人家多半觀念比較守舊，辛苦一輩子買房都是為了兒女，要把房子留給子女，也不喜歡老了還要貸款、有欠錢的感覺，所以九十歲阿公決心以房養老頗特殊。

合庫銀高層指出，「商業型以房養老」強調還是可以讓子孫或配偶繼承房子，不會有「起家厝」身後會被銀行拍賣疑慮，讓老人家接受度大增。

還有更多四、五年級生表示，自己歷經經濟起飛的階段，努力打拚有了房產，但現在房價愈來愈高，但薪水卻倒退嚕，子女生活都很辛苦，遑論奉養父母；因此，來詢問以房養老貸款相關細節，不希望未來成為子女的負擔。「唉！說來說去還是為了子女」，合庫銀高層感嘆，真是天下父母心。

拿房子養自己 讓「不動」產動起來

合庫銀行董座廖燦昌表示，國人「有土斯有財」的觀念牢不可破，多數人工作穩定後就會買房，然後背房貸背到退休；退休後沒有房貸壓力了，手上卻沒什麼現金，保障根本不足。他建議讓「不動」產動起來，就把資產活化，拿房子換養老金。

合庫銀高層解釋，以房養老屬逆向抵押貸款，就是拿房子抵押，每月跟銀行借生活費並付利息，借多少還多少。

合庫銀高層說，合庫以房養老貸款條件寬鬆，年滿六十五歲且名下有房產就可申貸，利率最低百分之二點一三起，但年齡及貸款年期加起來，必須大於或等於九十五。例如六十五歲的申貸人，要貸卅年期；九十歲的申貸者，可貸五年期。

為提供更貼心、更有效率的服務，並達到簡政便民之目標，即日起，新北市板橋地政事務所辦理建物第一次登記免辦建物測量喔！

板橋地政事務所主任莊月桂表示，過去辦理建物登記，在取得執照後，需完成建物第一次測量，取得建物測量成果圖後再填具建物所有權第一次登記申請書及檢附有關權利證明文件，依登記程序辦理建物所有權登記。現在，依土地登記規則第78條但書規定，於2013年10月1日以後所請領使用執照之建物，只需檢附經專業人士(開業之建築師、測量技師或其他依法規得為測量相關簽證之專門職業及技術 人員)簽證之建物標示圖，即可向地政事務所申辦建物第一次登記，無需辦理建物測量。

莊月桂進一步表示，這項措施不僅簡化業務作業流程，節省民眾寶貴的時間與金錢，更提昇為民服務品質及效率，今後仍以努力做好民眾的事為目標，持續創新，提供更專業、更用心及有效率的服務。

北市北投區石牌商圈受房市交易清淡影響，雖交易量較以往掉了一半，但該商圈為北投區最保值地段，出租租金高，加上綠地比高，仍受當地人士喜愛，其中靠榮總、振興醫院附近的石牌路二段為最受歡迎的豪宅區。

永慶房屋石牌捷運店店長賴品勳指出，石牌商圈以捷運石牌站為中心，可分為4大區塊，石牌路二段、東華街、東陽街、明德路及懷德街為範圍，區內有榮總及振興醫院，是最受醫療人員歡迎的區域，也是當地豪宅區。

區內3∼4房電梯大樓規畫45∼70坪，新屋成交單價約80∼95萬，指標建案有屋齡20年的「昇陽麗池」，該案公設比僅26％，成交單價約70∼75萬，今年已成交2戶，仍有4戶釋出。

另外，屋齡約8年的「昇陽麗緹」，A棟1層6戶，規畫2∼3房，成交單價約82∼88萬，B棟1層4戶，以4房為主，成交單價約75∼80萬，該案1年釋出量約5∼6間。

石牌路二段、東華街、立農街二段為範圍的區域，環境佳、巷道寬闊，以公寓產較多，成交單價在50萬以上。
石牌路一段、東華街、尊賢街、吉利街為範圍的區域，為石牌國中、國小學區，還有陽明大學，但巷道狹小，也以公寓產品為主，成交單價約45萬上下；區內近捷運站有新成屋「好事多」個案，每坪開價70∼75萬。

石牌路一段、東華街、自強街、文林北路及承德路七段範圍，區內鄰近自強市場，指名度高，公寓產品成交單價55∼60萬，但釋出量稀少；此區電梯產品相對少，以5∼7樓電梯大樓1層1∼2戶為主，且以挑高產品為主，成交單價約65∼70萬。

賴品勳表示，石牌商圈以往每月成交件數約6∼10件，但目前月交易約3∼4件，交易量下滑一半，但房價下跌幅度並不明顯，買方來自醫療人員以及當地教職員，也有來自天母地區。

賴品勳強調，石牌商圈為北投區最保值地段，且出租租金高，近榮總區域2房產品月租金可達5萬元以上，租客以日商為主，加上區域綠地比高，商圈房市仍受當地人士喜愛。

台肥（1722）斥資近120億元興建的南港「C2觀光旅館辦公大樓」案，將於明（15）日舉行動土典禮，該案將是不動產景氣低迷下，今年最大一筆商用不動產開發案，C2案預計109年底開幕營運，每年可替台肥貢獻8億元租金收益，若再加上C3、新竹D7A及中信金控總部，預估未來台肥每年光租金收益即可逾15億元。

台肥南港C2案從招標到動工歷經3年，董事長李復興101年6月到任後，不僅將C2案從議價改為公開招標，以30年租約計算，就讓台肥多了66億元的租金，還將原規畫興建2棟（1棟飯店、1棟商辦）改為3棟（2棟飯店、1棟商辦）。

李復興表示，原本C2案1棟商辦將出售用於南港C3案開發資金，上任後決定將C3案改為地上權素地出租，不僅不用出售C2商辦大樓，C3案還有150億元權利金入帳，成為台肥後續土地開發資金活水。

C2案基地面積7,051坪，將投資近120億元興建2棟國際觀光旅館，已分別由漢來、凱薩2家飯店業者承租，另1棟商辦大樓也由東正投資公司得標，C2案預計109年底開幕營運，租期長達20年（到期可延長10年），預計每年可替台肥貢獻8億元租金收益。

南港C3地上權案分二階段標售，第一階段45年地上權、權利金150億元，已在今年8月由中壽與台壽2家壽險公司聯手取得。
台肥C3地上權標售出去後，除權利金150億元已一次性入帳外，每年還可依照公告地價的0.8％收取地租，預估45年地租約30億元，權利金加上地租台肥每年將有約5億元的穩定收益。

此外，台肥新竹科商園區第一期D7－A單元，基地面積約1.1公頃，將興建一座環保綠建築暨現代化智慧型商辦大樓，已於103年第1季取得建照後動工，預計106年初完工，規劃地上1∼3樓為商場、日常用品零售業，高樓層為產業辦公室。台肥表示，該棟商辦大樓預計106年初取得使用執照，預估年租金收益可望逾億元。

南港C6∼C9土地已由中信金控總部承租，設定50年地上權，按公告地價收取8％年租金，每3年調整1次。

台肥今年有「無雙」個案入帳貢獻，法人預估全年EPS可達2.5元。

台北市力推「公益型以房養老」，詢問者近千，但只有卅八組有意願，原因是條件限制多，最終有五組完成信託的房產鑑價，最高者每月領四萬三千元生活費，月底簽約，明年按月支付。

社會局老福科長葉俊郎表示，這項實驗性的政策推出後，有近千人次詢問，實際申請不多，分析原因是部分長者認為條件限制多，加上以房養老觀念不盛，多數長者還是覺得一輩子辛苦買房給政府太可惜。

「公益型以房養老」方案可讓長者繼續住在熟悉的自宅中，終身領取每月生活費，原本享有的社會福利不受影響，可以減輕長者或照顧者財務負擔；契約終止時，繼承人可以償還市府每月支付的生活費，包含利息及其他支出，即可贖回房子，或由政府做最後信託管理。若未來市府拍賣房產，增值部分將依公式，市府、繼承人將以一定比例分配。

葉俊郎說，北市以房養老實驗計畫，最終招募到五組人，預計這個月底簽約。參與方案的長者房屋將信託給政府，房屋價值轉化為每月生活費，一直領到年長者終老。

他表示，目前參與方案的年長者信託的房產都已完成鑑價，房子價值經過精算後，其中四組長輩每月將給付最高四萬三千元生活費，一組將給付每月生活費兩萬九千元。

但公益型以房養老推動過程也遇到許多問題，葉俊郎表示，目前並未針對以房養老訂定相關規定，年長者將房產信託給政府，但信託契約內容，不單純是契約，還有登記報稅等稅務問題待解決。

以房養老實際面也可能遇到困難，當申請者入住安養院，市府依約可將房屋出租，但租金怎麼算、契約內容如何訂定都是問題。此外房價會折舊，長者往生後，如果房屋賣不到當初鑑價價錢，政府就要吸收。

雙北蛋黃區房價不會跌的神話破滅，台北市中古屋房價甚至跌破6字頭，吸引許多想要「危機入市」趁此機會搶進「冷蛋黃」的消費者。不過，房產專家建議，到底要住市區還是住郊區，千萬別用「預算」來決定。

根據房仲業者內部成交價格統計，台北市12個行政區第三季房價全面下修，其中以大安區、信義區等精華區下跌最多，大安區跌幅高達15％，而信義區的房價也跌回8字頭。根據永慶房產集團研究發展中心統計，全台七都房價都微幅下修，其中台北市中古屋單價已降至59萬元，新北市中古屋單價為30萬元，吸引許多小資族或換屋族目光，想趁此時搶進「冷蛋黃」。

好房網總編輯吳光中就認為，隨著房價下修，早期已在郊區置產的退休族、首購族，只要能將手中持有的房屋賣出，便擁有前進蛋黃區購置房屋的頭期款籌碼，加上現今的低利率時代，房貸平均利率不到2％，房貸攤還相對輕鬆，想換屋的民眾不妨趁此機會，前進蛋黃區。

不過，房產專家紅色子房於《商業週刊》表示，別把「預算」當作買房唯一指標。在決定買在市區還是郊區之前，必須把「買房後的生活」看成是人生旅途的一部分，「要如何選擇房子，就跟你如何安排旅宿一樣簡單」，有的人喜歡緊湊安排生活、有人則喜歡悠閒的享受生活。先認識自己喜歡哪一種生活類型，再做購屋的決定，因為不論是買一般認為較保值的市區，或是鎖定有增值題材的新興重劃區，「還不就是為了過自己想要的生活？」紅色子房認為，有好的「現在進行式」，談未來的增值才有意義。

每坪15萬起 2至3房受青睞
近3個月高雄銷售開紅盤全是首購型建案，指標案達麗「全民萬歲」銷售突破280戶，將在12月底動工；興富發「大悅」及太子建設「太子雲」銷售也達8成。成屋案則以城揚「凡瑞登」、榮欣「三閱」表現最好。

過往高雄建商多採先建後售，較少預售案，但看好自住買氣，興富發及達麗推出預售案，主打低總價、中小坪數，受首購族青睞，也激出預售買氣。達麗「全民萬歲」每坪15~19萬元，近期每周來客約100組，818戶已售出280戶，建案預計本月27日動工。興富發預售案「大悅」標榜低總價399萬元起，近期每周來客80~90組，321戶已售逾280戶，近9成。

36坪以下幾乎賣光
太子建設在仁武區預售造鎮案「太子雲」喊出每坪17~17.5萬元，工程零付款、定簽10%，1、2期總銷金額約50億元，總戶數450戶，大樓262戶、透天戶188戶，整體銷售也達8成，突破360戶。
「太子雲」專案經理鄭文彬指出，首購族青睞2~3房，大樓150戶25~29坪、36坪產品，幾乎快賣完，透天產品總價1350~2500萬元，65~100坪，銷售也有7成，預計明年農曆年後再推第3期大樓產品，近300戶量體，每坪開價訂在20萬元。

低總價近捷運熱銷
高雄市代銷公會理事長戴嘉聖表示，以前自住客多不愛預售屋，除了看不到屋況，且得等待2~3年，但觀察今年高雄市場，有低總價、低單價、近捷運及輕軌，以及公設規劃完善的預售案，賣點反吸引自住客，扭轉過往高雄預售難賣的局勢。
成屋案以首購型建案表現最好，榮欣建設「三閱」總戶數約百戶，每坪19.8萬元起，市場估計已銷售6成。城揚建設「凡瑞登」每坪22~24萬元，進場僅2個月，170戶已售50戶，平均每周來客也有60~70組，每周成交5戶。

來客爆量周賣6戶
戴嘉聖說，目前首購2~4房建案來客皆爆量，每周至少60組，可成交4~6戶，「三閱」銷售6成，「凡瑞登」短時間內也銷售3成，顯見買方自住需求仍龐大。他指出，「要賣得好的關鍵，不只是價格、坪數要符合需求，還要加上自住客注重的格局、公設及機能條件，以前都是市中心一釋出地，就建得密密麻麻，現在多注重在住宅區妥善規劃，低總價低價位，也要舒適、有品質，才能吸引自住客青睞。」

高市房屋核貸7成 6都最高

800萬房僅需自備200萬
大多數民眾買房都得貸款，但房貸平均核貸成數卻年年下滑，觀察六都今年Q1~Q3平均房貸核貸成數，高雄市核貸成數最高，Q3上升至7成，最低則是台北市，今年核貸成數僅約6成。

北市僅能貸61%
根據金融聯合徵信中心最新公布住宅貸款資料，六都今年各季房貸核貸成數，Q3相較於Q2大致持平，僅高雄市、台南市微升1%，今年Q1~Q3平均核貸成數以高雄市最多，自Q1的68%，上升至Q3的70%，為六都增加最多，其次台南市也都維持在67~68%，最低則是台北市，今年Q1達60%，Q2、Q3略上升至61%。
全國不動產執行副總經理林泇廷分析，高雄市房價親民，1字頭物件不難找，買房壓力比北台灣輕鬆許多。
林泇廷舉例，以總價800萬元房屋來說，在台北市得準備320萬元自備款，只能買到套房，但在高雄市可買到4房，自備款僅需200萬元。
若觀察六都平均核貸額度，北市自Q2的1355萬元，增至Q3的1493萬元，增138萬元最多，其次高雄市也自Q2的530萬元增至Q3的563萬元。

Q3湧新房交屋潮
信義房屋企研室執行經理蘇啟榮指出，北部主要受政策管制影響，其次南北房價還是相差滿多，故貸款成數有差異，但相較Q3和Q2，高雄、北市平均核貸額度增加，推估應是Q3有新屋交屋潮所導致。

成屋案推促銷 拼年終成績
11月財報公布，上市櫃營建類股近6成，累計今年營收較去年同期，呈現衰退態勢。高雄6大建商包括隆大、京城、聯上、華友聯、國揚及欣巴巴，除國揚、欣巴巴年增率為紅字，其餘衰退4至9成。

國揚累計前11月營收達23.7億元，今年主要入帳個案為新北市汐止區的「雲天綠第」，規劃50∼70坪產品，總銷約20億元，國揚實業代理發言人王翠瑛指出，此案已完銷，預計今年認列完畢。
原預計今年底完工交屋的台南市別墅案「翡翠森林」，則遞延至明年第1季交屋。明年度國揚推案會是汐止區的「忠孝大院」預售案。

口碑行銷不降價
針對公司累計至第3季，待售房地案量尚有約15.1億元，且超過9成為高雄豪宅案「國硯」，王翠瑛表示，目前此案已有住戶，持續採口碑行銷方式銷售，不打算降價出清。
高雄龍頭建商京城建設累計營收達15.4億元，年減47.8%。原預計今年底進場銷售的「龍27案」，確定遞延至明年第3季進場。京城旗下4成屋案「如意」、「時尚海洋」、「水森林」及「湖立方」推出促銷活動，力促年終結案成績單，不至於太難看。
但京城待售房地案中，最大量為「京城凱悅」、「京城鉅誕」，2案餘屋量皆超過10億元，合計佔待售房地量的56%。

集中完工賺業績
對此，京城建發言人周敬恆說，上述2案定位為豪宅案，有一定市場，不採行降價方案，現透過銀行VIP、高級汽車品牌等通路銷售，期能逐漸去化。
高雄建商以欣巴巴年增率逼近30%，表現最佳，但董事長黃炯輝強調，主要在於今年集中個案完工認列使然，該公司今年主要來自台北市北投區「一豐洲」貢獻。待售餘屋量集中高市楠梓區、3月完工的「豐花園」，此案基地近2000坪，規劃32、42坪產品，單價18∼23萬元，反應不錯。

高鐵案搶換屋族
隆大營建累計至11月營收為20.2億元，較去年同期下滑超過4成，今年主要以去化成屋為主，無新案進場。聯上開發自7月起，因無新完工個案可供認列，連續5月營收掛蛋，累計營收，年減約73%。
華友聯累計營收，年減91.1%，為在地上市建商中，最為慘烈的1家，該公司今年則有位於高鐵左營站周圍的成屋案「LE MORE」進場銷售，鎖定換屋族群。

國家統計局昨天發佈資料，今年前11個月全國商品房銷售面積109253萬平方米，同比增長7.4%，增速比前10個月繼續提高。


商品房銷售額增速創下年內新高。其中，住宅銷售面積增長7.9%，銷售額增長18.0%。截至今年11月末，全國商品房待售面積69637萬平方米，比10月末增加1004萬平方米。其中，住宅待售面積增加439萬平方米。與商品房銷售額增速創下年內新高相對應的是，今年前11個月，全國房地產開發投資名義增長僅為1.3%，創下年內新低。其中，住宅投資59069億元，增長0.7%，增速回落0.6個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為67.4%。

此外，今年前11個月，國內房地產開發企業土地購置面積同比下降33.1%，土地成交價款同比下降26.0%，降幅繼續擴大。另據國家統計局發佈的資料，11月房地產開發景氣指數為93.35，比上月提高0.01點。

“雖然庫存整體在持續走高，但一二線城市與三四線城市卻有著明顯的分化趨勢。”中原地產首席分析師張大偉在接受《證券日報》記者採訪時表示，從數量上看，一二線城市的庫存壓力明顯小於三四線城市。主要原因在於一線城市由於新增人口眾多，使得房地產市場需求相對比較旺盛。從城市發展來看，一線城市的庫存量並不過剩，相反還會出現一定程度的短缺。

我國樓市自去年進入調整期以來，全國房地產開發投資增速一路下跌，與此同時，庫存卻在一路走高。統計資料顯示，今年1-11月份，全國房地產開發投資87702億元，同比增長1.3%，增速比前10個月回落0.7個百分點。

張大偉認為，北上廣深等一線城市面臨庫存不足、需求旺盛等矛盾，可以通過房地產供給側改革來解決。例如，加大中小套型住宅的供應量，此舉既能滿足市場需求，又能拉動經濟，實現房地產與經濟的雙贏。而對於庫存較多的三四線城市而言，則需要在一定程度上減少土地的供應面積。

如何有效減少三四線城市的樓市庫存？易居智庫研究總監嚴躍進建議，可以從供給端層面進行多角度推進。比如，提高房屋品質、增加房屋類型或完善周邊基礎配套設施等。對於房企而言，也應從老式的賣方思維逐步向目前發展的買方思維靠近，同時，還要加大對於潛在客戶購房的挖掘力度。

另外，隨著中央經濟工作會議臨近，業內專家分析認為，對於房地產市場而言，包括財稅等供給端的配套改革檔有望在接下來的一段時間內密集亮相。受此影響，房地產市場的去庫存壓力也能得到進一步減小。

作為浙江杭州本土民營地產大佬的浙江登峰交通集團有限公司，在去年9月耗資1.8億元逆勢拿地之後，時隔一年卻落得破產的結局。

《中國經營報》記者瞭解到，浙江登峰交通集團有限公司及其20多家關聯公司均資不抵債，不僅近10家銀行金融機構“躺槍”，還涉及到多起民間借貸糾紛。

分析人士指出，由於市場“住房過剩”，風險越來越大，房地產企業回款慢，而融資卻越來越難，形成了如今企業高負債、資金鏈緊張的局面。對於銀行等金融機構來說，房地產企業體量大，風險隱患顯露期限長，但是無疑是不良的“高發區”。

多家銀行受牽連

近日，浙江省杭州市蕭山區人民法院發佈公告稱，由於浙江登峰交通集團有限公司、浙江雲都控股集團有限公司等21家關聯企業申請破產，法院於2015年11月3日受理，並指定浙江澤大律師事務所、浙江星韻律師事務所、浙江德威會計師事務所有限公司擔任聯合管理人，啟動債權申報程式。

該公告中，21家申請破產企業包括了浙江登峰交通集團有限公司、杭金衢江南開發有限公司、浙江雲都控股集團有限公司、杭州雲都置業有限公司、杭州生態園有限公司、杭州天樂景觀房地產開發有限公司、浙江萬通交通建設有限公司等企業。

據瞭解，杭州蕭山區作為全國百強縣，房地產行業在當地經濟中貢獻頗多。浙江登峰交通集團有限公司和浙江雲都控股集團有限公司在當地的房地產實力亦不菲，旗下公司杭州雲都置業有限公司2014年9月還曾耗資1.8億元拿下浦陽三宗地吸引了公眾眼球。

一年後，浙江登峰交通集團有限公司債務累累且官司纏身，已然不具拿地時英氣。

據相關資料顯示，截至今年2月份，浙江登峰交通集團有限公司總負債25.76億元，淨資產-4.15億元；浙江雲都控股集團有限公司總負債9.24億元，公司流動資金僅1萬元；杭金衢江南開發有限公司總負債78.6億元，淨資產-19.7億元；杭州雲都置業有限公司總負債25.2億元，流動資金僅剩80多萬元；杭州生態園有限公司總負債10.17億元；杭州天樂景觀房地產開發有限公司總負債18.55億元，淨資產-15.62億元。

記者初步估算，在21家申請破產企業中，僅上述6家企業的總負債就超過167億元，其中尚不包括隱形債務和擔保。

值得關注的是，在浙江登峰交通集團有限公司申請破產的同時，多家銀行貸款償還風險上升。據瞭解，上海銀行、杭州銀行、浦發銀行、寧波銀行、浙江蕭山農商行、浙江民泰商業銀行等等都牽涉其中，除此之外建設銀行、農業銀行、中國銀行亦有貸款投放。

記者瞭解到，2014年7月25日，杭州銀行蕭山支行與浙江萬通交通建設有限公司簽訂了《銀行承兌合同》，同意承兌該公司1000萬元的承兌匯票，匯票到期後浙江萬通交通建設有限公司並無力足額償付票款。同時，杭州銀行臨浦支行於今年8月12日因金融借款糾紛向法院起訴浙江登峰交通集團有限公司，但是於11月9日達成暫時和解撤訴。

2015年7月21日，上海銀行杭州蕭山支行因貸款逾期向杭州生態園有限公司和浙江登峰交通集團有限公司追債。案件至今仍在審理中，但是杭州生態園有限公司已經破產。

此外，寧波銀行、浙江蕭山農商行、浙江民泰商業銀行等金融機構也都在向浙江登峰交通集團有限公司討債。從目前情況看，該企業集團的償債已經無望，只能通過抵押資產處置手段解決。

房地產貸款風險顯露

“銀行金融機構貸款都有嚴格的流程，抵押資產也是要打折的。通常情況下，不會有太大損失。”上海銀行相關人士稱。

然而，真實風險可能並非如此。記者瞭解到，在此次申請破產的21家企業中，多數企業與浙江雲都控股集團有限公司存在關聯關係，浙江雲都控股集團有限公司旗下子公司在杭州分別開發了雲都美濃小鎮、杭州桃花源度假村、杭州生態園等項目，而上海銀行的貸款主體正是杭州生態園有限公司。

據媒體報導，今年1月，美濃小鎮成交了一批均價3000元/平方米左右的公寓房源，相比早前7000元/平方米的均價有較大差距。後經證實，此舉是由於杭州雲都置業有限公司資金鏈緊張，將52套房源抵押給了一家貿易公司。

儘管目前記者並未得知杭州生態園有限公司在銀行的貸款抵押品，但是其房地產所帶來的風險是顯而易見的。“通常情況下，房地產抵押品的折扣在50%左右，能夠承受的房價波動亦在半價以內。但是實際房價一旦跌至50%，銀行在抵押物處理中就會有損失。”一家國有大行人士稱。

據記者瞭解，由於二三線城市的住房需求相對過剩，部分地產商通過賣房回款速度越來越慢，對資金鏈形成了壓力。一旦稍有規模的企業倒閉，很多銀行都會受牽連。

“很多銀行都在限制房地產的貸款，但是完全抽身很難，而房地產行業仍無起色的話，終會是不良貸款的重災區。”上述國有大行人士稱。

實際上，對於上海銀行、杭州銀行這些在上市關口的城商行而言，房地產貸款風險一直是市場關注的焦點。

上海銀行2014年年報資料顯示，該行房地產貸款在行業貸款中占比最高。截至在報告期末房地產貸款餘額780.13億元，在總貸款中占比16.1%，不良率0.03%。而2013年該行房地產貸款餘額617.02億元，占比13.98%，不良率為0。

杭州銀行2014年年報資料顯示，該行在報告期末的房地產貸款餘額為117.11億元，在總貸款占比5.96%；而2013年房地產貸款餘額僅91.42億元，貸款占比5.26%。

“經濟下行期，多數商業銀行對房地產貸款實行了名單制或者准入制。也就是說，銀行給予貸款的房企多數為大中型房企，而這部分房企的生命力強，風險暴露有滯後性。一旦風險集中爆發，銀行損失會特別大。”前述國有大行人士稱，暫時的不良資料並不能說明房地產行業貸款的風險程度，而銀行對新增貸款應該更加謹慎。

更重要的是，房地產行業在資金壓力下往往會涉及高利貸或民間借貸，這部分潛在風險讓銀行很難衡量。

以浙江登峰交通集團有限公司為例，該集團及旗下多家公司通過小額貸款公司、個人借款、投資房等等模式籌集資金，部分利率超過18%，而這更是給銀行貸款帶來了風險。

“一家房地產企業不計成本地進行大規模民間借貸融資，可能就會離倒閉不遠了。但是，銀行提前抽貸和斷貸很難，只能看抵押品是否足值了。”一家股份制銀行分行負責人認為，房地產企業有時候倒閉得很快，而銀行對於這種企業的貸款處理也很無奈。

該股份制銀行分行負責人表示：“商業銀行都怕房地產壞賬，不僅是資產處置起來不容易，時間成本也是耗不起的。”

酒店業資本變局牽一髮而動全身，從萬豪集團並購喜達屋集團之後便開始加速。

一周之內，中國最大的經濟型連鎖酒店集團之一如家酒店集團（下稱如家）宣佈私有化並“嫁入”首旅酒店集團（香港）（下稱首旅酒店）。而法國最大酒店集團雅高酒店集團（下稱雅高）則出手並購了旗下有多家中高檔酒店品牌的FRHI控股有限公司。

沉寂已久的傳統酒店業格局在新技術形態以及競爭格局的變化之下，開始以重新排列組合的方式來尋求最為適宜的生長環境。

並購加速

雅高12月10日宣佈，已與卡達投資局、沙烏地阿拉伯王國控股公司以及牛津物業簽訂協定，收購FRHI控股有限公司。

FRHI旗下有萊佛士、費爾蒙和瑞士酒店三大豪華酒店品牌。其酒店佈局範圍分佈在全球五大洲34個國家，已開業和籌備階段酒店規模達到155家，客房總數超過56000間。

這一動作也非常符合業界對於萬豪酒店集團並購喜達屋酒店集團之後，將出現更多並購的判斷。

雅高將通過支付8.4億美元現金以及發行4670萬新股增加儲備資本的方式解決此次並購的資金問題。而卡爾塔投資局和沙烏地阿拉伯王國控股公司在交易結束之後將分別持有雅高10.5%和5.8%的股權， 並獲得董事會席位。

雅高是品牌從奢華到經濟型全系列覆蓋的酒店集團，目前管理著近500家豪華和高端酒店。而FRHI集團則擁有包括新加坡萊佛士酒店、倫敦薩伏依酒店、上海費爾蒙和平飯店、紐約廣場酒店、巴黎萊佛士皇家蒙索酒店等多家在酒店業具有很高地位的奢華酒店集團矩陣，這也將對雅高在高端酒店領域與其他跨國酒店集團的差距得到非常好的補充。

“通過收購，我們把自身定位成當前業界整合過程中的關鍵成員，同時保有充裕的資源來執行我們的轉型計畫。”雅高主席兼首席執行官Sébastien Bazin表示，“這將幫助雅高酒店集團在奢華酒店市場穩健成長為全球領導者。奢華酒店市場就覆蓋範圍、成長潛力和盈利性而言，是重要的酒店細分市場，具有長期的發展價值。”

而近年來在全球酒店市場熱衷於並購的中資酒店集團同樣沒有錯過目前這一行業變局的機遇。

12月7日，首旅酒店發佈公告，宣佈首旅酒店擬通過設立境外子公司，以每股普通股17.90美元及每股ADS（每股ADS為兩股普通股）35.80美元的價格，以合併方式向如家酒店集團非主要股東支付約合71.78億元對價，獲得如家酒店集團65.13%股權；公司擬以15.69元/股的價格向首旅集團等8名交易對方以每股同上價格發行2.47億股股份購買Poly Victory 100%股權和如家酒店集團19.60%股權，交易完成後將持有如家酒店集團34.87%股權。

本次交易完成後，如家酒店集團將成為首旅酒店集團的全資子公司，並從美國納斯達克全球市場退市。首旅酒店將成為國內第二大酒店集團，在國內300餘城市運營3000餘家酒店。

這也是錦江酒店集團今年9月82億並購鉑濤酒店集團之後，國內酒店業又一次改變行業格局的並購行為。由此可以看出在民營資本通過連鎖經濟型酒店迅速擴張第一次改變國內酒店業格局之後，國有企業通過新一輪並購行為整合民營資本，打造超大型酒店集團也成為新一輪國內酒店業變局的特徵。

三方格局生變

如果說跨國酒店集團並購與合併的主要目的在於在規模上甩開對手或者完善自身在品牌和網路覆蓋方面的佈局，那麼中國國內酒店並購的趨勢則更傾向於管道和上下游產業鏈的整合。

首旅酒店的母公司首旅集團是北京國企改革的首批試點單位，並被選為集團下試點股權激勵的上市公司。其近年來在國內通過一系列的資產運作在國內展開並購，在首旅集團方面看來，通過本次交易可以使首旅酒店直接控制國內超過300個城市的3000多家酒店，並將品牌體系覆蓋“豪華”、“高檔”、“中檔”、“經濟型”全系列酒店類型。

而由於如家與攜程旅行網（下稱攜程）之間的關係，攜程將直接成為首旅酒店的戰略投資者，這也是國內旅遊行業近年來一系列資本整合的主要特徵，即擁有線上資源的企業與持有實體資源的企業更多結合，各取所需。

從國內酒店業此前相當長一段時間內由國有資本、民營資本以及外資跨國酒店集團所構築的格局正在向互相滲透，資本聯合以及引入線上旅遊資源構築完整產業鏈的方式轉變。

這也在一定程度上推動了酒店業經營方式的變革。首旅酒店方面透露，目前在與OTA合作的方式上已經改變了此前那種預留客房售後支付傭金的模式，而是通過將空置客房提前出售鎖定收益的方式。首旅酒店相關負責人介紹，今年9月，首旅酒店集團和去哪兒網開展的這一合作嘗試，已幫助首旅南苑旗下4家成員酒店進行了客房增量部分的行銷工作，預計在2018年1月10日合作期內，可以幫助其實現1億元(或以上)的新增客房銷售額。


得益於中國出境旅遊的巨大增長潛力，中國的財團也早已經開始在海外收購酒店資產，比如海航旅遊收購西班牙NH酒店集團股權、複星集團收購法國地中海俱樂部以及錦江酒店集團收購法國盧浮酒店集團均屬於中國酒店業海外並購的大手筆。

“國內酒店整合度提升可以讓酒店企業更加專注進行海外擴張，這也是行業的一個趨勢，此前中國三大經濟型酒店連鎖其中兩家都已經被國有酒店集團並購，所以完全可能還會有新的大型並購行為。”一位國內酒店行業資深從業者對本報記者表示。

同樣，跨國酒店集團的並購行為亦是帶有明晰戰略目標，而非簡單的規模擴張。

雅高方面就表示，旨在通過並購之後的品牌整合、最大化酒店收入、提高行銷效率、開拓銷售及分銷管道，創造6500萬歐元的收入和形成成本協同效益。

在國內利差逐步收窄的預期下，保險公司投資轉向的趨勢越發清晰。

對不約而同在海外地產市場搜羅優質專案的保險巨頭們來說，這還只是開始。戴德梁行最新發佈的研究報告指出，中國保險業的海外房地產投資將于未來幾年大幅增加，預計未來5年間，其投資規模將會從目前的水準上升至接近總資產值的5%，相當於新增730億美元，而至2024年，中國保險商持有的海外投資物業總值將達1540億美元。

“當前在低利率、資產荒的環境下，保險資產負債率匹配難度和壓力不斷加大，另類投資和全球化配置將成為未來保險資金增長最快的領域。”中國保險資產管理業協會執行副會長兼秘書長曹德雲指出。

記者注意到，截至今年11月27日，國家外匯管理局批准的保險類合格境內機構投資者（QDII）投資額度審批數量為308.53億美元，但根據中國保險資產管理業協會的資料，截至今年9月末，保險資金海外投資已達320億美元。

巨頭接連押注海外地產

11月底，中國人壽宣佈完成對倫敦核心地區辦公物業——位於倫敦金融城核心區域的甲級寫字樓99 Bishopsgate的投資。此項投資是中國人壽繼2014年底成功投資倫敦金絲雀碼頭10 Upper Bank Street項目後，對倫敦核心辦公物業的再度成功投資。中國人壽透露，目前該辦公樓處於滿租狀態，平均剩餘租期較長，未來現金收益穩定可期。

而此前幾天，中國人壽還宣佈公司與全球領先物流地產商普洛斯(GLP)簽署協議，共同投資收購美國優質核心型物流資產包IIT(Industrial Income Trust)。交割完成後，中國人壽將是資產包持股比例最大的投資人。

巧合的是，海外物流地產也同時成為了平安的投資新寵。10月27日，平安宣佈與美國Blumberg Investment Partners合作，雙方將投資於美國的長期、優質租賃資產。初始投資組合包含多個核心市場的全新物流資產，項目價值超過6億美元。並且，該合資企業計畫持續收購優質資產，已另物色了一批地處戰略位置的定制物流物業專案，項目價值逾4億美元。

平安信託海外投資事業部執行總經理李慶賢表示，“未來會繼續謀求更多海外房地產投資機會。”

不過，據戴德梁行測算，目前中國保險界5家最大的公司投資在房地產的資金仍不算多，只占公司總資產的2%以下，有些甚至少於1%。

巨大的增長空間

面對可能會持續很長一段時間的低增長、低利率但高波動的市場預期，“出海”無疑正是中國保險資金配置長期結構性轉變的一大標誌。

“明年的保險資金海外投資增長會比較快，因為現在海外投資占整個資金的規模只有1.8%，從監管要求來說，上限是15%，所以起碼還有10倍的發展空間。”中國保險資產管理業協會研究規劃部負責人趙越表示。

顯然，收益率是保險機構投資海外地產項目的重要因素。一位華寶證券分析師認為，不動產投資項目具有期限長、收益率高、籌資額大等特點，比較適合長久期的保險資產配置，但近幾年我國不動產的投資成本逐步升高，同時在人民幣國際化趨勢日益顯著的背景下，境外不動產的價格相對下跌，收益較穩定。

一位人保資管研究員指出，目前美國住宅租金收益率高達6%，而中國一線城市住宅租金收益率僅為2%左右。據業內推算，平安購勞合社大樓的2.6億英鎊大約經過16年即可完全收回成本，低於國內靠收租金要等待30年的回收預期。

有資料顯示，今年前三季度，美國、英國、澳大利亞成為了中國保險資本的首選目的地，用於三國地產投入的資金占了中資保險全部海外房地產投資的70%，其中，紐約、倫敦和悉尼占比最大。而據萊坊國際預測，未來5年，倫敦、紐約和悉尼的平均寫字樓租金增長率分別為16.3%、28.2%和22.3%。

事隔21年，萬科A（000002.SZ）再度發生激烈的股權爭奪戰。這一次，既有激進增持的深圳市钜盛華股份有限公司（以下簡稱“钜盛華”）及其一致行動人，亦有突然舉牌的安邦保險，當然還有通過員工持股計畫杠杆持股的萬科管理層及其原來的第一大股東華潤。

钜盛華在12月4日再度增持萬科A。此次增持之後，钜盛華及其一致行動人前海人壽保險股份有限公司（以下簡稱“前海人壽”）持股比例達到20.008%，重新成為萬科A第一大股東。三天后的12月7日，安邦保險首度舉牌，購入萬科A55252.63萬股，占萬科A總股本達5%。兩者所耗資金均接近百億之巨。

之前的8月底，钜盛華及其一致行動人前海人壽通過質押、權益互換等撬動約200億元杠杆資金取得萬科A15.04%的股份，首次成為第一大股東。華潤隨後花費近5億元增持，持股比例達到15.29%，奪回了第一大股東的位置。

如今安邦保險舉牌萬科A，其是钜盛華方面的“聯盟方”，還是只是等著“坐收漁翁之利”的“漁翁”，其態度未明。而未來萬科的管理層和大股東華潤如何應對“門口的野蠻人”，其亦未作出更多回應。

爭奪“第一大股東”

在短短半年之內，萬科A的“第一大股東”之位，已輪替了三回。在第四次舉牌之後，钜盛華及其一致行動人再次坐上萬科A第一大股東的“寶座”。12月6日萬科A公告顯示，钜盛華12月4日通過資管計畫買入萬科A約5.49億股，占公司總股本的4.969%。钜盛華和前海人壽合計持有萬科22.1億股，占其總股本的20.008%，钜盛華及其一致行動人前海人壽再度成為萬科A第一大股東。

钜盛華和前海人壽均為深圳寶能投資集團（以下簡稱“寶能集團”）的控股子公司，持股比例分別為67.4%、51%。

資料顯示，钜盛華以及前海人壽從2015年1月起就開始買入萬科A，在“股災”期間二者趁低吸籌，到7月10日持股比例達到5%，突然舉牌。7月24日，再度舉牌，持股比例達10.00%。

8月26日，钜盛華及其前海人壽持股比例達到15.04%，將持股不足15%，穩坐萬科A20年“第一大股東”寶座的華潤拉下神壇後“成功登頂”。

兩天之後，華潤開始進行反擊，拿出4.97億元接連進行增持，持股數達到16.83億股，比例增至15.23%，奪回“第一大股東”寶座。

不過，被華潤擊退的钜盛華和其夥伴前海人壽並沒有放棄對萬科A的“野心”，直至12月4日翻身。

公告表明，9月初至12月初，钜盛華和前海人壽一直在尋求合作者謀求進攻萬科A。11月24日至12月2日，钜盛華和前海人壽先後與泰信基金、南方資本及西部利得基金合作，快速設立安盛1號、2號、3號資產管理計畫及泰信1號、西部利得系列和廣钜1號等7個資管計畫，在11月27日至12月4日一周時內，一舉吃進萬科A共計5.49億股，占其總股本的4.97%。

上述交易的價格最低為每股14.37元、最高為每股19.80元。值得注意的是，在钜盛華髮力之後三天，萬科A的股價在12月1日、2日史無前例地連續漲停，之後持續攀升，但钜盛華增持的動作並沒有中止。即便在19.80元的高位，钜盛華仍然按計劃大舉增持。

“華潤入股萬科之後，一直以財務投資者的身份對外，很少干涉萬科的公司管理，此次面對钜盛華和前海人壽的增持，其兩次增持比例較低，沒有形成足夠的威懾。”廣東一位產業基金人士對《中國經營報》記者表示。

“野蠻人”的資本遊戲

钜盛華和前海人壽會不會是萬科門口的“野蠻人”？還會有聯盟者嗎？萬科的管理層和大股東華潤又將怎樣應對？“君萬之爭”是否會重演？

所謂的“君萬之爭”，是指1994年的那場由君安證券（國泰君安證券前身）發起，針對萬科的控制權爭奪戰。

1994年3月30日，君安證券委託4家公司(包括深圳新一代實業、海南證券、俊山投資和創益投資，合計持股占萬科總股份的10.73%)發起《告萬科企業股份有限公司全體股東書》，提出對萬科的業務結構和管理層進行重組計畫。隨即，以王石為首的萬科管理層進行反擊。當時，王石四處奔走，不僅爭取到劉元生、趙曉峰、馬恭元等股東的支持，還促使原君安方面的新一代實業、海南證券、中創等股東“倒戈”。最終在4月4日下午贏得了這場“戰鬥”。

此次钜盛華和前海人壽的上位，歷史會重演嗎？這個還尚無定論。不過目前，钜盛華方面給出的增持萬科A的目的是“財務投資”，並保證上市公司人員獨立、資產獨立、機構獨立及財務、業務獨立等。也即說，钜盛華表示，不會像20年前的君安證券那樣聯手其他股東謀求控制上市公司。

知名財經評論員宋清輝認為，綜合種種跡象來看，钜盛華和前海人壽入主萬科A的意圖可能是為了市場炒作，並非真正謀求控股權。預計華潤很快會開始反擊，並重新奪回第一大股東地位。

不過，深圳一位投資界人士稱，通過四次舉牌，钜盛華及前海人壽增持萬科A至22.1億股，雖然通過股權質押及權益互換等杠杆方式融資後不需要全部掏現金支付，也需要付出不小的成本。其目的或許不僅僅是因“看好公司發展前景”而進行財務投資這麼簡單。

據測算，钜盛華及前海人壽前3次舉牌購入的萬科A共16.62億股，以14元/股均價計算，需要230億元鉅資。而第四次舉牌購入5.49億股，以平均18元/股計算，也需要98.82億元。這330億元資金所對應的20%持股比例中，其中約13%的持股比例是以收益互換形式持有的，占總數的65%。

上述投資界人士稱，钜盛華及前海人壽此舉或有雙重目的，奪得第一大股東地位後，如果華潤進行回擊，則需要拿出上百億元資金進行增持，這會推高股價，其可高位套現；如果華潤按兵不動，其則有更多機會增持，從而坐穩“第一把交椅”。

分析人士稱，對華潤而言，一個現實的問題是，有沒有必要再拿出上百億元增持萬科A5%的股份而再奪回第一股東之位？巨量資金從何而來？國資背景的華潤難以在短期內“回歸”。

投資者對於钜盛華和前海人壽對萬科A的真實態度還未看明白之時，安邦保險的出現，再為萬科A的股權爭奪戰蒙上了一層迷霧。

萬科A公告表明，安邦保險於12月7日通過旗下安邦人壽保險、安邦財產保險、和諧健康保險及安邦養老保險合計購入萬科A股份5.53億股，占其總股本的5%，耗資超過100億元。安邦保險稱，“此次增持主要是看好萬科未來發展前景”，並表示未來12個月內視情況還將增持。

萬科仍有“殺手鐧”

對於多次被投資人舉牌的問題，萬科給本報記者的回復是：股票是公開交易品種，公司無法干預股東買賣公司股票的決定，亦不宜就此發佈任何評論。並作出，公司的責任是為全體股東創造價值，保護每位股東的利益，無論其持股多少的表示。

實際上，對於钜盛華和前海人壽的多次舉牌發難，萬科管理層並非沒有進行過應對。在钜盛華和前海人壽第3次舉牌之後的8月31日，萬科舉行了2015年第一次臨時股東大會，審議表決“百億回購”計畫。

當時有股東問到，管理層“有無反收購策略”及如何應對“野蠻人”，萬科董事會主席王石回應稱，萬科管理層更應該考慮的是對董事會負責，而董事會對股東負責，並稱在沒有大股東的情況下“中小股東就是大股東”。

而萬科總裁郁亮也稱，公司還有員工持股計畫，可以發揮較大的作用。不過，有股東稱，員工持股計畫並不能及時、有效阻擊“野蠻人”。

比如，因資金不足，代表萬科A事業合夥人的“盈安合夥（深圳盈安財務顧問企業）”今年以來並沒有發揮出應有效用，才會有前述“百億回購”計畫。而在去年，盈安合夥曾多次增持公司股份並一度成為公司第二大股東。至今年1月，再度增持至4.48%，持股總數為4.94億股。

不過，盈安合夥並非“一無是處”。有專業人士指出，在華潤不另花費百億元資金重奪第一大股東之位元的情況下，萬科管理層可以請華潤、盈安合夥及“守望者”劉元生、萬科工會簽署一致行動人協定，四方合計持股比例達21.89%，即可超越钜盛華及其一致行動人成為“第一大股東”。

某產業基金管理人則認為萬科管理層無需擔心。首先，新舉牌購得公司5%股份的安邦保險去年三季度也進入過，隨後高位減持了，“撈一把就走”的安邦保險未必會與钜盛華聯手。

其次，钜盛華和前海人壽的進場財務投資的可能性很大，其融資成本約10%，如果僅依靠萬科每年13億元至15億元分紅所得，則難以覆蓋成本，所以其很可能不會長期依靠杠杆融資方式持有。

上述產業基金人士據此判斷，萬科管理層大可以靜制動，以不變應萬變。

萬科去年6月頒佈的新版《公司章程》，其對防禦“野蠻人”“篡位”已經做了一定的準備。在章程第57條對於萬科“控股股東”給予了明確定義，主要包括四大條件，即相關方單獨或者與他人一致行動時，可以選出半數以上的董事；或相關方單獨或者與他人一致行動時，可以行使公司30%以上(含30%)的表決權或者可以控制公司的30%以上(含30%)表決權的行使；或相關方單獨或者與他人一致行動時，持有公司發行在外30%以上(含30%)的股份；或者相關方單獨或者與他人一致行動時，以其他方式在事實上控制公司。

“目前萬科的公司章程約定了實際控制人的四大條件，钜盛華和前海人壽如需成為實際控制人仍需再收購約200億元的股票。但钜盛華和前海人壽的持股比例超過30%，則會觸發要約收購。那麼钜盛華和前海人壽成為實際控制人的成本將遠超過200億元。”該產業基金人士表示。

去年初掀起樓上舖熱潮的銅鑼灣羅素街8號英皇鐘錶珠寶中心，慘變投資者「英雄塚」，撻訂及蝕讓成交湧現；其中去年初豪花3.76億元購入最頂兩層28及29樓連天台的台灣投資者，繼今年6月大幅蝕讓5100萬元沽出28樓後，現再標售29樓連天台單位；若最終只能以銀行估值的1.5億元成交，連使費料蝕逾8000萬元；該投資者在一年間，兩層合計賬面共蝕1.09億元，成為近年損手最慘烈的投資者。

建築面積4718呎連天台

美聯工商舖（00459）商業部營業董事羅仲英說，獲委託標售英皇鐘錶珠寶中心29樓連天台單位，下月12日截標，建築面積4718方呎，天台3568方呎，單位現時銀行估值為1.5億元，呎價3.18萬元。該層為連天台特色單位，估計市值月租33萬元，呎租約70元，較標準單位呎租60元高16.7%；若單位能以銀行估價成交，新買家租金回報約2.6厘。

該業主持有台灣護照，並於內地做生意。據土地註冊處資料顯示，業主去年初先後以1.68億元及2.08億元買入英皇鐘錶珠寶中心28至29樓連天台，共涉資3.76億元，當中29樓成交呎價4.41萬元，創該廈新高。由於樓上舖熱潮火速冷卻，加上租金回報偏低，所以投資者紛紛沽貨離場，其中28樓於今年6月以1.17億元售予連達科技控股（00889），賬面蝕5100萬元（30.4%）。

據代理透露，英皇鐘錶珠寶中心29樓連天台上月曾以1.58億元放售，但反應未如理想，所以收回再以招標放售，可見業主亦不介意以蝕讓價賣樓。若今次以銀行估值1.5億元售出29樓連天台單位，賬面將蝕5800萬元（27.9%），連同代理佣金等費用，料蝕逾8000萬元；兩層合計賬面勁蝕1.09億元。

樓上舖空置率高回報低

代理亦指出，英皇鐘錶珠寶中心樓上舖位的空置率偏高，即使舖位有租戶承租，回報率亦不高，最新近該幢大廈12樓全層，建築面積4718方呎，以每月22萬元由瑞士廚房電器品牌承租，呎租47元，相對業主去年的1.46億元購入價，租金回報僅1.8厘。

羅仲英指出，由於英皇鐘錶珠寶中心的業主希望能將物業打造成類似毗鄰的金朝陽中心二期MIDTOWN樓上舖，主打著名食府，所以對租戶要求高，業主比較揀擇，承租率亦因而偏低。

英皇鐘錶珠寶中心曾錄多宗撻訂個案，其中7樓去年初由內地投資者以1.65億元購入，當時呎價3.5萬元，但該名買家其後撻訂放棄交易；該單位今年5月獲投資者邱志堅以1.16億元購入，6月再斥1.1億元購入樓下6樓，但邱志堅其後看淡零售業前景，最終亦撻訂離場，令7樓單位慘遇連環撻訂命運。

雖然英皇鐘錶珠寶中心令不少投資者損手，但仍有成功摸出賺錢例子。資深投資者蔡志忠去年初以1.35億元購入該廈18樓，即日以1.485億元以賣公司形式沽出，賬面賺1350萬元，為少數賺錢個案。

中國海外（00688）明年將推5盤，包括3個全新項目涉近1,300伙及兩個餘貨項目，其中包括重點項目「港人港地」啟德一號。中國海外地產董事總經理游偉光稱，本地置業需求大，條款不影響推盤。

中國海外明年在香港將推售5個項目，除了已推售西營盤星鑽及赤柱環角徑二號外，將會推出3個全新項目，包括在兩年前投得啟德兩幅「港人港地」，將打造成啟德一號，在明年中推出，涉及1,169伙，提供1至4房間隔，以1房、2房為主打。

游偉光：啟德一號引懷舊元素

項目設「港人港地」條款，限制30年內只能轉售予香港永久性居民，但游偉光認為，條款不會對銷售構成影響。「今年10個月住宅成交，只有4.3%住宅買家須繳納買家印花稅，意味市場上逾95%買家為港人，所以樓盤會以市場上逾95%買家為銷售對象。」

不過，由於樓盤獨特的「港人」元素，游偉光透露，項目在設計、規劃上以香港人的社區為概念，特別考慮啟德機場舊址滿載了港人共同回憶，也加入懷舊元素；同時，游氏認為，啟德作為矚目的市區更新計劃，根據集團參與內地舊城改造的經驗，市區舊城改造發展帶來的物業升值潛力，往往較新開發區大。

九龍塘項目 提供10洋房

至於明年打頭陣將會是九龍塘海棠路62號，項目提供10幢洋房，以4套房設計連花園及車房。游偉光認為，有能力購買億元豪宅的買家，身家至少以十億元計算，大多是老闆、管理層，較少受經濟環境影響，相信明年超級豪宅仍然有需求。

展望明年樓市走勢，游偉光預計，樓市整體表現平穩，樓價或者會有高低5%至10%的正常波動，但由於住屋需求仍然穩定，估計樓市不會有大幅度的變動，又認為美國加息與否並非明年樓市關鍵，因市場已消化有關因素，並反映在近期市況。

同時，明年樓市預計以市區鐵路沿綫項目，和傳統豪宅區內多年沒有新供應的豪宅項目，可以看高一綫。

在澳門則將會推出皇朝區雙鑽，項目共設2座，合共提供414伙，游偉光指，項目第2座（涉362伙）已經推售，只剩兩個特色戶待售，買家以澳門本地居民為主，而明年將會推出1座52伙，認為當地樓價過去連升多年，經過近期調整，預計明年樓價會恢復平穩。

　本周五將有兩幅地皮截標，其中屯門第56區掃管笏路的住宅地皮，預計每方呎樓面地價約4,500元，總值約11.8億元。由於地皮規模不大，涉資亦不多，除大型發展商外，亦適合中小型發展商競投，預計入標反應將會不俗。

中原測量師行執行董事張競達表示，項目佔地約7.3萬方呎，最高可建樓面面積約26.35萬方呎，屬中低密度發展，預計主要興建分層單位，景觀料會以山景為主。數月前掃管笏亦有兩幅分別位於管翠路及掃管笏路的地皮成功標售，每方呎樓面地價分別約4,621元及4,541元，兩地作價可作今番地皮的估值參考，預計地皮每呎樓面地價約4,500元，總值約11.8億元。

元朗商貿地料值14.9億

至於元朗東頭工業區一幅商貿用地，地盤面積約99,524方呎，指定作商貿用途，最高可建樓面面積約497,620方呎。

張競達續指，地皮屬東頭工業區內商貿用地，坐落於宏業西街與康業街交界，往來西鐵朗屏站僅數分鐘步程，交通方便，估計地皮每方呎樓面地價約3,000元，總值約14.9億元。

新供應迎高峰 租金明年看跌15%

有調查指本港多達58%的無殼蝸牛估計未來十年難以上車 ，但差估署最新數據顯示樓價及租金終於見頂回落，轉角市下會否為租客帶來福音？有代理行統計本港50大屋苑近兩個月的供款與租金表現，赫然發現11月「租平過供」屋苑多達14個，月增75%。業界預測明年「海量」2萬個新盤落成，創10年新高，租盤料將湧現，加上美國加息機會大，預料月租與供款差距勢將逆轉，「供平過租」的現象將不復再，取而代之是「租平過供」，明年租金將大跌15%。

據利嘉閣研究部提供資料，近月「租平過供」有上升趨勢。統計50大屋苑數據，10月「租平過供」的屋苑仍只寥寥8個，佔整體比例16%，但11月數量已急增75%至14個，佔比28%。各區指標屋苑中，以九龍區增長速度最快，由原來沒有「租平過供」屋苑，至11月急增至4個。港島區亦由2個增加至5個，新界區則由6個微跌至5個屋苑出現「租平過供」。

加息或加劇逆轉差距

業界人士指，假設美國來年累計加息1厘，再加上明年多達2萬個新盤落成，而不少二手業主亦選擇轉賣為租，三項因素加在一起，勢必導致市場上租盤氾濫，拖累租金跌勢加劇，屆時「租平過供」的屋苑將更多，最終造成漣漪效應，樓價缺乏租金支持下，整體樓價會出現更大幅度回落。

美聯物業首席分析師劉嘉輝近日分析，近年租金追不上樓價升幅，不過低息環境下，租金回報率仍有2厘至3厘，仍高於2厘左右低水平按揭利率，租金收入仍能支付樓按供款，尤其對早年在樓價較低位時置業的業主，其享有的租金回報率更高。

劉嘉輝說，目前低息環境未變，加上預期加息步伐溫和，不少業主仍抱「寧出租莫賤賣」心態，年內租盤供應較去年多，加上租賃旺季結束，需求減少令租金添壓，若明年息口調升，屋苑月租與供款差距逆轉，有機會扭轉過去多年「供平過租」的現象。

他表示，過去18年，本港樓市曾經歷兩次主要調整，二手樓巿於1997年及2008年見頂，及後樓價與租金雙雙高位回調，惟兩者跌幅迥異，按揭利率與租金回報率成箇中關鍵。

租金回報撐樓價關鍵

翻查資料，樓價1997年6月底見頂，至1998年6月底，期間暴跌逾40%，同期租金跌約25%，樓價跌幅遠超租金，乃基於當時炒風盛行，投資者持貨多，當時租金回報率縱有4厘至5厘，但按揭息率高達9厘，金融風暴後一度扯高至逾11厘，意味業主租樓收入難抵樓按供款，無險可守下，劈價求售個案普遍。

反觀2008年樓價於3月底見頂，至2009年3月底，下跌約16%，同期租金則跌約21%。租金跌幅超樓價的原因，乃其時樓市炒風相對收斂，加上按揭利率徘徊低位，最高僅得3.25厘，而租金回報率達5厘左右，業主有力收租供樓，令巿場放租單位增加，加重租金下行壓力。

樓價跌幅或大於租金

經濟學者關焯照表示，造成「租平過供」的情況，主要是因為租金跌幅較樓價快，但認為情況仍屬短暫性，因為未來樓價跌幅估計會加劇，當樓價下跌幅度大過租金，「租平過供」屋苑的增加速度又會有所減慢。他又說，供應增加下，加上加息影響，未來租金亦勢必下跌，預測明年租金下跌約15%，但預測同期樓價跌幅會更大，可能跌20%或以上。

一手市場缺乏全新大盤支撐，過去兩天僅錄得69宗成交，按周急跌近78%；當中長實（01113）的元朗世宙佔38伙（約55%）。

世宙於周日進行第三輪銷售，開賣75伙。市場消息指全日沽出33伙，連同周六沽出的5伙，兩日共售38伙。

長實高級營業經理何家欣表示，整個項目已售出648伙，套現約38億元，當中已售出單位的平均呎價約1.24萬元。該集團今年已超額完成銷售目標，但該盤仍有條件加推，以回應市場需求。

恆地（00012）土瓜灣迎豐兩天累沽9伙，當中有買家斥資726.73萬購入兩個低層K室，呎價1.34萬元。新地（00016）元朗峻巒過去兩天售出7伙。

信置（00083）西貢逸瓏園周六公布首張共66伙價單，平均呎價1.52萬元，最高可獲14.5%折扣，折實平均呎價降至約1.3萬元。入場單位為2座1樓J室，實用520方呎，定價740.9萬元，折實約633.5萬元，呎價1.22萬元。信置營業部聯席董事田兆源表示，逸瓏園將於下周聖誕前開售，項目將提供逾3.8萬方呎會所。

逸瓏園睇樓客黃先生稱，即使逸瓏園位置偏遠，有車代步便無所謂；他考慮換1000方呎或以上單位，預計未來樓價平穩不會下跌，亦已預期市場會加息。

十大屋苑九捧蛋

一手市場搶奪二手客源，令二手表現持續低迷。中原地產統計過去兩日十大屋苑交投，僅天水圍嘉湖山莊錄得兩宗成交，其餘屋苑全部捧蛋。

美聯物業統計十大藍籌屋苑周六及日則有6宗成交，按周多2宗，連續6個周末維持單位數。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，新界區屬新盤供應重鎮，導致區內二手減風蔓延，有機會帶領樓價調整。利嘉閣地產統計十大屋苑周六及日有5宗買賣，按周多兩宗。