北市跌破3萬、新北不到5萬 明年營造更清冷

買氣冷冷
全台房市買氣冷颼颼，雖然11月買氣較上月稍回溫，但全年建物買賣移轉量恐創13年新低，觀察雙北市交易欲振乏力，預估台北市將跌破3萬大關，新北市也守不住5萬棟。建商透露，愈來愈多建商傾向買地不開工，明年將影響下游營造商及工人！

據內政部統計處資料，去年台北市建物買賣移轉量下滑至3.2萬棟，新北則約6萬棟，已是歷年最低量。
今年上半年雙北買氣閉鎖，下半年更有政治紛擾，加上房價為明顯下修，導致成交量持續萎縮，今年截至11月台北市2萬4407棟，新北市4萬2693棟，若12月移轉量未爆增，今年北市恐跌破3萬棟，新北市也會跌破5萬大關。

明年下半年才會穩定
住商不動產北市區經理錢思明表示，目前公寓、中低總價2房大樓銷售速度最快，明年房地合一稅上路，建商為了讓客戶使用舊制，預估12月會出現交屋量，但為數可能不如想像，今年移轉量恐創13年新低。

對於今年移轉量創新低，國立屏東商業技術學院不動產經營系系主任賴碧瑩表示，「完全不意外，從3月房地合一稅拍板後，投資客、自住客、建商代銷、仲介都在觀望，觀察11月有小回溫，多是趕年底過戶的民眾，事實上，很多案場打腫臉充胖子，全年成交不到1件。」

明年買氣是否會好轉？賴碧瑩分析，明年房市景氣與全球政經有關，像美國升息升息與否，「今年到明年上半年應仍是慘淡，總統上任後，明年下半年才會較穩定，但估計不會有刺激買氣的政策，逢低買進的民眾，得等到下半年或後年了。」

政治大學地政系教授張金鶚指出，今年量跌，但價格還沒那麼快下跌，仍有支撐力，民眾多觀望價跌，今年案場、中古屋開價皆未明顯降價，明年應有明顯修正，建商也要試圖了解市場走勢，反映在開價。

開工率將創史上新低
華固總經理洪嘉昇則分析，建商都在觀察局勢，明年建商還是會持續開發土地，「不過，現有土地能不開工就不開工，開工率將創史上新低，尤其下游營造廠、工人都會受影響，將倒閉潮，部份財團背景的建商，也多有轉資尋求現金流趨勢。」

洪嘉昇說，其實購屋需求仍存在，只是市場信心崩盤，華固明年在敦化北路、八德路土地，明年第2季仍會按照計劃開工，但產品價格則依市場趨勢而定。

太子建設（2511）總經理謝明汎昨（15）日表示，儘管明年為選舉年，市場不確定因素偏多，但太子推案力道依舊強勁，預估全年推案金額超過200億元，主要鎖定二線、交通便利及生活機能成熟城市。

太子今年全年推案金額近300億元，謝明汎不諱言，明年國內上半年房市景氣並不明朗，太子推案與今年比較略為保守，但下半年如果景氣升溫，後續仍有新的推案計畫。太子昨天股價以8.91元、上漲0.03元作收。

太子昨天舉行「太子郡」動土典禮，此案基地位於南投草屯鎮市中心區，基地面積947坪，規劃地上15樓、地下二層大樓建築，總戶數97戶（含一間店面），每坪單價22萬至25萬元，總銷約10億元。

謝明汎指出，「太子郡」是草屯首件股票上市公司推案，也是當地樓層最高的指標建案，導入W飯店規劃精神，除豐富的公共設施，建築物還退縮18.5公尺，保留約307坪前庭開放空間，市場反應熱絡，目前預約率接近100%。

太子年底進入建案完工入帳高峰，法人說，太子今年營建本業入帳金額超過80億元，其中前11月已入帳約40億元，換言之，12月單月至少有40億元將入帳；今年每股稅後純益約在1元上下。

謝明汎表示，太子明年推案將遍地開花，但主要鎖定二線的交通便利、生活機能成熟城市。在北部地區有新莊「太子雲鼎」、新店捷運站旁「太子W」，兩案總銷約50億元。

中部為台中市七期「太子玉鼎」、太平226戶大樓案，以及草屯「太子郡」與另一件67戶透天別墅案，總銷合計75億元。南部則有台南史博館旁「花博」五期、善化「太子WIN」二期等。

時至12月，就目前公布的買賣移轉資料觀察，2015年除了全台可能寫下2002年以來新低外，在主要都會中，雙北市的表現可能更為慘淡，甚至出現史上最低交易量紀錄。預估2016年房地合一上路後，由於奢侈稅退場，平轉或小賠的投資客將有機會出售，會增加自用客戶的購屋意願，不過價格短期內應處於小幅震盪修正格局。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，統計至11月為止，雙北市欲振乏力明顯，北市至11月買賣移轉量僅有24407棟，新北也僅有42693棟，由於僅剩下一個月，加上奢侈稅後北市月移轉僅有2-3000棟，新北市也僅達3-5000棟，若12月份無爆量移轉，幾乎可以確定2015年雙北市將寫下史上最低量。

若從內政部現有1992年起以來的資料觀察，雙北房市交易量在2011年奢侈稅上路後重跌約兩成，2013年奢侈稅滿兩年，大批物件解禁出售，帶動交易量一度回升，但僅曇花一現，2014年北市下滑至3.2萬件，新北則約6萬件，為史上最低量；2015年受限於上半年買氣閉鎖，下半年市場政治紛擾，加上雙北價格遲遲未出現有感修正，成交量持續萎縮，北市恐一舉跌破3萬，新北市要守住5萬件也有難度，恐怕從6萬件一口氣跌破5萬大關。

住商不動產北市區經理錢思明表示，以產品線來看，目前公寓、中低總價兩房大樓銷售速度最快，時至年底，建商為了讓客戶使用舊制，預估12月份應會出現交屋大量，可是為數可能不如想像。

徐佳馨指出，以雙北市來說，並非沒有買方，而是大家對於價格修正有所期待，預估2016年房地合一上路後，由於奢侈稅退場，平轉或小賠的投資客將有機會出售，屆時賣壓區價格修正幅度將會較大，也將引動連鎖效應，更會增加自用客戶的購屋意願，加上總統大選變因排除，也有助於交易，不過價格短期內應處於小幅震盪修正格局，想要有所表現，目前看來除了特殊個案外，可能還需要一段時間。

財政部國稅局說：民眾如果是在2016年1月1日以後訂立銷售契約出售不動產，就不用再課徵奢侈稅了。國稅局提醒民眾，近期要訂立銷售契約出售不動產時，要特別留意，以免影響自身權益。

國稅局舉例說明：假設某甲於2014年買進1筆不動產，現在打算要賣，訂立銷售契約日期在2015年12月31日前或2016年1月1日以後，就奢侈稅而言將會有不同結果。如果訂立銷售契約日期在2016年1月1日以後，則依奢侈稅條例第6條之1規定不再課徵奢侈稅。如果訂立銷售契約日期在2015年12月31日前，依奢侈稅條例第3條第3項規定計算其持有期間未超過2年，即屬奢侈稅課稅範圍，除符合奢侈稅條例第5條第1項各款規定免課徵奢侈稅外，應自行依規定申報繳納應納稅額。

國稅局舉例說明，甲君於2014年12月10日取得A屋，2015年12月10日簽訂銷售契約出售A屋，持有期間未滿2年，倘未符合奢侈稅條例第5條排除課稅規定，則甲君應於訂定銷售契約之次日(即2015年12月11日)起30日內向戶籍所在地國稅局報繳奢侈稅。

國稅局進一步說明，甲君上開房屋如於2016年1月1日才簽約銷售，則因甲君訂定銷售契約日在2016年，則非屬奢侈稅課稅範圍，惟甲君應注意該屋係於2014年1月1日以後取得，且屬持有期間在2年以內之房屋及土地，依法應就房屋及土地交易所得合一按實價報繳所得稅(俗稱房地合一稅)。

國稅局提醒民眾，近期要訂立銷售契約出售不動產時，要特別留意，以免影響自身權益。

財政部於近日公告指出，2016年發生之繼承或贈與案件適用遺產及贈與稅(以下簡稱遺贈稅)法規定之免稅額、不計入遺產總額及各項扣除額之金額如下：

一、遺產稅--免稅額：新台幣1,200萬元。

(一)不計入遺產總額之金額：
1、被繼承人日常生活必需之器具及用具：89萬元以下部分。
2、被繼承人職業上之工具：50萬元以下部分。

(二)扣除額：
1、配偶扣除額：493萬元。
2、直系血親卑親屬扣除額：每人50萬元。其有未滿20歲者，並得按其年齡距屆滿20歲之年數，每年加扣50萬元。
3、父母扣除額：每人123萬元。
4、重度以上身心障礙特別扣除額：每人618萬元。
5、受被繼承人扶養之兄弟姊妹、祖父母扣除額：每人50萬元。兄弟姊妹中有未滿20歲者，並得按其年齡距屆滿20歲之年數，每年加扣50萬元。
6、喪葬費扣除額：123萬元。

二、贈與稅--免稅額：每年220萬元。

財政部說明，依遺贈稅法第12條之1第1項規定，遺產稅、贈與稅的「免稅額」、「被繼承人日常生活必需之器具及用具、職業上之工具，不計入遺產總額之金額」、「被繼承人之配偶、直系血親卑親屬、父母、兄弟姊妹、祖父母扣除額、喪葬費扣除額及殘障特別扣除額」，每遇消費者物價指數較上次調整的指數累計上漲達10％以上時，自次年起按上漲程度調整之。

現行遺產稅及贈與稅的免稅額，於2009年1月23日本法部分條文修正施行時，調整為1,200萬及220萬元，因此其比較調整基期為2009年，又2009年適用的消費者物價指數為98.26，與2015年適用的指數103.59相較，上漲5.42％，未達應行調整的標準，故毋需調整；至不計入遺產總額及各項扣除額等金額，上次調整年度為2014年，又2014年適用的指數為102.65，與2015年適用的指數103.59相較，上漲0.92％，未達應行調整的標準，故亦毋需調整。

財政部表示，上述公告內容，可至財政部賦稅署網站，點選「便民服務\賦稅法規\行政規則\遺產及贈與稅法相關法規\105年遺產稅及贈與稅免稅額、不計入遺產總額及扣除額之金額」項下查閱。

房仲將高鐵區分成A+到C的4個等級，其中A+級的板橋、台北、南港站房價最高，每坪約65萬元到80萬元間；至於新啟用的苗栗、彰化、雲林三站基本房市需求還未成型，房價最低。

東龍不動產企研室將高鐵12個車站分為4等級，具有最強房價保值及增值力道的為第一級A+級車站，包括南港站、台北站及板橋站。

明年啟用的南港站三鐵共構、台北站五鐵共構、板橋站目前是三鐵共構，均屬都會中的高鐵站，目前也是高鐵車站中房價最高的三站，每坪約新台幣65萬元到80萬元間；台北站雖然五鐵共構，但周邊缺乏住宅產品，發展腹地太小，未來最看好的仍是店面及商用不動產。

其次是A級車站，包括台中烏日站及高雄左營站，均屬三鐵共構站，目前左營車站商圈已成形，房價還在2字頭，長線房價還有更上一層樓的機會，但漲勢較溫和，主要受高雄整體房市漲勢溫和的影響。烏日站三鐵共構有待台中捷運綠線完工才會成形，日前站區外生活機能較缺乏。

高鐵B級車站有桃園站及新竹站，均屬雙鐵共構車站，桃園站年底華泰銘品城outlet暢貨中心開幕，明年3月機場捷運通車，周邊房市應會有一波反彈，長線發展還要看餘屋去化及人口進駐率。新竹站是高鐵車站特定區中開發速度最快的，即使供給量不低，但只要有低檔都適合進場。

高鐵C級車站包括新啟用的苗栗站、彰化站、雲林站及嘉義站及台南站，也是房市最穩定的地區，主要是周邊有待建立生活機能，離主要區域生活圈還有距離，基本房市需求至今還未成型，市場較矚目的是周邊土地的投資，尤其最近傳出美國臉書公司要投入百億元在彰化設資料處理中心，但是否定案還未知，因此要投資高鐵C級車站周邊土地也需格外謹慎。

估2020年營運 年租收入約8億

前景看好
台肥（1722）南港C2觀光旅館辦公大樓開發案昨動工，董事長李復興表示，預估2~3年後完工，2020年正式營運，每年可帶進8億元租金收入。

此外，李復興還說，台肥在花蓮還有約10甲的D7土地，已取得相關建照，部分土地將由台肥自建觀光旅館，完工後再委外經營；剩餘土地則考慮興建別墅建案對外銷售，D7開發案將於12月31日動工。

未來50年都是包租公
另由中壽、台壽聯手拿下的南港C3地上權案，第1階段45年地上權權利金150億元，已一次性入帳，若加計地租，接下來每年約有5~6億元穩定貢獻，近年資產活化動作頻頻，已奠定台肥未來50年成功轉型為包租公的基礎。

C2興建旅館辦公大樓
李復興昨出席C2開發案動工儀式時表示，自接台肥董座後，最重要的任務就是積極活化土地資產。
李復興說，照地價稅的算法，C2若不開發，1年地價稅要付1.2億元、C3地價稅也要年付1.7億元，所以台肥只能被迫加速資產活化，不能讓土地稅金成為公司負擔，而現在土地開發已陸續啟動下，長期租金收入可期。

對此，李復興認為，台肥近年來在土地開發的成績，各界有目共睹，目前南港C2開發案面積7051坪。
飯店部分，由漢來、凱撒2家飯店業者得標，規劃將興建為2棟地下4樓、地上26~27樓的飯店。

其中，漢來將引進歐洲知名飯店品牌Royal Tulip（皇家鬱金香酒店），規劃430間房，瞄準頂級商務客層。
凱撒則訴求會展人士及商務旅遊，房間數達663間。2飯店租期20年，2020年底開幕後，房間數達1093間，成為新北最大的飯店密集區。

對於其他土地資產開發近況，李復興說，台肥在花蓮美崙飯店附近有10甲地，已隨時可開發，且日前才和花蓮縣長傅萁見面，土地開發案已獲得傅支持。

花蓮10甲地隨時開發
談到全台各地的土地開發進度，李復興也表示，現新竹D7-A商辦大樓預計2016年完成招租、2017年完工，未來滿租時，年租金估逾1億元，加上中信金總部承租的南港C6~C9土地，4大商用不動產共有逾5萬坪土地，年收益逾15億元。
此外，台肥於高雄還有16.9甲土地、新竹20多甲，基隆廠已開始遷廠作業，土地約20~30甲，李復興說，未來生產基地會集中在台中及苗栗，生產有機肥及化肥等產品。

「新莊北側知識產業園區」昨舉辦區段徵收案完工典禮，園區未來將以電腦動畫、數位遊戲及影音為發展重點，可望使大新莊地區成為新北市數位匯流產業核心。
新北市副市長高宗正昨天說，園區位於機場捷運線、捷運環狀線交會點，有省道台1線、台65線及台64線對外連結，具高度區位優勢，未來以數位產業作為發展重點。

園區總開發面積近27公頃，區內11座公園、綠地與停車場等公設佔52％、產業專用區佔22％、大型購物設施等商業區佔16％，另含機關用地與14條道路。預計明年3月開放20筆土地標售，據悉司法院已編列57億元預算購置區內土地，北部少年及家事法院與智慧財產法院將遷移進駐。

地政局長康秋桂表示，區內大面積公園綠地將沿捷運沿線帶狀設置，緩衝捷運高速行駛所帶來的噪音振動。產業專用區啟動後，將可提供創作研發、設計、實作、展示、訓練、銷售服務等產業相關設施使用，連結新北產業園區（原五股工業區）的製造、物流優勢，藉聚集效應帶動數位產業發展。

園區開發案屬新北市「閃耀五星」重大土地開發之一，除台北港特定區區段徵收案、二重疏洪道兩側重劃區已於去年竣工，土城暫緩發展區市地重劃案也將於今年底完成，新店中央新村北側區段徵收案則預計明年底前完工。

新北市副市長高宗正2015年12月15日親自主持「新北市新莊北側知識產業園區區段徵收開發工程」完工典禮，立法委員、新北市議會蔣根煌議長、陳文治副議長、議員、當地里長及兩百餘位地方仕紳及市民朋友兩百餘人亦參與盛會，共同歡慶新莊北側知識產業園區工程順利完工。

高宗正表示，本開發區位於五工路兩旁、新北大道以北之範圍內，對外交通十分便捷，除機場捷運線A3站與捷運環狀線Y19站在此交會外，公路系統也有省道台一線、特二號道路(台65線)以及八里-新店快速道路(台64線)系統與區外聯結，因具有區位優勢，新北市政府將原屬低度利用之農業區，規劃為產業專用區、商業區、及住宅區，同時提供區內完善的公共設施，並以電腦動畫、數位遊戲及影音為發展重點，使大新莊地區成為新北市數位匯流知識產業核心，藉此深化北台灣數位創意產業之發展潛力。

本區於2012年11月公告區段徵收、2013年4月開始進行工程施作。開發總面積26.57公頃，規劃有第二種商業區4.27公頃，採大街廓開發規模及指定大型商業設施建築，並與捷運車站密切結合，創造便利的商業空間，另產業專用區5.84公頃，占21.97％，未來可提供創作研發、設計、實作、展示、訓練、銷售服務等產業相關設施使用，並可連結新北產業園區(原五股工業區)的製造、物流優勢，發展數位匯流、雲端科技、媒體產業及文化等事業，藉聚集效應帶動產業發展。

本案於區段徵收後可取得13.78公頃公共設施用地，區內有14條道路、11座公園及綠地、6處廣場等公共設施，為工作者、購物者及旅客帶來良好意象及舒適感。此外，本區機關用地2.55公頃，未來將有償撥供司法院新建司法園區使用。本案預計2016年3月起進行土地標售作業，標售土地約20筆土地，包括5筆住宅區(面積約37坪~235坪)及15筆產業專用區(面積約242坪~1,500坪)。

高宗正進一步表示，市府團隊秉持著帶動都市發展及改善環境品質理念，提出「閃耀五星」重大土地開發策略，本案是開發完成之第3案，除台北港特定區區段徵收案及二重疏洪道兩側重劃區已分別於2014年1月及7月竣工外，土城暫緩發展區市地重劃案也即將於2015年底前完成，另新店中央新村北側區段徵收案預計將於2016年底前完工，未來還有新泰塭仔圳、林口工一、新店十四張、金山地區及板橋埔墘等加入開發，高宗正說：「我們由衷期待透過整體開發活化土地資源，達成都會發展、在地安居、在地就業之目標。」

非法日租套房屢傳公安意外，成全民公敵，為打造安全旅宿環境，台北市政府觀光傳播局近年為此成立「日租套房稽查股」，以日夜出擊式機動勘察，不定時至現場蒐證，成立迄今共裁罰272件違法業者，今年更創下查緝476家違法日租套房、開出63張罰單（總金額1,497萬元）的新高紀錄，裁罰件數目前全台第一。

除了強力取締非法日租套房，據觀光傳播局估計，今年已輔導核准45家合法旅館、房間數增加2,788間，北市一晚500元的旅館今年以新增14家，總計已達24家青年旅館，每日可多提供1,311名旅客住宿，讓來台北市旅遊之旅客入住平價青年旅館有更多選擇。

觀傳局稽查股技正陳雅慧表示，非法日租套房業者，以各種方式企圖規避政府查察，如在Airbnb上刊登假地址，儘管如此，觀光傳播局仍積極多方查證行為人，由稽查人員會同消防局、警察局及建管處相關單位出動聯合檢查，並從早上8時到晚上10時固定安排稽查人力隨時出勤，依法裁處，傾全力為維護旅宿正義而努力。

士林「圓山一號院」8間店面在士林商圈轉型下成為指標型店面！士林商圈結構逐漸轉型為國際級商圈，加上市政府主導的「士林再生計畫」、台北藝術中心開幕等，讓國際私募基金豐泰地產早在3年前即看好進場，目前招商的8間精華店面，臨近劍潭捷運站，位於台北藝術中心正對面，正是士林商圈所缺乏的國際型店面，近來成為最受矚目的旗艦店商店街。

正對台北藝術中心的「圓山一號院」8間店面，每間店面均為3層樓高，配備電梯及天台戶外空間，豐泰地產計畫在此打造多元業態的旗艦店商店街。

豐泰地產主管表示，3年前考慮這8間店面，主因是店面位處於士林的正核心，不僅最靠近捷運站，也臨士林最寬闊的道路旁，地點條件簡直無可取代。

除地點、交通便利性等優勢，政府著力在士林商圈的結構優化，也是其備受外界看好主因，房地產業者認為，受惠「士林再生計畫」推動，將有更多大型公共建設、新建物的完成，加上台北藝術中心明年將完工營運，吸引更多人流進入士林，勢將推升店面供給；而北市府規畫劍潭活動中心回收改造、引入公園溼地等，也將促使商圈進一步擴大，形成結合綠地與環保的新型態觀光商圈。

士林商圈的蛻變，不僅台灣本地的民眾很期待，也將會使國外觀光旅客感受士林商圈的成長。且區內隨著各地自由行旅客增加，旅客素質提升下，更需要「圓山一號院」的國際型店面。

值得觀察的新現象是，近來愈來愈多連鎖品牌服飾進駐士林夜市商圈，不少國際品牌陸續進駐，設置據點或旗艦店。

「圓山一號院」的8間店面，日前已取得使用執照，透過不同零售業種的組合，規畫旗艦型商店街，每戶店面面寬5.8米、一樓挑高7米，配備電梯及天台戶外空間，均為大台北核心商圈少見的店面規畫。

商仲業者零售部門主管表示，想進入士林商圈設點的國際品牌數量持續增加，目前數量仍少於信義、忠孝及西門等商圈，主因是士林普遍店面型態老舊、營業空間不足，現有店面較難符合其需求。如今多了新形態店面的選擇，國際品牌的洽詢逐漸熱絡。

配合打造烏日成為台中副都心，台中市府於筏子溪下游，擬定高鐵台中車站門戶都市計畫，作為高鐵車站的發展腹地與核心發展區，引進展覽、物流、商務、休閒娛樂及康健體驗等5大產業，成為會展物流中心，同時將原地保留當地古厝、老樹及鎮平溪、劉厝溪等水路，並將結合園道系統建構生態軸帶。

台中市府都市發展局表示，配合「烏日副都心」計畫與高鐵台中車站門戶地區整體規劃，該局提出變更台中市都市計畫主要計畫(配合高鐵台中車站門戶地區整體開發)並擬定細部計畫，目前為公告展覽期間，民眾如有陳情意見均可提出建議，後續將併同規劃草案，送都市計畫委員會審議參考。

都發局表示，本案「高鐵台中車站門戶地區」位於筏子溪下游處，包括南屯區鎮平里及中和里，面積約154.27公頃，區位上具備匯集高鐵、台鐵、國道1號、3號以及中彰快速公路等交通優勢，但隨該區這幾年的加速發展，計畫區鄰近中彰快速公路處已工廠林立，未來若無好的都市計畫引導，恐形成違章建築的亂象。

因應市府推動「烏日副都心」計畫，這次修正將計畫區納入作為高鐵車站地區的發展腹地與核心發展區，引進展覽、物流、商務、休閒娛樂及康健體驗等五大產業，成為會展物流中心，土地使用配置則修正為以產業服務專用區及商業區等產業發展使用為主，同時因當地地勢低窪，也規劃設置滯洪空間，紓解周邊整體開發地區滯洪排水需求，並配合區內道路網絡銜接，紓解市區交通壅塞問題。

都發局說明，為促進原台中市西南區發展，之前市府2004年辦理台中市都市計畫第三次通盤檢討，啟動相關規劃作業，提出「鎮南休閒專用區變更案」；經2009年內政部都市計畫委員會審議變更案名為「高鐵台中車站門戶地區變更案」；2014年另起新案，提出因應地區排水治理及防災、興闢幸福好宅、交通轉運、警政與消防等發展需求的規劃配置，至2015年再修正土地使用計畫及開發方式，自2015年12月1日起30天再次辦理公開展覽。

都發局表示，針對本案市府並未提出休閒生態園區的規畫，但市府提出土地開發計畫時，均考量地區特性與未來發展需要，同時在對環境負面影響降至最低前提下進行，如區內的鎮平溪、劉厝溪及中和排水等水路均將以原樣原地保留，劃設為帶狀的公園兼排水道用地，結合園道系統建構生態軸帶，藉以營造多樣的生物棲地環境，並原地保留古厝及老樹，延續歷史文化記憶。

本案目前為規劃草案，後續需經台中市及內政部都市計畫委員會審議始得定案，各方人士如有陳情意見，於都市計畫審議終結前均可提出建議，後續將併同規劃草案，送都市計畫委員會審議參考。

高市都發局實踐居住正義積極獵地尋找適合標的，近來鎖定旗津區大關路航港局閒置房舍將啟動先期規畫，預計明年底完成修繕打造成公共出租住宅，優先提供逾600戶極度弱勢民眾申請入住。

住宅開發處長郭進宗指出，這處大關路5樓公寓宅屋齡約30年，共有3幢56戶，其中4戶仍住人，經長期與航港局折衝確定將於明年啟動房屋修繕計畫，以租代買方式提供弱勢民眾申請。

該處離旗津渡船頭約10分鐘，生活及交通機能相當便利，未來租金為市價7折，考量弱勢民眾經濟能力，租金可能落在租屋補貼3200元左右；未來經建築結構評估、外部拉皮、內部修繕規畫後，最快可於明年底全數開放申請入住。

另外，市府亦與國、公營單位接觸，包括航港局、關務署、台電清查旗下閒置房舍，市府願出資修繕，以盡快安置弱勢民眾。據統計，申請租屋補助對象有1700弱勢戶，其中更有600戶為孤老、無業、身障者等極度弱勢戶。

主任秘書高鎮遠說，市府亦陸續評估取得公有閒置土地興建全新公共出租宅可能，目前有三民區、新興區兩塊共1500坪土地，但土地取得、興建、管理等得花逾8億元，有待進一步審慎評估。

　　霧霾和寒冬籠罩下的北京，高端住宅銷售市場卻一片火熱。

　　近日，位於北京西三環的懋源·釣雲台迎來首次開盤，當天共實現認購金額7億元。據悉，當天開盤的房源已售罄，每平方米成交均價接近8萬元。

　　不僅如此，中原地產研究部提供資料顯示，截至12月14日，2015年北京“10萬+”高端住宅成交爆發，簽約套數達到了225套，而在2014年全年，北京僅成交24套。照此計算，今年北京“10萬+”（指每平方米單價，下同）高端住宅成交套數已是去年近10倍。

　　總價千萬以上賣了3092套

　　從北京“10萬+”專案的成交總面積和成交總額來看，今年都接近去年的十倍。2014年北京“10萬+”專案的總成交(1.00,0.000,0.00%)面積為1.22萬平方米，今年（截至12月14日）北京“10萬+”項目的總成交面積為10.81萬平方米；2014年北京“10萬+”專案的總成交金額為13.96億元，今年（截至12月14日）北京“10萬+”項目的總成交金額為120.76億元。

　　上述機構統計資料顯示，“6萬+”的項目簽約也達到了1956套，年內或將歷史首次超過2000套。總價1000萬元以上的商品房住宅簽約達到了3092套，同比增幅也達到了46%。

　　一位元金融人士認為，因為目前資產配置荒，大量貨幣找不到出口，只能追求供給稀缺的金融資產，而京滬地產就屬於這一類。

　　新城控股(22.65,0.760,3.47%)高級副總裁歐陽捷認為，雖然限購並沒有完全放開，但對房地產市場來說，越來越包容。北京高端住宅的限價也已經放開，這就造就了購買力的釋放。另外，高端人群的資產比較豐厚，所以看到了寬鬆貨幣下的高端住宅升值潛力。M2的巨大增量以及負利率時代，高端住宅理所當然的成為保值增值的工具。

　　中國房地產資料研究院執行院長陳晟表示，北京豪宅市場熱銷的原因主要有兩方面：一是北京土地市場多個“地王”出現，推動房價進一步上升的預期；另外一個是對人民幣可能貶值帶來的擔憂，購買固定資產對抗風險。在這種背景下，購買一些稀缺高端住宅的想法會更加強烈。

　　都是“地王”惹的禍？

　　業內多數觀點認為，北京頻出的“地王”，促成了房價的看漲預期。

　　今年截至目前，北京土地市場成交100宗地塊，合計成交金額高達1920.77億元，突破了2014年全年創造的1916.9億元的歷史年度紀錄。

　　而土地成交火爆背後的原因是，在眾多房企的爭搶下，北京已經普遍出現了樓面價超過當地房價的現象。雖然高價地並不能完全代表未來市場售價，但如此多地集中出現，未來房價很難不受到影響。

　　上述機構稱，北京年內合計成交100宗地，其中高達25宗樓面價超過3萬元的地塊，未來都將是高端項目。截至今年底，北京市還有7宗土地待字閨中，分別位於通州區、懷柔區等，總起價67.75億元。即使全部底價成交，今年北京市賣地收入也可高達1988.52億元，而只要稍稍溢價，全年土地金就可以輕鬆越過2000億元的大關。

　　但陳晟認為，頂級豪宅的市場熱度在明年或會下降，特別是在北京、上海、深圳等城市而言，購買力的快速上漲，會導致來年購買力的透支。另外整個高端市場的成交不應該超過整個住宅成交的10%，如果超過了這個比例，就可能呈現不健康狀態，甚至引起政府進行有針對性的調整。

　　歐陽捷說，“地王”專案還往往伴隨著保障房、拆遷房配建，在容積率、景觀等指標約束下，這樣的產品更加難於把控。如果做不出高溢價，拿“地王”的開發商未來盈利前景未蔔，剩下的就只是為人作嫁衣，給周邊樓盤開發商和居民業主抬轎子了。

在監管部門的高度關注下，豪擲數百億資金連番對萬科實施增持的“寶能系”，終於道出了借道資管計畫舉牌背後的一些重要細節。根據其補充披露內容以及近期簽署的協定，其七大資管計畫存續期內表決權明確全部歸屬钜盛華（“寶能系”核心運作平臺）所有。而在钜盛華動用兩倍資金杠杆堅定投資萬科的前提下，此番力保表決權，是否也預示著“寶能系”正為下一步“戰略攻勢”——比如謀求董事會席位而籌謀？

補簽協議力保表決權

在本月4日通過資管計畫強勢舉牌萬科後，“寶能系”是否能實際支配相關股份的表決權隨之成為市場關注焦點，深交所此後向其下發的關注函中也要求钜盛華對該事項作出詳細說明。而記者注意到，在監管部門發函關注之下，钜盛華日前與兩家資管計畫管理人快速簽訂了補充協定，從而將七項資管計畫的表決權全部歸為己有。

以西部利得旗下資管計畫為例，其早前表述是，西部利得在徵求委託人（即钜盛華）對表決事項的建議後，代表資管計畫在不違反法律法規、部門規章及其他規範性檔的前提下行使表決權。但就在本月14日，钜盛華又與西部利得簽訂補充協定，明確資管計畫存續期內如萬科召開股東大會，西部利得應按照劣後委託人（即钜盛華）對表決事項的書面意見行使表決權。

另根據钜盛華昨晚回函內容，其與泰信基金在11月24日所簽補充協議中的約定是，管理人有權參照普通級委託人對表決事項的建議出具指令，並代表資管計畫在不違反法律法規等前提下參照普通級委託人的建議行使表決權。可見泰信基金此前也並未全權交出表決權。

也正是在這一背景下，钜盛華與泰信基金在12月15日再度簽訂補充協定，其中方才明確“管理人應當按照普通級委託人對表決事項的建議出具建議”。

需要指出的是，钜盛華為此所付出的代價也不菲：雙方進一步明確，若管理人在行使相關股東權利過程中遭受的任何損失，包括但不限於被監管機構出具行政處罰或者行政監管措施及其他一切經濟損失時，由普通級委託人承擔最終責任，並賠償管理人遭受的所有損失。可見，為換取上述表決權，钜盛華已對該資管計畫進行了全面無條件“兜底”，顯示了資本的強勢。

而從另一角度而言，在萬科管理層始終不表露“喜惡”態度的背景下，“寶能系”對表決權歸屬問題如此在意，是否意味著其未來會充分利用自身話語權來實施後續資本動作？

圍獵萬科籌謀已久

除表決權問題外，钜盛華在答復函中還首次披露了資管計畫舉牌背後的資金杠杆問題。據其介紹，資管計畫此番所購萬科4.97%股權所支付的資金總額為96.52億元。其中钜盛華出資為32.17億元，優先順序委託人出資64.34億元，即投資過程中動用了1:2的資金杠杆。

事實上上述資金僅是資管計畫的一部分，本報此前報導已指出，前述為钜盛華舉牌提供資金彈藥的七大資管產品，起始資金規模從15億元至45億元不等，共計187.5億元，由此推斷出钜盛華的實際出資為62.5億元。而從钜盛華最新披露資訊看，南方資管旗下四個產品合計75億元資金在月初舉牌時的確已經用光。西部利得（起始規模75億元）和泰信（37.5億元）將是未來的吸籌主力。

回復函還透露，“寶能系”此番圍獵萬科已籌謀許久。钜盛華早在今年7月9日便召開股東大會並作出決議，授權公司董事長葉偉青全權決定證券相關投資事宜。根據上述授權及董事長指示，钜盛華向相關資產管理計畫帳戶劃轉了相應的進取級/劣後級/普通級份額認購資金，並由該等資產管理計畫於11月27日至12月4日間結合市場情況分多次購入萬科A股股票。

值得一提的是，上述七大資管計畫均將計畫份額淨值0.8元設置為平倉線，資產管理計畫份額淨值低於或等於平倉線時钜盛華需按照管理人要求及時追加保證金。

而在豪擲數百億元之後，“寶能系”如此看好萬科未來股價表現，又是出於怎樣的底氣呢？

　　三四線城市力推去庫存 鼓勵農民進城購房

　　在加快樓市去庫存的道路上，三四線城市已經開始積極行動起來，紛紛推出購房補貼、鼓勵進城農民購房的政策。

　　多省鼓勵農民進城購房

　　近日，河南濮陽市下發《關於支持農民進城購房促進住房消費的實施辦法》（下稱《辦法》），明確規定，濮陽市對農民進城購房予以補貼。在市城區購房由市財政補貼，在縣城購房由縣財政補貼。在市城區購房，根據繳納契稅證明，市政府對農民所購新建商品住房每平方米補貼150元，對第二套改善性住房每平方米補貼100元，對購買二手房的每平方米補貼200元。

　　《辦法》提出，鼓勵引導農民工參加公積金繳存，支持繳存住房公積金的農民工利用公積金貸款，購買商品住房。當地政府和房管部門要積極組織進城農民採取團購等方式購買商品住房，引導房地產開發企業合理降價，降低購房成本，減輕農民購房負擔。

　　不只是濮陽，在河南省內，目前已有洛陽、駐馬店、三門峽、濟源、南陽、許昌、開封等城市為鼓勵本地農民進城購買商品房，紛紛出臺各種財政補貼政策。

　　值得一提的是，河南省早前已經出臺了針對農民進城買房的相關優惠措施。河南省政府辦公廳10月22日出臺了《關於促進農民進城購房擴大住房消費的意見》檔，對農民進城買房提供包括購房補貼、公積金繳存綠色通道和貸款優惠在內的多項優惠政策，包括濮陽在內的地市出臺的政策等於是對省政府檔的具體落實。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《第一財經日報》分析，人口大省河南人口超過了1個億，作為農業大省，河南的戶籍城鎮化率仍比較低，城鎮化還有很大的空間。未來除了一部分人流向沿海發達地區外，大部分農民還是要在河南實現城鎮化。因此省內的地市紛紛出臺鼓勵農民進城購房政策，既有利於這些三四線城市加快樓市去庫存的步伐，也有利於當地戶籍城鎮化的進程。

　　在河南之外，安徽宿州市泗縣、碭山縣、銅陵市以及浙江、雲南、江西等地的多個市縣推出了針對農民進城買房的補貼和優惠政策。

　　江西一家縣級房地產開發企業說，對當地的農民而言，儘管很多人在沿海打工多年，但要在沿海大城市置業落戶很難，因此返鄉置業成為很多人的選擇。內陸中小城市推出鼓勵農民進城購房的政策，有利於這部分人實現就近城鎮化。

　　三四線面臨巨大庫存壓力

　　近年來，不同區域不同城市的分化十分明顯，政策的效果也因城而異。去年以來，政府已經出臺了一系列刺激政策，包括降息、公積金政策調整、下調商業貸款首付比例、鬆綁外資進入樓市等。在這些政策的作用下，雖然樓市整體有所回暖，但回暖主要集中在一線城市和部分二線核心城市，而廣大三四線城市則改觀不大。

　　目前房地產去庫存正在成為政府的重要工作內容。上月，中央提出要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展。這其中，此輪去庫存的重點顯然不是在樓市火爆的一線和二線核心城市，而是在三四線城市和部分冷清的二線城市。

　　國家統計局的資料顯示，1~11月份，全國商品房銷售面積109253萬平方米，同比增長7.4%，增速比1~10月份提高0.2個百分點。11月份當月，全國商品房銷售面積14355萬平方米，同比增長8.6%，增速比10月份提高3.1個百分點。

　　國家統計局投資司高級統計師李皎分析，商品房銷售略有好轉，主要是由於11月份重點城市銷售增速提高。1~11月份40個重點城市商品房銷售面積增長10.1%，增速比1~10月份提高0.9個百分點；非重點城市銷售面積增長5.7%，增速回落0.3個百分點。

　　在開發投資方面，1~11月份，全國房地產開發投資87702億元，同比名義增長1.3%，增速比1~10月份回落0.7個百分點，繼續呈回落走勢。這其中，非重點城市房地產開發投資下降幅度進一步擴大。1~11月份，重點城市房地產開發投資增長3.5%；非重點城市投資下降1.3%，降幅比1~10月份擴大0.8個百分點，與重點城市的增速差距繼續擴大。

　　中原地產首席市場分析師張大偉說，目前三四線城市的房地產庫存積壓越來越嚴重，未來將有更多同類型城市出臺類似購房補貼等鼓勵農民進城購房的政策。

　　在“殲滅”樓市庫存的問題上，農民工市民化將發揮重要作用。14日，中共中央政治局召開會議要求，通過加快農民工市民化，推進以滿足新市民為出發點的住房制度改革，擴大有效需求，穩定房地產市場。

記者走訪發現，有別于廣州、深圳，梅州相當大比例的創業項目，是和本土的資源優勢結合在一起的。這包括梅州山區品類豐富的農產品，以及傳承千年之久的客家文化民俗。有些創業者表示，一手“農業牌”，一手“客家牌”，甚至是“雙創”之都深圳想學學不來、想做做不到的。

11月底的廣州琶洲展館內，梅州籍“90”後羅志傑吆喝著“免費試吃”，前來嘗鮮的市民成群結隊。掰開皮的金柚和煮熟的土雞蛋，很快被爭搶一空。

不停到大城市為產品“拉粉”，羅志傑已經熟悉這樣的工作節奏。半年前嘉應學院畢業時，他並未依照“慣例”到珠三角城市找工作，而是選擇和同學留在家鄉創業，組建名叫“禾田小農”的電商團隊，擔任市場總監。他們的法寶，是梅州特有的農產品資源。在羅志傑們的身後，梅州這座山區城市正追逐“雙創”的浪潮。

在全國“大眾創業、萬眾創新”浪潮中，一二線城市憑藉資本、人才、產業集群等優勢迅速集聚創業創新資源，成為耀眼的弄潮者。然而，在頂層設計把創新驅動作為經濟新動能的背景下，這股浪潮理論上沒有缺席的城市。在一二線城市之外，欠發達地區如何創新創業，同樣是當下值得關注的經濟命題。近期，在地處粵東北山區的梅州，創新創業專案迭出，政策設計動作頻現，為三四線城市政府和企業探索“雙創”提供了參考系。

廣東社科院宏觀所副所長、梅州分院副院長陳再齊認為，在經濟轉型升級的背景下，梅州發掘經濟潛力的重點應該放在提高全要素生產率上，將創新驅動發展作為經濟增長的引擎。

21世紀經濟報導記者在梅州走訪獲悉，與一二線城市相比，梅州創業成本更低，嫁接當地的農產品、客家民俗等優勢資源成為其一大特色。但另一方面，梅州“雙創”需要面對“人從哪裡來”和“錢從哪裡來”的問題，而這也成了政策設計的重點。

“小而美”的創業環境：深圳想學都學不來

梅州，世界客家人的發源地，地處與贛閩交接的粵東北山區。在經濟第一大省廣東，珠三角城市貢獻約80%的GDP，粵東西北地方被視為落後全國平均水準的欠發達地區。統計資料顯示，擁有430萬常住人口的梅州2014年人均GDP僅為20567.22元，不及廣東省平均值的三分之一。

從往年經濟資料看，梅州縮小與珠三角地區差距的主要手段是投資。2011年到2014年，梅州GDP由 733.18億元攀升至885.83億元，增加了約兩成；而固定資產投資卻從198.57億元拉升至407.51億元，翻了一番多。今年前三季度，梅州GDP資料為678.29億元，而固定資產投資為356.05億元，同比增長38.3%，投資資料已經超過GDP一半。

陳再齊指出，粵東西北地方往年的經濟增長主要依靠投資，代表技術進步、生產創新的全要素生產率指標還存在很大提升空間。隨著投資存量的累積，投資效率會變得越來越低，這將成為兩個區域協調發展的制約因素。在這樣的背景下，梅州發掘經濟動能的重點和空間應該放在提高全要素生產率。

在“創新驅動”的背景下，梅州顯示出趕潮“大眾創業、萬眾創新”的衝動。今年前三季度，梅州新登記市場主體1.94萬戶，註冊資本千萬元以上企業387戶，同比分別增長9.2%和26.9%，創歷史新高。但是，深圳、廣州等創新型城市和佛山、東莞等產業基礎良好的城市近在旁側，梅州有什麼底氣不被珠三角的大浪淹沒？

21世紀經濟報導記者走訪發現，有別于廣州、深圳，梅州相當大比例的創業項目，是和本土的資源優勢結合在一起的。這包括梅州山區品類豐富的農產品，以及傳承千年之久的客家文化民俗。有些創業者表示，一手“農業牌”，一手“客家牌”，甚至是“雙創”之都深圳想學學不來、想做做不到的。

在和梅州的“雙創”角力上，“大而全”的深圳的確有稍遜風騷之處。比如，爭奪像羅志傑這樣的梅州應屆生時，梅州略勝一籌。在嘉應學院創業導師余雲珠的印象中，往年，大批畢業生到珠三角城市找工作，成為梅州高校嘉應學院的“慣例”。但近年來，越來越多的畢業生選擇留在梅州創業。而2014年年中前後“禾田小農”團隊的出現，正好是第一波高潮的縮影。

“這是四方面因素作用的結果，包括政府政策的引導、社會民間資本投資的需求、學校的就業指導和學生本人的意願。”餘雲珠告訴21世紀經濟報導記者。

對禾田小農這一支“90”後團隊來說，他們本人的意願是“非梅州不可”非將梅州作為備選。“跟大城市相比，梅州創業環境的特點是‘小而美’，這樣的環境更適合我們生存。”禾田小農總經理曹仕明表示。他對21世紀經濟報導記者分析，和大城市相比，梅州的創業門檻更低，租金、人力成本相對低廉，並且不必參與大城市激烈的競爭。與此同時，梅州擁有豐富的農產品資源，立足梅州將更有利於團隊對接優質農產品的原產地。

與禾田小農類似，梅州不少創業團隊主打梅州特色農產品的電商平臺。據梅州農業局局長劉玉濤介紹，面積1.6萬平方公里的梅州，擁有最大的金柚生產基地，平遠慈橙、嘉應茗茶亦是知名的地理性農業品牌。與此同時，梅州長壽之鄉達4個之多，在國內絕無僅有，靈芝孢子粉、竹稻米等富硒農產品品類豐富。而融合農業資源和客家文化的休閒旅遊、民俗工藝品也是不少當地創業項目的“招牌菜”。以早前梅州首批獲評十大優秀創業專案為例，與農業相關的專案就有4個，與客家文化相關的就有3家。

梅州市創業協會會長徐文生表示，特色農產品和客家文化資源是梅州的優勢資源，“雙創”項目專注本土資源“大有可為”。接下來，梅州需要進一步梳理和整合現有的資源，建立相互依存的生態圈。如可以整合梅州全市的農產品，探索建立品質可溯源系統，這樣更好解決社會對食品安全的期待。

小城市“撿漏”：尋找巨頭的遺留空間

除了在本土資源上挖掘財富外，山區城市的機會還在於“撿漏”。在廣州、深圳等大城市，大公司的觸角觸及市場的各個角落；但像梅州這樣不起眼的山區城市，巨頭們還遺留下不少夠當地企業生存的空間。

梅州電商平臺“客家幫”是“撿漏”的典型，它正在做的就是在阿裡巴巴、京東等商業巨頭的縫隙中尋找增長潛力。這家公司早些年在淘寶網和京東網開客家工藝品旗艦店，2010年開始“單幹”，定位梅州本地的生活購物平臺。客家幫的一大盈利模式是，幫梅州人買外地的工業品，以及幫外地人買梅州的客家工藝品和農產品。對於潛在的兩大對手淘寶和京東，客家幫的制勝訣是將服務做得足夠精細。

“本土企業在巨頭們的市場空白上精耕細作，照樣可以贏得很大的空間。” 客家幫CEO陳科明分析。他舉例說，配送就是其中一塊。目前客家幫在梅州市內推出的同城配送業務，能讓梅州本地人享受快速的送達服務，並且還可以和線下的網點結合。而對於能在一線城市快速配送的淘寶、京東來說，根本沒有足夠的訂單量支撐其和客家幫拼配送速度。

巨頭們在梅州做不過來的不單是配送。陳科明告訴21世紀經濟報導記者，“雙創”熱潮中梅州的產品網路行銷培訓市場，以及聯合梅州本地服裝、餐飲等實體店做O2O促銷，都是可以被本土電商平臺“吃掉”的市場。

不過，在梅州不少創業者看來，梅州這樣的山區城市並不是與大城市割裂的封閉體。就在電商線上大促的“雙十二”當天，梅州40多家農企還組團遠赴上海，向長三角地區的經銷商和市民推介170多種富硒農產品。

“梅州是我們的原產地，但珠三角城市是廣闊的市場。我們經常往廣州、深圳跑，這既是為了推廣產品，也是為了跟最新的資訊保持熱度。”曹仕明說。

“每天都有很多工業品從珠三角地區運輸到粵東西北地方，山區農產品通過電商管道輸送至珠三角地區，正好可以利用物流公司的空車。”陳再齊強調。他認為，梅州的這種類似“前店後廠”的電商模式，既實現創業專案嫁接本土資源，又有助於降低物流成本，是商業模式的有效創新嘗試，為其它欠發達地區提供了可複製、可推廣的樣本。

人和錢從哪裡來？

企業的成功必須具備四大元素：產品、市場、人才、資金。在與大城市“雙創”環境對決中，梅州“以弱敵強”在產品和市場上不落下風：大城市稀缺的農產品資源和客家文化造就了有地方特色的產品，融合“互聯網+”的電商管道打通了連接一線市場的管道。產品梅州色彩的不可替代性，又贏得了部分市場。但在人才和資金的較量中，梅州毫無贏的可能。在大城市，各種類型的人才和創投資金紮堆集聚；而在梅州這樣的山區城市，儘管出現人才回流和社會資本的投資熱，但還是填補不了整座城市的“饑渴”。

21世紀經濟報導記者連日走訪發現，“人從哪裡來”和“錢從哪裡來”是創新企業和創業團隊的兩大“短板”問題。而當地政府部門的引導政策，很大程度是圍繞補齊這兩大“短板”設計的。

對於圍繞兩大短板的政策設計，嘉應學院就業指導中心主任的徐文生深有體會。2015年11月初，梅州市創業協會成立，徐文生接下了首任會長的“帥印”。這個在政府引導下成立的非營利組織擁有300余名成員，來自創業創新企業、創業群團、高校和金融機構，定位“幫助創業者更好創業”。掛牌當日，前述的梅州首批十大優秀創業項目分別獲得20萬元的直接資助。

根據徐文生的梳理，創業協會能為創業者做的事情，包含三大方面：一是對創業專案進行評估、培訓指導和孵化；二是推介優秀項目，幫助其對接投資人，通過眾籌等方式進行融資；三是搭建創業交流學生平臺，對非會員進行“雙創”資訊諮詢，在協會內部進行成員跨團隊整合，幫助不同團隊互補互助。

梅州的政策設計邏輯同徐文生的思路一致：“人”的方面，通過簡化事項和優化服務，讓團隊將精力專注於項目本身，同時依託培訓孵化增強現有人才的能力；“錢”的方面，通過直接或間接的方式，打破創新創業專案的融資障礙。陳再齊指出，在推動“雙創”的進程中，政府應該從優化營商環境和降低創新創業成本兩方面找准自身的定位。其關鍵是，一是搭建有助創新創業的公共平臺，二是簡化行政審批事項釋放市場活力。

事實上，在梅州的“兩會、兩基金、兩平臺、一窗口”的“雙創”體系中，創業協會是“兩會”之一。“兩會”的另一會指政府主要領導擔任召集人的推進“雙創”工作聯席會議，該聯席會議下設辦公室，作為“兩平臺”的辦事協調平臺。“兩平臺”的另一平臺則是企業融資增信平臺，對應的是“兩基金”——“雙創”專項扶持基金和創業小額擔保基金。其中，前者由市財政三年內安排9000萬元設立，後者則包括首期市財政的4000萬和計畫向廣東省財政爭取的5000萬。在此之外，梅州還設立了“創業創新綜合服務視窗”，由相關職能部門指導，由梅州市創業協會負責日常運作。

在前述的政策設計中，真金白銀的財政投入顯示出梅州政府部門並非只是“喊喊口號”。梅州市中小企業局相關負責人介紹，政府用好財政資金的關鍵在降低企業借貸的風險，並引導社會資本進入。創業小額擔保基金，政府引入保險公司作擔保，而財政投入又為保險兜底，使得銀行的風險損失減少一半，更有意願為中小企業放貸，“待到企業運作成熟，政府逐漸退場，把指揮權交回市場”。

如果說，香港住宅市場和商鋪市場似乎都在走下坡路的話，那麼香港的甲級寫字樓則需要充當香港樓市的“頂樑柱”，預計未來將能撐起香港樓市的整個表現。

今年11月，兩家大型企業在香港豪斥183.5億港元分別買下兩幢寫字樓，為香港寫字樓的投資市場定下了新的方向。

2015年11月12日，恆大地產（03333.HK）宣佈，向華人置業（00127.HK）購買位於香港灣仔的美國萬通大廈，成交金額為125億港元，每平方英尺的價格為36187港元，是香港寫字樓成交價中的新高。

就在收購當天，中國人壽保險（海外）也向會德豐購入紅磡OneHarbourGate西座全幢商廈，成交價為58.5億港元，每平方英尺的價格為14885港元，是九龍區最大宗的寫字樓買賣交易。

價格高企，空置率低

根據萊坊的2016年《全球城市報告》，今年9月份，中環寫字樓的空置率下跌至1.4%，接近2008年的歷史低位。萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文稱，中環缺乏新增供應，加上超過一般的甲級寫字樓樓齡都超過25年，部分有重建和翻新的需要，長遠而言，這將影響中環甲級寫字樓的供應。

林浩文稱，增加寫字樓未來供應似乎是解決中環供應緊張的辦法，不過短期而言，香港的CBD2或其他新增供應不能取締中環寫字樓的地位，而預計到2020年，香港面臨短缺的寫字樓面積將達到200萬平方英尺，相等於一座香港國際金融中心二期的寫字樓面積。

一名市場人士告訴《第一財經日報》，如果寫字樓的空置率持續如此低，對香港的寫字樓市場反而是不利的。對於很多外資機構來說，如果在香港中環很難租到辦公室，它們可能會選擇亞洲其他金融中心，比如新加坡等地，這對於香港作為亞洲長期的國際金融中心的地位是不利的。

而目前，由於供應嚴重不足，空置率也空前地低，香港寫字樓的租金預計將水漲船高，萊坊預計，2016年，中環的寫字樓租金升幅將達到5%，而2015年至2018年年底，香港將有12%的租金增長。

中資機構撐起半邊天

自從去年滬港通開通以來，不少中資機構都紛紛到香港來設點辦公，推高寫字樓的租售市場。有資料顯示，2015年，中資機構占中環新租約市場約40%至50%，是甲級寫字樓市場需求的主要動力來源。

而不少外資大行和本地金融機構，由於資金短缺，紛紛將後臺部門由核心區搬到九龍甚至新界區，比如美銀美林和金管局，都租用了位置較為偏遠的葵湧九龍商業中心。

有市場人士稱，過去中資機構入駐香港寫字樓，主要都以央企為主，如今則多了不少民營企業，比如金融證券機構、律師行及會計行等。

仲量聯行在一份報告中稱，中資企業和保險公司對全幢寫字樓物業的自用需求殷切，加上寫字樓租賃市場復蘇，投資者重拾對寫字樓的投資意欲，今年1月至11月，共有55宗高於1億港元的寫字樓買賣交投，總成交額為352億港元，分別較2014年全年增加25%和67.6%。

而今年甲級寫字樓的資本值上升了4.3%，仲量聯行董事總經理曾煥平稱，展望2016年，利率上調將限制物業價格的升幅，目前，市場有不少內地資金靜待投資機會，加上保險公司近年積極吸納全幢商廈投資，令其他市場的投資者重燃對投資物業市場的興趣，預計甲級寫字樓的資本值將於2016年上升最多5%。

萊坊則認為，中資企業有充裕的資金，一直在香港積極尋求機會收購全幢寫字樓作自用和長期投資用途，由於這些中資機構將進一步擴充，預計它們購買全幢寫字樓的趨勢將持續到明年。

學位房歷來是廣州二手樓市受關注度較高的房源，尤其是在名校效應較強的老城區，學位房交投幾乎一年四季都是“旺季”。受此影響，其價格近年來也一直都在大幅上升。連日來，記者走訪廣州二手樓市瞭解到，即使在限購限貸以及樓市整體步入寒冬有情況下，有學位房仍能獨善其身，在短短五年內價格大漲一倍。

值得一提的是，有消息指未來廣州將徹底取消擇校，但不少業內人士在接受羊城晚報記者採訪時表示，從目前市場供求情況來看，優質學位房的價格仍存在上漲的動力。

價格五年翻番

市民崔大姐（化名）位於東風廣場的70平方米兩房，有意在明年放售，近期特意到附近的仲介瞭解市場行情。不問不知道，一問嚇一跳，現在70平方米的兩房，市場價已經達到300-305萬元。崔大姐直呼：“沒想到這房子沾上學位，能漲這麼快，單價現在竟達4.3萬元一方了！”

崔大姐透露，她2010年年中購入這套房時，單價不到2.1萬元/平方米。如此算來，即使是在限購限貸，且樓市整體趨冷的市場環境下，其價格在5年裡也已經翻了一番。

據合富置業的成交資料顯示，2010年東風廣場二手成交均價約20668元/平方米，而在2015年前11個月二手成交均價已達42599元/平方米。事實上，近一兩年已經是東風廣場樓價走勢相對較平穩的時期，2014年東風廣場二手成交均價為42362元/平方米，2015年前11個月與之對比，漲幅0.6%。

不過，學位房價格5年翻一番並非個案。地處市一級小學招生範圍內的天倫花園，2010年年初一套120平方米的二手房成交價約228萬元，單價在1.9萬元/平方米左右，而現時該樓盤正在放售的一套120平方米三房單位，業主放盤價已達470萬元。

交易量創新高

學位房市場並沒有因為價格較高而乏人問津。據陽光家緣網站公佈資料顯示，名校效應突出的越秀區，今年前8個月二手住宅成交量已突破6000套大關，超過去年前11個月5882套的水準，創歷來新高。

目前，東風廣場、錦城花園等地處省級名校招生範圍內的樓盤，二手均價已達4-5萬元/平方米。附近一些地處市級名校招生範圍內的樓盤，價格約便宜近一半左右。如位於水蔭路小學招生範圍內的福萊花園，目前二手均價約2.7-2.9萬元/平方米。

儘管如此，想讓子女入讀省級名校的家長客，仍是目標堅定地鎖定入讀省級名校的房源，很少會因價格稍低一些而改買市級名校的房源。合富置業水蔭分行主管俞毅表示，家長購買學位房目標很明確，想小孩入讀東風東路小學的就會購買東風東路小學相應的學位房。雖然水蔭路小學和東風東路小學在小升初派位的範圍是一樣的，但是不會因為這個原因而改去考慮水蔭路小學相應的學位房。

春節後學位房或將更旺

每年三、四月是一年裡面學位房交投最旺的季節，有不少希望趕上當年招生入學的家長，會集中在這段時間購房，因此，三、四月也是學位房供求最緊的時間，業主心態更趨強硬，想獲得一個較理想的議價空間並不易。

記者走訪瞭解到，不少意向選購學位房的買家，現在已出動四處看房。“以目前的情況來看，沒有關係，又想讓孩子讀名校，只能通過買學位房來實現。”廣州市民孫先生告訴記者，為了能找到理想的房源，最好的辦法就是提前出手，避開三四月購買學位房的高峰期。

越秀區一房產仲介負責人王先生透露，目前帶有重點學位的二手房非常火爆，供不應求，普遍是兩到三個買家搶一套學位房。

對於未來學位房的走勢，王先生認為，如果2017年廣州義務教育徹底取消擇校，預計二手房業主抬價幅度可能在6%到7%。“現時學位房已經供不應求，不排除會有買家加快入市。”

而滿堂紅一相關負責人也認為，那些既有名小學學位又有名初中學位的“雙學位”房，其價格將會更堅挺。

不過，也有部分業內人士認為：不會有太明顯的變化，因為“學位”優勢已提前透支。

選購學位房需把四道關

廣州市內因重點名校學位有限，總會有人遭遇買了學位房卻沒有學位的尷尬。因此，業內人士提醒消費者，買學位房要注意四大事項。

1.需查明近五到八年相關房源與對接學校是否有變動

案例：今年天河、荔灣等學區微調，一些自以為手持重點學位房的業主被踢出局，房子也因此分分鐘掉價。

提醒：雖然很多開發商或仲介賣房時都會保證有學位，但實際上，教育部門是依據每年多次摸查的戶籍人口數劃分地段，由於戶籍人口是動態的，很難提前預測地段範圍，相關部門也不會與開發商簽訂關於學位的協定。因此，有業內專家建議，為了安全起見，學位房最好買二手房改房，且要去相關教育部門查看近五到八年該房源與對接學校是否有變動，如有變動，則謹慎入市。

2.需查明原業主的孩子是否佔用學位

案例：陳女士在五羊新城買了一間二手房，但原業主的孩子已經在對口小學就讀四年級，且戶口未遷走，因此陳女士的孩子不能作為地段生被對口學校接收。

提醒：按照相關規定，二手房業主子女，如果學位未被使用，將作為地段生入讀對口小學，否則視為統籌生。因此購買學位房前要瞭解原業主孩子的入學情況，看其戶口是否遷出，避免出現買了學位房，戶口卻無法遷入或學位被佔用的情形。

3.注意房產是否為“不完全房產”

案例：孫先生購買學位房時加了母親的名字在房產證上，孫先生即使購買了名校地段的房子，孩子也不能擁有地段學位。

提醒：如果房產證業主除了小孩的父母還有其他人，這樣的房產屬於不完全房產。只有房產滿足是業主的唯一房產、人戶一致的條件，業主子女才能入讀對口小學。

4.有多套房產並不代表能任選學位

案例：翁先生在天河員村有一套常住房產，為讓孩子進入名校，他又在越秀區培正小學附近買了一套學位房。孩子入學報名後，老師上門家訪。交談間，老師發現了翁先生擁有兩套房產。第二天，翁先生就接到學校通知，說他擁有兩套房產，而且不經常在這邊居住，不能算地段生。

提醒：對於擁有多套住房家庭的學生，判斷其是否為地段生，要看其居住的那套房子是否在學校的招生地段內。同時，對於家裡只有一套房子的學生，學校會優先考慮安排學位。但是，有學位房並且符合相關要求卻被統籌是極少數的情況，原因可能是相應地段學校太過火爆，學位緊缺。

年尾已至，在所有員工都在耐心地等待年終獎的時候，在香港銅鑼灣連卡佛從事某化妝品品牌售貨工作的楊倩（化名）卻不堪重負，向公司遞交了辭職信。在香港零售業持續下滑的情況下，楊倩所在的公司競爭壓力越來越大，尋找客戶的難度也越來越大。

“真的一分鐘也待不下去了。”楊倩說，如果按照她今年的績效，想要拿年終獎金是不太可能的，而同事之間為了搶客戶不擇手段的“宮鬥”場景幾乎天天發生，在如此惡劣的工作環境下，楊倩表示不如回家做全職太太。

根據香港特區政府統計處資料，2015年前10個月，香港的零售業總銷貨價值同比下跌2.7%，僅10月份，香港珠寶首飾、鐘錶及名貴禮物的銷貨價值下跌17%，藥品及化妝品下跌2.4％，而其他商品種類的銷貨價值都統一呈現了下跌趨勢。

在零售業如此明顯的下滑趨勢下，香港黃金商業地帶出現了一片片的空置店鋪，在全球最貴租金的商業街銅鑼灣羅素街，曾經的一間間“鋪王”如今成為了無人問津的空鋪，門口貼滿了地產仲介的廣告。

旺區租金大跌50%

位於銅鑼灣羅素街交界的波斯富街76號地下單邊鋪位，是香港鋪租排名第三名的店鋪，目前正由Rado雷達表租用，這間店鋪自從2011年開始，就一直由雷達表承租。資料顯示，2011年雷達表租下這個店鋪時，租金只需要64萬港元，但隨後很快便遭到漲租，雷達表在2012年租金已經漲到133萬港元，更在2014年，雷達表以179萬港元的租金續租，租金在幾年間經歷了大幅增長。

隨著香港高端消費受到嚴重影響，雷達表已經決定搬出這家店鋪。如今，這間面積約500平方呎的店鋪，已經獲得了國際品牌FolliFollie以90萬港元預租，每平方呎的租金約1800港元，較原來租約低47%。

在香港，一般來說，店鋪租金占營業額的比重在30%左右，2014年如果雷達表的店鋪租金達到179萬港元，每月的營業額需要達到597萬港元，以每個月30天計算，每天雷達表的營業額需要達到20萬港元，以雷達表的均價2萬港元計算，每天需要賣10塊表才能基本維持平衡。而如果按現在的租金90萬港元計算，那麼每天只需要賣5塊手錶就可以維持平衡。“如果連這樣也不願意承租，說明香港的高端零售業受到了非常嚴重的打擊。”一名香港零售業人士如是表示。

無獨有偶，就在同一條街，曾經有“鋪王”之稱的羅素街59號地下B1至B3號的鋪位，目前還處於空置狀態，這一“鋪王”的租金曾經高達每月250萬港元。在等待了近半年以後，它終於迎來了新的租客。根據香港土地註冊處資料，這一“鋪王”被施華洛世奇租下，租約由2016年1月開始，每月租金達到150萬港元，比舊租約租金低了40%。

這只是今年香港大型商業街商鋪租金下挫的兩個縮影。今年以來，香港不少零售街鋪都感受到了冬天的“寒意”。仲量聯行商鋪部主管陳耀峰在接受《第一財經日報》記者採訪時稱，根據仲量聯行綜合香港中環、銅鑼灣、尖沙咀和旺角四個傳統大型商業地區的統計，今年商業街店鋪的平均租金已經下跌22.6％，而更為嚴重的例子下調租金的幅度甚至達到了50%。

零售業寒意傳導至商鋪

陳耀峰稱，香港的商業街店鋪租金下滑得如此厲害，主要是受香港的零售行業變化太快影響。

首先，香港的訪港旅客數目開始放緩，根據香港旅遊發展局資料，今年1月至10月，香港訪港旅客數目同比減少0.8%，而這一數字在2014年有12%的增長，其中來自內地的旅客同比減少了0.2%，與2014年同期增長的16%相比，旅客減少的情況似乎已經定下大局。今年前10個月，香港總共迎來了4950萬人次的遊客，要達到全年6450萬的目標似乎可能性很小。

其次，過往有的店鋪擴張太過激進，一條街好幾個同品牌連鎖店的情況比比皆是，這種供應過剩的情況在珠寶鐘錶行業更加嚴重，不少遊客到香港商業區的感覺“不是金店就是表店”。陳耀峰認為，由於過去生意擴張太快，現在縮小範圍也屬於正常的商業決定，今年年初，有珠寶鐘錶類店鋪已經難以承受貴租，提早離場。

另一方面，赴港遊客的購物需求也相對過去出現了很大變化。過去，由於人民幣匯率一路走高，很多遊客到香港掃貨，但是隨著人民幣匯率的走弱，以及周邊其他國家的旅遊業興起，更多的內地遊客有了多元化的選擇，所以來香港消費的旅客也開始逐步減少。

雪上加霜的是，今年10月，香港旅遊業發生了“遊客遇襲死亡”事故，讓香港旅遊業形象跌入穀底，有資料顯示，上個月香港整體訪港旅客同比下跌了10%，其中內地遊客更減少了15%，過夜旅客也下跌了8%。

香港旅遊發展局總幹事劉鎮漢在公開場合稱，內地旅客的減少，可能與10月底有內地遊客在香港遇襲死亡事件有關，因為10月份的時候，內地遊客減少的跌幅明明已經收窄，但到了11月時，這一跌幅卻突然擴大，其中最主要的原因，可能是10月時的旅遊“事故”，影響了其他內地旅客來香港的情緒。

陳耀峰稱，由於承租能力強的商戶對商鋪需求仍舊疲弱，位於商業街的店鋪的租金將進一步回落，尤其目前隨著主要核心購物區的空置率持續上升，整體市場就多了商鋪供應，進一步壓制核心購物區商鋪租金，預計這類店鋪的租金在2016年將下跌10%至15%。

投資者欲止損離場

在香港商鋪租金“跌跌不休”的情況下，有投資者甚至想止損離場。資料顯示，銅鑼灣羅素街8號的英皇鐘錶珠寶中心29樓連天台的一個商鋪，業主已經委託了美聯商業部獨家標售，下月12日截標。

市場消息稱，這名業主是來自中國臺灣的投資者，去年年初豪斥3.76億港元購入28層及29層連天台的單位，今年6月，這名投資者大幅虧損5100萬港元賣出了28樓，而此次賣的29樓，預計可能讓他虧損高達8000萬港元。

資料稱，該物業面積有4718平方英尺，天臺面積約3568平方呎，原業主在去年底以約2.08億港元購入物業，但目前銀行估價只有1.5億港元，如果買家以銀行估值買入上述位址，加上厘印費、經紀傭金、管理費等雜費，原業主將虧損高達8000萬港元。

根據樓市的一般規律，只有跌市才會不斷有人賣樓套現，因為不知道底在哪裡，而此時這名急於止損的投資者更讓不少市場人士感到擔憂，難道香港的商鋪就要完蛋了嗎？

陳耀峰對記者的回答是，“不會”，整個市場仍舊樂觀。在仲量聯行的客戶中，目前還有不少海外的中高端品牌都委託他們尋找合適的可以租的商鋪，而且從全球營業額表現看來，香港核心商業地段的營業額仍舊是表現最好的地段之一。

而這種強勢的營業額其實完全可以支撐住租金的跌勢，儘管經過了一輪調整，銅鑼灣羅素街仍舊保持了世界排名靠前的高租金情況。根據美國私人房地產諮詢公司Cushman&Wakefield發表的全球十大租金最貴的購物地段的調查報告，香港銅鑼灣羅素街以平均每平方呎年租金為2399.2美元的價格（大約相當於每平方米年租金為16.74萬元），奪得了第二名的寶座。

陳耀峰認為，2016年將會是整個商鋪租賃市場的改變之年，過去，香港的業主在不停地加租過程中保持著強勢的態度，尤其在2011年，香港的繁華商業中心的加租情況非常強烈，租金幾乎成倍地增加，造就了一個“業主市場”（landlords’market），但現在，這種強勢的態度可能需要改一改了。

陳耀峰稱，其實商鋪市場並非一面倒看淡，他對整個市場還是保持樂觀的態度。他認為，商業區的街鋪租金回落反而為生活品味、化妝品零售商及餐飲業經營者提供了機會，在核心購物地段以較低的價格租用商鋪。儘管奢侈品牌、珠寶首飾及名貴中標零售商正在縮小規模，預期中檔零售商，比如快消品與餐飲業經營者仍會活躍在租賃市場。

而從今年香港商場的情況看，情況也確實並非如此悲觀，今年香港商場的租金整體上升了0.7%，陳耀峰稱，由於香港的商場擁有完善的租戶組合，又願意花錢做推廣，從而為商場提供穩定的人流，因此租賃商需求也非常大，他預期租金可大致保持平穩。

今年超標售逾3900伙增18%
長實地產（01113）今年賣樓大豐收，在多個新盤熱銷帶動下，至今售逾3900伙，較去年全年逾3300伙多約18%，套現超過300億元，較去年全年多20%，並超出今年250億至300億元的目標，為集團歷來次高成績，亦成為今年「賣樓之王」，明年最少有5盤登場，涉及約3507伙。發展商表示，今年市場有大量「微型」單位推售，將樓價推高，最近樓市出現調整，樓價開始回落至健康水平，預計明年一手繼續主導大市，樓價波幅在10%以內。

長實地產執行董事趙國雄接受訪問時表示，元朗世宙趕及今年批出售樓紙及推售，令集團今年銷售成績更加理想，至今已售出逾3900伙，較去年全年多約18%，連同車位計算套現超過300億元，已超標（250億至300億元）完成，相對去年全年約250億元售樓收益高約20%，為集團在賣樓歷史次高成績，較高峰期2012年的約320億元，僅低約6%，並有機會成為今年全年銷售冠軍。

明年目標維持250億至300億

對於明年推盤計劃，趙國雄強調會維持每年250億至300億元的銷售目標，現時已取得售樓紙的元朗娉廷及馬頭角君柏，已密鑼緊鼓部署中，預計明年農曆新年前後可推出，隨後推售項目包括荃灣西站TW5灣畔項目、北角油街及馬鞍山落禾沙項目，合計超過3000伙。

今年樓市大起大落，趙國雄指出，今年初樓市大致平穩發展，但年中樓價急升，幅度最少達12%至13%，主要是今年特別多「微型」單位推售，此類型單位呎價可定得較高，令市場出現少許扭曲，產生樓價急升的錯覺，而近期樓市步入調整期，正好讓樓價回落至健康水平。趙國雄說，中央政府改變國策，減低樓市庫存，大方向正確，內地經濟趨穩定，亦屬利好消息。環球經濟未如理想情況下，美國加息幅度不會太大，步伐亦不會太急。港元現正處於強勢，若本港跟隨美國加息，港元將變得更強，將影響轉口、出口及旅遊業。不過，即使現時零售業放緩，本港仍有條件不跟隨美國加息，況且加息問題討論多時，市場已消化，加息因素對樓市不會有大影響。

趙國雄稱，未來看不到任何因素令樓價大升或大跌，相信明年樓價波幅在10%以內，而一手新盤有優勢，樓市將繼續由一手主導，二手則在政府辣招下交投繼續淡靜。

美國加息結果周內揭盅，美聯物業表示，美國加息或會令明年首季整體樓價下跌3%，加上新盤供應進一步增加，樓市將由賣家市場轉為買家市場，預料發展商會以低於二手價5%至10%的價格促銷新盤，為16年來首見；二手市場則因租金急跌而出現「租平過供」情況。該行進行的問卷調查顯示，約63%受訪者認為明年並非買樓好時機，主要原因為樓價高企或處於下行周期，反映入巿時機主要取決樓價走勢。

恐逆轉成租平過供

美聯物業住宅部行政總裁布少明預計，明年新盤供應量可達2.59萬伙，認為發展商會「要錢唔要貨」，推出更多優惠及高成數按揭計劃，售價更會較二手樓低約5%，個別供應重災區甚至有機會較二手樓便宜10%，為16年來首見。

美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，美國或於周內加息，估計加息後首3個月樓價將下調3%，明年跌幅可達10%。他指出，明年的入伙盤多達9482伙，相信部分業主會放售原本的自住物業，從而取回雙倍印花稅，市場上二手樓的放盤量將因而增加。

劉嘉輝認為，新盤入伙亦會導致租盤大增，租金有下調壓力，有機會由「供平過租」逆轉為「租平過供」。在樓價回落及息率成本等因素下，明年樓市會由賣家主導轉為買家主導。

美聯物業本月上旬以電話及網上問卷進行調查，收回847份問卷，68%受訪者認為明年樓價會下跌，當中37%及31%受訪者認為明年樓價會下跌逾一成及5%至10%。調查結果亦顯示，約63%受訪者認為明年並非買樓好時機，主要原因為樓價高企或處於下行周期，反映入巿時機主要取決樓價走勢；歸咎息率趨升的受訪者比例佔不足一成。至於認為明年是買樓好時機的受訪者佔37%，主流理據是筍盤湧現，當中近半表示若入市會傾向購買新樓。

短租舖潮可減緩舖位租金短期跌勢。中原（工商舖）董事總經理潘志明認為，明年農曆新年後，當短租舖租約滿，業主為求出租舖位，將引發第二輪減租潮，預計明年核心區街舖租金會下調約20%，並拖累售價錄得相若跌幅。

中原︰將現第二輪減租潮

潘志明說，今年核心區不少吉舖業主為免舖位在聖誕及農曆新年期間丟空，所以願租予短租商戶，但該批短租客大多數在明年農曆新年後便會遷出，估計屆時核心區吉舖將大幅增加，令租戶的討價還價能力大為提升。雖然中檔品牌如時裝店積極搶舖，惟承租能力始終不及高峰時期的奢侈品牌，迫使業主面對現實調低租金叫價，將令市場出現新一輪減租潮，結果中檔品牌可以合理價錢租得舖位，預計明年全年舖位租金及售價會再下跌20%。

中原（工商舖）商舖部董事黃偉基表示，內地來港旅客增長放緩，以致奢侈品銷售額下跌，一線街舖租金因此下調。另外，年初至今，舖位成交量僅1205宗，為2010年後新低，按年下跌30%；成交金額288億元，跌約33%。

寫字樓方面，中原（工商舖）寫字樓部顧問陳雁樓預計，明年全年寫字樓售價會上升10%至15%，租金升5%至10%，甲廈呎價則有機會上望4萬元。

中原（工商舖）工商部董事郭楚華說，年初至今共錄得3607宗工廈成交，明年工廈將持續有拆售活動，呎價料升5%，租金則升5%至10%。

為確保中期土地供應，發展局就東涌填海發展計劃申請7.3億元撥款作研究，計劃興建逾4.94萬伙供應，較原方案增加1,400伙，最快將於2019至20年推出首批用地。

申撥7.3億 作設計勘測研究

政府計劃在東涌東面填海，以及發展東涌灣一帶，作為東涌新市鎮擴展，提供4.94萬伙供應，經過3輪公眾諮詢，並在近日獲城規會通過發展大綱圖，當局則計劃向立法會申請7.295億元的撥款，作為項目的詳細設計及工地勘測，包括填海工程設計、基建及河畔公園設計。

發展局發言人指，東涌新市鎮擴展計劃屬於重要的中期土地來源，而東涌屬於對上一個新市鎮計劃，今次將進一步填海發展，將額外提供4.94萬伙住宅供應，長遠將東涌發展成近27萬人口的新市鎮。

根據最終發展計劃，東涌新市鎮擴展將提供4.94萬伙，較第三輪公眾諮詢時增加1,400伙，輕微增加3%，當中私樓及公營房屋，分別增加500伙及900伙，令前者總數增加至1.85萬伙，後者則佔3.09萬伙，公私營單位比率維持在6比4。

2017年填海 2023年可入住

新增單位最主要來自兩幅學校用地撥作住宅發展，而東涌西、逸東邨附近亦有1幅「休憩用地」撥作私人住宅發展，加上東涌谷私人住宅用地的地積比放寬為1倍至1.5倍。

隨着政府向立法會發展事務委員會尋求支持，下一步將正式向工務小組委員會及財委會申請撥款，計劃在2016年中正式展開詳細設計及工地勘測，按照計劃將於2017年底開始填海。

另外，發言人透露，新擴展區最早首批居民在2023年入住，估計最快2019至20年將推出首批土地供應。

根據填海計劃早前提交環評資料顯示，首批在2023年入伙的單位，包括現時東涌對出海面填海發展的公營房屋，以及逸東邨以東的兩幅私人住宅用地，以及東涌谷的兩個公營房屋項目等。

至於整個填海發展計劃的估算造價，發展局發言人指，需要詳細設計及工地勘測展開後才能確定，現階段就填海方式、海提設計未有定案，但根據過往經驗，填海所需成本將較收購私人土地發展為低。

另外，政府亦申請撥款7,230萬元作為梅窩改善工程，包括擴建碼頭路附近停車場、興建一條行車道及園景美化等，預計2016年展開工程，2019年初完成。

地政總署剛批出港鐵旗下九龍灣德福廣場一項契約修訂補地價，補價額2.98億元。港鐵發言人昨日表示，公司正計劃改建德福廣場2期的2層寫字樓(7樓及8樓)轉為零售用途，將增加商場樓面面積約3,400平方米(約36,598方呎)，預計於2017年第二季開幕。以此計算，項目每方呎補地價約8,156元。

除港鐵擬擴建德幅廣場外。地政總署昨亦公佈，裕泰興旗下蕪湖街88至90號亦批出契約修訂補地價，未來用途為酒店或住宅(甲類)，補地價金額約1,747萬元。香港仔黃竹坑道23號標達中心，批出補地價1,047萬元，未來用途為商業。

康城8期補地價29.5億

另外，恆地及相關人士位於元朗唐人新村的一幅地盤，位於翠峰以東，獲簽立換地補地價約8,518萬元。資料顯示，地盤面積約27,868方呎，未來為「住宅(丙類)」用途，預料發展低密度住宅，以地積比率1倍去計算，可建樓面約27,868方呎，換言之，其每方呎補地價為3,057元。日出康城第8期亦正式批出補地價29.5526億元。

掃管笏地料值11.4億

本周五將有兩幅政府官地截標。其中屯門第56區掃管笏路住宅地，地盤面積73,195方呎，可建總樓面為263,503方呎。須留意的是地皮涉及司法覆核風險，發展商並須向地政總署遞交噪音影響評估報告，而地盤內亦涉及泥釘殘存及保育樹木問題。韋堅信測量師行估值及諮詢服務董事林晉超表示，基於各項因素，地皮估值約11.4億元，每方呎樓面地價約4,326元。

同日截標元朗東頭工業區宏業西街與康業街交界商貿地，佔地約99,524方呎，可建樓面約497,620方呎。由於地盤東北方（即德業街）存在液化石油氣站，發展商需要提交定量風險評估報告，還須自費進行該地盤的污染評估，並須向政府提交有關淨化工作的安排建議，而地皮下方更可能有溶洞存在。該行預測地價約14.6億元，樓面地價約每方呎2,934元。

據Domain網站報導，第三季度，房市稍微偏向買家，但大體都比較偏向賣家。

聯邦銀行及CoreLogic RP Data的房屋買家指數（Home Buyers Index）發現，和買家需求相比，待售房屋數量依然供不應求。

雪梨所有區域都被稱作極度的賣方市場或賣方市場，只有Gosford-Wyong被稱作“平衡”。墨爾本的情形也類似，只有兩個區域被稱作“平衡”市場：Mornington Peninsula Shire和內墨爾本。

不過，Domain集團資深經濟學家威爾森（Andrew Wilson）反駁了雪梨依然利於賣家的言論。 “數據顯示雪梨的房價下滑，但這不是賣方市場。雪梨各個區域的清盤率已經觸及2012年以來的新低水平，投資者在撤離市場。”

房屋指數將雪梨外西南區和外西區分別稱作“極度的賣方市場”和“賣方市場”。但是，上週末，西南區和西區的清盤率低至45%。清盤率低於50%顯示市場是買方市場。

威爾森表示，雖然墨爾本房市的震盪不如悉尼這麼大，但也比較接近“平衡”，而非賣方市場。

wHeregroup全國買家經紀人亨特（Todd Hunter）表示，在澳洲審慎監管局於7月收緊針對投資者貸款的政策後，市場開始轉向買家那方，悉尼已經不是賣方市場了。

聯邦銀行購房事務執行總經理哈金斯（Dan Huggins）表示，從全國來看，市場處於平衡的狀態，但“布里斯本、達爾文和阿德雷德發生了最大的轉變”。 “布里斯本和達爾文已經變成對買家有利的市場，阿德雷德則有利於賣家。”

雖然礦業地帶在澳洲買家市場名單中佔據主要地位，但有研究表示，很少買家打算在這些地區買房。

房屋買家指數是基於營銷出售房屋數量和聯邦銀行發放房貸之間的比率計算出的。待售房屋數量超過房貸承諾數量的市場被稱作買方市場。

排名前五的買方市場為：

南澳北部

昆州Wide Bay-Burnett

昆州中西部

新州遠西部

西澳Pilbara

排名前五的賣方市場為：

新州雪梨

維州墨爾本

南澳阿德雷德

澳洲首都領地坎培拉

維州中部高地