永慶房產集團比對自營體系內部成交資料，與2015年內政部所揭露之實價登錄行情，以物件周邊方圓400公尺內同質的實價登錄個案行情作比較，發現開價高於實價登錄行情「2成以上」的占比明顯減少，2015年Q3仍有一成以上的占比，但2015年Q4就已下滑至個位數，三大區塊均在3％、4％之間，減幅明顯。

反觀屋主開價較實價登錄行情高「2成以內」的成交物件占比有增加的趨勢，台北市中心區由2015年Q3的84％上升至2015年Q4的94％，台北市郊區則是由82％上調至92％，皆增加10個百分點，新北市則由2015年Q3的86％增至94％，三大區塊都有1成左右的增幅，且2015年Q4開價較實價登錄行情高2成內的比重都皆達90％以上，顯示屋主心態已逐漸軟化，不再過度堅持價格，開價愈來愈貼近實價登錄行情。

永慶房產集團業管部協理鍾穎麟說明，實價登錄上路超過3周年，民眾看屋、購屋已開始習慣參考實價登錄行情，這也成為主要的比價指標，而從永慶的比對資料顯示，目前屋主開價已逐漸往實價登錄行情靠攏，即使物件有地段、產品優勢，漫天喊價已逐漸不被市場所接受，開價愈實惠，順利、快速成交機會愈高。


鍾穎麟補充，近期國內外經濟表現不如預期，民眾購屋信心降低，即使央行降息仍無法提振低迷的房市買氣，而房地合一稅於元旦正式上路、奢侈稅退場後，將引發一波解禁潮，賣壓湧現，還有建商餘屋釋出，比價效應持續發酵，多殺多恐無法避免，加上政府積極推動實價課稅，土地公告現值、公告地價大幅調升，交易稅、持有稅負擔加重，屋主不可不慎。建議有意售屋的屋主，應審酌市場行情，適度修正售價，讓開價貼近實價登錄行情，加快售屋時程，避免經濟景氣持續下探，造成資產減損，甚至求售無門的窘境。

政府在2015年上半年度前，接連推出打房政策，年底六都公布2016年公告地價的漲幅驚人，而央行連兩波降息，青年優惠房貸的貸款額度從500萬拉至800萬，各黨總統候選人對打房持保守或反對態度，大家房屋企劃研究室表示，2016年對房市應不再窮追猛打，市場將逐漸釋出不錯物件，民眾可多看多比較，找到符合需求的房子。

六都陸續公布2015年12月買賣移轉及戶數，大家房屋依據六都地政局及民政局資料整理六都2015年家戶購屋比，除了台南市成長4.1％外，其餘五都家戶購屋比皆下滑，以新北市下滑幅度最大17.3％，桃園市下滑14.6％居次，高雄市下滑10.9％位居第三；六都中，桃園市跟台中市家戶購屋比最高，平均每100戶中有5戶左右購屋，而台北市挾帶高房價佔居最後一名，100戶中不到3戶購屋。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，台南近年新案推陳出新，2015年第4季交屋潮帶動，年交易量微幅上揚，其他五都縱使在最後兩個月交屋潮湧現，但整年交易量落差甚巨，2015年整體交易量萎縮，主要原因在於政府打房企圖心強，陸續祭出稅制改革，投資性置產縮手，而自用買方對價格下修的期待幅度，遠大於市場反應的修正幅度，買賣無交集，整年觀望氣氛濃厚。

綜觀六都家戶購屋比，桃園市5.1％、台中市4.8％，雖然相較2014年都下降，不過仍維持在1、2名位置，郎美囡指出，桃園市的航空城恐跳票，但房價相對較低，生活機能豐富，2015年outlet開幕帶動人氣，2016年機場捷運即將通車，區域內多項利多仍能吸引購屋。而台中烏日副都心有三鐵共構話題，烏日高鐵特區吸引各大財團投資，顯見交通利多對地區發展遠景有較佳的支撐性。

此外，高雄區家戶購屋比雖下滑10.9％，不過在2015年房市如此不景氣的狀態下，有亞洲新灣區、環狀輕軌等話題，家戶購屋比沒有跌破3，維持在3.2％；而新北市區近年各行政區房價逐步疊高，部分區域房價與台北市相比沒有特別便宜，除了林口、三峽等重劃區仍具建設話題外，其餘區域呈現停滯情況，因此家戶購屋比持續下滑。


郎美囡指出，政府在2015年上半年度前，接連推出打房政策，且學界、民間團體呼籲房價應有修正，年底六都公布2016年公告地價的漲幅驚人，打壓房地產投資意味濃厚，稅制、政策都較有利於自用住宅戶，此外，央行連兩波降息，青年優惠房貸的貸款額度從500萬拉至800萬，各黨總統候選人對打房持保守或反對態度，2016年對房市壓抑應不再窮追猛打，奢侈稅落日後，市場上將逐漸釋出不錯的物件，民眾可多看多比較，找到符合需求的房子。

景氣衰退使房市供過於求的情況更嚴重，連帶土建融市場胃納量也急速萎縮。根據土銀內部最新預估，土融案今年業務量預估將減少2成、建融則將減少1成，是近10年最大減幅。基於強化風控，土銀也已要求建商：「買地之後1年內必須動工」。

由於央行降息，引導房貸利率下降，土銀主管指出，土銀除了分戶房貸利率起跳價降到1.88％，最新房貸平均利率已由去年的2.04％降至1.95％，這也是土銀有史以來房貸平均利率第一次「破2」。

至於新房貸平均成數方面，土銀去年平均成數尚在7成，最新已降到6成3，反映土銀不論在估價，或是成數拿捏標準上，對市場風險的警覺性更高。

土銀是房貸及土建融市占龍頭，業務量、利率、成數的變動具有高度指標意義，可反映出銀行今年對房市景氣的看法及最新因應策略。除了土銀之外，包括合庫、台銀的上述指標，也均呈現類似的變動。

其中3家行庫去年底的房貸年增量都有100∼250億元的年增量，但3大行庫異口同聲指出，這是由於去年11、12月的房地合一稅上路之前的「末班車」交易使然，今年的房貸業務量估計仍將呈「零成長」。

土銀總經理高明賢指出，土建融案向來以購置土地的土融案先行，至於建融案是承接先前的土融案繼續承作，因此，土銀目前有不少建融業務可說去年土融案的後續，因此減少情況沒有土融案明顯。

大型行庫高層表示，土建融案源打從去年就開始減少，今年減幅將更大於去年，土銀對減幅2成的預估值已可說相對保守，最主要是景氣不好，房子不好賣，加上現在房貸成數減少、房地合一稅上路之後投資客也退場，因此財力不夠的建商現在縮手不敢買地，土建融案今年的新案源自然大減。

至於土銀房貸重點，高明賢表示，除了雙北市，包括台中七期等其他都會區的豪宅，房貸案也一律不作，另一方面土銀也大舉將房貸主力轉進「首購族」，土銀最新統計，現在每月新增房貸量100億元，其中超過一半為首購貸款。

新北市三重區有2處青年社會住宅即將完工，租金便宜、地段好，交通方便，讓許多租屋族、無殼族引頸期盼，許多政治人物更把這種只租不賣的便宜社宅，當作解決居住問題的藥方。不過，包租公律師蔡志雄卻打臉表示，無殼族如果想等社會住宅解決住的問題，恐怕從青春少女等到變阿嬤。

公共住宅或社會住宅被許多政治人物視為解決居住問題的救世良方，尤其只租不賣的社會宅更被視為「珍寶」。繼北市興隆公宅大獲好評之後，根據蘋果日報報導，新北市三重區「大安段青年住宅」以及「大同南段青年住宅」也即將完工，套房租金估計約6300元?9100元、2房約1.28萬元、3房約1.79萬元，不另收管理費，周邊又有環河快速道路，走路至捷運站也只要10?15分鐘路程，生活機能佳，讓許多無殼蝸牛及租屋族抱持很大的期待。

但是，社會住宅的申請資格有諸多限制，而且想利用便宜的社會住宅解決高房價之下的居住問題，被許多學者專家視為「請鬼拿藥單」的做法。知名部落客約翰之聲於《商業週刊》表示，在雙北市等高房價地區狂蓋社宅，而不檢討資源過度集中的問題，容易形成投資客的炒房天堂，房價反而居高不下；「空頭司令」張金鶚也曾表示，與其蓋社宅，不如將空屋逼出市場。
包租公律師蔡志雄也曾經點名不動產業的十大亂象，表示「無殼蝸牛到巢運，名字進步了，從無殼至少有個巢字出現了，但現在排斥合宜宅，結果只剩下只租不售的社會宅選項，請問巢在哪裡？」他近日也於臉書專頁表示，許多無殼族想要有住得起的房子，卻想仰賴社會住宅，直言「賣憨了！」從78年的無殼蝸牛運動開始到現在快30年了，「青春少女都等成阿嬤了，人生有幾個30年？」

因此即使「買房」是條充滿血淚的天堂路，蔡志雄認為，「還是靠自己的力量吧！」

房地合一施行後，出售自地自建房產要注意，適用新、舊制課稅方式要由房、地各自的取得日決定，如屬新制合一課稅的利得，因持有期長短會使稅負輕重不一，財政部規定，這類自地自建售屋利得的持有期間，可自土地取得日起算，即土地持有愈久，新制合一稅率即會愈輕。

財政部表示，今年開始實施房地合一課稅新制，房產利得課稅方式也進入雙軌並行年代。民眾購買土地後再自建房屋並出售，因土地與房屋取得日期不同，會出現房屋及土地分別適用新、舊制課稅的情形。

依據財政部規定，自地自建案件中，土地取得日期若是在去年12月31日以前，自建房屋取得日（核發使用執照日）是在新制施行之後，從取得土地到自建房屋出售合計持有年數超過二年，土地部分即須適用舊制，仍然免課所得稅；房屋部分則要適用新制課稅。

如果土地取得日在去年底以前，但建屋後到出售時，土地持有年數未達二年，包括土地及房屋均要按新制合一課稅。財政部表示，此時在計算合一課稅的適用稅率時，應自取得土地所有權日到房產出售日的總持有年數，決定其合一課稅的稅率。

例如，甲分別在2013年6月1日及2016年6月1日買入A、B兩塊土地，並在二筆土地上自建房屋，2019年6月1日房屋同時興建完成，甲在2021年5月31日將房地全出售。

甲出售的房地中，A土地的取得日（2013年6月1日）在去年12月31日以前，出售時持有期間已超過二年，A地應適用舊制，不課土地交易所得稅；在A地上自建的房屋，因是在2016年以後才興建完成，應按新制課稅，其適用稅率是以土地取得日（2013年6月1日）到出售日（2021年5月31日）計算共達八年，因此合一課徵房屋部分的交易所得稅率為20%（超過二年但未達十年）。

至於B地，因為是在今年以後才買進，B地上所建房屋亦是今年以後完成，甲出售B地及B地上的房屋均應按新制課稅，適用稅率也是自取得B地時起算共計五年，甲出售B房、地的合一稅率為20%。

「台灣房價至少會跌8年！」戴德梁行總經理顏炳立日前一席話嚇傻不少人，他指出，台灣房市的十年長夏已結束，進入寒冬期，推測至少還會緩跌四年再盤整四年。而有網友認同房價會緩跌的說法，指出根據「房地產波浪論」，民國108年後可買房，房子都是又新又便宜！

2016年剛開始，不少民眾關切今年房價會不會在下修、若是現在進場，會不會被「套在最高點」呢？網友xyz1348在mobile01上發文表示，民國108年房子會更好買！他認為，民國108年後可買房，因為房子都是又新又便宜，加上少子化的關係，台灣房地產至少會有20年的長空，最關鍵的原因是全球景氣動盪。

網友根據「房地產波浪論」解釋，現在總體經濟情勢影響甚劇，尤其中國的金融危機也蠢蠢欲動，手中有房就是危險，因為房價會像油價一樣，價格會不斷的下滑「從打七折，到打五折，到打三折，最終就是一折價了！」他指出，就算是現在的魯蛇，也可能是未來的溫拿，而現在的溫拿也可能是未來的魯蛇。

不過有少人對他的看法抱持保留態度，認為「房價下修到一折是趨勢，問題是十年後一折還是四年後一折？」認為一折數據太誇張；也有網友表示，就算房價跌到一折，精華區的房價是不會有一折行情出現的，若是真的跌到一折，還不如拿來出租或閒置。

網友期盼房價快跌，日前戴德梁行總經理顏炳立也說，今年的房市不會醒了！他預估蛋黃區將會跌10%；蛋白區則會慘跌20%；蛋殼區的屋主就算把紅單貼到變白單，還是賣不出去，對於堅持價格的賣方，恐怕「今天不賣房，明天會後悔」直到看見黃河才會心死。雖然看壞房市，不過顏炳立表示，現在有許多買家等待價格修正再進場，只要價格掉就會有人接手，房地產不至於泡沫化。

郊區跌3.4萬 「有感降價 有人接手」

房市修正
房仲統計內政部實價登錄資料，針對台北市市中心、台北市郊區、新北市第1圈行政區等，分析2015年全年房價漲跌，北市市中心平均房價，去年從首季每坪76.1萬元，跌到第4季每坪66.9萬元，每坪1年跌掉9.2萬元。

學者估未來房價修正幅度，仍是北市最有感，「以前領漲，未來領跌。」據永慶房屋統計，北市中心去年Q4平均每坪66.9萬元，Q1的76.1萬元相比，跌幅12.1%；北市郊區則由去年每坪51.5萬元跌至的48.1萬元，修正幅度6.6%，新北市的板橋、中和、永和、新店、新莊、土城區，從平均每坪37.5萬元，跌到34.6萬元，跌幅達7.7%。

以前領漲 未來領跌
由於實價登錄最新揭露的數據，僅到去年11月，但去年底不少賣方趕在房地合一上路前降價殺出，12月出現一波成交潮，北大公共事務學院不動產與城鄉環境學系教授彭建文表示：「12月雖然量多，但價格應不會太漂亮，追高沒有，低接一堆，賣方卡在土增稅和房地合一稅，急著脫手，預期12月價格會比11月再下修5~10%。」

對於價格，彭建文補充，市場對房地產的修正都已有認知，但到底要修正多少，意見有些分歧，以目前房市來看若短期內不會反彈，量也不會回升，「價格確實鬆動，不過還不至於恐慌，」而全台除了北市市中心有領跌趨勢，餘屋多、賣壓高的區域，將成為第2領跌區。

議價空間 慢慢拉大
此外，屋主也漸對房市氛圍採取應變，永慶房產集團業管部協理鍾穎麟表示，比對內部成交物件的開價與實價登錄價格，發現開價高於實價登錄行情2成以上的佔比，去年Q3仍有1成以上佔比，但到Q4已下滑至個位數，3大區塊均僅3%、4%，顯示屋主態度軟化，不再堅持價格。

彭建文說：「屋主只要有感降價，一定會有想逢低進場的買方想接手，進場布局，議價空間都慢慢拉大了。」民眾Cathy表示，若屋主短期內降價幅度太誇張，反而會讓人質疑房屋是否有瑕疵，只要比區域行情相對低，自己就會考慮買房。

說好的空橋竟變斷橋！林口A7合宜住宅承購戶，憂心交屋在即，但原定自住宅區直通捷運A7站體的空橋，卻遲未完工，似有廣告不實之嫌，因而投訴本報。

對此，桃園市政府表示，擬以發放部分使用執照方式，全力監督空橋進程。

民眾陳先生投訴指，A7合宜住宅的宣傳影片中，訴求可從住宅區連通至機場捷運線A7站的空中人行步道，吸引民眾，但將屆交屋之際，空中人行步道卻是一座斷橋，「根本就是廣告不實！」。

對此，內政部土地重劃工程處（簡稱土重處）表示，目前住宅區內、串聯4區住宅的空橋由遠雄建設施作，並已完成。自住宅區至中心商業區、及中心商業區至捷運站體，則分別由中心商業區地主、土重處負責。

桃市府：監督進程
桃園市政府使用管理科科長郭建志表示，中心商業區已配地完成，由個人持有、遠雄協助開發，「空橋施作由地主負責，預計近期可提出建築執照審查。」土重處應負責部分處於都市設計審議階段，通過後便能施作。

郭建志強調，A7合宜住宅使用執照礙因空橋未到位、且住宅區周圍路燈未架設周全，因此無法發放，預計1月底路燈完成架設後，先就住宅體已竣工的遠雄、皇翔2區，發放部分使用執照，「空橋無明確時間表之前，不會貿然發放全區使照。」

陳先生認為就合約來看，使照取得時間在2018年，因此目前並無延遲取得問題，但希望空橋工程要有時間表，且有明確責任歸屬，住戶才能安心。

林口A7合宜住宅大事記
◎2011.4.28 「機場捷運A7站合宜住宅招商投資興建(用地預標售)案」公開招標
◎2011.7月 居民陳情，未取得協議前就將土地預標售出去
◎2011.12.1 遠雄、皇翔、名軒、麗寶四家廠商得標
◎2012.1月~2013.3月 廠商陸續開工，與政府合約明訂2015年底完工
◎2013.4月~6.23 辦理第1階段預售登記，共2萬2699件
◎2013.7.5 完成公開抽籤
◎2014.6月 營建署前署長葉世文涉林口A7案弊案
◎2015.4月 傳出基地面積和申請建照面積不符，恐延遲交屋
◎2015.12月
●葉世文遭判21年有期徒刑
●捷運連通空橋完工日，恐遙遙無期
資料來源：《蘋果》採訪整理

政府播遷來台後，家畜公會基於敬軍勞軍將5層樓建築借給軍人之友社做為台北國軍賓館，約定反攻大陸後返還房屋。軍友社竟轉租給北市財政局當辦公廳舍收租金，家畜公會控告軍友社違約歸還房屋。最高法院昨天判決軍人之友社違約，須歸還房屋，全案確定。

判決書指出，家畜公會主張，民國54年應中華民國軍人之友社遊說，將位於中山北路的5樓房屋免費借軍人之友社使用。本來做為供國軍官兵休息住宿，約定反攻大陸後歸還，後來竟由國防部等單位取代，還將房屋出租坐收租金，已喪失當初供軍人休息及餐飲，違反約定，要求返還房屋。

軍人之友社則主張，房屋早在54年家畜公會就無償捐贈給該社，該社已取得房屋所有權，才以承租人身分與台北巿政府財政局簽訂租賃契約，就算該社與家畜公會有使用借貸關係，仍可使用到「反攻大陸」，之前有使用權。

一、二審法院都認定，台北國軍賓館的所有權屬於出資興建的家畜公會；至於雙方簽訂的使用契約，約定使用期間至「光復大陸」很難斷定是否會發生，所以不能作為借用房屋的期限，並認定軍人之友社未經家畜公會同意擅自轉租，家畜公會自然可終止契約，判決軍人之友社須返還房屋。

北市蛋黃區房價抗跌神話破功！統計實價登錄資料顯示，台北市中心去年第4季平均房價已較去年初下跌12.1％，房價下修幅度高於郊區的6.6％，以及新北市的跌幅7.7％，蛋黃區房價率先領跌。

此外，在買方市場確立下，屋主開價高於實價登錄行情2成以上的占比，已下滑至個位數，但2成內占比仍高達9成。

永慶房產集團根據內政部所揭露實價登錄資料統計，台北市中心（大安、信義、中正、松山及中山區）去年第1季平均房價為76.1萬元，之後逐季下跌，至去年第4季為66.9萬元，與年初相比，減少了9.2萬元，跌幅12.1％。

台北市郊區去年第1季平均房價為51.5萬元，至第4季降至48.1萬元，跌幅6.6％；至於新北市則由年初的37.5萬元逐季下滑至年底的34.6萬元，下跌7.7％。

永慶房產集團協理鍾穎麟表示，台北市中心精華區塊，價格修正的幅度明顯大於其他2個區塊，顯示在房市回歸基本面後，過去由投機炒作帶動所造成的超漲趨勢將終結，取而代之的是價格親民、實惠的產品與物件，才能吸引民眾青睞。

此外，永慶房產集團比對內部成交資料與實價登錄行情，發現屋主開價高於實價登錄行情2成以上的占比明顯減少，去年第3季仍有1成以上，但第4季已下滑至3％。

反觀屋主開價較實價登錄行情高2成內的成交物件占比有增加的趨勢，台北市中心區由去年第3季的84％上升至第4季的94％，北市郊區則是由82％上調至92％，皆增加10個百分點，新北市則由86％增至94％，開價較實價登錄行情高2成內比重仍占絕大多數。

鍾穎麟指出，104年在政府限貸、查稅、加稅等積極調控措施後，投機客退出市場，房市以自住買盤撐場，買方市場確立，房價上漲已不復見，比價效應發酵，房價向下修正勢在必行，已是不可逆的趨勢，有感降價或是開價貼近實價登錄成交行情，才能增加成交機會。

去年房市低迷，統計104年六都家戶購屋比，桃園市跟台中市最高，平均每100戶中有5戶左右購屋，而台北市因房價居高不下，100戶中不到3戶購屋，創史上新低；而104年六都中購屋能力最強的行政區為台中市西屯區，每百戶家庭有9戶購屋，新北市的淡水、林口及五股區，也擠進去年家戶購屋比最高前5名內。

統計六都地政局及民政局資料，104年六都家戶購屋以桃園市跟台中市最高，分別為5.1％及4.8％，等於平均每100戶中有5戶左右購屋，台北市最低僅2.9％，100戶中不到3戶購屋，創史上購屋新低。

六都104年家戶購屋比除台南市年成長4.1％外，其餘五都家戶購屋比皆下滑，以新北市下滑幅度17.3％最大，桃園市下滑14.6％居次，高雄市下滑10.9％位居第三。

進一步觀察104六都各行政區家戶購屋比，第1名為台中市西屯區，每百戶家戶中有近9戶購屋，其次為新北市淡水區的8.1％；而家戶購屋比排名前10名中，台中與新北市各有3區入榜，台中為西屯區8.9％、北屯區7.9％及南區6.6％；新北則為淡水區8.1％、林口區7.4％及五股區7.1％。

台中西屯區購屋能力居去年之冠，台灣房屋崇文燊鴻特許加盟店總經理林映辰表示，西屯區交易熱區集中在中科商圈，譬如國安一路，中古大樓每坪20~23萬，新推案2~4房大樓居多，每坪至少25~28萬元。

加上科學園區內有台積電、上銀、巨大、矽品等多家大廠進駐，離台中烏日高鐵或清泉崗機場也非常近，受惠於就業市場穩定、聯外交通便利之優勢，房市買氣暢旺。

至於新北淡水區買氣也不差，台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，去年淡水區房屋交易中，有高達2?3都是10年內新屋，購置50坪的物件，平均每坪單價不超過25萬，10年以上的30坪產品，更可壓低至單坪20萬內，成為物美價廉的高CP值區域房市。

台中房仲業者彙整出台中市政府連續3年來、7期豪宅成交實價登錄價格，其中，最高價就落在2015年7月成交的「聯聚信義大廈」中樓層，毛胚屋每坪成交價達81.42萬元（扣掉車位），蟬聯7期「豪宅王」！

不僅如此，7期豪宅成交實價排名前20名建案中，聯聚建設就囊括9名；其次是寶輝建設4名；另有「龍寶文化臻邸」、「寶璽睿觀」、「宏銓入深林」等品牌豪宅入列；喜全建設也首度以「喜全真鑄大廈」案入列，高樓層每坪成交單價達65.6萬元。

房仲業者指出，台中豪宅的品牌效應非常明顯，雖然房市不景氣，但強勢品牌的產品，成交價格仍維持一定的水準。

以7期豪宅價格排名前20名建案中，包含有「聯聚信義」、「聯聚理仁」、「聯聚方庭」等3建案；其中，「聯聚信義大廈」在實價登錄價格排名前10名建案中、一口氣拿下5名，甚至還站上每坪80萬元的高單價，顯示品牌建商的產品，不僅抗跌更具保值效益。

房仲業者表示，台中房地產有個特別現象，就是不同品牌建商、價格表現就會有明顯差異，特別是在房市景氣冷清時，差異性更顯著。以聯聚為例，不僅吸引全台建商，還有新加坡、中國大陸、日本、香港及歐美開發商前來取經；甚至吸引全球知名的英國AA建築學院師生組團觀摩並與聯聚團隊座談，提高台中在全球的知名度。

事實上，聯聚建築的許多首創，也引領建築業許多潮流。如外觀燈光的規畫、Sky lounge的規畫，把最佳的位置景點分享給整棟住戶；另外，聯聚也是唯一成立自家物業管理及保全公司的建商。

聯聚建設總經理王于娟表示，物管之於建商是一道與住戶或管委會的防火牆，但聯聚反而認為，透過自家物業管理的服務，能更貼近客戶，聽到住戶的第一反應聲音，做為建案日後修正的基礎。

春耕不動產指出，聯聚建設以一條龍的服務目標，為所有聯聚客戶服務從前端的土地開發、銷售、興建到交屋給客戶後的售後服務、物業管理及保全人員，都一手包辦，打動許多頂級客戶的心。

高雄市府與國防部攜手共創眷村新風貌！面積廣達28公頃的鳳山工協新村都市計畫變更調整案，已於2016年1月11日發布實施，將主要聯外道路勝利路從目前的15米拓寬為20米，並增設大型公園、市場、停車場等公共設施，更保存了前身為「日本海軍無線電信所」的國定古蹟歷史風貌，使老舊侷促的眷村空間，變身為鳳山溪畔兼具文化保存與生活機能的新場域，全區市地重劃工程預定2018年底完成。

都發局長李怡德表示，此次都市計畫重新調整後的鳳山工協新村，扣除南側已安置約1400眷戶的鳳山新城外，全區規劃為中低密度的住宅社區，增加基礎公共設施並提昇防災救災效能；此外，透過容積率的調配，市府可取得國定古蹟-明德訓練班(原日本海軍無線電信所)的土地產權，大幅提升都市環境品質，並保留重要軍事設施的文化脈絡。

都市計畫發佈實施後，市府將同步啟動工協新村93期公辦重劃先期作業，預計3年內可完成重劃區的基礎公共設施。繼前鎮205兵工廠、大寮眷村、岡山大鵬九村及鳳山工協新村等軍眷區改造案逐步成形，市府將持續針對轄內海、陸、空等軍方土地研訂合作開發計畫，創造市府、軍方與市民三贏的局面。

亞洲首富王健林正在努力摘下“地產商”的帽子。

在恆大集團董事局主席許家印不斷加碼房地產業務，帶領恆大地產沖向2000億的同時，萬達集團董事長王健林正在將萬達“去地產化”。萬達集團1月10日發佈2015年經營快報，在“去地產化”戰略的影響下，萬達商業地產的收入增速正在減緩，文化業務收入則在大幅上升。

目前，萬達集團有萬達商業、文化旅遊、電子商務和連鎖百貨四大核心產業。作為萬達集團“頂樑柱”的萬達商業收入1904.5億元，完成全年計畫的101.3%，其中地產業務收入1640.8億元，完成全年計畫的101.5%，與2014年的1601.5億元相比，同比增長2.5%；而2014年的全年同比增幅為26.8%。萬達廣場租賃收入144億元，完成全年計畫的101.1%，同比增長30.7%。

對此，萬達集團方面表示，這是公司轉型主動去地產化的結果。

同時，萬達商業（03699.HK）下調2016年營收目標至1300億，其中預計房地產合同銷售預計為1000億元。萬達對此解釋為“2016年本公司將繼續推進戰略轉型，除了繼續在一二線城市為主獲取開發銷售項目外，房地產銷售將不再是本公司業績未來的主要增長方向”。

據計算，目前萬達商業的收入占集團總收入的56.5%。2016年，萬達的房地產收入將下降約39.05%。

萬達商業在2015年12月新拿了4個項目，分別位於四川省成都市、重慶市、四川省成都市和陝西省西安市。新增摘牌土地總面積58.7萬平方米，總建築面積為221.2萬平方米，土地價格合計人民幣42.5億元。

2015年1-12月累計新摘牌土地總面積756.5萬平方米，累計總建築面積為1773.1萬平方米，土地價格合計人民幣252.8億元。

截至2015年末，萬達商業的土地儲備總面積為7377.8萬平方米。根據萬達商業2014年的年報資料，截至2014年底，萬達商業的總土地儲備面積為7594萬平方米。

2015年新開業萬達廣場26個，新開業酒店10個，新增酒店客房2796間。根據王健林的設想，萬達要在10年內開業1000家萬達廣場。

早在2015年初，在萬達年度工作總結會上，王健林就正式宣佈萬達將從一家房地產公司，轉向一家以服務業為主的世界一流跨國企業。

資料顯示，目前萬達集團資產（按成本法資料）達到6340億元，同比增長20.9%；收入2901.6億元，完成全年計畫的109.3%，同比增長19.1%。

按計劃，今後萬達商業地產要實行新的發展模式，同時加快發展文化旅遊、金融產業、電子商務3個產業，到2020年形成商業、文旅、金融、電商四大板塊，徹底實現轉型升級。

報告資料顯示，萬達文化集團收入512.8億元，完成全年計畫的114%，同比增長45.7%。萬達院線收入80億元，同比增長49.9%，其中票房63億元，同比增長49.6%。作為萬達集團旗下的新業務，金融集團發展迅猛，其金融業務收入也首次出現在萬達集團的業績快報中。資料顯示，金融集團收入208.9億元，完成年計畫的697%。

按照王健林對於萬達集團的轉型規劃，王健林給萬達的輕資產模式定了兩個具體目標：一是2020年集團服務業收入、淨利占比超過65％，房地產銷售收入、淨利占比低於35％；二是2020年海外收入占比超過20%。

11日，上海財經大學與中國金融資訊中心聯合發佈2015年年度和第四季度上海市社會經濟指數系列，資料表明，2015年第四季度上海市消費者購房意願指數大幅上升，購房熱情繼續回升。

上海財經大學應用統計研究中心最新調查結果顯示，2015年第四季度上海市消費者購房意願指數大幅上升至65.9點，環比上升6.8點，同比更是大幅上升14.1點，儘管該指數值還未到中性值100點，處於悲觀區域，但已經攀升至09年三季度以來的最高點，購房預期指數73.0點，比上個季度提高了6.9點，同比上升幅度較大，為16.8點，也是09年第三季度以來的最高點。2015年第四季度上海樓市出現了又一輪上漲態勢，同時剛性需求和改善性需求持續釋放，直接導致了消費者的購買意願和購買預期的增強。

2015年第四季度政策面頻繁發送鼓勵房地產市場發展信號，一線城市反響強烈，消費者的購買意願已體現在第四季度的調查結果中，調查結果顯示24.5%的消費者認為當前是購房的“好”時機，環比繼續上升了3.2點，同比上升5.3點，認為時機“不好”的則為58.6%，環比下降8.8點。

由於政策效果的作用和第四季度上海市房地產市場的繁榮，消費者在未來六個月的購買預期繼續調整，認為時機“好”的消費者為26.7%，相對於上個季度增加了1.7個百分點，同比上升5.7點；而認為時機“不好”的消費者為53.8%，環比下降5.1點，同比大幅下調11.0點。說明部分消費者對未來房價還存在進一步上漲預期。


在2015年第四季度的調查中，24.6%的受訪者認為房地產市場調控的政策有效，環比下降7.1點，有44.2%的消費者對該項工作的評價投了不滿意票，比上季度增加了1.9個點，同比增加3.7點，由此可見今年以來消費者對房地產市場調控的滿意度有所下降。

從本市房地產市場現狀看，2015年第二季度以來房地產市場景氣度逐月攀升，量價齊升，拉開了新一輪上漲態勢；綜合調查結果來看，消費者一方面對調控投了不滿意票，一方面購買意願在增強，體現了其對高企的房價的無奈；而從統計資料來看，上海市新建住宅和二手住宅價格指數漲幅均居全國前位。在經濟下行壓力加大的背景下，房地產有望重新發揮經濟增長穩定器的作用，但較高的生活成本，對於經濟的可持續發展也將產生一定的負面影響。

11日有房地產機構向記者表示，在“居住證”制度實施之後，在京外地購房人貸款需求或迎釋放。

據分析，去年被普遍稱為政策的紅利年，不僅“二胎”政策全面放開，國務院頒佈的《居住證暫行條例》也已於今年1月1日起正式施行，這也意味著實行多年的“暫住證”將退出歷史舞臺，北京地區正式迎來“居住證”時代，這類針對外地人，包括“暫住證變居住證”和“積分落戶”等一系列保障性福利政策的出臺，都讓“北漂們”松了口氣，只要來京人員辦理暫住登記已滿半年，在京有穩定就業、穩定住所、連續就讀條件之一，就可以申請辦理“居住證”，參加“積分落戶”等。居住證作為外地購房人貸款的條件之一，辦理範圍增大後將在未來釋放一定的外地購房需求。

據介紹，目前外地購房人群在整體購房人群中約占40%左右，其中首次置業的“剛需”型貸款人群的體量比較龐大，而辦理貸款買房的條件之一則是需要提供居住證。“偉嘉安捷”指出，隨著北京新“居住證”的實施落地，對外地在京人員在子女入學、貸款購房、公積金提取等方面都將有所利好，因此也會刺激一定的貸款需求，這部分人群在貸款買房時將更加便利，促使未來外地人在北京的買房需求獲得釋放。

此外，從2010年開始在北京實行的“限購令”在一定程度上禁錮了外地購房人的門檻，然而隨著2016年不少京外地購房人群將衝破“五年”限購大關。根據規定，京外購房人員如果使用貸款，需要提供滿五年不斷檔的社保證明、或者繳納個人所得稅滿五年的證明後等。“偉嘉安捷”指出，在未來居住證制度全面覆蓋北京後，在一系列利好政策下，再加上目前貸款政策和環境都較為優越，也將讓不少首次置業人群“以租轉買”，或具備一定經濟實力的人群考慮“賣小買大”，因此未來房貸或將迎來一輪新的“購房潮”。

“偉嘉安捷”指出，在未來來京購房人群的區域選擇上，地鐵沿線或北五環外將成為購買力集中的核心區域，一是城中大量二手房已經趨於飽和狀態，無法承接大量的新增貸款需求。二是在營業稅“5改2”的政策落地實施後，大批二手次新房在五環外紮堆，而地鐵線路的開通也讓這些二手房變得“炙手可熱”，因此將成為外地購房人買房的首選區域。

華遠地產1月11日晚間發佈業績預告，經公司財務部門初步測算，預計公司2015年度實現歸屬於上市公司股東的淨利潤約為66185萬元至70387萬元，上年同期為66162.28萬元。

公司表示，2015年公司除原有竣工專案外，本年度北京地區銘悅好天地專案、瀾悅專案、西安地區錦悅一期專案、海藍城二期西區專案和三、四期專案、長沙地區華中心三期專案和天津地區華遠波士頓專案等陸續竣工達到結算條件，預計2015年全年公司的收入和利潤與上年相比將保持平穩增長。

2015年，房企轉型也是蠻拼的。年底收官了，房企相繼亮出成績單。懂行的人都清楚，這不單是成績單，更是“亮劍”之舉。

1月11日，在資本市場上賺足眼球的中天城投（000540，收盤價7.66元）披露了預增公告，預計2015年實現淨利潤24.05億~ 28.86億元，同比增長50% ~ 80%，這主要得益於房地產項目結轉收入增加與稅收優惠。

當 日 ，滬 指 大 盤 再 跌5.33%，多數地產股遭遇跌停，但受上述預增刺激，中天城投尾盤微跌1.67%。《每日經濟新聞》記者注意到，為落實“大金融與大健康”戰略，中天城投已斥鉅資投向金融牌照。

1.4億淨利來自政府補貼

實際上，房地產預售回款與結算營收之間往往存在一個時間差，如果一家房企的銷售業績不穩定，那麼結轉收入就可能遭遇較大幅度的震盪。

記者注意到，中天城投2013年實現合同銷售面積298萬平方米，同比增長91%，實現合同銷售金額176億元，其中僅未來方舟一個專案就賣了80億元，2013年中天城投銷售首次突破百億元，實現同比增長98%。

2014年財報顯示，中天城投實現銷售面積248萬平方米，實現銷售金額186億元，與前一年相比，銷售面積有所下滑，銷售金額只是微增，但受惠于貴廣高鐵等利好，貴陽商品房均價同比上漲8%達5300元/平方米，中天作為當地龍頭，自然受益頗豐。

按照業績預增公告，中天城投預計2015年實現淨利潤24.05億元到28.86億元，同比增長50%~80%，並稱這主要得益於房地產項目結轉量增加及受益于西部大開發稅收優惠。

2015年底，中天城投公告稱，獲得當地政府獎勵資金約1.86億元，計入營業外收入之後為公司2015年預增淨利潤約1.4億元。

值得注意的是，中天城投近3年在營收和淨利潤兩個指標的同比發展上，經歷了從高速增長到中速增長的發展趨勢。比如，2013年營收75.7億元，同比增長113%，淨利潤約10.8億元，同比增長146.6%，扣非後淨利潤10億元，同比增長678.9%。2014年，中天城投實現營收113.9億元，同比增長50%，實現淨利潤16億元，同比增長48.3%，扣非後淨利潤約12.3億元，同比增長20.9%。

記者觀察到，當前樓市整體不景氣，中天城投基本上已暫停了房地產業務的大規模擴張，尤其是異地“重資產”擴張，而是轉向“小地產”戰略。不少券商分析其基於貴州當地的“省域化”模式安全邊際相對較高。中天城投內部一位元不願具名人士告訴記者，上述高預增業績主要是以往“舊地產”模式帶來的增長，與當前提出的“小地產”有所區別。

此前，中天城投提出“小地產”戰略，即公司擬通過設立地產基金、開展建設管理和代建業務、多元化合作、開展智慧社區O2O平臺運營等措施，創立開放性地產業務，開拓地產增量業務，盤活存量地產資源。確保地產業務在公司戰略轉型期間仍作為主營業務為公司保持穩定的經營收益，同時保證房地產業務在公司戰略轉型成功後適應新的戰略架構，實現自身可持續發展，增強各戰略板塊的協同效應。

頻頻出手金融牌照

2014年以來，龍頭房企頻繁提出各種跨界轉型概念，比如金融、醫療與健康等。2015年，這些概念已在部分上市房企陸續落地，但相關個股的股價似乎並未得以充分反映，估值明顯偏低。

對此，以中天城投為例，其股價已跌至7.66元，距最新一個高點12.59元，已跌去了40%，一路震盪下行，最新動態市盈率只有15.1倍，標杆房企如保利地產，動態市盈率也僅7.55倍。

從業績預增原因剖析來看，絕大多數地產上市房企戰略轉型基本上還是依託于原來房地產業務做“滑翔”運動，試圖進一步“軟著陸”。中天城投也不例外，而跨界轉型的新業務仍處於資金投入期。

對此，中天城投自確立“大金融、大健康與小地產”轉型戰略以來，以全資子公司貴陽金控為戰略棋子，通過自有資金向其多次注資，貴陽金控現時註冊資本已增至60億元，在房企金控平臺實力的打造上遙遙領先，屢屢展開對金融牌照的搶奪。


按照2015年10月底的公告，中天城投實施或擬實施的重大投資或資產購買的計畫支出總金額約90億元，扣除向子公司及合夥企業出資的部分，目前已有明確投向或計畫的支出約40億元，加上後來競拍海際證券牌照耗資30億元、成立華宇再保險與百安互聯網金融合計13億元以及向貴陽金控注資24億元，估計已耗資上百億元。

一位接近中天城投的資本人士表示，房地產屬於資金密集型行業，中天城投基於戰略轉型需要而採取的策略是將大量的房地產資產進一步套現，將這些資金拿出來做大金融和大健康產業。

《每日經濟新聞》記者注意到，中天城投對房地產的未來策略是“小地產”，按照前述內部人士的話說，就是一種開放式地產模式，包括品牌輸出、股權合作以及做地產基金投資的LP等靈活運作模式。

昨日，中國金茂發佈公告稱，2015年，公司實現物業開發簽約銷售額及土地一級開發銷售額合計301.02億元人民幣，在2014年215億元的基礎上，增長了約39.5%。

《證券日報》記者注意到，在物業開發簽約銷售額方面，中國金茂賣房均價每平方米達2.25萬元，這在業內較為罕見。可見，在地產白銀時代下，聚焦一線城市以及重點二線城市戰略依然可以享受“黃金時代”的紅利。

對此，中國金茂方面向《證券日報》表示，在目前的基礎上，到2019年銷售金額達到800億元，力爭用5年時間，實現公司營業收入和利潤總額翻一番的整體目標，其中開發銷售、持有運營與金融服務等三項業務收入占比貢獻為7：2：1，三項業務盈利占比達到5：3：2，各業務間實現良性互動。

高端項目成吸金主力

事實上，自2014年起，中國金茂始終堅持著審慎的態度，主要採用聯合拿地形式在國內核心一二線城市拿地。公司二級開發專案主要位於北京、上海、廣州等一線城市和包括重慶、青島、珠海在內的發達二線城市。

據悉，中國金茂在12個發達城市裡擁有34個開發專案，根據2014年底的資料，約70%的二級開發專案位於一線城市。絕大多數專案位於“黃金區”的中國金茂很大程度上仍享受著“黃金時代”的紅利。

鑒於此，近年來，中國金茂的高端專案成為盈利和貢獻業績的主角。以2015年推出的北京廣渠•金茂府、北京亦莊•金茂悅和北京望京•金茂府3個項目為例，實現了數十億元銷售額。

縱觀2015年中國金茂的銷售額，在實現278.07億元(除去一級土地開發部分簽約銷售額)簽約銷售額的前提下，累計簽約銷售建築面積僅為110.3萬平方米，每平方米的均價達2.25萬元。

值得一提的是，“雙十一光碟節”為中國金茂增加了行銷節點，也使其嘗到了甜頭。2014年、2015年兩度啟動了“雙11光碟節”，2014年光碟節便實現了42.68億元的銷售額。2015年3月份，中國金茂聯合淘寶網、餘額寶推出“上帝淘金季”大型網路購房活動，整棟辦公樓得以銷售。

轉型城市運營商

2015年8月份，公司由方興地產更名為中國金茂，實現公司名和品牌高度統一的同時，還去掉了“地產”兩個字。當時，中國金茂提出了由房地產開發和持有協同發展的“雙輪驅動”戰略向“雙輪兩翼”過渡的戰略轉型，由傳統開發商向城市運營商轉型。

所謂“兩輪兩翼”戰略，指的是公司以此前構建的“銷售+持有”戰略為基礎，保證公司的穩定擴張，同時推進兩翼——地產相關服務和金融業務的有序發展，進而完成從提供產品向“產品+服務”的轉變。

重要的是，在轉型城市運營商轉型的過程中，中國金茂正式著力進軍一級開發業務，業務範圍由傳統的房地產開發拓展至涵蓋一級土地開發與銷售、高端住宅開發與銷售、商辦物業開發與經營、金融及服務衍生業務四大板塊。


上述四大板塊的具體操作過程中“貫穿一線”，在土地一級開發階段，中國金茂將依借房地產開發和持有上的優勢經驗，提前預估投資收益，選擇銷售土地或自性開發；對於自行開發的商業物業，將進一步根據對核心區域、稀缺資源的規劃和判斷選擇持有還是銷售，從而實現從一級土地開發到“銷售+持有”終端的利潤最大化。同時，在寫字樓、商業、酒店等持有業態開發過程中，通過對核心區域、稀缺資源進行持有經營和資本化運作，其他物業進行銷售回流資金，實現穩定的收入和現金貢獻。

而在整個開發鏈條中，中國金茂還將通過內外部資源整合逐步建立起屬於自己的地產衍生服務和金融體系，以滿足未來客戶多重生活和工作需求，待房地產開發階段中的“一次性交易”完成後，後續的“可持續的、多次交易與合作”將繼續為公司盈利。

萬科（02202）宣布，於停牌期間該公司重大資產重組事項的相關工作正常推進，取得了一定進展。已於去年12月25日就有關可能交易，與一名潛在交易對手簽署了一份不具有法律約束力的合作意向書。除與前述潛在交易對手繼續談判之外，還在與其他潛在對手方進行談判和協商。由於該事項仍存在不確定性，為維護投資者利益，避免公司A股股價異常波動，A股股票將繼續停牌。


萬科AH價差擴 增發A股機會升
「重組仍存不確定」 安邦取態關鍵
(經濟)

受中國經濟增速放緩及人民幣貶值的雙重壓力，內房板塊全綫下挫，控制權爭奪戰未平息的萬科（02202）跑輸同業，復牌後4個交易日累跌逾兩成。

投資者預期，萬科A股將延遲復牌，難以於下周一（18日）復牌。在萬科H股下挫，A、H價差拉大的情況下，市場預期萬科重大資產重組計劃更有可能增發A股。

H股4日挫23% A股料延復牌

萬科H股於1月6日恢復交易，四個交易日，股價累跌23%，昨收報17.62元，為兩個多月來新低。有外資分析師指，歐美投資者擔憂中國經濟情況，萬科過去數月已累積一定升幅，投資者短綫選擇獲利離場。

萬科昨晚發公告指，籌劃的重大資產重組事項仍存不確定性，A股今日續停牌。其於1月5日亦已預警，可能會申請延遲A股復牌時間。

為萬科先後舉行兩次主席王石投資者見面會的瑞信再發報告指，預期萬科將遲於1月18日復牌，因資產重組事項較為複雜。

券商：稀釋寶能持股需440億

券商星展唯高達指，萬科H股提早復牌說明萬科並沒有明確的計劃，這個重組項目難以尋求，難度之一是規模巨大，該行估算資產規模至少達440億（人民幣下同）方能較好地稀釋寶能系控制權；為推行資產重組，萬科將配售股份。

萬科停牌之初，市場預期萬科配售H股可能性較大，因寶能系在香港市場增持難度較大。「情況已有所不同」，上述外資分析師指，現時若配售H股的價格過低，A股股東不會同意，為稀釋寶能系股權，萬科現在更大可能是增發A股。

根據萬科公司章程，發行新股需要超過三分之二的A股、H股股東支持。星展指，投票較難通過的將是A股股東會，目前寶能系持有萬科27.55% A股股權，假定寶能系投票反對，安邦取態頗為重要，若其亦反對，則提案將沒可能通過（見表）。

另有分析指，若寶能系借槓桿融資買入萬科A股，較長時間停牌及H股疲弱，或對其帶來壓力。

據港交所資料，自7月24日首次披露，寶能系合共斥資287億元，增持17.2億股萬科A股，平均每股作價16.69元，較A股停牌前股價24.43元，折讓32%。寶能早前指，從未過度使用槓桿融資。

青衣翠怡重估後減5%放售

樓價回落勢頭明顯，拖累銀主盤數量回增。西環安景閣一個「13按」單位，新近淪為銀主盤，以575萬元放售；此外，銀行為盡快沽出手上銀主單位，願意減價招徠，青衣翠怡花園一個高層銀主盤，銀行把單位重新估值後，在上月底減價約5%，以570萬元重新放售。

業界指出，銀行的銀主盤減價幅度有擴闊跡象，細單位動輒可減15%，更有銀主盤放售價「一減再減」。紀惠集團行政總裁湯文亮揚言，今年內市場上隨時出現1萬個銀主盤。

安景閣13按 叫價575萬

最新淪為銀主盤的個案，屬安景閣高層A室，實用面積297方呎，原業主早於1996年5月以約257.6萬元購入，先後向恆生銀行（00011）和多家財務公司押借合共13次，其中在2013年2月至去年6月約2年多時間連環借貸8次，最高峰同時間有5項借貸在身，結果爆煲收場。銀主新近把單位推出市場放售，叫價575萬元，呎價約1.94萬元。

單計本月至今，市場上已有最少7個新增銀主盤放售，較對上一個月約3宗明顯增加。

世紀21測量行董事蔡漢陞表示，近兩個多月銀行在收回物業方面取態變得積極，收回速度也加快。以去年11月為例，單是世紀21已收到73個銀主盤，2014年同期只有32至34個。

一減再減 九七跌浪未見

除加快收回單位外，銀主貨減價亦成常態。蔡漢陞說，銀行為求沽貨，在放售一段時間後，若見單位未獲承接，會把單位重新估價，再減價重售，這情況也漸趨增加。他指出，以該公司收到的青衣翠怡花園高層D室銀主盤為例，實用面積501方呎，銀行原先放售價600萬元，但未見承接，去年11月中把單位重新估值，並在12月底把叫價調低至570萬元，減幅約5%。

蔡漢陞指出，除銀行外，財務公司見樓市勢色不對，也立即對押借的業主採取行動催促還款，令銀主盤數量持續增加。此外，銀行亦願意擴大減幅跡象，實用面積1000方呎以上的大單位願減價10%，細單位幅度更達15%。他透露，有銀主盤的放售價甚至肯「一減再減」，這情況即使在1997年大跌浪中亦未見。

本月9銀主盤拍賣

綜觀多家本港主要拍賣行，本月最少有9個銀主盤推出市場拍賣，部分開價更遠低於去年的放售價。其中觀塘麗港城3座中層A室，實用面積約748方呎，將於本月27日進行拍賣，開價570萬元。資料顯示，該單位去年7月由銀行委託拍賣行放售時叫價750萬元，而單位的開價亦較4家主要銀行的估價約732萬至767萬元，低約22.1%至25.7%。

紀惠集團行政總裁湯文亮指出，過去數年有很多細價樓、居屋和公屋業主，把所持單位加按，「30萬買返嚟，單位升值到300萬至400萬，以物業升值做消費，用嚟去旅行；有啲人更認為『長命債長命還』，只償還利息」，結果被財務公司釘契，隨時變成銀主盤。

湯文亮分析，不少財務公司的資金來自海外，有年期的限制，在跌市之下，財務公司隨時會把已釘契的單位收回放售。他指出，目前被釘契的單位累計已有1.5萬個，估計銀主盤將陸續增加，至今年底之前，本港將有1萬個銀主盤出現。

市場同期有兩個發展商持有的商場推出標售，其中新地（00016）西營盤眀徳山商場市值3億元，信置（00083）等旗下深水埗海峯商場市值則約2億元。

眀徳山共6個地舖

由新地發展的眀徳山仍處於樓花階段，現推出商場部分招標，共有6個地舖，建築面積共7547方呎，以市值3億元計，呎價約3.98萬元。由於舖位門口附連露天餐飲平台，市場預計目標買家為飲食業。項目的交樓日期為明年第二季，成交期逾一年。

新地副董事總經理雷霆表示，由於有不少投資者及商舖用家表示對項目感興趣，所以推出招標，但希望達到理想價才售出。市場消息指出，商場的截標日期為2月2日。

由信置及市建局發展的海峯商場連7個商用車位，現委託第一太平戴維斯代理招標出售，該公司董事總經理及投資及銷售部主管袁志光表示，商場共3層高，建築面積2.4萬方呎，除3個地舖外，樓上兩層由百樂門宴會廳租用。他指出，區內消費力增加，適合經營酒樓、大型食肆等。項目截標日期為2月25日。

海峯商場項目市值約2億元，呎價8294元。市場消息指出，現時海峯商場部分每月租金收入約33萬元，如買家以市值2億元買入，租金回報約2厘。

近期發展商亦傾向出售規模較細的新盤商場，翻查資料，由長實地產（01113）及市建局發展的深水埗丰滙，其1座及2座的基座商場連13個車位，去年中亦由香港城市大學以4.236億元購入。

萊坊高級董事和估價及諮詢部主管林浩文表示，近年政府推出很多規模較細的商住地皮，很多項目均附有小型商場，但由於該類商場賺錢能力有限，卻要增加人手去管理，所以發展商多數傾向出售。

市況波動下一眾內房股捱沽，但麥格理報告續撑該板塊，指由年初至今內房已下跌10%，主因市場關注人民幣大幅貶值及整體市場衝擊影響，但維持板塊正面看法，推薦潤地（01109）、金茂（00817）及遠洋地產（03377）。

有分析員則指，去年內房股升幅普遍逾一成，跑贏大市，但短期受累中國經濟數據欠佳，對內地增長的憂慮蔓延，即使國家主席習近平明言要推動清庫存，板塊有政策支持，但難一時三刻見效，加上人民幣波動陰霾影響，料投資者會率先獲利，導致內房板塊波動。

去年銷售勁 股價未反映

維持看好內房的麥格理認為，板塊仍未完全反映2015年強勁物業銷售，其監察的32個開發商合約銷售按年增17%，但板塊表現只溫和增長2%，加上政府決心清理庫存，料復甦趨勢將由一綫城市延伸至二綫城市。

該行預期，2016年將持續寬鬆政策，依然偏好一、二綫城市發展商。行業持續整合下，看好具土地併購能力搶市場份額的國企，因為股份具備優質土儲、財務表現、管理層及增長等質素、經歷了下行仍能長綫保持整合能力等，加上估值便宜等，推薦潤地、金茂及遠洋地產。

一城3房跌穿500萬 太古城兩房低於700萬

中港股市急瀉，進一步衝擊二手樓價，各區出現大幅減價成交個案，其中沙田第一城3房單位造價跌穿500萬元關口；鰂魚涌太古城兩房則再度跌穿700萬元關口。

沙田第一城算是近月減價最明顯的藍籌屋苑，1月份暫錄8宗成交，兩房細單位全面跌穿400萬元水平，而3房單位亦開始出現跌穿500萬元的成交個案。其中，16座低層E室，實用面積451平方呎，屬於3房間隔，業主原本叫價520萬元，近日大幅減價30萬元，以490萬元易手，呎價10,865元，比銀行估值低4%。

其次，鰂魚涌太古城海星閣低層D室，實用面積503平方呎，業主上月中放盤叫價790萬元，昨大減103萬元，以687萬元沽，屬罕見兩房低於700萬元成交，業主持貨4年帳面僅獲利72萬元。

二綫屋苑急跌 首都呎售8244

業界人士透露，股票市場上周大幅波動後，荔枝角美孚新邨連錄數宗大幅減價成交個案，例如7期萬事達廣場一個低層連平台單位，面積1,294平方呎，連1,194平方呎平台花園，屬屋苑罕有特色戶。業主去年9月放盤，當時叫價1,780萬元，近期接連減價，最終昨日以1,560萬元易手，累積減幅約12%。同屋苑3期百老滙街55號低層A室，實用面積593平方呎，業主減價9%，以600萬元易手，持貨3年帳面獲利44萬元，惟扣除雜項支出後，實質僅微利離場。

除了一綫指標屋苑外，各區二綫屋苑跌價速度更加明顯，例如將軍澳日出康城1期首都低層LC室，實用面積729平方呎，屬於3房連士多房間隔，業主去年底放盤，當時叫價650萬元，近日減至601萬元易手，呎價8,244元，重返去年年初水平。

其次，紅磡海濱南岸7座低層D室，實用面積589平方呎，業主原本叫價820萬元，近期大幅減價70萬元，以750萬元易手，減幅約9%。區內代理指出，同類型單位去年8月造價約850萬元，反映同類單位於半年間落價約100萬元。

交投量漸回升 按周增12%

事實上，在二手小業主大幅擴大議價空間帶動下，近日二手屋苑交投量有所回升。利嘉閣地產分行數據統計，全港50個指標屋苑在上周（1月4日至10日）累錄75宗買賣個案，較前周（去年12月28日至今年1月3日）的67宗交投進一步增加12%，創近20周新高。

利嘉閣地產董事陳大偉指出，農曆新年之前，部分買家有機會趕入市，在傳統「小陽春」來臨前先行入貨，故此預料短期內二手交投量可保持相若水平。

市建局馬頭角九龍城道╱上鄉道項目今日截標，提供216個單位。美聯測量師行董事林子彬表示，項目位處市區，兼享港鐵沙中線，落成日期有機會與鐵路通車時間吻合，預期反應不俗，吸引大中小型發展商投競。但值得留意是，市建局將保留項目商業部分，加上毗連東九龍走廊天橋及街市，嘈音問題料在入標價上反映，出價趨於審慎。

該項目地盤面積14,897方呎，可建樓面134,076方呎， 其中住宅樓面111,730方呎，提供216個單位。市建局早前公佈，是次邀請29間發展商入標。消息指，招標條款中列明，住宅賣樓收益一達19.2億元或以上就需要分紅，按照項目住宅樓面約111,730方呎計算，即每方呎售價約17,184元以上就要分紅。首個4,000萬元分紅20%，第2個4,000萬元分紅30%，第3個 4,000萬元分紅40%，若超過1.2億元，即賣樓收益達20.4億元，分紅就達50%。

商場須交出或影響估值

招標條款亦要求，住宅單位實用面積不可少於260方呎，同時實用面積少於480方呎的單位亦不可少於一半（即108伙），但毋須預留單位作「樓換樓」。項目另將提供22,346方呎的商業樓面，但按條款規定，商場落成後將交還市建局管理，預留舖位作日後「舖換舖」。

未來黃金海岸的發展只會越來越好，這不僅僅是因為澳洲南部投資者的轉移！澳洲房產網整理出黃金海岸未來的發展走勢。

1、2016年即將完成的太平洋購物中心翻新工程

著名的太平洋購物中心升級工程從去年開始，現在已經進入了倒數階段。去年聖誕前，工程的第一階段已經重新開業並且得到很好的反響，再過幾個月，這個總投資6.7億澳幣的大型翻新工程就會以嶄新的面目迎接黃金海岸的居民。

去年六月：20家零售商店，包括大型連鎖超市Coles重開；八月中旬：大部分購物中心也陸續開放營業，其中Woolworths和Big W也會進駐太平洋購物中心，以及約50家零售商業和備受矚目的電影院也會重回該商場；

太平洋購物中心總經理Annabelle Green興奮的說：“現在只剩下小部分的建築物需要拆卸，很快我們就可以進入下一個階段的工程了。施工現場正如照片看到的非常順利，我們非常期待六月份重新開幕，這是一個非常好的開始！”

太平洋購物中心整個升級重建預計在2016年四月完成。升級後的商場比原來大了50%，可容納420家商店，還有餐飲和娛樂休閒區域，並增設1300多個停車位，以滿足倍增的客流量。

太平洋購物中心的標誌也會從蓮花圖案改成了更富文藝性的PF字母。第一期翻新工程在2014年11月完成，並趕在聖誕前夕開幕；Target連鎖商場，Giant保健中心和JB HI-FI連鎖電器城也重新營業。

太平洋購物中心整個升級重建預計在2016年四月完成。升級後的商場比原來大了50%，可容納420家商店，還有餐飲和娛樂休閒區域，並增設1300多個停車位，以滿足倍增的客流量。

2、2017年羽毛球蘇迪曼杯落戶黃金海岸

2017年的5月，兩年一屆的蘇迪曼杯和世界羽聯的周年大會將一起在黃金海岸舉行。仍在建設的2018年英聯邦運動會羽毛球場館、“卡拉拉體育休閒中心” ，將作為2017年蘇杯的比賽場地。這也是自從1989年以來，除了亞洲和歐洲之外，蘇杯首度來到了第三大洲。

“我們非常高興能夠勝出，以及世界羽聯認可大洋洲聯盟的工作。這對我們來說意義非凡，因為還有一個合作夥伴(昆士蘭旅遊及活動推廣局)，除了蘇迪曼杯，我們還將致力於羽毛球項目的整體發展。我們需要像蘇杯這樣的大型賽事來吸引贊助商，同時趁著大好機會大展拳腳。”澳大利亞羽毛球協會CEO保羅-布瑞特說道。

3、2018年第21屆英聯邦運動會將於黃金海岸舉行2018年英聯邦運動會

2018年第21屆英聯邦運動會將於2018年4月4日至15日於澳大利亞昆士蘭州黃金海岸（Gold Coast）舉行。

黃金海岸市成功獲得了2018年英聯邦運動會主辦權，這將會進一步提升黃金海岸作為最佳體育旅遊目的地城市的聲譽。英聯邦運動會在黃金海岸的舉辦將提升全球各地遊客到訪黃金海岸的人次，昆士蘭州的經濟發展也將受益無窮。

昆士蘭州州長安娜•布萊(Anna Bligh)女士確認英聯邦運動會的舉辦將會吸引5億澳幣投資用於黃金海岸的體育設施和基礎建設，兌現黃金海岸在申辦時向競爭對手和世界各地支持者所展示的承諾。

據悉在英聯邦運動會召開前，黃金海岸將積極投資其基礎設施與體育場館建設，包括Metricon體育館從2.5萬個座位到4萬個座位的擴容，以及壁球、羽毛球、山地自行車等比賽場地的建設。

2011-2012年度HSBC匯豐七人制橄欖球賽第一階段比賽將於11月25日至26日於黃金海岸舉行。2018年英聯邦運動會是繼HSBC匯豐七人制橄欖球賽後黃金海岸舉辦的最大型的體育盛事。

作為2018年英聯邦運動會主辦地，黃金海岸吸引了數億澳幣的投資用於體育設施和基礎建設，這座澳洲第六大城市也正在從一座旅遊城市向綜合國際化都會轉型。

4、萬達就黃金海岸鉅作，超五星海景公寓

不滿足於在好萊塢的投資，中國首富王健林有正向衝浪者天堂(Surfers Paradise)進發。大連萬達集團準備向澳洲房地產投資15.7億澳元，首個項目就是價值10億的海濱酒店。

打造澳洲黃金海岸的明珠

萬達集團的第一個目標是投資大約3億澳元（2.78億）以購得在澳洲黃金海岸衝浪者天堂一項被拖延已久的"珠寶三塔"海濱度假村的55%股權。"珠寶三塔"將是集酒店與公寓為一體的綜合建築，三棟塔樓層高分別為45、41和35層。這個項目將建939個房間（其中包括298個六星級套房和公寓）。

為了確保每位住客都能在海濱游泳，由美國建築師Chad Oppenheim設計的這棟大樓甚至計劃建設9個游泳池預計施工明年開始，2018年竣工。

黃金海岸打造大型主題遊樂園

萬達正在昆士蘭州尋求在文化娛樂領域的投資機遇，而大型主題公園配備有良好的旅遊度假住宿無疑是一個好的選擇。萬達計劃在黃金海岸打造一個能比肩Dreamworld和Movie World的大型主題公園，而這座主題公園連同珠寶三塔臨海公寓一起，不僅會給當地增加大量就業機會，也會帶動珠寶三塔項目的進一步發展，黃金海岸的未來將會與亞洲經濟緊密聯繫在一起。

5、華夏控股集團的“世界塔”項目

在“珠寶三塔”開賣的同時，中國的複華控股集團位於滑浪者天堂的“世界塔”項目獲得批准。該建築將有88層、主體高度為285米，建成後將成為澳大利亞最高的住宅建築之一，超過黃金海岸現有的、主體高度為235米的Q1塔樓。

這幾個項目，據說都是市長或州長親自去中國談回來的。嗯，沒有天掉下來的餡餅，黃金海岸的發展與昆省及當地政府的積極取態是密不可分的。沒有政府的政策支持及基建投資，沒有人會貿然砸大錢去搞開發。這一點，看看新州的南部海岸就知道了。那裡有著可以和昆省海岸媲美的自然風光，旅遊業一直火不起來，缺的正正是管理者的遠見和基建投入。

6、60億澳元投資，黃金海岸輕軌要來啦

由於黃金海岸人口增長迅速，昆士蘭州政府和黃金海岸市在交通運輸設施投入了更多的資金和精力。如公交車、輪渡、重軌、輕軌和單軌鐵路的公共交通。在2014年7月，黃金海岸輕軌GoldlinQ（Gold Coast's light rail）正式通車，是昆士蘭州首個輕軌系統，開創了高效、便捷、環保的公共交通，引領澳大利亞走進增長迅速的新時代。

第一階段：:2014年7月，黃金海岸輕軌從Broadbeach，到格里菲斯&黃金海岸大學醫院路線正式運營開通，至2014年8月20日，使用這一輕軌交通的人數高達8萬人。

第二階段：目前正在討論階段。輕軌負責人史蒂夫認為，從經濟的角度考慮，向北或是向南發展輕軌計劃對黃金海岸的發展都是百利而無一害的。他說：“向北延伸至Helensvale，最終把輕軌通往布里斯班CBD，這不僅僅可以連接兩個城市的經濟命脈，而且輕軌開通大大減輕了M1高速公路的負擔；向南發展至黃金海岸國際機場也能更好的刺激市內的經濟。

乘客可以在全市的580個網點購買Go卡或SeeQ卡用於搭乘輕軌，包括7-Elven、SupaNews，等等。去年7月，黃金海岸輕軌布羅德沙灘(Broadbeach)——格里菲斯大學醫院站正式運營，這條金色軌道同時吸引了多達60億澳幣的開發建設熱潮。沿著8公里的輕軌路線，布羅德沙灘總站是主要的開發點，總投資項目近40億澳幣，其餘投資開發分散在衝浪者天堂和南港之間。

7、木星賭場六星級酒店

黃金海岸木星賭場的Broadbeach地盤將興建逾2億元六星級豪華酒店，豪賭客是該酒店青睞的市場目標。

17層的酒店大樓只有70間客房，儘管外觀曲線玲瓏，可能不足以重新界定黃金海岸的天際風景線，但是意圖重新界定豪華酒店住宿的內涵。一間私人K歌廳是酒店精美設計的小縮影，反映出木星賭場如何不惜工本取悅那些願意一擲千金的豪客。

Echo娛樂公司正投資3.45億元，建造這幢曲線流動的酒店，同時翻修現存酒店。新酒店的標準客房最小80平方米，300平方米的閣樓擁有俯瞰世界上最著名海岸線的無敵海景，及兩間高檔餐館。

不過，動工儀式上還透露出昆省未來發展的更遠大藍圖，而新酒店只是一系列開發計劃的開始，這些開發的規模展現出自1988年世界博覽會以來最具雄心的昆省。正如世界博覽會改變一種文化，Echo公司與政府規劃者希望一系列開發將提振平緩的旅遊經濟。當前，Echo公司的計劃是一幢新的木星酒店、Broadbeach海岸的一所餐飲款待業學校及經典之作的布里斯本女王碼頭賭場。

據悉，木星賭場星級酒店會在2018年英聯邦運動會前全部完工。

8、億萬富翁馮永祥斥資1.6億打造豪華賭場度假村

億萬富豪馮永祥（Tony Fung）斥資1.6億購入黃金海岸喜來登蜃景碼頭酒店併計劃將其打造成豪華賭場度假村。

加上最近一次的併購，這位香港博彩業巨頭在黃金海岸地區投入的項目資金已高達2.8億。他接受度假採訪時透露，他將把海濱地區的喜來登蜃景碼頭五星級酒店和蜃景碼頭開發成綜合性的賭場度假村。

“黃金海岸是澳洲極少數最熱門的旅遊地區之一。但該地區還未充分發揮其潛能。作為黃金海岸上唯一坐落濱海地區的五星級度假勝地，喜來登蜃景酒店在目前的運營以及未來的發展商機中依舊擁有許多自然資源優勢。”他說。

根據業內人士證實，收購喜來登酒店的合約已經完成交換並且達成了1.6億美元的價格協定。Aquis集團已經向昆士蘭州政府申請新的賭場執照，目前正在和州政府官員進行洽談。其中也包括他出資81.5億美元的凱恩斯大堡礁大型綜合賭場度假社區計劃以及黃金海岸喜來登綜合度假社區計劃。

作為未來的競爭對手，黃金海岸木星賭場相關負責人也提到說:“這位中國富豪正在想方設法的開發黃金海岸的第二個賭場。

馮永祥計劃將昆州定為中國極富人群的旅遊和度假地區。“我相信澳洲和昆州的未來經濟將從礦業資源產業轉型為教育旅遊產業。中國旅客消費已對該產業產生了重要的影響，我想我們看見的只是冰山一角。”

就在剛過去的2015年年初，他豪砸1580萬​​​​併購黃金海岸腹地的Patinak農場​​​​併計劃改造成集五星級酒店度假村、國際教育學校、體育設施和獨立莊園於一體的綜合性建築。

9、Sunland集團的投資6億澳元的Mariner's Cove

曾開發建造黃金海岸地標建築Q1和范思哲精品酒店的昆士蘭頂級開發商Sunland集團近日向黃金海岸市政府遞交了議案，申請其醞釀已久的Mariner's Cove開發計劃，預計總價值高達6億澳幣！

總設計師扎哈·哈迪德，她是首位獲得普里茲克建築獎的女建築師。

本次開發計劃再次請來“臻苑三塔(Grace on Coronation)”的設計師—國際著名女建築師扎哈·哈迪德為總設計。除了兩棟居民住宅大樓以外，Sunland集團還將打造一個能與西班牙畢爾巴鄂古根海姆美術館媲美的世界級文化中心。

Mariner's Cove共有兩棟44層高的大樓，其中一棟大樓有370套公寓，另一棟將有69套精品酒店套房。這個開創性的項目將包括全市首家私人文化院，致力於藝術與畫廊，博物館和室外雕塑花園。

除此以外，Mariner's Cove項目還將包括一個地下水族館，首層更設有佔地1950平米的零售和餐廳區域。

Mariner's Cove位於Sea world DR上，毗鄰范思哲精品酒店和碼頭購物中心。Sunland集團在2013年以＄1300萬澳幣成功收購了位於漁人碼頭(Marina Mirage)旁的濱海地段。極佳地理位置可俯瞰整個濱海水域。Sunland執行董事長Abedian一直致力於城市的文化提升，他說：“這項開發就是把新穎的建築和居住風格，與世界頂級的旅遊和文化傳承融為一體。”

“Mariner's Cove對於黃金海岸來講極具藝術意義。新穎創新的設計風格對提升城市形像有著舉足輕重的作用。而對於Sunland集團，這也將會是具有里程碑意義的重大開發。”

總值6億澳幣的Mariner's Cove第一期工程將在今年年底動工。

未來的黃金海岸，發展將會是不可限量的；商機機遇將會是無限多的；房產市場也將會是蒸蒸日上的！當市場先鋒者的腳步開始邁進澳洲房產市場，聰明的投資者也要懂得緊隨大佬們的步伐。緊著著大佬們的腳步，準沒錯~