中工、達欣工分居2、3名 表現優於前年

工程認列
2015年營收前3名的上市櫃營造商，包括以大陸工程及大陸建設組成的欣陸投控（3703）、中工（2515）及達欣工（2535）表現，普遍優於前年，年增率3~13%。受限於景氣無回暖跡象，業者認為，營造業起落約落後房市半年至1年才會反映，若這2年工程量未擴大釋出，部分體質不佳的營造廠將面臨危機。

根據公開資訊觀測站揭露，欣陸投控2015年全年營收220.36億元，發言人丁文傑指出，依照1~11月認列數字來看，約7成7來自大陸工程貢獻、其餘2成多來自大陸建設。

體質不佳業者有危機
大陸工程包括台中捷運北屯機廠及G10至G17站、馬來西亞捷運，與甫完工的大直宜華飯店裝修工程提供相當挹注。大陸建設主要營收來自依完工比例法認列的台中市惠中路商業大樓收入，另外有「民生大樓」部分樓層、出售成屋「謙量」、依完工比例法認列之寶慶路商業大樓及出租商辦大樓之租賃收入。
去年12月，欣陸公告大陸工程取得土城區「大同莊園」住宅、及香港啟德機場開發計劃2大標案興建合約，總合約金額約118億元，今年營收再添柴火。

中工2015年累計營收156.48億元，較前年成長12.5%。副總經理黃國材表示，156億元中，本業營收約130億元，其餘則為投資事業挹注。中工現在手工程，8成偏重公共工程，如桃園機場北跑道、曾文水庫防淤隧道，及高雄洲際貨櫃中心第2期的海堤及防波堤、台電大林電廠更新等工程。

住宅部分，去年士林區「水研」案完工認列，松山區延壽國宅M區趕在年底完工，中工依比例可分得16戶，預計今年銷售。依當地新屋行情，法人估計，中工此案可有近7億元入帳，另進程較快的K區，預計第2季，所有的行政程序終結，最快第3季拆遷，中工依比例可分回36戶。

達工去年營收118.7億
達欣工2015年累計營收118.7億元，迥異於中工，該公司以民間工程為主，現在建工程為台積電在台中市的12吋晶圓廠、淡海新市鎮住宅案及台大永齡基金會所投入的癌症醫院，依照工進陸續認列。發言人陳士修表示，今年工程認列也將以上述幾案為主，但針對今年可能釋出的大型工程案，如中國人壽「台北學苑」地上權案，也會積極投標參與。

2015年第4季在信義A8館順利出售下，帶動單季億元以上商用不動產交易金額暴增至529.5億，季增4.9倍、年增1.3倍，但全年成交總額僅791億元，為2008年金融海嘯以來新低！

永慶資產管理統計，2015年前3季商用不動產交易盪到谷底，平均單季總銷金額未達百億，跌破2008年單季平均123億的新低紀錄。所幸第4季有指標大案順利標售，億級商用不動產成交金額達529.5億，其中富邦人壽以270億向新壽買下信義A8館，占第4季總額51％。

永慶房產集團協理鍾穎麟表示，去年第4季投資資產類型以商場類最高，交易金額為302.6億元、占比57.1％；其次為廠辦的118.9億元、占比22.5％。買方投資人以壽險業為大宗，交易金額為304.4億元、占比57.5％。

他指出，第4季除信義A8館外，英業達以60億買下宏達電位於桃園後火車站的TY5廠辦大樓，是2015年第2高總額的個案。總計2015年商用不動產成交總額僅791億元，為2金融海嘯以來新低。

鍾穎麟表示，台北市工商投資穩定成長，商用不動產市場需求仍在，統計北市公司登記家數，截至12月份公司行號登記達22萬8,570家，年增店數為4,542家，年增率2％，根據北市商業處資料顯示，已呈現連續47個月遞增走勢，創下近10年以來的新高。

展望2016年，鍾穎麟認為低利環境維持不變，商用不動產投資仍有利置產型客群，但買方將更重視投報效益與價格合理性，2.5％以上租金投報率已成為購置商用不動產的關鍵，增值潛力已非首選。

前國民黨榮譽主席吳伯雄次子、台北市議員吳志剛再傳名下資產遭法拍。根據桃園地方法院公告資訊，該產權地址位於中壢區中正路上，正好是麗寶集團旗下福容飯店第一個據點，吳志剛持有該大樓一到五樓的持分產權，法拍底價為九五一七．七萬元，目前由福容承租、整棟作為飯店使用。

據當地業者表示，這塊地最初是吳伯雄家族持有，原出租給溫蒂漢堡，後才由麗寶集團與吳家洽談合建，在二○○二年興建完成十三層樓商業大樓，其中一到五樓產權分回給吳伯雄家族，六到十三樓產權屬麗寶集團；最後拍板整棟經營飯店，一到五樓由麗寶集團承租，是福容大飯店的首家據點。

根據法拍筆錄，租約長達二十年，租期到二○二一年五月一日才結束，其中一樓還規劃綜合商場，由福容大飯店轉租給超商、書店與眼鏡行等。

產權取得複雜 流標機率高

吳志剛因投資「全網通公司」身陷十億元債務風暴。法拍業者指出，這次吳志剛遭拍賣資產主要是一到五樓名下持分部分，共有十三位所有權人，是吳氏家族共有；而債權人是捷泰精密工業，與去年九月吳名下的淡水豪宅「藍海」三十四樓遭法拍是同一個債權人。

寬頻房訊分析，此次是一拍，且僅拍賣持分部分，因共有人有優先承買權，在無價格誘因、產權取得複雜下，流標機率極高；不排除吳家可能於三拍後、打六四折再出手買回。

對此，麗寶建設副總何昭宏指出，目前還未收到相關資訊，加上還有五年租約，尚未考慮是否要買下該法拍案。

登記在吳志剛名下的新北市淡水紅樹林豪宅「藍海」三十四樓的四分之三產權去年也曾遭法拍，最終因債權人聲請延緩拍賣而停拍。業界研判，吳家可能會私下與債權人進行協商，不排除這次也會提出延拍而再度出現停拍結果。

儘管經濟疲弱、景氣歹歹，麗寶建設機構依然「愛台灣」，看好內需市場，今年將深耕休閒觀光產業，南投埔里占地45公頃的福容大飯店開發案積極進行中。至於房地產本業，麗寶評估總統大選後房市將進入平緩的一年，今年集團新案將聚焦首購小宅。

歷經這兩年房市急凍，麗寶機構2016年將有全新的調整和布局。其中，休閒觀光養生產業將擴大布局，南投埔里中台禪寺旁的福容大飯店基地廣達45公頃，未來來完成後房間數高達1,000多間，將成為全台規模最大的福容大飯店。

據麗寶高層指出，最近已在園區種植成功並收成阿拉比卡咖啡，計劃提供全台福容大飯店的咖啡飲品使用，另園區內也擬規劃打造萬坪葡萄園超級大迷宮。未來麗寶計畫結合預防醫學、養生等，在埔里打造高檔休閒養生園區。

房市部分，麗寶鑑於高總價、高單價產品市場接受度大降，未來產品策略將改弦易轍，鎖定首購小宅。麗寶建設副總何昭宏表示，2016年會是房價平緩下修的一年，因此麗寶手中的土地，會以先建後售或邊建邊售為主，以保留銷售時間的彈性。

何昭宏指出，麗寶在購地策略上也作了調整，現階段會以先消化手中存貨為主。除非碰到價格合理、「帶建照」且地段優質的土地，否則會以合建土地優先。

何昭宏說，麗寶目前在台灣擁有土地庫存涵蓋新北市、基隆、新竹、台中；接下來會加碼新北市板橋江翠DE單元自辦重劃區，目前麗寶已持有4塊地、總計2,000多坪，日後會伺機擴大存量。

另外，林口A7合宜住宅也是麗寶今年的重頭戲。何昭宏表示，麗寶建設、名軒開發的2區預計農曆年後完工交屋，惟現在有連通空橋工程、道路基礎設施等細節，恐延後4家建商取得使照和交屋時間。

至於中國大陸近期股價跳水式暴跌，景氣不如往年，麗寶機構砸下150億元投資上海虹橋商務區核心區低碳城，其中「虹橋麗寶廣場」購物商場第一期已完工，不過開幕啟用時間會放緩、延後，一面招商一面重新定位，開幕時間未定；二期商場則預定2016年底完工。

因今年元旦開始實施房地合一稅，在去年12月激出房地產成交量，去年12月土增稅爆增為236億元，意外創歷史第3高及近23年單月新高，去年土增稅收入1,135億元則創下民國88年以來新高。

財政部統計，土地增值稅去年12月起徵件數是11萬2072件，收入236億元，比103年12月多了4萬6904件，所以金額爆增138億元，增幅是嚇人的141.3％。財政部統計處副處長許瑞琳表示，去年12月土增稅成長「確實超乎預期」。

許瑞琳說，土增稅去年起徵件數是72萬2件，比103年略減232件，但全年收入1135億元，則比103年多118億元，超徵約125億元。

許瑞琳分析指出，土增稅單月創新高的原因是，今年元旦房地兩稅合一新制上路，以及今年的公告地價全國平均調漲30.5％、土地公告現值全國平均調6.7％，屋主為了適用較低廉的舊稅制，趕在去年底完成交易，意外激發11萬2072件成交量。

許瑞琳說，根據統計資料，土地增稅以民國81年的2,064億元最高，當年的7月273億元排名單月史上第一，第二是同年6月的239億元。

2015年度新北市府住宅租金補貼共9866戶符合資格，每戶每月最高補貼4000元，最高1年可領4.8萬元，新北市府昨舉行電腦抽籤，公布70%符合補助資格民眾將歸「中央補助戶」，30%屬「新北市府補助戶」。新北市府提醒民眾，新北市府補助戶若在補助期間搬離新北市，將停止補助。

新北市2014年度租金補貼名額僅5740戶，2015年度營建署補助4.31億元，新北市政府也增加1.59億元預算，估計可補貼11088戶。此次申請雖有12950戶，但僅9866戶符合資格，等於全數獲得補貼，1月底每月可領取4000元租金補貼，可補助至12月，最高1年領4.8萬元。

最高1年領4.8萬
新北市城鄉發展局住宅服務科科長鄭建志表示，「此次在新北市府辦理公開評點排序及電腦抽籤作業，依評點分數高低排序，前70%複審合格戶屬中央經費補貼戶數，其餘30%複審合格戶則屬新北市經費補貼戶數，會後已同步公告於城鄉發展局網站，並發布簡訊通知民眾。」

兩者有何分別？鄭建志指出，若屬新北市經費補貼戶數者，補貼期間戶如遷離新北市，將不繼續補貼租金，若為中央經費補貼戶數，遷居後2個月內，以書面方式向遷居後的縣市政府提出遷移申請，符合者可續領租金補貼至期滿。至於今年度租金補貼，將在7~8月受理申請，申請名額估可增至1.2萬戶以上。

新北市租金補貼資訊
項目╱內容
◎租金補貼
●符合資格民眾每戶每月補助4000元，最多可補助1年、可領4.8萬元
●70%為中央補助戶，30%為新北市補助戶，採每月底匯入帳戶
◎申請條件
●申請人須設籍、租屋於新北市
●戶籍內直系血親、配偶均無自有住宅
●所租住宅之建物登記須為「住家用」，亦不得違法、違建出租，且未領有政府其他租金補貼
●家庭年收入自50分位點改為「20分位點」以下， 2015年已調整至年收入66萬元以下
◎申請戶數：2014年5740戶、2015年9866戶符資格，今年開放申請名額可增至1.2萬戶以上
◎申請時間：每年7~8月受理申請
資料來源：新北市城鄉發展局、《蘋果》採訪整理

根據內政部公布最新人口遷移資料，台灣房屋智庫統計近五年六都人口淨遷移趨勢，發現北北桃淨遷入為87,694人，高於中南高三都的38,382人，顯示台灣主要人口遷徙仍以北部為主，進一步觀察六都各自表現，桃園市與台中市分別以65,593人和43,721的淨遷入人口分居冠、亞軍。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，影響人口遷徙的關鍵包括就業機會多寡、房市發展性，以及城市軟硬體的建設，若能掌握就業機會大、房市具增值潛力，和優質都市形象，將相當吸引區外人口的移入，尤其是現今台灣少子化，人口紅利消失，人口淨遷入成為各城市房市發展的一大利多。

而近五年六都人口淨移入表現，桃園市為北北桃主要人口淨遷移正成長區域，2015年人口淨移入為36,668人，居六都之冠；至於中南高，則以台中市為人口淨移入正成長區域，2015年人口淨移入較往年倍增，來到14,367人。

桃園市為北北桃主要人口淨遷移正成長區域，2015年人口淨移入為36,668人，居六都之冠。陳炳辰分析，桃園市在尚未升格之前，2012到2014平均每年都有七、八千人遷入桃園市，但2014/12/25正式升格後，2015的淨遷入人數高達3萬6,668人，成長相當驚人！其中，新北市遷入桃園市的總人數有2萬4,899人，台北市遷入人數也有9,255人，主要原因為桃園市受惠升格，市民福利提升，產業願意進駐或成長，不僅讓在地人口願意在地就業，也吸引外地人口遷入安居就業，加上機場捷運線以及未來鐵路地下化等利多議題，北北桃生活圈儼然成形。

台中市為人口淨移入正成長區域，2015年人口淨移入較往年倍增，來到14,367人。陳炳辰指出，台中市就業市場多元，除了有台中科技園區大型就業市場，因觀光衍生的服務產業也蓬勃發展，加上生活機能完善，綠覆率高，造就宜人居住氛圍，吸引中部周邊縣市人口移入，即便七期、十二期等地段房價驚驚漲，但房市已具備一定程度的抗跌性，像三大重劃區公寓大樓物件，2015與2014的平均單價兩年便都落在20萬，台中市顯然成為中區國人遷居重點城市。

而2015雙北市的淨遷入人數都走負值，台北市為-9,386人，新北市是-10,312人，這也是新北市連續第二年出現人口減少的情況，近五年更呈現逐年下滑趨勢，而2011-2015這五年已減少7,815人！陳炳辰表示，新北市在就業市場的提供，有汐止、新埔科技園區與新北知識產業園區；在商業機能上則有活躍的新板特區；又有捷運站點屢屢開通運行，多項居民福利與城市建設亦都緊追台北市腳步，房價逐步向台北市看齊，原本看準房價相對親民而選擇新北市居住的民眾，恐怕開始感到難以負荷，於是再將眼光轉向房價負擔較輕的其他縣市，致使人口板塊位移。

不過，陳炳辰說，2015由台北市遷入新北市的人口數量有45,101人，而新北市遷入台北市的有38,517人，雙北市居民仍具備地理依賴性，不論是就業或購屋都離不開這兩地，隨著政經情勢明朗，以及興利建設持續進行，人口遷移情形將能有所改善。

新竹縣芎林都市計畫自2009年開辦迄今已進入最終結算階段，區內工程預計於2016年元月底完工，早於2015年12月2日辦理第一次可建築用地標售作業，脫標16筆土地，脫標面積8194.95平方公尺，平均得標地價約61200元/平方公尺。新竹縣府將於1月20日辦理第二次可建築用地標售作業，本次可標售土地共計30筆，可建築用地面積總計1.2225公頃。

地政處表示，本區增值潛力高，地理位置近北二高交流道、高鐵六家站、台68快速道路，生活機能方便且公園、綠地等公共設施規劃完善。本區可建築用地皆為住宅區(一)，建蔽率為50％，容積率為150％。為提高土地使用價值，土地所有權人於申請建築時可增加之容積率方式，說明如下：

(一)、留設開放空間之建築物經新竹縣政府主管建築機關審查符合規定者，得增加樓地板面積合計之最大值，依實施容積地區依「建築技術規則」建築設計施工編第286條第1款核計允許額外增加之樓地板面積。

(二)、地下室依都市計畫法令或建築技術規則施工編第59條規定設置之停車空間、獎勵增設停車空間及未設置獎勵增設停車空間之自行增設停車空間，及162條規定設置之防空避難設備、裝卸、機電設備、安全梯之梯間、緊急昇降梯之機道、特別安全梯與緊急昇降機支排煙室等，得免計入容積。

(三)、芎林鄉公所辦理芎林都市計畫第4次通盤檢討案，擬將本區段徵收地區建蔽率、容積率由現有50％、150％調整至60％、180％，及申請綠建築設計取得綠建築侯選證書並通過綠建築分級評估者，得增加其樓地板面積做獎勵。達到銀級、黃金級與鑽石級者，可增加6％至10％之基準容積，刻正透過都市計畫變更程序辦理中。

(四)、自2014年1月1日起，依「都市計畫法台灣省施行細則」規定，容積獎勵的累計總量上限為20％。

內政部都委會2016年1月12日審議通過新北市三重長泰派出所都市計畫案，預計2016年底發布實施，未來派出所將遷建到捷運三重國小站對面，創造一更安全樂活的社區環境。

三重分局長泰派出所興建於1967年，建築物3層樓，使用面積約為64坪，現有員警數為29人，隨著三重地區人口增加對警力的迫切需求，以及解決原三重分局長泰派出所空間不敷使用及原址難以重建之問題，經市府相關單位協商取得共識後，配合近年生育率下降少子化之人口結構變化，三重國小同意提供閒置校地供作長泰派出所遷建基地。

未來將興建地下1層、地上5層，總樓地板面積為470坪之派出所，預計2017年完工，因地處捷運新蘆線三重國小捷運站旁，對於改善當地治安、交通及維護學童上、下學安全助益匪淺，並可兼顧改善員警辦公環境，提振工作士氣，進而提升為民服務品質。

2016年1月1日公寓大廈科及施工管理科正式掛牌了！為加強服務市民，桃園市政府於元旦起成立公寓大廈科及施工管理科。都市發展局長李憲明表示，繼2014年4月1日桃園市政府正式成立建築管理處後，成立公寓大廈科及施工管理科，以既有的施政成就做基礎，兼顧技術與人文、在地與國際、社區與環境，與市民攜手共創民眾與政府雙贏的幸福新桃園生活環境。

都發局長李憲明表示，政府部門的各項行政作為與執行效率與市民權益息息相關，發市發展局的組織調整也在既有的發展計畫體制架構的基礎下，以簡政便民與依法行政為原則做適度的檢討並修改組織規模，以順應社會時勢脈動。

李憲明指出，桃園是全國最年輕的的城市，都市中的住宅形式又以公寓與高樓為多數，而社區經營品質的提昇，均有賴於良善的管理，桃園市目前有超過5000個報備立案的社區，公寓大廈的經營維護將攸關多數桃園市民的權益，因此將建築管理處原有的使用管理科，分出部分業務成立公寓大廈科，主管公寓大廈管理等多項業務，以符合多元社會下，達成更有效為民服務地目的，公寓大廈科成立後首先登場的是優良公寓大廈評選活動，都市發展局表示，今年社區參與評選相當踴躍，競爭將較往年激烈，評選結果將由桃園市長鄭文燦親自頒發獎金給獲獎社區，希望藉由比賽能夠鼓勵民眾積極參與社區管理維護工作，發揮守望相助精神。

李憲明也提到，桃園之所以特別「年輕」，與桃園近年房地產蓬勃，較鄰近台北市、新北市有競爭力有關係，市府暨2015年在都市發展局下成立二級機關建管處，希望能讓都市計畫土地管制及建築管理的事權統一，減少流程落差、提升行政效率的階段效益已經顯現，然而攸關權益的施工品質更是市民所關切，市府必須嚴格把關，新建案推出的同時，各項施工檢查勘驗、建築爭議事件處理、土石方資源管理等事項，將由新成立施工管理科擔負起為建築物品質把關的重要責任，也是維護市民居住品質的重要關鍵。

李憲明最後強調，升格後的桃園在都市發展與建物管理上一一建立新制度與新組織，就是希望讓這座城市擁有更好的市容與更美麗宜居的建築物，這都有賴團隊的努力及市民朋友的支持，不論是社區營造服務或施工管理品質，都能真的思考到人文、建築、社區的和諧共生，共同型塑並打造屬於你我的幸福桃園城。

新北市政府財政局於2016年1月12日起公告標租新北市林口區、三重區等4處市有土地，可作為臨時平面停車場(位)及其必要附屬設施、綠美化等平面規劃使用，預訂於2016年1月27日上午11時整，於新北市政府15樓1534會議室辦理開標。

本次標租計4標案，說明如下：

標號1--位於林口區南勢二街121號對面，面積為197.23平方公尺(約59.66坪)，周邊多作小型社區使用。

標號2--位於林口區南勢四街82巷26號旁空地，面積為474.3平方公尺(約143.47坪)，周邊多作小型社區使用。

標號3--位於林口區南勢四街82巷38號旁空地，面積為212.12平方公尺(約64.19坪)，周邊多作小型社區使用。

標號4--位於三重區集美街10號(三重區集美國小)旁空地，面積為1,689.97平方公尺(約511.22坪)，鄰近三重國民運動中心，周邊多作住家使用。

為鼓勵市民進行老宅外牆及外部環境整建維護，台中市政府都市發展局2016年編列200萬預算，補助相關都市更新案規劃設計及施工經費，屋齡達20年以上的建物，若符合條件最高可補助總經費的70％，只要符合資格者，先提出申請即可優先補助。

都發局表示，台中市許多老舊建築透過房屋外觀微整形即可創造經濟價值、美化市容並活絡地方。為提升城市競爭力及促進地方發展，該局除每年受理民眾申請中央都市更新基金補助款外，2014年度首次編列「台中市都市更新整建維護補助」，民眾回響踴躍；2015、2016年度均再編列預算繼續辦理。

「台中市都市更新整建維護」補助對象為公寓大廈管理委會、都市更新團體或機構，只要是位於台中市都市計畫範圍內屋齡20年以上的建築物，屬「連棟透天或獨棟透天式建築物接續達5棟以上」、「3層樓以上雙併式建築物2棟以上」或「6層樓以上整幢建築物」，則可針對規劃設計及施工經費提出補助申請。

補助項目包含：一、社區道路綠美化工程；二、騎樓整平或門廊修繕工程；三、無遮簷人行道植栽綠美化、舖面工程、街道家具設施﹔四、立面修繕工程(含廣告招牌拆除及鐵窗拆除費用)﹔五、外觀綠美化工程﹔六、維護公共安全必要之公用設備修繕及更新﹔七、增設或改善無障礙設施﹔八、增設昇降機設備等。

每案補助上限為補助項目總經費25％，位於歷史建物及歷史街區的整建維護，補助金額上限為50％，市府公告整建維護策略地區，補助金額上限為70％，經費有限，只要符合申請資格者，先提出申請即可優先補助，請民眾檢具經市政府核定發布的都市更新事業計畫或都市更新事業計畫草案，向市府都市發展局提出申請。

本補助案今年度起分為三階段受理，分別為2016年2月15日(星期一)下午5時、4月15日(星期五)下午5時、6月15日(星期三)下午5時，各階段受理期間如補助預算經核准用畢，將另行公告不再受理。相關資訊可至台中政府都市發展局網站查詢。

萬通地產1月12日晚間發佈業績預告，經財務部門初步測算，預計公司2015年年度經營業績將出現虧損，實現歸屬于上市公司股東的淨利潤為-5.8億元至-6.2億元；上年同期為盈利4508.99萬元。

對於虧損原因，公司表示，正在開發杭州萬通中心專案及杭州上園專案，在綜合分析上述兩專案所處區域的市場環境現狀、未來變化趨勢及上述專案成本費用支出情況的基礎上，擬對上述兩專案計提減值準備。

對於房地產行業來說，2015年可以說是行業轉捩點。在“促消費、去庫存”的大背景下，房地產供需兩端寬鬆政策頻出。雖然房價已由2014年的下跌轉為上漲，但因全國各地仍有龐大的庫存量，使得房地產去庫存仍是2016年的主基調。

“我國房地產去庫存難以走出困境的主要原因在於房地產開發供給側結構失衡，同時，這也是房地產去庫存陷入 邊去邊增 怪圈的一個重要原因。顯然，僅靠刺激消費來解決去庫存問題，只能是治標不治本之舉。”中國地方金融研究院研究員莫開偉認為，當前房地產去庫存化，既要在刺激消費上用力，更要在供給側使勁，推出一系列能夠改善房地產供給側的長效機制，才能為房地產高庫存“病灶”提供良好藥方。

自2015年以來，從下調二手房交易營業稅、增加二套房信貸杠杆支撐，到年內多次降准降息，再到進一步放寬公積金貸款申請門檻，利好政策持續不斷。此外，去年年底召開的中央經濟工作會議也提出，要發展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業。


易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《證券日報》記者採訪時表示，推動房屋租賃市場規模化發展有利於降低消費者的入市成本和購房壓力，使其從長期的購房還款壓力轉變為短期的租金模式。另外，從消費角度來看，由於現階段我國租賃市場發展還處於初期階段，受觀念固化的影響，消費者對於租房過日子的接受程度並不高。而此次中央提出的發展住房租賃市場可謂是消費觀念進步的一個重大轉變。

業內專家認為，“租售並舉”的住房制度改革，尤其是把租賃市場的培育和發展放到與房屋買賣市場同等重要的地位，可謂有史以來第一次。住房租賃市場的規模化發展將迎來一個蓬勃發展的春天。

“雖然推進房屋租賃市場化帶來的利好效應較為明顯，但還有一些現實問題需要面對。比如在租房區域內是否享有學區教育等問題，都是需要進一步考慮的配套問題。”嚴躍進向《證券日報》記者表示。

一個看似龐大的樓市新藍海或將來襲。

2015年中央經濟工作會議明確提出要發展住房租賃市場，建立購租並舉的住房制度。

“這也是歷史上第一次在如此高規格的會議上提把房屋的租賃和買賣市場放在同等重要的位置。”住建部房地產市場監管司司長高志勇介紹。

上述政策轉變亦是房地產市場發展至今的必然：房地產的市場形態由增量轉為增量與存量同時發展、並重出現，部分一線城市出現二手房交易超過新房的情況。

另外，居民的消費觀念也從此前的購買為主轉向購租並舉。高志勇介紹，2014年，通過市場租賃解決居住的總人口達到1億人以上，年租金已經突破1萬億，這也意味著租賃市場是一個巨大的市場。

建立購租並舉的住房制度，促進住房租賃的規模化、專業化發展也是住建部2016年的工作要點之一，另據21世紀經濟報導記者採訪獲悉，住建部也早開始起步有關住房租賃經營規模化的前期調研和政策儲備，租賃市場的政策或將進一步發力。

住房租賃規模化：下一個政策重點

推動住房租賃的規模化經營是2016年住建部培育租賃市場的一個政策發力點。

21世紀經濟報導記者自多地住建廳系統人士獲悉，住建部在2015年年底就專題對住房租賃規模化經營進行了調研，調研內容包括，瞭解多地住房租賃市場的發展及現有政策，新建商品房和二手房租賃規模化進行了可行性分析，以及相關政策建議。

蘇州住建委網站上日前也刊登了住建部會同財政部、國家稅務總局以住房租賃規模化經營為主題抵蘇調研的新聞。

北京我愛我家副總裁胡景暉告訴21世紀經濟報導記者，租購並舉被視為破解當前庫存高企的一個有效方法，但是培育租賃市場的核心，即是通過市場變革的方式促進租賃市場的規模經營、專業化。

租賃市場規模化經營難點：稅費高 收益低

雖然住房租賃市場高達萬億，2010年全國第六次人口普查資料顯示，有25.8%的城市居民租住住房，其中政府廉租房和私人出租住房占比分別為2.7%和23.1%。而在許多發達國家和地區的租賃住房供給中，機構出租房源往往占到租賃總供給的25%-30%。

在房地產迎來存量之際，租賃市場也被房企看為未來房地產轉型的一大藍海，然而，租賃市場的規模化經營並不容易。

相比買賣房產收益，胡景暉表示，出租房屋的收益率偏低，房屋出租的稅費高、融資成本高、運營成本高等，這也是影響當前住房租賃市場的規模化經營的一個核心的難點。

清華大學房地產研究所所長劉洪玉也算了一筆賬，按照當前的房地產稅收政策，出租房屋要繳納營業稅、房產稅、所得稅和城鎮土地使用稅等，累計超過租金收入的20%，再考慮租賃管理成本支出，淨租金收益率只剩下2.5%左右。

胡景暉也稱，在現有的政策體系下，沒有政府的政策支持，住房租賃市場很難掙到錢，也很難形成規模化，做大做強。

破局：需多部門政策組合拳

實際上，早在2015年初，住建部就出臺了關於培育和發展住房租賃市場的指導意見。

意見明確提出，積極培育經營住房租賃的機構，積極推進房地產投資信託基金（REITs）試點，3年時間建立基本形成管道多元、總量平衡、結構合理、服務規範、制度健全的住房租賃市場。

上述政策為租賃市場的發展指明了方向，然而，截止到目前，利好經營住房租賃機構的執行政策落地寥寥。

在購租並舉的住房制度寫入中央經濟工作會議，租賃市場的政策也將進一步發力。

此前，胡景暉代表我愛我家給住建部做了住房租賃市場規模化市場分析和政策建議。在他看來，住房租賃市場的培育以及規模化產業化的發展，需要一系列政策的破題。

“住房租賃市場的培育涉及到多個部門，比如結合到土地用途的調整，可能涉及到國土，房租租賃等相關稅收涉及到財稅部門，‘互聯網+’襲來，也會對租賃市場有影響，可能還涉及到工信部等。”胡景暉建議，下一步政策的發力點，應該是住建部牽頭，多部委配合在更大層面的推進。

以稅費為例，胡景暉稱，目前的房屋租賃是在房地產範疇內統籌，稅費較高，未來可否把租賃市場形成發改委的一個彙集民生的新型產業目錄來扶持，如此稅費可以大大降低。

另外，胡景暉表示，房屋租賃市場還涉及到需要改變土地性質、建築用途的用房，這期間就涉及到多個部門的政府審批和政策瓶頸，比如小產權房，和國有閒置用房。

胡景暉舉例說，國資委下屬的國企有一堆閒置房產，但根據現有政策，“這些房屋的包租出去，最長只能簽5年的合同，對於大型仲介機構來說，5年的租金回報可能無法攤平前期改造裝修運營的費用。

胡景暉稱，租賃政策破題的核心就是增加租賃住房的收益率，從而吸引社會資本關注，促進行業規模化、專業化發展。

1月11日，首開股份（600376，收盤價9.83元）公佈了2015年12月的銷售情況公告。當月，公司共實現簽約面積31.62萬平方米，簽約金額47.37億元，銷售回款31.93億元。其中，首開股份及控股子公司共實現簽約面積26.12萬平方米（含地下車庫等），簽約金額40.46億元，銷售回款26.48億元；合作項目共實現簽約面積5.50萬平方米（含地下車庫等），簽約金額6.91億元，銷售回款5.45億元。

此外，首開股份還在公告中披露了2015年全年的銷售情況。2015年1~12月，首開股份共實現簽約面積210.07萬平方米，同比上升17.45%；簽約金額327.56億元，同比上升30.19%，銷售回款306.55億元。

12月新增4個項目

在業績增加的同時，首開股份也在土地市場大展身手。

首開股份自發佈2015年11月銷售快報以來，同年12月共新增4個專案，涉及資金79.85億元。具體來看，期內首開與北京雲海騰飛鑄造有限責任公司組成聯合體，以總價77215萬元獲得北京市通州區宋莊鎮TZ00-0302-6002地塊R2二類居住用地、TZ00-03026001地塊A33基礎教育用地（限價商品住房項目）國有建設用地使用權，該宗地塊用地面積為42634.14平方米，地上建築規模為11.18萬平方米。

首開股份還與北京世博宏業房地產開發有限公司組成聯合體，以33億元的總價獲得北京市朝陽區常營鄉1201602、603地塊住宅混合公建用地（配建限價商品住房）國有建設用地使用權，該宗地塊用地面積41963.655平方米，地上建築規模11.75萬平方米，其中限價商品住房規模2.8萬平方米、自住型商品住房規模3.6萬平方米。

北京之外，首開股份在2015年底還在蘇州拿下兩宗地塊。

今年仍將積極拿地

據《華夏時報》報導，2015年，首開在全國範圍拿地13宗，拿地總金額已超過370億元，其中按權益計算，首開購置土地支出超過150億元。實際上，首開在2013年也曾大力擴張拿地，當年曾耗資186.4億元拿下21宗土地。

首開股份董秘王怡在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，房企合作拿地的原因是地價越來越貴，這樣可以減輕企業拿地的資金壓力，並且也可以各取所長。總體來說，2016年還會保持2015年生產經營策略，在土地價格可控的情況積極拿地，採取擴大銷售的策略。

值得注意的是，與此前一直實行單兵作戰策略不同，2015年首開在北京所獲得的地塊全部為聯合拿地。易居研究院智庫中心的資料顯示，在2015年首開拿下的13宗地塊中，8宗地塊在北京。

不過業內有觀點指出，雖然京城土地市場被視為“香餑餑”，但高價地風險仍不容忽視。

中國房地產資料研究院執行院長陳晟認為，頂級豪宅的市場熱度在2016年或會下降，特別是在北京、上海、深圳等城市，2015年購買力的快速上漲，會導致購買力透支。

作為國內商業地產龍頭，萬達在2016年初向市場投放了一顆“炸彈”：下調地產銷售目標至1000億，相比去年逾1600億的銷售額，下調幅度近40%。

1月11日，萬達商業公佈經營資料，預計2016年整體的合同收入約為1300億元，其中房地產合同銷售預計約為1000億元。而在2015年，萬達商業實現合同銷售額約為1640.8億元。

如果按照這一節奏，2016年或更久之後，萬達地產銷售將可能降至千億以下，萬達將從此退出千億房企陣營；而與此同時，同樣在多元化路上疾行的恆大，在2015年邁進了2000億陣營，龍頭老大萬科2016年將衝擊3000億，對於絕大多數地產商來說，即使轉型，原本的主營業務也依然在擴大規模。

萬達這一次轉舵，是否又一次的獨闢蹊徑？之前的數次轉型，王健林將萬達從一家偏居一隅的房地產開發商帶領至國內商業地產老大的位置。而這一次，他又將引領萬達這艘巨艦駛向何方？

劇烈的輕資產轉型

對於此次下調銷售目標，萬達的解釋是，公司將繼續推進戰略轉型，房地產銷售將不再是公司業績未來的主要增長方向。

隨著房地產告別黃金十年進入“白銀時代”，在利潤率下降、庫存高企的情況下，多數房企都開始尋求新的利潤增長點，謀劃多元化發展的模式。萬達則是諸多轉型房企中，行動最為迅猛的一家。

下調銷售目標，降低地產業務比重，從某種程度上來說，是王健林發起的“自我革命”、“主動調控”的結果。2015年初，萬達啟動第四次轉型，王健林便聲稱萬達將要大規模輕資產，不再依賴地產銷售業務，並且從此開始撕去“地產”標籤，向國際化的消費服務商轉變。

承載萬達此種轉型的核心手段是輕資產。去年開始，萬達改變了以售養租的模式，未來住宅和公寓不用再先賣掉作為融資手段。

王健林介紹，萬達商業的輕資產路線將是由別人來投資建設萬達廣場，萬達負責選址、設計、建造、招商和管理，所產生的租金收益萬達與投資方按一定比例分成。他指出，這種模式萬達不需投一分錢，但每年獲得的收益可觀，可減少資金壓力，降低企業負債，大幅提升淨利潤率和淨資產收益率。

此外，這種模式的好處是靠租金獲得收入，企業發展不受房地產形勢、房價高低影響，這就把經濟週期熨平了，使收入更加穩定。

從2015年的租金收入看，輕資產化模式初顯成效。資料顯示，去年萬達廣場租賃收入144億元，同比增長30.7%，由於租金大幅增長，租金收繳率及物管費收繳率達到100%，租金利潤占萬達商業利潤比重預計超過35%。

萬達預計，2016年公司物業租賃業務仍將高速增長，因此核心淨利潤也將保持較快的增長。王健林的遠期目標則是，在三年內將租金占淨利潤的比重提升超過50%。

而萬達所持有的物業面積再創新高，使其後續租金收入增長成為可能。業績快報顯示，2015年萬達新增持有物業面積475.5萬平方米，累計持有2632.1萬平方米，在全球不動產企業中排名第一，已經超過美國的“商業地產大鱷”西蒙地產。

2016年萬達也將繼續輕資產化模式的轉型，去年萬達萬科達成戰略合作，萬達將把多個項目的住宅和公寓開發業務交給萬科來做。據萬科董秘譚華傑透露，雙方合作的規模將在千億以上。

萬達還將在全國加快擴張萬達廣場的規模。2016年計畫開業50多個萬達廣場，其中超過20個是輕資產專案。王健林透露，在輕資產模式的支援下，萬達商業的目標是到2020年開業400個至500個萬達廣場；十年後，萬達爭取在全國建1000個萬達廣場。萬達寄望於輕資產的快速擴大規模來產生邊際效應，帶動其旗下其他板塊的業務增長。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，萬達的輕資產商業模式在盈利方面有較好前景，為國內其他開發商的轉型提供了樣本。

不過，萬達的租金收入是否可以保持持續增長，還要看其在大量的二三四線城市的運營情況，受累國內經濟低迷，目前很多二三四線城市商業出租已出現了下滑。

萬億萬達想像

商業地產“去重”僅僅是萬達“去地產化”的第一步，萬達的終極目標是，打造一家商業消費服務企業。

基於這一定位，萬達的業務收入和淨利潤來源，也將不再是“賣房子”，而是轉為租金、文化、院線、以及金融的收入，這些板塊的收入在2015年均獲得了大幅增長，彌補了地產銷售收入的放緩。

除了租金收入大增，2015年，萬達文化集團的收入達到了512.8億元，同比增長達到45.7%。其旗下的萬達院線擴張營收情況也相當可觀。資料顯示，萬達院線2015年收入80億元，同比增長49.9%，其中票房63億元，同比增長49.6%；線上票房收入突破40億元，同比增長超過240%。

更亮眼的資料來自于萬達金融集團。這家成立不過半年的金融公司收入達到208.9億元，完成了年度計畫的697%。此前萬達透露將完成多起銀行、證券、保險公司並購。目前，萬達持有百年人壽11.55%，成為後者最大單一股東。

隨著上述業務的收入比重增加， 它們將逐漸取代地產銷售在整個集團中的更多比重，而萬達的轉型，將隨之成功。

“到2016年，萬達服務業將會首次超過房地產。從嚴格意義上講，明年萬達就不再是房地產企業。”在去年的萬達半年內部會議上，王健林表示。

與此同時，萬達將“服務業收入和淨利潤占比超過65%”的目標提前至2018年完成。

為此，萬達在全球範圍內進行了多項並購，以實現其目標。以萬達院線為例，萬達院線近年來在國內外啟動了多起並購，其中包括美國第二大影院AMC和澳洲第二大院線Hoyts。

萬達從去年以並購切入佈局體育領域。年初，萬達以4500萬歐元收購足球俱樂部馬德里競技隊20%股份；2月牽頭並購全球著名體育媒體制作及轉播公司盈方體育傳媒集團100%的股權；緊隨其後收購美國世界鐵人公司（WTC）。

王健林認為，中國的體育產業還處於“嬰兒期”，隨著經濟的飛速發展，接下來體育產業也將會有跨越式的發展。他同時寄望於通過體育產業把旅遊等相關產業做得更大。

實際上，作為萬達文化旗下佈局了多年的專案，萬達文化旅遊城目前在全中國已有10個項目，其中3個已經開業，分別是長白山度假區、武漢中央文化區和西雙版納度假區。王健林對於旅遊產業頗具野心，他曾公開表示，2020年萬達將被打造成為全世界規模最大的旅遊公司。


此外，萬達對於金融板塊佈局十分明確，就是要打造互聯網＋金融的模式。2014年12月，萬達以3.15億美元收購快錢68.7%的股權，獲得了自己獨立的支付系統，去年5月，萬達金融+快錢開始C端佈局，推出了首款互聯網金融“寶寶”類理財產品“快利來”，6月份其與快錢共同推出了一款商業地產眾籌、互聯網金融產品“穩賺1號”，這使得萬達金融收入飆升697%。

萬達內部人士透露，萬達今年將提出新的三大產業計畫。業內預計將是文化旅遊、金融產業、電子商務3個產業。

按照王健林的設想，到2020年萬達的資產將超過2000億美元，市值超過2000億美元，收入超過1000億美元，淨利潤超過100億美元。屆時，萬達將可能成為第一家市值超萬億的具有房地產基因的公司。

觀地產風雲變幻，還看地王。

過去一年，全國土地成交總量同比下降26%的同時，年度總價和單價地王TOP10門檻卻均有大幅提升，其中總價地王門檻由54億元提高到71億元，增長了31%；單價地王門檻由3.4萬元/平方米飆升至5萬元/平方米，上漲了47%。

從2015年8月下旬開始，國內土地市場不斷湧現“地王”，其中80%被“國字型大小”背景壟斷，他們的融資成本優勢也在無形中推高了地價。在房地產格局重塑的大背景下，土地資源開始向央企和國企聚攏。

地王邏輯，被一語道破。房企們正面臨一個“戰略上正確，戰術上沒有選擇”的抉擇—回到一線城市搶地。他們在賭：三五年後的房價，還能上漲甚至翻倍；廉價資金還遠未終結，直至零利率；只要能拿到足夠便宜的錢，就可以抵消高價拿地的成本。

“囚徒困境”看似隨時到來，政策有情市場無意之下，地王擁躉者如何覺醒？

遊戲與賭局

此刻，坐在時代週報記者對面的黃其森很鎮定，“我們不是錢多、人傻。”他想要傳遞的信號是，深圳這樣容積率的土地，已經很少了，我們那兩塊地拿得值！

2015年12月25日當天，泰禾集團近57億元拿下深圳寶安尖崗山片區兩宗地塊，其中一幅折合樓面地價高達7.99萬元/平方米，為2015年全國單價地王；另一幅折合樓面地價也達5.13萬元/平方米，在2015年全國單價地王TOP10中排名第9位。

歲末年初之際，黃其森和他麾下的泰禾集團將地王故事推向了一個新高潮。2015年，深圳房價領漲全國，全國住宅單價地王“花落”鵬城也就不那麼意外。值得注意的是，不僅是全國單價地王，2015年全國總價地王也同樣來自深圳—9月，龍光地產以112.5億元拿下的龍華商辦地塊。

在上海東北角“綠肺”新江灣城，新大佬和資本也攜重金登場：2015年11月25日，信達競得新江灣城D7地塊，這是新江灣城近十年裡成交總價和樓板價最高的地塊，分別達72.99億元和4.92萬元/平方米。如果扣除配建保障房與其建安成本，該地塊商品住宅樓板價達6.1萬元/平方米，堪稱上海最貴的單價地王，在2015年全國單價地王TOP10中排名第4位。

在此之前，金融街、華潤及華髮聯合體等已屢屢刷新了上海的地王紀錄，其中金融街88.2億元拿下的閘北火車站北廣場地塊，是2015年上海總價地王，並在全國總價地王TOP10中排名第3位。

在北京，地王角逐賽更加激烈：2015年8月底至9月上旬僅10天時間，保利、首開、龍湖、方興、中鐵建、懋源等房企，187億元搶得4塊宅地；10月20日，葛洲壩奪下豐台區樊家村地塊，樓面價高達7.5萬元/平方米的地塊，位列2015年全國單價地王TOP10中排名第2位；10月30日至11月2日，僅隔三日，豐台南苑鄉相鄰位置的地塊樓板價飆升了將近6000元/平方米，突破5.6萬元/平方米大關。

北京土地市場，在2015年陷入空前絕後的火熱中。根據克而瑞和中原地產的統計資料，2015年，北京有13塊土地可稱為“地王”，樓板價超過3萬元/平方米的地塊高達22宗，占所有住宅土地49宗的45%。

據時代週報記者統計，在2015年全國單價地王TOP10中，北京的席位達到了驚人的7個；2015年全國總價地王TOP10中，北京也占到了3席。

2015年，同樣也是廣州的“地王之年”，在廣鋼新城及金融街區域，地王紀錄屢屢被推翻，其中越秀89億元拿下的廣紙地塊，是2015年廣州總價地王，其位列全國總價地王TOP10第2位。

“每當一輪樓市回暖至某個階段，必定出現地王潮，”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭對時代週報記者說，比如2007年下半年、2010上半年、2013年下半年。2015年8月以來，歷史規律再現。

國家統計局發佈的資料顯示，2015年1-11月份，房地產開發企業土地購置面積19894萬平方米，同比下降33.1%；土地成交價款6409億元，同比下降26.0%。緣何在全國土地成交金額下降如此大情況下，核心城市土地市場卻如火如荼？

地王邏輯，被一語道破。房企們正面臨一個“戰略上正確，戰術上沒有選擇”的抉擇—回到一線城市搶地。他們在賭：三五年後的房價，還能上漲甚至翻倍；廉價資金還遠未終結，直至零利率；只要能拿到足夠便宜的錢，就可以抵消高價拿地的成本。

當前，全國樓市、土地市場已嚴重分化，三、四線城市賣不動了甚至虧損，二線城市量多價滯，只有一線城市如北京、深圳、上海還有機會賺錢，房企怎能不來搶地？

“不是房企能不能算明白賬，而是已別無選擇，要不選擇別的行業，要不只能押注高端市場。”

北京某房企高管張強（化名）對時代週報記者說，在一線做豪宅也比在三線城市拿地做住宅的風險小，因為現在三線城市供應嚴重過剩，“房企要麼退出這個市場，要麼承擔高價地的市場風險”。

中原地產首席分析師張大偉分析稱，一線城市的保值增值屬性越趨明顯，吸引房企回歸一線城市搶地，未來商品房項目或愈加高端化。

“國家隊”買家

洶湧而至的地王潮，玩家集中於央企與國企中。

這一趨勢正越來越明顯，資金實力強大、資源豐富、融資成本低的“國家隊”房企，成為各方地王的大東家。

時代週報記者統計發現，2015年全國總價地王和單價地王TOP10裡總計涉及的北京、上海、廣州、深圳、南京等地的17塊土地（部分地塊同時躋身兩張榜單），僅有四塊土地被泰禾、龍光和懋源這三家民營房企拿下，其餘14塊土地皆歸於“國家隊”房企麾下，占比超82%。

2015年，全國排名前50的住宅地塊合計成交土地金額為2449.15億元，其中，國企或央企參與的29宗地塊的成交額高達1497.2億元，占比達到了61%。而成交價超過80億元的6宗地塊，全部為國企或央企獲得。

中國指數研究院統計也顯示，2015年以來，上海成交的39塊住宅用地中，國企或央企拿地占比達56%；2015年，北京土地市場裡這一占比達79%，成交的49塊住宅用地只有10塊為民企摘得。

此外，過去三年，北京成交的160塊土地，分別被83家企業斬獲，其中63家企業基本只出現在1-2塊土地的競爭中，另外20家頻繁出現，且收穫最多。而這20家企業基本全部為上市房企，其中超過80%為國有企業。

位列2015年北京總價地王前三強的豐台三塊地，均超過80億元，得主分別為華潤、首開聯合體，中糧、首創、天恆聯合體和華潤、招商、華僑城聯合體。

除了拿到地的企業都是“國家隊”外，在土地競拍現場，幾乎也都是清一色的國企和央企。

11月23日，北京當地老牌國企華遠地產年內首次成功拿地，以35.4億元奪取北京石景山蘋果園地塊，溢價率高達121%。據現場消息，此次競拍共吸引了包括城建、華遠、首創、金地商置等在內的12家房企競逐。

在豐台南苑地塊出讓當日，與中糧、首創、天恆聯合體爭奪者，包括中鐵建、中鐵諾德聯合體、保利首開龍湖聯合體等。而其“姊妹”地塊得主華潤、招商、華僑城聯合體競爭的，則包括中糧、天恆、首創聯合體、中鐵建中鐵置業聯合體等。

在精細化運作以提升利潤率成為大型房企後規模時代的發展主題時，紮堆在一線城市拿地，成為這些還在尋求規模增長的國資背景房企的選擇。

對於具有國資背景的房企，其最大的優勢就是資金寬裕。在近年典型房企低融資成本排行中顯示，排在前十位的房企中有8家為國企或央企背景，其中華潤置地的融資成本更是低於5%。

國企或央企間，聯合拿地比例也越來越高。在2015年全國總價地王及單價地王TOP10中涉及的17塊土地裡，有9塊土地屬於聯合拿地。放眼到整個北京，2015年聯合拿地比例為43%，在2013年和2014年，上述比重分別為22.4%和30.8%。

中國房地產學會副會長陳國強指出，央企國企可以從銀行獲得低利率貸款，而且其他管道的融資也比民企容易。另外，在一些需要相應政府主管部門審批的融資上，國企和央企也佔據有利位置。比如2015年的公司債能得到更低的利率等。

“能夠在主流城市拿到優質地塊的民企越來越少，土地市場的寡頭特點越發明顯，”張大偉介紹，這也預示著，市場交易變成“豪門遊戲”。不僅外地中小房企進京、進一線城市難度越來越大，實力不足的企業甚至有可能失去生存空間，最終被擠出主流市場。

錯位又真實

故事裡，始終有一雙看得見的手在翻雲覆雨。

概念炒作、高價地頻繁易主、豪宅空城等關鍵字出現在同一個區域—新江灣城，錯位又真實。

信達新江灣城地王，未來可能要賣到8萬元/平方米以上才能夠保本，為此開發難度和銷售壓力加大。按照上海鏈家研究部提供的資料，新江灣城目前商品住宅的成交均價為4.6萬元/平方米，累計漲幅13%，遠落後于同期全上海市商品住宅47%的漲幅水準。

再來看北京，這場豪賭涉及多少專案？中原地產的統計資料顯示，北京商品房住宅進入“頂級豪宅”化，未來單價預期在15萬左右的將有13個項目（樓面價超過5萬），售價在10萬以上的項目在2016年將接近50個，整體入市的頂級豪宅套數有望達到3000套以上。

對比中原地產的另一組資料：2015年，剔除盤古整體簽約的96套，北京10萬+頂級豪宅整體簽約套數有望達到154套；而在2015年之前，年度歷史最高成交是28套，全部歷史成交合計只有113套。

這意味著，按照2015年以前來測算，北京這些專案需要消化107年；即使按照2015年的頂級豪宅銷售來算，這些豪宅項目的消化週期也將近20年。

北京亞豪機構市場總監郭毅指出，高價地面臨著艱難的去化壓力——北京豪宅專案短期內暴增，而客戶群增長速度則相對緩慢，未來北京的豪宅市場將會出現嚴重的供過於求現象，項目之間的競爭也將非常激烈。而一些豪宅界的“新面孔”，如葛洲壩所拿地塊則將面臨更大的風險。

楊紅旭也表示，被推高的房價已經超出了普通剛需和改善的購買能力。雖然北京頂級豪宅有其市場需求，但如果市場持續呈現倒金字塔的供應形式，整個房地產市場也容易出現結構性問題。

值得注意的是，在近期的地王爭奪戰中，一些聯合體出現了分裂，開發商陣營關於房地產後市的判斷產生了分歧。

以83.4億元成交價晉身北京總價第三高的北京豐台區南苑鄉地塊，在拿地結果誕生後一小時即傳出了華潤、招商因為拿地成本超過預期有意退出的消息。

穆迪在研究報告中曾直指，房企合作拿地可能帶來三種風險：一是降低企業的透明度，緣於公司的財務報表對於合作條款的披露不夠詳細；二是導致合資夥伴發生爭議；三是可能承擔一些隱含的合約義務。

市場持續看淡核心區舖位租金，戴德梁行指出，核心區舖位空置率預料農曆新年後上升，預計今年上半年核心區舖位租金再跌5%至10%；中區甲廈租金全年則升5%至8%。

甲廈料加租逾5%

戴德梁行香港商業部主管林應威表示，去年第四季四大核心區街舖租金跌幅最勁為銅鑼灣，按年急跌34%；尖沙咀、中環及旺角則分別下跌27%、25%及23%。林應威指出，現時核心區主要街道舖位空置率由2.4%至6.8%不等，當中有不少由短租客租用，預料會在農曆新年後遷離，令核心區街舖空置率上升，估計舖位租金上半年再跌5%至10%。

甲廈方面，戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝表示，去年中資機構在香港甲廈租賃市場表現活躍，搶高區內租金，推升第四季平均呎租至110元，租金則按年升15%。他預計，今年中環甲廈租金仍可望有5%至8%升幅。

樓巿轉角 熱情變冷

樓市逆轉，政府推地決心未變，令發展商入標熱情略為冷卻。市區重建局（市建局）馬頭角九龍城道/上鄉道重建項目（下稱「上鄉道項目」）昨天截標，最終收到8份標書，為近兩個月連續第2個收到不足10份標書的市建局招標項目。業界人士認為，受轉角市因素等影響，令發展商的入標意欲下降，預計未來推出的招標項目，反應亦將趨平淡。

昨天截標的上鄉道項目，位於九龍城道和上鄉道交界，地盤面積約1.49萬方呎，屬於商住發展項目，其中住宅樓面約11.17萬方呎，可興建216個住宅單位。市建局去年11月推出項目招收意向書，吸引30家發展商參與，市建局上月邀請其中29家發展商入標，最終只有8個財團入標。

商場落成須交回市建局

就現場所見，不少入標書的發展商都是過往的「常客」，包括長實地產（01113）、新地（00016）、新世界發展（00017）、遠東發展（00035）、信置（00083）和英皇國際（00163）等，百利保（00617）及富豪酒店（00078）聯營亦到場提交標書。英皇國際物業主任蔡宏基說，用地位於市區，具沙中線優勢，故決定入標競投。

據悉，項目設有多項發展條款，包括所有住宅單位的實用面積必須超過260方呎，其中一半單位的面積上限則為480方呎；日後住宅部分的收益若達到19.2億元，即約每方呎1.72萬元，發展商便須向市建局按機制分成。此外，項目約2.23萬方呎的基座商業樓面，雖然由中標者負責興建，但落成後須交回市建局。

遠東發展地產發展部總經理朱寶林認為，商場部分須交回市建局，令發展商計數時更為容易。他表示，該集團對用地一帶十分熟悉，在區內亦有發展經驗，項目地點好，發展亦成熟，因此入標。對於地盤毗鄰東九龍走廊，朱寶林表示，入標價已考慮相關因素。

資料顯示，是次屬於連續第2個市建局項目收到不足10份標書，對上一個是去年底截標的深水埗海壇街205至211A號項目。

美聯測量師行董事林子彬表示，標書數目符合預期，由於用地毗連東九龍走廊天橋，加上附近是街市，產生的噪音料影響項目的吸引力，發展商出價應已反映有關因素。

對於重建項目的標書數目遞減，理想城市集團企業估值部主管張聖典說，項目招標遇上轉角市，加上地盤質素較差，這些因素都令標書數目減少，但在目前市況下反應尚算不俗。他預期，由於市建局項目在條款上往往有不同的額外要求，加上目前樓市處於轉角，市建局未來推出的項目反應料趨冷淡。

樓市成交量低迷，稅務局數據顯示，去年12月錄得247宗連買家印花稅（BSD）成交，連續3個月達200宗以上，並帶動第四季連BSD成交總數逆市上揚，按季增加26.6%，至732宗，屬近5季最多；金額則按季增加約5.7%，至13.69億元。

市場普遍料今年跌1成 大摩卻估升

本港樓價未有起色，券商瑞信加入唱淡本港樓市，預期在供應增加、需求減少及租平過買三大原因下，本港樓價今年料跌15%，三年累跌25%，故調低多家地產股評級及目標價。

供應增需求減 租平過買

現時市場普遍預期本港樓價跌10%至15%，其中交銀國際最悲觀，估計最多跌30%；摩根士丹利則最樂觀，預測樓價首季見底後，年內可升5%。

瑞信指出，今年料有約2.5萬伙新樓宇供應，較過去平均的1.8萬伙為高，政府的賣地目標亦有助供求平衡，反映供不應求的情況正逆轉。供應增加同時，樓市需求正下降，近期一手樓溢價已消失，二手樓成交價一般較叫價低10%至30%。

據該行統計的80個房地產樣本中，31%租樓較買樓便宜，若租金跌5%及按息上調25點子，比率會升至69%。由於租樓較划算，供不應求逆轉，瑞信預期本港樓價今年跌15%，未來兩年各跌5%。

看淡街舖租金 料跌10至15%

若以零售商場、住宅及寫字樓劃分，瑞信最看淡零售商場的前景，預期售賣奢侈品為主的高檔商場今年租金跌5%或零增長，商場租金升5%，街舖租金跌10%至15%。

「現時商場租金及街舖租金的差距已高達100%至252%，盡管如此，面對零售市場吹淡風，奢侈品需求疲弱，收租股的議價能力將不斷被削弱，因此需要盡早調整其租戶組合。」

寫字樓租金是瑞信認為的唯一亮點，惟隨着更多單幢寫字樓於2017至2018年落成，中資企業偏好購買整幢物業及企業逐步將寫字樓分散到中環以外地區，今、明年中環寫字樓租金升幅會放慢，由去年的13%，分別降到10%及5%。

地產市場前景不明朗，該行調低多家地產股目標價及評級，建議避開恆地（00012）、嘉里（00683）、會德豐（00020）及九倉（00004），四者評級均為跑輸大市。領展（00823）雖經營大眾商場，但經濟放緩及勞動市場疲弱會對其構成打擊。

瑞信稱，現階段偏好息率較高、財政狀況較穩健及有潛在重組可能的長實地產（01113）、冠君（02778）及香港置地。

中原地產預測2016年山頂及南區豪宅將由3億元或以上物業主導，而介乎5,000萬至2億元的新盤，全年有機會下跌1成。

2億元下新盤 料全年跌價10%

去年山頂及南區合共錄得207宗成交，涉及220.8億元，其中一手錄得107宗，是區內首次錄得一手成交量超越二手，中原豪宅山頂南區董事兼大中華高端物業香港辦公室總經理何兆棠預測，此情況將延續至2016年。但介乎5,000萬至2億元新盤全年有機會下跌10%，他解釋該類型銀碼的物業主要由本地換樓客主導，容易受外圍及經濟環境影響。另一方面，人民幣貶值吸引中、港富豪投資3億元或以上物業保值，相信未來一年會主導該區，料有關物業在今季的二手成交宗數有50%升幅。

超級豪宅看俏，惟供應不多，中原測量師行執行董事張競達料，港島區歷史建築物（涉約282幢）具發展潛力吸引買家「尋寶」，特別是山頂及赤柱等區份。

香港大學最新研究發現，港府近年雖致力增加土地供應，但原來市區有多幅「綜合發展區(CDA)」用地一直被閒置，涉及可供應住宅近10萬伙，部分地皮因涉及各種原因，遭閒置約23年仍未有實質的發展規劃申請。該研究建議，當局可向多次修改規劃的發展商收取額外徵費，又提出要簡化城規程序，避免要重新審批每次修訂。

港大房地產及建設系黎偉聰表示，研究團隊獲中央政策組「公共政策研究資助計劃」撥款支持，以兩年時間詳細分析從1990年至2014年的25年間全港355個「綜合發展區」項目，發現已獲批准包含住宅的146項目中，已竣工及入伙的僅有約45%或65個。研究顯示，該65個項目涉及約102,313個單位，相等於獲核准興建住宅發展項目單位數量（約20萬個）一半。換言之，在這25年間，有一半或近10萬個綜合發展區的潛在住宅供應被凍結。

過去10年賣地總和2倍

黎偉聰續說，近25年間，被列為「綜合發展區」的土地面積有724公頃，扣除已竣工的278公頃土地，有高達446公頃土地未有及時發展，數量相等於政府過去10年賣地總面積190公頃的兩倍有多。從善用土地資源的角度看，有關情況殊不理想。

籲發展商屢改圖須收費

研究又發現，發展商在成功取得首次規劃許可後，重複提交新申請修改發展圖則的情況普遍，大部分均只屬輕微修訂，而政府對發展商提交修訂的規定過嚴，也有改善空間。研究團隊建議，除因政府要求及能為社會帶來明顯的規劃益處外，向於獲批許可後又重新提交申請「總綱發展藍圖」的項目作額外徵費。

此外，「綜合發展區」的非住宅發展項目，包括商業和露天儲物場等用地，其實也有很大的潛力可用來改為供應住宅，推算出這些未發展的「綜合發展區」如能善用，有潛力提供數以10萬計私人住宅單位。

被問到是否需要規限發展商發展項目的時間，香港大學房地產及建設系系主任鄒廣榮不建議，認為會令樓市價格波動。

他舉例，在樓宇需求低時，強行要求發展商推出項目便會推倒樓市。

澳洲日報引述《每日電訊報》報導，Core Logic RP Data公佈的最新數據顯示，截至去年12月的三個月內，雪梨房價降幅比其他首府城市大，住宅均價貶值2.3%。

目前，雪梨的住宅價格中位值為80萬元，低於第三季度略高於82萬元的水平。

與此同時，布里斯本的房價中位值上揚了1.3%，阿德雷德的也增長了0.6%。

Core Logic研究主管勞利斯（Tim Lawless）表示，雪梨房市減速應該歸咎於可負擔性壓力較大，以及借貸環境的變化使得投資者貸款變困難。“（政策變化）使得投資者房貸成本更高昂、拿到貸款更困難。此外，較高的按揭貸款利率、更嚴格的信貸政策及貸款服務要求也發揮了作用。”

不過，勞利斯表示，人們還應該考慮到近期雪梨房價下降的背景。“過去12個月內，雪梨房市創造了巨大的財富。按澳元計算，多虧了強勁的資本增值，雪梨業主的財富多了差不多8.2萬元。”

Core Logic預計，2016年的狀況將更為平穩。

在香港上市的中國開發商中國海外集團有限公司（China Overseas Holdings Limited）首次亮相澳洲房市，以8000萬元的價格買下雪梨北區Macquarie Park內面積為5022平方米的住宅開發地塊。

澳洲日報報導，該集團在香港註冊成立，是市值430億元的中國建築工程總公司（CSCEC）的子公司，後者是世界上最大的建築公司之一。中國海外集團的開發項目遍布澳門、香港、中國大陸許多地區及倫敦。

業主麥考瑞大學（Macquarie University）出售了該地塊，也就是位於Herring Rd 137-143號被稱為“Parklands”的地產。目前該地塊上有4棟老式公寓樓，為分契式產權，被用作學生宿舍，這些建築將被拆毀，為修建280套新公寓鋪平道路。

由於總樓面面積可達到22,599平方米，因此該物業還能容納一樓零售空間和商用套房。

作於遵循Ryde市府最新地方環境規劃的Herring Rd城市激活計劃的一部分，該地塊已被劃分為綜合用途高密度住宅開發區。

這項物業地處雪梨最著名商業園區Macquarie Park的中心地帶，距離市中心僅15公里。

它擁有開發住宅區的三大關鍵優勢：鄰近大學、地鐵站（未來耗資80億元的Sydney Metro Northwest的一部分）和Macquarie Centre。

考慮到許多員工被在總部設在Macquarie Park的微軟和富士施樂等大企業僱傭，因此市場對該園區住宅的需求長盛不衰，這也可以解釋為何Toga Group、綠地集團和碧桂園等知名地產商都在這個地區開發項目。

去年11月，中國開發商綠地集團買下了Macquarie Park內Lachlan's Line的兩個超大地塊，打算建造一個8億元的綜合用途項目。

新加坡房地產巨頭遠東機構支持下的Toga Group在該園區的Macquarie Central擁有兩個住宅開發項目。Macquarie Central是LaSalle Investment Management及Gresham Partners持股的Macquarie Green的合資業務。

另外，中國公寓建造商碧桂園將在緊鄰微軟的地塊上修建包含800套公寓的項目，被稱為Ryde Garden。

消息人士透露，在Eastwood建造最大公寓項目之一Eastwood Central、專注於北雪梨項目的開發商Romeciti剛剛錯過了收購Parklands地塊的機會。