去年房市冷，國內資金往海外市場跑，內政部統計2013年共有183家經營海外不動產及代銷的業者，2014大增至340家， 2015年則增加84家達424家。

政策介入控管風險
業者評估海外市場稍退燒，成長力度大幅下滑。

21世紀不動產董事長王福漲表示，2014年是台灣海外置產元年，投入經營海外業者如過江之鯽，不乏業者與海外建案經銷商接案簽約，便迅速成立國際地產公司或代銷中心，但海外置產眉角多，消費者保障易受損，內政部也開始加強控管，逐步建立海外交易安全機制，加上消費者海外購屋也更理智，業者成長速度自然趨緩。

落難建商名下資產陸續遭法拍，昨金拍第1拍的僑泰建設物件共4標，包括建物公設、畸零地與建地，合計底價6.21億元，僅有1停車位標出。

僑泰僅標出停車位
而26日尚有和旺建設4.66億元資產法拍，拍賣原因為給付買賣價金強制執行，和旺表示，主要為清償前董座劉永祥債務。

興建北市信義計劃區名宅「國王與我」、仁愛路「陛廈」的僑泰建設，其董事長陳居德曾擔任台北市建商公會理事長，品牌響亮，2000年發生財務危機後，錢債難清，所餘資產除社區公設、畸零地外則是鄰山坡地之林地，乏人問津。僅昨拍出的車位吸引2標單搶標，後以608萬元、溢價率近90%標出，相較周圍一般車位行情在400萬元左右，104法拍網總經理籃茂山分析投標人是勢在必得。

根據高力國際最近發表的2016年亞洲房地產市場展望報告指出，隨著數個大型基建項目落成，亞洲物流市場前境非常樂觀。中國為了貫通亞洲以至歐洲多個國家而實行的｢一帶一路｣計劃，預計將於2016年穩步向前。泰國等東南亞國家以及印度等南亞國家將會率先受惠於這個計劃。

對環球零售市場而言，電子商貿的急速增長已非新鮮事。中國區工業物業服務執行董事鄧懿君表示：｢中國網上購物的營業額正極速增長。單是阿里巴巴2015年的『光棍節』網上購物節的營業額已是美國『黑色星期五』和『網絡星期一』兩者加起來的四倍。現時亞洲的物流配套發展遠遠落後於需求，因此我們預期2016年對於高質素物流空間的需求將會持續。｣

物流業租戶與投資者所面對的共同挑戰是發展新物流存倉設施的土地供應不足。有見於其發展潛力，高力預測於2016年，將會有更多環球基金進軍市場，基金、租戶與營辦商將會建立創新的合作安排或合資企業。

19日上午，台北市政府副市長林欽榮參訪新加坡最具有指標性的「達士頓」組屋計畫，由新加坡政府建屋發展局（HDB)之房地行政與產業司長陳秋玲女士接待，導覽介紹新加坡從1960年代迄今已歷經55年之組屋政策演進以及建設管理體制；包括新加坡政府在財政上有規劃一系列的中央公積金制度輔助國民購買組屋制度及融資貸款措施。最後林欽榮也代表柯文哲市長遞交邀請函，邀請新加坡建屋發展局首長3月到台北參加「智慧城市首長高峰會」國際論壇，同時也期望台北與新加坡雙方針對公宅經營管理，能夠進行人員交流學習計劃。

在經過實地參訪後，林欽榮說「達士頓」是最新一代組屋建設，基地約2.5公頃，容積率為928%，建物七棟，樓高156公尺並有空中大平台花園相連、總戶數達1848戶的大型指標性組屋，獲得多座國際獎項，是新加坡新世代的組屋標竿計畫；標示高密度、垂直綠建築的公宅建築模式是新的趨勢。他接著說，除上述趨勢外，新加坡組屋建設從財政上更有非常縝密的規劃，針對不同房型有不同的預算編列、管理，另外因應不同的家庭結構也推出單身型、1?5房型、三代同堂型的組屋，新加坡因應時代和人口變遷適時推出不同的組屋計畫，這是台北現在建設公共住宅要思考的面向。

他表示，新加坡長期思考組屋政策，在管理制度也非常縝密和嚴謹，建屋發展局轄下共有21個分局還有4個服務中心來管理租契，這套分散管理制度能夠有效率解決居民的問題，另外，像「達士頓」的人口密度又比一般組屋高出1?2倍，在交通及社會福利、醫療上都必須更細心規劃。

最後談到新加坡的組屋翻新（更新整建）及組屋套現(以房養老)計畫時，林欽榮說，這是他長期關注研究新加坡組屋政策演進非常感興趣的部分，目前台北市同樣也邁入家庭結構改變、社區老化的階段，公辦都更及公共住宅的重要性可想而知。如果台北既有的老舊社區能透過類似新加坡住屋發展局刻正進行不同的翻新計劃實踐（更新整建）來讓居民對社區產生認同感，相信對政府未來推動公共住宅的生活品質也會更有信心。

據了解，由於桃園、台中、高雄三地餘屋近兩年擴張速度太快，不少大型行庫已將該地區的房貸最高成數自動調降0.5成至1成，其中台中七期等高價區，成數降幅更高達1成。

目前各大行庫給予的房貸成數，除了看區段，也更加重視所得能力，現在青年安心成家方案之外的其他房貸申請案，若要取得8成的成數，大型行庫在所得能力上都比過去提出更嚴格的要求。

以房貸市占率達11.35％，為市占龍頭的土銀為例，房貸申請要取得最高8成的成數，必須符合三者任一條件才有機會，包括：1、個人年所得超過150萬元；2、新北市距離捷運站1,000公尺之內；3、位於台北市。

根據大型行庫內部進行全國新建的住宅待售餘屋統計，六都從2012年第4季到2014年第4季，兩年來以桃園市增幅高達272％，接近3倍的增幅最高，高雄市、台中市則分別增加83％、81％，由於餘屋去化壓力太大，因此對上述3大都會區，不少行庫已自動將銀行的最高成數，從8成降至7成5或7成，以避免授信風險。

行庫主管分析，桃園市近兩年的餘屋增量之所以接近3倍，最主要是桃園航空城及高鐵效應帶動，去年也成為投資客進駐的新興地區，但房地合一稅之後，投資客縮手，該地的餘屋去化問題恐將擴大。

大型行庫統計，全台灣近兩年餘屋量平均增幅約在68.36％，桃園市、台中市、高雄市、新北市四都均高於平均值，最低的是台南市，增幅38.31％，台北市的餘屋量增幅則為43.82％，行庫主管指出，由於北市房價最高，但現在餘屋增量反而在六都中排名第五，可見某種程度上已有「以價制量」效應。

景氣不佳衝擊房市，不僅造成房價下跌，現在建商為客戶「墊款」更層出不窮，據透露，由於銀行房貸成數大縮水，建商不僅自掏腰包墊付差價，在餘屋去化量過大的地區，差價更達房價總金額的兩成。

銀行業者透露，不少兩、三年前動工的預售屋，現在已經到了交屋期，但由於近兩年來銀行願意給的房貸成數已大縮水，導致客戶現在無法單憑銀行提供的貸款成數交屋，為此不少建商只好扮起「金主」，自掏腰包為客戶墊款，以免客訴爭議把問題複雜化，而墊付的金額至少從房屋總價1成起跳。

銀行主管分析，一般而言，在預售屋階段，建商都會要求客戶必須自備3成的自備款，另外7成由銀行貸款取得，但這樣的「前提」，由於近一年多來房市走下坡，使得預售屋交屋已在多個地區面臨銀行成數不足問題。

其中，林口、淡水、五股所謂「林五淡」地區，是現在銀行公認房屋供給量最大的三大地區，銀行主管直言，該區的許多建案：「2成的墊付款恐怕跑不掉」，再度考驗建商的口袋有多深；倘若建商本身的財力有限，則多數是直接透過「周轉金貸款」的名義，向銀行借錢，再轉借給客戶。

對建商的墊款方式，銀行主管表示，最常見的作法是要客戶分成24期，也就是2年來攤還本金、利息。舉例來說，總價2,500萬元的房子，倘若銀行只願給5成的貸款，那麼建商必須幫忙客戶墊付2成，也就是500萬元的差額，才能順利交屋；若分成24期平均攤還，那麼客戶每期必須攤付超過20萬元，若負擔太大，客戶還可向建商協商展延還款期限。

此外，銀行主管也不諱言，包括新成屋、中古屋、預售屋等各類型物件的買房議價空間現在也放大得比去年更多，舉例來說，日前在新北市土城地區，已看到有建案的成交價是每坪55萬元，但現在已降為42萬元，降價幅度已快貼近3成，倘若是上述林五淡地區，更會看到成交價接近腰斬的個案。

低於實價登錄求脫手 萬華區量倍增

降價寒風
北市中古屋降價寒風吹不停！房仲統計今年和去年1月內部委售物件開價變化，開價低於2015年實價均價的「開低價」物件量，從去年28.46%增至今年33.09%；中山區、信義區物件雙雙超過5成最多，萬華區也大增將近4成，眼見屋主開價一路滑，民眾坦白「會考慮買房」。

台灣房屋智庫統計官網委售住宅物件的北市賣方開價，中山區有53.76%物件皆低於實價均價的78.6萬元，信義區有51.13%物件低於實價平均的79.2萬元，萬華區有40%物件低於實價均價的49.2萬元。

中山信義量逾5成
北市12行政區中，有9區「開低價」比率增加。萬華區去年開價低於實價物件佔19.33%，今年已升至40%，增20.67個百分點最多；其次松山區、大同區各增9.69、8.20個百分點。

萬華區雖有捷運萬大線議題，但延後通車，又逢房地合一稅上路，屋主信心受影響而願意讓價。優美地產萬華特許加盟店店長張伊舜指出，當地開價在去年房地合一稅三讀通過後就一路下修，與2014年房市旺時相比，開價下修約1成，目前開價45~50萬元的物件最能吸引買方。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐則分析，中山、信義區「開低價」比率過半，是因這兩區供給兩極化，都有1坪將近200萬元開價的豪宅，也有低單價區域，產品高低價差大，平均下來便出現開價低於實價的比例偏高。但信義區近1年比率差異不大，顯示目前屋主對於售價尚未太大的變化。

南港文山北投有撐
今年「開低價」比率減少的行政區僅南港、文山、北投區3區，張旭嵐說，北投去年低於實價的委售物件比例曾達39.44%，今年降價明顯趨緩，因北投、文山區屬自住市場，房價親民，賣壓相對其他區域小。

文山區「開低價」物件減少最多，住商不動產北區經理錢思明表示，此區景美、萬芳大樓單價約50~60萬元，政大山區大樓40~45萬元，但多是外區換屋進駐，有一定買盤支撐，近年開價和成交波動不大，因此物件開價低於實價比例減少。

台北民眾張小姐表示，觀察物件開價比2014年有降約1成，屋主議價空間也變大，若出現降到總價1000~1400萬元的房子，會考慮買房。


自由時報
北市住宅委託開價 逾3成低於實價揭露

房市買氣差 ，吹起降價風？房仲調查發現，今年1月北市的住宅委售物件開價，有將近33.09％的比率開價低於實價揭露的成交均價，12個行政區中，又以萬華區占比最高，高達4成委售住宅比率的開價低於實價揭露均價。

萬華區占比4成最高

台灣房屋統計今年1月北市12個行政區委售住宅開價相較實價揭露均價的變化，對比去年1月，高達9個行政區開價低於實價的比率呈現增加，僅南港、文山及北投等3區比率減少。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，房地產已進入買方市場，為爭取較高的人氣和買氣，開價下修成為必然，也顯示屋主求售意願高，「開低走低」是目前的售屋趨勢。

今年有9個行政區開價低於實價物件的比率增加，其中萬華大增20.67％。張旭嵐表示，台北商圈發展以東邊為軸心，位屬西區的萬華在房市一直難有利多帶動，雖有萬大線議題，但延後通車，又逢房地合一稅制上路，區域利多淡化，屋主售屋信心受影響而願意讓價的情況明顯增加；而萬華老屋多，在房市不佳的情況下，價格確實比較容易受到影響。

張旭嵐指出，進一步觀察各行政區委售住宅開價變化，其中，屋齡越老的委售住宅，讓價空間越大，也越容易出現開價低於實價均價；以北市信義區吳興街老公寓為例，每坪開價49.35萬元，便低於信義區近5月的公寓實價每坪60.7萬元。

此外，中山區5年內的新成屋「遠雄朝日」其中一戶委售物件，每坪開價約74.8萬元，也逐步趨近於該社區近5個月每坪揭露實價約73萬元，假設再擁有5％的議價空間，便有機會以低於實價的價格成交。

根據內政部實價網最新揭露資訊，去年11月，北市大安區大安路一段31巷1~30號揭露一筆僅1.59坪的店面交易，總價620萬元；相較2013年4月以總價600萬元成交，兩年半來僅增值20萬元，漲幅僅3.33％，令人好奇東區持份店面價格是否已到頂。

根據實價網揭露資訊，該區段店面租金行情，最新揭露的時間點是去年8月，租賃建物面積約9.98坪，每月租金約7萬元，拆算每月每坪租金約7012元；若以此租金實價進行推算，甫成交的東區持份店面租金收益率僅約1.80％。

信義房屋不動產企劃研究室專案經理曾敬德指出，該店面兩年多前已有交易紀錄，此次是否為轉售，頗值得玩味；而以東區小店面的熱門程度來看，不少買家仍視之為卡位東區的入門磚。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡則推測，今年房地合一上路，依照新制規定內容，自用戶交易才能有較優惠稅率，對非自用房屋交易較不有利，該微型店面在年底拚過戶，期待使用舊制應是主要考量。

台灣房市從去年一直呈現冷清狀態，但熱門商圈店租跟價格持續上揚，住商不動產台北市區經理錢思明表示，東區商圈是兵家必爭之地，尤其陸續有國際品牌進駐，巷弄間店面也很搶手；租金最高的區段坐落在SOGO百貨附近巷弄，因鄰近百貨及捷運站出口，店面效益佳，每月每坪租金高達2至3萬元。

房地合一實價課稅新制正式上路，現在市場上幾乎全面是以換屋、或首購，撐出房市大盤。最新調查透露出2015年房市熱銷密碼為「3241」--北台灣都會區賣最好的產品，是3房的房型，叫好又叫座；排名第二的是2房，4房產品位居第三，反倒是1房或小套房的「小宅」，由於銀行核貸條件嚴格，銷售佔比正在減少中。

受到政策調控房市、台北市提高房屋稅、買方對於高房價怯步，2015年台北市推案量和成交量都比往年萎縮許多，買家多往新北市、桃園、新竹、基隆等區置產；同時在投機客幾乎絕跡之際，房市幾乎全數都是由換屋或首購的自住客，掌握主導權，暢銷房型也看得出來明顯向3房移動。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，最新調查發現，北台灣都會區2015年最熱門的房型，是3房產品，不論推案戶數、規劃佔比、銷售戶數、或銷售佔比，都是近幾年最高點；比起2房、4房、或1房及小套房等房型，表現都相對亮眼、獨佔鼇頭。

何世昌分析，北台灣都會區房市年度最賣座的3房房型，規劃總戶數達6,300多戶、佔比達36％，銷售戶數近2千戶，銷售佔比達37％。主要原因，是3房為一般中產階段最青睞的產品，空間最實用，未來要脫手也最好賣，被建商視為最熱門的推案戶型，同時也是市場上平均銷售率最高房型。

至於第二名賣座房型，是2房產品，建商在一個社區中，往往配置四分之一左右佔比，次於3房，至於銷售平均佔比也達27％，是第二大叫好叫座的主流房型。何世昌分析，台北都會區單價較貴，2房的總價帶，相對比3房平易近人、也較適合首購族「入手」，因此近3~4年來，2房產品賣座紅盤急起直追。

至於第三名賣座房型，反而有點跌破眼鏡，是4房產品、不是小套房或1房「小宅」。「小宅」和小套房，結果是敬陪末座，2015年平均銷售佔比只以7％墊底。

據悉，目前銀行對於小套房核貸審核標準，依然嚴格、沒有鬆手，有些銀行甚至只承作室內面積15坪以上的大套房，或是具有優質地段條件的套房，像鄰近捷運站、優質重劃區等，如果碰到坪數太小、或其他不符條件的套房，一概謝絕放款，以嚴格控管風險、確保不呆帳。

房價Hold不住了！台灣房屋智庫統計自家官網發現，104年初北市屋主委售開價低於實價均價比例為28.46％，到今年1月，比例增加至33.09％、提高4.63個百分點；12個行政區中又以萬華區房價鬆動最明顯，開價低於實價比例增加20.67個百分點，中山、信義區則是占比逾5成最高。

台灣房屋智庫統計，北市104年實價登錄平均住宅單價為63.5萬元，而自家官網屋主委售開價低於實價比例在104年為28.46％，到了105年1月，比例增加至33.09％，提高了4.63個百分點。以北市12個行政區來看，屋主委售開價鬆動增加比例最高在萬華區，由去年的19.33％，增加至今年的40％，提高20.67個百分點；其次為松山、大同區，增加8~9個百分點；北投、文山區則減少約10個百分點。

若以占比來看，中山、信義區委售開價低於實價均價比例皆超過5成，分別為53.76％、51.13％，高居前2名，萬華區占比40％位居第3位。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，房地產進入買方市場，為了爭取買氣，開價下修成為必然，這也顯示屋主心態逐漸放軟，求售意願高，「開低走低」成了售屋的趨勢。

優美地產萬華特許加盟店長張伊舜指出，萬華區的開價在房地合一稅三讀通過後就一路下修，與103年房市正旺的時候相比，開價下修幅度約1成，現在開價在45~50萬的物件最能吸引買方看屋。

張旭嵐表示，中山區、信義區低於實登物件比例都過半，主要是這2區產品供給類別兩極化，都有將近200萬開價的豪宅，也有低單價區域，因此開價低於實價的比例偏高。反觀北投與文山區屬於自住市場，房價又是親民的4字頭，生活機能佳，賣壓相對其他區域較小，不見得需要降價才賣得掉。

今日北市公布最新實價登錄資料，東區又出現燙金小店面，大安路一段巷弄內再現高單價店面交易，單坪389.94萬，目前實價登錄上104年店面單價排行第六名，10坪以下小店面中排行第四名，大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，縱觀104年店面交易單價前10名排行榜，以大安區及士林區佔8成，東區商圈近年國際品牌相繼進駐，吸引更多購物及觀光人潮，也推升了商圈內店面租金，而士林夜市是台灣觀光勝地，幾乎每日湧入大量的觀光客，店租穩定且釋出稀少，故能締造高價；這次揭露的大安路店面雖然在巷弄內，但位處於忠孝東路及市民大道中間，附近多為潮牌小店，購物人潮多，收租穩定；此外，去年房市冷淡，在年底前屢屢出現高單價交易，不可不謂是節稅考量。

人潮匯集，東區商圈不敗
台灣房市從去年一直呈現冷清狀態，但熱門商圈店租跟價格持續上揚的情況，住商機構台北市區經理錢思明表示，東區商圈是兵家必爭之地，忠孝東路上陸續有國際品牌入駐，巷弄間店面也很搶手，尤其SOGO百貨附近巷弄，因鄰近百貨及捷運站出口，店面效益佳，東區平均店租每月一坪2~3萬，巷弄內單坪租金約1~2萬，這筆交易雖然單價高，但總價僅620萬，預估投報率約3%左右。

房地合一上路前，燙金店面交易熱
郎美囡指出，今年房地合一上路，依照新制規定內容，自用戶交易才能有較優惠稅率，對非自用房屋交易較不有利，故去年底前雖自用客戶未出現過戶潮，但投資型置產交易活絡，除趁勢議價外，也可看得出投資客戶鍾情舊制，精打細算的一面。

台北市市民有福了！原有住宅繼無障礙設施改善費用補助後，再度推出住宅免費健檢。台北市邀請市民一同推行「台北市原有住宅無障礙設施改善費用補助執行計畫」改善無障礙居住環境，更提供集合住宅無障礙設施免費健檢措施，自即日起至105年3月31日止只要建築物符合集合住宅(不受樓層數、戶數限制)、住商混合而且供住宅使用比例達2/3以上，即可免費申請原有住宅無障礙設施健檢，名額有限，儘早報名。

另為協助原有住宅改善無障礙設施，台北市自103年起已陸續編列改善補助經費，補助比例以總工程經費45%為上限，分為12組不同補助套裝，最高每案可補助107萬元，每年預計約有50至80棟住宅受惠。且為鼓勵市民主動積極改善無障礙設施，對於經勘檢符合規定或改善完成者，已規劃頒發台北市無障礙住宅標章，並將公告其改善事蹟於市府相關網站，藉以鼓勵一同打造無障礙空間，使身心障礙者、高齡者、孕婦、推娃娃車或菜籃車及其他暫時性行動不便者等享有無礙生活，更可讓你我共同的生活環境更加友善便利。

『改善有撇步，補助更輕鬆』歡迎符合無障礙設施改善補助資格之住宅社區踴躍提出申請，相關資訊請參考「台北市原有住宅無障礙設施改善補助宣導網」或撥打服務專線1999轉8393~4陳小姐洽詢。

即將開園的迪士尼，使上海的遊樂產業受到全球關注。1月20日，上海公佈的上海旅遊業“十三五”規劃徵求意見稿中，提到以迪士尼開園為契機，做大迪士尼產業。

聞名遐邇的迪士尼，帶給中國公眾不止有童話般的幻境，還有片區產業經濟的重構。

日前，上海迪士尼宣佈6月16日正式開園。在房地產投資客眼中，這一利好終於落地，由此直接導致該板塊房地產成交量飆漲。

即將開園的迪士尼，使上海的遊樂產業受到全球關注。1月20日，上海公佈的上海旅遊業“十三五”規劃徵求意見稿中，提到以迪士尼開園為契機，做大迪士尼產業。然而，該片區目前除了迪士尼效應帶出的房地產投資熱之外，其他相關的旅遊休閒產業並沒有發展，相關項目寥寥可數。例如迪士尼周邊的五星級酒店只有一家，就是距離約3公里外的川沙凱悅酒店；2015年11月綠地收購距離迪士尼20分鐘車程浦東三甲港的旅遊度假村專案，規劃共計1500餘間客房。

與之相對應的是，上海市規土局日前發佈《上海市城市總體規劃（2015-2040）綱要概要》（簡稱《綱要》），明確指出上海未來建設用地將只減不增，總量要控制在3200平方公里以內（2014年已達3100平方公里）。

上海城市房地產估價有限公司資料研發部專案主管邵明浩指出，迪士尼屬於點狀大項目，其對周邊房價地價影響主要體現在兩個時間段：規劃落地前後，受規劃利好房價與成交量大漲，這是所謂的打開想像空間；開工建設階段房價與成交量大漲，所謂真金白銀投入看到實物。

川沙土地近幾年供應緊張，例如2013年公開出讓的只有4幅地、2014年1幅商住綜合地、2015年則沒有。“政府這兩年沒有大的地塊。”一名川沙本地業內人士指出，目前分佈于川沙板塊的多為二手住宅與酒店式公寓，高端綜合體、酒店幾乎沒有，因應迪士尼的產業效應暫時看不出效果。

“上海每年都有推地計畫，而浦東的主要問題是拿不到那麼多用地指標，因為新增建設用地要減量化，這個工作推進緩慢，就置換不出指標來。”因此，他認為，利好消化完之後，川沙板塊產業結構或面臨失衡狀態。

川沙房屋去化快

21世紀經濟報導走訪了上海迪士尼所在區域——川沙板塊的房地產仲介，據不完全統計，以前該板塊只有週末會成交一二十套房子，一個月成交量大約200多套，現在一個月可以達到350套左右。仲介公司在這個板塊的擴張也非常快，例如鏈家地產已有13家門店、中原地產預計今年七八約分將達到8家門店，加上其他小仲介，這個片區已有25家仲介門店。

Shaun Brodie又指出，受迪士尼板塊概念的驅動，從2009年到2015年川沙板塊商品住宅價格上漲了162%，高於全市的101%。但是，川沙處於非市中心區域，近期上漲動力不足，2015年全市房價上漲了18.82%，而川沙板塊則僅上漲了2.46%。

一名業內資深人士對21世紀經濟報導記者透露，現在迪士尼周邊已經有幾塊地，全部拆完了，目前還沒有正式推向市場。看中的買家包括陽光城、華府地產等。

綜合鏈家地產與中原地產的資料分析，川沙板塊商業與住宅價格並沒有太大變動，但是成交的氛圍完全起來了。2015年12月純住宅交易量在接近400套。

據分析，投資客相對較多，集中於小、中套戶型，酒店式公寓，住宅一般在60-85平方米，總價在185-230萬元；酒店式公寓一般40-60平方米，總價145萬－200萬元。而綠地雲悅坊的底層商鋪甚至買到7-12萬元?平方米。

一名仲介員工對前來看房的客戶表示，川沙屬於旅遊休閒的定位，沒有別的產業作為支柱，房價一個月漲幅可以達到5%－10%。他指出，從二手房的交易量和房東的心態來看，就是上漲的。原來房價基點不是很高，今年就變得明顯了。例如今年年初住宅銷售2.3萬元?平方米，現在2.8萬元?平方米，好一點的別墅原來才賣才3萬多，現在漲了五六千元?平方米。

值得一提的是，由於川沙2015年沒有土地出讓，迪士尼大體量的動遷房開始進入買家視野，早一批的快滿3年，已經有仲介掛出2.6~2.7萬元?平方米的價格。

2014年的川沙六灶地王建成後便是如今的華府188，該項目於2015年開售，均價破了板塊4萬元?平方米新高，當年清盤。陽光城於2014年9月拿下的溢價率131%、樓板價為18437元/平方米的地塊，建成了陽光城愉景灣，2015年上半年銷售速度也很快，目前每月可消化15套疊拼別墅，剩下貨值大約只有50套左右。

查詢上海房管局資料可見，川沙板塊二手房在年初有900多套庫存，一個月不到，還有700多套。去化太快，房東甚至已經來不及惜售，房源已經沒有以前那麼多了。而川沙板塊的房價七年來從2009年的11153元/平方米漲到去年的29264元/平方米，猛漲162.3%，板塊內最貴的項目成交均價已達到3.97萬元/平方米。

投資熱或回落

從國外迪士尼發展歷程來看，迪士尼樂園的收入僅30%來源於門票，70%則來源於區域二次消費（包括消費品、酒店等），這也意味著區域內的零售業等商業地產將受益。

但迪士尼所在的川沙板塊可能存在土地供應失衡隱憂。

邵明浩指出，土地供應失衡，可以說是全上海的問題。例如上述十三五規劃，總量要控制在3200平方公里以內，按此推算，基本上是每年40多平方公里的建設量，各個區縣平均只有幾平方公里，分到浦東則很可能只有一兩平方公里。

邵明浩繼續指出，川沙屬於198區塊，是有減量化任務，可以置換用地指標的。上海可以做減量化的理論潛力是198區塊，這是符合上海政府提出來的新建設用地是負增長，而不是零增長。

邵明浩又指出，像張江、外交橋這樣的工業園區，每畝GDP的產出是不斷下降的，因為歷史包袱太多了，所以政策也正在一步步推動土地效益提高的方案實施。

盤活存量土地的資金難題一直需要鎮政府、區政府驅動。一名川沙鎮政府知情人士透露，前段時間，鎮政府找機構做市場分析，希望推地。但區政府對於用地指標的平衡，不僅僅考慮市場因素，更多是市場指標。“郊區有減量指標，而陸家嘴等沒有減量指標，而且地價高，區政府也願意將指標給到那邊”。另一方面，上述知情人士指出，迪士尼的地價款是上海市的，可能只有稅收才會落到川沙鎮政府。

陸家嘴、浦西等區域經濟條件好，有錢補給動遷企業，就會有位置較好的地塊出來。例如大寧金茂府地塊，原來是四方鍋爐廠，也是政府先談好補償，再拍地。

對此，邵明浩指出，工業用地多數屬於104區塊和195地塊都是50年產權的土地，有政策紅線，政府要做動遷必須要與對方談判。因此川沙鎮政府無法盤活存量用地以騰出用地指標的主要原因在於：一是沒那麼多錢，第二即便有錢也很難與企業達成一致，付出溢價動遷成本。

浦東區政府用地指標平衡術背後，卻是川沙鎮政府推進動遷的瓶頸。川沙目前唯一的工業企業界龍實業（600836.SH），其在上海13家子公司中，9家地處上海迪士尼規劃區域北側。從界龍實業年報披露的子公司資訊及子公司分佈情況看，公司子公司在迪士尼周邊覆蓋的土地面積在50萬平方米左右。此前該公司董事長費屹立透露，界龍實業在川沙迪士尼周邊土地均為工業用途，價值約為10億元。

目前，界龍實業旗下土地儲備並未因為上海國際旅遊度假區結構南擴而獲得直接收儲的補償，21世紀經濟報導記者致電界龍實業董秘樓福良求證，他表示，目前沒有搬遷打算，公司還想部分轉型，有可能做第三產業。並且，他表示公司並無意與迪士尼合作。

由於土地供應受到限制，有專家認為該板塊投資熱已經降溫。例如香港迪士尼周邊除了五星級酒店與住宅，也沒有其他產業。縱觀世界各地的迪士尼，對周邊產業的溢出效應並不明顯。


戴德梁行中國區戰略研究主管 Shaun Brodie接受21世紀經濟報導記者採訪時則表示，遊覽迪士尼的遊客以目的性消費為主，對於周邊的歐特萊斯將有較大的提振作用。距離迪士尼約20分鐘車程的佛羅倫斯小鎮已於2015年初開業；距離迪士尼僅一公里的奕歐來則預計將在2016年春季投入運營。除了周邊的商業項目，迪士尼開業為上海帶來的大量外地遊客，也將有助於增加市中心高檔購物中心以及特色主題購物中心的人流。

邵明浩指出，這一波投資熱潮已經結束。多名分析人士與邵明浩觀點一致，認為迪士尼沒有強輻射作用，參考國外的迪士尼，均是自給自足的閉環模式，因此經濟外溢空間較小。

業內都不看好，原來賣掉項目的還可以有較大溢價空間，現在還沒開發的地價都比較高，迪士尼開園以後還沒開始賣的專案，或面臨投資熱潮回落的問題。

近日，記者發現在上海的嘉定、寶山等地有多個住宅樓盤已停止銷售。有樓盤售樓處工作人員表示，停售的原因是已無可售房源。但記者查閱網上房地產上的備案資訊發現，不少樓盤仍有大量房源顯示為可售狀態。根據上海市房管局出臺的相關規定，此類樓盤已有違規“捂盤惜售”之嫌。

與此同時，受去年樓市成交火爆影響，不少開發商都有意向在春節後上調銷售價格。有房企的負責人向記者透露，該公司的旗下一樓盤的預期上調目標為20%。

多個項目疑似“捂盤”

臨近春節，記者觀察發現，在上海的嘉定區和寶山區有部分樓盤停止銷售。中原地產上海研究諮詢部高級經理盧文曦表示，目前上海房價上漲勢頭明顯，開發商停止銷售多為漲價做準備。

搜房網資訊顯示，上海嘉定區和寶山區在售住宅中有多個專案的售價顯示為價格待定。記者隨機撥打了其中部分專案的售樓處電話，諮詢停售原因及漲價預期。大部分樓盤表示暫停銷售是因為專案前期房源售罄，已無可售房源。同時，待漲項目價格欲漲空間在2000~8000元/平方米不等。除此之外，還有部分顯示價格待定的專案，記者在工作時段撥打其售樓電話時顯示無人接聽。

位於嘉定南翔的同濟融景雅苑售樓處的工作人員告訴記者，該專案目前暫時沒有可售房源，專案預計會在春節後加推1幢、3幢、5幢的房源。但是記者在網上房地產查詢到該項目位於金通路1968弄9號、10號、14號三個單元的全部房源以及2號、13號的部分房源依然顯示為可售狀態。

記者就此詢問售樓處人員，對方回應稱：“網上的資訊不準確，有些房源是被關係戶預定了”。而另一名售樓人員則表示，春節後的開盤價格會比之前的2.8萬元/平方米的銷售均價“貴很多”“肯定會超過3萬，但具體價格未定。”

記者發現，此前上海市房管局為了防止開發商“捂盤惜售”有過明確規定。一則2010年發佈的名為《關於進一步加強本市房地產市場監管規範商品住房預銷售行為的通知》的檔顯示：“房地產開發企業應當在取得商品房預售許可證或辦理現房銷售備案後方可簽訂商品住房定金合同、商品住房銷售合同，並嚴格執行網上作業系統即時備案、可售房源不得拒絕銷售等本市商品房銷售合同網上備案登記制度。”

也就是說，即便如該樓盤售樓人員所說為“關係戶預定”，也必須在網上房地產進行登記備案。但網上並沒有查到相關資訊，這就不得不讓人懷疑該樓盤開發商有“捂盤”的嫌疑。

此外，上述《通知》中還指出，開發商取得專案預售證之後，建築面積小於3萬平方米的商品住房專案必須一次性申請預售；超過3萬平方米、確需分批預售的，每次申請預售的建築面積不得低於3萬平方米。

別墅中也有疑似“捂盤”的現象。嘉定區的“上海villa”的售樓人員告訴記者，專案仍有180套房源可售，但認籌要等到春節後才能進行。對於這一安排他解釋稱，“前期認籌客戶數量太多，需要進行篩選和最終確認資格。”記者在網上房地產看到，該項目確實有大量房源處於未售狀態。

除了涉嫌捂盤的項目，有漲價預期的項目也不在少數，位於嘉定安亭的萬立城專案的置業顧問告訴記者，此前銷售均價為1.7萬~1.8萬/平方米，新開盤後均價預計超過2萬/平方米。寶山的中環1號四期將在4月開盤，售樓人員表示開盤價格將達到5萬元/平方米，比此前三期的均價高出8000元/平方米。記者嘗試聯繫那些取得預售資格但不銷售的樓盤開發商，未能成功。

資料顯示，臨近春節，上海市內住宅成交量已明顯下滑，但價格方面卻依然堅挺。中原地產統計資料顯示，本月截至17日，上海共計銷售住宅8901套，與去年同期的8441套基本持平。但銷售總金額與銷售均價卻遠高於去年，總銷售金額達到了268.9億元，同比上升105%；銷售均價為2.79萬/平方米，同比上漲69%。

改善類市場有望量價齊升

“最近已經有很多項目不再與我們續簽代理合同了。現在的銷售情況轉好，開發商不需要這麼多人手。”盧文曦告訴記者，停止代理的樓盤多為總價1000萬元以內的改善類項目。

雖然春節前住宅的銷售速度已經明顯減緩，但上海中高端改善市場的行情依然活躍。據中原地產統計資料顯示，截至本月17日，上海單價6萬元/平方米以上的高端住宅項目已銷售568套，銷售面積為97493平方米，總金額達78.7億元，銷售均價約為8.1萬元/平方米。其中銷售套數、銷售面積、銷售總金額分別為去年同期的5.9倍、4.3倍、4.2倍。


“目前市場上有兩種情緒都推高了中高端改善市場的需求：其一是大家漲怕了，要趕緊下手；另一種是受股市大跌和人民幣貶值的影響，出於資產配置的目的投資豪宅。”盧文曦說。

一位不願具名的開發商負責人透露，他所負責的楊浦區某高端專案也將在年後迎來提價，預計上漲幅度能達到20%。目前該專案的簽約均價在5.8萬元/平方米左右。同時，一位元仲介從業人員也告訴記者，其公司代理的徐匯區某樓盤，即將於3月開盤二期，價格相比一期上漲50萬/套。

基於眾多開發商計畫春節後漲價，盧文曦預計，中高端改善市場成交情況有望在春節後的3月沖高，4月有所調整，5月還能維持。“現在的市場情緒很高，不出意外今年上半年的樓市是整體向好的。”

“改善型產品開始當道。”這是大多數業內人士對2015年成都樓市的感受。

伴隨成都居民收入和家庭財富的增長，政策層面的相對寬鬆，以及來自土地市場等積極因素的推動，2015年成都市場上改善型住宅“逆襲”，存銷比大幅提升。面對更高品質居住人群的改善型市場，也不可避免地產生更激烈的競爭。

改善型需求釋放

2015年，伴隨國家層面寬鬆政策的相繼出臺，成都房地產市場的措施也層出不窮。1月取消樓市限購政策，2月執行多年的“90/70政策”退出，3月二套房首付比例降至最低3成、二手房營業稅“5改2”，公積金做出7大調整，省內8個縣市出臺購房補貼……

宏觀層面，央行多次降准降息，二胎政策全面放開，各類政策利好效應疊加，《每日經濟新聞》記者瞭解到，在成都住宅市場，雖然剛需依然是主角，但改善型需求大有反超之勢，首改和初級再改置業人群比重明顯提升。

中國家庭金融調查與研究中心的調查資料顯示：2015年，成都家庭多套房擁有率明顯上漲，在擁有房產的家庭中，仍有19%的家庭有購房打算。

“收入水準與購房能力有直接關係，隨著購房群體的收入水準提高，未來幾年，成都首改類產品將會有所提高。”銳理資料的評述源于其對成都家庭收入的調查結果：2015年，成都主力客群家庭的年收入為10萬~20萬元，占比38%；次主力客群家庭年收入為20萬~30萬元，占比21%。

伴隨收入增加和客觀需求的影響，2015年，成都有約17%的購房者出於改善居住環境而購房；近21%是因為結婚而購買改善型住宅；14%是為解決小孩教育購房。

值得注意的是，在成都市場中，純投資的購房比例已不足10%，進入“白銀時代”，購房者更多為自住購房，其中改善生活、工作、教育環境的需求愈顯突出。

“另外考慮到二孩政策的影響，成都 小四房 的需求將進一步釋放，未來改需市場會誕生更多需求。”銳理資料品牌行銷中心總經理郭潔指出，需求釋放、政策刺激，加之高地價的影響，預計未來100~130平方米左右的產品將成為主力需求，改需型住宅主要分佈在主城區及近郊部分資源、配套、交通優越的區域。

開發商“群攻”首改

隨著改善型產品購房需求的釋放，滿足該類需求的中大戶型產品供銷也大幅增加。

銳理資料的統計顯示，2015年，成都市場上，90~150平方米面積段的產品新增了970萬平方米，銷售面積則達到1112.6萬平方米，已超過了90平方米以下產品的供銷量。

此外，2015年，90~110平方米、110~ 130平方米、150~170平方米和170~200平方米，這四個面積段的產品出現銷量同比上漲，以及占比增長。特別是90~110平方米產品的銷量同比增長約6個百分點，占比則由2014年的21.9%增加到25.9%，增長最為明顯。相比之下，70~90平方米純剛需戶型的銷量同比下降了約2個百分點。

建築形態的成交狀況，也能佐證改善型產品的需求在增加。

記者查閱中成房業的資料發現，無論是聯排別墅，還是花園洋房，多層和小高層產品，改善型物業的成交均出現上漲，這幾個類型產品的成交漲幅均超3成，其中洋房和超高層漲幅最高，達到36%。

“2016年，可以說是 改善年 。”高策新源董事長廖建華直言，今年，更多專案會規劃改善型產品，開發商也多會把重點放在城區適合做改善型產品的板塊。

事實上，2015年，以大源、攀成鋼、萬年場為代表的改善型物業板塊呈現快速增長之勢，銷量和排名都大幅提升。



高策新源的資料顯示，2015年，上述3大板塊半年期的銷售套數就超2000套，大源更是達4485套，在各板塊中排名第四，超越臨近的剛需板塊“華府板塊”。而在2014年，大源板塊的排在第十五位，攀成鋼更是墊底，萬年場無緣TOP20。僅一年後，改善型住宅快速擠壓了剛需產品固有的市場份額。

此外，不僅萬科金功能變數名稱邸、龍湖源著、萬科公園5號、保利兩河等高端改善型項目也迅速走熱。在成都2015年樓盤銷售榜單上，主打100~150平方米產品的南湖國際中心、中德英倫聯邦、鷺湖宮等也都位居前十，面向高端改善型需求的南湖國際中心全年銷售面積甚至達20.5萬平方米，銷量位居第二位。

“當前市場的產品結構愈發細分，加之政策一定程度上鼓勵改善型需求入市，積壓的需求開始釋放，改善型產品比例也將逐漸加大。”中成房業總經理羅鳴表示。

在剛剛過去的一年裡，在成都商業地產市場供應充足、競爭激烈的同時，商業地產整體上成交波動幅度較大，但與此同時，又呈現出越來越高品質化的趨勢。其中，寫字樓市場的變化較為明顯。

在此背景下，商業地產，特別是寫字樓也開始思變，創新求變成為開發商當下要務。業內普遍認為，未來，商業市場競爭方向將緊跟時代脈搏，主要集中在創業、創意及體驗上。此外，寫字樓在去庫存方面也要在“創”字上下功夫，要把目光放到創客身上。

初創企業成辦公市場推手

統計資料顯示，2015年，多個主要城市寫字樓物業市場持續快速擴張，年內共有57個新項目在14座主要城市落成，而分化顯著仍然是整個市場最明顯的特徵。

高力國際的資料顯示，金融、IT和互聯網相關產業是2015年需求增長的主要驅動力；隨著諸多城市積極推動這些產業的發展，2016年這一趨勢將會持續，短期內新增供應超出需求水準。

2015年，成都甲級寫字樓市場共有7個新建項目，以及1個現有專案的高區部分入市，為市場帶來逾54萬平方米的新增供應，推動市場總存量增加至203萬平方米。然而，得益於第三產業較為積極的發展，年內甲級寫字樓租賃需求穩定，全年淨吸納量同比基本持平。

2015年，成都寫字樓投資市場共4宗投資交易公佈，市場表現較上一年活躍。儘管目前投資市場上的待售物業數量同比有所增加，故成都寫字樓市場對於短期型投資資金的吸引力有所下降，而長期型投資資金則持積極態度，並傾向選擇位於成熟商務區或其他發展較為穩定區域的資產。

值得注意的是，非傳統金融類企業以及初創型、中小微企業成為辦公市場的重要推手。

業內普遍認為，一是因為較大的民間投融資需求吸引了不少省外的P2P、互聯網金融等非傳統金融企業佈局成都；二是隨著“大眾創業、萬眾創新”戰略在成都深入實施，各行政區紛紛出臺措施，把創新驅動發展作為推動產業轉型升級的核心動力。對眾創空間、產業園的引進建設給予補貼、設立天使投資資金、助力中小微企業拓寬融資管道、推進工商註冊便利化改革，以及“個轉企”政策扶持等一系列措施為初創企業營造了良好的創業環境。

2015年前三季度，成都新登記各類市場主體達到18萬戶。新成立初創型和中小微企業和搬遷升級需求正逐步支撐起乙級寫字樓的去化。

展望2016年，研究機構認為，受個別原計劃於2015年入市的甲級寫字樓項目推遲交付影響，屆時成都甲級寫字樓市場將迎來歷史供應高峰。這無疑將進一步加劇成都甲級寫字樓市場的競爭激烈程度。然而，由於目前大部分寫字樓業主已開始採用除租金優惠外的其他激勵政策或增值服務來保持和提高入駐率，且上述新增供應中不乏自持型優質寫字樓項目，其預估租金水準或將高於同期市場平均租金水準，因此，預估2016年內成都甲級寫字樓市場平均租金將小幅下調或企穩。

成都商業地產集體思變

事實上，寫字樓市場的發展情況是成都商業地產的一個縮影。

戴德梁行的最新統計報告顯示，2015年，成都新增商業項目體量較2014年有所增加，但市場去化表現卻有所放緩，租金平穩上升。從其公佈的資料中可以看出，2015年末，成都商業項目存量上升至513.4萬平米，較2014年增長了14.94%，全年新增商業項目體量6.67萬平米，較2014年增長了17.67%。

2015年，成都主城區新增7個大型購物中心項目，龍湖金楠天街、中糧大悅城、恆大華置廣場以及萬科鑽石廣場、銀泰城、凱德天府等都在其中，租金表現較去年同期小幅上升1.43%，至718.47元/平方米/月。

2015年，在成都亮相的這些商業項目已呈現出密集發佈等特點。成都地區的商業地產供應豐富，成都“購物天堂”的美譽實至名歸。

值得一提的是，作為萬達集團全國開工的第10個萬旅專案，這座計畫投資550億元的“文旅巨無霸”一亮相就以高舉高打的姿態吸引了眾多投資客。這座“獻給世界”的萬達城，包含了商業、商務、居住度假等綜合功能，前期以投資性的住宅產品與少量的別墅產品為主要推售產品。

除成都萬達城，萬達還在成都多方位佈局。2015年，萬達在大成都市場拿下包含金堂、雙流在內的共計31幅宗地。一方面，萬達在運營體系中希望“去地產化”，而實際上，萬達在項目落地上，又堅決秉承“萬達速度”。事實上，萬達還是在用地產這盤棋，來完成資本與商業運營的佈局。

另一個在成都盤桓多年，終於在2015年底正式亮相的中糧大悅城也引起了業內高度關注。

成都大悅城是中糧集團旗下的第七座大悅城，也是繼北京、上海、天津、瀋陽、煙臺等城市後，中糧集團首次在西南地區佈局的城市綜合體專案。成都大悅城主體建築由購物中心、主題街區及甲級寫字樓構成，占地面積102畝，商業面積33萬平方米，涵蓋購物、娛樂、餐飲、服務四大主力業態。拿地多年，意圖後發制人的中糧集團對成都的商業市場供應情況非常清楚，所以在大悅城的運營理念上，選擇了走“年輕態、時尚潮流”路子，讓產品定位很快從其他商業項目中區分開來。

成都商業地產市場已開始出現分化。有業內觀點認為，“精准的前期定位，良好的招商和後期運營開始顯得更加重要。城區仍是商業地產的主戰場，近郊緊隨其後。商業地產市場千篇一律，同質化競爭嚴重，“創意”、“特色”成為新專案的關鍵字；其次，雖然市場競爭十分激烈，但隨著成都打造國際購物天堂計畫的實施，成都零售商業市場依然發展潛力巨大。

2016年，成都還將迎來至少8座新城市綜合體：大魔方、銀泰中心in 99、仁和春天國際廣場等。

到2017年，則有環球匯、樂天世界等多個項目在將開業項目之列，成都零售商業物業供應量將繼續提升，增強核心競爭力與差異化產品是未來商業地產的核心競爭力。

中國19日公布2015年全年經濟數據，多項分類表現令人失望，其中房地產開發投資已接近零增長。有分析認為，今年房地產開發投資或負增長，以進一步拖累整體經濟，大行普遍看淡今年中國GDP增長，認為會比去年差，瑞銀更給予最低預測為6.2%。

2015年中國全國房地產開發投資為9.6兆元(人民幣?下同)，按年增長1%，增幅較首11個月再回落0.3個百分點，而2014年全年房地產開發投資仍增長10.5%。其中，去年住宅投資為6.46萬億元，按年增長0.4%，較2014年的9.2%增幅大幅放緩。去年房屋新開工面積為15.45億平方米，按年下跌14%；房屋竣工面積則為10億平方米，也按年下跌6.9%。其中，住宅新開工和竣工面積，按年分別下降14.6%和8.8%。

去年全年房地產銷售則轉跌為升。全年商品房銷售面積為12.85億平方米，按年增長6.5%；全年商品房銷售額為8.7萬億元，增幅為14.4%，但增幅較前11個月分別回落0.9和1.2個百分點。

汽車銷售今年料難保高增長
另外，2015年汽車全年產量增速，亦由2014年的7.3%回落至2.7%，其中轎車全年產量由2014年的增長3%，轉為按年減少8.3%。匯豐認為，儘管汽車銷售仍然保持較高增長，但預計在補貼政策取消下，未來幾個月將不再維持高增長。

展望今年，各大行均認為，房地產行業是拖累經濟最大隱憂。香港《明報》引述瑞銀報告表示，去庫存壓力將持續影響房地產開發投資，去年第4季新開工面積按年減少17.7%，房地產投資也倒退3.2%。

摩根大通認為，12月樓市表現遜預期，住宅銷售面積和銷售額僅增長1.4%和8.9%，較11月的8.9%和18%增幅大為遜色，預計今年仍有必要推行寬鬆政策。

中信銀行(國際)首席經濟師兼研究部總經理廖群表示，房地產開發投資去年按年增長僅1%，較2014年11%的增幅大跌10個百分點，房地產開發投資佔固定投資1/4，嚴重拉低整個GDP增長。今年預計情况不會有大的改善，即使銷售回暖，但三四線庫存問題嚴重，預計今年開發投資將變為負增長，繼續拖累全年GDP，或低於去年的6.9%。

澳門賭王傅老榕家族和恆地（00012）合作發展的元朗南生圍住宅連濕地改善區計劃，推展多年仍未獲城規會批出，發展商去年中向城規會提交新方案，大幅削減發展區的面積，惟住宅單位數目則大增58%，至2531伙。城規會周五將審議有關方案，規劃署認為發展商未能解釋如何滿足「零濕地損失」的要求，不支持方案，意味項目難以過關。

項目涉及元朗工業邨東鄰的南生圍和其以北的甩洲，總佔地約178.7公頃，屬於綜合發展及濕地改善區等用途，醞釀發展超過20年，發展商近年曾向城規會申請，把其中40公頃用地作住宅等發展，興建960座洋房和10座分層住宅，提供1600伙，惟去年初遭城規會否決。

未符「零濕地損失」要求

發展商去年中再就項目提出申請，把發展地盤大減至11.6公頃，其中洋房數目由960伙減約85.4%，至140伙；分層住宅則由10座增至29座，分層單位亦增加2.7倍，至2391伙，令項目總單位數目增加58%。城規會後來就新方案收到4574份意見，除了其中6份之外，其餘都是反對意見。

規劃署考慮申請人提交的文件後，認為新方案未能解釋日後發展如何做到「零濕地損失」，而發展商進行的生態影響評估和紓緩措施亦不足，難以證明項目濕地保護區的保育和管理工作能長遠持續。

規劃署指出，在交通、園景等方面亦未有足夠理據證明發展用地不會對該區有負面影響，署方並擔心一旦批出計劃，可能會成為不良先例，影響該區環境，故不支持有關申請。

此外，城規會同日將審議西貢康定路6路實惠大廈的重建發展計劃，用地由投資者持有，擬重建為1座8層高分層住宅和4座洋房，合共提供94伙。規劃署認為，有關申請符合該地皮「住宅（戊類）1」的規劃意向，有助把現有工業區轉型和改善環境，申請人亦有就噪音等制定紓緩措施，故不反對有關發展。

本港樓市近期弱勢，嘉華國際（00173）主席呂志和指出，地價及建築費仍高企，香港樓價難以大幅回落，若樓價下跌超過一成買家便可入市。

成本高 發展商難蝕本賣樓

「如果跌了一成，你有能力就應該買。」呂志和昨於記者會表示，近兩三個月樓價有回軟迹象，但樓價難以大跌，因現時受到建築成本及地價高影響，發展商難以低於成本價格出售單位。

經濟好 市民「兩餐無問題」

呂志和建議有意置業者應留意市場發展，若樓價下跌超過一成便可入市。他又指，以往買家需要有較雄厚的財富能力才能置業，現時本港置業條件已逐步降低，有多種財務安排，但強調置業需要量力而為。

近期外圍環境反覆，呂志和稱，本港難以獨善其身，經濟表現難免會隨國際形勢而受到影響，但相信本港經濟基礎仍然良好，市民亦能擁有基本的生活保障，「兩餐無問題」，本港仍然會穩定發展。

澳門轉型 加入非博彩元素

身兼銀娛（00027）主席，呂志和罕有地不予評論澳門的博彩行業發展，只稱現時澳門正在轉型，由純粹以博彩行業吸引旅客，逐漸跟隨國際趨勢，加入非博彩元素，更能吸引家庭旅客到訪澳門。

長實地產（01113）元朗娉廷昨天公布樓書，將以招標形式推，有機會農曆年前開賣。

元朗娉廷淡市出擊，昨天已派發娉廷的樓書，並已上載至項目及銷監局網站，按例最快下周中發售。

提供41洋房 攻換樓市場

娉廷屬於洋房項目，共有41幢，實用面積介乎1,589至1,822平方呎，主攻換樓買家市場，項目原先預計落成日期為本年3月底，惟發展商現正申請延至8月底。據區內代理指，洪水橋一帶近年亦有洋房推售，如溱林洋房的成交實用呎價約1萬元，相信娉廷亦會以此作為參考。

長實高級營業經理封海倫表示，娉廷的現樓示範單位已差不多完工，最快下周開放予準買家參觀，她指洋房每幢3層高，各有獨立門口，私隱度亦高，為同區罕有的新盤，期望農曆年前開售，將以招標形式推。

趙國雄：對樓市有信心

長實地產執行董事趙國雄稱，娉廷將會是集團今年頭炮，會以市價推盤。對於最近銀行同業拆息抽升，會否影響樓市表現的問題，他指這個只是短期因素，從長遠來看樓市基本因素不變，仍對樓市有信心，故維持全年一成樓價波幅的預測。

人民幣貶值，變相增加內房外債還款成本。奧園（03883）副總裁陳嘉揚指，去年已贖回一筆利息13.875厘的2.25億美元(約17.55億港元)優先票據的一半，在考慮溢價及人民幣貶值後將於今年內贖回餘下部分，未來冀把境內債佔比升至六成以上。

盼9厘融資成本 惠譽升評級展望

為支持房企投資，內地去年資金流動性加強。陳嘉揚指，仍會保持境外融資渠道，但因境內渠道開放及具低息優勢，傾向增加境內融資，去年中期境內外債務結構各佔一半，料年底將調至境外佔三成多，境內債佔六成以上。經持續優化債務結構後，融資成本控制至9厘左右。奧園剛獲惠譽上調評級展望至「正面」。

陳嘉揚表示，未來除了降負債及控制成本，亦會控制開工及着力去庫存，但公司深耕一綫城市廣州及廣東地區，庫存壓力較細，故對市場審慎樂觀。

截至去年中期按建築面積計，公司有13.8%土儲來自廣州，36.3%來自廣東地區，未來拿地仍會圍繞華南為主，除了招拍掛方式外，亦不排除舉牌、舊改及合作形式拿地。

去年4月集團已通過股權收購，得到2幅南寧及1幅安徽地皮的55%股權，2016年亦計劃於華東及華中布局，望於上海及長三角地區發展。

美聯物業資料研究部昨日綜合土地註冊處資料指出，本月首19日一手私樓及二手住宅註冊量合共1,285宗，較上月同期大跌50.9%。美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，按目前推算，本月住宅註冊宗數最終或低於2,500宗，自1996年有記錄以來第二次不足3,000宗水平，而對上一次為去年11月錄2,904宗，意味恐將創單月最少紀錄。

一手註冊料難保千宗

鑑於簽署買賣合約至遞交到土地註冊處註冊登記需時，因此今年1月註冊個案主要反映去年12月市況。據資料顯示，1月住宅註冊下跌主要受新盤拖累，本月首18日一手私樓註冊量僅得292宗，比起上月同期1,405宗急挫79.2%，原因是上月新盤推售步伐減慢，加上銷情亦受利淡因素影響而放緩。該行預期，本月一手登記最終失守千宗水平，逾千宗紀錄維持4個月後將告終。目前，本月註冊登記暫時最多的新盤有土瓜灣迎豐、元朗世宙、峻巒及西貢逸瓏園等。

至於二手方面，本月首18日二手住宅註冊量只有993宗，較上月同期1,214宗回落18.2%。該行估計全月將持續低於2,000宗，屆時即連續3個月不足此水平。然而，近期不少業主減價出貨，市場承接力相繼出現，二手交投亦因此有所回暖，惟因由買賣至註冊登記需時，故此料本月二手住宅註冊量尚未能反映出箇中市況。

由於擔心非法資金流入美國豪宅市場，美國財政部週三公佈，將開始識別並追蹤這些高端物業買家。這項調查最先將在全球財富標的城市曼哈頓和邁阿密-戴德縣開始，並以殼公司全現金交易為主要調查目標。據《紐約時報》，這是聯邦政府第一次要求房地產公司公開全現金交易的買家身份，這可能引起整個地產行業的警惕。

此前，美國房地產經紀人協會（NAR）透過國會遊說，讓外籍人士在美購買房地產擁有豁免反洗錢規定（Anti-Money Laundering provisions）。換句話說，那些豪擲千萬億美元購置曼哈頓房產的海外寡頭政客，都可以通過殼公司匿名購買房產的方式將現金匯入美國，且不用經過嚴格的審查。

顯然，聯邦政府現在要提高對房地產洗錢行為的偵查。財政部和聯邦政府執法官員稱，他們正在向涉及殼公司購買的豪宅銷售投入更多調查資源，調查對象包括股份公司、合夥企業和其它殼公司。

財政部高級官員Jennifer Shasky Calvery稱，已發現類似案例。“買家將百萬美金的豪宅當作不義之財的儲蓄罐，而這些交易中由於殼公司匿名，使資金來源變得更模糊。”

Calvery稱，“我們非常擔心非法財產大量湧入豪宅市場的可能性。我們認為隱秘性越高的交易，存在的風險也越高。”

美國金融博客Zerohedge評論稱，估計豪宅市場的需求量和價格都將大幅下滑。

下圖顯示，美國紐約、拉斯維加斯、波士頓等市場的房地產全現金交易不斷增加。去年八月，紐約-新澤西北部-長島地區的房地產全現金交易有44.7%之高，拉斯維加斯全現金交易也有42.2%。

美國啟動豪宅洗錢調查 或引起整個地產行業警惕

此前媒體有報導稱中國“土豪”成為全球豪宅大買家。全美房地產經紀人協會2014年7月公佈的一份調查顯示，從2013年3月至2014年3月，美國銷售給外國買家總價值為922億美元的住房中，包括臺灣和香港在內的中國買家貢獻的銷售額大幅提升72%至220億美元。

若按交易價值計算，中國比重約為24%，為最大份額；若按照交易房屋數量計算，中國以最快速度將份額增至了16%。中國買家平均每宗房產買入價格為59萬美元，購房價中值超過了52.3萬美元。而美國買家的購房中值還不到20萬美元。