房市利空不斷，一般民眾對房價失去信心。房仲業者調查，7成民眾看跌今年第2季房價，大台北房價連續9季呈現看跌趨勢，有25%受訪者認為，房價低於實價登錄行情20%以上，才願意進場購屋。

根據永慶房仲網調查全台民眾對Q2房價看法，超過5成認為房價將小跌5%~10%，16%民眾大幅看跌10%以上，大幅看跌連續2季達15%，大幅看漲比例從Q1的4%減少至Q2的2%。

打8折才會進場
至於房價下修到何地步，民眾才願意進場購屋？調查顯示，房價低於實價行情5~10%，有16%民眾會購屋，但有25%民眾認為，要等到實價行情打8折，才會進場。

永慶房產集團業管部協理林泰隆表示，房價修正態勢確立，預期Q2房價下跌約5%左右，交易量預估Q2隨價格修正後，量能將較Q1增加，不過整體市況仍顯低檔，預期今年Q2全台房市將較去年同期量縮1成。永慶房屋業務部總經理葉凌棋認為，主要都會區房價已出現明顯修正，但供給量過大、投資買盤重的區域，將出現補跌效應。

21世紀不動產董事長王福漲分析，輕稅時代正式落幕，投資買盤銳減、投機風氣退潮，今年房市轉型定調為健康、平穩的剛性買方市場。

雙北等八縣市土壤液化潛勢圖週一公布，內政部提出老屋健檢與改善土壤液化等配套措施，今將把「安家固園計畫」報行政院核定，預計六年需要二八○億元經費，將由中央統籌分配稅款支應。

安家固園計畫 中央統籌款支出

內政部昨在行政院會報告「土壤液化資訊公開作業及其配套措施」，內政部次長林慈玲在院會後記者會表示，中央將補助地方政府進行中級精度土壤液化潛勢地圖及地質改善示範計畫，預計期程六年，所需經費估一二○億元，各年度匡列二十億元。

另補助老舊建築耐震初評及詳評，六年估約需一六○億元，兩者合計二八○億元。

個別建物詳評後若需進一步耐震補強，內政部也規劃直接補助，並匡列一萬棟，經費二二○億元；但內政部官員說，此部分建議考慮從房地合一稅支應，屬不確定財源，內政部將在報院核定時，建請行政院裁決。

至於屏東縣長潘孟安日前批評，沒有配套措施就公布土壤液化潛勢圖，是徒增民眾恐慌。內政部長陳威仁昨受訪時表示，有哪些地方不足，「請他說出來，我們來改進」。

地調所副所長謝凱旋則在立院答詢時表示，目前規劃二○一九年會把全國各地的土壤液化資訊完成，今年底預計公布彰化、雲林、嘉義等縣市，剩下的在二○一九年全部公開。

永慶房產集團公布第1季趨勢前瞻報告，民眾看跌全台今年第2季房價比例仍維持高檔7成左右，其中，大台北地區看跌與看漲的多空缺口已連續4季差距近6成，跌價格局仍將持續；總經理葉凌棋表示，今年前2月六大直轄市買賣移轉量年減4成，「政策」將決定今年下半年量價走勢，預估2016年全台買賣移轉棟數可能面臨26萬棟保衛戰。

根據永慶集團趨勢前瞻報告調查顯示，民眾看跌全台今年第2季房價比率高達69％，較上季略增2個百分點，其中，小幅看跌5％~10％的比率占比最高，達53％。以指標的大台北地區來看，已連續9季呈現看跌趨勢，今年第2季看漲僅剩10％，與看跌的69％相較，多空缺口已有59％，已連續4季差距近6成，跌價趨勢仍將持續。

除交易量能續縮外，觀察今年前2月不含預售屋的成交均價表現，七大都會區房價呈現全面下修，尤其北市價格創近15季新低，桃園是近12季最低，新北、台中則是近10季新低紀錄，北市目前房價較歷史最高點，跌幅已有15％、新北市跌幅12％，桃園、台中則皆為10％。

葉凌棋說，房市要好，總體經濟是前提，目前全球經濟狀況並不理想，房市量縮態勢確立，預估第2季交易量年減1成，房價約再修正5％。他指出，全球實施低利率政策後，即無法再拉升利率，有日本化的現象，國內負利率不會發生，但降息空間存在。

行政院長張善政2016年3月17日在行政院會聽取內政部與經濟部「土壤液化潛勢資訊公開作業及配套措施」報告後表示，請經濟部地調所持續監控流量，適時調整因應，並研商土壤液化精度的適切指標，同時應加強對金融體系從業人員、學校老師及學生的教育宣導，並指示內政部所提「安家固園計畫」儘速報院。

針對土壤液化的問答集，張院長請內政部及經濟部地調所加入電話諮詢或其他網路管道所蒐集的意見，納入共通性問題，持續予以增修。張善政指出，目前外界用比例尺觀念標示土壤液化精度，看不出鑽探密度與數量是不恰當的，請經濟部地調所和內政部研商更精確的呈現指標，才能顯示初級、中級、高級土壤液化潛勢區的差異，讓未來地方政府製作中級精度相關圖資時有所參考。

張善政進一步指出，有關土壤液化的民眾認知教育，請內政部和經濟部加強對金融體系從業人員的宣導，避免以不正確認知核發貸款給民眾，造成民眾權益損失；也請加強與媒體溝通，鼓勵媒體對土壤液化相關認知做出深度報導；在教育體系方面，請教育部加強對學校老師與學生的宣導。

針對外界質疑政府公布土壤液化潛勢區資料，如同打開潘朵拉的盒子，張善政表示該做的事情還是要做，這可說是政府，包括中央與地方，帶領社會面對現實的長期抗戰，請內政部將「安家固園計畫」儘速提報行政院。

針對民眾關心影響房屋交易，張善政請內政部監測實價登錄狀況，也請金管會與財政部及時因應。張善政進一步指出，經濟部地調所目前已公布八縣市土壤液化潛勢區，年底還會公布一批資料，請地調所掌握時程。張張善政強調，關於公有建築物的補強計畫，希望能在兩年之內如期完成。

內政部指出，為協助民眾瞭解、改善住宅的結構安全，政府也提出「補助建築物耐震性能評估」和「補助建築物補強或重建」，整合為「安家固園計畫」，以協助地方政府補助符合條件的老舊住宅，擴大推動辦理建築物耐震能力評估。此計畫補助對象為1999年12月31日前設計建造的建築物，並由住宅建築物所有權人提出結構健檢補助的申請。建築物結構耐震能力評估分為兩階段，初評每棟補助8000元；詳細評估的補助費用為45％，至多不超過30萬元。

2016年第一季永慶房產趨勢前瞻報告逾2016年3月17日公布，永慶永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示：「調查結果顯示，Q2七成民眾看跌房市近七成，要比實價登錄低10％以上才進場。」

根據永慶房產集團2016年Q1網路會員調查，全台看跌2016年Q2的比例仍維持七成左右，占比69％，其中，小幅看跌5％~10％的比例還是最高佔53％。若以指標的大台北地區來看，已連續九季呈現看跌趨勢，2016年Q2看跌與看漲的多空缺口已有59％，接近六成，已連續四季差距近六成，跌價格局仍將持續。

而在購屋理想價格部分，68％受訪者認為比實價登錄成交行情低於10％以上才願意進場，永慶房產集團業管部協理林泰隆建議：有意售屋的屋主，應衡酌目前交易時間拉長、房價緩降、買氣低迷的環境，想提早獲利了結，恐要再加碼降價才能順利出售。

葉凌棋表示：政府調控房市未鬆手，授信與稅賦雙管齊下，不僅針對特定區、高總價產品進行限貸，更有查稅、加稅等措施，及房地合一正式上路，買氣低迷，量能頻創新低，房價修正態勢已確立。由內政部資料統計發現，2015年全台買賣移轉交易量僅約29.4萬件，創近14年來新低，而2016年1~2月六大直轄市買賣移轉量也未見起色，六大直轄市交易量能持續下滑，包含台北、新北、桃園、台中，1~2月移轉量年衰退幅度更超過四成，買氣有持續低迷的狀況。預估2016年全台買賣移轉棟數有可能面臨26萬棟保衛戰。

除交易量能續縮外，葉凌棋指出，觀察2016Q1(統計至2月底)不含預售屋的成交均價表現，七大都會區房價也呈現全面下修，出現逐漸累積跌幅現象，尤其北市價格創近十五季新低，桃園是近十二季最低，新北、台中則是近十季新低紀錄。北市Q1房價較歷史最高點，跌幅已有15％，新北12％，桃園、台中則皆為10％，均在一成以上。

本季調查指出，看跌房價比例佔69％，較上季的67％略增2％。其中，認為未來一季房價小幅下跌5％-10％的受訪者高達53％。林泰隆分析：政治干擾雖已落幕，但看守政府期間政策環境未明朗，民眾購售屋態度仍觀望，故民眾看跌比例略增。而全球資金寬鬆、超低利率環境不變，房價短期大跌機會不高，5％到10％的降幅成為共識。建議有購屋需求的買方，不必過度擔心房價崩跌或過度期待房價大幅修正，有適合的物件、不錯的價格，就可試著出價、進場。

Q2調查發現，有高達25％民眾，進場購屋理想價在「比實價登錄成交行情低20％以上」，其次為「比實價登錄成交行情低15％~20％」的22％、「比實價登錄成交行情低10％~15％」的21％，若以「比實價登錄成交行情低10％以上」來看，占比已近七成，顯示買方對於降價的高度期待。林泰隆表示：2016年房地合一稅上路後，持有成本提升，加上房價修正格局已確立，建議有意售屋的屋主，若要加速成交，要按照最新實價登錄價格再酌讓10％以上售價，才能增加成交機會。

林泰隆進一步說明，本季調查有高達70％民眾有「投資商用不動產的意願」，其中55％民眾願意進場投資的最低投報率要3％以上。林泰隆補充：目前市場資金游資仍多，但缺乏穩健投資工具，房地產仍是資產配置的重要標的之一，加上少子化與高齡社會即將來臨，具備穩定收益的產品最吸睛，置產族群對於店面、商辦、套房等投報穩定的產品熱情不減，只要能打敗定存，不失為安全又保值的資金去處。

至於看似熱絡的海外不動產投資，實際上有高達82％受訪者回應「不考慮投資海外不動產」，主要原因，以「無法直接管理」佔比27％最高，其次則是「投資資訊透明度低」，佔比24％，顯示一般民眾對於海外置產是有疑慮。

展望Q2房市交易，葉凌棋指出：全球經濟情勢嚴峻，主要國家以寬鬆的貨幣政策來刺激經濟成長，預期低利率環境仍將持續，國內央行緩步降息機率大增，建議自住買方可趁這波政府調控房市，投機客退場、房價修正之際，積極進場購屋。另外，房價修正態勢確立，預期Q2房價下跌約5％左右，至於交易量，預估Q2隨價格修正後，量能將較Q1增加，不過整體市況仍顯低檔，預期2016年Q2全台房市將較2015年同期量縮一成。

最後，葉凌棋表示：整體而言，目前主要都會區房價均已出現明顯修正，但供給量過大、投資買盤重的區域，預期將會出現補跌效應，建議屋主可配合市場趨勢，審慎評估自身財務規劃，適度汰弱留強，以維持手邊現金水位，避免政策、市場變動，導致房價大幅走跌之際，造成資產減損。

房地合一首宗短期售屋豁免重稅條款已經出爐。因為欠稅、償債或受家暴、家人有重病、非自願調離職等五大理由必須出售房產者，一律免除35%或45%的利得重稅，改按20%稅率課徵房地合一所得稅。

房地合一課稅已自今（2016）年1月1日起實施，符合財政部所列五種非自願性出售持有二年以內房產利得，並改按20%稅率課徵的適用期間，亦採回溯適用原則，若已申報並被課徵重稅者，將可獲得退稅。

配合所得稅法第14條之4所訂屬於非自願性售屋者，其售屋利得稅率為20%的規定，財政部已優先將五大售屋類型，納為非自願性售屋的適用範圍，包括:

一、個人或其配偶在工作地點購買房屋、土地辦竣戶籍登記並居住，且無出租、供營業或執行業務使用，嗣因調職或有符合就業保險法第11條第3項規定之非自願離職情事，或符合職業災害勞工保護法第24條規定終止勞動契約，須離開原工作地而出售該房屋、土地者。

二、個人依民法第796條第2項規定出售於取得土地前遭他人越界建築房屋部分的土地與房屋所有權人者。

三、個人因無力清償債務（包括欠稅），將其持有的房屋、土地依法遭強制執行而移轉所有權者。

四、個人因本人、配偶、本人或配偶的父母、未成年子女或無謀生能力的成年子女，罹患重大疾病或重大意外事故遭受傷害，須出售房屋、土地負擔醫藥費者。

五、個人依據家庭暴力防治法規定取得通常保護令，為躲避相對人而出售自住房屋、土地者。

財政部指出，凡屬這五大理由之一，必須出售持有未滿二年的房地產，在房地合一課稅制施行之後，均不視為是具有炒房意圖的售屋行為，原本應按35%或45%的稅率，課徵房地合一利得稅，當事人經舉證後，即可改按20%稅率繳稅。

財政部指出，在五大豁免重稅的售屋類型公布之前，已經申報並繳清稅款者，或尚未辦理申報的未確定案件，均適用較輕稅率課稅，已繳稅者將可獲得退稅。

「台北信義」一拍即標脫 每坪約174萬

危機入市
正當土壤液化被討論得沸沸揚揚，昨遭法拍的信義計劃區豪宅「台北信義」，以迅雷不及掩耳的速度，一拍即被標下，拍定價每坪約174萬元，日前同區豪宅「信義帝寶」則在二拍時以每坪約180萬元拍定，皆低於市場行情。業者透露，房市瀰漫利空，但近期北市豪宅買方卻陸續出籠、低調看屋，或許就是「有錢人和你想的不一樣」之處。

前日實價登錄網站揭露北市中正區豪宅案「松濤苑」，1月時以單價270萬元成交，3月豪宅法拍案也傳出捷報，包括15日二拍的「信義帝寶」1樓物件，以2億6726萬8888元拍出，該案總坪數約175.78坪，扣除4車位價格後，單價約180萬元，低於市場行情。

比最高價打了87折
昨日一拍的「台北信義」12樓物件，債務人為落跑名媛吳麗玲，此案總坪數約142.28坪，拍定總價2億1500萬元，扣除2車位後，換算單價約174萬元，與去年9月實價登錄揭露17樓成交單價174萬元相當。房仲業者透露，有客戶曾對此案表達投標意願，也與業者討論合適的投標價格，待二拍再進場，孰知一拍就順利拍出。

台灣房屋信義安和店東廖德欣分析，依照實價揭露，「台北信義」扣除車位的最高成交單價，一度逼近200萬元，而此次拍出價格，較最高交易紀錄等於打了約87折，「台北信義社區名人匯集，法拍物件為12樓，屬中高樓層，加上為2014年7月前的豪宅，房屋稅較低，因此吸引有實力、想中長期持有的買家進場。」

富人逢低進場置產
近年政府打房頻頻，不論是奢侈稅、房貸限貸、豪宅稅到今年的房地合一稅制，讓想買房的民眾遲遲不敢下手，房市買氣不振，房地業者哀鴻遍野。但回顧SARS疫情爆發的2002~2003年，房市同樣陷入交易凍結、房價下跌的低谷，在2003年第2季，隨著疫情收尾，曾有不少企業名人逢低進場購屋，包括廣達電腦董事長林百里、聯電榮譽董事長曹興誠等人，幾年後房價開始飆漲，在在證實「有錢人想的和你不一樣」。

信義房屋豪宅顧問張華雄指出，近期金字塔頂端的購屋客的確出現低調看屋的現象，「當富人現金滿手，通常在考慮資產配置時，首選仍會是房地產。而有錢人想的和我們不一樣，『危機入市』往往是他們取得資產的方式之一。」張華雄認為，當北市豪宅價格已較過往高點下修之際，自然吸引富人出籠獵取標的。

內政部公布全台8縣市土壤液化潛勢圖後，桃園市再度成為全國焦點，桃園市長鄭文燦表示，桃園市得天獨厚的地質條件，是最適合產業投資設廠、成家立業的城市。

鄭文燦說，桃園的地質穩定，土壤是卵礫石層及紅土層，並沒有液化現象，桃園也沒有明顯活動的斷層，因此，4級以上地震很少看到，加上擁有海、空港優勢及中央大力建設推動的航空城計畫加速推升桃園成為亞洲矽谷目標底定，這是很多企業廠商選擇在桃園設廠的主因。

桃園航空城發展協會理事長黃德華指出，根據地質探勘報告，全台灣地質最好的地方在桃園，而桃園又以青埔地質最穩固，因為有老街溪、新街溪和洽溪沖積而成，所以地質屬於礫石層，大約地下12米全都是礫石層，礫石層以下又是沒有土壤液化疑慮的紅土層，因此整個地質相對穩固，這將是繼燈會人潮創下歷史新高及機捷話題之後，青埔房市的一大亮點。

璟都建設總總理鄭明哲指出，土壤液化問題並不是那麼可怕，大家不必恐慌，現行的建築法規針對施工過程包括地質改良、結構安全、耐震系數都有明確規範，只要建商施工過程嚴謹確實，住戶不必過於擔心。

對於購屋族而言，鄭明哲建議，除了考慮地點、交通、區域未來的發展前景，慎選有品牌、重品質、講信譽的建商也是重要條件之一。

台北市政府財政局昨（17）日，舉辦市議會舊址設定地上權案招商說明會，包括南山人壽、三商美邦、遠百、國揚實業等國內壽險及建設開發等40多家業者參加；財政局指出，為增加投資人投標誘因，此次招標將透過降權利金、權利金分三期繳交、降拆除費用及開放樓地板使用範圍等，希望把此案推銷出去。

財政局已定5月3日決標，價高者得標。此次權利金底價已由前次的32.8億元，降為新台幣26億元，較前次調降6.28億元。

另，為減輕得標者財務負擔，權利金的繳交，可分期繳交，期數也由之前的2期，調整為3期。

至於得標廠商應負擔舊市議會建物拆除及綠美化等工程經費，也由原訂1,500萬元修正為870萬元，以減輕得標人財務負擔。

此案土地面積為6,695平方公尺，使用分區為文化觀光專用區及第四種商業區；其中，文化觀光專用區提供40％總容積樓地板面積給北市府無償使用，作為台北城市願景館及NGO總部或國外使節駐台辦公室等使用；財政局表示，這些提供給市府使用的建物，相對應的房屋稅與土地租金，也將由北府自行負擔。

財政局指出，在第四種商業區土地的使用上，市府也放寬使用範圍，得標者可做旅館、商辦及餐飲等商業使用。財政局官員表示，這次提出降價等優惠、修改開發內容、增加商業設施，就是為吸引企業廠商投資意願，如能脫標，預估可吸引78億民間投資金額。

不過，財政局也強調，就長遠來看，下修權利金並不會讓市府財政收入減少。因此案地上權設定高達50年，如以公告地價每三年調一次，未來市府所收取的地租，每三年就會調高一次，以地上權設定50年限來看，有廠商來投資開發，市府的財政收入只會多、不會少。

建商：不是我的菜 降價也沒用

台北市舊市議會原址地上權案，權利金降價到26億元並再度舉辦招商說明會。建商表示，權利金再降、也「不是我的菜」，因為扣除必須無償提供市府作願景館和NGO總部的40％樓地板面積，權利金還要44億元，台北市大幅調高的房屋稅，還有每3年大漲一次的公告地價，更為50年地上權存續年限增添不可掌握的稅負風險。

此外，柯市府動輒把「五大案」當弊案打的反商仇富態度，也讓建商競標市府公有地，產生「陰影」；再加上房市不景氣，建商每一分錢都要用在刀口上，這些因素都使得建商對舊市議會原址案，為之怯步。

國揚實業、將捷建設昨天都有參與市府舉辦的舊市議會原址地上權招商說明會，不過兩家公司都表示：「僅止於派員出席，收集資訊而已，並不表示要投標。」

內政部2015年統計全年度共有1753件房地產買賣糾紛案件，履保公司安新建經統計中古屋糾紛約較2014年減少了近20％；主要原因是總成交量大幅減少。但即使總糾紛數量減少，全台新成屋與中古屋每月仍有平均近150件的買賣糾紛。其中以新北市糾紛數為全台最高，一年共有183件中古屋糾紛，其次為台中市共有130件、桃園128件。安新建經法務經理謝宗興表示，「近期造成糾紛的最大原因恐在於民眾預期跌價心態，導致悔買案件增多」；若交易過程中申辦履約保證，有中立的履保公司協助處理糾紛，多半糾紛可快速且順利解決。

中古屋糾紛原因往年都以房屋漏水為最大宗，卻在2015年第三季開始『終止委售或買賣契約』糾紛件數占比從11％提升到20％，第四季超越漏水問題一躍成為糾紛冠軍達26％。安新建經法務經理謝宗興表示：「恐因不動產不景氣，賣方委售後，仲介未能出售其滿意的價格，又目前銀行房貸利率並不高，導致賣方轉向出租而不願繼續委售，因而衍生消費爭議；再加上簽約後，買方對房價有下跌趨勢之預期心理，而導致買方悔買的消費爭議增加，上述因素可能是中古屋交易糾紛增加的主要因素。」

以安新建經近期實際糾紛案例而言，常見買方在簽約後預期房價下跌，在親友的鼓說之下，就以輕微漏水等瑕疵想要悔買，要求解除買賣契約衍生消費爭議。以目前法院實務判決，漏水等輕微瑕疵僅能向賣方請求減少價金亦即修繕費用之價額，而不足以構成解除契約的事由。

簽約時若有配合專業客觀之履約保證公司，於買賣流程中，買方應依約給付價款匯入履約保證專戶，若買方悔買，則賣方得依約主張沒收專戶中買方已付價款；反之，賣方悔賣，買方可向賣方追究違約相關責任，且價款存放於專戶中，買方可確保其價款不被侵占。所以，於買賣成交時辦理履約保證，更可確保買賣雙方交易安全。

七成糾紛案件都可經由價金履約保證專戶來保障買賣方的權益；如一屋二賣、交屋遲延、產權不清、銷售人捲款潛逃、房屋現況不合、終止委售或買賣契約…等。倘若這些糾紛沒有使用價金履約保證專戶，就會造成因物件輕微瑕疵或其他因素，而使其中一方任意違約，更甚導致買賣方的無限期的遲延給付，造成買賣雙方的時間與金錢的耗損，中間經手的仲介與地政士也將受到牽連影響，進入法律訴訟程序牽連眾多關係人，影響甚鉅。

一般不動產交易平均耗時約45天，這段過程中若是沒有專業公正的第三方履保公司執行買賣價金的獨立管理，則有可能在漫長交易過程中發生爭議，價金歸屬將難以處理。因此在交易時應請仲介或地政士採用安全有信賴的履保公司如安新建經，其可以公正第三方角色保管交易價款安全，依買賣合約代為執行價金收付管理，買賣方將購屋過程中的全數款項包含簽約用印款、完稅款、過戶款由買方分批匯入履保專戶，由履保公司依約支付仲介費、代繳增值稅、代償原貸款、直到交屋後將專戶餘額結清，並依銀行利率加計利息支付。

安新建經統計自2012年到2016年以來，近4年的時間已經手協助排解超過633件不動產交易糾紛，保管價金的安全不受糾紛影響而損失，站在買賣雙方的立場來協助交易完成，並以公正第三方的角色維護仲介、地政士、買買方應有的權益。安新已有多年專業經驗，並有豐富經驗之流程控管團隊與法務共同協調處理糾紛案件。

安新建經表示，價金履約保證制度是參考美國ESCROW制度進而評估台灣實際市場情況而研發出最適合台灣不動產價金履約保證制度。買方依合約將購屋款存入獨立的履保專戶，賣方則將產權文件交付特約地政士保管，交易過程中由安新建經以專業的公正第三人立場，依買賣合約控管資金及流程，並承諾保障買賣雙方交易價款的安全。安新建經專業團隊全心投入履保服務，最了解買賣雙方、仲介、代書多方需求，並達到圓滿多贏結果。

桃園市長鄭文燦2016年3月17日至市議會進行桃園市議會第1屆第3次定期會施政報告，針對「2016台灣燈會在桃園」、「加速城市基礎建設」、「建構便捷交通系統」、「打造幸福城市」、「完善防災機制，加速災後復原」、「營造健康樂活城市」、「產業創新發展再升級」、「提升城市文化內涵」、「優化教育環境」、「展現桃園多元文化魅力」等十大施政面向報告，鄭文燦指出，透過台灣燈會充分展現桃園實力，並且也持續推動桃園的各項重要城市基礎建設，讓桃園不斷進步。

在桃園城市基礎建設方面，鄭文燦表示，下水道系統是桃園邁向現代化城市的里程碑，未來10年內，桃園市要完成接管率6成的目標，目前北區污水下水道系統涵蓋蘆竹、桃園、龜山和八德區計25萬用戶，第一期工程已於2016年2月17日正式啟用，日處理量5萬噸，後續第二、三、四期也會嚴格監督廠商，按照合約完成工程，待建置完成後，將達日處理量20萬噸，服務25萬區域用戶，成為桃園最大的下水道處理系統。南區(中壢)污水下水道系統BOT案則於2015年9月獲內政部營建署同意，重新進行BOT招標作業，目標在2016年6月之前完成招商及議約簽訂。

鄭文燦強調，會秉持公正透明原則，嚴格監督南北區污水下水道系統施工興建期間，所有敦親睦鄰、公安，環保措施，以及交通秩序維持等工作，讓桃園在下水道建設上，能儘速邁向新的里程碑。

在河川整治工作上，鄭文燦表示，南崁溪的水汴頭大橋已於2016年2月正式完工啟用，這是縣政府時代就規劃興建、市政府接續完成的景觀特色斜張橋樑。未來，南崁溪上將陸續改建南通橋、南崁溪印象大橋、忠孝橋等，一方面提高防洪標準，另一方面也能夠整合南崁溪斷點，打造南崁溪親水綠帶，讓南崁溪整治成果成為其他河川整治的模範。

有關桃園煉油廠遷廠問題，鄭文燦則表示，經濟部及中油公司13年前(2003年)所做出的遷廠承諾，至今都沒有具體進展，形同跳票，成為桃園長期的發展瓶頸。市府已在2016年1月成立中油桃煉場專案小組，積極敦促經濟部和中油落實遷廠承諾，並在未遷廠前，以高標準監督所有公共安全、環境安全、救災演練、空氣品質監測等工作。

鄭文燦也說，目前桃園電纜電線地下化進度僅40％，會與台電公司協商，選定適當地點加速辦理，並依次完成各區埤塘公園的闢設及溼地保育工作，同時持續和軍方協商，積極推動過去一年已展開協調或進行的廢置營區都市計畫變更和聯合開發作業，也活化使用閒置土地。

在交通建設方面，鄭文燦說，為建構桃園整體便捷交通系統，市府會做好機場捷運通車交接準備，配合交通部測試工作，在達到「6分鐘1班次」、「直達車時速60公里」及各項安全設施驗收標準之後，由桃園捷運公司接手營運；也會積極推進捷運綠線、棕線等捷運工程進度，與行政院、國發會、交通部就各項審查作業協調溝通，完善捷運系統興建。

停車場活化政策是過去一年的施政重點，包括舊有停車場ROT換新裝，及完成桃園區公24臨時公園、藝文園區地下停車場、東門停車場等8處新建停車場，未來也會持續尋覓適當地點規劃興建停車場，紓解市區交通，同時也會持續完成市民最有感的路平、路暢專案，完成更多路段，讓市民行車方便安全。

另針對台鐵桃園段鐵路地下化工作，鄭文燦指出，鐵路地下化政策對桃園長期發展有重大效益，目前市府正與交通部所屬單位進行初審及複審協商，積極溝通推動鐵路地下化，完成事務性協商後，待新政府上任後決策。

隨著低碳生活的時代來臨，大眾運輸工具、自行車及步行成為民眾生活中相當重要的交通工具，人行道也成為串起各種運輸工具間最安全且舒適的環境，規劃完善的人行環境將不再只是穿越性的人行道，更是讓人想駐留休憩的慢活空間。由於近年來台灣各地夏季溫度屢創高點，為了打造台北市為海綿城市，讓雨水能夠滲入土壤，以減低都市熱島效應影響，台北市政府新建工程處從2004年開始，於各機關學校週邊人行道試辦舖設透水舖面，截至2015年目前累計施作面積為26,156平方公尺。

由於北市捷運路網逐漸形成，許多民眾紛紛以大眾運輸工具、自行車加上步行，悠遊於城市各個角落，宣告低碳環保的通行時代正式來臨，人行道也成為民眾回到家的「最後一哩路」。在自行車使用風氣漸盛下，北市擇定在復興南、北路和松江路，建構出北市自行車道中心路網。另配合2016世界設計之都，北市選定新生南路3段、羅斯福路5、6段及和平西路3段進行改造，落實行人與自行車道分道，打造無障礙人行環境。

新工處表示，為打造台北市為海綿城市，台北市人行道上人車分道之自行車道，設計將採面層為多孔隙瀝青混凝土、結構層為透水混凝土，屬透水性鋪面。可使降於鋪面上的水可由大量的孔隙迅速排除，避免在鋪面上形成水膜，減少行車打滑與水沫飛濺的現象，並可使雨水通過，直接滲入路基，具有使水還原於地下之性能，可減輕雨水下水道系統排水負擔、延緩洪峰流量並可減緩熱島效應。

另台北市政府工務局新建工程處自2014年起台北市針對透水性混凝土地磚的滲透效果、降低都市熱島效應程度、透水性鋪面設計和維護方式等，進行為期3年的透水性鋪面監測計畫來進行分析。在台北市南港經貿園區北側、環東大道下方的港後公園旁人行道設置長5公尺寬2公尺的透水性鋪面監測區域，設置透水性混凝土地磚鋪面區及一般高壓磚鋪面區做為試驗組及對照組，同時埋設溫溼度計、集水管等設備在鋪面的底層和面層，並蒐集雨水入滲的狀況。

從2014年4月11日開始進行監測之後，依監測資料顯示，透水性鋪面表面溫度尖峰值出現時間較高壓磚表面溫度遞延約0.5~1小時，且透水磚與高壓磚表面每日溫度尖峰值最大溫差可達2.05~3.53℃；減少逕流量部份，高壓磚對照組之逕流量皆大於透水磚實驗組之逕流量，依降雨強度不同透水磚逕流量較高壓磚減少7.3％~17.85％，另以高壓磚逕流量先減去透水磚逕流量再除以總降雨量表示，最大可達44％。監測資料顯示透水舖面對於降低都市熱島效應，以及減輕雨水下水道流量負荷等很有幫助。

新工處表示，台北市人行道透水鋪面未來將持續推動，自行車道部分將設計多孔隙瀝青混凝土鋪面；另因台北市地質條件特殊，多有粉砂、泥及黏土層組成，故除人行道專案性改善計畫採透水性鋪面外，一般性之人行道改善工程則擇土壤滲透係數較高及人行道較寬之公共建築或公園周邊施作。

台中捷運綠線工程進展順利，預計2018年底試營運、2020年底全線通車。為確保未來營運無縫接軌，台中市政府交通局2016年底將成立「台中捷運公司」，員工約500人，包括土木、機電、車輛、資訊及運務等五大領域，將可替台中市引入中高階專業人才，並培養在地基層幹部、工程師及運務服務人員。

至於「台中快捷巴士公司(即BRT公司)」，藍線BRT於2015年7月升級為優化公車後，已完成階段性任務，其財務結構、人力資源等均不足以作為都市捷運的營運機構，市府交通局將先針對資產、債務及人力，進行清算解散作業之可行性評估，同時並規劃與台中捷運公司機電、車輛、行控等系統及人員訓練等工作接軌。

台中市議會臨時會2016年3月17日由市府交通局、政風處就「BRT營運、車輛管理使用及移送廉政署調查結果」進行專案報告，由於原BRT公司董事長陳嘉欽因身體狀況及個人因素，已於2015年提出辭呈，由副市長張光瑤代理，張副市長也出席專案報告。

交通局長王義川表示，BRT公司現有人力58人，其中駕駛32人，主要營收來自營運補助款及利息，支出以人事費及燃油成本為主，因總體財務結構不佳，累計虧損9,659萬元，已接近資本額的一半。

2015年BRT升級為優化公車後，BRT公司調度站及內部業務人力分批投入捷運初期準備作業，部分駕駛人力則支應車輛調度及維護；此外，2015年10月16日開始，市府新闢616路「梧棲－大甲」、617路「梧棲－高鐵台中站」兩條公車路線，雙節公車也做為海線公車使用，讓海線民眾享有雙節公車的便利性。

市區公車路線現有15家客運民營業者經營，全國數量最多、運能足夠，市府資源不宜再投入經營市區客運業務；另外，考量BRT公司已完成階段性任務，加上每個月虧損近300萬元，不利於後續捷運公司營運籌備作業，評估後將就BRT公司資產、債務及人力，進行清算解散的可行性評估。

台中捷運公司的籌備工作已進行一段時間，目前已初步完成組織自治條例、章程等草案研擬，並針對組織架構及人力等進行規劃，後續將舉辦草案公聽會，邀請學者專家及民代提供意見，盼2016年底前成立。

3月17日，萬科(000002.SZ)繼續停牌的議案獲得股東大會高票通過，但萬科的第二大股東華潤集團卻發出了不一樣的聲音。

股東大會結束後，華潤集團股東代表對《第一財經日報》記者表示，這一次有關萬科A股繼續停牌一事，華潤投了贊成票，要求萬科股票繼續停牌。

上述華潤集團股東代表表示，萬科與深圳地鐵合作公告，沒有經過董事會的討論及決議通過，是萬科管理層自己做的決定。

他告訴《第一財經日報》記者，3月11日萬科開了董事會，討論21個事項，但不包括萬科與深圳地鐵合作這一項。到3月12日，萬科直接與深圳地鐵簽署了戰略合作協定，並有相關資訊從媒體中流傳出，並在3月13日發了相關公告。

“為了避免股價波動和市場混亂，華潤認為萬科股票繼續停牌更符合股東利益。華潤派駐萬科的董事已經向有關監管部門反應了相關意見，要求萬科經營依法合規。”華潤集團股東代表透露。

《第一財經日報》記者就此採訪萬科，萬科方面表示，就此次重組事宜，公司早就和華潤董事進行過溝通。春節前，公司管理團隊拜會華潤董事時，曾經明確提到公司有意和深圳市地鐵集團進行戰略合作，並提到了存在向地鐵集團增發股票的可能性。

萬科稱，3月12日上午，公司與深圳地鐵集團簽署了戰略合作備忘錄。此份備忘錄僅為對擬議交易的初步意向，除費用、保密、終止、法律適用與爭議解決等一般性條款外，其他條款目前和將來均不對地鐵集團及公司產生法律約束力。備忘錄並未約定具體注入項目，也沒有約定在重組中對應的股權比例和股權價格，未來交易如需進行，還需要經過公司董事會和股東大會的審議。根據《公司法》及《公司章程》的規定，簽署無法律約束力的備忘錄，並不是必需經過董事會、股東大會審議的事項。因此，公司簽署合作備忘錄，無需事先通過董事會審議，符合公司治理的相關規定。

“3月12日下午，媒體對此次合作已經產生了諸多猜測性報導。為了避免有關報導對投資者產生誤導，根據《資訊披露事務管理辦法》等相關規定，公司有義務儘快進行資訊披露，在經董事會秘書審核，並經公司總經理審閱的情況下，於3月13日(周日)下午通過資訊披露直通車向深圳證券交易所提交了《關於與深圳市地鐵集團有限公司簽署合作備忘錄的公告》，就備忘錄主要內容進行了披露。在傳聞出來後，公司即與各位董事進行了溝通或發送了資訊，其中也包括華潤方面的三位董事。在公告披露前，公司根據內部的資訊披露管理流程，向包括所有董事在內的資訊披露委員會委員知會了這一事項。”

萬科方面進一步表示，公司非常尊重董事就公司運營管理所提出的意見及建議，在後續工作中我們將進一步加強和董事的溝通。

3月17日，21世紀經濟報導記者從盈燦諮詢獨家獲悉，目前對接首付貸資產為主要業務的20家P2P網貸平臺，全部停止了首付貸。

廣東南方金融創新研究院秘書長徐北告訴21世紀經濟報導記者，今後銀行和民間金融都不會去碰首付貸。但實際上，首付貸已存在多年，在被打壓後，需求還在，可能會以別的形式出現，如消費信用貸款、裝修貸等。

事實上，首付貸被叫停後，據21世紀經濟報導記者瞭解，部分首付不足的剛性購房者受到影響，轉而尋找替代品。記者以購房者身份諮詢多家銀行、小貸公司，以及P2P平臺後發現，在合規的前提下，市面上有一些產品就可做首付貸的替代產品，如銀行的信用貸款、P2P平臺的贖樓貸、小貸公司針對房產融資的產品等。

“有些貸款明面上不叫首付貸，但可以用於首付貸。”一家小貸公司的負責人告訴記者，按規定貸款不能用於房產首付，貸款要說明資金用途，但如果購房者表明貸款用於資金周轉，並無不妥。“換個角度看，相當於家裡的錢用於購房首付，因而資金緊張，所以貸款用於資金周轉。”

主角：銀行信用貸

李林（化名）告訴記者，她最近在廣州購房，廣州天河區的樓價接近3萬元/平米，房價250萬元，首付款100萬元，她缺50萬元。

如果在3月初，她可以找P2P平臺做首付貸。首付貸額度一般最高不超過首付款的50%，期限最長為3年。來自盈燦資料顯示，首付貸的貸款利率相對較低，月息0.62%-1%（注：簡單換算成年化收益為7.44%-12%）。這一利率對購房人來說，比之年銀行綜合費用往往達到18%-22%的信用貸款，還算不錯的選擇。

然而，在首付貸絕跡後，李林到處諮詢替代產品，銀行信用貸款是其關注重點。

事實上，李林並非個案。一位曾做過首付貸的P2P平臺負責人告訴記者，有首付貸需求的購房者相當多，此前僅在該平臺上，每月有三千萬的首付貸交易量。

對此，徐北告訴記者，許多首付貸產品有4個特點：信用貸款、年利率在10%左右、貸款期限為3年以內、貸款額度最高不超過50萬元。

“最合適代替首付貸的是消費信用貸款。”一位P2P平臺負責人表示，由於此類貸款，沒有抵押物，對借款人的征信要求很高，風險較難控制，需要對接銀行的征信系統，所以一般小貸公司和P2P平臺都很難開展此類業務。因此此類產品的主要提供者是銀行。

記者查詢各家銀行的信用產品，發現各家銀行大多相似，針對不同人群，可分為三類：精英貸（公務員、老師、醫生、事業單位等職業）、工薪貸（普通單位）和生意貸（生意人）。

且各家銀行的貸款利率各不同，以廣州某商業銀行的信用產品為例，貸款額度為5萬-50萬，其標準貸款利率，醫生、老師、員警、公務員為月息5厘；普通單位為月息6厘5；優質單位為月息6厘。

記者對比各家銀行的信用產品後發現，貸款年化利率差別懸殊，在6.5%-18%。對此業內人士告訴記者，實際上加上其他費用，許多銀行信用貸款綜合費用可至18%-22%。

記者看到的銀行最低的一款信用產品為年化貸款利率6.5%，但要求較高，如其中一個要求是“三個月至半年帳戶月均結算收入不可低於20萬”。

配角：P2P與小貸公司房貸

除了銀行的信用貸款之外，P2P平臺和小貸公司也有一些可用于首付的產品。

盈燦諮詢副總經理于百程告訴記者，除首付貸之外，常用于首付的P2P產品為贖樓貸，它屬正常貸款，不在此次被叫停範圍。贖樓貸主要用於幫助業主付清貸款本息，方便其賣出房產。贖樓貸對為改善住房而換房的購房者做首付很方便。

以房貸量較大的4家P2P大型平臺——鏈家理財、搜易貸、房天下、房融所——的贖樓貸為例，盈燦諮詢提供的資料顯示，搜易貸、房天下、房融所的貸款利率為月息1.5%、0.6%+服務費（未知）、1.25%+手續費1%。鏈家理財未在網上顯示相關費用，記者至鏈家在廣州的門店諮詢，獲悉其贖樓貸不收利息，但每月收取服務費3%。

“P2P平臺贖樓貸的月綜合費用為2%-3%。貸款時間較短，大多為兩三個月。”一家有贖樓貸產品的P2P平臺負責人告訴記者。

而除了P2P平臺的贖樓貸之外，部分小貸公司也提供與房貸相關產品，如平安普惠，記者以客戶身份諮詢，其貸款顧問介紹，目前在還房貸的人士若需資金周轉，可考慮優房貸，其為信用貸款，月綜合費用為0.66%-1.06%（簡單換算年化費用為7.92%-12.72%），期限是1-3年，最高額度是50萬。

在房地產業的“去庫存”，經濟下行壓力仍然高懸下，開發商的融資手段正在越來越多的運用銀行貸款以外的資產證券化（下稱ABS）、類資產證券化等模式，以改善房地產專案的流動性。

21世紀經濟報導記者調查發現，目前改善房企融資環境的主要模式包括並不限於房企債權證券化、場外類證券化、注入上市平臺等模式，而其中的多種模式不乏有互聯網金融平臺的參與和受讓。

在業內人士看來，由於二、三、四線（下通稱次線）城市去庫存壓力較大，因此和該類專案相關的開發商融資風險不可小覷，而前述多種類證券化的運用則讓這種風險轉嫁給了交易所和有關互聯網平臺上的投資者。

值得注意的是，房企融資中的類證券化亂象層出不窮的根源，一方面與次線城市開發商現階段的融資需求無法被滿足有關；另一方面，REITs等不動產證券化類業務至今未被監管層所允許，而房企卻不得不另闢蹊徑。

房企債權證券化或浮水

次線城市“去庫存”的政策環境下，房地產行業的融資模式也在不斷創新，而如今ABS恰恰成為開發商所挖掘的融資管道之一。

21世紀經濟報導記者瞭解到，國內某券商日前就在對以房地產公司債權為基礎資產的證券化項目進行籌備。

據接近該專案籌備人士透露，該類債權ABS專案的原始權益人主要為多個房地產公司的債權人，包括部分為房產商提供融資的資管計畫或信託計畫，而其對開發商形成的債權將成為該ABS專案的基礎資產。

“這個基礎資產不是房產，而是資管計畫或信託計畫對開發商的債權，然後再把這個債權打包成ABS賣出去。”接近該券商人士介紹稱，“但結構裡仍然會用已完工的待售房產做抵押，開發商也打算提供擔保。”

有業內人士指出，雖然開發商並非為原始權益人，但如果前述債權人與開發商存在關聯關係，其業務實質仍然具有開發商提供抵押貸款。

“如果是同一實際控制人下的關聯方債權，那麼相當於變相的發債。”華泰證券一位投行人士認為，“關聯關係的存在還是能將證券化的募集資金輸血於地產專案，考慮到抵押關係的存在，這類業務實質仍然是抵押貸，只是形式是通過證券化的平臺完成的。”

值得一提的是，監管層關於ABS的負面清單中，曾有涉及與不動產有關的禁項，其中規定“因空置原因不能產生穩定現金流的租金債權”和“待開發或在建占比超過10%的不動產（保障房除外）及其收益”，不可成為基礎資產。

“應該能夠規避負面清單，因為基礎資產既不是租金也不是不動產收益，而就是單純的債權。”接近該類項目的券商人士稱，“但是這個項目也是在籌備階段，具體能否發出來還要看交易所方面的態度。”

但也有人士表達了質疑。“ABS的特點應該是建立資產組合，是小額、分散的資產池概念，但這種只是用了幾家開發商的債權做基礎資產，一旦一家出問題就會產生較大影響。”北京一家基金子公司中層人士指出。

除籌備發行具有固定收益性質的ABS外，市場此前也曾出現將房地產商債權注入新三板公司的嘗試；如九信資產（831400.OC）曾計畫開展300億元的股票發行方案，對部分次線地產商的債權進行購買。

場外“類ABS”潛行

在房企場內證券化蓄力的同時，各種場外的類證券化活動也在暗湧，而此類活動通常有互聯網金融平臺的身影出現。

21世紀經濟報導記者獲悉，當下業內的模式之一是以資管計畫或信託計畫的方式為房地產企業提供融資，同時在資金端將資管計畫收益權份額進行拆分，並掛在互金平臺上進行募集銷售。

“目前資管參與的地產專案有兩種退出方式，一種是找大的資產管理公司兜底，但通常要出現比較大的折價，另一種就是把資管放到互金平臺上進行拆分銷售。”前述基金子公司中層人士說，“結構上有的是債權，有的則是地產資產的買入溢價回售。”

此外，亦有P2P平臺直接為房地產進行債權拆分式融資。例如先鋒系旗下第一房貸產品“友居貸3號880”的募資用途就是為一家房地產企業提供流動資金，並由先鋒系的聯合創業擔保集團提供擔保。


但前述基金子公司中層人士指出，雖然該模式在資金端屬於小額、分散，但其本質上仍然屬於債權融資。“補充流動資金的話不能算是證券化，一般證券化要存在資產拆分和受讓的過程。”

而在業內人士看來，無論是房企債權的證券化籌謀，還是與互金平臺參與的場外類證券化活動，其產生邏輯既與次線城市開發商的資產流動性需求有關，也和REITs一類的標準化房地產證券化管道的缺失有關。

“雖然二三線房地產項目在去庫存，但整體的風險並沒有化解，所以傳統的融資管道很難，這種類證券化模式是滿足開發商化解流動性問題的方法。”戴德梁行一位地產融資人士坦言，“但這些金融活動缺乏足夠的監管，國內應該加快REITs等產品的推出，促進這種類證券化業務在合規的制度框架下運作。”

3月16日，瑞安房地產有限公司在香港舉行業績發佈會，會上管理層透露，瑞房2016年的合約銷售目標為240億元，其中住宅銷售目標為140億元，商業物業銷售目標為100億元。

在出售企業天地物業後，瑞房的資產價值得到釋放，其資產周轉率已經由9%上升至18%。

“鑒於公司目前的主要任務是出售成熟的商業資產來獲得高額回報，最大化地實現析產價值，我們認為現階段安排中國新天地上市並非充分反映其資產價值的最佳方式，因此我們決定短期內不會進行中國新天地的上市計畫。”

另外，管理層表示，瑞房對於住在物業銷售的中期前景抱有信心，這主要是基於上海住宅市場的強勁表現，加上瑞房上海專案動遷進度的加快。

至於此前傳出的瑞房和中國新天地職能部門進行整合，公司管理層表示，總部職能整合是為了提升效率和成本。

　　北京土地供應郊區化的背景下，五環記憶體量日漸稀缺，房價也水漲船高。最新的統計顯示，五環內簽約均價已經超過6萬元，五環內樓市日漸步入高端化。

　　中原地產研究部統計資料顯示，截至3月13日，北京商品房住宅五環內簽約為703套，簽約均價達到了62464元/平米。“從最近9年的五環內商品房均價可以看到，整體房價一路走高，從2008年的單價1.6萬，上漲到目前的6萬多。”中原地產首席分析師張大偉說。

　　張大偉表示，從過去幾年變化看，五環內可售商品房住宅已經從過去的2萬套以上下調一半到現在的1萬套左右，剔除其中的部分無效庫存，實際五環內可售住宅非常少，從2015年1月1日開始供應的五環內商品房可售庫存只有3000套，而北京五環外成交占比已經超過90%。“預期未來北京五環內的高端化區域將依然延續，從北京今年出讓的土地看，五環內基本地價都超過區域在售房價，五環內項目基本都進入了北京的10萬+行列。”京華時報訊（記者桂瑰

萬科企業（02202）於本月12日與深圳地鐵集團簽署了戰略合作備忘錄，被外界視為對抗寶能系的有效做法。但《21世紀經濟報道》引述萬科第二大股東華潤集團指出，相關協議並無經過萬科董事會討論通過，只是管理層自己的決定，華潤要求萬科的經營必須是依法合規。

指未經董事會討論通過

華潤表示，萬科在3月11日召開的董事會會議上，亦無提及翌日將要簽署戰略合作備忘錄；而華潤派駐萬科的三名董事，已向深圳和香港的監管部門反映問題，現時正等候監管機構回覆。

萬科則說，與深鐵的合作僅處於簽署備忘錄的階段，還未到董事會決策環節，一切程序均合規；而且萬科管理層在農曆新年前拜會上述三名董事時，曾明確提過公司有意和深鐵進行戰略合作，並提及向深鐵增發股票的可能性。

該份戰略合作備忘錄是指萬科主要以發行新股方式收購深鐵所持的目標公司全部及部分股權，相關目標公司的主要資產為地鐵上蓋物業項目，作價400億至600億元人民幣（折合約478億至717億港元）。

A股續停 寶能系贊成

另外，萬科A昨召開臨時股東大會，其中一項議程為審議萬科A股是否續停牌，而與萬科爭奪控制權的寶能系亦投下贊成票，華潤亦支持繼續停牌，A股將繼續停牌至最遲6月18日。

華潤認為，為了避免股價波動和引起市場混亂，支持萬科A股繼續停牌。萬科表示，若停牌期限屆滿，仍未能就合作作出公布，公司將終止資產重組及復牌，並承諾最少六個月內，不再籌劃重大資產重組。

二手樓價下跌，業主沽貨獲利離場個案也相對減少。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，2月錄得1010宗二手私宅買賣合約登記，當中僅971宗賬面獲利，比例為96.1%，按月跌1.9個百分點，創4年來的按月新低，預期轉售賬面獲利的比例將進一步下跌。

67%獲利五成以上

黃良昇指出，樓價從高位下跌逾一成，窒礙業主轉售物業圖利，令私人住宅獲利比例明顯減少。2月二手住宅買賣增加，但部分業主急欲出貨，不惜減價或蝕讓求售，估計樓價走勢將反覆向下，轉售獲利比例會繼續回落。

在六個賬面獲利幅度組別中，賺幅五成以上的比例最高，達67.4%，惟按月計則減少4.7百分點，為各組別中減幅最大；賬面獲利幅度三至四成的組別，比例為7.6%，屬第二多，按月更增加2.1個百分點，為各組別中最勁。

十大賬面獲利宗數最多的屋苑，天水圍嘉湖山莊以41宗居首，比例為93.2%，雖然並非百分百獲利離場，但平均賺幅達1.1倍，為十大屋苑中最多。港島龍頭屋苑鰂魚涌太古城，2月全數11宗成交都能賬面獲利，平均賬面獲利幅度達1.07倍，僅次於嘉湖山莊。

皓畋ONE HOMANTIN瞄準復活檔期

長實（01113）馬頭角君柏揭開九龍新盤戰幔後，各發展商均瞄準下周復活節黃金檔期加快推盤， 令九龍豪宅大戰急速升溫。由嘉里（00683）發展的皓畋昨天在項目網頁內上載樓書，最快本月底可推出發售，首批料不少於300伙。與皓畋一街之隔、由會德豐地產發展的ONE HOMANTIN今天開放示範單位，有機會同步開價。此外，新地同區的天鑄2期亦加快軟銷，令本月有機會列陣的豪宅新盤達4個，涉及2489伙，激烈程度媲美元朗新盤大戰。

君柏首年定息1.85厘優惠

美國決定暫緩加息，長實昨天趁機夥拍中介公司推出定息樓按計劃，經絡按揭轉介營運總監張顥曦表示，為君柏買家提供首年定息1.85厘優惠，其後全期為銀行同業拆息（HIBOR）加1.7厘，上限為最優惠利率（P為5厘）減2.85厘，還款期最長30年，但罰息期為3年。特選客戶首年定息1.8厘，其後全期H加1.6厘，鎖息上限為P（5.25厘）減3.1厘。

長實地產投資董事黃思聰表示，加息對準業主入市意欲的影響日漸淡化，相信可刺激市民入市。君柏共有267個車位，較單位數目228伙為多，買家可獲更多車位優先認購權，例如購入2伙可獲3個車位的優先認購權，購買3伙可獲5個車位的優先認購權，至於大手購買6伙更可認購10個車位等。

共2489伙應市 搶奪購買力

君柏敲響戰鼓，加上何文田三盤推售如火如荼， 四大九龍豪宅新盤共涉及2489伙，俱在短期推出搶客，戰況甚至較元朗區更為激烈。嘉里發展執行董事朱葉培表示，皓畋最快3月底推出，首批不少於300伙，其中包括3款兩房間隔單位。該集團集中火力銷售皓畋，料以同系九龍塘義德道及何文田傲名作定價參考，目標除吸納用家外，亦包括長線投資者。皓畋由9座住宅組成，共提供1429伙1房至4房間隔， 實用面積399至1480方呎。

會德豐地產今天亦開放旗下ONE HOMANTIN示範單位，包括2房及3房間隔，各有連裝修及交樓標準，合共4個示範單位，並有機會同步開價，項目共提供561伙。此外，同區新地旗下天鑄2期亦不敢怠慢，新地副董事總經理雷霆表示，天鑄1期去年推售，短時間已售出逾110伙，套現近50億元，平均每伙達4000萬元，至今仍是一項紀錄；2期今日率先開放示範單位，集團引入機場級面容辨識保安系統，希望為住戶提供高度安全保障。

新地代理助理總經理胡致遠表示，該保安系統為集團旗下樓盤首次引入，費用高昂，英國機場及多間大型機構均有採用。該系統能同時辨識及追蹤多個臉孔，記錄訪客逗留時間，資料將直接連接至保安控制中心並儲存在數據庫，令保安團隊能實時了解訪客情況。

一城挫近2成 業界料負資產按年飆10倍

樓價5個月累跌11%，且跌勢持續，本報追蹤10大屋苑銀行估價，5個月內下跌8%至19%不等，沙田第一城更急挫近2成。業界料年內負資產數目將按年急升逾10倍。

本報記者統計本港10大屋苑，由2015年10月17日（計及滯後因素，屬樓價高位）至昨日，5個月內兩大銀行網上估價，僅將軍澳新都城下跌8%外，其餘均下挫超過1成。

淘大估價跌14% 得寶價返前年

其中細價樓沙田第一城跌勢最急，以5座中層A室大單位為例，實用面積818平方呎，滙豐估價由933萬元跌至752萬元，5個月減少181萬元，下挫19.4%。呎價從11,406元降至僅9,193元。

牛頭角淘大花園2房戶，估價於5個月內亦跌14%。該單位為A座高層3室，實用面積390平方呎，滙豐及中銀（02388）估價分別減73萬及80萬元，新估價447萬元及405萬元。而同區得寶花園的C座中層7室，實用面積282平方呎，月初以280萬元低價易手，呎價僅9,929元，成交價回調至2014年水平，料牛頭角一帶屋苑估價將進一步受壓。

去年95宗負資產 今年料逾千宗

地產代理透露，二手買家還價空間持續擴大，由高位減價多至兩成，近日成交量雖輕微回暖，但是否屬短期情況仍有待觀察。

中原按揭經紀董事總經理王美鳳指，私人屋苑估值平均跌10%至12%，部分更達15%，樓市跌勢明顯，估值勢必持續下跌。現時公司逾2成客戶承造超過8成按揭，估計今年負資產將增逾千宗，即按年計以去年第四季錄95宗比較至少升10倍。而遠期樓花項目影響較大，料買家由建期改採即供付款，甚至被迫撻訂個案趨增。

城市大學建築科技學部高級講師潘永祥預期，今年樓價下挫15%至20%，考慮到美國加息及經濟轉差，樓價下滑幅度可能加快，近年高位買入並承造8成以上按揭的買家負資產風險大增，故年內個案增至千宗僅屬保守估計，連同潛在多按盤，預料數字可能更高。

事實上，金管局公布去年第四季負資產個案由零增至95宗，但不涵蓋財務機構批出的多按及發展商高成數按揭個案，未能充分反映實際情況。

現時不少屋苑於5個月內銀行估值最高減約2成，換言之，假設2成人選用8成以上的按揭，並以近期6個月住宅註冊宗數18,284宗推算，潛在負資產風險最多可近3,600宗，隨時遠超出預期數字。

南港島綫將於今年底通車，黃竹坑將直駁金鐘。政府趁勢推出黃竹坑業勤街商業地，可建樓面約28.4萬平方呎，估值約11億至14億元，預計可吸引中小型發展商競投。

樓面28萬呎 料中小財團垂青

該幅商業地位於業勤街及黃竹坑道交界，面積約1.9萬平方呎，屬於中小型地皮，以地積比率15倍計算，可建樓面約28.4萬平方呎，規模與2、3年前恆地（00012）等推售的環匯廣場相若，估計可建約30多層高商廈，每層樓面約9,000至1萬平方呎。

由於黃竹坑區內工廈吸引不少藝術家進駐，政府決定在地契內加入特別條款，要求發展商須預留6.9萬平方呎樓面，予藝發局作辦事處及藝術空間，佔總樓面近四分一。

雖然政府已經向立法會申請3.5億元撥款，日後將會以實報實銷方式，回報予中標發展商作為建築開支，但因所涉及的樓面面積較多，始終會對發展商出價有所影響，地皮估值約11.4億至14.1億元，樓面地價約4,000至5,000元，將較觀塘、九龍灣商業地低2至3成。

區內未來新商廈供應 陸續來

隨着黃竹坑逐步轉型成商業區，區內近年有不少新建商廈推出。例如，新地（00016）旗下入伙不足1年的W50，在2014年以樓花推售，平均呎價約1.36萬元；而會德豐發展項目，規模較大的One Island South，近期二手呎價1.1萬至1.28萬元。

至於租金方面，區內新落成商廈呎租約20至26元，預計隨着南港島綫在今年底通車後，將會吸引更多商業進駐，對於區內租金有支持。

同區未來仍有不少新商廈供應，例如，太古地產（01972）與中華汽車（00026）就黃竹坑道8至10號前中巴車廠，補地價近10.7億元，將興建寫字樓，總可建樓面面積約38.25萬平方呎；而賭王「四太」梁安琪向長實（01113）購入香葉道41號商廈，亦將陸續入伙，將提供32.3萬平方呎樓面。

　　政府推地步伐持續，最近有幅地皮均出現低市場預期交易記錄，至於一幅位於沙田嶺地皮於今日截標，為本季度賣地計畫中地盤面積最細的住宅項目，市場預以發展為中低密度住宅或豪宅單位為主，受近日賣地氣氛影響以及需要鞏固斜坡等支出，有測計師更把估值調低約兩成，最新項目地價估值約二億六千多萬起，樓面呎價逾三千元。

　　位於沙田大埔公路沙田嶺地皮，屬傳統豪宅地段，位於大埔公路沙田嶺段，早年由綠化地改劃作住宅發展，預計可發展成中低密度分層，為政府本年度推出的規模最細用地，該項地皮佔地約三萬五千五百方呎，地積比率二點五倍，最高樓面面積約八萬八千八百方呎。不過，因應地皮位置較遠離市區，建築成本亦較高，加上市場氣氛轉弱，故調低地皮估值約兩成，最新估值約二億六千多萬至三億元，樓面呎價約三千元至三千五百元。

　　惟由於是次地皮背靠山坡，中標財團於興建物業時，均需進行鞏固斜坡工程，涉及的山坡面積達五十萬方呎，為地皮面積的十四倍，導致建築成本大增，故業界預料有關因素有機會影響發展商對地皮的出價，或因而導致流標。

　　南豐發展董事總經理蔡宏興表示，該集團正就地皮的各項條件研究會否入標，但相信有關山坡鞏固工程，將大大影響各入標財團的出價；而嘉里發展執行董事朱葉培指，該集團亦會研究地皮的發展潛力才作決定。

　　另外，有個別財團指出，由於有關地皮的鞏固山坡工程，增加財團發展地皮的難度，加上地皮並非位處市區，可連接到達度低，因此，不會競投今次項目。

　　第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國則指出，目前大市氣氛呈弱勢，發展商對兩至三年後的樓市態度轉趨審慎，相信發展商的入標價錢亦會相應保守，加上沙田嶺地皮面積較細，入標者亦多為中小型發展商。他續指，目前樓市市道疲弱，預估整體成交地價亦將下調約兩成。

　　理想城市集團企業估值部主管張聖典表示，參考鄰近項目，有關地皮地皮將用作興建中密度住宅，預期本項目落成後的實用呎價達一萬二千元，惟由於有關地皮背靠山坡，導致建築成本大增，預期各財團將對地皮的投標價偏向保守，因此料該地皮有流標的危機。

2015年東協正式啟動，不動產投資市場越發熱絡，越南作為亞洲投資新桃花源，去年7月起開放外國人可購買當地不動產。21世紀不動產與當地知名建商富美興聯手推出建案，自今年2月中正式銷售以來反應熱絡，1個月成交7戶，顯示出民眾對越南投資市場有著極大的興趣。

國內房市疲軟，2015年全台買賣移轉棟數創下14年新低，房仲業者積極拓展海外投資通路，滿足消費者近年倍數成長的海外置產需求。21世紀不動產亞太區暨台灣區總部副總經理曹若琪表示，東協自去年正式成立，進一步改變世界格局，隨著RCEP及TPP兩道亞太經濟強流注入，亞洲新興國家置產需求越發興盛。

越南是少數既為TPP第一輪談判成員，又是RCEP成員的開發中國家，備受世界關注，且受惠於TPP，未來10年該國GDP有望增加11%、出口提高28%，成為TPP中最大的贏家，整體經濟上升必然帶動房地產起飛，去年7月正式開放外國人可購買當地不動產，儼然成為亞洲投資新桃花源。

21世紀不動產總部越南區執行副總楊秉豐指出，越南腹地是台灣9倍大，位於東協世紀大工程泛亞鐵路的中間點，人口約9,300萬人，是東協內第3大市場，與各國簽署的區域協定在東協內排名第2，僅次於新加坡，當地一半的人口在30歲以下，勞力充足、消費力強勁。

當地投資首選第一大城－胡志明市，好比越南的上海，商業經貿活動頻繁，城市現擁有1,500萬人口，也是越南人口最多的城市，大量人口帶來房地產需求，根據全球地產指南(Global Property Guide)指出，胡志明市在2015年上半年的房地產銷量已超過2014年全年的總銷量，買屋、租屋需求不可忽視。