《住展》風向球 4月推案量及來客組數 重回近2年高點

回溫有望
房市回溫有望，4月《住展》風向球終揮別史上最長谷底藍燈期，回升至黃藍燈，預售推案量、來客組數重回2014年水平。昨日公布的Q1國泰房地產指數，雖指出Q1全台新案量縮價跌，但第1季末觀望氣氛消弭，預期房市短期發展樂觀。

以北台灣新建案市場為統計標的的《住展》風向球，觀察4月6大指標，僅成屋推案量下滑、議價率持平，預售推案量在百億大案進場護航下，創2014年9月以來新高，來客組數亦創近2年高峰。

Q1全台量縮價跌
就推案量來看，4月預售推案量約700億元，光是台北市信義區「琢白」、新北市林口區「森聯摩天41」案，總案量達400億元，佔4月總推案量近6成。
來客組數部分，北台灣各區均比3月增加逾4成，尤以新北市、桃園市增幅最大。成交量方面，平均較3月增約2成，集中在讓利的平價建案及已交屋的餘屋案。《住展》雜誌企研室經理何世昌說：「其中以淡海、三峽、安坑、內壢、平鎮與桃園，表現最出色。」
淡海新市鎮成屋案「合康嘉年華」專案經理王宥森表示，以自家案場為例，4月來人組數，約較3月增加1倍，成交量成長2倍。王宥森說，大部分建設與代銷公司，自去年11月至今年1月就陸續調整價格，近期若再加上送裝潢或家電等方案，原本觀望的民眾，約有6成願意出手。

高雄推案減逾6成
就全國新建案市場來看，國泰房地產指數指出，今年第1季相較上季與去年同期均為價跌量縮局面，整體新推個案數共135件，推案戶數計有7081戶，均較去年同期減少約4成。其中，高雄市推案件數，減少幅度逾6成，為全台之最。
無論是推案量、成交量，Q1雙北市及桃竹地區皆創金融海嘯後低點。成交量較上季變動最大的是桃竹地區，衰退逾6成。可能成交單價部分，北市、桃竹及台南市，均較上季下降逾3%，唯獨新北、台中市較上季成長3~5%。
國泰建設協理林清樑指出，Q1季末觀望氛圍已稍淡，樂觀看待Q2價量表現，「雖說整體經濟仍不佳，但短期來看，應再無黑天鵝出現，先前遞延的自住性買盤，可望陸續出籠。」
台北市建商公會理事長陳春銅保守指出，自央行在3月解除信用管制之後，建商與民眾信心逐步提升，「雖市況已脫離谷底，但要全面性回溫，仍需一段時間觀望。」

台灣房屋智庫昨公布「2016年下半年購屋意願調查」，針對在520新政府就職後的下半年購屋意願，結果顯示45.4%民眾有購屋意願，與去年同期35.2%相較，增加1成，有意願購屋的民眾中，首購族佔21.3%。

首購族佔21.3%
台灣房屋集團副總裁周鶴鳴表示，央行宣布鬆綁信用管制後，統計內部資料顯示3、4月帶看量增溫，其中4月帶看量較2月增加43%，5月新政府將上任，根據調查，有39.1%民眾認為未來下半年最直接影響房市走向的是「新政府政策」，加上新政府做多心態顯著，因此房市最壞時代已過，觀望氛圍結束。

周鶴鳴分析，民眾最後的觀望點應該在520，新政府政策，兩岸問題，讓民眾在4月下旬略有觀望。他大膽推測，520過後不論就任演講如何，美國升息、房地合一、總統大選等長達1年的亂流，成交閉鎖觀望，應該可以告一段落，但是在全球經濟尚未明顯進入下一個擴張期以前，房價不會有驚人表現。

屏東大學不動產經營學系副教授楊宗憲認為，民眾購屋意願雖增，但變數仍在，因去年有實價課稅、總統大選等不確定因素，現在這兩項不確定因素已經消失，但也產生新政府上任的不確定性，加上房價持續修正中，民眾會有「明年買會更便宜」的想法，屋主持有不動產成本低，買賣雙方都想等待更好時機，房市低迷持續的機會高，不見得會因520後就掃除陰霾，除非真的有具新亮點的房市政策。

國泰房地產指數主持人、德明財經大學教授花敬群即將在520高升內政部政務次長，他走馬上任之前最後一次解讀房市指出，今年第1季國泰房地產指數呈現「價跌量縮」，惟季末市場觀望氣氛消弭；預期房市短期發展會比前幾季樂觀，但經濟表現、消費者信心仍為影響房市發展的重要變數。

國泰房地產指數十餘年來都是委託政大台灣房地產研究中心執行，有趣的是，連續兩屆計畫主持人都升官、入閣，官運亨通，前有張金鶚2013年被延攬擔任台北市副市長，而接棒的花敬群更被延攬入閣，預計520正式接掌內政部政務次長。對於花敬群後新的接棒者，國泰建設協理林清樑表示目前還沒決定人選，還是要尊重政大台灣房地產研究中心的決定。

即使入閣在即，花敬群依然主持完成今年第1季國泰房地產指數報告。根據昨（5）日最新出爐的國泰房地產指數報告，截至今年第1季，北市新案成交價格竟出現連5季下跌，累計跌幅將近1成，今年首季下跌3.26％來到每坪平均73.48萬元；至於六都房價漲跌互見，其中桃竹單季下跌4.36％是重災區。

在六都銷售率方面，各區都低於1成，以新北市銷售率最低，台中市較高。成交量方面六都全面萎縮，其中新北市、桃竹及台南市減幅逾5成以上，台北市、新北市及桃竹成交量都創金融海嘯後的低點。

花敬群認為，選後政治版圖大幅改變並未對市場產生具體影響；雖3月央行持續放寬房貸管制與調降利率，及股市相對穩定表現，讓3月底買氣略微回升，但首季整體交易清淡。花敬群分析，房市自第1季季末觀望氣氛消弭，預期房市短期發展比前幾季樂觀，但經濟、消費者信心仍是影響後市主要變數。

國建協理林清樑表示，3月底至5初以來，台北、台中、台南、高雄等國建的新案，買氣都逐漸穩步攀升，遞延性買氣回流，是提振最近房市築底回穩的重要關鍵，「所以谷底已經出現」，預期520之後，房市下半年會比上半年樂觀。


自由時報
Q1北市新案銷售率 創4年新低

國泰第一季房地產指數昨發布，北市新案成交價格連五季下跌，累積跌幅近一成，而且銷售率創四年新低、買氣更低過金融海嘯時期，學者解讀，擔綱房市帶頭母雞的北市狀況都不好，更何況其他地區的房市情況。

國泰房地產指數是由國泰建設及政治大學房地產研究中心合作編制的全國新建案房地產指數季報，2013年4月，政治大學特聘教授張金鶚因擔任台北市副市長一職，便將計畫主持人的工作交由德明財經科技大學副教授花敬群，歷經3年時間，花敬群即將上任內政部政務次長一職，因此，又將交回到「空頭總司令」張金鶚的手中，而本季季報也是花敬群民間房地產指數報告的告別作。

根據報告，全國新案表現較前季呈現價跌量縮，雖然三月底中央銀行持續放寬房貸管制與調降利率，以及股市相對穩定表現，讓季末的市場買氣略微回升，但本季整體交易規模仍顯清淡。

房市領頭羊台北市本季成交價約73.48萬元，已經是連五季下跌，累積跌幅約9.27％，推測除因推案偏向外圍地區，市場對價格預期悲觀亦是重要原因。此外，本季北市新案30天銷售率不到一成，僅約9.69％，創四年來新低，成交量指數僅11.13，低過金融風暴時的最低點，顯示整體市場動能嚴重不足。

新北市則相較前季為價漲量縮，本季成交價約39.97萬元，相較前季上漲約3.32％，不過，本季30天銷售率僅約6.89％，不但是六都最差，更連續五季下滑，此外，成交量指數也不及2010年的一成，整體而言，本季新北市市場持續不振趨勢，價格修正壓力持續擴大。

至於，桃竹地區以及台南市本季也是價跌量縮，其中桃竹地區本季的各項指標均呈現負向趨勢，價格下跌幅度為各地區最高。台中市則相較前季為價漲量縮，高雄市則相較上季為價穩量縮。

行政院會2016年5月5日通過國防部擬具「國軍老舊眷村改建條例」第3條及第22條修正草案，將函請立法院審議。

行政院長張善政表示，自1996年起，20年來已先後完成52處眷村改建，安置將近7萬眷戶，成效顯著，為落實眷改政策的一致性與公平性，並因應大法官解釋，有必要提出該修正草案。該案送請立法院審議後，請國防部積極與立法院朝野各黨團溝通協調，早日完成修法程序。

該草案修正要點如下：
一、刪除國軍老舊眷村須於1980年12月31日以前興建完成之限制。(修正條文第3條)
二、增訂不同意改建之眷戶於強制執行完畢前，自主管機關通知之日起3個月內配合騰空點還房地者，得領取拆遷補償。(修正條文第22條)

台商鮭魚返鄉，才發現台灣房地產早已風雲變色！一名台商多年前買下預售屋案件，期待房市增值賺差價，不料卻碰上房市反轉、房地合一新制上路，又因遠離台灣多時，對於現今稅制不甚了解，最後賣屋時只賺了1萬5千元，讓專家開玩笑的表示，「去麥當勞打工2年，也不只1萬5千元」。

原以為房地產隨便買、隨便賺，買氣反轉讓在海外工作的台商吃盡苦頭！住商不動產企劃研究室主任徐佳馨接受《日光大道》採訪時透露，一位台商與友人在多年前各買下1戶預售案，不料友人提前獲利了結，大賺一筆，讓這位台商興起「不能賺比他少」的念頭，對價格相當堅持。

徐佳馨解釋，這名台商因為長期在外工作，不甚熟悉新上路的房地合一稅，誤以為自己持有的物件不但要課奢侈稅，還得付出房地合一短期持有的重稅，導致到最後關頭才降價求售，「前後只賺了1萬5千元」。

這位台商撐了2年，最後只獲利1萬5千元，讓徐佳馨不禁莞爾表示，「幹嘛不去麥當勞打工，還不會只賺1萬5千元」，提醒屋主賣屋時，必須問清楚物件適用的稅制，才不會一時心急被牽著走。

其實不只這位台商因為誤判情勢、過於堅持價格，導致獲利受損，一名持有價值2億4千萬豪宅的張小姐接受好房網雜誌採訪時表示，自己如果提早讓價，「至少可以少賠500萬元」，認為賣方面臨長期緩跌趨勢，實在不需要過於堅持價格。

台北市萬華區康定路某新建住宅大樓工程日前已取得使用執照，近期正進行細部裝修作業，卻在2016年4月25日發生一起水電裝修勞工於移動式施工架上作業墜落死亡職業災害，該工地曾於2014年8月23日發生模板作業工人遭板材倒塌壓死職災，2年內已發生兩起勞工死亡職業災害，本案顯示於任何施工階段都不能輕忽勞工作業安全，發生死亡災害，除傷害勞工及其家屬，也會造成民眾疑慮，因此台北市勞動檢查處將依「重大職業災害線上地圖處理要點」於確認後，公告於全民監督職安地圖網站，供市民查詢及協助監督。

台北市勞動檢查處鄒子廉處長指出，新建工程除應注意結構體施工安全外，於取得使用執照後仍有裝修工程需求，但業主及施工廠商較易輕忽管理而肇災，鄒處長特別鄭重呼籲所有業主及施工廠商，不論於何種施工階段，皆需落實查核管制機制，做好各項安全衛生設施，並隨時改善作業情形，避免災害發生。

台北市政府勞動局賴香伶局長表示，已要求勞動檢查處自即日起針對使照取得後之建案持續列管追蹤檢查，一旦發現工地設施或設備有未依職業安全衛生法規規定嚴重影響勞工作業安全者，將依法裁處絕不寬待，期能預防類似災害再度發生。

台北市政府2016年5月5日召開台北市都市計畫委員會第686次委員會，其中「台大紹興南街基地再生計畫」一案獲得都市計畫委員肯定，並決議通過。同時針對本案基地北側鄰地仁愛府前大樓是否納入本案都更之訴求，市府表示本案是以公有土地為主之公辦都更案，府前大樓目前仍係已公告之更新地區得自行更新改建，會上並決議後續由更新處組成專案小組協助府前大樓都更事宜。

市府表示，本基地現況窳陋亟待更新，市府與台大透過公辦都更啟動延宕十年之都更，促進地區再生。共同合作之具體效益除建構台灣最重要之醫療複合設施，帶動醫療研究與產業發展外，並藉由都市計畫之引導，市府取得公共設施用地提供公共住宅，保留區內的歷史建築及受保護老樹，留設開放空間及公園用地等公共設施，增進公共利益。 本次公辦都更為市府與國立台灣大學以活化國有土地及落實教育部高等教育創新計畫之都市更新案，具有其公用目的，故本案以公有土地為主要範圍，僅納入部分私有土地(瑠公農田水利會)係因其私有土地雖持有657平方公尺，但實際僅有181平方公尺為可建築用地，且為狹長地形之畸零地，若不納入，未來將無法自行興建，剩餘約476平方公尺道路用地後續亦開闢供公共設施使用，符合本案強調應有公益性之需求。

市府進一步表示，府前大樓雖未納入此公辦都更範圍，該大樓仍屬市府2000年公告更新地區範圍，故本案係屬同一都市更新地區將分不同更新單元進行更新。且本都市計畫變更前經台大依都市計畫法第27第1項第4款規定報請教育部及內政部同意在案。

另本案目前規劃內容，北側基地為產業合作區域以及產業合作實驗村，屬於地上權設定區域之範圍，礙於公私有土地尚無法併同設定地上權，故未納入府前大樓，且倘本案府前大樓納入公辦都更範圍進行權利變換，其更新後之建坪單價將低於自行更新改建之價格，相對降低府前大樓分回之總價值。

市府再次強調，市府非常重視鄰地(府前大樓)未來更新權益，台大已同意保留22-6地號西側部份6㎡土地，使府前大樓基地符合最小更新單元規模可自行辦理都市更新，本府並已多次到府前大樓拜訪居民，後續更新處將依都委會決議組成專案小組協助府前大樓都更事宜。

到站就到家的捷運共構宅，不敗神話自北市捷運局幾度標售失利後即被打破，新店「美河市」、關渡「北方之星」今年標售相繼踢到鐵板。台灣金聯宣告最新推出的平價宅中，其中亮點就包含了南勢角站的共構宅「南方之星」，號稱免千萬入住。

台灣金聯這次推出14戶捷運「南方之星」共構宅，坪數約21~30坪，總價在958~1478萬元間。對於這樣的價格，好房網市調員黃彥翔分析，周邊銷售中的的預售案像是「聽樹唱歌」開價55萬元、新成屋「台北時上」開價約64萬元，「南方之星」屋齡約5年，台灣金聯這次推出的價格，拆算均價約45萬元，「算是有競爭力」。

北市捷運局去(2015)年七度標售「南方之星」，包括55戶一般事務所、25戶住宅，坪數在12.9~52.05坪間，總價526萬~2136萬元。記者查詢實價登錄104年12月交易資料，類似坪數22.2坪、無車位，成交價格出現40萬保衛戰；大坪數42~57坪拆算車位(以200萬元計算)後，價格約在42萬元上下。

台灣房屋南勢角捷運加盟店店東李永仁則蘋果日報提醒，除了價格之外，樓層、方位、裝修等細節也要留意觀察。

雙北都會區民眾通勤仰賴大眾運輸，到站即到家的捷運共構宅過去只漲不跌，不過近年在房市不景氣下也受影響，北市捷運局標售的新店「美河市」、關渡「北方之星」都慘踢鐵板，有房仲調查，昔日被視為票房保證的捷運共構宅，近1年跌多漲少，跌幅最多的新莊線先嗇宮站共構宅「美麗新境」下跌幅度已接近1成，專家建議，自住族群不妨把握這波機會，不必非得等到「月薪9萬」才能買房。

房市寒冬過了沒？國泰房地產指數顯示，今年第1季房市再創金融海嘯後低點，尤其雙北市、桃竹地區最為慘烈，不過這樣低迷的氣氛可望在520獲得改善，房仲調查指出，其實4月份房市已緩步回溫，「原本的重災區回溫最明顯」，只要政府不再打房、屋主不再堅持價格，買氣可望獲得明顯改善。

受到房地合一上路、農曆新年、土壤液化等議題干擾，2016台灣房市「輸在起跑點」，蘋果日報指出，國泰發布全國房地產指數報告，發現今年雙北市及桃竹地區的房市表現最為冷清，成交量、推案量、銷售率同步下修，創下金融海嘯後的低點。

但是這樣低迷的氣氛，可望在520新政府上台後獲得些許改善，根據永慶房產集團統計顯示，其實雙北市房價早已從最高點下修12％?16％，修正幅度全台最大，但是卻也是回溫最明顯的區域。

房仲企研室專案經理曾敬德向中央社透露，其實雙北市買氣在4月份回流，台北市交易量月增14％、新北市月增12％，其中又以松山區、信義區、南港區，以及新店區、中永和及三重等行政區最為明顯，有效拉抬雙北市的房價水準。

房市數據緩步回溫，可望形成微笑曲線，業者接受經濟日報訪問時更直言，「打房重災區的大台北地區明顯增溫」，對於後市持正面態度。不過永慶房產集團業館部協理林泰隆認為，目前仍有屋主對於價格較為堅持，造成買賣雙方認知差距過大，才無法大幅提升成交量，有意售屋的屋主不妨適度讓價，增加成交機會。

買店面投資的包租公們，可要注意了！近來一些市場上的狀況，可以說就是「殺雞取卵」的最後結果，東區店面年年喊漲，結果現在出租布條通通高高掛，光是捷運忠孝復興站到延吉街口，至少就有10個店面空置在這裡養蚊子，像是2015年8月宣布歇業的金石堂書店，至今已經閒置超過半年，這個狀況已經創下近3年來新高，而專家說如果西門町的房東如果沒有警覺這個狀況，恐怕這就是一個血淋淋的教訓。

如果最近走在東區，恐怕會發現這狀況已經維持好一陣子，像是過去知名的韓系彩妝，不久前約4月拉下鐵門。，而往前200公尺又是有店面貼上出租布條，如果說到糖朝餐廳，不說大家可能沒發現，他們歇業已經超過3年了！但是還沒找到租客，周遭的房仲說月租金已經從250萬修正到180萬。

更別說2015年8月宣布歇業的金石堂書店，至今已經閒置超過半年，現在已經打算分拆招租，有媒體形容光是捷運忠孝復興站再到延吉街口至少就有10個店面空置在這裡養蚊子，已經創下近3年來新高。

但是把時間拉回到幾年前，當時隨著國際品牌接連進駐，讓東區店面高不可攀，不誇張！房仲出的統計光光租金單價排行前十名，就有8個出自於台北東區，平均單坪租金就要4570元，位居全台之冠。你知道嗎？商仲業私下透露，如果空了半年，一般租約大概用3年來算，恐怕租金就有15到20％就這麼「飛了」！

如果依照平均單坪租金排名，排在東區4570元之後就是西門町的4093元，雖然近來不斷傳出當地一些開店或是品牌進駐的好消息，但是回頭看看東區的前例，加上景氣直落與陸客出現政策減少，包租公們，別再想著有個豪氣出手的大戶，得留意越漲越高的租金，是不是已經嚇退了更多的買方呢？

台中市政府推動只租不售的社會住宅，期程分二階段，第一階段預定4年內興辦5千戶，第二階段8年內興辦1萬戶，期能減輕市民購屋經濟壓力；林佳龍市長表示，市府也將運用「三支箭」，也就是新建、包租代管、容積獎勵，來推動社會住宅。

都發局長王俊傑2016年5月5日於議會進行社會住宅專案報告時指出，新建將分為政府自建及民間參與兩種方式；其中，政府自建有12處基地4,006戶、民間參與方式共3處基地1,812戶，估計可達5,818戶社會住宅，加上豐原火車站後站都更案、精密園區勞工住宅案，4年內共計可提供5,950戶社會住宅。

都發局長王俊傑表示，社會住宅租期為3年，期限屆滿時仍符承租規定者，能再續約一次，合計租期最常為6年；而前3年也將推行「租金補貼」，其中70％租金補貼將由中央補助，預計可提供1萬戶補貼戶，並以家戶年所得、無自有住宅等條件作為審查標準，照顧到真正有需要的市民。

林佳龍市長表示，新建、包租代管、容積獎勵就像「三支箭」，市府也將運用來推動社會住宅。都發局說明，透過包租代管方式，由市府負責承租、招租、修繕及管理民間住宅，降低房東出租管理成本，並爭取中央修訂所得稅、房屋稅與地價稅等相關稅法獎勵，刺激民間空屋進入社會住宅市場以提升空屋使用率。

空氣中尚透著寒意的4月，二線城市的土地市場已經打響了一場火熱的“搶地戰”，江浙成為房企爭奪的熱點區域，“地王”頻現，創下天量成交額。

記者查閱中指院資料發現，4月份，蘇州、南京登上全國土地出讓金的前兩名，出讓金規模分別達347.9億元、147.5億元。與去年同期的市場相比，蘇州的表現可謂“逆天”，出讓金總額增長44139%。

知名房企長三角密集拿地佈局 一線城市土地市場冷清

據中指院報告，4月全國300城土地出讓金總額為1495億元，環比增加14%，同比增加77%；其中，二線城市土地出讓金總額就達到了1176億元，占比近8成，環比增加33%，同比增加247%；三線城市土地出讓金總額313億元；一線城市僅為6億元。

4月，全國出讓金排名前20城市成交總額為1146億元，可以說4月絕大部分土地出讓金集中在了這些城市。其中，二線城市表現異常火爆，蘇州、南京、合肥、鄭州、寧波等城市名列前茅；而北、上、深、廣等一線城市無一上榜，土地市場冷清。

造成這一現象的原因主要是知名房企將拿地投資重心轉移至二線城市。3月末上海、深圳等城市密集出臺的緊縮性調控政策使得資金流向周邊，同樣位於長三角區域的熱點城市的南京、蘇州、寧波、杭州等地因此受到追捧。在此趨勢下，開發商亦加緊拿地步伐，上演了搶地“爭奪戰”，從而推高地價。

中國經濟網記者注意到，在4月全國土地出讓金“TOP20”榜單上，長三角城市佔據8席，比重達40%，分別是：蘇州、南京、寧波、杭州、常州、衢州、溫州、無錫。其當月土地出讓金同比增長均超過200%，其中，蘇州達44139%、溫州達7268%、衢州達5887%、寧波達1011%。

多市“地王”頻現 溢價率普遍超100%

在房企的追捧下，多地市湧現出“地王爭奪戰”，區域地價屢屢刷新。從成交總價來看，廈門同安區同安新城的一塊商住地以54.26億元摘得榜首，其溢價率高達150%。據瞭解，該地塊也刷新了廈門島外宅地樓面單價地王，由保利地產旗下公司競得。從樓面均價來看，蘇州姑蘇區地塊包攬了前三甲，分別由當代、泰禾、華髮拍得，成交樓面價最高為28761元/平米。

中國經濟網記者注意到，在全國成交住宅用地“總價”及“樓面均價”兩份榜單中，位列前10的地塊溢價率普遍超過了100%，蘇州高新區科技城一地塊的溢價率甚至高達319%。

中指院報告分析稱，市場熱點已經轉向二線核心城市，曾是價值窪地的二線城市成為上漲主力軍，4月多地刷新區域地價紀錄，地價趕超房價的情況屢見不鮮。在市場頻現成交熱潮的同時，二線城市趁熱加大土地供應，地價、房價的雙雙攀升或促使政府收緊調控政策。

2016年4月，保利地產實現簽約面積141.59萬平方米，同比增長44.22%；實現簽約金額200.61億元，同比增長50.24%。2016年1-4月，公司實現簽約面積485.12萬平方米，同比增長89.24%；實現簽約金額651.86億元，同比增長98.39%。

《個人出租不動產代開增值稅發票管理辦法（試行）》顯示，上海私房出租應繳納增值稅，月租金3萬以下可享受享受小微企業免征增值稅優惠政策。 劉行喆 澎湃資料圖

“上海觀察”微信公號5月5日消息，上海私房出租要收增值稅，月租金3萬以下可免征。

解放日報·上海觀察記者今天（5月5日）從上海政府網站獲悉，上海市國稅局已制定實施《個人出租不動產代開增值稅發票管理辦法（試行）》。辦法顯示，上海私房出租應繳納增值稅，月租金3萬以下可享受小微企業免征增值稅優惠政策。

今年5月1日起，財政部、國家稅務總局關於全面推開營業稅改征增值稅試點。根據規定，其他個人出租不動產，應向不動產所在地主管稅務機關申報納稅，並可向不動產所在地主管稅務機關申請代開增值稅發票。

上海結合本市實際情況制定這一《辦法》（試行），對代開範圍、代開發票應提供的資料、代開部門的審核要求、委託代征點的管理要求等事項進行明確。

《辦法》明確了哪些屬於“個人出租不動產”。個人僅指除個體工商戶以外的其他個人。取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。

《辦法》顯示，私房出租應繳納稅款為：應納稅款＝含稅銷售額 （1+5%） 1.5%

也就是說，個人出租私房，按照5%徵收率，減按1.5%計算應納稅額。比如有人出租住房，每月取得租金收入8萬元，其每月應納增值稅：8 (1+5%) 1.5%=0.11萬元。

《辦法》還規定，個人出租不動產取得的月租金收入總計不超過3萬元的，可享受小微企業免征增值稅優惠政策；採取預收款形式的，可在預收款租賃期內平均分攤，分攤後的月租金收入總計不超過3萬元的，可享受小微企業免征增值稅優惠政策。

個人出租不動產代開增值稅發票管理辦法（試行）

第一條 根據《財政部國家稅務總局關於全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）、《國家稅務總局關於發佈〈納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅徵收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2016年第16號）、《國家稅務總局關於全面推開營業稅改征增值稅試點有關稅收徵收管理事項的公告》（國家稅務總局公告2016年第23號）及現行增值稅有關規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 個人以經營租賃方式出租其取得的不動產（以下簡稱私房出租），適用本辦法。

個人僅指除個體工商戶以外的其他個人。

取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。

第三條 私房出租，按照以下公式計算應納稅款：

應納稅款＝含稅銷售額 （1+5%） 1.5%

第四條 私房出租，出租方可向不動產所在地的委託代征點申請代開增值稅發票，委託代征點無法代開增值稅專用發票的，出租方可向不動產所在地主管稅務機關申請代開。

承租方為個人的，出租方不得申請代開增值稅專用發票。

委託代征點是指受稅務機關委託並簽訂委託征管協定的單位。

第五條 個人出租不動產取得的月租金收入總計不超過3萬元的，可享受小微企業免征增值稅優惠政策；採取預收款形式的，可在預收款租賃期內平均分攤，分攤後的月租金收入總計不超過3萬元的，可享受小微企業免征增值稅優惠政策。

享受小微企業免征增值稅優惠政策的租金收入不得申請代開增值稅專用發票。

第六條 個人取得私房出租收入向不動產所在地主管稅務機關或委託代征點申請代開增值稅發票時，應提供以下材料：

（一）《代開增值稅發票申請表》；

（二）不動產產權證明或商品房預售合同、房地產買賣合同等能證明不動產權屬的影本(首次辦理時提供）；

（三）出租方身份證件原件及影本；

（四）私房出租合同原件及影本（首次辦理時提供）；

（五）出租方委託代理人申報的，應提供書面委託書及代理人的合法身份證明影本；

（六）承租方為個人的，提供個人身份證影本；承租方為單位的，提供稅務登記證或社會信用登記證（三證合一）影本（首次辦理時提供）。

第七條 代開增值稅發票時應按下列要求進行審核，相關資料應按規定保存並登記造冊。

（一）資料是否真實、完整、符合規定；

（二）不動產所在地是否屬於本區縣範圍；

（三）申請開具發票的受票方名稱是否與合同中的承租方一致。



第八條 代開增值稅發票的“備註欄”應注明不動產的詳細地址。

第九條 委託代征點應符合以下管理要求：

（一）建立代開發票管理制度，按規定代開增值稅發票；

（二）應有專人負責領用、保管增值稅發票，並及時做好增值稅發票的領、用、存記錄；

（三）應按照增值稅專用發票管理要求保管和領用增值稅專用發票，並應設專用保險箱（櫃）保管發票及稅控設備，非工作時間應將代開發票及稅控設備存入專用保險箱（櫃）；

（四）各徵收點應按委託其代征的稅務機關的要求建立私房出租管理台賬，並及時完成相關資訊向稅務機關的傳遞。

5月5日，北京市住房和城鄉建設委員會、通州區人民政府聯合發佈《關於加強通州區商務型公寓和商業、辦公專案銷售管理的通知》。

《通知》明確，購買通州區商務型公寓的家庭必須符合以下條件之一：沒擁有住房的本市戶籍居民家庭(含駐京部隊現役軍人和現役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭，下同)或單身人士;已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭;在本市沒擁有住房且在本市連續繳納社會保險或個人所得稅5年(含)以上的非本市戶籍居民家庭。

《通知》規定，通州區商務型公寓暫停向以下家庭出售：已擁有1套及以上住房的本市戶籍單身人士及非本市戶籍居民家庭;已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭;無法提供在本市連續5年以上繳納社會保險和個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭。

《通知》明確，通州區新建商業、辦公專案應當按照規劃用途銷售，只能出售給企事業單位、社會組織等，且上述單位購買後再出售時，仍須出售給企事業單位、社會組織等。

《通知》規定，文件發佈次日起，居民家庭購買的通州區商務型公寓，今後在核驗購房資格時計入該家庭的住房套數。5月5日前已由居民家庭或個人購買的通州區商務型公寓和商業、辦公專案，再次出售時可按之前的相關規定執行。同時，通州區商務型公寓和商業、辦公專案銷售管理其他規定不變。

兆元人民幣房屋租賃市場是大陸國務院關注的新方向。圖為北京房屋仲介店櫥窗張貼買賣及租賃房源訊息。（中新社）

大陸房地產可望迎來「新局」。大陸國務院總理李克強近日在國務院常務會議中裁示，要實施「購租並舉」並發展住房租賃市場，允許商業用房等改為租賃住房。地產人士估算，這將點燃上兆元人民幣（約5兆新台幣）的房屋租賃市場商機，有助目前正在推動的「去庫存」運動，也給房地產開發商轉型的機會。

為發展住房租賃市場，大陸國務院將推出4大措施，包括從房源、公租房貸補貼、稅收優惠及市場規範等給予支持，並鼓勵個人依法出租自有住宅，允許商業用房等按規定改建為租賃房。


業界人士指出，目前大陸房地產租賃市場涉及的人口數約1億人，年租金已突破1兆元人民幣，推動租屋市場有利加快改善民眾（特別是新住民）住房條件，「更是穩定房地產市場的關鍵」，解決市場上房屋閒置狀況與活絡經濟，一舉數得。

但是要能讓房屋租賃市場「起飛」，相關稅賦過重等問題要先解決。按當前房屋出租要繳納的稅率，累積超過租金收入的20%，再加上管理成本支出，淨收益率恐不到3%，或讓投資人起不了興趣，因此，沒有政策支持很難達成租屋市場規模化。

此外，同策諮詢研究部總監張宏偉接受《第一財經日報》採訪時談到，鼓勵住宅租賃市場發展，有助房地產信託投資基金的發展速度，很多房地產開發商也會進行租屋市場業務的整合、管理等工作，並透過金融手段來增值，朝這個方向轉型。

352萬入場 低開一成半

一手住宅供應持續增加，兼再有大行唱淡，為樓市增添壓力，發展商惟有加強去貨力度，以求盡吸市場僅餘不怕坐艇變負資產的購買力。屬於供應重災區的將軍澳，新地（00016）旗下海天晉銷售仍未落幕，但會德豐地產已急不及待以低價推出同區新盤SAVANNAH，首批161伙折實平均每方呎定價1.17萬元，較一個月前開賣的海天晉首批低約5.6%，並重返會德豐地產2014年底推售的THE PARKSIDE水平。SAVANNAH個別單位折實入場費僅352萬元，平盡將軍澳區一手私人樓，甚至略低於元朗新盤價，更是一手新例後首次有新盤單位售價跌破400萬元。

上月一度掀入市熱潮，連番取得銷售佳績的海天晉，推售至今僅1個月，會德豐地產即以低價推售SAVANNAH搶客，首批161伙價單平均呎價1.44萬元，折實平均呎價1.17萬元，比海天晉首批折實呎價1.24萬元低約5.6%，亦較同區近年推售的新盤平均成交呎價約1.4萬元低逾16%。過去一個多月購入海天晉的逾400名買家，變相即時「坐艇」。

面對一手樓後市壓力重重，會德豐地產亦以多元化優惠吸客，是次除提供7種付款方法可減樓價1%至7%外，亦有3%會員折扣、6月19日前入市可獲2%折扣、介乎4.5%至8.5%印花稅津貼，以及提供「忠實買家折扣」，即曾購入會德豐地產物業的買家，可獲1%額外折扣及購買兩伙或以上可獲1%現金回贈，令總折扣達16.5%至19.5%。

此外，項目引入最高為樓價80%的高成數一按計劃，但只適用於3房或以上單位，另有樓價20%及25%二按，一按及二按最高為樓價85%，實行以高折扣、多付款方法吸客。在計算最高折扣後，最平單位為2A座3樓E室，實用面積310方呎1房戶，折實僅約352萬元，為2013年4月一手新例實施後，將軍澳首次有新盤售價低於400萬元，可謂平絕該區。

37伙跌破400萬

會德豐地產常務董事黃光耀以「極度開心入市價」形容首批單位，由於項目提供面積較小的貨色，折扣後入場費僅351.6萬元，創出將軍澳南新盤售價新低，整張價單合共有37伙折實價低於400萬元，600萬元以下單位則共有134伙，佔約83%。項目以低價推售，黃光耀指與近期市況無關，加推時將調整售價。

中原亞太區地產住宅部總裁陳永傑表示，新盤若要取得理想銷情，必須以吸引價推售，SAVANNAH首批定價面對現實，較同區二手市場低約10%，與近年推售的新盤比較，相等於海天晉售價「打個九折」，料會取得不俗銷情；美聯住宅部行政總裁布少明表示，項目定價低於同區新晉二手屋苑，甚具吸引力，故短期區內二手購買力勢被凍結。

呎售1.17萬 較元朗新盤吸引
會德豐地產以平價出擊的將軍澳SAVANNAH，折實呎價僅1.17萬元，較現時推售的元朗市中心兩個焦點新盤，包括長實地產（01113）世宙及嘉華（00173）牽頭發展的朗屏8號還要低約1%至5.6%，有代理相信元朗區部分購買力將轉投該盤。

長實去年11月推售元朗世宙，首批折實呎價不足1.2萬元，成交紀錄顯示，項目至今累售逾800伙，平均成交呎價約1.24萬元。

料準買家轉投

今年3月始開盤的朗屏8號，受到市況逆轉影響，發展商低價促銷，首批折實平均呎價約1.16萬元，而項目至今累售逾260伙，平均成交呎價約1.18萬元，兩盤均較SAVANNAH首批單位高。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，SAVANNAH昨日開價後，已有元朗區的分行同事揚言要「谷客」至該盤，他相信項目首批單位售價有競爭力，部分單位折實約350萬至360萬元，料吸引不少元朗區購買力轉移至該盤。

降地產股評級 看好長實可增派息

本港樓市未有明顯起色，近期新盤開始以低市價推盤，券商高盛遂下調今年樓市預測，由跌5%調低至跌10%，明年及後年各跌5%，並將地產行業評級由「吸引」下調至「中性」。

料加息最多2厘 業主沽貨壓力有限

現時市場普遍預期本港樓價今年跌10%至30%，當中交銀國際最淡，看跌30%。高盛認為，本港樓價將會進入數年調整期，由於加息速度緩慢，業主沽貨壓力有限，因此樓價會逐步下跌，預期2016至18年累跌20%，期內息口上升150至200點子（100點子相等1厘）。

高盛表示，住宅市場持續呈現高價及低成交的艱難局面，地產發展商及買家的債務水平偏低，投機者又不急於沽售，庫存及空率置亦保持低企，加上低息持續，政府短期「減辣」的可能性不大，因此看淡住宅樓價前景。

就業黯淡 降商廈租金預測

寫字樓租金一直是券商看好的板塊，高盛稱，由於寫字樓供應緊張且需求穩定，相信有關租金仍會繼續上揚，2016至18年雖預期有約210萬平方呎的面積完工，較30年平均數高4%，但只有2.4%位處中環核心區域。不過，就業市場前景黯淡，該行下調租金升幅預測，由0%至5%下降至0%至3%。

本港3月份零售銷售貨值按年跌9.8%，連跌13個月，反映零售市場正颳淡風。高盛預期，零售商戶銷售料續疲弱，故擁有較多大眾貨品特別是餐飲業租戶的收租股防守性相對較強。

長實財政理想 目標價70元

一眾地產股中，高盛最看好長實地產（01113），認為長實的經常性收入及財政狀況理想，今年底有望成為淨現金公司，不僅增加潛在併購機會，亦具有提高派息或回購股份的空間，故上調評級至「確信買入」，目標價70元，相對昨收市價49.7元潛在升幅達40.8%。

該行又指，雖然太古地產（01972）未來有大量新投資項目落成，但面對宏觀經濟前景不明，失業率攀升，遂下調評級至「買入」，目標價調低7.8%至28.3元。

青衣公屋長安屯4月錄得9宗買賣成交，交投量位列區內之冠，勝過指標屋苑盈翠半島和上車盤翠怡花園。

隨着急走盤和平價盤被消化，加上新補充盤寥寥可數，賣方議價空間收窄，致令4月二手市場交投量減慢，青衣4月全區錄得約60宗買賣成交，較3月70宗減少約14%。

4月份長安邨買賣市場領風騷，主要受到綠表客和白居二追捧，實用面積400餘平方呎單位，樓價200餘萬元便有交易，對於合資格購買的人士實具吸引力，再者實呎約400餘平方呎，一個2大2小的小家庭亦夠住。

長安邨4月錄得的9宗成交中，8宗為居二市場，樓價介乎200萬元至268萬元，最高售價的268萬元為安洋樓中層8室，實用面積485平方呎，實用面積呎價5,526元，新買家見平盤賣少見少，亦願意以268萬元入市；最低價售價為安江樓低層10室，實用面積443平方呎，作價200萬元。

放盤質素參差 須預留裝修費

位處青衣島北面的長安邨建有10座，屋苑受到綠表客追捧，主要是位置優越，對外交通四通八達，步行至青衣站約5至10分鐘，屋苑旁更有一個公共運輸總站——長安巴士總站，逾10條巴士路綫途經，交通方便程度與盈翠半島和灝景灣不遑多讓。與此同時，長安邨比鄰為長發商場，基本生活所需和吃喝甚就腳。

前綫人士坦言，長安邨盤源約20餘個，屬低水平，放盤單位質素參差，裝修平平，所以大部分單位要預留裝修費用。由於屋苑交通方便，除受本區綠表客垂青外，更不乏屯門綠表客支持。

仲量聯行報告指，本港甲廈租金首季升2.5%。

據仲量聯行《香港物業市場綜述》指出，3月寫字樓市場共錄得36宗租賃成交，較去年每月的平均水平少35%。租賃交投減少主要原因是寫字樓供應緊絀，可供租客選擇的辦公室有限。加上部分租約屆滿，除港島東外，其他主要商業區均錄得負吸納量，導致整體租出的樓面減少26,600平方呎，為近4個月以來最差。

供應緊絀 租賃交投減

受惠於政府租用北角友邦廣場的關係，港島東寫字樓空置率由2月底的1%跌至3月底的0.8%。中環甲級寫字樓平均呎租按月上升1%至105元。盡管寫字樓空置率略為上升至1.4%，仍屬極低水平。

寫字樓投資市場方面，中環寫字樓買賣交投佔3月成交量總數約60%，主要原因是租金回升令投資者憧憬寫字樓的投資前景。

仲量聯行香港商業部主管鮑雅歷（Alex Barnes）表示，租賃成交放緩的主要原因是寫字樓空置率偏低，目前在核心商業區可供租客選擇的寫字樓太少，相信空置率低企的問題至2017年寫字樓新供應增加才可獲得紓緩，「現時部分租客，尤其中環的租客，實際的租務需求往往受面積及機會所限，日後新供應增加後可望為租客提供更多選擇。」

全年租金 料升逾5%

仲量聯行香港研究部主管馬安平表示，盡管今年初環球金融市場波動，銀行業出現裁員潮，香港寫字樓市場首季表現仍保持平穩。中環寫字樓市場方面，因租約屆滿而需要招租的樓面為5年新低，令區內寫字樓空置率維持偏低水平。因此，甲廈租金於首季上升2.5%，料全年租金升幅將達該行預計的5至10%。

儘管廣州4月一手樓、二手樓成交均表現搶眼，但是土地市場則顯得冷清。統計顯示，上月廣州通過招拍掛方式掛牌出讓的地塊僅3宗，皆為工業用地和其他用地，住宅及商業用地零成交。此外，還有一宗通過招拍掛方式掛牌轉讓的工業用地成交。

業界人士預期，隨著樓市銷售轉暖，土地市場必然升溫。在《2016年廣州市經營性用地供地計劃》藍皮書中，計劃推出的84宗地，包括居住用地27宗，商業地57宗。監控數據顯示，4月掛牌地塊已有11宗，總起始金額為49億元人民幣，總出讓面積為645,107平米。其中6宗為掛牌出讓，5宗為掛牌轉讓，均將在5月拍賣。

合富輝煌首席分析師黎文江表示，今年廣州計劃供應居住用地集中在幾個老城區及番禺，以舊廠舊城改造用地為主，可以緩解中心城區住宅供應的不足。不過隨著中心區土地的稀缺程度加劇，今年廣州拍出地王的機會極大。

　　二手市場稍回暖，但私人物業拍賣場氣氛仍審慎，世紀21拍賣行昨天推出21項物業錄零成交，包括因未到價或乏人承接而遭收回，當中，拍賣收回物業有新界豪宅如大埔山頂花園單號屋全幢，大埔溋玥．天賦海灣，以及何文田公主台等物業。

　　世紀21拍賣行昨推出21項物業公開拍賣，其中，馬頭角曉薈低層A室推出拍賣，該單位面積205方呎，今次開拍價428萬元，呎價20878元，以連租約方式推售，獲一組客承價5萬元後，最終未達底價而收回。另外，拍賣項目中，亦不乏豪宅物業及新入伙盤等，包括大埔溋玥．天賦海灣12座中層A室，物業面積1105方呎，開拍價1580萬元，每方呎
價14298元；至於何文田公主台低層F室連車位，面積1259方呎，開拍價為1630萬元，呎價12946元。

　　世紀21測量師行董事蔡漢陞表示，上月價值約2000萬至3000萬元之住宅銀主盤，共錄逾40項成交，銀主普遍願意開價低市價約25%，令銀主盤市況交投「來得快，去得快」。他又指，市場上3房至4房戶型單位承接力不俗，因本地不少家庭客見子女成長，均有實際換樓需要，他亦預期，在內地經濟放緩，整體經濟環境疲軟的大形勢下，至今年年底滾存銀主盤或增加。