台幣上季波動相對穩定 國銀對中國曝險下降

央行昨天公布金融穩定報告，彙整2015年至今年4月國內外金融情勢，央行官員指出，不動產市場量縮價緩降，但民眾購屋負擔仍高。台北市買房負擔最重，不論是房貸負擔率或是房價所得比都是最高。
匯率方面，去年台幣最高點為30.541元兌1美元，後來因美國Fed可能啟動升息，中國人行下調人民幣兌美元中間價，牽動亞幣走貶，2015年底台幣價位為33.066元，全年貶幅4.08%。

國銀中國曝險沒越線
台幣去年全年波動匯率2.22%~7.67%，今年第1季波動率介於3.13%~5.95%，比日圓、歐元、星幣、韓元等相對穩定。
此外，在中國曝險方面，央行表示，去年國銀對中國曝險降至0.6倍，且個別銀行都沒有超逾限額，有助金融穩定。
官員說，去年第4季房貸負擔已較第3季下滑，但仍在高點。去年全國建物買賣移轉棟數較上年減少8.53%，交易量持續縮減，2015年成屋市場的信義房價指數及新推案市場的國泰房價指數雙雙下跌。2015年貸款利率略降，第4季全國貸款負擔率35.81%，房價所得比為8.51倍。其中又以台北市最高，貸款負擔率為66.26%，房價所得比達15.75倍。

全國房價所得比8.51倍
瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛說，因過去幾年房價飆漲，但去年台北市房價跌幅有限，約1成左右，加上薪資追不上房價漲幅，因此民眾仍然會覺得買房負擔很重。他也指出，政府打房與稅改政策告一段落，總統大選結果使政府輪替，520之後的確有較多民眾願意出價，預期未來房價再跌也有限。近來成交房屋多以自住為主，投資客少，成交屋價介於1000萬~3000萬元，3000萬元以上的房子就比較難賣了。
央行官員指出，金管會曾對本國銀行做過房貸壓力測試，房價下跌3成仍可承受，而根據央行內部自行設立的壓力測試模型顯示，也同樣顯示房價下跌3成，本國銀行仍可承受，還可維持資本適足率8%以上的法定標準。


工商時報
央行：房價跌3成 國銀也不怕

中央銀行發布第10期金融穩定報告，強調國銀2015年獲利能力良好，較國際相對穩定，其中針對房價下跌，央行官員表示，經過金管會及央行內部模型壓力測試結果，就算房價下跌3成，國銀也足以因應，可續維持資本適足率8％以上的標準

央行發布年度金融穩定報告指出，受到不動產持有稅負加重，及研議修正不動產稅制（房地合一課稅）的不確定性因素影響，2015年全國建物買賣移轉棟數年減達8.53％，顯現交易持續萎縮，並且因房市降溫，成屋市場的信義房價指數及新推案的國泰房價指數均呈現下滑。

「房價是有下滑，但目前還是居於高點」，央行官員指出，觀察去年貸款利率略下降，第4季全國代款負擔率為35.81％，房價所得比為8.51倍，台北市則分別是66.26％及15.75倍，代表民眾購屋負擔仍重。

但如果房價繼續下跌，是否造成國銀衝擊？央行官員強調，根據去年國銀壓力測試報告，不論是「輕微」程度的房價下跌2成，或「嚴重」程度的下跌3成，國銀均可承受得住衝擊，央行內部建立的模型測試結果也顯示一樣的結果，代表國銀具備足以因應房價下跌3成的能力。

金管會針對本國銀行的房貸及營建業授信，進行房價下跌及利率上升的壓力測試，主要為確認壓力情境下，預期損失能否在可承受範圍內，有利銀行密切注意房價及利率走向，強化房貸信用風險管理。

央行統計顯示，去年底家庭部門借款餘額續增至13.76兆元，相當於全年GDP（國內生產毛額）的82.46％，主要因可支配所得增幅較大，借款餘額相對可支配所得總額倍數下降至1.3倍，債務負擔略為下降。

央行官員說明，家庭部門在金融機構借款逾放比持穩在0.23％，為近16年最低水準，代表信用品質良好，主要是國內失業率逐步下滑且實質經常性薪資成長，因此有助提升家庭償債能力。

國銀對大陸曝險 續降

中央銀行發布第10期金融穩定報告，央行官員表示，2015年雖然國內外經濟成長趨緩，但國銀仍維持正常運作，獲利能力良好，資產品質佳，資本適足率持續提升，逾放比降至新低，且對大陸曝險持續下降，風險控管將可延續穩定，但後續仍應留意三大風險。

央行官員強調，首先是主要經濟體表現分歧的風險，美國經濟穩健走勢，歐元區及日本不如預期續顯疲弱，大陸及其他新興經濟體同樣緩慢；物價受到油價下跌影響，全球消費者物價指數（CPI）降至2.4％，經濟復甦力道仍未見曙光。

其次是影響全球金融穩定的風險上升，除了先進國家金融風險未完全消除，新興經濟體的風險卻上升，尤其未來面對美國貨幣政策正常化（升息）腳步，資金恐大幅流出新興市場。

其三則是大陸經濟成長放緩，房價及股匯市波動擴大風險，去年大陸經濟成長率下滑至6.9％，跌破官方的7％目標，今年因此加強供給面結構性改善，但IHS Global Insight預測，大陸經濟成長率將續降至6.4％，CPI提升至2.3％；房價部分則呈現一、二線城市大漲，三、四線城市庫存待去化的分歧現象，股匯市波動也劇烈。

央行官員強調，國銀面對外部這三大風險，加上國內經濟復甦同樣緩慢，今年的考驗仍未減輕，但預料在體質強化後，可望續維持相對穩定的表現。

央行官員指出，至去年底止，國銀逾放比降至0.24％的新低，備抵呆帳提列充足，企業放款產業集中度持續下降，不動產放款集中度也改善，尤其對大陸曝險已有縮減，至去年底法定曝險占淨值倍數降至0.6倍，個別銀行均未超過限額。


央行釋五大訊號 暗示降息
經濟日報

中央銀行昨（31）日發布金融穩定報告，談及我國經濟成長力道明顯減弱、通膨依然溫和等五項訊號。行庫與票券高層不約而同指出，這意味著央行暗示降息，6月底續降三項貼放利率的機率很高，幅度最可能是半碼（0.125個百分點）。

央行去年9月以來已連續三次降息，代表政策利率的重貼現率降至1.5%，離2009年全球金融海嘯時的歷史低點1.25%，只有1碼差距。今年6月底如果又降息，將是連四降。

票券公司高層昨晚表示，股市是經濟榮枯的櫥窗，與民眾財富與可支配所得息息相關。央行降息也有引導資金進入股市的好處。

他指出，台灣去年超額儲蓄超過10兆元，如何解決超額儲蓄過高的問題，成為新政府重要任務。他說，學理上而言，降息將導致存款孳息減少，降低存款意願，有助將超額儲蓄「逼出」轉往投資。

美國聯準會（Fed）近期極可能升息，是否影響台灣央行6月的利率決策，引起市場高度關注。央行官員昨日不願多談，僅低調表示「我們會密切注意」。

央行昨日公布的金融穩定報告，透露五大訊號，受此影響，市場對央行6月再度降息的預期轉濃。。

銀行主管指出，降息等寬鬆貨幣政策，可達到貨幣貶值、增加消費力與刺激經濟的效果，在目前台灣出口已連15黑，全球經濟也不佳的狀況下，降息有助新台幣匯價維持弱勢格局，提升出口競爭力。

此外，央行報告指出，美國、日本以及歐元區等先進經濟體經濟表現恐不如預期，中國大陸等新興經濟體成長也趨緩。

央行官員指出，央行面對國內外經濟金融情勢變化，都會持續關注對國內經濟及金融體系的影響，並採取適當的貨幣、信用及外匯政策。

針對中國曝險風險，已祭出相關規範，目前已見成效，去年底法定曝險占淨值倍數下降至0.6倍，且個別銀行均未超逾限額，風險持續下降。

盯金融風險 央行：房價若跌3成 銀行挺得住
聯合報

中央銀行昨天公布年度金融穩定報告指出，我國整體金融體系維持穩定，不動產市場量縮價緩降，民眾購屋負擔仍重。官員指出，央行內部自行設立的壓力測試模型顯示，即使房價下跌三成，本國銀行仍可承受，並維持資本適足率百分之八以上的法定標準。

央行每年出版金融穩定報告，主要著眼於可能影響整體金融體系穩定的風險，或關注是否有個別金融機構，可能引發系統性風險，今年是第十年出刊，彙整去年初至今年四月間，國內外經濟及金融情勢發展。

中央銀行表示，全球景氣復甦力道緩慢，主要經濟體表現分歧。在全球經濟前景不明、中國經濟走緩、原物料價格大跌等不利影響下，使金融穩定風險上升，全球股匯市波動加劇。

央行強調，持續關注國內外經濟金融變化的影響，並採行妥適的貨幣、信用及外匯政策，包括調降政策利率及調整不動產貸款的針對性審慎措施。

受全球需求趨緩及大陸紅色供應鏈崛起影響，去年我國出口大幅衰退，經濟成長力道明顯衰弱，但物價維持平穩，外匯存底充裕，政府財政赤字縮減，且持續推動方案進行改善。

報告顯示，去年房價緩跌、貸款利率略降，惟因家庭可支配所得成長仍緩，去年第四季貸款負擔率為百分之卅五點八一，全國房價所得比為八點五一倍，較第三季減少，但較一○三年同季微增倍。

其中，台北市房貸負擔率及房價所得比最高，分別為百分之六十六點二六及十五點七五倍。也就是說，家戶所得約六成六得用來繳交房貸；若要在台北市購屋，要近十六年不吃不喝，民眾購屋負擔仍重。

央行表示，大陸經濟成長放緩，房價及股匯市波動加劇，人民幣走貶，地方債務問題嚴重，銀行信用風險上升。但去年國銀對中國大陸的曝險已經降至○點六倍，且個別銀行均未超逾限額，有助金融穩定。

台灣房屋統計 北高量縮最明顯 月減逾1成

缺乏利多
520新任總統就職後，台北房市顯然很無感，根據各大房仲業者統計5月房市交易發現，全台主要城市中，北市呈現價量俱跌，台中市量增價漲，表現最佳。台灣房屋指出，全台5月無明顯利多，整體房市價跌量縮。

根據台灣房屋5月價量統計，台北市、高雄市交易量縮最明顯，月減率達1成以上，新竹縣市、台中市交易量增，以新竹縣市量增近1成6最多。以房價來看，全台從北到南，除台中市外，全面向下修正，修正幅度在1~6%間。

中市店面套房買氣升
台中市房市明顯好轉，台灣房屋7期惠文特許加盟店店東陳裕方認為，自央行3度降息，解除信用管制之後，4~5月不只首購族進場，店面套房等收益性產品的買氣也明顯回升，「其中5期、嶺東商圈和愛買商圈等，都是本月房市亮點區。」
觀察住商不動產5月統計數據則發現，全台交易量雖較4月多出近2成，但卻出現各自表述狀態。其中，北市量縮3.9%，桃園微減1.55%，表現較弱，新北市、台中市及高雄市，交易量卻有2成以上的成長。房價部分，全台普遍下修，較前月修正最多的是雙北市，月減7~8%。

北市稅負高買方卻步
住商不動產副總劉明哲指出，綜觀成交價量，北市與新北市雖都出現降價，但結果大不同。劉明哲說：「北市房價仍高不可攀，因而影響買氣，加上持有稅與移轉稅成本較高，使買方卻步。」反觀新北市，雖房價降幅不大，但因過去不少被視為新北市蛋黃區的區域，都已出現讓利現象，產品選擇又多，自用客戶得以入手，交易自然轉強。

永慶房產集團旗下各店交易價量，明顯價量背離。永慶房產集團業管部協理林泰隆表示，與4月相比，5月全台房市交易量縮，其中，桃園、台中、高雄量縮逾1成。房價呈現盤整持平、微幅反彈的狀況，其中，台北、桃園、台南房價盤整，漲幅均在1%以內。
林泰隆認為，5月房價出現止跌，但交易量立即萎縮，代表價格回升的認同度低，「地板價」何時出現，仍難以預測。

信義房屋指標已轉正
而在5月房市成交價量表現中，信義房屋指標相對樂觀，房市交易量的月變動與年變動皆雙雙轉正，5月較4月增加約4%，但和去年同期相比，則增加約7%。成交價格部分，6都包括台北市、桃園市、台中市與台南市，平均房價都是5月高於4月，僅高雄市房價單月下修7%最慘烈，但該區交易量月增24%，出現以價換量的現象。
就未來表現，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，可望擺脫第1季的房市不景氣，上演開低走高的表現。

潤弘精密（2597）、華建（2530）昨舉辦股東會，分別通過配發現金股息4.6元、1.6元。新政府就任，兩業者皆正面看待房市，潤弘精密董事長賴士勳看好經濟景氣優於去年、有意爭取數千戶社會住宅工程。華建董事長李進益認為，央行降息解禁後，新政府拼經濟，應不至於再打房。

潤弘精密2015年營收97.61億元，每股純益5.14元，營收較前年減少約31%，賴士勳表示，營收下滑但獲利維持相當水平，目前還有基隆的甲山林「城上城」、三重捷六基地、捷運內湖交十一、潤泰「明峰」及新莊副都心等持續施工，「現在經濟環境氣氛詭異，但新政府積極新政，應會較去年改善。」

新政府重視社宅，賴士勳說，社宅有利潤就做，盼政府開的條件，勿以「起販厝」的標準評估。

潤弘4.6元 華建1.6元
華建去年營收32.20億元，稅後淨利6.94億元，營收較虧損的2014年大幅成長，每股稅後純益2.59元，主因受惠於內湖建案「大華湖閱」去年底至今年初陸續交屋認列，挹注進帳，下半年將主銷該案餘屋，加強獲利。

「接下來的房市是個案表現。」李進益不諱言，近2~3年因打房使房市乏善可陳，3月底央行釋出善意後，雖未立竿見影，但新政府應不至於再打房，現階段市場銷售亮眼的個案，都有適切「讓利」，總價是決定市場關鍵。

即便房市買氣陸續傳出回溫消息，不過，反觀中古豪宅買氣卻仍處低迷階段，根據房仲業者統計自家網站五都的待售豪宅物件，五都待售豪宅物件超過4千件，其中以北市待售豪宅占整體待售住宅比率最高，約11.9%。

5月成交率較4月衰退3成
永慶房產集團業管部協理林泰隆指出，其實5月豪宅成交率相較4月是呈現衰退，衰退幅度超過3成，主因仍是買賣雙方對於價格認知出現極大落差，預期造成低迷買氣的價格拉鋸戰還會延續至下半年。

依據央行豪宅版信用管制標準，統計台北市總價7千萬元以上、新北市6千萬元以上，至於，其餘三都則以總價5千萬元的豪宅標準進行統計，根據永慶房仲網統計內部銷售資料，截至昨日為止，五都待售豪宅件數，北市為716件、新北市為418件、台中市為1686件、台南市為334件、高雄市則為1180件。

林泰隆表示，其實高總價的住宅看屋人數持續存在，並沒有減少，但是屋主對於價格仍相當堅持，又碰上買方想在低迷的市況中，取得相對便宜的價格進場，目前買賣雙方對於價格落差高達10-15%，預期下半年還會持續拉鋸。
專營豪宅買賣的大師房屋總經理李信忠指出，目前豪宅買家多數是自用需求，過往的投資與投機買家已經不見，因此，屋主若無有感降價，基本上買氣僅屬於零星而已。

至於，前年7月1日後取得使照的豪宅建案，多數待售戶數集中在建商手中，對於那些高額房屋稅的豪宅，其實看屋的買方相對少，除非透過有感降價10-15%，讓價補貼買家的高額房屋稅，買家才會願意買單，不過，仍有建商不願意降價，甚至不願意請領使照，主要仍是寄望明年北市能夠調低房屋稅稅基，讓高額房屋稅的緊箍咒拔除。

住商不動產企畫研究室主任徐佳馨則分析，由於央行對於豪宅仍採取信用管制，加上豪宅持有成本普遍較高，即使降價也不一定找到買方，銷售上難度較高，因此也有不少豪宅屋主乾脆轉賣為租，靜待脫手之日。

5月房市交易漲跌互見！國內4大房仲統計旗下門市交易狀況，5月全台交易量普遍較去年同期成長，與4月相較除桃園、北市外也開始回升，尤其台中、高雄更明顯，整體房市量能緩步回穩、房價波動不大；房仲業者認為，520過後不確定因素消除，房市逐步回溫，但價格仍是成交關鍵，下半年房市仍將步步為營。

信義房屋為此波最先感受房市回溫的業者，統計全台直營門市交易狀況，5月全台房市交易量持續反彈，月變動、年變動雙雙轉正，5月房市量能月增4％、年增7％。

以六都來看，雙北5月交易量月增約5％，年增則為5％~10％，桃園市5月交易量雖月減2成，但與去年同期相較仍增加11.7％，台中市則月增約14％，高雄也月增24％，雙雙較去年同期持平。信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，房價也出現反彈回穩跡象，北市5月平均房價回到每坪62萬，高於4月的每坪60.9萬。

住商機構統計加盟店5月交易狀況，全台交易量較4月增加18.9％，成長幅度最大，但六都增減不同調；其中，北市月減3.9％、桃園微減1.55％表現較弱，台中則大增28.3％、新北市月增22.5％、高雄也量增20.1％，表現最為突出。

住商不動產企研室主任徐佳馨分析，部分中南部高總價土地與廠辦開始出現詢問度，且多以自用為主，顯見斤斤計較的避險盤已逐步出籠。

永慶房產集團統計，5月全台房市交易量縮1成，其中，北市月減8％、新北減少7％、桃園量縮11％、台中減少10％、台南與高雄則分別為持平與量縮12％。

台灣房屋統計內部成交行情，5月交易量除桃園、新竹、台中之外，四都全面量跌，其中新竹的量增最多達15.8％、桃園小增2.1％、台中漲1.7％，跌幅以台北最多達13.1％ ，其次高雄量減11.3％；整體平均交易量月減1.7％，房價減1.3％，整體5月平均價量皆跌。

北市不動產公會理事長陳春銅建議政府： 改善不動產持有稅 鼓勵都更

台北市不動產開發商業同業公會理事長陳春銅昨日表示，新政府走馬上任後，建議朝向改善不動產持有稅，鼓勵都市更新，加速振興內需。

陳春銅昨天是在台灣競爭力論壇在台灣省商業會舉辦「如何讓房地產帶動台灣經濟成長」論壇中，向新政府提陳五項建議。

他特別表示，新政府應全面檢討不動產持有稅，並提出改善持有稅負方案，以建構興利投資環境；第二、積極鼓勵都更，改善防災提振內需；第三、維穩房市安定，讓居者適其屋；第四、協助首購民眾，增添內需景氣動能；第五、調控市場供給，延長建築期限。

論壇中也邀請台北市商業會理事長王應傑、淡江大學產業經濟學系副教授莊孟翰、廣宇建設總經理李毓超、淡江大學財務金融學系教授李沃牆與台灣競爭力論壇執行長謝明輝參談。

王應傑也指出，現在是首購族、換屋族進場的好時機，新政府也應考量針對首購族的居住問題與還款問題，建議修正「銀行法」第38條，針對有意購屋的年輕人，將貸款期限最長延至40年。

莊孟翰教授則提到老年化、少子化、M型化會是造成未來台灣社會問題的三大根源。他也建議新政府把空屋、餘屋出租予弱勢族群；此外，捷運聯合開發可設立社會住宅與中繼住宅。

吸引頂新魏家砸逾15億元狂掃9戶，將近1/4棟的淡水小坪頂豪宅「天境ellipse360」近期出現明顯跌價。根據內政部實價網最新揭露資訊，去年11月，該豪宅19樓成交一戶，拆算車位後，每坪單價61.58萬元，相較21樓每坪單價84.5萬元，價差幅度將近3成。

頂新每坪買85.9萬
其實再對照中低樓層，也就是12樓的成交單價63.64萬元，每坪便宜超過2萬元，若以一戶高達256坪，推估該戶至少便宜5000萬元，業者指出，若根據實價揭露紀錄其實可以感受到該豪宅明顯跌價的趨勢。
根據內政部實價網最新揭露資訊，去年11月，19樓以1億6132萬元成交，扣除2個車位坪數20.18坪、2個車位總價360萬元，每坪約61.58萬元，據悉新買家主要為機械設備業者。

該豪宅總計有20筆揭露紀錄，其中以36樓每坪實價85.9萬元為該豪宅最高單價，買家正是頂新集團「大董」魏應州，目前該豪宅計有4戶每坪實價破80萬元，至於，最低實價則在1樓，每坪實價約55萬元。

據地籍資料，該豪宅最大買主為頂新魏家，總計買下9戶，占近1/4個建案，分別登記在魏應州、魏應交、頂陽投資、頂群開發，及康俊、康權、康遠等股份有限公司，其中康俊、康遠名下均持有2戶，其餘均持有一戶。

歷經30年未變動違建強制拆除收費標準，2016年5月31日市政會議通過建管處提報「台北市違章建築強制拆除收費標準」，後續依法定程序公告及送市議會備查後即可實施，以後違建經建管處強制拆除即可按新通過收費標準收取代拆除費，預計6月上旬即可實施。

本次通過收費標準條文共有四條，分別為立法依據、主管機關、強制拆除收費標準及公布施行，其中第三條強制拆除收費，依建管處表示，此次訂定收費標準主要依據2015年台北市議會通過「台北市違章建築強制拆除收費自治條例」第四條第一項的規定，以違章建築構造類別及拆除面積為計算基礎，按實際發生費用及各項行政成本收取原則訂定。


建管處表示，以往違建雇工執行強制後收費標準，是依據1986年訂定的辦法收取，收取費用往往無法支付雇工費用，仍需編列預算支應不合理與不公平，此次訂定收費標準依違建構造類別單位價格價，按過去5年實際執行強制拆除違建個案，區分構造材料與支付雇工拆除費用，換算不同構造種類的單位價格(如附表)，本次訂定違建強制拆除收費標準比較以往更為公平與合理，並符合現行工程營造成本。

同時建管處再次重申呼籲市民為維護居住品質與保障公共安全，切勿投機任意搭蓋違建，一經查報即面臨將遭強制拆除更需支付大筆代拆除費用。因應台北市公告地價調漲，市府將檢討修訂土地租金之合理調幅機制。

新北市長朱立倫2016年5月31日於議會答覆議員詢問新北市捷運建設進度時表示，完整的捷運路網是民眾所期待的，而近5年半以來，新北市的捷運建設及進度是有史以來最多的，目前除了民生汐止線受到台北市影響進度外，包含環狀線、萬大線、淡海輕軌、安坑線等多條路線都同時進行施工中，而在施工期間交通難免受影響，市府一定會盡速完成相關工程，縮短交通黑暗期。

對於議員關心的雙北合作議題，朱立倫表示，目前雙北合作項目共計85項，己完成其中45項，包括世大運在內尚有40項進行中，合作過程中雙方可能有不同意見，例如先前對於林口國中操場設置世大運選手餐廳一事，市府必須尊重地方及扮演居中協調角色，最終選定附近空地並獲得台北市同意，顯示市府在與台北市合作的同時，一定會兼顧地方民意，以維護市民最大權益。市長強調，世大運是台灣的大事，新北市一定會全力配合及支持，與台北市共同為國爭光。而雙北合作過程難免出現不同意見，不會因為其中一個合作項目有不同意見而影響兩市的合作，也不會因此全盤否定兩市的合作成果。

針對市民用水安全及自來水費率問題，朱立倫說，用水問題是重要的民生議題，也是雙北合作重要項目之一，目前自來水鉛管汰換進度為12％-13％，預計年底可汰換6成，2017年可達8至9成，2018年即可全面汰換完成。至於水價，一定會持續與台北市及中央協調，希望達成全台灣水價一致，並讓新北市民除部分地區受地緣因素影響外，都能飲用翡翠水庫的自來水。

議員們除了對朱立倫堅定反對公車票價以里程計費表達肯定外，也關心未來捷運費率是否調漲等公共運輸票價問題，對此朱立倫表示，除了公車採里程計費是懲罰偏遠地區的民眾外，因為公車路線不同，可能造成起迄站相同但票價不同的現象也不合理，他認為用軌道運輸的邏輯來看待公車運輸並不符合現實，實行起來也會有困難。而針對捷運票價，朱立倫則表示，票價調整需經過董事會同意，新北市府在董事會中有董事、監察人各一席，絕對會堅持立場，保護市民權益。

此外，有關長者長期照護問題，朱立倫表示，新北市是全國最早從社區開始推動長者照護，對象包括健康的長者、初期失去健康，但仍有行動能力的亞健康長者，以及失能、失智的長者，市府針對不同需求提供不同的照護。針對健康長者，希望長者健康的時間越長越好，目前市府已設立銀髮俱樂部309處、松年大學、樂齡學習中心等，透過學習、活動等，讓長者活得健康快樂；其次，亞健康長者，市府推動設立公共托老中心，目前已經設立22間，讓長者在托老中心可以受到關懷與照顧；至於失智、失能的長者，市府募集佈老志工、世代志工等，透過志願服務的力量，減輕家庭成員的照顧負擔。

至於議員關心幼兒園增班與校園安全問題，朱市長說，增加幼兒園班次、人數為當務之急，這幾年來市府已增加6,000個名額，明年度預計再增加89班、2,400個名額，並且自2014年5月1日起修改都市更新之獎勵措施方案，將公托、托嬰中心納入回饋設施方案中。市長並強調校園安全重點在預防，因此推動學校採用紅外線電子圍籬，與校園警衛室、當地派出所連線，同時加強訓練監控警衛及警察值班同仁判斷能力及反應力，只要發現有可疑的狀況或人物出沒，立即主動處理，為校園安全把關。

針對日前建商擅自拆除三重區民宅一案，新北市長朱立倫2016年5月31日於市政會議表示，對於民眾財產遭受破壞及威脅，市府一定要展現決心，用最嚴格的態度、最強力的執法，不容許宵小建商有任何的僥倖心態，對於建商在新北申請的執照、各項工程及都更案，一律列為黑名單。

就日前超商店員因要求顧客購菸出示身分證被打一案，衛生局長林奇宏說明，30日下午副市長侯友宜與警察、衛生局等市府團隊前往永和派出所慰問被毆打的店員，並就其傷勢狀況安排相關就醫。林奇宏強調，市府一定會捍衛第一線人員安全，除加強警察巡邏外，衛生局也研擬未來於菸品及電子煙管理自治條例中，加註任何人不得以暴力、脅迫、恐嚇或其他非法之手段，妨礙辨識購菸者年齡之執行，違反規定者將參照醫療法第24條處以新台幣3萬至5萬元的罰鍰。

朱立倫強調，市府一再宣示強力執法，保護第一線人員安全，除感謝及慰問4大超商及各店家的人員協助政策執行外，決不容第一線人員安全受到任何威脅。

市政會議中原民局長楊馨怡就「推動多元文化學習，開創民族教育新局」進行專題報告，朱立倫聽取報告後指示，教育局全力協助原民局推動民族教育及族語教學，發展新北原民特色。同時朱立倫也提及，中央規劃國立原住民族博物館預定地，已於520前確定落址新北市，也相信原民會主委夷將?拔路兒也會支持原博館在新北興建，這是原來就已經承諾的事，因此不管有任何傳言，我們都堅持在新北市興建，他指示，原民局與原民會保持密切聯繫，爭取中央支持新北各項原民工作。

其次，客家局長賴金河就「打造北台客家文創園區」進行專案報告，朱立倫聽取報告後表示，對於現已取得第一期中央補助款及市府預算共2,120萬元，希望客家局能善加利用，並結合現有客家園區，讓整體園區展現綠美化的新風貌，吸引更多都會客家族群及各地觀光客，他強調，新北市自升格後5年來，不僅活化了客家文化園區也提高使用率，希望客家局持續努力，把現有工作做好，後續並能獲得中央的支持。

桃園市長鄭文燦2016年5月31日前往蘆竹區南昌路與南順四街口，會勘「南興、順興、福昌、福興、蘆興五里聯合集會所」興建計畫，鄭文燦表示，聯合集會所基地為河底段315地號國有土地，基地面積約111坪，預計興建4層樓，總樓地板面積約200坪，未來可由區公所協調5里，規劃作老人文康中心、辦公室等不同用途使用。

鄭文燦指出，下南崁地區早期開發時，預留的公設太少，而公設用地取得不易，造成南興、順興、福昌、福興、蘆興等5個里沒有集會所。市府規劃在南昌路與南順四街口、屬於國有財產署的「河底段315地號國有土地」興建聯合集會所，土地由民政局與國有財產署協調撥用，並就國有土地部分先行興建。至於基地旁邊的私有土地，由於採價購方式金額過高，因此希望採容積移轉，與地主協調取得土地，一併規劃設置綠地。

鄭文燦說，聯合集會所興建的總經費約2,000萬元，其中，設計規劃費約120萬元，由民政局支應，並於2016年設計規劃；2017年的工程經費，則由蘆竹區公所編列預算並執行。

針對蘆竹區的建設，鄭文燦提及，忠孝西橋改建工程即將於7月動工，該橋為鋼構橋，具有防洪功能，市府會把工期錯開，避免對交通造成過大影響。另外，市府整治南崁溪及斷點整合，未來從南崁溪桃園段的「南崁溪印象大橋」，經過長榮貨櫃場，可以一路騎自行車騎到「竹夢橋」，打造南崁溪的親水綠帶。

針對捷運建設部分，鄭文燦表示，捷運綠線總經費約982億元，中央政府補助397億元、市府編列172億元，其餘由自償性基金支應，捷運綠線的工程顧問標(PCM)預計6月開標，最晚2017年初工程發包動工，通車後，配合捷運站周邊聯合開發及都市計畫，可大幅提升蘆竹區的發展。至於機場捷運，鄭文燦說，機場捷運由交通部進行驗收，通車時間也由交通部決定，交通部目標年底前將機場捷運交給桃園捷運公司營運，未來隨著機捷通車，可紓解利用高速公路前往桃園機場的車流，改善南崁交流道壅塞情形，大幅降低交通負荷。

高雄市政府捷運局公告招標亞洲新灣區2774坪地上權案，昨（31）日開標結果因無人投標而宣布流標，高雄捷運局主任秘書吳嘉昌表示，將會根據市場條件，重新評估權利金、租金水準後，擇適當時機再公開招標。

位於高雄亞洲新灣區、統一夢時代購物中心後方的2,774坪「特貿5」土地，由高雄市政府捷運局採取地上權模式開發，但因景氣等因素，昨日開標結果因無人投標宣告流標。

高雄捷運局擁有、位於高雄市前鎮區興邦段119-47、119-48、119-53 地號等3筆市有土地，共有2774坪，位於輕軌捷運C5夢時代站旁，以地上權模式招標，存續期間50年，權利金底價為11.7億元，另土地租金則按當期土地申報地價5％計收。

在流標之後，高雄捷運局主任秘書吳嘉昌說，將重新評估權利金與租金水準，擇適當時機再公開招標。

繼江蘇南部昆山、太倉等地以後，上海樓市的外溢購買力4月以來轉場房價更低的浙北嘉興市。

“上海人來嘉興置業早已有之，主要在環境優美的景區周邊、交通樞紐附近，用來養老或週末、節假日自住，但不太多。3月下旬 滬九條 房地產調控政策實施以來，上海部分購買力外溢，而區位優勢、交通便利、生活成本低是嘉興吸引外來購房者的最大優勢。我們也在密切關注這一現象，目前的購房以自住為主。”5月31日，嘉興市住房保障局房地產管理科科長夏明在接受澎湃新聞採訪時表示。

目前，嘉興市的商品住宅成交均價在7200元/平方米左右。據嘉興“商品房線上”銷售備案管理系統資料，到3月底，嘉興市商品房庫存12.9萬平方米，去化週期26.6個月。

素稱“後花園”，高鐵通勤單程只需半小時

因緊鄰高鐵站的交通優勢和發展前景，這一波上海人在嘉興購房較多集中在嘉興國際商務區板塊，幾乎每個樓盤接待的上海看房者均有增加，成交量也隨之上漲。

5月30日上午，“大樹•英格瀾”行銷中心門口停著2輛上海牌照的大巴和六七輛私車。這個樓盤的均價在7500元/平方米左右。

劉先生是江西人，目前在上海松江一家公司工作，想因繳納社保還不到3年，在上海還買不了房。

“聽仲介介紹來嘉興的，已經看中一套。”劉先生說：“坐高鐵半個小時就到上海，轉乘地鐵，直接能到公司。”

3月下旬，上海出臺9條調控樓市新政，包括：非本市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社保的年限調至“連續繳納滿5年及以上”；將限購審核前置至交易備案環節；已有一套住房的居民家庭，無論是否有貸款、是否結清，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，首付比例不低於50%；購買非普通自住房，首付不低於70%。

澎湃新聞在行銷中心採訪了8名來自上海的購房者，其中4人稱自己是剛需購房，2人為改善型需求，2人準備投資。

在均價同為7500元/平方米左右的“麗江半島”售樓部，供職于上海某國企的吳先生告訴澎湃新聞，他是給父母買房養老，看中的是環境和交通，“適宜生活，社區又離高鐵站很近，我們看望也方便。”

嘉興素有“上海後花園”之稱，從市中心走高速公路，到上海市區約100公里；每天開往上海的高鐵有84個班次，單趟平均只需30分鐘。

上海新維度仲介公司負責“大樹•英格瀾”項目在上海的分銷，工作人員小王告訴澎湃新聞，4月以來，他已帶了上百位元客戶到嘉興看房，成交的有六七十套。

“此前我們做過江蘇太倉、昆山花橋，嘉興嘉善縣一些樓盤的分銷，但目前這些地方的房價越來越高：太倉市區住宅成交均價9000元/平方米左右，昆山花橋達到9700元/平方米而且還在漲，嘉善縣的樓盤均價也達到7000元/平方米。”

兩地合作：部分上海人在嘉興購房可享受當地公積金貸款

夏明表示，來嘉興置業的上海人主要有4種，一是為了養老、學區買房（嘉興有一所北京師範大學、南湖區政府合辦的十二年制公立學校）；二是無力在上海購房的；三是因限購在上海沒法買房的；四是投資者。

“目前我們樓盤的客戶以改善型為主——如果是投資，關注的會是出租回報率等，而他們關心的是居住環境、配套設施和物業服務。”“麗江半島”專案策劃部工作人員告訴澎湃新聞，該項目5月27~29日成交近80套，其中近3成是上海客戶。

“旭輝•朗香郡”專案分銷公司的一名仲介人員表示：“帶上海客戶過來看房前，我們會進行需求調查，發現自住客戶占7成以上。”

“上海人來嘉興購房”已引起當地關注。4月下旬，嘉興市房地產行業協會召集多家公司座談。“座談會我們常開，瞭解市場走向。就我們瞭解的情況看，還沒有大量投資客進入，外地人購房主要是自住。”夏明表示。

5月下旬，“嘉興住房公積金網”發消息稱，經與上海公積金中心對接交流，該市公積金中心邁出接軌上海第一步，實現與上海公積金中心的單邊貸款政策，即在上海繳存、在嘉興購房，可享受嘉興公積金貸款。

夏明告訴澎湃新聞，目前公積金單邊貸款還不能辦理，實施細則將在近期出臺。

上述消息稿還稱，下一步，嘉興市公積金中心將加大與上海公積金中心的合作，力爭儘快全面接軌上海。

首個中資企業以股權形式投資英國大型基建曼徹斯特空港城項目將在10-15年完成開發。作為曼徹斯特經濟開發區，在這個經濟開發區所設立企業5年內都可以享受英國政府所提供稅負減免的優惠。

過去3年，中國對英投資額相當於過去30年的3倍，其中基礎設施建設是重要內容。2011年中英簽訂了《關於加強基礎設施合作的諒解備忘錄》，而曼徹斯特空港城是第一個落地實施的專案，也是中國企業首次以股權投資模式在英國參與開發建設的大型基礎設施專案。

據瞭解，曼徹斯特空港城是2012年倫敦奧運會後英國最大的城市改革項目，也是目前歐洲最大的開發項目之一，集高度的智慧化和互聯網化的建設目標。曼徹斯特空港城專案價值8億英鎊，其中，中國商業區專案價值1.3億英鎊。

英國貿易投資總署中國製造業主管Mark稱，越來越多的中國企業非常積極的在英國尋找投資機會和發展機會，而且從英國來到中國發展的企業也是越來越多。倫敦以外的地區的投資機會正在顯現，例如英國中部地區就是汽車行業非常發達，現在又有英國北部經濟增長區，在這個經濟增長區中，曼徹斯特就是增長區的核心。另據德勤國際業務發展部負責人David介紹，德勤將為該項目提供禮賓落地一站式服務。

“曼徹斯特空港城是一個價值8億英鎊的地標性的開發專案，總共占地面積50萬平方英寸，整個專案開發需要10到15年，為整個區域創造超過10000多個工作，在這其中我們會預期到很多個這樣的工作機會，也是會為英國以外的人才創造這樣的就業機會，我們也希望其中會是有中國企業到英國投資的就業機會，通過這個專案也期望推動更多英國企業到中國投資和貿易。”曼徹斯特機場集團地產部CEOLinda表示。

據她介紹，該項目採用合資形式，曼城機場集團占50%的股份，北京建工集團占20%的股份，英國卡麗蓮集團占20%的股份，另外大曼徹斯特養老基金占10%，其中，建造這個工作是由北京建工集團和英國卡麗蓮公司各提供50%的工作。

5月30日，華夏幸福與江門高新技術產業開發區管理委員會、江門市江海區人民政府，簽訂《關於整體合作開發建設經營江門高新技術產業開發區、江海區約定區域的合作備忘錄》。未來，合作三方將共同致力於提高委託區域的功能定位、推動新城產業升級不斷向縱深邁進，建設現代化科創新城。

　　江門區域是華夏幸福在珠三角佈局的第一個產業新城項目，該項目的成功簽約，體現了華夏幸福對深耕超大城市周邊戰略佈局的堅決貫徹，標誌著其產業新城開拓獲得歷史性突破，華夏幸福全面環繞國內外超一線城市的戰略版圖呼之欲出。

　　有分析師認為，新區域的成功開拓，表明華夏幸福的產業新城實踐已經獲得珠江三角洲市級政府的認可與青睞，將進一步促進公司產業新城業務在全國的大力縱深與快速擴張，助力華夏幸福打造全面覆蓋全國的產業新城集群。

　　首度進軍珠三角

　　珠江三角洲，毗鄰港澳，與東南亞地區隔海相望，是有全球影響力的先進製造業基地和現代服務業基地，南方地區對外開放的門戶，全國經濟發展的重要引擎。

　　江門，則位於珠江三角洲西岸城市中心，處於距廣州50公里半徑邊緣，受深圳、廣州、香港三大城市輻射，是粵西地區通往珠三角發達地區和港澳地區的必經之地，具有承接核心區產業動能輸出的區位優勢。

　　華夏幸福此次佈局的區域所屬的江門高新區，為國家級高新區，發展至今，已有一定的產業基礎，且產城發展較為協調均衡。因此，佈局江門高新區專案契合區域發展導向和公司發展戰略。

　　在未來的合作中，江門高新技術產業開發區管理委員會及江門市江海區人民政府，將委託華夏幸福在委託區域內進行開發建設運營工作，包括但不限於基礎設施建設、公共設施建設及公共服務、產業發展服務、規劃設計、綜合運營管理等相關各項工作。

　　打造現代化科技創新城

　　作為我國參與經濟全球化的主體區域，珠三角地區是全國科技創新與技術研發基地，輻射帶動華南、華中和西南地區的創新發展龍頭，是我國人口集聚最多、創新能力最強、綜合實力最強的三大區域之一。

　　近年來，在“創新驅動”國家戰略之下，華夏幸福致力於發揮市場力量對資源配置的決定性作用，推進全球創新技術的商業化。與清華大學等高校院所積極合作，搭建“創新研發、項目孵化、技術轉移、支撐服務”四位元一體的產學研合作平臺；並與太庫科技創業發展有限公司達成戰略合作，於矽谷及國內一線城市積極佈局創新孵化器，搭建全球科技孵化平臺，打造產業內生能力，走通“全球技術－華夏加速－中國創造”的創新路徑。

　　對此，有分析認為，此次委託區域位於江門市唯一的國家級高新技術產業開發區江門高新區轄區內，有利於華夏幸福發揮創新驅動優勢，導入優質創新資源，回應國家政策，打造全國創新改革實驗區樣板工程。

　　至此，華夏幸福已逐步形成京津冀、長江經濟帶、珠江三角洲、“一帶一路”沿線全面佈局，其環繞國內外超一線城市的產業新城集群初露崢嶸。而在珠三角的創新複製和獲得認可，也將為華夏幸福持續拓展新的產業新城項目奠定堅實基礎。

上市房企平均淨負債率高達96%

行業兩極分化程度繼續加深


5月26日，中國房地產業協會在香港發佈了《2016中國房地產上市公司測評研究報告》以及2016年中國房地產上市公司排行榜單。榜單顯示，萬科第九 年蟬聯榜首，中國海外發展和綠地控股位居三強。恆大地產、萬達商業和保利地產分別居於第四到第六位，華潤置地、富力地產、碧桂園和華夏幸福分列第七至十 位。

中房協的報告指出，總體來看，在房地產寬鬆政策和市場強預期的作用下，上市房企表現整體強於大盤。年內，雖然房地產上市企業迎來估值修復性回升，資本市場對於房企的盈利能力和資產品質仍持保留態度。行業內盈利空間進一步受到擠壓，房企估值水準亦有所下滑。

2015年，上市房企總資產均值為586.18億元，同比上升30.88%；淨資產均值為157.71億元，同比上升23.44%；房地產業務收入均值 為117.73億元，同比上升22.95%。各項規模指標中，總資產均值增速和房地產業務收入均值同比增速分別上升7.46%和18.96%，均有所回 升，淨資產均值增速也基本保持平穩。

同時，房地產行業2015年負債水準保持高位運行。淨負債率均值為96.09%，較2014年上升 7.23%，再創新高。一方面，高企的長期負債水準反映出企業擴張依賴借貸的模式沒有明顯改善，另一方面，由於年內銷售回暖帶動了現金流的改善，短期內企 業業績保障度有所提升。

此外，去年上市房企盈利能力絕對值指標仍延續了上升勢頭，但效率指標依然處於下滑態勢。具體來看，絕對量方面， 上市房企淨利潤均值為15.94億元，同比增長6.14%，增幅同比下降3.62%。比率指標方面，淨資產收益率和總資產利潤率均值兩項指標繼續下滑，仍 處於自2009年以來的最低點。

值得注意的是，房地產上市公司收入和資產規模都有所增長，各項指標增長率較上年也有所回升。從企業盈利增長率的分佈來看，2015年兩極分化程度有所加深。2015年業績大幅增長和大幅下滑的企業數量均多於2014年，市場分化進一步加劇。

每呎僅1980元 新界西22月新低

去年曾流標的青衣細山路商住用地，地政總署今年4月重新推出招標，終於在昨天（5月31日）由首度入標該用地的建築商佳明集團（01271）以約9.39億元投得，擊敗多個大型發展商，惟每方呎樓面地價僅1980元，屬2014年7月以來近22個月的新界西地皮樓面地價新低。

同區青怡即減15萬沽

受地皮低價售出衝擊，青衣區即有減價成交，青怡花園一個中層戶，業主減價15萬元，以365萬元售出單位，低市價2%至3%，業界預料區內樓價短期將微跌約3%。

青衣細山路用地位於美景花園西鄰，佔地約6.67萬方呎，惟由於中標者須負責保養毗鄰大型斜坡，影響發展商出價，故去年首度推出招標時，即使吸引9個財團爭奪，結果因全部標書未到價而流標收場。

地政總署今年4月重推用地招標，並在上周五（5月27日）截標，收到7份標書，其中去年未有入標該地皮的佳明集團，以最高出價9.3888億元一擊即中投得用地，打敗長實（01113）、恆地（00012）、新地（00016）、信置（00083）等大型發展商，以及遠東發展（00035）和以財團形式入標的資本策略（00497）與泛海國際（00129）。

佳明集團近年積極在官地市場搶地，惟一直未成功，是次終於得償所願。佳明集團售樓部經理阮方華表示，計劃在用地興建約700個住宅單位，單位實用面積約450至800方呎，以2房至3房單位為主，預計2024年落成。

若以用地可建樓面約47.42萬方呎計，細山路地皮每方呎樓面地價僅1980元，較市場預期下限2000元低約1%；更媲美「天水圍價」，較2014年7月新地投得天水圍兩幅住宅地時每方呎樓面地價1822元和1893元，僅高約4.6%至8.7%，也是近22個月新界西地皮的樓面地價新低。

雖然樓面地價極低，但阮方華指出，受毗鄰斜坡影響，用地每方呎樓面建築費近5000元，故地皮的總投資額料達33億元，每方呎投資額約6959元。

地皮涉山坡維修保養

對於細山路地皮以低價批出，理想城市集團企業估值部主管張聖典認為，這顯示政府面對現實，而業界仍有買地需求，只要計到數，亦會積極投地。

不過，市場預料日後住宅單位難以低價發售。中原測量師行執行董事張競達說，地皮涉及大範圍山坡維修及保養等工作條款，令發展成本增加，地價低顯示發展商認為地皮發展風險高，惟計及建築成本等利潤等後，估計日後住宅單位實用呎價仍要逾1萬元水平。

細山路地皮低價批出，個別業主即劈價沽貨。美聯高級區域營業董事何勇方透露，青怡花園1座中層A室，實用面積343方呎，原開價380萬元，消息公布後，業主願減15萬元，至365萬元售出單位，較市價低2至3%，呎價1.06萬元；兩天前該屋苑5座中層B室，面積相同，以385萬元易手，最新成交造價亦較其低20萬元（5.2%）。他估計，細山路低價批出的消息，短期或拖累樓價跌約3%，但長遠而言相信影響不大。

倘政策調控出台 房企冀地價降溫助入市

地價火熱由一綫城市蔓延至熱門二綫城市，「地王」頻出之下，限制政策出台的預期亦升温。中小型地產商無緣參與「地王爭奪戰」，認為若政策調控出台，地價降溫將有助再擇機入市。

作為新晉熱門二綫城市，合肥5月30日推出13塊地，其中10塊成交較底價高出逾200%，「地王」頻出。

合肥10幅地溢價逾2倍

大型地產商不計成本搶「地王」，中小型公司則保持謹慎，禹洲地產（01628）董事局主席林龍安指，當日有於合肥參與拍賣，惟並「不盲目拿地王」。

新城控股高級副總裁歐陽捷亦表示，合肥為其目標城市之一，惟土地市場火爆之下並未進入。料在蘇州、南京之後，合肥亦將推出樓市限制政策，冀土地市場冷卻後，於下半年擇機進入。

有消息指合肥樓市政策將於6月收緊，該市房地產管理局相關負責人亦稱，不排除重新推出限購限貸政策。

作為早年進入合肥市場的閩系發展商主席，林龍安認為合肥地價及樓價停滯了5至10年，今年增幅擴大，但整體而言「合肥市場比較穩」，並無出台政策需要。

歐陽捷亦認為，相較於其他經濟發達的熱門二綫城市，合肥經濟仍有較大發展及「做大」空間，現時「不必要」、亦非良機出台限制政策。

但「政府的想法沒人知道」，他料合肥將跟隨南京等城市出台相關政策；並預計熱點二綫城市樓價在政策調控及宏觀經濟運行影響下降平穩發展，下半年樓價增幅低於10%。

林龍安亦對南京、合肥、廈門、福州等地樓市做出類似預期。未來將繼續關注土地市場，並據銷售額調整拿地資金。該公司首4個月完成全年銷售目標逾50%，他指5月銷售情況良好，公司將於8月上調銷售目標。

4月回升0.7% 業界料跌勢未變

住宅樓價自去年9月後呈現跌勢，連挫6個月後終於略為喘定。差餉物業估價署（差估署）昨天公布4月份私人住宅樓價指數，最新報273.1，按月微升0.7%，但較去年9月高位仍低約10.8%。業界預期，現時經濟環境不明朗，樓價回升只屬短暫情況，今年下半年跌勢將持續。

差估署最新數據顯示，4月整體私人住宅售價指數報273.1，為去年10月起連跌六個月後首度回升。反彈由中小型單位主導，實用面積1075方呎或以下的A至C類單位最新報273.9，按月升0.74%，當中以實用面積由753至1075方呎的C類單位升幅最大，最新報251.7，按月升0.84%。

相比之下，大單位雖同現升勢，但升幅較小。數據顯示，實用面積為1076方呎或以上（D及E類）的大單位最新指數報258.8，按月升0.5%。

租金指數第七月下降

雖然樓價回升，但4月份租金指數連跌7個月，最新報163.2，按月跌0.12%， 本年1月至今四個月累跌4.67%，同時較去年9月高位累跌8.05%。其中大單位按月跌0.83%，中小型單位只微跌0.06%。

樓價連跌六個月後略為回升，惟地產建設商會執委會主席梁志堅表示，發展商不會因為個別樓價數據，隨便改變各自的推盤步伐。

業界對後市也未敢樂觀，資深投資者陳清白說，現時細價樓樓價短期內算是見底，主要因為有租金回報支持，但中大型單位租金回報減弱，相信樓價下調壓力會較細價樓大；如果中大型樓價大幅回落，相信會帶動整體樓價回落，預期未來樓市仍有跌幅。

城市大學建築科技學部高級講師潘永祥指出，香港失業率仍保持低水平，此前不少想入市的買家由於樓價過高而卻步，目前都先後入市，帶動樓價輕微回升。

不過，他指出，由於此類買家在市場上只佔少數，當該批購買力消耗後，樓價仍會回落。

港大房地產及建設系系主任鄒廣榮認為，由於經濟前景不理想，零售和建築業等就業情況亦「麻麻地」，估計樓價仍會下跌，至年底前料仍有5%至10%跌幅。

萬達商業地產（03699）公布「誓不加價」的私有化文件，花旗發表報告指，要約價52.8元水平「可接受」，但料私有化的完成仍面臨較大困難。萬達商業昨無升跌，收報49.25元，惟成交額達7.5億元。

52.8元「可接受」 惟欠興奮

花旗指，每股52.8元的私有化價格較其2016年預估每股資產淨值折讓41%，而較同期預估每股帳面值溢價1.8%，估值並「不令人興奮」。

然而，該行指要約價較萬達除息後最後交易價溢價約5.6%，雖較其此前預期的56元低3%，但相信「少許溢價」是聯合要約人及母公司萬達集團達成一致的結果。

計及2015年末期息，達54.05元的要約價較招股價48元高12.8%，較行業約4%的回報高。若私有化失敗，股價較大機會回調，故花旗認為，要約價「可以接受」。

但該行仍認為完成私有化的困難重重，因交易達成需不多於10%投資者反對及超過75%投資者贊成。而基礎投資者及部分機構投資者均可能投票反對該交易，據指12名基礎投資者的H股持股總量超過50%。

花旗指，萬達商業私有化的決定，顯示對其資產價值及前景的信心。料萬達商業將於2017年成為全球最大商業地產商，且可保持穩定的盈利增長。

若此次私有化失敗，該行也「不意外」該公司於1年後再次啟動。

領展（00823）早前以59.1億元，向政府產業署購入旺角工業貿易署大樓全幢。

領展財務總監翟迪強表示，項目將於本月動工進行翻新，預計需時12至18個月，2017年底完成，目前已開始初部招租，已獲不同行業洽租，包括保險業、美容業等，暫未落實任何租務。

另外，集團近兩年沽出23項商場物業，其後引起不同爭議，領展物業管理及營運總監胡志平指，集團過往已向所有買家作提醒，在土地轉讓條款等必須履行法律義務。

而集團現作檢討，日後出售物業會考慮潛在買家的投資紀錄、營運能力等，出價高低非唯一標準。現因正進行檢討，短期內暫不推售商場。

對於港交所上周一資料披露，長實地產（1113）於匯賢產業信託（87001）的持股量減少約3.6%。長實地產昨發聲明，澄清沒有減持匯賢產業信託，有關變動是反映匯賢上周一（23日）以實物形式進行末期分派後，其當作持有權益的變化，而非實際股權下降。

聯交所權益披露網頁的資料顯示，長實地產上周一以每股3.1元出售逾1.824億股匯賢股份，涉資約5.65億元人民幣。此次減持後，長實地產在匯賢的持股量，由原來的42.59%降至39%。

長實地產發言人昨澄清，長實地產沒有減持任何匯賢的股權，在聯交所披露的變動，是反映匯賢主要持有人匯賢控股有限公司以實物形式向其股東分派股息後，當作持有權益的變動，每股3.1元是匯賢5月23日當日收市價。

匯賢產業信託主要持有北京東方廣場項目，包括寫字樓、購物商場、公寓與服務式公寓，以及北京東方君悅大酒店，並持有位於重慶的大都會東方廣場和瀋陽麗都索菲特酒店。


長實年內京滬賣樓套68億
文匯報

受惠內地減息及取消限購令，長實地產(1113)今年於京滬兩地的賣樓收入已接近達標，至今於北京及上海兩地三個新盤已售出1,098伙，套現68億元(人民幣，下同)，已比去年全年該兩地約35億元的售樓收入升近1倍，亦接近今年初預計京滬兩地的70億元售樓目標。

長實地產於上海真如城市副中心的「高．尚領域」，全新一期行政公館「柏韋」於5月26日至27日開售。

原計劃推售約400伙，由於首批單位於開售5小時後已被認購一空，發展商隨即加推160伙應市；首批連加推逾560伙於2天內全數被認購，套現逾33億元。

4月樓價指數輕微回升0.7%，按年計則跌約8%，面對多項不明朗因素，樓市向下大趨勢似乎未停止，因此有市場人士呼籲政府採取逆周期措施，以防樓價劇跌而增加經濟下行壓力。彭博社昨日就此查詢8位分析師和經濟學家的看法，他們認為，樓價若再跌19%，港府或減辣。

彭博社報道，在立法會議員討論將5年多前祭出的調控措施鬆綁前，香港住宅市場勢必會更糟。目前樓價從去年9月的高峰已經下跌13%，但受訪經濟學家和分析師的平均預估，樓價恐怕再跌19%，政府才會出手減辣。

這種幅度的回調勢將創下自2003年才止住的6年跌勢以來的最大跌幅，同時也超越2008年全球金融危機期間的跌幅。

官員擔心貧富差距擴大

分析師指目前市場十分脆弱，如果聯儲局6月中旬加息，將會進一步打擊樓市。然而，官員可能願意容忍這樣的歷史性跌幅，因為他們更擔心貧富差距擴大的問題，這個問題已促使行政長官梁振英的支持率跌到紀錄低點。香港樓市是全球最高不可攀的市場，梁振英5月重申香港樓價還是太高。

根據中原城市指數，最新報128.51點，較梁振英2012年7月1日上台時105.46點，仍高出21.86%。

美國「紐約時報」報導，全球豪宅市場明顯降溫，售價逾1億美元的待售豪宅數量創紀錄最高，成為最明確的「終極泡沫」訊號。
根據佳士得國際地產的資料，全球售價逾1億美元的待售豪宅增至創紀錄的27間，高於去年的19間和2014年的12間。房地產仲介商認為，若加上私下出售的豪宅，實際數字可能上看40至50間。

房地產估價和研究公司Miller Samuel總裁米勒（Jonathan Miller）表示：「若售價逾1億美元的待售豪宅數量創紀錄最高，這就意味了這些豪宅根本賣不掉，市場的深度恐怕不像一些人所想的那樣。」

上次逾1億美元待售豪宅數量暴增，是在2007和2008年房地產市場崩盤前夕。2008年全球至少有4間售價逾1億美元的待售豪宅，但只有1間的成交價接近1億美元，那就是篤定代表美國共和黨角逐總統寶座的房地產大亨川普，他位於佛羅里達州棕櫚灘的豪宅2008年開價1億美元，最後以9500萬美元成交。

不過，即便是在經濟較好的年代，億元豪宅真正成交的情況也相當罕見。佳士得國際地產的資料顯示，在2011至2016年間，全球只有15間逾1億美元豪宅成功轉手，其中5間是在2014年，2間在2015年，包括香港山頂白加道22號的豪宅被阿里巴巴創辦人馬雲以1.93億美元買下，以及倫敦市中心一間豪宅以1.32億美元售出。

促銷億元豪宅的房地產仲介商表示，他們的產品是絕無僅有的精品，就像畢卡索或莫迪里安尼的畫，並說全球身價逾10億美元的1800多名富豪視房地產為比股票或藝術品更保值的工具。

佳士得國際地產執行長康恩（Dan Conn）預估，上述27間售價逾1億美元的待售豪宅，3分之1的實際成交價將低於1億美元，3分之1約1億美元，3分之1超過1億美元。