經濟成長弱 打房措施嚴 美元又升值

近2年台灣房價下修，國際不動產顧問公司萊坊（Knight Frank）全球房價指數報告更直指，台灣今年第2季房價跌9.4%，全球最慘。不過學者認為，各國國情不同，台灣處在房價修正階段，即便年跌1成，也屬市場正常現象。

「市場正常現象」
國際不動產顧問公司萊坊（Knight Frank）發布今年Q2全球房價指數報告，台灣今年Q2房價比去年同期跌了9.4%，為調查的55國房市最冷的國家。報告認為，市場受到經濟成長減弱、加上嚴格的打房措施及美元升值等因素，持續影響銷售狀況。

不過政治大學地政系教授張金鶚認為，台灣房價經歷10幾年多頭，去年景氣反轉，房價也跟著下修，是市場正常現象，且各國比較基準不同，若要說台灣跌個9%是全球最慘，有點太誇張。

張金鶚指出，近來影響台灣房價的因素多，比如房屋持有稅、交易成本、房地合一稅等，讓台灣整體市場走向緊縮，投資客不進場、自住客還在觀望，市場對價格也沒達到滿足點，「房價了不起才剛開始跌1年，這個跌幅也還不到非常嚴重。」

創意家行銷副總經理柯仲武表示，過去代銷加拿大、美國的房地產經驗，當地人較少提到投資報酬率、房價漲跌等問題，不過台灣、香港買家則多以投資概念買房，導致以往房價連連上漲，一旦大環境不佳，跌幅也會比較明顯。

民眾：盼漲薪資
柯仲武說，房市漲漲跌跌很正常，但過去10年上漲也不是一下就翻漲1倍，政府政策卻希望一下就讓價格出現很大落差，今年農曆年後部分建商已開始讓利銷售救業績，又因持有稅爭議造成市場觀望，政策應更緩和。

今年剛工作2年的吳小姐認為，各國時空背景不同，對此比較無感，雖然還不到要買房的年紀，但看著自己薪水根本不敢想，盼政府以提高整體薪資為當務之急。

遠雄大巨蛋要蓋不蓋，讓台北市民幾乎失去耐心，近5年周邊房價更從單價9字頭、跌至7字頭，命運多舛。而北中南3都會區，最紅的「蛋」，是台中預備興建的崇德巨蛋，近5年房價漲幅超過3成，業者認為，還有向上攀升的空間。

根據實價登錄數字，包括台北市遠雄大巨蛋、小巨蛋，台中市崇德巨蛋及高雄巨蛋，在近5年房價出現明顯消長。工程進度已達8成卻前途渺茫的遠雄大巨蛋周圍住宅行情，2012年平均成交單價87.5萬元，至2014年到達顛峰，每坪上看95萬元，2015年卻急轉直下，至今年6月，該區平均單價8字頭不保，5年跌幅近9%，現今房價相較2014年高點，跌價超過1成5。

北大巨蛋成交少
東森房屋仁愛加盟店店長蘇哲漢表示，台北大巨蛋周圍房價在3~4年前漲至高點，但面臨政府打房、大巨蛋爭議、房屋稅等議題，去年整體房價面臨盤整，今年則幾乎沒有成交表現。
中市北屯區崇德路、松竹路口的崇德巨蛋工期未定，但周圍11期重劃區在近10年發展頗佳，區域客指名度高，據實價登錄，今年1~6月平均房價約每坪17萬元，較2012年的12.9萬元，成長約32%。

未來串聯迷你蛋
永慶不動產台中崇德經貿加盟店長李仁吉指出，雖該區房價成長迅速，但相較2014年的高點，仍有些許回檔，「11期熱門路段如昌平路、崇德路，有優衣庫、星巴克及未來誠品進駐等機能支撐，加上仁美國小明星校區，新案開價多在每坪28~35萬元間。」
而中古屋市場，若是一般建商品牌，屋齡3年內大樓行情約每坪22~24萬元，李仁吉說：「未來此區與洲際棒球場、興建中的迷你蛋做串聯，將更為繁榮，後市可期。」

高雄巨蛋漲26%
台北小巨蛋周邊房價，近5年漲約6%，但現今房價相較2014年高點，約下滑8%。台灣房屋忠孝延吉特許加盟店商用不動產部總經理施光明說，房市盤整期，整個松山線房價跌近1成，也拖累生活機能不錯的小巨蛋周邊。
高雄巨蛋周圍房價近5年漲幅26%，僅次於台中崇德巨蛋。全國不動產高雄中華加盟店經理呂正一指出，高雄巨蛋相較於其他體育場，周邊商圈成熟，交易量、房價都有所支撐，「指名度最高的路段，如新庄仔路及富國公園四周的裕誠路、富國路和富民路。但受到景氣未明，及稅改影響，短期內價格攀升不易。」

景氣差，建商蓋房腳步放慢，據內政部近期公布的建築執照與使用執照核發量，今年1~7月住宅類建照核發達4萬5745宅，比去年同期量縮30.2%，創近5年低點，但使照核發量卻增加，達近5年新高。

使用執照創新高
依據近5年1~7月全台住宅類建照核發數字來看，2014年抵達高峰7萬6352宅，2015年量體下降約14%，達6萬5523宅，今年則縮3成，僅餘4萬餘宅。反觀使用執照核發量，在去年同期破5萬宅大關後，今年以5萬2813宅再下一成，增加3.9%，使今年有「使照創新高、建照創新低」的景象。
對此，住商不動產企研室主任徐佳馨說，作為供給指標的建照核發量萎縮，使照核發量卻增加，顯見業者重心得放在消化餘屋，「由於前幾年建商推案不斷，使照寫下新高，市場因新案擠壓，恐將進入新一波的廝殺。」

「明年將趨緩和」
台中市建經協會理事長林正昇表示，2~3年前景氣反轉前，不少開發商加快建照掛件，使得2~3年後建案完工，使照核發爆量，但該現象最晚在明年，就會趨於緩和，「開發商間有不成文的默契，就是盡量減少推案量，以消化餘屋為當務之急，估計未來幾年，建照核發的數量將逐年遞減。」
房地產專家Sway認為，使照爆量反映交屋潮湧現，「斷頭投資客哀鴻遍野，出現倒貨現象，但房價仍處於高檔盤整，建議民眾可趁此時多做功課，等待倒貨潮末端，或可撿到便宜。」

房市苗頭不對，大咖投資客閃人！知名房市投資客「劉媽媽（劉月釵）」兒子俞昌哲與合夥人選在今年下半年以高達五．二一億元賣掉北市民權西路捷運站附近的金店面，對照十年前買進成本近三億元，大賺兩億餘元下車閃人；不計入店租收入，光是增值部分獲利超過七成。

分兩次登錄實價 動機令人好奇
根據實價網最新揭露，六、七月接連有北市民權西路六十一?九十號一樓與地下一樓店面實價資訊，前者為總價二．八七億元，坪數約一五九．一一坪的店面交易；後者為二．三四億元，坪數約一二七．二九坪的店面交易；只是同一間店面交易案，卻分開兩筆揭露，背後動機令人好奇。

若將兩筆實價紀錄加總起來，就是一筆總價五．二一億元、坪數約二八六．四坪的店面交易案。台灣房屋智庫召集人葉立敏指出，這店面就是俞昌哲與合夥人在十年前買進，當時買進價格接近三億元，現在出脫是大賺兩億餘元，獲利超過七成。

新買家接手 租金收益縮水
葉立敏補充，劉媽媽與合夥人的房產投資團隊近年來陸續出脫持有店面，其中民權西路這間店面待售時間超過兩年，目前由知名連鎖服飾品牌NET承租，新買家是榮軒有限公司，今年七月七日才成立，代表人為張姓民眾，也是士林一帶小有名氣店面投資客。

據了解，新買家接手前，該店面月租金高達一五七萬元；張姓買家接手後，面臨承租方要求將月租金降租到一二○萬元，租金收益率立即面臨縮水。

俞昌哲持有的這個金店面待售時間超過兩年，以此時間回推，是在二○一四年開始求售，當時正值房市高點，也有不少房產大咖趕著賣資產。

較著名案例，包括該年六月時，中國最大鐘錶零售集團亨得利台灣分公司將位於北市忠孝東路四段上，原安泰銀行忠孝分行店面以十二．四一億元賣給台灣老牌鐘錶商金生儀，相較四年前取得成本，大賺五億元；相隔一個月，寶豐隆將西門町「TiT國際廣場」商場以三十九．五億元賣給三商美邦人壽，賺進約十一．五億元，獲利幅度超過四成。

供需失衡擴大 房市短期恐難回春

房市景氣混沌不明，知名投資客「劉媽媽」家族出脫金店面賺飽閃人，但有霖園集團「三太子」稱號的蔡鎮宇卻選在此時將信義區黃金地開工蓋豪宅，到底房市未來走向如何？從最新的「買賣移轉棟數」創低、「建照核發宅數」腰斬、「開工宅數」續跌，而「使用執照核發宅數」卻創高來看，有房產業者憂心，在這四項數字出現背離下，房市供需失衡正持續擴大，短期內回春恐無望。

使照創8年新高

桃園獨占2成5

根據內政部最新統計，今年前七月住宅類使用執照核發宅數達五．一四萬宅，是近八年來同期新高，也是金融海嘯後的最大量。其中，光是桃園市就有超過一．二萬宅釋出，占全國比例約二成五，甚至是台北市的三．七倍之多。但業者解釋，桃園市使照核發宅數中，有四千餘宅是A7合宜住宅交屋所造成，數字有些「虛胖」。

房產業者分析，代表「供給」的使用執照核發宅數創高，但代表「需求」的買賣移轉棟數卻是創低。今年前七月全國買賣移轉棟數僅十三．二萬餘棟，相較近五年的最高點，也就是二○一三年同期的二十一萬餘棟，衰退幅度近四成。

住商不動產企畫研究室主任徐佳馨分析，以近幾年推案量體來看，不少區域將陸續出現龐大賣壓；信義房屋專案經理曾敬德也說，代表房市買氣的買賣移轉棟數及代表供給的使照核發宅數兩數字出現相左走勢，在供需失衡拉大下，房價還有下降空間。

「麵粉比麵包貴」

建商暫緩推新案
另觀察建照核發與開工宅數，也是同步自二○一四年達到高點後，連續兩年走跌。今年前七月開工宅數僅四萬戶出頭，較去年同期衰退幅度超過一成五；前七月建照核發宅數約四．五萬宅，也是較去年同期的五．五萬宅大幅衰退。
《住展》雜誌企研室經理何世昌分析，這兩項指標同步衰退的主因有三點，第一是容獎上限搶照潮已過，建照量不易再攀新高；第二是房市景氣衰退，不少建商減少新推案，轉以消化餘屋為主；第三是房價跌幅高於地價，出現麵粉比麵包貴的畸形現象。他解釋，雖然建案房價從二○一四年第四季起反轉下跌，至今房價修正近一成，但主要都會區土地價格卻沒明顯跌價，當「麵粉比麵包貴」，若土地取得時間晚，現在推案肯定不划算，與其虧本、倒不如不蓋房，才造成建照量明顯走低。

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】繼2016年8月18日台北市副市長林欽榮宣布捷運科技大樓公辦都更案預計2016年12月底公開招商，現都市計畫變更作業先行展開，9月8日正式對外公開展覽作業。

捷運科技大樓站西側土地，現況為自行車停車場及空地，已閒置超過20年，環境髒亂窳陋，為有效利用捷運周邊土地，發展商業活動，北市府主動協調整合私有地主及國防部，選定為公辦都更案，整體規劃停車場用地及閒置土地，開發為辦公大樓、地區商業及公益性服務設施，以帶動地區發展。

本案佔地約0.47公頃，公有土地面積占92.86％，本案基地南北兩側現況土地使用分區屬住三及商三特，為閒置已久之公有土地，中間為市有停車場用地，透過擬定都市更新計畫及配合變更細部計畫，南側基地變更為公園用地，計約300坪，容積則移轉至北側基地，停車場用地則配合整體規劃，由停管處興建智慧型停車場；本公辦都更案未來將招商吸引民間投資，興建商辦大樓及停車場，並於低樓層部分提供地區商業服務及社區所需公益性服務設施，市府並規劃集中留設公園綠地，使地區居民有更優質的活動空間，同時增設捷運連通道及第二出入口，串連停車場用地與捷運站，除了增進捷運科技大樓站使用便利性，將成為地區的新亮點。

捷運科技大樓公辦都更案都市更新計畫暨配合變更細部計畫案自2016年9月8日於台北市府公告欄及大安區公所公告欄公開展覽30日，都發局並訂於2016年9月21日(星期三)晚上7時假台北市大安區建南區民活動中心舉辦都市計畫公開展覽說明會，歡迎市民朋友踴躍參加。

內政部公布新一批的住宅類建築執照與使用執照核發量，今年前七月建照核發數量上，達45,745宅，比去年同期量縮30.2%，但在使用執照核發量上，在去年同期進入5萬大關後，今年量增至52,813宅，整體增加3.9%。

住商不動產企畫研究室主任徐佳馨表示，做為供給領先指標的建照核發量萎縮，同期指標的使照核發量卻增加，一消一長的狀況下，可見業者重心得放在消化餘屋。

徐佳馨表示，若根據近年同期建照使照數量來看，由於前幾年建商推案不斷，使照將寫下新高，並對於某些重案區產生賣壓，相較之下，建商在看壞前景下，得把重心放在銷售餘屋，建照量恐寫下五年新低，市場因為新案擠壓，將進入新一波廝殺。

大家房屋企畫研究室主任郎美囡分析，除近幾年土地取得不易的因素外，以目前市況來看，買方預期降價心理影響，採取暫停或延後購屋計畫，讓建商警覺必須要降低庫存，做好過冬準備，加上全台容積管制後，經營更顯艱困，種種因素都讓建商採取保守態度，為以防市場以多殺多，不少開發商已從管控供給方式，拉出防火線方式應對，才讓建照核發量不增反減。

徐佳馨指出，目前房屋標準單價調整幾乎是各地方政府共識，加上未來公告地價也會逐步調整，加上交易成本提高，對多戶持有者十分不利，而在房市前景沒有那麼樂觀的狀況下，想要轉手並不容易，習於用財務槓桿操作預售屋的投資者也得面臨新調整。

內政部公布最新建築執照與使用執照核發量，累計今年1到7月，建照量雖較去年少三成，使照量仍持續增加，今年可能創五年新高，顯示新屋賣壓仍加重中，業者預料市場因新案擠壓，將進入新一波廝殺。

內政部公布7月建照、使照核發數量，住商不動產統計今年1~7月，建照共核發4.57萬宅，較去年同期量縮三成，使用執照核發量則較去年同期再增3.9%，達5.28萬宅。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，去年房市不佳，但前7月全國建照核發量仍逾6.5萬戶，今年還不到5萬戶，可能創近五年新低。

她表示，從建照核發量來看，今年建商明顯「減量經營」，但市場賣壓並不會因此減輕。

主要是前幾年建商推案不斷，目前進入交屋潮，使照核發量節節升高，今年前7月達5.2萬戶，已寫下近五年同期新高。新屋大量交屋，對「重案區」勢必產生賣壓，建商也得把重心放在銷售餘屋。

徐佳馨表示，調高房屋標準單價幾乎已成各地方政府共識，加上公告地價預料持續調升、交易成本又提高，對多戶持有者不利，建商去化新屋並不容易，降價讓利風潮預料持續延燒。

正當豪宅市場受到高額持有稅打壓、買氣急凍之際，有著霖園集團「三太子」稱號的寶豐隆董事長蔡鎮宇持有超過五年的北市信義計畫區D5街廓黃金地，已悄悄搭建起三層樓高的工務所，並放上好幾座大型帳篷；市場解讀，這已是建案興建時的前置作業，真的要開工了！

5年變更2次建照
坐落於北市信義計畫區豪宅聚落中的一隅空地近來異常忙碌，不但在基地一側已建立一間三層樓高的工務所，也出現好幾座大型帳篷，現場十數名工務人員進進出出，門口還有交管指揮，數名工務人員胸前繡有「三井」字樣；這塊信義區燙金地是登記在寶豐隆地產名下，背後大股東是霖園集團的「三太子」蔡鎮宇，選在豪宅市場吹寒風之際開工，引發業界好奇。

麗寶建設副總何昭宏說，若建案基地上已出現工務所，又有工務人員進出，很高機率是在為興建作業進行前置準備。
根據北市建管處建照核發資訊查詢系統，該基地坐落在松仁路、松勤街口，面積約一一七八．八四坪，早在二○一二年一月就取得建照，原計畫興建地上二十八層、地下三層，規劃五十四戶，包括五十一戶豪宅、三戶商業單位，並早在二○一二年十一月中申報開工，但歷經將近五年，工程進度始終維持○．一％。

據透露，該基地五年內申請兩次變更作業，第一次變更時是選在申報開工前，也就是二○一二年十月初，將原規劃的五十四戶變更為二十七戶，包括二十五戶豪宅、兩戶商業單位，另有更改部分規劃。

但去年九月底又申請第二次變更，將規劃戶數從二十七戶又增加到四十五戶，且增加五樓以上各樓層的樓地板面積，在今年上半年通過審查；第二次變更後的總樓地板面積約六二五○坪，假設每坪成交均價落在二五○萬元，總銷推估會落在一五○至兩百億元。

憂容獎消失 不得不興建
房產業者分析，D5選在下半年進行興建作業，應該與第二次建照變更通過時間點有很大關聯；主因是前一波因容積獎勵限縮，建商多半搶在時效前掛照，假如歷經多次變更仍未有明確興建進度，已取得的容積獎勵很可能會因建照時效過期而消失，才有著不得不興建的壓力。

D5、聯勤信義 以地易地

信義區D5黃金地光土地價值就超過百億元。但最初這塊地是由元利建設董事長林敏雄與蔡鎮宇共同持有；五年前，因雙方對於建案規劃各有想法，就將雙方都持有的「聯勤信義」及D5土地的產權，採取「以地易地」相互交換，由林敏雄取得「聯勤信義」完整土地，蔡鎮宇則掌握D5完整開發權；只是這兩塊地都一樣是興建頂級豪宅。

二○一一年七月，北市最精華的兩塊黃金地悄悄地進行產權移轉。元利建設總經理蔡建生當年取得聯勤信義完整產權後，證實是為了土地開發的完整性與主控權，與蔡鎮宇協商，採「以地易地」交換開發，將當初向國壽承買的信義計畫區D5土地產權，移轉至蔡鎮宇擁有的寶豐隆地產名下。

其實，蔡鎮宇的房產投資不只D5較著名，還有砸下近兩百億元買回霖園集團「起家厝」的國泰金融大樓，也相當受到矚目；已在今年初時，由蔡鎮宇主導，預計透過都更興建為地上二十六層、地下七層複合式商業大樓，主要做為五星級旅館使用。

蔡鎮宇的房地布局多選在一級燙金地段，除上述兩案外，還有大安路店面等；豪宅處女秀選在一級戰區信義計畫區，將與目前大陸建設「琢白」、冠德建設「興雅BCF豪宅案」，甚至富邦建設「最貴菜園」興建豪宅案同場較勁。

陸客大減，店面投資市場危機上升，不過，危機往往也是機會，過去不易進入的人氣捷運站商圈，此時有較多物件釋出，價格也比較好談，反而容易上手。
住展雜誌企研室經理何世昌表示，近年房價修正，捷運周邊房價也難逃大環境拖累而下跌，但長線來看，人潮匯集、交通便利的捷運商圈，店面具高增值、高保值以及高抗跌三高特性，仍是投資首選。

據捷運公司資料，今年上半年進出站人次最多的十大人氣捷運站，分別是台北車站、西門、市政府、忠孝復興、淡水、忠孝敦化、新埔、板橋、中山、劍潭。

何世昌表示，台北車站、淡水、新埔、板橋、中山、劍潭現階段均可注意店面，有合適物件即可出手。

至於西門站，目前店面租金、行情仍在上揚，長線也看漲，但很少有物件釋出；忠孝復興、忠孝敦化站所處的東區商圈，店面行情雖下修，也有不少店面求售，但價位仍在相對高點，需再觀察。

市府站店面極具潛力，但從市府站出來、銜接信義計畫區這一區塊，街道店面多為單一產權，由企業、金控所掌握，很難買到，地下連通道商街也一樣，只能承租，沒有置產投資機會。如想買，可考慮捷運1號出口周邊，當地巷內商圈持續擴大中，店面後勢看好。

其他可考慮的人氣站，在台北車站方面，何世昌表示，台北車站為三鐵共構，光是捷運站的每日旅運量就超過31萬人次，比第2名的西門站多出一倍以上。當地開封街店面早在2012年就飆到一坪600多萬元，近來價格略有修正，當地租金仍微幅上揚，若價格持續修正，投資價值會更高。

新埔站也值得留意，雖然沒有板橋站三鐵共構優勢，卻一直是板橋運量最大的捷運站，主要是當地是板橋人口最密集的區塊，由於人口稠密、消費活動旺盛，店面承租需求高又搶手，頗具增值空間。

面對寶能的攻勢，萬科管理層對引入深圳地鐵這位白衣騎士給予厚望，但由於華潤和寶能的共同反對，重組方案前途多艱。

9月8日，在國家發改委組織召開的城市軌道交通投融資機制創新研討會，深圳市地鐵集團董事長林茂德表示，深鐵下一步準備做三件事情：一是繼續探索“軌道+物業”模式，繼續在四期規劃建設當中儲備土地資源、開發土地資源；二是一定要有開放的心態、改革創新的心態搞PPP，多拿兩條線搞標準的PPP建設，引進社會資本，打造PPP建設的模型；三是要讓我們的上蓋物業資產證券化。

談及上蓋物業資產證券化，林茂德表示，“大家都知道我們正在參與一個上市公司的事，但是又不能多說，很多人問我為什麼要參與。第一，我跟他對賭，我們持你20多億股後，必須保持每年分一塊錢給我，每年都要分20億元給我，相當於現金流很好。第二，他過去20多年增長100多倍，他未來十年增長1倍我就賺500億元，增長2倍我就賺1000億元，我貸款就有還款來源了。”

雖然沒有明確點名，但外界均認為這個公司是指萬科，這也是深鐵方面首次透露參與萬科重組方案的目的。

6月17日，萬科公告發佈重組方案，擬以發行股份的方式購買深圳地鐵集團旗下前海國際100%股權，初步交易價格為456億元。據此計算，萬科將就本次交易向深圳地鐵集團發行約28.72億股A股股份。

但是，這一重組計畫後續還需經過兩大關口：一是萬科第二次董事會審議正式的重組方案；二是最快於9月底召開的臨時股東大會投票，最終決定是否實施重組。

第二次董事會審議曾經預計在8月舉行，但時間來到9月，相關董事會會議仍未舉行。

萬科董秘朱旭在8月22日召開的業績發佈會上說：“我覺得必須在達成共識的基礎上才能開下一次董事會，把正式的方案推出來，才能遞交股東大會審議。這樣也是對投資者、股東負責任的態度，對萬科而言，我們比大家更加著急。”

她表示：“軌道＋物業”模式對萬科發展至關重要，萬科希望重組方案順利實施，搶佔先機，目前一直在與各方磋商。

回顧這兩個月，圍繞著萬科的“不確定”事件層出不窮，直至如今，事態發展到了完全脫離所有設想軌道的地步。

目前，萬科股價重新走高超出了去年底的停牌價，這讓所有參與者開始重新審視自己的站位，如果說之前的股東擔心複牌後股價大跌而選擇和管理層站在一起，而現在則已經沒有了後顧之憂，轉而會理性審視與深鐵重組後的利害關係。

另外，恆大的闖入打亂了既有的博弈格局，它以目前6.82%的持股或者未來更多的份額，也加大了重組方案能否通過的不確定性。


還有一個關鍵問題是重組方案本身受到質疑。華潤等股東認為用幾塊地400多億元的價格換取萬科永久性權益，而且深鐵還沒有承諾未來合作的深度，這看上去好像並不是一個很對等的生意。

因此，在沒有股價大跌壓力下，這一方案能有多少股東支持也存在很大的懸念。

在上述研討會上，林茂德也透露出深鐵資產證券化有第二方案。

“第二方案我是可以說的，如果我們第一方案受阻，第二方案就是，地鐵集團把上蓋物業培育成上市公司，培育成熟以後，規模夠了以後，用這個上市公司來購買地鐵集團的運營資產。特別是1號線每天100萬客流，可以滿足上市公司回報的。”林茂德表示。

在一線城市和二線核心城市房價節節上漲的同時，周邊的一些小城市也水漲船高。

《第一財經日報》記者根據中國房價行情平臺發佈的全國小城鎮房價排行榜統計發現，到今年8月，已有31個小城鎮的房價突破萬元大關，而在今年5月，這一數字僅有24個。短短三個月，房價過萬的小城鎮就新增了7個。

需要說明的是，這裡的小鎮既包括了縣、縣級市，也包括東莞、三亞等不設區縣的地級市下屬的郊鎮，因為在這些城市的鎮相當於其他城市的區縣。由於區域範圍較小、樓盤不多，而且是一月一統計，因此資料相對變動也會比較大。

這其中，排名第一的是河北廊坊轄下燕郊鎮(屬縣級市三河)，其8月均價達到了20794元/平方米，成為唯一一個均價突破2萬大關的小城鎮，領先第二名的三亞鳳凰鎮4千多元。值得注意的是，今年5月，燕郊的均價還是每平方米16728元，短短三個月就上漲了4千多元，漲幅高達24%。

去年北京城市副中心的消息正式發佈後，緊鄰通州的燕郊樓市迎來了一輪瘋漲。一年前，市場還在驚呼房價漲到了15000元/平方米;現在，燕郊的不少新盤已經突破或者逼近了3萬大關。

全國31小城鎮房價過萬 河北燕郊

在燕郊之後，廊坊還有3個小城鎮入圍，其中三河市以16433元/平方米的價格高居第3，大廠以14276元/平方米位居第10，香河位居第19，固安位居第24。

廊坊樓市為何最火?這是因為隨著北京市政府東遷，通州城市副中心確立，通州發佈史上最嚴限購政策，與通州一河之隔的“北三縣”和京南的固安(即廊坊“四小虎”)樓市之火越燒越旺，構成了環京樓市中最為活躍的四個板塊。由於被北京、天津包圍的特殊位置，該區域一直是京津購房人置業的熱門地區。

與廊坊類似，得益於一線城市房價高企、購買力外溢的還有深圳周邊的東莞、上海周邊的江蘇太倉等地。尤其是在今年3月滬、深限購政策收緊之後，大量的購買力湧向了環一線城市地區。這其中，鄰近深圳的東莞有10個鎮均價突破了萬元大關。

這十個鎮分別是鳳崗、塘廈、長安、大嶺山、大朗、清溪、黃江、厚街、虎門和寮步。其中靠近深圳的鳳崗、塘廈、長安位居所有小城鎮的前十位。

東莞小鎮房價高企，主要是因為在深圳房價高漲的情況下，大量的購買力外溢到東莞的臨深片區置業，直接造成了東莞的房價直線飆升，實際上，臨深片區的不少地方，房價早已突破了2萬大關，超過了東莞市區，直追廣州。

例如，以往作為臨深片區樓市價格窪地的清溪鎮，7月2日開盤的碧桂園天譽以每平方米20000元的均價，遭到了購房者的哄搶。在臨深片區中，黃江、塘廈一年時間內成交均價上漲幅度達到100%。

不過，從去年到今年上半年臨深片區的房價上漲並非剛需推動，而很大程度上是投機所為。根據當地媒體報導，在臨深片區的房地產市場上，目前深圳客仍是主要購買群體，但在經歷了4月、5月份深圳客上演退房鬧劇後，相比前幾個月，臨深片區樓盤銷售勢頭相對減弱，不少投資客已經開始擔憂深圳的房價走勢。

此外，值得注意的是，在房價快速上漲的同時，今年上半年，鄰深片區的塘廈、鳳崗、黃江等則在GDP增速上放緩了步伐，看來房價的飛速增長，並沒有拉動GDP的增速，一個地方經濟的發展關鍵還是要靠實業和新興產業支撐。

得益于一線城市房價高企、購買力外溢的還有蘇州的昆山、太倉等地。易居智庫研究中心總監嚴躍進說，今年3月後，滬深部分剛需以及投資投機購房需求開始轉移至周邊的城市，也帶動了周圍地區房價的上漲。

不光是一線城市的購買力在外溢，二線熱點城市的房價高速上漲後，不少購買力也被迫轉移到周圍地區。比如，二線“四小龍”的廈門目前房價高居全國第4，直追北上深。目前廈門島內的房價已經普遍在5萬以上，島外也要突破了3萬，在這種壓力之下，不少購買力流向了鄰近廈門的縣級市龍海(屬地級市漳州)，目前龍海均價也突破了萬元大關。

建生國際（00224）公布，全資附屬Chance Advance以現金支付總代價6.48億元，收購西營盤物業。該物業位於西營盤皇后大道西115至119號僑發大廈全部地下低層、全部地下、全部1樓及全部2樓，總建築樓面面積約56740方呎的商業平台。該股於周五停牌，將於下周一復牌。

相隔3年，沙田九肚區再有地皮推出市場，周五截標的九肚麗坪路豪宅地皮，共收到18份標書。由於市場看好豪宅市道前景，所以除吸引大財團入標外，亦有多家中小型財團合資競投；該地皮估值約10.98億至14.65億元。

估值逾14億

除長實地產（01113）、會德豐地產、新地（00016）、信置（00083）、嘉華國際（00173）、旭日國際、大昌（00088）、富豪國際（00078）及尚嘉等，亦有不少合組財團入標角逐，包括宏安地產（01243）夥拍錦華實業、英皇國際（00163）夥拍佳明集團（01271）、萬泰與其他公司合組財團、香港興業（00480）夥拍中信股份（00267）旗下的中信泰富地產、萬科海外（01036）夥拍木薯資源（00841）等。

嘉華國際香港地產發展及租務總監尹紫薇表示，截標地皮為九肚區現有的最後一幅地皮供應，而且景觀不俗，若投得地皮，會發展豪宅。

與佳明集團合資入標的英皇國際，其高級物業主任莊瑞梅認為，區內發展成熟，地盤景觀開揚，而且市場有剛性需求，對後市感樂觀。

該地皮可建總樓面約24.41萬方呎，市場估計每方呎樓面約4500至6000元，估值約10.98億至14.65億元。美聯測量師行董事林子彬表示，近期樓市氣氛好轉，有助推動本地大型及中小型發展商投地，預計每方呎樓面地價約5000元，地皮估值約12.2億元。

本港高檔零售市道萎縮，但仍能吸引內地品牌來港開分店。在內地經營珠寶連鎖店的周六福珠寶，以月租45萬元租用一個位於旺角彌敦道，鄰近登打士街已丟空3個月的舖位，作為在港的首間旗艦店，亦是該集團第1721間分店，月租較舊租戶中興表行的租金低約44%。

月租45萬 較舊租低44%

市場消息透露，由位元堂（00897）持有的彌敦道581至581A號地下及閣樓，建築面積3275方呎，剛以月租45萬元租予周六福珠寶，呎租137.4元。據代理透露，該舖位原本由中興表行租用，當時月租80萬元，呎租244元；中興表行自本年6月遷出後，業主隨即以月租55萬元放租，新租金較業主叫租低18.2%，亦較中興表行的租金少43.8%。

翻查資料，周六福珠寶為內地著名珠寶品牌，但常被譏為周大福（01929）及六福（00590）的「合體」，在內地有逾千間分店，曾獲得不少獎項。

在旺角周六福未來旗艦店現場所見，舖位仍在裝修中，料可於十一國慶期間開幕；而與周六福旗艦店一街之隔的周大福商業中心（潮流特區），地舖由大業主周大福自用，意味周六福下月開張後，將與周大福正面交鋒。

有地產代理認為，內地珠寶商在香港開設分店， 主要原因是香港對於建立商戶的品牌有正面作用，另一原因是不少本地商戶近期縮減分店，市場上吉舖增加，業主願意減租招徠。

焦點新盤爆搶客戰，二手市場睇樓氣氛受到直接打擊，中原地產數據顯示，十個主要屋苑周六及日（9月10日及11日）錄得573組客預約睇樓，按周跌約4.5%，連跌4周。

新盤激戰 二手淡靜

中原地產指出，本港10個主要屋苑，港島區3個成分屋苑的預約睇樓量均按周下跌，幅度約10%至20%，其中鴨脷洲海怡半島共有80組客預約睇樓，按周跌約20%。

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑認為，周末有3個主要樓盤發售；加上其他新盤貨尾，勢爆搶客戰，令二手睇樓氣氛受挫；而且二手業主叫價趨進取，進一步拖慢二手交投步伐，料二手成交量將持續受壓。

美聯利嘉閣錄升幅

不過，美聯物業住宅部行政總裁布少明表示， 部分新盤向隅客已回流至二手市場睇樓，帶動15個主要屋苑錄得651組客預約睇樓，按周回升約2.2%，結束3個周末的跌勢，升勢主要由新界區帶動，該區4個屋苑共錄得163宗預約睇樓登記，按周爆升11.6%。

利嘉閣地產研究部統計50個屋苑的預約睇樓量共有1515宗，按周升4.1%。

馬鞍山薈朗將個別餘貨大幅加價，其中一個1房戶月內加價兩次，累積加幅達25%，為近月加幅最進取的新盤。

薈朗下周二推9伙

市場購買力逐漸釋放，多個新盤加價後仍有大批買家入市，其中宏安（01243）馬鞍山新盤薈朗昨日趁勢將個別餘貨加價，並於下周二（13日）起推售9個單位。

根據價單第2B號顯示，項目1座23樓A07室，實用面積293平方呎，1房戶型，單位早於上月加價一次，由原來468.9萬加至506.4萬元，加幅約8%，昨再度提價至582.4萬元，月內加價兩次，累積加幅為24%，連同新價單中取消的1%限時折扣，總加幅達25%，成為近期加價最進取項目。

啟德1號超額29倍

另一方面，?地（00012）北角尚譽昨日上載銷售安排，首批共30伙將於9月20日推售，今日起至9月19日接受買家認購登記，每張本票金額為10萬元。

而於周日作次輪推售的啟德1號（I）昨日截票，截至晚上8時，共接獲6,800個登記，以推售221伙計算，超額認購29倍。

新世界（00017）沙田溱岸8號昨日起標售3伙頂層複式天台特色戶，單位實用面積由1,908至2,287平方呎，招標期由9月13至23日中午12時正。

二手樓價穩升，大單位樓價按周升2.74%，帶動整體樓價指數按周升0.95%，連升兩周共3.28%。學者指，短期內樓價表現仍強硬，但第四季變數較多，或令升勢放緩。

最新137.5點 返去年底水平

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（Centa-City Leading Index，簡稱CCL），最新報137.5點，按周升0.95%，創出39周新高，重返去年12月水平。指數較特首梁振英2012年7月上任時報105.46點，高約30.4%。本周指數主要反映8月15日至21日時二手市況，即英國宣布脫歐後第9周。

本周8大指數中，有7個指數向上，其中大型單位領先指數報139.2點，按周升2.74%最多，升幅屬去年8月份以來，即54周最大，大型單位連升兩周共4.9%。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，豪宅大單位樓價跟隨大市上升，反映是次樓市升勢全面，預期指數走勢仍會反覆向上，第四季上試去年9月，即146.92點高位。

九龍屋苑頻高價 指數6連升

九龍區指數連升6周共5.58%，最新報135.07點，創40周新高。事實上，過去1個月九龍區屋苑樓價頻創出今年新高，其中荔枝角美孚新邨、紅磡黃埔花園等，均錄得多宗樓價逾千萬元的買賣，續支持九龍區指數升。

美國未如預期加息，股市造好，用家追價入市，經濟學家關焯照指出，上述因素短期支持樓價，指數最快10月份上試140點。但現樓市漸現「興奮」情緒，認為政府有機會再出招遏樓市。

惟買家要注意第四季存不明朗因素，外圍經濟變數多，除了有機會加息外，11月份美國大選結果，更會左右全球經濟及金融市場發展。估計屆時樓價升勢會放緩，或難以回升至歷史高位。

新盤向隅客回流二手，帶動本周末50指標屋苑預約睇樓量升，根據利嘉閣地產研究部數據估算，共錄1,515組客戶預約睇樓，按周升4.1%，有利本周末二手交投。

新盤熱潮未減，首個「港人港樓」項目啟德1號，將於明天進行次輪銷售，合共推出售221伙，並於昨日截票，市場消息指，累收6800多票，超額認購約30倍。市場人士指，入票客源用家及投資者比例約各佔一半，反映項目的客源甚廣泛。

由中國海外發展的啟德1號，繼上周六首度推售300伙並即日沽清，發展商旋即2度加推，安排於明天開售，項目於昨午2時截票，因天氣欠佳，加上屬辦公時間，因此並未見有太多準買家到場，主要由一眾代理替準買家到場排隊，入場遞交認購申請，現場秩序氣氛井然，據市場消息指，項目累收6800多票，超額約30倍。若以每票10萬元計算，市場上已凍結6.8億元資金。項目將於今天抽籤，規定每位買家不可購買多於2伙。

美聯董事陳光明表示，該盤雖曾多次提價，但新加入景觀較佳的池景單位，因此仍然受準買家青睞。九龍東區對上一次有大型類似新盤開售，已屬嘉里黃大仙現祟山，區內樓齡較新的二手盤，呎價亦達1.6萬至1.7萬元，因此區內的換樓客、及有意購買大型單位的客源，已累積足夠的購買力，加上啟德1號鄰近港鐵站，未來政府亦會大力投放資金發展基建，準買家普遍覺得該盤前景良好。

中原高級營業董事王鎮維表示，目前準買家當中，用家及投資者各佔約一半，其中又有不少用家為家庭客，並以九龍區客佔多數，達6成至7成，而新界及其他客戶，則佔約3成，雖然項目曾提價，但客戶普遍覺得價格合理。

啟德1號於上月底開價，首輪開售300伙，早上開售至下午已全數沽清，發展商其後歷兩次加推。包括第3號價單涉100伙，除4伙特色戶外，其餘包括16伙1房戶、40伙2房、40伙3房戶、面積由383至844方呎，折實價由500.8萬至1593.8萬元，折實呎價12974至19543元，定價均呎價19208元，盡扣優惠後呎價16203元。

第4張價單則包括涉121伙，包括25伙1房戶、39伙2房、56伙3房以及1伙特色戶，平均呎價20158元，折實平均呎價17055元，最貴為1座36樓H室，連390方呎天台特色戶，折實價1646.7萬元，呎價19511元。

項目提供「即供」及「建期」2種付款方式，連印花稅優惠，最高折扣成數達15.5%。另外，發展商亦提供一按及二按，合共最高85%。

現時該盤高座單位已悉數公布價單，餘下24伙低座單位尚未公布售價，均屬4房望園景單位，發展商較早前曾表示，或考慮以招標形式發售。整個啟德1號共分2期發展，現推出的第1期備有545伙，由2座大廈、以及6座低座物業組成，而項目的第2期亦有望於年內發售。

近日市況回穩，多個屋苑更錄新高價承接，其中沙田希爾頓中心一周內屢創新高，最新一宗2房戶以518萬元成交，成交價創同類單位新高價，打破數天前以510萬元創下的新高記錄；鄰區大圍金獅花園低層戶亦以每呎12308元沽出，呎價創同類單位年內新高。

中原高級區域聯席董事馮澤源表示，沙田希爾頓中心2房戶繼數日前，以創年內新高的510萬元成交後，新近再錄高價成交，單位為D座高層06室，面積412方呎，2房間隔，以518萬元沽出，呎價約12573元，造價再創同類單位本年新高。

美聯聯席區域經理談澤成表示，大圍金獅花園新錄成交，單位為1期E座低層7室，面積約260方呎，2房間隔，以約320萬元成交，呎價約12308元，呎價創同類單位年內新高。

世紀21北山高級客戶經理李錦如表示，北角健康邨新錄成交，單位為康宏閣中層C室，面積592方呎，3房間隔，獲外區換樓客以718萬元（自由市場）承接，呎價12128元，創同類新高。

利嘉閣首席聯席市務董事何振榮表示，青衣翠怡花園新錄成交，單位為2座低層A室，2房間隔，面積約442方呎，成交價420萬元，獲新婚夫婦垂青，擬作上車之用，呎價約9502元。

儘管此前有些消息和預測表示，多倫多的樓市可能要面臨冷卻或崩盤，但根據多倫多地產局公布的8月份銷量與價格報告，大多倫多地區的房屋銷售形勢大好，不僅成交量突破去年8月的紀錄，而且年同比價格也在繼續上漲。

加國無憂報導，地產局主席Larry Cerqua表示，大多倫多地區今年8月房屋成交量為9813套，比去年8月銷量增長23.5%。，但今年8月的工作日比去年8月多兩天，如果把這一差異因素計算在內，成交量增幅則為近13%。

報導指出，Cerqua表示，人們對於買房的需求依舊非常強烈，這和當地經濟發展強勁、平均收入增長以及借貸成本低有很大關係。和去年相比，這個月大多倫多地區新掛牌上市的房屋有所減少，房源依舊緊張。Cerqua強調，這種情況支持著房價繼續強有力地增長，無論哪種房屋類型或地區，都是如此。

據統計，2016年8月房價指數（Home Price Index，HPI）比去年同期增長17.2%。所有類型房屋的均價比去年上漲17.7%，達到71萬零410元。尤其低層住宅屋的房價指數及均價都以兩位數的百分比形式增長。其中416地區獨立屋均價達到120萬6637元，905地區獨立屋均價為90萬5610元。

報導說，溫哥華上個月實行針對海外買家額外徵收15%物業轉讓稅的政策，一些業內人士認為，這會導致一些投資者選擇多倫多，使原本就已經火熱的多倫多樓市繼續升溫漲價。

紐西蘭和澳大利亞近幾年房地產都很火熱，根本原因卻截然不同。
據德意志銀行分析，澳洲的繁榮主要來自國內因素，而紐西蘭則為創紀錄的移民所推動。這對兩國的經常產生了不同的影響。

澳洲人因房價上漲而感到更富有，於是增加在進口商品方面的開支，導致澳洲經常賬逆差擴大，而紐西蘭則吸納了更多境外資本進入其房地產市場，導致經常賬逆差縮小。

貨幣對於經常賬戶的變化趨勢很敏感，彭博分析，如此趨勢下去，將推動這兩個鄰國的貨幣有史以來首次實現平價。

彭博引述德意志銀行駐倫敦策略師Robin Winkler研究報告中指出，「澳洲房地產熱潮的本質應會對澳幣產生不利影響，因為會導致基本收支情況惡化」，「紐西蘭則不同，這增強了我們對於澳元/紐西蘭元應會跌至平價的信心。」

自1980年代實施自由浮動匯率以來，兩國貨幣未曾達到平價，去年4月一度接近，紐元一度達1紐元兌0.9979澳幣，換句話說，澳幣跌到低於1.01紐元。紐元今天兌澳幣交易報0.9680澳幣。

紐元∕澳幣平價，對紐西蘭考驗可能大於澳洲，澳洲是紐西蘭第二大貿易夥伴，紐西蘭則是澳洲第七大貿易夥伴。

澳洲房價這五年來漲34%，紐西蘭則漲了54%。