今年移轉量不到2003年高點1成

買氣直落
房價盤整下修，不僅一般市場冷，法拍市場買氣也直直落，根據內政部公布拍賣移轉數量，今年1~9月全台僅剩3278棟，創下2003年以來新低記錄。業者認為，房市處在買方市場，民眾只願「逢低承接」，即便流入法拍市場，多數仍得等到3拍以後才會有人出手。

內政部統計全台拍賣移轉量變化，歷年1~9月高點出現在2003年，移轉量達41299棟，爾後逐年下滑，至2008年金融海嘯前後才略微回升。今年移轉量僅剩3278棟，與高點相比，剩不到1成。

等待低價出手
全國不動產企研室主任張瀞勻指出，房地產市場持續不景氣，即便流入法拍市場物件通常要比市價便宜，不過受保守氛圍影響下，消費者在購屋選擇更加謹慎，讓今年1~9月法拍移轉量創低。

寬頻房訊發言人徐華辰表示，依據內部統計，今年法拍待拍量相比高峰期少掉近一半，雖然成交率未明顯減少，但待拍量銳減，成交量自然也會變少，同時市場觀望氣氛濃，法拍底價每經一拍都會再以底價8折競標，也讓今年第3季平均得標拍次達2.93拍，可看出民眾都在等低價出手。

以上月17日新北市拍賣1筆位於泰山區福興2街29號8樓物件為例，徐華辰指出，該案已進入3拍，面積36.32坪，底價749萬元，單價僅20.62萬元，相比周邊行情30萬元便宜了3成多，一共吸引25封標單搶買，最終以918.66萬元、單價25.29萬元標出，當出現破壞性價格，仍可能出現搶買熱潮。

機能健全吸客
進一步觀察今年前9月各行政區拍賣移轉量表現，高雄市鳳山區達84棟最熱、新北市中和區78棟居次，且中和區移轉量相比2014年同期成長110.8%。張瀞勻指出，法拍屋周邊生活機能健全，更易吸引購屋客買單，如10月高雄市鳳山區新生街1間法拍透天厝，該屋距鳳山車站僅約300公尺，一拍底價為335萬元，但最終以359萬元拍出，加價約7%。

新北市中和區今年也爆量，全國不動產中和員山加盟店店長周玟妤分析，今年拍定案件中大坪數物件比例較高，主因是這類產品總價高，在市場流通性欠佳，不過流入法拍後，價格低於市價加上中和區原有的機能，換屋族會願意買單。
民眾李先生表示，對法拍屋較不熟悉，但覺得會流入法拍市場的房子通常有問題，產權可能也相當複雜，除非真的特別便宜，否則不會特別留意這類產品。

房市冷颼颼，低迷的成交量逼使房價持續下修。台北市捷運公館站共構大樓「戀戀台大」，從每坪百萬元水準，應聲跌到8字頭，近2年下修幅度高達3成，幅度之大令人咋舌。連在地房仲也直言：「低得離譜。」

台大公館商圈指標社區「戀戀台大」位處捷運藍線公館站1號出口，當初是由樺福建設興建地上15層、地下4層建物，總戶數達258戶，低樓層規劃商場、其餘為坪數8~30坪小宅、高樓層則有挑高設計，屋齡已逾10年。

台灣房屋中正特許加盟店店長李毅甫說：「該社區屬於蛋黃區塊，同類型套房、小坪數產品向來都至少有百萬元水準，若非特殊交易，單坪80多萬價格可說是非常非常低。」

結構安全疑慮影響
據了解，該社區可能因日前被爆出有結構安全疑慮、地下室樑柱曾發生鋼筋鏽蝕剝落情形，加上適逢房市景氣入冬，成交量也從以往每年5~15件轉手頻率，今年1~10月僅成交2件。依實價登錄揭露，2014年該大樓單坪最高成交價達135萬元，今年成交單價直接跌到87~89萬元之間，相當於每坪跌40萬元以上。
全國不動產企研室主任張瀞勻補充，近年台北整體房價平均約下修1成，而該棟社區成交價下修特別快，除了景氣外，恐怕是大樓本身被爆出負面新聞有關、進而影響到買賣方信心，房價猶如雪上加霜。

老屋變身豪宅案例又一樁！北市松山區慶城街「璞真慶城」都更案最新實價登錄，成交單價達每坪146~159萬元，成交總價1.43~1.57億元；不過以實價資訊來看，目前都更豪宅案最高單價仍是「元大栢悅」，每坪成交行情在200萬以上。

「璞真慶城」都更案從2006年更新單元就劃定公告，歷經10年，2015年11月才取得使用執照，該案規畫興建地上10層的集合式住宅，戶數相當稀少僅18戶。

根據實價資料顯示，「璞真慶城」交易時間從2013年11月到2015年5月不等，成交單價最高是9樓，每坪成交158.9萬元，總價約1.57億元，單價較低是2樓每坪146萬元，總價約1.43億元。

若比較已有實價揭露的都更豪宅案，最高仍是「元大栢悅」，該案前身為屋齡近40年的「勝利大樓」，都更後搖身一變成為高價豪宅，並有多位知名政商人物進住，去年10月最新實價成交單價近250萬。此外，「仁愛尚華」也有每坪180萬元的實價行情。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，從一些指標都更案來看，若能順利整合到蓋好，耗費10年是很常見的。不過，在豪宅稅等持有稅大增的狀況下，都更豪宅已不是開發商心中的優先選項。

行政院長林全昨天接受廣播專訪，提及房市這個民眾關切問題。他表示，目前政府政策是不能繼續打房，房價也不能再繼續上升。林全說，首先要維持房價穩定性，希望房價不要再漲，但是也不要急跌。要讓房價反映民眾的購買力，購買力不足的部分，政府以社會住宅、租屋市場和購屋貸款來解決。

林全說，以政府角度，房價最好別漲也別跌，因為房價如果漲的話，很多人買不起房子，引發社會問題，如果跌，會導致銀行很多呆帳，拖累景氣。當初就是房價漲得太凶，政府急速打房，自然產生現在的後遺症，他認為沒有什麼特效針可以一下子完全解決。

他表示，目前不適合繼續打房，但前提是房價不要再上升。某些地方如果漲得太凶，局部性調整難免，但不會讓整體房價一路往下看，這對經濟有很大傷害，甚至會讓購屋意願完全萎縮。

國稅局表示，若營業人讓出購買預售屋的權利，在尚未繳清價款也未取得預售屋產權前，將購買預售屋的權利義務讓與他人，是屬於銷售勞務的性質，所收取的價款與其後續房屋及土地款，應全額開立統一發票，報繳營業稅。

財政部台北國稅局說明，若是甲建設公司銷售預售屋給乙公司，且同意乙公司在尚未繳清價款也未取得房地產權前，將購屋的權利義務讓給丙公司，因轉讓預售屋的權利義務，是屬於銷售勞務的性質，應開立統一發票報繳營業稅。

因此甲公司應留存乙、丙公司的讓受契約以供查核，且開立統一發票給乙公司；乙公司需依讓與價格，開立統一發票給丙公司；至於乙公司未付的後續房地款，應由甲公司依規定開立統一發票給承受預售屋權利義務的丙公司。

新北市議員2016年11月2日於市政總質詢關心社會住宅興建的土地取得問題，市長朱立倫指出，社會住宅相關政策因透過「社會住宅」行銷影片在網路上發布，獲得相當高的點閱率，因此有相當多的年輕朋友知道新北社會住宅，達到市政行銷目標，也省下大筆廣告經費。

另就中央提供遴選9筆土地，朱立倫表示，對於中央願意撥用土地給新北市表示感謝，也希望中央及地方通力合作。朱立倫說，他曾向內政部表達，興建用地如為有償撥用，市府經費允許範圍下也會納入考量；如為無償撥用或現已納入重劃或徵收的部分，府方立場也都歡迎中央交由新北市處理。

另議員也關心老舊校舍改建進度，朱立倫說，上任5年多以來，老舊校舍改建共36所，數量為全台最多，其他校舍改建、耐震補強及拆除改建也正進行中，包括板橋、新莊、三峽區共10所歷史悠久的校舍，均已完成校舍新建。

而針對議員關心的國民運動中心使用情形，朱立倫表示，場館因使用後需要管理維修，市府務必要求相關單位進行維護，提供民眾最佳的運動環境。此外，為配合世大運相關賽事修繕工程，目前新莊田徑場旁的健身房和舞蹈教室暫時封閉，將整修為世大運足球賽球員休息室，等賽會結束後也會盡快開放民眾使用。

台北市政府為因應人口高齡化趨勢及加強對於銀髮族長者的健康照顧服務，於2016年11月2日舉辦「銀髮智慧公宅」座談會，由林欽榮副市長主持，邀集醫療、健康事業、資訊與通信科技(ICT)業、金融及保險業與物業管理等產業界代表與會共同討論，廣徵各界意見。目前初步規劃「銀髮智慧公宅」包含：紹興南街基地公辦都更案、台電中心倉庫(AR-1)都市更新案、六張犁營區基地公共住宅三個場域。

台北市65歲以上人口占總人口比率在2014年底達到14.08％，已達高齡社會標準(>14％)，正式邁入高齡社會，2015年底更達到14.76％，而推估2022年底老年人口比率將會超過20％，邁入超高齡社會，再加上少子化的影響，更讓老人照護問題成為迫切的需求。因此，台北市政府計畫將部分公共住宅規劃作為「銀髮智慧公宅」，打造專為銀髮族設計的居所，並結合智慧化遠距醫療諮詢及遠距照護功能，除了使長者能住得健康、住得安全外，再配合現代化智慧科技應用，讓長者不用奔波醫療，可以在家中接受遠距照顧服務，如此必能大幅提高銀髮族的生活品質。

台北市公共住宅的出租對象比例60％供給青年家戶、30％供給社經弱勢家戶、10％作為專案實驗型住宅，在這10％實驗宅中有部分將規劃作為「銀髮智慧公宅」，這個構想是要提供年長者完善的智慧健康照顧服務，並以可自理生活的高齡者為對象，提供智慧型住宅服務平台，兼具健康照護服務、居家安全及緊急救助、家庭能源管理及智慧科技應用服務等功能，讓老年人生活變的更適意、更有安全感以及更健康。

由於台北市擁有多處醫學中心的優勢，可以結合「健康促進」、「智慧遠距照顧」及「在宅老化」理念，推廣「居家及社區照顧服務」，落實在地老化等政策。同時搭配以房養老及包(代)租代管計畫，當高齡者所擁有的房屋不適居時，能有一個轉換住宅，讓「銀髮智慧公宅」承租戶所持有的房屋釋放出來，由政府提供專業管理服務而能夠有再利用的機會，滿足年青多口家庭的居住需求，循環增加公共住宅存量，不僅能維護民眾的居住正義，也能提高銀髮族長者的照顧服務機會。並藉由將原有房屋出租之租金收入或參加「以房養老」逆向貸款之所得，用以支付生活費或租住銀髮智慧公宅的租金。

目前初步規劃「銀髮智慧公宅」的實驗場域，以臨近公園、醫院為原則，包含：紹興南街基地公辦都更案、台電中心倉庫(AR-1)都市更新案、六張犁營區基地公共住宅三個場域。「銀髮智慧公宅」將考量採委外經營模式，引進民間創新服務、異業結合(ICT、醫療、金融保險與物業管理)提昇服務效率、引入民間專業服務創意與活力。對於醫療院所或ICT產業而言，藉此可經由研究與實務結合，以及大數據分析應用的共享精神，不僅能夠做為實習及學習的場域、互助互利，且能創建老人醫療照護智慧化的前沿範例，精進與提升國內銀髮族照護產業的發展與創新服務。

此次座談會相關產業界參與踴躍，相關代表有感於台北市政府積極推動銀髮智慧公宅之決心，紛紛提出建議與表達合作意願，林副市長表示未來台北市興建的公共住宅都將納入智慧社區概念，並為智慧科技應用的實踐場域，而台灣快速的高齡化，除了是必須因應的課題，也是一個潛在的契機，期望推動「銀髮智慧公宅」不但能照顧銀髮族長者，而且能累積出高齡社會所需要的軟硬體設備與經驗，相信這將成為台灣在全球高齡經濟潮流下的競爭利基，讓我們能夠領先世界，率先適應。

財政部表示，依土地稅法規定，土地所有權人之地價總額未超過土地所在地直轄市或縣(市)累進起點地價者，其地價稅按基本稅率(第一級)10‰徵收；超過累進起點地價者，就超過部分按15‰至55‰分級課徵。我國對持有大面積土地之地主採累進課稅(15‰至55‰)，即持有土地之地價總額愈高者，需負擔愈高之地價稅，以期達到平均地權、抑制囤積土地及促進土地有效利用之目的。

財政部說明，現行土地稅法提供自用住宅用地按特別稅率2‰課徵地價稅，照顧自用住宅者之需求，2016年全國公告地價雖較前一次2013年調升30.54％，惟調整後全國每戶增加之稅額，自住者平均增加稅額約404元，已適度考量自用住宅者之權益。

至台北市稅捐稽徵處2016年10月27日新聞稿關於「按一般用地稅率課徵的土地有99％按基本稅率10‰課稅，平均每戶稅額2萬餘元，較2015年增加稅額為5,000餘元」，係指非自用住宅用地中適用第一級稅率者之稅額影響程度。而財政部提供六直轄市地價稅額預估之統計資料，係除自用住宅用地(2‰)者以外，均列入非自用住宅用地(含基本稅率及累進稅率等)，依財政部分類方式，該市非自用住宅用地2016年每戶平均稅額較2015年增加17,773元。是以，台北市稅捐稽徵處與該部數據不同，係因統計資料之分類方式不同所致。

台灣土地銀行統籌主辦立信建設股份有限公司總金額新台幣56.56億元聯貸案，已成功完成募集，並於2016年11月2日由該行凌忠嫄董事長代表銀行團與立信機構賴運興總裁於台灣土地銀行總行簽訂聯合授信合約。

本聯貸案主要係支應立信建設股份有限公司興建新北市板橋區「江翠北側重劃區C、D、E單元」開發興建大樓所需之建築融資及週轉金暨購買容積等資金需求，募集5年期總金額新台幣56.56億元聯貸案，由台灣土地銀行擔任聯貸統籌主辦銀行，彰化商業銀行、台灣中小企業銀行、華南商業銀行、台新國際商業銀行、香港商東亞銀行、合作金庫商業銀行及兆豐國際商業銀行共同參與，顯見各金融機構對於立信建設股份有限公司長期務實經營之認同與肯定。

「立信機構」成立於2001年，旗下區分有土地開發、建築規劃及營繕施工等三大事業群。成立初期以土地開發整合為主要業務，對於土地自有一份珍惜，在深耕的基礎下穩健積極發展，近年來陸續成立專業團隊，跨足建築設計、營建工程、都市更新、市地重劃等業務，始終堅持「創新、安全、專業、熱忱」的經營理念，投注事業競爭力的提升，秉持務實、負責的腳步積極向前邁進，未來展望應屬可期。

該行近年積極轉型，除原有之不動產核心業務外，並積極拓展企金聯貸業務，依據彭博社(Bloomberg)雜誌統計，2015年全國聯貸業務「指定主辦行(MLA, Mandate Lead Arranger)」該行為排名第二名，此外更積極調整存放款結構，擴大辦理企業授信、財富管理業務、以房樂活養老、JCB信用卡及海外台商業務，在大陸拓點方面，陸續成立上海、天津及武漢分行，業務範圍涵蓋長三角、環渤海及大中部區，且均已取得人民幣業務執照，滿足在大陸之台商、當地客戶之資金需求，並持續擴充大陸網銀功能俾提供客戶更便捷之網上服務體驗；為配合政府推動新創重點產業，該行首推「智慧機械產業專案融資」，並於9月22日正式啟動；2016年逢該行成立70週年，特別舉辦各種公益活動、「小農貸款專案計畫」、「社會福利公益安養信託」、「教育公益贊助學金信託」暨開辦「樂活養老」貸款等，展現取之於社會、用之於社會的公益形象。過去70年來對台灣經濟發展具重大貢獻，在金融史上亦寫下舉足輕重的角色紀錄，值此重要之里程碑，該行持續以積極而穩健的腳步及多元發展的方向，提升企業價值，並積極擴展亞洲事業版圖，朝向全方位優質金融機構的目標前進。

房價緩跌時代，民眾有機會搶入蛋黃區門牌。隨著讓利建案愈來愈多，也有建商推出1字頭地上權「長租宅概念」住宅，不僅可以讓退休族「賣舊公寓、住電梯大樓」，多出來的增值現金更可成為退休金；而對年輕族群來說，職涯最精華的35至55歲則可入住蛋黃區，減輕通勤、房貸負擔。

2011年昇陽建設標下位於板橋區光環路的設定地上權土地，並推出「昇陽寓見」案，2013年10月完工，全案有131戶，目前已經有40多戶入住，當時開價4字頭，今年昇陽建設則擬出拆分年限20與25年的使用權銷售模式，價格更是降到1字頭可入住板橋。

昇陽建設業務部經理蔡和正表示，以2房27坪的空間來說，總價480萬元，自備款3成145萬元，分期付款7成共335萬元，以利率2.85％、共15年貸款換算，每月約付2萬2900元，每年地租與房屋稅約4萬4800元、等於每月繳3733元。

若比較購入板橋新大樓，以每坪50萬元房價換算，等於每月銀貸得繳約4.7萬元，而在板橋租2房新大樓，每月租金也差不多2.1萬元。購置地上權住宅，等於可用每月2.7萬元長租25年，且銀貸15年，第16年起即可不用再繳款。

蔡和正指出，這也是一種「以房養老」的概念，尤其對於擁有1戶老公寓但現金不多的退休族，不僅可以1字頭入住新大樓，免除爬樓梯之苦，若賣掉舊公寓還可增加1筆百萬元現金養老。

他指出，自己就是在台北市買地上權小套房，由於價格低於市價，購屋負擔較輕，兩個兒子1人1戶，全家三代同堂在同棟社區。蔡和正說，地上權住宅是「活在當下」的產品，雖然沒有土地產權，但未來過戶自然不需土增稅。

曾經買文山區地上權住宅案的Tina就說，買地上權案，入住享受好的生活品質，以後也不必擔心子女為房子爭產。不過，購置地上權案，民眾仍是要注意貸款利率與未來地租漲幅，若不介意無產權的民眾，可仔細評估低價入住新大樓的長租概念。

在轉型路上疾行，卻又遭遇股權之爭的萬科，已經不滿足於一個個專案的自我試驗，而要通過收購來大幅提升自己的商業運營能力。

10月31日，萬科企業股份有限公司（下稱“萬科”）與若干合作方組成的聯合收購平臺，入股印力商用置業有限公司（下稱“印力”）的相關交易，已順利通過國家商務部審核並完成了交割。至此，印力正式成為萬科集團成員企業。

在股權之爭陷入多方膠著之時，萬科與印力的這場交易曾被賦予了多層含義。有觀點認為，這一交易是萬科管理層正在搭建的一個自己可以控制的新平臺，為可能的控制權旁落準備退路。

萬科管理層多次否認了這一說法。萬科執行副總裁張旭表示，打造一個為客戶提供更好服務的商業運營平臺，是萬科十年戰略的重要組成部分，印力是全國第三大商業管理集團，收購印力可以和萬科產生協同效應。

複雜的聯合收購平臺

根據萬科此前公告，此次收購印力設置了複雜的分層架構。

萬科通過間接全資附屬公司Vanke SPV設立全資附屬公司有限合夥人I，並持有有限合夥人II50%的權益和普通合夥人40%的權益。三方合夥人訂立了有限合夥協定，成立了投資基金。然後再由此投資基金的全資附屬公司Vanke Rainbow與印力集團簽署認購協議。

其中，有限合夥人I出資5.04億美元、有限合夥人II出資12.31億美元、普通合夥人出資1.93億美元，分別占比26.14%、63.86%、10.00%，總計投資額19.28億美元（約合人民幣128.70億元）。

從公告中可以看出，萬科直接佔有基金普通合夥人40%的股權，但是合計持有60%多數股權的普通合夥人股東I和Ⅱ並未披露。

根據相關規定，在有限合夥基金中，雖然有限合夥人可能提供了大部分資金，但並不能直接干預有限合夥基金的重大投資決策與具體專案運營；基金的決策和運營權掌握在普通合夥人手裡。

根據有限合夥協定，萬科擬透過有限合夥人I、有限合夥人II及普通合夥人出資予投資基金的合計總額為58259萬美元（約人民幣38.89億元），約占投資總額的30.22%。透過這三方合夥人，萬科持有本次交易標的62.07%的權益。

招商銀行承擔了本次交易的大部分資金，權益卻只占三成，這源于招商銀行在此次交易中為萬科提供的財務支援。

萬科在公告中指出，根據合作協定，公司與招商銀行同意就有關投資總額達人民幣90億元的投資事項進行合作，協議於8月21日達成。招商銀行可于有限合夥人II及Vanke Rainbow未能履行彼等就投資事項的相關支付義務（包括償還貸款義務）時，本公司及Vanke SPV將為投資事項提供財務支援，包括增加投資及提供充足資金以確保全數償還貸款及相關利息。

對此，張旭的解釋是，與招商銀行的合作則是出於公司的輕資產戰略，“商業地產是重資產型項目，我們希望打造一個輕資產的，或儘量輕資產的運營平臺完成這次轉型。”

作為交易標的持有方，黑石集團聯營公司所管理的基金持有印力集團及MWREF大多數股權，印力管理層則間接持有印力的少數股權。

交易完成後，聯合收購平臺持有印力96.55%的股份，而黑石集團聯營公司所管理的基金以及印力集團管理層共同持有印力集團已發行股份的3.45%，印力也正式成為萬科集團成員企業。

黑石集團中國房地產部總裁王天兵表示，印力是一家卓越的購物中心運營商，此次交易完成後，黑石房地產基金仍將持有部分印力集團的股權，對印力未來的發展前景保持樂觀。

萬科方面則表示，入股印力將加快萬科向“城市配套服務商”轉型，推動產品和業務升級，為股東創造更多長期穩定的投資價值。

萬科商業如何做大？

股權之爭讓萬科的業績受到影響，行業銷售老大之位也拱手讓給了恆大。

10月27日，萬科公佈了2016年第三季度業績報告。公告顯示，今年首九個月，萬科累計實現銷售金額2629.0億元，同比上升43.7%；歸屬于上市公司股東的淨利潤82.6億元，同比增長20.5%。

恆大則創下了首九個月銷售金額2805.8億的紀錄，與萬科之間的差距也越拉越大。恆大內部人士表示，今年恆大的銷售目標將為4000億。

另一方面，近年來土地成本的飛速上升也讓住宅市場的利潤不斷被壓縮，這讓萬科在地產的其他領域進行延伸。

2014年，萬科正式提出“城市配套服務商”的十年戰略轉型計畫，在傳統的住宅業務以外，加大對消費體驗地產、產業地產等新業務的探索與發展。

此次收購印力，凸顯了萬科在商業運營上的野心。在經過數年的潛心學習和實踐操盤之後，萬科商業地產有了更大的目標。張旭表示，此次收購印力是萬科十年戰略規劃非常重要的組成部分，印力是中國第三大商業平臺，有非常好的運營管理能力，與萬科合作會產生非常好的協同效應。

張旭表示，印力的資產非常優質，集中在中國的一二線城市，最近地價上漲，此次收購是基於這些方面考慮。

自2003年4月成立以來，印力（原“深國投商置”）一直專注零售商業地產領域，先後與沃爾瑪、凱德置地、摩根士丹利、凱雷等商業夥伴達成了深入合作。

印力方面資料顯示，目前，印力累計投資的商業地產項目超過60個，管理資產總規模逾300億元，持有並管理超過30個“印象”系列購物中心，重點分佈在長三角、珠三角和環渤海地區，總建築面積超過430萬平方米。


印力董事長兼CEO丁力業表示，印力與萬科的攜手基於雙方在平臺資源、團隊協同和戰略目標上的相互認同。隨著萬科的加入，印力自身的商業資源、完善的業務平臺和強大的零售物業開發和管理能力將得到進一步提升。

接近萬科的人士表示，萬科旗下已有社區商業、購物中心、寫字樓等多個商業地產專案，這些資源與印力將產生巨大的協同效應，在提升對商戶的議價能力、豐富目標客戶的大資料、加速管理輸出業務、優化財務成本等方面擴大業務協同空間。雙方的目標是，打造中國零售商業地產的領先企業。

中信建投分析師陳慎指出，三季度末萬科在手現金進一步擴充，短債壓力也進一步下降，淨負債率僅為9%，遠低於行業平均水準。但股權爭奪影響依然存在，6月份股份購買資產方案仍未達成共識，且存在重大不確定性，將密切關注後續進展。

不止寫字樓，房企已經開始拋售地產專案。11月2日，雲南城投（600239.SH）發佈十餘則公告，宣佈該公司擬收購銀泰集團的8個專案。具體涉資沒有在公告中透露，只稱“將以不高於雲南省國資委備案的評估值作為交易價，與交易對象北京國駿投資有限公司（中國銀泰、北京銀泰及寧波銀泰母公司）、中國銀泰、北京銀泰、寧波銀泰及寧波金潤協商完成收購”。此前雲南城投於10月31日停牌。

從表面資訊來看，銀泰集團除了銀泰商業之外的地產業務已全部出售，包括銀泰集團旗下銀泰置地集團商業地產板塊的部分地產開發專案。一位業內資深人士認為，公告中披露的“合作”，可能是指後續的商業上的合作，比如商業繼續掛銀泰品牌。

近期類似的拋售地產項目案例還有聯想控股、萊蒙地產等。房企套現頻繁，從“超人”李嘉誠近期的舉動可見一斑。剛剛在上海以200億元人民幣出售浦東世紀匯廣場後，市場再傳出李嘉誠將以357億港元出售香港中環中心。目前上海寫字樓仍處於上升階段但租金出現下跌走勢，香港樓市也正在回暖，李嘉誠選擇了高位套現。

“在目前市場高位剝離套現，是比較明智的選擇。”業內資深人士任堅剛指出，地產業務已經過了發展期，很多多元化企業開始選擇剝離地產業務。以銀泰集團為例，此次剝離8個專案，等於是在銀泰置業之外的地產業務單元全部賣掉了，況且，地產業務向來不是銀泰集團的主業，選擇此時剝離，一來有助於集中資金發展銀泰商業，二來也有規避市場調控風險的意味。

套現的理由各不相同，有的企業獲利離場、有的企業或許資金緊缺、有的或許集中資金做主業，而在一名知情人士看來，銀泰集團創始人兼董事長沈國軍此次出清地產業務，並非基於上述三種理由，而是要轉型做投資。

21世紀經濟報導記者查詢銀泰集團相關資訊，發現該集團官網顯示因技術原因暫無法訪問。

沈氏投資路徑起底

21世紀經濟報導記者梳理公開信息，並經過與多名信源核實獲悉，沈國軍的資本原始積累在浙江舟山。1993年，舟山市建設銀行後勤部門成立房地產開發公司，沈國軍擔任首任總經理。隨後，沈國軍在上海拿了一塊地，不過由於金融危機被套了很久。

1994年，金融危機後，金融系統剝離三產清算，沈國軍當時在上海買入的項目，被當做負資產裝入信達資產。信達資產是專門負責建設銀行不良資產處理的公司。

後來沈國軍負責開發杭州銀泰地塊，當時沈找了標力集團出資建設標力大廈，並持有現在的杭州銀泰百貨。1994年，沈國軍聘請了原杭州大廈的總經理曆玲，開了銀泰百貨，一舉成名。

沈國軍于1997年創立銀泰集團，逐漸發展成中國頗具影響力的多元化產業投資集團，業內稱之為“銀泰系”。目前，銀泰集團下轄銀泰商業集團、銀泰置地集團、銀泰資源集團、銀泰農業集團、銀泰產城集團、銀泰投資等六大業務板塊，擁有多家境內外上市公司和100多家控股、參股公司，集團總資產已逾千億元。

後來沈國軍將周明海收至麾下，擔任銀泰總裁。周明海擅長資本運作，隨後一段時間，“銀泰系”在二級市場動作比較大，接連舉牌百大集團、鄂武商。

沈國軍還曾經是北京浙江商會的會長，浙商資源也非常好，其在杭州發展可謂順風順水。而銀泰這幾年在杭州做的幾個商業項目都比較成功。比如城西銀泰城、湖濱的N77和國際名品街，但是“沈國軍並沒想著去複製杭州模式，否則也不會把那些商業項目一併給賣掉了。”上述知情人士說。

根據此次公告披露，通過收購，雲南城投將新增包括溫州•蒼南銀泰城在內的8個地產開發專案，物業類型包含城市綜合體、酒店、辦公樓、公寓和住宅等多種業態。

一名對銀泰商業有觀察的分析人士指出，銀泰商業的發展高潮期是周明海當總裁那段時間，陸續佈局二線城市。周離開以後，銀泰除了在浙江有發展以外，幾無拓展。因此可以判斷，此次沈國軍套現不是出於商業擴張的目的。

那麼，沈國軍意欲何為？上述知情人士表示，沈國軍曾有一顆電商佈局的心，他在2010年以10億鉅資投資銀泰網商，卻無疾而終。2015年，銀泰商業全面接入阿裡系資源。阿裡巴巴集團以53.7億元港幣投資銀泰商業集團，成為銀泰商業集團繼沈國軍後第二大股東。

阿裡巴巴看中銀泰商業的是可以線上線下打通，佈局商業O2O。而銀泰系涉及五大板塊業務，分別是商業零售、地產開發與經營、礦產資源、智慧物流（菜鳥網路）、投資與金融。其中銀泰商業、 菜鳥網路、雲峰基金、湖畔大學等，沈國軍與馬雲等浙商均有交集。

房企剝離地產業務

潮湧

相對于沈國軍投資轉型路徑，更多的房企是出於套現目的。從9月18日開始，聯想控股陸續拋出多個公告，將旗下多個地產項目賣給融創與北京一家資產管理公司，設資155.68億元。萊蒙國際由於資金緊缺，將旗下地產項目賣給融創，涉資52億元。

房企剝離地產業務套現背後，還有一個原因：隨著調控深入，房企融資全面收緊。來自同策諮詢研究報告顯示，今年10月，40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計240.16億元，環比9月的1060.94億元縮減77.36%，整體已經呈現大幅收縮態勢。

與此同時，在132家上市房企全部公佈2016年三季報，總營收8780.5億，淨利潤率首次跌下8%。

中原地產研究中心統計資料顯示2016年三季度報已經基本公佈完畢，剔除部分停牌企業，132家房地產企業基本代表了所有A股房地產企業，整體看，在過去連續4年利潤率下調後，即使2016年市場成交出現了爆發，但在2016年房地產利潤率依然出現了下調的現象：132家上市房企合計營業收入為8780.5億，而淨利潤只有687.8億，平均利潤率跌至7.8%。三季度營收收入相比2季度環比下調了34.5%，而淨利潤下調幅度則達到了63%。

中原地產首席分析師張大偉分析認為， 三季度在市場依然高溫的情況下出現利潤率下調的主要原因除了7-8月淡季影響外，最主要原因是地價高企占比侵蝕利潤，房企的風險越來越大。

新西蘭樓市最近一年猛漲，一個重要因素就是中國買家在推動。上海“金領”江忠（化名）恰是這幫買家中的一員。

就在10月初，江忠剛落定了人生中第一筆海外“收購”，花了120萬新西蘭元（折合人民幣約600萬元）買了一套奧克蘭市的獨棟別墅。“占地一畝，5房2衛，帶游泳池。”他邊扭頭往窗外望去邊說：“600萬元人民幣在上海市內環最多只能買60平方米的兩房。”

坐在記者面前的江忠，今年三十而立，是個海歸，在上海從事金融業，目前個人資產有數千萬元人民幣。混跡金融投資領域的他，早在2014年就覺得應該把部分資金投向海外市場，今年開始試水新西蘭樓市。

有“風帆之都”美譽的奧克蘭是新西蘭最大的城市。據新西蘭政府相關統計顯示，自2007年至今，奧克蘭的平均房價漲了86%，但今年以來有加速上漲趨勢。

今年7月，奧克蘭市出臺了統一規劃，大幅提高土地利用效率，通過調整土地分割標準來釋放出更多的土地，以緩解奧克蘭房源短缺和房價上漲過快等問題。同時奧克蘭還出臺了一系列新的政策，包括將購房首付比例提高到40%。該消息對市場偏空，加之8月新西蘭天氣較冷，非旅遊旺季，江忠一下覺得機會來了。“7月底我立馬前往奧克蘭。”江忠抿一口咖啡說。

在新西蘭買房通常有三種方式：一種是通過拍賣獲得；一種是通過議價成交；還有一種是暗標競得。

江忠說，他參加了幾次拍賣，發現在拍賣中心參與拍賣的都是華人“火拼”，叫到後面房屋價格都非常誇張。“有一次，一套中區的豪宅拍賣，一位來自中國的女孩在整個拍賣過程中完全不考慮價格，只要有對手出價，她立馬跟進，勢在必得，最後這套豪宅以320萬新西蘭元成交。”江忠說完搖了搖頭。

江忠不是富二代，所以他不想跟這些富家子弟在海外火拼。他決定直接從外國人手裡購房。

8月13日江忠發現了“獵物”。一套位於Torbay，建於上世紀70年代，水泥纖維板結構的“4+1”獨棟別墅被拍到101萬新西蘭元，因未達賣家預期而沒有成交。“我看過房子之後覺得房價確實偏低了，這個房子未來肯定有潛力，於是決定出手。”

“ 4+1的戶型，既可以是一家人住，也可以拆成2套來出租，還附帶一個游泳池。現在在附近拍塊空地也要100多萬新西蘭元，這房子買下就可以出租，所以性價比非常高。”江忠如是說。

次日，江忠立即讓他的仲介經紀人替他與賣家溝通，開價105萬新西蘭元。經過幾輪討價還價，從下午談到晚上，最終確定了一個雙方接受的價格——111.8萬新西蘭元。

可就在這時，半路殺出一個程咬金。

賣家仲介經紀人說還有一個買家可能要出價，讓江忠再等等。江忠非常吃驚：“因為一旦有兩個買家出價，就會變成多項選擇，由賣家來做選擇。萬一對方是現金買家，或者對方願意多出2萬新西蘭元，那我的購房成本就得增加10萬元人民幣。”

在長時間的等待和催促後，賣方最終確認江忠為該房屋的第一購買人身份。之後就是完成和銀行的確認評估和貸款。8月18日，銀行方面確認江忠的銀行貸款條件達到，隨後江忠的律師給賣家發信，確認了10月6日為房屋交割日。

至此，江忠奧克蘭淘房塵埃落定。

江忠此次下手並非一時衝動。他此前曾詳細調查了奧克蘭樓市，發現房間多的別墅漲幅較大，其中5房的別墅漲幅最大。“配置海外資產，還需要考慮可持續回報問題。這房子不僅本身會漲價，而且出租方便，租金也高。”江忠盯著記者認真地說，別看很多富二代或者民營企業家都出來四處購置資產，如果配置不對，比把錢留在國內還慘。據說，一些國內土豪在歐美買了些油田，後來勘探發現都是貧礦！

嘉寶集團今日公告稱，將出資15.4億元受讓大股東旗下光大安石、安石資管各51%股權，從而獲得房地產私募投資基金業務。

據公告，嘉寶集團擬與光大安石投資簽訂協定，受讓其持有的光大安石51%股權、安石資管51%股權。光大安石是嘉寶集團第一大股東北京光控安宇控股方光大控股旗下最具規模的產業投資基金管理公司，主要從事投資國內房地產項目的多幣種房地產私募投資基金的管理，近十年已完成超過50個房地產投融資項目。

在此次交易中，光大安石51%股權交易價格15.4億元、安石資管51%股權交易價格127萬元。其中，最受關注的是，按收益法評估，光大安石淨資產評估值36.16億元，帳面淨資產3.35億元，評估增值32.8億元，增值率高達980.9%。嘉寶集團方面解釋稱，光大安石優良的管理經驗、市場管道、客戶、品牌等綜合因素形成的各種無形資產是評估增值的主要原因。

今年7月底，北京光控安宇方面通過二級市場增持，正式成為嘉寶集團第一大股東。業內普遍預期，這將加速嘉寶集團向輕資產模式的轉型，推動後者在房地產資產管理、資產支持專項計畫等業務領域的快速發展。

據介紹，房地產基金是未來行業發展的趨勢，目前我國以房地產私募基金為主導，整體仍處於起步階段，未來發展空間巨大。通過此次交易，嘉寶集團將正式成為A股市場中房地產基金領域的稀缺標的。而本次交易還設定了業績承諾，標的資產在2016年至2018年累計實現的淨利潤合計應不低於6.91億元，其中2016年應不低於2.11億元、2017年應不低於2.26億元、2018年應不低於2.54億元。

繼廣州公積金信貸自昨日開始收緊後，同天，有消息顯示銀行信貸亦有進一步收緊趨勢。昨日，有業內消息指出中國銀行在廣州地區嚴查假離婚，通知要求，離婚不滿一個月不可申請房貸。實際上，在國慶“22城限購”風潮下並未對“限購限貸”資質明顯加碼的廣州，在近期開始通過對於信貸的嚴卡再次悄然收緊了樓市調控。上周廣州11區一手住宅網簽資料監測顯示，中心六區中的天河、海珠、白雲、荔灣、越秀五區持續為“0”。

“0網簽並不代表0成交，買賣仍然存在，只是網簽需要延後罷了”，方圓方圓資管公司首席分析師鄧浩志表示，這是地方限制網簽的結果，類似情況除了廣州，其他城市也有。“這些城市限制網簽有共同的特徵，就是都針對房價較高的區域，高價房網簽被限制，網簽的都是低價房，成交結構發生重大改變的結果就是成交均價的大幅下滑。以廣州為例，全市網簽均價出現了大幅度的結構性下滑，上周均價降至14505元/平，創下2015年11月以來的新低。”鄧浩志分析。

日前，廣州市住房公積金管理中心發佈了關於加強住房公積金貸款風險管理的通知，11月1日起，職工申請公積金貸款時看繳存，不需要提供收入證明。但同時，上述通知中對住房公積金貸款人的信用進行了嚴格的考核，六種情況被限制貸款。有業內人士表示，公積金貸款不看收入證明，看繳存基數，將會使部分購房者的貸款額度減少，可能無法申請到足額的公積金貸款。

廣東中原地產專案部總經理黃韜向網易財經舉例計算，一名每月工資為1萬元，公積金繳存基數為6000元的白領，之前只需到公司開一張實際收入證明就可以按相關政策貸到60萬元足額公積金。但是，按現在“不看收入證明，只看公積金繳存基數”，則上述上述白領公積金繳存基數不夠月供兩倍，公積金可貸額度受影響，只能申請到52萬元公積金貸款。




因此，在公積金貸款不需提供收入證明，看繳存的新政策下，部分原本可以採用純公積貸款的買家不得不轉為組合貸款，或是同樣在組合貸的情況下，商貸的金額增加，在商貸利率比公積金利率高的情況下，無形中會增加購房者的負擔。

繼上海地區的監管部門、商業銀行都開始嚴查嚴打假離婚之後，昨日有業內消息指出中國銀行在廣州地區嚴查假離婚，通知要求，離婚不滿一個月不可申請房貸。除中國銀行，網易財經對廣州地區建行、招商銀行以及華潤銀行的走訪得知，上述三家銀行暫時未傳出房貸申請調整消息。“但是就算這個規定現在開始在廣州執行也是意料之中的。”招商銀行一名分行相關人士像網易財經評論。

在沖向3000億陣營的隊伍中似乎看不到綠地身影了，這家處於調整和走向多元化的上海老牌房企徘徊在第二陣營。

綠地控股披露的第三季度報告顯示，前9月該公司累計實現合同銷售金額1733億元，同比增長23%；合同銷售面積1328萬平方米，增幅4.3%；回款同比增長48%至1311億元。

跑在綠地前面的是恆大、萬科、碧桂園，三者對應的銷售金額分別為2806億元、2629億元以及2256億元。房地產市場的“拼殺”，沒有絕對的成王敗寇，要知道上述三家房企都是綠地在不同時期走向榮譽之路的“陪跑者”。

但在過去的大半年劇情發生了極大的轉變，即便是長期落在綠地身後的保利地產也在前三季度交出1575億元的“成績單”，提前三個月完成年初制定的目標，並將兩家企業差距縮小至158億元。

綠地的節奏變慢了，這已經成為市場對這家房企達成的共識。在調控趨緊的背景下，如果繼續按照目前的節奏行進，綠地的“戰績”並不見得會比去年好太多。

中信建投分析師陳慎在最近的一份研報中預計，綠地今年的銷售額可以達到2400億元左右，這一數值僅比去年全年完成的2301億元多出近百億，且增速遠遠低於恆大與碧桂園。

綠地遙望3000億

3000億規模房企的排位元賽中，綠地已經落下了很大一個身位。在過去的三個季度，張玉良掌舵的這家房企幾乎保持了一個勻速前進的狀態。

今年三季度綠地實現合同銷售面積450.2萬平方米，合同銷售金額625.66億元，與去年同期相比，兩者分別出現12.4%和7.3%的下滑幅度，而前兩季度，綠地對應的銷售金額分別為496億元和611億元。

綠地控股相關人士在11月1日舉行的三季度業績電話說明會上透露，前9月該公司有13個事業部銷售突破50億元，其中7個事業部已經突破100億元，兩個事業部的營業收入突破了140億元。

在保持穩定去化節奏的同時，綠地過去項目的結轉也對這家公司的報表起到了潤色作用。截至三季度末，綠地控股實現營業收入1504.26億元，較上年同期的1360.68億元增長10.55%；歸屬于上市公司股東的淨利潤59.2億，同比增長19.76%。

其中，房地產板塊的營業收入占比49.6%，毛利率為23.65%，建築板塊的占比達到32.17%，這兩大板塊也成為綠地目前營收最主要的來源。

在持有物業方面，截至9月末，綠地出租物業面積為178.19萬平方米，出租率為85.97%；酒店客房數為7306間，入住率為53.21%，出租物業取得租金收入4.04億元，酒店取得經營收入11.3億元。

上述綠地控股相關人士指出，得益於債務結構的優化，其長期債務的占比進一步上升，達到76%，短期償債壓力較2015年末下降38%，集團有息負債為2803億元。雖然經營活動產生的現金流淨額仍為-60.7億元，但這已經較2015年末的-357.55億元有了很大改觀。

處於調整中的綠地在項目獲取方面卻表現得相對謹慎。至9月底，綠地累計新增房地產項目儲備46個，權益土地面積約368.09萬平方米，權益計容建築面積約998.54萬平方米，少於萬科的99個以及1149.7萬平方米。

整個三季度，綠地在土地市場的權益投入合計為587億元，占年初全年拿地計畫的60%，而其2016年獲取的新項目中有85%處於一二線城市。

基建與金融“大單”

地產主業的略顯失意並不意味著綠地就此在行業中失焦，至少涉及其他業務板塊，綠地已經有新的故事題材落地。

張玉良一直希望，做強房地產主業的基礎上，加快“大基建”(即地鐵等基礎設施建設)、“大金融”、“大消費”三個重點領域的發展，並通過參股優質企業和嫁接互聯網培育新商業模式，打造“綠地系”企業群。

這既可以形成與綠地地產主業的協同，同時也能在行業式微背景下為其提供新的利潤來源。據觀點地產新媒體瞭解，截至9月底，綠地累計新增基建項目1899個，當中涉及到房屋建設、基建工程、專業工程、建築裝飾等，累計金額為729.82億元，同比增長268%。

對綠地而言，最具標誌性意義的是中標南京地鐵5號線PPP項目，合同總價達196.13億元。南京地鐵5號線採取的是“項目投融資建設+施工總承包+運營”的PPP模式合作建設，也是綠地目前為止首個落地的軌道PPP專案。在這之前，張玉良已經與重慶、徐州、哈爾濱等地就多條地鐵線簽署了意向合作。

“南京地鐵5號線項目對綠地而言有非常重要的意義，這為公司的成長打開了空間，提出要做’軌道+物業‘的企業不在少數，但真正落地的不多。這對綠地而言是一個突破，能夠不斷總結和提煉模式，總結適合自己的商業模式，為複製推廣提供基礎。”綠地控股董秘王曉東在電話會議上指出。

以PPP模式參與城市基建和產業開發，除卻多元化佈局的訴求，“軌道+物業”的模式對綠地這兩年業績略顯平淡的地產主業無疑會是一個很好補充。不僅能夠獲得地鐵沿線的土地，還可以通過投資、開發地鐵，涉足地鐵上蓋、地鐵商場的開發、建設、運營，以及地鐵車廂廣告運營等多項業務。

在軌道基建之外，綠地在這兩年所獲得的同類項目並不在少數，拿下寧波杭州以及參建馬來西亞吉隆玻“大馬城”，都為綠地的基建業務找到“出口”。

陳慎指出，當前PPP從重量（訂單額）到重質（風險與收益的匹配）的方向過渡，在資金和資源上有優勢的綠地有望在中長期充分受益PPP的發展，並通過打造大基建的PPP投資平臺，實現大基建和房地產、大金融的協同。

聚焦于金融業務方面，綠地在9月成立了綠地（亞洲）證券，新成立的綠地(亞洲)證券已規劃發起設立和管理境外房地產基金(境外REITs)，基金規模初步設定為40-60億美元，投資標的包括物流地產、商業酒店資產以及境外房地產項目。同時，綠地(亞洲)證券也將發起設立並管理全球股權投資基金，作為綠地集團產業基金的海外平行基金，基金規模初步設定為30-50億美元，投資方向將聚焦于醫療健康、文化休閒等領域。

觀點地產新媒體獲悉，綠地金融業務前9月實現投資收益25.41億元，占營業利潤29.7%，同比增長78.69%，繼續成為貢獻業績的次主力。綠地方面表示，將繼續通過投資並購、發起設立等多種方式，獲得包括保險、證券、銀行等在內的核心金融牌照。

88億高估值近倍

中資在下半年加速湧港，大手筆購買商廈及地皮，昨天再下一城，並由「新手」一擊即中。上周五截標的一幅九龍東啟德發展區住宅地皮，由中資海航集團旗下海航實業以「癲價」約88.37億元投得，首度成功在港奪得官地，造價更遠高於市場預期上限約88%，每方呎樓面地價（下稱樓面呎價）達1.35萬元，創東九龍官地樓面呎價新高，甚至貴過同區二手物業「麵包價」（呎價）。

樓面地價貴過二手樓

地政總署剛批出的地皮，屬於啟德第1K區3號地盤，鄰近啟德體育園區和沙中線啟德站，可建樓面面積約65.46萬方呎，高層單位料可享維港海景。該地皮上周五吸引28家中港發展商組成的20個財團入標，除本港主要發展商長實（01113）和新地（00016）等，中資亦大舉出擊，共有12家中資企業以獨資或合作形式入標，例如已在啟德有項目的中國海外（00688）和保利置業（00119）。

另外，中國恆大（03333）亦有參戰。最終由海航實業旗下香港海島建設地產有限公司，以約88.37億元投得地皮，是中資財團近一年來投得的第五幅賣地表地皮。

落成後料呎售2.2萬起

資料顯示，政府自2013年6月至2014年5月先後批出6幅啟德發展區住宅地，其中保利置業於2014年2月投得啟德第1I區3號地盤（沐寧街9號），樓面呎價約6530元，已是6幅地皮中最貴。不過，海航實業今次以較上述紀錄高逾1.07倍、樓面呎價1.35萬元奪地，締造新紀錄；若與中國海外2013年6月投得啟德1號（II）地皮時的樓面呎價4913元比較，更高出1.75倍。

另外，東九龍官地樓面呎價紀錄也被一舉推高約91%，震撼市場。

事實上，1K區3號地盤的樓面呎價已經較同區部分二手屋苑如豪門等的實用呎價約1.24萬至1.32萬元還要高，業界估計該地皮的總投資額（地價連建築費）將達130億元，每方呎樓面總成本近兩萬元；日後發售的住宅單位實用呎價，動輒2.2萬至3萬元。

毗鄰一二手封盤加價

地皮高價批出後，恆地（00012）位於土瓜灣的迎豐，隨即公布停售7伙，料有機會加價；至於二手市場亦有加價和封盤個案，市場消息指出，新蒲崗譽．港灣2B座低層A室，業主原以620萬元放售，昨天隨即加價30萬元（約4.8%）至650萬元。

啟德發展區未來一年料有近4000個新盤單位推售。會德豐地產常務董事黃光耀表示，啟德地皮高價批出，估計該區樓價仍有較大的上升空間。

麗新發展（00488）高級副總裁潘銳民認為，近年不少內地財團來港投地，相信未來港商出價要較進取始能奪地。

政府上月建議提高啟德發展區住宅密度，增加1.09萬個單位，但發展商尤以中資搶地態度仍然積極。高力國際亞洲估價及諮詢執行董事張翹楚分析，人民幣貶值推動中資積極在港投資，啟德發展區因有體育園區、郵輪碼頭和沙中線等設施，未來區內住宅樓價可媲美尖沙咀九龍站，故中資不惜高價在該區掃入地皮。

張翹楚表示，可望今季招標的3幅啟德發展區住宅地，樓面呎價料逾一萬元。此外，毗鄰啟晴邨的啟德第1E區商業地現時正招標，本月18日截標，萊坊高級董事及估值及諮詢主管林浩文調高該地皮的估值10%，達約82.3億至93.3億元，樓面呎價約7500至8500元。

海航今年1500億海外狂掃貨
中資企業海航集團近年頻密地在境外「掃貨」，因收購不少知名國際企業及地標項目而格外引人注目。單計今年，海航系內公司已累計斥資超過1500億元收購。彭博曾推算其全球資產規模已經超過910億美元（逾7098億港元），且「走出去」沒有停步的跡象。

海航董事局主席陳峰去年陪同國家主席習近平訪英後，接受內地《環球時報》專訪時表明，2008年歐美金融危機後全球資源重新配置，是中國企業收購資產千載難逢的機會。

陳峰早前接受英國《金融時報》訪問時也強調，海航的收購活動肯定會繼續下去。

連購金絲雀碼頭兩甲廈

陳峰身體力行在海外購買資產，於去年收購英國倫敦金絲雀碼頭地標商廈路透社總部大樓（30 South Colonnade），以及今年4月斥資1.31億英鎊（約12.4億港元）收購同為金絲雀碼頭的瑞信大廈（17 Columbus Courtyard），均引來國際傳媒密切關注海航的投資動向。

海航集團今年的焦點項目，為旗下Avolon Holdings斥資100億美元（約780億港元）收購美國貸款機構CIT Group的飛機租賃業務，從而把原有飛機租賃業務規模擴至910架，總值達430億美元；截至去年底，該集團已持有飛機總數超過1250架。航空業務以外，海航旗下公司涉足金融租賃、旅遊、酒店、地產、商場、物流及文娛等業務。日前，海航以65億美元（約507億港元）向黑石集團收購跨國酒店管理公司希爾頓集團的25%股份，預計明年首季完成交易。

中投擬收購星洲地產商
中資企業積極進軍海外地產，除了海航集團昨日高價投得啟德地皮之外，外電引述消息報道，中投公司、厚樸投資管理及高瓴資本等組成的財團，亦有意收購總部設於新加坡的地產商普洛斯（Global Logistic Properties，簡稱GLP），並已跟其他潛在的合作夥伴接觸，查詢對方加入競購財團的意向。

關於收購一事，普洛斯昨天回應新加坡傳媒查詢時表示，現階段仍未與潛在投資者展開談判，日後如有任何最新進展，將於適當時候公布。

大股東GIC持股37%

資料顯示，新加坡投資公司（GIC）及今次競購財團成員之一的高瓴資本，分別持有普洛斯的37%及8.2%股權，換言之，競購財團能否成功收購，將要視乎普洛斯最大股東GIC的取態。

其實，中投公司近期動作不斷，早前有消息傳出，中投打算斥資逾11億歐羅（折合約94.58億港元），收購德國房地產集團BGP，計劃進軍當地住宅市場。

至於其最新目標普洛斯，據其網頁介紹，公司業務遍及中國、日本、巴西和美國等118個主要城市，擁有並管理約5223萬方米的物流基礎設施，憑藉高效網絡為客戶提供整體物流解決方案。

呎售1.93萬 近市價上限

資深投資者盧華家族發展的九龍城AVA 55昨日開價，首批推出38伙，平均呎價2.15萬元，發展商提供最高10%折扣，折實呎價降至1.93萬元。事實上，區內近年推售的新盤平均呎價1.5萬至2萬元，AVA 55首批貼近市場上限價推售，項目主打蚊型戶，折實入場費僅296.8萬元，平絕九龍城，最快下周末發售。

AVA 55首批38伙，實用面積介乎166至328方呎，定價329.8萬至746.3萬元，其中4個單位為連平台特色戶，同時亦包括實用面積最細、不設浴缸或企缸的B室開放式單位。

首批包括開放式浴室間隔

發展商提供180天即供及建築期付款方法，即供折扣5%，另本月底前購買可獲2%折扣及3%從價印花稅津貼，總折扣10%，折實平均呎價1.93萬元。售價最平單位為3樓B室，實用面積166方呎，折實296.8萬元，平絕九龍城，首批只有2伙折實售價低於300萬元。

項目昨日亦首度開放示範單位，至於成為市場焦點、重返上世紀六十年代開放式浴室設計的單位，發展商則未有為其特別打造。現場展示實用面積257方呎、18樓C室連裝修及交樓標準的1房示範單位，以及同樓層A室、實用面積328方呎的兩房交樓標準，浴室內雖設有獨立淋浴間，但只安裝「半塊」玻璃，沖涼時難免面對水花四濺的問題。

九龍城近年推售的項目，較類近為恆地（00012）發展的曉薈，與AVA 55同屬蚊型盤，現時平均呎價約2萬元；至於其他新盤如匯賢閣、華懋的金．御門等現時平均呎價介乎1.5萬至1.7萬元，AVA 55首批折實呎價1.93萬元，雖在同區新盤造價範圍之內，但已屬貼近市價上限。

發展商MT Sisters Limited項目經理蔡仁輝表示，九龍城已有多年未有新盤推出，首批定價屬合理水平，並有加價空間，視乎反應再決定。

至於住宅部分，若沽清可套現約4億元，示範單位今日開放供參觀，並同步收票。項目策劃總監盧文德表示，項目位處41名校網，相信可吸納年輕一族及小家庭準買家。負責銷售的美聯物業董事陳光明表示，項目未來實用面積呎租可挑戰70元水平，以實用面積計管理費約4.8元，視乎周末參觀及收票情況，下周初發出銷售安排，最快下周末發售。

藍塘傲累收近2400票

麗新發展（00488）及帝國集團發展的將軍澳藍塘傲周六將進行第二輪銷售共100伙，項目今日中午截票。市場消息指出，至昨晚連同復活票累收近2400張登記，超購23倍，凍資2.4億元。

首個綠表置居先導計劃（綠置居）屋苑新蒲崗景泰苑，為期14天的收表期於昨晚結束，初步收到3100份申請表，較可供發售單位總數857伙超額2.6倍，預計12月攪珠，明年1月開始揀樓。

下月攪珠明年1月揀樓

房屋署發言人表示，截至昨晚7時，累積共派出約2.17萬份申請表，並收到約3100份申請。由於綠表申請者主要是公屋居民，其申請表須經有關屋邨辦事處或租約事務管理處核實，才會轉交位於房委會客務中心的居屋銷售小組處理，因此昨日公布為初步數字，要待所有屋邨辦事處或租約事務管理處完成核實工作，並把申請表轉交居屋銷售小組後，才能公布最終收表數目。

多屬市區公屋居民

就位於樂富的房委會客務中心昨午現場所見，交表者不少為居於市區的公屋居民，當中又以居於房協旗下屋苑的居民較多，但未見人龍。部分遞表人士為居於市區的長者，因其所住屋邨已有一定樓齡，有見景泰苑位於市區，又屬新樓，故希望購入單位改善居住環境；亦有一些遞表者希望為子女未來打算，可以較低首期買入單位，不用再住公屋。

現年87歲居於觀塘的黃先生表示，雖然新蒲崗屬工廠區，但環境尚可接受，現時自己一家五口同住，因可選用「家有長者優先選樓計劃」，所以入表申請，若抽中會選擇面積最大的單位，並計劃動用積蓄，一次過支付約300萬元樓價。

居於土瓜灣樂民新邨的劉先生指出，現時市區私樓價格太貴，動輒四五百萬元，曾考慮入市天水圍二手居屋，因見綠置居景泰苑位於九龍市區，又是新樓，故入票申請，若抽中會選高層及較大面積單位，可住得較舒適，計劃支付一成樓價作首期。

在紅磡家維邨居住的冼女士表示，早前有事出門，故要到昨天截止日才能趕及交表。她指出，市區樓價太貴，首期動輒100萬元以上，但綠置居首期連使費最多五六十萬元便可買到大單位。

預計明年5月底落成的景泰苑，提供857伙，實用面積介乎192至494方呎，按評定市值六折計，實用面積平均呎價5658元，售價由約94萬至約298萬元。項目10月20日首天收表，當時只收到50份申請，至昨晚累收3100份，為2012年重售居屋以來收到最多綠表申請的一期；對上一次最多綠表申請為2014年發售的一期居屋，共有1800份申請。

上海樓市政策收緊並傳導至土地市場，據上海國土資源局網站公告顯示，11月滬宅地繼續零供應，僅有4宗商業用地入市。

自10月上海宅地零供應以來，11月延續了這一走勢，只有4宗商業性質土地出讓，總面積為102.3畝。其中主城區虹口區推2宗，浦東新區推1宗，松江區推1宗。11月土地供應面積和今年高峰期間8月相比較，有了巨大的回落，8月當月有17宗土地入市，總出讓面積為1,029.4畝，本月只有高峰期約十分之一供應量。

日前11月首幅商業地塊被信德及上海陸家嘴以19.50億元（人民幣，下同）聯合競得，該地總面積為2.67萬平方米，總樓面面積為13.35萬平方米；為商辦、餐飲旅館商業用地，當中商業部分將包含一所文化演藝中心。接下來3幅將集中在11月下旬出讓，其中虹口區兩宗辦公樓用地同日出讓，合計出讓面積4.07萬平方米，總起始價達38.9億元。

　　二手交投持續，用家和投資者亦紛紛入市，成交價持續創新高，其中，馬鞍山嵐岸中層兩房單位，以呎價13043元易手，為屋苑呎價次高。

　　美聯營業經理陳少鴻表示，馬鞍山嵐岸7座中層B室，面積483方呎，2房間隔，以630萬元成交，呎價13043元，呎價創同類新高，亦為屋苑呎價次高，買家為用家。

　　中原分行經理黃啟立表示，粉嶺居屋景盛苑A座低層4室，面積546方呎，2房間隔，以居二市場價323萬元成交，呎價5916元，創同類新高造價，打破上月306.8萬元紀錄，買家為上車客。

　　美聯聯席區域經理談澤成表示，大圍居屋景田苑F座高層3室，面積467方呎，2房間隔，以518萬元自由市場成交，呎價11092元，呎價創屋苑新高，買家為用家。

　　美聯營業經理鍾家豪表示，荃灣中心19座低層F室，面積329方呎，原業主開價340萬元，買家最初還價至320萬元，但賣地消息一出，買家即時加價10萬元，以330萬元成交，呎價10030，因為低層單位，因此略低於市價，買家為長線投資者，單位租金約10500元，回報率約3.8厘。

　　中原高級分行經理黃小江表示，堅尼地城高逸華軒中層E室，面積438方呎，以930萬元成交，呎價21233元，創該大廈呎價新高，買家為投資者，單位市值租金24000元，租金回報3.1厘。

　　世紀21柏宇地產執行董事黃學宇表示，大埔東昌閣高層D室，面積374方呎，屬2房間隔，以421萬元成交，呎價11257元，創大廈造價及呎價歷史新高。

　　豪宅市場回勇，不少買家趁勢沽貨，市傳有河北首富之稱的全國政協委員、河北遠洋運輸集團董事長高彥明所持有的南區香島道33號單號屋，以公司轉讓形式沽出，成交價約4.6億元，大屋面積4720方呎，連2035方呎花園，呎價97458元，原業主於05年以1.533億元購入，持貨11年，帳面獲利3.067億元，升幅達2倍。

　　另外，據土地註冊處顯示，九龍塘對衡道2B號地皮於上月中以2.43億元售出，買家為崇嶺控股有限公司，據悉可建樓面約12565方呎，呎價19339元。

　　利嘉閣地產分行經理梁志偉表示，大潭陽明山莊9座低層57室錄得1宗成交，單位面積2157方呎，以約5600萬元交吉易手，呎價約25962元。

　　香港置業高級區域董事馬步成表示，尖沙嘴名鑄高層L室，面積1133方呎，以約2450萬元承接，呎價21624元。

　　中原地產資深區域聯席董事顧沛德表示，西半山輝鴻閣低層B室，面積1081方呎，以1800萬元易手，呎價16651元。