急跌轉緩 今年高低點差距收斂至4％

短期盤整
台北市房價未止跌，10月整體房價水平創近43個月新低，僅新北市在房價基期較低的利多帶動下，房價略有波動。業者認為，大台北地區房市，已從2015年的急跌，轉為緩跌或盤整，短期雖不脫盤整格局，但整體應已無大幅下修的疑慮。

信義房屋昨公布大台北地區10月房價指數，台北市10月房價指數為116.55，較9月下修0.5%，對比去年同期，房價下滑達5.7%，該數字更創近43個月以來新低，回到2013年2~3月時的水平。

回到3年前水平
反觀新北市，表現相對較為穩定，10月房價指數為129.82，較9月減少1.2%，對比去年10月，則僅小減約1.8%。10月指數同時回到今年Q1水平，較Q2~Q3平均指數在130~133左右略低。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，若以雙北市房價指數來看，新北市表現明顯優於台北市，雖然10月台北市房價指數再探低點，但今年高低點差距收斂到4%左右，相較於2015年指數單月高低點差距可達10.6%來看，北市房價由急跌轉為緩跌的趨勢明顯，以目前市場氣氛來說，讓利爭取成交仍是較為普遍的現象，但跌幅已經逐步收斂當中。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，北市房價大幅滑落區，多半區域機能相對較為不足，「如萬華、文山、北投等區，本廉價老屋偏多，若非沾光北市燙金門牌，實無支撐價格力道，據實價登錄，近幾個月單價幾乎跌破4字頭。」

但台北市也非全區全軍覆沒，陳炳辰說：「如大安、信義、中正3區房價，即已止跌回穩，在去年7月失守單價7字頭後，已在6月逐漸向7字頭靠攏。」

熱區在淡水中和
至於新北市，由於主力買盤多傾向自用戶、首購客，如單價20萬元上下、總價1000萬元左右的物件，最受青睞。大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，今年交易熱區主在淡水、中和，「前者房價基期低、後者價格略有修正，是吸引買盤主因。」

而房價不減反升的林口、板橋，前者平均單價站上30萬元，處房價初升段，交易仍屬平穩，後者是新北市蛋黃區，房價相對有所支撐。

新北市民楊先生認為，買房首重區段、增值性，「能撿便宜當然好，但一個區域房價，如果跟著景氣跌太慘，誰敢買？對區域夠了解，房價到可接受的範圍，我就會考慮出手。」

不但是全台首座行政園區都更案、更僅耗時25個月就宣告完成，昨在新店行政園區都更案動土典禮，冠德建設（2520）董事長馬玉山得意表示：「良好的溝通，是加速都更進程的關鍵。」更透露未來2年，該公司在手都更案，皆有機會開花結果。
馬玉山指出，要加快都更程序，應不僅侷限於文書的審查，還需要政府設立單一窗口，並與實施者面對面坐下來溝通，「以新店案為例，25個月來、共開25次會議，我每次都參加，新北市府也有相對應的代表共同討論，程序自然加快。」

冠德2年密集推案
新店行政園區規劃3棟建物，包括行政大樓、運動中心及住宅大樓，預計2020年完工。其中，住宅部分規劃28~48坪產品，冠德可分回8成，總銷約85億元，預計明年Q2銷售，價格未定。據了解，該區域周圍行情每坪在65~68萬元間。
冠德總經理洪錦欽透露，目前公司共有4都更案進行中，以台北市羅斯福路三段、敦化北路總部案，及新北市三重區太子汽車廠案，進程最快，「最快明年上半年，皆有機會取得建照。」

未來2年，將是冠德密集推案年，初估推案量各有約300億元，明年除新店案，眾所矚目的信義計劃區豪宅案興雅BCF案將於Q3公開，總銷約200億元，另外，三重果菜市場案預計農曆年後進場。2018年重頭戲則是機場捷運A19站聯開案，將視權配結果推案，初估總銷約100億元。

新店行政生活園區小檔案
基地位置：新店區北新路一段及北至北新路一段88巷路口
基地面積：1.2公頃
規劃：
1.行政辦公大樓：地上31樓，進駐8行政機關
2.SRC住宅大樓：地上30樓，規劃28~48坪
3.新店國民運動中心：地上9樓
4.地下5樓停車空間
資料來源：新北市政府、《蘋果》採訪整理

北市房價貴，還得碰上花錢買1坪，實用面積卻不到0.65坪的情況。根據《住展》雜誌統計今年1~11月大台北新案公設比狀況，北市新案公設比平均約34.5%，追平2014年創下的統計以來新高，即便新北市微降0.2%，今年新案平均公設比仍高達31.5%，更是近8年以來第3高。

根據《住展》雜誌統計，今年1~11月北市共推出113個新案，其中公設比壓在30%以下的僅12個，佔比僅10.62%，不過，相較去年同期136個新案推出，卻僅有8個新案公設比壓在30%以下，佔比甚至不到6%，其實已經顯示建商對於市場主流的低公設建案已經逐步去迎合。

進一步統計雙北市建案公設比的實際情況，今年台北市建案最高公設比為47%、最低為28%；新北市建案最高公設比為46%、最低為19.5%，但19.5%的建案規劃為公寓，其實公設比並不算低。《住展》雜誌企研室經理何世昌表示，由於房市景氣差，高公設比建案因實坪面積較小，導致銷售困難，因此，今年北市並未出現公設比超過50%的新建案。
一般來說，住宅公設可概分為「必要性公設」與「休閒性公設」；前者是法規要求建置，如逃生梯、消防空間，後者主要是娛樂休憩設施，如健身房、交誼廳。雖然公共設施可以提升居住品質，但公設比若過高、造成室內實坪縮水，購屋族接受度就會大幅降低。

從近年公設比統計數據來看，由於買方對高公設住宅接受度低，雙北市新建案公設比似乎已撞到天花板，要再拉高公設可能性降低，「低公設」、「高得房率」的建案會較受青睞。

對照去年與今年公設比新案戶數變化，便可以發現因推案量減少，各區間公設比的房屋戶數都比去年來得少。然而，公設比介於25~30%的房屋戶數減幅最少，預估到今年12月底，總戶數會超越去年。

興富發建設「松江1號院」出現神秘掃房客，據悉是一位法人，前天直接衝進信義房屋店頭，指名要買「松江1號院」，結果經汪姓業務代為洽談興富發建設後，法人大戶昨（17）日就一口氣砸下13億元，掃進7戶，佣金服務費賺了3,800萬元，信義房屋卯死了！不過原本負責代銷的甲桂林廣告，財神爺過門沒進，對於錯失掃房大戶，嘔死了！

現在房市儘管不景氣，但游資依然充沛，昨天傳出一椿相當戲劇化的交易案，傳言一位法人買家，直接衝到信義房屋的店頭，指名「松江1號院」還有沒有房子？他想買2戶，不過出價出乎預期的低，信義房屋經紀人半開玩笑回嗆說，先生你出這種芭樂價，如果你一次給它買7戶，我就幫你跟興富發直接談價錢。

據悉，這位法人大戶立刻答應，信義的經紀人即向興富發直接洽談價格，昨天確定談成，總計22戶、目前賣剩下就這麼7戶的「松江1號院」，全部出清，價格是7戶總計13億元。

市場估計，信義房屋光是這筆交易，就賺進3,800萬元佣金。不過興富發建設推說不知道有這筆交易，還要了解；信義房屋和甲桂林廣告，則不予回應。

市場人士認為，如果這位法人大戶掃進7戶豪宅，正式簽約並且7天契約審閱權也沒有反悔，那麼興富發將宣告全部出清「松江1號院」的所有餘屋。

而且，去年「松江1號院」待售餘屋約15億元，今年興富發說要讓利1成，目標年底前出清餘屋，算下來這7戶最後餘屋以13億元成交，也相當吻合，對於這位法人大戶來說，以平均每坪約105萬元價格買進，算是撿到大便宜，相較於實價登錄資訊每坪行情約落在136萬~175萬元，可說是打6~77折，就順利入手。

「松江1號院」位於台北市松江路，為地上22樓、地下4層的豪宅，共22戶，每戶總價2.5億~2.6億元，每坪均價155萬元，預售至2014年底交屋時銷售率約5成多，目前由甲桂林廣告代銷中。此次出現神秘大戶掃空7戶，竟是透過信義房屋來成交，姑且不論買家為何不直接找興富發議價、而要繞一圈透過信義房屋去談價，白白讓信義房屋賺一筆服務費，是否合理，光是沒有「照顧」到這位神秘大戶買家，就嘔到吐血。

教育部長潘文忠昨（17）日表示，3年內將斥資261.6億元，完成國中小老舊校舍改善，補強工程有1,702棟，拆除重建工程246棟，藉此擴大內需，提升營建產業動能，增加35萬人次本勞就業機會，降低失業率。

教育部昨在行政院院會報告「國中小老舊校舍改善規畫」，教育部表示，在921地震後，政府開始全面推動校舍耐震能力評估，今年2月6日台南強震後，擴編經費加速改善老舊校舍，尤其針對耐震係數小於1的危險教室，優先投入經費改善。

潘文忠表示，原本國中小老舊校舍改善要使耐震係數大於1，必須花6年時間，但行政院決定加速推動，於3年內完成，維護師生安全，營造優質安全校園學習環境。

潘文忠說，未來將一次性核定補強及整建校舍名單，分3年編列經費，106年完成規畫設計，並鼓勵地方政府代辦學校重大工程發包，工程會、營建署、能源局及教育部將合組專案小組協助。

潘說，這也是一項擴大內需計畫，106~108年可增加本勞35萬人次就業機會，有助降低失業率，並促進國內營建業及建築業等產業發展，提高國民生產毛額。

林揆核定的「中小學校舍改善補強計畫」，將自明年106年至108年，中央編列180億元「公立國中小校舍耐震能力及設施設備改善計畫」專案經費，行政院另編列一般性補助款項46.8億元，地方再自籌34.8億，總計261.6億，將在3年內改善老舊校舍，包括補強和拆除重建。

林揆在院會中表示，教育部為確保國中小校舍耐震安全，將每年改善老舊校舍的經費由約50億元提高至87億元，並將原訂6年改善期程加速於3年內完成，規畫方向值得肯定，未來執行拆除重建及補強工程時，請工程會積極協助教育部，盼能如期如質竣工。

房市走軟，買方市場抬頭之後，不但議價空間加大，就連購買預售屋的「公設比」也被拿來用放大鏡檢視，許多銷售建案開始以「4低」為號召，強調低單價、低總價、低自備、低公設，然而，前3者都是可以經由數字比率與區域行情簡單做出判斷，一般民眾比較困擾的則是「公設比」該怎麼計算？因為，每個建案的「公設比」都是銷售人員自己說的，無法比較，要等到買房交屋後的實際感受才知分曉，房地產人士建議，依現階段的建築設計與規劃來看，消費者記住「30％」這個數字就好了，「低於30％的公設比建案，認真考慮，高於30％的公設比，審慎考量。」


據住展雜誌統計至2016年11月14日為止，台北市2016年公開的新建案平均公設比雖拉高至34.5％，但與2014年歷史新高水位相同；新北市2016年度公開的新建案平均公設比為31.5％，則比2015年微降。住展雜誌企研室經理何世昌表示，住宅公設可概分為「必要性公設」與「休閒性公設」；前者是法規要求建置，如逃生梯、消防空間，後者主要是娛樂休憩設施，如健身房、交誼廳。雖然公共設施可以提升居住品質，但公設比若過高、造成室內實坪縮水，購屋族接受度就會大幅降低。

從近年公設比統計數據來看，由於買方對高公設住宅接受度低，雙北市新建案公設比似乎已撞到天花板，要再拉高公設可能性降低，「低公設」、「高得房率」的建案會較受青睞。由於房市景氣差，高公設建案銷售困難，2016年北市已完全沒有公設比超過50％以上的新建案出現。雖然平均公設比高達34.5％，但只追平過去最高水準，未進一步再創高，且2016年公設比壓在30％以內的新建案高達12個，比2015年8個還多，意味越來越多業者迎合市場對低公設住宅的需求，願意壓低公設來作為銷售的誘因。


新北市2016年公開銷售的新成屋、預售屋平均公設比則約31.5％，比2015年微降0.2％。台北市建案最高公設比為47％、最低為28％；新北市建案最高公設比為46％、最低公設比為19.5％，但19.5％之建案產品為公寓，其實公設比並不算低。

住展雜誌企研室經理何世昌分析，北台灣所有縣市新建案，大部份戶數公設比介於30％~50％區間，約2.27萬戶，將近2016年所有建案戶數約76％。雖然佔比較2015年約80％略減，但仍是最大宗。反觀若公設比超過35％以上，因購屋族認同度偏低，所以戶數相對來得少，只有2千多戶，且多為小坪數住宅、或小基地建案。

如果比較2015年與2016年公設比戶數變化，就可以發現因推案量減少，各區間公設比的房屋戶數都比2015年來得少。然而，公設比介於25％~30％之間的房屋戶數減幅最少，預估到2016年12月底，總戶數會超越2015年。這是因為2016年有許多大樓案以「低公設」為銷售訴求，所以公設比25％~30％的房屋戶數才會逆勢成長。至於公設比在25％以下的建案，幾乎都是桃園、新竹地區外圍郊區的公寓產品，此類產品主打的並非低公設，而是低總價。

何世昌建議，購屋族買房子別只看公設比表面數據，更要比較公設實際內容。舉例來說，甲、乙兩個建案基地大小相同、公設比都是30％，但甲案有多樣休閒性公設，另乙案只有必要性公設，代表乙案虛坪可能灌得更嚴重。除了比較公設比項目，購屋族也要謹慎評估實用性，才能精打細算買到划算的房子。

2016旅遊產業，受到總統大選、及陸客來台縮減、新旅館擴增等影響，觀光旅館的住房率及平均營收與2015雙雙明顯下修，其中台北的住房率已從75.76％下降至僅約70％，下修了5.68個百分比(表1)，而高雄地區甚至跌破7成的住房率，下調至66.95％，風景區也下降至僅約60％的住房率。

宏大國際資產陳益盛總經理分析，來台觀光客在2015月同期為755萬人次，提高到2016月同期的791萬人次，其中陸客由311萬人次下降到287萬人次，減少了約24萬人次，日、韓旅客則分別增加了21萬、15萬人次，其他地區多數也呈現微幅成長。

然而陸客以團客為主的縮減的確對旅館業造成很大衝擊，以旅館等級而言，初期對中、低價位接團客的旅館的影響很顯著，來客量驟減造成整體住房率下滑，尤其南部及風景區，一般旅館等級的住房率已有不少跌破50％，代表營運可能是虧損的狀態，而一般觀光旅館也因大選及部分新開商旅替代效應影響，2016以來逐漸有些下調。

就區域比較，北、中、高三都及風景區的整體住房率全部下滑，尤以高雄及風景區的跌幅最為明顯，已經回到2012、2013年水準，其中高雄的一般觀光旅館已處於5成住房率保衛戰，風景區因陸客減少，且為數不少的遊客被特色民宿吸引，其一般觀光旅館更是下滑5％來到42.74％，風景區整體觀光旅館住房率僅有60％。

而台北市蛋黃區則因整體旅客的增加，尤其是自由行旅客多首選台北市為第一個必訪之地，因此即使新增供給如萬豪酒店、美孚飯店、凱撒飯店等旅館新據點加入市場，台北市仍有12家觀光旅館住房率維持在80％以上。

宏大國際資產陳益盛表示，經常外傳多家台北市旅館業看壞後勢，有意處分獲利了解，而就宏大的接觸目前有意處分的旅館業者多以80間客房以下的中小型旅館為主，地點則多位於台北市以外，遍及北、中、南及各風景區，以總價來看，2~3億元就可買下一間小型旅館。

凡是台北市區內的，即便有意出售也是不主動出口的，因為台北市的旅館市場仍有成長空間，但趨勢傾向朝更高端客，或更精緻的品牌及經營型態。陳益盛表示可以簡單地說，台北市的旅館市場要買的很多、要賣的很少，市中心只要有整棟出租或出售，一定是兵家必爭、眾人青睞的焦點。


陳益盛進一步指出，第一波可能淘汰的旅館是規模不大、且設備老舊、交通不便，或沒有特色的商旅，有能力接手的一定是有經營特色，有品牌、或有通路的業者，其中如晶華酒店多品牌策略成功佔領中、高階及商旅客層，洛磯、柯達等商旅近年來也都持續有在評估設立新據點。陳益盛指出，目前旅館業有興趣的標的，條件是台北市近捷運600公尺內，整棟或半數以上樓層，客房數至少80房以上，相當於面積要1000坪以上，以100~200房亦即1200坪~3000坪為佳。

2016全台灣北、中、南及風景區主要觀光旅館住房率，區域表現最佳的仍為台北市，其中前三名住房率都在90％以上，其中天成已蟬聯多時第一名寶座，凱撒則是同時在台北及風景區都進入前三名(表2)。北、中、南及風景區主要觀光旅館住房率各地居冠的分別是台北天成、台中金典、高雄福華及墾丁凱撒。

信義房屋2016年11月17日發佈最新大台北月指數出爐，結果雙北市房價仍維持盤整修正的格局，台北市10月房價指數年減達5.7％，新北市則表現相對較為穩定，過去一年房價僅小減約1.8％，若以雙北市的房價指數來看，新北市的表現明顯優於台北市，主要仍是新北市的自住買盤較為穩定，過去一年房價表現走勢近乎持平。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，雖然10月台北市的房價指數仍寫下2016年的新低，但2016年高低點的差距收斂到4％左右，相較於2015年指數單月高低點10.6％的差距穩定，北市房價由急跌轉為緩跌的趨勢明顯，以目前市場氣氛來說，讓利爭取成交仍是較為普遍的現象，但跌幅已經逐步收斂當中。


台北市2016年10月房價月指數為116.55，月減0.5％，年減約5.7％，新北市2016年10月房價指數為129.82，月減1.2％，且年減約1.8％，目前房價水準相當接近於2015年同期的表現，顯見房價最恐慌的殺盤時間已過，維持盤整修正的格局。

曾敬德表示，北部房市已經從2015年的急跌轉為緩跌或盤整，新政府目前政策主要聚焦推動都更、租屋與推動社會住宅等，加上近期房價已經不再上漲，也沒有強力調控房市的必要性，因此房價也沒有短期大幅下修的疑慮，在政策穩定之下，自住買盤有機會慢慢回籠，但大盤仍不脫盤整的格局。

房市景氣未回溫，法拍市場就先回春？法拍相關業者指出，大台北法拍市場日前出現「驚奇價」，有一間位於天母美國學校旁的33年老公寓，以每坪33.62萬元的價格拍出，不過專家認為，這樣的破盤價僅是個案，要看日後法拍市場或中古屋市場是否會出現連續破盤價。

法拍市場日前出現驚奇價！寬頻房訊發言人徐華辰向媒體指出，北市中山北路六段、近美國學校旁一間屋齡33年的公寓日前第4次法拍，第1拍以2251萬元流標，2拍1801萬元、3拍1441萬元也未能順利標出，直到10月時，一名民眾加價4000元，以總價1301.888萬元得標，平均每坪33.62萬元的價格震驚市場。

雖然出現超低破盤價的法拍屋，不過專家紛紛指出「這只是個案」，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨向中央社分析，要看日後法拍市場與中古市場是否會連續出現破盤價；寬訊房市總經理游世一則向聯合報指出，法拍屋是落後現貨市場景氣三年的指標，法拍市場最快也要三年後才會轉熱。

除了天母出現破盤價外，新北市也有法拍市場出現小回春，業者表示，現今房價回跌加上法拍屋打折，對不少民眾來說，已經到了甜蜜點，標況因此回溫；徐華辰也說明，近期房價出現競標，主要是房價明顯走跌，法拍屋底價也跟著下修，到第3拍，大多只有市價6折，甚至5折，相當吸引自住者。

延宕20年的機場捷運線，交通部政務次長於15日終於透露，許多人久等的捷運預計在明年2~3月間通車，不少人認為捷運沿線帶來的利多，會讓冰凍的周遭房價滿慢回溫，但看在專家的眼中，機捷卻早已成為房價的「穿心煞」，通車後的利多也非常有限。

捷運沿線一直是不少投資客視為最保值的投資標的，不過隨著房價逐漸下修，除了桃園青埔被專家點名是房價重災區，林口和新莊也被喻為是房價的「穿心煞」，也有網友表示，如果想搬到林口的原因，只是捷運和房價低，奉勸通勤族就「別來了」，認為林口交通機能差，只能靠客運和開車，機捷也不是每班都停，對一般上班族來說，通勤時間太長，並不值得。

房產專家Sway曾表示，機捷票價貴、車程長，對通勤族來說吸引力低，加上社會住宅將遍地開花，過去房市討論度超夯的青埔，房價就已經看跌了，而林口除了長庚醫院站的生活機能較佳、商業活絡，但只要走出這一站，就什麼也沒有了，加上氣候潮濕，利多已經出盡，機捷神話很難再現。

除了青埔、林口，新莊副都心也中標！財經專家賴憲政在《57新聞王》中表示，機捷已經變成房價的穿心煞，過去買不起蛋黃區的人會考慮副都心，機捷利多因為多次跳票，變成「空包彈」，一路之隔的頭前重劃區反而趁勢以4字頭的價格，打下還高掛5字頭的副都心。

Sway分析，該區成交量非常少，副都心又沿著高架橋，幾乎天天塞車，房子也是一棟棟蓋的密集，毫無景觀，生活機能也尚未發展，相較之下，頭前雖然房子密集度也很高，但每坪房價平均便宜了10萬元，甚至還有3字頭就成交的案件，足足打了8折以上，讓副都心根本毫無吸引力。

　　繼昨日兩宗限房價地塊拍賣並全部自持商品住房面積後，今天上午，又一塊“限房價、競地價”地塊以100%自持商品房面積的代價落槌。

　　首創天恆中糧聯合體以57.6億元摘得海淀永豐20號地(北京市海淀區“海淀北部地區整體開發”永豐産業基地(新)HD00-0401-0093、0097、0099、0108地塊二類居住及零售商業用地)，根據競拍條件，需要配建100%自持商品住房面積，10%自持商業辦公面積。

　　資料顯示，該地塊規劃建築面積183336平方米，起始價為39億元，截至開拍前共接收8家網上競價，最高價達40.4億元。現場競拍吸引了包括首創中糧天恆聯合體、碧桂園、龍湖首開聯合體、萬科綠城聯合體、遠洋、石榴、中鐵、融創中國等8家拿地主體參與。

　　根據競拍條件，該地塊商品住房銷售均價不超過53400元/平米，且最高銷售單價不得超過56100元/平米，全部居住套型必須符合“90/70政策”，五年內不得出售，銷售時不得搭售其他服務、産品，不得捆綁精裝修。

　　同時，競拍時達到價格上線後，競拍自持商品住房面積。當競買報價達到合理土地上限價格時，則不再接受更高報價，轉為在此價格基礎上通過現場競報企業自持商品住房面積的方式確定競得人。企業自持的商品住房將全部作為租賃住房，不得銷售。當競報自持比例達到100%，轉入投報高標準商品住宅建設方案程序。

　　競拍過程中，中鐵首先報價40.6億元，並與萬科輪番舉牌。由于競拍價達到土地合理價格上限，遂轉入自持商品住房面積競拍階段，首創天恆中糧聯合體率先達到自持面積上限40%，之後轉入企業投報自持住宅比例，由于萬科綠城、龍湖首開、首創中糧天恆均投報自持比例100%，便再次轉入企業投報自持商業百分比，首創中糧天恆投報自持商業面積比例10%競得該地塊。也就意味著，海淀永豐20號地塊最終被首創中糧天恆以57.6億元、企業自持商品住宅面積比例100%、自持商業面積比例10%摘入囊中。

　　經歷了上半年北京土地市場的幾近沉默，新政之後，北京市政府開始增加土地供應，並試點了一些新的土地出讓方式，如限地價、限房價，同時對地塊規劃作了條件限制，正如此次出讓過程中的‘90/70政策’。

　　作為拿地主體之一，天恆集團回應稱“作為國企，一直都有更大的社會責任去響應和支持政策調控，保障城市剛性購房需求。此次聯合3家國企的開發能力，優勢互補，能夠提供更具性價比的居住産品。”

　　一位天恆集團人士向新華網記者表示，公司仍然是一家立足和聚焦北京市場的區域性房地産企業，與今年眾多北京房地産公司一樣，天恆也有補充土地儲備的發展需求，爭取拓展的機會，雖然今天這兩宗地塊參與競買的企業比較集中，但天恆一貫的拿地策略就是在地價相對高的環境裡選擇價格相對低的地塊。

　　對于外界對後期如何自持和運營商品房的疑問，上述天恆集團人士表示，未來主動持有一些物業資産，不僅符合3家企業的發展戰略，而且在運營能力上也能夠支撐這些物業資産的運營。

　　據了解，在天恆未來的轉型方向中，就包含了銷售與持有共進、開發與運營並舉。“在北京持有和沉淀一些優質資産，能夠鍛煉公司的資産運營能力，同時為集團保證長期穩定的現金流。天恆目前就持有運營了相當規模的物業資産。”天恆集團人士説，“首創和中糧在資産運營上同樣出色，比如首創運營的奧特萊斯，中糧開發運營的大悅城，都是非常優質的物業資産。這也是我們3家企業組成聯合體拿地的原因之一，集各家之所長。”

　有過二手房買賣經驗的人都知道，長久以來，在二手房市場中充斥著大量的“幽靈房源”。這些房子有的定價遠低于周邊均價，並且戶型還稀缺，一直被中介視作“釣魚”的工具，總是能吸引購房人上前詢問，但實際看房時卻百般推脫看不了。還有的則是報價嚴重高于周邊均價，中介在陪看房時都會指著它説，“看，還有價格那麼高的，這套已經很劃算了。”

　　類似的虛假、虛高房源早已不是新鮮事，即便實施“一房一價”多年，但依舊屢禁不止。直到最近，有業主開始接到中介公司電話，要求核實所售房源信息並重新簽委托協議，否則就會下架房源。不僅如此，一些報價遠高于周邊均價的房源也被列入C類房源，只在中介公司內部係統中顯示，不再出現在市場中。

　　這是怎麼回事？樓市整頓風暴開始刮向二手房了嗎？

　　中介緊急要求購房人重簽委托協議

　　看似無傷大雅，實際上因為彼此信息的不對稱，嚴重影響了購房人對樓市冷暖的判斷，尤其是在樓市火熱的周期裡，甚至有推波助瀾的效果。

　　“剛才接到鏈家打來的電話，需要帶房本、身份證親自到門店簽字委托才能賣房，之前登記的房源要下架了。”在海淀區今典花園有一套閒置兩居室的張女士向北京青年報記者抱怨道，最近不知道怎麼了，中介一直催著房主本人帶齊資料去重新簽委托協議，要不就不能再挂著房源了。可由于現在一家人都住在東四環附近，跑一趟很是麻煩。“之前也是由于工作忙，距離遠，是讓我父母拿著房本到中介把房子挂上的，委托簽字也是代簽的。但從上周起，好幾家中介打電話過來，説必須親自核實房源信息，並簽完委托協議才能繼續賣房。”這讓張女士覺得很奇怪。

　　其實，張女士的經歷並非個例。北青報記者在中介門店了解到，現在挂牌房源都需要更為復雜的流程。“首先要先與業主簽委托合同，同時業主出示身份證、房産證等信息。然後再讓業主去做核驗。”以前，挂牌房源並不需要如此詳細的信息，業主只需要口頭告知中介想要挂牌的房源信息便可。

　　也許是對于準入門檻管控更嚴格了，導致北京近期一大批二手房中介都緊急撤下挂牌房源，有的大中介門店甚至出現櫥窗一片空白的現象。在通州新華大街附近，一家房産中介門店格外扎眼。與往常不同的是，兩家門店大大的玻璃櫥窗上如今空蕩蕩。以往，這裡挂滿了房源信息。不僅如此，曾經手拿寫滿房源信息的小黑板，招呼往來人群的中介員工如今也少了很多，尤其是那個小黑板，由于沒有房源信息，已經被遺留在店鋪裡。

　　挂牌二手房大量縮水

　　這一次的整治，似乎真的讓許多無效房源縮水了。張女士告訴北青報記者，她經常通過鏈家在線查看今典花園的二手房行情，往常都是挂著幾十套房子，價格由7萬多到9萬多不等。如今再看，能顯示的只有6套房源了，均價79867元/平方米。

　　不僅如此，周邊的上世紀90年代初的老小區，如今也只有3套房源在售，往常都是挂著幾十套房子。

　　很多在售小區現在都有類似的情況，從中介的網站上看，北京區域至少下架了半數以上的房源。有些小區甚至全部消失。

　　對此，鏈家集團公關部門負責人李浩也坦陳，最近鏈家確實開始嚴格核實房源信息 。所有挂牌信息都需要房主核實並簽署委托協議，否則就會按照下架處理。不僅如此，有的房主並不是誠心賣房，挂牌價格遠高于小區均價的，也會被列入C類房源，只在內部係統中有顯示，外部查詢是看不到的。這都造成了一些小區在售房源數量的銳減。

　　史上最嚴厲的整頓“虛假房源”

　　各家中介重點整治房源信息，與調控政策後，住建部等各部門對中介行業不規范行為進行嚴查整頓不無關係。實際上，四季度以後，伴隨各個熱點城市的集中調控，新房的房企和二手房的中介都面臨著史上最嚴厲的行業規范整頓。

　　過去很多中介的房源都沒有與業主核實過，或者根本沒有與業主簽訂過委托協議就挂了上去。這種不規范的做法導致很多大中介都要把房源撤下來。直到緊急與房主簽訂委托協議後，這些二手房和租房房源才能重新挂牌。

　　一位中介門店的經理向北青報記者透露，北京在10月初對中介行業進行更大力度的整頓。口頭通知要求“沒有業主手寫委托書、房産證和身份證復印件的房源必須下架、中介行業不允許渲染學區房”。這些下架的房源包括假房源和一些缺少證件需要補齊資料的房源。該人士稱，中介公司內網會有百萬套房源，這些房源有真有假。但以往，公司對此並不進行管理，經紀人在對外發布時會依據個人需求轉發。這其中也包括一些經紀人通過虛假便宜的房源吸引購房者。

　　李浩也證實，類似的行業規范以前早就有，但當時並沒有力推就沒有嚴格執行。如今，新政後這些規范被重啟，並要求嚴格按照標準執行。于是現在各家中介公司都在積極按照標準來做。

　　對此，中原地産首席分析師張大偉認為，從整體行業來説，房地産的不規范行為事實上放大了市場的恐慌情緒。實際上，過去十年以來，房地産行業的規范條款非常多，但是執行力度不夠。有法可依，但是執法不嚴。此次嚴查整頓對于房地産市場逐漸走向規范具有積極意義。

　　業內人士也認為，針對二手房的整頓是必然之舉。北京樓市發展至今，二手房的成交量早已遠遠大于新房，但二手房的監管總是處于真空的狀態，加上掌握信息和數據的中介，總是向購房者提供片面的信息，容易誤導二手房買賣雙方出現恐慌性的買房或者拋房，因此，這次大規模的整治與規范，或許將改善二手房市場的環境，有利于這個上萬億級別的市場更加規范。文/本報記者 李桁

　　【動態】

　　龍湖西宸廣場舉辦投資商業論壇

　　11月13日下午，由龍湖地産讚助的《大咖指路財富論道》商業論壇在京舉行。與會專家皆表示，在住宅調控升級的當下，投資商業，購置商鋪成了新的選擇。建議選擇像龍湖這樣有聲譽以及品牌的開發商，因為商業地産是需要規劃和策劃的，品牌開發商産品有保障，才能同時給與置業者後期的安全保障。與住宅相比，商鋪更大的價值應該來自經營而不應該是物業升值，這才是良性的市場。龍湖西宸廣場項目地處地鐵口，交通優勢突出，同時會引進生鮮主力店，也有助于周圍商鋪商氣的形成。這些無疑是它的潛力所在。(李桁)

　　中原與北大合作老齡産業創新平臺

　　上周，中原集團-北京大學國家治理與老齡産業政策研究課題組成立。據了解，北京大學與中原集團此次合作老齡産業研究課題，旨在聚合中國老齡産業創新與實幹的力量，通過校企合作模式，理論與實踐相結合，實現資源共享，建立一個從需求端出發，向供應端延伸，依托在國家治理與養老産業政策方面的課題研究，實現跨行業與跨領域的合作，推動國家養老與地産兩大産業聯動的跨界創新平臺。與此同時，中原集團作為港資企業的代表還向北大捐贈300萬教育基金，為北大教育事業的發展貢獻力量。(李桁)

　　中信國安北海第一城北京啟動會舉行

　　11月11日，中信國安北海第一城北京啟動會舉行。活動期間，北海第一城主要合作方代表中科院、戴德梁行、阿特金斯等代表相繼發言。據了解，中信國安北海第一城，位于廣西北海市東南側，佔地面積6676畝，規劃建築面積約329萬平方米，擁有7.9公里海岸線和400余畝紅樹林，總投資超300億元，是北海市乃至廣西區內規模最大、海岸線最長的一線生態海景旅遊項目。目前，中信國安北海第一城重點推進了星級酒店、主題樂園、紅樹林公園提升改造等項目。與希爾頓酒店簽約的同時也在加快推進水樂園的前期工作。(李桁)

　　綠地倫敦之巔在北京正式發布

　　11月12日，由綠地集團獨資開發的，位于英國首都倫敦的住宅項目——綠地倫敦之巔巡禮北京站，于北京柏悅酒店舉行。在此之前，綠地倫敦之巔已先後在上海、倫敦等地陸續開盤。如今，該産品在北京亮相，將推出50套房源。據了解，作為綠地集團進軍海外以來最重磅的項目，綠地倫敦之巔，位于英國倫敦金絲雀碼頭，海拔高度達到241米，刷新了歐洲住宅的天際線。除了高度震撼之外，綠地還攜手全球知名的建築設計公司，力圖打造英國新興的住宅地標，帶來全新的住宅體驗。(李桁)

　　中建美國項目泊岸國內展會將開幕

　　近日，仲量聯行-美國住宅市場展望暨75 Parklane&Shore中國首發媒體發布會在京召開。仲量聯行對于美國各地區的房價指數報告顯示，在2010年，各區房價開始止跌反彈，之後五年均呈現平穩增長，而這種增長速度甚至超越了以往任何時期。發布會上，仲量聯行帶來了中國建築全資子公司中建美國(CCA)旗下地産投資平臺Strategic Capital打造的泊岸(Park and Shore)項目，據介紹，泊岸位于澤西城著名的宜居社區新港，毗鄰哈德遜河，項目由358套精致住宅單元及71套精品公寓組成，為住戶提供了從單間、到三室一廳和豪華頂層套房的全戶型選擇，項目國內展會將在本月開幕。

　　上海（樓盤）市發展和改革委員會官網消息，上海市物價局、上海市住房和城鄉建設管理委員會近日聯合發出了《關于開展上海市商品房銷售明碼標價專項檢查的通知》，在本市范圍開展商品房銷售明碼標價專項檢查工作，將重點查處以銷售商品房不明碼標價、未在交易場所醒目位置明碼標價，未按規定實行“一套一標”，採取多種方式明碼標價、標價內容不一致等8項行為。

　　關于開展上海市商品房銷售明碼標價專項檢查的通知

　　各區市場監督管理局、住房保障和房屋管理局、浦東新區建設和交通委：

　　近年來，本市各級價格、住房保障和房屋管理部門加強房地産市場監管，凈化房地産市場環境，營造公開、透明的房地産市場價格秩序。但在部分區仍有房地産開發企業未按規定實行“一套一標”、在標價和公示的收費之外加價等損害消費者利益、擾亂市場秩序的行為存在，群眾對此反映強烈。為進一步規范本市商品房明碼標價行為，維護消費者合法權益，根據《國家發展改革委辦公廳 住房城鄉建設部辦公廳關于開展商品房銷售明碼標價專項檢查的通知》(發改辦價監〔2016〕2329號)要求，經研究決定，在本市范圍開展商品房銷售明碼標價專項檢查工作。

　　檢查重點內容

　　此次專項檢查重點查處以下行為：

　　(一)銷售商品房不明碼標價、未在交易場所醒目位置明碼標價;

　　(二)未按規定實行“一套一標”;

　　(三)未一次性公開全部銷售房源;

　　(四)商品房交易及産權轉移等代收代辦的收費未標明由消費者自願選擇;

　　(五)標示信息不全，沒有按照規定內容明碼標價、公示相關收費以及影響商品房價格的其他因素;

　　(六)採取多種方式明碼標價，標價內容不一致;

　　(七)在標價和公示的收費之外加價、另行收取未予標明的費用;

　　(八)其他違反明碼標價規定銷售商品房的行為。

　　上海市物價局

　　上海市住房和城鄉建設管理委員會

　　2016年11月14日

用“冰火兩重天”來形容房地產信託在2016年的變化軌跡，最是恰當不過。

伴隨著房價的狂飆突進，一度沉寂的房地產信託在今年上半年復蘇，並逐漸呈現火爆態勢。然而，隨著人們對於“地王”資金來源的追索，從信託管道違規流入拍地環節的資金逐漸引起了監管層的關注。

今年三季度以來，為落實房地產調控工作，有效緩釋行業集中度偏高的風險，監管層對銀行和信託等金融機構進行了多次專項檢查，對金融機構違規進入房地產市場的資金進行嚴格規範。對於監管的合規檢查，部分信託公司表示正嚴陣以待，而此前快速回暖的房地產信託業務也因此“急刹車”，募集規模急劇降溫。

信託融資的“灰色地帶”

“地王”頻出，這是大眾對於2016年房地產市場的最深刻印象。不僅是上海、深圳等一線城市如此，杭州、蘇州、廈門、合肥等二線城市亦頻頻爆出天價的土地拍賣價格。

然而，這些拍地的資金從何而來？

“按照規定，土地拍賣的資金必須是房企的自有資金。”上海某中型房企人士向記者透露：“但是今年以來的很多拍地資金，其實是房企放了杠杆從信託管道獲得。”

一些房地產信託土地融資業務的具體形式是，房地產開發商通過與信託公司合作發行相關信託產品，將募集來的資金直接作為拍地的保證金或者拍地資金，並最終流入土地拍賣市場。

這也就意味著，房地產開發商只要通過發行信託產品，支付給信託投資者一定的收益，便可以“空手套白狼”獲取大筆資金。從信託管道違規流入的資金，或許成為頻頻出現的“地王”背後的助推力量。

從信託公司的角度來看，作為部分信託公司拉動今年盈利增長的首要業務，房地產信託在今年前三個季度呈現出不斷升溫的狀態。

來自國投泰康信託研究發展部的一份報告顯示，2016年以來，集合房地產信託的發行規模和占比都呈顯著的上升趨勢。集合類房地產信託從一季度單月百億元的發行規模，逐步上升至8月份的167億元，集合房地產信託的發行占比從年初的不到10%逐步提升到8月份的17%。

監管部門“雷霆出擊”

而監管層已在行動。近期銀監會已下發通知，將對北京、上海等房價上漲過快的16個熱點城市銀行業金融機構進行專項檢查，要求地方銀監局於12月5日前將專項檢查報告上報。

記者瞭解到，此前上海銀監局已對參與拍賣土地的四家企業資金來源開展了檢查。“檢查結果令人驚訝。”據接近上海銀監局的人士對記者表示，很多金融從業人員明知一些違規資金不應進入房地產市場，但受短期利益驅動，最終這些資金還是繞道進入了房地產市場。

據悉，上海銀監局已針對此召開過多次會議。根據銀監會最新的監管精神，對於房地產信託合規經營情況，銀監部門將檢查信託公司是否嚴格執行房地產相關信託業務監管規定，是否加強信託資金用途和流向監控，是否通過多層嵌套等產品規避監管要求。

同時，銀監部門還將檢查信託公司是否發放用於支付土地出讓價款的信託貸款，是否向房地產開發企業發放流動資金信託貸款，信託公司是否以充當籌資管道或放款通道等方式，直接或間接為各類機構發放首付貸等違法違規行為提供便利等。

事實上，從近期上海房地產調控效果來看，10月份的房產開發貸款已明顯減少。央行上海總部本周公佈的資料顯示，10月份上海全市本外幣房地產開發貸款減少31.5億元，同比少減47.6億元。

信託公司嚴陣以待

面對監管層嚴查銀行和信託等資金違規流入房地產領域，一些信託公司正“嚴陣以待”。

“我們已經聽說監管近期可能再次對房地產業務進行檢查，正等待相關通知，準備隨時接受檢查。”多位元信託公司人士向記者表示。

至於檢查的重點，信託業內人士均認為，“假股真債”等形式或將成為監管打擊重點。記者獲悉，近期監管部門的檢查中，除了嚴查信託資金的來源和後續流向外，房地產信託產品的報備過程也已收緊。

在對產品的監控中，“假股真債”的形式尤其受到監管的關注。所謂的“假股真債”，指的就是信託公司和房地產企業合作過程中為了規避監管做的一套“假動作”。

目前，由於監管層嚴格限制信託公司以債權形式開展房地產信託業務，股權類業務由此興起。但是，在具體操作中，由信託公司和開發商組成的專案公司中，信託公司往往只佔有一小部分股份，但是卻承擔了大部分的融資功能，因此這類股權類項目，本質上依然是以債權形式存在的業務。

“監管層已經注意到這一現象，明確要求在股權專案中，信託作為股東，其所占的股份與提供的資金額要相匹配。”某信託公司高管對記者表示：“因此 假股真債 的現象將得到遏制。”

事實上，基於對市場預期的改變，信託公司在實際業務中已經開始再度收縮地產業務板塊。來自用益信託的最新統計顯示，11月7日至11月13日這一周，在今年前三季度曾一度火爆升溫的房地產信託項目出現“零成立、零募集”的現象。這一較為罕見的現象或預示著，地產信託業務在嚴厲監控下再現“拐點”。

自住房地塊也會搶得頭破血流。”一位開發商人士感歎，拿地難是進京面臨的最大問題之一。二級土地市場的激烈，也讓一些房企瞄向了一級土地開發。

10月20日，珠海華髮股份發佈公告稱，根據10月19日北京市規劃和國土資源管理委員會網站發佈的中標公告，華髮股份控股子公司北京星泰通府置業有限公司中標北京市朝陽區將台鄉鐵路大環內土地一級開發專案。

11月1日，萬方發展發佈公告稱，公司控股子公司與北京市土地整理儲備中心門頭溝區分中心簽訂解除協定，退出北京門頭溝區分中心一級土地開發專案。

一級土地開發的盈利狀況如何？涉足一級土地開發有無風險？房企能否一二級聯動，曲線進京？帶著這些疑問，《每日經濟新聞》記者展開了調查。

一級開發考驗資金實力

據瞭解，華髮股份所獲取的項目占地面積7.6公頃，代拆用地約27.4公頃，涉及地上物拆遷約17.47萬平方米。項目主要工作包括前期手續的辦理、征地、拆遷補償的實施、市政基礎設施建設、驗收入市交易及相關後續事項。

在其公告下附有“土地一級開發專案利潤率確定表”，其中開發週期12個月，利潤上限為15%；開發週期24個月，利潤上限為14%；開發週期36個月，利潤上限為13%；開發週期48個月，利潤上限為12%；開發週期60個月，利潤上限為10%；開發週期72個月及以上，利潤上限為8%。

《北京市朝陽區將台鄉鐵路大環內土地一級開發專案招標公告》上顯示，本次招標土地一級開發投資總額全部由開發主體自籌，預計投資額為22億元。

關於專案公司未來是否會進入一二級聯動，記者曾給華髮股份方面發過採訪提綱，但截至發稿尚未得到回復。

知名房地產專家陳寶存在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，（在京）拿到一級開發的土地比較困難，之前在北京多為國企進行一級開發，後來也有民企加入，但由於資金需求量很大，民企開發壓力會比較大。雖然一級土地開發是對土地進行整理，但整理完的土地並不在開發商名下，所以沒有土地可供抵押貸款。土地一級開發，最初是由城投公司在做，也是財政擔保的城市開發公司。

萬方置出土地一級開發

11月1日，萬方發展發佈公告宣佈，公司控股子公司北京萬方天潤城鎮基礎建設投資有限公司（以下簡稱萬方天潤）與北京市土地整理儲備中心門頭溝區分中心簽訂解除協議。

對於退出一級開發的原因，萬方方面相關人士在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，鑒於公司目前正在實施業務轉型及重大資產重組，需要流動資金支援，考慮到門頭溝專案的開發週期及清算時間尚不確定，為確保重大資產重組的順利實施，公司決定退出該項目的投資。

萬方發展在公告中也表示，公司目前正在轉型期，為了降低資金被長期佔用的風險，保持合理的流動性，集中力量發展和突出新主業健康醫療事業，構建醫療佈局核心壁壘，公司將置出土地一級開發相關業務，以滿足新業務拓展。

根據《北京市土地儲備和一級開發暫行辦法》，通過招標方式選擇開發企業實施土地開發的，由開發企業負責籌措資金、辦理規劃、項目核准、征地拆遷和大市政建設等手續並組織實施。招標底價包括土地儲備開發的預計總成本和利潤，利潤率不高於預計成本的8%。

陳寶存對《每日經濟新聞》記者表示，一級開發也有利潤，就是比較低，並且風險較高，原因是利潤不高，但貸款利息是固定的，整體融資成本不低。

一二級聯動開發：難

在北京做一級開發專案，能否實現一二級聯動，低價獲取土地資源？中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉雲在接受記者採訪時表示，目前規定一級開發和二級開發要分開，所以也不能在這個土地上繼續開發。有些地方政府可能為了推出某個地塊，在招標時設定一個條件，可以讓一級開發商拿地時有相應優勢。

陳寶存表示，就土地政策而言，絕不可能一二級聯動。一塊地做完一級開發後，還要進入二級“招拍掛”進行拍賣，很容易被其他開發商搶走。

首都經貿大學教授趙秀池也認為，一級開發有多種形式，一般是政府主導，國企做得比較多。在北京一二級一般不能聯動開發，除非有政策傾斜。一級開發本來就是一個拿地的方式，資金成本較大，收益比二級開發要低。

北京一位元國企高管向記者透露，一般企業不介入一級開發，除了政府授權或者受政府委託。企業做一級開發的大部分風險來自政策和金融。

對於一級開發的利與弊，鄒曉雲表示，一級開發不用擔心後續土地賣不出去，開發完還是返給政府，利潤率固定且比較低。一級開發的風險，在於開發商提前墊資，土地要先返給政府，賣完地再給開發商返錢。

長和（00001）披露，昨日回購78.3萬股，涉及資金7269.9萬元。這是自2015年長和重組之後，首次進行股份回購。有證券界認為，以近期滙控（00005）回購成功提振股價，相信市場對於長和回購的反應亦正面。

分析料市場反應正面

去年1月長和系宣布進行歷來最大型的重組，至去年6月完成重組以來，一直沒有任何股本活動。

根據公布，長和昨日以每股92.5元至93.2元價格，回購78.3萬股，相當於發行股本約0.0203%，涉及總金額7269.9萬元。

長和昨日低開近1%，最低跌至92.2元，及後轉升，收報93.6元，倒升0.1%，全日成交646萬股，成交金額6億元。長和股價在今年以來累跌8%。

至於同系長實地產（01113）則分別在今年3月、5月合共有3次回購行動，累計回購1418萬股。

新鴻基金融財富管理策略師溫傑表示，一般而言，上市公司回購股份是反映管理層認為現時股價水平未有反映實際價值，理論上管理層最了解公司運作情況，市場通常對回購的反應是正面，近期就有滙控為例子。

他認為，長和的回購動作，對現時持有股份的投資者而言是好消息。

九龍東持續有甲級商廈落成，令該區的甲廈總存量已增至1540萬方呎，成為全港第二大商業區，僅次於港島中區。不過，上月九龍東的甲廈空置率卻高見10.7%，創5年新高，為各區之冠。仲量聯行研究部表示，未來一年九龍東甲廈空置率仍會上升，令中區以外地區的甲廈租金升勢受壓，與中區的租金繼續向上情況出現背馳，所以預期未來12個月將有更多中區租客考慮遷往外區。

港第二大商業區

仲量聯行最新公布的《香港物業市場綜述》指出，隨着九龍灣高銀金融國際中心落成，令該區的甲廈總存量增至1540萬方呎，僅次於中區的2430萬方呎，成為全港第二大商業區。由於新供應未能及時全數租出，令10月該區空置率升至10.7%，較9月的7.2%，增加3.5個百分點。

仲量聯行研究部主管馬安平表示，九龍東10月空置率創5年新高，料未來12個月仍會繼續上升，並令中區以外地區的甲廈業主，要調升租金變得愈加困難；相反，中區寫字樓租金則持續上升，10月按月升0.6%，至每方呎110.4元。他預期，未來一年將有更多中區甲廈租客考慮遷往外區。

藉買賣公司股權購豪宅 1日6宗

新辣招後買家紛採用買賣公司股權形式購入物業避稅，昨單日便錄6宗同類個案，並以豪宅為主，中半山富滙豪庭有買家斥2.3億元購入相連單位，最多省稅6,900萬元。

相連戶呎價61530 屋苑新高

新辣招自從11月5日實施後，投資者及內地客入市成本急增，買家亦見招拆招，採用不同方式避免徵收辣招稅，例如採用未曾置業的家人名義購入、用一張合約購入多伙單位，除此之外，採用買賣公司股權形式（簡稱買/賣殼）購入物業亦是其中一招。

據市場消息指，中半山富滙豪庭昨日錄得一宗大額的賣殼成交，涉及第2座高層A、B室相連單位，實用面積合共3,738平方呎，剛以約2.3億元轉手，實用面積呎價高見61,530元，呎價創屋苑歷史新高。原業主屬投資者，持有多個豪宅單位，分布於大潭陽明山莊、跑馬地比華利山、薄扶林貝沙灣等，而上述富滙豪庭2個單位於2007年以1.22億元購入，持貨9年，帳面賺1.074億元，升幅約88%。

假如該名買家並非以公司名義入市，若以首置客身份用一張合約購入，仍要繳付977.5萬元印花稅（佔成交價4.25%）；倘若以公司名義入市，便要繳佔樓價30%的新辣招（稅率15%）及買家印花稅（Buyer's Stamp Duty，簡稱BSD；稅率15%），涉稅6,900萬元，故是次以買殼形式購入物業可節省相關稅項。

Imperial KENNEDY 1580萬沽

堅尼地城半新盤Imperial KENNEDY亦錄得賣殼成交，亦是屋苑第一宗二手買賣。據了解，Imperial KENNEDY中層C室，實用面積564平方呎，以1,580萬元轉手，實用呎價28,014元，最多省辣招稅474萬元。該物業於2013年11月以1,293萬元購入，剛屆滿額外印花稅（Special Stamp Duty，簡稱SSD）限售期，帳面賺287萬元。

據統計，昨日二手市場單日錄得至少6宗賣殼成交，而大部分的賣殼成交都是價值逾1,000萬元的豪宅物業。有業內人士解釋，中細價物業以用家為主，這類市場的買家大部分都以私人名義入市，反而豪宅物業投資者較多，故賣殼的成交大部分出現在豪宅市場。

業界料成本減 個案續現

有代理表示，現時西半山、跑馬地區域的二手放盤中，容許以公司名義轉售的放盤總共約200個，佔整體放盤量約1成。在政府屢次增加印花稅的情況下，對於一些看好樓市前景的投資者來說，買殼購入物業能夠減輕入市成本，相信同類的個案仍然會持續出現。

政府加辣後大量游資流入車位市場，刺激多個屋苑車位造價創新高，如北角和富中心車位突破300萬元大關，1年升值兩成；藍田麗港城車位達200萬元。

1年升值20% 賺52.5萬

亞洲地產推廣主任梁添昌表示，政府再推出新辣招，住宅印花稅稅率全面提高至交易額15%，投資者立即轉戰市區優質車位。例如北角和富中心UG層雙號車位，剛以310萬元易手，創屋苑車位造價新高。原業主去年7月以257.5萬元購入，是次易手帳面獲利52.5萬元，持貨1年升值逾20%。

藍田麗港城地下雙號車位，剛以200萬元易手，屬屋苑首個造價突破200萬元的車位。原業主於2014年以110萬元購入，持貨兩年帳面賺90萬元。

有見車位價格急升，多個發展商借勢拆售手上車位圖利，其中永泰地產旗下紅磡何文田山畔，剛推出53個車位發售，車位售價介乎288萬至318萬元，挑戰紅磡區車位價格新高紀錄。

而新世界則拆售元朗溱柏車位，售價介乎110萬至150萬元。南豐則拆售東涌昇薈車位，售價介乎75萬至80萬元。而會德豐地產則拆售將軍澳SAVANNAH車位，定價最貴200萬元。

有地產代理則提醒投資者，車位按揭成數僅4成，而且息率比住宅為高，一般實質供款利率為2.75厘，投資者最好做足估價才入市。

啟德「雙子塔」商用地將於今午（18日）截標。有見近月同區有住宅地以高價成交，有測量界人士亦相應調高估值。萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文表示，相信未來幾年商用物業暢旺及各發展商對這地皮有濃厚興趣，故將該地皮每呎樓面地價估計，調高至最多9,500元，地皮估值高達104億元，較9月時7,500元大幅調高27%。

今天截標的地皮為啟德第1E區2號地盤商業用地，地盤面積152,407方呎，指定作非工業（不包括住宅、倉庫及加油站）用途，以最高7.2倍地積比計算，可建總樓面為1,097,325方呎。此前，市場普遍預期該地皮每呎樓面估值約6,000元至8,000元。

林浩文續指，估計項目總發展成本高達180億元以上，由於投資額龐大，相信有約10個發展商獨資或合資競投，並預計再度有中資財團出手競逐。倘部分發展商考慮協同效應，或塑造成如九龍站的超高級商業項目，相信地價一定會更高，樓面地價可能高見1.5萬元亦不為奇。

港鐵南港島線將於年底通車，沿線之黃竹坑物業升值潛力雄厚，備受發展商及投資者垂青。如早前信置與帝國集團以樓面地價約8,872元投得黃竹坑業勤街地皮，創全港商貿地皮新高，反映發展商看好區內發展前景樂觀，區內物業極具投資價值。新近資深投資者陳秉志及相關人士看好鐵路效應優勢，推出黃竹坑怡達工業大廈一籃子單位放售，意向呎價約6,300元至6,500元，並由中原（工商舖）作獨家代理負責項目放售事宜；若項目全數沽出，可帶來約6.86億元收益。

怡達工廈意向呎價6500元

中原（工商舖）梁錦和表示，今次獨家代理放售之物業位於黃竹坑香葉道4號怡達工業大廈，項目合共推出32個單位，分別分佈在2樓至7樓、9樓至11樓及19樓，面積約2,000至7,000餘平方呎，意向呎價約6,300元至6,500元。其中3樓、5樓、6樓、7樓、9樓及10樓可以全層形式出售。梁氏指，該項目由資深投資者陳秉志持有，若項目悉數售出，預料可為業主帶來約6.86億元收益。同時，該項目亦放售4個貨車及2個私家車車位，入場費由170萬元起。梁氏續稱，怡達工業大廈位處黃竹坑主要街道，南港島線出口近在咫尺，因而擁港鐵概念，地盤面積約19,390平方呎，地積比率約14.99倍，項目規模不俗，極具重建價值，投資潛力可觀。

美國商務部 17 日公布，2016 年 10 月新屋開工年率月增 25.5% 至 132.3 萬戶、創 2007 年 8 月以來新高 (見圖；圖片來源：FRED)，同時也創下 1982 年 7 月以來最大升幅、遠優於市場預期的 115.1 萬戶；年增幅達 23.3%、創 2 月以來最大增幅。美國 8、9 月新屋開工年率分別自 115.0 萬戶、104.7 萬戶上修至 116.4 萬戶、105.4 萬戶。

美國 10 月營建許可年率月增 0.3% 至 122.9 萬戶、優於市場預期的 120.0 萬戶；年增 4.6%。美國西部年增率領漲、上揚 28.4%，月增率則是由中西部 (上漲 12.1%) 領頭。

2016 年 10 月美國獨棟新屋開工年率自 9 月的 78.5 萬戶 (上修值) 上揚 10.7% 至 86.9 萬戶、創 2007 年 10 月以來新高；年增率達 21.7%。

10 月公寓式住宅 (瞄準租屋市場) 新屋開工年率年增 28.2%(月增 74.5%)至 44.5 萬戶、創 2015 年 6 月以來新高，年增率創 2015 年 9 月以來新高！

美國 10 月住房類消費者物價指數 (CPI) 年增(非經季節性因素調整)3.5%、高於 10 月民間整體時薪平均年增幅(2.8%)。

全美不動產協會 (NAR) 公佈，2016 年 9 月首購族佔成屋銷售比重自 8 月的 31% 升至 34%、創 2012 年 7 月以來新高，遠高於 2015 年 9 月的 29%。

SPDR 標準普爾營建商 ETF(XHB.us)17 日上漲 2.02%、收 33.89 美元，創 10 月 6 日以來收盤新高；今年迄今跌幅縮小至 0.85%。U.S. Home Construction ETF (ITB.us)17 日漲 2.13%、收 27.34 美元，創 10 月 10 日以來收盤新高。

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