含商場、旅館、遊樂設施等 整體開發案砸200億

超大手筆
國泰人壽昨日宣布與日商株式會社橫濱八景島合作，將在機場捷運高鐵桃園站旁打造國際級的水族館，預計2020年初與國人見面，這將是壽險業者首度跨足海洋教育與娛樂產業開發，整起開發案估計投資金額將超過200億元。

國壽投入的高鐵桃園開發案位於機場捷運高鐵桃園站A18出口旁，鄰近桃園國際機場，集結3大交通樞紐地位，基地規模高達21.88公頃土地（約6.62萬坪），總投資金額將超過200億元，包含OUTLET、商務辦公大樓、觀光旅館、遊樂設施等。國泰集團第3代國泰世華銀行副董事長蔡宗翰、國泰金控資訊處副總經理蔡宗憲昨首度同台出席。
目前高鐵站對面的美式露天OUTLET華泰名品城第1期已於去年12月開幕營運，第2期即將在今年12月開幕，未來電影院、水族館、觀光飯店、商務飯店、商務中心將陸續完工。

預計2020年落成
而整個開發案最大亮點在於水族館，由被稱為擁有日本最大規模水族館的橫濱八景島負責，是該株式會社首個海外水族館開發案，昨日包括日商西武控股、橫濱八景島等高階主管特定飛來台簽約，高鐵局長胡湘麟、桃園市長鄭文燦出席觀禮。
橫濱八景島代表取締役社長布留川信行表示，該水族館有兩大特色：第一是展示台灣和世界上多種多樣的生物生態；第二是引入世界最先進的影像技術等娛樂元素，成為前所未見的水族館。

橫濱八景島海島樂園在日本頗負盛名，其水族館有500種類以上10萬隻魚，是日本最大規模的水族館，號稱在3層樓高的水槽中可看到幾千隻熱帶魚和淡水魚。據了解，橫濱八景島公司在日本除有「橫濱八景島海島樂園」外，還有「AQUA PARK品川」、「仙台海洋森林水族館」、「上越市立水族博物館」共4個水族館。

和國壽合作開發的水族館是結合娛樂與商業的「次世代型水族館」，計劃明年初動工，可望在2020年初開始營運，開幕後預估每年吸引600~700萬商務人士及觀光人潮，創造約8500個就業機會。桃園市長鄭文燦昨說，八景島在日本有各式的水族館與大型休閒設施，到台灣開發是選對了。

民眾：一定要去玩
國泰金控總經理李長庚指出，桃園航空城為旗艦級的國家開發計劃，其中高鐵桃園車站特定區更被外界視為高鐵沿線最大規模的開發案，國壽藉由水族館的開發概念，可望帶來更高的集客力及產品豐富性，進而帶動區域繁榮、就業與稅收。國壽表示，水族館營運所需的飼育員以及業務工作人員，預計將於台灣本地招募。

住在桃園青埔、在銀行上班的小林，聽到自己住地方要蓋一個結合高科技設計的水族館感到非常高興，很期待完工的那一天到來；服飾業的王小姐一有假期就愛飛往日本，也去過橫濱八景島海島樂園，現在業者要來台灣蓋水族館，直說「蓋好一定也要去玩。」

國壽「桃園高鐵機場A18開發案」小檔案
開發內容：
◎鄰近桃園國際機場，集結3大交通樞紐
◎基地規模高達21.88公頃土地（約6.62萬坪）
◎投資金額超過200億元，含國際級的美式露天OUTLET華泰名品城、國際商務辦公大樓、國際觀光旅館、水族館、電影院等商業設施
開發特色：
◎日商株式會社橫濱八景島合作，打造「次世代型水族館」
◎明年初動工，預計2020年開幕
◎國壽首次跨足水族館開發案，也是橫濱八景島跨足海外第一個水族館開發案
資料來源：記者綜合整理


國壽攜手西武 桃園蓋水族館
經濟日報

國泰金控子公司國泰人壽昨（28）日宣布，首度跨足海洋教育與娛樂產業開發合作，攜手日本西武控股企業旗下橫濱八景島，於桃園航空城打造都會型水族館，預計2020年完工；國泰人壽所投資200億元的桃園航空城開發案，預估未來每年可望吸引600~700萬人次的商務客以及觀光人潮。

這是國泰人壽再度將觸角伸向非商業不動產，國泰人壽指出，除代表國泰人壽多元發展企圖心，也希望幫助台灣產業與就業發展，根據國泰人壽估算，桃園航空城年化報酬率可望超過4.5%，而且「會高更多」。

昨日記者會上，包括高鐵局局長胡湘麟、桃園市市長鄭文燦、國泰金控總經理李長庚等高層出席。

李長庚指出，橫濱八景島海島樂園是日本最大的水族館，國泰與西武兩大集團合作可稱為高鐵沿線最大規模的開發案。

李長庚指出，桃園航空城開發案位於高鐵桃園站、機場捷運高鐵桃園站A18出口旁，基地規模21.88公頃土地，總投資金額200億元，一期已經在去年完工，二期預計12月營運，其中水族館部份最快明年可動工，三年內完成建造，2020年開幕，開幕首年可望吸引160萬人次觀光人潮。

華泰大飯店集團副董事長陳炯福指出，二期OUTLET預計將會引進超過60個國內外品牌，搭配當地OUTLET華泰名品城、國際觀光旅館、水族館、電影院等，可望創造8,500個就業機會，預計每年吸引600~700萬商務人士以及觀光人潮。

鄭文燦則指出，國泰人壽已經完成土地更改，環評審查通過，後續營業執照政府會全力配合，他並表示未來桃園將集結亞洲矽谷中心、桃園航空城等，未來將可望促進當地發展，有效利用民間資源協助，帶動當地區域繁榮發展。

蔡宗翰、蔡宗憲兄弟檔 首度同台

昨（28）日國泰人壽與日商西武控股合作記者會上，國泰世華銀行副董事長蔡宗翰及國泰金控資訊處副總經理蔡宗憲雙雙出席，這也是國泰第三代兄弟首次同台出席公開活動，備受關注。

昨日現場，蔡宗翰與二弟蔡宗憲非常低調，將記者會交由專業經理人主持，但兩兄弟雙雙出席，顯見集團對國泰人壽歷年最大筆不動產投資開發案的桃園航空城案，相當重視。

據了解，國泰人壽近年積極將觸角伸向不同產業，不動產投資案橫跨物流、南港調車場案，逐步從辦公室不動產開發投資角色，總預計投資金額超過500億元以上，目的是希望隨著台灣經濟狀況而改變，展現新動能、新能量。

為打造桃園航空城成為北台灣適合半天遊、甚至一天遊新去處，蔡宗翰提供許多開發以及建議，並不定時出席會議，掌握大方向走向，將細節交由經理人操刀，展現專業金融人領導姿態。市場認為，此次國泰金與日本最大水族館橫濱八景島海島樂合作，蔡宗翰也工不可沒。

國泰人壽表示「副董事長在案子上有提供許多開發與建議」，事實上，蔡宗翰成績不只如此。包括2013年推出的AG2.0業務員成長計畫，今年逐步收割，今年上半年新人業務員產能、也就是經過調整過後的初年度保費收入較去年同期增加9.4%，薪資成長10.8%。

此外，重視金融科技發展，國泰世華銀行主打KOKO數位銀行品牌，決戰數位化，聯名卡也持續交出好成績，例如好市多聯名卡流通卡數已經突破百萬張。

案量破千億元 超過高雄1年新案平均量體

歷年最大
台北市信義計劃區2017年再成豪宅最熱戰場，包括將進場的「陶朱隱園」、興雅BCF、富邦D1共計金額至少720億元，是該區有史以來最大案量期，若再加上銷售中的「琢白」、「文心信義」及「皇翔御琚」，合計推案量將破千億元，市場人士指，幾乎超過高雄市1年新案平均量體。

號稱將創信義計劃區最高價的「陶朱隱園」，日前已上樑，預計明年Q4取得使用執照，中華工程（2515）董事長特助沈輝庭指出，全案將在農曆年後正式銷售，目前持續接觸買家，但針對最敏感的價格問題，沈輝庭則不願透露。該案規劃地上21層旋轉建築，單層2戶，共有40戶可售，每戶坪數288坪，外界預估單戶總價應超過10億元。

富邦D1總銷170億
正進入最後裝修期的興雅BCF案，為冠德建設（2520）手上最後1筆豪宅案，共3塊基地；訴求是信義計劃區內唯一同時面對公園、學校的豪宅案，坪數規劃150、165及205坪產品，強調獨門獨戶，隱密性高。價格冠德未有定案，將視明年市場景氣做最後定奪，預計Q3進場，總銷估計約200億元。

同在明年下半年登場的富邦D1，基地位於信義路五段、莊敬路口，估計已整合的1000餘坪土地，將先申請建築執照，規劃20~70坪，總銷上看170億元。

除新案外，目前該區銷售中的個案尚有「琢白」、「文心信義」及「皇翔御琚」等，可售金額超過300億元。代銷「琢白」的慕樺廣告總經理黃毓玅表示，「雖說明年百花齊放，但不少案子已在檯面下接觸客戶，各家產品都有其特色，不擔心競爭激烈。」

低樓層可觸及1字頭
黃毓玅指出，即便看屋豪客身家底子雄厚，但對房價、持有稅、甚至管理費用會錙銖必較，「買氣的確較為觀望，明年若稅制朝善意修正，估計豪宅市場有望回溫。」
《住展》雜誌企研室經理何世昌表示，明年信義計劃區千億元量體，可能比高雄全年新增量還大。雖然近年新建案價格持續下修，但因素地稀少，加上多數斥資找知名建築團隊，推升造價成本，價格仍有一定水平，「低樓層應有機會觸及『1』字頭，但高樓層單價會在250~300萬元，銷售期估至少3~5年。」

全台老舊房屋眾多，不僅雙北市積極推出由市府主導推動公辦都更，桃園市府近期也公開首宗公辦都更案位於中壢區，預計明年元月招商。桃園市住宅發展處表示，除中壢外，包括桃園東門停車場、桃園火車站後站台銀土地等，也都積極洽談中。

桃園首宗公辦都更基地選在中壢，包含中壢區興南段中壢老小段100地號等10筆土地共約925坪，土地多為公有土地，使用分區為商業區。桃園市住宅發展處表示，全案規劃派出所、公民會館等公益性設施，分回70戶作為社會住宅，若明年元月招商成功，預計2020年5月完工。

桃園市住宅發展處副處長莊敬權表示，除中壢外，尚有桃園區東門停車場約1058坪、車站後方台銀土地約2萬7093坪洽談中。

台北市捷運宅一賣再賣，捷運南勢角站「南方之星」自2012至今已舉辦10次標售，昨共標脫11戶，有14戶待售，北市捷運工程局表示，「南方之星」買氣還在，預計明年標售。

仍有14戶待售
「南方之星」此次釋出25戶，包括19戶住宅、4戶一般事務所以及2戶一樓店面，昨共收到17封標單，標脫11戶，標脫率達44%，平均溢價率1.7%，其中C棟5樓戶坪數42.8坪，加價7%標出加價幅度最高。

台北市捷運工程局聯合開發處處長魏國華表示，目前捷運局手中僅剩4處捷運宅標售，量體最大的「美河市」將在下月舉辦2次標售，底價酌降約1成。

全國不動產市場研究室主任張瀞勻指出，近期民眾買房強調3低，即低單、低總、低公設，捷運局若適度調降底價，以捷運宅地利之便，後續標脫不悲觀。

總太地產（3056）小坪數、低價搶市策略奏效，今年最大案、總銷28億元的台中北屯「美樂地」10月進場以來，不到二個月，累計簽約銷售已近100戶，也為台中房市注強心針。

總太日前才剛以23.03億元，標購台中市太原段140-1地號約1.2萬坪土地，每坪成交單價19萬元，總經理翁毓羚說，這塊土地位於環太東路、太原路之間，最快明年推出住宅大樓案。總太昨（28）日股價以18元、上漲0.2元作收。

基地位於太順路、太和路口的「美樂地」，以首購客層為主，坪數規劃24坪至37坪，總戶數427戶，每戶總價最低從458萬元起跳，相當親民。

總太今年前三季營業毛利13.5億元，毛利率達30.10%，合併稅後純益10.15億元，EPS 4.42元，第4季為入帳高峰。

台北市規模最大的都更案「正義國宅」，近日啟動洽談150億元銀行聯貸案，可望是建築界2016年以來，規模最大的聯貸案。三圓建設董事長王光祥表示，目前申請建造執照、權利變換都在尾聲階段，聯貸案同時與銀行洽談中，希望努力拚拚看年底能有好消息，取得建照。

至於產品開發規劃方向，沒有修正。王光祥表示，最近房市不好，有些人建議他，要不要修改原本大坪數住宅產品，改為小坪數住宅，這樣比較好賣？王光祥堅持，維持開發為大坪數住宅，他說：「不能輕易屈就現在市場需求、迎合現在市場取向，而浪費寶貴的土地資源，因為這塊土地是最好的地點，三圓一定要把最好的感覺作出來。」

王光祥表示，目前三圓也沒有打算會配合市場需求，進行建照的變更設計，因為這樣會再拖延審查和請照的時程，所以「正義國宅」仍計畫開發為住宅商業複合式大樓，由日本國寶級建築師事務所丹下健三事務所來操刀設計。

王光祥表示，「正義國宅」都更案佔地約1,545坪，計畫朝向30和31層樓的住宅和商業的複合式大樓「Diamond Tower」來開發。地上1至4樓規劃作為百貨商場，只租不售，5樓為lobby，6樓以上為高級住宅；地下室7層，規劃停車位。初估可售樓地板面積1萬2千多坪。

據了解，光是「正義國宅」的建築融資，規模就達150億元，應是今年度規模最大的一椿建築業聯貸案。王光祥表示，目前進度，是一面在台北市工務局預審，一面在審議會審議建築結構中，一面洽談銀行聯貸，看看能不能努力一下，拚年底前完成建照審查。

「正義國宅」都更案目前多數土地所有權人還是原住戶，佔61.92％；財政部國產署持有37.44％（570.87坪），台北市政府持有0.63％。

王光祥表示，「正義國宅」都更案在2013年9月「有條件通過都市設計審議」，2014年3月陸續通過「都市更新變更設計審議，以及「環評」兩個程序，並取得拆除執照後，國產署也同意參與權變、分屋，這樣就讓都更時程加快。

內政部打算向行政院提出「加速都更推動方案」，30年以上老屋，將祭出1坪換1坪的獎勵，加速都更，讓營建股買盤重新歸隊，國建、中工、冠德、基泰、興富發、皇翔、華固、長虹等8家「都更概念股」上市營建股，昨（28）日全數大漲high翻天，成交量也突破2,000張關卡以上、甚至破萬張。

另外，手中有台北市吉林路、仁愛路等都更大案的國揚，昨開盤不久即直奔12.75元的漲停價；終場大漲9.05％至12.65元波段新高 。

內政部還沒正式推出「加速推動都更方案」，營建股已high翻天，昨天台股開盤半小時，多檔「都更概念」股即全面大漲，尾盤衝上236.73點波段高峰，終場大漲1.5％，達236.2點，在各類股中表現亮眼。

內政部擬提出30年以上老屋都更，給予1坪換1坪的獎勵，且擬放寬法定公共設施不計入容積計算，以增加實質容積獎勵及提高參與都更意願；雖然這次政府支票，又被罵得滿頭包，建商私下痛批，這樣的政策支票，不但無助拉近實施者和都更戶的共識，加速都更，反而給予少數都更戶期待要得更多的想像空間，不利推動整合，不過營建股還是先買單，反應政策利多。

昨天營建股漲幅，以國揚、冠德漲幅較為突出。國揚目前手中以吉林路、仁愛路2筆都更案，最受矚目，其中吉林案已進行10多年，已完成事業計畫，將走權利變換階段；不過，仁愛路位於「宏盛帝寶」對面的都更案，幾年下來已卡住在少數都更戶條件談不撤的關卡，近2年幾乎半停滯。

至於冠德，近年已躍居為「都更大戶」，光是進入成熟期的都更案，就至少有：新店行政生活園區公辦都更案3,600坪，敦北國防部地上權都更案1,836坪，三重太子汽車廠都更案3,539坪，中和大洋廠都更合建案1.6萬坪，及羅斯福路三段400坪都更案等五大案，總銷上看300億元。


經濟日報
建商獲利靚 年終不縮水

全台房市不景氣，但指標建商業績仍然紅不讓，長虹、興富發等，今年年終獎金不縮水，華固建設還將發放6至8個月年終獎金。今年業績受惠建案入帳高峰期帶動，獲利維持高水準。法人表示，營建股今、明兩年營運仍持續，延遲反映過去二、三年的已完售新案的業績，加上上市櫃公司財務控管相對嚴謹，才會出現業績與現階段房市脫鉤情況。

華固建設去年獲利達26.51億元、年增88.5%，每股稅後純益繳出9.59元好成績，董事長鍾榮昌激勵員工，大方配出6~8個月年終獎金。鍾榮昌指出，今年整體房市表現不好，不過過去兩三年銷售建案，陸續在今年入帳，公司可望持續有不錯獲利，因此年終仍維持去年水準，以獎勵公司同仁。

長虹建設今年前三季稅後純益達22.66億元，較去年同期大增555%，每股稅後純益高達7.96元。長虹建設發言人陳茂慶表示，公司每年固定年終1個月，考績紅利獎金共2,500萬元，將依各部門績效分配，員工年終獎金不會縮水、持續維持高水準。

桃園市政府2016年11月28日表示，以2016年8月份之航空城特定區交易日期為範圍，期間內案件且已完成實價登錄揭露之農牧用地計6件，甲、乙種建築用地1件，農牧用地交易量較上月增加1件，與2015年同期相同。

另8月6件農牧用地成交均價為7.28萬元/坪，與上月相當，較2015年同期上漲；甲、乙種建築用地1件，因該案件為特殊關係間交易，故其成交單價不予採計。桃園市政府表示，8月農牧用地交易量少，交易均價易受個案成交價格影響，較不具參考性。

桃園市政府指出，航空城特定區範圍內土地受期待因素影響，土地交易量與成交價格於2014年持續成長，自2015年受國內經濟景氣不佳及2016年實施房地合一稅制之影響，致本區土地投資性需求大減。

依據最新買賣登記案件數統計資料顯示，2016年10月航空城計畫範圍內買賣移轉登記案共計19件，較上月減少，與去年同期相較增加；在土地、建物買賣登記移轉筆、棟數方面，2016年10月土地移轉筆數為32筆、建物移轉棟數為8棟，土地移轉筆數較上月增加，與2015年同期相較則減少。

房價高漲，但買房者的年齡和收入卻沒提高。台北商業大學財稅系教授黃耀輝分析，可能不少是富爸爸、媽媽的贈與，加上房價漲但利率低、持有稅也低，所以不少人即使自備款不足也要拚一下，自住兼投資。隨著房價跌、持有稅調高，恐不少家庭背負沉重的養房壓力。

黃耀輝指出，綜所稅約七百萬申報戶中，六成稅率在百分之五以下，四成是未達起徵門檻，和買房者的綜所稅稅率相較，可見很多所得是未納入綜所稅的資本利得或財產交易所得，「上班族要靠薪水買房太難了」。

「沒繳稅不代表收入低」，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，萬物皆漲唯有薪水不漲，很多人是炒房炒股，或做現金收入、不開發票的小生意或地下經濟，這些人雖然稅繳的不多，但卻有能力買房。

黃耀輝說，台灣父母觀念傳統，都會照護子女，加上贈與稅不高，許多人都會幫子女買房，所以一般在子女四十歲左右要成家立業之時，就會幫忙買房，造成房價與購屋年齡不連動且收入不高卻可買房，這屬於「代際間的財富重分配」。

徐佳馨表示，一般首購族確實一直以來都是四十歲出頭，有些是自己買，靠父母幫助的也不少。一般人到四十歲時，都已成家生子，需要安穩的居所，但台灣租屋市場不健全、選擇少，許多人都會咬牙去買房。

此外，林口、淡水、三峽一帶新開發地區預售屋多，總價低，也吸引很多預算不多的首購族。

是佛心來著嗎? 北市一般停車場停車至少一小時20元以上，月租要4,000到5,000元；但文山區政大二期重畫區一處公有停車場，停車計次，每日每次上限30元，月租則只要900元，令不少民眾好生羨慕。

永慶房屋政大店長張建榮說，這處停車場位於政大二期重畫區的政大三街。停車費這麼便宜，是因為當地為低密度純住宅區，居民本不多，加上社區都規畫停車位，甚至一戶有兩車位，住戶停車需求不大。

會用到公有停車場的，大多是到當地訪友，或到當地月子中心的外來客，不過，附近有一條萬壽路，大多數路段沒有畫線，路邊停車不用錢，停好走到重畫區只要幾分鐘，很多人會選擇把車子停放在萬壽路。

由於當地停車需求不高，又沒有外來客，張建榮說，他從沒看過該處停車場停滿過，沒人停，停車費自然便宜。

張建榮表示，政大二期重畫區位於政大斜對面的山坡上，區內道路採棋盤式規畫、而且戶戶均為斜屋頂設計，整郊且具異國風情，當地多為5層樓電梯住宅，目前中古屋行情每坪約35~45萬元。

　 受政策調控和信貸收緊的大環境影響，“銀十”的北京新房市場的熱度不高。隨著年末將近，樓市“冬歇期”終于復蘇，開發商終于搶閘出市。上周末（11月26日-27日）北京區域共計3盤入市，分別是位于海淀北部的別墅項目北科建泰禾麗春湖院子以及兩個自住房項目首創悅榕匯、住總萬科TBD萬科天地。其中，北科建 泰禾麗春湖院子開盤2小時即售空，這樣火熱的態勢預告著年底收官大戰的正式到來。

　　 北科建泰禾麗春湖院子首批房源1小時攬金14億

上周末開盤項目一覽表

　　上周末開盤項目一覽表

　　 據樂居不完全統計，上周末（11月26日-27日）北京共計3盤入市，分別是位于海淀北部的別墅項目北科建泰禾麗春湖院子以及兩個自住房項目首創悅榕匯、住總萬科TBD萬科天地。

　　 11月27日上午9點，位于海淀北部的北科建泰禾麗春湖院子開盤。值得注意的是，在開盤半小時前，數百位客戶親臨售樓處，現場座無虛席。

麗春湖院子開盤現場

　　麗春湖院子開盤現場

　　 據了解，此次推出的房源類型為獨院和大院産品，其中，獨院産品面積區間為440-568平米（建築面積），地上三層，地下二層，獨門獨院獨戶設計。而大院産品面積區間則為755-880平米（建築面積）。

　　 開盤僅僅1時，該項目所推出的房源全部售空，銷售額達到14億。

　　 此外，11月26日共有兩個自住房項目入市，分別是位于昌平的住總萬科TBD萬科天地以及位于海淀的首創悅榕匯，兩個項目共計為市場提供1702套房源。其中，首創悅榕匯于選房第一日就已經全部售空，而另一個項目住總萬科萬科天地TBD則于選房第二日下午5點已經基本售空。

　　 土地市場和商品房市場冷熱倒挂

　　 據亞豪機構數據顯示，截止20日，11月北京商品住宅（不含保障房與自住房）僅實現成交4106套，成交面積50.23萬平米，相比上月同期分別減少18%、2%。

　　 亞豪機構市場總監郭毅認為，“930”之後10月份尚有部分新政前下定的需求持續簽約，而隨著這批需求逐漸釋放完畢，購房者的觀望心態愈發凸顯，因此進入11月份之後樓市成交開始繼續下滑。從供應市場情況來看，調控之後10月份新增預售項目量尚能達到11個，而11月截止20日僅有3個項目取得預售許可，供應的銳減也將成交進一步推向低谷。不過從成交價格來看，此輪房地産收緊調控尚未對價格體係産生實質性影響。

　　 然而，與此形成對比的是，年末的土地市場卻很熱鬧，除了11月16、17日土地市場的4宗住宅用地出讓以外，（11月28日）還將迎來房山的2宗商業地塊的拍賣。

　　 值得注意的是，11月24日，北京市國土局網站新添一宗住宅地塊，即北京市朝陽區的東風鄉豆各莊村地塊，12月14日挂牌競價，起拍價高達61.52億元。

　　 如此一來，臨近年末，北京似乎有意在加快推地速度，多宗土地的入市，為年末的土地市場帶來活力，更是形成新房市場與土地市場熱度的倒挂。

　　首付認房又認貸 滬津樓市調控再加碼

　　上海、天津昨同發新政，在提高居民房貸首付比例的同時，認定首付還將考慮商貸因素

　　昨日（11月28日）晚間，上海住建委公佈房貸新政：自2016年11月29日起，居民家庭購買首套住房申請商業貸款的，首付款比例不低於35%。在上海市已擁有1套住房的、或在上海市無住房但有住房貸款記錄的居民家庭申請商業貸款，購買普通自住房的，首付款比例不低於50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低於70%。同日，天津也發佈房貸新規，在提高首付的同時，對首付人群的認定也要參考商貸因素。

　　此外，上海市住房公積金管理委員會當天還印發通知，要求嚴格執行公積金差別化信貸政策，調高對第二套改善型購房的首付比例至普通商品房50%和非普通商品房70%、二套普通商品房貸款利率上浮10%、二套普通商品房個人貸款最高限額下調10萬元，並停止向已有兩次公積金貸款記錄的職工家庭再行發放貸款。

　　值得注意的是，上海原先對首付認定時，是只認房不認貸的，但現在哪怕房子轉賣各種流程做得再乾淨，只要還能查到貸款未結清等情況，依然要受到限制。而且，此次政策要求加大審核力度，核查購房者的全國征信。

　　上海中原地產市場分析師盧文曦表示：原先信貸政策只認房，不認貸，即只要出清手中房源，再買還是首套。調整後的政策既認房又認貸，意味著，只要以前有信貸記錄，再買房都認定是第二套，新政對改善型購房需求的衝擊尤為明顯。當前上海中環以內置換買家達到九成，外環平均為六成，新政實施後這部分購房需求會受到制約。

　　與此同時，此次上海樓市調控要求，首套房比例由30%提高到35%。對此，有分析指出，這對購房者的心理影響大於實際。因首套房一般都是以自己居住為主，以上海新房套均500萬元來算，也就多了20多萬元的首付，對於有購買能力的買家而言，不能構成多大制約。此次樓市新政主要是對於置換購房的影響較大，本來置換是上海購房的主流，這次限制了將近九成的人群。

　　值得一提的是，上海還將公積金杠杆進行了調整，上海市住房公積金管理委員會表示，此次調整是使得公積金資源更多地保障剛需購房群體。另外政策也對公積金繳存帳戶餘額等內容進行了固定，使得後續盲目提取公積金等做法減少。

　　有分析指出，從政策出臺背景來看，上海在10月出臺“滬六條”後市場降溫，成交量下滑，但是成交價格還在上漲。10月份國家統計局資料顯示，上海新建商品住宅成交均價環比上漲0.5%，而同比漲幅則達到37.4%。

　　從同比漲幅來看，上海還是處於漲幅靠前的城市，因此調控壓力仍沒有消除。而且最近幾周高價房成交比較活躍，也帶動均價出現波動，可能對市場心態帶來一定影響，通過政策加碼可以鞏固調控效果。此外，11月中旬以來，深圳、杭州等城市在原先調控措施上予以加碼。所以上海對調控進行加碼不能算“意外”。

　　值得注意的是，天津昨日也出臺了新的房屋信貸政策，主要內容為：對居民家庭申請商業性個人住房貸款購買首套住房的，最低首付款比例為30%；對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買住房的，最低首付款比例為40%；但對非本市戶籍居民家庭，在市內六區和武清區範圍內購買首套住房的，貸款最低首付款比例為40%。

地產行業進入存量時代後，長租公寓、聯合辦公空間等新興業態興起。

值得關注的是，對於主業以 “拿地-開發-銷售” 的傳統方式運營的房企來說，重資產運營實際上頗有為住宅配套之嫌。不過，租賃市場蛋糕巨大，盤活存量資產，加大對資產運營力度將是未來房地產行業重要盈利管道之一。

正如首創置業副總裁胡衛民所示，“轉型升級是(企業)必然的選擇”。

鑒於此，首創置業、優客工廠與“共用際”三方達成合作，試水資產運營，未來將在一、二線城市中的多個項目中進行合作，共同探索資產運營新模式。

多方合作搶灘租賃市場

“大家最近可能看到，無論是美國的機構WE WORK拼命往中國跑，還是長租公寓超過聯合辦公出現了兩個獨角獸的企業，這些都不能完全說明未來的租賃市場有多大。” 優客工廠、共用際創始人毛大慶向《證券日報》等記者表示如是稱。

據瞭解，由毛大慶創辦的優客工廠和共用際將與首創置業達成合作，未來在7個城市佈局18個項目。

“這樣的項目大家用合資公司做，共同出資、運營，共用收益。”毛大慶向《證券日報》等記者表示，特別是盤活存量資產，力爭探索創造出具有新商業價值的，當然也能夠盈利的商業運營模式。

據記者瞭解，首創集團作為城市建設運營和服務商，有四個基礎的業務板塊，環保產業、基礎設施、金融方面和地產，而首創置業是首創集團的龍頭企業，“正在主動轉型”。胡衛民稱，首創置業經過了幾年時間研究奧特萊斯業態，現在明確的戰略目標是成為中國最大的奧特萊斯運營商。他還透露，公司現在開業及儲備的奧特萊斯項目有12個，未來計畫至少達到20個。

另外兩個合作企業“共用際”和優客工廠則由毛大慶創辦。共用際為城市空間及內容的運營商，理念是在城市空間內共用教育、居住、辦公、美食、藝術、健康等；優客工廠是國內知名的聯合辦公空間，由多個機構共同投資，已完成多次融資，估值近55億元。

據毛大慶透露，三方合作後，希望在資產證券化領域有所創新，為房子注入更多內容。

試水資產證券化?

近日，北京出讓多幅均由房企持有運營的長租公寓地塊後，REITs再次成為業內探討的熱點。

但毛大慶提到，REITs背後所需要的核心能力是資產運營，而資產運營和內容增值能力是中國房地產最弱的地方，尤其是當互聯網慢慢的影響年輕人的消費模式之後，如何為資產再造“內容”，可能是一個未來的萬億元級別的“藍海”市場。

毛大慶稱，未來的十年之內，中國的整個租房租金GMV（租賃總收入價值）會超過3萬億元，使用人口會達到2.3億人；20年以後，這個GMV會達到4.6萬億元，參與租賃的人口會達到3億人。

以2015年開始計算，一線城市“北上廣深”參與租賃的人所投入的GMV是2900億元，到2025年，將達到1萬億元。到2030年，將會突破1.6萬億元。

而鑒於首創置業在轉型中，除了地產建設開發方面，地產城市綜合運營方面是其方向之一，因此這次三方成立的合資公司，未來可能“試水”房產的資產證券化。

毛大慶表示，首創置業與海外公司有合作經驗，尤其在新加坡，對於資產價值的提升有多種管道，能夠為房子注入更多內容，未來將助力資產持有者在資產證券化，資產資本化上提升內容。

11月28日，北京市國土局拍賣房山區兩宗商業地塊，分別是房山區長陽鎮FS00-LX10-0042地塊以及房山區拱辰街道FS00-LX11-0007地塊國有建設用地使用權。

其中，房山區長陽鎮商業地塊由於其優越的位置引發眾多房企的爭奪，最終在9家房企經過203輪競拍後，由龍湖首開聯合體以37.8億元競得，溢價率高達200%。

根據北京國土局掛牌資訊，今日掛牌出讓的房山區長陽鎮商業地塊起始價為12.6億元，土地性質為綜合性商業金融服務業以及公交場站設施用地，且需要無償代建公交場站設施用地2116㎡並移交，地上規模50%自持經營20年，20年後如果需要分割或者轉讓，需房山區政府同意。

現場競拍之前，該地塊共接到9次網上報價。共有龍湖首開、萬科、富力、新城、中糧首創天恆聯合體、華遠、安邦、遠洋、石榴集團等9家房企及聯合體參與拿地。

下午15:30分，競拍正式開始，9家報價單位交替舉牌，競爭十分膠著。在拍賣50輪後，競爭在萬科、龍湖首開、富力3家之間展開，而在63輪以後，萬科退出競爭，最終由富力與龍湖首開聯合體展開廝殺，也展開了漫長的拉鋸戰，最終9家報價單位用時90分鐘，現場舉牌203輪後，由龍湖首開聯合體以37.8億元奪得該地塊。

中原地產首席分析師張大偉認為，北京截止日前，待售的所有住宅土地已經全部限價或持有，這導致房企對非住宅類用地也開始繼續熱搶，特別是面積比較大、區域相對比較成熟的長陽區域。

根據北京國土局掛牌資訊，該地塊總建築面積為179122平米。本次出讓宗地將以以臨時 “三通一平”形式供地，宗地四至範圍是：東至阜盛西街西紅線，南至規劃綠地北邊線，西至規劃綠地東邊線線，北至建設用地北邊線。

與之相反的是，房山區拱辰街道商業地塊在開拍前僅接到一次報價，最終由旭輝以5.13億元底價獲得。

據公告顯示，該地塊屬於綜合性商業金融服務業用地，其中商業年限40年、辦公50年，總建築面積為25960平米。

據悉，本次掛牌出讓宗地位於房山區拱辰街道。具體四至範圍是：東至商業服務用地東邊線，南至商業服務用地南邊線，西至規劃飲馬井胡同東邊線，北至規劃良鄉中路北邊線。

人民銀行天津分行同天津銀監局聯合發布通知，進一步調整天津市差別化住房信貸政策。根據通知，對居民家庭申請商業性個人住房貸款購買首套住房的，最低首付款比例為３０％；對擁有１套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買住房的，最低首付款比例為４０％；但對非天津市戶籍居民家庭，在天津市內六區和武清區范圍內購買首套住房的，貸款最低首付款比例為４０％。

在馬來西亞南部，碧桂園龐大項目展廳的草坪和花叢被鐵絲小柵欄突兀地截斷了。柵欄外面，目之所及的是一大片沙土地，地上全是吊車和打樁塔，該中國開發商正在使用這些工具，在海上修建一個造價 1,000 億美元的城市。

從溫哥華到雪梨，中國購房者推動房價飛漲，而在東南亞的這個角落，中國的開發商則拖垮了市場，用供應過剩的數十萬套新房拉低了價格。他們賭的是，這座與新加坡接壤的新山市，最終會成為下一個深圳。

「這些中國開發商一建就是幾千套，把所有人都嚇壞了，」Axis-REIT Managers Bhd. 的投資主管、馬來西亞房地產中介協會的前主席 Siva Shanker 稱。「只有天知道誰會去買這些房子，什麼時候能夠完工。更大的問題是，誰會住在裡面？」

中國這幾年大興土木，各地都掀起了修建巨大住房綜合體的熱潮，不過隨著許多城市的成長放緩，這些規模名列全球前茅的開發商被迫把視線投向海外，想要繼續這樣蓋樓。他們在亞洲大陸南端的這個特別經濟區 -- 是新加坡面積的三倍 -- 找到了一個黃金地段。

嘉利國際（01050）昨天公布截至9月底止中期業績，純利7686萬元，按年增長28.53%；派中期息每股1.3仙，較去年同期增加73.33%。首席財務官蔡瑋軒表示，在東莞鳳崗發展的住宅項目，預期於2017年開始銷售，相信買家多數是用家，不擔心樓市調控措施會影響銷情。

中期盈利增28%

蔡瑋軒補充說，發展房地產項目屬於「機緣巧合」，因鳳崗地方政府向集團提供優惠政策，補地價後可把工業用地變成住宅用地。集團目前仍以工業業務為重心，未來如有合適機會，不排除再涉足房地產領域。

至於廠房的產能方面，執行董事兼製造業總經理趙凱表示，集團已合併玉泉及官井頭廠房，並推行自動化，目前有30%產能閒置。他透露，現時集團在玉泉仍有未建設的工業用地，計劃用作擴展廠房。

華南城（01668）第一大股東出現變動，評級機構標普將該公司的長期企業信貸評級「B」列入負面信用監察名單，以反映該公司業務策略及管理層穩定有不明朗因素。華南城執行董事兼行政總裁馮星航昨天強調，管理層及發展策略不會因此而改變，雖然有小部分銀行貸款會受到影響，但相信不會有大問題，可以通過溝通解決。

10月底華南城宣布，聯席主席兼執行董事鄭松興擬悉數把23.2%持股轉讓予深A股中洲控股（000042.SZ），預期交易完成後，中洲將持有華南城23.2%股份，成為最大單一股東及主要股東。

政府「加辣」令二手交投萎縮，樓價可能不跌反升。仲量聯行董事總經理兼資本市場部主管曾煥平預期，明年整體住宅樓價料平穩發展，最多估計會有5%升幅。

曾煥平稱，2010年二手住宅買賣佔整體住宅交投量90%，今年已跌至只佔68%，受「加辣」影響，預料明年比例會進一步降至58%。

至於豪宅租金明年仍會下跌，他指出，因跨國公司削減成本開支，令豪宅租金續受壓，明年租金料跌5%。

由於政府出招「加辣」，令市場只剩下一批未採用個人名義入市的買家，包括超級富豪及負擔能力有限的上車客，長遠而言，發展商會續增加細單位供應以迎合市場所需， 同時因細單位呎價相對較高，有助支持樓價。

加息在即樓價恐轉挫一成

不過，曾煥平忠告買家，在環球經濟不明朗，美國加息在即，本港住宅供應增加，二手住宅樓價可能會於極短時間內逆轉急跌10%。

對於明年特首換屆，他認為誰做特首對樓市影響不大，除非有政府貸款或放寬按揭成數等協助，因為年輕人受累辣招而根本無法買到樓。

豐泰地產旗下西半山干德道敦皓已屆入伙期，　發展商表示月底將發信通知業主收樓，項目今年3月推售至今，已累售93伙，套現近33億元，銷情理想，不排除短期內調整售價及削減優惠，特色戶部署下月招標發售，敦皓連同何文田棗梨雅道3號年初至今套現共逾43億元，貼近集團今年50億元的售樓目標。

貼近售樓50億目標

豐泰地產昨日首度開放敦皓現樓會所供傳媒參觀，豐泰地產投資資產管理助理副總裁張倚梨表示，會所將於本周六供預約參觀，敦皓自今年3月推售至今，累售93伙，套現近33億元，平均呎價3.02萬元，最高呎價4.19萬元，現尚餘18伙待售，其中10伙為從未推出的高層特色戶，部署下月現樓形式招標發售，呎價可望再創新高；項目共有74個車位， 經兩度發售後已售出45個，涉約1.5億元，最大手買家購入4個車位，涉資約1600萬元，尚餘車位售價378萬至438萬元，暫未有加價計劃，並保留15個予特色戶買家。

張倚梨續稱，近期山頂洋房及超級豪宅連番錄得破紀錄成交，敦皓不排除短期內調整售價，其中8%早鳥優惠亦有機會削減；同系何文田棗梨雅道3號今年暫售36伙，兩盤合計已套現逾43億元，貼近集團50億元的售樓目標。

年底前可交樓

豐泰地產投資資產管理區域董事吳財琴表示， 敦皓料年底前可正式交樓，明年將主力推售九龍城聯合道項目，已獲批入伙紙，最快明年首季以現樓形式推售，項目提供不多於100伙，單位間隔多元化，實用面積在1000方呎以下。

首置身份入市 一合約購多伙 公司股份轉讓

樓市加辣後，投資者3招避稅，包括藉親屬首置客身份入市、一份合約購入多伙及公司股份轉讓。辣招實施近滿月，至少21宗疑似避稅個案，涉及稅款達3.5億元。

政府就樓市加辣，目標是打擊投資者，首置客可獲豁免。不過，由於當局定義首置客為未持有任何住宅物業買家，定義寬鬆導致連富豪、投資者亦能以首置名義入市。

例如，過去一個月就有10宗逾千萬元、甚至上億元的豪宅成交，屬於以首置客身份購入，總值逾19.2億元，最矚目的為大鴻輝主席梁紹鴻與親友以12.24億元購入山頂Mount Nicholson 3伙，獲豁免逾1.32億元稅款。

投資者可能本身已經持有其他住宅物業，難免衍生出借子女、家人名義入市的情況。同時，過往常見兩夫婦以聯名形式入市，但預計住宅印花稅加重至15%後，將出現兩夫婦「拆名」，騰出一個首置客名額再入市的趨勢。當中鴨脷洲海怡半島近日錄得一宗天價成交，據代理稱，新買家計劃向配偶轉讓原本所持有物業的半份業權，以換取豁免新印花稅。

一合約買薈晴4伙 省75%稅

此外，現行徵收印花稅以單一合約文書為基礎，計算印花稅稅基，有投資者利用一張合約連購多伙，省卻高昂稅款。由辣招出爐至今，估計市場上藉此獲豁免稅款達3,774萬元，大部分出現於新盤市場。

單計辣招推出後兩日內，一手市場湧現7宗以「一份買賣合約」購買多伙個案。包括有買家大手掃入馬鞍山薈晴4伙，樓價共1,993萬元，新印花稅約298.95萬元，不過由於以單一合約簽訂買賣協議，該名買家符合首置客資格，故能享以3.75%稅率來計算一份合約的樓價總額，即只需繳付約74.74萬元稅款，節省稅款達224.21萬元，減稅達75%。

雖然以單一合約形式購買多伙能減少稅項支出，惟買家若日後出售物業，亦須將整批單位一併以同樣形式沽出，同時要考慮按揭成數及日後分契等開支。

學者：限制多 避稅難成常態

另由於辣招涵蓋以公司名義購入住宅物業個案，有投資者改以購入持有物業的公司股權，透過股份轉讓（買殼），來取得物業的控制權。有買家借此方法斥2.3億元購中半山富滙豪庭相連戶，省稅6,900萬元。加上過程不涉及業權轉讓，毋須繳付樓價15%的買家印花稅。現時開立空殼公司的過程簡便，相信借用轉讓股份取得物業的情況將會增多。

對於上述避稅手法會否影響辣招效力，港大房地產及建設系副教授黃紹基認為，手法各有不少限制，例如一份合約購入多伙所涉財力頗大，難成常見現象，不會影響辣招作用。

全幢物業交投理想，昨日市場錄得兩宗全幢成交，總涉資約13.5億元，包括投資者廖偉麟以8.8億元，沽出灣仔晉逸時代酒店，減價兩成。

正八集團廖偉麟表示，以8.8億元沽出灣仔晉逸時代精品酒店，買家為紀惠集團或有關人士。他指，兩年前把物業放售時，叫價約11億元，因應旅遊業不及旺年，降價兩成沽貨。2013年，廖偉麟以6.68億元購入，現轉手仍獲利逾2億元，升值32%。紀惠集團購入物業作長綫收租，酒店總樓面約56,000平方呎，提供98間房，現時出租率逾9成，預計回報率約3.4厘。

維港•園全幢 4.7億沽

全幢物業投資暢旺，消息指，天后維港•園全幢住宅，以約4.7億元易手。項目由武夷集團持有，樓高25層，總建築面積約28,646平方呎。3樓至28樓為住宅部分，共提供58個住宅單位，以4.7億元成交價計，呎價約2.8萬元。單位享有維園景觀，中高層單位更享有維港煙花海景。

據了解，業主數月前曾標售項目，當時叫價約6億元，現減價約22%沽貨。據消息稱，是次買賣將以股份轉讓形式進行，故可避過15%新住宅印花稅。

美國新總統川普，預計推出經濟刺激政策，不只加大通膨，也加速美國聯準會(Fed)升息的可能。川普當選美國新任總統至今，在全球市場上資金流向發生變化，考慮川普將擴大財政支出，美國長期利率出現上漲導致日圓貶值，除了在日本購物更超值外，過去一年受日圓升值而止步的日本不動產投資人，近日又逐漸回籠，近期而言，趁著這波日圓走弱正好把握機會進場。

本葉國際資產管理株式会社社長林彥宏分析，2016年日本投資人有幾個現象：


求售的投資人增多，主因台灣不動產交易量大減，流動性降低，加上日圓上漲，日本不動產成為台灣投資人的提款機。

自用型客戶比例由30％左右上升至近50％，尤其來日留學生租屋不易而且租金高，若有自己的房子較方便，加上長期看好日本不動產，帶動留學購屋比例提升。

為提升投資報酬率，將一般住宅大樓改成日租房的投資人增加，造成住戶有安全疑慮，因此各大樓的管理委員會紛紛明訂禁止日租房的使用，在日本各地方政府尚未明確相關規定前，建議投資人做日租房計畫前要三思。


值得一提的是，2016年東京不動產市場融資對台灣投資人更加便利，林彥宏指出，除了原有5家銀行及日系的東京之星銀行外，2016年10月台新銀行東京分行開幕，2017年包括玉山銀行、中小企銀、富邦銀行等，都可能加入日本市場，對投資人而言，投資日本不動產將更便利，選擇也更多。

對於日幣的回貶，一間日幣5000萬元的房子原本約台幣1600萬元，現在只約台幣1450萬元，差了台幣150萬元，也就是說，這一個月台灣投資人購買日本不動產便宜近1成左右。

至於2017年日本投資方向，林彥宏分析，受到國內景氣不佳影響，投資趨於兩極化，投資人考慮變現和轉投資總價1000萬元以下的小坪數物件將成主流，尤其是預售小套房，另外，蛋黃區高端豪宅物件及商用不動產也會持續受到資產投資人青睞。

林彥宏提醒投資人，海外投資除了不動產本身的價值考量外，還有匯兌風險，需貸款平衡風險外，還是要以長期資金為主，短進短出還是要注意風險管理。

面對美國即將再次緊縮貨幣政策，歐洲央行（ECB）寬鬆立場似乎也有動搖跡象。ECB 總裁德拉吉周一在歐洲議會上坦承，長期低利率已成為金融風險的溫床，恐對歐元區十兆毆元經濟體形成威脅。（華爾街日報）德拉吉這番話語重心長，反映 ECB 實施積極寬鬆政策刺激歐洲景氣多年後，央行所剩有用工具無幾，反倒是各種副作用開始一一浮現，當中包含家庭負債膨脹（主要是房貸），以及金融市場過度冒險行為。德拉吉罕見直間點名八個歐洲房地產市場，因舉債水平上升以及估值過高而易受衝擊，他呼籲政府應採取行動來應付這些風險。德拉吉執掌的歐洲系統風險委員會已經發函警告這八個國家財政部長，當中包含奧地利、英國、荷蘭、瑞典等。儘管如此，有鑒於歐洲經濟與通膨仍然疲弱，經濟學家多預料 ECB 下次（12/8）開會時仍將延長購債計畫至少半年，而德拉吉當日也強調，刺激政策短期內對歐洲經濟復甦仍相當重要。
＊編者按：本文僅供參考之用，並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦，讀者務請運用個人獨立思考能力，自行作出投資決定，如因相關建議招致損失，概與《精實財經媒體》、編者及作者無涉。

打房措施讓新加坡的房市降溫，但有些分析師指出，銷售量已在上揚，但價格還未跟上。

瑞銀財富管理亞太投資主任 Tan Min Lan 表示，該行已對新加坡房價看空「有好幾年了。」

然而她說，現在這樣的情況將出現改變。

「新加坡的房價已從估值過高的市場，與全球其他競爭國家相較，轉變成估值合宜的市場。」她說。她提到，新加坡的價格指數 2013 年以來已下跌約 11%。

「如果你從實質以及經收入調整的角度上來看，新加坡的房價已跌了 40 年。而且與香港不同的是，新加坡的家庭收入過去五年來是上揚的，改善了房產容易負擔的程度。」她說。

而從新加坡政府數據來看，新屋銷售從 9 月的 509 戶上揚至 10 月的 1252 戶，為 2015 年最高，不過這當中也有大量新推案的因素。

新加坡政府數據顯示，私人住宅房價 Q3 季減 1.5%，為連續 12 季下滑，也是自 2009 年全球金融危機期間以來最大的季減幅。

房價的下滑，來自新加坡政府一連串的打房措施，比方說額外買家印花稅，即對海外買家以及超過一戶房產的新加坡人多課 15% 的印花稅。

Tan 指出，這樣的舉措在逐步穩定房市上「收到非常好的成效」，讓房價每年跌 4.5%，她預期還會再跌 12%。

她預期，政府不會很快的取消打房措施。「地產開發商不會從政策面上獲得緩解，因為房價不會升，但會看到交易量及移轉量上來。明年由於供給仍高，房價仍高不起來。然而一旦到 2018-19 年時，每年供給都會再掉 19%。」

聯昌國際銀行分析師於 11 月中的報告提到：「房市的量，已達到了信貸緊縮及及政策緊縮後的平衡。」

雖然聯昌國際銀行認為量將回穩，但價的前景仍因為高庫存量及租金疲弱而蒙上了陰霾。

「我們認為，現在要預期價格復甦還為時過早，因為庫存量仍相當高。」聯昌國際銀行表示。