溫哥華連6季漲最多 上海名列第2

價量皆冷
時序入冬，台北市豪宅也跟著進入冬眠期，國際商仲業者發布第3季《全球豪宅指數》報告，台北豪宅在全球37個城市中表現墊底，年跌幅達8.9%。業者分析，今年北市豪宅交易量腰斬，加上稅制衝擊，房價跌幅不小，市場引擎熄火。

根據萊坊《全球豪宅指數》調查報告顯示，全球37個主要城市豪宅價格平均年增率為3.8%，較上季4.4%疲弱，而加拿大溫哥華連續6季蟬聯漲幅最多的城市，年增31.6%，北市則年跌8.9%，不僅跌幅較上季擴大，相較倒數第2名的德里年跌4.9%，遠遠落後。

今年相較去年腰斬
今年台北市豪宅交易冷清，瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示，統計至11月底，台北市實價登錄總價超過新台幣1億元的豪宅，包括中古屋及預售屋過戶，今年成交件數僅78件，較去年全年251件腰斬，豪宅市場價、量皆冷。

黃舒衛指出，全台地價稅有感上升，精華區漲幅更大，以致豪宅市場雪上加霜，且在贈與轉賣課重稅及房地合一稅上路等衝擊下，投資豪宅不但無利可圖，往往最後有行無市，北市豪宅幾乎熄火。

匯泓不動產投資顧問公司副總吳懿倫認為，現在持有豪宅是非常傷本錢的事情，以西華富邦來說，每年房屋、地價稅至少80萬元，市場幾乎不見新成交。

天時地利不動產顧問總經理張欣民認為，調查結果並不意外，現在台北市豪宅面臨到大環境不佳、買氣縮手，情勢險峻，加上台北房市已「反轉確立」，現在會買豪宅的買家，幾乎是基於「珍藏」概念，否則目前豪宅並不具有太多投資價值，預期這波寒冬還會延續很長一段時間。

全球豪宅長線看漲
反觀全球其他城市表現，萊坊報告顯示，37個城市中，其中有25個城市價漲，11個城市價跌，羅馬維持平盤，顯示全球豪宅仍是漲多於跌。

報告指出，雖然加拿大政府於8月為了抑制外資炒作，對卑詩省的海外投資人加課15%的額外房屋轉讓稅（property transfer tax），但Q3的年漲幅仍逾3成，抑制效果仍未顯現。

仲量聯行國際住宅部副理曹逸盈表示，溫哥華近幾年受移民潮、國內自身需求未減下，住宅持續存在供需失衡問題，也讓房價節節攀升，再加上中國投資客看準不動產避險功能，對海外不動產投資興趣未見退燒，全球大城市豪宅長線仍看漲。

藝人侯佩岑婚後淡出演藝圈，而侯佩岑夫婿黃柏俊除具金融背景，其家族更坐擁不少土地資產。近期591房屋交易網出現1筆帶建照出售的土地，建照起造人為黃永福、黃柏俊，同為該土地持有人、上櫃建商綠意開發（2596）董事長許燈城透露，土地已不打算出售，將與黃家合建住宅，先建後售。

網路求售一頭霧水
台北市素地難求，網路竟還出現1筆帶建照土地求售，地點位於文山區興安段，對照建照，土地面積約275坪，起造人為黃永福、黃柏俊，並已規劃地上7樓、地下2樓建物，總戶數預計32戶。土地開價3.2億元，換算單價127萬元。

調閱謄本發現，該地塊地主除2名黃姓自然人，另有綠意開發、陳姓自然人。許燈城表示，土地為公司在7月時透過友人牽線、向黃家購入，「本黃家想自建自售，但受限於景氣，所以找上較專業的建商，設計更適合購屋族的產品。」
許燈城透露，建照正在變更中，預計將重新規劃1~3房、中產階級可輕鬆入手的產品，採先建後售，暫無出售土地準備，「為何在網路上求售，我也一頭霧水。」

台灣房屋忠孝延吉特許加盟店商用不動產部總經理施光明估算，按照土地分區、未來RC鋼骨結構建造，以及3成毛利計算，若購入地坪單價127萬元，之後推出住宅產品成交價約在58~60萬元，當地新案行情單價多在5字頭，算是不錯的入手價。

綠意開發、黃家合建地資料
●基地位置：台北市文山區興隆路三段304巷
●基地面積：275坪
●求售總價：3.5億元
●求售單價：127.3億元
●建照發放時間：2016年3月
●起造人：黃永福、黃柏俊
●地主：綠意開發，1名陳姓、2名黃姓自然人
●現況：綠意開發與黃家合建，建照變更
資料來源：591房屋交易網、《蘋果》採訪整理

全國不動產昨日公布今年前10月與103年前10月的房屋買賣移轉棟數比較，高雄市主要行政區買賣移轉數量增幅最多前3名分別為橋頭、小港及仁武區，其中，橋頭區今年前10月買賣移轉棟數約404棟，比前（103）年同期的230棟大幅成長75.65％。

高雄市前10月房屋買賣屬於橋頭等蛋白區的天下，其中，橋頭增幅達75.65％最高，其次是小港區23.5％及仁武區14.95％。全國不動產企研室主任張瀞勻表示，這3區主力產品房價都是1字頭，因此成為首購族首選，才會在高雄房市尚未回暖下先報喜。

張瀞勻認為，橋頭區、小港區及仁武區成為高雄市「唯三」成長的行政區域，主要是比價效應，1字頭房價吸引自住置產客目光，且又有捷運經過，加上3區都有工業區的就業人口支撐購屋需求，進而活絡區域房市。

至於其他主要行政區皆為量縮格局，尤其過去為交易熱區的苓雅、鳳山及左營區，張瀞勻說，今年前10月交易量相較於103年同期，擁有高雄房市核心話題「亞洲新灣區」的苓雅區跌幅46％最高；其次是鳳山區、左營區分別下滑38％、36％。

全國不動產高雄市府加盟店店長侯忠義指出，苓雅區為早期發展成熟區域，近年來新案量稀少，加上區內多豪宅推案，在稅改下買賣價差認知擴大，豪宅失溫造成苓雅區交易量幾近腰斬。

至於鳳山區、左營區交易量萎縮也超過三成，不過，今年前10月總移轉數量仍分居高雄市第一、第五名，張瀞勻指出，這2區除了人口眾多、生活機能便利，原本就有穩定的購屋基本盤支撐，但受到景氣反轉影響，投資客退場，移轉量也隨之下滑。

財政部北區國稅局表示，房地合一課徵所得稅新制於2016年1月1日上路，依據所得稅法第14條之4第3項第1款第5目規定，個人因調職、非自願離職或其他非自願性因素，須出售持有期間在2年以下之房屋、土地者，得按較低之20％稅率課徵所得稅。

該局說明，有關個人因調職、非自願離職或其他非自願性因素情形，財政部公告如下：

一、個人或其配偶於工作地點購買房屋、土地辦竣戶籍登記並居住，且無出租、供營業或執行業務使用，嗣因調職或有符合就業保險法第11條第3項規定之非自願離職情事，或符合職業災害勞工保護法第24條規定終止勞動契約，須離開原工作地而出售該房屋、土地者。

二、個人依民法第796條第2項規定出售於取得土地前遭他人越界建築房屋部分之土地與房屋所有權人者。

三、個人因無力清償債務(包括欠稅)，其持有之房屋、土地依法遭強制執行而移轉所有權者。

四、個人因本人、配偶、本人或配偶之父母、未成年子女或無謀生能力之成年子女罹患重大疾病或重大意外事故遭受傷害，須出售房屋、土地負擔醫藥費者。

五、個人依據家庭暴力防治法規定取得通常保護令，為躲避相對人而出售自住房屋、土地者。

財政部北區國稅局表示，如有任何疑問，可撥打免費服務電話：0800-000321洽詢，該局將有專人竭誠為您服務，亦可至該局網站查詢相關規定及資訊。

有關房屋稅調整一事，台南市政府2016年11月29日澄清指出，受影響房屋僅11萬餘戶，全市82％左右約51萬戶之房屋未受調整影響，且新增稅收約14.54億元，預計將使用在新設公幼及幼兒照顧，弱勢照顧，以及各種基礎建設，全數使用在市政建設及市民身上。

市府指出，基於城市及賦稅公平正義，標準單價調整不得不為。本應做全面性調整，但不動產評價委員會考量市民負擔及都市發展，已把整個影響範圍縮小為百分之18，而且新增稅收絕對會用在資本門建設，為了台南的發展我們勇於承擔。

市府依法行事。台南市現行房屋標準單價自1984年第一次訂定後都沒有調整，屢遭監察院、審計機關糾正並建議適當調整舊屋標準單價。又財政部財政健全方案也一再要求應將房屋標準單價調整至合理造價之40％~50％。而且現行市府辦理房屋之徵收是按市價，但目前4樓透天厝之房屋課稅現值每坪不到9,000元，與實際造價及市價比較均顯然偏低，房屋持有成本偏低，助長炒房誘因，致房價飆漲，造成民怨，違反居住正義。

市府重申，2001年7月1日後蓋好的房屋都在這次調整的範圍，但不是追溯，而是因房屋稅條例在2001年6月後修正為房屋標準單價每三年公告調整一次，和公吿地價一樣。因為條例修正是在2001年6月，故以2001年7月以後設籍之房屋開始適用，但是調整舊屋還會依經歷年數按指數折扣，所以漲幅自然比新屋小，而不是把以前少收予以補收。

雖然2001年7月1日後蓋好的房屋都在這次調整的範圍，但受影響房屋僅11萬餘戶，全市82％左右約51萬戶之房屋未受此次調整影響；且構造屬加強磚造、鋼鐵造、木造、石造、磚造、土造及竹造等房屋，因多屬小面積增建且較為老舊簡陋，價值不高，也不予調整。

市府強調，為兼顧民生經濟並合理反映房屋造價，採取對市民衝擊最小的漸進式調整方案，分三年調整進行，以2016年為基礎年：以2016年房屋稅相較，第一年調幅54％，是五都中最低的，第二年65％，第三年81％，平均調幅僅僅67％；且2017年才開始課稅，已較台北、新北、高雄、桃園等直轄市晚。

「違建是文明社會的恥辱」，不過即便台北市長柯文哲曾這麼說過，各縣市首長也動起來拆違建，但違建反而不減反增，光是到今年9月為止，全國違建數量就已經突破66萬多件，平均每12.5戶就有1戶違建，有業者表示，違建越拆越多，全是因為「高房價」惹的禍！

根據內政部統計，全台違建數量逾66萬件，占整體住宅比重也高達8%，一同創下歷史新高，對拆違建的速度趕不及蓋的速度，東龍不動產董事長王棟隆向聯合報表示，近年房價高漲，民眾經濟僅能買得起小坪數房子，因此只能靠違建增加使用空間。

不過這樣「多」出來的居住空間，但因為擔心房子一夕間被拆除，可不是人人都愛，天時地利不動產顧問總經理張欣民，接受自由時報採訪時建議，如果不希望辛苦買下的家，一夕間報拆不見，買房時就要避免陽台外推、室內夾層、頂樓加蓋等違章建築，否則不僅要承擔報拆風險，面對建管單位連續開罰，荷包也會大失血。

房產雜誌企研室經理何世昌也建議，判斷違建最保險的方式，就是向建管單位申請建案竣工圖，並對照建商平面圖，如果有明顯落差，就很可能是違建，而雙北常見的挑高小套房，建商銷售時都不會做夾層，有夾層都屬於「二次施工」的違建，都可能遭罰款或報拆。

另外，新北市府拆除大隊也點名常有重大違規使用與營利大型鐵皮屋的地區，包括林口、八里、三峽、樹林、泰山及三芝等，都已列為主力拆除對象，大學周遭有安全疑慮的學生出租套房，未來也將嚴格加強取締。

想要保值抗跌，買在新店準沒錯？財經專家徐嶔煌表示，一名投資客當初看好新店的特殊結構，以每坪52萬元的價格入手新房，無料轉售時卻發現，竟碰上建商出清餘屋，以每坪45萬元的價格打對檯，讓他苦嘆「賠200萬才賣得掉」。

投資客買房，不只在蛋白區踢鐵板，連傳統熱區都吃閉門羹！財經專家徐嶔煌在東森財經新聞台《57新聞王》中表示，一名投資客以每坪52萬的價格，買下25坪2+1房的物件，想要以每坪開價60萬元銷售，「能夠以每坪55萬成交最好」。

雖然這名投資客心中的底價並未過於偏離行情，但是因為碰上建商出清餘屋，以每坪45萬的價格促銷，因此讓他的物件乏人問津，若將每坪差價與仲介費合併計算，推估這名投資客至少要賠200萬元，才有可能將這間房子脫手。

對此，永慶房屋新店中正店店長林昌慶接受《好房網雜誌》時分析，其實以捷運七張站的中正路商圈為例，當地的新成屋案量並不多，像是「中正川普」、「三和苑」兩個指標社區，平均成交行情約在每坪46萬~50萬元左右。

林昌慶建議，民眾若對新店有興趣，不妨以中古大樓為目標，像是「國泰世紀花園」、「羅浮名宮」、「浦陽世家」都是口碑極好的中古社區。

有別於東區租金高漲造成的店面出走潮，擁有特色的商圈反而趁勢崛起，如西門商圈、南西商圈，因為對陸客依賴程度低，觀光收益不受影響，大批的人潮也帶動店租年年上漲，而文青新據點赤峰街，搭上文創熱潮，店租更比去年足足成長2成。

從打鐵街轉型文創街，靠近捷運中山站和雙連站的赤峰街，緊鄰雙捷運、新光三越百貨商圈，過去幾年因店租較低，成為年輕人創業圓夢的起步據點，近年多間咖啡店、居酒屋、文創小店進駐，也成功讓過去沒落的打鐵街，轉型為文青新據點，周邊店面承租需求的提高，靠近捷運站的店租，每坪更上看8000元，約10年前的7倍。

DTRE德天國際地產商用物業代理暨分析師吳孟璇，向自由時報表示，根據實價登錄資料，近年赤峰街店面每坪售價約150萬元，巷弄內也超過60萬元，但店面釋出量少，不僅南西商圈店租金上漲，人潮較少的巷弄內，每坪月租金也有2千~4千的行情，與去年相比漲幅達2成之多，整條街也幾乎滿租，且以10坪左右的店面賣相最好，但吳孟璇也提醒，赤峰街商圈土地使用分區多為住商混合，店面格局多為細長，有意創業開店的民眾，要考量欲開設的行業別是否合適。

住商不動產企研室主任徐佳馨向聯合報分析，近幾年陸客倍數成長，帶動商圈快速繁榮，但商圈同質性越來越高，陸客一減少，商圈經營就會出現困難，但南西商圈客群以年輕人和文創產業為主，成為人潮不減的原因，未來特色商圈可能再度成為觀光主流。

別以為買得起房子的人，都賺得比你多！財政部調查顯示，其實目前有2成的購屋人，全年家戶所得根本沒有達到起徵點，對於這樣「所得低到能買房」的狀況，學者感嘆的表示「恐怕將有更大的悲劇出現」。

打破「賺很多錢才能買房」的觀念，聯合報報導指出，目前有超過9成以上的購屋者，其實家戶年所得淨額在117萬元以下，若以雙薪家庭推算，兩人只要月薪合計達10萬元，就獲得買房的入場券。

值得注意的是，更有2成的購屋人，年所得根本沒有達到課稅的起徵點，亦即單身、年所得沒超過30.3萬的人，在購屋市場中佔有一席之地，成為台灣薪資結構、房市現況的奇觀。

對此，景文科技大學財務金融系副教授章定煊也在其臉書表示，這其實能看出台灣可悲的事實，「靠所得是買不起房子的，房子是靠財富（過去資本的累積）所購買的」，將來富者愈富、貧者愈貧。

章定煊認為，這樣的狀況，也預言了台灣的極端主義將繼續抬頭，「像美國川普、菲律賓杜特蒂這類的人物，遲早在台灣出現」，將會帶來更大的悲劇。

社子島禁建45年，日前台北市副市長林欽榮表示，待環評通過後，最快2年後開始進行區段徵收，曾經吵得沸沸揚揚的開發案，終於要和平落幕了嗎？當地居民則是一則以喜、 一則以憂，喜的是將帶進地方進步繁華，憂的是「不知道未來該住哪」。

位於淡水河與基隆河交接處的社子島，在民國59年，以地勢低窪及經濟價值低為由，宣布禁建，社子島就此停留在46年前的模樣，如今不少房屋破敗不堪，無法修建，僅能靠著臨時搭建的鐵皮屋遮風避雨，也有部分居民紛紛遷離，讓社子島近年多了不少土地買賣的廣告。

回想起過去社子島農業興盛時期，在當地居住20年的民意代表服務處主任謝梅華，向風傳媒透露，社子島在40~70年代曾是大台北地區的蔬菜供應地，光復初期，曾有人要用10坪六張犁土地，換1坪社子島土地，都遭到拒絕。

開發對居民究竟是好是壞，根據台北市政府的方案，僅民國77年前就存在的房子才有配售權，且一個門牌只能申報1~2戶，也必須以每坪20萬元購買，加上公設比，買50坪，只有30坪能住，當地居民多認為，開發後根本住不起，將有1/3的居民被迫離開社子島。

社子島開發案原意在照顧居住正義，但近年飆漲的地價和房價，卻讓居民認為「炒地皮」才是主要目的，更有當地里長指出社子島的農地，至少有6成已經被投資客搶進，根據端傳媒報導，透過實價登錄分析，2012年8月到2016年3月間，台北市近3年半土地交易筆數最多的地段，有一半就位於社子島地區，土地買賣相當熱絡。

喬大地產副總郭國哲也向聯合報分析，2008年時，社子島平均土地單價僅5~6萬元，2014年最高漲到20~28萬，甚至35萬元，飆漲7倍。

「彭博」引述知情人士指出，為了控制房市過熱的部分城市，中國人民銀行位於這些城市的分行，已口頭要求轄區內的銀行暫停發放新房貸，但不清楚哪些城市受到影響，也不知道限制房貸的政策將維持多久。

去年9月以來，中國有24個城市祭出購房限制措施，但這些城市的房價依舊火熱，迫使中國人行出手。中國各大銀行週二突然集體發布緊急通知，要求駐濟南的分行月底前全面暫停房貸業務和相關的消費貸款，並強調擅自放款將追究責任。

上海市住建局週二宣布，即日起調高首套房最低頭期款比重至35%，第二套房頭期款比重不得低於50%，若購買第二套房非自住使用，頭期款比重不能低於70%。天津市也將首套房最低頭期款比率調高至30%，非天津市民購房者最低頭期款比重為40%。

德國商業銀行經濟學家周浩表示：「中國的政策方向已轉為減少寬鬆，明年的主題將是去房市泡沫。」

　　“930”新政後部分二手房由售轉租

　　北京住宅租金11月創年內新低

　　時值淡季，加之“930”新政後部分二手住宅由售轉租，11月北京住宅租金進一步下滑，每套均價為4107元，創下年內新低。

　　7月到10月，北京住宅租賃市場交易量連續下滑，月租金價格也持續走低。11月，交易量下滑趨勢有所扭轉，但租金依然在繼續下跌，並創下了今年以來月租金的新低。據偉業我愛我家集團市場研究院統計，11月北京區域通過我愛我家達成的住宅租賃交易量比10月同期上漲14.8%，而月租金均價比10月下跌6.9%，為4107元/套。

　　11月熱門租賃區域位居前五的依舊是回龍觀、北苑、上地、立水橋、清河。從戶型結構看，兩居室最受歡迎，但成交均價環比也下降了10.8%，為4350元/套。

　　年末住房租賃市場一向供大于求，今年“930”新政後，北京二手住宅市場降溫明顯，大量二手住宅由售轉租，租賃房源增加，導致11月租房交易量上升而價格繼續下跌。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析認為，隨著春節日漸臨近，12月和明年1月的整體價格還有回調空間。

　　“你做中介的怎麼總讓我往下降？就這個價了，不降了！”電話被挂斷了，中介經紀人小華嘆了一口氣，收起尷尬的表情繼續撥下一位業主的電話。

　　最近，小華與業主之間的溝通，從以前“誰給的價錢高”變成了“能不能再降點價”。“930新政”出臺後，京城樓市明顯降溫，坐地漲價的“虛火”行情，在買房人的觀望情緒中慢慢消散。

　　大戶型倆月降價六回

　　“這套兩居室算談下來10萬元吧，換做‘930’以前，別説降價，業主不臨時漲價就不錯了。”小華回憶，今年八九月，自己負責的西北旺茉莉園、中海楓漣山莊等地均價再度飆升，從此前的7萬元/平方米一節節地漲到了9萬元/平方米。

　　他也覺得有些報價實在不正常了。中海楓漣山莊主推的122平方米戶型，當時報價達到1200萬元以上，算上稅費均價超過了10萬元。即使有中關村(8.75,-0.040,-0.46%)二小分校區的支持，這一報價已經趕上周邊高端小區了。

　　自9月30日“京八條”出臺後，市場虛火退去，成交量銳減。他和同事們也被公司上面派了新任務——找業主議價。“9月報價是1350萬元，可現在已經降到1100萬元了。”在百旺茉莉園，一套129平方米的三居室已經經歷了6次降價。根據小華出示的降價記錄，這套房子在“930新政”出臺後第5天，就下調50萬元；第16天，更是下調20萬元；第19天，下調20萬元。此後的每輪降價也都是保持著30萬元到50萬元的幅度。

　　11月二手房個貸跌10%

　　記者採訪時發現，在西北旺、北苑、酒仙橋等多個此前二手房的熱門區域，都出現部分大戶型下調價格的情況。

　　“930新政”後，北京住房商業貸款不僅“認房又認貸”，而且非普通住房、尤其是購買二套非普通住房的首付款比例被大幅提高。高端住宅由于大多均價高且戶型較大，很多都被歸類為非普通住宅。買房人的首付門檻抬高，一些心急的業主也就不得不“甩價”賣房了。

　　據“偉嘉安捷”統計，11月北京二手房個貸市場交易量環比上月小幅下跌10%。下降的原因，除了接近年底各家銀行放款節奏收緊外，購房人的買房意願降低也是主因。

　　新房交易也在降溫

　　同一局面在新房市場也上演。據偉業我愛我家集團市場研究院統計，截至11月22日，北京市完成網簽的新建商品住宅（不含保障房）交易中，成交均價在8萬元/平方米以上的有136套，成交量繼10月份出現腰斬之後，11月份交易量環比10月同期下跌6.8%。

　　今年1月至9月，北京均價8萬多元/平方米的商品住宅交易量穩步上升，3月達到100套後更是從未低于過100套。成交最多的是9月，高達474套，但隨著“930新政”的出臺，8萬元/平方米以上商品住宅交易量迅速下滑，10月僅成交216套，環比9月下降了54.4%。

　　近兩年來，北京新房市場豪宅化、高端化趨勢加劇，北京房價也在一定程度上被結構性拉升。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為，豪宅化趨勢不僅拉高了北京房價，還造成了北京新房供應結構的不合理，使得剛需人群的置業需求無法得到滿足。“930新政”對這一趨勢形成了有效的抑制，再配以90/70政策和自住房用地供應的擴大，北京新房的供應將更加偏向中小戶型，供應結構將更加合理，房價也將結構性回落。

上海加速去杠杆 李嘉誠拋售大虹橋板塊

記者近期走訪大型房企、外來房企大鱷喜歡紮堆的一個板塊中發現，位於近期升值概念火爆的大青浦板塊的趙巷板塊，已經有樓盤先出手降價，近幾天賣得火熱。這名高人正是在資本市場從無失手的“超人”李嘉誠。

11月28日，上海發出進一步完善差別化住房信貸政策的通知，這對於在上海有多幅住宅土地在開發的房企而言，無異於一記重拳。

“快則元旦，慢則春節。”11月29日，上海樓市加碼去杠杆第一天，一名總部位於上海的房企負責人面對記者關於房企會否降價的提問時如是說。“一般來說，規模上200億、在市面上有一定佈局的中等偏大型房企不會主動降價，但有可能根據板塊情況跟進，反而大型房企、小房企更容易先降價”，他認為，畢竟房企發展到一定程度均會有長短期戰略規劃，面對危機會有對沖方案，即便所謂方案最終落於“降價”二字，那也是有策略的“降價”。

一語成讖，上海郊環外已有板塊初現高端樓盤項目降價。21世紀經濟報導記者近期走訪大型房企、外來房企大鱷喜歡紮堆的一個板塊中發現，位於近期升值概念火爆的大青浦板塊的趙巷板塊，已經有樓盤先出手降價，近幾天賣得火熱。這名高人正是在資本市場從無失手的“超人”李嘉誠。

滬上多名知名分析師指出此次調控的空前嚴厲程度。毋庸置疑，年底前市場的用戶端將迅速冷卻，當下最應該關注的自然是重倉上海住宅市場的房企生態。

21世紀經濟報導記者獨家採訪一名專業投資人士張三豐（化名），他根據自己在上海、廣州、深圳等地的投資經驗以及市場研判，認為短期內上海有多幅土地儲備的房企將承受重壓，但長期而言，這些城市的房價仍然看漲，因此他對於在今年初入手的多個城市物業，表示暫時不會出手，而是坐等升值。

李嘉誠率先拋盤

新一輪的調控來臨，資本市場的老把戲又要重演。位於趙巷的臻水岸別墅、青浦的瀧灣別墅，均是“超人”李嘉誠旗下和記黃埔有限公司開發的住宅項目，而這一類獨棟、獨棟產品類型在青浦、趙巷、徐徑幾個板塊重複度非常高，分佈很廣，加上地理位置的局限，這些高端項目的單價一般在2-5萬元/平方米之間。

根據青浦、趙巷多名業內人士透露，在11月初，李嘉誠就有意對上述兩個專案快速去化。以臻水岸別墅的產品而言，獨棟別墅，目前在大虹橋板塊直接競爭對手多為面積相當的聯排別墅與類獨棟，該項目近期280平方米左右的戶型放出均價3-4萬多元/平方米的消息，意味著一套獨棟別墅總價1000萬元左右。

如此戶型與價格的匹配資料一出來，隨即秒殺青浦、趙巷多個競品，投資者、改善型買家蜂擁。而位於該專案不遠處的融信鉑灣，聯排別墅目前均價叫價5萬元/平方米，相比之下，4萬元/平方米的獨棟別墅熱銷也在情理之中。李嘉誠一出手，市場不乏跟風者，就在上周，寶龍快速去化其位於青浦的寶龍廣場公寓產品。

而據記者多方瞭解，不能及時去化的融信們也是用心良苦。比如融信鉑灣開盤之初，低於2萬元/平方米左右的房價尚且難以出手。想不到今年年初市場回暖，價格上漲至3萬多元/平方米，而後續因為預售證審批與企業捂盤思路影響，儘管目前房價上漲到5萬元/平方米，但市場已然另一番景象。

一名資深人士透露，在市場低迷的時候，出於財務資料的考慮，上市公司拿著貨值在手上，對於後續融資與財務報表等，會有一定優勢。因此在資金鏈尚未緊張到要斷裂的狀態下，大部分上市房企目前仍不願意降價賣房。

“規模不夠大的房企迴旋餘地不夠大，也不敢輕易降價。”一名大型房企相關人士對21世紀經濟報導坦言，調整影響整個市場，並非一兩家企業自身出了問題，剛開始大家還是有觀望的想法。

記者聯繫萬科、綠地、融創等多家房企人士，他們的回饋均比較平淡，由於此輪新政剛出來，還有觀望的餘地。

上述資深業內人士斷言，這次重點打擊的是投資型人群，當然部分改善型人群也受到影響。他的邏輯是：上海需求一直大於供給，現在政府重點扶持引入的創新型高端人才、金融類人才以及其他一些高收入人群。市場供應可以轉化到這些人群的首次置業上。

重倉房企籌碼有限

規劃的利好、門檻的低廉，令大虹橋板塊成為近年來萬科、融創、龍湖、金地、保利等等外來大鱷的兵家必爭之地，資本爭霸之下地價逐漸走高，然而房價並沒有相應的回報率。此前隨著時間的推移，多個高價地均陸續解套。一方面市區宅地出讓不多，另一方面大虹橋板塊有開發衝動。今年以來，房企們的戰場仍然集中於此。

今年8月，徐涇甚至出現了樓板價高達5.8萬元/平方米的純宅地，已經接近甚至超過一些在售的專案單價，這幅高價地由閩系房企中不算高調的中駿地產拍得。

同策諮詢研究部最新研究報告顯示，按照2016年成交結構來看，上海普通住宅內環內只占1%，內外環占比1%，外環外占比19%。大虹橋板塊這種外環外區域顯然是去化重點區域。

今年以來重倉上海的房企，均有超過6個以上項目儲備，尤其是拿了高價地的房企面臨的危機已經很明顯。外來房企切入上海市場多以大虹橋板塊的青浦、趙巷、徐涇為主，比如萬科，目前即將入市的位於青浦與虹橋交接的天空之城，由於成本原因，住宅均價已超8萬元/平方米。

綜合滬上多名業內人士觀點，上海此次力度強於北京、深圳、杭州、天津等的進一步調控新政，主要表現為從“遏制改善型、投資性客戶的入市、縮緊房地產金融杠杆”兩個方面去杠杆。這些上海樓市調控史上前所未有的舉措，正向市場傳遞收緊的信號。

而此前的多場土拍，重倉上海住宅市場的萬科、融創、金地、保利、綠城、龍湖等多家房企仍然在演繹實力佈局。融創上海公司相關人士對21世紀經濟報導記者透露，目前公司住宅產品總價段基本在1000萬以上，針對的主要是高端改善客戶，他們大都不是第一次置業，所以相較而言，首次購房人群的房票限制對我們的客戶群體影響不會那麼大。“但這次政策更多打擊的是市場的情緒，可能部分客戶會持觀望態度，購買週期加長。”

然而，房企在明年與市場的博弈籌碼並不多，根據同策諮詢對上海市場商品住宅月度成交面積同比資料進行譜分析，發現一個明顯週期，週期長度在38-39個月之間。同時2017年下半年部分開發商將出現借貸兌付困難。

新房成交明顯萎縮

根據中原地產市場研究中心提供的資料顯示，今年10月上海新房成交86萬平方米，11月1日－11月29日，成交53萬平方米，下滑趨勢明顯。

業內人士認為，這是自10月全國各城市出臺房產限購政策以來，引導資金去向從集中於房地產領域到實體經濟的一步措施。

中原地產市場分析師盧文曦認為，11月上海市場交易已經在低位元盤整，而且二手房客戶帶看量比上月減少一半，調控政策出臺後成交量會進一步收縮。而價格方面當前議價空間已經擴大到3-5%。隨著交易量收縮，還價餘地擴大，價格將出現實質性下跌。與此同時，調控產生的心理作用，將會直接影響到一手樓盤的去化，房企降價壓力越發明顯。

而在投資房地產多年的張三豐看來，大虹橋板塊短時間內還形成不了板塊聯動規模，比如浦東做了十多年才做起來，賭板塊未來的房企，拿了高價地之後，可以捂盤，而這意味著杠杆率會變高，“例如本來毛利率有50%，每捂盤一年消耗掉10%的利潤，5年以後就虧損了”。

張三豐自稱年初在青浦已經入手了“占地面積全部在1畝以上的獨棟別墅”，“這類產品以後不會再做了，我不會賣掉，等這輪週期過去的升值空間”。

大多數人對於養老話題的第一反應是，這是政府的事，不賺錢。然而，當政策的春風頻頻吹向這個行業的時候，已經有越來越多的企業對他心潮澎湃。

據全國老齡辦《中國養老產業規劃》報告顯示，到2030年我國養老服務業市場的總產值將突破10萬億元大關。顯然，這是一個潛力巨大的行業。不過，目前的養老行業缺乏標準且人員流動頻繁，使得這個行業賺錢很難。

“天下難做的事易成”，養老之難恰恰正是機會所在。既然老去是每個人都無法回避的宿命，那麼，養老必然是一個剛需的市場。正因如此，當萬科全國的城市公司都在尋找新的轉型模式時，萬科集團最年輕的副總裁劉肖，選擇了一個距離他年齡最遙遠的領域——養老產業。

劉肖認為，“中國50後的高淨值財富人群，還沒有進入養老的階段，所以，現在的養老市場僅僅是在青銅時代。”他認定，20年後的中國一定會誕生一家萬億元市值的養老企業。

11月24日，隨著北京萬科首個社區嵌入式養老專案——嘉園長陽長者中心的亮相，北京萬科養老產品線進一步豐富，與之前重護理的城市機構型產品不同，他們這次把目標瞄向了更廣泛的居家社區老人群體。在萬科“轉型”的陣地中，養老終於以應有的方式，佔據了一個席位。正如萬科董事會主席王石對轉型的看法，“萬科新的增長才剛剛開始”。

實際上，在房地產行業正從黃金時代向白銀時代轉變的同時，萬科也在向城市配套服務商轉型。北京萬科肩負著集團探索戰略轉型道路的重大歷史使命，提出了6+X計畫，其中X就是養老。

劉肖說，“養老業務作為北京萬科轉型的重要板塊，首先要相對全面的佈局，其次要嫁接優勢資源。尤其是與政府，通過推進養老業務，為政府獻計獻策，讓政府在保險政策、醫保政策和其他政策上形成配套，滿足未來大量的養老需求。”

相較於地產業務來說，養老的商業模式改變了，原來是快速建造和銷售，現在需要為客戶提供長期服務；養老的價值標準改變了，原來是看銷售額看利潤，現在是看客戶數量和服務品質；養老的客戶接觸改變了，原來銷售比較單一低頻，現在需要更加高頻的跟客戶互動。

在這門和地產不一樣的生意裡，北京萬科逐漸建立起了三條產品線：城市機構型的怡園，偏重于照顧半自理老人，甚至失能、失智的老人。CCRC型的隨園，一個更大型的綜合養老社區，這裡的老人大部分以健康為主。社區嵌入型的嘉園，開在社區裡面，規模更小，但可以做一些日間照料服務、康復上門服務、衛生家政服務等等。

而談及養老這門生意，嘉園長陽長者中心的院長閻露露表示，“對於企業而言做養老是艱難的，政府沒有補貼，能堅持做養老這門生意的，看中的是其未來發展的前景”。

做養老的難，遠不止補貼這麼簡單。在王垚看來，這個行業的痛點，主要有兩個：一是，受養兒防老等傳統觀念的影響，這個行業不像醫療和地產那樣，有長期的積累，我們這個社會缺少養老服務方面的經驗；二是，由於居家養老佔據主流，而政府保障性機構提供的又是基礎服務，因此，對於中高端的養老需求，沒有與之匹配的市場化標準。

一切都需要“摸著石頭過河”，王垚稱，北京萬科在摸索建立標準的過程中，會借鑒中國臺灣和日本的經驗，把其變成可執行的方案，並不斷改進優化。

此外，王垚還表示，養老在萬科已經是一項獨立的業務，“我們的第一個支點在社區，比如我們此次開業的嘉園長陽，第二個支點在城市，比如我們的怡園光熙，還有計劃中的隨園，現在北京區域已經運營了3個養老專案，未來兩年到三年時間，萬科在北京區域還將以北京為主拓展約20個養老項目，基本完成養老初步佈局”。

“過去重視買賣市場，不重視租賃市場的現狀要發生改變。”劉洪玉建議房產企業包括產業鏈條上的其他參與者，要開始思考怎麼在租賃市場當中扮演重要的角色。

11月28日晚間，上海、天津推新一輪樓市限購政策。

樓市降溫除了類似的限購舉措，事實上，今年以來，關於住房租賃制度的改革正在多地推進。

據21世紀經濟報導記者不完全統計，截至11月29日，已有甘肅、海南、河北、遼寧、甘肅、四川、江西、吉林、上海、北京等地相繼出臺檔或政策，促進住房租賃的規模化、專業化發展。

多位元受訪專家對21世紀經濟報導表示，住房租賃制度改革正呈現全國蔓延的態勢。政府正從供應和需求兩端，建設租售並舉的市場化住房體系，培育健康有序的住房租賃市場，以淡化市場對購買自有住房的依賴，並引導企業規模化提供租賃住房。

培育住房租賃市場

21世紀經濟報導記者梳理各地出臺的住房租賃改革檔，發現都不同程度地涉及培育市場供應主體、鼓勵住房消費、完善公共租賃住房、加強住房租賃監管等幾個方面，同時提出將從稅收優惠、金融、土地等，來加大政策支持力度。

其中，四川提出，支援房地產開發企業改變經營方式，從單一的開發銷售向租售並舉模式轉變。房地產開發企業將持有的存量房源向社會出租的，地方政府可給予一定獎勵。

河北提出，各地區可採取政府購買服務或政府和社會資本合作（PPP）模式，將現有政府投資和管理的公租房交由住房租賃企業運營管理。遼寧則在此基本上增加了機關、企事業單位可將職工宿舍委託給住房租賃企業運營管理。

多地還明確允許改建房屋用於租賃。合富輝煌集團房地產經濟研究院院長龍斌認為，這是在建立租售並舉的住房制度中，比較重要的、也是會很快見效的政策。

龍斌分析，在過去，商用房在二手房轉手時受商業水、電、氣等影響，往往跟同等地段的住宅價格差距較大。允許改建房屋用於租賃，這對於商用房和商用性質土地屬於利好，對於盤活商用房的存量，去庫存有一定好處，也可以增加保障類住房的供應。

除了上述省份，北京和上海也在行動。 為了培育專業的住房租賃市場以及抑制房價上漲，上海和北京分別於5月和11月推出租售並舉地塊，引導房地產商變房東。

其中，上海在出讓土地的條件中，新設置了“15%的面積需要企業自持70年”的要求；北京推出的四幅地塊，競拍結果是住宅部分100%由開發商自持。

北京市規土委相關負責人表示，這是北京的創新舉措，旨在鼓勵、引導開發企業利用已建成住房或新建住房開展租賃業務。

除此之外，北京還加大對公租房的供應。2016年底，北京將有近3.2萬套公租房陸續交付使用，號稱史上最大規模的公租房配租。

廣東方面也有動作。11月24日，廣東省長朱小丹主持召開省政府常務會議，審議並原則通過《關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》，提出到2018年，廣東基本形成供應主體多元、經營服務規範、租賃關係穩定的住房租賃市場體系。

房產企業轉型機遇期

按照住建部房地產市場監管司司長高志勇的說法，目前租賃市場涉及人口在1億以上，年租金已經突破1萬億元，這一巨大市場也將成為房企轉型升級機遇期。

清華大學房地產研究所所長劉洪玉認為，隨著房價越來越高，人的流動性越來越大，租房將是一個很重要的選擇。

“過去重視買賣市場，不重視租賃市場的現狀要發生改變。”劉洪玉建議房產企業包括產業鏈條上的其他參與者，要開始思考怎麼在租賃市場當中扮演重要的角色。

“以後，開發商會從 投資者 向 專業服務者 的角色轉變， 專業服務者 這一角色將越來越重要。未來開發商會增加運營管理商職能，再往後可能還要增加基金管理者角色。” 劉洪玉認為。

但在租售並舉的住房制度改革過程中，當前還面臨住房租售比過低的問題，尤其是在一線城市。

來自安居客的資料顯示，目前，北、上、深租售比均超過600個月，也就是說至少要超過50年才能通過房租收回成本。

北京我愛我家副總裁胡景暉此前接受21世紀經濟報導記者採訪時曾表示，出租房屋的收益率偏低，房屋出租的稅費高、融資成本高、運營成本高等，是影響當前住房租賃市場的規模化經營的一個核心的難點。

龍斌則認為，解決這一問題的關鍵在於政府能把檔中，對房產企業的稅收優惠、金融、土地支援等一系列政策落實到位。

嘉里一手稱冠 皓畋沽近100伙

政府本月初「加辣」後，二手住宅樓市隨即進入寒冬，新盤亦不能幸免，交投跟隨大市顯著萎縮。據一手住宅銷售資訊網顯示，11月份截至28日僅錄得約600宗成交，連續7個月逾千宗成交告「斷纜」，較10月急挫72%；售樓金額約114億元，下跌64%。其中嘉里（00683）何文田皓畋近日獲買家連番掃貨，成交量反撲回升至近百宗，冠絕本月新盤；「吸金王」則由會德豐地產成功衞冕，單月套現逾33億元。有業界表示，受制政府「加辣」，下月若有大型新盤推售，一手成交宗數有機會重上逾千宗，否則應與本月相若。

受「加辣」負面消息籠罩下，11月新盤銷情變得死寂，由10月每日10多宗甚至逾20宗成交，急降至本月每天數宗買賣，令本月新盤整體交投急降；連續7個月逾千宗成交宗數亦告「斷纜」，截至28日新盤僅錄得604宗（扣除撻訂單位）成交，較10月近2200宗減少約72%。不過，「加辣」後個別新盤仍取得不俗銷情，麗新發展（00488）及帝國集團進行第二輪推售的將軍澳藍塘傲，本月累售82伙；嘉里旗下皓畋近日則獲買家連環掃貨，令成交量急升至近100宗，為本月新盤之冠，同時令嘉里以110伙賣樓成績成為本月的「售樓王」。

會地套33億 續當吸金王

此外，豪宅交投期內亦明顯跑贏中小型單位，會德豐地產牽頭發展的山頂MOUNT NICHOLSON本月共售出6伙，套現高達26.66億元，其中16A及16B室更以打破亞洲一手分層呎價新高的姿態，以每呎10.48萬元售出；連同屯門NAPA、何文田ONE HOMANTIN等樓盤，會德豐地產全月共售出73伙， 總套現金額達33.14億元，連續第二個月吸金最多的發展商。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，本月受「加辣」影響，新盤交投無可避免急降溫，12月要視乎有否大型新盤推售，而較有機會開賣的包括新世界（00017）牽頭發展的荃灣柏傲灣、中海（00688）啟德1號（II）及同區嘉華（00173）嘉匯，若發展商如期推售，12月新盤買賣可重返1000宗以上，否則成交宗數將與本月相若。在新辣招影響下，相信發展商開價將較保守，首批或以貼市價甚至低於二手市場推售，買家則以首置客為主導，除非發展商提供稅務補貼，投資客方會出動購貨。

相連戶千金難求，新蒲崗居屋采頤花園5座中層業主，不惜以白表價（自由市場，已補地價）628萬元高價購入毗鄰單位，呎價約1.46萬元，創九龍白表居屋呎價新高。

富誠地產營業董事林栢榮表示，采頤花園5座中層E室，實用面積431方呎，兩房間隔，在政府「加辣」前以白表價628萬元獲鄰戶承接，呎價約1.46萬元。

林栢榮透露，該單位放盤僅兩天便落實買賣。雖然單位是於本月初政府「加辣」前成交，買家毋須繳交樓價15%的從價印花稅（DSD），惟仍要支付41.6萬元舊DSD稅款。

上述成交呎價僅較筲箕灣東欣苑的全港居屋白表呎價紀錄約1.49萬元低2.2%，位列全港第二貴，但已打破大角咀海富苑去年2月所創的每方呎1.45萬元九龍居屋白表呎價紀錄，成為九龍居屋白表呎價樓王。

私樓市場亦不乏高價成交，利嘉閣地產高級市務經理鄭維杰表示，九龍灣淘大花園M座高層8室，實用面積約285方呎，一房間隔，原業主開價420萬元， 上周經議價後減8萬元，終以約412萬元售出，呎價約1.45萬元。由於買家為首置客，所以不受新辣招影響。據悉，原業主2012年2月以約223.8萬元買入單位，賬面獲利約188.2萬元，升值約84%。原業主則計劃賣樓後搬回與家人同住。

淘大高層呎售1.6萬次貴

資料顯示，本月初政府宣布「加辣」當天，淘大花園N座高層6室，實用面積255方呎，以408萬元易手，為屋苑實用面積低於300方呎單位造價最貴， 是次則把紀錄推高約1%。

至於上述N座高層6室，呎價達1.6萬元，為屋苑歷來次貴。鄭維杰透露，由於該單位附連露台，屬屋苑罕有供應，所以呎價也較高。

資深投資者盧華家族近年加大物業發展的力度， 去年起先後推出3個舊樓重建項目，並在舊樓併購市場增加土地儲備，昨天成功循《土地（為重新發展而強制售賣）條例》進行強制拍賣，以底價2.67億元統一深水埗大埔道51至61號舊樓業權。

大埔道51至61號鄰近南昌街，對面是樓齡約兩年的恆地（00012）住宅項目曉尚。該址現為一座樓齡約59年的7層高舊樓，地下為商舖，其上為住宅， 設有兩部升降機和兩條公共樓梯。

此外，土地審裁處收到今年第10宗強制拍賣申請，涉及灣仔道238至240號舊樓，現時為兩座樓齡53年的舊樓，設有兩條共用樓梯，地舖和地庫為舖位和倉庫，其上7層為住宅，總地盤面積約1899方呎。

大業主提出強拍申請時，已持有灣仔道238號全部業權，240號則持有88.89%業權，僅餘地舖尚待收購。測量師估計，整個項目的市值約1.95億元。

二手車位價屢破頂 業界：非投資首選

加辣後資金蜂擁至車位市場，單月市場拆售逾1,400個車位，涉資15.4億元，屬近4年來最旺月份。

資金刺激車位價飈升，嘉湖山莊車位月內連續5次破頂。惟業界指出車位需求及價格，易受經濟影響，非投資首選。

市場對細價投資物業需求增加，刺激沉寂一時的車位拆售活動轉活，粗略估計，加辣後市場推出約11個停車場拆售，合共約1,405個車位，總值金額達15.4億元，本月可說是近4年來，車位拆售活動最活躍的月份。當中以東涌昇薈車位數量最多，佔697個，售價由75萬元起，並單日沽出560個車位，市場即日錄約20宗摸貨（以確認人轉手個案）獲利個案，屬市場最熱炒的車位。

有資深投資者加辣後接連拆售6個停車場，共售出429個車位，保守估計套現逾5億元。

嘉湖車位售88萬 急漲18%

在大量資金湧入車位市場刺激下，二手車位價錄得明顯升幅，加辣後至少逾10個停車場錄破頂價成交個案。例如天水圍嘉湖山莊車位價月內更5度破頂，最新紀錄價為88萬元，較同期數車位加辣前售價，高出13.5萬元，幅度達18%。車位價短短數月內急升近兩成，區內代理坦言，目前嘉湖山莊車位租金由2,400至2,500元不等，較年初只上升了5至10%，大幅落後於車位價升幅。雖然現時屋苑車位租賃回報普遍有3厘多，估計車位價貼近100萬元，回報跌穿3厘後，車位價升勢會放緩。

除了車位熱炒外，細價工廈單位同樣受捧，加辣後多個工廈拆售成績理想，理想集團旗下觀塘The Icon由於銷情理想，大業主昨日加推加價8%。而同區國際工業大廈8樓全層，分拆成97伙發售，面積由57至507平方呎，呎價由5,650元起，入場費低至38.8萬元，比車位價更平。

學者：熱潮料延至明春

經濟學者關焯照認為，一向車位屬另類物業，並非投資首選，往往是因為市場有一些突發性事件出現，如政府加辣等，資金要找出路下，轉投銀碼細易入市的車位物業。從以往經驗得知，車位資金主要來自一班只能負擔細銀碼的散戶投資者，故炒賣熱潮只會維持短時間，預期是次熱潮會持續至明年第一季，當時市場錄得蝕讓、或平價租賃成交後，車位熱潮便會開始轉淡。

他提醒買家，如車位租賃回報跌至不足2厘時，亦代表車位價有見頂迹象。車位屬於非必需品，租金及空置率易受經濟環境影響，流動性亦低，於各種投資工具中，並非一個好的投資選擇。

11月首28日一手私樓註冊金額達297.9億元，創自1996年有紀錄以來最高，並將首度衝破300億元，惟加辣後成交淡靜，料12月註冊金額將下挫至百億元水平。

美聯物業綜合土地註冊處資料顯示，撇除公營房屋，本月一手私樓註冊金額不僅已超越10月總數242.7億元，更打破2014年7月293.3億元紀錄高位。

展望12月數字，美聯物業房地產數據及研究中心高級經理張蓓蕾表示，本月初新辣招推出後，樓市氣氛轉靜，發展商集中銷售餘貨，在欠缺大型新盤應市下，一手交投顯著放緩，金額亦大幅下跌，並將在12月份反映。

本月一手私樓註冊金額最多的項目為山頂Mount Nicholson。

至於宗數方面，本月首28日一手私樓註冊量錄2,099宗，較10月份全月2,255宗相差7%。

中資財團近年密密在港「插旗」，推高本港核心區寫字樓需求。世邦魏理仕昨日預計，目前外圍環境仍未明朗，以及市場放租盤不足，令企業租用新樓面意欲減少，料核心商業區甲級商廈租金已見頂， 短期料有5%內下調壓力。不過，中資企業陸續來港設點，長遠來說將支持整體甲廈需求。

世邦魏理仕昨日發表研究報告，指出在為期3年的研究期間（2013年3月至2016年3月），全港甲級寫字樓的總佔用空間增加410萬方呎，內地企業佔其中的120萬方呎，租金同期平均增長一成。

中資料增210萬呎需求

世邦魏理仕香港、華南及台灣研究部主管陳錦平預計，將有更多內地銀行、證券及基金等行業來港設點，從而增加180萬方呎的樓面需求；而現時在港的中資公司則預計有30萬方呎的擴充需求。

核心商業區對甲廈需求強勁，研究期內，中環、金鐘及上環空置率由4.7％下降至1.4％，而租金則上升16％。研究又指，期內歐美公司在整個市場上的租用面積減少19.9萬方呎。截至今年3月底，內地企業租用全港約一成的甲廈，涉及樓面達720萬方呎。

陳錦平又指，陸續有機構從核心區遷至租金較平的非核心區，務求控制成本，因為中環一帶的平均租金分別比港島東和東九龍分別高出約2.2倍和3.3倍，預計未來啟德區潛力較大。

外資收縮 中資擴張

按行業分析，目前銀行和金融公司佔全港所有甲廈面積的26％，為各行業中需求最高，不過外資和中資金融機構的需求反映出明顯分歧。歐美金融公司在研究期間於香港租用面積減少40.5萬方呎，與此同時，內地金融公司卻擴張69萬方呎。研究又發現，保險業於甲廈總面積增加72.2萬平方呎，按百分比計算，保險業上升19％，為眾行業中最大的增幅。

澳洲影后凱特布蘭琪想要賣出她在雪梨的水岸住宅，問題是，有意接手的中國買家，沒辦法把錢弄出國。同時，澳洲對海外買家也設下不少限制，長遠來說，對當地房價有不良影響。

中國民眾將資金匯出國外，有每年境外匯款 5 萬美元的額度限制，如何買下布蘭琪這座價格 2000 萬澳元 (約 1490 萬美元) 的住宅？而中國買家在澳洲購屋，類似的例子還有很多。

《彭博社》報導，中國富人喜歡購買海外房產，資本管制政策直接影響到他們的購買能力。在中國買家一向偏愛的澳洲，這個問題尤其明顯。

美國準總統川普提出減稅與基礎建設政見，加上聯準會很可能即將升息，可以想見未來將有更多資金從中國飛往美國。在此艱困情況下，人民幣今年來已貶 6%，觸及 2008 年中低點。

北京當局不願見到因人民幣走貶，資本持續流出加劇。據 Capital Economics 資料，今年 10 月又有 730 億美元資金逃離中國，是年中放緩後再度加速。《彭博社》則估計，今年前 9 個月已有 6200 億美元資金流出中國。中國各銀行正在防堵民眾規避資本管制的漏洞，當局也嚴禁親友分拆匯款行為，抑制地下銀行的跨國活動。

山不轉路轉，中國買家仍有其他方式可以達成澳洲置產的目的。比如企業可以透過海外公司辦理房貸，有些中國開發商則允許客戶以人民幣購買澳洲物業。

但澳洲本身管制也漸趨嚴格。今年澳洲四大銀行，暫停核發房貸給 5 種亞幣海外收入為經濟來源的申請，人民幣即是其中一種，且各銀行更偏向核放房貸給澳洲本地買家。在此趨勢下，也有替代方案萌生。如澳洲最大地產開發商 Harry Triguboff 就願意對中國買家提供貸款，過去 4 個月以來，貸款額已經增加 5000 萬澳元。

在布里斯本、墨爾本、珀斯等大城市，購屋交易無法完成的憂慮日益普遍。澳洲央行也示警，在房屋評估值低於賣家出價、購屋融資緊縮情形下，難以完成交易的風險日升，對投資客與收入來自澳洲以外地區的屋主更是如此。

目前，中國仍是澳洲房產最大海外買家，至 2015 年 6 月為止的財政年度當中，澳洲政府核准了 240 億澳元的中國不動產投資，比重約為全體的 1/4。美國則次之，約 70 億澳元。

自 2008 年以來，澳洲主要城市房價已經上漲超過 50%，原因之一就是中國買家的投入。中國與澳洲政府的限制政策，有助澳洲房市降溫，也讓澳洲央行不必動用升息打房，而能維持經濟其他層面的成長。