旅館住用率 年減逾1成5

陷入僵局
消失的陸客、擱置的政策，導致花蓮觀光產業陷入僵局，根據房仲業網站資料顯示不少飯店、民宿正在求售，其中，光是位於花蓮市中心、總價億元以上的待售飯店，就有2間，而標榜海景景觀的待售旅店，也有2間開出億元以下的總價求售。

在永慶不動產、住商不動產等仲介業者網站，搜尋花蓮市飯店，不難發現多筆待售飯店紀錄，其中，總價最高者為開價5.8億元、位於府前路的飯店，據物件內容顯示，該飯店開幕約僅2年，總房間數138房，目前仍在經營，今年暑假甚至開出平日房價僅要2388元、1泊2食的方案吸客。

陸客僅剩1~2成
該飯店吳經理接受記者電訪時無奈表示：「飯店去年就求售了，景氣愈來愈差，陸客來客數大減，今年詢問度不比去年，事實上，我們開價已從5.8億元調降至5.3億元。」

而根據交通部觀光局的統計，陸客今年前10月來台人數，對比去年同期約削減1成，花蓮縣整體旅館住用率，今年10月約僅有54%，對比去年同期，下滑超過1成5。吳經理怒言：「過往全盛時期，飯店有6~7成為陸客，今年卻僅剩下1~2成，觀光業面臨困境，有99.9%來自於政府對產業情勢的誤判。」

而2014年落成的樂活休閒飯店，近七星潭觀光景點，標榜無敵海景，總房間數25間，也開出總價1.28億元求售。
代售此案的住商不動產花蓮建國加盟店店長林品妘指出，業主非本地人，原寄望國道6號串連中部及東部區塊，現在政策擱置，業主不想為事業兩地奔波，因此決定出售，「包括技術移轉等，都可再議，目前有幾組買方洽談中。」

價格鬆動可進場
林品妘認為，陸客不來，大型連鎖飯店或有其生存優勢，但中小型旅店，面臨一定瓶頸，「但花蓮市中心的商用不動產，還不全然絕望。自從嚴管農舍興建買賣，有投資客就轉向尋覓投資報酬率高的店面、飯店、民宿或土地。」
林品妘指出，如投資報酬率可在2.5%左右，賣相佳的產品，通常流通速度也頗快，「有部分小型旅店投資人趁此出脫賺價差，因此花蓮市區才會出現不少飯店委售量。」

瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛認為，「現面臨政策、市場轉變階段，不會是永遠的絕望，在價格鬆動之際，投資人或可慎選標的進場。」

台中捷運綠線傳出好消息，工程進度已近7成，預計2018年底可試營運，中市府也規劃在5站體興建共構建築，將於明年招商，根據目前5站實價資料，今年房價普遍走跌落在1字頭，僅台中G9市府站還有每坪25.1萬元身價。

長期發展仍可期
業者認為，距離台中綠線捷運完工還有一段時間，整體房價主要仍受市場景氣影響出現修正，長期發展仍可期待。台中綠線全長約16.71公里，將設立18個座車站，其中最受矚目的G9市府站，中市府擬設2個站體，明年招商興建「台中雙子星」，打造台中新地標。

觀察實價資料，今年台中G9市府站周邊住宅單坪約25.1萬元，相比去年小跌2.3%；跌幅最大的是G6文心崇德站周邊達28.2%，從每坪24.8萬跌到17.8萬元。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，市政府站今年包括「世界之心」、「上城」等熱門交易社區仍維持不錯價格，未來共構站點創造出的商圈機能，也讓附近房市看好，民眾可在房市盤整之際，多方評估挑選保值物件。
台中市不動產開發公會理事長邱崇喆表示，交通建設一向是房地產大利多，目前綠線沿線多是已開發完成的區域，未來若再加入「台中山手線」，形成環狀交通網，對台中整體發展將有利無害，長線並不悲觀。

川普效應讓國際間瀰漫保護主義威脅，房仲全聯會榮譽理事長李同榮認為，擴大內需不僅可填補出口衰退的GDP缺口，還將成為房地產業的救命丹，由於目前2年累積觀望的遞延性買盤總數已逾8萬戶，一旦政策轉向不打房，稅改不確定因素消失，台灣房市料將於2017年第4季落底，2020年前盤整待變。

李同榮表示，由於川普誓言「讓美國再次偉大」，經濟學家們紛紛預測2017年國際間保護主義將盛行，內需型國家相較依賴出口外貿國家占有優勢，台灣屬出口導向國家，在全球需求減弱狀態下，縱使貨幣貶值，對出口不見得絕對有利，何況TPP和RCEP等國際經合組織，台灣一直都被排擠在外，國際間的貿易競爭態勢對台灣相當不利。

他指出，因應川普效應與國際間保護主義的威脅，小英政府勢必要強力擴大內需，填補出口衰退的GDP缺口，而擴大內需最有效的政策，包括大量增加公共建設預算、加速公共工程進度、推動都市再生、推動都更、引進外資、稅制優惠、鼓勵民間投資、刺激消費市場、優惠首購自住貸款等政策。

李同榮表示，房市反轉已近2年，交易量窒息，在房市景氣極度敗壞下，若政府為振興經濟而擴大公共建設與加速公共工程進度，將對房市相關產業產生激勵與活化的動能，成為房地產業的救命丹。

他說，台灣房市在不含投資性買盤的結構下，全國正常的交易量為32萬戶，目前2年累積觀望的遞延性買盤總數已超過8萬戶，一旦政策轉向不打房，稅改未確定因素消失，房價將加速探底。

李同榮預估，台北市中古屋平均房價將會於每坪48~50萬間獲得支撐（目前每坪均價55萬），首購或換屋族都將於2017年上半年逐步進場，雙北市低總價市場將率先止跌，下半年高總價市場也將陸續盤穩，預料2017年第4季房市落底機會相當大，2020年前盤整待變。

老字號上市建商華建（2530）危機入市，昨（5）日以6.1億元的低價，買下台北市大安區雲和街「財團法人美國賓雪法尼亞州守望台聖經書社台灣分社」和占地224.76坪的土地，相較於賣方在2014年的求售開價10億元，華建以6折價入手，可說撿到大便宜。

華建董事長李進益昨證實，公司以6.1億元買下位於大安區龍泉段一小段312、314、315、318地號土地及其地上建物，其中土地面積約224.76坪，建物面積約196.80坪，是華建近5年來首度重返土地市場購地。該大樓土地使用分區主要為第三種住宅區及小部分道路用地，建蔽率及容積率分別為45％、225％，地上現有兩層樓建築物，屋齡超過40年。李進益表示，華建會把這棟大樓拆除改建，或走簡易都更，開發為住宅大樓。

曾經沈寂多年的華建，去年在總銷80億元、EPS貢獻度達5.5元的內湖指標大案「湖閱」完工入帳下，帶動2015年EPS一舉衝上2.59元，改寫近10年獲利新高；今年「湖閱」持續貢獻，加上未售新成屋銷售，華建前3季EPS也達1.77元。

目前華建都以耕耘台北市精華地段土地為主，最受矚目的是台北東區忠孝東路4段SOGO復興館對面的安東街都更案，使用分區為商3特土地，容積率為630％、建蔽率65％，共121.9坪，每坪取得成本約898.36萬元，市場估計現在市價已上千萬元。

高雄房地產存在「黃金三角」投資哲學，分別是鼓山區的美術館＆農16特區、新興區「亞洲新灣區」、鳳山區的「國家兩廳院特區-鳳山生活圈」，這3個區域房地產價格就像是「齒輪效應」緊密連結，美術館＆農16特區房價一動，亞洲新灣區、鳳山生活圈房價跟著啟動(左圖)。

鳳山生活圈「黃金三角」


京城建設在美術館特區第一排先建後售的「京城」36層鋼骨住宅大樓2016年第4季開賣，據悉，將以每坪「7字頭」價格，帶動市場房價上漲。緊鄰第2個齒輪的「亞洲新灣區」，2016年第3季頂級建築產品的房價跟進到每坪「5字頭」行情；第3個齒輪的鳳山生活圈，2016年第3季房價還在「2字頭」，隨著另外兩個雙齒輪房價的滾動，鳳山生活圈房價也會開始跟進比價。

藝術中心建築帶動鄰近房價


鳳山生活圈擁有大東文化藝術中心與衛武營藝術文化中心「雙藝中心」的加持，讓區域發展跟隨著國際藝術城市發展模式穩健增值。這樣的案例在新加坡濱海藝術中心、上海東方藝術中心、北京音樂廳、日本東京新國立劇場、維也納國家歌劇院、美國大都會歌劇院、紐約林肯表演藝術中心、澳洲雪梨歌劇院等地，都同樣因為區域內的藝術文化展演地標型建築，牽動區域房地產價格上漲。

台北市中正紀念堂國家音樂廳附近的房地產發展也是不斷在上升的。根據房仲業統計，近3年中正紀念堂附近房價上漲72.1％，台中國家歌劇院附近房價漲幅68.5％，而且這樣的增值幅度還在繼續攀升中。

大東文化藝術中心區域潛能


高雄市選定緊鄰鳳山溪、百榕園、捷運車站的大東國小附近，建設「大東文化藝術中心」，做為高雄都市發展及精緻文化藝術活動的最佳場域。此外，更將原本為軍營的衛武營改建成「衛武營藝術文化中心」這將會是亞洲最大藝文展演中心，屆時將與「大東文化藝術中心」打造鳳山藝文特展，結合捷運發展塑造高雄現代區域文化核心與新舊文化結合的休閒遊憩空間。

營造出大東文化藝術中心、衛武營藝術文化中心、高雄市文化中心為鏈的藝文軸線，形成完整的都會藝術網絡，打造21世紀台灣最新文化中心。

富邦大無疆近大東文化藝術中心

地標性藝術文化展演建築，往往坐落於交通便利區，同時也會吸引廠商進駐，讓生活機能更齊備，特別是展場周邊又多了藝文氣息，成為區域房市話題，讓房價更具想像空間。富邦建設投資興建的「富邦大無疆」建案，距離大東文化藝術中心車程僅3分鐘距離，依循著國際藝術中心帶動鄰近區域房價穩健上揚的實例來看，「富邦大無疆」的地段價值，將隨著大東文化藝術中心發展而穩健上揚。

被市場譏為賣壓最大的蚊子館「美河市」，2016年12月5日再進行「第4度」標售，釋出其中73戶標售，使用類別為一般事務所，捷運局自前次標售祭上「9折」策略後，本次標售也同樣再打9折出清，但開標仍只有1人投標，脫標率約1.4％，出標價格還只高於底價500元內標脫，溢價率不到0.008％，且「美河市」高達406戶量體待售，然而4度標售卻只標出8戶，慘淪史上溢價率最差及標售狀況最慘的捷運共構宅標售案。

「美河市」本次標售73戶，包含A棟22~24樓共67戶及D棟5戶，面積9.95~35.21坪，標售底價420萬元起跳，雖捷運局一連祭出9折出清策略，但「美河市」除首次標售出脫5戶後，連3次標售都僅標出1戶，這次最終只有第26標、A棟23樓之1標出，面積13.94坪，標售底價638萬7602元，最終得標民眾只比底價多500元以內出手，也就是約638.8萬元初得標，溢價率不到0.008％，每坪約45.8萬元。

東森房屋研究中心副理于靜芳分析，「美河市」共有406戶龐大量體待標售，但2016年4月首次標售80戶試水溫，只標出5戶，接下來下半年輪番標售A、D棟餘戶及A棟高樓層，連3次標售都只有1人投標，也就是4次標售只標出8戶，還有將近400戶餘屋等著賣，堪稱史上標售最慘的捷運宅標售案，多數投標民眾也只願以高於底價500~1000元內出手，溢價率也可說是史上最差。

過去捷運宅搶手，如今在一片市場觀望、房價讓利修正下，儘管「美河市」下半年也連連降價，2016年標售仍極度冷清，于靜芳指出，觀察近期標脫以低總價戶最熱門，但A棟標售戶也因多為小坪數產品，每坪標脫仍撐在46~47萬元，相比仲介平均社區成交每坪45~48萬元，標售僅符合行情，自住市場下，價格上並無太大誘因，加上先前產權爭議，以及一層多達24~26戶，格局、採光條件也讓民眾卻步，儼然已成捷運局燙手山芋，2017年恐需再調降底價，才有機會去化。

于靜芳分析，反觀「南方之星」2016年標售底價41萬元起跳，2016年脫標率約4~6成，溢價率1.7~4％，已是2016年表現最亮眼的捷運宅，但經歷一標再標，還有14戶待售，2017年將邁入第11次標售之路，確定創下捷運宅標售以來次數最多的歷史紀錄。

台中市水湳經貿園區內文教20用地前市府時期，以每平方公尺4萬1,309元價格專案讓售中國醫藥大學，台中市議員在市議會質詢時表示，中國醫藥大學調查民眾入住該地長壽村的意願，認為不符文教用途；對此，市長林佳龍回應，土地的文教用途不能背離，大學進駐對地方也有正面發展，將請法制局與地政局考量法律及社會觀感妥善處理。

台中市議員指出，水湳經貿園區中有文教20用地，前市府以每平方公尺4萬1,309元專案讓售中國醫藥大學，換算下來是1坪13萬，相較當地民眾申請保留分配所要繳交的1坪19萬元相距甚多，且中國醫大日前進行民眾入住該地長壽村民調，顯然土地不符文教用途。

林佳龍表示，當初專案讓售是經中央部會同意，依法辦理也定有契約，如何就法律及社會觀感妥善處理，請法制局協助地政局釐清，並將民眾申請保留分配的金額做為參考與中國醫大溝通。

林佳龍也說，該土地文教用途不能背離，如果中國醫大將土地作為養生村或是營利使用，就與當初土地目的不符，但當地有學校進駐，並配合逢甲大學擴校，對當地的發展有正面發展。

地政局長張志祥表示，水湳經貿園區內文教19、20、21土地分別讓售逢甲大學與中國醫藥大學，兩校都已繳第一期款，中國部分已繳3億多，第二期款要等區段徵收工程完工後，30天內繳交二期款，依規定4年繳清6期款。

張局長說，根據法規，專案讓售價格以開發成本為基礎計算，而2010年區徵委員會調查開發成本約204億，除以63公頃，成本平均3萬5，市府開價4萬1已高於開發成本；在6年後的現在回頭看固然會覺得差很多，但是有時空因素在內。

此外，逢甲大學與中國醫學大學在購地時都有向教育部申報設校計畫，若學校未依計畫執行，依法市府可以將土地買回，且該土地為文教用地，用途與買賣都受到限制，與民所持有的住宅區土地不一樣，所以價格有點落差是正常情況。

法制局長陳朝建表示，考量情勢變更，市府目前可考慮的方向是解約買回、增加價金，或與中醫大進行契約變更，將以市府最大利益與中國醫大洽談。

房價下修趨勢越來越明顯，不少專家也指出明年房價還會持續下降，對於觀望許久的民眾來說，無疑是個好消息，但該如何獲得理想的價格呢？有不少專家向媒體提供殺價手法，除了找推案量大的公司殺價外，也可以利用實價登錄、廣告戶當工具，成功殺到理想價。

買方最大，學會這三招，別怕沒辦法殺！梁茂廣告副總經理謝佳儒向蘋果日報指出，預售屋跟新成屋比較起來，不易殺價，建議可以找新成屋下手；地產軍師紅色子房則認為，想撿便宜可以找推案量、餘屋多的上市公司，因為建商會有成交壓力、讓利空間也會比較大。

至於如何利用工具來殺價，房市名嘴Sway則指出，最佳探底價的工具就是實價登錄資訊，建議可以找出三年間的實價登錄價格，取最低價格在打8折當開價，再慢慢往上加價；除此之外，也可以拿廣告戶作為依據，繼續殺低，還可以蒐集同區的廣告價，讓業者知道並不是非他不可。

除了可以利用三招殺價手法來砍價外，也有其他專家提出不同建議，房產雜誌企研室經理何世昌接受聯合報採訪時就表示，不同的建商品牌、地點、樓層、格局等，都會出現不同的價格，購屋族只要降低一些要求，其實也可以買到筆預算金額還要低的驚喜價，晉升有殼一族。

台灣老舊房子多，加上近幾年來地震造成的災害，讓都市更新成為迫切需要解決的問題，政府日前也提出都更相關政策，希望能提升經濟，不過根據調查指出，都更議題除了在雙北發酵外，其他四都因住戶無共識、房價相對偏低等因素，都更案件屈指可數。

台灣老房子多，讓都更成為當前政府迫切需要解決的議題，不過根據統計，六都中除了雙北之外，其餘四都的都更案件屈指可數，全因住戶對於都更無共識、房價偏低等因素，高雄市都發局則向聯合報指出，南部地價、房價較低，即使有有容積獎勵、貸款優惠、減稅等鼓勵措施，但對建商或民眾來說，誘因仍然不大。

都更竟然也是炒房推手？房市專家李季鴻在《夢想街57號》上指出，大同區、萬華區雖然是北市最老的兩個地區，但都更案件送件數卻位居最後兩名，原因在於建商普遍認為在蛋黃區都更，成本較好吸收，因此都更案件大都集中在精華地段，而像是房價表現不好的地區，搬家的壓力也會很大，根本沒辦法去都更。

都更政策刻不容緩，不過案件大多集中於雙北地區，淡江大學產業經濟學系副教授莊孟翰則向理財周刊分析，政府應適度提供獎勵政策，鼓勵民眾參與都更，而雙北市則應該以興建社會住宅為主，其他地方則因為房價較低，應側重租金補貼與購屋貸款利息補貼等政策，以兼顧空屋、餘屋之去化，不必急於大量興建。

房市交易低迷，不少投資客為了盡快出脫手中物件，降價求售的比例逐漸拉高，不過投資客賠售的新成屋該怎麼挑？房市專家紛紛指出，想買二手新成屋，就要了解屋況，如果沒注意，可能會買到有瑕疵的新成屋。

房仲業者蘋果日報指出，一般中古屋驗屋時，通常會注意天花板、牆壁有沒有滲水、壁癌等問題，如果碰上投資客的二手新屋，雖然屋況會比一般新成屋或是中古屋還要新，但前屋主可能會因為投資非自住的關係，向建商驗屋時可能沒那麼仔細，如果買家沒注意，容易買到有瑕疵的新成屋。

二手新成屋該注意哪些地方？專家指出，除了觀察房屋的採光跟通風是否良好外，也要觀察房屋的動線，避免未來要變更格局，要花更多費用，而屋況也是需要注意的地方之一，記得檢查有無漏水、滲水、壁癌等問題，看屋時也千萬別忽略公共空間、周邊機能。

若是避開二手新成屋、買中古屋的民眾，更需要睜大眼睛了解屋況，房產專家賴淑惠就在yahoo地產上提醒民眾，老屋可能包括地段不佳、公共空間髒亂、自備款相對高，以及裝潢過精美等四大地雷，容易讓人看不清屋況，建議民眾與其花大筆錢重新裝修，還不如買屋況差一點，但屋齡較新的房子。

　　距離今年9月30日開始的第一輪調控收緊潮已兩個月有餘，在陸續出臺的樓市調控新政下，中國房地產市場成交開始出現大面積降溫。

　　中原地產研究中心日前發佈的資料顯示，11月全月，中國54個受監測城市住宅簽約量為24.94萬套，同比下跌16.4%。如果不計入今年2月份（因春節假期而處於成交穀底）的成交資料，11月54城樓市成交量創下近18個月新低。

　　北京、上海、廣州、深圳4個一線城市11月合計成交跌幅達到19.5%。其中，深圳跌幅最大為30%，廣州其次跌28%。

　　不同口徑的統計資料也反映出樓市的大幅降溫。

　　中金公司發佈的一份研究報告顯示，在政策調控影響下，11月份60個受監測城市新房銷售額環比下降23.6%，同比增速收窄至8.8%。銷售面積同、環比雙雙下滑。

　　中金公司預測，12月份，各地銷售下行趨勢將繼續保持不變。在銷售均價同比增速保持在15%左右的情況下，預計新房銷售額將同、環比分別下滑5%和8%。

　　上海易居房地產研究院監測的30個典型城市11月新建商品住宅成交面積為1990萬平方米，環比減少10.5%，同比減少4.2%。這也是近21個月住宅成交首次出現的同比負增長。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，11月份樓市降溫集中體現了政策調控的有效性。在限購限貸政策下，熱點城市購房門檻提高，各類炒房需求減少，進而促使市場交易出現下滑。尤其是近期各地加大了執法力度，房企專案銷售更加規範，恐慌性交易需求也開始減少，這使得市場交易出現了降溫態勢。

　　業內人士測算，最近兩個多月時間內，20多個城市已經出臺了50余次樓市調控政策。而且隨著上海、天津等地的政策再現收緊，這場調控大潮似乎遠沒有結束，樓市的降溫態勢短期內也很難出現逆轉。

　　隨著政策效應的繼續顯現，嚴躍進預計，熱點城市市場成交面積在12月份將繼續下降。隨著市場交易面積的下滑，房價上漲的幅度也將收窄，進而促使中國房地產市場回歸理性和趨於平穩。

　華夏時報(公眾號：chinatimes)記者 王海春 上海報導

　　萬科(000002.SZ)成為了2016年全國單價地王——上海中興路地塊的股東方。

　　在12月3日的一則新增專案資訊簡報中，萬科初步披露了入股中興路地王的消息。

　　當天的公告中，萬科表示公司十月份新增加了17個專案，在第五則消息中萬科披露公司新增加了一個名為“上海中興”項目。這個位於上海市靜安區中興路南側、寶昌路西側的專案，地塊淨用地面積約 3.1 萬平方米，容積率建築面積約11 萬平方米。

　　“萬科擁有該項目49%權益，需支付地價款約53.95億元。”萬科在12月3日的公告中說。

　　記者瞭解到，萬科在公告中所說的“中興路專案”，正是由閩系房企融信中國(03301.HK)今年所拍得的全國單價地王。

　　今年8月17日日融信與萬科、保利等18家房企經過激烈競爭，以110.1億元的總價拍下了上海靜安中興路地塊。超過10萬元/平方米的樓板價，成為國內目前為止單價最高的單價地王。此一周在融信的半年業績會上，融信高層透露靜安單價地王將與全國排名前十的房企進行合作，合作比例或為5：5。

　　按近日萬科披露的比例，融信將占中興路項目51%的股權，萬科將占該項目49%的比例。有媒體報導稱，萬科與融信正在全球徵集專案設計方案，中興路專案將由兩家公司聯合操盤。

　　對於前述市場傳聞，上海萬科方面表示關於中興路專案的更多資訊目前還不清楚。“現在還沒有更多可以公佈的消息。”上海萬科相關人士12月5日說。

　　“萬科今年八月也參加了中興路地塊的競拍，遺憾的是當時被融信獲得。不過萬科以入股的方式，曲線進入到這一專案中，也算是對此前所失的補償。”上海一位地產分析師說。

　　雖然外界目前還無從得知萬科與融信關於中興路專案更詳細的開發方案，但業界認為萬科已經開始從這塊全國單價地王中獲益。

　　入股中興路項目之前，萬科還在該高價地的旁邊，去年用類似的方式從上置集團手中收購了一個名為綠洲雅賓利的項目。

　　去年10月底上置集團(01207.HK)公告稱，上置以5.48億元的價格將上海閘北的上置•綠洲雅賓利花園60%的股權，轉讓給了名為Mainlandcn Ten Company Limited的公司。而Mainlandcn Ten Company Limited，正是萬科的全資子公司。

　　收購綠洲雅賓利花園後，萬科將該項目更名為萬科翡翠雅賓利。有意思的是，中興路專案與萬科翡翠雅賓利，均位於寶昌路上。

　　據搜房網資料，萬科翡翠雅賓利今年六月份的售價為4萬元/平方米，七月的售價達到7.5萬元/平方米。而在融信八月中旬拍出全國單價地王后，萬科翡翠雅賓利在八月份的對外報價，也隨之提高到了9萬元/平方米。

　　一位不願具名的分析師指出，中興路專案土地成本價就達到10萬元/平方米，雖然不不清楚這個專案未來開發出來後的售價會是多少，但恐怕不會是小數目。

　　“如果沒有中興路項目，對比也許不會那麼強烈。萬科在中興路專案附近的專案雖然在很短的時間已經翻了一倍，但商品房9萬元/平方米的售價和10萬元/平方米的樓板價，這樣的市場價格意味著什麼，市場都有自己的判斷。”這位分析師說。

快速膨脹的公司債發行規模開始萎縮。在剛剛過去的11月份，沒有任何房企完成發行公司債，傳統融資管道成為上市房企年尾“儲糧”，開年拿地的主要來源。

據同策諮詢研究部資料顯示，2016年11月份，40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計363.72億元，環比10月份的240.16億元增加51.45%，但相比6月份-9月份融資總額仍然較低。債權融資額度仍然占房企融資總量的絕對比重（92.48%），其中境內銀行貸款成為融資的最主要管道；信託、委託貸款額度也大幅上漲；11月份沒有任何公司債完成發行，海外債權融資總量同步萎縮。

同策諮詢研究部李想認為，市場化融資方式有利於優化融資結構、降低融資成本，雖然年底將至，房企融資方式趨於傳統，但預計2017年房企融資的主要方式仍以市場化直接融資方式為主。

無公司債發行

據同策諮詢研究部資料顯示，整體來看，2016年11月份，上市房企融資活動頻率增加，融資管道仍保持多元化，各管道所占融資額度有所調整。主要包括境內銀行貸款（占比31.88%）、其他債權融資（22.82%）、委託貸款（17.15%）、信託貸款（8.59%）、中期票據（8.25%）、海外配股融資（7.52%）、海外發債（占比3.79%）。

該資料還顯示，11月份房企融資仍以人民幣為主，金額322.51億元人民幣，占比88.67%，環比10月額度增長61.44%；美元融資總額為13.85億元人民幣（2.01億美元），占比3.81%，環比跌落幅度為41.52%；港元融資總額27.36億元人民幣（30.81億港元），占比7.52%。

在海外融資中，11月份海外融資總額折合人民幣41.21億元，10月份40.39億元，兩月基本持平。其中，建業地產發行2億美元2021年到期票息6.75%優先票據，用於償還現有債項；融創中國完成普通股新股認購金額總計28億港元。這兩筆大額海外融資共同拉高了境外融資所占的比例。

而由於截至2016年10月份，多數房企已經全部完成2016年公司債、中期票據或短期融資券的發行，導致11月份直接融資方式（公司債、中期票據、海外發債）的完成發行額大幅縮緊。而11月份沒有房企完成發行公司債。

但從房企發佈的融資計畫來看，多家房企發佈了公司債、中期票據、短期融資券三種方式，總額共計1043億元人民幣的債權融資的預案。而在融資計畫中，公司債計畫總額267.92億元，來自首創置業、泰禾集團、中南建設和濱江集團。

此外，陽光城、首創置業、濱江集團等發佈了不低於共計215億元的中期票據融資計畫；債權融資方式中最少的一項是海外發債，總額折合13.77億元人民幣，環比減少41.83%，是11月份融資方式中，除公司債外降低幅度最高的一種。只有一筆來自建業地產的5年期2億美元優先票據。另外，碧桂園和融信中國也公告了建議發行海外優先票據的計畫，目前金額未定。

融資成本差距不大

李想認為，總體上，境內銀行貸款、信託貸款、委託貸款三種債權類融資中的間接融資方式組成了11月份房企融資的主體，三種融資方式成本差距較小。

以保利集團成功發行的2016年第一期中期票據30億元為例，其五年期成本低至3.28%，遠低於同期銀行貸款基準利率。境內金融機構貸款方面，中南建設分別公開披露了境內銀行貸款、信託貸款和委託貸款的利率，3年期境內銀行貸款利率為6.18%（基準利率上調30%）、18個月期信託貸款利率6.01%和1年期委託貸款利率5.8%。此外，唯一一筆來自建業地產的海外發債成本為6.75%。


值得關注的是，來自廣發證券的一份研究報告顯示，儘管上市公司融資管道依舊多元化，但目前政策收緊逐步延伸到房企資金層面，並且規範資金用途，加上各大銀行逐步加大對各類理財資金違規進入房地產市場的排除力度，房企需要關注自身融資狀況。

事實上，某房企高管曾向《證券日報》記者透露，預計明年一季度樓市銷售情況並不理想，房企可能更需要資金支援，所以今年底融資動作相對比較頻繁。

中原地產首席分析師張大偉則表示，從各地樓市調控看，預計房企在資金層面還會繼續承壓，而發債等管道還有可能繼續收緊，對房企來說，未來6個月-9個月面臨資金問題是大概率事件，預計開發商會加快銷售力度回籠資金，緩解資金壓力。

金科股份5日晚間公告，公司全資子公司山東百俊房地產開發有限公司於12月2日與青島海爾地產集團有限公司簽訂《股權轉讓協議》，以自有資金出資23.51億元收購後者持有的濟南海睿、青島海昌、泰安海大三家房地產公司的全部股權。公司表示，本次收購專案公司股權事項，旨在拓展房地產業務，增強專案開發能力，促進公司可持續發展。

資料顯示，海爾地產成立於2002年4月15日，註冊地位於青島市高科技工業園海爾工業園內，註冊資本46.59億元，青島海爾投資發展有限公司持有其100%的股權。據瞭解，金科股份此次收購的三項標的資產中，濟南海睿開發專案為海爾瀾山公館專案，截至2016年8月末，其總資產為6.98億元，淨資產為-1016.95萬元，2016年1至8月實現營業收入0元，淨利潤-630.42萬元。青島海昌開發項目為青島羅蘭公館項目，截至今年8月末，其總資產為2.15億元，淨資產為-19.57萬元，2016年1至8月實現營業收入0元，淨利潤-19.57萬元。泰安海大開發項目為泰安桃花源項目，截至今年8月末，其總資產為10.82億元，淨資產為-4539.86萬元，2016年1至8月實現營業收入3723.37萬元，淨利潤-3168.11萬元。

金科股份同時還公告，招商創融-金科股份應收賬款（一期）資產支持專項計畫已於12月2日成功募集18億元並正式成立。其中，優先順序規模17億元，票面利率4.70%，評級為AAA；次級規模1億元，到期日均為2019年12月2日。

大陸各地22個城市房地產集中出現新限購限貸調控潮，包括一線城市和部分重點二線城市如南京、杭州蘇州等，其中部分城市還持續追加調控政策。專家分析，主要是土地供應集中、地王不斷，特別像一線城市如上海市土地供應量大增，地王再現、存量房和增量房售價不斷高漲所致。

《地產》雜誌報導，大陸房地產一路飆漲，讓過去作為國民保有財富的重要工具，逐漸演變成為國內貨幣起伏的套牢工具，所有城市的調控政策幾乎都在限購，近期有20多個城市接連發布調控政策，打壓投資客、限貸抑制改善性客戶。

高力國際華北區董事總經理李杰表示，回顧過去10年的政策導向及其對房價的影響，在考慮當下的收入房價比，及過去12個月的房價走勢，本次調控效果有待持續觀察並因城市而異，諸如北京、上海、和深圳等城市，住房購買情緒在政策收緊的背景下會有降溫，部分購屋者將進入觀望期，成交量順勢下滑。

同策諮詢研究部總監張宏偉表示，由於經濟周期與房地產周期在2017年下半年後同時處於低谷期，去年下半年至今，已出讓的帝王項目，如果打算在2017年入市，會很難透過房價上漲獲收益，拿地王的企業也很有可能陷入困局，市場調整期正式揭幕後，會有不少房企因「地王」有苦難言，甚至套牢。

上海中原地產研究諮詢部盧文曦指出，若中央在調控策略上有新的方向，上海房市可能會在全國性政策壓力下，形成新的價格轉捩點。

黃大仙竹園北邨420萬 九龍公屋價破頂

加辣後上車盤樓價續升，購買力回流綠表市場，刺激居屋、公屋綠表價急升。天水圍天盛苑3房戶突破400萬元大關，剛以410萬元（未補地價）沽出，創區內綠表居屋價新高。

天水圍綠表居屋價首次升破400萬元，單位為天盛苑N座高層4室，屬3房連套房間隔，實用面積650平方呎。中原地產副區域營業經理馬斯力表示，單位獲白居二買家，以410萬元（未補地價）承接，呎價6,308元。

是次樓價貼近同區私樓嘉湖山莊細3房造價，馬斯力指，單位以高價售，主因天盛苑3房盤源一向少有，而市場上極低層單位，入場價要360萬元，買家寧願以較高價錢購入高層戶。屋苑10月紀錄樓價398萬元，新紀錄推高3%。

將軍澳顯明苑 開放式152萬

綠表樓價動輒要200、300萬元，個別買家轉投銀碼細的開放式，資料顯示將軍澳顯明苑低層20室，實用面積216平方呎，以152萬元（未補地價）沽出，呎價7,037元。

另外黃大仙竹園北邨於自由市場以420萬元沽，創九龍公屋樓價新高，並位列本港公屋樓價第三貴。世紀21富山地產聯席董事劉倩彤指出，竹園北邨桃園樓高層13室，實用面積447平方呎，成交價420萬元（已補地價），實用呎價9,396元。原業主於2008年以155萬元入市，持貨8年帳面獲利265萬元，升值1.7倍。

沙田翠華花園 呎價16790新高

至於私樓方面，受政府加辣影響，資金加速流向樓價較細的二、三綫屋苑，刺激多個細價屋苑造價持續急升。例如沙田翠華花園A座頂層3室，實用面積271平方呎，業主本叫價470萬放盤，上月中旬減至455萬元易手，呎價16,790元創屋苑新高。

代理指出，上述單位連258平方呎天台及250平方呎平台，屬屋苑優質單位之列，而且景觀開揚，故吸引買家以高價入市。土地註冊處資料顯示，買方於上月同期以約160萬元，購入翠華花園兩個車位，反映買方有足夠能力可以選購較具質素的新盤，估計為避15%辣招稅而選擇細價屋苑。原業主則於1992年以127萬元購入單位，持貨24年帳面獲利328萬元離場。

其次，同區沙田第一城連錄數宗理想價格成交，其中32座高層D室，實用面積327平方呎，剛以450萬元易手，呎價13,761元。

近年中資財團攻港投地，百利保（00617）執行董事兼首席營運官范統坦言，內地財團出價進取，日後除了繼續參與競投外，亦會嘗試透過舊樓收購等渠道，吸納土地儲備。

范統：中資投地 出價進取

對於近年中資財團紛紛來港天價投地，范統認為，內地財團在「計數」方法與本港發展商有所不同，將當地的經驗套用在香港競投，例如，以地皮周邊樓價當作地價般競投，出價自然遠遠比本地發展商進取。

此外，部分中資財團為求進入本地市場，出價亦願意多比溢價，范統形容情況如「交學費」。

對於內地財團步步進逼，范統坦言，除了投地外，亦會在其他渠道物色地皮，包括嘗試舊樓併購。不過他指，現時要進行收購重建亦不容易，因所需要資金需求很大，單是所涉及的買家印花稅及住宅印花稅，已經相當於收購成本30%，雖然完成收購能獲政府退稅，但始終收購重建的工作屬以年計算。

除了競投政府官地外，機管局亦加快航天城發展，招標機場第3間酒店地皮。富豪酒店（00078）亦曾經參與發展富豪機場酒店，范統稱，今次招標的條款比較簡單，屬於價高者得，所以相當有興趣競投。

沙田九肚山項目 涉約160伙

至於集團明年的推盤部署，重點將會是沙田九肚山項目，涉及約160伙，包括136個分層單位，以及24幢洋房，面積介乎1,700至4,700平方呎。另外，深水埗尚都及洪水橋富豪•悅庭亦分別有兩伙及20多伙待售。

近年有不少「迷你戶」推出，范統認為，2017年仍然會有小量迷你戶出現，但近期批出的地皮開則未必會繼續以細單位為主，反而1房、2房，甚至3房戶的供應將會增多，因在2014年起已經推出不少細單位，累積了不少換樓的需求。

集團在2015年推出的洪水橋尚築，屬於區內首個主打開放式單位的項目。范統解釋，當年構思樓盤設計時，考慮到元朗區內有不少想有自己空間居住的年輕人的需求，加上項目屬於限量地，故此採用這個設計。

不過，未來集團項目開則不會集中在某一類單位，須視乎地皮的區份，及周邊市場的吸納能力及需求，例如集團在沙田九肚山項目就以大單位及洋房為主，而深水埗尚都則是以細單位為主。

元朗新盤住宅項目落成，勢帶動區內消費人口，憧憬舖位租價向上，刺激交投轉旺，以世宙舖位及附近街道地舖最為受惠。

隨着元朗大型樓盤世宙，最快明年上半年入伙，刺激11月份世宙地下舖位成交，至少有三個地下舖位，分別以4,600萬至7,790萬元沽出，涉資合共約2.06億元，同時刺激區內街舖成交轉旺，料11月份元朗區至少錄約10宗舖位買賣，表現跑贏其他地區。

安寧路地舖 反價200萬沽出

區內投資者積極尋找入市機會，與世宙位處同一地段的元朗安寧路100至108號安利大廈地下A號舖位，面積1,100平方呎，成交價4,000萬元，呎價約36,364元。目前舖位經營酒吧，月租約6.8萬元，

新買家看準區內兩個新樓盤入伙，加上安寧路放售盤源幾近零，故斥資入市。據悉，原業主上半年放盤時，原叫價3,800萬元，現反價200萬元沽出舖位，較1997年時買入價911萬元，升值3.4倍。

另外，元朗谷亭街9號傑文樓地下，由食肆租用，面積約1,000平方呎，日前以6,600萬元沽出，屬近日區內街舖中的大額成交，呎價66,000元。原業主2009年以1,838萬元購入舖位，持貨7年，升值4,762萬元，升幅達2.6倍。

鄰近世宙街舖獲藥房進駐

至於租賃表現方面，鄰近世宙的同樂街，近日獲得商戶進駐，如同樂街22號地下A1舖位，近日以月租13萬元租出，租客為藥房。另外，安寧路59號地下D舖，位置正對世宙，面積1,200平方呎，月租10萬元，呎租83元。

盛滙商舖基金創辦人李根興則認為，元朗大馬路、教育路及安寧路屬區內三大街道，目前舖位平均呎價由5萬至10萬元不等。當中大馬路及教育路人流有保證，而比鄰世宙的安寧路則較有前景。

至於元朗北舖位相對低水，呎價由1.5萬至3萬元不等，即是近水邊圍邨的屏會路或媽廟路一帶，但要待未來新住宅供應落成，區內才會逐漸轉旺，料需時要近10年。

近年內地發展商大舉進軍海外市場，市場人士估計他們今年全年的海外投資額將增長37%，富力地產（02777）繼開拓馬來西亞及澳洲市場後，再進軍南韓，昨天公布與南韓度假村項目開發商Caesars訂立協議，雙方組成合營公司，以發展、擁有及經營位於南韓仁川永宗島的綜合度假村。

富力旗下富力香港及Caesars各自向合營公司的初始股權出資3050萬美元（約2.38億港元），首期完成後，雙方將各自持有合營公司的50%股權，合營公司隨後將收購項目公司LOCZ Korea Corporation。雙方各自可能作出的進一步股權出資最多為1.1億美元現金。

該項目總面積3.8公頃，發展建築面積超過17萬方米，預期於2020年落成。富力可額外取得毗鄰綜合度假村地盤面積5.08萬方米的可發展土地，可供建設住宅項目。富力表示，特定供住宅發展的額外土地位於優越位置，預計將為集團帶來豐厚的銷售和投資回報。

2016年將盡，發展商積極部署明年推盤大計，長實（01113）旗下馬鞍山落禾沙項目已命名星漣海，提供454伙，全為3房或以上大單位，有機會是長實明年頭炮新盤。

長實地產投資董事郭子威表示，星漣海有機會年底前獲批預售，料為集團明年頭炮新盤，項目全為3及4房大單位；長實營業經理楊桂玲表示，項目由3座13至22層高住宅組成，共454伙， 標準3房戶實用面積700方呎起，4房則為1100至1700方呎，另有特色戶。星漣海預計落成日期為2018年6月底， 樓花期約18個月。

長實執行董事趙國雄表示，星漣海及荃灣海之戀均待批預售，有關樓盤優惠及會否補貼買家，須待批出售樓紙後再作定案。他說，政府「加辣」後數周，市民入市意欲仍很旺盛，地產為本港重要支柱之一，集團將繼續投地。

Grampian特色戶加價16.7%

大碼豪宅旺場，發展商瘋狂加價，陳日新家族發展的九龍塘The Grampian昨日重發價單，大幅調高頂層8樓A室特色戶售價，實用面積2134方呎，把定價提高2000萬，至1.4億元， 加幅16.7%，呎價高見6.56萬元，單位連同3樓B室於本周五以先到先得方式發售。

新地（00016）今年壓軸推售的元朗Grand YOHO第二期現正待批預售， 項目提供826伙，發展商日前已經急不及待進行軟銷，今日將公布最新銷售安排。

市場消息稱，項目售樓紙有機會短期內批出，將隨即啟動銷售程序。

恆隆地產（00101）大角咀浪澄灣周六進行第二輪推售80伙，昨日首天收票，市場消息稱共取得約570票，超購6倍。

華懋集團於中環兩幢商廈重建項目經已完成。華懋集團租務部總經理譚維冠稱，重建華懋中心1期及2期投資額高達10億元，合共提供逾10萬方呎樓面，若全數租出，年租金收入約1.2億元至1.3億元。

資料顯示，華懋中心1期設16層，每層面積2,400方呎，華懋中心2期設22層，每層面積2,700方呎。譚維冠表示，1期的寫字樓連五層零售樓層已全數租出，其中寫字樓樓面由醫學集團全數承租，合共3萬多方呎。至於明年第2季入伙的2期，出租率也達60%，當中寫字樓平均呎租70元，而舖位呎租約300元。目前，2期尚餘7層近2萬呎樓面，正考慮租予單一租戶或分拆出租。

中環商廈陸續翻新

他稱，華懋現時於中環共有6幢商廈，除華懋中心1期及2期為重建項目外，其餘四幢商廈會進行翻新。至於集團另一個商廈重建項目為灣仔前熙信大廈，現取名為One Hennessy ，提供逾30萬方呎樓面，每層樓面逾萬方呎，總投資額16.8億元，料明年預租，意向呎租80元，現有銀行洽租約10萬方呎。由於項目鄰近金鐘，以金融客為首選。他預期，明年寫字樓租金仍有10%升幅。

華懋集團執行董事及市場部總監龔中心指出，華懋中心1期及2期及One Hennessy由集團持有多年，位置優越，視為重要物業，故不會出售。

未來擬建售細單位

展望樓巿方面，她認為，香港寸金尺土，加上作為全球金融中心之一，好多人都喜歡來港置業，故料樓市仍會向好。她指，政府已作出措施調控樓市，料樓價不會再急升，集團未來會積極投地發展，會建一些面積較小的單位讓年輕人較易負擔。

溫哥華開始對國外買家徵收高額轉讓稅之後，中國買家似乎將購屋目標轉向西雅圖及多倫多。據《彭博》報導，僅僅在徵稅宣布幾天之後，就有西雅圖房產經紀人收到中國買家的微信，表明要賣掉加拿大房產，改在西雅圖置產。

地產經紀人 Lili Shang 表明，這位買家只花了一周時間看房，就在西雅圖買下一套價值 100 萬美元的房產。之後，又很快買下兩套房屋，包括一棟 220 萬美元在 Clyde Hill 的豪宅。

Shang 表示，溫哥華自今年 8 月開始，向外國購屋者徵收 15% 的稅金，以打擊飆升的房價。全球最大的中國買家需求，因此轉往他地投資現金，帶來西雅圖及多倫多等城市意外的新需求。

Shang 說，西雅圖如今新增一筆投資新浪潮，就是來自這些目標轉移的資金。

溫哥華的獨棟房的房價在過去 10 年大漲一倍，外國人投資金額破紀錄成長，為此，他們也循澳洲與香港的腳步，進行打房。與此同時，由於人民幣走貶，國內物價上揚，而中國人特別看重房產，中國買家加速海外購屋的腳步，被迫來到更偏遠的地方「淘寶」。

根據中國最大的海外房屋網站「居外」，在溫哥華宣布加稅後，西雅圖及多倫多的中國買家購屋需求大增。

從溫哥華房產投資人的觀點，西雅圖是不錯的替代方案，這裡距離溫哥華只有幾小時車程，也比其他西岸城市更實惠。而多倫多是重要的國際金融中心，有很多合適的房產投資標的，亞洲人也不少。

不列顛哥倫比亞大學地理系教授 David Ley 指出，中國的錢不會坐以待斃，投資人尋求其他的城市，而多倫多和西雅圖就是前 2 的替代選擇。

大紀元報導，在英國新的秋季預算案中，英國新任財政大臣菲力浦 • 哈蒙德指出哈蒙德宣佈追加 23 億英鎊的基礎設施基金，用於至少 10 萬套住房建設。該基金的目的是緩解對房屋 「高需求」的地區壓力，儘量多地惠及民眾。

此外，英國政府將以軟硬兼施態度提高建設效率，住房部長巴維爾加文表示，規劃許可與建築房屋之間的差距越來越大。政府希望解決阻礙開發商的問題，包括繁瑣的啟動前規劃條件，冗長的可行性談判以及在網站上缺乏實用程式。

第三，政府將進一步撥款 14 億英鎊支付 4 萬套新的經濟適用房，政府補助政策將放寬鬆，允許開發者建築更長土地使用權的房屋。第四，政府將禁止仲介向租客收取仲介費。這一決定將適用于英國 430 萬私人租賃行業的租客，估計每個租客節省的費用平均約爲 337 英鎊。第五，英國房產稅 5 大稅種無變化。