來人與成交組數連袂走低 今年恐又「零綠燈」

景氣黯淡
不敵景氣寒流，11月北台灣新案市場再跌到谷底衰退的藍燈，也是今年所吞下的第7盞藍燈。6大評比指標中，除成屋推案量較上月成長，其餘皆較上月衰退，尤以成交組數減退最顯著，而總體評比分數跌落至近半年最低點，凸顯年底房市邁入傳統淡季，估計12月難挽頹勢，仍在藍燈邊緣徘徊。

以11月推案市場來看，預售案量新增約200億元，較10月減少逾百億元。但成屋市場卻較上月成長，單一案量達10億以上的指標案有大安「和平大苑」、內湖「環球科技大樓」、新莊「鴻邦世界花園」、土城「富世居」等案。

價格才是大誘因
其中，「鴻邦世界花園」、「富世居」案來人及成交狀況佳，為北台房市黑馬。下新莊「鴻邦世界花園」仍在潛銷中，僅在街頭打出總價650萬元買2房的廣告，單周即吸引超過200組看屋客。該案專案經理夏弘杰表示，此案規劃19~41坪，單價31~35萬元，19坪幾乎已經售罄、40坪產品也所剩不多，「價格是促成成交的最大誘因。」而「富世居」近頂埔站，規劃36、47坪產品，單價4字頭，銷售約達5成。
《住展》雜誌企研室經理何世昌分析，11月因廣告量大幅減少、以及數個濱海行政區房市步入淡季，再加上11月新公開的讓利案不如10月多，整體來人與成交組數連袂走低，估均比上月減約1成，致使市況趨冷、再亮藍燈。
而11月以來，政府釋出都更善意，多件都更案傳出新進度，對整體市場宛如注入強心針，如華固「樂慕」公開、聯上發天母鳳凰大廈開工。本月7日，延宕20年的「正義國宅」都更案，則確定權變審議過關，預計月底前可執行拆除任務。

預期12月難成長
擔任該案實施者的三圓建設董事長王光祥指出，希望農曆年前可取得建照，明年上半年順利動工。王光祥透露，此案規劃1~4樓為商業空間、5樓為住宅接待大廳、5~31樓則為住家，光是住宅總銷即達300~400億元，但礙於整體景氣未明朗，未來推案價格、推案時程，皆仍未定。
何世昌認為，都更政策檢討雖屬產業正向利多，但因力道偏弱，且12月到農曆年前，是新建案市場傳統淡季，預期12月市況應難成長，對應燈號落在藍燈機率高，今年恐將邁向2014年以來、第3個「零綠燈」的年頭。


工商時報
都更難解房市冷 今年恐零綠燈

新政府在11月祭出各項都更利多，卻未實質激勵房市，住展雜誌昨（8）日公布11月住展風向球，雖然9月、10月一度回升到黃藍燈，但11月再次降到藍燈，是今年第七顆藍燈，單月分數滑落到31.2分。市場預期12月市況應無力大舉翻紅，2016年恐怕會是全年「零綠燈」的一年。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，11月風向球的六大觀察指標中，預售屋推案、廣告批數、來客組數與成交組數等4項分數下滑，另議價率持平，至於成屋推案則是唯一上揚項目，顯示目前房市仍然脆弱。

他指出，今年來住展風向球分數多在黃藍燈與藍燈附近游移，仍未見到明顯復甦的綠燈。至於11月房市下滑，主要是讓利新案減少，加上房市熱門檔期結束，使得買氣下滑。

在預售新增案量方面，11月約200億元，較10月減少逾百億。至於新成屋，新增供給擴大到900戶；而由於11月已揮別房市重大檔期，強銷建案減少，釋出廣告量隨之下降，11月廣告批數約2.29萬批，較10月的3萬批減約24％，廣告量縮相當明顯。

何世昌表示，近月新案廣告主流仍為低自備，不過值得留意的是，以往訴求低自備款、低總價的通常是小坪數產品，但現在連大坪數產品也開始強打低自備，顯示大坪數產品銷售艱辛，簡直是「有招打到沒招」。

展望2016年全年表現，何世昌坦言，11月府院和各部會紛紛祭出都更利多，算是對房市釋出善意，但實質牛肉有限、利多力道偏弱，且12月到農曆年前是預售新屋市場的傳統淡季，預期12月分房市景氣對應燈號恐怕還是會落在藍燈，今年將是「零綠燈」的一年。

實價登錄由誰登記引發不少糾紛，《蘋果》接獲民眾投訴，指與地政士說好要自行登記，但最後收據竟有實價登錄費用2千元，認為違反當初約定。該地政士回應，當時雙方因尾款問題產生糾紛，因逾期登記，地政士將遭罰款，才幫忙登記，如果對方如此介意，願意不收這筆登記費用。

規劃回歸買賣雙方
目前地政三法中，包括《不動產經紀業管理條例》、《地政士法》及《平均地權條例》，均要求實價申報登錄，不過為避免重覆申報登錄，買賣案件若委託地政士申請登記者，優先由地政士申報登錄，其次才是不動產經紀業者、再其次才是買賣雙方權利人，若未在30天內申報，將對登記義務人開罰3萬~15萬元罰鍰。

因類似糾紛頻傳，內政部也研議修法，內政部地政司表示，初步規劃希望登記義務人回歸買賣雙方權利人，將邀集地方政府相關部門及地政士公會研商。

地政士公會名譽理事長王進祥指出，實價上路4年多，公會內部統計就有650件以上因逾期登錄挨罰案例，除買賣糾紛，多因當事人不想登記，讓地政士受累。
王進祥表示，其實地政士不是不願意登記，而是太容易受罰，政府立場找專業人士監督登記沒有錯，但該思考由地政士申報是義務、責任還是權利，否則未來若修法通過回歸買賣雙方權利人自行登記，也可能登錯或衍生問題，籲政府應妥善思考配套。

實價登錄申報規定
◎法源：《不動產經紀業管理條例》、《地政士法》及《平均地權條例》
◎登記義務人：買賣案件委託地政士申請登記者，優先由地政士申報，無委託地政士則由不動產經紀業者申報，兩者皆無由權利人申報
◎登記期限：所有權移轉登記30日內
◎罰則：逾期申報將罰3~15萬元罰鍰(登記義務人)
資料來源：內政部、《蘋果》採訪整理

宏大國際資產陳益盛總經理2016年12月8日指出，依據該公司掌握最新統計調查，2016年1-9月台北市五大行政區中，100坪以上辦公室成交件數約25件，比起2015年全年交易件數約為38件，數量及進度有明顯退步。成交單價在2016年上半年約每坪67.86萬，到了2016年Q3為65.02萬，平均價跌約2.85萬/坪，跌幅約4.2％。而價格呈現下跌的有中山、大安、信義三區，都超過4％以上。


陳益盛表示，信義區因缺乏A級商辦物件交易，市場單價由上半年的每坪68.2萬跌破6字頭來到59.62萬最為明顯，如與2015年相較，跌勢明顯的則以中正區由2015年的每坪61.8萬跌破5字頭來到56.3萬。陳益盛指出，統計實價登錄結果，價格的下修不完全表示是行情的下跌，部分原因是較好的出售標的不多，成交區域也可能不在黃金地段，因此單價顯現的會較低。而商辦交易量明顯減少，統計行情波動也相當大，五大區平均每件成交總價，上半年為11766萬元，到Q3下修到5438萬元，交易單位面積及價格雙雙下滑，足以反映企業購買力明顯的下滑，以及企業抱持觀望的態度。

儘管台北市商辦交易量停滯，價格也略為下修，但市中心辦公室仍有數件個案每坪成交單價逾百萬元，包括松山區敦化南路一段，及大安區仁愛路三段等路段。具有RICS皇家特許測量師資格的陳益盛認為，只要市中心好的商辦標的，仍是買家最愛，價格影響較不明顯。

依據宏大國際資產的統計，企業選擇購買辦公室或企業總部時，仍以市中心為第一選擇，尤其是區位環境、交通、商業條件及生活機能等，如能兼具增值潛力尤佳。隨著景氣燈號漸趨好轉，已連續四個月為綠燈，以及新政府推動五+二產業政策政方向，預估可逐步帶動企業主的信心，進而有機會提升商辦市場的買氣，陳益盛表示在7、8月發表新聞時就嗅到這個氣息，只待企業訂單進來、信心漸增，然後就會評估購買。

至於商辦價格還會繼續跌嗎？陳益盛認為企業用戶購置商辦的思維，有別於一般個人購買住家，公司注重的是企業本身目前的營運狀況及需求，而非房價何時會跌到最低，財務評估時可先估算企業本身支付租金或繳房貸何者較划算，並比較看過不同物件後來決定；如以投資角度而言，則更應優先挑選較好的區位、較優質的標的，而非一昧挑便宜的物件。

服務過上百家企業購買辦公室的經驗，陳益盛提醒企業三個置產重點，視公司產業特性及需求，先選擇區位，從環境、機能、交通著手，再來看大樓建築規劃、建商口碑及管理維護等，最後選到適合的就勇於出價，如此才比較有機會趁時機挑選到質優價美的辦公室。

至於同一區域價格有每坪60、70萬的，也有100萬的，應該如何判斷合理價格呢？陳益盛說，不論是購買自用辦公或投資置產的企業(主)，還是須留意個案區域的優劣、空置率、租金的合理性，來反推合理購買價格，當前台北市商辦市場的租金毛投報率約2.3％~2.5％，只要把年租金除以投報率，就可概估合理的辦公物業價格，以此方式去出價才不至於低估或高估資產的價值。

台北市長柯文哲於2016年12月8日晚間前往中山足球場西側，為新型態辦公空間(CIT)開幕剪綵，並與進駐的團隊進行交流座談。他說新型態辦公室地點優良，打造出舒適的工作環境、有創意的氛圍，並聚集許多年輕團隊，用一個字來做評論就是excellent，非常優秀，他認為這裡將會成為台灣最具有創新能量的地方，相信在未來會有更多的創意在此撞擊，產生更多火花。

柯文哲致詞時說，過去20年人類的創新都在舊金山發生，Uber、Apple、Facebook、YouTube、Airbnb、Tesla及Cisco，大家想得到的大品牌都在這出現，因為它是一個相當多元、且允許失敗的環境，使舊金山變成全世界創新最多的地方。

他表示，以舊金山相對於世界，台北相對於整個華人世界也有同樣的優勢，因為在所謂的華人世界、儒家文化圈，最民主、最自由、最多元且又最開放的地方就是台灣，台灣當中又以台北最為先進，所以台北相對於華人世界是最容易產生創新的地方。

他也提到，台北市政府為鼓勵創新，在市政大樓一樓設有一站式創新服務辦公室，在台北市要創業只要到這裡，從中央到地方，都會提供所有法令、法規資訊，也提供特別門診，有任何疑難雜症都可以來詢問，亦有教練團傳授創業技巧，並媒合天使基金，以及舉辦講習會。他也認為，除了政府努力外，也要產生創業聚落，目前台北市有兩個創業聚落，一個是在內湖科學園區的台北創新實驗室，另一個就是新型態辦公空間(CIT)，共同努力創造讓年輕人容易創業的環境。

基隆市2017年公告土地現值於12月8日由基隆市地價及標準地價評議委員會評定通過，將於2017年1月1日正式公告實施。2017年公告土地現值平均調幅為3.65％，廟口大四美連續第20年蟬聯地王，土地價格為517,523元/平方公尺(與2016年相同)，每坪約171萬元。

基隆市公告土地現值居冠的區段位於仁愛區愛三路，地價維持去年的347,000元/平方公尺，最低的區段落在中正區棉花嶼海域區，地價為210元/平方公尺。依地政處統計資料顯示，基隆市7個行政區中漲幅最高為安樂區，調幅+5.87％，分析其原因為安樂區有大武崙生活圈、長庚生活圈及國家新城生活圈等，緊鄰中山高及北二高交流道，區位條件優越，交通便利，加以麥金路、基金一路、武崙街、安和二街、樂利三街一帶陸續推出的新建案吸引不少鄰近縣市購屋族之青睞，房地產市場交易價格上漲較為明顯；其餘行政區2017年公告土地現值調幅依序為信義區+5.32％、七堵區+4.32％、中山區+3.91％、暖暖區+2.10％、中正區+1.37％、仁愛區+1.19％。

本次地價作業調查期間(2015年9月2日至2016年9月1日)，受國內整體經濟情勢以及不動產稅制改革之政策因素影響，不動產市場觀望氣氛濃厚，交易價格上漲幅度較前幾年趨緩，基隆市地評會將此情形納入評議考量，故2017年公告土地現值調幅3.65％是近6年來最低的1次。

2017年公告土地現值將於2017年1月1日公告，民眾可至基隆市府地政處、基隆市安樂地政事務所及信義地政事務所網站「公告土地現值及公告地價查詢」頁面，免費查詢地價相關資訊。

想要「撿便宜」買房子，記得避開5大陷阱！房市名嘴Sway建議，有意購買3年內新成屋的民眾，最好注意投資客物件、雨遮過大、華而不實、1年壁癌、公設點交不確實的房子，否則寧願「不買最大」。

買房子不只要「便宜」，「好住」更是自住的最終目標！房市名嘴Sway在其臉書表示，雖然許多人認為房價已向下盤整一段時日，但是「谷底」還要一段時間。

Sway建議，民眾如果碰上3年內的新成屋，必須要留意5大陷阱，是這個屋齡的共通點：

1.容易碰上投資客
2.容易有超大雨遮
3.華而不實的房子別碰
4.小心「1年壁癌」房
5.公設點交不實的房子要留意

此外，梁茂廣告副總經理謝佳儒接受蘋果日報採訪時也建議民眾，即使殺價成功、買到便宜的房子，但卻是一間有瑕疵、屋況不佳的房子，「最後還是得花錢整修、裝潢！」。

謝佳儒建議民眾，買房子最好還是挑選屋主購入成本較低的中古屋，或是銷售時間較長的房子，透過「柿子挑軟的吃」的方法來買房，才能增加自己買到便宜好房的機會。

「殺價」買房有技巧！專家透露，一名小資夫妻為了能夠以更便宜的價格入手房子，因此一進到待售物件後就拚命「洗臉屋主」，導致屋主的心情非常差，最終整個社區也沒有人願意與他買賣房子，「價碼這麼差，我不賣了！」。

買房子殺價，切忌「給屋主洗臉」！資深媒體人謝國安在東森財經新聞台《57新聞王》中表示，一名小資夫妻在新北市三重一代看房子，特別找到同一個社區中有5戶待售的物件來出價，期待透過「多殺多」的方式，買下便宜的房子。

不過因為這對小資夫妻一進到屋裡，從廁所、馬桶、天花板、洗手台、抽風機，到處拍照蒐證「地毯式搜索」，更直接把照片拿給屋主看，直言「你看有漏水、有發霉，你賣太貴了」，超直白的「洗臉」殺價，讓這名屋主直接回絕他「我不賣了」。

謝國安表示，這對夫妻用同樣的方式對待同社區的另外4間房子，但是全部都被打回票，沒有屋主願意與他進行交易，最終也沒有成功地買房子，「以為自己是專業的買方，結果屋主更厲害，不賣了」。

對此，梁茂廣告副總經理謝佳儒接受蘋果日報採訪時也建議，民眾在看屋、出價時，不要讓對方感覺不到誠意，「像是來亂的」，但是也不要一開始就說出自己可接受的最高金額，「最好利用同區的A案還談B案的價格」，透過「借刀殺人」的方式買房，才能增加成功議價的機率。

蛋白區房價好便宜，交通又方便，CP值到底高不高？有網友發現，淡水捷運站附近只要用4、500萬就能買到20坪的3房，生活機能也不錯，讓他十分心動，不過有其他網友指出住在捷運站附近的三大缺點，建議他不如選擇淡海新市鎮。

在淡水捷運站一帶買房CP值到底高不高？不少網友都在PTT上回應，靠近河邊的房子通常都有容易壁癌的缺點，衣服難乾、東西也容易發霉，也有網友建議，如果想在淡水置產，可以選在新市鎮的家樂福周邊，CP值會比淡水站附近的公寓還要高，加上輕軌可望兩年後順利通車，交通將會更方便。

輕軌被視為支撐淡海新市鎮房價的大利多，曾帶領房價衝上2字頭，不過有代銷透露，淡海新市鎮的建商為去化餘屋，新屋成交價已經回跌到1字頭，和3年前相差不多，整個重劃區也幾乎暫緩推案。

淡海房價跌回1字頭，也吸引不少自住客進駐，有房產雜誌調查指出，其實淡水在今年10月份寫下不錯的交易成績，除了業者狂砸廣告吸引來客之外，自住客對於1千萬內能夠買到3房加車位也願意買單。

建設題材豐富的新莊副都心，近況卻是淒風苦雨慘兮兮！房市觀察家宅男阿北表示，新莊副都心雖有大型建設加持，但是實際入住狀況卻遠遠不如頭前重劃區，細數副都心10大慘況，「要我選擇，我會選頭前」。

新莊兩大重劃區大車拚，題材豐富的副都心竟慘輸頭前重劃區！房市觀察家宅男阿北在其臉書表示，若以建設題材來評分，副都心的確遠勝頭前，但若以居住品質來說，頭前會是個相對較佳的選擇。

1.87億的中央合署辦公大樓，只有上班的公務員
2.洽公民眾，沒有停留在副都心消費
3.連在地人都不清楚這棟建築是什麼，更沒有多少人進去過
4.地下室的美食街一換再換
5.美食街一過中午就全打烊了
6.沒有發揮預期的集客效應
7.捷運AU商城幾乎都是辦公室、停車場，吸客能力值得懷疑
8.副都心只有看得到、吃不到的公共建設
9.副都心內的最高價、最低價差別快到1倍
10.頭前至少有超商、連鎖咖啡店陸續開幕

對此，蘋果日報則指出，目前新莊兩大重劃區的成交價格，大約回到3~4年前的波段，過去副都心曾有逼近「7字頭」的推案，頭前也有「5字頭」水準，但目前平均降幅達到2成，只能期待機場捷運通車效應，替當地房市交易注入動能，再次洗牌房價。

想在低薪、高房價的市況下買房，是許多小資族「敢夢不敢想」的願望，但是理財專家施昇輝卻認為，只要把握3種房型，其實買房不是件太困難的事情，「不買房，退休或失業後的生活絕對很困難」。

「買房」是人生必須完成的事！理財專家施昇輝在其著作《走過失業，我喜歡現在的人生》中表示，雖然許多人認為房價太高，「薪資調整永遠趕不上房價上漲的速度」，但是只要做對3件事情，其實買房並非難如登天：

1.不買車、抗拒美食、減少旅遊的小確幸，加速累積頭期款
2.自備款拿去買股票，能有更高投報率？其實股市投資人大概8、9成都是虧損的 3
3.挑選沒車位、沒電梯、遠離捷運站的房子，「負擔得起」才是重點

施昇輝認為，「買房子」的意義在於總有一天，自己會「擁有」這間房子，而不是只能「使用」房子，而且必須評估自己老年的生活規劃，「買房其實沒那麼難，但是不買房，退休或失業後的生活絕對很困難」。

對此，理財專家林奇芬也認為，雖然小資族的購屋壓力大，但是買房的確是一件強迫儲蓄的事情，「把錢拿去追求日常生活的小確幸，可能讓自己20年後愈來愈窮」，淪為「新貧一族」，建議年輕人不要因為買不起房子，就放棄投資、理財，「未來是你選房子，不是房東選你」。

桃園市地價及標準地價評議委員會昨（8）日評議通過明年公告土地現值，各行政區全部下跌，平均調降1.1％，此為2004年以來、逾13年首度調降。
桃園市政府地政局表示，桃園市房地產市場受國內整體經濟景氣走緩、房地合一稅制變革等因素影響，不動產市場觀望態度轉濃，雖有多項重大交通建設如機場捷運線（藍線）通車在即、桃園航空城捷運線（綠線）將動工、台鐵桃園段地下化等，但房地成交量、成交價都下滑。
地政局指出，桃園市13行政區公告土地現值跌幅介於0.32％至1.83％，以大園、觀音兩區平均跌幅最大，分別為1.83％、1.70％，主因是桃園航空城特定區計畫範圍受景氣不佳及房地合一稅制影響，農地投資性需求自2015年逐漸減少；跌幅最小是龜山區0.32％，因機場捷運線2017年通車利多，土地交易價格跌幅相對較小。
至於桃園市相關重大開發區部分，地政局指出，中路區段徵收範圍、經國重劃區、八德區段徵收範圍、桃園高鐵特定區等市價多呈現下跌，公告土地現值跌幅介於1.96％至3.13％。
桃園市明年公告土地現值最高土地，也就是「地王」仍為桃園區桃園段武陵小段91－4地號土地，位在中正路、復興路交叉口，並自2007年起連續蟬聯11年，每平方公尺44萬825元、約每坪146萬元，相較今年下跌12.89％。
地政局強調，桃園市近10年公告土地現值累計調幅84.51％，雖然與市價仍有落差，考量整體不動產市場景氣不佳、反映不動產市場變化趨勢及今年已開始實施房地合一稅制等因素，最終決議調降。

位於忠孝東路上的「忠孝正義都更案」延宕20年，本周三終於通過都更審查，三圓建設董事長王光祥表示，入主已經8年，現在終於通過權利變換審查。他預計年底開始拆除大樓，並於近日送件，最快農曆年節前後可拿到建造執照，預估未來推案金額超過400億元。
今年繼北市永春都更案、內湖合家歡社區相繼動工後，忠孝東路SOGO百貨商圈的正義都更案也過關了，該基地面積達1525坪，地址是忠孝東路三段248巷至276巷，從計畫都更到完成審查，走了20個年頭，王光祥昨日氣色極佳，開心表示終於等到這一天。但對於房市重稅隱憂，他表示還沒仔細算未來房屋稅負擔。
王光祥表示，他談了165戶地主同意都更，未來該基地將興建31層樓住宅、商用混合大樓，1至4樓會是商場，6樓以上是住宅。至於開價，要看屆時市場狀況，預估會是先建後售，總銷金額一定逾400億元以上。
至於難如登天的都市更新，王光祥是如何整合？王光祥透露，取得都更戶百分之百同意的方式，就是先把自己變成「大地主」，因為正義都更案共有165戶地主，他自己就買下60多戶。
王光祥表示，尤其一樓店面地主最難買，他就買下一個9坪多的店面，一坪要價1,000多萬，等於一個小店面他就花了1億多元購入，且這個屋主本身有2戶，他光是買下這2戶店面，就花了4億多元。
王光祥細數，8年來在正義都更上共砸下70多億元自有資金，可分為房子和土地兩部分。房子因產權問題無法貸款，只能用現金交易，房子部分就花了40億元，另外的30多億元是購買土地現金，且土地還有貸款。
房地產業內人士指出，這雖然是都更的一大好消息，但重稅下房子也不好賣，且一旦通過都更審查就會被畫為單獨區段，路段率會被調高，以及緊接而來的囤房稅等等。政府可說是「一手推都更、一手聞血腥」，等著收建商與都更戶的重稅。
王光祥表示，因為構造單價尚未明確，所以還無法估計未來房屋稅的實際金額，但他已有心理準備會很高。

隨著北京五環內不再新增建設用地，城市更新和存量升級的市場越來越活躍。

近一兩年不斷有酒店和商場被改造為寫字樓，金融街洲際酒店、萬豪酒店、開元酒店、中坤廣場、盈科中心，只是這份長長名單的一部分，後來者還在不斷湧現。

歷時近一年，位於北京CBD核心商圈的中糧廣場寫字樓改造工程接近尾聲。11月30日，中糧廣場舉辦了20周年全新升級專案推介會，並發佈了中糧旗下聯合辦公品牌COFCO Fantasy。

相較商場和酒店來說，寫字樓的運營成本低、租金回報高。

綜合世邦魏理仕和戴德梁行的資料來看，北京優質寫字樓市場穩中有升，在有新增供應的情況下，空置率維持在5%-8%的水準，租金水準也在穩步上升，市場交易表現活躍。

中糧廣場的此次改造，不僅是將C座的家居賣場改造成寫字樓業態，也是對這個服役20年老項目的整體升級，涉及了業態調整、工程改造、退租招租、配套升級、運營創新等多個環節的轉換和銜接。

對該改造項目有過深入瞭解一位寫字樓行業人士表示，其對該項目的改造持樂觀態度，這一判斷基於三點原因：首先，專案位置好；其次，團隊成熟；第三，改造思路清晰。

此外，世邦魏理仕華北區顧問及交易服務辦公樓部執行董事王茂君帶領的團隊目前正將位於王府井商圈的隆福寺商業項目改建成寫字樓，預計2018年竣工。萬科正將閉店的十裡堡華堂商場改造成寫字樓。

對這種趨勢，高和資本董事長蘇鑫表示，城市發展到一定程度後，核心區域土地稀缺，此時城市發展的動力來自於消費推動。以前這個地方適合商場和酒店，城市發展後，缺少城市公寓和寫字樓，消費推動就會讓城市功能產生變化。

蘇鑫認為，城市更新是一個萬億級的市場，賺錢的方式很簡單，把租金提升，使資產價格提升，發展商必須具備三個核心能力：一是改造硬體；二是裝入內容；三是促進流動。

存量改造

中糧廣場坐落於長安街沿線，比鄰海關總署，地處CBD商圈。

改造前，專案包含三部分：A座和B座是總體量6萬平方米的甲級寫字樓，為金融、貿易、諮詢服務行業的領軍型公司提供辦公場所。C座原本為4.6萬平方米高端家居賣場，此外，還有1.4萬平方米的配套。

近6年來，北京寫字樓一直處於空置率低而租金水準高的階段，但高端家居市場低迷，由此，中糧考慮對C座啟動改造。

這個決定並不容易做。

首先，改造需要清退家居租戶，但絕大部分租約沒有到期，部分租戶甚至剛剛簽約裝修完，抗性非常大；

其次，A座和B座的寫字樓正常運營，C座的改造計畫會給這些租戶帶來噪音、粉塵、停車等多方面的困擾；

第三，項目改造升級的成本不低，決策者的壓力可見一斑；

第四，把商場改造成寫字樓，面臨採光、進深、動線等多種難題，改造難度巨大。

這不僅是中糧廣場面臨的問題，而是幾乎所有“商改寫”專案面臨的共同難題，前述業內人士介紹，一般來說，業主方需要做好用5年時間回收改造成本的準備。

在改造方案設計上，中糧廣場邀請了在舊改方面經驗豐富的建築事務所科凱，這家建築事務所曾經操刀了上海K11和外灘18號的改造升級。

在施工過程中，中糧廣場一方面需要控制預算，另一方面通過施工工藝的改善降低噪音和污染，並通過租用周邊商業停車位、設計人性化圍擋等方式盡可能減少對A、B座租戶的影響。

改造涉及工程、招商、運營、推廣等多部門的銜接。身為同行，王茂君對這一思路非常認同，改造、招商和運營團隊脫節是“商改寫”最容易碰到的問題。在中糧廣場的改造團隊中流傳著這樣的一句話，不懂設計的工程不是好招商推廣和運營人員。

改造升級後，中糧廣場的業態將調整為8.6萬平方米的甲級寫字樓和聯合辦公空間、1.6萬平方米商業配套、1.8萬平方米停車場及設備庫房用地。不僅專案的定位清晰，服務和配套也有了大幅提升。

內容升級

中糧廣場將C座進行了全新定位，客群面向中小微企業、文娛產業、科技創新產業以及中糧集團上下游企業和中糧廣場大租戶上下游企業。

C座一共分為地上五層，地下三層。2-5層為COFCO OFFFICE，為純寫字樓辦公空間；一層定義為COFCO BUSINESS中糧商務，引入了星巴克、淮揚府、TIAGO、小吾廚房等商戶方便商業洽談和宴請；地下一層定義為COFCO LIFE中糧生活，情景嵌入式餐飲街區、藝術展廳，為客戶提供就餐和藝術欣賞的功能；地下二層定義為COFCO FANTASY集合了聯合辦公、健身房、SPA、書吧、水吧、小劇場等多種功能。

近年來，聯合辦公市場蓬勃發展，一方面是受整體創業氛圍帶動，另一方面，它也是寫字樓業主消化問題庫存的重要方式。

中糧廣場總經理孫天立希望用更開闊的思路去看待這一略顯尷尬的業態，“如果我們能把這個空間做到極致，可以為全樓的租戶提供從工作到生活的一體化服務，就會增加寫字樓客戶的黏性，也為租金上漲提供了條件”。

COFCO Fantasy的設計不單純是一個聯合辦公空間，也是中糧廣場配套的重要組成部分。它同時將被打通為中糧置地北京公司悅客會平臺的重要一員，為悅客會300萬會員提供服務，還將成為以中糧廣場為中心3——5公里輻射範圍內的社區服務中心。

流動

在相對穩定的寫字樓市場行情下，交易近來一直表現活躍，既有大宗交易，也有證券化的嘗試。

面對商業地產存量市場，住建部政策研究中心主任秦虹表示，發展過程中，政府需要注意規劃問題、發展商需要注意運營問題，同時，政府和發展商均需要重視資產證券化的問題。

這與蘇鑫的觀點不謀而合。

蘇鑫認為，證券化對存量改造市場意義重大，它是促進資產流動的重要助力。

對開發商來說，持有寫字樓，意味著沉澱了數十億甚至上百億的資產，無論從資金成本上，還是運營效率上，都不是最合算的做法。

而國內開發商翹首以盼的REITs，受制於監管法規和稅收，遲遲無法推進，對資本的渴望推動商業地產發展商們另闢蹊徑。

12月7日，由金光紙業（中國）投資有限公司作為發行人、國金證券擔任計畫管理人及主承銷商的“國金-金光金虹橋國際中心資產支持專項計畫” 成功發行，雖然發行金額高達78億，但仍取得了超額3倍以上的認購，創造了國內CMBS發行規模的紀錄。

此前的8月，由中國金茂和高和資本聯手落地的國內首例交易所掛牌的CMBS（商業不動產抵押貸款證券）產品“高和招商-金茂凱晨專項資產管理計畫”成功發行。7月，由民生銀行主導的“匯富富華金寶大廈資產支持專項計畫”成功發行，由於民生銀行採取了承攬、承做、投資一體的閉環型資產證券化模式，由單一投資人認購和驅動，產品設計和發行披露未實現社會化和透明化，業內人士傾向于稱其為“類CMBS”。


與REITs讓商業物業的權益證券化並流動起來不同，CMBS是將商業物業的債項工具證券化並流動起來，它突破了銀行貸款（經營性物業貸）的限制，使得融資的信用評級是基於項目和資產而非依賴於企業，只要資產夠好，往往可以獲得比借款人主體更高的信用評級，融資成本更低。

同時，借款人保留了對不動產的所有權，享有未來地產價值的升值空間。若未來REITs時機成熟，在做CMBS的同時，物業還可以通過REITs的形式再度證券化。

高和資本執行合夥人石志平介紹，高和還有幾單CMBS產品正在準備中。這是一個開放的市場，不需要制度創新，每一個環節都在現有的制度框架裡實現的。

秦虹認同CMBS的創新意義，並認為這個領域會有很大發展前景。

　金地集團（600383）最新銷售資料出爐，公司11月銷售簽約額為74億。儘管當月銷售資料同比下滑，金地集團今年1至11月累計簽約金額已達932.8億元。若12月份能保持去年同期銷售水準，金地集團也將新晉為國內房企“千億軍團”的一員。

　　房地產“千億軍團”格局已兩年未破了。萬科、恆大、綠地、碧桂園、萬達、保利、中海7家房企連續霸榜，僅內部座次變動。而截至最新11月銷售資料，今年“千億軍團”已達兩位數。融創中國、華夏幸福(26.230, -0.20, -0.76%)、綠城中國3家公司銷售金額均已突破千億。再加上今年前10個月已累計實現合約銷售額908.5億元的華潤置地，今年國內千億房企或大幅擴容至12家。

　　可以看到，國內房企全年銷售業績呈現強勁增長態勢。從今年開始，兩千億已不算神話，三千億時代已經到來，下一站四千億正在招手。

　　恆大率先拉開了今年房企3000億時代的大幕。今年8月，恆大高調宣佈全年銷售目標由2000億元上調至3000億元，上調幅度高達50%。至今年第三季度，恆大首次以2805.8億元的累計銷售金額完成對萬科（2629億元）的超越，登頂國內銷售量最大的房企。

　　今年10月，恆大提前完成目標，前10月累計完成銷售金額和麵積分別為3167.1億元、3864萬平方米。同樣邁入3000億陣營的還有萬科，其前10月累計實現銷售面積2339.9萬平方米，銷售金額3118.9億元，稍稍落後於恆大。而2015年，國內未有一家房企銷售破三千億，其中萬科以2600億元的銷售成績摘冠。

　　12月5日晚間，恆大與萬科相繼發佈11月份的銷售情況，兩家公司累計銷售額分別為3488.5億元、3413.6億元。恆大仍然保持領先。其中，恆大11月合約銷售均價創歷史單月新高，且其累計銷售金額已完成年度3000億元銷售目標的116.3%。

　　除了領跑的恆大與萬科，碧桂園今年同樣表現搶眼。資料顯示，截至11月底，其實現合同銷售金額約2881.4億元，預計將成為第三家銷售規模破3000億的房企。

　　不過，亮眼資料之下，國內房企仍不能盲目樂觀。克而瑞研究報告指出，房企的銷售大量集中在熱點一二線城市，而土地的價格在這些熱點城市也已經處於相對高位，導致企業利潤率並無提升，從今年中報數據來看，房企利潤大量轉向了利息資本化、少數股東權益和

監管部門針對16個房價上漲過快熱點城市的房地產貸款業務“大排查”時限將至，多位地方銀監部門人士對中國證券報記者透露，相關結果正在進行最後匯總，排查過程中發現，理財資金違規進入房地產領域問題較為突出。

江浙一位銀監部門人士表示，“實際上這16個熱點城市此前每季度都被要求上報房價、房貸等資料，但這一次的檢查內容尤其多、要求也尤為嚴格。”

專家認為，監管部門對於房價上漲過快城市的政策收緊意圖明顯，未來不排除將其他房價過熱城市列入檢查範圍。在監管不斷升級的趨勢下，資金“繞道”理財、信託等違規進入房地產料遭“封堵”，房地產領域資金鏈四面楚歌。

監管排查力度大

實際上，早在9月中旬，銀監會主席尚福林就表示要加強對房地產信貸壓力測試和風險測試。不久之後的銀監會三季度經濟金融形勢分析會上，銀監會再度提出要嚴控房地產金融業務風險，包括嚴控銀行理財資金違規進入房地產領域等。

地方銀監人士告訴中國證券報記者，16個被“點名”城市的房價、房貸資料一直按季度報送給相關部門，但是最近的這次檢查要點包括房地產貸款業務規制要求和調控政策的執行情況、與房地產仲介和房地產企業開展業務的管控情況、涉及房地產業務相關貸款的管理情況、理財資金投資管理情況、房地產信託業務合規經營情況等。正因如此，地方銀監部門尤為重視此次的“大排查”。

中國證券報記者近日在房價過熱集中的長三角、珠三角地區走訪時發現，自今年10月以來，這些區域銀監部門針對商業銀行房地產業務的監管、現場檢查明顯增多。

一家國有大行廣州（樓盤）分行人士對記者表示，“在最新的房地產調控政策出臺之後，銀行對於房地產開發貸、個人住房按揭貸款的政策明顯收緊了不少，目前我行除了一類房地產開發商，基本不放開發貸了。另外，監管部門對於個貸的首付情況、真實收入證明等現場檢查力度也明顯大了很多。”該人士進一步表示，所謂一類開發商即資產規模、年銷量等排名至少全國前二十的房地產開發商。

類似的監管收緊情況在長三角地區也不鮮見，且一旦發現違規情況，處罰也是絕不手軟。10月下旬，蘇州（樓盤）銀監局就開出了一張針對“消費貸款被借款人挪用於支付首付款”的罰單，罰款人民幣三十萬元。

11月底，廣東銀監局於11月30日下發了《關於加強交叉金融產品業務、與非持牌金融機構合作業務風險監管的通知》，有分析人士稱，該《通知》下發或與監管層排查理財資金違規進入房地產相關。

專家認為，監管部門對於房價上漲過快城市的政策收緊意圖已相當明顯，不排除接下來將其他房價過熱城市列入檢查範圍。

封堵違規“繞道”資金

多位元銀行業內人士對中國證券報記者表示，資金“繞道”銀行理財、信託等管道進入房地產領域，早已不是什麼秘密，只是今年形勢尤為火爆。銀行業理財登記託管中心此前發佈的《中國銀行業理財市場報告(2016年上半年)》顯示，上半年累計有18.99萬億元理財資金通過配置債券、非標資產、權益類資產等方式投向實體經濟。截至6月底，投向實體經濟的理財資金餘額為16.03萬億元；從具體行業看，投向房地產業的理財資金約2.09萬億元，居第二位，占比13.06%，僅次於占14.21%的土木工程建築業。與去年相比，流入房地產業的銀行理財資金規模占比在今年上半年快速上升。

專家和銀行業內人士透露，實際進入房地產領域的理財資金、信託資金更多，其中不少有違規嫌疑。一位全國股份制銀行杭州（樓盤）分行負責人告訴記者，“一般來說，中小開發商是不可能直接拿到開發貸的。但是只要通過券商這類協力廠商機構，就可以發起理財資管計畫，然後通過層層包裝，資金最後都進了房企的‘腰包’。另外一種管道，就是通過房地產信託直接融資，成本還會更低一些。”

不過，在近期監管態勢收緊的情況下，有銀行業內人士坦言“業務越來越難做，四季度的業務量可能大減”。隨之而來的，就是房地產企業資金鏈的緊張甚至斷裂。

用益金融信託研究院最新統計資料顯示，11月份集合資金房地產信託發行數量27個，發行規模138.99億元，與前幾個月兩三百億元發行規模相比，大幅縮減。成立情況更不樂觀：11月份集合房地產信託成立數量27個，規模62.01億元，11月份第二周甚至出現房地產信託零成立的罕見情況。10月份，房地產信託成立規模103.79億元，環比下降了約50%，房地產信託融資已然步入“寒冬”。

房地產貸款風險“博弈”

中國證券報記者瞭解到，包括廈門（樓盤）、杭州等在內的銀監部門今年以來都在積極引導商業銀行審慎對待房地產業務、嚴控房地產金融業務風險。

但是多位長三角、珠三角銀行業內人士坦言，最近一兩年實體經濟不振的情況下，房地產業務尤其是個貸業務就成為了各家商業銀行的“必爭之地”。銀監會國有重點金融機構監事會主席于學軍此前透露，截至9月末，江蘇省房地產相關貸款占該省今年新增貸款比重達到55%，其中南京（樓盤）、蘇州占比達到70%以上，且有部分地區占比超過100%。於學軍說，“這不是孤例，也帶有一定普遍性。”

在瘋狂投放個貸之後，對於資產品質及風險，多數銀行業內人士卻諱莫如深。一位國有大行廣州分行授信審批部負責人坦言，“作為風控部門，說不擔心是騙人的。目前的情況是大家都一樣，今年各銀行的業績增長基本都靠個貸支撐，其實大家都在‘博’。”當記者問及“博什麼”時，該人士說，“大家都在博會不會發生系統性風險：現在各銀行情況都差不多，一旦發生風險肯定就是系統性風險，這就不是某個人的責任了。”

在交通銀行首席經濟學家連平看來，目前房地產行業融資存在一定潛在風險。前三季度房地產市場價升量增，房地產企業的債券融資和銀行表內外融資均有較快增長，個人按揭貸款的增長也不斷提速，房地產市場的杠杆率進一步增高。從房地產企業的經營狀況看，行業前三季度盈利並未實現與銷售的同步增長，高杠杆帶來的財務成本壓力也並未得到根本解決。

中國人民大學國家發展與戰略研究院執行院長劉元春直言，我國的房地產市場存在泡沫，一、二線城市的泡沫較為嚴重，而且呈不斷擴大趨勢。目前一線城市房價收入比已經超過20倍，35個大中城市中有32個城市超過3-6倍的合理區間上限。從國際主要城市的比較看，中國房價收入比指標居全球之首，也從一個角度說明了中國的房地產市場存在較為嚴重的泡沫。

930新政後，偌大北京樓市提前入冬。目前各區域在售專案多以消化原有庫存為主，鮮有加推，除了門頭溝。在進入10月後，門頭溝區域多個專案積極去取證入市。在其他區域供應量下降的情況下，門頭溝或將接力通州成為北京新房的集中供應地。

近兩月推盤數量激增

今年，上半年樓市持續向好，房企持續加推新品。據記者瞭解，截至目前，前三季度大部分房企在京銷售任務已基本完成，第四季度加推新品動力也隨之下降。對此，一位不願透露姓名的行銷總監告訴記者，今年任務已完成，手中已沒有房源，年內不會再推盤，明年具體開盤時間待定。

類似這樣“貓冬”的項目不在少數。據克爾瑞機構提供資料顯示，9月北京市新增供應6649套，10月則驟減至3537套，環比下降46.8%。而進入11月，新房供應量再度回升為6398套入市。然而值得注意的是，其中商住專案入市量就達到4240套。

在這個大部分住宅專案選擇“積糧過冬”的季節，門頭溝的多個住宅項目卻“開倉放糧”，積極取證入市。進入10月後，位於該區域的綠城西山燕廬、金地華宸、翡翠長安等多個項目取得預售許可證入市。除此之外，11月24日，位於門頭溝的遠洋都會中心(推廣案名為遠洋•新天地)，取得6棟樓，共計1454套房源的預售許可證。

住宅類、商辦類產品的大規模取證使得門頭溝近兩月供應量激增。據克爾瑞機構提供資料顯示，9月門頭溝區域新增供應量為109套，10月增長至455套，11月激增至1791套。

週期性放量或長達三年

日前，記者走訪綠城•西山燕廬、萬科•翡翠長安、鴻坤•七星長安等多個項目發現，上述項目仍在銷售。對此，翡翠長安相關負責人告訴記者，專案之前開盤後仍有部分客戶沒有消化，近期又有部分新增客戶，取得新的預售許可證後，順勢開盤；西山燕廬、鴻坤•七星長安等專案均為消化近期取證入市後的庫存。

亞豪機構市場總監郭毅表示，門頭溝區域多宗土地於2015年下半年成交。按照建設週期，這些項目將於今年下半年集中入市。在其他區域供應量下滑的情形下，造成了門頭溝區域供應量凸顯。

“門頭溝區新盤多集中在新城板塊。其中住宅有4個純新專案，預計開發週期在一兩年內。如果算上這裡聚集大量商辦類產品，理論開發週期將延長兩至三年。”郭毅表示

關於京津冀協同發展的又一份重磅檔推出。

近日，發改委等七部門聯合印發《加強京冀交界地區規劃建設管理的指導意見》。意見要求，建立目標同向、措施一體、互利共贏的跨區域規劃建設管控新機制，嚴格產業准入管理，嚴控房地產開發建設，強化房地產市場管控，嚴控人口規模。

其中提出的推進土地集約節約利用，嚴控房地產開發建設，強化房地產市場管控的要求，引起各方關注。

2016年以來，受北京房價外溢影響，河北廊坊的燕郊、香河、固安等環首都地區房價上漲迅速，在京津冀一體化進程加快的當下，如何進一步控制當地房地產開發速度，更好的承接北京產業轉移與人口，將是下一步政策的重點。

統一政策、規劃和管控

上述《意見》按照統一規劃、統一政策、統一管控的原則，提出了相關工作任務和意見。

值得注意的是，《意見》再一次強調了加強協同協作和規劃管理的重要性。

這一原則並不是第一次被官方強調。5月27日的中央政治局會議上，地處京冀交界地帶的廊坊北三縣就被要求與北京城市副中心統一管控、統一規劃，實現“規劃一張圖”，共同承接非首都核心職能疏解。

此外，《意見》明確了跨區域管控的重點地區和總體要求，強調堅持“一盤棋”謀劃，探索人口密集地區優化開發模式，建立目標同向、措施一體、互利共贏的跨區域規劃建設管控新機制。

《意見》還強調，要加強規劃管理。交界地區有關縣（市、區）的總體規劃及專項規劃由省級統籌編制，並加強與北京城市副中心、北京新機場臨空經濟區等規劃銜接。

中國社會科學院城市發展與環境研究所原所長牛鳳瑞告訴21世紀經濟報導記者，《意見》提出三個“統一”和對協同協作的強調，是京津冀協同發展大背景下的必然舉措。北京被河北包圍，在其“大都市、小郊區”的城市格局下，城市效應非常容易外溢並波及周邊的河北城市，這也是京冀交界地區河北部分縣市出現城市病的主要原因。

首都經濟貿易大學特大城市經濟社會發展研究院副院長、教授蔣三庚則指出，隨著通州從過去的行政副中心升級成為北京城市副中心，這一定位的變化在帶動周邊地區快速發展的同時，也導致了房價上漲、城市基礎設施和公共服務設施不足等諸多問題，京津冀三地都產生了新的政策訴求。

因此，蔣三庚認為，現有的針對各具體問題的京津冀三地聯席會議，應當持續下去。同時，應該儘快從中央層面出發，達成一個三地政策協調機制。

京冀交界地區嚴控房地產開發

《意見》關於嚴格管控措施的描述，引起各方關注。《意見》提出，重點推進土地集約節約利用，嚴格產業准入管理，嚴控房地產開發建設，強化房地產市場管控，嚴控人口規模。

對此，牛鳳瑞認為，在京冀交界地區的房地產市場調控政策，應當以解決京津冀地區的房地產區域性供求錯位為目的。決策層制定政策時應充分考慮到，京津冀城市群仍將快速發展、仍將吸納大量外來人口的客觀趨勢，注重時間上的前瞻性和空間上的合理性。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進12月7日介紹，從房地產市場而言，京冀交界地區主要有四個熱點區域，分別是通州-燕郊線、大興-廊坊市區域、大興-固安區域和延慶-懷來-張家口區域。

根據易居研究院智庫中心提供的資料，截至今年三季度，燕郊新建商品住宅的去庫存週期為5個月，大廠為6個月，香河為9個月，固安為9個月。此類資料不僅低於同類型的城市，也遠遠低於12-14個月的均衡值，這也說明此類城市的新房庫存非常不足，房價上漲壓力較大。

實際上，通州-燕郊區域房價上漲速度最快。21世紀經濟報導記者瞭解到，因為地理距離靠近北京，被視作環京市縣樓市風向標的燕郊房價，在近兩年時間內從不到1萬元/平方米一躍達到近3萬元/平方米。媒體曾報導，今年國慶期間燕郊某樓盤開盤單價高達4萬元/平方米。

同策諮詢研究部總監張宏偉認為，《意見》對北京周邊地區房價的影響將主要體現在長期層面。因為隨著調控措施和行業檢查的落地，這些交界地區的投資需求基本已經撤離，即使短期內供地規模受限，也不會出現銷售過熱的現象。但從長期看，《意見》及其他促進京津冀一體化的措施，對於房地產升值是利好的

嚴躍進也認為，長期看《意見》有利於交界地區的土地升值，但需要預防部分仲介和開發商借此熱炒，透支價格。因此，政策落地後要對市場炒作有所提防。

嚴躍進表示，從目前市場的具體發展情況看，強化房地產市場管控應當體現為四點。第一是價格管控，近期這一地區城市房價快速上漲，抑制房價刻不容緩；第二是交易秩序監管，對於部分亂收取費用的行為需要嚴厲打擊；第三是加強對市場參與主體的監管，尤其是要防範房企和中小仲介的各類小動作出現；第四是加強供給側結構性改革的管理，對於一些需要補庫存的城市，需要在近期積極供地，鼓勵房企投資。、

新居屋最快明年首季推 涉2100單位

香港房屋委員會（房委會）首個綠表置居先導計劃（綠置居）項目新蒲崗景泰苑，共收到約1.62萬份申請，其中約3800份屬於一人申請者，因供單身人士選購單位僅100個，即約38人爭一伙。房委會昨天進行攪珠，預計僅首兩個號碼的單身人士申請者， 才有較大機會可揀樓。

首兩號碼揀樓機會較高

綠置居認購反應理想，再有資助房屋部署推出，　房委會最快明年第一季推出新一輪居屋接受申請，涉及約2100個單位。

只供綠表人士（包括出租公屋屋邨現有居民和合資格上樓人士等）申請的景泰苑，預計明年1月中開始揀樓，項目昨天進行攪珠，首10個號碼為89、 72、07、51、55、93、43、44、83和15，代表申請表編號最後兩個數字，房委會將因應有關結果以電腦編訂揀樓次序。

房委會公布，景泰苑共接獲約1.62萬份申請，申請數字較今年初新居屋收到約4100份綠表申請，大增近3倍，以景泰苑857伙計，超額認購約17.9倍。是次一人申請者的競爭激烈，房委會指出，共收到3800份一人申請，以100個配額計算，超額37倍，相當於每38人爭購一伙；至於「家有長者」和其他家庭申請者共757個配額，則由1.24萬個家庭申請者爭奪，超購約15倍，相當約16人爭一伙。

根據房委會計劃，「家有長者」家庭將率先揀樓，　有400個名額，其後由其他家庭認購，剩餘的最後100伙撥予一人申請者選購。以此推論，只有首兩個號碼的一人申請者，才有較高機會揀樓，而家庭申請者若抽到首4至5個號碼，將有較大機會購買單位。

資料顯示，景泰苑單位實用面積約192至494方呎，以市價六折定價，售價94萬至298萬元，平均呎價約5658元。資助房屋小組委員會主席黃遠輝提醒申請者，若購入單位的成交價逾100萬元，須自行聘請律師處理交易。

房委會今天將討論收緊富戶政策的建議，黃遠輝認為，現時有一系列選擇令一些家庭環境充分改善的公屋家庭可完成置業夢想，包括考慮綠置居和居屋等，惟估計對綠置居銷情影響有限。由於需要就綠置居計劃對公屋流轉等的影響進行檢討，現在談是否把綠置居變成恆常計劃言之尚早。

此外，黃遠輝透露，房委會資助房屋小組預計明年首季討論新一輪居屋，包括彩虹彩興路項目和大嶼山銀礦灣2個項目。據悉，有關單位有機會以明年1月的市價定價最快首季接受申請。資料顯示，彩興路項目位於新清水灣道和彩興路交界，提供約1400個單位，大嶼山則有梅窩銀礦灣路兩個項目，合共提供約700伙。

公屋聯會主席王坤認為，政府推出辣招後，樓價未見顯著回落，加上房委會計劃收緊富戶政策，預計最終不足一成申請者會放棄揀樓。他認為，綠置居應長期推行，鼓勵公屋居民有良性向上流的機會，「否則就算收緊富戶政策，公屋的流動都係得個講字」。

會地賣樓逾200億元歷史新高

政府「加辣」後，新盤市場明顯轉靜，只有恆隆地產（00101）大角咀浪澄灣上演獨腳戲，上周重推首仗沽清後，周六進行次輪發售共80伙，昨天截止認購，共取得3817張登記，超購46.7倍，成績不俗， 平均近48人爭購1伙。今年不少發展商取得豐收成績，會德豐地產首11個月售樓收益已突破200億元，創集團歷史新高，較2014年創出的188億元紀錄增加6.4%。有代理表示，新盤熱銷帶動一手私樓註冊金額超逾1800億元，創有紀錄以來21年新高。

浪澄灣主力銷售第2座單位，上周一炮沽清推售的62伙，套現6.32億元。發展商乘勝追擊，本周六加價發售第2批共80伙，項目昨日截票，累收3817張，超購46.7倍，可見市場購買力仍然旺盛。

明年推4盤 唐俊街項目打頭陣

今年賣樓亦取得豐收成績的會德豐地產，常務董事黃光耀表示，集團截至11月底累售超過1300伙，售樓收益已突破200億元，創歷史新高，較2014年約188億元紀錄增加6.4%，當中以合作項目山頂MOUNT NICHOLSON貢獻最多，項目至今套現88億元，佔整體44%。

黃光耀續稱，明年主力推售4個全新項目，將軍澳唐俊街項目將打頭陣，預料明年第一季推售，提供926伙，同區日出康城料第四季推出，另有九龍東啟德項目及MOUNT NICHOLSON第三期。他認為，辣招只有短期影響，相信至明年市場消化後，交投將重新暢旺，投資者在未有更佳的投資渠道下，有機會重新入市，預料明年整體樓價將有溫和增長。

元朗娉翠大屋加價3%

長實（01113）高級營業經理封海倫表示，元朗娉廷累售逾半洋房，可供發售、設有獨立大門的洋房僅餘5幢，當中3間娉翠大屋決定本月28日加價58.7萬至60萬元，加幅約3%。

美聯首席分析師劉嘉輝表示，今年大部分新盤均取得理想成績，多個豪宅項目熱銷。

新盤今年註冊金額21年高

據該行數據及土地註冊處資料顯示，今年截至本月7日，一手私樓（不包括一手公營房屋）註冊金額達1812億元，較去年全年1622億元多約12%，　並創有紀錄以來21年新高；一手註冊量則暫有1.65萬宗，較去年全年1.68萬宗僅相差約300宗。

仲量聯行的最新報告指出，中環甲級寫字樓租務開支（計入租金、服務支出和物業稅等因素）為每年每方呎302美元（每月每方呎約196港元），按年大升15%，令到中環的租務開支成為全球31個城市之冠。


渣打銀行大廈全層 80元呎租出
港優質商廈租務開支 195元呎續冠全球
(經濟)

近期渣打銀行縮減成本，消息指，集團原租用渣打銀行大廈一層樓面，早前推出市場分租，結果獲同區金融機構承租，呎租約80元；另香港優質寫字樓租務開支繼續冠絕全球。

市場消息透露，中環德輔道中4至4A號渣打銀行大廈錄得全層租務成交，涉及物業9樓全層，面積約7,500平方呎。據悉，單位原由項目大租客渣打銀行承租，早前銀行決定棄租該層樓面，並推出市場分租，近日獲承租，呎租約80元，略低於市場水平。據了解，新租客為金融機構Dealogic，原租用同區萬宜大廈。

友邦租Landmark East全層 呎租32

另消息稱觀塘Landmark East高層全層，面積約2萬平方呎，以每平方呎約32元租出，新租客為友邦保險，集團租用作擴充業務。

另金輝（00137）以9,750萬元，沽出上環億利商業大廈17樓全層連一車位。另尖東康宏廣場低層12室，面積約952平方呎，以約1,228萬元成交，呎價約12,900元。

另消息稱，投資者黎永滔以約2億元，購入旺角亞皆老街71號地下，面積約900平方呎，舖位以交吉交易。

另外，仲量聯行報告指出，香港優質寫字樓租務開支繼續冠絕全球，其中甲級寫字樓租賃成本較倫敦及紐約高逾50%，每月每平方呎195港元。

港甲廈租務開支 高倫敦5成

仲量聯行根據城市功能和發展變化之差異，對31個城市，共35個主要市場的租務成本作了同類比較，並發布第二次全球優質寫字樓租金走勢報告，其中租金成本包括有效租金、服務支出及物業稅等因素，並非單純計算呎租。

報告顯示，香港租賃成本以每月呎租195港元蟬聯榜首，較第二位倫敦（127港元）及第三位紐約（125港元）高逾五成。同時，上述租金水平為香港有史以來新高，較今年2月169元增長逾一成，仲量聯行認為，租金顯著上升主要由於內地企業進駐香港，導致需求暢旺而供應短缺所致。

仲量聯行亞太區研究部主管Megan Walters表示，中國內地財富及資產公司為進一步提高市場地位而進駐香港，預計會隨着深港通開通持續下去。

會德豐地產今年集團售樓收益已逾200億元，創歷史新高，集團常務董事黃光耀認為，辣招令成交量縮減屬預期之內，樓價短期或有壓力，但料明年樓價將有溫和增長。

黃光耀昨日出席中原地產銅鑼灣全新客戶服務體驗概念店開幕儀式後指出，美國是否會加快加息步伐仍有很多不明朗因素，而且香港資金仍然充裕，相信美國聯儲局即使加息50個點子以內，對香港的住宅市場影響亦有限，故對明年樓市表現樂觀。

將軍澳唐俊街23號 明春賣

對於近期內房來港天價投地，他認為此舉反映發展商看好後市，住宅物業有剛性及換樓需求，而內地企業尋求發展機會，來港高價投地無可避免，故集團未來投地亦會做好前期預備工夫，

另今年集團售樓收益逾200億元，創歷史新高。明年將會推出4個盤，當中以將軍澳唐俊街23號最先推出，預計首季賣樓，提供926伙，其他包括山頂Mount Nicholson第3期、將軍澳日出康城5期及啟德項目，為集團歷來推盤的高峰期。

內地發展商湧港買地，新城發展（01030）亦欲分一杯羹。執行董事兼副總裁陳偉健預計明年本港地產業將調整，冀屆時落實一個項目，亦將開展地產相關金融業務。

盼明年售樓700至750億

陳偉健強調，現時資金充足，並無融資壓力，全年合約銷售可倍升至650億元（人民幣，下同），明年實現700億至750億元銷售目標的難度不大。陳偉健指，公司一直期望進入香港房地產市場，但現時地價升幅過快，影響其發展步伐，預計受美國加息、國內資金冷卻等因素影響，本港樓市2017年將有所調整，新城冀年內可推一個規模不大的項目，「一定不會做劏房」，將獨資進行。

公司計劃明年上半年於港開展金融業務，與年初曾參與競投大新人壽的取態不同，陳偉健坦言保險業估值太高，現時對保險、銀行業務均無興趣，料新開展業務將與地產業有關，冀以入股形式參與；資金來源為境外款項及子公司新城控股（滬：601155）的還款。

陳偉健則表示，公司一直有派息等常規資金需求，只要不是10億美元以上的大規模收購，資金跨境並不困難，故仍致力於減少非人民幣債佔比，預計明年將提前贖回3.5億美元高息債。

二綫屋苑續錄高價成交，荃灣荃景花園中層戶以580萬元沽出，較今年6月同類單位成交價升15%。

樓價未受辣招影響，二綫屋苑屢錄高價成交，新近荃灣荃景花園7座中層G室，實用面積529平方呎，以580萬元沽出，實用呎價約10,964元。據了解，屋苑一個同類型單位於今年6月僅造價506萬元，成交價於短短6個月升近一成半。

另外，馬鞍山海濤居3座低層C室近日以高價沽出，單位實用面積644平方呎，資料顯示，原業主於2013年12月初以564萬元購入上址，剛滿3年隨即放盤，叫價820萬元，近日獲買家洽購，終減價66.2萬元，以753.8萬易手，呎價約11,705元。

東涌昇薈7座中層B室，面積1,034平方呎，3房（連套房）及儲物室連廁間隔，一手業主見剛滿3年額外印花稅限制，隨即放售，終以1,020萬元沽出，較一手買入價約775萬元高出245萬元。

皇家特許測量師學會 (Royal Institution of Chartered Surveyors)(RICS) 表示，由於房屋的供給量並沒有跟上需求的增長速度，所以英國的房地產價格在 11 月時飆升至 7 個月來的高檔。

皇家特許測量師學會認為，房屋短缺依然是壓抑市場的主要特徵，在月度調查中，他們也預計，在未來 3 個月中，整個英國的房價都應該會呈現增長的趨勢，但是由於稅務變更，所以對倫敦房市的未來存有較多不確定性。

此時，在 6 月份的脫歐公投後，英國的經濟表現較預期更好，也帶動房地產市場價格持續攀升，並來到 7 個月來的高點。

然而，英國央行在上月提出警告，認為經濟的前景充滿不確定性，而且 RICS 表示，房市的交易活動趨緩，這也顯示目前房市的熱絡情形將逐漸冷卻。

RICS 的首席經濟學家 Simon Rubinsohn 表示，隨著房屋數量的持續短缺和稅務變更，以及庫存數量處於歷史低點，這使得市場的買氣將呈現相對的溫和。這不僅僅只對房市本身重要而已，也對整體經濟有影響，這關係到民眾購買房屋後，還有多少錢可以用於一般消費。

RICS 的倫敦資料顯示，非首次購屋者和投資客將面對增加的印花稅，以及擔心脫歐事件將會帶來巨大的負面影響，這些皆會影響未來的房市。