副都心、A8、A9站皆年漲1成 三重、領航站齊跌深

冷暖自知
機場捷運通車效益多大？觀察沿線5個話題站點住宅實價資料，呈現冷熱不一現象，包括A4新莊副都心、A8長庚醫院站、A9林口站等均比去年上漲約1成左右，不過三重站、領航站卻跌深21.4%、12.5%。房仲指出，房市弱化、加上機捷延宕過久，部分站點陷入疲態，而上漲區域恐都來自於新屋交屋潮。

即將於明年首季通車的機場捷運，沿線房市話題不曾間斷，最受關注的包括A4新莊副都心站及A7~A9站周邊，因交通話題帶動，近年推案量也大增，帶動一波房價漲幅，其中A9林口站去年每坪39.2萬元，今年來到44.4萬元，短短一年間上漲13.3%，各站中最亮眼。

A8A9舊屋回落2字頭
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰分析，A8及A9兩大重點區域新案林立，如八德路上的「冠德鼎捷」、忠孝三路的「世紀長虹」都站上4、5字頭，進而拉抬當地平均行情，但屋齡達5年以上的中古屋交易量卻銳減，單坪價格更回落2字頭。
全國不動產林口A9站前店店長呂義皇也指出，實價上看來林口房價雖有漲，不過多是一些3年前的預售屋交屋價格，建商最近才去登記，「現在市況若屋主堅持價格不降，要賣也不是那麼容易，預期通車後買氣不至於暴增，主要還是看大環境變化。」

距離台北市較近的A4新莊副都心站，除了機場捷運外，更有產業園區、中央合署辦公大樓進駐，大型建設話題齊聚，推升今年住宅均價逼近6字頭，年增6.4%。

部分站點難大幅回溫
永慶房屋中平店店長呂國賢認為，新莊副都心屬新北市的高級住宅區，新屋成交至少有5字頭以上行情，客戶也多是資金實力雄厚的買家，倒是中平路上的中古屋近期價格有小幅下修，不過大部分屋主仍看好後市，尤其一旁的頭前重劃區未來又有捷運三環三線加持，站點附近房價下跌不易。

針對房價走弱的A2三重站、A17領航站，陳炳辰指出，今年房市交易量能弱，交易多在低價位產品，三重區單價超過50萬元的產品，去年佔整體成交2成以上，今年只剩不到1成；代表青埔與航空城的領航站，當地能成交在每坪30萬以上的也僅剩整體1成，即便機捷有機會改善這一帶賣壓偏重的窘境，可能僅止於縮小跌勢，不易大幅回溫。

房市疲弱，不動產經紀業面臨寒冬，據內政部資料顯示，2014年底具不動產經紀人證照資格共有16萬5974人，不過至今年10月底僅剩15萬2974人，2年間少了1萬3000人，業者分析，許多專業經紀人員，因苦等不到房市春燕，加上未能被品牌房仲僱用，因而退出市場。

屋比趨勢研究中心指出，今年全國建物買賣移轉量預估剩約24萬件，將創統計來新低量，而從內政部統計不動產經紀業狀況，從2009年開始取得證照人數直線上升，至2014年達高峰超過16萬人取得證照資格，同時受僱人數也在該年達4萬人，隨著景氣反轉，至今數量僅剩約高點9成。

北市以外 業績穩定
屋比房屋比價創辦人葉國華表示，房仲業為求生存，近年運用縮編、整併與打團體戰的方式應對，希望能節省成本並提高物件流通率與成交機率，不過，現在看來成效有限。

東森房屋董事長王應傑認為，今年移轉量不好，尤其北市量縮厲害，從業人員難免減少，不過以東森全台加盟店而言，北市以外的業績仍相當穩定，可看出景氣再不好，自住、換屋等剛性需求依然仍在。

而因應產業人事精簡，至今年10月有3萬5910名不動產經紀人受僱，屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，若與取得證照人數相減，目前有近11萬的「流浪仲介」在市場飄盪，但房市短期仍難見曙光。


工商時報
房市冷 不動產經紀人大量出走

房市低迷，不動產經紀人員大量出走！根據統計，近2年已失去證照資格的不動產經紀人員達1.3萬人，且近3年新加入的不動產營業員大減逾7成；目前近15.3萬具證照資格的不動產經紀人，只有約4.4萬人真正從事不動產仲介業，高達近11萬具證照的不動產經紀人從事其他行業，或成為「流浪仲介」。

屋比趨勢研究中心統計內政部資料顯示，具證照資格的不動產經紀人員（經紀人或營業員）在2014年達最高峰16萬5,974人，但截至今年10月底，僅剩下15萬2,974人，短短不到2年，減少了1.3萬人。

另外，根據房仲全聯會統計資料，2013年初次登錄的房仲營業員人數達3萬3,613人，但截至今年11月底，僅剩8,736人，近3年人數大減74％，顯示房市不景氣下，願意加入房仲行業的新鮮人大幅減少。

根據內政部統計資料，截至今年10月底，近15.3萬具證照資格的不動產經紀人員，目前受雇於經紀業的經紀人為8,133人，年減4.5％，受雇於經紀業的營業員為3萬5,906人，年減7.3％。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，今年前10月每個受僱的不動產經紀人員，估計每人平均僅可成交2.4件（平均1個月0.24件），不僅創近10年新低，更與2007年1年平均可成交11.2件（平均1個月0.93件）相較，大約僅剩1/4，不動產經紀人員想在這產業存活已變得越來越困難。

財部︰須和土增稅、地價稅的自住稅負一同檢視

台北市副市長鄧家基昨表示，市府主張「單一且自住」的住宅可保障低稅或零稅率；財政局長陳志銘也建議中央將房屋稅地板調降，認為名下只有一戶的房屋稅應適用比一．二％更低的稅率。而財政局另主張把房、地兩稅比照國外合而為一，但有專家認為茲事體大，要北市府不要捅蜜蜂窩。

財政部高層官員對此表示，自住房屋稅稅率是否調降，並不適合單一討論，須和土增稅、地價稅的自住稅負一同檢視，同時也涉及稅基評定是否合理、如何調整的問題，要一併通盤檢視。

房地兩稅合一 須從長計議
至於房屋、土地合一課徵持有稅，財政部官員說這確實是未來的大方向，但屬長期計畫，牽涉到的法律條文相當多，必須與內政部合作進行，若真要改，也涉及地方稽徵機關人員組織改組問題，須從長計議。

台北市議員陳炳甫昨舉辦「台北市居住正義—稅改&社福政策座談會」。財政局報告時表示，不動產稅基應漸進式地緩漲，但仍會採取「自住輕稅、囤房重稅」以落實居住正義；同時為了簡化稅政，並解決房屋稅標準單價、折舊率及路段率等變因，應該比照國外將房、地合併為不動產稅。

但土地改革協會董事長卓輝華表示，房、地兩稅這套制度已實行七、八十年，要小心謹慎，建議市府不要捅蜜蜂窩。台北商業大學財政稅務系教授黃耀輝也認為，房地合在一起茲事體大，合在一起會得不償失，他質問稅率要怎麼定，不可能直接兩者合一除以二，他認為運用房屋稅及土地稅分治會比較靈活。

不動產開發公會全聯會秘書長于俊明則建議，既然多年未調整的房屋標準單價已調就該取消豪宅稅；他也提到囤房稅應該排除起造人，否則投入勞力資本的建商也不能使用房屋卻被課稅很不公平。

和大工業董事長沈國榮昨（12）日出席永勝光學中科新廠動工時，針對工業土地價格偏高問題開砲，並當場請求與會的台中市副市長張光瑤幫忙，希望市府能替廠商克服設廠的土地問題。

沈國榮以台中市精密機械園區為例，當地每坪土地行情28~30萬元，若永勝設廠土地價格，以上述行情計算，總購地成本高達10多億元、建造成本8億元，及設備20億元，這叫廠商如何有辦法購地蓋廠？

沈國榮說，台中的光學、電子及汽車零件業的聚落，都是台灣業界最大的聚落，但最近台中的土地愈來愈難取得，且土地行情高漲，他希望市府未來在調整公告地價時，要緩步調升，而不要一次到位的接近市價，以免土地價格也跟著不斷上漲。

沈國榮認為，科學園區土地，都是租用，不僅沒有買賣，也沒有實價登錄問題，所以，科學園區怎樣去訂定地價，值得省思。中科附近的西屯區地價，已是全市最貴的地方，也讓中科地價也水漲船高。

而中科的地租，是根據每3年公告地價調漲幅度，加以調整，所以，中科廠商感嘆中科的繁榮，帶動西屯區地價上漲，但中科土地漲價歸公，而私人土地，漲價歸私人，唯獨科學園區廠商並沒有得到土地漲價的利益，卻得到懲罰性的租金加重，不甚合理。

金可-KY董事長蔡國洲，昨也感謝科技部及科學園區相關長官，特別在今年公布園區的土地租金「凍漲」措施，讓園區廠商營運，鬆了一口氣。

蔡國洲強調，園區投資的廠商，因為土地都是租用，沒有地皮可以炒，因此，園區廠商都是戰戰兢兢打拚，並想辦法把產業做好，或在各自專業領域做好。蔡國洲也建議政府多以產業的角度，來思考怎麼協助產業生根台灣，讓台灣能在全世界發光發熱。

台中市地價及標準地價評議委員會昨（12）日召開106年公告土地現值評議會，決定合理調整106年度公告土地現值外，其餘行政區多為持平或微幅下跌，今年土地現值平均上漲1.75％。至於地王仍由西屯區惠國段93地號新光三越百貨蟬聯，該處106年公告土地現值未調整，仍維持每平方公尺70萬元，亦即每坪約231.4萬元。

台中市地政局長張治祥表示，內政部政策目標為公告土地現值，要達市價的9成，這次評議結果全市公告土地現值平均上漲1.75％，扣除開發區後實際調幅為-0.01％，調整後台中市公告土地現值，占市價達90.01％，應屬合理。

張治祥強調，各行政區中，僅西屯區、北屯區、東區及南屯區，因轄內有新興市地重劃區及區段徵收區，公告土地現值分別調漲5.5％、4.27％、1.78％及1.74％。

至於其他行政區，因參考實價登錄資訊，市價並無顯著波動，且考量近期整體不動產市場交易量停滯，及反映不動產市場價格趨緩等因素，地價及標準地價評議委員會各專家學者充分討論後，當地公告土地現值，多為持平或微幅下跌，幅度介於0.52％至-0.26％之間。

地政局指出，會中針對106年公告土地現值進行評議，因水湳經貿、台中糖廠及北屯機廠等區段徵收開發區範圍內土地，於104年12月起，已陸續完工辦理配地等作業，及部分新興開發區（如單元一、二、三、八）陸續重劃完成。

為合理反映各開發區建設投資挹注，達成漲價歸公目標，故均衡調漲前述開發區公告土地現值，其餘行政區多為持平或微幅下跌。此次公告土地現值調整結果，市府將在完成行政程序後，依規定在106年1月1日辦理公告作業。

總統蔡英文上任推動8年20萬戶社會住宅政策，苗栗縣政府響應著手在高鐵特定區等5筆土地規劃興建860戶社會住宅，2016年12月1日內政部次長花敬群、營建署長許文龍等人現勘用地，認為區位地段良好，表示會全力支持。

苗栗縣政府2016年12月12日表示，配合中央政策，由工商發展處積極籌備社會住宅規劃案，選定舊衛生局、動防所及高鐵特定區內等5處縣有土地，作為苗栗社會住宅基地，預計總戶數可達860戶。以高鐵特定區住二用地來說，土地面積5219平方公尺，已初步規劃興建17層樓、80戶住宅，這裡環境鬧中取靜，通勤便捷，希望能提供青年、小家庭選擇居住，也將分配部分住戶給弱勢族群。

苗栗縣政府地政處指出，本區未來除規劃興建860戶社會住宅外，區內更具有媲美韓國清溪川的北勢溪親水廊道、策略型產業大規模發展腹地、便利的5條聯外道路系統、以區段徵收方式整體開發的完善公共設施及具備產學、人文、安養等相關設施等多項優勢，具有發展為新都市中心的潛力。該區剩餘的14筆最佳寶地，目前正在上網標售中，歡迎有前瞻性的投資者踴躍參與投標。

有關議員關心大眾運輸路網、新仁武產業園區報編及水管路改善等，高雄市長陳菊2016年12月12日於市政總質詢中表示，針對輕軌黃線(都會延伸環線)後續規劃，市府將更積極與中央溝通，也希望未來大眾運輸路網相關計畫能展現高度行政效率，以不負市民期待。

陳菊說，有關鳥松區水管路道路與橋樑改善工程，因受中油地下管線限制，遲遲無法執行，市府會與中油公司協調，要求其限期解決，儘速還給市民安全的通行環境；至於新仁武產業園區報編，都發局、經發局等相關單位正在研議中，澄清湖周遭的文大用地、74期重劃區與青年活動中心等用地，將朝向整體開發方向規劃。

此外，針對高雄國際機場發展，陳菊表示，台灣南、北兩處應各有一處大型國際機場，高雄國際機場短期內將著重周遭環境的改善，讓國內航線充分發揮功能；至於遷建與否，需有10年以上的長期規劃，目前適宜遷建地點包括岡山、彌陀等地，市府將與中央密切討論，也期盼中央能提出具體方案。

買房租屋最怕和嫌惡設施做鄰居，不過除了加油站、宮廟、福地、基地台等，常見的嫌惡設施，最近飽受爭議的台北小巨蛋，也因舉辦演唱會產生的噪音、震動，附近居民爆發不滿，被列入新一代嫌惡設施名單，但有專家表示，其實還有個隱藏版嫌惡設施，是民眾看屋買房會忽略的。

「這顆蛋不能跳」！繼天后張惠妹在台北小巨蛋開唱挨罰，隨後天團蘇打綠和Hebe田馥甄，在小巨蛋舉辦演唱會更是直接挑戰「阿妹條款」，大唱歌曲《三天三夜》、邀粉絲跳起來，Hebe更直酸要歌迷「以63分貝以下」的音量尖叫，超時演唱也霸氣表示「要錢就拿去」，寵歌迷，卻也讓附近居民飽受噪音和震動之苦，讓小巨蛋從利多的建設，變成嫌惡設施，居民也悄悄搬走不少。

不過現在挑房子，恐怕還要多注意一項隱藏版嫌惡設施，DTRE德天國際地產資深分析師吳孟璇，向聯合報表示，「行政機關」近年因為經常成為民眾抗議的聚集地，造成塞車、人聲吵雜、街道髒亂等，成為新一代的嫌惡設施，包括有總統府的台北博愛特區、立法院周遭等。

除此之外，夜市和美食街等，雖然讓生活圈多了便利性，飲食也多了選擇，但環境衛生和人潮造成的出入複雜，讓這類型的住宅，在過去網路溫度計的調查中，名列最不受歡迎的鄰居第一、二名。

房市名嘴Sway也曾在臉書上表示，自己曾住過夜市第二排，停車、蟑螂老鼠、布滿油煙味的空氣，讓他直呼「真是惡夢一場」，呼籲買房要仔細思考，看房是白天晚上都要看過一次，避免入住後失了生活品質。

雙北市預售、新成屋一手市場「殺價取量」狀況擴大。據調查，雙北市主要29個交易熱區中，共七大行政區出現領頭讓利、幅度一成起跳，帶動周邊新案跟進降價，相較於去年僅零星少數個案來看，今年一手市場「殺價取量」情況似有擴散效應。

雙北市七大新建案，以殺價方式帶頭衝買氣，平均每四個行政區就有一個地區擴大讓利，包括中山區「品中山」、內湖「國賓官邸」、北投「國美大奇」、板橋「江翠One」、汐止「敦美苑」等，均讓利求量；其中「鴻邦世界花園」每坪成交價32萬~33萬元，超殺價格也讓單月成交逾百戶，更帶動周邊新案跟進讓利。華固董座鍾榮昌指出，讓利新案頻出現下，「接下來房價守不守得住，明年上半年見真章」。

鍾榮昌強調，現在買賣雙方都在測試彼此對價格的接受度，建築同業也都認知到「賣得掉，才是市場價格」，許多新案才會祭出讓利價格吸客，接下來這些引領市場、帶頭衝買氣的新案會不會破壞價格，明年上半年將是關鍵，之後房市價格將會明朗。

負責「鴻邦世界花園」新案銷售作業的海悅國際總經理王俊傑表示，該案近新北市新莊區捷運丹鳳站，具有地段優勢，加上業主具土地成本優勢，產品規劃19~41坪、鎖定首購族，全案才能打出每坪成交價32萬~33萬元的讓利價格；目前已售逾百戶，也讓周邊三、四個新案嚴陣以待，紛紛跟進讓利價格，帶動區域行情開始修正。

雙北市七大帶頭讓利衝買氣的新案中，不乏上市櫃建商，其中位於台北市萬華區的「全坤雲峰」，去年開出降價第一槍後，近期採二度降價；負責銷售的創意家副總經理柯仲武分析，萬華區目前區域每坪成交價約5、6字頭，「全坤雲峰」11月中祭「5字頭」房價，較周邊新案開價打七折，成功創造買氣。

CCIM（台灣不動產投資協會）理事長邵揚威表示，近三年六大都會區大多呈現量縮價小跌局面，建議購屋者未來買房要跟著政府公共投資政策方向走；美商ERA易而安不動產台灣區總裁黃鵬言希表示，明年仍有龐大交屋潮，CCIM不動產投資會員認為，住宅市場難有起色，房價恐再下修5%。

邵揚威指出，國際局勢的變化難測，台灣市場當前陷入艱困時期，住宅市場部分，近三年六大都會區大多呈現量縮價小跌局面，在北部預售市場推案量與銷售率呈下滑狀況，建議購屋者未來買房要跟著政府公共投資政策方向走。 黃鵬言希表示，國內民眾所得未成長、但持有稅不斷增加，加上明年仍有龐大交屋潮，尤其新完工房屋在交屋前後所產生的轉手價格戰衝擊，讓CCIM不動產投資會員認為，明年住宅市場仍難回神。

海悅國際總經理王俊傑指出，現在預售、新成屋市場對於建案銷售，已有「讓利」共識，不過並不是所有讓利新案買方都會買單，必須要同步檢視產品定位，以及地段的兩大關鍵要素，還有區域市場供需狀況。

王俊傑說，某些地區出現新案讓利15%，但產品定位不對，不是現階段自住型買方所要的二至四房的規劃，對客戶來說產品不實用，也不會只因為便宜就出手購買；另外，地段方面也是買方考量重要原因，如果不是在生活機能方便，且位置優越的地區，消費者也不會出手。

另外，王俊傑指出，區域供需狀況也會左右建案買氣，比方說重劃區新案，因周邊供給量大，區域有殺價競爭的風險，加上生活機能還沒到位，即使建商祭出大幅讓利價格銷售，買方也可能會興趣缺缺。

台北市政府地政局以最近一期實價登錄量價動態及住宅價格指數，另整合全市建物買賣案量及不動產經紀業執業中家數等資料，提供多元的不動產資訊，讓各界掌握不動產市場動態。
近一年不動產市場交易量價變動，十一月買賣案量一千六百一十八件，較上月減少二十五件，較去年同期減少七百七十五件；不動產經紀業執業中家數連四月下降為一千零九家，較上月減少七家，較去年同期減少四十一家。
最近一期（八月）實價登錄動態，全市交易量共九百二十六件，較七月減少三十件，但較去年同期增加一百二十四件。交易總金額下降至二百二十四?○二億元，較七月減少二十三?二二%，但較去年同期增加五.九八%；住宅價格指數一一○?二二，較七月上漲○?六六%，但較去年同期下跌五?二六%。
近期住宅價格變動趨勢平穩，大樓指數已連續二個月強勢反彈；公寓指數跌勢擴大，中、長期價格表現持續疲弱。

台中市地價及標準地價評議委員會今天進行106年度公告土地現值評議，評議結果新光三越台中店第11年蟬聯地王，每坪約231.4萬元。
台中市地價及標準地價評議委員會今天召開106年公告土地現值評議會，評議結果除水湳經貿、台中糖廠、北屯機廠等區段徵收，及其他市地重劃等新興開發區範圍，為反映投資建設挹注，合理調整106年度公告土地現值外，其餘行政區多為持平或微幅下跌。
台中市地政局指出，評議結果明年度公告土地現值平均上漲1.75%，扣除開發區後實際調幅為負0.01%，調整後公告土地現值占市價百分比為90.01%。
地政局長張治祥表示，各行政區中，僅西屯區、北屯區、東區及南屯區因轄內有新興市地重劃區及區段徵收區，公告土地現值分別調漲5.50%、4.27%、1.78%及1.74%，而地王仍由西屯區惠國段93地號新光三越百貨公司第11年蟬聯，但106年公告土地現值未調整，仍維持每平方公尺70萬元，即每坪約231.4萬元。
張治祥表示，公告土地現值係每年調整，作為課徵土地增值稅的依據，內政部政策目標為公告土地現值達市價的9成，這次評議結果全市公告土地現值平均上漲1.75%，扣除開發區後實際調幅為負0.01%，調整後台中市公告土地現值占市價百分比達90.01%，應屬合理。
至於其他行政區，地政局說，根據中市各地政事務所參考實價登錄資訊，市價並無顯著波動，考量近期整體不動產市場交易量停滯及反映不動產市場價格趨緩等因素，經地價及標準地價評議委員會各專家學者充分討論後，公告土地現值多為持平或微幅下跌，幅度介於0.52%至負0.26%之間。

　在經歷火熱的2016年之後，房地産市場即將進入下滑期。

　　近日，招商證券(17.40,-0.260,-1.47%)、西南證券(7.27,-0.170,-2.28%)均發布2017年策略報告，指出房地産投資、銷售、開工等指標都將在2017年出現全面下滑，銷售金額的下滑幅度可能在10%左右。兩家機構均提出了“周期論”的觀點，認為房地産市場已進入下行“小周期”。

　　但上述機構認為，房價並不存在大跌的基礎。高地價帶來的成本壓力，以及寬松貨幣環境的背景，都將給未來的房價帶來支撐。這將使房價出現小幅下挫，而非大面積調整。

　　調控余波

　　受調控政策影響，樓市成交量下滑態勢已經延續了一個月。根據中原地産統計，12月首周(11月28日-12月4日)，全國54個城市簽約住宅5.74萬套。雖比此前一周有所升溫，但成交量已連續5周低于6萬套，比11月前的平均成交水平下降近兩成。

　　造成市場下滑的直接原因，是今年以來的三輪樓市調控。

　　第一輪調控出現在今年年初，由于上海、深圳等一線城市出現過熱現象，以這兩個城市為首，清查“首付貸”等維護市場秩序的工作展開，北京也隨後跟進。在這期間，南京、蘇州、廈門等城市因出現房價上漲過快、高價地頻出，也出手調控。主要措施體現在出臺“限價令”、小幅提高信貸門檻等。

　　第二輪集中在國慶長假前後，全國20多個城市密集出臺調控措施，政策內容集中在限購、限價、增加供應等方面。從部分城市開始清查拿地資金情況來看，資金層面的收緊已現端倪。

　　第三輪調控集中在11月中上旬，杭州、深圳、南京、武漢等城市都在此前基礎上進一步收緊了樓市政策，並將調控手段聚焦在了貨幣政策上。當月月底，上海、天津、北京也先後跟進。

　　截至21世紀經濟報道記者發稿，本月尚無城市出臺新的調控政策，但此前調控的影響仍在延續。數據顯示，截至12月首周，全國十大主要城市新房庫存為33.34萬套，比10月末的水平高出9000套左右。這也是最近一年來，熱點城市庫存首次出現上漲。

　　西南證券指出，從2010年9月開始至2014年的調控中，共有46個城市出臺了限購限貸相關政策。2016年開始的這輪調控，總體力度要弱于此前，但有從嚴趨勢。

　　但也有部分機構指出，雖然今年出臺樓市調控的城市數量不及以往，但從政策手段和執行力度上看，部分城市的調控政策已經稱得上“史上最嚴”。且從現有的政策基調來看，調控從緊的局面並不會在短期內結束。

　　住房和城鄉建設部原副部長仇保興在近日的“第14屆中國財經風雲榜第七屆地産金融創新峰會”上表示，近兩年，在全國660個城市中，只有不到20個城市出現了房地産價格持續上升。但這20個城市卻佔了全國金融資産的50%以上，一旦房地産資産泡沫破裂，就會因現代金融的傳導性而影響全國。這種表態也暗示，部分城市的調控政策恐不會在短期內出現松動。

　　調整將至

　　除上述政策影響外，房地産市場本身具有的周期性特徵，也決定了其下滑不可避免。

　　西南證券表示，我國房地産行業具有小周期的特點。完整的小周期在2-4年左右，其中上升周期一般只有1年左右時間。2015年和2016年均處于上升周期，主要得益于資金面和行業政策的相對寬松。未來需求的下滑將使樓市步入下行周期，預計2017年全國商品房銷售增速和房地産開發投資增速將雙雙下滑。

　　招商證券也表示，“經過十幾年的快速發展，房地産行業已呈現出較強的周期屬性。”該機構指出，本輪小周期復蘇始于2014年底以來的流動性寬松及行業加杠桿。2015年為復蘇年；2016年為繁榮與轉折年，熱點城市逐步擴散(由一線蔓延至強二線、弱二線及強三線等)，部分城市房價加速上漲。預計今年一手住房銷量將超過13億平方米(同比增長20%)，創歷史新高。

　　上述機構指出，需求短期透支及政策拐點導致2017年為銷量小年，預計全年的商品房銷售量下降10%左右。但絕對規模仍將達到13億-14億平方米，成為僅次于2016年的次高點(仍高于2013年)。

　　房價方面，招商證券認為，開發商資金鏈收緊影響供給節奏，土地價格影響成本端且對房價構成正反饋，流動性及通脹預期通過影響投資需求進而對房價構成一定支撐。因此，2017年房價沒有大跌基礎。但部分二線城市由于潛在供應量增幅較大，房價存下跌壓力。

　　由于量價均存在下跌壓力，房地産市場的其它指標也將受到影響。招商證券預計，2017年房地産新開工面積將下降5%-10%，二線城市的降幅略大；房地産投資增速放緩，預計全年增長0%-3%，三線城市增速略低。

　　受此影響，房地産對于宏觀經濟的拉動作用或將下滑。2016年前三季度，房地産對經濟增長的貢獻率為8.02%，處于歷史高位。西南證券指出，考慮到房地産産業鏈上有著眾多行業，其對經濟增長的實際拉動作用可能達到20%-30%的貢獻率。但這一比重可能會出現下降。

　　從中長期來看，情況亦不樂觀。按照西南證券分析，勞動年齡人口比例已從2011年開始下降，購房主力20-49歲人口比例也在下降，加之城鎮化已進入下半場(城鎮化率在2015年末達到56.10%)，未來購房需求將逐漸減少。

　　因此，無論從短周期還是長周期的視角，房地産業都在邁向衰退階段。主流觀點認為，在廣大三四線城市，大量的庫存規模及其帶來的金融風險，將在未來進一步凸顯。

12月12日，中國社科院發佈的《社會心態藍皮書：中國社會心態研究報告（2016）》指出，一線城市的經濟壓力遠高於其他城市，並非宜居城市。而二線發達城市生活壓力感均低於整體平均水準，也遠低於一線城市和三線城市，較為宜居。

生活在哪些城市壓力最小？

12月12日，中國社科院社會學研究所社會心理學研究中心發佈《社會心態藍皮書：中國社會心態研究報告（2016）》。

報告指出，一線城市的經濟壓力遠高於其他城市，並非宜居城市。而二線發達城市生活壓力感均低於整體平均水準，也遠低於一線城市和三線城市，較為宜居。

報告提及的二線城市為32個，其中二線發達城市8個，包括重慶、杭州、南京、濟南4個直轄市或省會城市，還有青島、大連、寧波、廈門4個計畫單列市。

目前，很多一線城市都實施了嚴格的人口控制政策，京滬等地的落戶積分要求較高，有的甚至需要交納7年社保。相比之下，屬於二線發達城市的重慶等地對外來人口，包括大學生、農民工進城則採取鼓勵的辦法，顯得有些另類。

重慶社科院決策諮詢研究中心主任鄧濤認為，重慶9個區都有商業中心，各個區都能發揮好自身完整的功能，滿足不同的需求。北京等城市是攤大餅的形式，周邊都想向中心靠近，就容易造成擁堵。

“重慶和其他一二線城市情況不一樣，各個城市還是要結合自己特點來發展和做要求。”鄧濤說，重慶還是一個二線城市，工業、現代服務業發展需要勞動力，所以歡迎農民工等加入。

一線城市生活壓力過大

上述藍皮書認為，北上廣深四大一線城市的經濟壓力遠高於其他城市，最大生活壓力源從高到低分別是物價、交通、收入、住房、教育、醫療、贍養老人、健康。

其中，一線城市就業壓力感和二三線城市水準相同，但低於四線及以下城市。一線城市經濟和家庭人際方面的壓力感，均高居其他城市之上。因此，一線城市不宜居。“逃離北上廣”一度成為一種社會現象、一個熱詞和公眾話題。

但是，四線城市也未必宜居。

調研發現，四線及以下城市除了交通和住房壓力感低於一線、二線城市和整體平均水準（不過也高於三線城市）外，其他經濟壓力源也並非最低，收入、教育、醫療、健康、贍養老人、工作學業壓力接近全國整體平均水準。而在家庭與人際壓力感上，更是高於整體平均水準和二線、三線城市。

所以，四線及以下城市可能並非理想中的宜居城市，逃離一線城市返回小城市，工作機會少，做什麼都需要靠關係，幹事要“拼爹”成為對此現象最為形象的描述。

中國社會科學院城市所專職研究人員王業強認為，這是整個社會資源錯配的一種現象。一方面，一線城市發展機會多，收入高，但是壓力大；另一方面，三四線城市雖然工作機會少，收入低，拼關係，但相對來說壓力比較小。

“從個人發展機會角度看，到哪發展，主要看你考慮生活成本壓力還是職業發展成長的壓力。”王業強說。

寧波大學公共管理研究所所長張慧芳認為，已經有一波人逃離北上廣了，幾年前很多人因為北上廣壓力大回到家鄉，甚至房地產開發商也看重三四線城市。不過，現在無論是回去的人還是開發商，很多又回到一線城市了。

“各個城市最後怎麼發展，還是要靠市場配置資源，單靠限制也未必能解決人口增長過快問題。”張慧芳說，寧波最近幾年房價漲得慢，經濟增速不高，人口流入不多，所以沒有採取限制人口的措施。

二線發達城市較宜居

上述報告認為，三線城市相較於一二線、四線及以下城市，在經濟壓力感、家庭人際壓力感上均為最低，三線城市普遍宜居。

同時，二線發達城市也較為宜居。二線發達城市的生活壓力感，體現在經濟壓力和家庭人際壓力上，均低於整體平均水準，也遠低於一線和三線城市。南京、杭州、寧波和重慶的總經濟壓力感不僅低於整體水準，從生活壓力感角度考慮，可以稱之為宜居城市。

該報告認為，將二線城市細分為二線發達、中等發達、發展較弱城市，再和三線城市比較後可以看到，雖然二線發達城市在住房、交通和贍養老人三個與經濟有關的壓力感上遜於三線城市，有較高的生活壓力感，但在其他經濟壓力感上，特別是家庭和人際壓力感上是低於三線城市的。

而未來各個二線、三線城市該如何實施人口調控政策，也需要仔細權衡。根據國家新型城鎮化規劃要求，下一步要嚴格控制城區人口500萬以上的特大城市人口規模。大中城市可設置參加城鎮社會保險年限的要求，但最高年限不得超過5年。特大城市可採取積分制等方式設置階梯式落戶通道，調控落戶規模和節奏。

王業強認為，很多一二線城市已經是特大城市，如果不加限制，人口不斷湧入，超過了公共資源、基礎設施的承載能力，出現一系列城市病問題，對城市本身的發展不利。現在的問題是，越大的城市、級別越高的大城市，比如省會城市，由於權力集中所帶來的資源集聚能力、發展機遇更多，因此就業機會也多。

“所以下一步要提高小城市的公共服務、基礎設施，推進公共服務均等化，提高教育水準、醫療水準。”他說。

21世紀經濟報導瞭解到，重慶目前主城區人口接近1000萬，國家給重慶的定位是超大城市，本來應該嚴控人口增長。但是重慶鼓勵農民工進城，且提供公租房，也鼓勵大學生在重慶就業。重慶目前房價在全國省會城市、副省級和直轄市全部排名中偏低。而北京、上海等城市，實施了嚴格的限制人口增長措施，其中北京積分落戶的條件之一是要納稅7年。

重慶社科院決策諮詢研究中心主任鄧濤認為，重慶和其他很多城市不一樣，重慶是統籌城鄉示範區，農民進城可以增加建設用地交易，區縣政府鼓勵農民進城，置換農村用地，保障建設用地，並給予一定補償，滿足農民社保需要。

“現在生活水準提高，收入增加服務要求高，大城市的教育、醫療條件好，人們還是嚮往美好生活的，所以要向大城市聚集。”鄧濤說，大城市的社會保障水準高、資訊資源豐富，如果不解決資源配置問題的話，優秀的資源還是會向大城市集中。

豪宅井噴的2016年，“量價”成交都創下新高。

據中原地產市場研究部統計，截至12月10日，北京單價“10萬元+”豪宅已經成交523套，是2010年—2015年這6年同類豪宅成交總和253套的2倍還多，累計金額首次突破100億元，達到192億元。

另據5000萬元量級內城別墅行銷人士向《證券日報》表示，預計未來的豪宅市場中，總價處在中間層面的項目銷售壓力將比較大，尤其3000萬元—4000萬元量級的豪宅，其最大的難處可能是客戶的資格問題，而不是資金問題。相反，5000萬元量級以上的豪宅由於極其稀缺性反而幾乎沒有壓力，可以慢慢銷售。

豪宅成交井噴

調控後首月的今年10月份，北京單價“7萬元+”公寓豪宅成交量曾一度重挫，不過隨後又出現回升。

據亞豪君嶽會統計資料顯示，2016年11月份，北京單價“7萬元+”公寓豪宅共實現成交226套，相比10月份增加了35套，而進入到12月份，成交回升的趨勢愈發明顯，僅前7天公寓豪宅產品即實現成交120套，按照這一趨勢計算，12月全月成交量甚至可能接近500套，再回年度高峰。

亞豪機構市場總監郭毅指出，除去商辦公寓項目，調控後仍保持成交的公寓豪宅項目仍多地處核心區，聚集在四環內城中。比如，11月份成交前十的項目當中，包括使館壹號院、龍湖西宸原著等在內的7個項目均為近兩年“新豪宅”的代表，除此之外老牌豪宅當中僅山水文園等少數幾個項目上榜。

郭毅稱，城區住宅項目的稀缺性是造成這些公寓豪宅項目抗壓性較強的根本原因。從四環內供應走勢來看，2010年四環內住宅及公寓的預售套數占到總預售量的比重尚且能夠達到12%，不過隨後幾年一直處於10%以內，而2016年截至目前四環內住宅及公寓的預售占比僅有3%。而從土地出讓新特徵來看，這也將成為最後一批位於城區的公寓豪宅項目，因此雖然遭遇調控也仍然能夠得到購房者的青睞。

中原地產首席分析師張大偉也表示，即使樓市在調控，但從趨勢看，因為土地供應結構的變化，可以預計的是，新建純商品房供應在未來2年將明顯減少，這將導致市場高端化趨勢加劇。即將過去的2016年全年，商品房住宅只能供應建設3000套左右的商品房，而市場成交已經達到了4.6萬套，供需比例達到了1:15。

而這些豪宅的接盤者已經越發年輕化。據多位豪宅操盤手向《證券日報》記者透露，在專案做客戶定位時，其實瞄準的一般是50歲左右人群，但實際上來買豪宅項目的財富階層則多集中在40歲左右，其中金融行業居多。而對於支付方式，其中一位元銷售人士還向本報記者透露，對於部分5000萬元量級以上豪宅的客戶，可能因為貸款會有一些問題，反而一次性付款者較多。

內城別墅供應極少

事實上，經歷了四環、五環高端產品如開閘般紮堆入市後，近期迎來了最冷清的四季度新盤供應——11月份僅有3個純新商品住宅開盤入市，12月份僅有9個專案有開盤計畫，但實際開盤專案預計仍將縮水，這將是連續三個月新盤供應在個位數。

縱觀2016年四環內的頂豪，從萬柳書院到北京壹號院，再到中駿天宸、華潤昆侖域等等，可以用“紮堆”來形容，如此密集的亮相，可知城市核心的豪宅其實並非想像中的稀缺。

真正少的，是別墅產品。綜合近10年北京四環以內別墅存量來看，僅有188套，除去爛尾項目126套房源，真正入市的內城別墅產品僅62套。且從2011年至今，除去2015年供應的47套別墅外，僅入市過2套別墅，從2015年下半年至今更是零供應。目前來看，近期入市的位於三環旁的全部類獨棟合院別墅魯能釣魚臺美高梅別墅極有可能是四環內別墅的收官之作。

據該專案人士透露，魯能釣魚臺美高梅專案一共只有46套。在北京住房和城鄉建設委員會的官網上，記者查詢到該專案已經取得22套房子的銷售許可證，擬售均價是169929.47元/平方米。


上述專案人士向《證券日報》記者透露，一天多的時候要接待五六組客戶，少的時候可能也有一兩組。“我們專案的客戶多來自金融、收藏和文化行業，年齡階層在四十歲左右居多，其中多數客戶在北京傳統別墅區都有房，在海外也有資產配置。而回歸內城別墅居住後，對於郊區別墅的處置，有的賣掉，有的乾脆就空放”。

不過，對於明年整個北京豪宅市場來說，幾乎所有項目都是有壓力的。“壓力肯定有，只是高低之分，估計2000萬元以內的豪宅項目定位於剛改階層，銷售壓力將不大。而5000萬元量級以上項目供應稀少，銷售壓力也相對較低。處在中間價位的項目，競爭激烈，而且多數客戶都有資格問題，壓力較大。”上述人士如是表示。

“房屋政策將是每位香港特區行政長官主要關注的議題，在增加供應上並不存在太多爭論的空間，政府不會在樓價未明顯回落前減少調控。”

香港樓市今年出現驚天大逆轉，新“辣招”是否能阻擋樓價上漲的腳步？

“今年年初調整結束後，市況逐漸回溫，下半年樓市持續升溫，直到11月初香港特區政府推出新的調控措施，加上美國加息的影響，目前市場觀望氣氛濃厚。”中原地產亞太區總裁黃偉雄向21世紀經濟報導記者表示。

黃偉雄坦言，特區政府11月初出臺的15%印花稅政策只能短暫刹停上升中的樓價，但並未能解決根本問題，“目前市場上本身有很多剛性需求，辣招反而迫使小業主和開發商暫停售樓，導致市場短暫供不應求，適得其反。同時由於港元與美元掛鉤，香港樓市受到全球熱錢的追捧，我們預計明年樓價全年有5%的升幅。”

然而，國際貨幣基金組織（IMF）上周在訪問香港後發表代表團總結報告指出，香港樓市已接近上升週期的尾聲，因為住宅物業估值偏高，若利率上升步伐較預期快，樓價可能會有急跌的風險。

交通銀行香港分行首席經濟及策略師羅家聰認為，市場普遍預期美國加息速度不會太快，如果只是1％-2％的加幅，在目前香港整體按揭貸款利率偏低的情況下，影響不會太大。但他強調稱，一旦週邊經濟有向下跡象，有可能觸發香港樓市進入熊市。

樓市供求仍然失衡

香港特區行政長官梁振英12月9日下午宣佈不參加下一屆競選，引發市場擔憂特區政府現有的房屋政策是否會出現停滯。投資者用“腳”投票立即作出反應，截至9日收盤，香港地產股錄得明顯升幅，長實地產升1.8%，新鴻基地產上漲2%，新世界發展微升0.8%。

“短期內的確會對樓市有一些心理影響，部分潛在買家可能出於對未來樓市政策的擔憂，而選擇提前入市，同時開發商賣樓也更加活躍。”黃偉雄說。他表示，明年香港新樓銷售金額有望突破200億港元，創下歷史新高。

公開資料顯示，明年香港預計有超過50個新樓盤項目推出，提供約2.8萬個單位。但市場人士認為，考慮到香港樓市供求仍然失衡，需求旺盛，開發商不太可能掀起價格戰。最近，中國海外旗下的豪宅專案鴨脷洲南區•左岸就宣佈，取消向買家提供1%現金回贈。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，行政長官梁振英宣佈不競逐連任，市場關注對樓市後市的影響，但香港長遠房策已經確立，預計新行政長官上任後短期調整辣招的空間不大。

一直以來，梁振英強調解決住屋問題作為施政的“重中之重”。他在今年1月13日發表任內第四份施政報告明確提出，未來數年香港特區政府計畫大幅增加房屋和土地供應，從而達到抑制房價的作用。

事實上，香港特區政府於五年前開始加快賣地，目標將每年新增私樓供應單位增加到1.8萬-2萬個。目前，這項政策已有所成效，私人住宅供應量在2009年第三季度銳減至5.2萬個的低谷後，已連續五年持續增加。

21世紀經濟報導記者翻查的資料顯示，自梁振英2012年3月當選行政長官以來，香港特區政府先後出臺了多項樓市調控政策。在2012年10月，推出買家印花稅（BSD）及推出加強版額外印花稅（SSD）。在2013年2月，向非首次置業的業主徵收雙倍印花稅（DSD），並於今年11月全面提高非首置買家印花稅率，統一提高至15%。

瑞信則發佈報告指出，梁振英上任前，即2009年10月-2011年6月期間，特區政府推出過6次收緊措施，增加土地供應以及收緊按揭成數。梁振英上任後的51個月，政府推出8次收緊措施。

該行認為，房屋政策將是每位香港特區行政長官主要關注的議題，在增加供應上並不存在太多爭論的空間，所以增加土地供應仍會在下任特區行政長官的議程上，政府不會在樓價未明顯回落前減少調控。

樓價或回歷史高位

美元加息一度被認為是壓垮香港樓市的“最後一根稻草”，然而事實可能並非如此。

“目前大部分住宅按揭貸款的息率大約在1.8％-2.1％之間，考慮到目前香港銀行資金十分充裕，即使明年美國加息，前一兩次香港銀行未必即時加息，而且加息的幅度有限，預計低息環境仍將繼續，對樓市的影響主要為短暫的心理因素。”黃偉雄坦言。

他續稱，明年第二季度香港樓市有望重拾升勢，中原城市領先指數CCL可能重回150點的歷史高位。反映二手樓價的中原城市領先指數（CCL）12月9日報144.91點，環比升0.3%。其中，大型單位樓價升勢淩厲，環比上漲1.83%，創近十五個月來的新高，接近去年9月的歷史高位。

在特區政府的新辣招出臺後，多家香港本地大型銀行進一步提升現金回贈的金額，由月初最高為貸款額1.3%上調至1.4%，即每100萬港元貸款，兩周內可以獲得額外1000港元的回贈。

其中，中銀香港更推出十分具有吸引力的按揭計畫。比如，買樓業務向該行借貸100萬港元，可獲得1.4%（1.4萬港元）現金回贈，全期H加1.38％（H以0.38％計算），這意味著實際供款利率僅為1.76％。貸款額200萬港元以上，息率則為全期H加1.37％，借貸300萬港元則以息率全期H加1.35％，並且可享高息掛鉤存款戶口。

萊坊高級董事和估價及諮詢部主管林浩文表示：“經過金管局數輪的逆週期措施，以及銀行不斷收緊壓力測試，目前整個香港樓市的風險在銀行體系十分可控。如果加息的幅度在2%以上，並不會對香港樓市造成實質的影響。”

以一個售價1500萬港元的住宅單位為例，按照目前五成的按揭上限，買家必須擁有每月至少8.6萬港元的收入，但香港僅有8%的勞動人口的收入達到這個水準。

　　12月1日，北京（樓盤）市國土局官網發布了首批“限房價、競地價”地塊出讓結果。萬科成為本場的最大贏家，獨自以及與住總聯合，一舉拿下海淀西北旺鎮兩宗地塊。根據要求，這些地塊須由開發商100%自持，建成的商品住房只能租賃不得銷售，持有年限為70年。

隨著出讓結果的公布，在業內引起了廣泛的熱議，眾人困惑于萬科自持模式怎樣才能盈利。並沒有讓大家等很久，萬科方面很快做出回復：眾籌開發！

　　隨著出讓結果的公布，在業內引起了廣泛的熱議，眾人困惑于萬科自持模式怎樣才能盈利。並沒有讓大家等很久，萬科方面很快做出回復：眾籌開發！

　　萬科眾籌模式應對自持難題 效果有待驗證

　　“眾籌方案很簡單。比如我們和海淀、中關村(8.29,-0.740,-8.19%)(000931,股吧)片區的企業共同開發，然後將房屋交給企業，由企業租給未來的核心員工。” 北京萬科總經理劉肖説。

　　作為萬科破解自持難題的關鍵，北京萬科將會負責房屋建設和配套引進，合作的企業進行眾籌投資，同時向萬科提交項目運營費。項目完成後，企業員工可以租房，租金由眾籌平臺直接返回相應企業，萬科負責為社區提供物業管理和配套經營服務。

　　萬科此次嘗試自持眾籌模式，是從傳統的“房地産開發銷售模式”到“經營服務模式”的轉變，實現政府、眾籌企業、開發商協同聯動，共同推動區域發展。

　　但也有不少業內對此提出了質疑。首先，有能力並且有意願參與進來的合作夥伴去哪裡找？其次，眾籌模式本身就存在著爭議，政策層面對房地産融資日益趨緊，能否通過審核尚存變數；此外，無利不起早，參與者之間如何合理的分配收益，也是需要著重考量的問題。

　　做第一個吃螃蟹的人 萬科的底氣在哪裡

　　就目前的情況來看，自持商品住房模式確實是我國房地産市場的空白點。本次萬科自持拿地，敢于做行業裡的“第一個吃螃蟹的人”，並非一時的“心血來潮”。

　　針對外界質疑的合作對象的選取，劉肖表示，北京萬科向符合京津冀一體化發展和海淀區的産業規劃相一致的優質企業拋出了橄欖枝，在接觸的企業中，有70%的都樂意參與。

　　雖然最終能夠合作的企業數量是個未知數，但作為行業的標桿房企，萬科所取得的成績及品牌影響力，也將成為這次創新嘗試的有利因素。

　　並且，有業內指出，眾籌本身是很好的工具，要看房企怎麼利用。萬科很早就是眾籌的實踐者，有成功案例，按照萬科對于自身城市運營者的定位來看，可以引用非常多的資源來對後期的成本進行平衡。

　　就本次拿下北京海淀100%自持地塊的開發，劉肖表示:“我們對海淀做過調研，大部分客戶的痛點不是租房貴，而是租不到好房子，找不到房子好、配套好、服務好的社區。我們發現，企業自持商品住房在海淀確實是一個市場空白點，非常適合承擔創新實驗。”劉肖表示。

　　後房地産時代 房企轉戰租賃市場

　　近期，國務院印發《關于加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》，其中稱，鼓勵房地産開發企業利用已建成住房或新建住房開展租賃業務。由此可見，租房市場的規模化和專業化發展是未來的大勢所趨。

　　租賃市場的潛在價值有多大？萬科前副總裁、優創空間創始人毛大慶表示, 未來十年，中國整個租賃市場的租金GMV（租賃總收入價值）會超過3萬億元，整個參與租賃的業主（使用人口）會達到2.3億人；2030年，這個GMV數值會達到4.6萬億元，接近5萬億元，參與租賃的人口總數會達到3億人。

　　本次萬科自持拿地，也可以看做是公司在租賃領域的又一次嘗試。從2008年開始，直到今年5月長租公寓業務統一品牌“泊寓”的推出，萬科在租房領域不斷探索、嘗試，所取得的成果有目共睹。

　　萬科泊寓的運營方式是與合作方簽訂長期房屋租賃合同，一般是在10年以上，萬科方負責裝修改造及公寓運營管理；或者萬科泊寓與合作方簽訂運營托管協議，項目持有方負責項目建設，泊寓負責公寓日常運營；受眾服務對象是年輕的有固定工作的年輕人或在校學生。但在實際經營過程中，也有一些難點，主要是成本高、利潤回收周期比較長、存在一定空置率。

　　現階段，雖然我國住房租賃市場仍處于初期階段，發展過程中有很多問題有待解決。但是，這樣一個萬億級的大市場，在後房地産時代，成為企業實現從重資産到輕資産、服務對象從客戶到用戶、從開發商到運營商轉變的重要平臺之一，市場發展前景不容小覷。

　　在房地産行業進入存量時代之後，也有像龍湖、金地、遠洋、招商蛇口(17.41,-0.800,-4.39%)等房企也都同萬科一樣，進軍長租公寓領域，探索租賃市場新藍海。

若現小陽春 CCL明年次季見150

政府11月「加辣」遏抑樓市，加上市場預期美國本周很大機會加息，兩大利淡因素夾擊下，業界人士相信，將對樓市有短期心理影響，估計明年農曆新年前樓價有機會下跌5%，其後則有望出現「小陽春」，令價量齊升。中原地產預期，反映二手住宅樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）明年第二季有望升至150，創歷史新高。

中原：春節後釋放購買力

CCL自今年3月下旬的年內低位127.46反覆上漲13.7%，至最新的144.91，較去年9月錄得的歷史高位146.92，僅低約1.4%。中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，參考去年底美國加息四分一厘的情況，估計若聯儲局本周落實加息，本港住宅市場所受心理影響有機會持續至明年首季，最快則在農曆新年後被消化並釋放購買力，屆時樓市有望再現「小陽春」。

中原地產亞太區總裁黃偉雄相信，加息有望帶動資金流入香港，政府的「加辣」措施只能短暫煞停樓價，住宅總成交量下跌至每月約3000宗水平。不過，由於樓市的剛性需求不變，若出現小陽春，樓市明年第二季可望轉活，一二手總成交量每月料可重上5000宗；樓價則重拾升軌，第二季將升5%，CCL有力衝破去年9月146.92歷史高位之餘，更可望突破150。

對於行政長官梁振英決定不連任對樓市有否影響，黃偉雄認為以誰人出任特首來猜度樓市走勢都「唔穩陣」，故相信現時至明年第二季，政府再推出新辣招的機會不大。

美聯看好U形反彈

另一方面，美聯物業亦相信，加息對樓市的影響只屬短暫。美聯物業住宅部行政總裁布少明指出，市場已預期美國本月加息，若然成事，觀望氣氛將趨濃厚，預計一手買賣註冊量本月僅約600宗，明年1月維持相若水平，惟農曆新年後交投可望回升，至3月一手買賣註冊將回升至約2000宗；至於二手成交則料由本月約2500宗，跌至明年1月不足2000宗，屬今年3月後最少，惟3月後則可望上揚至每月約3000宗。

布少明估計，明年新盤供應多，預計全年註冊量可達1.9萬宗，較今年預計的1.7萬宗增加約12%， 創13年新高；金額可達2100億元，創1996年有記錄以來新高。樓價方面，他預計農曆新年前整體樓價跌約5%，明年可「U形反彈」，明年全年樓價料升約5%。

浸會大學財務及決策系副教授麥萃才指出，若美國聯儲局本周落實加息，連同去年加息一次，將確認加息周期開始。由於「新辣招」已令本港住宅成交大減，預料加息只對買賣氣氛產生短期心理影響，加上利率實際上仍處於極低水平，買家仍會視乎置業需要入市，相信對整體樓市影響有限，而一手市場因發展商會為買家提供財務安排和優惠等，所受影響更小。

上車屋苑沙田第一城再錄得今年呎價新高成交，單位為頂層連天台戶，以479萬售出，呎價近1.58萬元。

美聯物業分行營業經理吳嘉權表示，沙田第一城45座頂層戶，實用面積約304方呎，兩房間隔，連天台279方呎，議價後減價11萬元，以479萬元獲首置客承接，呎價近1.58萬元，呎價創屋苑今年新高。原業主於2013年11月以約358萬元購入，賬面獲利121萬元（33.8%）。

信義玻璃主席家族購君臨

豪宅錄得名人入市，信義玻璃（00868）主席李賢義家族購入尖沙咀九龍站君臨天下單位，據土地註冊處資料顯示，單位為3座中層C室，實用面積1127方呎，上月18日以3330萬元易手，呎價2.95萬元。登記買家為李聖根及李培埡，兩人為李賢義子女；李聖根則為信義玻璃執行董事，其妻是內地著名網球運動員晏紫。原業主於2010年2月以2600萬元連一個車位購入，未扣除車位價格，賬面獲利730萬元，近7年升值28%。

此外，港島南區淺水灣道117號低層戶，上月10日以9250萬元連車位售出，實用面積1908方呎，呎價4.85萬元。據土地註冊處資料顯示，登記買家為泰祺投資有限公司，董事包括黃信伶（Yan Xin Ling）及呂曉光（Lu Xiao Guang）；呂曉光為航海運動（中國）促進會創始人之一，並為泰褀號船東。原業主於2004年10月以4680萬元購入單位，賬面賺4570萬元，物業12年升值近一倍。

九龍市區近年有不少發展商收購舊樓重建，部分老牌家族則趁勢放售手上唐樓。由老牌家族持有的九龍區3項唐樓物業新近推出招標，明年1月18日截標，總市值約1.53億元。

九龍城聯合道物業值6300萬

前述老牌家族推出標售的物業，以九龍城聯合道8號全幢和聯合道6號3樓單位最具價值。聯合道8號屬1座1949年落成的4層高唐樓，地下為商舖，1至3樓為住宅，地盤面積約1376方呎；聯合道6號單位的實用面積則約990方呎。仲量聯行資本市場部董事徐佩鋒表示，聯合道物業估值約6300萬元。

餘下兩項唐樓同由該行擔任獨家銷售代理，其中佐敦上海街175號全幢，1958年落成，地盤面積約535方呎，為1幢6層高物業，市值約4200萬元；同步標售的大角咀荔枝角道169號全幢4層高舊樓，樓齡約71年，地盤面積約1161方呎，市值則約4800萬元。

世邦魏理仕資本市場部執行董事沈蔚庭指出，該行獲業主獨家委託以招標形式出售灣仔皇后大道東98號全幢物業，總地盤面積約884.74方呎，樓高9層，地面是商舖，以上為住宅，明年1月18日截標。

尖沙咀銅鑼灣旺角 短租進駐

零售市道持續疲弱，核心區湧現吉舖，利市封、散貨場等趁年底短租尖沙咀、銅鑼灣及旺角區，租金跌幅達6至7成。業界料二綫區舖租受壓更嚴重。

去年起本港零售表現欠佳，今年情況未有明顯改善，故不少鐘錶及珠寶店為減省成本，紛遷出核心區一二綫街，同時間，其他零售商承接力仍一般，去年至今主要核心區仍吉舖處處。現業主傾向以短租形式，租予散貨場，加上臨近農曆新年，利市封店亦趁機租舖。

利市封店散貨場短租

目前銅鑼灣、尖沙咀及旺角區，均見不少利市封及散貨場短租，而舖位原租客多屬鐘錶及珠寶店。最明顯例子為銅鑼灣羅素街59號地下，物業由黎永滔持有，原由周生生珠寶店以每月200萬元承租，數月前遷出，舖位終由利市封店以每月約45萬元承接，較原租金大跌78%，繼去年之後，羅素街再現利市封短租舖。

同區二綫地段，短租及交吉情況較為嚴重，如希慎廣場附近的恩平道及白沙道，暫已出現3間舖位未獲長租客承接，包括恩平中心地下舖位，面積約750平方呎，現由散貨場以30萬元短租，租金跌68%。恩平中心對面兩舖位目前交吉，業主降價6至7成招租。

另一零售核心區尖沙咀亦出現類似情況，如北京道14號地下，正對ISQUARE商場對面，曾先後由手袋店Brand off及Pernelle承租，月租達100萬元。舖位年中交吉，上月起由利市封舖以28萬元短租。另外，東方表行早前棄租同區加拿分道39號地舖，面積2,500平方呎，原月租100萬元，近月暫獲散貨場短租。

業主租客拉鋸 吉舖多

戴德梁行香港商業及商舖部主管董事林應威分析，核心區吉舖多主要來自兩原因，一是市況逆轉後，個別業主仍未接受減價5至6成，同時間，零售市況未回勇，業主及租客拉鋸情況下，交吉舖位仍多。

他認為，站在零售商角度，現時洽租一綫街舖較以前容易，而二綫地段吸引力較低，預計租金受壓更嚴重。

樓市調控，內房淡季銷售數據按月普遍萎縮，中海外（00688）11月銷售按月跌56.1%，華潤置地（01109）則跌28.1%。

中海外當月合約銷售107.6億元，按年跌幅更達62.4%。

另一央企潤地期內銷售81.2億元（人民幣．下同），按年增33.3%，惟銷售面積增幅為1.4倍，顯示均價錄得下跌。該公司首11個月錄得銷售額990.1億元，完成銷售目標90.3%。

大型屋苑車位再錄新高價成交，世紀21魏仕良表示，將軍澳新都城2期B1層單號車位成交，放盤於上月開價108萬元，業主見車位有價有市多番反價，最終獲追價至120萬元成功沽出，創該屋苑車位成交價歷史新高。

原業主於2011年僅以43萬元購入，今番沽售賬面獲利77萬元離場，5年內升值逾1.7倍。

英國倫敦 12 月房市陷入 6 年來同期最差情況，而黃金地段的房價疲弱，可能明年也難以改善。

《彭博社》報導，英國房仲 Rightmove 發布的最新報告，倫敦 12 月房價較 11 月下降 4.3% 至 61.6 萬英鎊，倫敦市中心更是下滑 6%，市中心的泡沫「正在破滅」，明年房價還可能再跌 5%。

Rightmove 指出，除了季節因素之外，買家市場淡靜也是倫敦屋主降價求售主因，且情況在房價高昂的倫敦市中心尤其明顯。

Rightmove 報告中，倫敦整體房價變動不大，但區域不同走勢各異，市中心房價較去年下降 2.6%， 其他地區則上揚 2.7%。今年 4 月上修印花稅與英國脫歐所帶來的衝擊，反映在倫敦豪宅市場之中。且倫敦 11 月售屋成交件數，也較去年同期下降了 7.2%。

英國 12 月全國房價下滑 2.1%，符合季節平均，並較去年同期上揚 3.4%。與倫敦地區情況不同，Rightmove 預估英國全國房價將連續第 7 年上揚，預估將成長 2%。

英國另家房仲業者 LSL and Acadata 報告則指出，英國 11 月房價成長 3.1%，是連續第 8 個月放緩。在倫敦房市方面，這份報告反映出的情況與 Rightmove 相同，價格與去年不相上下，主因是市中心黃金地段的交易件數與價格都大幅下滑。