12月買氣回溫 雙北、台中及台南均月增1~2成

落底盤整
房市成功拉尾盤，六都地政局昨公布2016年12月建物買賣移轉棟數，雙北、台中及台南均出現1~2成的月成長，桃園、高雄則略減3%，不過仍維持在3千棟基本盤，但去年六都全年移轉量僅剩約18.2萬棟，史上最慘。

六都2016年全年移轉量18萬2289棟，是有統計資料以來新低量，相較2015年年減16.6%，更低於前次低點2001年的21萬1735棟。房仲業者認為，從12月各都表現可看出，買氣已明顯回暖，可見買氣已逐漸走出冰庫。

月表現佳年變化差
昨公布2016年12月建物買賣移轉棟數觀察，北市終結連4月買氣低迷狀態，12月交易2178棟重返2千棟大關，創去年全年次高紀錄；新北市則受惠於淡水、新店交屋潮爆量，達4984棟，全年最佳；另外，包括台中、台南也都繳出全年最佳成績單，僅桃園、高雄較上月減少約3%。

雖然月表現佳，但年變化六都則出現3~6成不等跌幅，其中北市更從去年同期的5497棟慘摔60.4%，剩2178棟；新北、高雄年跌幅相對較小，分別年減35.7%、37.2%。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，由於房地合一上路前的過戶潮，導致2016年第1季數據大幅下滑，但2017年少了房地合一的干擾因素後，預料2017年第1季的買賣移轉棟數就會較2016年同期有感增加，尤其觀察2016年第2、3季移轉量，和2015年同期相差不遠，可見交易量已落底盤整。

今年屋主態度鬆動
展望今年，全國不動產企研室主任張瀞勻認為，政府陸續開出諸多利多政策，加上建案全面降價，在以價換量之下，新屋日漸去化，預期2017年房市交易量將從谷底反彈。

不過，政治大學地政學系教授林左裕提醒，全台房價從2009年開始飆漲，幅度過大讓民眾怨「買不起房」，雖在2014年開始由漲轉跌，但價格始終未見大幅下滑，預料在持有成本拉高情況下，今年屋主態度會更鬆動，對交易量有所助益。
國際地產顧問公司萊坊（Knight Frank）昨發布2016第3季「全球城市住宅指數」報告，北市年跌幅從上季5.8%縮小至4.9%，和第1季跌幅8.2%相比收斂許多。

瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示，2016年房地合一稅、持有稅、豪宅限貸等打房三箭齊發，導致不動產市場交易低迷，但台北Q3已脫離急跌。

2017首日上班日出現大單交易，位於西門町的好樂迪大樓，為全銓租賃（8913）所有，該公司上月29日即已公告接受買方以總價22億元承購要約，昨雙方簽約，買方為瀚星百貨。

好樂迪大樓建物面積約1187坪，現1樓分租給遠傳及GOGORO、2樓為麻辣火鍋店，3~6樓則為好樂迪承租，全銓表示，出售該棟建物，主為業務發展考量。房仲估計，該案既有全棟月租金收入約480~500萬元，租金報酬率2.6%以上。

台灣房屋智庫召集人葉立敏表示，賣方全銓租賃去年3月才以3億元，出售漢中街2層樓透天店面，該筆交易同時創下西門町透店總價、地坪單價交易新高，「2筆交易皆由台灣房屋敦北民生店成交，好樂迪案甚至僅在1個月內即議價完成，為萎靡房市再添佳音。」

租金報酬率逾2.6%
瀚星百貨主要股東是新永安有線電視董座吳振隆，在西門町擁有不少土地、店面，2014年ZARA傳進駐西門町，即看中吳手上位於峨眉街的店面。吳振隆眼光精準、資產雄厚，2013年接手的瀚星百貨前身為漢神百貨景美店，現定位為社區型百貨公司，僅納入優衣庫、宜得利家居、大創等日系品牌，經營績效不差。

吳振隆此次再度出手，葉立敏認為價格合理，「以近期將開幕的西門町NIKE店面來看，地段非屬精華徒步區，每坪月租金即超過1.4萬元，而好樂迪大樓位精華地段，單坪月租金卻不到4千元，租金有相當成長空間，估計也是吸引大咖出手的關鍵。」

好樂迪大樓小檔案
●建物地點：台北市萬華區西寧南路
●樓高：地上8層、地下1層
●建坪：1186.9坪
●出租狀況：
．1樓 遠傳及GOGORO
．2樓 麻辣火鍋店
．3~6樓 好樂迪
●賣方：全銓租賃
●買方：瀚星百貨
●出售總金額：22億元
●出售單價：185.4萬元
資料來源：全銓租賃、台灣房屋

國際房地產顧問公司瑞普萊坊昨發布去年第三季「全球城市住宅指數」。全球一五○個調查城市中，以英國亞伯丁房價跌幅最深、達十．五％；亞洲主要城市中，以香港跌幅最深、約五．五％，為全球房價跌幅第四，台北市同期房價跌幅約四．九％，仍為亞洲地區跌幅第二深城市，全球跌幅第七，但跌勢已趨緩。

瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛分析，去年打房三箭齊發，造成北市不動產市場受創最重，但跌幅已縮小到五％以下，已脫離急跌險境。

新北市2017年度公告土地現值將於2017年1月1日公告。新莊地政事務所統計2017年現值作業期間(2015年9月2日至2016年9月1日)，轄區買賣交易件數共計9,517件，較前一年度減少約21.5％，雖林口三井Outlet於2016年正式營運，捷運機場線通車在即、環狀線持續興建中，加上有新莊知識產業園區及副都心國際創新園區等重大建設利多加持，但受房地合一稅及不動產稅制改革未明等因素影響，房地產市場趨勢不確定，致觀望氣氛濃厚，交易呈現量縮價平，新莊、泰山、五股、林口各區公告土地現值漲跌幅分別為-0.60％、0.46％、0.96％、-0.13％。

新莊地政事務所林泳玲主任表示，該所轄內2017年各區之地王仍由2016年之地王土地蟬聯，新莊區地王坐落副都心重劃區第二種商業區，公告現值每平方公尺52. 萬元(換算每坪約174.5萬)；林口區地王為鄰近機場捷運A9站之中心商業區，公告現值每平方公尺26.4萬元(約每坪87.3萬)；五股區地王坐落洲子洋重劃區商業區，公告現值每平方公尺23.9萬元(約每坪79.0萬)；泰山區扣除副都心土地，地王坐落泰山東側(十八甲)重劃區商業區，公告現值每平方公尺24.1萬元(約每坪79.7萬)。

林主任進一步表示，公告土地現值係為土地移轉或設定典權時，核課土地增值稅之標準。民眾如需查詢各宗土地2017年公告土地現值，可自2017年1月1日起至該所網站「快捷服務」項下的「公告土地現值(含公告地價)查詢」，歡迎各界多加利用。

新北市2017年公告土地現值已於2017年1月1日公告，全市平均跌幅約0.37％，終止2003年以來連續14年上漲的趨勢，中和地政事務所轄區之中和區平均下跌約0.88％、永和區則平均下跌約1.78％。

中和地政事務所表示，雙和地區因鄰近台北市，區位條件佳、生活機能完善，中和國民運動中心、永和國民運動中心落成啟用且相關公園綠地等陸續興建，加上新北環快通車、興建中的環狀線與萬大線等交通建設等題材，支撐房地產交易價格，2016年度受國內經濟情勢不佳及不動產稅制影響，整體房市交易量萎縮，市場價格大致呈現持平或微幅下跌趨勢。經調查估價結果，2017年中、永和區地王分別坐落捷運永安市場站及頂溪站附近，中和路及永和路2段之商業區，公告土地現值每平方公尺分別為586,800元(每坪約194萬元)及655,200元(每坪約216.6萬元)。

中和地所進一步表示，為方便民眾了解雙和地區地價分布情形，該所已建置中永和區2017年之「地價級距圖」，該圖以10種顏色來表示公告土地現值高低情形，最高價以紅色標示，最低價以淺綠色標示，自2017年1月1日起可於該所網站業務專區-雙和房市情報站中的公告現值暨地價專區下載，同時亦提供不動產交易與實價登錄相關訊息，歡迎民眾多加利用。

清泉崗機場升級為「台中國際機場」，台灣銀行也同步進駐服務，2017年1月3四舉行揭牌儀式，由交通部長賀陳旦、市長林佳龍、立法院副院長蔡其昌等人共同見證。林佳龍感謝中央全力支持，不論是航線開拓、停機坪、滑行道、週邊交通路線規劃都將全面升級，加上國際航線陸續開航，「貨從雙港出，客從雙港入」，台中正式宣告進入新時代；賀陳部長也稱讚台中國際機場年均旅客數高過全國平均，相較桃園機場去年成長9％，台中機場已超越15％，後景可期。

交通部長賀陳旦指出，除桃園、松山機場外，為吸引國際航空公司飛航台中與高雄等中南部國際機場，繼2013年調降台中及高雄機場降落費外，2017年1月1日起再較目前收費下降20％，盼提高各地區旅客進出便利性，拓展中南部觀光旅遊。

他也表示，降落費調降4年來，台中國際機場人數年平均旅客數高過全國平均，相較桃園國際機場去年成長率9％，台中去年已超越15％，後景可期。對此，他將協助台中市政府陸續規劃停機坪擴建、進出動線及周遭交通道路拓寬，並結合航太工業發展維修工業。在既有成長動力下，加上未來空間合理配置，全面帶動台中成長。

「新的一年，機運大開！」，林佳龍感謝交通部近年投入39億元完成國際航廈、飛機維修棚廠、國際貨運集散站等建設，並且核定正名清泉崗機場為台中國際機場。接續過夜機坪、國內線航廈等整建也將於2018及2019年完成，大幅提高營運架次及營運容量人數，「貨從雙港出，客從雙港入」，台中正式宣告進入新時代。

此外，他也提到，交通部針對台中國際機場訂定2035年年營運容量人數達600萬人次的目標規劃，目前機場已從2010年的128萬人次大幅上升至2016年的238萬人次，市府也將全力配合進行都市計畫及相關交通產業連結，落實智慧機械航太產業，「客運貨運一起發展，物流金流一起帶動」，中央、地方合作，讓中台灣全力崛起。

關於航班航點增加，林佳龍也捎來好消息，他指出，台中國際機場積極發展國際廉價航空特色，與桃園國際機場互補，建立合作夥伴關係。雖然陸客縮減，但來自日、韓、星、馬、港、澳，甚至歐美國家的旅客都逐漸增加，大陸航線航點維持不變之下，越南胡志明、泰國曼谷、澳門、新加坡航線都將陸續開航，「台中已準備好，進入真正全球化時代」。

蔡副院長則稱讚林市長相當具有遠見，以台中為中心，成立中彰投苗區域治理平台，同時發展海空雙港交通運輸建設，擘劃未來20年台中的演變發展，他將與林市長充分合作，成立中央地方協調合作平台，讓大台中全面翻轉，迎接成為台灣第二大都市。

呂董事長則指出，台灣銀行屬於公部門一環，具有國家政策使命，尤其台中國際機場發展潛力無窮，因此全力配合規劃以分行的型態進駐航空站，提供航站、駐站單位及旅客全方位的金融服務，讓國內外旅客更加方便。

最新全球城市住宅指數顯示，北市房價跌勢趨緩，不過，由於買氣低迷，近三年建商累計庫存新成屋估計達17萬戶，加上交屋潮持續，今年預估有11.7萬戶交屋，房價多殺多下修壓力仍大。

國際地產顧問公司萊坊今天公布2016年第3季全球城市住宅指數，和去年同期相比，全球150個城市，116個房價上漲，平均漲幅達6.6%，為2014年以來新高。

漲幅前八名都在中國大陸，南京年漲42%最多，上海、深圳、北京年漲幅也都在三成以上。由於大陸近期推出堪稱史上最嚴的打房措施，數據顯示，部分城市房市已降溫或冷卻。

下跌城市，以「歐洲石油之都」英國亞伯丁受國際油價影響，房價年跌10.5%，全球最大，其次為莫斯科、澳洲達爾文。香港受打房影響，住宅房價年跌5.5%，全球倒數第四。

台北市全球房價漲跌幅排名倒數第七名，和前一季相同，但年跌幅從5.8%縮小至4.9%。瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示，從北市地政局實價統計資料來看，台北市房價已脫離急跌的險境。

不過，黃舒衛表示，根據內政部統計，代表新成屋完工、取得使用執照的所有權第一次登記，從2011年以來年年成長，2014至今年10月累計逾34萬戶，以近三年預售屋銷售率低於五成概估，光是建商手上庫存的新屋，累計恐已達17萬戶，再加上今年估計有11.7萬戶交屋潮，2017年房價預料仍會持續比價下修。

成屋與預售時的期待有落差時有所聞，在內飾及裝潢等地方不符期待還可以做彌補修正，若是對棟距方面不滿意時，那該怎麼辦呢？有網友在mobile01上抱怨在新北市五股區買預售屋，文宣中外觀圖的棟距與實際完工差很大，圖中的棟距被蓋好蓋滿，沒有預期的寬闊棟距，認為這部分建商有缺失，不想交屋了。

該網友表示，預售時的廣告外觀的棟距與實際完工有落差，考量市況，根本不想交屋，質疑這部分建商有明顯缺失。從廣告圖面上可看出，棟與棟之間有不小的距離，屋頂的波浪環形也有明顯的空距。完工後到現場看卻幾乎沒有棟距，屋頂的波浪環型也幾乎快連在一起。有的網友也回應戲稱「頂樓上面那個彎彎曲曲的，原來是樓跟樓的聯通道」，「我還以為是全世界最高的高空滑水道耶！」。

不過，也有網友直接點出，其實「考量市況，根本不想交屋」這句才是重點，該建案約是在三年前預售，當初應該是買在房價高點，現在市場反轉，交屋就是現虧。該案以預售時的開價站上4字頭，高樓層景觀戶甚至可見到5字頭。房市反轉後，現今洲子洋地區建案開價多在30~35萬之間，也有建案以2字頭價格搶市，真的會讓買在高點的民眾根本不想交屋。

對此，房市名嘴Sway表示，若買家對此有所不滿，可試著要求價金補償，因為棟距影響視野及隱私 ，但仍需要法官來判定該賠多少。 根據行政院公布的預售屋買賣契約書範本第二條，賣方對廣告之義務指出，「賣方應確保廣告內容之真實，本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖，為契約之一部分。」因此，廣告文宣也是契約的一部分，提醒買預售屋的民眾，務必把所有的廣告文宣都妥善保存，日後才能維護自身權益。

去年11月新北市長朱立倫喊出「都更2.0」，針對「防災型」都更採取容積獎勵、放寬法令限制、提供費用補助、稅捐減免和租金補貼等，由於容積獎勵達50%，「有望1坪換1坪」，而上述都需「防災建築再生自治條例」支撐，該條例今天送市政會議通過，目前送交市議會審議，可望在上半年上路。

首先要確定對象，本身確定房屋情況者，可直接申請，若不了解也不願花錢請人鑑定，該自治條例有「臨門方案」，全額協助鑑定費用，鑑定結果為健檢3級（1999年12月31日前完成興建的合法建築物）、高氯離子建築物（俗稱海砂屋）和震損建築物者，即可申請。

建築再生分為兩類，一是重建，另一則為整建維護；重建者在2年限期內拆除，即有容積免審議50%獎勵、建物拆除後，補貼1年為限租金，而稅捐補貼則是重建期間內全額補貼地價稅，重建後4年內補貼50%地價稅和房屋稅。整建維護者，若在2年內限期改善，將提高費用補助上限到75％，最多1000萬元。

新北市城鄉局都更處長張溫德表示，市府自去年7月1日啟動防災型都更行動方案以來，啟動媒合平台，包括推動師、建築經理公司、銀行和營造廠，就是要協助人民縮短徬徨無措的時間。目前全市初評達3級危險程度和海砂屋等高危樓房約有100處社區。

自治條例有蘿蔔也有棒子 該條例有蘿蔔，以各項獎勵加快屋主進行危房都更，但也有棒子，草案第7條指出「本府應定期清查本市境內有危險之虞建築物，並輔導依本自治條例規定進行新建、整建或維護，必要時得依建築法第七十七條、第八十一條及第九十一條規定辦理。」，也就是「得強制拆除」。

2016年房市景氣低迷，隨著房子賣不動，建商對土地需求也不如過往，連寸土寸金的台北市，也宣布2017公告土地現值中止連12年漲勢，所有行政區通通調降，但降幅最多的行政區，第一名竟是曾被喻為買房CP值最高的文山區。

文山區今年公告土地現值降幅達3.94%，是北市跌幅最大的行政區，都更、賣壓都是背後原因，世邦魏理仕台灣董事總經理林俊銘向蘋果日報分析，在都更進度停滯、房價走跌的影響下，建商對土地需求開始減少，文山區也缺乏重大建設利多，當地公寓在都更前景看淡的狀況下，地價會下跌很正常。

但其實過去文山區因房價是台北市中最親民的地區，和鄰居大安區每坪價差可達35.4萬，幾乎可在文山區多買下一坪的空間，加上環境單純、公園綠地多，距離信義、大安和中永和等蛋黃區也很近，被網友票選是北市購屋CP值最高的地區，也因此吸引不少鄰近區域的購屋族跨區買房。

文山區房仲業者表示，文山區靠近政大前門，生活機能完整，附近住戶素質也高，來往市中心的公車班次也很頻繁，並不如部分外界所想像的是「化外之地」。房市名嘴Sway則認為，過去台北市提前啟動大降價的地方如南港、信義區、文山區等區，在2017年，房價會停頓一下，再延續跌勢往下走。

　　根據深圳發布的《城市更新“十三五”規劃》推算，深圳未來舊改和城市更新市場規模在數萬億。21世紀經濟報道調查顯示，目前在深圳擁有及潛在在談的舊改土地儲備上千萬平方米的開發商，至少有華潤、佳兆業、華僑城、招商蛇口這四家。

　　2016年多個城市土地市場持續火爆，作為過去兩年房價漲幅最高的深圳也不例外。

　　臨近年尾，深圳土地入市更加快了節奏，2016年12月全市挂牌交易土地共計20幅，為當年單月供應最多的月份。

　　中原地産數據顯示，深圳2016年賣地收入已超千億，單價也達到1.26萬/平方米，雙雙創下新高。

　　不過，和其他城市不太一樣的是，深圳供地大幅偏向商辦和工業用地，顯示政府出讓土地在向産業傾斜。而居住用地的供應則越來越依賴舊改，不管是深圳本土還是外來開發商，在舊改領域的競爭越來越激烈。

　　土地“定向”産業類公司

　　據深圳中原研究中心監測，2016年深圳全市土地招拍挂市場共成交59宗地塊，總成交面積為229.5萬平方米，同比增長30.9%；土地出讓金額約為1044億元，同比增長140%；綜合樓面地價每平方米12651元，同比上漲49%，均創下近年新高。

　　其中，2016年深圳工業和商辦用地表現突出，全年共計27幅工業用地成交，用地面積約115.1萬平方米，佔比50.1%。

　　由華星光電拍得光明新區最大的一塊工業用地，面積達50萬平方米，佔了全年工業用地成交量的一半。

　　商辦用地方面，2016年深圳共計26宗入市，成交量為83.7萬平方米，較2015年佔比翻了3倍，佔比達36.6%。

　　帶有居住功能的綜合類用地以及規劃完好、地理位置優越的商業用地是拉高深圳土地出讓金額的主力軍，僅龍華上塘、光明和大空港三塊商辦地的成交金額就佔據了總成交的60%。

　　2016年8月29日招商蛇口華僑城聯合體在深圳寶安大空港以總價310億奪下全球最大的展館地塊，更是刷新了全國總地價紀錄。

　　由于大部分地塊設置了嚴格的限制條件，深圳土地出讓越來越表現出“定向”的特徵。

　　2016年12月26日，深圳土地交易市場4宗土地出讓，土地性質為商業用地和工業用地，均以底價成交。其中2宗商業地位于深圳灣超級總部基地，樓面地價僅不到2萬/平方米。分別由招商銀行(600036,股吧)、天音通信獲得。

　　另外兩幅地塊由海能達(002583,股吧)通信和深圳廣田集團拿下，也都是産業類公司。

　　多位深圳業內人士指出，深圳土地市場的出讓地傾向于工業和商辦用地，表明政府對發展産業的支持力度在加大，以及通過産業項目帶動多邊産業配套設施的發展。

　　深圳中原地産研究中心總監王飛表示，工業、商辦用地在土地市場的交易佔比較高，是政府對産業發展的考量。通過整合小而零散的工業土地，包括“工改工”的改造，配合城市更新的進程，深入帶動深圳創新型産業、互聯網、金融的發展。

　　深圳綜合開發研究院旅遊與地産研究中心主任宋丁説，商業用地是城市産業轉型升級的需求。深圳這幾年初級工業退出，轉型高端工業、高端制造業，後者佔比又相對較小。産業發展需要向高端過渡。

　　在招商蛇口聯合華僑城拿下大空港會展項目之時，招商蛇口董事長孫承銘表示，這不僅是一個房地産項目，也是一個産業項目。通過大空港會展來拉動會展業、旅遊業還有上下遊相關産業特別是第三産業的發展，這也契合國家在自貿區、深港合作、粵港合作的大戰略。

　　第一太平戴維斯深圳投資部董事吳睿認為，深圳政府掌握的土地資源少，所以對于重大土地出讓的方式日益成熟，設計得非常精細和富有策略性。

　　開發商暗戰城市更新

　　而在純居住用地方面，2016年深圳僅有4宗土地入市，分別位于龍華、光明、大鵬和坪山，用地面積約23.97萬平方米。據了解，2010年後宅地供應面積逐年減少，2012年後宅地供應一直在超低位水平。

　　在新增土地供應緊張的情況下，城市舊改成為土地供應的主力軍。深圳中原研究中心數據顯示，2016年全市新增土地供應面積580.7萬平方米，其中舊改面積達到330.7萬平方米，佔比高達56.9%。

　　根據深圳發布的《城市更新“十三五”規劃》要求，在此規劃期內，全市要爭取完成各類城市更新用地規模30平方公里；完成100個舊工業區復合式更新、100個城中村或舊住宅區、舊商業區綜合整治項目。

　　據此推算，深圳未來舊改和城市更新市場規模在數萬億。

　　近年來，深圳本土開發商如佳兆業、招商蛇口、華僑城、萬科以及外來開發商恆大、碧桂園等，均在加碼進入舊改領域，彼此之間競爭激烈。舊改項目將成為這些開發商的重要收入和利潤來源。

　　2016年12月26日，恆大簽約灣廈城市更新項目。其同時透露，目前公司已在深圳擁有房地産開發項目32個，其中6個位于南山，在深圳全部項目開發後預估總貨值約6000億元。

　　恆大這個“外來和尚”動作迅猛，深圳開發商也不甘落後。21世紀經濟報道調查顯示，目前在深圳擁有及潛在在談的舊改土地儲備上千萬平方米的開發商，至少有華潤、佳兆業、華僑城、招商蛇口這四家。

　　佳兆業是深圳本土專注城市更新和舊城改造的典型房企。早在2011年年初，佳兆業組建了全國第一家專業城市更新公司——佳兆業置業公司。據了解，佳兆業的城市更新項目覆蓋深圳龍崗、福田、鹽田等區域。

　　但是舊改本身也存在很多難題，拆遷和推出時間很長，增加了各種成本以及被拆遷方與開發商的利益博弈。

　　盡管宣稱有32個儲備項目，但恆大2016年中報顯示，其深圳市場的1200多萬平方米土地儲備，僅131萬平方米確權納入報表。

　　開發商之間的競爭也日益激烈。2016年12月8日，深華發的一紙公告，揭開了其控股股東中恆集團(600252,股吧)與萬科、華僑城之間關于深圳光明新區一幅舊改用地的糾葛。

　　這場舊改項目的爭奪中，華僑城半路殺出，即使知曉萬科與深華發的舊改項目深陷仲裁，仍要趟這個渾水，可見舊改項目之重。

　　“城市的住宅舊改項目問題比較多，而且復雜，個人比較看好深圳的工業、商業房地産市場的發展。”宋丁説。

　中國房地產行業總能創造財富神話，過去數年間，胡潤、福布斯排行榜裡地産界富人數量超過了任何一個行業。暴利時代以樓市深入調控期為終結點。浪潮洶涌之下，如今，每家房企都在拼命刷新生存路徑。

　　新一輪大象遊戲已拉開帷幕。2016年，中國房企千億軍團達到10家之多，融創、綠城、華潤紛紛入列。在7家老牌千億房企成員中，萬科、恆大、碧桂園等已在行業轉軌中再度拔得頭籌，搖身3000億元級別超級房企。

　　樓市天花板已經能觸手可及，寡頭格局初現雛形。未來五年，行業集中度會愈發明顯。前10名的入會資格，要求4000億元的年銷售成績單。

　　千億量級增長的時間正在縮短。從千億到2000億元，行業走過了三年時間；從2000億到3000億元，行業耗時僅僅兩年；從3000億到4000億元，可能也不需要太久。

　　“國家隊”的重組正在催生另一批地産“巨無霸”。2016年以來，21家被國資委允許從事房地産主業的央企表現異常活躍，至少有10家已啟動內外部重組和並購。例如中海地産並購中信地産、保利地産(600048,股吧)與中航地産(000043,股吧)重組等。

　　樓市成為大佬角力的重要戰場，並購、轉型、退出成為行業關鍵符號。錢越來越難賺了，一些中小房企正在被迫退出這個市場。

　　在連續四年下調後，房企利潤率在2016年“10萬億”天量下並沒有出現反轉。中原地産研究中心統計顯示，前三季度，132家滬深上市房企合計營業收入為8780.5億元，而凈利潤只有687.8億元，平均利潤率跌至7.8%。2013年，房企平均利潤率高達11.97%；2014年平均凈利潤率為10%。

　　在這個巨頭縱橫捭闔的時代，合縱連橫是造就寡頭房企的重要選項。日益加劇的“馬太效應”之下，行業洗牌會愈演愈烈。未來，房企不再有“小而美”，而是“小而沒”。一半以上房企將因跑得慢被邊緣化，或轉型，或在市場中消失。

　　有統計顯示，2015年初到2016年11月中旬， 27家A股上市房企發布重大資産重組。另外，93家進行增發的上市房企中，37家企業與收購資産有關。

　　“在未來的地産格局中，80%的企業將面臨低谷中的財務困境，其中約四成企業可以通過外部的股權或債權融資來化解危機，其余六成企業將被迫轉讓資産或股權，”北京（樓盤）貝塔咨詢中心合夥人杜麗虹指出，“由此産生的行業整合機會，將推動優勢企業的增長。”

　　高盛高華證券就曾發布研究報告稱，預計2017年一季度前後，房地産行業龍頭將更加活躍地參與整合收購杠桿率較高或盈利能力較弱的企業。

2016年12月30日晚，網路上流傳了一份標有重慶市房地產商會簽發的《關於在全市範圍內全面推行商品房銷售按建築面積進行計價的建議》。

按照此前重慶市的規定，重慶市城鎮規劃區範圍內的商品房銷售價格按套內建築面積計價，也是全國36個大中城市中強制推行商品房按套內面積計價的城市。而重慶房地產商會的檔則顯示建議在全市範圍內推行以建築面積計價。

1月3日，重慶市房地產商會相關工作人員對澎湃新聞確認了這份建議，他表示，該檔並不代表政府部門，也不希望媒體再做相關曲解報導。該人士稱，上述檔只是商會內部在走流程的草案，原本打算在今年重慶兩會上提交的一份議案，“從沒有對外公開發佈過，可能在會簽的時候流出來了”，對於後續是否會將這份文件提交至兩會，該工作人員稱暫時不方便對外透露。

按照重慶市房地產商會官網的資訊顯示，重慶市工商聯（總商會）房地產商會成立於2003年6月15日，是在重慶市工商聯（總商會）的領導下，由重慶市房地產行業的企業和有關人士自願組成的非營利性的行業組織。

這份文件稱，2002年，重慶市第一屆人大常委會第四十次會議通過的《重慶市城鎮房地產交易管理條例》（下稱《條例》）中規定：“在重慶市城鎮規劃區範圍內的商品房，將按套內建築面積計價銷售。”重慶作為當時國內第一個以地方性立法確定商品房交易實施“按套內建築面積計價”的城市，適應形勢，對當時的房地產市場的健康發展來說，起到了強有力的規範作用，面積糾紛幾乎為零。

但是該檔指出，隨著重慶房地產市場發展日趨成熟，按套內面積計價的商品房銷售方式與當下的市場環境開始出現脫軌，雖然在2011年5月27日，重慶市第三屆人民代表大會常務委員會第二十四次會議上對《重慶市城鎮房地產交易管理條例》進行了補充完善，但仍不能完全滿足房地產市場發展的需求。

檔指出，為保障房地產市場的健康發展，建議採取建面計價銷售方式，建面計價的銷售方式將會帶來四方面的好處：一是採用建面計價，有利於與國家對商品房的統計標準保持一致。二是更能真實、準確反映市場價格水準與完善市場監管的規範性，有利於消費者對市場價格進行準確的判斷。三是有利於開發企業成本測算的單位口徑開發企業從拿地到銷售，到最後的項目結算，測算口徑均為建面，成本測算分攤到建面；因採用套內計價，開發企業在銷售時，還得根據公攤折算為套內價格，又因樓棟間公攤不一，導致樓棟問套內價格差異大。四是有利於建築設計規範實施與提升物業品質，使開發企業注重配套建設，同時利於監管。

該檔稱，在全國範圍內除重慶之外，其他城市、直轄市，均是按照建築面積進行計價，且在大重慶範圍內，僅主城採用套內計價，區縣採取減免計價，大重慶範圍內部計價口徑不統一。

因此，重慶市房地產商會全體會長企業集體在檔中建議稱：一、對《重慶市城鎮房地產交易管理條例》中第十三條：商品房銷售應當同時公佈套內建築面積及其價格、建築面積及其價格、並載入商品房買賣合同。交易當事人發生面積糾紛時，應當以套內建築面積和套內建築面積價格作為處理糾紛的計價依據"進行修改，調整為：商品房銷售應當按建築面積計價，並載入商品房買賣合同。二、建議將現行《重慶市商品房買賣合同》文本第六條："面積確認及面積差異處理的內容修改為"如產權登記面積與合同約定面積有差異的，按建築面積和建築面積單價作為面積差異的處理方式。三、通過輿論引導，在官方公開的房地產資料和媒體管道表述中，均以物業的建築面積單價和建築面積作為房產物業的表述形式。

據上海中原地產數據顯示，２０１６年１２月上海新建商品住宅成交面積僅６４﹒９萬平方米，環比增加７﹒６％，但同比下滑６５﹒６％，創五年來同期最低。
１２月成交均價為每平方米４０４７９元（人民幣．下同），環比下跌１２﹒８％。１２月單價每平米６萬元以上改善房源成交５７３套，環比減少３１﹒１％。而單價每平米３萬元以內的剛需供成交２７８７套，環比增加５４﹒３％。
１２月新增供應為７４﹒１平方米，環比增加２９４﹒１％。
上海中原地產市場分析師盧文曦表示，當前市場至少７成買家是置換客，政策直接限制交易，而留存於市場中的買家觀望情緒進一步加重，成交低迷。

豐盛控股（００６０７）表示，非全資附屬公司南京天韻房地產向主席季昌群及其親屬，出售一批物業，包括地下車庫及住宅單位，各項物業代價介乎２０萬（人民幣．下同）至１０５０萬元，總代價７８０９﹒１５萬元。
集團指，由於季氏是集團主席及聯席首席執行官，又持有集團５１﹒３３％股權，屬控股股東，有關交易屬關連交易，早前由於無意遺漏及無心疏忽，沒有及時公布購買合約。

港府去年11月推「加辣」措施及美國12月加息雙重夾擊下，本港一手住宅市場經歷兩個月淡靜期後，踏入2017年，由新地（00016）搶閘推盤打破悶局，昨日公布旗下元朗Grand YOHO第二期首批166伙價單，折實平均呎價1.45萬元，成為近兩個月首個開價的全新一手樓盤，而且相對去年8月Grand YOHO第一期首批呎價1.2萬元，呎價隔4個多月勁升21%。第二期首見的1房戶，折實入場費537.94萬元，貴絕元朗同類單位，最快下周開賣。Grand YOHO第二期高價開盤，區內二手市場昨日隨即出現加價個案，個別單位提價達100萬元。

折實平均呎價1.45萬

Grand YOHO第二期首批166伙，定價介乎668.25萬至2083.36萬元，平均呎價1.8萬元，以60天付款計劃最高19.5%折扣計算，折實平均呎價1.45萬元，與去年推售第一期累沽逾1100伙的平均呎價1.48萬元相若，但與第一期首批折實呎價1.2萬元比較，則大幅調高21%。

一房單位貴絕元朗

項目首次提供面積較細的一房單位，實用面積394至416方呎，全盤共40伙一房戶已全數推出，售價最平的1房單位並非實用面積394方呎連321方呎平台的特色戶，而是實用面積416方呎的8座7樓B室，折實入場費537.94萬元，貴絕元朗區一房戶，甚至較第一期首批最平、514方呎的兩房單位（折實入場費528.87萬元）還要貴逾9萬元。而售價最貴的一房戶，折實價高見645.69萬元，價錢足夠購入市區兩房單位。

新地副董事總經理雷霆表示，Grand YOHO第二期首批定價與去年推售第一期的最後一批單位定價相若，集團推售大型項目，首批定價較優惠，未來加推將有提價空間。他又指近期市場上有多個大型項目部署推售，但由於地點不同，相信可吸納不同客源，對銷情有信心。

多種付款大包圍招徠

新地代理總經理胡致遠稱，首批包括1至4房間隔，以定價計市值逾22億元，是次大致沿用Grand YOHO第一期的付款方法，協助買家入市，示範單位已於昨天開放，項目今日起接受登記，最快下周發售。今次的付款方式包括第一期已採用的「置尊120」借凸按揭計劃、一系列「YOHO 2首置Smart」付款計劃，提供「YOHO 36」3年免息貸款及延續貸款等先住後付計劃、「70% AVD & BSD」付款計劃（僅限指定106伙選用），另有備用一按及二按，繼續以「大包圍」付款方式招徠。

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑認為，政府推出辣招後，新盤已進入非「一Q清袋」年代，按照Grand YOHO第二期首批定價，相信不會出現去年入票爆燈的場面，銷情仍有待觀察。受制於銀行收緊按揭，買家入市較以往須付更多首期，是次發展商以多元化付款方式吸客，可吸納資金不太充裕的買家，在現市況下有一定作用。

華人置業（00127）去年5月以69.26億元，向中國恆大（03333）買入盛京銀行（02066）H股約5.77億股，惟直至2016年底，華置所持股份賬面虧損23.66億元。

每股12元買入 現價7.72

華置昨日公告，去年出售上市證券投資及財資產品的已變現收益為1.06億元；然而，按盛京銀行去年底收市價計算，預期未變現虧損約23.66億元，將於截至去年12月底止財政年度在其他全面支出內反映。華置去年5月以每股作價12元，買入盛京銀行約5.77億股H股，惟盛京銀行股價於2016年最後一個交易日，已跌至7.9元，華置賬面虧損34.2%。

該公司所持的5.77億股盛京銀行H股，佔盛京銀行已發行H股股份的37.46%，以及總股本的9.96%。華置表示，盛京銀行持股的公平值變動，屬非現金項目，對華置現金流量並無構影響。至於其他上市證券投資及財資產品去年公平值變動的未變現收益或虧損、股息及利息收益或開支等，將於確定數額後於截至去年底止年度的全年業績公布內披露。

據港交所披露權益資料，周大福企業、張松橋及鼎珮證券（VMS）分別持有盛京銀行H股11.65%、9.74%及4.94%。華置昨日收報13.62元，升1.04%；盛京銀行收報7.72元，跌2.3%。恆大收報4.95元，升2.5%。

鎮科集團（00859）公布，強金國際、Trade Icon Holdings Limited及卓越環球已於去年12月27日與一名潛在買家，就可能轉讓公司股份訂立一份無法律約束力諒解備忘錄。強金及Trade Icon分別間接持有鎮科71.97%及1.22%股份，而卓越環球持有7200萬元的可換股票據，三者均由鎮科主席吳毅間接全資擁有。若可能交易落實及完成，或觸發潛在買方及其一致行動人士就鎮科所有股份作出強制性無條件全面要約。該股今日復牌。


鎮科證洽賣盤 惟未提海航
(經濟)

市場傳聞海航集團有意收購鎮科集團（00859），鎮科昨停牌並發公告指已跟獨立第三方就可能出售公司股份訂立諒解備忘錄，惟並無透露是否與海航有關。海航回應指不會對傳聞作出評論。

公告指出，股東經強金國際、Trade Icon Holding及卓越環球已於去年12月27日，與一名獨立第三方就可能轉讓公司股份一事訂立無法律約束力的諒解備忘錄。不過，截至昨日，雙方亦就交易進行磋商，尚未協定可能交易的任何條款。

上述三方股東均為主席吳毅旗下公司，合共持有約7.52億股，佔公司已發行股本約73.19%。鎮科停牌前報1.3元，於今日（4日）復牌。

受去年11月政府「加辣」影響，上月整體樓宇買賣合約登記只有6951宗，按月下跌19%，當中一手及二手住宅登記量同告下跌，反而工商舖及車位買賣登記量卻錄得1倍升幅。

一手住宅挫80% 10個月低

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，上月一手住宅登記量僅442宗，按月急跌80%，連跌3個月， 創10個月新低；總值只有91.55億元，按月急挫71%，為9個月最少。二手住宅登記量亦只有3281宗，按月挫31%；總值按月回落22%，至257.59億元，為連升4個月後首度回軟。

不過，工商舖及車位登記量則逆市上升，上月錄得3228宗，按月增加1倍，總值升45%至126.45億元。陳海潮指出，因資金缺乏出路，所以大舉流向銀碼相對較細的車位及工廈物業，帶動上月工商舖及車位等非住宅物業買賣登記量大增。陳海潮表示，新辣招效應持續，上月中美國又加息，雙重效應困擾本港樓市，加上聖誕及元旦長假氣氛濃厚，令市場交投疏落，預料1月整體樓宇登記量將維持低位徘徊。

另一方面，2016年全年整體樓宇買賣登記量有7.29萬宗，按年減少4.1%，登記量除連跌兩年外，更是繼2013年7.04萬宗後自1996年有紀錄以來的歷史次低。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示， 2016年11月暫錄得43宗公屋第二市場買賣，按月跌23.2%；總值約9052.6萬元，按月減少21.3%，反映去年11月政府「加辣」後公屋第二市場交投放緩。去年首11個月共錄得562宗公屋第二市場買賣，較2015年全年的278宗多1.02倍；總值10.91億元，較2015年升98.4%。宗數及金額同創有紀錄以來17年歷史新高。

上月第二市場成交123宗 按月跌24%

房委會資料顯示，去年12月公居屋第二市場（未補地價）暫錄得123宗成交，按月跌逾20%。但樓價則暫未見回落，鴨脷洲利東邨細單位綠表呎價6,969元，創港島區綠表公屋呎價新高。

受政府去年「加辣」影響，二手市場呈膠着狀態，雖然業界早前預期，市場消化新辣招消息後，12月份公居屋成交會大幅上升，惟數據顯示綠表市場仍難倖免，12月份公屋及居屋第二市場成交暫錄123宗，按月下挫23.6%。

全港第二高 僅次黃大仙下邨

雖然成交宗數下降，惟去年12月傳出政府有意推出收緊公屋富戶政策，不少屋苑隨即錄得破頂成交。其中鴨脷洲利東邨一個高層單位以200萬元沽出，單位實用面積287平方呎，實用呎價約6,969元，打破同屋苑2015年呎價6,824元紀錄，成為港島綠表公屋呎價新高。

上述同屋苑單位本為全港綠表公屋呎價第二位，故是次成交將同時打破紀錄，成為全港綠表公屋呎價次高，僅與首位的黃大仙下邨龍康樓中層1室，呎價7,003元相差約0.5%。

同類單位呎價 半年升44%

此外，據資料顯示，利東邨東茂樓高層14室，面積同為287平方呎，於去年4月以139萬元易手，呎價約4,843元，反映同類單位約半年間呎價上升44%。

另一方面，牛池灣瓊山苑D座高層3室，實用434平方呎，2房間隔，日前以440萬元於自由市場成交，呎價約10,138元，破屋苑2房歷史新高。

其他成交方面，大埔比華利山別墅銀主盤日前以1,620萬元沽出，較2007年買入價1,639萬元貶值19萬元。市場指上述為萊茵道單號屋，實用面積1,606平方呎，擁多次按揭及借貸紀錄，據悉單位已被財務公司接收，以成交價1,620萬元計，呎價10,087元。

其次，根據EPRC經濟地產庫資料顯示，長沙灣曉悅高層B室，實用面積273平方呎，1房間隔，以443萬元易手，較2014年時買入價498.9萬元低55.9萬元。

據新加坡市區重建局週二公佈的最新資料顯示，新加坡2016第四季度房價環比再度下跌0.4%，這已是連續13個季度下跌，創1975年公佈資料以來最長下跌記錄。新加坡2016年房價全年下跌3%，主要源於新加坡政府的嚴控政策。

新加坡政府此前已經多次表態，不會放鬆自2009年以來實施的管控措施，他們擔心一旦放鬆可能導致地產泡沫再起。9月，新加坡金融管理局局長孟文能(Ravi Menon)稱，新加坡並不打算很快放鬆管制。此前3月，新加坡財政部長Heng Swee Keat在提交預算時重申，放鬆樓市調控時機“不成熟”。

新加坡房地產開發商協會主席Augustine Tan9月曾表示，目前的未售庫存或將需要三年才能售完。除了供過於求以外，目前的房屋空置率是11年以來最高的。

2008年全球金融危機爆發之後，美聯儲實施QE政策，導致大量資金湧入新加坡樓市。外資和外國人的湧入，推動新加坡房價持續飆升，一躍成為亞洲房價第二高的城市。

2009年開始新加坡實施樓市管控，政府規定借款人每月按揭還款額不得超過收入的60%，同時對房屋交易徵收高額印花稅。管控措施之後，新加坡房價在2013年見頂，隨後便開始長達三年的下跌，迄今已下滑了11%，目前銷售額僅相當於2013年的一半。

但是整體來看，2016年最後一個季度，新加坡經濟增長爆發，創下2012年一季度以來最大單季環比漲幅。

新加坡貿易和工業部3日發佈的資料顯示，該國2016年第四季度經濟環比增長9.1%，同比增長1.8%，均大幅好於預估的增長4%和0.3%的中值增速。這掃去了此前的三季度GDP環比萎縮1.9%的陰霾。

最後一季的經濟超預期增長助推新加坡2016年全年GDP增速至1.8%，超過了政府1%-1.5%的預期區間。不過，這是該國自2009年以來的最慢經濟增長率。

美國商務部 3 日公佈，2016 年 11 月經季節性因素調整後的營建支出年率為 1.1821 兆美元、創 2006 年 4 月以來新高，較 10 月份的 1.1714 兆美元上揚 0.9%，優於經濟學家預期的月增 0.5%。

美國 11 月份營建支出較 2015 年同期上揚 4.1%、年增率連續第 2 個月呈現擴增。其中，住宅類營建支出年增 3.0%、創 7 月以來最大增幅；非住宅類營建支出年增 4.9%、創 3 月以來最高增速。

商務部指出，11 月經季節性因素調整後的民間營建支出年率為 8,928.20 億美元、創 2006 年 7 月以來新高，較 10 月上揚 1.0%；年增率達 4.6%。

美國兩大營建 ETF「U.S. Home Construction ETF (ITB.us)」、「SPDR 標準普爾營建商 ETF(XHB.us)」3 日分別上漲 0.84%、0.92%。

全美不動產協會 (NAR)12 月 28 日公佈，全美 11 月成屋房價中位數為 234,900 美元、較 2015 年 11 月上揚 6.8%，連續第 57 個月呈現年增。

華爾街日報報導，不動產網站 RealtyTrac 母公司 ATTOM Data Solutions 預估，投資人每件炒房案件平均獲利 61,000 美元、遠高於 2009 年房市谷底的 19,000 美元。ATTOM 預估 2016 年美國炒房貸款市場規模將達到 480 億美元、創 2006 年以來新高。2016 年 1-9 月美國炒房人數創下 2007 年以來新高；今年第 3 季大約三分之一比重是透過融資完成交易、創 8 年以來新高。

霸榮 (barrons.com)2016 年 7 月報導，根據全美不動產協會(NAR) 的統計，受美元兌人民幣升值 4%、中國加強管制資本外流的影響，截至 2016 年 3 月底為止的 1 年期間海外買家佔美國成屋銷售比重報 4%(註：低於一年前的 8%)。大中華地區 (中國、香港、台灣) 買家連續第 2 年稱霸，合力斥資 270 億美元 (註：因購屋數量減少、低於一年前的 286 億美元) 收購美國房屋，遠高於加拿大的 90 億美元(一年前為 112 億美元)。

中國國家外匯管理局於 2016 年 12 月 31 日表示，中國國際收支個人購匯中存在一些漏洞，致使部分違規、欺詐、洗錢等行為時有發生，包括利用經常項目從事資本項目交易 (比如：海外購房和投資等)，在一定程度上助長了地下錢莊等違法行為。外管局表示將加大懲罰強度、提高違法行為成本，對虛假申請、騙匯、欺詐、洗錢、違規使用和非法轉移外匯資金的個人列入「關註名單」，在未來一定時間內限制或者禁止購匯，納入個人信用記錄。

＊編者按：本文僅供參考之用，並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦，讀者務請運用個人獨立思考能力，自行作出投資決定，如因相關建議招致損失，概與《精實財經媒體》、編者及作者無涉。

由於低利率的推波助長，讓澳洲的房屋需求迅速升溫，儘管，一些市場人士發出警告表示，房價的攀升速度將不會維持這麼快的增速，但 2016 年的澳洲房地產價格是 7 年來上漲速度最快的一年。

專門收集金融、房地產數據資料的科絡捷公司 (CoreLogic) 在週二 (3 日) 表示，澳洲全境的房地產價格在 2016 年時上揚了 10.9%，較 2015 年時的上升 7.8% 更高，而且是自 2009 年以來最大的漲幅。

根據科絡捷的資料顯示，自 2016 年的早期，澳洲房市的價格就開始迅速攀升，平均上升將近 6%，澳洲央行在五月和八月時將利率調降到歷史低點，並期望能提振通膨率，不過，房屋數量的上揚和緊縮放貸限制皆抑制了房價的增長。

然而，澳洲聯邦銀行的資深經濟學家 Michael Workman 認為，房市原本就已經過熱，再加上降息的刺激，房價更是一飛衝天。

科絡捷的首席研究員 Tim Lawless 表示，澳洲房價在 2017 年將開始逐漸下滑，此外，銀行的抵押貸款利率也已經漸漸調升。有鑑於民眾對於借貸成本相當敏感，較高的貸款利率將潛在的壓制房市需求。

科絡捷也認為風險監管機構將採取進一步措施以防堵房市的投機熱潮。澳洲統計局的最新調研資料顯示，自從 2016 年開始調降利率之後，購買房屋者已經在逐漸增加他們分期付款的份額。