國建年成長近9成 鄉林年增55.44%

新高紀錄
上市櫃建商2016年營收出爐，相較2015年，各家公司累計營收年增率好壞參半，皇翔（2545）、國建（2501）、名軒（1442）及鄉林（5531）等指標建商，受惠於完工交屋狀況佳，去年全年營收較前年成長逾55%，皇翔、名軒甚至達倍數級躍升。

皇翔去年完工個案包括林口A7合宜住宅「皇翔歡喜城」、桃園市八德區「皇翔百老匯2期」及台北市中正區「皇翔紫鼎」，合宜住宅案總量體近130億元，佔全年營收97%，總計2016年營收達134億元，較前年約17億元，成長685%。

皇翔今年跨足觀光
皇翔表示，今年重頭戲將是跨足觀光業的首家飯店啟用，該案位於士林官邸、中山北路五段，面積約1千2百餘坪，約150間房，已確定與國際連鎖飯店品牌萬豪酒店（Marriott Hotel）合作。
國建去年有包括新北市、新竹地區及台中市共6大案完工挹注，最大案來自總銷70億元的「國泰雙璽」，推升全年營收達187億元，較前年成長近9成。國建發言人林清樑表示，除建設本業，轉投資企業部分包括健康管理、商旅及境外部分，去年營運狀況都不錯。

另外，上海包括嘉定、金橋等商場，已於去年完工，並陸續試營運，估計未來營運完整一年度，可為母公司貢獻4.5億元租金收入。

而去年國建未推新案，今年則預備2案、70億元案量進場，其一是木柵忠順街都更案，坪數規劃40~60坪，另一案則位於新竹科學園區旁，預計329檔期公開，規劃30~45坪產品。

鄉林刷新次高紀錄
名軒去年主力為林口A7合宜住宅「名軒快樂家」，該案總銷約36億元，即佔該公司全年營收逾6成，累計營收53億元，較前年成長超過150%。

名軒總經理李木鐸指出，今年上半年目標將以去化餘屋為主，「目前公司包括桃園八德、南崁，及台中市、宜蘭礁溪等地，總餘屋案量約50億元。」另外，新莊副都心、羅東運動公園、桃園市大有路及台中市今年皆有新案開工，下半年視工進、市況，決定推案的時程。

上述3公司，除年增率躍進，同時也皆創該公司營收歷史新高紀錄。而刷新營收次高紀錄的鄉林，2016年營收約75億元，較前年成長逾5成，主要完工個案則有「左岸」、「淳詠」等。

台北市店面交易熱區出爐，房仲業者依據實價資料統計2016年1~10月間交易資料，5大交易熱區括中山、大安、信義及松山區等，以中山佔整體交易23.4%最熱絡。業者認為，中山區傳統商圈表現持穩，預料未來西區若成功翻轉，可望進一步帶動中山、萬華發展。

永慶統計指出，2016年店面交易熱區以中山區稱霸，佔整體交易量的23.4%，遠勝過2、3名大安及信義區，5大交易熱區有4區為中心行政區，相比2015年還有內湖、士林入榜，出現投資資金回流市中心的趨勢。

中山萬華列觀察重點
永慶房產集團業管部經理謝志傑指出，從去年熱區買氣可看出，房價經過盤整下修後，投資店面的風向回流成熟、人潮多且穩定的精華商圈。

台灣房屋台北中山加盟店店長蔡政宏表示，以中山區知名的晴光商圈來說，交易單價估約250~300萬元，而月租金行情單坪也有破萬元實力，「不過近來釋出少，空置率也不大，且消費人潮還算穩定，投報率應有2%」

香港商匯泓不動產副總吳懿倫表示，今年北市店面交易幾近冷凍，跟往年比起來降溫相當明顯，尤其東區交易總價雖高，但量能不多，反倒是中山區林森北路、南西商圈、晴光商圈等店面交易持續不退，而北市府近來力推西區翻轉，今年中山、萬華店面將是觀察重點。

至於店面成交單價排行，去年最貴店面出現在西門商圈中華路一段的服飾店，每坪390萬元，2、3名均由東區商圈位於敦化南路一段及忠孝東路三段店面拿下，每坪分別為354.7、350.7萬元。


工商時報
北市店面交易熱區 燒回市中心

北市松山區饒河街夜市一間3層樓透天店面，去年11月以總價2.9億元出售，為去年透店成交總價第4高，而根據實價資料，此店面土地72.6坪，換算每坪土地單價近400萬元。

永慶房屋信義高資產中心店長余沛政表示，該筆交易主要為進行都更整合，鄰近已有約80坪土地整平；此外，饒河夜市中段單號門牌已有超過200坪土地由建商與地主合建，推估未來若推出住宅每坪開價逾70萬，但實價成交價應落在60多萬。

永慶房產集團根據實價資料統計，北市2016年前10月所成交店面，主要分布在市中心，中山、大安及信義區店面交易量排名前三，占比分別是23.4％、13.4％及10.5％。

永慶房產集團業管部經理謝志傑表示，中山區的店面主要分布在中山北路二段、農安街的晴光商圈，以及中山北路一段、林森北路一帶的條通商圈；大安區的店面是以捷運忠孝復興站及忠孝敦化站之間的巷弄型店面為主；信義區的店面則多集中在捷運市政府站周邊，忠孝東路四段及永吉路周邊的巷弄間。

進一步觀察店面的成交單價，2015年店面最高單價前3名皆由士林區一手包辦，但2016年最高單價的店面分別坐落在西門商圈及東區。謝志傑指出，近一年店面最高單價出現在中華路一段的服飾店，屋齡約44年，以每坪390萬元拿下冠軍，其次東區在敦化南路一段所成交的店面，以每坪354.7萬位居第二。

儘管房市慘澹，但是近來政府官員頻頻釋出不再重手打房的訊息，房地產景氣似已進入打底階段。年關之際，幾家大型建商發放年終獎金也不手軟，包括華固建設將發放6~8個月，長虹建設平均5個月，遠雄建設可能發放4個月，甚至興富發建設最多可發放10個月。營建業績優廠商的年終獎金，相比金融業、科技業並不遜色。

2016年房市持續探底，儘管價格並未明顯下修，但成交量創下新低，急凍的房市讓業者苦不堪言。建築業有些正愁餘屋滯銷，也有些建商鬧「錢荒」四處向同業調頭寸過年關；但也有業者受惠先前個案完工入帳，或策略調整得宜切入利基產品，依然繳出不錯的成績單，這些建商老闆也不吝惜與員工分享，祭出高年終獎金獎勵員工。

其中，華固、遠雄2016年營收雙雙刷新史上新高，分別達117.89億元、277.17億元，至於興富發350.81億也是史上次高，長虹也有51.88億元營收落袋，因此犒賞員工、發放年終獎金不手軟，都在歷年最大手筆水準。

曾在2006年發出10個月年終獎金的華固建設，近幾年都在6~8個月高水準，至於2016年度，總經理洪嘉昇昨天表示，華固每年獲利都維持高水準，有優渥的計算基礎、也相當重視人才，因此今年年終獎金維持6~8個月水準，讓大家過個好年冬。

長虹每年年終獎金固定發放個人考績獎金＋績效獎金，至少5個月起跳，平均約5~7個月；至於今年，長虹建設財務長陳茂慶表示，還是會發出至少1個月個人考績獎金+平均至少4個月的績效獎金，總計5個月起跳。

遠雄建設雖尚未決定，不過這幾年固定發出2~4個月考績獎金，加上績效獎金共計3~8.5個月；今年遠雄預估維持平均4個月以來高水準，農曆年前可望正式敲定。

至於最受矚目的興富發建設，2016年蟬聯「營收王」寶座，發放年終獎金的手筆更是「阿沙力」，興富發副總廖昭雄表示，今年將發放個人考績獎金是0~2個月，加上最高可能有8個月部門績效獎金，因此表現最好員工有機會拿到10個月的高額獎金。

新舊年歲交替，高雄八大上市櫃建商去年營運出現分歧，京城（2524）、華友聯建案狂銷進帳豐厚，三發地產、鑫龍騰等有待甦醒。

法人分析，今年高雄上市櫃建商看好京城、華友聯、隆大、永信建、聯上等，尤其京城豪宅銷得比預期好，加上毛利超高，因此京城今年最被看旺。昨天京城收盤21.4元，跌0.05元。

高雄上市櫃建商去年營收以三發的27億元拔得頭籌，但年減達46%，顯見營運進入盤整。京城年度進帳26.2億元，年增高達 50.5%。華友聯去年營收年增386.6%，二家上市公司售屋績效不弱。

市場人士指出，京城去年第4季在高雄農16推出與公司同名超級豪宅案「京城」，市場順銷程度超出預期，雖然速度慢，但緩步流動，據可靠消息指稱已售出10戶以上，陸續在今年第1季交屋，至少6億元進帳。

法人分析，「京城」案除了優質地段及精緻施工外，超高的利潤更讓投資圈驚艷。

該案土地取得較早，成本相對低，如今完工以每建坪60萬元以上銷售，為京城建設今年最進補的案場。

另家主力建商隆大，擁有日本富士山無敵美景的溫泉飯店，轉進休閒產業獲得良好成果，其在高雄以及新竹案場順銷，並靈活處置資產，調節高雄橋頭新市鎮特區逾2,000坪土地，獲利0.82億元，並積極去新市鎮「鳳凰時代」住宅大樓，區內更多土地將畫興建透天別墅住宅，迎合南部人對透天產品的需求。

北市不動產入口網2017年1月11日公布新一批資料，北市實價登錄揭露饒河街一間公寓交易資料，該公寓共三層一併售出，總價2.9億，實價登錄單價為506.28萬元，創下實價登錄以來公寓單價第一高，實價拆算單價506萬元，地坪價格約每坪399.45萬，也是實價以來公寓總價、單價第一名。房地產人士透露，「買家應該看上的是土地價值，地上物折舊後的價值，恐怕已趨近於零。初步瞭解，該土地使用分區應為商三，容積率為560％，建蔽率為65％，可建築面積比較高，應該是為了合建或都更出手的價格。」用成交價與土地價格換算，每坪399.45萬的土地成交價，才是這件個案觀察的重點。至於未來是都更，還是合併鄰房一起合建，則仍待觀察。

創意家行銷專案經理許桓綱指出，創意家行銷在饒河街附近的松河街銷售24層的「揚昇君苑」個案，每坪從108到150萬元，鄰近還有剛完工的新成屋「松河大美」與正隆建設採先建後售的個案。這個區域裡個案的銷售看起來很熱鬧，不過實際銷售狀況進度比較緩慢。業者認為，饒河街這筆2.9億元的老舊公寓成交案，成交價格是著眼於土地，以商業區土地價格每坪成交400萬元來看，符合目前行情。不過該基地面積太小，未達都更門檻，勢必要與鄰近地主進一步整合，至於未來一旦整合成功轉成建案銷售，單價應該都會是「百萬起跳」。

大家房屋企畫研究室主任郎美囡表示，綜觀實價以來的公寓高價，第一名為饒河街案，實價單價為506萬元，第二名至第四名均為士林夜市大東路公寓，不過和士林夜市狀況不同，士林夜市在意店面收益，推估饒河夜市個案主要是著眼更新整合話題，因此才能寫下天價。


饒河夜市是台北市成立的第二座觀光夜市，內含許多美食小吃，無論國際觀光客或台灣在地客人流量大，儘管陸客團大幅減縮，仍有一定人流，住商機構副總經理劉明哲表示饒河街店面行情多在單價200萬左右，以此筆交易資料推估租金約在每月15~20萬元，不過此筆交易金額創新高，應是該棟要進行都更，故能締造此交易價格，蔡政府推動都更以來，對於一般更新帶動有限，可是對於透天、產權較為單一的老屋，有相當程度的提振作用，這類標的一方面整合容易，二方面又可享有都更優惠，很快就成為高資產、長期佈局者的心頭好。

郎美囡表示，蔡政府上任以來，都更及老屋重建一直是其重點政策之一，若是整棟公寓或透天類型物件因權利持份完整，在重建整合上較不受多個權利人意見分歧影響，若地坪夠大可單獨重建，若地坪較小可與周邊物件一同整合，另一方面，物件若在著名商圈，也可出租做店面使用，堪稱進可攻、退可守的不動產標的，故儘管置產金額高達上億，仍能在房市緊縮之時吸引投資。

台北市政府繼社子島都市計畫與防洪計畫送中央審議後，2017年1月11日公開「生態社子島景觀總體規劃」及「社子島智慧建設總體規劃」二規劃案上網招標。市府歡迎相關領域專家先進踴躍競標，共同打造符合國際觀發展的生態遊憩兼顧未來科技運用的智慧生態社子島。


副市長林欽榮表示，生態景觀總體規劃案公告預算總經費為1,370萬元，將以景觀總體規劃全區配置概念發想，研擬總體景觀指導性設計準則，納入水綠基盤構想、海綿城市、低衝擊開發規劃、公園綠地景觀滯洪及重點景觀地區規劃等項目，規劃期間預計舉辦2場國際論壇會議、2場在地研討會活動及國際競圖甄選，其中國際競圖甄選將提供總獎金100萬，期國內外團隊來參加本次整體景觀規劃作業，藉此激盪多元經驗並精進整體景觀規劃藍圖，作為後續工程規劃設計之重要參考基礎。

同時為因應全球氣候變遷及邁入更為宜居的國際城市標準，市府同步啟動社子島智慧建設總體規劃，公告預算經費600萬元，預期將生態社子島與智慧建設相互搭配打造為一個智慧生態示範區，且針對智慧交通、智慧防災、智慧農業、智慧學校及智慧電網五大主題舉辦專家座談會， 就公共工程智慧化基礎建設、環境維護管理、智慧產業、智慧生活策略提出規劃建設方針，亦搭配3D或VR科技，勾勒未來社子島樣貌，型塑兼容生態遊憩及科技智慧運用的空間感受，並期望於2017年9月間，在台北舉辦之世界資訊科技大會(WCIT)發表規劃成果。


林欽榮表示，社子島開發案已於2016年進入中央審議作業階段，除感謝中央協助審議作業程序進行外，也感謝台北市議會已將2017年度預算三讀通過，市府將選派地政局、土地開發總隊、公園處、水利處等4局處，共6名同仁，赴歐洲針對都市計畫、景觀設計、防洪及水資源管理、公園綠地與生態溼地規劃設計及維護管理、土地開發與管理、居住問題等深入研習，實際實習2個月以獲取各專業領域之經驗。

林欽榮歡迎國內外都市規劃、景觀建築、水利工程、智慧科技等相關專業者參與投標，並表示後續市府將持續積極進行防洪計畫、二階的環境影響評估審議及區段徵收審查等作業，同時主動推動上述作業以精實計畫本身，以利社子島早日解除禁建，邁向綠色、智慧再發展。

桃園市副市長王明德2017年1月11日主持市政會議，聽取研考會「桃園智慧城市旗艦計畫推動狀況與檢討」專題報告後表示，請各局處持續推動桃園智慧城市旗艦計畫的各項規劃案，並針對各項規劃案加強行銷宣傳，讓市民朋友懂得使用、也感到好用，改善市府服務深度，也提升桃園城市競爭力。

王明德說，「智慧城市」是目前廣泛受到注目的新穎議題，透過改變服務方式，提供國人更幸福便利的生活，請各局處持續推動「桃園智慧城市旗艦計畫」的各項規劃案，並結合「亞洲･矽谷計畫」等相關計畫加以應用。其次，請各局處針對各項規劃案加強行銷宣傳，讓市民朋友懂得使用、也感到好用。再者，桃園市市民卡是目前全台各城市推動智慧城市中，最具有效果的項目之一，期盼透過廣播訊號系統(Beacon)的應用，進一步主動協助市民朋友處理相關業務，改善市府服務的深度，並提升城市競爭力。

桃園市政府副秘書長邱俊銘表示，市府於2015年10月28日成立「桃園市智慧城市推動委員會」，邀集市府各單位參與提出總計115項計畫並持續推動。「智慧城市旗艦計畫」包括收送訊息的感知層、傳遞訊息網絡的通信層、執行運算的數據層及推動面向的應用層等構面，整體結構猶如大腦透過神經指揮各部分運作，其中應用層包括「智慧治理」、「智慧生活」及「智慧產業」等3大面向。

邱副秘書長表示，未來市府針對「桃園智慧城市旗艦計畫」，在「智慧治理」面向推動智慧型機器人、智慧街道、智慧建築等項目；「智慧生活」面向推動VR/AR先導、智慧校園、觀光場域智慧化、電動共享汽車系統等項目；「智慧產業」面向推動觀光工廠、4G先進商務服務、智慧休閒農業服務、智慧街燈、微型空氣品質感測器、工業園區智慧場域、5G創新應用等項目。

2016猴年房市並未「猴塞雷」，今年金雞是爆「大尾雞」還是「大危機」？《好房網》臉書粉絲團與《MeMe》聯合舉辦的【欽差大人談房市】直播，1月11日以【2017！大尾雞還是大危機】為主題，邀請房產專家田大權與好房網總編楊欽亮討論2017年房市。

2017房市是「大尾雞」還是「大危機」，田大權認為，這其實是立場上的問題，若對於賣方來說是個危機，但就是買方的轉機。房地產不會一直走L型，去年買賣轉移創歷史新低，但仍有24萬轉移量，基本需求仍在。若是有需求，仍是可以買房，不管是危機還是轉機都沒有關係，對於自住較無影響。

直播中提到社會住宅會造成當地房價下跌問題，田大權指出，居住社會住宅的民眾，都是有立即需求性的，民眾入住店家也會跟著進駐，生活機能形成會比豪宅區還快速。

機場捷運通車在即，對於沿線房價的看法，田大權認為，捷運通車也需要看「時辰」，交通利多帶動房價攀升只是「結果論」，並不是通車一定會帶動房價上漲。並舉例當初木柵線、信義線、松山線通車初期也沒有立即反應到房價，需要生活機能的進入，房價才會有底。

最後有網友提問，找房仲買房，一直被問有多少預算很困擾。田大權則建議大家，買房不是先報預算，而是先報需求，先讓房仲知道你的需求過濾房屋，再從符合需求的房屋中選出符合預算的房子。

「國道四號台中環線豐原潭子段」國工局協議價購出爐，豐原、潭子區上百名居民不滿政府「照市價打六折」開價，昨天拉白布條抗議，將陳情書交給台中市地政局。地政局長張治祥回應，國工局協議價購確實有部分同段不同價疑慮，已退回國工局的市價查估書表，要求審查後重新送件。

「給我合理市價其餘免談！」200多位居民昨聚集台中市政府陽明大樓廣場，高舉白布條，抗議「甚麼都漲就是市價徵收跌」、「無良政府不知民間疾苦」。該工程全長約10.9公里，包含都市及非都市土地，沿線土地筆數及所有權人眾多。

台中市議員蕭隆澤要求政府用市價來徵收，「不要市價又打折」；議員翁美春呼籲國工局開出合理的收購價位；議員謝志忠揚言，不排除北上包圍國工局，捍衛里民權益。

住戶林清祥不滿，家中2甲多土地位於潭子區旱溪東路六段，市價每坪約10萬元，國工局卻估出6萬多元，痛批政府打折算市價，「無道理！」

自救會長謝秋焜說，潭子區盛產綠竹筍，村民賴以維生，國工局以竹子計算價值，而非以綠竹筍，兩者價差很大，要求重新界定標準。

張治祥代表接下陳情書，強調會幫市民爭取合理價格。地政局表示，交通部國道新建工程局已在去年12月15日完成協議價購程序，但市府審查市價查估書表發現，有道路開闢工程一坪差價1萬元上下，明顯不合理，本月5日已將市價估價書表退回國工局。

一例一休上路後，衝擊現有公司制度，不少產業應聲喊漲，日前更有房產業者指出，新法上路後，恐會衝擊房價，不過有代銷業者反駁此說法，指出人事增加成本與建商無關，對房價不會有太大的影響。

一例一休會成為房價上漲的原因嗎？財經專家dolin66在商業週刊上撰文指出，台灣物價從民國74年開始，漲幅超過84.4%，但房地產價格同樣也有漲，即使房價下修，也不可能用同樣價格買到格局相似的房子，因為房價早就漲的比平均物價還要高了。

dolin66表示，台灣房地產市場現在已經面臨高空屋率、高房價所得比以及成交量持續低迷的不利環境，低迷的成交量也反映消費者無法負擔現在價格，因此期待未來會有持續降價的機會，並不會為了營造商漲價的動作買單，建商與其期待一例一休能漲價反應成本，不如思考該如何將空屋盡快出清，避免未來更高的營運及維護成本，才是積極面對不景氣市場的行為。

代銷業者向自由時報表示，一例一休確實增加人事與人力成本3成，不過銷主要靠銷售房屋為獲利來源，人事增加成本與建商無關，對房價影響不會太大；而永慶房產集團業務總經理葉凌棋則指出，2017年建商面臨稅負成本增，力求餘屋出清、順利交屋，新成屋降價趨勢將會持續下去。

　1月10日,中國社科院財經戰略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心房地産大數據項目組完成了首份大數據房價指數（Big Data Housing Prices Index, BHPI）報告。中國社科院城市與競爭力研究中心研究員、房地産大數據項目組執行組長鄒琳華代表課題組發布指數稱，從全國來看，熱點城市房價同比漲幅巨大，局部房價泡沫突出。長三角和珠三角板塊房價開始停漲，但京津冀和中部城市板塊房價仍在走高。大城市進入高房價時代，北上廣深等18個樣本城市房價中位數破萬元。2016年一線城市新興城區的房價漲幅要顯著高于老城區，表明具有中國特色的特大城市郊區化的時代已經來臨。

　　熱點城市房價同比漲幅巨大 京津冀和中部城市板塊反彈

　　相比2015年，珠三角城市不再領漲，京津冀及長三角城市改當房價領頭羊。大數據房價指數顯示，2016年12月，樣本城市全國綜合指數同比上漲41.93%。其中，樣本城市京津冀綜合指數同比上漲63.78%，長三角綜合指數同比上漲53.76%，中部綜合指數同比上漲38.22%，珠三角綜合指數同比上漲18.56%。樣本城市中，房價指數同比漲幅達50%以上的依次有廊坊（燕郊）、天津、上海、石家莊、廈門、北京、東莞、武漢等城市，其中廊坊（燕郊）的同比漲幅在100%以上居全國首位，天津、上海、石家莊、廈門等在60%以上。另有鄭州、福州、蘇州等城市在同比漲幅40-50%之間，南京、濟南、廣州、無錫、長沙、杭州、青島、南昌等城市同比漲幅在20-40%之間。

　　2016年10月以來，隨著各城市調控政策的密集推出，熱點城市總體房價環比漲幅迅速收窄。大數據房價指數顯示，2016年12月，樣本城市全國綜合指數環比上漲2.23%，漲速比9月下降3.87個百分點，但比11月要上升0.54個百分點。其中，樣本城市中部綜合指數環比上漲3.68%，京津冀綜合指數環比上漲3.36%，漲速較前兩個月均有所反彈；長三角綜合指數環比上漲0.06%，珠三角綜合指數環比下降0.59%，房價已經出現停漲或微降。2016年9月，樣本城市中房價環比漲幅在10%以上的有天津、鄭州、石家莊、無錫、廊坊（燕郊）、北京等6城市，基本分布在京津冀或長三角板塊。2016年12月，上述熱點城市房價環比漲幅分別收窄為天津的2.42%、鄭州的3.67%、石家莊的5.13%、無錫的-2.05%、廊坊（燕郊）的3.02%和北京的3.25%，除石家莊外環比漲幅均在5%以內。2016年12月，南京、武漢、西安、重慶、大連等城市房價環比已經接近停漲，深圳、無錫、杭州、合肥、煙臺等城市房價出現不同程度環比下跌。

部分大城市進入高房價時代 新興城區漲幅顯著高于老城區

　　大數據房價中位數顯示，2016年12月，樣本城市中房價中位數高于40000元/平方米的有北京（55525元/平方米）、上海（52000元/平方米）、深圳（49523元/平方米）3個城市，在30000-40000元/平方米的有廈門，在10000-30000元/平方米的有廊坊（燕郊）、南京、天津、福州、杭州、廣州、蘇州、合肥、鄭州、青島、武漢、石家莊、濟南、東莞。

　　北京房價近5年總體上漲188.46%,年均遞增23.6%，其中通州總體上漲239.97%居北京各區首位，房山總體上漲126.24%居各區末位。以2012年1月房價為100，到2016年12月，各區定基房價指數由高到低分別為通州（339.97）、大興（305.58）、順義（301.57）、西城（293.8）、東城（288.68）、海淀（288.25）、朝陽（287.04）、石景山（282.02）、豐臺（278.11）、亦莊（271.44）、昌平（267.14）、門頭溝（257.61）、房山（226.24）。北京近5年房價表現從高到低的大體順序是重點發展新城區、核心舊城區、非核心舊城區、其它新城區。

　　上海房價近7個季度（21個月）以來，總體上漲97.95%,月均遞增3.47%，其中長寧總體上漲111.52%居上海各區首位，奉賢總體上漲63.62%居各區末位。以2015年4月房價為100，到2016年12月，各區定基房價指數由高到低分別為長寧（211.52）、寶山（207.07）、松江（205.05）、嘉定（202.27）、閔行（203.48）、普陀（197.64）、浦東（197.44）、靜安（195.05）、閘北（188.58）、楊浦（179.57）、黃浦（177.81）、徐匯（175.72）、青浦（169.06）、虹口（168.17）、奉賢（163.62）。上海房價表現大體也是重點發展新城區高于舊城區。

　　深圳房價近7年總體上漲279.63%,年均遞增20.99%，其中寶安總體上漲356.58%居各區首位，福田總體上漲236.03%居各區未位。以2010年1月房價為100，到2016年12月，各區定基房價由高到低分別為寶安（456.58）、南山（398.85）、龍華新區（395.36）、龍崗（387.07）、羅湖（352.86）、福田（336.03）。深圳近7年房價總體表現大體也是新城區高于舊城區。

　　一線城市新興城區的房價同比漲幅要顯著高于老城區，老城區高房價的擠出效應上升。主要城區大數據房價指數顯示，2016年12月，北京各城區房價同比漲幅最高的為通州（76.7 %），最低的為西城（44.47 %）；房價環比漲幅最高的為門頭溝（5.3 %），最低的為西城（0.67%），作為優質學區、傳統老城區的西城區由于房價基數過高、居住環境相對較差，房價已現頹勢。上海各城區房價同比漲幅最高的為松江（91.15 %），最低的為黃浦（47.06 %）；房價環比漲幅最高的為靜安（5.72 %），最低的為虹口（-1.3 %）。深圳各城區房價同比漲幅最高的為龍崗（16.97 %），最低的為南山（4.82 %）；房價環比漲幅最高的為龍華新區（0.82 %），最低的為龍崗（-2.34%）。除了一線城市外，其它一些大城市房價上漲結構也有類似表現，如南京、成都、天津等，新興城區如南京江寧區、成都天府新區、天津西青區等在各區塊中房價漲幅居前列，而傳統老城區如南京鼓樓區、天津南開區等房價表現相對滯後。

　　中國社科院城市與競爭力研究中心研究員姜春梅介紹，BHPI指數根據採自互聯網的數百萬條存量住房實際成交數據，利用最新互聯網大數據分析技術和國際通行的重復交易指數模型計算。BHPI為月度指數，包含環比、同比、定基和中位數四個維度。BHPI指數體係目前覆蓋了33個主要城市和數十個重點城市的主要城區。作為基于互聯網大數據的開放式房價指數，今後指數樣本將逐步覆蓋全國所有城市。

　　專家分析稱，引入大數據，對于房價數據統計編制有重要的作用。通過新技術的應用，BHPI指數盡可能規避房價指數編制常見的陰陽合同價、非理性報價、網簽時間滯後、加總失真等技術難題，從而更為貼近居民家庭對房價漲跌的真實感受，是現有官方房價統計指數體係外的一個有益嘗試、補充和參考。

房子是用來住的，不是用來炒的”這一權威定調，為房地產企業的下一步發展指明了方向。綠地集團董事長、總裁張玉良昨日向記者透露：綠地已從產業、投資及管理層面確定了新的增長引擎，長租公寓專案和“特色小鎮”將作為綠地在2017年的業績增長點。在他看來，長期租賃方式可滿足部分年輕人的住房需求，長租公寓對整個社會來說都是有積極作用的，關鍵看政府及相關市場主體如何把這一模式全力運營好。

昨日晚間，綠地控股發佈了2016年度業績快報，實現營業總收入2594億元，利潤總額142億元，總資產達6926億元，分別增長25%、34%和15%。

對此業績，張玉良昨日表示，2016年綠地發展策略的核心是“時”、“勢”二字——應“時”而緊貼市場，順“勢”而調整結構。在2017年，綠地則將升級發展“引擎”，從產業、投資及管理層面確立全新的增長引擎。這些新驅動力將推動綠地各項主要經濟指標實現10%至15%的增長目標。

其中，在房地產板塊，綠地將把長租公寓和“特色小鎮”模式納入發展戰略。張玉良表示，國家對長租公寓是持鼓勵和宣導態度的，房子不僅可由住房人持有，還可鼓勵企業開展長租公寓的運營，以滿足年輕人的住房需求。這件事本身對整個社會都是有積極意義的，關鍵看政府及相關市場主體如何把這一模式全力運營好。

“長租公寓我們在2016年四季度就開始著手做了，今年，我們會上一大批長租公寓項目，其中有些是新建的，有些是把原來的辦公項目改造成酒店式公寓，然後持有經營。最近，我們在濟南、成都等城市鋪下去首批20個長租公寓項目，主要集中於這些城市的核心位置或交通便利的地方。”張玉良表示，綠地的長租公寓全部由旗下的酒店公司來運營，早餐、洗衣、打掃等服務一應俱全，只是比酒店少了宴會廳、會議中心、游泳池等設施，從而大大降低經營成本，項目的收益是有保障的。

同時，拓展“特色小鎮”也將是綠地2017年房地產主業發展的重點。張玉良指出，特色小鎮，其關鍵不在於土地，而在於產業。綠地將重點選擇有大城市購買力溢出效應、有產業導入支撐的一二線重點城市遠郊及周邊，投資啟動特色小鎮大盤項目，計畫重點圍繞智慧健康城、文化旅遊城兩個題材，形成開發模型和產品系列。

“地產開發最好的年頭已經過去了。”張玉良認為，接下來，先進的商業模式是企業最為核心的競爭力，運營服務、產業協同未來將成為影響企業發展成敗的“生命線”。在綠地來看，反覆運算創新的商業模式、多產業多業務模組帶來的協同效應，正加速釋放。

張玉良表示，2017年綠地大基建板塊將聚焦中西部等重點區域，繼續拓展軌道交通、高速公路、城市公園、片區開發等重大基礎設施項目，以投資帶動基建，擴大產值轉化。金融板塊方面基於穩健的債權、股權及資管等業務，將保持較好的盈利預期。同時仍將加大核心金融牌照資源的獲取力度，並以綠地（亞洲）證券為平臺，開展境外房地產基金、股權投資基金等業務。消費板塊方面，進口商品直銷業務將力拓內陸市場，實體門店總數計畫增至50家；升級跨境電商業務，提高管道控制權，做強供應鏈平臺。此外，綠地還將與高端醫療資源開展戰略合作，探索進入“大健康”產業。

張玉良還透露，綠地在投資與管理方面亦醞釀革新舉措。資本層面，綠地將同步推進戰略性並購和財務性投資，2017年計畫探索發展創投業務，重點投資有成熟科研成果的創業公司，獲取投資收益，孵化產業資源。管理層面，綠地基於多產業資源協同的需求，計畫建立和運行若干區域管理總部，統一對外介面，統籌協調資源，從而大大提升“投資+基建+產業+新城”等新商業模式的運行效能。同時，房地產業務也將逐步向大市場、大區域、強管控的格局過渡。

“2016年是樓市瘋狂的一年，是各種因素綜合作用的結果。”張玉良預計，2017年，樓市會回歸本源，“從全國來看，銷售總額可能會減少20%至30%，但市場分化依然存在。”

2016年上海稅收破萬億： 新舊動能轉換 房地產稅收上升

在2016年度上海市納稅百強企業名單中，金融業依舊強勢霸榜，但資訊技術、現代物流開始湧現出一些新力量；工業企業中新舊動能轉換明顯；最突出的是房地產企業稅收的大幅提升。

作為全國首個實施“營改增”結構性減稅的地區，上海市稅收收入近幾年一直保持平穩增長。

最新資料顯示，2016年上海市稅務部門組織的稅收收入達到11847.0億元，同比增長5.5%；剔除證券交易印花稅後，稅收收入完成11380.6億元，首次突破萬億元大關，同比增長15.1%。

從2015年的“全民炒股”到2016年股市冷淡，證券印花稅大幅下降，因而上海稅收總收入增速從上一年的22%回落到5.5%是意料之中的事。但剔除證券印花稅後，上海稅收收入比上年提升3.3個百分點，其中，第三產業稅收收入完成8173.6億元，同比增長22.6%，占全市稅收比重為71.8%，首超七成。

可見上海的金融業以及資訊技術、現代物流等行業的規模效益逐漸顯現。

在上海市稅務局近日公佈的納稅百強名單中，上海浦東發展銀行股份有限公司超過交通銀行，以137.51億元納稅額居第三產業首位，工業企業納稅冠軍則被上海煙草集團有限責任公司蟬聯。

21世紀經濟研究院梳理發現，在2016年度上海市納稅百強企業名單中，金融業依舊強勢霸榜，但資訊技術、現代物流開始湧現出一些新力量；工業企業中新舊動能轉換明顯；最突出的是房地產企業稅收的大幅提升。

證券交易印花稅不到去年四成

2016年，上海第三產業百強企業共繳納稅款1751.9億元，較上年增長11.4%，最低入圍門檻由上年的5.63億元提高至6.94億元。

通覽上海第三產業納稅百強企業可以發現，金融業依舊最強，有高達47席，共繳納稅款1094.7億元，較上年增長14.5%，占第三產業納稅百強企業稅收62.5%。

其中，上海浦東發展銀行股份有限公司和交通銀行股份有限公司分別以137.51億元、136.55億元位列前兩位。

股市的冷熱也表現得很明顯：資料顯示，2016年，上海證券交易印花稅466.4億元，還不到2015年的四成。

在第三產業百強榜中，幾大證券公司國泰君安、申萬宏源和海通證券分別排第四、第六、第八位，納稅款達到49.64億元、43.03億元、39.69億元，稅款和排名都比前一年有所提升。

但上海證券交易所、中國金融期貨交易所股份有限公司僅以24.37億元、19.70億元排名第18、第23名，比2015年有明顯下降。

快遞企業首次入圍三產納稅百強

值得注意的是，在上海科創中心建設的帶動下，以資訊技術、現代物流為代表的服務業企業稅收增長明顯。

作為首家入圍的快遞企業，申通快遞以9.86億元排在上海第三產業納稅百強的第59位。

“煙、車、油、鋼”納稅多、增長慢

相比三產的亮點，2016年上海的工業企業則延續了一段時間以來的黯淡局面。資料顯示，2016年上海工業百強企業共繳納稅款1786.4億元，較上年增長2.4%，增速較上年略升0.1個百分點；占全市稅收收入15.7%，較上年下降1.9個百分點。

儘管工業百強企業稅收總體增速放緩，占全市稅收收入比重逐步降低，但入圍百強工業企業稅收門檻提高、百強企業占工業稅收收入比重提升，可見工業企業提質增效效果明顯，企業實力整體提升。

其中，上海煙草集團以762.03億元的納稅額，繼續蟬聯2016年上海工業企業納稅冠軍。 但總體上，“煙、車、油、鋼”等工業重點稅源企業稅收較上年增長0.9%，占百強工業企業稅收79.5%，增速和比重分別較上年下降0.5和1.2個百分點，反映傳統動能有所減弱。

而百強中的其他工業企業稅收較上年增長8.5%，占百強工業企業稅收20.5%，增速和比重分別較上年上升1.2個百分點和1.3個百分點。

工業百強企業中，有12戶戰略性新興產業製造業企業入圍。比如，上海發那科機器人有限公司繳納稅款2.17億元，位列上海工業納稅百強企業第94位。

房企稅收提升顯著

2016年，上海房地產市場交易旺盛，成交量及金額均創出新高，房企去庫存效果明顯，房地產稅收隨之上升。

第三產業百強榜中，房地產企業所占席位和2015年一致，都只有7席，但房企在2016年排位有所提升，排名最靠前的房企2016年完成稅收10.23億元，排名第53位，超過了東方航空。

21世紀經濟研究院認為，儘管2016年房企在上海都取得了不錯的成績，但隨著土地和各方面成本的攀升，房企利潤被攤薄，且進入上海的門檻越來越高，市場風險也逐步上升，未來上海第三產業納稅百強中，房企席位仍會呈現一個逐漸縮減的態勢。

特別是在嚴厲調控在一段時期內不會放鬆的政策預期下，2017年上海房地產市場的理性回歸是大概率事件，像2016年這樣的“大年”難現，房企利潤和稅收也將應聲下滑。

自1月6日起，上海市住建委會同相關部門對商辦專案進行集中清理核查，在此期間暫停此類項目的網上簽約。所謂“商辦項目”，是在商業辦公用地上建設、可分割出售、原本為商旅人士提供的裝修式公寓，俗稱“酒店式公寓”或“商住房”。目前，由於這類物業將商辦用途的單元（上海規定單元面積不低於150平米、層高大于4.5米）橫豎分隔成小單間，接通天然氣，設置陽臺、衛生間、空調外掛架等生活設施，事實上改變土地和房屋用途而成為“類住宅”。

此外，近年來還湧現出另一種“類住宅”，即順應大眾創業潮流下辦公居住空間融合的趨勢，建設在工業用地上、可分割出售的創新型產業用房。大城市各區都要發展第三產業、商辦綜合體等地標，出讓了很多商辦用地。但城市週邊商辦專案“去化”和招商困難，為提高開發商投資熱情，京滬穗深等城市允許商辦專案開發部分“類住宅”。特別是，2016年房價快速上漲，“類住宅”價格（包括租金）僅為同類商品住房的60%，加上其不限購的優勢，成為“剛需”、外來購房人群和房產投資等需求的“出口”。

“類住宅”野蠻生長

以深圳為例，2004年“類住宅”在商品房成交中僅占比4.5%，2015年上升到11.5%，2016年上升到17.8%，近10年銷售價格年均漲幅達到16.1%；北京“類住宅”市場更火爆，2016年全年成交商住房6.8萬套，比2015年增長196%，接近全年普通住宅成交的1倍，占商品房成交總數的60.1%，成交均價達到2.9萬元，比2015年上漲14%；2016年，上海商住房成交275萬平米，同比增長145%，商住房銷售均價達到2.57萬元，同比增長23%，目前在售樓盤消化週期僅5.3個月。

首先，“類住宅”違反了土地用途管制、城市分區規劃，造成城市生活和生產功能區混雜穿插，用地效率較低、“城市病”突出；其次，“類住宅”大行其道，擅自改變房屋內部結構的空間分割愈演愈烈，消防和安全形勢嚴峻；再次，缺乏配套的“類住宅”盛行，導致住房投資氛圍惡化，人口管理失控；最後，“類住宅”游離於住房統計，或導致未來住房供應過剩和風險爆發。2015年5月，北京啟動通州商住限購，意圖在於，通州是疏導首都功能的行政副中心，而非泡沫集中地或又一個“睡城”。

京滬深進入“存量房”時代

京滬深等大城市“類住宅”氾濫，與大城市空間需求轉向存量用地盤活有關。近年來，國家嚴控大城市邊界，新增供地“負增長”，比如《上海市城市總體規劃（2016-2020）》顯示，上海規劃建設用地總規模從原來的3226平方公里調減到3185平方公里。同時，近期結束的2016年中央經濟工作會議，提出大城市未來供地“三原則”，即盤活存量用地、增加住宅用地比例、與人口流動空間趨勢相適應。

因此，對京滬深等大城市來說，未來只能向存量要空間。近年來，京滬深等城市第三產業對GDP的貢獻率已超過70%，但45%左右的存量建設用地仍舊為工業用地。從地均產值和人口密度看，工業用地有必要向第三產業、住宅傾斜。但是，掌握土地的國企、園區，希望盡享土地開發紅利，不願繳納功能轉換的巨額出讓金，無力做住宅片區的公共配套，結果是存量盤活局限在原用途，政府也有以土地換取對低效國企長期補貼的想法，這也是“類住宅”異軍突起的原因。

筆者調研發現，上海很多老牌國企動輒佔據數平方公里土地，都成立旗下開發公司或聯合開發商成立置業公司；深圳工業用地和園區改造，也在向房地產轉移。起初，大家一窩蜂地開發創意園區、寫字樓。商業辦公過剩後，便轉向打擦邊球的“類住宅”。“類住宅”反映市場對住房需求旺盛的態勢。如前所述，買這類住宅的多為剛需、被限購者或投資客。問題是，這些區域本身規劃為商業辦公，居住氛圍差，缺乏教育、醫療等公共配套，需求過旺必然是無效供應和資產泡沫衍生。

因此，京滬相繼控制“類住宅”市場蔓延很必要。但從人口流動、新增供地潛力看，大城市增加宅地和盤活存量已處於倒逼境地。一方面，“類住宅”繁榮是政府監管與市場突破監管的結果。銷售類住宅需求旺盛，一味地從需求端“堵”很難奏效；另一方面，也是規則限制與市場突破限制的結果。大城市宅地需求、存量用地盤活訴求強烈，但土地用途管制，片區規劃限制，各區都要發展政績，加上國企負擔重，土地調整功能成本高，造成一邊是住宅需求嗷嗷待哺，另一邊是商業辦公、工業用地嚴重過剩，中間夾著供應效率低、野蠻生長的“類住宅”。

從“堵”向“疏”轉變

2017年及未來，增加大城市宅地、盤活存量用地、抑制資產泡沫，不僅是房地產市場的主題，也是樓市供給端的重大變化，更是長效機制建設的重點內容。目前，“類住宅”的蔓延有違於上述目標的實現。筆者認為，監管從“堵”變為“疏”是控制“類住宅”市場蔓延的關鍵，這就要從土地用途管制和規劃等方面，開展體制上的改革和機制上的創新。

首先，存量工業用地很多集中在城市中心區，盤活的經濟價值和社會價值很高。要以地均產值、就業人口為剛性指標，建立劃撥類工業用地和園區騰退紅線，觸及紅線的工業用地和園區一律由政府收回。


其次，以土地出讓淨收益全部用於公共服務設施供給投入為切入口，加快推進低效工業和商業片區轉作住宅片區的規劃調整，降低存量用地盤活成本，增加住宅用地有效供應；控制地方政府基於短期固定資產投資和稅收考量的低地價招商政策，避免低效工業用地屢屢登堂入室、商業綜合體遍地都是，避免隨後變相發展房地產業，“子產業”大過“母產業”的亂象，給“類住宅”蔓延創造空間。

最後，新興產業要從“落地”變為“落房”。地方政府給予新興產業扶持是必要的，但要從過去的土地支持變為給辦公空間支持，避免新興產業利用多餘的用地發展房地產。

◆對京滬深等大城市來說，未來只能向存量要空間。

◆從人口流動、新增供地潛力看，大城市增加宅地和盤活存量已處於倒逼境地。因此，京滬相繼控制“類住宅”市場蔓延很必要。

◆監管從“堵”變為“疏”是控制“類住宅”市場蔓延的關鍵，這就要從土地用途管制和規劃等方面，開展體制上的改革和機制上的創新。

　　記者從機構瞭解到，2017年前10天，全國主要城市的住房、土地成交普遍低迷。同時，地方以及住建部、發改委、銀監會等部委頻頻發聲，穩定今年房地產政策預期。

　　中國房地產研究會市場委員會副主任、中國房地產資料研究院執行院長陳晟昨天對記者表示，樓市調控的成效接下來會進一步顯現。從全年來看，中國樓市將在調控中整體趨穩。

　　成交低迷開局

　　中國指數研究院提供的資料顯示，2017年首周，其重點監測的32個城市成交面積環比下降17.0%。其中21個城市環比下降，占監測城市的66%。分城市來看，各線城市同比、環比均有不同程度的下降。

　　首創證券的研報也顯示，2017年樓市開局低迷，開年至今31個大中城市商品房成交水準低於去年全年平均水準12.84個百分點。並據統計，31個大中城市商品房合計成交504.26萬平方米，同比減少21.35%，環比減少19.06%。

　　土地市場也在繼續降溫。

　　中國指數研究院資料資訊中心監測顯示，1月2日至1月8日，其監測的40個主要城市土地推出量環比減少69%，成交量環比減少87%，出讓金總額環比減少87%。其中，17個城市無土地推出，25個城市無土地成交。這預示著房地產投資的回落。“2017年地產投資變化趨勢，將是銷售回落帶動投資下行。”興業證券(7.640, -0.10, -1.29%)池光勝據此判斷。

　　從眼下來看，樓市正步入“量價齊跌”調整階段，但放長遠看，“穩”是大勢。“熱點城市房價過快上漲勢頭得到遏制，房價走勢明顯趨穩。”民生證券分析師溫陽說。

　　從嚴調控不放鬆

　　記者注意到，進入2017年後，樓市調控依然發力從緊，分類調控、因城施策的調控思路非常清晰。

　　近日，住建部、發改委、銀監會等相繼發聲從嚴調控，穩定今年房地產政策預期。由此，業內人士判斷今年樓市將整體趨穩。

　　據初步統計，截至1月3日，北京、上海、廣州、深圳、天津、杭州、南京等23個城市發佈了樓市調控政策，重啟限購限貸。從2016年11月以來，杭州、武漢、深圳、成都、上海等熱點一、二線城市升級了調控政策。其中，鄭州成為全國第三個認房又認貸的城市。石家莊、福州加強了商品房備案價格監管，特別是福州嚴令樓盤備案價格零增長。

　　從相關部委開年來的表述來看，亦是緊盯不放。

　　前日，銀監會明確表示：“分類實施房地產金融調控。”同日，國家發改委主任徐紹史在國新辦新聞發佈會上指出，面對房地產“一、二線城市的高房價，三四線城市的高庫存”的矛盾，一方面分城施策，控制房價；另一方面，正在制定房地產業健康平穩發展的長效機制，包括一些法律法規規定和財政金融政策。

　　住建部也要求，2017年要千方百計抓好房地產調控，繼續執行好已出臺的限貸、限購、增加土地供應、整頓市場秩序等措施，確保房地產市場平穩健康發展。

　　“元旦過後，部分地區房地產政策持續收緊，成交量繼續下降。政策收緊與此前中央經濟工作會議所提出的建立長效機制，回歸住房居住屬性，推動房地產健康平穩發展相呼應。”陳晟說。

　　他認為，分城施策，協同作戰，綜合運用金融、財稅、土地、立法等手段，既能抑制房地產泡沫，又能防止出現大起大落；既能抑制一、二線城市過熱，又能帶動三四線城市去庫存，實現樓市調控目標。預計接下來樓市調控的成效會進一步顯現，而從全年來看，樓市將整體趨穩。

伍氏家族祖屋重建超豪宅

伍氏家族自2008年把創辦的永隆銀行賣盤後，　家族成員各自發展，並且涉足房地產市場，首個項目是把位於西半山寶珊道18號的祖屋重建為豪宅，經過10年時間策劃及重建，去年取得入伙紙，項目命名為尚璟，定位為超級豪宅，冀打造成西半山新指標，售價有力挑戰同區逾10萬元的呎價新高紀錄。項目部署農曆新年後以現樓形式推售，市值約50億元。

每戶實用逾2000呎 4房設計

尚璟發展商為崇傑地產，該公司董事伍尚修及伍尚宗同為伍氏家族第三代，屬於堂兄弟關係，他們接受訪問時表示，尚璟全幢每層兩伙，共38戶，每戶實用面積逾2000方呎，為4房3套設計，地下及頂層共4伙，為連花園或天台特色戶。於現樓打造的示範單位已接近竣工，最快農曆新年後推售。

寶珊道地勢較高，位於干德道之上，景觀上有一定優勢，伍尚宗表示，項目地下至5樓為停車場及會所，6樓及以上為住宅樓層，7樓開始已看到海景，即全幢共有36伙擁有海景景觀，高層單位更可遠眺尖沙咀至昂船洲一帶海景。

尚璟去年曾傳出獲全幢洽購，伍尚修透露，項目過往接獲不少查詢，並有買家有意全幢購入，但公司一直未曾與有興趣買家進行商議。現時公司對項目放售、放租甚至全幢出售仍持開放態度，未有定案。

項目委託第一太平戴維斯負責銷售，該公司住宅及投資資深董事周德輝表示，寶珊道已有14年缺乏新供應，近期豪宅市道熾熱，尚璟定價將參考山頂MOUNT NICHOLSON及東半山傲璇（OPUS HONG KONG）分層單位呎價由7萬至約10萬元，以此計算，尚璟市值估計約50億元。問及售價會否打破天匯10.38萬元的區內呎價紀錄，伍尚修只表示希望打造項目為西半山新指標，由於屬家族首個豪宅物業，故聘用最頂級的建築師及則師等，務求令項目盡善盡美。家族未來將繼續物色地產發展項目，並將會集中於港島區豪宅地段，也不排除與其他公司合作買地建屋。伍氏家族從事銀行業務的年代已告終，但伍尚宗仍從事信貸業務，現為永時信貸董事。伍尚宗表示，尚璟買家為有實力人士，但永時信貸亦有機會為買家提供一按及二按，對於家族會否重返銀行業，　他坦言行業競爭激烈，重返機會不大。

對於今年樓市，伍尚修認為現時市場存在不少購買力，相信資金將繼續流入本港。他預期，今年樓市將平穩發展，由於豪宅地皮買少見少，預料樓價將有單位數字升幅。

傳統淡季影響 全年仍升4.3%1

每年年底至翌年農曆新年前後，都是樓市傳統淡季，住宅租務成交和租金表現俱疲弱。美聯物業數據顯示，以實用面積計算，2016年12月本港100個主要私人屋苑平均呎租33.92元，按月微跌0.3%，連升9個月後終於「斷纜」，但去年全年仍有約4.3%升幅。業界人士認為，私樓租賃在農曆新年過後會逐漸轉好，預料今年租金有1%至2%輕微升幅。

美聯物業最新公布的住宅租金走勢數據顯示，百大私人屋苑的平均呎租去年首2個月回落約3.1%，之後連升9個月，累積上漲7.9%，雖然去年12月微跌0.3%，但是2016年全年租金仍有約4.3%的升幅；以季度計算，去年第四季呎租有約1%升幅，但較對上一季的3.4%漲幅明顯放緩。

峻瀅II期高層劈租14%

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，去年細價租務成交明顯減少，其中月租1.5萬元或以下的租務比例連跌3季，由去年首季佔47%，跌至去年第四季的35.8%；月租逾2萬元的個案比例，期內則由28.4%明顯增加至37.4%。

踏入2017年1月，租務市場進一步轉靜，其中天水圍嘉湖山莊租金略為回落。中原地產分區營業經理伍耀祖說，嘉湖山莊本月暫錄得約12宗租務成交，按月減少約20%；平均實用呎租約21元，按月跌4.5%。美湖居7座低層E室兩房戶，實用面積441方呎，新近以每月9400元租出，呎租約21.3元。

伍耀祖表示，嘉湖山莊部分業主心急在農曆新年前租出單位，願意議價，令呎租有所回落，現時兩房戶有約10個放盤，月租約9000元起，料未來一個月仍持續淡靜。

中原地產高級分行經理伍錦基透露，將軍澳峻瀅II期2座高層C室，實用面積745方呎，業主去年10月以每月1.9萬元放租，但一直未獲承租，最近終於劈價約14%，以1.64萬元租出，呎租約22元，較屋苑平均呎租約24元低8.3%。業主在2015年以約756萬元購入單位，租金回報約2.6厘。

美聯物業住宅部行政總裁布少明認為，農曆新年前一向較少人租樓，亦令租金有所微調，估計今年住宅租金可平穩發展，料有約1%至2%輕微升幅；而中小型住宅受剛性需求支持，租金表現將較豪宅理想。

內房銷售數據陸續公布，中海外（00688）去年錄得2,106.5億元合約銷售額，按年增16.6%。上月公司加快買地，購地數目佔去年總數一半。

上月斥174億 連購9地塊

公告顯示，公司於去年12月積極買地，共斥174.4億元人民幣，於廈門、南京、蘇州等地購入9幅地塊，佔全年買地總數一半，而當月合約銷售額僅為39億元。該股升1.8%，收報22.4元，成交額8.6億元。另一央企華潤置地（01109）上月亦購入9塊地，尚未公布銷售數據。綜合投資界意見，相對中海外，潤地似乎更受投資者青睞。

麥格理發表報告指，上月南下資金中，7%成交量屬於潤地，而中海外僅佔1%。該行認為，北水對港股的影響將於2017年持續，即使樓市銷售轉弱，但由於行業估值為3年低位，且受新增南下資金支持，內房行業仍可期，首選潤地、龍湖（00960）及雅居樂（03383）。

券商看好內房 薦潤地龍湖

滙豐證券亦給予中海外、潤地及龍湖買入評級，花旗此前亦薦潤地及融創（01918）。麥格理指，以小型內房股而言，融創仍是北水最愛之一，相關資金持股比例已由1年前的6.7%，增至現時約17.7%。

融創去年採取進取的買地及銷售策略，年內合約銷售額增1.1倍至逾1,500億元人民幣。該公司日前公布，今年銷售目標為2,100億元人民幣，較去年銷售額提升35.2%。

軒德蓀道相連洋房省稅3億 擴區內版圖

超級豪宅買賣氣氛暢旺，消息指，資本策略（00497）剛以「買殼」形式購入渣甸山軒德蓀道一幅相連屋地，市場料作價約10億元，並從而擴大其在渣甸山的版圖。

兩相連屋地 佔地共逾2萬呎

豪宅屋地有價有市，據悉，位於渣甸山軒德蓀道11、12號的相連屋地，剛成功以公司股權轉讓形式易手，兩地盤分別佔地10,149及10,496平方呎，以地積比率0.6倍計算，可重建樓面約6,089平方呎及6,298平方呎。消息稱兩物業分別以約5億元易手，每呎樓面地價8.21萬及7.94萬元，買家為資本策略，料是次交易最多可省稅約3億元。

兩物業均由海外註冊公司持有，據悉原業主為同一人。值得一提的是，其中12號屋地曾經由美聯集團（01200）主席黃建業持有，及後於2005年轉售。

地段幽恬 名人紛擇居

渣甸山為港島貴重的洋房區之一，往返港島商業核心地段相當便利，且環境幽恬，甚受名人的追捧，例如華置（00127）大股東劉鑾雄，便稱得上是渣甸山的大地主，持有白建時道、高士美道多幅屋地；有「重慶李嘉誠」之稱的中渝置地（01224）主席張松橋，持有包華士道1號屋地，於2015年7月以約7.6億元購入，呎價逼近10萬元，至今仍是渣甸山地價的最高紀錄；至於去年6月份易手的高士美道6號，有指背後的買家為「賭王」千金何超瓊，可見區內業主均星光熠熠。

資策素來精於發展豪宅，近年相當積極收購豪宅貴重屋地及項目，資料顯示，集團所牽頭的財團，於2012年7月份斥14億元購入白建時道47至49號屋地，並將重建20伙大宅，預計明年以現樓形式推出，而是次購入的軒德蓀道屋地，亦可藉此擴大集團在區內的版圖。

踏入新一年豪宅市場已頻頻出現大額買賣，氣氛相當暢旺，如山頂普樂道1、3及5號以逾30億元易手，以成交價計算屬近兩年來豪宅市場最大宗成交，重慶富商安晉辰亦以逾6億元售出旗下南區赫蘭道12號大屋，適逢多宗大額成交出現，或有望吸引其他豪宅業主放售旗下物業測試市場氣氛。

土地註冊處顯示，太子道西294至296A號全幢物業，本地老牌黃氏家族以5.16億元購入，每呎地價8,367元。

物業位於太子道西及喇沙利道交界，佔地12,334平方呎，現為樓高3層的舊樓，屬於「住宅（乙類）」用途，最高可以地積比率5倍重建，可建樓面約61,670平方呎，但項目地契設樓面及高限，若要用盡可建樓面面積，需要補地價。資料顯示，登記買家為志德投資，公司董事包括黃繼昌及黃樹倫，為老牌家族成員。

永義雋瓏4伙 1.52億沽

另外，永義國際（01218）旗下何文田雋瓏高層4伙合共1.52億元登記售出，買家為集團主席兼首席行政總裁鄺長添及副主席雷玉珠。

今年第一滴血 買家損手257萬離場

美國今年或再加息，買家資金周轉或有問題下，新盤頻錄撻定個案。九肚山已入伙的玖瓏山錄撻大定，遭發展商沒收約257.8萬元，成為今年一手市場首宗撻大定個案，亦是今年開年以來最大宗金額撻定個案。

九肚山在近年陸續被開發，該區內將有不少新盤銷售，包括新地雲端及香港興業尚珩等。樓盤選擇及供應漸增的情況下，區內首個推售樓盤出現第一滴血，經已入伙、嘉里及信置合作發展的玖瓏山錄撻大定個案。

據成交紀錄冊及土地註冊處資料顯示，玖瓏山月瓏閣2座17樓C室，實用面積1,507方呎，屬四房單位，去年12月5日以2,578萬元售出。該何姓買家周五再簽訂正式買賣合約，不過交易昨日終止，料買家一成定金、涉及約257.8萬元遭發展商沒收，屬今年一手市場首宗撻大定個案。

AVA 55殺定近30萬

同時，盧華家族推售的馬頭角單幢盤AVA 55亦錄撻定個案。根據成交紀錄冊顯示，該盤5樓A室，實用面積328方呎兩房單位，上月30日以588.2萬元售出，不過交易近日再無進展，料交易撻定收場，估計發展商殺定29.41萬元。該單位曾以18樓同類單位為示範單位藍本，除浴室的「半浴屏」及開放式廚房外，細房面積僅約40呎。

Grand YOHO二期收票超13倍

另一方面，將於今晚推售、由新地發展的元朗新盤Grand YOHO二期首批66伙，今天正午截止認購登記。消息指，過去一周累收約940票，超額認購約13倍。

中海外於本周六首輪開售188伙單位的東九龍啟德1號II，連日來市場收票反應理想。消息指，樓盤自上周五正式收票至今，累積收逾2,300票，以本周六推售188伙計，超額11倍。

MOUNT NICHOLSON招標

由九倉及南豐合作發展、會德豐地產負責銷售的MOUNT NICHOLSON上載銷售安排至物業網站，以招標形式推出第二期的6A及6B分層單位，1月15日截標。

隨著馬來西亞經濟發展，中國地產商也紛紛前進卡位，綠地、富力、碧桂園、雅居樂等大型地產商前往馬來西亞布局，也引發中國投資人前往馬國置產的熱潮。

21 世紀經濟報導分析，中國投資人湧入馬來西亞房市，對開發商而言是重大利多，但中國買家「錢進」全球，推高當地房產價格也有先例在前，一般認為，馬國未來政策風險值得關注。此外，近幾年來馬來西亞房價漲幅已高，在經濟波動大的環境下，購屋報酬率如何仍值得思量。

近年來，中國對海外投資持續增加，馬來西亞同樣受惠。這些投資中，有不少屬於重要建設項目，如馬六甲皇京港、馬來西亞北方漁業國際港與產業園、吉隆坡「大馬城」，以及即將招標的隆新高鐵等。

而此前，中國地產開發商已先先後後卡位馬來西亞房市，碧桂園、富力、雅居樂、綠地等地產商都前往馬國購地開發，隨後銷售亦十分亮眼，買家多為中國投資人。

在此趨勢下，馬國本地開發商也把握機會，在中國成立分公司來推案擴張。比起歐美主要城市，馬來西亞房價更為親切，雖然首都吉隆坡價格相對偏高，但馬六甲、新山等地區，市場房價也不超過每平方公尺 2 萬人民幣。

縱使國外投資人要在馬來西亞申請房貸不易，但不少開發商可以接受「頭期付半價、其餘分期」的方式；也因總價不高，有些中國白領階層以眾籌方式聯合投資。

21 世紀經濟報導進一步分析，據近幾年數據來看，馬來西亞主要城市房價年漲幅已將近 10%，價格與當地購買力已出現偏離，購入之後若要轉手，可能有難度存在。但若以租金回報率來看，5% 以上的回報率仍算是合理。

未來，若馬來西亞房價持續漲升，不排除馬國政府有考慮收緊政策的可能性。而馬來西亞經濟成長的不穩定，同樣也在考驗著當地房市以及投資人。

據金邊國土規劃和建設局的最新報告，去年首都金邊建成和在建的 5 層樓以上的建築共有 791 棟，與上年相比增加 163 棟。

高棉日報報導，據該報告資料，上述的 791 棟建築中，5 層樓至 9 層樓共有 474 棟，10 層樓到 19 層樓共有 249 棟，20 層樓到 29 層樓共有 43 棟，30 層樓到 39 層樓共有 17 棟，40 層樓以上的有 8 棟。另外公寓住宅區共有 134 個。

據該報告，去年，金邊市建築項目獲批建的共有 901 個，與上年的 662 個相比增長 36.10%。未獲批建禁止興建有 263 個，與上年的 261 個相比增長 0.76%。

同時，金邊市還有 60 個建築興建項目技術違規、11 個建築維修項目獲得批淮，33 個建築維修項目未獲得批淮。

據該報告，去年，金邊市國土規劃和建設局收集了 21 萬 3619 塊地皮，簽署了 1698 個有關建築投資協議，向民眾發放 848 張土地產權證。