豪宅推案量井噴M型更劇 老屋都更點燃價格戰

雞年趨勢
豪宅、老宅動向，將是2017房市領頭羊。市調業者彙整資訊與政策指出，豪宅推案量井噴致使產品M型化更為劇烈，加上老屋重建議題，推升老屋身價、帶動都更案推案量等，都將是今年房市重要趨勢。

業者認為，今年10大房市趨勢，包括「豪宅推案量井噴」、「產品M型化」、「沒有鮭魚，只有禿鷹」、「漣漪效應轉為脫鏈效應」、「奧梨子變蘋果」、「老屋重建成為降價的引信？」、「搶照潮再起」、「都更案遍地開花」、「救市與健全化政策並行」、「房貸餘額再創新高」等。
就豪宅動向來看，《住展》雜誌指出，光是台北市豪宅全年推案量體，就近2000億元，而坪數動輒超過300~500坪的超豪宅興起，與低總價市場青睞的小宅產品，將使推案型態更往M型化趨勢發展。

持續降價方獲青睞
至於豪宅推案量增，是否將推升整體行情，《住展》雜誌企研室經理何世昌認為，「以往在多頭時期，豪宅案會產生『漣漪效應』，周邊建案會比價跟漲。但在房市轉為買方市場後，取而代之的是『脫鏈效應』。即真豪宅案依然穩守高價，但一般住宅案則得持續降價，才能獲得自住客青睞。」

而老宅隨著行政院通過「都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例」草案後，因給予1.4倍容積獎勵，何世昌預言：「買爛房子來開發推案，勢必比買素地更有利可圖，爛房子頓時從『奧梨子變蘋果』。」甚至隨著建商購入標的物的容積單價下降，推案成本會比傳統建案低，可能點燃另一波價格戰，都更案推案量體亦隨之擴大。

鄉林集團董事長賴正鎰認為，今年在政策趨於寬鬆、再加上歐美經濟情勢明朗影響下，景氣可望撥雲見日，「估計多數建商在520後會增量推案，增幅將比去年成長1成，達到總銷約6500億元的規模。」全年市場將會呈現「量微增、價趨穩」的態勢。

台商返台置產重點
另著眼中國「肥咖條款」迫使台商返台置產，賴正鎰認為豪宅及具長期收益性的不動產，將成台商掃貨的重點，「另外，因政府政策支持，建商應更樂意推動合建及都更業務，以鄉林為例，未來3年在雙北市、台中市合建都案推案量體，即超過140億元。」

上班族卓先生說：「建商年終獎金還是發很多，就知道他們應該沒有很苦。不管他們推案量要多少，希望能多蓋一些民眾買得起的好宅。」

確保房屋買賣交易安全，台北市地政局公布2016年不動產經紀業業務查核結果，總計查核104家合法業者，共有36家違規，佔比達34.6%。北市地政局指出，去年經查核違規業者均已在期限內補正完畢，若未改善將裁處3~15萬元罰鍰。
台北市地政局定期稽查不動產經紀業，此次公布針對8大業務內容查核，包括「揭示文件」、「完成相關備查」、「有無收取差價或其他報酬」等，其中去年違規項目以未揭示文件為大宗，不合格率達27%，其次為「未完成相關備查」不合格率17%。

多知名業者遭點名
台北市地政局地權及不動產交易科科長沈瑞芬指出，房仲或代銷在營業前會先聲請許可設立文件，開業後須張貼於店內，供民眾辨識是否為合法經營業者，去年抽查業者經提醒已改正完畢，另外，部分業者因人員流動快，未於期限內回報異動備查，提醒業者應按時回報。

在36家違規業者中，包括璞全廣告、儷園廣告、創意家行銷、東森房屋等知名業者也皆遭點名。對此，創意家行銷發言人吳立言回應，去年地政局針對公司業務查核發現缺失，已於規定期限內改善，未來也將配合主管機關規定揭露。東森房屋行銷處副理于靜芳也表示，去年8月地政局來查核時，總部發現特許相關文件遺失，8月22日立即處理申請補發，已改善完畢。

不過也有代銷業者坦言，政府查核項目多，不過只要有一項違規就被列為不合格業者，條件稍嫌嚴格。地政局表示，未來將與公會聯合宣導，促使業者能盡量符合規定。

房地產市場低迷，高雄主要豪宅品牌皇苑建設去年大豐收，營收年增180%，董事長郭敏能昨（12）日在尾牙宴上宣布，員工年終獎金平均5.5至六個月，最高達八個月，為南部建商目前最大手筆的獎勵，引起現場歡呼。

市場人士說，高雄房地產市場還是以低總價、低單價為主流，但包括皇苑、京城、遠雄、友友等豪宅案蠢蠢欲動，市況或將改變。

郭敏能表示，創業至今走過二大波房地產谷底期，一次是2001年間因供給過剩，第二次是2015年，房地產市場由高峰反轉向下，皇苑大受到影響，全年只賣出5億元。去年終於看到曙光，銷售40餘戶，其中有十戶為4,000萬元以上豪宅產品，這代表景氣已有明顯轉好，對金雞年高雄房市樂觀看待。

走過價跌量縮的2016年，房市近月來出現大戶進場「掃」房的大手筆成交案例，政策陸續釋出激勵政策，是否意味房市有轉機，《住展雜誌》昨（12）日公布2017年的房市大趨勢指出，今年房市沒有鮭魚回流，只會有禿鷹逆襲，而且台北市、高雄市的頂級豪宅新案，將會激增，總銷上看2千~2千5百億元，不過進場掃貨的買家，不再是鮭魚資金，而是把價格砍到見骨、想低價撿便宜的禿鷹。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，綜觀各家建商和代銷籌備中的2017年新案，可預先未來一年房市，將呈現十大趨勢。其中值得注意的是，去年底以來陸續出現「掃」房神秘大戶，一次打包多戶高總價住宅的成交案例，何世昌分析，過去從海外回流、帶動房價飆漲的鮭魚資金，已不存在，近來出現在房市掃貨的買家，只有逆襲式禿鷹。

何世昌表示，「鮭魚、禿鷹，二者雖然都具置產性質，但差別在於鮭魚追漲掃貨，但禿鷹只挑倒在地上的死屍，惟有價格夠划算才會狼吞虎嚥。」逢低掃貨的案例，將不只侷限於台北市，預期其他縣市都可能出現「掃」房大戶，「包裹」吃下餘屋的案例。

何世昌表示，2017年也將是豪宅新案量「井噴」的一年，因為政府不打房、台北市調降房屋稅，不少豪宅案已完工落成，公開銷售已延無可延，因此預期全台豪宅推案量將爆出2,000億元以上的驚天巨量，並呈現「南北狂燒中冷卻」的格局。

另外，豪宅產品格局也將出現超M型化，坪數將從過去的一、二百坪，放大到三百坪以上、甚至到五百多坪。

不過在豪宅價格上，何世昌預期，將與附近行情脫鉤，呈現「脫鏈效應」。

另外，有些「奧梨子」有機會化身蘋果。何世昌指出，行政院通過「都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例」草案後，因給予1.4倍容積獎勵，買爛房子來開發推案，比買素地更有利可圖，爛房子頓時從奧梨子變蘋果；尤其，單一產權、大面積土地的老舊大樓，更具姿色，開發效應遠高於產權分散的連棟式公寓。預期老屋重建條例若經立院通過，老舊大樓買賣與開發案將蔚為風潮。

至於2018年之後的重要法規，為新取得建照的預售屋，雨遮、屋簷不登記、也不計價，因此預期2017年將掀起一小波建商建照潮。

此外，由於2016年全國房貸餘額居高不下，估計今年還會再攀高，一來是交屋潮來臨，二來是成交量可望比2016年放量。因此有些上市櫃營建股，營收會很漂亮；但也可能有些建商為了鎖住利率、或籌措渡寒冬資金，而積極發債。

曾為新光三越百貨大家長吳東興喻為「荒野漫草間」的信義商圈，今年隨著A11館進入第20年，也代表這塊全球最密集的百貨商圈今年也將跨入20周年，從當年A11第一家百貨店1年35億元業績，至今躍升為商圈涵蓋新光三越4個館、101、威秀、微風、誠品、Bellavita等至少11家百貨大樓年產值超過600億元，20年來成長20倍，2018、2019年還有微風南山與A13大遠百加入，超級百貨戰區至今仍無人超越。

包括新光三越A11、101、微風等租金仍是年年成長，仲量聯行即強調，信義商圈商辦租金行情在全球各主要城市仍屬便宜，往上空間仍大，在信義商圈甚至有種傳說「這裡沒有最後拼圖」只有不停地改裝、輪動，才能愈來愈旺！其中最早到信義商圈打底的新光三越從A11一家店擴展至4家店，年年改裝、年年動，A11更是自2014年起全樓層改裝至2016年底完成，除了客群年輕化至少10歲，新客增加至少3萬人，估2017年業績上看50億、年增8％。

信義商圈截至2016年底在微風松高與微風信義加入營運後，全商圈百貨產值約達600億元，微風常董岡一郎強調，去年因LV延後開幕、松高改裝與信義46樓餐廳未開，今年微風信義業績上看50億~60億元，且全力為微風南山規畫招商，拚2018年10月開幕，業績目標為70億元，而A13大遠百目前已有全球蘋果旗艦店、city'super等進駐，估2019年上半年可望開幕、業績目標上看50億元，估信義商圈再添兩大店、還有120億元產值挹注。

新光三越執行副總吳昕陽則強調，2017年雖是多變數，但因沒有大型百貨競爭者開新店，信義新天地除了A11是收割期，A9、A8與A4等三館都將進行局部改裝，以因應商圈新挑戰，其中A9、A8均有名品櫃再強化，A4則是目前黑卡消費400~500名購物據點，新光三越光是在信義商圈總業績就達216億元、占集團4分之1強、占整體商圈3分之1強。

日前媒體報導張姓惡房東在國際訂房網刊登精美廣告，詐騙外國人及以不平等租約坑殺房客的糾紛事件，內政部為避免惡房東、惡房客衍生的租賃糾紛事件發生，2017年起已實施「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，規定以出租房屋為業的房東，應使用符合內政部公告的應記載及不得記載事項規定的契約與房客訂約，若契約條款有違反規定的情形，房客除可主張該條款無效外，最高還可處30萬元罰鍰。

內政部表示，為遏止黑心房東利用各種不平等租約坑殺房客，內政部於2017年元旦實施的新版房屋租賃定型化契約規定，擔保金(押金)的數額最高不得超過2個月房屋租金的總額；出租人應載明租賃期間水電相關費用及因租賃契約產生相關稅費的負擔方式；而房屋及附屬設備損壞，原則由出租人負責修繕，但損壞是因可歸責於承租人的事由，出租人可不負修繕義務；租賃雙方如有約定得提前終止租約，應至少於1個月前通知他方，未通知的一方，違約賠償金額最高不得超過1個月租金、租賃雙方得終止租約的情形及自簽約日起雙方各執1份契約正本等。

新制推行後，應可有效改善，過去惡房東藉故提前終止租約、要求過高的擔保金(押金)、臨時調漲水電費、設備毀損要求高額修繕費用及收取不合理的違約金額等房東與房客間常見的不平等情形；且對於以往媒體曾報導有關張姓房東坑殺房客的惡行，除有可能涉及刑事責任外，房客也可依內政部公告之「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」主張自身權益。

另為減少房屋租賃糾紛，兼顧租賃當事人權益，內政部特別呼籲，民眾於簽訂租賃契約時，應停、看、聽，詳加審閱租約內容及了解相關資訊，包括確認房東是屋主或二房東、租賃期限及附屬設備內容應明確、租金金額及給付方式、押金金額及返還條件、稅費、水電及修繕等費用的負擔方式、提前終止租約及違約責任的確認等，如有發現租約中有不合理的條款，應主動向房東爭取自身的權益。


內政部再次提醒房客，若租約超過2頁以上，最好加蓋騎縫章，以避免被抽換，並儘量使用4大便利超商所販售內政部版房屋租賃契約書，以保障自身權益。承租人遷入房屋時，可請出租人會同檢查房屋設備現況並拍照存證，如有附屬設備，得以清單列明；如承租人僅承租部分樓層的套房或雅房時，可要求出租人出具「房屋位置格局示意圖」標註租賃範圍，事先約明水電費負擔方式，以利日後發生爭議時做為舉證之用。民眾如有租屋糾紛，也可循消費爭議的處理途徑向地方政府消費者服務中心或消保官申訴，以維護租屋權益。

另內政部也整理9大網傳惡房東詐騙坑殺房客手法，及建議處理方式，提供即將租屋或已遇到租屋糾紛的民眾參考。

依據信義全球資產(SinyiGlobal)最新統計，2016年北市第四季商辦平均售價持續下跌至83.8萬元，平均租金則為2,118元，毛租金資本化率上升至2.43％。受惠於信義世貿及復興南京商圈空置大幅下降，使得整體平均空置率下降至6.8％，內科廠辦空置率5.59％與上季相比大約持平。市中心區空置率持續下降，顯見需求仍強，只是許多企業選擇以租代買，造成交易量偏低，因此價格也看不到明顯修正。


信義全球資產內科園區部經理林建勛分析，目前價格雖持續下修，但幅度有限，除了低利環境使屋主無後顧之憂，持有者也多以長期出租收益為主要考量，不急著在景氣不佳時出售資產，由於市場買方以自用為主，故買賣交易的熱點，也集中在屋齡新、區域質感佳、單價相對市中心便宜的內科、南港廠辦，2016年末的市場大型交易也集中在此二區，在2016年十大商辦及廠辦交易中，南港及內湖廠辦就佔了8件，不景氣中逆勢旺，預估2017年廠辦交易熱度仍是熱過商辦，工業不動產的需求也會續強。

從買賣交易來看，2016年不僅一般交易量縮，大型交易案件數量及金額都銳減，以往為投資主力的壽險業，2016年也相對保守，購地的意願高於買樓，使得今年商辦市場頓失光環。而整體平均售價則降至83.8萬元，已連跌三季，敦南商圈受到信義世貿商圈拉力影響，部分企業趁著頂級A辦競爭白熱化，租金較以往有彈性，轉而遷至信義區，因此敦南商圈價格修正幅度較大，但是隨著都更話題性回春，區域動能有望再翻轉。

租金部分，A+級辦公上升至2,943元，A級辦公下跌至1,866元，B級辦公則上漲至1,489元，以區域來看，信義世貿商圈隨著國泰置地逐漸去化，區域供需回歸平衡，故租金些微上漲，而其他商圈多半持平。而空置率則持續下降，第四季平均空置率已降至6.8％，其中，又以敦北民生商圈2.99％最低，南京四五段及站前西門商圈，空置率都低於4％。2016年第四季租賃市場，以頂級商辦表現最佳，故A+級辦公室空置率下降幅度也最明顯。


廠辦方面，平均空置率5.59％，仍以西湖段1.62％空置率最低，舊宗段空置下降幅度較大，空置率收斂至7.58％，售價部分，廠辦平均售價52萬元有撐，其中仍以西湖段為廠辦之首，平均售價59.5萬元，平均租金約為1,108元，又以西湖段月租金最高，從年化毛租金資本化率來看，廠辦平均為2.6％，優於商辦平均2.4％。

展望2017年，不動產買賣移轉量已在2016年築底，交易動能有望回升，特別是2016年底中國肥咖條款上路，恐引發一波資金回流潮，除了置產型豪宅受惠，帶有穩定租金投報的商辦案件也是較受青睞的產品，像南港及內湖廠辦屬於較容易達到法規對壽險業投報率要求的產品，仍會是市場關注焦點，而在整體景氣回暖情況下，企業對不動產需求相對提高，再加上政策上無不利因素，商用不動產市場沒有太悲觀的理由。

台灣位處於環太平洋地震帶，隨著建築物老舊、耐震能力及城市公共設施不足，推動都市更新已成為刻不容緩的課題，為整合公、私部門資源，建立對話機制，凝聚共識，台北市政府與國立台灣科技大學建築系APAUD研究室、台北市不動產開發商業同業公會合作於2017年1月12日於晶華酒店舉辦「公私協力－突破現況困境、開創都更新出路」論壇，並由林欽榮副市長率同都發局長林洲民、更新處長方定安及市府相關局處，就台北市目前辦理都市更新工作面臨之困境及未來政策方針，逐一向與會專家、學者說明，並交換意見。

北市府表示，為充分收集業界及專家學者意見，台北市更新處已分別於1/4及1/6邀請台北市不動產開發商業同業公會陳春銅理事長、台北市都更審議會何芳子委員、台北市不動產估價師公會郭國任理事長…等40餘位業界及專家召開2場座談會，經整理共提出，「提升審議效率」、「研訂審議原則」、「容積獎勵明確」、「建立介面整合機制」、「輕稅減賦」、「法規修訂」、「公私合作」、「專業分工」等8大面向56點建議。

林欽榮副市長表示，改革都市更新沒有捷徑，不能單靠訂立新法或是修訂都市更新條例，就能期望都更效益產生重大改變；改造都更機制須進行全方位、全流程改革，經由前面2場座談會收集之意見，林欽榮於會中提出「台北市都市更新7+1改革要項」，包含：1.都市更新計畫的確立及公劃更新地區的檢討、2.都市更新審議效能提升、3.權變估價合理化及透明化」、4.提供都更中繼住宅輪替安置、5.強化政府職能執行代拆、6.政府給予融資及信保協助、7.稅制改革與到位及成立「都市更新法律扶助基金會」。

後續將由市府層級成立「都更機制檢討專案小組」並定期召開專案會議，檢討研析改革建議或方案，相互整合，設定為期6個月期間，希能由公、私部門(台北市政府與各公會民間團體)共同擬訂出「公私協力.改革都更效能白皮書」，並要求北市府相關機關落實辦理，除作為執行「台北市都市更新7+1改革要項」及頒訂相關都更作業細則或法規之參考外，亦期能使市民以及各公會與專業團體了解都市更新在台北實施的改造路徑，並提供中央政府以及立法院修訂「都市更新條例」修法之參考，為都市更新開創新出路。

為何成交價沒跌，屋主卻心痛喊「賠」很大？房仲解釋，雖然目前帳面上的價格只有微幅修正，但其實「賠的多是帳面下的東西」，例如各項稅費、利息、管理費等雜項，都合併在屋主的成本當中，若將全部費用加總，其實真的是「賠售」。

「屋主賠在看不到的地方！」有巢氏房屋南區復興加盟店長楊加立接受蘋果日報採訪時表示，雖然現在成交的物件，價格大多平盤或是小賠3％~5％，但其實仍有隱藏版費用沒有被計算到。

楊加立說明，像是屋主持有時需繳交的各項仲介費、稅費及利息，都會被列入屋主的持有成本當中，因此「賠的多半是帳面下的費用」。

對於目前市場交易呈現停滯，價格築底盤整的狀況，永慶房產集團業務總經理葉凌棋分析，今年精華地區的房價跌幅約5％，但是供給量較大的重劃區，房價可能還有5％~10％左右的修正空間，建議屋主最好酌讓價格5％，才能加速房屋的去化，減輕財務壓力。

房價「築底」已成必然趨勢，如何把握黃金期累積看房經驗值，就顯得格外重要！專家建議，目前仍在觀望的買方，不妨趁著房市盤整期慢慢看房子，但務必要避開3種潛在的地雷房，才能提升自己的看屋等級。

屋主不降價不買，但是除了「房價」之外，如何避免潛在的「地雷房」更是重要！房市觀察家Sway在東森財經新聞台《57新聞王》中分析，買方若是缺乏購屋經驗，最好避開以下3種房子：

1.電源開關、配線全部都是舊的
2.窗戶下用木板裝潢
3.全新的天花板，但牆壁、地板是舊的

Sway解釋，由於這3種房子經常是投資客所持有，因此無法保證屋況是否良好，尤其是窗戶下用木板裝飾的房屋，很有可能出現漏水、壁癌、白蟻等問題，天花板若是以氧化鎂板裝修，也是欠佳的選擇。

財經專家賴淑惠則是建議買方，最好把握房市回歸基本面的時機，進場挑選適合自己的房子，儘管沒有人能預測房市還要盤整多久，但是把握「築底起點」進場，相對能挑到較多優質的物件。

成公司第二大股東

萬科A（000002）1月12日晚間公告，公司股東華潤股份及其全資子公司中潤國內貿易有限公司于1月12日與地鐵集團簽署了《關于萬科企業股份有限公司之股份轉讓協議》，華潤股份和中潤貿易擬以協議轉讓的方式將其合計持有的公司16.90億股A股股份轉讓給地鐵集團，轉讓價格為371.71億元。轉讓完成後，華潤股份和中潤貿易將不再持有公司股份。公司股票明日復牌。

　　公告稱，本次轉讓的股份總數約佔公司總股本的15.31%。標的股份的轉讓價格為371.71億元，對應的每股交易價格為22.00元/股。萬科A1月11日最新收盤價為20.40元。

　　此番深圳地鐵擬接盤華潤持股，萬科的股權結構將形成新的格局，寶能、深圳地鐵、恆大在萬科的持股分別為25.4%、15.31%、14.07%，位列萬科前三大股東。

　　萬科股權之爭事件已持續逾1年半。去年6月份，萬科公告稱擬以發行股份的方式購買深圳地鐵集團持有前海國際100%股權，初步交易代價456.13億元，股份發行價格為每股15.88元。按照這份重組預案，深鐵將在萬科集團獲得第一大股東位置。但是，在2016年12月18日，萬科公告稱由于未在 6 個月內發布召開股東大會的通知，“各方尚未就本次交易的具體方案達成一致意見”，增發股份引入深鐵重組預案終止。

　　廣發證券地産首席分析師樂加棟分析，此次深圳地鐵受讓華潤持股，只能説萬科股權事件朝著解決方向邁出了第一步，但要説該事件得到有效解決還為時尚早，局面依然復雜，未來走向有待觀察，提醒投資者關注事件進程中的不確定性帶來的投資風險。股權事件對萬科在經營管理和團隊穩定方面的影響仍在持續，希望此事能夠盡快得到妥善解決，使公司重回正常發展軌道。

　《報告》顯示，一線城市新興城區的房價同比漲幅要顯著高于老城區。對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者表示，新城尤其是近郊區漲幅大，原因有兩個：一是基數低，二是此類區域配套設施完善，交通便利，新城區增長趨勢還將延續。

　　1月10日，中國社科院財經戰略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心、中國社科院競爭力實驗室聯合發布《2016年12月中國大數據房價指數（BHPI）》報告（以下簡稱《報告》）。

　　目前，BHPI體係覆蓋了33個主要城市和數十個重點城市的主要城區。作為基于互聯網大數據的開放式房價指數報告，今後的指數樣本將逐步覆蓋全國所有城市。BHPI為月度存量房價格指數，包含環比、同比、定基和中位數四個維度。

　　《報告》認為，部分大城市進入高房價時代，18個樣本城市房價中位數破萬元，包括房價中位數高于40000元/平方米的北京、上海、深圳。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者表示，目前房價增幅收窄，但大幅度降價的可能性不大。

　　●部分大城市進入高房價時代

　　《報告》指出，熱點城市房價同比漲幅巨大，局部房價泡沫突出。相比2015年，珠三角城市不再領漲，京津冀及長三角城市改當房價領頭羊。《報告》顯示，2016年12月，樣本城市全國綜合指數同比上漲41.93%。

　　其中，樣本城市京津冀綜合指數同比上漲63.78%，長三角綜合指數同比上漲53.76%，中部綜合指數同比上漲38.22%，珠三角綜合指數同比上漲18.56%。

　　此外，《報告》認為，部分大城市進入高房價時代，18個樣本城市房價中位數破萬元，包括樣本城市中房價中位數高于40000元/平方米的北京、上海、深圳；在30000元~40000元/平方米的廈門，以及在10000元~30000元/平方米的廊坊（燕郊）、南京、天津、福州、杭州、廣州、蘇州、合肥等城市。

　　嚴躍進表示，珠三角不再領漲是好事，但也説明地産波動比較大，類似深圳房價跳躍性的上漲是非常罕見的現象，這是值得關注的部分。

　　他認為，價格泡沫方面是有所存在的。目前，房價增幅收窄，但大幅度降價的可能性是不大。

　　“房價破萬（元）的模式有個特點，很多城市房價會從過去的8000元/平方米的均價水平突然爆發到1.2萬元/平方米的水平，停留在1萬元的水平的時間短，這説明潛在需求在爆發。”嚴躍進分析表示。

　　中國社科院城市發展與環境研究所土地經濟與不動産研究室主任王業強表示，目前互聯網的快速發展對房價的研究方法提出了更新換代的要求，大數據房價指數填補了空白。

　　王業強認為，BHPI指數未來將會涉及到更多的數據，包括宏觀經濟數據來幫助分析，以此形成一個整體。

　　《每日經濟新聞》記者注意到，BHPI根據採自互聯網的數百萬條存量住房實際成交價數據，利用最新互聯網大數據分析技術和國際通行的重復交易指數模型計算。BHPI指數盡可能規避房價指數編制常見的陰陽合同價、非理性報價、網簽時間滯後、加總失真等技術難題，從而更為貼近居民家庭對房價漲跌的真實感受，是現有官方房價統計指數體係外的一個有益嘗試、補充和參考。

●兩原因致近郊區房價漲幅大

　　《報告》顯示，一線城市新興城區的房價同比漲幅要顯著高于老城區，老城區高房價的擠出效應上升。

　　主要城區BHPI指數顯示，2016年12月，北京各城區房價同比漲幅最高的為通州（76.7%），最低的為西城（44.47%）；房價環比漲幅最高的為門頭溝（5.3%），最低的為西城（0.67%）。

　　BHPI指數表明，近五年來，北京房價總體上漲188.46%，年均遞增23.6%，其中通州總體上漲239.97%，居北京各區首位；房山總體上漲126.24%，居各區末位。

　　《報告》課題組認為，北京近5年各區域房價表現從高到低的大體順序是重點發展新城區、核心舊城區、非核心舊城區、其它新城區。

　　課題組認為，其原因在于，“作為優質學區、傳統老城區的西城區由于房價基數過高、居住環境相對較差，房價已現頹勢。”

　　嚴躍進分析表示，新城尤其是近郊區漲幅大，原因有兩個：一是基數低，二是此類區域配套設施完善，交通便利，新城區增長趨勢還將延續。

　　《每日經濟新聞》記者採訪到近期在北京門頭溝區購買新房的張先生，他表示，門頭溝區是北京市重點發展的新城區，軌道交通目前都在快速發展。

　　“房子位于西長安街的沿線，驅車到天安門時長約半小時。”張先生補充道。

　　據偉業我愛我家集團市場研究院統計報告，整體而言，2016年北京市區的新房交易量普遍萎縮，遠郊區縣的新房交易量普遍上漲，且漲幅不小，新房交易的遠郊化趨勢十分明顯。

　　1月12日，全國國土資源工作會議在京召開。國土資源部部長、黨組書記、國家土地總督察姜大明出席會議並作重要講話。他表示，要著力形成促進房地産平穩健康發展的基礎性土地制度。

　　姜大明指出，2017年國土資源工作的總體要求是：全面貫徹黨的十八大和十八屆三中、四中、五中、六中全會精神，認真落實中央經濟工作會議和農村工作會議部署，圍繞統籌推進“五位一體”總體布局和協調推進“四個全面”戰略布局，堅持穩中求進工作總基調，牢固樹立和貫徹落實新發展理念，適應把握引領經濟發展新常態，以供給側結構性改革為主線，堅持盡職盡責保護國土資源、節約集約利用國土資源、盡心盡力維護群眾權益，推進重點領域改革，加快科技創新步伐，強化法治國土建設，推動國土資源治理體係和治理能力現代化，促進經濟平穩健康發展和社會和諧穩定，以優異成績迎接黨的十九大勝利召開。

　　姜大明強調，2017年要著力推動供給側結構性改革取得實質性進展、著力提高促進實體經濟發展的精準度和有效性、著力增強農業農村發展新動能、著力形成促進房地産平穩健康發展的基礎性土地制度、著力推動國土資源領域重大改革落地生根、著力推進國土資源領域科技創新、著力增強資源自主保障能力、著力維護群眾資源權益、著力推進法治國土建設。

　　另據報道，國土部已表示，要堅決落實中央關于房地産調控的重大決策，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性土地制度，促進房地産市場平穩健康發展。對房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，調整用地結構，提高住宅用地比例；對去庫存壓力大的三四線城市要減少以至暫停住宅用地供應。

2016年，房地產市場變化紛呈，一線和部分二線城市的房地產市場經歷了一輪從暴漲到嚴控的行情，其中不乏在這波大牛市行情下賺得缽滿盆滿的房地產企業。對於當下的房地產市場，有業內人士表示，房地產行業的集中程度越來越高，市場份額也越來越向一些大房企集中，中小企業應該聚焦發展自己的核心競爭力，以期在競爭中生存。

在複盤整個2016年房地產企業戰績的時候，《每日經濟新聞》記者發現，其中也不乏一些專注於“小而美”的房地產企業，正在迎頭趕上。中國指數研究院發佈的2016年中國房地產銷售額百億企業榜單榜顯示，2016年，新希望地產年度排名第90名，銷售金額為180億元。據瞭解，這也是新希望地產首次進入年度百強榜單。

新希望地產副總裁、溫州公司總經理姜孟軍表示，新希望地產溫州分公司的年銷售額為90億元，從這個資料來看，溫州單體區域的銷售額已佔據了新希望地產年度銷售總額的50%。

對於“長三角”市場，新希望地產總裁張明貴日前在接受《每日經濟新聞》記者專訪時表示，“長三角”是中國經濟最發達的區域，從經濟的整體來講是長期向好的。溫州作為其中非常重要的城市，既具備外部推動力又具備內生能力，所以從長期看溫州房地產是很有潛力的。公司未來的佈局還是重點考慮三個區域，在溫州本身做得很好，有品牌，有佈局，我們會繼續加大發展。同時，在華東其他城市，比如寧波也有非常核心的資本在進行相應的投資建設，在杭州也長期關注。

四大原因促白麓城熱銷

　姜孟軍表示，新希望地產溫州分公司的年銷售額為90億元，從這個資料來看，溫州單體區域的銷售額已佔據了新希望地產年度銷售總額的50%。

根據公開信息披露，新希望地產於2013年正式進駐溫州市場，先後拿下了立體城和白麓城兩個專案，2015年7月新希望以53億元拿下的中央綠軸組合地塊，一度成為了當時的溫州“地王”。這個地塊後面迅速被開發成了如今的白麓城專案。

值得一提的是，新希望地產溫州區域的銷售業績主要得益于白麓城項目的銷售，姜孟軍表示，白麓城項目2016年的銷售金額為75.2億元，占溫州區域總業績的84%。

從近期出爐的《2016年溫州樓市白皮書》來看，2016年，溫州樓市供銷兩旺，市區住宅供銷量達到近10年頂峰，供應196萬平方米，銷售212萬平方米，市區共有56個新老盤集中爆發。而新希望白麓城成為2016年溫州市區樓盤銷售年度總銷冠，截至12月26日，成交1507套，成交面積215473平方米。

從這一縱一橫兩個維度，不難看出新希望溫州分公司在整個新希望地產板塊的分量，以及其在溫州市場的競爭力。

姜孟軍表示，白麓城之所以賣得這麼好，有以下幾個原因：第一，時機把握得比較好，溫州前幾年房價經過下跌，去年地產有所回暖，而新希望得益於在溫州第一個項目立體城的熱銷，看到了溫州房地產潛在的機會，繼續開發了白麓城專案；第二，在產品定位上，比較受市場歡迎。第三，速度快，拍地第2天就地勘，1個月動工，4個月開放展示中心，5個月即開盤；第四，品質要求既遵守了溫州人的習慣也引進了外來的一些先進理念。

改善型定位填補市場

　溫州好望角房產行銷策劃有限公司執行董事王賀告訴《每日經濟新聞》記者，早在五六年前，溫州的樓盤大多數90平方米以下小戶型為主，當時已經消耗了非常多的剛需產品，而100平方米以上的，近幾年產品不多，所以改善型需求對溫州來說，市場還是挺大的。

姜孟軍表示，由於白麓城專案地處鹿城板塊，靠近溫州市政府，位置較好，所以定位也比較高端，90%以上的客戶基本都是二套、三套以上的購房者，以改善型需求為主。購房人群基本以溫州人為主。從2015年12月首開，到2016年12月，總共推了12次盤，基本保持在每個月推一次，保持小步快跑的模式。一方面由於白麓城是大盤，需要持續吸引客戶消化新盤；另一方面保持這種開盤頻率也是一種行銷手段，不斷製造新聞點，保持購房主對白麓城的關注度。

據《2016年溫州樓市白皮書》透露，白麓城作為中央綠軸板塊的大盤，連續7月和8月兩個月摘得溫州市區的銷冠，成交均價27386元/平方米。

1月6日，新希望地產在溫州又拿下了溫州濱江商務區桃花島地塊。繼立體城、白麓城後，新希望地產在溫州的佈局將增至三子。張明貴此前曾強調，未來新希望地產在規模上確實不是規模導向，而對於進入百強房企的新希望地產，下一步規劃又將如何佈局？

姜孟軍表示，接下來，新希望地產會進一步擴大在成都、昆明等西部中心城市發展；同時，看好“長三角”華東市場，2016年11月新希望在寧波拿下了一個地塊，未來希望在杭州、蘇州、無錫等地佈局。在城市選擇上，姜孟軍透露，綜合城市的GDP、房地產的去化程度、未來的規劃發展，會更傾向于強二線城市以及省會城市。

　　■新聞重播

　　重慶新年接連喊話

　　據瞭解，這已經是1月6日以來，重慶市相關部門對房地產市場的第四次“喊話”。

　　1月6日，重慶市國土房管局相關負責人表示下一步將加強市場研判，及時發佈市場訊息，引導群眾理性購房。

　　1月7日，重慶市國土房管局相關負責人表示重慶已下發《關於加強主城區商品房專案預售方案管理的通知》，分別從嚴格預售方案備案、加強備案價格審查、嚴格預售方案變更和嚴格預售方案執行等四個方面加強管理。

　　1月10日，重慶市國土房管局為嚴厲打擊樓盤違規銷售行為，公佈了舉報熱線電話，並詳細列出了9條可舉報的違規行為。

　　北京晨報訊（記者 楊奕）11日晚間，重慶再出政策，在重慶無戶籍、無企業、無工作的“三無”外地人，在重慶市購買第二套房要徵收房產稅，且對“炒房”行為不予辦理貸款。據悉，這已經是最近一周以來重慶市對房地產市場的第四次“喊話”。

　　針對近期重慶市主城房地產市場出現的異常現象，重慶市國土房管局新聞發言人表示，個別區域和少量高端、濱江區域的樓盤成交量和價格出現異動，大多數樓盤的價格是穩定的，房地產市場供求關係是平衡的，能夠滿足廣大群眾自住購房需求。

　　該新聞發言人進一步表示，歡迎各地有識之士來重慶安家置業，但是堅決反對來“炒房”牟利，因為“炒房”增加了自住購房的成本，擾亂了市場環境，製造了房地產泡沫。對此，重慶市堅決遏制“炒房”，嚴厲打擊違法違規銷售。具體措施表現在：一是嚴禁已購的預售商品住房轉讓，嚴禁以撤銷網簽合同備案等方式變相進行商品住房轉讓。二是嚴格執行房產稅改革試點有關規定，在重慶無戶籍、無企業、無工作的“三無”人員在重慶購第二套房要徵收房產稅，房產稅一旦計征，該套房屋每年都要徵稅，轉讓後每年也要徵稅。三是與金融機構聯動，對“三無”人員在渝“炒房”不予辦理貸款。

　　此外，通過近日對主城區商品房專案的巡查和暗訪，重慶市國土房管局及時糾正了20餘個專案的不規範銷售行為，將分別對涉嫌捂盤惜售的南岸區澤科彈子石項目、涉嫌未公示價格行為的兩江春城專案的兩家開發商記入房地產“黑名單”，對江北區保利觀瀾、紫禦江山、融景城、禦龍天峰，兩江新區國博城、首地江山賦，渝北區魯能中央公館、金茂國際生態新城等8個專案進行重點關注，加強執法巡查。

最貴「樓王」半小時售出

香港房屋委員會（房委會）首個綠表置居先導計劃（簡稱綠置居）項目新蒲崗景泰苑昨天起揀樓，房委會首天共邀請80名中籤者到場，僅15人未有出席（甩底率約18.8%），全日售出58伙，成功認購率達72.5%。其中高層兩房大單位最受歡迎，售價最貴達297.55萬元的31樓15室「樓王」單位，更在開始揀樓不足半小時內已售出。業界人士認為，樓價處於升勢，加上房委會計劃今年10月推行新的公屋富戶政策，都令景泰苑首天揀樓反應理想。

啟德景兩房大單位熱賣

景泰苑是首個只供綠表人士（公屋住戶和合資格上樓人士）認購的資助房屋項目，共收到1.62萬份申請，房委會昨天邀請80位申請者到位於樂富的房委會客戶服務中心揀樓，其中65位出席，全日售出58個單位，成功認購率為72.5%。就揀樓現場所見，不少獲邀申請者都預早到現場排隊等候揀樓，由於參加「家有長者優先選樓計劃」的家庭可率先揀樓，因此輪候人士中有不少為長者。

景泰苑提供857個單位，實用面積192至494方呎，當中僅3個單位售價不足100萬元，而昨天揀樓的買家，則傾向購買大單位。成交紀錄冊顯示，昨天售出的58個單位，售價111.43萬至297.55萬元，實用呎價約5481至6148元，其中53個為兩房單位，並以面向東南、享有九龍東啟德發展區景觀的10室和15室兩房大單位最受歡迎。全屋苑最貴的31樓15室「樓王」，實用面積493方呎，售價297.55萬元，更在開始揀樓後不足半小時便被揀選，呎價6035元。

認購率72.5% 黃遠輝：相當唔錯

昨天的成功揀樓比率達72.5%，屬2015年復售居屋起揀樓的4輪資助房屋計劃中，首天揀樓比率次高，僅次2015年5月房委會首輪新居屋揀樓時的75%成功認購率。但若與去年4月揀樓的市區重建局啟德煥然壹居首天只得28%中籤者入市，以及去年7月第二輪新居屋首天揀樓的51%，今次反應明顯較佳。房委會今天將再邀請80位申請者到場揀樓。

房委會資助房屋小組主席黃遠輝認為，今次揀樓反應「相當唔錯」，最主要原因是近期樓價回暖，買家對樓價前景看法仍正面，令買家入市意欲提高，而景泰苑的定價低於居屋，所在地點的吸引力亦大，都令揀樓反應理想。至於房委會計劃推行的公屋富戶新政策，他認為有輕微幫助，但並非主要原因。對於大單位反應較佳，他指出，由於公屋居民購買單位後須交回現居住的公屋單位，若為改善居住環境而入市，一般會傾向購買實用面積較大的單位。

公屋聯會總幹事兼房委會資助房屋小組成員招國偉說，綠置居售價較居屋便宜，加上房委會擬實施新的公屋富戶政策，令申請者入市意欲增加。他期望綠置居可成為常設的資助房屋計劃，亦希望提供更多大單位，吸引公屋居民購買，以助公屋供應流轉。

政府去年11月推出針對住宅市場的新辣招，本港永久居民購買第二個或以上的住宅單位，須繳成交價15%的從價印花稅（DSD），購買非住宅物業的DSD稅率則維持最高8.5%。

稅務局數據顯示，去年12月各類連辣招稅的個案數字都按月減少，其中連DSD的住宅成交按月急挫84.1%，至376宗，惟連DSD的非住宅交易則有48.2%按月升幅。

稅務局數據顯示，上月共有4283宗連DSD成交，按月跌14.3%；跌勢由住宅物業帶動，上月只有376宗連DSD的住宅交易，較去年11月的2358宗大跌84.1%，也是去年3月錄得837宗連DSD住宅成交後，近9個月首次跌穿1000宗大關。非住宅物業的連DSD成交個案則連升5個月，更連續兩個月錄得逾40%的按月升幅。

新盤稅務優惠料帶動數字回升

至於其他辣招稅，上月錄得的個案數目亦按月大減，連買家印花稅（BSD）的成交僅145宗，按月勁減70.6%，屬2014年5月以來逾兩年半最大的單月跌幅；上月錄得的BSD稅款約4.37億元，跌幅則約60%。上月連額外印花稅（SSD）的成交僅34宗， 宗數屬5個月最少，按月跌54.7%。

若以全年計算，去年三項辣招稅的所涉宗數均較2015年減少。去年連SSD成交僅520宗，較2015年的648宗減少19.8%，連DSD和BSD成交亦分別錄得18.2%和5.8%按年跌幅。

美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，政府推出新辣招後，去年12月的住宅交投量大減，加上住宅DSD稅款達成交價15%，準買家入市態度趨審慎，令連辣招稅的住宅交投減少；惟同期車位成交轉活躍， 則令非住宅的連DSD個案急增。

他預計，本月辣招稅數字仍會處於低水平，而農曆新年後將有較多發展商推售新盤，由於付款計劃往往有稅務優惠，可帶動連辣招稅個案回升，但難以回到去年8至10月的高水平。

大額豪宅成交熾熱，業主紛將旗下物業放售，九龍塘根德道16號屋地新近以招標形式放售，意向價約3億元。

根德道16號 地盤面積逾萬呎

第一太平戴維斯住宅代理董事周敏楓表示，根德道16號屋地地盤面積10,767平方呎，地積比率0.6倍，可建樓面6,460平方呎。物業截標日為下月24日，業主意向價約3億元，每呎樓面地價約4.6萬元。

另一方面，消息指何文田半山壹號15座高層單位，實用面積1,567平方呎，剛以3,000萬元轉售，實用面積呎價19,145元；原業主於2010年以2,819萬元購入單位，易手帳面獲利181萬元，持貨6年，賺幅6.4%。

綠地控股昨天發佈2016年度業績快報公佈，實現利潤總額142億元（人民幣，下同），同比增34%。數據顯示，2016年綠地實現營業收入2,594億元，利潤總額142億元，年末總資產6,926億元，較2015年分別增長25%、34%和15%。

擬戰略發展「特色小鎮」

其中，全年實現房地產合同銷售金額2,550億元，回款2,025億元，同比增長11%和50%；新開工面積1,933萬平方米，並儲備項目68個。權益土地面積約557.64萬平方米，可建築面積約1,467.82萬平方米。

展望2017年，綠地控股董事長、總裁張玉良透露，今年綠地房地產板塊會將「特色小鎮」模式納入發展戰略，重點選擇有大城市購買力溢出效應、有產業導入支撐的一二線重點城市遠郊及周邊，圍繞智慧健康城及文化旅遊城兩個題材，投資啟動特色小鎮大盤項目。此外，還計劃全面鋪開長租公寓及服務式公寓等運營型產品。在投資與管理方面，集團計劃同步推進戰略性併購和財務性投資，探索發展創投業務，重點投資有成熟科研成果的創業公司，獲取投資收益，孵化產業資源。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出， 2016年寫字樓買賣合約登記錄1,100宗及391.66億元，較2015年1,607宗及619.17億元下跌31.6%及36.8%。 宗數打破1998年1,109宗的歷史低位，創下近20年的歷史新低。

上半年受整體經濟增長放緩影響，全年有8個月的宗數低於100宗水平，當中2月及3月的宗數更少於50宗，拖累全年成交量創下新低。

但2016年有多宗大額成交，包括旺角工業貿易署大樓 (價值59.1億元)及中環會德豐大廈 (價值51.7億元)，以上兩宗登記已經總值過百億元，故此全年登記金額未有跟隨宗數同樣創下歷史新低。

新界區商廈錄最大按年跌幅

2016年12月份錄174宗，較2016年11月103宗上升68.9%。金額錄22.88億元，跟11月份21.86億元相若。宗數連續4個月高於100宗，並創2015年7月200宗後17個按月新高。

按金額分佈，所有金額類別普遍錄得三成左右的跌幅。一億元以上類別錄38宗及270.48億元，按年跌37.7%及39.8%。五千萬元至一億元類別錄31宗及22.26億元，按年跌43.6%及36.3%。二千萬元至五千萬元類別錄131宗及40.41億元，按年跌27.2%及24.5%。一千萬元至二千萬元類別錄178宗及25.81億元，按年跌25.8%及20.8%。五百萬元至一千萬元類別錄40.1%及37.9%。五百萬元以下類別錄447宗及13.21億元，按年跌27.0%及23.9%。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，2016年商廈車位買賣合約登記錄164宗及3.97億元，較2015年300宗及5.96億元下跌45.3%及33.4%。2016年的數字結束連續兩年高於300宗及5億元水平的局面，宗數創下2010年106宗後6年新低，金額亦創下2011年3.4億元後5年新低。但登記數字持續7年高於100宗及3億元附近，顯示近年商廈車位仍然受到一定追捧。

全年登記金額較大的個案包括﹕灣仔海外信託銀行大廈一籃子車位登記 (1宗價值8,528萬元)，以及石門京瑞廣場2期 (38宗總值8,335萬元)。

分區統計，只有新界區錄得按年升幅。2016年錄94宗及1.54億元，按年升22.1%及2.8倍。九龍區錄42宗及0.88億元，宗數及金額同樣按年跌64.7%。港島區錄28宗及1.55億元，按年跌73.1%及49.2%。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，2016年工廈車位買賣合約登記錄303宗及5.34億元，較2015年487宗及8.0億元下跌37.8%及33.3%。宗數創2009年282宗後7年新低，金額則創2011年3.14億元後5年新低。雖然2016年成交量明顯減少，但仍然連續7年高於300宗，金額亦連續5年高於5億元，顯示近年工廈車位成交仍然保持活躍。