8000萬以上豪宅 2年金額達66億新高

逢低搶買
房市自2014年反轉後，流入法拍市場物件與日俱增，其中豪宅法拍件數也達到近年高點。法拍業者統計2016年北市8000萬元以上豪宅總底價達66億元，年增近3成，業者認為，法拍豪宅雖屬小眾產品，不過近來幾起大戶逢低搶買豪宅現象，是否能帶起法拍豪宅熱度，將是今年觀察重點。

根據寬頻房訊統計，北市住宅流入法拍市場自2014年的714件，增至去年的845件，值得注意的是，遭拍賣的8000萬元以上住宅，短短2年間從23件增至32件，金額規模也逐年拉高，至2016年已達66億元，年增28.5%，佔整體法拍金額也達24.6%，創近年新高。

多知名度低豪宅法拍
不過觀察去年遭拍賣豪宅多非知名社區，僅士林區「遠雄陽明」、信義區「台北信義」較為人所知，其餘多是高總價別墅，如大湖山莊就有2筆遭拍賣，一拍底價分別達1.01億元、2.82億元，以致金額規模較去年大幅成長。
寬頻房訊表示，一般住宅多因房貸欠款流入拍賣，不過豪宅屋主負擔能力高，一般而言，多是因財務周轉不靈或自身企業經營不善，把房屋拿去抵押後遭聲請拍賣，比較特別是，有時會出現屋主看好豪宅保值性，主動與債權人協商，如去年「遠雄陽明」遭一拍後債務人即向法院聲請撤回。

周三帝寶法拍受關注
一般民眾買法拍屋，原因不外乎想撿便宜，尤其在二拍、三拍底價打折後出手，寬頻房訊指出，豪宅得標價格通常與市價差距不大，以名媛吳麗玲於去年初拍出的「寶徠花園廣場」來說，23樓戶二拍1.55億元拍出，相較該社區14樓戶去年實價1.5億元還高，考量其高低樓層差，法拍豪宅與市價頂多出現1成左右差距，並不會偏離太多。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，近年來政府針對豪宅稅負與貸款調控，不少豪宅去化困難，許多或因建商銷售不佳、屋主周轉不靈而被打入法拍，造成法拍豪宅爆量，若這些落難豪宅素質不錯，只要價格合理，仍有機會獲得買方青睞，但下手前要注意持有成本以及貸款問題，免得買進大麻煩。

法拍業者指出，通常資產公司或少數投資人會特別青睞法拍豪宅，但近期市場出現大戶逢低搶買豪宅，如「松江一號院」就有一次買7戶大戶，在豪宅寒冬，法拍豪宅能否逆勢轉熱，將於18日一拍的「帝寶」每坪底價將近300萬元，是今年觀察風向球。

淡水林口低於3字頭 成輕移民熱區

人口成長向來代表房市需求，新北市民政局人口統計資料顯示，去年新北市人口成長最多的地區出現在淡水，年增3544人，林口居次，這波人潮也撐起寒冬中的房市，觀察實價資料，人口成長前5大行政區，房價均不超過3字頭。業者表示，移入熱區因其親民房價吸引買氣，預料在此波盤整後，區域房價將更有支撐。

新北市去年全市人口達397萬9208人，較前年增加8564人，人口成長前5大區域分別為淡水區、林口區、汐止區、三峽區及五股區，在大環境走弱，讓各區房價更親民，平均落在每坪20.1∼28.4萬元，吸引人口移入。而林口區不僅是人口移入熱區，更是新北市平均年齡最輕的一區，房價表現持穩。
大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，新北市人口成長最多的5個行政區都是近年北台灣輕移民熱區，主因房價相對台北市及新北市中心區域低，且新建案價格不及蛋黃區中古屋的一半，對首購族而言極具吸引力。

自助首購族當道
郎美囡指出，「林三淡」先前因建案林立、點燈率低，一直被列為鬼城，但目前不動產市場以自住、首購族當道，及主銷物件趨M型化前提下，低單、低總的物件成為交易大宗，淡水甚至有物件下殺到一坪19萬元，以致各區房價多有下修，不過幅度未超過1成，預料機能逐步到位後，各區發展將更趨明朗。

轉型成宜居城市
淡水區淡海新市鎮吸引建商大舉進駐後，也帶動人口流入，全國不動產淡水新市鎮加盟店店東練明進指出，該區房價基期低，加上重劃區街廓方正，且公共設施陸續到位，人口漸漸進駐，已成功帶動當地生活機能，鬼城轉型成宜居城市。
中信房屋捷運林口站加盟店店長李文傑指出，林口近年成交量持穩，目前來客大多為首購及換屋需求，首購族偏好鎖定總價約1千萬元內產品，換屋族預算則較寬裕，多選擇2∼3千萬元、大坪數小豪宅或透天別墅。
他認為：「隨著交通網絡築步到位、商圈成形，未來機捷通車後，可望吸引更多自住民眾目光。」

「生活機能便捷」
住在林口的郭先生說，當初入手林口房價每坪約20萬元，符合預算，地點又在長庚醫院附近，生活機能便捷，且最近機場捷運將通車，算是繼商場進駐後的最大好消息。

買氣觀望氣氛濃 高價物件成交少

房市吹起一段時間的「讓利」風，部分建商祭出打折優惠價，房仲業者統計實價資料，北市2016年3年內新屋房價平均單價73.3萬元，年跌3.2％，若相比2014年的80.5萬元，則跌8.9％。業者分析，今年新屋成交量縮，新屋屋主實際退讓空間小，導致買氣觀望，部分跌深區主因低價區大量成交拉低均價。

士林新屋幾掛蛋
2016年各行政區新屋房價表現，以士林區跌深28.6％最多，其次為松山區22.7％，但台灣房屋指，北市新屋交易量僅剩1198棟，較2015年同期下滑1成6、較2014年量跌5成，價跌原因除讓利外，新屋買氣觀望氛圍濃，高價成交減少也是主因。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰分析，以士林區而言，不僅整體成交量少，高價新屋更是沒有表現，2016年除「士林官隱」及「華固天鑄」成交外，將近7成交易均來自社子的低價新屋，進而拉低新屋市場價格。而松山區除了「中工常翠」外，新屋交易少，都突顯新屋屋主堅守心態重，觀望氛圍恐將延續。

永慶房屋天東店店長郭憲隆指出，士林區天母一帶去年新屋成交幾乎掛蛋，知名成交案僅「華固天鑄」一案，不過由於為低樓層成交，價格未創高。他分析，今年天母新屋觀察重點除「華固天鑄」外，尚有「筑丰天母」完工交屋，其成交價格將成該區房價風向球。

估今年跌勢擴大
天時地利不動產顧問總經理張欣民表示，建商出清餘屋大打讓利戰，對市場的確產生拉低效應，不過其對區域房價影響頂多1∼1成5，若跌幅超過2成，多屬於低價區大幅成交影響到平均數。他認為，目前新屋實際降價幅度仍輕，預估今年若新屋跌勢擴大，中古屋主壓力將漸增。

高鐵通車屆滿10年，有巢氏房屋統計沿線各站周邊住宅實價資料，僅3站房價較2015年上漲，左營站漲最多，四鐵共構的板橋車站雖略跌，仍站穩每坪42萬元行情。房仲業者指出，去年不利房市因素眾多，以致各站跌勢多過漲勢，不過高鐵一日生活圈效力仍在，在此波房市盤整結束後，可望加速周邊房價回穩。

觀察高鐵各站周邊漲跌表現，新竹、雲林及左營站3站上漲，尤其左營站漲勢最猛，年增9.29％，登上2字頭。

板橋站穩4字頭
北北桃三區，北車因周邊住宅量體不多不足統計，板橋、桃園則紛紛下挫，板橋每坪42萬元，小跌0.47％、桃園則下跌1成，至每坪25.2萬元，台中烏日站周邊更跌破2字頭，平均每坪18.3萬元。
有巢氏房屋莊志成執行副總表示，去年不利房市因素眾多，以致沿線房價多有下修，不過仍看好高鐵一日生活圈效應，加上大型企業進駐及政府交通建設加持，區域發展逐漸成熟，各站今年可望出現價持平、量回穩局勢。

新北桃園跌幅小
台灣房屋新板特區遠百特許加盟店店東賴玉枝認為，大台北房價走弱，但新北、桃園2站點跌幅不大，主因近2年交易多以中低價產品為主，以板橋站來說，雖然位處新板特區，但高價產品交易近乎停滯，反倒江翠的知名低價建案看準板橋行情早來到4字頭均價，成功順銷。

台中烏日周邊住宅下修逾1成，有巢氏房屋台中烏日高鐵加盟店店長倪祥益表示，受建商第2、3期建案及投資客讓利影響，導致烏日高鐵特定區去年交易多有下修，不過該區學區、交通優勢，預期今年價量可望微幅成長。

內政部昨（15）日發布最新一期全國都市地價指數，僅有118.91，是近6年首次下跌0.35％，其中以台北市最大、跌幅高達1.8％，新北市跌幅0.82％。地政司副司長施明賜指出，地價漲跌與房地產交易相近，呈現「量縮價跌」情勢；由於利率還在低點，賣方捨不得賣，買方則預期價格可能更低，也不願意現在進場。

都市地價以統計抽樣選取都市計畫區的中價位區段，範圍包含住宅區、商業區、工業區，藉此呈現價格相對變動；該指數每半年公佈一次，性質類似物價指數。內政部昨公佈最新一期數據，起迄計算自去年4月1日至9月30日，民眾可得知2016年地價波動。

內政部統計數據顯示，本期全國都市地價指數為118.91，較上期下跌0.35％，但前兩期的分別漲幅0.04％及1.49％，代表去年地價明顯下跌。其中，下跌縣市有台北市、新北市、新竹市及新竹縣，尤以台北市下跌1.8％最多。

內政部指出，根據台北市報告，雖然具有便捷交通路網、完善公共建設等，但部分屋齡較為老舊地區，因公共設施相對不足、都市更新進度緩慢及交通不便等因素，致價格下降較為明顯，整體市場呈現量縮價跌趨勢。

伴隨地價下跌，全國土地買賣也呈現萎縮狀態。自前年10月1日至去年3月31日，土地交易達26萬754筆交易，但本期僅有23萬3,462筆，減幅達10.47％。

民眾陳太太來電詢問，其配偶於2016年7月過世前曾在2014年11月贈與自己與小孩土地及房屋，該土地及房屋如何申報遺產稅？

財政部國稅局沙鹿稽徵所表示：依遺產及贈與稅法第15條規定，被繼承人死亡前2年內贈與財產，贈與對象為被繼承人之配偶、依民法第1138條及1140條規定之各順序繼承人及各順序繼承人之配偶時，應併入遺產總額課徵遺產稅，另依遺產及贈與稅法第10條第1項規定，其財產之價值計算以被繼承人死亡時之時價為準。

故陳太太於申報其配偶遺產稅時，應將該死亡前2年內贈與之土地及房屋併入遺產申報，並以死亡時之時價，即土地以公告現值、房屋以評定標準價格計算遺產價額，而非以贈與時之價值計算。

財政部說明，台北市不動產評價委員會於2016年12月16日開會審議通過新的房屋稅基評價原則，屬地方政府自治事項，且依法將辦理公告，預定適用於公告後之2018年期(2017年7月1日至2018年6月30日)開徵案件，其性質與公告地價、公告土地現值定期重新公告相同，並非解釋函令變更，尚不發生稅捐稽徵法第1條之1及第11條之3規定之適用問題。

財政部另指出，該部處理房屋稅一向本於自住輕稅原則，除適用稅率最低外，房屋稅條例亦明定住家用房屋現值在10萬元以下者免稅，該部並以1996年6月12日台財稅第850307121號函規定貧民及低收入戶之房屋可比照政府配供貧民居住之房屋免徵房屋稅。

至於發展觀光條例第49條規定，觀光遊樂業、觀光旅館業及旅館業，地方政府得適度減免其營運期間之房屋稅，其目的在帶動觀光產業升級及永續發展，租稅優惠之適用對象為配合觀光政策提升服務品質之觀光業者，非所有營業用房屋均得適用，且租稅優惠有一定年限並非無限期。

又都市更新前房屋多屬低層數、老舊磚造公寓，新建房屋多為鋼筋(骨)混凝土造之高層數大樓，故更新後房屋稅額通常高於舊屋。有鑑於房屋稅調整可能影響原所有人參與都更意願，內政部與該部刻共同檢討修正「都市更新條例」第46條房屋稅減徵之規定，以提高原所有人參與都更之意願，加速都市更新推動。

財政部表示，現行房屋稅條例本於地方自治精神，關於稅基之評定屬地方政府權責，該部已持續請各地方政府就調整幅度及範圍等審慎評估。為合理評定房屋稅及地價稅之稅基，該部與內政部已建立房地稅基檢討機制，將結合不動產估價、地政、財政專家學者及地方政府，共同研議房地稅基查估及相關議題，以提升稅基查估之正確性與合理性，促進賦稅公平。

財政部國稅局表示，地主提供個人土地與建設公司合建分屋，除符合財政部2015年1月28日台財稅字第10304605550號令規定免課徵營業稅之情形外，原則上係屬加值型及非加值型營業稅法(以下簡稱營業稅法)課徵範圍，應辦理營業登記，課徵營業稅及營利事業所得稅。

國稅局說明，合建分屋營業稅所涉及的問題主要可分為下列二項：

一、地主與建設公司雙方換出房屋與土地時點如何認定及應如何開立憑證？

依財政部1995年5月24日台財稅第841624289號函釋規定，除地主自始至終均未列名為起造人，且建設公司於房屋興建完成辦理總登記後，始將地主應分得之房屋所有權移轉與地主，應以房屋所有權移轉與地主之登記日為房屋換出日外，其餘均應以房屋使用執照核發日為房屋換出日。建設公司並應於上述換出日起3日內開立統一發票。另依財政部1986年10月1日台財稅第7550122號函釋規定，依營業稅法施行細則第18條及第25條規定，合建分屋之銷售額，應按該項土地及房屋當地同時期市場銷售價格從高認定，於換出房屋或土地時開立統一發票。

二、地主出售合建分得之房屋，應如何課稅？

依財政部2015年1月28日台財稅字第10304605550號令規定，個人以其持有非自用住宅用地或持有未滿1年之自用住宅用地建屋、拆除改建房屋或與營業人合建分屋，嗣出售其所有之房屋，如該地屬都市土地面積未超過3公畝或非都市土地面積未超過7公畝，且符合(一)非自用住宅用地興建前持有10年以上者。(二)興建後持有自建或分得房屋，銷售前土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業使用連續滿2年者，得免辦理營業登記，免課徵營業稅及營利事業所得稅之外，其餘均應依法辦理營業登記，課徵營業稅及營利事業所得稅。

國稅局進一步說明，查獲A君提供其非自用住宅用地與建設公司合建分屋，建設公司於房屋興建完成辦理總登記後，將地主應分得之房屋所有權移轉與A君，因A君未符合上開財政部2015年1月28日令釋得免辦理營業登記規定，其未依規定申請營業登記及報繳營業稅，乃依稅捐稽徵法第44條及營業稅法第51條第1項規定補徵所漏稅額90萬餘元，並裁處1倍之罰鍰；另建設公司亦因未依前揭房地互易之規定，開立統一發票予A君，逕行跳開予買受人，除短漏開統一發票500萬餘元，按稅捐稽徵法第44條及營業稅法第51條第3項規定補徵所漏稅額26萬餘元及裁處1倍之罰鍰外，並按其未依規定開立統一發票予A君，依稅捐稽徵法第44條裁處100萬元罰鍰。

國稅局呼籲，地主提供個人土地與建設公司合建分屋及出售分得之房屋，應特別注意上開規定核實開立統一發票，以免受罰。

民眾來電詢問，個人出售預售屋後，又購買另一預售屋，計算財產交易所得時，有什麼需要特別注意的事項，可以將兩項交易視為「整體交易」嗎？

財政部國稅局表示，依所得稅法第14條第1項第7類第1款規定，財產或權利原為出價取得者，以交易時之成交價額，減除原始取得之成本，及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額。因購買預售屋係取得不動產「預定買賣權利」，故出售預售屋之財產交易所得應以該「權利」之成交價額減除原始取得成本及必要費用計算。

國稅局舉例說明，轄內納稅義務人陳君於2010年間以2,900萬元購買預售屋A屋，並於2011年間建物興建完成前，以3,400萬元出售，另再購買同建案之別戶預售屋B屋，甲君將購買預售屋B屋之價額作為原先出售預售屋A屋之成本，僅於2011年度綜合所得稅結算申報時列報財產交易所得6.5萬元，經稽徵機關依據查得資料，以出售價格3,400萬元減除原始取得成本2,900萬元及相關必要費用100萬元後，核定甲君出售預售屋A屋之財產交易所得400萬元，並補徵所得稅額。

甲君主張，應將前後取得A屋及B屋之預售屋視為整體交易行為，申請復查。案經國稅局以A屋及B屋之房地預定買賣權利分屬不同交易標的，縱使申請人將出售A屋預定買賣權利之價款用以購買B屋預定買賣權利，該價款係屬B屋預定買賣權利之成本，而非A屋預定買賣權利之成本，自不得於售出價款中予以減除，遂駁回其復查申請。

國稅局並進一步指出，因預售屋買賣未辦理產權登記，加上獲利空間頗大，許多民眾以短期間買賣預售屋方式賺取高額利潤，卻忽略出售預售屋之獲利亦屬財產交易所得，本局特別籲請民眾注意出售預售屋應以全數獲利如實申報綜合所得稅，以免因漏報致遭補稅處罰。

都更政策奏效？近日，實價登錄揭露一筆位在饒河夜市的交易資料，以總價2.9億元出售，單價高達506萬，堪稱天價，讓不少人認為，都更是不是真的有望快速推行，老公寓價格才又再度被炒熱，但專家則表示，別鬧了！重點不在建築物。

老公寓曾因搭上都更話題，成為投資客眼中的當紅炸子雞，但眼看著房產稅制改革、釘子戶等問題未退去，讓原本扶搖直上的身價，一路直直落，不過現在台北市卻又出現刷高房價紀錄的老公寓，對此，有專家則點破關鍵，建築物和土地全包了，都更整合容易，加上未來周邊整合，都更的獲利空間才大。 房市名嘴Sway則在臉書發文表示，這是買土地「附帶」老公寓的交易，以72.6坪的商業區、土地賣2億多來看，不算貴，加上未來都更的容積獎勵，未來是隨便蓋隨便賺，只有因為這筆交易，喊著「都更不死、房價井噴」的人，心態才有問題，利用議題炒作房價，最後被套牢的例子多到數不清。 總價低、距離都更標準近，是不少購屋族看中老公寓的原因，若購屋族想押注老公寓，Sway也提醒，現在只有修過的老公寓是可以買的，仔細觀察電錶箱、水電線路、裝潢背後的屋況等再下手，別因低總價就失去理智，失了入住後了維修費。

　　百億房企如何在調控周期生存？在剛剛過去的2016年，一家溫州外來房企憑借單個項目拿下浙江銷售冠軍。這家公司就是“農業大王”劉永好旗下的房地産分支——新希望地産，該公司開發的溫州白麓城項目2016年的銷售金額為75.2億元，佔公司溫州區域總業績的84%。

　　中國指數研究院發布的2016年中國房地産銷售額百億企業榜單顯示，2016年新希望地産排第90名，銷售金額為180億元。這是新希望地産首次進入年度百強榜單。

　　新希望地産副總裁、溫州公司總經理姜孟軍接受21世紀經濟報道記者採訪時表示，新希望地産溫州分公司的年銷售額為90億元。從這個數據來看，溫州單體區域的銷售額已佔據新希望地産年度銷售總額的50%。其認為白麓城模式已經具備了在溫州深耕的條件。1月6日，新希望地産又買入溫州濱江商務區桃花島地塊。

　　繼立體城、白麓城後，新希望地産在溫州的布局將增至三子。新希望地産總裁張明貴此前曾強調，未來新希望地産確實不是規模導向，那麼其下一步又將如何布局？

　　白麓城高周轉樣本

　　據悉姜孟軍即將被調回四川總部擔任新希望地産副總裁，而在2013年，時任新希望地産總裁助理的他帶領團隊首進溫州，先後拿下了立體城和白麓城兩個項目。

　　2015年7月又以53億元拿下的中央綠軸組合地塊，成為當時的溫州高價地。該地塊後也被開發成白麓城項目。

　　姜孟軍指出，白麓城熱銷原因在于：第一，時機把握比較好，溫州前幾年房價經過下跌，2016年有所回暖，而新希望看到了溫州房地産潛在的機會，繼續開發了白麓城項目；第二，産品定位較受市場歡迎；第三，周轉速度快，拍地第2天就地勘，1個月動工，4個月開放展示中心，5個月即開盤。

　　溫州的樓盤此前大多數是90平方米以下小戶型為主，當時已經有大量的剛需産品去化，100平方米以上的産品近兩年才逐漸涌現。從這一點看，溫州改善型需求市場剛開始發力。

　　姜孟軍表示，白麓城項目地處鹿城板塊，位置較好，定位較高端，90%以上客戶都是二套、三套以上購房者。購房人群以溫州人為主。從2015年12月首開，到2016年12月，基本每個月推案一次，保持小步快跑模式。

　　從近期出爐的《2016年溫州樓市白皮書》來看，當年溫州樓市供銷兩旺，市區住宅供銷量達到近10年頂峰，供應196萬平方米，銷售212萬平方米，市區共有56個新老盤開放。

　華夏幸福1月12日發布2016年1-12月經營情況簡報。其中顯示，去年華夏幸福實現整體銷售額1203億元，同比增長66.43%，首度實現千億銷售規模；銷售面積952萬平方米，增長23.56%。

　　這一銷售規模完成當年銷售目標的138%。從2011年到2016年，華夏幸福銷售規模的復合增長率達到56.5%，在房地産業中增速居于前列。

　　分大項看，華夏幸福産業新城開發建設業務銷售額為901億元，城市地産及其他業務的銷售額為302億元。

　　在前一項業務中，産業園區配套住宅銷售額達到724億元；後一項業務中，城市地産簽約銷售額為282億元。也即，2016年華夏幸福的房地産銷售額就達到1006億元，佔總體銷售的比重為83.5%。

　　相比之下，園區結算收入額為178億元，佔總體銷售的比重為14.8%。其余為物業、酒店等相關業務。

　　該業績的取得，被認為得益于去年環京樓市的火熱。在華夏幸福的銷售面積中，環北京區域的廊坊、固安、永清、大廠、霸州、懷來、香河等地共錄得817.64萬平方米，佔比85.8%。

　　此前的1月4日，華夏幸福曾發布業績預增公告，預計2016年度實現歸屬于上市公司股東的凈利潤將增加30%-40%，2015年的該指標為48億元。

　　對于業績預增的原因，上述公告表示“公司依托産業新城模式，通過創新升級PPP市場化運作機制，業務擴張、規模增長顯著”。

　　對于2017年，華夏幸福的拿地規模加大，授權拿地額度增加至300億元。在最近一次的公告中，華夏幸福表示，近期在大廠、固安、霸州、南京等地獲得40宗土地。

　　據安信證券統計，2016年至今華夏幸福已經累計發行公司債券225億元，其中11月申請在銀行間市場分別發行39億元和60 億元的中票及超短期融資券。截至2016年11月30日，公司所有借款余額為686億，較2015年末增加184.38億，增幅為36.8%。這些資金基本以低成本的公開市場融資為主，資金成本最低至3.85%。

　　由于賬面資金充裕，華夏幸福正考慮購買理財産品，用于進一步提高資金收益。該公司于1月11日發布公告稱，公司擬在2017年購買總額不超過人民幣150億元的銀行理財産品。其中，華夏幸福可能率先向子公司廊坊銀行購買。

　　華夏幸福表示，受行業資金利用周期性影響，為充分利用公司及控股子公司暫時閒置的資金，進一步提高資金收益，公司決定利用自有資金購買銀行提供的對公理財産品。

　　其理財産品的發行方僅限工商銀行、交通銀行、招商銀行、興業銀行等股份制商業銀行。單筆理財産品的期限不超過6個月，單筆金額不超過10億元。

　　華夏幸福還表示，這些交易不會影響公司主營業務的正常開展，且“購買僅限于銀行發行的理財産品，能夠充分控制風險，通過進行適度的低風險的理財，能夠獲得一定的投資效益，從而進一步提升公司整體業績水平”。

　　多家機構對華夏幸福給予了較好的評級。東莞證券認為，華夏幸福積極創新升級PPP市場化運作機制，擴張業務；手上儲備項目豐富，區域布局優勝，持續較快成長值得期待。預測公司2016年EPS為2.23元，對應當前股價PE為11倍。海通證券則認為，華夏幸福有能力在3年之內衝擊2000億銷售大關。

　　“隨著數月以來北京租戶對辦公樓的需求強度持續放緩，尤其是外資租戶，業主方接受了市場的不確定性以及經濟放緩的現實。這使得他們在一定程度上對未來前景有所把控，從而樂於在年末階段部署更為靈活的租賃策略。”仲量聯行華北區董事總經理張瑩這樣表示。

　　仲量聯行調研資料顯示：由於北京租賃市場缺乏活力，租金環比整體持平。為了應對不同的租戶需求，一些業主保持低位租金以吸引外資租戶，另一些業主則通過吸引更多內資公司入駐以獲得穩定的租金收益。其綜合結果是，北京CBD的租金環比增幅保持低位，而金融街租金增幅也明顯放緩，表明該區域的“高價”租金可能已經逐漸觸頂。

　　儘管需求放緩，內資金融行業仍繼續主導北京辦公樓租賃市場，占2016年四季度甲級辦公樓交易量的46%。儘管多數交易成交于金融街，仍有近一半的成交位於商務中心區(CBD)。此外，IT業仍是重要的需求來源之一。但許多科技公司出於高漲的成本壓力，逐漸表示出對乙級辦公樓的興趣。過去兩年在望京地區迅猛增長的IT業需求，目前出現明顯降溫，開始轉向相對偏遠、成本較低的選擇。

　　外資“離開”金融街

　　據仲量聯行對北京金融街甲級辦公樓的調查顯示，2016年金融街的“高價”租金迫使一些外資公司遷址，此類企業占比較一年前減少了25%。

　　與此同時，北京辦公樓整體市場逐漸轉為由內資租戶驅動的市場發展格局已呈大勢所趨，內資公司的比例首度超過50%。

　　戴德梁行資料也顯示，從市場成交方面來看，內資企業仍為成交主力，年度成交總量為總成交面積的81.3%。主要成交行業仍然以金融業、高科技業和專業服務業為主，占比分別達到40.2%、22.6%和14.9%。

　　經濟增長減速以及寫字樓供應量增加，也使得北京甲級寫字樓市場租金整體上有所浮動。

　　高力國際監測顯示，2016年六個甲級寫字樓項目完工入市，市場總存量同比上升7.3%至約600萬平方米。受北京經濟增長減速影響，內資及跨國企業均縮減租賃預算，致使市場出現更多縮減面積及搬遷活動。淨吸納量集中於新近入市的項目中，而某些較老舊項目的空置面積增加。在新增供應的推動下，整體空置率同比上升3.3%至8.0%。

　　就租金而言，北京甲級寫字樓的平均租金仍為全國最高，錄得人民幣330.6元每月每平方米，但部分子市場競爭加劇，致使業主在提供折扣方面更為靈活。投資市場活躍，多數交易位於新興區域。

　　值得注意的是，由於北京寫字樓市場租金高居不下且空置率連續6年都保持在10%以下，很多企業租戶都在另尋新的租賃方案。產業園區近年來憑藉大面積、低租金、優惠的政策、舒適的綠化環境等條件已越發受租戶青睞。

　　戴德梁行資料顯示，北京全市產業園區平均租金報價為162.1元每月每平方米，同比上漲4.5%，空置率為12.8%，同比下降0.7%。其中，中關村報價領跑全市，達每月每平方米244.1元，同比增長10.7%；其次為望京-酒仙橋和城區產業園區，平均報價分別為175.5元和169.5元。

　　城市間差異化

　　寫字樓市場是經濟狀況的晴雨錶。分析指出，短期內，受經濟增速放緩影響，成本將是大部分行業的主要考量因素之一，這將刺激更多縮減面積或遷至更高效率空間的活動。

　　對於北京，高力國際華北區辦公樓服務部業主代表總監周曉駿驊表示，儘管北京市甲級寫字樓目前平均租金是過去五年裡相對的低位，但和其他一線城市相比，仍然排在第一位，比排在第二位的上海高出了3%。在空置率方面，雖然北京市甲級寫字樓空置率從過去五年裡不到3%上升到了8%，但仍處於相對平穩、健康的狀態。

　　周曉駿驊對甲級寫字樓業主建議，提早規劃樓內出租情況、進行租約處理、主動接洽以滿足租客不同的需求；給予相應優惠幅度，在租約時間(通常為3年)上做一些變化；另外，把注意力放在新興行業和產業上，提升硬體水準，為不同類型租客提供個性化服務。

　　二線城市寫字樓租金市場則表現出另一番情形，這也與當地經濟發展狀況有關。

　　高力國際統計顯示，2016年天津及青島寫字樓市場空置率升高，同比分別上升1.5%及2.2%至31.5%和19.5%。天津寫字樓市場供應超過需求；青島需求減弱，現有企業租賃面積縮小，部分P2P企業租戶退租。瀋陽及大連寫字樓市場空置率均下降，同比分別降低2%及1.1%至40.1%和17.1%。這是因為瀋陽寫字樓市場需求維持疲軟，但租金水準較低吸引更多租戶升級搬遷；因缺乏新增供應，大連寫字樓市場入駐率有所增加。內資企業，尤其是來自金融、專業服務及科技領域的企業，仍是這些城市的主要需求驅動力。

　　主要二線城市租金表現方面，在天津及瀋陽，由於供應過量及業主間競爭加劇，平均租金同比分別下降6.2%及3.0%至98.2元及88.2元每月每平方米。受業主提供租金折扣或較長免租期影響，青島及大連平均租金同比分別下降0.2%及0.8%至97.1元和96.4元每月每平方米。

據中國之聲《全球華語廣播網》報導，自去年開始，一種由商業專案或工業廠房改建的“白領公寓”、“單身公寓”如雨後春筍般在上海租房市場出現。在目前上海房價和房租均居高不下的情況下，這種價格相對低廉的房源，有著龐大的市場需求，特別是對一些收入不高的年輕白領或打工族極具吸引力。

這些集中式的租賃住房，一般位於高校、地鐵站、創業園區等附近。其中，類似酒店式公寓的連鎖式“品牌公寓”最貴，略高於普通社區內一室一廳的老公房，租客一般是收入相對較高的白領；而將一整層分割成很多個獨立小房間的“單身公寓”則比較便宜，市區的價格一般在每間2000-3000元，最多可住兩個人，租客一般是剛畢業的大學生或外地來滬的年輕人；還有一種則類似於員工宿舍，按床位出租，一個床位在幾百塊，租客以學歷不太高的普通打工者為主。

但是調查發現，這種公寓由於缺乏設置規範和運營標準，很多專案都是不經過政府部門的審批和備案便對外攬客，而政府監管又缺位，再加上居住人員密集、混雜，具有很大的安全隱患。

針對“白領公寓”等集中租賃住房監管缺位現象，在上海兩會上，上海市政協常委屠海鳴建議，相關部門可以制定專門的規範、標準，實行“發牌”制度，只有符合相應條件的租賃住房，才能獲得對外經營許可證。這些條件具體包括基本配備、消防安全設施、監控設施、管理制度、入住人員准入條件等。對於未經許可便對外攬客的，要予以重罰。

放眼海外，看看其他國家是否也有面向剛畢業的大學生、年輕白領、打工族的集中式租賃住房？租金如何？怎樣進行備案和監管呢？

我們首先來看一下澳大利亞的情況。全球華語廣播網澳大利亞觀察員胡方介紹，在澳大利亞，集中式租賃住房主要在在校大學生中比較流行，走“中端路線”，價格相比同類型的房源會更貴一些。

由於澳大利亞的大學內學生宿舍的數量嚴重不足，很多本地學生都是走讀，而對於外地學生或者是外國的留學生要找到適合的住宿地點，要麼就是靠普通的租房網站去尋找房源資訊，要麼就是尋找大學周邊的集中式學生公寓。通常這種集中租賃式的住宅公寓，在澳大利亞走的是中端路線，租賃價格會比同類型的房源更貴一些。但是由於一方面這些集中租賃的住房地理位置更為優越，很多都靠近大學；另一方面由於裡面住宿的絕大部分都是學生，整體氛圍更傾向於一個年輕人的社區，每天都充滿著活力，所以雖然從價格上來看，這種集中租賃式公寓並沒有優勢，但是從整體營造的氛圍和租客的體驗上來看，還是有很多人願意選擇這樣的公寓。集中式租賃的管理一般都非常的嚴格，所有的租客都需要和提供租賃方簽定正式的合約，而且一般居住的時間都不得短於半年。

胡方觀察，澳大利亞目前正在興建的租賃式住房，在所有權方面有一些新的動向。以往，整棟公寓往往都是由統一的投資方和管理方來運營的，但是近幾年來，一些這樣的集中式租賃的公寓採取將整棟公寓當中每個房間分別銷售出去，投資者擁有了這間房間的產權之後，並不入住，整個公寓的對外租賃和日常管理仍然由統一的管理方來運營，而所獲得的租金收益在去除管理費之後由投資人所有。另外雖然這樣的集中式租賃往往集中在澳大利亞的學生公寓市場，但並不是說你不是學生就不能入住。

在發達國家中，德國以居民偏好租房、租賃市場完善、租金管制嚴格而著稱於世。目前，德國住房自有率僅43%，租賃住房佔據了57%的市場份額。那麼，被稱作住房租賃市場樣本的德國是否也有集中式租賃住房？

《全球華語廣播網德國》觀察員薛成俊介紹，德國在校大學生的住宿方式主要有兩種：學生宿舍和普通租房。德國大學都是開放式的，沒有院牆。學校的各個系科通常都是分佈在城市不同的地方，尤其是在一些大學城更是這樣，學校基本上是與社會融為一體的，學生宿舍也與一般的居民樓建在一起，這邊是宿舍，那邊可能就是民居。學生宿舍租金比較便宜，但是對入住學生有著時間上的限制，哪怕是沒有畢業，也不能無限期的住下去，以便讓其他學生也有享受這種學校福利的機會。所以德國大學的學生，大多是自己在外面租房子住，這類租住完全是一種市場化的行為，雖然租金要比學生宿舍高的多，但是只要房東和本人願意，可以一直住下去。學生畢業之後，當然不會長久住在這裡，因為大部分的畢業生不會留在當地，而是去全德國，全歐洲乃至全世界尋求工作機會，不是集中紮堆在幾個大城市，德國一些大城市的廢舊廠房會改造成博物館，藝術創作工作室，創意公司集中區等等，但是要改建成民居則有著嚴格的標準，必須要滿足居住生活的所有必備條件。對於大學生在校期間會享受很多的優惠待遇，如憑學生證在本地區免費乘車，免交廣播電視費，打工免交個人所得稅等等。但是畢業後一般國家不會再給予特殊照顧。當然了，在進一步融入社會的過程當中，還會提供一些軟性的幫助，如各種國家資助的職業再培訓，但是像住房等硬性生活條件，原則上講必須由個人來想辦法解決。

最後，再來看看美國。去年年末的一項資料顯示，儘管近年來美國經濟反彈，就業也在穩步增長，但年齡在18歲至34歲之間的年輕人與父母或其他家人同住的比例一直在上升，2015年已升至39.5%。

分析師指出，造成這種狀況的主要原因是美國多個城市的房租上漲，以及抵押貸款標準的收緊，使得很多年輕人難以憑藉自己的力量置業安家。那麼，美國的年輕人在選擇租房時會更側重哪些方面？面對高昂的租金，是否也催生了集中式租賃住房？

華爾街多媒體記者於超介紹，美國政府花钜資為低收入者提供廉租房，低收入者均可以提出申請，一旦獲准不僅房租會大大的低於市價，而且只需要繳納不超過家庭收入30%的租金。差額部分可憑藉住房券向政府兌取現金。在紐約的黃金地段有座叫“孔子大樓”的公寓，就是當地政府為低收入的華人提供的廉租房。差額部分可憑藉住房券向政府兌取現金。在紐約單人家庭收入低於35150美元，三口之家年收入低於45200美元都可以申請廉租房。根據最新的資料，紐約廉租房庫存已經超過2萬，創下了25年來的記錄。據報導，美國紐約市長白思豪此前宣佈撥款411億美元在十年內增加或保存20萬間可負擔房屋的計畫。美國《紐約時報》對此的評價卻是雄心勃勃甚至有點盲目樂觀。據另一部分資料可以看到，紐約目前已經有六塊公共房屋的土地被選做新社區的開發，這六塊公共房屋的土地分別包括上西區、下東區和金融區，這些也是當地的學生和白領非常喜歡入主的地區，這些將新建的准豪華公寓的市場租金可以達到市場價一室一廳每月2544美元，二室一廳每月4047美元。

看了一個多月房子，在北京工作了近十年的李英越來越焦慮，眼看著女兒2017年下半年就要上小學了，按照規定，必須要在4月份完成過戶登記學籍，但現實似乎比他想像更為嚴峻，“上周看上一套西城的學區房，單價14萬多點，定金也交了，第二天被人搶走了。”1月10日，在北京西城區一家仲介門店裡，李英一邊等仲介查詢房源，一邊說。

為了讓女兒能夠進入西城區某重點小學，2016年國慶日前後，李英陸續賣掉了在北京遠郊投資的房產，下定決心要買一套該小學的學區房，“我知道西城的學區房比較搶手，但沒想到這麼搶手。”

李英住在西城區與海澱交界處，工作也在西城區，他並不滿意目前住房劃片的區重點小學，但要把女兒送入那所中意的小學顯然並不容易，李英所在的西城區是北京市重點中小學校最為集中的區域，也是競爭最為激烈的區域。

經濟觀察報根據房天下公佈的資料統計，北京市具有學區房資源的55所市重點小學中，西城區占15所，重點學校的聚集和穩定的升學率使得西城區成為北京市學區房價格最高的區域。同時由於西城區學區房普遍建設年代久遠，使得李英的選擇格外困難。

據不完全統計，北京市、區重點小學7成以上分佈在東城、西城、海澱和朝陽四個區內，密雲、懷柔、延慶和平谷四個區重點小學幾乎為零。優質教育資源稀缺和分佈不平衡造成部分區域重點學區房成為搶手資源。

什麼是學區房

學區房有廣義和狹義之分，中原地產市場總監張大偉認為，從一般意義而言，全國所有的住宅都可以稱為學區房，人們平時所指的學區房專指重點學區房，即重點中小學校所劃片之內的住宅社區。

就北京而言，有市重點學校和區重點學校，近年北京市教委還把一些非重點學校劃入重點學校名下，成為重點學校的分校或者分部，“比如史家小學通州分校，它旁邊的房子算不算學區房？”張大偉說。不論是廣義還是狹義上說，學區房都很難有一個精准的定義。

根據房天下公佈資料統計，北京全市擁有在售學區房資源的438所小學中，朝陽區有82所，海澱區有74所，東城區有62所，西城區有65所，豐台區有51所，這些區域也是北京市房價最高的區域。

這些學區房劃分的依據是什麼

據張大偉介紹，北京市各區學區和一個社區歸屬哪個學區、哪個學校，由北京市教委統一劃分，以千人為單位結合一個區域的教育資源和人口密度進行分配。

首先，北京市每個區會產生一定數量的學區，人口密度較大的區如朝陽區學區較多，反之人口密度較低的區學區也較少。

公開資料顯示，海澱區共分為17個學區，朝陽區分15個學區，東城區分8個學區，西城區分11個學區。

每個學區又會有數量不等的學校，根據就近入學原則，每個學區中的每所學校，都有相對應一個或多個社區，這些社區的住宅就是廣義上的學區房，而重點學校的學區房就是競爭激烈的狹義學區房。

按照這一劃分原則，有的學校只對應一個社區，也有的學校對應多個社區；同理，有的社區只面對一所學校，也有的社區會劃分到多所學校。因而，同一個社區內，有的住宅是炙手可熱的重點學區房，有的住宅只是普通學區房。

這也就是所謂的單校劃片和多校劃片的區別，所謂單校劃片，指為一個學校劃定一個區域，只要符合條件的都可以進入這所學校；而多校劃片指為多個學校劃定一個區域，符合條件的可以選擇其中一所學校。

如果多校劃片中有一所學校為重點學校，其他幾所為非重點，重點學校完成招生計畫後，在學生自願的前提下，對該區域的學生進行電腦派位元，即以抽籤方式決定某一名學生進入哪所學校。

7成以上學區房集中在4個區

在北京二手房市場，重點學區房價格漲幅較普通學區房大，以西城區為例，從2016年8月份至2017年1月份，二手房成交均價上漲了19636元/平方米，同期重點學區房均價上漲了24600元/平方米。

在二手存量房領域，中指院報告顯示，北京重點學區房供應套數在全市存量房占比只有10%左右，且北京重點學區房分佈不均衡，根據北京十三五規劃中人口疏解政策，各個區入學難易度也不相同。

《北京市教育委員會關於2016年義務教育階段入學工作的意見》要求，北京戶籍或非京籍適齡兒童按照各區教委劃定的學校服務片參加人口資訊採集，免試就近入學。北京戶口適齡兒童需要提供入讀學校所在區居住證明，非京籍適齡兒童需要其父母或其他法定監護人持有在京就業證明、在京實際住所證明、全家戶口薄、在京暫住證和戶籍所在地出具的在當地沒有監護證明等相關材料。

具體入學條件由各區教委制定，東城區和西城區不僅要求在本區實際居住（房產或公租房），而且還要求監護人在本區域工作，這就極大提高了入學門檻，而海澱和朝陽等區域條件相對寬泛，此外，各所學校也設定了不同的入學門檻。

但無論哪個區、哪所重點學校，房產是一個絕對性指標，由此催生了重點學區房不斷被熱炒和爭搶。

李英畢業參加工作後，一直居住、工作在西城區，相關條件已經具備，但如果想要讓女兒進入重點小學，他必須要有一套重點學區房。

據房天下公佈房來源資料顯示，北京市有學區房供應的市重點和區重點小學共有175所，其中東城、西城、海澱和朝陽四個區占比超過72%，單西城區數量就達到39所，超過大興、通州、昌平、順義、房山、石景山、門頭溝、密雲、懷柔、延慶和平谷等11個區總量。

中指院的報告顯示，從師資配比來看，西城區為1:15.1，東城區為1:13.67，海澱區為1:21.06，朝陽區為1:16.67，從中可以看出，東城、西城入學條件較為嚴苛，師資配比相對寬鬆，海澱區師資配比相對緊張。

從中考升學率來看，中考分數超過550分占總考生比例，東城為25.5%，海澱為25.41%，西城22.06%，朝陽為14.19%，而且在高考方面，海澱一本升學率最高，西城則採取固定錄取率，因此，東西海三區較朝陽更有優勢。

學區房資源豐富也導致這幾個區域房價堅挺，同一區域、相同品質的住宅，重點學區房和普通住宅均價相差達30%。

以海澱區知春路附近某社區為例，基本條件均相同，但擁有重點中小學入學名額的均價在11萬左右，而不是重點學區的價格在8萬元左右，在價格較高的西城區，這一差距更為懸殊。

重點學區房價格相差較大

在北京市重點學區房價格方面，西城區最高。

目前政府部門和相關機構並沒有北京學區房詳細權威資料，根據房天下資料統計，北京市重點學區房最高價前10名中， 有7所位於西城區，其中宏廟小學、皇城根小學和奮鬥小學學區房最高均價都突破17萬元/平方米，排名第10的中關村三小學區房最高均價達到14.8萬元/平方米。

區重點學區房價格最高的前10所學校中，西城區也佔據7所，價格較市重點學區房低2萬元/平方米，其中西單小學、西什庫小學和力學小學最高均價均突破15萬元/平方米。其他3所均在東城區，價格也均突破13萬元/平方米。

4個重點學區房資源較為豐富的區域中，價格相對較低的，學校分佈相對均衡，市重點最低均價10所學校中，朝陽區的花家地實驗小學最低均價最低，為35697元/平方米，東城區的北京第一師範附屬小學最低均價為39751元/平方米，其他幾所學校的學區房最低均價也都突破4萬元/平方米。

除了價格，對學區房購買者而言，房源也是一個值得關注的因素，從一個市重點學校對應一個社區平均供應量來看，海澱區和東城區供應較為緊張，其中北師大實驗小學為零供應，天壇東裡小學2個社區供應量只有38套，北京第一師範附屬小學11個社區供應量只有60套。

從區重點學校對應學區房來看，朝陽區的三裡屯小學供應量只有3套，朝陽外國語學校北苑分校小學部供應量只有32套，西城區的北長街小學學區房供應量只有5套，傳媒大學附小8個社區供應量也不過71套。

但也有部分區域學區房供應量較為充足，如果按照每個社區在一個重點學校的房源平均供應量來看，崇文小學每個社區平均供應量為1262套，北工大附中首城國際校區為1181套，望京實驗學校為832套。

與北京全市整體供應量相比，重點學區房供應量明顯偏低，據中指院資料顯示，北京存量房市場中，重點學區房占比只有10%左右，多為老破小，房齡超過15年的重點學區房占比超過65%。

李英中意的小學對應28個社區，均價從6萬到16萬不等，他看上某社區均價14萬/平方米，並不是價格最高的社區，“兩年前我一個同事買的這個社區，才7萬多，現在已經漲到14萬了。”這意味著李英同事房產兩年增值1000多萬元。

李英現在居住的社區屬於高檔公寓，均價也達到12萬元/平方米，“我現在住的環境比這個起碼強十倍，但價格還沒這個高呢！”李英雖然也抱怨學區房價格堅挺，但他也認為，即便從投資因素考慮，也值得入手。

柔佛巴魯市作為距離新加坡最近的馬來西亞城市，盡享國家和區域經濟升級紅利。儘管有著“下一個深圳”的期望，但柔佛巴魯市在快速擴張、高速發展的情況下，也不可避免地需要承擔風險。

作為近年來中資出海的熱土之一，馬來西亞柔佛巴魯市忽然在2016年爆紅，包括中國開發商和諸多產業公司紛紛投資馬來西亞，尤其集中於柔佛州柔佛巴魯市，預計總投資額達數千億。

從政經關係的角度來看，一衣帶水的馬來西亞和新加坡關係在近年來明顯轉好並持續升溫。兩國之間的產業，交通等各方面的合作越來越多，人口流動也愈加頻繁。

而在“一帶一路”的國家戰略下，中國公司更將馬來西亞視為資本與輸出的橋頭堡，很多投資也得到了中國政府和當地政府的支持。

柔佛巴魯市作為距離新加坡最近的馬來西亞城市，盡享國家和區域經濟升級紅利。那麼，它是否可以發展成為“下一個深圳”？碧桂園主席楊國強理想中的未來城市，是否可以實現？中資公司的投資將有怎樣的收穫？

新馬政經關係升溫

柔佛巴魯市的興起，首先緣於其特殊的地理位置。連接新加坡與馬來西亞的咽喉要地——柔佛州，是馬來西亞距離新加坡最近的州，其首府柔佛巴魯市與新加坡只隔1065米的長堤，因此被稱為“馬來西亞聯邦的南方門戶”。

每天，數以萬計的新加坡人經由新馬1、2號關口，過關前往馬來西亞柔佛巴魯，他們工作在這裡，生活在新加坡。

在新加坡人Eric看來，兩國之間的經濟交流已經越來越密切。新加坡本為馬來西亞聯邦成員，1965年脫離馬來西亞獨立，兩者關係起伏不定、時好時壞，有蜜月期也有冷淡期。

2011年前後，在兩國高層的推動下，新馬關係逐漸升溫。限於匱乏的自然資源，狹小的地界，特別是在產業轉型、人口老化的現狀下，新加坡將馬來西亞視為經濟腹地和產品銷售市場，兩國間產業轉移和消費外溢已開始凸顯。

柔佛州的現任蘇丹依不拉欣（即州內世襲國王）對經濟開放和吸引外資持非常歡迎的態度。“他也喜歡和中國人做生意。”Eric說，與其父親已故蘇丹依斯干達不同，依不拉欣更傾向于建立新加坡與柔佛州之間的親密關係，他支持重啟建立連接兩國第三通道的計畫，而該計畫曾遭到其父親反對而擱淺。

去年11月底，馬來西亞交通部長廖中萊透露，該部正研究興建海底隧道作為新馬第三通道，以緩解現有的新柔長堤和新馬第二通道交通擁擠的問題。擬議中的新馬第三通道是從馬來西亞柔佛州新山東部連接到新加坡樟宜。

除此以外，兩國之間的其他交通設施也在相繼完善。2016年12月13日，經多年籌備，馬來西亞與新加坡正式簽署了修建新馬高鐵的協定。

據富力地產有關人士介紹，新馬高鐵全長350公里，其中335公里在馬來西亞境內，15公里在新加坡境內，共設8站。建成後，馬來西亞首都吉隆玻到新加坡的通行時間，將從現在的四五個小時縮短至90分鐘。

除新馬高鐵外，目前新馬雙方已達成共識，將修建連接柔佛州首府柔佛巴魯與新加坡兀蘭的柔新地鐵系統；此外，新加坡樟宜終點渡輪中心和馬來西亞渡輪碼頭間的船次也將會增加。

中資重金砸向“橋頭堡”

新馬關係的破冰升溫，讓善於在全世界發現商機的中國人，早早盯上了馬來西亞。

地產商成為先行者。2015年，碧桂園正式發佈了投資千億的海外戰略項目——森林城市，坐落於柔佛州柔佛巴魯市依斯干達經濟特區，扼守“一帶一路”的要衝，占地面積約20平方公里。

其他中國開發商如綠地、富力、雅居樂等也紛紛進軍馬來西亞市場，在吉隆玻和柔佛州投資了數個房地產＋產業園項目。

在地產的帶動下，中資企業將馬來西亞視作產業出海的橋頭堡。一年多內，碧桂園已帶動廣東長大、華山國際、中建南方等超過70家中國企業落戶馬來西亞。2016年底，華為、思科、埃森哲、美的等36家中外龍頭企業與森林城市簽約，共建國際產能合作新城。

中資公司的龍頭翹楚華為，去年宣佈在馬來西亞首都吉隆玻正式設立地區總部，想借此為橋頭堡，利用馬來西亞的資訊、通信技術向南太平洋地區擴張。

去年8月，青島魯海豐集團與馬來西亞漁業局達成合作意向，擬填海建設長寬各5公里、面積25平方公里（包括港池）的馬來西亞北方漁業國際港和產業園。這個項目將成為馬來西亞首個綜合漁港，包含國內港、國際港和產業園島三部分。

9月，中國電建與馬來西亞凱傑公司簽訂框架合作協定，共同開發及建設麻六甲皇京港專案中4個島，已規劃旅遊、商業、房地產和臨海工業園等項目。深圳鹽田港集團及連雲港集團將配合中國電建共同負責專案建設。

中資紮堆馬來西亞的背後，是中國“一帶一路”戰略的實施。2016年12月12日，“一帶一路”中心在吉隆玻成立。該中心直屬馬來西亞華人公會（馬華）對華事務委員會，主要負責開展與“一帶一路”倡議相關的調研，為企業提供諮詢，協助企業開拓市場並在政府和企業間進行商業對接。

據中國商務部統計，2015年全年中國對馬來西亞非金融類直接投資達4.08億美元，同比增加237%；另據馬中“一帶一路”投資論壇籌委會主席方維城透露，截至去年底馬中已簽署了14個雙邊商業協定，總價值144億馬來西亞林吉特（約合223.63億元人民幣）。

而在中資企業最為青睞的柔佛州，2013年至2016年9月，中資企業就投資20個專案，總投資額逾24.42億馬幣，在柔佛州外商總投資額中位列第二。

柔佛巴魯市對標中國深圳

“乘飛機從高空鳥瞰柔佛巴魯市景，可看到柔佛巴魯在 動 了，可發展土地所剩無幾。”柔佛州華人建築商公會會長沈天良曾這樣描述柔佛巴魯市。

2006年，馬來西亞在柔佛州的柔佛巴魯市成立依斯干達經濟特區，希望將其打造成為全國乃至全球的經濟發展城市樣本，因新加坡-柔佛巴魯的地理關係，看起來很像是當初香港-深圳的翻版。

據世界銀行的資料，2014年馬來西亞的人均GDP約為1.1萬美元，而新加坡達到了5.6萬美元。 以房價來說，柔佛巴魯市的房價只有新加坡的十分之一不到。

正因如此，有許多人選擇在新加坡工作，但居住在柔佛巴魯市。根據新加坡金融管理局資料，最靠近本地的馬來西亞是新加坡人海外置產最熱門的地點，而現有的連接新馬的兩個通道也經常因人流過大而產生嚴重的堵塞。

柔佛州近年來積極引入外資、大興土木也與當年深圳發展的路徑相類似。“這是為了擺脫柔佛州是新加坡後院的印象。”柔佛州蘇丹伊不拉欣曾直言不諱地說。

依斯干達特區有關官員告訴21世紀經濟報導記者，柔佛巴魯市在吸納外資時，注重引入多元化的產業形成對經濟與就業的拉動，依靠服務業與製造業掛帥，9大經濟發展領域齊頭並進。以產業的入駐吸引以工作或居住為目的的人口聚集，推動當地經濟的發展。

為了招商引資，依斯干達特區提供了多項誘人的政策，包括豁免10年所得稅、不受外資委員會條例約束、不受新經濟政策限制等，森林城市也已經獲批為免稅島。

新加坡貿工部（MTI）資料顯示，2016年7至9月，新加坡GDP增長率為0.6％，低於1.7％的預期。調查報告認為，新加坡經濟“前景暗淡”，背後潛在的影響就是，更多的新加坡人會把購物消費轉移到鄰國馬來西亞。

反觀馬來西亞，依斯干達經濟特區發展署預計，特區2016-2020年的生產總值增速將達7.5%；另據IMF預測，馬來西亞2017年的GDP增長約4.5%。

這種經濟發展差異恰恰說明其中蘊含著巨大的機會。隨著兩國經濟和產業的交流越來越緊密，柔佛巴魯市將首當其衝從中受益。相關資料顯示，截至2016年11月，特區獲各國注入的投資金額2210億馬幣，是吸引外商投資的全國之冠。

機會下的風險

儘管有著“下一個深圳”的期望，但柔佛巴魯市在快速擴張、高速發展的情況下，也不可避免地需要承擔風險。馬來西亞的貨幣林吉特的貶值就是其中之一。

惠譽（Fitch）旗下研究機構BMI Research研報指出，2012年以來，馬來西亞的貨幣林吉特兌美元匯率一直呈現下行，過去2年，林吉特兌美元匯率先後錄得18.5%和4.3%的跌幅；BMI將林吉特評為過去一年亞洲地區表現最差的貨幣之一。

現在的林吉特尚未“止血”。BMI已經下調了林吉特匯率預期。該機構將美元兌林吉特2017年內均值由此前的4.00提升到4.50，2018年均值從此前的3.88提升到4.40。

研報認為，進入2017年，馬來西亞經濟的風險敞口短時間內不會有所收縮。

以柔佛巴魯市主要產業房地產為例，受貨幣疲軟的影響，急於將資產投資套現而減少損失的海外投資者開始增加。用房地產諮詢公司欣樂國際執行董事麥俊榮的話來說，外匯兌換率是一把雙面刃，當地單位如今看似便宜，但未來也可能會變得更便宜。

一邊是自身匯率下跌帶來的不確定增加，而另一邊，作為柔佛巴魯市最重要的資本來源地，中國在新的一年開始了嚴厲的外匯管制。


2017年元旦，國家外匯局出臺個人購匯新政，重申了個人購匯不得用於境外買房、證券投資、購買人壽保險和投資性返還分紅類保險等尚未開放的資本項目。並要求購匯前需要先填寫一份《個人購匯申請書》，購匯受到了更多的監管。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，外匯管制會限制資金的流動，對馬來西亞尤其是一些熱點城市的投資肯定是有負面影響的。

業內人士分析，2017年資本管制相對於2016年將更加收緊。

嚴躍進建議，外匯管制造成了一種市場預期，投資都被限制的話，可能導致海外接盤者不多，影響原有項目投資，收益率也會受影響，投資者不應該盲目地去鑽政策的漏洞。從企業的角度來說，管制以後應引導正常合理的需求和資金流入。

王健林嘆調控頻繁 攻商業服務

近年內地不時推出房地產調控措施，維護市場平穩健康的秩序，發展商難免要因應政策而重新審視策略。中國首富、萬達集團董事長王健林日前在該集團2016年年會上明確公布，萬達集團及萬達商業不再是地產企業，將力爭2018年提前兩年完成轉型目標，成為商業服務型企業。

輕資產合夥拓萬達廣場

王健林解釋，萬達退出房地產開發，並非對中國房地產看淡，主要在於這個行業的周期性太強，更指這個周期性可說全球罕見；他慨嘆從事地產行業28年，被調控了十多次，基本上3年左右便出現一次調控。

他續稱，集團將逐步減少地產投資，計劃於2020年後不再搞重資產，全部為輕資產；除了萬達城配套的住宅外，萬達原則上不再新增住宅開發，取而代之的是發展輕資產項目，同時提升租金利潤佔比。

王健林指出，在2016年開業的50個萬達廣場中，有21個屬於輕資產項目。2016年第四季度，萬達商業與中信信託、民生信託、富力集團等簽約90個萬達廣場，投資合同達1050億元（人民幣．下同）。

他透露，萬達商業輕資產亦發展出另一種模式，即「合作類萬達廣場」，對方提供地皮及資金，由萬達負責設計、指導建設、招商運營等，淨租金由雙方分成。過去集團依靠出售住宅及商舖的收入來興建萬達廣場，現在單單設計運營就可以獲得可觀利潤，萬達已經可以靠品牌掙錢。

涉足電商 建電影發行網

與此同時，萬達也積極跨入電商領域。王健林宣布，萬達旗下電商平台「飛凡」計劃於2017年展開首輪私募，計劃募資100億元，並希望在2020年上市；同時，建立全球電影發行網。

另外，王健林在會上公布了萬達集團2016年經營業績，截至2016年12月31日，萬達集團資產7961億元，按年增長21.4%；營業收入2549.8億元，完成年計劃的103.2%，按年增長3.4%；淨利潤實現兩位數增長。

與此同時，他亦也提出2017年集團資產瞄準9000億元，營業收入2658億元，可見萬達已經在奔向2017年的「小目標」。

打造品牌 躋身國際
在擁有全球最大不動產企業、全球最大電影產業集團、全球最大體育公司及全球最大酒店集團後，萬達董事長王健林在2016年年會上提出新使命，希望在創造商業成就之餘，嘗試打造民族企業品牌，令萬達在電影、文化旅遊、酒店及管理思想方面躋身全球品牌。

電影品牌方面，王健林提到，現在世界上只有萬達擁有全球電影渠道，中國也只有萬達在中、美同時擁有內容公司，故認為只能由萬達帶頭打造中國電影世界品牌；他希望從合作拍片、全球發行等幾方面，打響萬達電影品牌。

做大文化旅遊酒店

至於文化旅遊品牌，王健林表示，全球文旅品牌只有美國三家企業（迪士尼、環球影城及海洋公園），萬達要努力成為第四個，也是中國首個全球文旅品牌。

第三是高端酒店品牌，目前在全球眾多高端酒店品牌中，沒有一家來自中國。王健林稱，數年前萬達做酒店管理，幾乎沒有人認為會成功；如今在中國排名前50的城市中，有一半左右的城市中，萬達酒店收入領先，更超過外資酒店。

王健林強調，要打造全球化企業管理品牌，這也創新了中國企業家的品牌管理思路。他不諱言，隨着中國企業日益強大，其管理思想也應佔有一席之地，所以萬達決定推出企業管理三部書，並將發行多種語言。

佳源國際（02768）公布，去年12月集團合同銷售金額約6.86億元（人民幣．下同），合同銷售面積約9.23萬方米，合同銷售每方米均價約7430元。

截至2016年12月31日止12個月，集團合同銷售金額約46.48億元，合同銷售面積逾46萬方米，合同銷售每方米均價約1.01萬元。

啟德1號2期獨領風騷佔九成

發展商推盤態度積極，多個大型一手新盤搶閘於本月開賣，刺激一手氣氛升溫及成交量回升。過去兩天市場錄得約210宗一手成交，為政府去年11月「加辣」後最多的一個周末，按周勁升逾兩倍。當中以中國海外（00688）九龍東啟德發展區「港人港地」項目啟德1號（II）（簡稱2期）表現最佳，上周六發售首批連加推共188伙，即日全數沽清，佔兩天一手銷售量約九成。

雖然啟德1號2期首批單位貴啟德1號（I）（簡稱1期）第一批單位21%，但無阻買家入市意欲，項目累收逾2800張認購票，188伙即日售罄，當中不乏連購兩伙，個別更屬購入不同樓層及坐向單位，而最大手購貨為33及35樓D室，實用面積同為799方呎，成交價共3099.3萬元，呎價約1.94萬元。

發展商即日加推新一批122伙價單，實用面積375至799方呎，折實售價642.02萬至1884.68萬元，折實平均呎價約1.85萬元，較對上一批單位加價3.7%。

大角咀浪澄灣售出5伙

中國海外地產董事總經理游偉光表示，撇除坐向及景觀等因素，實際加幅約2%。

啟德1號去年9月兩度發售1期單位，均取得首日沽清佳績，上周六再沽出2期188伙，不足5個月共賣出709伙。

其他一手盤都因以銷售貨尾為主，只錄得零星成交，較多買賣的有?隆地產（00101）大角咀浪澄灣，兩天售出5伙，當中1座47樓E室，實用面積562方呎，成交價1213.7萬元，呎價2.16萬元。

而嘉里（00683）何文田皓畋兩日沽出3伙，9座19樓D室，實用面積585方呎，以1243.63萬元售出，呎價2.13萬元。

消息透露，過去兩天市場共錄得約210宗一手成交，為政府去年11月「加辣」後兩個半月最多的一個周末。

3靚區新盤登場吸客

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，本月有3個大型住宅新盤登場，位於啟德、荃灣及元朗，因全屬「靚地點」，所以能引起買家認購潮，已發售單位亦能取得佳績；加上個別新盤定價貼市，而發展商又提供優惠及稅務補貼，令小陽春提早來臨。

布少明續稱，本月上半月暫錄得逾400宗一手成交，已是上月全月的六成，因下半月大盤會繼續賣樓，市場購買力依然強勁，預期全月一手成交會高見1500宗。

一手住宅樓市火熱，但二手住宅成交仍在低位徘徊。綜合主要地產代理公司的統計，過去周六及日十大屋苑成交量都不足10宗，並預期交投偏低情況將持續至農曆新年後才回復正常。

利嘉閣地產總裁廖偉強表示，據該行統計，過去兩天十大屋苑成交量雖然按周回升29%，至9宗；惟數量已連續5個周末處於單位數，反映二手市場仍然一潭死水，最快農曆新年後才有起色。

廖偉強指出，近日新盤接連推出，已成市場焦點，銷情亦理想，對二手樓市構成壓力；加上受政府辣招、美國加息及農曆新年臨近所影響，二手市場料轉為淡靜，估計最快要農曆新年後才會重返正軌，買賣雙方始會加快落實交易。

中原地產統計十大屋苑周末共有8宗成交，按周回升33.3%，中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，周末二手買賣反映部分用家偷步入市，料農曆新年過後一及二手交投會轉暢旺。

不過，據美聯物業分行統計，過去周末十大藍籌屋苑僅錄得約4宗買賣，按周跌約20%，創出48周新低。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，兩大焦點新盤正面交鋒，以及荃灣新盤貼巿開價兼收票搶客，令二手客源被攤薄；加上臨近農曆新年，部分業主及買家見巿淡提早「收爐」，令睇樓意欲及買賣持續偏軟，十大屋苑交投料低位橫行，而本月整體二手交投有機會進一步減至約2000宗。

據香港置業工商舖資料研究部綜合土地註冊處數據顯示，上月有488宗工廈買賣註冊，按月增加63%，創21個月新高；總值約40.28億元，按月升75%，為45個月新高。不過，總結去年全年則錄得2937宗工廈買賣註冊登記，按年減少27%，總值約243.06億元，按年減少24%。

買家轉投二綫屋苑，刺激沙田居屋愉田苑呎價高見1.1萬元，另天水圍栢慧豪園兩房連平台戶500萬元沽，3年升值4成。

上述單位為愉田苑A座高層4室，兩房間隔，實用面積429平方呎，世紀21奇豐物業分行經理譚培坤指出，單位以477萬元（已補地價）沽出，平均呎價11,119元，創出屋苑呎價新高。原業主2013年以323萬元購入單位，持貨3年多轉手獲利154萬元，升值48%。

事實上，本月愉田苑已錄得3宗二手成交，實用呎價全數要逾1萬元，包括C座中層1室，實用面積466平方呎，成交價488萬元，平均呎價10,472元。

栢慧豪園呎價再破萬元

其次，天水圍栢慧豪園連平台特色戶，呎價再突破1萬元水平。祥益地產營業主任謝利官指出，屋苑2座低層D室，實用面積461平方呎，以500萬元沽出，呎價10,846元。樓價較對上一個兩房連平台戶，8月份成交價438萬元，高出約14%。原業主14年以353萬元購入單位，轉手升幅42%。

另一方面，祥益地產營業副董事胡志偉透露，屯門田景邨田裕樓高層2室，實用面積443平方呎，由白居二客以175萬元（未補地價）購入，呎價約3,950元。原業主於99年向房委會以約35萬元購入，持貨18年升值4倍。

去年曾標售 公司股權轉讓呎售5.69萬

內地資金頻掃本港超豪物業，由信德（00242）持有的赤柱舂磡角道項目，以公司股權轉讓方式售予內房企業旭輝控股（00884），料作價15億元，應為集團首次在港購入物業發展。

5幢洋房 總面積26369呎

超豪物業成交暢旺，位於赤柱舂磡角道44至50號（雙號）及海天徑1號項目，合共提供5幢洋房，物業早前已屆現樓，洋房實用面積4,374至6,615平方呎，每幢另有3,156至4,905平方呎的花園及獨立泳池，發展商信德原先計劃拆售，在去年8月份曾推出招標，至10月時，即辣招實施前傳出獲買家洽購，當時有指作價15億元，以公司股權轉讓方式易手，以5幢洋房總實用面積26,369平方呎計算，實用呎價約5.69萬元。

根據最新公司註冊處資料顯示，物業的持有人裕恩發展有限公司，董事包括信德管理層何超瓊、何超鳳、何超蕸等人，均於1月3日辭任，同日公司董事已分別由旭輝控股的管理層擔任，包括旭輝主席林中、副主席林偉、行政總裁林峰及首席財務官游思嘉，意味項目已成功易手。

山頂南區 去年共202買賣

旭輝主要業務是於內地從事房地產開發及房地產投資，其總部設於上海，其物業項目大部分於長三角地區發展，其餘包括環渤海、中西部及珠三角地區，截至去年6月底，集團持有約1,350萬平方米的土地儲備（約1.45億平方呎）。旭輝過往經常夥拍本地發展商?地（00012）合作發展內地的地產項目，而是次則應是首次在港購入整個項目的發展權，或作長綫收租用。

超級豪宅受追捧，據代理行數據顯示，只計算豪宅指標地區山頂及南區，去年全年合共錄得約202宗買賣，成交量按年跌8%，但逾億元的大額成交增多，全年成交金額達313億元，創歷史新高，金額按年增加32%。當中多宗破紀錄成交均由內資購入，最矚目的必屬深圳祥祺集團董事局主席陳紅天以21億元購入山頂歌賦山道15號屋地，呎價近22.8萬元，創全港屋地呎價新紀錄，料單計去年全年，內資入市的金額涉逾100億元。

其實踏入新一年超豪物業成交仍然保持暢旺，如早前山頂普樂道1、3及5號屋地以逾30億元售出，以金額計算屬近兩年豪宅最大額成交。業內人士預期，超級豪宅仍然會受到市場的追捧，而在人民幣貶值大趨勢未改的情況下，料內地客入市掃超豪宅的情況仍會持續。

恆大集團將在河南開封投資超過1,000億元人民幣建設開封恆大童世界項目，並計劃於2020年全部建成投入營運。恆大常務副總裁兼恆大旅遊集團董事長肖恩表示，集團已經邀請曾設計過美國迪士尼、環球影城、派拉蒙主題公園等全球7位頂級大師及其團隊進駐恆大總部設計這個項目。

採用全球頂級設計團隊

項目選址在開封與鄭州的接合部開封市城鄉一體化示範區運糧河組團區域，初步規劃建設開封恆大童世界、國際會議中心、國際會展中心、主題廣場、珍稀特色植物園、文化娛樂城、文創商業街、濱水商業街、濱水酒吧街、國際高級品牌酒店、度假酒店、購物中心、旅遊產品、商業中心和溫泉小鎮等文化旅遊產業項目。

肖恩表示，恆大童世界以中國歷史名著、神話傳說，古希臘、古埃及、古阿拉伯、西歐等世界經典童話神話為背景，專為2歲至15歲少年兒童建造全室內、全天候、全季節世界頂級童話神話主題公園，讓少年兒童在遊玩過程中學習歷史。

河南省常務副省長翁傑明、恆大集團董事局主席許家印、開封市市長侯紅等日前出席簽約儀式。開封市市委書記吉炳偉表示，開封恆大童世界項目將是開封自建國以來最大的文化項目，建成後將成為集文化旅遊、文化創意、生態休閒、商業服務為一體的大型綜合體項目，每年將帶動周邊旅遊人數增長1,500萬人次。

年近歲晚，兩大龍頭代理行紛公布發花紅。美聯向後勤員工及前線文職發放年終花紅，最高獲派1.75個月，同時今年平均加薪4%。美聯集團副主席黃靜怡表示，近年無論樓市順逆，集團均多次發放花紅及加薪，與員工同度「肥年」。集團早前已成立「資深好友會」，增設「關懷家庭假」及「周五便服日」等，以鼓勵員工不斷努力創新。

　　中原地產後勤亦一律加薪4%，去年首三季全線後勤累獲發1.82個月花紅，主任級或以上首三季花紅2.73個月。中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，第四季盈利理想，全線後勤定必可再獲發花紅，去年住宅部佣金錄逾34億元。

本周共有76項物業推出拍賣，推出的物業種類多元化，包括有住宅、工商鋪、車位及農地。包括跑馬地嘉逸軒，面積520方呎，開價938萬元，大埔比華利山別墅連車位開價1550萬元。

　　世紀21於今天推出11項物業拍賣，包括香港跑馬地成和道69號嘉逸軒低層B室，面積520方呎，開價938萬元，以交吉形式開拍。另外，九龍深水埗海壇街163號銀海大廈低層A室，面積860方呎，連平台154方呎，開價530萬元。

　　環亞會於周二推36項物業，包括大埔比華利山別墅翠樺道雙號洋房連1個車位，屬4房1套間隔，面積1606方呎，附530方呎花園及337方呎天台，坐向西南，外望海景，開價1550萬元；此外，新界西貢竹角9號康曦花園單號洋房，面積1473方呎，以2480萬元開拍。九龍佐敦德興街1號兩地鋪，面積199方呎，連約拍賣，開價7000萬元。同場亦有地皮拍賣，新界大埔兩幅農地，地盤面積共13503方呎，發言人表示，地皮以交吉形式拍賣，開拍價98萬元。

　　黃開基於周三推13項物業。其中，將軍澳景林邨景楠樓4座低層909室，面積385方呎，以綠表價160萬元開拍，據拍賣行發言人表示，單位屬交吉業主盤。另外，同場亦有鋪位開拍，西環卑路乍街35A號翡翠閣地下雙號鋪，面積100方呎，連租約以389萬元開拍。此外，筲箕灣寶華大廈低層E室連平台，面積215方呎，平台258方呎，現以268萬元開拍。

　　忠誠拍賣行周三推出16項物業拍賣，包括銀主盤，藍田匯景花園10座高層B室，面積612方呎，現時連約開拍，拍賣價680萬元。拍賣行發言人表示，單位租期至明年3月31日，月租14500元。另外，同場有中環元益大廈高層，單位建築面積1000方呎，拍賣價為1300萬元。